Partiële herziening Veenderij, Eiland B

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

In het plangebied Veenendaal-Oost worden in totaal ongeveer 3.200 woningen en de daarbij behorende voorzieningen gerealiseerd. Voor geheel Veenendaal bedraagt de behoefte 4.000 woningen tot het jaar 2030. De woningbouwontwikkeling zal gefaseerd tot stand komen.

Onlangs is het Uitwerkingsplan "Veenderij, De Eilanden deelplan 3" in procedure gebracht. In tegenstelling tot de overige uitwerkingsplannen van Veenderij bevindt het plangebied van dat uitwerkingsplan zich voor een deel binnen het bestemmingsplan Gelders Benedeneind – Veenderij-zuid. Dit bestemmingsplan bevat de aanhechting van Veenderij aan het bebouwingslint van het Gelders Benedeneind.

Ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan Gelders Benedeneind – Veenderij-zuid werd een eerdere versie van de actuele stedenbouwkundige verkaveling nagestreefd. Met name ten noorden van de Meentdijk zijn in het stedenbouwkundige plan sindsdien aanpassingen doorgevoerd. Dat heeft tot gevolg dat de rond de eilanden gesitueerde watergangen inmiddels anders zijn gesitueerd. Door de verplaatsing is voor een klein gedeelte van de voor woningbouw bedoelde gronden de bestemming Water van kracht. De uitwerking van het woongebied kan doordoor op deze plek niet plaatsvinden op basis van het bepaalde in het bestemmingsplan Gelders Benedeneind - Veenderij-zuid. Teneinde de invloed van bovenbeschreven situatie zo veel mogelijk te beperken maakte een wijziging op basis van de artikelen 15 en 14 van respectievelijk het bestemmingsplan Gelders Benedeneind – Veenderij-zuid en het bestemmingsplan Veenderij onderdeel uit van het uitwerkingsplan "Veenderij, De Eilanden deelplan 3".

Met de voorliggende partiële herziening zal deze situatie worden hersteld. In totaal worden er 5 kavels geraakt door de bestemming Water. Deze kavels zijn in het geheel opgenomen in de nu voorliggende partiële herziening om te voorkomen dat delen van bouwkavels in verschillende planologische toetsingskaders vallen. Door deze kavels in het geheel op te nemen in de partiële herziening wordt de te realiseren bebouwing beter toetsbaar in het kader van de verlening van omgevingsvergunningen.

Afbeelding 1 toont de situering van het partiële herziening "Veenderij, Eiland B" in relatie tot Veenendaal-Oost en het Gelders Benedeneind.

Afbeelding 1: Situering plangebied.

Hoofdstuk 2 Huidige situatie

2.1 Landschappelijke kenmerken

Het grootste deel van Veenendaal-Oost bestaat uit een open gebied met een strokenverkaveling. Het gebied heeft een weids karakter en werd tot voor kort intensief agrarisch gebruikt (grasland). Het verkavelingspatroon is ontstaan door de eigendomsverhoudingen van vóór de vervening. Het plangebied behoorde tot Gelders Veenendaal, waar de kavels op de Ede-Wageningen stuwwal waren gericht. Tijdens de vervening ontstond door de aanleg van de wijken een fijnmazige strokenverkaveling die ook na afloop van de turfwinning, toen de grond een agrarische bestemming kreeg, in hoofdlijnen is gehandhaafd. In het gebied is zowel een toplaag van zand als venig materiaal aanwezig.

2.2 Huidig gebruik

In het noorden van Veenderij is nog wel een parkeervoorziening in gebruik in combinatie met een bouwplaatsinrichting. Deze voorziening diende voor de tijdelijke onderwijsgebouwen in Veenendaal-Oost. Het basisonderwijs is inmiddels ondergebracht in het Ontmoetingshuis in deelgebied Buurtstede. Verder wordt in het noordelijk deel ca. 1 ha. gebruikt voor de opslag van (bouw)materialen en vindt daar ook de directievoering van het plangebied plaats.

2.3 Eigendom plangebied

Het gehele gebied Veenderij - voor zover begrepen in deze partiële herziening - is in eigendom van de gemeente Veenendaal. Het Ontwikkelingsbedrijf Veenendaal-oost (OVO) heeft de opdracht het gebied Veenendaal-Oost tot ontwikkeling te brengen.

2.4 Partiële herziening Veenderij, Eiland B

Op 14 december 2006 heeft de gemeenteraad van Veenendaal het bestemmingsplan Veenendaal-oost vastgesteld waarin de juridisch-planologische randvoorwaarden voor de ontwikkeling van het plangebied Veenendaal-Oost zijn vastgelegd. Het bestemmingsplan Veenendaal-oost is inmiddels grotendeels geactualiseerd. Voor de deelgebieden Buurtstede en Veenderij zijn nieuwe bestemmingsplannen vervaardigd. Het bestemmingsplan Veenderij is op 30 maart 2017 vastgesteld. Voor de aanhechting van het (Gelders) Benedeneind en het zuidelijke deel van Veenderij is in 2014 een apart bestemmingsplan gemaakt. Dit bestemmingsplan Gelders Benedeneind – Veenderij-zuid is vastgesteld op 27 februari 2014.

Op 24 december 2018 is het ontwerp-uitwerkingsplan Veenderij, De Eilanden deelplan 3 in procedure gebracht. Dit plan is een uitwerking van zowel het bestemmingsplan Veenderij als van het bestemmingsplan Gelders Benedeneind – Veenderij-zuid. Ter plaatse van Eiland B kon een strook grond niet worden uitgewerkt ten behoeve van bouwpercelen omdat daar binnen het bestemmingsplan Gelders Benedeneind – Veenderij-zuid de bestemming Water van toepassing was. De door dit hiaat geraakte bouwkavels worden nu in het geheel definitief bestemd in de voorliggende partiële herziening. Ook een strook met de bestemming Water is in deze partiële herziening opgenomen vanwege de interactie tussen beide bestemmingen met betrekking tot het realiseren van vlonders. De strook heeft een diepte van 50 cm.

Afbeelding 2: Relatie van de partiële herziening tot de strook met de bestemming Water.

Hoofdstuk 3 Toekomstige situatie

3.1 Algemeen

De toekomstige situatie van Veenderij is uitvoerig beschreven in Uitwerkingsplan Veenderij, De Eilanden deelplan 3. Aangezien het nu voorliggende plan slechts een hiaat in dat plan herstelt is de hier beschreven toekomstige situatie slechts toegespitst op het plangebied van deze partiële herziening en de directe omgeving daarvan. Voor de uitgebreide beschrijving van de toekomstige situatie van Veenderij wordt verwezen naar hoofdstuk 3 van de toelichting van het uitwerkingsplan.

3.2 De Eilanden ABC

In het voorjaar van 2018 is voor de Eilanden ABC een stedenbouwkundig plan1 vervaardigd. Eilanden ABC vormen de afronding van Veenderij in zuidoostelijke richting. Het gebied wordt begrensd door de (watergangen langs) de Dragonderweg, de Meentdijk, de achtererven van het bebouwingslint langs het Gelders Benedeneind en Eiland D.

Afbeelding 3: Het stedenbouwkundige plan voor Eilanden ABC met daarbinnen het voorliggende plangebied.

Er wordt gestreefd naar een (gedeeltelijke) invulling met aaneengeschakelde woningen. Voornamelijk zullen de Eilanden ABC echter voorzien in vrijstaande en twee-aaneengeschakelde woningen. De ringvormige ontsluitingsweg gaat over deze eilanden, die samen één buurt vormen. De bebouwing kent een informele opzet, onder andere door de wisselende rooilijnen. De meeste woningen hebben een tuin aan het water, zodat bewoners optimaal van hun waterrijke woonomgeving kunnen genieten. De taluds en waterranden zijn overwegend groen, met de optie om er een vlonder te realiseren.

In het opgestelde beeldkwaliteitsplan2 is aangegeven dat de architectuur van de woningen bijdraagt aan een landelijk karakter. Ten behoeve van een informeel straatbeeld wordt variatie in de rooilijn nagestreefd.

De verbinding met het water is heel belangrijk voor de beleving van Eilanden ABC. De oevers spelen in de waterbeleving een zeer belangrijke rol. Er zijn veel tuinen die grenzen aan het water en deze zijn van belang voor de beeldvorming van Veenderij.

Binnen het De Eilanden ABC is in het stedenbouwkundige plan uitgegaan van 113 woningen. Dat is inclusief de 5 woningen die opgenomen zijn in deze partiële herziening.

Hoofdstuk 4 Nader onderzoek

4.1 Algemeen

In het kader van het bestemmingsplan Veenderij en met name het uitwerkingsplan Veenderij, De Eilanden deelplan 3 zijn de relevante milieu- en omgevingsaspecten voor de ontwikkeling van de planlocatie beschreven. Verwezen wordt naar hoofdstuk 4 van het Uitwerkingsplan Veenderij, De Eilanden deelplan 3.

Hoofdstuk 5 Watertoets

5.1 Algemeen

In het kader van het bestemmingsplan Veenderij en Uitwerkingsplan Veenderij, De Eilanden deelplan 3 zijn de relevante wateraspecten voor de ontwikkeling van de planlocatie beschreven. Verwezen wordt naar hoofdstuk 5 van het Uitwerkingsplan Veenderij, De Eilanden deelplan 3.

Hoofdstuk 6 Duurzaamheid

Duurzaamheid gemeente Veenendaal
In de periode tot 2025 wil de gemeente Veenendaal grote stappen zetten met het integrale milieu- en duurzaamheidsbeleid met de volgende ambities:

• een gezonde en veilige leefomgeving;
• een energieneutraal Veenendaal in 2035;
• een gebiedsgericht milieubeleid (Omgevingsvisie);
• werken aan een circulaire economie;
• voorbereid zijn op klimaatverandering en Veenendaalse bewoners, bedrijven en organisaties zetten zich in voor een duurzame samenleving.

Milieukwaliteitsplan
Het Milieukwaliteitsplan bevat de hoofdzaken van het milieu- en duurzaamheidsbeleid van de gemeente. De gemeente moet bij haar beslissingen rekening houden met de ambities uit dit plan. Dat zijn de vijf integrale ambities die hierboven staan beschreven, maar in het Milieukwaliteitsplan vind je ook doelstellingen per milieuthema.

Energieneutraal Veenendaal 2035
In 2035 woont heel Veenendaal duurzaam, dat is de ambitie van de gemeente Veenendaal. Dit betekent dat er in 2035 in Veenendaal net zoveel energie wordt opgewekt als wij gebruiken. Om dan energieneutraal te zijn, moeten we gezamenlijk aan de slag (gemeente, inwoners en bedrijven). Veenendaal loopt daarbij voor op acties van de rijksoverheid om in 2050 aardgas niet meer in te zetten voor de verwarming van woningen.

In Veenendaal worden kansen gezien om een bijdrage te leveren aan:

• verduurzaming woningen (Het streven is naar energieneutraliteit (EPC = 0 of beter: Nul Op de Meter);
• integrale aanpak verduurzaming openbaar gebied (openbare verlichting, maar ook oplaadpunten voor voertuigen);
• energietransitie (naar een gasloze wijk);
• voorbereid op klimaatverandering (ontwikkelingen worden minimaal waterneutraal uitgevoerd, groen wordt strategisch ingezet voor hemelwaterafvoer en koeling in de stad).

Dit gebeurt niet vanzelf. De gemeenteraad heeft hiertoe in maart 2017 het programma Energieneutraal Veenendaal 2035 vastgesteld.

Duurzaam bouwen
De gemeente vindt het belangrijk dat bij nieuwe ontwikkelingen de volgende onderwerpen aan de orde komen bij het thema duurzaam bouwen:

• toepassen van een prestatie-instrument voor duurzaam bouwen (GPR-Gebouw, gratis licentie wordt beschikbaar gesteld via gemeente). We streven bij GPR-Gebouw naar een 7 of hoger op alle thema's;
• mogelijkheden om het dak te benutten voor warmte-opslag, waterberging, het bufferen van fijn stof of energiewinning;
• geen koper, lood of zink gebruiken voor de hemelwaterafvoer;
• toepassen van duurzaam hout;
• waar mogelijk rekening houden met oplaadmogelijkheden voor elektrische voertuigen;
• Veenendaal streeft naar toepassing van beton met minimaal 50% hergebruikte grondstoffen.

Duurzaamheid in Veenendaal-oost
Al in 1999 is bij de start van Veenendaal-oost op het niveau van het structuurplan Duurzaam Veenendaal-oost de groen-, water- en verkeersstructuur geïntegreerd tot een duurzaam casco.

In het voortraject van dit structuurplan zijn door middel van een Verkeersprestatie op locatie (VPL) verschillende modellen onderzocht en is het effect van de modellen op het energieverbruik bepaald.

Bij het ontwikkelen van de verkeersstructuur van Veenendaal-oost is uitgegaan van de afspraken en principes, zoals vastgelegd in het door het Rijk, IPO en VNG geïnitieerde convenant “Duurzaam Veilig”.

Bij het opstellen van de MER Veenendaal-oost zijn de verschillende inrichtingsvarianten voor Veenendaal-oost getoetst op hun milieueffecten. Het Masterplan Veenendaal-oost 2006 is gebaseerd op het Meest Milieuvriendelijk Alternatief.

Zo is op basis van het uit 2001 daterende Waterstructuurplan Dragonder- en Veenendaal-oost gekozen voor een duurzaam watersysteem. De waterstructuur maakt integraal onderdeel uit van de wijk en van de naastgelegen natuurontwikkelingszone “De Groene Grens”.

In de Nota van Uitgangspunten voor Veenendaal-oost is destijds opgenomen als randvoorwaarde dat de aanbevelingen uit het Nationale Pakket Duurzame Stedenbouw meegenomen moeten worden in het planproces. Veenendaal-oost zal duurzaam ontwikkeld worden in de brede zin van het woord. Naast Duurzaam Bouwen moet er sprake zijn van een duurzame waterhuishouding, duurzame energie, een fietsvriendelijke inrichting, duurzame GWW, voorlichting Duurzaam Wonen en controle en handhaving.

In het kader van het project “Nieuw Wonen” zijn verschillende mogelijkheden voor openbaar vervoer onderzocht waaronder het aansluiten van Veenendaal-oost op bestaande lijndiensten, het introduceren van een nieuwe lijn maar ook kleinschaliger opgezette vormen van openbaar vervoer met busjes die de wijk in kunnen. In de hoofdstructuur van Veenendaal-oost zijn alle onderzochte alternatieven mogelijk gemaakt.

Vanuit het Waterschap wordt speciale aandacht gevraagd voor het beperken van diffuse bronnen; alle elementen in de openbare ruimte die de kwaliteit van het water negatief kunnen beïnvloeden, bijvoorbeeld verzinkte dakgoten, chemische onkruidbestrijding, etc.

Veenendaal-oost kent een verbeterd gescheiden stelsel. In Veenendaal-oost is het streven om 70% van de wijk zongericht te verkavelen. Veenendaal-oost is een waterrijke wijk. In principe hebben de watergangen in potentie een hoge ecologische waarde. Door de watergangen minimaal aan een zijde een ecologische oever te geven kunnen ecologische verbindingen vormgegeven worden die Veenendaal-oost verbinden met het omliggende gebied.

In 2007 heeft de gemeente Veenendaal samen met Quattro Energie B.V. (een combinatie van drie marktpartijen) het energiebedrijf DEVO B.V. opgericht. Duurzame Energievoorziening Veenendaal-oost B.V. (DEVO) is het lokale energiebedrijf, dat verantwoordelijk is voor de aanleg, de exploitatie en het beheer van de duurzame energievoorziening in “Buurtstede” en “Veenderij” (deelgebieden Veenendaal-oost). DEVO voorziet (op termijn) circa 2.250 woningen en gebouwen voor de voorzieningen van warmte en koeling via een collectief energiesysteem op basis van warmte-/koudeopslag en warmtekrachtkoppeling. De CO2-uitstoot wordt met dit duurzame energiesysteem met 60% verminderd. Hiermee draagt DEVO bij aan het duurzame karakter van de wijk Veenendaal-oost. Doel van DEVO is het realiseren van een goede energieambitie in Veenendaal-oost met een verhoogd wooncomfort tegen lagere energielasten voor bewoners. En bij een gunstig bedrijfsresultaat, het initiëren van nieuwe energiebesparings- of duurzame energieprojecten binnen Veenendaal.

Via een zogenoemd Startdocument Opstalontwikkeling dat is opgebouwd uit tekeningen en teksten en dat de programmatische, planmatige en financiële randvoorwaarden voor de ontwikkeling van de opstallen in Veenendaal-oost bevat, worden de ontwikkelaars en in het verlengde hiervan hun architecten gevraagd zich maximaal in te spannen een zodanige kwaliteit van bebouwing en woonomgeving te realiseren dat een Veenendaal-oost ontstaat waar het in de brede zin van het woord prettig wonen en verblijven is.

Voor de woningen in “Veenendaal-oost” zal moeten worden voldaan aan de in het Bouwbesluit per 1 januari 2015 vastgelegde energieprestatiecoëfficiënt (EPC) van 0.4. Naar verwachting zal deze EPC de komende jaren verder worden aangescherpt en zal er in 2020 sprake zijn van een EPC van 0.0 en van energieneutrale gebouwen.

Naast deze wettelijke eis zal “Veenendaal-oost” in het kader van het terugdringen van het gebruik van fossiele brandstoffen niet op gas worden aangesloten.

Voorts wil OVO (op basis van het gemeentelijk klimaatbeleid en op grond van het betreffende besluit van de aandeelhouders van OVO) de ambitie van een aandeel van minimaal 20% duurzame energieopwekking vanuit de wijk blijven hanteren. Dit zou bijvoorbeeld kunnen met het toepassen van zonnepanelen.

Tot slot ziet de gemeente graag dat ontwikkelaars de mogelijkheid van energieneutrale woningen - vooruitlopend op het van kracht worden van een EPC van 0.0 - al meenemen in het aanbod voor “Veenendaal-oost”.

Voor de energieconcepten die in “Veenderij” worden gehanteerd, geldt dat deze concepten moeten leiden tot goed functionerende systemen met aan de eindgebruiker een prestatiezekerheids-/instandhoudingsgarantietermijn en in de woning een gezond leefklimaat. Daaraan gekoppeld geldt het uitgangspunt van goede voorlichting aan de eindgebruiker over de werking van het systeem en een goede informatieoverdracht tussen alle schakels in de keten vanaf het ontwerp tot en met de uitvoering van het systeem. Ontwikkelaars zijn gevraagd een informatiebijeenkomst te beleggen waarop aan kopers/huurders van opgeleverde woningen de werking van de energievoorziening wordt uitgelegd en instructies worden meegeven hoe het best met deze voorziening in de praktijk kan worden omgegaan.

Sinds Bouwbesluit 2012 bestaat de wettelijke plicht voor de aanvrager van de omgevingsvergunning om een berekening aan te leveren van de milieuprestatie van een gebouw. Het prestatie-instrument GPR-Gebouw wordt door de ontwikkelaar zelf toegepast en als verklaring overgedragen bij de omgevingsvergunningaanvraag. De ontwikkelaars dienen zich vast te leggen op een gangbare prestatiescore van tenminste 7.0.

De gemeente wenst vast te houden aan het terugdringen van de CO2-uitstoot, maar beraadt zich nog of het verbod van het opnemen van rookgasafvoeren in de woningen hiertoe de aangewezen weg is. Dit mede in licht van hoe elders in Veenendaal op nieuwbouwlocaties met dit verbod wordt omgegaan.

Het verbod van het toepassen van materialen als koper, lood en zink als deze materialen door uitloging in de hemelwaterafvoer kunnen komen, blijft gehandhaafd. Dit geldt ook voor het achterwege laten van het gebruik van niet-duurzame bouwmaterialen.

In het stedenbouwkundig plan en VO inrichtingsplan openbare ruimte van "Buurtstede" is met de uitgangspunten van “Nieuw Wonen” rekening gehouden. Echter voor “Veenderij” zijn geen provinciale middelen beschikbaar voor de uitvoering van Nieuw Wonen. Dit leidt ertoe dat er voor de opstalontwikkeling geen bijzondere ontwerpeisen worden gesteld die een extra toetsing door de gemeente vragen. Wel zal de gemeente de ontwikkelaars aan de hand van het regionale Stimuleringsprogramma Woonbewust informeren over de mogelijkheden om woningen comfortabel, veiliger en energiezuiniger te maken. Ook vraagt de gemeente aandacht voor alternatief opdrachtgeverschap, voor consumentgericht bouwen en voor bijzondere wooninitiatieven.

De gemeente continueert bewonersparticipatie ten aanzien van de invulling van de nog per eiland aan te wijzen locaties voor speel- en ontmoetingsplekken.

IVN Veenendaal - Rhenen wordt met enige regelmaat gelegenheid geboden om de ontwikkeling van en aandacht voor natuur in de stad voor het voetlicht te brengen. Ook voor een duurzame groene inrichting van particuliere tuinen is aandacht.

Hoofdstuk 7 Financiële uitvoerbaarheid

Voor Veenendaal-Oost is in 2003 een Samenwerkingsovereenkomst gesloten tussen de gemeente en een aantal private partijen. Dit heeft geresulteerd in de oprichting van het Ontwikkelingsbedrijf Veenendaal-Oost als Publiek Private Samenwerking (PPS) die de grondexploitatie voert voor het plan. De grondexploitatie wordt jaarlijks geactualiseerd. Er is sprake van een financieel sluitende grondexploitatie.

Voor het onderhavige plan behoeft geen exploitatieplan als bedoeld in Afdeling 6.4. van de Wet ruimtelijke ordening te worden opgesteld omdat enerzijds het kostenverhaal via een anterieure overeenkomst in een PPS met diverse partijen is verzekerd. Anderzijds zijn alle gronden in het plangebied in eigendom van gemeente Veenendaal.

Verder zijn er zijn naast procedurele kosten geen andere kosten verbonden aan de vaststelling van dit plan. Voor de procedurele kosten geldt dat zij binnen de gemeentelijke begroting zijn, of kunnen worden, gedekt.

Conclusie
Op basis van genoemde argumenten is een exploitatieplan bij deze partiële herziening niet nodig. Afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening is ten aanzien van dit plan niet van toepassing en de economische uitvoerbaarheid van dit plan is niet in het geding.

Hoofdstuk 8 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

8.1 Burgerparticipatie

Met de voorliggende partiële herziening wordt een marginaal gebrek in de uitvoeringsbevoegdheid van het bestemmingsplan "Gelders Benedeneind - Veenderij" hersteld. Ter plaatse van een smalle strook geldt de bestemming Water. In totaal worden er 5 kavels geraakt door de bestemming Water. Deze kavels zijn, behoudens de waterstrook, inmiddels opgenomen in het onlangs in procedure gebrachte "Uitwerkingsplan Veenderij, De Eilanden deelplan 3". Dit uitwerkingsplan doorloopt de wettelijke procedure. Om deze reden heeft er in het kader van het nu voorliggende plan geen burgerparticipatie plaatsgevonden. De direct omwonenden van de waterstrook zijn immers nog niet bekend en zouden bovendien direct belanghebbend zijn bij de vaststelling van dit plan.

8.2 Vooroverleg

Het plan is, gelet op de marginale en noodzakelijke aanpassing van de verbeelding van het "Uitwerkingsplan Veenderij, De Eilanden deelplan 3", niet onder de aandacht gebracht van de provincie Utrecht.

8.3 Vaststellingsprocedure

Het ontwerp-bestemmingsplan Partiële herziening, Veenderij, Eiland B heeft met ingang van 28 maart 2019, zes weken ter inzage gelegen. Binnen de genoemde termijn kon eenieder naar keuze digitaal, schriftelijk of mondeling een zienswijze op het ontwerpplan kenbaar maken bij de gemeenteraad van Veenendaal. Er zijn geen zienswijzen kenbaar gemaakt.

Op 27 juni 2019 heeft de gemeenteraad van Veenendaal het bestemmingsplan ongewijzigd vastgesteld.

Hoofdstuk 9 Regels en analoge verbeelding

9.1 Algemeen

De voorliggende partiële herziening Veenderij, Eiland B is een herziening van het bestemmingsplan Gelders Benedeneind - Veenderij-zuid en het uitwerkingsplan Veenderij, De Eilanden deelplan 3.

9.2 Regels

De regels van het plan zijn qua vormgeving deels ingegeven door de "Veenendaalse Standaard voor BestemmingsPlannen", die is afgeleid van het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening 2012 (IMRO-2012), de Praktijkrichtlijn bestemmingsplannen 2012 (PRBP-2012), de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP-2012) en door de voorschriften van het bestemmingsplan Veenderij. Gelet op uniformiteit binnen de gemeente Veenendaal is de systematiek tevens afgestemd op het bestemmingsplan Woongebieden 2018.

In de partiële herziening Veenderij, Eiland B komen twee bestemmingen voor, te weten:

• Water (artikel 3);
• Wonen (artikel 4).

De te ontwikkelen (uitgeefbare) gronden hebben de bestemming "Wonen". Op de analoge verbeelding zijn in de bestemming "Wonen" bouwvlakken aangegeven. Hoewel in beginsel deze bouwvlakken leidend zijn voor de situering van de voorgevels kan daar beperkt van worden afgeweken. Daarbij zal in de praktijk een advies gevraagd worden aan de supervisor van Veenderij. De supervisor zal zich daarbij laten leiden door het Stedenbouwkundig plan van 1 juni 2018 voor eiland ABC. Op deze wijze is de ontwikkelaar in staat een vraaggestuurd programma te realiseren waarbij de definitieve stedenbouwkundige situatie zo min mogelijk wordt beperkt door de partiële herziening.

Binnen het plangebied zijn uitsluitend grondgebonden woningen toegestaan. Gelet op de dorpse uitstraling van dit deel van Veenderij hebben de grondgebonden woningen betrekking op vrijstaande en twee-aaneengebouwde woningen.

De bestemming "Wonen" is gebaseerd op het bestemmingsplan Woongebieden 2018 en gelijk aan de gelijknamige bestemming uit het uitwerkingsplan Veenderij, De Eilanden deelplan 3. Dat betekent dat voor de woningen één bestemmingsvlak is opgenomen. Binnen dit bestemmingsvlak is één bouwvlak opgenomen dat gebaseerd is op het stedenbouwkundige plan. In het stedenbouwkundige plan zitten verspringingen in de gevellijnen. Uitgangspunt bij het bepalen van de ligging van het bouwvlak is geweest dat de gevellijn in beginsel de markantste plekken als vormgevend vertrekpunt heeft (bijvoorbeeld een hoekgebouw) en dat getekende verspringingen worden ondersteund door eigendomsgrenzen. Evenals in eerdere uitwerkingsplannen binnen Veenendaal-Oost heeft de “uit te geven grond” immers als basis gediend voor de bestemming Wonen.

In het Beeldkwaliteitplan (BKP) is aangegeven dat water een belangrijke rol speelt. Dit water grenst zowel aan openbare oevers en aan privé kavels. Ook de oevers spelen in de waterbeleving een zeer belangrijke rol.

Er zijn binnen Eilanden ABC veel tuinen die grenzen aan het water en deze zijn van belang voor de beeldvorming van Veenderij. Ook binnen het plangebied van deze partiële herziening is dit het geval. Om die reden is er een aantal randvoorwaarden geformuleerd hoe eigenaren om dienen te gaan met de oevers van de eigen tuin. Met de aanleg van een vlonder kan vanuit de tuin het water direct beleefd worden en is het mogelijk om een bootje aan te leggen. Binnen dit plan is sprake van kavels die aan de achterzijde aan het water grenzen. De vlonders zijn toegestaan in dit plan. Daarbij mag slechts één vlonder per bouwperceel met een breedte van 5 meter worden gerealiseerd. Bij hoekkavels geldt een aangepaste regeling. Omdat in het BKP een overkraging van de vlonder van 50 cm over het water mogelijk is, is dit in het voorliggende plan mogelijk gemaakt. De bestemming Water heeft dan ook een diepte van 50 cm. De totale diepte van de vlonder mag binnen de bestemmingen Water en Wonen niet meer bedragen dan 2,5 meter.

Afbeelding 4: Vlonder (volgens de maatvoering die in het BKP is opgenomen).

De betreffende bepalingen die in de bestemmingen Water en Wonen zijn opgenomen dienen in onderlinge samenhang te worden beschouwd bij de plantoetsing. Bovenstaande afbeelding geeft de maximale maatvoering van de vlonder in relatie tot de twee bestemmingen. Daarbij dient te worden opgemerkt dat het achterwege laten van de overkraging mogelijk is met behoud van de maximale diepte van 2,5 meter binnen de bestemming Wonen.

Op 18 november 2014 heeft de Eerste Kamer de 'Reparatiewet Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties 2014' aangenomen. De Reparatiewet BZK is voor het grootste deel op 29 november 2014 in werking getreden (stb. 2014, 458). In die wet worden de bepalingen van de Woningwet geschrapt die de grondslag vormen voor het opnemen van stedenbouwkundige voorschriften in de Bouwverordening. Dit was al de bedoeling van de wetgever bij de invoering van de Wet ruimtelijke ordening op 1 juli 2008. Een van deze voorschriften is, kort gezegd, de verplichting van voldoende parkeergelegenheid. Parkeren moet dus voortaan in het bestemmingsplan worden geregeld. In dit plan is hieraan invulling gegeven via een voorwaardelijke verplichting (10.1).

9.3 Analoge verbeelding

Het digitale plan bestaat uit een GML-bestand met bijbehorende regels. Met de invoering van de Wro en de daaraan gekoppelde standaarden kent het plan een analoge en een digitale verbeelding. Het primaat ligt bij de digitale verbeelding. De analoge verbeelding is getekend op schaal 1 : 1000.

• 1. Inbo, Eilanden ABC, Veenendaal, Stedenbouwkundig plan, 1 juni 2018.
• 2. Inbo, Beeldkwaliteitsplan ABC, Weteringse Zoom, 1 juni 2018.