| Plan: | Centrum |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0345.BPCentrum-oh02 |
Aangezien dit bestemmingsplan naast een conserverende functie ook een ontwikkelingsgericht karakter heeft, zijn in het plan enkele locaties opgenomen waar binnen de gebruikelijke planhorizon van 10 jaar geheel nieuwe ontwikkelingen zijn voorzien.
Dit betreft de oostzijde van de Weverij (grenzend aan de achtertuinen van de Wilhelminastraat), de hoek Nieuweweg/Bevrijdingslaan (Nieuweweg 32), het perceel op de hoek Bevrijdingslaan/Prins Bernhardlaan (voorheen modehuis Speksnijder) en de locaties van het postkantoor en het Dienstenkantoor aan de J.G. Sandbrinkstraat. De hier bedoelde ontwikkelingen worden hieronder beschreven.
Na een uitgebreide voorbereidingsprocedure met een intensieve betrokkenheid van buurtbewoners heeft de raad van Veenendaal op 17 december 2008 randvoorwaarden opgesteld voor de woningbouwontwikkeling op de strook grond aan de Weverij, achter de woningen aan de Wilhelminastraat.
De belangrijkste inhoudelijke uitgangspunten zijn (samengevat) als volgt:
Marktomstandigheden hebben er toe geleid dat er op dit moment nog geen overeenstemming over een concrete invulling bestaat met een in eerste instantie beoogde ontwikkelaar. Vooralsnog wordt deze strook bestemd voor wonen met een nadere uitwerkingsplicht. De door de raad vastgestelde randvoorwaarden zijn de basis voor de in de regels vastgelegde uitwerkingsvoorwaarden.
De voor de deze lokatie voorgenomen bebouwing bestaat o.a. uit een woonzorgcomplex, bestaande uit zorgappartementen, kleinschalige woonvoorzieningen voor bewoners met een hoge zorgvraag, dagopvang, kennnis- behandelcen-trum en een commerciële ruimte. Op de hoek Bevrijdingslaan/ Nieuweweg zal een hoekaccent worden aangebracht, bestaande uit 6 bouwlagen. Het gebouw wordt tevens onderkelderd.
Vooruitlopende op het rechtskracht verkrijgen van dit bestemmingsplan, is met toepassing van artikel 2.1 eerste lid onder c, in samenhang met artikel 2.12 eerste lid onder a sub 3, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) afgeweken van het geldende bestemmingsplan en een omgevingsvergunning verleend voor deze afwijking. Bij de behandeling in de raad van de in het kader van deze procedure noodzakelijke verklaring van geen bedenkingen, is een amendement aangenomen waarbij de oorspronkelijk hoogte van het hoekaccent van 7 lagen is verlaagd naar maximaal 6 lagen.
Het bestemmingsplan kent aan deze lokatie de bestemming Maatschappelijk toe. De bouwgrenzen en bouwhoogten zijn afgestemd op het hiervoor omschreven (geamendeerde) bouwplan.
Op de hier bedoelde locatie aan de Prins Bernhardlaan (westzijde)/ hoek Bevrijdingslaan was tot voor kort modehuis Speksnijder gevestigd. Deze grootschalige winkel heeft een beter passende locatie gevonden in het kernwinkelgebied (Projekt Brouwerspoort). Vanwege de grootschaligheid van de winkel was deze ook niet in een aanloopstraat als de Prins Bernhardlaan gewenst. De verplaatsing was en is daarom een gewenste ontwikkeling. Voor de daarmee vrijkomende locatie is c.q. wordt een nieuwe bestemming gezocht.
Het in eerste instantie voorgenomen (woning)bouwplan voldeed aan de gestelde (maximale) bouwhoogten in de Centrumvisie. Dat plan bestond uit een eenheid van vier verschillende elementen. Ten eerste was dit een woongebouw aan de Bevrijdingslaan met 5 bouwlagen. De overige massa bestond uit een woontoren op de hoek (7 lagen), een blok (3 lagen met kap) aan de Prins Bernhardlaan en twee stadswoningen aan de Schoolstraat. De hoektoren markeert deze belangrijke toegang naar het centrum, zoals ook in de Centrumvisie als wensbeeld is aangegeven. Met dit plan was in het voorontwerp-bestemmingsplan rekening gehouden. Inmiddels is dit bouwplan zowel qua functie als qua bouwvorm gewijzigd. Thans wordt gedacht aan de vestiging van een woonzorgcomplex voor mensen met een beperking. Dit ter vervanging van elders in Veenendaal gevestigde kleinschaligere voorzieningen. In essentie blijft de bouwvorm dezelfde. Wel wordt het hoekaccent verlaagd tot maximaal 6 lagen en vervallen de stadswoningen aan de Schoolstraat. In plaats daarvan zal de bebouwing langs de Prins Bernhardlaan "de hoek omgaan" en daarmee de Schoolstraat accentueren. In verband met deze voorziene ontwikkeling is de bestemming van het terrein aangepast en gewijzigd in de bestemming 'Maatschappelijk'. Vanwege de voorlopige en nog onzekere fase waarin de bouwplanontwikkeling zich bevindt is er voor gekozen een nader uit te werken bestemming aan het terrein toe te kennen.
Overeenkomstig de bij de verplaatsing gemaakte afspraken zal het ontwikkelingsplan niet kunnen voorzien in detailhandel. Voor de begane grondlaag is een beperkte invulling voor een aan de zorgbranche verwante dienstverlenende functie denkbaar en mogelijk.
De parkeerbehoefte voor deze voorziening moet hoofdzakelijk op eigen terrein worden ingevuld. Het bezoekersparkeren vindt, overeenkomstig de vooraf gestelde randvoorwaarden, plaats in het openbaar gebied. De toegang tot de parkeerplaatsen dient zo ver mogelijk van de hoek met de Prins Bernhardlaan te worden geprojecteerd.
kostenverhaal
Het te ontwikkelen bouwplan past niet in het huidige bestemmingsplan en wordt via dit bestemingsplan in combinatie met een later vast te stellen uitwerkingsplan mogelijk gemaakt. Omdat het bouwplan onder andere woningen kan omvatten is afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening van toepassing. Dit betekent dat kostenverhaal moet plaatsvinden. In dit geval betreft het met name plankosten, kosten van aanpassing openbaar gebied en de afwenteling van eventuele planschade. De verzekering van het kostenverhaal wordt in een overeenkomst met de ontwikkelaar geregeld.
Voor het gebied dat wordt begrensd door de Raadhuisstraat, De Tuinstraat, de J.G. Sandbrinkstraat en het gemeentehuis zijn diverse ontwikkelingsinitiatieven ontplooid. De sluiting van het postkantoor en de ontruiming van het Dienstenkantoor vanwege de concentratie van de gemeentelijke diensten in het uit te breiden gemeentehuis, zijn voor het gemeentebestuur aanleiding geweest om een actieve rol te spelen in de ontwikkeling van dit gebied. Dit heeft in oktober 2007 geleid tot de opstelling van een programma van eisen voor dit gebied. Tegelijkertijd is ook de samenwerking gezocht met marktpartijen. Dit heeft geleid tot het aangaan van een samenwerkingsovereenkomst met RABO Vastgoed BV te Utrecht (thans Bouwfonds Ontwikkeling). Het opgestelde programma van eisen maakt deel uit van deze overeenkomst.
Deze overeenkomst heeft betrekking op de ontwikkeling van de gronden waarop het postkantoor, het postsorteercentrum en het Dienstenkantoor staan.
Vanwege deze initiatieven heeft de gemeente Veenendaal aan Soeters Van Eldonk architecten gevraagd een Masterplan te maken voor dit gedeelte van het centrum. Het doel van dit Masterplan is tweeledig.
Enerzijds zijn het de kaders waarbinnen dit, aaneengesloten, stuk binnenstad zich in de toekomst kan/zou moeten ontwikkelen. Anderzijds is het de basis voor het planologisch instrument dat wordt gehanteerd om het eerste deel van de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken.
Het gebied Zuidpoort vormt een deel van de voorkant van het centrum van Veenendaal, vanaf de ‘centrumring’ zal het gebied de zuidelijke entree vormen voor bezoekers van het centrum. Daarnaast is het een belangrijke verbinding voor voetgangers en fietsers tussen Hoofdstraat en Raadhuisplaats. Door vooral geen losse gebouwen meer te maken maar duidelijke straten en pleinen zal er een prettig en dynamisch verblijfsgebied ontstaan.
Voor de locatie van het postkantoor/postsorteercentrum en het Dienstenkantoor is inmiddels door Bouwfonds Ontwikkeling een aanvraag om omgevingsvergunning ingediend. De aanvraag omvat de bouw van 167 woningen en 2250 m2 commerciële ruimte. Het bouwplan is afgestemd op de inhoud van het hiervoor genoemde Masterplan.
Het college van burgemeester en wethouders van Veenendaal heeft voor dit bouwplan een omgevingsvergunning verleend met toepassing van de afwijkingbevoegdheid als bedoeld in artikel 2.12 eerste lid onder a sub 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht Wabo). Deze omgevingsvergunning is inmiddels onherroepelijk. Om deze reden is deze ontwikkeling ingepast in dit bestemmingsplan voor het centrumgebied.
Ruimtelijke onderbouwing
Ten behoeve van de procedure die aan de afwijkingsbevoegdheid is gekoppeld, is, zoals voorgeschreven, een ruimtelijke onderbouwing opgesteld. Uit deze ruimtelijke onderbouwing wordt het volgende geciteeerd:
"Planopzet
Door gesloten bouwblokken te maken krijgt het gebied weer een heldere structuur. De hoogste gebouwen staan daarbij aan de Centrumring met een accent op de hoek tegenover het gemeentehuis. Vanuit de Tuinstraat, de Sandbrinkstraat en de Raadhuisstraat kom je door middel van (semi)openbare trappen in het binnengebied. In dit binnengebied vind je verschillende woningen met een voordeur aan de straat. In de straatjes staan verschillende kleinere bomen, planten en bloemen in bakken en er zijn verschillende gemeenschappelijke groene binnentuinen.
Woningen hebben hun entrees aan de straat, hierdoor is de levendigheid in de straat groot en daarmee sociale controle hoog. Op de begane grond vind je dienstverlening en horeca, panden hebben hun voordeur aan de straat en zo min mogelijk blinde gevels. Entrees van parkeergarages zijn beperkt in hun breedte en bergingen zitten zo veel mogelijk inpandig.
Bereikbaarheid
De twee entreestraten (Tuinstraat en Sandbrinkstraat) zullen vooral voor de auto belangrijk zijn. Het profiel is ruim met een beperkt aantal bomen in de straat. De Sandbrinkstraat is de huidige hoofdfietsroute vanuit Kerkewijk naar het centrum. Tussen het Horecaplein en de Raadhuisplaats is de auto te gast, je kunt er prettig wandelen onder de bomen en vindt er diverse vormen van dienstverlening.
Deze omgevingsvergunning
De aangevraagde omgevingsvergunning beperkt zich tot een deel van het gebied waarvoor het Masterplan is opgesteld.Het betreft het gebied dat gevormd wordt door de percelen van het voormalige postkantoor/postsorteercentrum en het Dienstenkantoor. Het bouwplan waarvoor de omgevingsvergunning is aangevraagd omvat 167 woningen en 2250 m2 commerciële ruimte.
Het merendeel van de woningen (appartementen) bevindt zich in de gesloten bouwblokken die de Raadhuisstraat, J.G. Sandbrinkstraat en Tuinstraat begeleiden. De bouwmassa bestaat uit 6 bouwlagen langs de Raadhuisstraat, een hoekaccent van 9 bouwlagen op de hoek Raadhuisstraat / J.G. Sandbrinkstraat. Het aantal bouwlagen van de geprojecteerde bebouwing langs het gedeelte van de J.G. Sandbrinkstraat tussen gemeentehuis en Tuinstraat bedraagt 5, repectievelijk 6 ter plaatse van het hoekaccent bij de Tuinstraat.
De bebouwing langs de Tuinstraat heeft een hoogte van 5 bouwlagen. Ook de bebouwing in het Binnenstraatje tussn Raadhuisstraat en J.G. Sandbrinkstraat heeft een hoogte van 5 bouwlagen.
De onderste laag van de bebouwing bevat de parkeerruimte (met mechanisch parkeersysteem) en de commerciële ruimtes.
Strijdigheid met bestemmingsplan
Het ingediende bouwplan is slechts ten dele in strijd met het geldende bestemmingsplan. De enige strijdigheid met de bouwvoorschriften is het overschrijden van de maximale bouwhoogte ter plekke van het hoogteaccent op de hoek Raadhuisstraat / J.G. Sandbrinkstraat. De maximale hoogte bedraagt 22 meter, terwijl dit hoogteaccent een maximale hoogte heeft van 29,7 meter. De geprojecteerde bebouwing overschrijdt de bebouwingsgrenzen niet en ook de beoogde functies zijn in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan.
Ook past het plan in de na te streven doeleindenomschrijving van deze locatie. Dit met uitzondering van de destijds gewenste handhaving van de getande vorm van het bebouwingspatroon langs de Raadhuisstraat. Dit streven is verlaten in recentere visies en plannen." Einde citaat.