Gelders Benedeneind - Veenderij-zuid

8.2 Regels

De regels van het bestemmingsplan zijn qua vormgeving ingegeven door de "Veenendaalse Standaard voor BestemmingsPlannen", die is afgeleid van het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening 2008 (IMRO-2008), de Praktijkrichtlijn bestemmingsplannen 2008 (PRBP-2008), de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008 (SVBP-2008) en de wetswijziging.

In het plan komt acht bestemmingen voor, te weten:

• Agrarisch (artikel 3);
• Bedrijf (artikel 4);
• Groen (artikel 5);
• Verkeer (artikel 6);
• Water (artikel 7);
• Wonen (artikel 8);
• Wonen - Uit te werken (artikel 9);
• Waterstaat -Waterstaatkundige functie (artikel 10.

Agrarisch (artikel 3
De bestemming agrarisch heeft betrekking op de agrarische "restanten" binnen het plangebied. Voor het perceel Gelders Benedeneind 1 is de huidige situatie vastgelegd. Dat wil zeggen dat de vergunde bedrijfsvoering is vastgelegd met de aanduiding "intensieve veehouderij". Voor het perceel Gelders Benedeneind 5 (kadastraal bekend sectie K, nummers 4149, 5904 en 5905) is deze bestemming van belang voor de "ruimte voor ruimte" regeling.

Bedrijf (artikel 4)
Deze bestemming faciliteert het schildersbedrijf dat is gevestigd op het adres Meentdijk 23.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ontheffing te verlenen ten behoeve van andere bedrijven welke zijn opgenomen in de bij deze regels behorende Staat van bedrijfsactiviteiten, mits deze, gezien de gevolgen daarvan voor de omgeving, redelijkerwijs kunnen worden gelijkgesteld met het schildersbedrijf. Op deze wijze is een flexibele bestemming gekoppeld aan een goede inpasbaarheid van de bedrijfsactiviteiten.

Groen (artikel 5)
Deze bestemming is gegeven aan de structurele groenzones uit het stedenbouwkundige plan voor "Veenderij" die een belangrijke "scheidende" dan wel "verbindende" functie hebben in relatie tot het Gelders Benedeneind. Binnen deze bestemming is in aan het Gelders Benedeneind een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de bestemming te wijzigen in de bestemming Wonen. In het vigerende bestemmingsplan Veenendaal-oost geldt hier de uit te werken woonbestemming. Ter plaatse van de aanduiding "wro-zone - wijzigingsgebied" kan de bestemming van de gronden worden gewijzigd, met dien verstande dat:

• niet meer dan 8 grondgebonden woningen worden toegestaan
• de maximale goot- en bouwhoogte niet meer bedraagt dan respectievelijk 3,5 en 8 meter.

Om te voldoen aan de onderzoeksverplichting uit het Besluit ruimtelijke ordening is in artikel 5.4.2 opgenomen dat; ter voldoening aan het bepaalde in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening, het bevoegd gezag slechts toepassing geeft aan de bevoegdheid, indien uit onderzoek is komen vast te staan dat kan worden voldaan aan wettelijke bepalingen. Zo zal voldaan dienen te worden aan de gebruikelijke normen voor bijvoorbeeld geluid of bodemkwaliteit. Alvorens de wijzigingsbevoegdheid wordt toegepast zal dan ook onderzoek vereist zijn. Voor de bevoegdheid geldt bovendien als objectieve begrenzing dat deze pas kan worden toegepast als is gebleken dat de gebruiksmogelijkheden van omliggende gronden niet onevenredig worden aangetast.

Verkeer (artikel 6)
De openbare wegen (Meentdijk, Gelders Benedeneind) hebben de gebruikelijke bestemming gekregen.

Water (artikel 7)
In Veenderij speelt water een belangrijke rol. Dit water grenst zowel aan openbare oevers en aan privé kavels. Ook de oevers spelen in de waterbeleving een zeer belangrijke rol. Er zijn veel tuinen die grenzen aan het water en deze zijn van belang voor de beeldvorming van Veenderij. Om die reden is er in het BKP een aantal randvoorwaarden geformuleerd hoe eigenaren om dienen te gaan met de oevers van de eigen tuin.

Afbeelding 8: Vlonders in "Veenderij: volgens het Beeldkwaliteitplan.

De maatvoering van de vlonder dient in verhouding te staan met de watergang en het groene karakter van de tuinen. Om dit te waarborgen gelden er een aantal regels voor de oevers en de vlonders. Bovenstaande afbeelding geeft deze maatvoering, zoals opgenomen in het BKP. Deze maatvoering is als afwijkingsmogelijkheid van de bouwregels overgenomen in artikel 7.3 van het nu voorliggende bestemmingsplan.

Wonen (artikel 8)
De bestaande woningen langs het Gelders Benedeneind en de Meentdijk hebben de bestemming "Wonen"gekregen, voor zover deze niet binnen een agrarisch bouwvlak liggen. Binnen het plangebied zijn uitsluitend vrijstaande woningen toegestaan. Uitzondering vormen de twee-aaneengebouwde woningen (Gelders Benedeneind 25/26) die met een aanduiding op de verbeelding zijn aangegeven. De woningen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd en de maximale toegestane goot- en bouwhoogte is op de verbeelding aangegeven.

De regeling sluit aan op de regeling in de recente uitwerkingsplannen van Buurtstede (Veenendaal-oost). Op deze wijze krijgen alle woningen in het gebied ten noorden van de Grift een vergelijkbare regeling. Daarbij wordt derhalve afgeweken van de bebouwingsmogelijkheden die gelden voor het buitengebied.

In de bestemmingsregeling wordt onderscheid gemaakt tussen drie zones:

• het bouwvlak;
• het erf;
• de tuin.

Het hoofdgebouw mag uitsluitend binnen het op de plankaart aangegeven bouwvlak gebouwd worden. De aan- en uitbouwen, alsmede bijgebouwen mogen in principe alleen op het erf gebouwd worden. De omvang van deze bebouwing dient te worden gerealiseerd binnen de gangbare erfbebouwingsregeling (maximaal 50% van het erf, met een maximum van 50 m2).

De erfzone, waarbinnen erfbebouwing mogelijk is, is afgestemd op de specifieke situatie van ieder perceel.

Wonen - Uit te werken (artikel 9)
De gronden van “Veenderij” hebben de bestemming "Wonen - uit te werken". Binnen deze bestemming mogen binnen de op te stellen uitwerkingsplannen maximaal 50 woningen worden gerealiseerd.

Waterstaat - waterstaatkundige functie (artikel 10)
Conform het bestemmingsplan Buitengebied is een 5 meter brede strook grond langs de Grift mede bestemd als Waterstaat - waterstaatkundige functie. Met deze dubbelbestemming wordt het onderhoud van de Grift beschermd.

Overige regels
In de Algemene regels zijn de gebruikelijke bepalingen opgenomen, zoals de antidubbeltelregel en de overgangsregels. Algemene bouwregels zijn in artikel 12 opgenomen. De in artikel 13 opgenomen algemene afwijkingsregels zorgen voor de nodige flexibiliteit. Naast het afwijken van de gegeven maatvoering in het plan met 10%, is het ook mogelijk af te wijken van de maximale bouwhoogte van gebouwen om toe te staan dat plaatselijke verhogingen, zoals luchtkokers, liftkokers en lichtkappen worden toegestaan. Daarbij geldt dat de hoogte na toepassing niet meer bedraagt dan 1,2 maal de maximale bouwhoogte van het betreffende gebouw

In de algemene wijzigingsregels is het onder meer toegestaan om 10% af te wijken van het maximaal toegestane aantal woningen dat via uitwerkingsplannen mogelijk is. Het voordeel van deze methode is, dat de wijziging (ex artikel 3.6, lid 1, onder a Wro) gelijktijdig met de uitwerking (ex artikel 3.6, lid 1, onder b Wro) kan plaatsvinden. Beide hebben dezelfde procedure en kunnen gelijktijdig en gecombineerd plaatsvinden.

In artikel 15 zijn (ter plaatse van de aanduiding "wro-zone - verwerkelijking in naaste toekomst") de gronden aangegeven waarvan de verwerkelijking in de naaste toekomst gewenst is. Door deze regel op te nemen kan een versnelde onteigeningsprocedure worden gevoerd indien de gronden niet minnelijk verworven kunnen worden. Het betreft een perceeltje dat benodigd is voor het aanleggen van de waterpartij tussen "Veenderij" en het bebouwingslint.