Centrum

4.2 Vertaling uitgangspunten

4.2.1 Algemeen

Een belangrijke basis voor dit bestemmingsplan Centrum is de in februari 2005 vastgestelde Centrumvisie. Dit betekent echter niet dat alle in deze visie voorgestane ontwikkelingen kunnen worden opgenomen in het bestemmingsplan. Enerzijds heeft een dergelijke visie een abstracter karakter dan een bestemmingsplan, anderzijds overschrijdt de planhorizon van de centrumvisie (2030) daarvoor de horizon van een bestemmingplan (10 jaar) te veel. Nieuwe ontwikkelingen die in een bestemmingsplan worden opgenomen, moeten binnen een termijn van 10 jaar als realiseerbaar worden beschouwd. De wel in het bestemmingsplan opgenomen nieuwe ontwikkelingen zijn uiteraard wel getoetst aan de centrumvisie.

Op 15 december 2010 heeft de raad een beeldkwaliteitplan voor het kernwinkelgebied vastgesteld. Zowel de openbare ruimte als de bebouwde omgeving komen in dit plan aan bod. Het plan is aanvankelijk met het oog op de voorgenomen reconstructie van de openbare ruimte opgesteld. Vanwege de integrale benadering en de samenhang voor de ruimtelijke kwaliteit is daarin ook de bebouwing betrokken. Het beeldkwaliteitsplan maakt deel uit van de welstandsnota en is daarbij toetsingsbron voor de welstandsbeoordeling van bouwaanvragen.

Met name de aanbevelingen met betrekking tot bouwhoogten zijn van belang voor de inhoud van de opgestelde uitgangspunten en vervolgens voor de inhoud van dit bestemmingsplan.

4.2.2 Functies

Het centrumgebied van Veenendaal biedt ruimte aan diverse functies. Het wonen is een hoofdfunctie, met name aan de randen. Rondom de Hoofdstraat is er het kernwinkelcentrum met een bovenregionale aantrekkingskracht en omvang. Detailhandel is daarom uiteraard eveneens een hoofdfunctie. Ook diverse maatschappelijke en dienstverlenende instellingen zijn gevestigd in het centrum. Daarnaast bestaan in het centrum twee grote industriële bedrijven Dishman (v/h Solvay) en Lantor. In met name de zogenaamde aanloopstraten zijn ook kleinere bedrijven, waaronder winkels en dienstverlenende gevestigd. Horeca is gevestigd in de aanloop- en winkelstraten (daghoreca) en daarnaast is de avond- en nachthoreca geconcentreerd aan de noordzijde van de Markt, de J.G. Sandbrinkstraat (Horecaplein) en het Kees Stipplein (in gebied Brouwerspoort). Uitgangspunt van dit bestemmingsplan is deze aanwezige functies te respecteren en daar waar wenselijk en mogelijk, te versterken.

4.2.3 Wonen

De specifieke en ook karakteristieke woongebieden rondom het hoofdwinkelcentrum dienen beschermd en versterkt te worden. Versterking vooral in kwalitatieve vorm. Dit wordt onder andere bewerkstelligd door andere functies, met uitzondering van de bestaande, uit te sluiten dan wel te beperken. Toevoegingen en intensivering met/van woningbouw in bestaande woonstraten zijn uitsluitend mogelijk gemaakt indien deze passen in de omgeving en indien de leefbaarheid niet wordt aangetast. Dit betekent dat omzetting van grondgebonden woningen naar gestapelde woningbouw in deze straten niet wordt toegestaan. In de regels en plankaart is een optimale flexibiliteit ten aanzien van uitbreidingsmogelijkheden van hoofd- en bijgebouwen vastgelegd.

Versterking van de woonfunctie in de winkelstraten Hoofdstraat en Hoogstraat (wonen boven winkels) is en blijft een wens. Het bestemmingsplan faciliteert deze wens door voor de verdiepingen de functie wonen primair aan te geven.

 

4.2.4 Detailhandel

Het kernwinkelgebied, de naam zegt het al, is het domein van winkels/detailhandel. Echter niet alleen winkels zijn hier gevestigd, het zijn ook de aanvullende voorzieningen, zoals daghoreca, die het winkelgebied tot een aantrekkelijk gebied maken. In het bestemmingsplan worden aan de functie 'winkel' zo min mogelijk beperkingen opgelegd. In de aanloopstraten buiten het kernwinkelgebied wordt in het bestemmingsplan ook ruimte geboden voor winkels, echter aan deze winkels wordt een maximale winkeloppervlaktemaat van 250 m2 gesteld. Dit om het karakter van kleinschaligheid te waarborgen en de vestiging van grote winkels als supermarkten te voorkomen.

4.2.4.1 Winkels op verdieping

Een beperkt aantal winkels in het kernwinkelapparaat kent winkelruimte op de verdieping. Onvoorwaardelijke uitbreiding van het aantal winkels met een tweede winkellaag is in principe niet gewenst. Theoretisch zou dit een verdubbeling van de winkelvloeroppervlakte kunnen betekenen. De aantrekkelijkheid en aantrekkingskracht van een winkelcentrum is gebaseerd op veel factoren. De aanwezigheid van een evenwichtige variatie in kleine speciaalzaken, middelgrote winkels en grote landelijke trekkers speelt daarin een belangrijke rol. Een rigide verbod op winkels in twee lagen zou dit evenwicht kunnen verhinderen of verstoren, als dat de komst van een nationale of zelfs internationale trekker zou verhinderen.

De realisering van een tweede winkellaag is om die reden voorwaardelijk toegestaan en daarom aan de toepassing van een afwijkingsbevoegdheid gekoppeld. De eerste voorwaarde voor het toepassen van deze afwijkingsbevoegdheid is dat winkelruimte op de verdieping dient te behoren en deel uit te maken van dezelfde winkel als op de begane grond is gevestigd. Het maximale aantal winkellagen bedraagt twee. Een andere belangrijke voorwaarde is dat de komst van een tweede winkellaag de wenselijke evenwichtige detailhandelsstructuur van het kernwinkelapparaat niet duurzaam mag verstoren. Voorts dient de locatie een zodanige plaats in te nemen binnen de hoofdlooproute van het kernwinkelgebied dat deze een positieve bijdrage levert aan een evenwichtige verdeling van de publieke belangstelling binnen deze route.

Vanwege de omstandigheid dat het onvoorwaardelijk toestaan van winkelruimte op de verdieping niet gewenst is, maar een rigide verbod eveneens niet wenselijk is, is omtrent deze problematiek advies gevraagd aan DHV BV. De in het plan opgenomen regeling is mede gebaseerd op dit advies.

4.2.4.2 Winkels in aanloopstraten

In de aanloopstraten als Zandstraat, Verlaat, Prins Bernhardlaan en een gedeelte van de Achterkerkstraat zijn diverse winkels gevestigd. Deze winkels zijn kleinschalig. Deze kleinschaligheid is daar een kwaliteit. Grootschalige winkels als supermarkten zijn, vanwege de uitstraling en impact, hier niet wenselijk. Het tegengaan van deze ongewenste ontwikkeling wordt bewerkstelligd door een maximale oppervlaktemaat van 250 m2 per winkel in de planregels op te nemen.

Ook zijn tussen de winkels aan deze straten diverse dienstverlenende – en horecabedrijven gevestigd. In de bestemmingsregeling van deze panden is ruimte voor functiewisselingen binnen deze categorieën van bedrijven.

4.2.4.3 Bouwhoogten in kernwinkelgebied

Bij de behandeling van de uitgangspuntennotitie in de raadsvergadering van 11 november 2010 is een motie aangenomen met de volgende inhoud: "In het bestemmingsplan voor het Centrum uit te gaan van drie bouwlagen in het kernwinkelgebied, met een wijzigingsbevoegdheid voor het college om een vierde bouwlaag toe staan, waarbij het beeld- kwaliteitplan Kernwinkelgebied en de aanwezige monumentale panden als toetsingscriteria worden gehanteerd. Een vast te leggen minimale hoogte dient er toe te leiden dat de bebouwing daar uit minimaal twee lagen en een kap bestaat".

In dit bestemmingsplan is aan deze motie invulling gegeven door het vastleggen van een minimale en maximale bouwhoogte in meters. De hoogte van een bouwlaag is in de praktijk immers sterk variabel, waardoor onvoldoende sprake is van een objectieve norm. De winkellaag is vaak veel hoger dan de daarboven gelegen lagen waar (in de gewenste situatie) de woonfunctie wordt uitgeoefend. Op basis van een gangbare hoogte voor een winkelllaag van 5 meter, een hoogte van 3 meter voor een woonlaag en rekening houdend met de constructie, is drie lagen vertaald in een hoogte van 12 meter. De minimale hoogte is gesteld op 9 meter. De bevoegdheid voor het college om als afwijking van de norm, een vierde bouwlaag toe te staan is vertaald naar een afwijkingsbevoegdheid tot een hoogte van maximaal 15 meter. Een dergelijk besluit van burgemeester en wethouders dient een goede ruimtelijke onderbouwing bevatten. In deze ruimtelijke onderbouwing moet worden aangetoond dat de afwijking niet strijdt met het beeldkwaliteitplan Kernwinkelgebied. Tevens moet worden aangetoond dat de afwijking geen afbreuk doet aan de in de nabijheid gelegen panden, die zijn aangewezen als gemeentelijk- of rijksmonument.

4.2.4.4 Perifere detailhandel aan Schoolstraat

Aan de Schoolstraat zijn twee grootschalige meubelzaken gevestigd. Voor de langere termijn wordt voorzien dat deze vorm van detailhandel daar verdwijnt en plaatsmaakt voor woningbouw. Vooralsnog is deze locatie bestemd voor perifere detailhandel. Via een wijzigingsbevoegdheid naar de bestemming wonen is hier een woonontwikkeling mogelijk. Voor het mogelijk maken van deze nieuwe ontwikkeling zal een afzonderlijke planologische procedure, zoals bedoeld in artikel 3.6 en 3.9a van de Wro gevolgd moeten worden.

4.2.5 Horeca

In het bestemmingsplan zijn de horecaconcentratiegebieden (noordzijde Markt en omgeving horecaplein J.G. Sandbrinkstraat/Tuinstraat) begrensd en wordt analoog aan de geldende leefmilieuverordening de horeca gereguleerd. In het kort betekent dit dat de “zware” horeca zich uitsluitend kan vestigen in de horecaconcentratiegebieden. In de winkelstraten en de aanloopstraten is ruimte voor horecazaken waarvan de openingstijden meer aansluiten bij de openingstijden van winkels.

Horeca aan J.G. Sandbrinkstraat

4.2.6 Bedrijven

Het is en blijft een wens dat de twee grote industriële bedrijven (Lantor en Dishman v/h Solvay) zullen verplaatsen uit het centrum. Omdat hierop geen concreet uitzicht bestaat is het realistisch en redelijk om de bestaande rechten van de bedrijven niet aan te tasten. Uitbreidingen die uitgaan boven de bestaande rechten zullen niet worden toegestaan. Wel worden in de regels en plankaart mogelijkheden gegeven voor optimalisering en verbetering van gebouwen en functies door o.a. de bouwgrenzen niet strak om de bestaande bebouwing te leggen, maar door de hantering van maximale bebouwingspercentages (gerelateerd aan de bestaande situatie) binnen een groter bouwvlak.

Ook andere bestaande bedrijven binnen de specifieke woongebieden worden ingepast in het bestemmingsplan.

In het plangebied zijn vier bedrijven ingepast met de specifieke bestemming 'Bedrijf'. Dit betreffen de al eerder genoemde Lantor en Dishman, voorts betreffen dit een aannemersbedrijf aan de Eenvoudlaan en een autobedrijf aan de Valleistraat. Via een wijzigingsbevoegdheid naar de bestemmingen Wonen, Groen en Verkeer is op alle vier percelen, overeenkomstig de centrumvisie 2030, een woonontwikkeling mogelijk. Voor het mogelijk maken van deze nieuwe ontwikkeling zal een afzonderlijke planologische procedure, zoals bedoeld in artikel 3.6 en 3.9a van de Wro gevolgd moeten worden.

4.2.7 Ondergronds bouwen

In nagenoeg alle geldende bestemmingsplannen in Veenendaal zijn geen beperkingen opgenomen voor ondergronds bouwen binnen de zogenaamde bouwvlakken. Dit betekent dat daar waar bovengronds gebouwd mag worden, er ook ondergronds gebouwd mag worden. Omgekeerd betekent dit eveneens dat daar waar geen gebouwen mogen worden opgericht er ook geen ondergrondse gebouwen mogen worden gebouwd.

Desondanks zijn er voorzieningen denkbaar waarvoor het wenselijk is dat deze ondergronds (lees: onder het maaiveld) en buiten bouwvlakken worden gebouwd, zoals voorzieningen voor ondergrondse afvalverzameling en parkeervoorzieningen. Het ondergronds bouwen van dergelijke voorzieningen heeft belangrijke voordelen voor de kwaliteit van de open en openbare ruimten in een gebied en levert daarnaast een belangrijke bijdrage aan het gewenste intensieve en zorgvuldige ruimtegebruik binnen stedelijk gebied.

Uitbreiding van winkelvloeroppervlakte in kelders wordt niet voorgestaan. Wel zijn naast parkeervoorzieningen ook niet voor publiek toegankelijke ruimten, zoals opslagruimten mogelijk