Veenderij, De Eilanden - Eiland M

Regels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In deze regels wordt verstaan onder:

1.1 plan:

het uitwerkingsplan "Veenderij, De Eilanden - Eiland M" met identificatiecode NL.IMRO.0345.UPEilandM-vg01 van de gemeente Veenendaal;

1.2 uitwerkingsplan:

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

1.3 verbeelding:

de analoge en digitale voorstelling van de in het plan opgenomen digitale ruimtelijke informatie;

1.4 aanduiding:

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

1.5 aanduidingsgrens:

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

1.6 ambachtelijk bedrijf:

een bedrijf, dat is gericht op het geheel of overwegend door middel van handwerk vervaardigen, bewerken of herstellen van goederen;

1.7 bebouwing:

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouw zijnde;

1.8 bebouwingspercentage:

een op de verbeelding of in de regels aangegeven percentage, dat de grootte aangeeft van het deel van het bouwvlak, dat ten hoogste mag worden bebouwd;

1.9 bedrijf aan huis:

het door bewoners bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, geheel of overwegend door middel van handwerk, dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend;

1.10 beroep aan huis:

het door bewoners beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig en ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend;

1.11 bestemmingsgrens:

de grens van een bestemmingsvlak;

1.12 bestemmingsplan Gelders Benedeneind – Veenderij-zuid :

het bestemmingsplan Gelders Benedeneind – Veenderij-zuid met identificatienummer NL.IMRO.0345.BPVeenderijzuid-vg01 van de gemeente Veenendaal;

1.13 bijbehorend bouwwerk:

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak;

1.14 bouwen:

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

1.15 bouwgrens:

de grens van een bouwvlak;

1.16 bouwlaag:

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder;

1.17 (bouw)perceel:

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegestaan;

1.18 (bouw)perceelsgrens:

de grens van een (bouw)perceel;

1.19 bouwvlak:

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en overige bouwwerken zijn toegelaten;

1.20 bouwwerk:

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

1.21 bouwwerk, geen gebouw zijnde:

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen gebouw zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

gewaarborgd is;

1.22 dakoverstek:

het deel van het dakvlak dat uitsteekt boven de gevel;

1.23 detailhandel:

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen, die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van beroeps- of bedrijfsactiviteit;

1.24 erf:

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw;

1.25 gebouw:

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

1.26 geluidbeperkende voorziening:

een al dan niet gebouwde voorziening kennelijk bedoeld voor het beperken van geluidhinder, zoals een geluidscherm of een geluidwal;

1.27 hoofdgebouw:

een gebouw, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de bestemming van een perceel en op het perceel naar aard en omvang het belangrijkst is;

1.28 huishouden

persoon of groep personen die een huishouding voert, waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan;

1.29 infrastructuur:

voorzieningen ten behoeve van verkeer en waterhuishouding zoals stuwen, bruggen, tunnels, duikers, aanlegsteigers, vlonders, kadewanden, keermuren, lichtmasten, beeldende kunst, openbaar vervoer haltes, overkappingen, stallingsruimten, verkeersborden, verkeersgeleiders, verkeersregelinstallaties en afvalcontainers, alsmede parkeervoorzieningen, en een geluidbeperkende voorziening;

1.30 kampeermiddel:

• a. een tent, een tentwagen, een kampeerauto of een caravan;
• b. enig ander onderkomen of enig andere voertuig of gewezen voertuig of gedeelte daarvan, voor zover geen bouwwerk zijnde;
• c. één en ander voor zover deze onderkomens of voertuigen of gewezen voertuigen geheel of ten dele blijvend zijn bestemd of opgericht dan wel worden of kunnen worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf;

1.31 kap:

een geheel of gedeeltelijke niet horizontale dakconstructie gevormd door ten minste twee schuin hellende dakschilden met een helling van elk ten minste 15° en ten hoogste 75°;

1.32 nutsvoorziening:

voorzieningen ten behoeve van (de aansluiting op) het openbare net van gas, water, elektriciteit, riolering, stadsverwarming, en het telecommunicatieverkeer, of daaraan gelijk te stellen voorzieningen;

1.33 omgevingsvergunning:

vergunning als bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

1.34 ondergronds bouwwerk:

een (gedeelte van een) bouwwerk, waarvan de vloer is gelegen beneden peil;

1.35 onderkomen:

een voor verblijf geschikt, al dan niet aan zijn bestemming onttrokken, vaar- of voertuig, ark of caravan, voor zover dat of die niet als een bouwwerk is aan te merken, alsook een tent;

1.36 overig bouwwerk:

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen gebouw zijnde, die direct en duurzaam met de aarde verbonden is;

1.37 overkapping:

een bijbehorend bouwwerk in de vorm van een bouwwerk van één bouwlaag dat dient ter overdekking en waarvan de steunconstructie uit ten hoogste één wand bestaat;

1.38 perceelsgrens:

de grens van een bouwperceel;

1.39 prostitutie:

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

1.40 seksinrichting:

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig is, seksuele handelingen worden verricht. Onder een seksinrichting wordt in ieder geval verstaan een bedrijf voor prostitutie zoals een bordeel;

1.41 voorgevel:

de naar de openbaar toegankelijk gebied gekeerde gevel, erkers en luifels niet meegerekend;

1.42 voorgevelrooilijn:

de denkbeeldige lijn waarop de voorgevel(s) van een woning is/zijn geplaatst;

1.43 vrijstaande woning:

een niet-aaneengebouwde woning;

1.44 woning:

een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor huisvesting in een zelfstandige woning van maximaal 1 huishouden;

1.45 zelfstandige woning:

een woning met eigen toegang, eigen keuken en toilet;

Artikel 2 Wijze van meten

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

2.1 de afmetingen, diepte en breedte van overige bouwwerken:

tussen de verst van elkaar gelegen punten van die bouwwerken, horizontaal, dan wel verticaal gemeten.

2.2 de afstand tot de (zijdelingse) perceelsgrens:

de kortste afstand tussen de grens van een bouwperceel en enig punt van het op het bouwperceel voorkomende of nog te bouwen gebouw;

2.3 de afstand tussen gebouwen:

de kortste afstand tussen de buitenwerkse gevelvlakken van de gebouwen;

2.4 de bouwhoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

2.5 de brutovloeroppervlakte van een gebouw:

gemeten (op alle bouwlagen) op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, of tot het hart van de desbetreffende scheidingsconstructie, indien de binnenruimte van het gebouw grenst aan de binnenruimte van een ander gebouw;

2.6 de goothoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

2.7 de hoogte van een bouwlaag:

de horizontale projectie van de ruimte tussen de harten van de vloeren of balklagen.

2.8 de inhoud van een bouwwerk:

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

2.9 de lengte, breedte en diepte van een bouwwerk:

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels (en/of hart van scheidingsmuren).

2.10 de ondergrondse bouwdiepte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet meegerekend;

2.11 de oppervlakte van een bouwwerk:

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

2.12 het buitenwerks meten van maten:

voor het buitenwerks meten van maten geldt dat uitstekende delen van ondergeschikte aard tot maximaal 0,5 meter buiten beschouwing blijven, zoals bij dakgoten, dakoverstekken, regenafvoerpijpen, rookgasafvoeren en kleine schoorstenen;

2.13 peil:

• a. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang grenst aan de weg: de hoogte van de kruin van de weg;
• b. voor andere gebouwen en overige bouwwerken: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Wonen

3.1 Bestemmingsomschrijving

De voor "Wonen" aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. wonen;
• b. tuin;
• c. erf;
• d. beroep aan huis.

3.2 Bouwregels

3.2.1 Hoofdgebouwen

Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels:

• a. hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd;
• b. hoofdgebouwen moeten worden gebouwd met inachtneming van de ter plaatse aangegeven aanduidingen;
• c. hoofdgebouwen mogen uitsluitend vrijstaand worden gebouwd;
• d. de inhoud van de woning inclusief aan- en uitbouwen mag niet meer dan 600 m³ bedragen;

3.2.2 Bijbehorende bouwwerken

Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken gelden, met uitzondering van het bepaalde in lid 3.2.3, de volgende regels:

• a. bijbehorende bouwwerken moeten binnen het aangegeven bouwvlak worden gebouwd;
• b. de oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken bedraagt niet meer dan 50m², vermeerderd met 20% van het deel van het bouwperceel dat groter is dan 200 m², tot een maximum van in totaal 120m².
• c. de minimale afstand van een bijbehorend bouwwerk tot de voorgevelrooilijn van het hoofdgebouw bedraagt 1 meter;
• d. de maximale goot- en bouwhoogte van vrijstaande bijbehorende bouwwerken mag respectievelijk 3,3 meter en 5 meter bedragen;
• e. voor de aangebouwde bijbehorende bouwwerken geldt een maximale bouwhoogte van 0,3 meter boven de aansluitende verdiepingsvloer óf maximaal 3,3 meter;
• f. in afwijking van het bepaalde onder e, geldt voor een bijbehorend bouwwerk aan de zijgevel van het hoofdgebouw dat:
  • 1. de goothoogte maximaal 3,3 meter bedraagt;
  • 2. de maximale bouwhoogte niet meer bedraagt dan 80% van de bouwhoogte van het bestaande hoofdgebouw met een maximum van 7,5 meter;
  • 3. indien sprake is van een hogere bouwhoogte dan 3,3 meter, de achtergevel van het bijbehorende bouwwerk tot maximaal 1 meter achter de achtergevel van het hoofdgebouw mag zijn gesitueerd;
  • 4. de dakhelling dient gelijk te zijn aan die van het hoofdgebouw.

3.2.3 Erkers en luifels

Voor het bouwen van erkers en luifels aan woningen gelden de volgende regels:

• a. erkers en luifels mogen binnen en buiten het bouwvlak worden gebouwd;
• b. de bouwhoogte bedraagt maximaal 0,3 meter boven de aansluitende verdiepingsvloer;
• c. de maximum breedte van erkers en/of luifels bedraagt 60% van de voorgevel van het hoofdgebouw;
• d. de maximum diepte bedraagt 1 meter;
• e. de minimale afstand tot de voorste perceelsgrens bedraagt 2 meter, tenzij de bestaande afstand minder bedraagt, in welk geval de bestaande afstand tot de voorste perceelsgrens als minimum geldt.

3.2.4 Hoofdgebouwen in relatie tot bijbehorende bouwwerken

Het bouwen van aan- of uitbouwen, als bedoeld in lid 3.2.2, mag niet tot gevolg hebben dat de inhoud van een hoofdgebouw (woning), als bedoeld in 3.2.1, meer bedraagt dan 600 m³.

3.2.5 Bouwwerken geen gebouw zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken geen gebouw zijnde gelden de volgende regels:

• a. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag voor de voorgevel maximaal 1 meter bedragen, voor de achter- en zijgevel(s) mag de hoogte maximaal 2 meter bedragen;
• b. de maatvoering van reclame-uitingen ten behoeve van een beroep aan huis of bedrijf aan huis dient te voldoen aan het reclamebeleid zoals geldt voor het gebied ten tijde van de indiening van de aanvraag;
• c. de bouwhoogte van overige bouwwerken geen gebouw zijnde mag maximaal 3 meter bedragen.

3.3 Specifieke gebruiksregels

3.3.1 Beroep aan huis of bedrijf aan huis

Beroep aan huis of bedrijf aan huis is toegestaan, mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:

• a. niet meer dan 30% met een maximum van 45 m² van de oppervlakte van de bebouwing op het bouwperceel ten behoeve van deze activiteit wordt gebruikt;
• b. de activiteiten mogen niet vergunnings- dan wel meldingsplichtig zijn op grond van milieuwetgeving;
• c. bij de uitoefening van de activiteiten moet worden voldaan aan het geldende parkeernormenbeleid, in die zin dat voldoende parkeerruimte op het perceel aanwezig is voor zowel het gebruik van het perceel ten behoeve van bewoning als het beroep aan huis of bedrijf aan huis of dat de parkeercapaciteit in de directe omgeving voldoende is om de toename van de parkeerbehoefte.

3.3.2 Strijdig gebruik

Tot een gebruik, strijdig met de bestemming, wordt in ieder geval gerekend het gebruik voor:

• a. bewoning of het aanbieden van recreatief verblijf in een vrijstaand bijbehorend bouwwerk;
• b. het bewonen van een woning door meer dan 1 zelfstandig huishouden waaronder kamerbewoning;
• c. detailhandel, niet zijnde internetverkoop zonder afhaal- of uitstalfunctie.

3.4 Afwijken van de gebruiksregels

3.4.1 Toestaan van kamerbewoning

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met een omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in lid 3.3.2, sub b voor het bewonen van een woning door meerdere huishoudens ten behoeve van kamerbewoning, onder de voorwaarde dat wordt voldaan aan het beleid voor kamerverhuur zoals geldt voor het gebied ten tijde van de indiening van de aanvraag.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 4 Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 5 Algemene bouwregels

5.1 Ondergronds bouwen

Voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken geldt dat deze uitsluitend zijn toegestaan onder het hoofdgebouw en de bijbehorende bouwwerken.

Artikel 6 Algemene gebruiksregels

6.1 Vormen van verboden gebruik

Als gebruik in strijd met de bestemming als bedoeld in artikel 7.2 van de Wet ruimtelijke ordening en artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, geldt in ieder geval:

• a. het gebruik van gronden en bouwwerken voor een seksinrichting;
• b. de permanente bewoning van recreatiewoningen, kampeermiddelen en andere onderkomens en gebouwen die niet voor permanente bewoning bestemd zijn;
• c. het gebruik van niet-bebouwde grond als permanente staan- of ligplaats van demonteerbare of verplaatsbare inrichtingen voor de verkoop van etenswaren en/of dranken;
• d. het gebruik van niet-bebouwde grond als staan- of ligplaats voor kampeermiddelen buiten de daarvoor aangewezen gronden;
• e. het gebruik van niet-bebouwde grond als staan- of ligplaats voor (voor menselijk of dierlijk) verblijf geschikte, al dan niet aan hun bestemming onttrokken, vaar- of voertuigen, arken of andere objecten, voor zover die niet als bouwwerk zijn aan te merken;
• f. het gebruik van niet-bebouwde grond voor het opslaan, storten of bergen van al dan niet afgedankte stoffen, voorwerpen en producten, tenzij dit gebruik noodzakelijk is voor of verband houdt met het op de bestemming gerichte gebruik van de gronden.

Artikel 7 Algemene afwijkingsregels

7.1 Algemeen

Indien niet op grond van een andere bepaling van deze regels kan worden afgeweken kan bij een omgevingsvergunning worden afgeweken van de regels van het plan ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen om toe te staan dat de bouwhoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals luchtkokers, liftkokers en lichtkappen wordt vergroot, mits de vergroting leidt tot een hoogte welke niet meer bedraagt dan 1,2 maal de maximale bouwhoogte van het betreffende gebouw.

7.2 Geen onevenredige afbreuk

De in 7.1 genoemde omgevingsvergunningen mogen slechts worden verleend, indien hierdoor geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

Artikel 8 Algemene wijzigingsregel

Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd krachtens het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening het plan te wijzigen ten aanzien van:

• a. het aanbrengen van wijzigingen in de plaats, richting en/of afmetingen van bestemmingsgrenzen ten behoeve van de praktische uitvoering van het plan met dien verstande dat de afwijking ten hoogste 5 meter mag bedragen, mits het wijzigingen betreft waarbij geen belangen van derden worden geschaad, dan wel ter correctie van afwijkingen of onnauwkeurigheden op de verbeelding;
• b. het aanpassen van opgenomen regels in de voorafgaande artikelen, waarbij verwezen wordt naar bepalingen in wettelijke regelingen, indien deze wettelijke regelingen na het tijdstip van de tervisielegging van het ontwerp van het plan, worden gewijzigd.

Artikel 9 Overige regels

9.1 Voorwaardelijke verplichting parkeren

Burgemeester en wethouders verlenen slechts een omgevingsvergunning voor het bouwen, het uitbreiden en het wijzigen van de functie van gebouwen en gronden, met inachtneming van het de voor het gebied ten tijde van de indiening van de aanvraag geldende parkeernormenbeleid, indien:

• a. bij de aanvraag aangetoond wordt dat het gebruik van gronden of bouwwerken waarbij op eigen terrein en/of onmiddellijke omgeving bij de ontwikkeling in voldoende parkeergelegenheid voor zowel bewoners als bezoekers wordt voorzien en deze in stand gehouden wordt;
• b. of aangetoond wordt dat het voldoen aan deze regels door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit;
• c. voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingruimte wordt voorzien. Met dien verstande dat de omgevingsvergunning alsdan uitsluitend wordt verleend indien de verwachte effecten inzichtelijk zijn gemaakt en is aangetoond op welke wijze de hinder voor de directe omgeving geminimaliseerd wordt.

9.2 Strijdig gebruik

Tot een strijdig gebruik wordt in ieder geval gerekend het gebruik van gronden en bouwwerken met een parkeerbehoefte zonder dat hierin in voldoende mate is voorzien conform artikel 9.1.

Hoofdstuk 4 Overgangs- slotregels

Artikel 10 Overgangsrecht

10.1 Overgangsrecht bouwwerken

10.1.1 Algemeen

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het uitwerkingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

• a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
• b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

10.1.2 Vergroten inhoud

Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in 10.1.1 een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in 10.1.1 met maximaal 10%.

10.1.3 Uitzondering

Het bepaalde in 10.1.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

10.2 Overgangsrecht gebruik

10.2.1 Algemeen

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het uitwerkingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

10.2.2 Strijdig gebruik

Het is verboden het met het uitwerkingsplan strijdige gebruik, bedoeld in 10.2.1, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

10.2.3 Onderbroken gebruik

Indien het gebruik, bedoeld in 10.2.1 na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Artikel 11 Slotregel

Deze regels kunnen worden aangehaald als "Regels van het uitwerkingsplan Veenderij, De Eilanden - Eiland M".