Lekboulevard - Hoog Zandveld Centrum

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Algemeen

De gemeente ontwikkelt het plan voor een groot gedeelte samen met marktpartijen. Deze samenwerking wordt vormgegeven door kaders te stellen waarbinnen bouwenveloppen ontwikkeld mogen worden. Er is ook een gedeelte dat binnen bepaalde randvoorwaarden geheel aan de markt wordt overgelaten; dit betreft het winkelcentrum. De openbare ruimte en de infrastructuur wordt geheel door de gemeente gecoördineerd. Hiermee kunnen de consistentie en de planning optimaal bewaakt worden.

Exploitatieberekening

De in dit bestemmingsplan beschreven ontwikkelingen zijn doorgerekend op hun financiële consequenties en bijeengebracht in een grondexploitatie. Deze grondexploitatie heeft het karakter van een financiële verkenning, waarin de financiële inspanningen voor de gemeente in dit gebied zichtbaar worden en het dient eveneens ter onderbouwing van de financiële haalbaarheid. Voor de financiële verkenning is uitgegaan van de onder andere in dit bestemmingsplan beschreven ruimtelijke en programmatische uitgangspunten. Voor het bepalen van de investeringen is daarbij aansluiting gezocht bij de beeldvorming en het betreffende kwaliteitsniveau.

Voor de financiële verkenning ten behoeve van de financiële haalbaarheidsbeoordeling zijn de volgende berekeningen gemaakt. Voor het bepalen van de grondopbrengsten van de commerciële en niet-commerciële voorzieningen is een vastgoedexploitatie opgesteld. Daarbij is de grondopbrengst residueel bepaald, met uitzondering van de sociaal-maatschappelijke voorziening (accommodatie voor de brede school), hiervoor is een maatschappelijke grondprijs gehanteerd. De residuele grondwaardebepaling is geschied door de gekapitaliseerde huurprijzen of verkoopprijzen te verminderen met de integrale bouwkosten van de opstallen. Uit deze berekening volgt de door de ontwikkelaar te betalen grondprijs. De berekening is gebaseerd op norm- en referentiebedragen voor de bouwkosten, bijkomende kosten, rendementspercentages (BAR), huurprijzen, koopprijzen etc.

De resultaten van de vastgoedexploitatie (de berekende grondopbrengsten voor de commerciële voorzieningen en wonen) zijn input voor de grondexploitatie. Naast de opbrengstverwachting zijn in de grondexploitatie kosten opgenomen voor de (her)inrichting van de openbare ruimte, evenals de kosten van verwerving/inbrengwaarde, sloop en planontwikkeling. Op basis van een fasering zijn de invloeden van inflatie en rente in de berekening opgenomen. De investeringskosten zijn geraamd volgens de huidige, gangbare inzichten voor diverse kostencomponenten, zoals voor de (infrastructurele) inrichting van openbare ruimten en voor bouwkundige voorzieningen, conform het in het stedenbouwkundig plan gehanteerde kwaliteitsniveau.

De berekening laat een negatief resultaat zien van € 5,2 miljoen (contante waarde 1-1-2011). Binnen dit resultaat is eveneens een onrendabele top opgenomen voor de sociaal-maatschappelijke voorziening. Een bedrag van € 680.000 aan ISV-subsidie is aangewend voor de realisering van de herontwikkeling. Dit bedrag is inmiddels in 2004 ontvangen. Met het vaststellen van de Ontwikkelingsvisie (16-12-2003) en daarmee eveneens het financiële kader van dit bestemmingsplan met een negatief resultaat, is per 1-1-2011 een voorziening getroffen ter grootte van het negatieve resultaat van de grondexploitatie. Uitvoering van de ontwikkelingsvisie leidt/heeft geleid tot meerkosten bij de maatschappelijke functies in het plangebied. Het bouwkrediet voor de accommodatie Brede School zal in 2011 door de gemeenteraad ter beschikking moeten worden gesteld.

Conclusie

De in dit bestemmingsplan beschreven ontwikkelingen worden deels door de gemeente zelf, deels in samenwerking met marktpartijen en deels door de marktpartijen gerealiseerd. De grondexploitatie laat een negatief resultaat zien van € 5,2 miljoen. Voor het negatieve resultaat is een voorziening getroffen.