HN-locatie

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De binnenstad van Nieuwegein is volop in beweging. De afgelopen jaren is tot de nodige (her)ontwikkeling gekomen. Met de vaststelling van het Operationeel Ontwikkelingsplan 2013 (verder OOB 2013) en het Koersdocument City 2017 is de weg ingezet naar een toekomstbestendige doorontwikkeling van het centrum van Nieuwegein tot een echt bruisend stadshart.

Voor de binnenstad tekent zich daarmee een grote planologische opgave af. Het huidige bestemmingsplan Binnenstad 2007 voorziet daar niet in. Actualisatie van het bestemmingsplan is noodzakelijk. Het voorontwerpbestemmingsplan Binnenstad heeft ter inzage gelegen van 19 juni tot en met 3 juli 2017. Voor het vervolg van het proces is de keuze gemaakt voor het deel van het plangebied dat wordt aangeduid als de HN-locatie een versnelling te maken ten opzichte van andere planonderdelen. De planvorming voor dit deel is concreet genoeg.

De HN-locatie ligt op de grens tussen de binnenstad en de wijk Jutphaas-Wijkersloot. Het gebied maakt deel uit van het ontwikkelgebied van het centrum van Nieuwegein. Het voornemen is om op de HN-locatie een woontoren te realiseren. Het huidige bestemmingsplan Binnenstad 2007 voorziet daar niet in. Voorliggend bestemmingsplan biedt het juridisch-planologisch kader om de ontwikkeling van de HN-locatie mogelijk te maken.

1.2 Ligging en begrenzing van het plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Noordstedeweg te IJsselstein. Het plangebied ligt op de grens tussen de Binnenstad en de wijk Jutphaas-Wijkersloot. Onderstaande afbeelding geeft met groene lijnen de globale begrenzing van het plangebied weer.

Globale begrenzing plangebied (groen omlijnd), bestemmingsplan binnenstad Nieuwegein (rood omlijnd)

1.3 Geldende regelingen

1.3.1 Beheersverordening 'Binnenstad Nieuwegein'

Voor het plangebied is de beheersverordening Binnenstad Nieuwegein (vastgesteld 2 februari 2017) van toepassing. De beheersverordening is een voortzetting van de bouw- en gebruiksmogelijkheden zoals opgenomen in het bestemmingsplan Binnenstad 2007, zoals vastgesteld op 29 maart 2007. De gronden zijn onder andere bestemd voor Kantoren en Maatschappelijke doeleinden, met een bouwmogelijkheid voor 3 torens, oplopend van 12 naar 22 meter. Zie onderstaande uitsnede van de verbeelding.

Uitsnede verbeelding bestemmingsplan Binnenstad 2007

1.3.2 Nieuw bestemmingsplan 'Binnenstad Nieuwegein' in voorbereiding

De gemeente is bezig met de voorbereiding van een nieuw bestemmingsplan voor de Binnenstad. Het voorontwerp bestemmingsplan Binnenstad Nieuwegein heeft van 19 juni tot en met 3 juli 2017 ter inzage gelegen voor inspraak.

Uitsnede verbeelding voorontwerp bestemmingsplan Binnenstad Nieuwegein

Voor de HN-locatie is een bestemming Wonen opgenomen en is qua bouwmogelijkheden aangesloten bij de geldende regeling. Voor het eventueel ontwikkelen van een hoge slanke toren is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen.

1.3.3 Kantoorreductie Binnenstad

De afgelopen jaren hebben veel kantoorgebouwen in Nederland en daarmee ook in de gemeente Nieuwegein te maken gekregen met leegstand. De grote leegstand is voor de provincie Utrecht aanleiding geweest om te komen met de Provinciale Aanpak Kantorenleegstand in 2014 (hierna: PAK). De aanpak bestaat uit twee sporen, een faciliterend spoor om te komen tot vernieuwing, herbestemming en transformatie van leegstaande kantoorgebouwen en een regulerend spoor gericht op reductie van nieuwbouwmogelijkheden voor zelfstandige kantoren door middel van een provinciaal inpassingsplan (planreductie).

Om de reductie (versneld) te verwezenlijken stelt de gemeente per kantoorlocatie een partiële herziening op. Voor de in totaal vier locaties (waaronder de HN-locatie) vallend onder dit plan geldt dat de bruto vloeroppervlakte van zelfstandige kantoren maximaal 21.000 m2 bruto vloeroppervlakte mag bedragen, inclusief verleende omgevingsvergunningen voor zelfstandige kantoren die niet zijn ingetrokken. De herziening laat de mogelijkheden in de beheersverordening Binnenstad Nieuwegein verder volledig intact.

Uitsnede bestemmingsplan Kantoorreductie Binnenstad (status: ontwerp)

De geldende beheersverordening biedt geen mogelijkheid tot realisatie van de woontoren. Voor de voorgenomen ontwikkeling wordt daarom dit bestemmingsplan opgesteld.

1.4 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 beschrijft de relevante beleidsdocumenten. In hoofdstuk 3 worden de uitgangspunten van het plan en ontwikkelingen beschreven. In hoofdstuk 4 wordt het onderzoek besproken. Hoofdstuk 5 bevat de juridische planbeschrijving. Tenslotte worden in hoofdstuk 6 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

In dit hoofdstuk wordt het integrale beleid en de regelgeving beschreven dat relevant is voor de HN-locatie. De voornaamste beleidskaders worden gesteld door het Rijk, de provincie Utrecht en de gemeente zelf. Het belangrijkste (gemeentelijke) beleidskader voor de HN-locatie is het OOB 2013 en het Koersdocument City 2017.

Naast de hierna benoemde beleidsdocumenten zijn er in Nieuwegein verschillende sectorale beleidsdocumenten en uitvoeringsnota's vastgesteld. Deze beleidsdocumenten (zoals archeologie) komen, indien nodig, aan de orde bij de planbeschrijving en het onderzoek in respectievelijk hoofdstuk 3 en hoofdstuk 4.

2.1 Rijksbeleid

2.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vastgesteld. De structuurvisie bevat de visie van het Rijk op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland tot 2028 met een doorkijk naar 2040. In de structuurvisie wordt ingestoken op een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Het Rijk hanteert hierbij een filosofie die uitgaat van vertrouwen, heldere verantwoordelijkheden, eenvoudige regels en een selectieve rijksbetrokkenheid. De Rijksoverheid brengt de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij diegene die het aangaat, laat meer over aan gemeenten en provincies. Hiernaast komt de gebruiker centraal te staan. Hierom kiest het Rijk voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Verstedelijkings- en landschapsbeleid laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei geënt op het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen. Om een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte te bevorderen, wordt een Ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Dat betekent: eerst kijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling, vervolgens kijken of het bestaande stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt en, mocht nieuwbouw echt nodig zijn, altijd zorgen voor een optimale (multimodale) bereikbaarheid.

Conclusie

Voor het plangebied doet de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geen concrete uitspraken. Voorliggend plan raakt het nationale belang niet. Het ruimtelijke beheer en de ruimtelijke invulling van het gebied worden aan de gemeente en provincie overgelaten.

2.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

De wetgever heeft in de Wet ruimtelijke ordening, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien provinciale of nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens een provinciale verordening respectievelijk bij of krachtens algemene maatregel van bestuur regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen.

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), beter bekend als de Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) Ruimte, zijn 13 nationale belangen opgenomen die juridische borging vereisen.

Het Barro is op 30 december 2011 deels in werking getreden en met onderdelen per 1 oktober 2012 aangevuld. Het besluit is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen.

Conclusie

In het plangebied zijn geen nationale belangen in het geding.

2.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

Om een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte te bevorderen, wordt de Ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Per 1 oktober 2012 is deze ladder opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening. De ladder is zo ingericht dat er bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten een zorgvuldige afweging wordt gemaakt, inclusief een transparante besluitvorming. Het doel is om de ruimte in de stedelijke gebieden optimaal te benutten.

Het bevoegd gezag moet voldoen aan een motiveringsvereiste als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek geldt. Om gebruikers goed te kunnen ondersteunen bij de toepassing van de nieuwe Ladder heeft het Rijk een nieuwe handreiking opgesteld.

Toetsingskader

De nieuwe handreiking begint met de vraag om wat voor een plan het gaat. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Het bestemmingsplan voorziet in een stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied, zie paragraaf 3.1, in de vorm van woningbouw van een dusdanige omvang dat hiervoor de Ladder van duurzame verstedelijking relevant is. Voor deze locatie gelden reeds bouwmogelijkheden op basis van de geldende beheersverordening voor met name kantoorfuncties. Vanwege de economische crisis en de situatie op de kantorenmarkt, ligt invulling met woningbouw voor de hand.

In de regionale woningmarktmonitor (BRU, 2013) is opgenomen dat de regionale woningvoorraad in de periode 2012-2030 moet groeien met 61.000 woningen om woningtekort niet verder te laten groeien. In de provinciale ruimtelijke structuurvisie (2013) is voor de regio Utrecht een woningbouwprogramma van ruim 40.000 (2013-2028) woningen opgenomen, gebaseerd op mogelijke ontwikkellocaties en verwacht ontwikkeltempo. Er wordt hierbij opgemerkt dat met dit voorgenomen programma het tekort hoog zal blijven. Dit klopt met de behoefte van 61.000 woningen, zoals blijkt uit de regionale woningmarktmonitor.

In het Woningbouwprogramma 2030 (zie paragraaf 2.3.5) wordt uitgegaan van een woningbouwprogramma van 3.500 woningen in het stedelijk gebied, onder andere in de projecten Mooi Rijnhuizen, De Wiers Zuid, Blokhoeve en de binnenstad tot 2030.

Wat betreft woonmilieus is er vooral vraag naar centrumstedelijke, dorpse en groenstedelijke woonmilieus. Door de toenemende vergrijzing is er een toenemende vraag naar 'nultreden'-woningen en woningen met zorg. Voor een concurrerend vestigingsmilieu is een selectieve aanvulling van het aanbod van een extensiever woonmilieu in een groene omgeving van belang.

Het plangebied draagt met de ontwikkeling van woningen bij aan het accommoderen van de regionale ruimtevraag. Dit programma kan in de toekomst nog naar boven of beneden afwijken, maar blijft binnen de bestuurlijk vastgestelde kaders voor Nieuwegein.

Uit de woonvisie 2015 blijkt dat er behoefte is aan woningen in alle segmenten, maar specifiek in de sociale huur, vrije sector huur en het duurdere koopsegment (vanaf 300.000 euro). Binnen de huursector is er een forse behoefte aan woningen voor starters en ouderen en zorgwoningen. Dit bouwplan bestaat uit nul-tredenwoningen in de vrije sector huur die geschikt zijn voor ouderen.

Conclusie

Er wordt voldaan aan de Ladder duurzame verstedelijking.

2.2 Provinciaal en regionaal beleid

2.2.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (2013-2028)

Het provinciaal beleid en regelgeving is hoofdzakelijk vastgelegd in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS). Gelijktijdig met de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie is de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) vastgesteld. De PRS en PRV zijn in 2013 vastgesteld door Provinciale Staten en worden elke vier jaar opnieuw bekeken en eventueel aangepast (herijking). De PRS en PRV zijn op 12 december 2016 integraal vastgesteld.

De provincie Utrecht heeft een prima uitgangspositie voor een aantrekkelijke toekomst. De provincie Utrecht heeft een centrale ligging, ligt aan de rand van de Randstad, aan drie internationale ontwikkelingsassen (A1, A2 en A12) en ligt nabij Schiphol. De provincie streeft naar een aantrekkelijke woon-, werkomgeving en recreatie. Hiervoor hanteren zij drie peilers:

• een duurzame leefomgeving;
• vitale dorpen en steden;
• landelijk gebied met kwaliteit.

Deze pijlers leiden tot belangrijke beleidsopgaven die nodig zijn om Utrecht aantrekkelijk te houden als vestigingsplaats. Een van deze belangrijkste beleidsopgave is het accent leggen op de binnenstedelijke opgave.

Conclusie

Op de visiekaart zijn de voor het stedelijk gebied belangrijkste ontwikkelingen in beeld gebracht. Het centrum van Nieuwegein is aangeduid als een locatie voor een (groot) stedelijk vestigingsmilieu en woningbouwopgave binnenstedelijk. Juist de combinatie en verscheidenheid aan functies en hoogwaardige voorzieningen biedt hier kansen voor diverse soorten van bedrijvigheid en woningbouw. Voor de gemeente Nieuwegein wordt uitgegaan van een woningbouwprogramma van 2.000 woningen in het stedelijk gebied, onder andere in de projecten Hoog Zandveld, Blokhoeve en de binnenstad.

2.2.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening (2013-2028)

Het doel van de verordening is een aantal provinciale belangen te laten doorwerken naar het gemeentelijke niveau. De regels van de verordening hebben betrekking op nieuwe planologische besluiten. De regels van het beleid zijn ruimtelijk begrensd. Het plangebied is gelegen in de volgende relevante onderdelen van het beleid:

• ‘mobiliteitstoets’: de toelichting op een ruimtelijk plan, waarbij ruimtelijke ontwikkelingen zijn voorzien, bevat een beschrijving van het aantal verplaatsingen, die deze ruimtelijke ontwikkeling tot gevolg hebben en een beschrijving of door het aantal verplaatsingen knelpunten op het ontsluitende en omliggende verkeersnetwerk voor de diverse modaliteiten kunnen ontstaan. In paragraaf 3.2.1 wordt nader ingegaan op het aspect verkeer;
• ‘stedelijk gebied’: de toelichting op een ruimtelijk plan bevat een beschrijving waarin rekening is gehouden met energiebesparing en het toepassen van duurzame energiebronnen. In paragraaf 3.2.2 wordt hier nader op ingegaan.

Conclusie

Het bestemmingsplan sluit aan bij de uitgangspunten uit de PRV.

2.3 Gemeentelijk beleid

2.3.1 Structuurvisie Nieuwegein 2030

De Structuurvisie Nieuwegein 2030 geeft de ruimtelijke ontwikkelingen in Nieuwegein tot 2030 op hoofdlijnen weer en beoogt daarmee een kader te bieden voor tussentijdse initiatieven. In de structuurvisie is dit vertaald door het kiezen van ontwikkelthema's. Voor de binnenstad is dit nader uitgewerkt in het OOB 2013 en is in navolgende paragraaf beschreven.

2.3.2 OOB 2013

Het OOB 2013 zet de lijn die in 2005 is ingezet door en heeft als doel de binnenstad te vervolmaken. Echter: de uitwerking krijgt een ander karakter dan in 2005 is voorzien.

De uitdaging van dit OOB 2013 is de toekomstbestendige doorontwikkeling van het centrum van Nieuwegein tot een echt bruisend stadshart. De gemeente is daarbij een verbindende schakel tussen het gebied (de binnenstad), de initiatiefnemers, afnemers, gebruikers en faciliterende partijen als ontwikkelaars en bouwers. Zij realiseert haar ambities door uit te nodigen en is actief door de mogelijkheden voor het voetlicht te brengen, de kwaliteitsambities uit te leggen en te speuren naar creatieve partners.

De openbare ruimte zal nog belangrijker worden als drager van de herontwikkeling, waarbij het accent vooral op de programmering van die openbare ruimte zal liggen. Immers de kwaliteit van de ruimte, uitstraling en de programmering dragen bij aan levendigheid en bezoek van ons centrum en zijn voor partijen het argument om te investeren.

In Oost is een ontwikkeling met een mix van retail, cultuur en voorzieningen tot stand gekomen. Niet alle zones in de binnenstad lenen zich voor die invulling. Per zone is in dit vernieuwde plan een beeld met een eigen signatuur en invulling neergelegd. Daarnaast zullen niet meer overal in de binnenstad gebouwen met een schaal en volume zoals het Stadshuis en theatercomplex worden gerealiseerd. Dit past bij de nieuwe realiteit, die zowel vanuit gebruikers en afnemers als vanuit ontwikkelaars en beleggers vraagt om een kleinere korrel en flexibiliteit. Een kleinere korrel die, als gevolg van een minder complexe programmatische opbouw, een lager risicoprofiel heeft en daardoor meer kansen biedt. Niet alleen de marktomstandigheden, maar ook de ruimtelijke signatuur van de zone waarvan de ontwikkeling deel uitmaakt, bepalen de massa en volumeopbouw van de ruimtelijke eenheden en de schaal waarop functiemenging plaatsvindt.

Nieuwegein en haar binnenstad zijn door de ligging aan drie snelwegen zeer goed bereikbaar per auto. Daarin onderscheidt het centrum zich van andere binnensteden. Deze kwaliteit is de afgelopen jaren verder versterkt door onder andere de reconstructie van de Zuidstedeweg. Dit is ook de reden dat er voldoende en betaalbare parkeergelegenheid voor ondernemers, bezoekers en bewoners wordt gegarandeerd. Daarnaast is de bereikbaarheid per tram, bus, fiets en te voet belangrijk en wordt deze op een aantal punten versterkt.

De HN-locatie maakt al sinds het begin van de planvorming over de herontwikkeling van het centrum van Nieuwegein deel uit van het ontwikkelgebied. In het OOB is de locatie dan ook opgenomen.

Conclusie

Voorgenomen ontwikkeling op de HN-locatie past binnen de uitgangspunten van het OOB 2013.

2.3.3 Koersdocument City 2017

De gemeente heeft in oktober 2017 het Koersdocument City 2017, Leidraad voor de verdere ontwikkeling van City' vastgesteld. City is de nieuwe naam voor de binnenstad van Nieuwegein. Deze nieuwe naam markeert de nieuwe fase die we de komende periode ingaan bij het verder ontwikkelen van het centrum van Nieuwegein. Het Koersdocument City is het vervolg op het OOB2013 en sluit ook aan bij de Toekomstvisie: 'Nieuwegein naar 2025'.

Het Koersdocument omschrijft de ambities die de gemeente Nieuwegein heeft voor het (door)ontwikkelen van de resterende opgaven in de Binnenstad, en dan met name voor het Stationsgebied en West. Duurzaamheid zal het leidende principe zijn bij de verdere doorontwikkeling.

De oostelijke kant van City is inmiddels grotendeels gerealiseerd, op een aantal bouwprojecten na. De projecten aan de Doorslag (woningbouw Doorslagzone, NVM, en HN-locatie) volgen nog de kaders uit het OOB2013, waar mogelijk aangevuld met actuele inzichten.

De westzijde van City bestaat uit het Stationsgebied en West. In dit Koersdocument worden die in samenhang uitgewerkt en is de grens tussen deze gebieden niet langer van belang.

2.3.4 Woonvisie 2015

De Woonvisie 2015 van de gemeente Nieuwegein geeft de koers weer die de gemeente gaat volgen voor de komende vier jaar op het gebied van wonen. De visie legt deze koers uit over vier opgaven voor het wonen, die ambities vastleggen in maatregelen. De opgaven die centraal staan in de woonvisie zijn:

• Vitale stad: De huidige woningbouwambitie te realiseren en inwoners moeten hun wooncarrière kunnen maken. (Volgens het Woningbouwprogramma 2030 3.500 woningen tot 2030).
• Betaalbaar wonen: Een sociale huurwoningvoorraad met een omvang van 30% van de woningvoorraad.
• Wonen en zorg: Door middel van nieuwbouw en transformatie te voorzien in voldoende nultredenwoningen en verzorgd wonen.
• Kwaliteit en duurzaamheid: Duurzame nieuwbouw en transformatie.

Voor de opgave Wonen en zorg is gebiedsspecifiek beleid opgesteld. Waaronder het gehele plangebied binnenstad valt. Deze locatie wordt namelijk gezien als gunstige locatie voor het stimuleren van woningen voor ouderen, fysiek beperkten of ondersteuning vragende. In het scenario wanneer een marktpartij woningen wil realiseren in dit gebied dient er rekening te worden gehouden met de in deze alinea besproken doelgroep.

Voor het plangebied betekent dit dat er rekening dient te worden gehouden met de opgave Wonen en zorg. De binnenstad zit vol met mogelijke ontwikkelingen die op haar pad kunnen komen, transformatie van leegstaande kantoren en winkelgebieden, renovatie van bebouwing en mogelijke nieuwbouw. Deze ontwikkelingen bieden kansen voor het uitbreiden van kwalitatieve woonmilieus in de stad, het bevorderen van de doorstroming in de woningmarkt door het aanbod duurdere koop-,vrije sectorhuur-, specifieke senioren- en betaalbare sociale huurwoningen te versterken.

Conclusie

Voorgenomen ontwikkeling op de HN-locatie past binnen de uitgangspunten van de Woonvisie 2015.

2.3.5 Woningbouwprogramma 2030

Het Woningbouwprogramma 2030 van de gemeente Nieuwegein (vastgesteld 18 mei 2017) schetst de gemeentelijke ambitie met betrekking tot woningbouw tot 2030. Daarnaast worden indicatieve aantallen en kansrijke woningbouwlocaties benoemd en biedt het een kader voor verwachte en onverwachte woningbouwlocaties die de komende jaren verdere uitwerking krijgen.

Voor de binnenstad geldt een gemiddeld programma van circa 1.170 woningen.

In het Woningbouwprogramma zijn verder kwalitatieve uitgangspunten opgesteld voor de uitwerking van de onderzoeklocaties:

• Maat en schaal zijn belangrijk voor een kwalitatief en passende invulling van het programma.
• Het hele perceel, inclusief de buitenruimte, maakt onderdeel uit van de herontwikkeling.
• De sociale huurwoningvoorraad moet een omvang hebben van 30% van de totale woningvoorraad.
• De realisatie van woningen voor ouderen of mensen met een fysieke beperking moet met name plaatsvinden binnen de zorgcirkels die zijn opgenomen in de Woonvisie 2015.
• Nieuwbouw moet vooral voorzien in woningen voor starters, stijgers en ouderen en zorg.

Conclusie

Voorgenomen ontwikkeling op de HN-locatie past binnen de uitgangspunten van het Woningbouwprogramma 2030.

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

3.1 Ontwikkellocatie HN

Het bouwblok Herenstraat/Noordstedeweg ligt op de overgang tussen de binnenstad en het bedrijfsgebied Herenstraat/Kruyderlaan en vormt daardoor een belangrijke schakel in de aanloopfunctie van de Herenstraat en de Kruyderlaan naar de binnenstad.

Op wijkniveau hoort de bebouwing ruimtelijk bij het gebied Herenstraat-Kruijderlaan en direct bij de ontwikkeling op de Karwei-locatie. Verder maakt de bebouwing onderdeel uit van de groenstrook langs de Noordstedeweg. De bebouwing is een onderdeel/beëindiging van het bebouwingslint aan de Herenstraat en staat daarmee aan de wateras. Van belang is een goede inpassing in de omgeving. De ligging nabij de binnenstad dient in de vormgeving en uitwerking, hoogwaardige architectuur, materiaalkeuze en detaillering tot uitdrukking te komen.

Het geldend bestemmingsplan gaat uit van drie afzonderlijke kantoorvilla's ten behoeve van kantoren en maatschappelijke doeleinden met een oplopende bouwhoogte aan de zijde van de Kruyderlaan van 12 m en aan de zijde van de Herenstraat 22 m.

Op de HN-locatie wordt de bouw van een slanke woontoren mogelijk gemaakt met circa 58 gestapelde woningen. De woontoren heeft een maximale hoogte van 35 meter en wordt zo ver mogelijk richting het kanaal de Doorslag gerealiseerd. Ten behoeve van de woningen wordt ter plaatse van de woonbestemming voorzien in een volledig ondergrondse parkeergarage met een groen dak. De parkeergarage wordt ontsloten op de Herenstraat.

Een woonprogramma op de HN-locatie is een goede aanvulling. Zowel voor het gebied Herenstraat-Kruyderlaan als voor de bebouwingsstrook langs de Doorslag. Het is ook een logische voortzetting van de voorgenomen woonbebouwing langs op de Doorslagzone.

Impressie bouwplan (Klunder architecten, 31-01-2018)

Overzichtstekening bouwplan (Klunder architecten, 31-01-2018)

3.2 Planaspecten

3.2.1 Mobiliteit

Gemeentelijk Mobiliteitsplan+

Het Gemeentelijk Mobiliteitsplan+ (GMP+) is onderdeel van het integrale strategische beleid van de gemeente Nieuwegein. Het sluit aan bij de belangrijkste, door de gemeenteraad vastgestelde nota's, zoals de Structuurvisie Nieuwegein 2030. Het GMP+ geeft een nadere uitwerking van de verkeer- en vervoerparagraaf uit de Structuurvisie Nieuwegein 2030.

De gemeente Nieuwegein kiest er dan ook voor om de rol van de fiets en milieuvriendelijk openbaar vervoer te versterken. Daarbij maken we gebruik van vier pijlers: 1) duurzaamheid, 2) bereikbaarheid, 3) samenhang met de stadsontwikkeling en 4) gedragsbeïnvloeding.

Wat sterk betrekking heeft tot het plangebied en daarbij, onder een eigen kernpunt is gelegd, is het OV-knooppunt Stadscentrum Nieuwegein. Nieuwegein Stadscentrum staat in de top 10 van belangrijkste knooppunten van (boven)regionaal belang. Voor de binnenstad van Nieuwegein, met de tramhalten Stadscentrum en Merwestein, spelen de volgende opgaven: afbouw van de centrumontwikkelingen, woningen en appartementen. De uitdagingen om in het centrum een nieuw bus-/tramstation te realiseren met voldoende capaciteit om het groeiend aantal bussen en (overstappende) reizigers te kunnen accommoderen (regionale 'hub') en om van halte Merwestein een hoogwaardige tramhalte te maken die de oostzijde van de binnenstad bedient (o.a. Stadshuis en Theater De Kom). In Nieuwegein zetten we daarbij ook in op de fiets als voor- en/of natransport. Daartoe dienen goede fietsroutes van/naar en adequate fietsstallingsvoorzieningen bij dit knooppunt te worden gerealiseerd.

Mobiliteitstoets

Voor het bestemmingsplan Binnenstad is in 2017 een Mobiliteitstoets opgesteld, zie Bijlage 1. Er is verkend wat het effect van het aangepaste programma is voor de verkeersproductie en voor de parkeerbalans.

De ontwikkeling van de HN-locatie heeft beperkte effecten op de verkeersintensiteit van de Noordstedeweg. De verkeersproductie bedraagt circa 250 ritten per etmaal waarbij het verkeer van de Noordstedeweg gebruik maakt. De verkeersintensiteit van de Noordstedeweg bedraagt in de huidige situatie circa 10.500 mvt/etmaal in het oostelijk deel. Het effect hiervan is beperkt. Deze verkeersintensiteit kan met het huidige profiel verkeerstechnisch worden verwerkt. Bovendien wordt de entree van de parkeergarage richting de Herenstraat gesitueerd. De afwikkeling van de extra verkeersbewegingen zal geen knelpunten veroorzaken.

Parkeerregeling

Op 1 november 2014 is de AMvB Quick wins (Stb. 2014, nummer 333) en op 29 november 2014 is de Reparatiewet BZK 2014 (Stb. 2014-458) van kracht geworden. De AMvB wijzigt artikel 3.1.2 (lid 2) van het Besluit ruimtelijke ordening terwijl de Reparatiewet enkele bepalingen in de Woningwet herziet. Het eerste artikel legt expliciet vast dat een bestemmingsplan regels mag bevatten die betrekking hebben op een bevoegdheid waarvan de uitoefening afhankelijk is gesteld van beleidsregels. De aanpassing van de Woningwet komt er op neer dat de stedenbouwkundige bepalingen uit de gemeentelijke bouwverordeningen niet meer van toepassing zijn op na 29 november 2014 nieuw vast te stellen bestemmingsplannen of beheersverordeningen en in ieder geval volledig vervallen op 1 juli 2018.

Gezien het nieuwe artikel 3.1.2 Bro bestaat de mogelijkheid om via algemene regels in het bestemmingsplan op de parkeerbehoefte te kunnen sturen. Daarom is in de regels van dit bestemmingsplan een parkeerregeling opgenomen.

Deze regels sluiten aan bij artikel 2.5.30 van de gemeentelijke Bouwverordening. In deze regels wordt uitdrukkelijk uitgegaan van regulering bij het aanvragen en verlenen van omgevingsvergunningen.

Hoe wordt bepaald of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid?

De vraag hoe wordt bepaald of sprake is van voldoende parkeergelegenheid wordt beantwoord in de Nota Parkeernormen 2011-2015. In de nota wordt aangegeven hoe het aantal parkeerplaatsen bij bepaalde functies moet worden berekend. Op deze wijze wordt ten aanzien van de hiervoor genoemde punten een duidelijk houvast geboden voor het beoordelen van aanvragen van een omgevingsvergunning.

In de Nota Parkeernormen 2011-2015 (23 februari 2011) zijn de parkeernormen gedifferentieerd, wordt bij het bepalen van de norm veel meer rekening gehouden met locatiespecifieke eigenschappen en zijn er minimum parkeernormen bij vrijstelling. Dit zijn lagere normen dan de standaard parkeernormen die kunnen worden toegepast wanneer uit een mobiliteitstoets blijkt dat die toelaatbaar zijn. Om te voorkomen dat een bouwvergunning om formele reden zou moeten worden geweigerd, kunnen burgemeester en wethouders vrijstelling verlenen. De verwachting is dan ook dat de parkeernormen in deze nota veel meer rekening houden met de dagelijkse praktijk dan de parkeernormen uit de eerdere Nota Parkeren uit 1999. Om parkeernormen te definiëren zonder alles in ieder bestemmingsplan te beschrijven, is de Nota Parkeernormen gemaakt. In de regels van dit bestemmingsplan wordt naar deze nota verwezen.

Voor de ontwikkeling van de HN-locatie is een mobiliteitstoets uitgevoerd, zie Bijlage 2. De norm van de gemeente Nieuwegein gaat uit van 1,4 parkeerplaatsen per woning. Dit zou betekenen dat bij de bouw van de HN-locatie 81 parkeerplaatsen benodigd zijn. Met een vrijgestelde norm van 1,2 die de gemeente in uitzonderingsgevallen hanteert zijn 70 parkeerplaatsen nodig. Van deze vrijstellingsregeling wordt gebruik gemaakt. Bij de HN-locatie staan 71 parkeerplaatsen in de planning. De parkeerplaatsen worden op eigen terrein gerealiseerd in een ondergrondse parkeergarage. Op voorhand zijn geen onoverkomelijke belemmeringen op dit punt te verwachten.

3.2.2 Duurzaamheid

Bouwen voor de toekomst

Het is van belang om te bouwen met gezonde materialen, het materiaalgebruik te reduceren, zoveel mogelijk te recyclen en grondstofkringlopen te sluiten ('Cradle tot cradle'). Daarom heeft de gemeenteraad de nota Bouwen voor de toekomst; duurzaam bouwen beleid gemeente Nieuwegein vastgesteld. Hierin is de ambitie geformuleerd om bij nieuwbouw en renovatie te streven naar een milieuprestatieverbetering van 15% of hoger ten opzichte van de op dat moment geldende gebruikelijke bouwstandaard in Nederland.

Naast vorenstaande prestatie-eis zijn de volgende basismaatregelen vastgesteld:

• Bij nieuwbouw een lagetemperatuurverwarming systeem toepassen.
• Bij renovaties een EPA-onderzoek uitvoeren (hier niet aan de orde).
• Geen uitlogende bouwmetalen toepassen.
• Alleen aantoonbaar duurzaam geproduceerd hout (conform criteria TPAC) toepassen.
• Een handleiding voor gebouwgebruikers opstellen.
• Bij nieuwbouw een duurzaam gezond binnenmilieu waarborgen.

De milieuprestatie kan bij kleinere en middelgrote (ver)bouwplannen (zoals hier) inzichtelijk worden gemaakt met het duurzaam bouwen instrument GPR-gebouw. In dit instrument worden de prestaties prestaties beoordeeld en gewogen op de duurzaamheidsthema's: gezondheid en gebruikskwaliteit (People), energie en milieu (Planet) en Toekomstwaarde (Profit). GPR-gebouw geeft per thema een waardering op een schaal van 1 tot 10, waarbij een 6,0 staat voor de huidige bouwstandaard. Voor Nieuwegein dient de GPR minimaal 6,9 te zijn voor een milieuprestatieverbetering van 15% of hoger.

De gemeente streeft verder naar het vergroten van het aandeel groendaken (ook wel vegetatiedaken genoemd, zie www.nieuwegein.nl/groendak). Groendaken zorgen niet alleen voor wooncomfort, ze dragen ook bij aan waterberging en verkoeling van de stad. Op de HN-locatie wordt een ondergrondse parkeergarage gerealiseerd, voorzien van een groen dak. Daarmee past de ontwikkeling binnen de ambities van de nota Bouwen voor de toekomst.

Energie

Nieuwegein wil in 2040 een klimaatneutrale stad zijn (Coalitieakkoord 2014-2018). Dit sluit aan op het in werking getreden Klimaatverdrag van Parijs. Om klimaatneutraal te worden is het van belang de energievoorziening volledig te verduurzamen. Dit betekent een aardgasloze gebouwde omgeving, waarbij verwarmd wordt via een warmtenet (collectief, aanwezig in de binnenstad) of via elektrische warmtepompen (individueel of collectief, aanwezig in de binnenstad) of andere duurzame technieken (bijvoorbeeld energiewinning uit oppervlaktewater). Ondanks dat pas vanaf 2020 alle nieuwe gebouwen (bijna) energieneutrale gebouwen (BENG) moeten zijn, wil de gemeente dat hier nu al energieneutraal wordt gebouwd waarbij minimaal het gebouwgebonden energieverbruik volledig wordt verduurzaamd en zo mogelijk ook het gebruikersgebonden energiegebruik (d.w.z. 'nul-op-de-meter' energieconcept). Bij de uitvoering van het plan wordt met deze uitgangspunten rekening gehouden.

Hoofdstuk 4 Onderzoek

In dit hoofdstuk worden de (onderzoeks)aspecten behandeld die betrekking hebben op dit bestemmingsplan. Per aspect is aangegeven wat het wettelijk kader is en wat de consequenties zijn voor het bestemmingsplan.

4.1 Cultuurhistorie en archeologie

De Monumentenwet 1988 is per 1 juli 2016 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze naar verwachting in 2021 in werking treedt. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

De Erfgoedwet bundelt en wijzigt een aantal wetten op het terrein van cultureel erfgoed. De kern van deze wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ). Daarnaast dient ieder ruimtelijk plan een analyse van de overige cultuurhistorische waarden van het plangebied te bevatten. Voor zover in een plangebied sprake is van erfgoed, dient op grond van het voorgaande dan ook te worden aangegeven op welke wijze met deze cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten archeologie rekening wordt gehouden. Voor de ligging van cultuurhistorische en archeologisch waardevolle plekken in het plangebied zijn de Archeologische beleidsadvieskaart en Cultuurhistorische Waardenkaart van de gemeente Nieuwegein geraadpleegd.

4.1.1 Cultuurhistorie

Om adequaat invulling te kunnen geven aan de nieuwe taak van de gemeente om rekening te houden met binnen het bestemmingsplan aanwezige cultuurhistorische waarden, heeft de gemeente een cultuurhistorisch onderzoek laten uitvoeren (RAAP-rapport 2538 Jonge stad, oude kwaliteiten). Het betreft een interdisciplinaire studie naar het aardkundig, historisch-geografisch, historisch-bouwkundig en stedenbouwkundig erfgoed in de gemeente Nieuwegein. Het onderzoek is gemeentebreed opgezet. Hierdoor kunnen onder meer waardevolle structuren optimaal in beeld worden gebracht.

De gehele binnenstad kent de code bc3, Cope ontginningen, nu bebouwd, niet of nauwelijks herkenbaar. Hiervoor geldt Ontwikkelingsrichting M: geen herkenbare historische structuur. Waarvoor geldt:

• Bij alle landschappen is een planologische basiszorgvuldigheid gewenst, waarbij ontwikkelingen worden getoetst met een goede landschappelijke/stedenbouwkundige analyse.
• Bij het streven naar ruimtelijke kwaliteit kunnen ontwikkelingen worden benut om (eventueel verloren gegane) historisch-ruimtelijke kenmerken te versterken of te herstellen.
• Maak relaties met de historische-ruimtelijke kwaliteiten van Nieuwegein: zicht op de bruggen, vaarten, duiken, zicht oude kernen, gemakkelijke toegang voor fietsers en wandelaars tot oudere structuren buiten het gebied en tot fiets- en wandelpaden naar - en op oude kades, dijken, linten buitenplaatsen.

Op de kaart 'historisch cultuurlandschap en prestedelijk landschap' wordt het gebied gekarakteriseerd als vanouds landelijk gebied waar copeontginningen plaatsvonden. Deze karakteristiek is echter niet of nauwelijks meer herkenbaar.

Historische bouwkunst en stedenbouw

Cultuurhistorisch erfgoed - Historisch- geografische elementen

Conclusie

Binnen het plangebied zijn geen waardevolle cultuurhistorische elementen aanwezig. De beoogde ontwikkelingen geven dan ook geen onevenredige belemmering voor de aanwezige historische stedenbouwkundige of geografische karakteristieken in het plangebied en omgeving.

Het is gewenst om bij ontwikkeling te streven om de historisch-ruimtelijke kwaliteiten van Nieuwegein te herstellen in het gebied en/of relatie met deze kwaliteiten buiten het gebied te versterken. Een goede landschappelijk/stedenbouwkundige analyse ligt hieraan ten grondslag. In paragraaf 3.2 is hier invulling aan gegeven.

4.1.2 Archeologie

De Erfgoedwet verplicht gemeenten om bij de vaststelling van een bestemmingsplan en bij de bestemming van de in het plan begrepen gronden, rekening te houden met de in de bodem aanwezige, dan wel te verwachten archeologische waarden. Dit is in lijn met het Europese Verdrag van Malta. Eind 2012 is een Beleidsnota archeologie opgesteld voor de gemeente Nieuwegein. Binnen deze nota is een beleidsadvieskaart opgenomen.

Binnen het plangebied komt verwachtingswaarde 6 (lichtgroene zone) voor op de beleidsadvieskaart: vroegtijdig inventariserend onderzoek nodig bij bodemingrepen dieper dan 150 cm -mv en plangebieden groter dan 10.000 m2.

Archeologische beleidsadvieskaart

De gehanteerde vrijstellingsgrenzen zijn in archeologische dubbelbestemmingen vertaald. Beneden de grens is geen archeologisch onderzoek vereist.

Onderzoek

Voor de HN-locatie is gelet op de ingreep geen archeologisch onderzoek noodzakelijk.

Conclusie

In het voorliggende bestemmingsplan zijn de archeologische waarden beschermd door middel van de dubbelbestemming 'Waarde Archeologie 8'.

4.2 Ecologie

Om de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan te toetsen, is een ecologische inventarisatie van de natuurwaarden uitgevoerd (zie Bijlage 5 voor de volledige inventarisatie) voor de gehele binnenstad. Het doel hiervan is om na te gaan of aanvullend onderzoek in het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb) of het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid noodzakelijk is. Naast het raadplegen van bronnen is het plangebied ten behoeve van de inventarisatie op 30 januari 2017 bezocht door een ecoloog van BügelHajema Adviseurs.

De HN-locatie ligt tussen wegen Noordstedeweg, Herenstraat en Kruyderlaan en betreft een gazon met vijver en 13 bomen. Voorliggend plan bestaat uit de herontwikkeling van deze locatie, waarbij hoogbouw is voorzien. Naar aanleiding van deze plannen kunnen opgaande beplanting en vegetatie worden verwijderd, gronden worden vergraven en watergangen worden gedempt. In de rest van het plangebied zijn nog geen concrete ontwikkelingen bij recht voorzien.

Op basis van de uitgevoerde ecologische inventarisatie is gezien de aangetroffen terreinomstandigheden en de aard van het plan een voldoende beeld van de natuurwaarden op de ontwikkellocatie HN-locatie ontstaan. Uit de ecologische inventarisatie is naar voren gekomen dat een aanvullend onderzoek in het kader van de Wnb en het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid niet noodzakelijk is. Met inachtneming van het broedseizoen van vogels is een ontheffing van de Wnb voor soorten niet nodig. Een vergunning op grond van de Wnb voor gebieden is op voorhand niet nodig voor de beoogde activiteiten en het plan is daarnaast op het punt van het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid niet in strijd met de Provinciale Omgevingsverordening.

Conclusie

Het aspect ecologie vormt geen belemmering voor onderhavig plan.

4.3 Bodem

In het kader van de onderzoeksplicht dient onder andere de bodemgesteldheid in het plangebied in kaart te worden gebracht. Onderzocht moet worden of de bodem verontreinigd is en wat voor gevolgen een eventuele bodemverontreiniging heeft voor de uitvoerbaarheid van het plan.

Een nieuwe bestemming mag pas worden opgenomen als is aangetoond dat de bodem geschikt (of geschikt te maken) is voor de nieuwe of aangepaste bestemming. Wanneer (een deel van) de bodem in het plangebied is verontreinigd, moet worden aangetoond dat het bestemmingsplan, rekening houdend met de kosten van sanering, financieel uitvoerbaar is. Indien er sprake is van bouwactiviteiten is ook in het kader van de omgevingsvergunning onderzoek naar de kwaliteit van de bodem nodig. In de praktijk worden deze onderzoeken vaak gecombineerd.

Onderzoek

Voor de HN-locatie is verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 3). Uit de resultaten blijkt dat de bodemkwaliteit voldoende is voor uitvoering van het bouwplan.

Conclusie

Voor de HN-locatie geldt dat de bodemgesteldheid geen belemmering vormt voor de voorgestane ontwikkeling.

4.4 Water en klimaatadaptatie

Voor het onderdeel water is het, in het kader van het opstellen van een nieuw bestemmingsplan, nodig om het watertoetsproces te doorlopen. Dit proces omvat het vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten.

4.4.1 Beleid

Gemeente

Het jaarplan 2017 en de watervisie uit 2004 vormen samen het Waterplan van de gemeente Nieuwegein. De gemeente Nieuwegein beschikt ook over een verbreed gemeentelijk rioleringsplan waarin het beleid voor de zorgplichten voor afvalwater, hemelwater en grondwater zijn opgenomen.

Het klimaat verandert. We krijgen te maken met meer en heftigere regenbuien, langere droge periodes en meer hete zomerse dagen en nachten. Om ook in de toekomst prettig te kunnen wonen moeten we nu al stap voor stap investeren in een klimaat bestendige inrichting van de stad. De gemeente heeft eind 2014 zowel de landelijke als de regionale Intentieverklaring Ruimtelijke Adaptatie ondertekend. Hiermee heeft zij de intentie om nu al aan de slag te gaan met de opgave. Het regionale samenwerkingsverband Coalitie ruimtelijke adaptatie regio Utrecht heeft hiervoor een Plan van Aanpak opgesteld welke ook door onze gemeente is vastgesteld.

Beleid van de gemeente is om bij herstructurering, renovatie en nieuwbouw inrichtingsmaatregelen mee te nemen die het plan klimaatbestendig en waterrobuust te maken. Maatregelen die de gevolgen van klimaatverandering verzachten (de zogenaamde klimaatadaptieve maatregelen) zorgen ook voor een groenere wijk met ruimte voor water. Hierdoor dragen deze maatregelen tevens bij aan een aantrekkelijkere leefomgeving. Voorbeelden van maatregelen zijn groene pleinen, gevels en daken, voorzieningen voor (tijdelijke) waterberging, schaduwwerking, gebruik koele bouwmaterialen.

Waterbeheerder

Het Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden is de waterkwaliteit- en waterkwantiteitsbeheerder.

Het concrete toetsingskader van HDSR voor de watertoets is gegeven in het Handboek Watertoets. De belangrijkste uitgangspunten zijn hierbij als volgt:

• het standstill-principe: voorkom negatieve effecten van ruimtelijke ontwikkelingen op het watersysteem;
• verbeteren: benut kansen die zich voordoen in ruimtelijke ontwikkelingen.

De principes die bij het waterbeleid van belang zijn:

Waterkwantiteit:

• de trits vasthouden - bergen - afvoeren;
• versnelde afvoer van regenwater naar oppervlaktewater moet worden voorkomen of worden gecompenseerd;
  • 1. in verband met het voorkomen van versnelde afvoer adviseert het waterschap om wel een infiltratiesysteem aan te leggen. Voor een afname van verhard oppervlak in stedelijk gebied is geen compensatieplicht vanuit het waterschap;
  • 2. om versnelde afvoer naar oppervlaktewater te voorkomen, adviseert het waterschap om een infiltratiesysteem aan te leggen met 45 mm berging per m2 afgekoppeld oppervlak. Indien infiltratie niet mogelijk is, zal automatisch moeten worden gecompenseerd. Voor een toename van verhard oppervlak van 500 m2 tot 10.000 m2 in stedelijk gebied moet berging worden gerealiseerd.

Waterkwaliteit:

• de trits schoon houden - scheiden - zuiveren. Voor bouwactiviteiten kan bijvoorbeeld worden gedacht aan zorgvuldige materiaalkeuze. Verslechtering van de waterkwaliteit bij nieuwbouw en herstructurering kan worden voorkomen door geen uitlogende (bouw)materialen toe te passen;
• bij nieuwe ontwikkelingen adviseert het waterschap het regenwater gescheiden van het afvalwater te verwerken.

4.4.2 Waterberging

Op de HN-locatie zal het verhard oppervlak afnemen ten opzichte van het geldend plan, maar toenemen ten opzichte van de huidige situatie. De parkeerkelder kan voor 100% als onverhard oppervlak beschouwd. De ondergrondse parkeergarage wordt namelijk voorzien van een groen dak met een waterbergend vermogen van 45 mm. Het dak voldoet aan de richtlijnen die het Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden (HdSR) geeft in het kader van de waterberging. Voor de woontoren dient water gecompenseerd te worden, omdat deze groter is dan 500 m². Volgens de richtlijnen van het HdSR moet er 15% van de oppervlakte van de woontoren worden gecompenseerd. Dit komt neer op 15% x 590 m² = 88,5 m² watercompensatie. Ten behoeve van het nieuwe plan zal de watergang op het breedste punt circa 2,4 m versmald worden met een totale oppervlakte van 96 m². Dit oppervlakte zal, naast de extra compensatie van 88,5 m² ten behoeve van de woontoren, worden gecompenseerd ten oosten van het bestaande water of ten westen van het plangebied. De plek van de watercompensatie is afhankelijk van het tracé van de leidingen, welke in overleg met de nutsbedrijven zal worden bepaald. De benodigde waterberging is door middel van een voorwaardelijke verplichting opgenomen in de regels van de bestemming 'Wonen' van dit plan en vindt nadere uitwerking middels de benodigde watervergunning. In redelijkheid is aan te nemen dat in het plan voldoende ruimte voor de benodigde waterberging gevonden kan worden.

Aanpassing watergang HN-locatie

4.4.3 Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het watersysteem toereikend is om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken. In het kader van het wettelijk overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het plan voorgelegd aan het Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden.

4.5 Geluid

Wet geluidhinder

Het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid tot het realiseren van woningen. De Wet geluidhinder beschouwt dergelijke gebouwen als zogenaamd geluidsgevoelige gebouwen. Onderzocht dient derhalve te worden of toetsing aan de Wet geluidhinder dient plaats te vinden.

Zones

In het kader van de Wet geluidhinder bevinden zich langs alle wegen zones, met uitzondering van wegen die zijn gelegen binnen een als woonerf aangeduid gebied en wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt. Binnen de bebouwde kom bedraagt de zonebreedte voor tweestrookswegen die aan weerszijden van de weg, gerekend vanuit de wegas, in acht moet worden genomen 200 m. In geval van het realiseren van geluidsgevoelige bebouwing binnen deze zone dient een akoestisch onderzoek plaats te vinden.

Onderzoek

Een akoestisch onderzoek is uitgevoerd voor de HN-locatie (zie bijlage 4). Uit de berekening blijkt dat de geluidsbelasting van de locatie een te hoge geluidsbelasting kent vanwege de Noordstede- en Zuidstedeweg. De te hoge geluidsbelasting past binnen de voorwaarden uit het Beleid Hogere waarden om in aanmerking te komen voor een besluit Hogere waarden. Een hogere waarde bij het college van de gemeente Nieuwegein is aangevraagd.

Conclusie

De Wet geluidhinder verzet zich, met inachtneming van de genoemde maatregelen, derhalve niet tegen de komst van deze woningen. Ook is er geen sprake van een aantasting van het woon- en leefmilieu.

4.6 Luchtkwaliteit

In het Besluit ‘niet in betekenende mate bijdragen’ (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling ‘Niet in betekenende mate bijdragen’ (Regeling NIBM) zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip nibm. Sinds verlening van derogatie door de EU is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwalteit (NSL) in werking getreden en is nibm gedefinieerd als 3% van de grenswaarde. De wijze van salderen in relatie tot het begrip nibm is uitgewerkt in de Regeling projectsaldering luchtkwaliteit 2007.

Voor het OOB 2013 is een Mobiliteitstoets opgesteld. Er is verkend wat het effect van het aangepaste programma is voor de verkeersproductie en daarmee ook voor de luchtkwaliteit. De herziening van het programma leidt niet tot een significante toename van het verkeer en daarmee ook tot een verwaarloosbaar effect op de luchtkwaliteit.

Uitgaande de gegevenrekenmethode beschreven in bijlage 3A en 3B van het Besluit NIBM, valt de verkeerstoename ruimschoots onder het 3%-criterium van 1,2 microgram/m3 voor zowel NO2 als PM10. Het project draagt derhalve niet in betekenende mate (nibm) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

Bovendien blijkt uit de NSL-monitoringsviewer dat in 2015 de jaargemiddelde PM10 en NO2 concentraties in het plangebied lager zijn dan 35 µg/m3. Het aantal overschrijdingsdagen van PM10 ligt onder de 35 dagen. Er wordt in de bestaande situatie voldaan aan de grenswaarden voor de luchtkwaliteit.

Conclusie

Voorliggend bestemmingsplan vormt geen belemmeringen ten aanzien het aspect luchtkwaliteit.

4.7 Externe veiligheid

Externe veiligheid heeft betrekking op activiteiten die een risico voor de omgeving met zich kunnen meebrengen. Voorbeelden zijn de productie of transport van gevaarlijke stoffen. Om ongelukken te voorkomen, worden bij externe veiligheidsrisico's minimum afstanden gehanteerd van wonen, werken en recreëren tot activiteiten die een gevaar kunnen opleveren.

Wettelijk kader

De regelgeving op het gebied van de externe veiligheid heeft als doel de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld door activiteiten met gevaarlijke stoffen tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Deze regels zijn vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb; buisleidingenbesluit), en het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt).

De regels voor transport en voor buisleidingen kennen dezelfde pijlers en dezelfde systematiek als de regelgeving voor inrichtingen. Het externe veiligheidsbeleid kent twee pijlers:

• het plaatsgebonden risico
• het groepsrisico

PLAATSGEBONDEN RISICO

Dit wordt bepaald op basis van de risicobron en wordt gebruikt om het minimum beschermingsniveau waar de samenleving recht op heeft, aan te geven. Dit minimum beschermingsniveau wordt uitgedrukt in een grenswaarde en kan ruimtelijk worden weergegeven als een contour. Het ruimtebeslag van deze contour is veelal beperkt.

GROEPSRISICO

Met het groepsrisico wordt aangegeven welk beschermingsniveau ontstaat als mensen (omdat ze wonen, werken, recreëren in de nabije omgeving) en industriële risico's bij elkaar in de buurt komen. Verder dient het groepsrisico om een afweging te kunnen maken over de wenselijkheid van de voorgenomen activiteit (herbestemming, verdichting et cetera) in relatie tot de risicobron. Dit wordt de verantwoordingsplicht genoemd. Het groepsrisico wordt uitgerekend voor het invloedsgebied en berekent de kans op 10 of meer slachtoffers. Voor het groepsrisico geldt niet een grenswaarde, maar een oriëntatiewaarde.

Beleidsvisie externe veiligheid

Naast het feit dat vanuit de Rijksoverheid risiconormen zijn gesteld, laat de wet- en regelgeving ook ruimte aan gemeenten (en provincies) om eigen veiligheidsambities te formuleren. In de Beleidsvisie externe veiligheid (raadsbesluit 2007-403) is aangegeven hoe Nieuwegein met deze beleidsvrijheid omgaat. Zo is onder nadere in de visie aangegeven dat de gemeente zich het recht houdt voor om bij nieuwe situaties af te zien van het zogenaamde “stand still"-beginsel voor het groepsrisico, zolang aan de oriëntatiewaarde wordt voldaan.

Toetsing

In of nabij het plangebied is de volgende risicobron aanwezig:

• Ecolab Production Netherlands BV.

Het plangebied ligt verder buiten de toetsingsafstanden van andere risicobedrijven, buisleidingen vallend onder het Besluit externe veiligheid buisleidingen (bevb), of rijkswegen en vaarwegen die deel uitmaken van het zogenaamde Basisnet voor vervoer van gevaarlijke stoffen, of een gemeentelijke route voor gevaarlijke stoffen.

ECOLAB

De ontwikkeling aan de HN-locatie ligt deels binnen het invloedsgebied van Ecolab. Er is nader onderzoek in het kader van externe veiligheid uitgevoerd (zie Bijlage 6).

Met betrekking tot het plaatsgebonden risico wordt geconcludeerd dat de planlocatie niet binnen de contour van het plaatsgebonden risico is gelegen.

In het Bevi is bepaald dat bij de verantwoording van het groepsrisico minimaal is aangegeven de omvang van het invloedsgebied, de personendichtheid in het invloedsgebied, maatregelen ter beperking van het groepsrisico, mogelijkheden voorbereiding rampenbestrijding en de zelfredzaamheid van personen.

Risicoberekening en hoogte (toekomstig) groepsrisico

Door DHV is een risicoberekening (QRA) opgesteld met behulp van het voorgeschreven rekenprogramma SAFETI-NL (mei 2011). De QRA laat zien dat het groepsrisico maximaal 0,11 x de oriëntatiewaarde bedraagt bij 80 slachtoffers. Door LBP Sight is berekend wat de invloed is van de nieuwbouw op de hoogte van het groepsrisico (zie Bijlage 6). Hieruit blijkt dat het groepsrisico niet waarneembaar toeneemt.

Invloedsgebied

Het invloedsgebied voor het groepsrisico strekt zich uit tot iets meer dan 300 m gerekend vanaf de opslagloods met gevaarlijke stoffen (gebouw 5) en valt in het westen over de wijk Jutphaas-Wijkersloot tot juist voorbij de Kruyderlaan. Zie voor precieze contouren en het aantal aanwezige personen in het invloedsgebied de QRA.

Maatgevend scenario

Het maatgevend scenario is een brand in gebouw 5. De opgeslagen gevaarlijke stoffen van Ecolab hebben geen specifieke brandbevorderende, giftige of explosieve eigenschappen. Dit betekent dat in geval van een calamiteit er sprake is van een standaard brandverloop.

Rampenbestrijding

Op het plangebied is het Regionaal Crisisplan Utrecht 2014-2017 van de Veiligheidsregio van toepassing. Voor de binnenstad of voor Ecolab is geen apart rampenbestrijdingsplan opgesteld. Wel beschikt Ecolab over een calamiteitenplan en bedrijfshulpverleners, en de brandweer over een bereikbaarheidskaart. In de loods met gevaarlijke stoffen is een brandmeldinstallatie die direct geschakeld is met de plaatselijke brandweer. Hierdoor is in geval van een calamiteit de brandweer binnen maximaal 8 minuten aanwezig, waarna opgebouwd moet worden alvorens gestart kan worden met de bluswerkzaamheden. Op het terrein van Ecolab zijn voldoende brandkranen (met voldoende capaciteit) en opstelplaatsen voor de blusauto's. Ook het nabijgelegen kanaal zorgt voor voldoende bluswater. Vijftien minuten nadat de brandweer een aanvang met blussen heeft gemaakt zal de beslissing genomen worden o de omgeving geëvacueerd moet worden. De procedure en organisatie hiervoor is in het crisisbeheersingsplan opgenomen.

De aanwezigheid van de bedrijfshulpverleners zorgt tevens voor deskundige personen die eventuele vragen van de brandweer kunnen beantwoorden. De rookluiken in de CPR-ruimte voorkomen hitteopbouw en zorgen voor drukontlasting waardoor de brand vertraagd wordt. De brandwerendheid van de opslagruimte met gevaarlijke stoffen voorkomt dat een brand overslaat naar andere gebouwen voordat deze onder controle is gebracht. De verwachting is dat bij het brandscenario van de QRA in de praktijk de brand zich zodanig zal ontwikkelen dat de pluimstijging voorkomt dat toxische verbrandingsproducten op leefniveau terecht komen. Er zijn echter weertypen mogelijk waarbij een pluimstijging negatief wordt beïnvloed.

Zelfredzaamheid

Onder zelfredzaamheid wordt de mogelijkheid verstaan om zichzelf in geval van een incident tijdig in veiligheid te kunnen brengen. Dat wil zeggen dat omwonenden en ook medewerkers zonder hulp van hulpdiensten op een plaats weten te komen waar zij de schadelijke effecten niet ondervinden. De zelfredzaamheid wordt door de nieuwe woningen niet nadelig beïnvloed. In het gebouw zijn voldoende vluchtwegen aanwezig, het betreft geen verblijfsgebouw voor mensen met verminderde zelfredzaamheid. Aard en aantal van de ontsluitingswegen van de planlocatie is voldoende te nomen. Ook is de afstand om tot buiten het invloedsgebied te vluchten relatief kort, circa 10 m. Vanwege het maatgevende scenario echter, een standaard brandverloop, is schuilen (binnen blijven met ramen en deuren dicht) evenzo een goede mogelijkheid.

Mogelijke maatregelen

Gezien de hoogte van het groepsrisico en het maatgevend scenario is het nemen van maatregelen niet aan de orde.

Conclusie

Uit voorgaande blijkt dat de hoogte van het groepsrisico als gevolg van nieuwe woningen geen aandachtspunt is, noch dat de mogelijkheden tot zelfredzaamheid of rampen bestrijding nadelig beïnvloed worden.

4.8 Bedrijven milieuzonering

De aanwezigheid van bedrijven kan de kwaliteit van de leefomgeving beïnvloeden. Bedrijven kunnen geur, stof, geluid en gevaar ten gevolg hebben. Voorkomen moet worden dat bedrijven hinder veroorzaken naar de omgeving, vooral indien het woongebieden of andere gevoelige bestemmingen betreft. Daarnaast moeten bedrijven zich kunnen ontwikkelen en eventueel uitbreiden. Om dit te bereiken, is het van belang dat bedrijven en gevoelige bestemmingen ruimtelijk goed worden gesitueerd, zodat de bedrijven zo min mogelijk overlast opleveren en woongebieden de bedrijven zo min mogelijk beperken in hun bedrijfsuitvoering.

Regelgeving

Ten behoeve van milieuzonering is door de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) een bedrijvenlijst opgesteld, waarin bedrijven op hun milieueffecten zijn gecategoriseerd. Afhankelijk van de mate waarin de in deze lijst opgenomen bedrijven milieuhinder kunnen veroorzaken (uitgaande van de gemiddelde bedrijfssituatie), kent de lijst aan de bedrijven een categorie toe. Naarmate de milieuhinder toeneemt, loopt de categorie op van 1 tot en met 5, met bijbehorende minimale afstanden tot woongebieden.

In de uitgave Bedrijven en milieuzonering (2009) is per bedrijfstype een globale indicatie gegeven van het invloedsgebied voor de aspecten geur, stof, geluid en gevaar. Op basis van het aspect met de grootste afstand zijn de bedrijven in de volgende categorieën ingedeeld:

Tabel: richtafstanden volgens VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering 2009

De milieucategorie leidt in combinatie met een omgevingstype (rustige woonwijk of gemengd gebied) tot een bijbehorende richtafstand.

Uitgangspunten milieucategorisering

Het plangebied ligt direct ten noorden van het centrumgebied van Nieuwegein. Het centrumgebied zelf kan bij uitstek gekarakteriseerd worden als een gemengd gebied, waar een veelheid aan functies aanwezig is (detailhandel, bedrijvigheid, kantoren, woonfunctie, maatschappelijke dienstverlening). Dit betekent dat kan worden aangesloten bij de richtafstanden tot 'gemengd gebied'.

Afweging

In het plangebied wordt de nieuwbouw van woningen mogelijk gemaakt. In de omgeving van het plangebied zijn de volgende bedrijven aanwezig:

• Bedrijventerrein Herenstraat-Kruyderlaan

Ten noorden van het plangebied ligt het bedrijventerrein Herenstraat-Kruyderlaan. Volgens dit bestemmingsplan worden op het bedrijventerrein bedrijven toegelaten met een richtafstand van maximaal 30 m (gemengd gebied). De bedrijven die op dit terrein zijn gevestigd, liggen op een afstand van 15 m van de beoogde nieuwe gevoelige functies op de HN-locatie. Deze afstand is in principe niet voldoende om een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van deze gevoelige functies te waarborgen. Echter de feitelijke bedrijvigheid ter plaatse bestaat uit:

• een bouwmarkt met een richtafstand van 10 m (gemengd gebied). Voldaan wordt aan de richtafstand;
• een burgerwoning (Kruyderlaan 37);
• kleinschalige bedrijvigheid (Kruyderlaan 33 en 35).

Gelet hierop is een goed woon- en leefklimaat ter plaatse te verwachten.

Ook de bedrijvigheid zelf wordt door de herstructurering niet in zijn huidige en toekomstige bedrijfsvoering beperkt, mede vanwege de ligging van de bestaande woningen (waaronder Kruyderlaan 37) en het feit dat de geldende bestemmingsplan reeds gevoelige functies (maatschappelijk) toestaat ter plaatse van de HN-locatie.

• Ecolab

Ten noordoosten van het plangebied ligt het bedrijf Ecolab (voormalig Henkel). De Henkelfabrieken gaven in het verleden wel reden tot klachten voor de woningen in de directe nabijheid van de fabrieken. Inmiddels hebben strengere milieuregelgeving en structureel overleg tussen het bedrijf en de omwonenden geresulteerd in reductie van het aantal klachten tot een minimum.

Ecolab, dat was- en reinigingsmiddelen produceert, heeft volgens de VNG-uitgave Bedrijvigheid en milieuzonering een aantal richtafstanden voor verschillende milieuaspecten (uitgaande van gemengd gebied), te weten:

• 50 m voor stof en voor gevaar;
• 100 m voor geluid;
• 200 m voor geur.

Stof en gevaar

De productieactiviteiten van Ecolab (daar waar de aspecten stof en gevaar een rol spelen) liggen op een grotere afstand dan 50 m vanaf de grens van het plangebied (namelijk meer dan 100 m). Voor deze productieactiviteiten wordt dus voldaan aan de richtafstand. Langs de Herenstraat, tussen de productiehal en het plangebied, staan bovendien reeds een aantal woningen, waarmee Ecolab in zijn bedrijfsvoering reeds rekening moet houden.

Op het terreindeel van Ecolab dat het dichtstbij het plangebied ligt (80 m), vinden parkeer- en kantooractiviteiten plaats. Deze activiteiten hebben geen negatieve gevolgen voor het aspect stof. Dit aspect levert geen beperkingen op voor de ruimtelijke ontwikkelingen in het plangebied. Voor het aspect externe veiligheid in verband met de aanwezigheid van Ecolab in de omgeving van het plangebied wordt verwezen naar paragraaf 4.7.

Geluid

De afstand tussen de nieuw te bouwen woningen in het plangebied en de terreingrens van Ecolab bedraagt circa 80 m. Er wordt bij deze nieuwe functies derhalve niet voldaan aan de richtafstand voor geluid. De productieactiviteiten die de meeste geluidsbelasting produceren, liggen op een afstand van meer dan 100 m vanaf deze woningen. Langs de Herenstraat, tussen de productiehal en het plangebied, liggen bovendien reeds een aantal woningen, waarmee Ecolab in zijn bedrijfsvoering reeds rekening moet houden. Ook de kantoor- en parkeeractiviteiten van Ecolab hebben geen negatieve effecten op de geluidsbelasting nabij deze nieuwe woningen. Derhalve levert het aspect geluid geen beperkingen op voor de ruimtelijke ontwikkelingen in het plangebied.

Geur

Voor de geurproblematiek van Ecolab zijn, in overleg met de gemeente, voor omliggende ontwikkelingen diverse berekeningen uitgevoerd (o.a. LBP-Sight, Herbestemming kantoor Meentwal 1, 7 juni 2012 en LBP Sight, Kruyderlaan 25-29 Nieuwegein, 17 oktober 2012). Uit dit onderzoek blijkt dat op basis van de worstcase situatie voor de HN-locatie geen knelpunten ten aanzien van geurhinder zijn te verwachten.

Conclusie

In dit bestemmingsplan wordt zorg gedragen voor een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ter plaatse van de nieuwe woningen en worden de bedrijven niet in hun functioneren belemmerd.

4.9 Hoogbouw

4.9.1 Windhinder

Windhinder treedt op rondom hoge gebouwen. Hier is sprake van verhoogde windsnelheden die het verblijf in de directe omgeving van deze gebouwen onaangenaam of zelfs gevaarlijk kunnen maken. Voor een goede ruimtelijke ordening is aandacht voor het windklimaat bij met name stedelijke hoogbouw noodzakelijk. Een windhinderonderzoek heeft tot doel om in kaart te brengen wat mogelijke knelpunten zijn en waar deze kunnen ontstaan op verblijfsniveau. Windhinder hangt voor een groot deel af van de architectonische uitwerking van bebouwing (vorm, volume en breedte).

Voor de locatie is een onderzoek uitgevoerd naar het windklimaat (Bijlage 7).

Conclusie

Op basis van het windonderzoek kan gesteld worden dat de ontwikkeling geen onevenredige windhinder veroorzaakt.

4.9.2 Schaduwhinder

Een bezonningsonderzoek geeft inzicht in de mogelijke schaduwwerking van de potentiële bouwvolumes op de omgeving. Van belang voor de ruimtelijke kwaliteit van de bebouwing en (openbare) buitenruimte is een goede bezonning/lichttoetreding. Er dient zoveel mogelijk bezonning op straatniveau en binnen de bouwblokken mogelijk te worden gemaakt door te zoeken naar een goede geleding in de bouwblokken in hoogte en vorm.

Voor de locatie is een bezonningsonderzoek uitgevoerd (Bijlage 8). Voor de beoordeling van het de bezonningsstudie is de lichte TNO-norm toegepast. Deze norm geeft aan dat een gebouw voldoet wanneer er gedurende twee uren per etmaal bezonning mogelijk is in de periode van 19 februari tot en met 21 oktober. Daarbij is het geen vereiste dat de bezonning aansluitend plaatsvind. De diagrammen tonen aan dat ontwerp op de HN-locatie voldoet aan de eisen van de 'lichte' TNO-norm en dus geen negatieve gevolgen heeft voor de omgeving.

4.10 Kabels en leidingen

Binnen het plangebied, dan wel in de nabij omgeving zijn geen kabels of leidingen aanwezig die aanwezige functies en ontwikkelingsmogelijkheden binnen het plangebied belemmeren.

4.11 Radarverstoring

Er dient rekening te worden gehouden met de verstoringen van radarstations voor vliegverkeer. De verstoring is bij een bouwhoogte van meer dan 114 m een aandachtspunt. Het bestemmingsplan maakt geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk met een dergelijke bouwhoogte. Radarverstoring is dan ook niet aan de orde, waardoor dit aspect geen belemmering is voor de uitvoerbaarheid van het plan.

4.12 Milieueffectrapportage

Op 21 februari 2011 heeft de wetgever het Besluit milieueffectrapportage en het Besluit omgevingsrecht gewijzigd. De belangrijkste wijziging is onder andere: het meer in overeenstemming brengen van het Besluit m.e.r. met de Europese richtlijn m.e.r. Hierbij hebben onder andere de zogenaamde drempelwaarde voor activiteiten een indicatief karakter gekregen. Met deze wijziging is bepaald dat voor activiteiten die op de bij het besluit m.e.r. behorende C- en D-lijst zijn opgenomen, áltijd aandacht aan m.e.r. dient te worden geschonken. Hierbij dient te worden bepaald of een m.e.r. of m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is.

Om te bepalen of sprake is van een m.e.r.-(beoordelings)plichtig plan, dient te worden bepaald of de ontwikkeling de drempelwaarden uit lijst C of D van het Besluit m.e.r. overschrijdt, of de ontwikkeling in een kwetsbaar gebied ligt en of er belangrijke milieugevolgen zijn.

Drempelwaarden Besluit m.e.r.

Dit plan voorziet in een directe eindbestemming en voldoet daarmee aan de definitie van een 'besluit' als bedoeld in het Besluit m.e.r. Dit betekent dat dit plan m.e.r.-(beoordelings)plichtig is indien activiteiten mogelijk worden gemaakt die worden genoemd in onderdeel C of D van het Besluit m.e.r. en de daarin opgenomen drempelwaarden overschrijden.

In dit geval is sprake van een ontwikkeling die niet wordt genoemd in onderdeel C van het Besluit m.e.r., er is derhalve geen sprake van een directe m.e.r.-plicht. Op basis van onderdeel D kan de in dit plan besloten ontwikkeling worden aangemerkt als: 'De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen'.

Indien de volgende drempelwaarden worden overschreden is sprake van een m.e.r.-beoordelingsplichtig plan:

• 1. een oppervlakte van 100 hectare of meer;
• 2. een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat, of
• 3. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

De drempelwaarde voor een m.e.r.-beoordeling is opgenomen in lijst D van het Besluit m.e.r. Voor projecten groter dan 100 hectare en meer dan 2.000 woningen dient altijd een m.e.r.- beoordeling plaats te vinden.

Conclusie

De omvang van het project is zodanig beperkt dat er geen sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject. Dit betekent dat er geen vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd hoeft te worden.

Hoofdstuk 5 Juridische opzet

5.1 Planomschrijving

Het bestemmingsplan geeft een juridisch-planologisch kader voor de ontwikkeling van de HN-locatie. Het bestemmingsplan bestaat uit geometrisch bepaalde bestemmingen; weergegeven op de verbeelding en uit regels voor het gebruik van de gronden en de daarop te realiseren opstallen, voor zover die regels in verband met de bestemming nodig zijn. Tevens gaat het bestemmingsplan vergezeld van deze toelichting, waarin de aan het plan ten grondslag liggende gedachten en onderzoeken, de uitkomsten van het overleg (ex artikel 3.1.1. van het Besluit op de ruimtelijke ordening) en een rapportering van de inspraak zijn opgenomen. De regels en verbeelding vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. De toelichting heeft geen juridische status.

5.2 Verbeelding

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden aangewezen. Deze bestemmingen betreffen aanduidingen van de doeleinden waarvoor de gronden mogen worden gebruikt. Op de verbeelding zijn tevens aanduidingen opgenomen met het oog op het aanwijzen van gebieden waarop een specifieke regeling in de planregels van toepassing is. Deze aanduidingen krijgen in de planregels een juridische betekenis.

5.3 Regels

De regels bevatten bepalingen omtrent het gebruik van de gronden, omtrent de toegelaten bebouwing en bepalingen betreffende het gebruik van op te richten bouwwerken. De regels worden, conform de SVBP 2012, onderverdeeld in vier hoofdstukken, te weten:

• Hoofdstuk 1 Inleidende regels;
• Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels;
• Hoofdstuk 3 Algemene regels;
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels.

In het navolgende worden de hoofdstukken en onderliggende artikelen nader toegelicht.

5.3.1 Inleidende regels

In het hoofdstuk Inleidende regels wordt een aantal begrippen verklaard en wordt aangegeven hoe, bij toepassing van de regels, dient te worden gemeten.

5.3.2 Bestemmingsregels

Het hoofdstuk Bestemmingsregels bevat de regels waarin de materiële inhoud van de gegeven bestemmingen is opgenomen, waaronder het gebruik van de opstallen en de gronden en de toegestane maatvoering. Binnen de bestemmingsvlakken en bouwvlakken mag bebouwing ten dienste van de bestemming worden opgericht met een maximale hoogte zoals aangegeven in de regels. Hierbij dient te worden opgemerkt dat er op basis van het Besluit omgevingsrecht (Bor), naast het bestemmingsplan, wel het een en ander vergunningsvrij mag worden gebouwd. Dit wordt in het bestemmingsplan niet expliciet benoemd.

Hierna wordt per bestemming een korte toelichting gegeven.

Groen

Binnen de bestemming 'Groen' zijn omliggende groenvoorzieningen opgenomen. Gebouwen zijn uitsluitend toegestaan in de vorm van overdekte viaducten ten behoeve van voetgangers en fietsers.

Water

Deze bestemming is toegekend aan de in het plan gelegen watergang en de uitbreiding daarvan ten behoeve van waterberging. Op de gronden zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de bestemming toegestaan, zoals bruggen.

Wonen

Deze bestemming is toegekend aan de in het plangebied voorkomende woningen. Woningen mogen uitsluitend gestapeld worden gebouwd.

Waarde - Archeologie 8

Op grond van het gemeentelijk archeologisch beleid en archeologische onderzoeken is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 8' opgenomen om de archeologische waarden te beschermen. Dit wil zeggen dat voor bouwactiviteiten boven een bepaalde omvang nader onderzoek nodig is naar de aanwezige archeologische waarden.

5.3.3 Algemene regels

In het hoofdstuk Algemene regels wordt in de artikelen 'Antidubbeltelregel', 'Algemene bouwregels', 'Algemene gebruiksregels' en 'Algemene afwijkingsregels' een aantal algemene bepalingen verwoord die onder meer de flexibiliteit van het plan vergroten.

De 'Antidubbeltelregel' bepaalt dat gronden die eenmaal in aanmerking zijn genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing blijft. In de 'Algemene bouwregels' worden regels vermeld omtrent ondergronds bouwen. In de 'Algemene gebruiksregels' zijn algemene regels opgenomen ten aanzien van strijdig gebruik en aan-huis-verbonden beroepen. In de 'Algemene afwijkingsregels' worden enkele afwijkingsbevoegdheden aan burgemeester en wethouders toegekend die geringe afwijkingen mogelijk maken van hetgeen in het bestemmingsplan is bepaald. Het gaat bijvoorbeeld om het in geringe mate afwijken van het plan.

5.3.4 Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 4 tot slot worden de overgangs- en slotregels geformuleerd. In het artikel 'Overgangsrecht' worden regels bepaald omtrent bouwwerken, die in de bestaande situatie aanwezig zijn of mogen worden gebouwd. In de 'Slotregel' wordt aangegeven onder welke naam de regels kunnen worden aangehaald.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Op grond van artikel 6.12, lid 1 Wro stelt de gemeenteraad een exploitatieplan vast voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. In het tweede lid van artikel 6.12 Wro is aangegeven dat onder andere van het opstellen van een exploitatieplan kan worden afgezien, wanneer het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden anderszins is verzekerd.

De gemeente Nieuwegein heeft de gronden in het plangebied in eigendom. Daarom is de gemeente in staat om de kavel uit te geven aan een ontwikkelende partij. Het kostenverhaal is anderszins, namelijk via de gronduitgifte, verzekerd.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het voorontwerpbestemmingsplan Binnenstad heeft ter inzage gelegen van 19 juni tot en met 3 juli 2017. Gedurende deze periode kon een ieder een inspraakreactie indienen. Van deze gelegenheid is gebruik gemaakt. Ook in het kader van het verplichte vooroverleg hebben een aantal instanties op het voorontwerpbestemmingsplan gereageerd.

Voor het vervolg van het proces is de keuze gemaakt voor het deel van het plangebied dat wordt aangeduid als de HN-locatie een versnelling te maken ten opzichte van andere planonderdelen. In een reactienota zijn de inspraakreacties en de reacties van de instanties die betrekking hebben op de HN-locatie weergegeven en beantwoord (zie Bijlage 9).

Het ontwerpbestemmingsplan HN-locatie heeft ter inzage gelegen van 9 maart tot en met 19 april 2018. Gedurende deze periode kon een ieder een zienswijze indienen. Van deze gelegenheid is gebruik gemaakt. In een reactienota zijn de zijn de zienswijzen weergegeven en beantwoord (zie Bijlage 10).