De Straten, deelplan 7

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

In het plangebied Veenendaal-oost worden in de komende jaren in totaal ongeveer 3200 woningen en de daarbij behorende voorzieningen gerealiseerd. Daarmee voorziet Veenendaal-oost mede in de woningbehoefte van de Utrechtse Heuvelrug tot het jaar 2030. De woningbouwontwikkeling zal gefaseerd tot stand komen. In Veenendaal-oost worden drie deelgebieden met een eigen identiteit uitgewerkt: "Buurtstede", "Veenderij" en "Groenpoort". Er is voor gekozen om "Buurtstede" als eerste te ontwikkelen omdat hierin het centrum is gesitueerd, dat tevens een functie dient te vervullen voor de wijk Dragonder-oost.

"Buurtstede" zal bestaan uit 4 buurtschappen: De Hoven, De Straten, De Erven en De Ontmoeting. Voor ieder buurtschap zal een serie uitwerkingsplannen worden vervaardigd. Om een duidelijke samenhang van deze uitwerkingsplannen per buurtschap te verkrijgen zal de opzet van ieder uitwerkingsplan exact gelijk zijn. De specifieke situatie van ieder uitwerkingsplan wordt beschreven in paragraaf 3.4, alsmede in hoofdstuk 7 waarin de juridische aspecten van de regels en de verbeelding worden beschreven.

Uitwerkingsplan "De Straten, deelplan 7" is het zevende uitwerkingsplan van het buurtschap.

De afbeelding op de volgende pagina toont de situering van het buurtschap De Straten, deelplan 7 in relatie tot Veenendaal-oost.

Afbeelding 1: Situering plangebied.

Hoofdstuk 2 Huidige situatie

2.1 Landschappelijke kenmerken

Het grootste deel van Veenendaal-oost bestaat uit een open gebied met een strokenverkaveling. Het gebied heeft een weids karakter en werd tot voor kort intensief agrarisch gebruikt (grasland). Het verkavelingspatroon is ontstaan door de eigendomsverhoudingen van vóór de vervening. Het plangebied behoorde tot Gelders Veenendaal, waar de kavels op de Ede-Wageningen stuwwal waren gericht. Tijdens de vervening ontstond door de aanleg van de wijken een fijnmazige strokenverkaveling die ook na afloop van de turfwinning, toen de grond een agrarische bestemming kreeg, in hoofdlijnen is gehandhaafd. In het gebied is zowel een toplaag van zand als venig materiaal aanwezig.

2.2 Eigendom plangebied

Het gehele gebied De Straten is in eigendom van de gemeente Veenendaal. Het Ontwikkelingsbedrijf Veenendaal-oost (OVO) heeft de opdracht het gebied Veenendaal-oost tot ontwikkeling te brengen.

2.3 Bestemmingsplan Buurtstede

Het bestemmingsplan Buurtstede geeft de juridisch-planologische randvoorwaarden voor het plangebied. Het bestemmingsplan is door de gemeenteraad van Veenendaal vastgesteld op 30 maart 2017.

Het grootste gedeelte van Buurtstede is inmiddels tot ontwikkeling gebracht. Delen die nog niet zijn gerealiseerd hebben de bestemming "Wonen - Uit te werken" gekregen. Het nu voorliggende uitwerkingsplan borduurt voort op de uitwerkingsplannen die onder het vorige bestemmingsplan zijn vastgesteld.

Hoofdstuk 3 Toekomstige situatie

3.1 Stedenbouwkundige hoofdstructuur Veenendaal-oost

Het oost-west gerichte kavelpatroon van het onderliggende veenlandschap is uitgangspunt geweest bij het opstellen van de verkavelingstructuur voor Veenendaal-oost. Kenmerkende eigenschappen van dit landschap zijn lange smalle kavels, smalle sloten tussen de kavels die het gebied afwateren en incidenteel opgaande beplanting tussen de kavels.

In het landschappelijk patroon van kavels in oost-west richting ligt een aantal elementen die afwijken van de parallelle oost-west gerichte kavels. Het gaat om een aantal bestaande sloten en laantjes. Deze elementen zijn meegenomen in de nieuwe verkaveling en vormen interessante plekken in delen van de wijk en vormen daarom een aanleiding voor bijzondere plekken en/of functies. Deze elementen kunnen ook een belangrijke bijdrage leveren aan de identiteit van buurten op een lager schaalniveau.

Het zuidelijk deel van Veenendaal-oost zal een specifiek karakter krijgen door de grote hoeveelheid water die in dit gebied opgevangen moet worden. Het landschappelijk patroon langs het Benedeneind is bijzonder, doordat hier de oost-west gerichte kavels omslaan naar een verkaveling haaks op het Valleikanaal (Bisschop Davidsgrift). In deze structuur is ook de bestaande lintbebouwing langs het Valleikanaal opgenomen. Om een goede overgang te maken tussen de wijk en het bebouwingslint en tegelijkertijd de verbijzondering van het landschappelijk patroon zichtbaar te maken is een zone gedefinieerd met een waterrijk milieu. Door deze verkavelingstructuur (met behulp van een markante zichtlijn en de aanwezigheid van oppervlaktewater) zichtbaar te maken vanaf de hoofdentree van de wijk, wordt het waterrijke karakter van de wijk reeds bij de entree herkenbaar gemaakt. Ook wordt de entree vanaf de Rondweg-oost op deze wijze een bijzondere plek in de stedenbouwkundige structuur van de wijk.

Veenendaal-oost is een voorbeeldproject in het kader van Nieuw Wonen. Nieuw Wonen gaat uit van een levensloopbestendige wijk. Hieronder wordt verstaan: een woonwijk die mensen (in willekeurig welke levensfase, ongeacht levensomstandigheden, huishoudensamenstelling en culturele achtergrond) optimale mogelijkheden biedt voor alle vormen van fysieke en geestelijke activiteiten en zelfontplooiing en die een woningaanbod en voorzieningenniveau heeft die daartoe zijn uitgerust. Eén van de belangrijkste ontwerpuitgangspunten die hieruit zijn afgeleid is de realisering van buurtjes met een menselijke maat, de zogenaamde buurtschappen.

3.1.1 De deelgebieden

Veenendaal-oost is onderverdeeld in drie deelgebieden, te weten Groenpoort in het noorden, Buurtstede in het midden en Veenderij in het zuiden. Deze deelgebieden krijgen ieder hun eigen karakter, zoals dat onder meer tot uitdrukking komt in een kenmerkende dichtheid, sfeer en profilering van de openbare ruimte.

Groenpoort
Het deelgebied "Groenpoort" vormt het noordelijkste deelgebied van Veenendaal-oost. De (gemiddelde bruto) woningdichtheid zal naar huidige inzichten ongeveer 26 woningen per hectare bedragen. Dit gebied zal worden doorsneden door singels en groene elementen waardoor meerdere kleine woonbuurtjes ontstaan, waarbinnen de woningblokken voornamelijk uit halfopen bouwblokken bestaan. Door de grote voortuinen en de relatief brede profielen van de openbare ruimten krijgt de buurt een groen karakter.

Buurtstede
Het centraal in de wijk gesitueerde deelgebied "Buurtstede" met een woningdichtheid van ongeveer 30 woningen per hectare, bevat de voorzieningen voor Veenendaal-oost (alsmede voor de Dragonder-oost). In het centrum is een menging van functies belangrijk voor de leefbaarheid/levensloopbestendigheid van de centra en de wijk als geheel.

De woningblokken bestaan hoofdzakelijk uit gesloten bouwblokken met voornamelijk aaneengesloten woningen en gestapelde woningen. Door de beperkte aanwezigheid van voortuinen en het materiaalgebruik van de openbare ruimten krijgt de buurt een stedelijk karakter. Veenderij Het deelgebied "Veenderij" vormt het zuidelijke deel van Veenendaal-oost. De woningdichtheid bedraagt ongeveer 24 woningen per hectare. De woningblokken bestaan hoofdzakelijk uit halfopen bouwblokken. De woningdichtheid zal van noord naar zuid afnemen. Ook het oostelijk deel langs de Dragonderweg zal, aansluitend op het buiten het plangebied te realiseren woongebied (zogenaamde balkon), een lagere dichtheid krijgen. In Veenderij is het mogelijk om het water een belangrijke rol toe te kennen in de woon- en leefomgeving.

3.1.2 Verkeersstructuur

De hoofdontsluitingsstructuur van Veenendaal-oost staat voor het merendeel haaks op de landschappelijke hoofdstructuur van het gebied. De hoofdontsluitingsstructuur heeft een duidelijk herkenbaar profiel binnen ieder deel van de wijk. Een brede watergang vervult in het profiel van de hoofdontsluiting een belangrijke rol en onderstreept het waterrijke karakter van de wijk.

De hoofdverkeersstructuur is voor het gemotoriseerde verkeer zo ontworpen dat de deelgebieden Buurtstede en Veenderij niet worden verbonden met het deelgebied Groenpoort. Doordat de hoofdontsluiting voor Buurtstede en Veenderij wordt losgekoppeld van de hoofdontsluiting van Groenpoort is er geen doorgaande verkeersbeweging voor gemotoriseerd verkeer mogelijk tussen het zuidelijke deel van de wijk en het noordelijke deel. Verbinding van beide delen is vanzelfsprekend wel mogelijk voor langzaamverkeer en openbaar vervoer.

In het centrale deel van de wijk worden op logische plekken voorzieningen, scholen en andere functies gecreëerd. Het centrale voorzieningencluster met winkels zal voor gemotoriseerd verkeer zowel vanuit het noordelijk als vanuit het zuidelijk deel bereikbaar zijn. De hoofdontsluitingsweg wordt waar mogelijk ingericht als 50 km/uur weg. Langs de hoofdontsluitingswegen is rekening gehouden met een ventweg zodat enige afstand gecreëerd wordt tussen de woningen en de hoofdontsluiting. Dit mede in verband met geluid.

3.1.3 Water- en groenstructuur

Groen en water worden in Veenendaal-oost ingezet als belangrijke structurerende elementen. Zo vormen de oost-west gerichte groenzones de verbindingszones tussen de deelgebieden Groenpoort, Buurtstede en Veenderij en de aan de oostzijde van Veenendaal-oost geprojecteerde natuurontwikkelingszone. Deze groenzones geven bovendien de relatie met de bestaande stad vorm, doordat de langzaamverkeersroutes in de richting van het centrum van Veenendaal hierin worden opgenomen.

De groenzones leggen niet alleen een relatie met de natuurontwikkelingzone ten oosten van het plangebied, maar vormen ook een belangrijke interne kwaliteit binnen het plangebied. De groenzones kunnen op een verschillende wijze worden ingericht, waarbij de verhouding tussen water en groen bepalend zal zijn voor het karakter van de zone.

Daarnaast krijgt ook ieder deel van de wijk een eigen groene ontmoetingsplek waar invulling gegeven kan worden aan een meer intensief gebruik van het groen.

3.2 Buurtstede

Buurtstede, waarbinnen De Straten is gesitueerd, is het meest compacte wijkdeel van Veenendaal-oost. Hier wordt ook het centrum van de wijk gerealiseerd. Een groen assenkruis verdeelt de wijk in vier kwadranten: de buurtschappen. De buurtschappen hebben een heldere rand en contrasteren met de openheid van het assenkruis. Ieder buurtschap heeft bovendien haar eigen specifieke kenmerken die bepaald worden door de ligging binnen het raamwerk.

Buurtstede bestaat uit vier compacte buurtschappen, te weten: De Straten (zuidoost), De Hoven (zuidwest), De Erven (noordoost) en De Ontmoeting (noordwest).

3.3 Buurtschap De Straten

Door de vier buurtschappen een eigen identiteit te geven wordt bereikt dat de wijk en de buurten een menselijke maat krijgen en dat ze herkenbaar zijn. De speciale kenmerken van De Straten, waardoor deze zich onderscheidt van de andere buurtschappen, zijn de groepering van woningen aan een lineaire straat, de specifieke overgang van de woningen naar de openbare ruimte door middel van erkers, langsparkeren in de straten en de toekenning van woningtypologieën per straatdeel.

Voor het buurtschap De Straten is een indicatief stedenbouwkundig plan gemaakt1. Het plan schetst de mogelijke toekomstige stedenbouwkundige configuratie. Dit stedenbouwkundige plan heeft geen juridische status en er kunnen derhalve geen rechten aan worden ontleend. Het 'schetst sferen' en 'geeft suggesties voor oplossingen', zonder dat het 'voorschrijft'. Het laat de ontwikkelaar of woningcorporatie derhalve alle vrijheid voor creativiteit en interpretatie. Tegelijkertijd kan het gezien worden als een inspanningsverplichting om het gesuggereerde stedenbouwkundige kwaliteitsniveau na te streven bij de verdere uitwerking. Op basis van onder meer markttechnische overwegingen kan echter bij de definitieve uitwerking worden afgeweken van het stedenbouwkundige plan.

Afbeelding 2: Indicatieve verkaveling De Straten.

Het karakter van een straat wordt bepaald door de inrichting van het profiel en de manier waarop de woningen grenzen aan de straat. In het profiel heeft iedere functie een duidelijke plek: lopen op het trottoir, parkeren in een parkeerstrook en auto's op de rijweg. In een straat is sprake van een duidelijke overgang tussen privé en openbaar. De bebouwing staat over het algemeen in een duidelijke rooilijn en bepaalt zo de wanden van de straat.

Het buurtschap De Straten bestaat uit een reeks parallelle straten die een duidelijke relatie met het landschap legt; iedere straat vormt immers een zichtlijn en toegang tot het landschap. De entree van het buurtschap vanaf de centrale ontsluitingsweg van Buurtstede (Van Essenlaan) vindt plaats door middel van een brug over de centrale watergang. Voor het gemotoriseerde verkeer is dit de enige in- en uitgang van het buurtschap. Via de Kleijerstraat en de Kikstraat worden de overige straten in het buurtschap ontsloten.

De buurtschapsvoorziening ligt in De Straten aan de oostzijde van het buurtschap (ingesloten door de Klemstraat en de Koenestraat) en legt een relatie met de natuurontwikkelingszone De Groene Grens. Wellicht dat hier qua programmatische invulling van de voorziening ook op ingespeeld kan worden. De buurtschapsvoorziening wijkt qua hoogte af van de overige bebouwing. Ook qua uitstraling en architectuur mag het gebouw afwijken. Het moet een bijzonder object worden te midden van de woningen. Het gebouw leent zich ook goed voor de huisvesting van een bijzondere doelgroep.

In noord-zuidrichting loopt door het buurtschap een informele route van het water aan de zuidzijde van het buurtschap De Straten naar de centrale groenzone tussen de twee noordelijke en de twee zuidelijke buurtschappen van Buurtstede die verschillende speelplekken en het pleintje bij de buurtschapsvoorziening met elkaar verbindt.

Woningbouwprogramma
Het woningbouwprogramma voor De Straten omvat in totaal 267 woningen in diverse categorieën. Het programma ligt verspreid over het buurtschap, waarbij steeds woningtypes per (halve) straatlengte geclusterd zijn. Ter plaatse van de entree van het buurtschap en ter plaatse van de speelplekken zijn de woningen georiënteerd op deze bijzondere openbare ruimtes. Op bepaalde plekken worden bovendien ruime bebouwingsmogelijkheden geboden in het kader van Nieuw Wonen. Zo zijn in de westrand, als beëindiging van de straten, speciale kavels opgenomen die geschikt zijn voor bijvoorbeeld de uitoefening van een beroep aan huis.

Parkeren
In bijna alle straten worden aan twee zijden langsparkeerplaatsen aangebracht. Daarbij is uitgegaan van 1,6 parkeerplaatsen per rijtjeswoning. Bij vrijstaande en twee-onder-één-kapwoningen worden twee parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd (garage met twee opstelplekken of carport met daarnaast één opstelplek). Voor bezoekers van deze woningen zullen 0,6 parkeerplaatsen in het openbaar gebied worden gerealiseerd.

De voor het gebied geldende parkeernormen en reductiefactoren zijn opgenomen in het Startdocument Opstalontwikkeling.

Groenvoorzieningen, water en speelplaatsen
Binnen deelgebied De Straten worden groenvoorzieningen geconcentreerd, waarin de speelplekken van het buurtschap worden gerealiseerd. De oever van de zuidwestelijke rand van het buurtschap wordt op een natuurlijke wijze vormgegeven en zal zodanig worden ingericht dat deze uitnodigt om er te verblijven. Een zitplek biedt uitzicht op het water en de aan de overzijde gelegen oevers.

Ook buiten het buurtschap, langs de hoofdontsluitingsweg en de zuidelijke rand worden groen- en watervoorzieningen gerealiseerd. Ten noorden van het buurtschap wordt eveneens een groenvoorziening gerealiseerd.

3.4 De Straten, deelplan 7

Voor het nu voorliggende gebied is een plan ontwikkeld dat enigszins afwijkt van het opgestelde indicatieve stedenbouwkundige plan. Het in dat plan gedachte grootschalige appartementencomplex van 72 appartementen met een buurtschapsvoorziening van 250 m² sluit niet meer aan op de huidige markttechnische situatie. Tot op heden is het dan ook niet gelukt om het project te realiseren. Daarom is besloten een plan met grondgebonden woningen te realiseren. Binnen het voorliggende deelplan worden in totaal 16 woningen gerealiseerd. Het betreft uitsluitend grondgebonden twee-aaneengebouwde woningen. De woningen worden gebouwd aan Klemstraat en de Koenestraat. Aan de oostzijde grenst het project aan de Dragonderweg.

Afbeelding 3: Gevelaanzicht van de eigentijdse woningen.

Voor de locatie is één woningontwerp ontwikkeld dat kan worden getypeerd als "eigentijds". Aan de zijde van de Dragonderweg is de garage vervangen door een uitbreiding van de woonkamer. Het afwijkende karakter van deze woningen wordt verder benadrukt door de entree aan de voorzijde. Deze uitbreiding vormt een verbijzondering aan deze zijde. Zonnepanelen accentueren het duurzame karakter van de woningen.

Het afwijken van de indicatieve stedenbouwkundige verkaveling heeft tot gevolg dat er veel minder parkeerplaatsen nodig zijn dan voorheen werd voorzien. Daarom worden er in dit deelplan minder parkeerplaatsen gerealiseerd dan in vergelijkbare gevallen in Buurtstede. In totaal is er, uitgaande van 16 twee-onder-een-kapwoningen, behoefte aan 26 parkeerplaatsen (16 woningen x 1.6 parkeerplaatsen) conform de parkeernormering die in het deelplan “Buurtstede” wordt gehanteerd. Van belang is voorts dat in eerdere plannen (deelgebieden 3 en 4) een beperkt tekort aan parkeerplaatsen is gerealiseerd.

Iedere woning krijgt één parkeerplaats op eigen terrein. Uitzondering daarop vormen de beide woningen die grenzen aan de Dragonderweg. Deze woningen hebben geen parkeerplaats op eigen erf. Er worden dus 14 parkeerplaatsen op eigen erf gerealiseerd, die ieder voor 0.5 parkeerplaats meetellen in de parkeerberekening. Dit resulteert erin dat het openbaar gebied ruimte voor 19 openbare parkeerplaatsen moet bieden.

Aan de voorzijde van de woningen Klemstraat 40 tot en met 50 (even) liggen 15 openbare parkeerplaatsen. Ten noorden van de Koenestraat 28 tot en met 42 (even) en ten zuiden van de Klemstraat 21 tot en met 39 (oneven) gaat het bouwplan uit van in totaliteit 14 openbare parkeerplaatsen. Met 29 (15 + 14) openbare parkeerplaatsen wordt voorzien in de parkeerbehoefte van 19 openbare parkeerplaatsen voor de 16 twee-onder-een-kapwoningen en worden gelijktijdig de berekende tekorten van respectievelijk drie en vijf parkeerplaatsen in de aangrenzende deelgebieden 3 en 4 opgelost.

Hoofdstuk 4 Nader onderzoek

4.1 Algemeen

In het kader van de bestemmingsplan Veenendaal-oost en bestemmingsplan Buurtstede is een groot aantal milieuaspecten onderzocht. Voor sommige van die aspecten is vervolgens een vrijstelling of een ontheffing aangevraagd of is nader onderzoek opgestart. In dit hoofdstuk wordt daarvan verslag gedaan. De onderzoeksrapportages zijn opgenomen in de bijlagenmap bij de bestemmingsplannen. Indien geen nader onderzoek naar een milieuaspect heeft plaatsgevonden wordt dat hier eveneens vermeld.

4.2 Duurzame verstedelijking

4.2.1 Aanleiding

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte wordt de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen. Voor de actualisatie van het bestemmingsplan Buurtstede is als uitgangspunt aangenomen dat er geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Toepassing van de Ladder ten behoeve van het bestemmingsplan is in dat geval niet voorgeschreven.

Aanpassing regeling
Per 1 juli 2017 is de tekst van de "ladder" aangepast. Vanaf dat moment moeten plannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken worden getoetst aan de nieuwe Ladder. Hoewel de Ladder-toets niet op dit uitwerkingsplan van toepassing is, is zorgvuldigheidshalve wel een Ladder-toets voor het uitwerkingsplan doorlopen, omdat aan de hand van deze Ladder-toets waardevolle input voor de uitvoerbaarheidstoets voor het uitwerkingsplan wordt verkregen in het kader van een goede ruimtelijke ordening.

Hieronder zijn de nieuwe wettekst en de uitleg van kernbegrippen opgenomen.

4.2.2 Toetsing

Het voorliggende plan is met behulp van het stappenplan getoetst aan de ladder. Dit levert de volgende beoordeling op.

Trede 1. Bestaande behoefte:
Dit plan houdt in feite een afronding van de buurt 'De Straten' binnen de wijk Buurtstede in en omvat 16 twee-aaneengebouwde woningen. In de woningbouwprognoses van Veenendaal wordt uitgegaan van een behoefte van circa 4.000 woningen van 2013 tot 2030. Deze woningen kunnen binnen het stedelijke gebied van Veenendaal, zoals begrensd door de rode contour, ingevolge de provinciale structuurvisie, worden gebouwd. Deze woningen maken tevens deel uit van de in de door de raad van Veenendaal jaarlijks vastgestelde Projectenboeken, opgenomen tabellen van concrete woningbouwprojecten.

Trede 2. Binnen- of buitenstedelijk:
Dit plan voorziet in een beperkte inbreiding c.q. afronding van de buurt" 'De Straten' in de wijk 'Buurtstede' in Veenendaal-Oost een en ander passend in het stedenbouwkundig plan voor Veenendaal-Oost. Het plan is daarmee aan te merken als een binnenstedelijk plan. De grens van het stedelijk gebied (rode contour) wordt hier aan de oostzijde van het plangebied gevormd door de Dragonderweg in Veenendaal.

Trede 3 Bereikbaarheid met meerdere modaliteiten
Met het bevestigend beantwoorden van de vraag in Trede 2 is de motivering afgerond. Immers de keuze voor een locatie buiten het stedelijk gebied is niet aan de orde. Toetsing aan Trede 3 is daarmee eveneens niet aan de orde.

4.3 Cultuurhistorie

Uit zowel bureauonderzoek als verkennend booronderzoek blijkt dat het gebied relatief laag ligt en waarschijnlijk pas in de Nieuwe Tijd bewoond is geraakt. De aanwezigheid van een intacte kleine dekzandrug of -kop, waarop eventueel archeologische resten uit met name de Steentijd kunnen voorkomen, wordt uitgesloten. Het dekzand is grotendeels verstoord als gevolg van de veenwinning in de 16e en 17e eeuw en andere (sub)recente grondwerkzaamheden. Uit het bureauonderzoek blijkt dat er nagenoeg geen archeologische vindplaatsen bekend zijn van de laaggelegen dekzandgronden in de Gelderse Vallei. Indien archeologische vindplaatsen in het gebied aanwezig zijn, liggen deze doorgaans op de flanken van stuwwallen, de (gordel)dekzandruggen en kleinere dekzandkoppen. Ook uit de venige laagten zijn geen archeologische vindplaatsen bekend.

Op basis van bovenstaande geldt voor het overgrote deel van het plangebied een lage archeologische verwachting.

Er is een Archeologische maatregelenkaart vastgesteld, hierin is Veenendaal-oost vrijgesteld van nader onderzoek.

4.4 Akoestische aspecten

Deelgebied Buurtstede is grotendeels gerealiseerd. Ten behoeve van het gerealiseerde deel zijn de benodigde akoestisch onderzoeken uitgevoerd met als resultaat een aantal afgegeven hogere grenswaarden binnen het gebied. Uit het akoestisch onderzoek2 , dat ten tijde van het opstellen van het bestemmingsplan Buurtstede is uitgevoerd, bleek dat niet op alle plaatsen aan de voorkeursgrenswaarde van de Wet geluidhinder kon worden voldaan. Deze situaties treden op in de directe nabijheid van de N233 en de Van Essenlaan.

Ter plaatse van deelplan 7 worden geen overschrijdingen van de voorkeursgrenswaarde van 48 dB geconstateerd.

4.5 Wet natuurbescherming

Per 1 januari 2017 is de voormalige Flora- en faunawet samen met de Boswet en Natuurbeschermingswet vervangen door de Wet natuurbescherming (Wnb). Onder de Wet natuurbescherming vervallen de voormalige tabellen 1, 2 en 3 (Flora- en faunawet) waarin de beschermde soorten zijn opgenomen. Tevens zijn er circa 200 soorten niet langer beschermd en worden enkele bedreigde soorten toegevoegd. In het kader van de vaststelling van het bestemmingsplan Buurtstede is een oriënterend onderzoek in het kader van de wet- en regelgeving voor natuur uitgevoerd3.

In de samenvattende tabel van het betreffende rapport is aangegeven dat vleermuizen en vogels met een jaarrond beschermde nestplaats, vissen en amfibieën nader zijn onderzocht en dat mitigerende maatregelen nodig zijn. Vissen en amfibieën zijn uitsluitend onderzocht ter plaatse van Groenoord. Uit de in het rapport opgenomen beschrijving valt af te leiden dat de overige beschermde soorten zich niet ter plaatse van het nu voorliggende deelplan bevinden. Geconcludeerd kan worden dat de beschermde soorten geen belemmering opleveren voor de realisatie van dit deelplan.

Afbeelding 4: Beschermde soorten in relatie tot plangebied deelplan 7 (blauw kader)

4.6 Bodem

Door de gemeente Veenendaal is een historisch onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek heeft bestaan uit het raadplegen van archieven, het verzamelen en samenvatten van eerder uitgevoerde onderzoeken, het bestuderen van historisch en huidig kaartmateriaal, alsmede luchtfoto-interpretatie.

Voor de deelgebieden "Buurtstede" en "Veenderij" is een zogenaamd sleuvenonderzoek uitgevoerd4. Dit onderzoek is gericht op de mogelijke aanwezigheid van asbest in de puinverhardingen, slootdempingen of andere verdachte deellocaties. Bovendien is onderzocht in welke vorm de verontreiniging met asbest aanwezig is (hechtgebondenheid en type). Indien mogelijk worden uitspraken gedaan over de globale omvang van de verontreiniging met asbest.

Op basis van de uitkomsten van dit onderzoek is vervolgens een saneringsplan op hoofdlijnen opgesteld voor de sanering van de eventueel ernstig verontreinigde bodem. In dit saneringsplan worden de sanerende maatregelen en de te volgen procedures beschreven die noodzakelijk zijn om de ernstige verontreinigingen, dan wel de gevolgen daarvan, tot een milieuhygiënisch aanvaardbaar niveau terug te brengen.

Gelijktijdig met het opstellen van het raamsaneringsplan zijn een verkennend bodemonderzoek gedateerd 2 april 2007 en een waterbodemonderzoek van 30 maart 2007 uitgevoerd.

Aanvullend bodemonderzoek en sleuvenonderzoek5 is uitgevoerd voor het kadastraal perceel sectie K, nummer 4156 (gedeeltelijk). Uit dit onderzoek is geen noodzaak tot het uitvoeren van saneringswerkzaamheden voortgekomen. De kadastrale percelen sectie K, nummer 4115 en 4166 zijn inmiddels gesaneerd.

Geconcludeerd kan worden dat het aspect bodem(verontreiniging) geen belemmering is voor het bouwrijp maken en een gebruik overeenkomstig de bestemming. Ondanks de uitgevoerde onderzoeken is het mogelijk dat tijdens het bouwrijpmaken van het plangebied De Straten niet-aangetoonde bodemverontreinigingen worden aangetroffen. Het raamsaneringsplan biedt dan uitkomst en voorkomt stagnatie tijdens de werkzaamheden.

Hoofdstuk 5 Watertoets

5.1 Algemeen

In het kader van het opstellen van het bestemmingsplan Veenendaal-oost is ruimschoots aandacht besteed aan het wateraspect. In het navolgende wordt aandacht besteed aan de ontwikkelingen sindsdien die van belang zijn voor de ontwikkeling van De Straten.

5.2 De waterbeheerder van het gebied Veenendaal-oost

Waterschap Vallei & Veluwe is waterbeheerder in het plangebied. Het waterschap is verantwoordelijk voor zowel het waterkwaliteits- als het waterkwantiteitsbeheer.

Waterbeheersplan Vallei & Eem
In het Waterbeheersplan spreekt Waterschap Vallei & Eem de ambitie uit dat bij het inrichten van watersystemen, het ontwikkelen van nieuw stedelijk gebied, en het bouwen van woningen, bedrijfsgebouwen e.d. geen materialen meer worden gebruikt, die de waterkwaliteit negatief beïnvloeden. De gemeentelijke ambities op het gebied van duurzaam bouwen worden door het waterschap gestimuleerd.

5.3 Toekomstige situatie

Het plangebied Veenendaal-oost bevindt zich in het Binnenveld, tussen de Utrechtse Heuvelrug en de Veluwe. De woningbouw in Veenendaal-oost is gekoppeld aan de inrichting van de natuurontwikkelingszone "De Groene Grens", die de begrenzing vormt tussen de woningbouwlocatie en het landelijk gebied van het Binnenveld. Momenteel is de planvorming verder gevorderd dan ten tijde van het opstellen van het bestemmingsplan. Daarom zijn er enkele wijzigingen ten aanzien van het eerder vervaardigde waterhuishoudingsplan6 opgesteld. In de oorspronkelijke opzet zou het water van het landelijke gebied en de rondweg langs het plangebied worden afgevoerd. Hiervoor zouden zowel langs de oost- als de westzijde watergangen worden aangelegd of worden gehandhaafd. Door het water van de omgeving via het plangebied af te voeren wordt echter een aantal praktische problemen opgelost. Dit heeft echter consequenties voor de waterhuishouding.

Met de bovengenoemde aanpassing hebben gemeente, Ontwikkelingsbedrijf Veenendaal-oost en het Waterschap gezamenlijk een oplossing aangedragen voor de waterhuishouding in de toekomstige wijk Veenendaal-oost. In het opgestelde rapport7 zijn de effecten onderzocht van het instellen van waterpeilen die een koppeling met het bestaande (omliggende) watersysteem mogelijk maken.

5.3.1 Waterpeilen

In tegenstelling tot eerdere plannen is het naar huidige inzichten wenselijk het water uit de omgeving via Veenendaal-oost af te kunnen voeren. Om dit mogelijk te maken is een verlaging van de eerder voorgestelde waterpeilen nodig. Met deze aanpassingen wordt voorkomen dat lange duikers nodig zijn. Het waterpeil zal variëren van 5,5 meter boven NAP in het noorden (conform oorspronkelijk plan) tot 4,7 meter boven NAP in het zuiden. Het waterpeil is in het zuidelijk deel bijgesteld om grondwateroverlast bij bestaande bebouwing te voorkomen.

Effecten op het grondwater
Uit de berekeningen blijkt dat alleen in Veenendaal-oost sprake is van een geringe daling van de grondwaterstanden (ten opzichte van de huidige situatie). De verandering is minder dan 10 cm. In de nabij gelegen natuurgebieden De Hel en De Blauwe Hel zal geen sprake zijn van merkbare veranderingen van de grondwaterstroming of grondwaterstanden. De veranderingen van de waterhuishouding in Veenendaal-oost hebben daarom geen effecten op de natuurwaarden in deze gebieden. Ook treedt er in de omgeving van Veenendaal-oost (bijvoorbeeld Dragonder-oost) geen zettingschade of verdroging op door de voorgestelde waterpeilen.

Waterhuishouding
De maximale peilstijging in het plangebied is 27 cm in een T=10 situatie (peilvak NAP +4,8 m) en 30 cm in een T=100 situatie (peilvak NAP +4,7 m). Met deze peilstijgingen voldoet de waterhuishouding ruim aan de eisen ten aanzien van de peilstijgingen en de afvoer vanuit het gebied naar de omgeving. Ook zal er door de plannen geen wateroverlast in de omgeving optreden.

5.3.2 Waterkwaliteit

Door de veranderingen in de waterhuishouding wordt water aangevoerd van buiten het gebied met een andere waterkwaliteit. Hierdoor nemen de chlorideconcentraties en stikstofconcentraties binnen het gebied toe. De belasting van het watersysteem met voedingsstoffen (nutriënten) neemt toe. Door het water uit de omgeving min of meer gescheiden af te voeren worden de grotere waterpartijen geïsoleerd (alleen gevoed door neerslag en kwel), waardoor de invloed van het nutriëntrijke landbouwwater uit het achterliggende gebied beperkt zal zijn. Het scheiden van de waterstromen gebeurt door in één watergang ruimere duikers en stuwen aan te brengen. Bij het ontwerp van de waterhuishouding en natuurvriendelijke inrichting van ca. 50 % van de oevers wordt zoveel mogelijk bijgedragen aan een gezond watersysteem en vormt het water een waardevol en aantrekkelijk element in de nieuwe woonwijk.

5.4 Overleg Waterbeheerder

In de vergadering van Dijkgraaf en Heemraden van 14 februari 2008 is het rapport "Herziening uitwerking waterhuishouding Veenendaal-oost" vastgesteld.

Er is naar de mening van het bestuur in het rapport in het bijzonder rekening gehouden met de in het plangebied aanwezige grondwaterstanden en is voor een dusdanige opzet van het watersysteem gekozen dat de invloed van de verstedelijking op de natuurgebieden De Hel en De Blauwe Hel nihil is. Op basis hiervan stemt het bestuur in met de voorgestelde wijzigingen.

Hoofdstuk 6 Duurzaamheid

Duurzaamheid gemeente Veenendaal
In de periode tot 2025 wil de gemeente Veenendaal grote stappen zetten met het integrale milieu- en duurzaamheidsbeleid met de volgende ambities:

• een gezonde en veilige leefomgeving;
• een energieneutraal Veenendaal in 2035;
• een gebiedsgericht milieubeleid (Omgevingsvisie);
• werken aan een circulaire economie;
• voorbereid zijn op klimaatverandering en Veenendaalse bewoners, bedrijven en organisaties zetten zich in voor een duurzame samenleving.

Milieukwaliteitsplan
Het Milieukwaliteitsplan bevat de hoofdzaken van het milieu- en duurzaamheidsbeleid van de gemeente. De gemeente moet bij haar beslissingen rekening houden met de ambities uit dit plan. Dat zijn de vijf integrale ambities die hierboven staan beschreven, maar in het Milieukwaliteitsplan vind je ook doelstellingen per milieuthema.

Energieneutraal Veenendaal 2035
In 2035 woont heel Veenendaal duurzaam, dat is de ambitie van de gemeente Veenendaal. Dit betekent dat er in 2035 in Veenendaal net zoveel energie wordt opgewekt als wij gebruiken. Om dan energieneutraal te zijn, moeten we gezamenlijk aan de slag (gemeente, inwoners en bedrijven). Veenendaal loopt daarbij voor op acties van de rijksoverheid om in 2050 aardgas niet meer in te zetten voor de verwarming van woningen.

In Veenendaal worden kansen gezien om een bijdrage te leveren aan:

• verduurzaming woningen (Het streven is naar energieneutraliteit (EPC = 0 of beter: Nul Op de Meter);
• integrale aanpak verduurzaming openbaar gebied (openbare verlichting, maar ook oplaadpunten voor voertuigen);
• energietransitie (naar een gasloze wijk);
• voorbereid op klimaatverandering (ontwikkelingen worden minimaal waterneutraal uitgevoerd, groen wordt strategisch ingezet voor hemelwaterafvoer en koeling in de stad).

Dit gebeurt niet vanzelf. De gemeenteraad heeft hiertoe in maart 2017 het programma Energieneutraal Veenendaal 2035 vastgesteld.

Duurzaam bouwen
De gemeente vindt het belangrijk dat bij nieuwe ontwikkelingen de volgende onderwerpen aan de orde komen bij het thema duurzaam bouwen:

• toepassen van een prestatie-instrument voor duurzaam bouwen (GPR-Gebouw, gratis licentie wordt beschikbaar gesteld via gemeente). We streven bij GPR-Gebouw naar een 7 of hoger op alle thema's;
• mogelijkheden om het dak te benutten voor warmte-opslag, waterberging, het bufferen van fijn stof of energiewinning;
• geen koper, lood of zink gebruiken voor de hemelwaterafvoer;
• toepassen van duurzaam hout;
• waar mogelijk rekening houden met oplaadmogelijkheden voor elektrische voertuigen;
• Veenendaal streeft naar toepassing van beton met minimaal 50% hergebruikte grondstoffen.

Duurzaamheid in Veenendaal-Oost
Al in 1999 is bij de start van Veenendaal-Oost op het niveau van het structuurplan Duurzaam Veenendaal-oost de groen-, water- en verkeersstructuur geïntegreerd tot een duurzaam casco.

In het voortraject van dit structuurplan zijn door middel van een Verkeersprestatie op locatie (VPL) verschillende modellen onderzocht en is het effect van de modellen op het energieverbruik bepaald.

Bij het ontwikkelen van de verkeersstructuur van Veenendaal-Oost is uitgegaan van de afspraken en principes, zoals vastgelegd in het door het Rijk, IPO en VNG geïnitieerde convenant “Duurzaam Veilig”.

Bij het opstellen van de MER Veenendaal-oost zijn de verschillende inrichtingsvarianten voor Veenendaal-oost getoetst op hun milieueffecten. Het Masterplan Veenendaal-oost 2006 is gebaseerd op het Meest Milieuvriendelijk Alternatief.

Zo is op basis van het uit 2001 daterende Waterstructuurplan Dragonder- en Veenendaal-Oost gekozen voor een duurzaam watersysteem. De waterstructuur maakt integraal onderdeel uit van de wijk en van de naastgelegen natuurontwikkelingszone “De Groene Grens”.

In de Nota van Uitgangspunten voor Veenendaal-oost is destijds opgenomen als randvoorwaarde dat de aanbevelingen uit het Nationale Pakket Duurzame Stedenbouw meegenomen moeten worden in het planproces. Veenendaal-Oost zal duurzaam ontwikkeld worden in de brede zin van het woord. Naast Duurzaam Bouwen moet er sprake zijn van een duurzame waterhuishouding, duurzame energie, een fietsvriendelijke inrichting, duurzame GWW, voorlichting Duurzaam Wonen en controle en handhaving.

In het kader van het project “Nieuw Wonen” zijn verschillende mogelijkheden voor openbaar vervoer onderzocht waaronder het aansluiten van Veenendaal-Oost op bestaande lijndiensten, het introduceren van een nieuwe lijn maar ook kleinschaliger opgezette vormen van openbaar vervoer met busjes die de wijk in kunnen. In de hoofdstructuur van Veenendaal-Oost zijn alle onderzochte alternatieven mogelijk gemaakt.

Vanuit het Waterschap wordt speciale aandacht gevraagd voor het beperken van diffuse bronnen; alle elementen in de openbare ruimte die de kwaliteit van het water negatief kunnen beïnvloeden, bijvoorbeeld verzinkte dakgoten, chemische onkruidbestrijding, etc.

Veenendaal-Oost kent een verbeterd gescheiden stelsel. In Veenendaal-oost is het streven om 70% van de wijk zongericht te verkavelen. Veenendaal-Oost is een waterrijke wijk. In principe hebben de watergangen in potentie een hoge ecologische waarde. Door de watergangen minimaal aan een zijde een ecologische oever te geven kunnen ecologische verbindingen vormgegeven worden die Veenendaal-oost verbinden met het omliggende gebied.

In 2007 heeft de gemeente Veenendaal samen met Quattro Energie B.V. (een combinatie van drie marktpartijen) het energiebedrijf DEVO B.V. opgericht. Duurzame Energievoorziening Veenendaal-oost B.V. (DEVO) is het lokale energiebedrijf, dat verantwoordelijk is voor de aanleg, de exploitatie en het beheer van de duurzame energievoorziening in “Buurtstede” en “Veenderij” (deelgebieden Veenendaal-Oost). DEVO voorziet (op termijn) circa 2.250 woningen en gebouwen voor de voorzieningen van warmte en koeling via een collectief energiesysteem op basis van warmte-/koudeopslag en warmtekrachtkoppeling. De CO2-uitstoot wordt met dit duurzame energiesysteem met 60% verminderd. Hiermee draagt DEVO bij aan het duurzame karakter van de wijk Veenendaal-Oost. Doel van DEVO is het realiseren van een goede energieambitie in Veenendaal-Oost met een verhoogd wooncomfort tegen lagere energielasten voor bewoners. En bij een gunstig bedrijfsresultaat, het initiëren van nieuwe energiebesparings- of duurzame energieprojecten binnen Veenendaal.

Via een zogenoemd Startdocument Opstalontwikkeling dat is opgebouwd uit tekeningen en teksten en dat de programmatische, planmatige en financiële randvoorwaarden voor de ontwikkeling van de opstallen in Veenendaal-Oost bevat, worden de ontwikkelaars en in het verlengde hiervan hun architecten gevraagd zich maximaal in te spannen een zodanige kwaliteit van bebouwing en woonomgeving te realiseren dat een Veenendaal-Oost ontstaat waar het in de brede zin van het woord prettig wonen en verblijven is.

Voor de woningen in “Veenendaal-Oost” zal moeten worden voldaan aan de in het Bouwbesluit per 1 januari 2015 vastgelegde energieprestatiecoëfficiënt (EPC) van 0.4. Naar verwachting zal deze EPC de komende jaren verder worden aangescherpt en zal er in 2020 sprake zijn van een EPC van 0.0 en van energieneutrale gebouwen.

Naast deze wettelijke eis zal “Veenendaal-Oost” in het kader van het terugdringen van het gebruik van fossiele brandstoffen niet op gas worden aangesloten.

Voorts wil OVO (op basis van het gemeentelijk klimaatbeleid en op grond van het betreffende besluit van de aandeelhouders van OVO) de ambitie van een aandeel van minimaal 20% duurzame energieopwekking vanuit de wijk blijven hanteren. Dit zou bijvoorbeeld kunnen met het toepassen van zonnepanelen.

Tot slot ziet de gemeente graag dat ontwikkelaars de mogelijkheid van energieneutrale woningen - vooruitlopend op het van kracht worden van een EPC van 0.0 - al meenemen in het aanbod voor “Veenendaal-Oost”.

Voor de energieconcepten die in “Veenderij” worden gehanteerd, geldt dat deze concepten moeten leiden tot goed functionerende systemen met aan de eindgebruiker een prestatiezekerheids-/instandhoudingsgarantietermijn en in de woning een gezond leefklimaat. Daaraan gekoppeld geldt het uitgangspunt van goede voorlichting aan de eindgebruiker over de werking van het systeem en een goede informatieoverdracht tussen alle schakels in de keten vanaf het ontwerp tot en met de uitvoering van het systeem. Ontwikkelaars zijn gevraagd een informatiebijeenkomst te beleggen waarop aan kopers/huurders van opgeleverde woningen de werking van de energievoorziening wordt uitgelegd en instructies worden meegeven hoe het best met deze voorziening in de praktijk kan worden omgegaan.

Sinds Bouwbesluit 2012 bestaat de wettelijke plicht voor de aanvrager van de omgevingsvergunning om een berekening aan te leveren van de milieuprestatie van een gebouw. Het prestatie-instrument GPR-Gebouw wordt door de ontwikkelaar zelf toegepast en als verklaring overgedragen bij de omgevingsvergunningaanvraag. De ontwikkelaars dienen zich vast te leggen op een gangbare prestatiescore van tenminste 7.0.

De gemeente wenst vast te houden aan het terugdringen van de CO2-uitstoot, maar beraadt zich nog of het verbod van het opnemen van rookgasafvoeren in de woningen hiertoe de aangewezen weg is. Dit mede in licht van hoe elders in Veenendaal op nieuwbouwlocaties met dit verbod wordt omgegaan.

Het verbod van het toepassen van materialen als koper, lood en zink als deze materialen door uitloging in de hemelwaterafvoer kunnen komen, blijft gehandhaafd. Dit geldt ook voor het achterwege laten van het gebruik van niet-duurzame bouwmaterialen.

In het stedenbouwkundig plan en VO inrichtingsplan openbare ruimte van "Buurtstede" is met de uitgangspunten van “Nieuw Wonen” rekening gehouden. Echter voor het deelplan “Veenderij” zijn geen provinciale middelen beschikbaar voor de uitvoering van Nieuw Wonen. Dit leidt ertoe dat er voor de opstalontwikkeling geen bijzondere ontwerpeisen worden gesteld die een extra toetsing door de gemeente vragen. Wel zal de gemeente de ontwikkelaars aan de hand van het regionale Stimuleringsprogramma Woonbewust informeren over de mogelijkheden om woningen comfortabel, veiliger en energiezuiniger te maken. Ook vraagt de gemeente aandacht voor alternatief opdrachtgeverschap, voor consumentgericht bouwen en voor bijzondere wooninitiatieven.

De gemeente continueert bewonersparticipatie ten aanzien van de invulling van de nog per eiland aan te wijzen locaties voor speel- en ontmoetingsplekken.

IVN Veenendaal - Rhenen wordt met enige regelmaat gelegenheid geboden om de ontwikkeling van en aandacht voor natuur in de stad voor het voetlicht te brengen. Ook voor een duurzame groene inrichting van particuliere tuinen is aandacht.

Hoofdstuk 7 Financiële uitvoerbaarheid

Voor Veenendaal-Oost is in 2003 een Samenwerkingsovereenkomst gesloten tussen de gemeente en een aantal private partijen. Dit heeft geresulteerd in de oprichting van het Ontwikkelingsbedrijf Veenendaal-Oost als Publiek Private Samenwerking (PPS) die de grondexploitatie voert voor het plan. De grondexploitatie wordt jaarlijks geactualiseerd. Er is sprake van een financieel sluitende grondexploitatie.

Voor het onderhavige plan behoeft geen exploitatieplan als bedoeld in Afdeling 6.4. van de Wet ruimtelijke ordening te worden opgesteld omdat enerzijds het kostenverhaal via een anterieure overeenkomst in een PPS met diverse partijen is verzekerd. Anderzijds zijn alle gronden in het plangebied in eigendom van gemeente Veenendaal.

Verder zijn er zijn naast procedurele kosten geen andere kosten verbonden aan de vaststelling van dit plan. Voor de procedurele kosten geldt dat zij binnen de gemeentelijke begroting zijn, of kunnen worden, gedekt.

Conclusie  
Op basis van genoemde argumenten is een exploitatieplan bij dit uitwerkingsplan niet nodig. Afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening is ten aanzien van dit uitwerkingsplan niet van toepassing en de economische uitvoerbaarheid van dit uitwerkingsplan is niet in het geding.

Hoofdstuk 8 Regels en analoge verbeelding

8.1 Algemeen

Het voorliggende uitwerkingsplan De Straten, deelplan 7 is een nadere uitwerking van het bestemmingsplan Buurtstede dat is vastgesteld op 30 maart 2017. Het uitwerkingsplan dient zich daarbij te voegen naar het in dat bestemmingsplan bepaalde ten aanzien van de bevoegdheden die door de gemeenteraad aan B&W zijn verleend.

8.2 Regels

De regels van het uitwerkingsplan De Straten, deelplan 7 zijn qua vormgeving deels ingegeven door de "Veenendaalse Standaard voor BestemmingsPlannen", die is afgeleid van het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening 2012 (IMRO-2012), de Praktijkrichtlijn bestemmingsplannen 2012 (PRBP-2012), de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP-2012) en de wetswijziging. Zoals hierboven aangegeven is het ook ingegeven door de voorschriften van het bestemmingsplan Buurtstede.

In het uitwerkingsplan De Straten, deelplan 7 komen drie bestemmingen voor, te weten:

• Groen - 2 (artikel 3)
• Verkeer (artikel 4)
• Wonen (artikel 5).

De bestemmingen "Groen – 2", "Verkeer" en “Wonen” zijn afgeleid van de gelijknamige bestemmingen uit het vigerende bestemmingsplan Buurtstede, met dien verstande dat niet van toepassing zijnde aspecten zijn weggelaten.

De uitgeefbare gronden hebben de bestemming "Wonen". Op de verbeelding zijn voor de woningen in de bestemming "Wonen" bouwvlakken aangegeven. Woningen dienen binnen die bouwvlakken te worden gebouwd. In de bouwblokken is door middel van een aanduiding aangegeven wat voor woningtype gerealiseerd mag worden en wat de maximale maatvoering mag zijn.

Binnen het plangebied mogen 16 twee-aaneengebouwde woningen worden gerealiseerd.

In de bestemmingsregeling wordt onderscheid gemaakt tussen drie zones:

• het bouwvlak;
• het erf;
• de tuin.

Het hoofdgebouw mag uitsluitend binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak gebouwd worden. De bijgebouwen mogen in principe alleen op het erf gebouwd worden. Een uitzondering hierop wordt gevormd door de erkerregeling. Gelet op de afmetingen van de optionele erker is de maatvoering in de regels in overeenstemming met de maatvoering in het nu vigerende bestemmingsplan.

Parkeren op eigen terrein is een belangrijk onderdeel van de opgestelde parkeerbalans. In de uitwerkingsplannen van De Straten worden daarom de opstelplaatsen op eigen terrein beschermd. Het niet in stand houden van een parkeerplaats met een omvang van 2,5 x 5 meter wordt aangemerkt als strijdig gebruik als bedoeld in artikel 2.1, lid 1, onder c van de Wet algemene bepalingen Omgevingsrecht. Van strijdig gebruik is onder meer sprake wanneer de verharding zou worden verwijderd of wanneer de opstelplaats ontoegankelijk wordt gemaakt. Deze regeling wordt in privaatrechtelijke zin ondersteund door de koopovereenkomsten en is in overeenstemming met het Startdocument Opstalontwikkeling.

Op 18 november 2014 heeft de Eerste Kamer de 'Reparatiewet Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties 2014' aangenomen. De Reparatiewet BZK is voor het grootste deel op 29 november 2014 in werking getreden (stb. 2014, 458). In die wet worden de bepalingen van de Woningwet geschrapt die de grondslag vormen voor het opnemen van stedenbouwkundige voorschriften in de Bouwverordening. Dit was al de bedoeling van de wetgever bij de invoering van de Wet ruimtelijke ordening op 1 juli 2008. Eén van deze voorschriften is, kort gezegd, de verplichting van voldoende parkeergelegenheid. Parkeren moet dus voortaan in het bestemmingsplan worden geregeld. In dit uitwerkingsplan is hieraan invulling gegeven via een voorwaardelijke verplichting binnen de bestemming 'Wonen'.

8.3 Analoge verbeelding

Het digitale plan bestaat uit een GML-bestand met bijbehorende regels. Met de invoering van de Wro en de daaraan gekoppelde standaarden kent het plan een analoge en een digitale verbeelding. Het primaat ligt bij de digitale verbeelding. De analoge verbeelding is getekend op schaal 1 : 1000.

• 1. Stedenbouwkundig plan De Straten en De Hoven, SVP architectuur en stedenbouw, december 2006.
• 2. Sweco, Akoestisch onderzoek Wegverkeerslawaai bestemmingsplan Veenendaal-oost, 23 januari 2017.
• 3. Sweco, Natuuronderzoek Veenendaal-Oost, 28 oktober 2016.
• 4. Geofox-Lexmond b.v., maart 2007, projectnummer 20070362/CDRO.
• 5. Geofox-Lexmond b.v., 21 november 2007, het projectnummer 20072428/CDRO
• 6. Witteveen+Bos, mei 2006, Uitwerking waterhuishouding Veenendaal-oost.
• 7. Witteveen+Bos, 19 november 2007, Herziening uitwerking waterhuishouding Veenendaal-oost.