Wilhelminapark, Buiten-Wittevrouwen

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Doelstelling

De actualisatie van de verouderde bestemmingsplannen heeft voor de gemeenteraad hoge prioriteit. In 2004 heeft de raad de opdracht gegeven voor het actualiseren van een groot aantal bestemmingsplannen, waaronder het bestemmingsplan Wilhelminapark, Buiten-Wittevrouwen. In het raadsbesluit is tot doel gesteld om de gehele gemeente Utrecht te voorzien van actuele bestemmingsplannen.

Dit bestemmingsplan heeft als doel de totstandkoming van een eenduidige en samenhangende juridisch-planologische regeling voor het plangebied. Het bestemmingsplan richt zich voornamelijk op beheer van de bestaande situatie en het vastleggen van de functionele en ruimtelijke structuur. Het bestemmingsplan bevat tevens een beschermende regeling voor het beschermde stadsgezicht Utrecht-oost. Daarnaast is het bestemmingsplan gericht op beperkte ontwikkeling door op beperkte schaal functiemenging mogelijk te maken. In het plan zijn de wijzigingen in de wet- en regelgeving en het beleid van de verschillende overheden op het gebied van de ruimtelijke ordening, die zich in de loop van de tijd hebben voorgedaan, verwerkt.

Met dit bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij recent tot stand gekomen bestemmingsplannen binnen de gemeente, om de uniformiteit van bestemmingen en regelgeving te bevorderen.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied is gelegen ten oosten van de binnenstad van Utrecht. Het plangebied wordt globaal begrensd door de Biltstraat in het noorden, de Waterlinieweg in het oosten en de Adriaen van Ostadelaan, de Burgemeester Reigerstraat, de Nachtegaalstraat en de Wittevrouwensingel in het (zuid)westen.

De plangrenzen van het bestemmingsplan sluiten aan op die van recente juridisch-planologische regelingen.

Afbeelding: Begrenzing plangebied

1.3 Vigerende plannen

Binnen het plangebied vigeren de volgende plannen en verordeningen.

Bestemmingsplannen			Vastgesteld	Gedeputeerde Staten	Raad van State
Voorschriften Bebouwde Kom			27-03-1958	14-07-1958
Buiten Wittevrouwen			26-03-1992		26-05-1994
Wilhelminapark e.o.			30-11-2000		03-04-2002
Wilhelminpark, 1e herziening			05-02-2009		24-11-2010
HOV Utrecht CS/De Uithof			30-11-2000		24-07-2002

Afbeelding: Overzichtskaart vigerende bestemmingsplannen

1.4 Beschermde stadsgezichten

Het gebied langs de Wittevrouwensingel is aangewezen als beschermd stadsgezicht binnenstad. Daarnaast is een groot deel van het plangebied onderdeel van het door het rijk beschermde stadsgezicht Utrecht-oost, dat is vastgesteld bij ministerieel besluit van 4 december 2013.

Afbeelding: Overzichtskaart beschermd stadsgezicht plangebied

1.5 Bestemmingsplanmethodiek

Het bestemmingsplan richt zich op de actualisering van het ruimtelijk beleid. De bestaande ruimtelijk-functionele structuur vormt de basis. Aan de te verwachten ontwikkelingen de komende 10 jaar wordt, voor zover wenselijk en mogelijk, ruimte geboden. Er worden op maat gesneden regelingen geformuleerd ter bescherming van specifieke kwaliteiten (bijvoorbeeld beschermde stadsgezichten) of juist om voldoende flexibiliteit naar de toekomst toe te kunnen bieden (bijvoorbeeld rekening houden met voorzienbare woonwensen).

Ten aanzien van gebieden waar mogelijk veranderingen zullen gaan plaatsvinden heeft de gemeenteraad op 1 september 2005 besloten dat deze veranderingen alleen in een op 'beheer' gericht bestemmingsplan worden meegenomen als de ontwikkelingen voldoende uitgekristalliseerd zijn. In alle andere gevallen zal aan deze gebieden een conserverende bestemming worden gegeven, die zoveel mogelijk aansluit bij de geldende bestemming en het bestaande (legale) gebruik.

Deze keuze hangt samen met de opdracht van de gemeenteraad, om de gehele gemeente Utrecht te voorzien van moderne, actuele bestemmingsplannen. Wachten op nu nog onzekere bouwplannen houdt het plan- en besluitvormingsproces van op beheer gerichte bestemmingsplannen teveel op.

Overigens is het natuurlijk wel zo dat, indien zich actuele ontwikkelingen voordoen tijdens de planprocedure, telkens overwogen zal worden of en hoe deze ontwikkelingen in het bestemmingsplan kunnen worden betrokken. Toekomstige ontwikkelingen worden dus niet op voorhand afgewezen. Als de ontwikkeling niet in het bestemmingsplan kan worden opgenomen volgt een afzonderlijk planvormingtraject en een afzonderlijke planologisch-juridische procedure. Uitvoering ervan zal dus te zijner tijd mogelijk gemaakt moeten worden met behulp van een herziening van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Relevante beleidskaders

2.1 Inleiding

Op verschillende bestuurlijke niveaus zijn beleidsuitspraken gedaan die van belang zijn voor de ruimtelijke ontwikkelingen in het plangebied Wilhelminapark, Buiten-Wittevrouwen. De belangrijkste conclusies van relevante beleidskaders worden in dit hoofdstuk weergegeven.

2.2 Rijksbeleid

2.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (hierna ook: SVIR) vastgesteld. In de SVIR geeft het kabinet een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. Het kabinet schetst hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. In de structuurvisie worden belangrijke accenten geplaatst op het brede gebied van ruimtelijke ordening en bestuurlijke verantwoordelijkheden, die sterk verschillen met het voorgaande nationaal ruimtelijke beleid. Daarbij wordt het ruimtelijke en mobiliteitsbeleid wordt meer aan provincies en gemeenten overgelaten. Hieronder valt bijvoorbeeld het landschapsbeleid. De Rijksoverheid richt zich op nationale belangen, zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en waterveiligheid.

De SVIR vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak, de structuurvisie voor de Snelwegomgeving en de ruimtelijke doelen en uitspraken in de PKB Tweede structuurschema Militaire terreinen, de Agenda Landschap, de Agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta.

De nationale belangen uit de SVIR die juridische borging vragen, staan in de AMvB Ruimte (ook wel bekend als Besluit algemene regels ruimtelijke ordening – Barro). De AMvB Ruimte is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Bij het opstellen van bestemmingsplannen moeten gemeenten zich houden aan bij AMvB of verordening gestelde regels. Nieuwe of gewijzigde regels moeten binnen een bepaalde termijn in de bestaande bestemmingsplannen worden verwerkt. Dit kan betekenen dat gemeenten bestemmingsplannen moeten aanpassen aan de nieuwe AMvB Ruimte. De AMvB Ruimte is in december 2011 in werking getreden.

2.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) (2012)

Het kabinet heeft in de hiervoor genoemde Structuurvisie (SVIR) vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen zou moeten worden ingezet. Het gaat om de volgende nationale belangen: rijksvaarwegen, Project Mainportontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, grote rivieren, Waddenzee en waddengebied, defensie, ecologische hoofdstructuur, erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, hoofdwegen en hoofdspoorwegen, elektriciteitsvoorziening, buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, primaire waterkeringen buiten het kustfundament en IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte).

De SVIR bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Ten aanzien daarvan is een borging door middel van normstelling, gebaseerd op de Wet ruimtelijke ordening, gewenst. Die uitspraken onderscheiden zich in die zin dat van de provincies en de gemeenten wordt gevraagd om de inhoud daarvan te laten doorwerken in de ruimtelijke besluitvorming. Zij zijn dus concreet normstellend bedoeld en worden geacht direct of indirect, dat wil zeggen door tussenkomst van de provincie, door te werken tot op het niveau van de lokale besluitvorming, zoals de vaststelling van bestemmingsplannen.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, vastgesteld op 30 december 2011) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Slechts daar waar een directe doorwerking niet mogelijk is, bij de Ecologische Hoofdstructuur (de artikelen worden later aan het Barro toegevoegd) en bij de Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde is gekozen voor indirecte doorwerking via provinciaal medebewind. Voor één onderwerp geregeld in dit besluit, voorziet het besluit niet in de (definitieve) begrenzing. Dit betreft de EHS. Ten aanzien van deze begrenzing is bepaald dat de provincies die grenzen (nader) bepalen.

Een deel van het Barro is gebaseerd is op eerdere PKB's en beleidsnota's die in de SVIR worden herbevestigd. Deze onderdelen kunnen na vaststelling van de structuur-visie de procedure volgen en vervolgens in werking treden. Het betreft de volgende onderdelen:

• Project Mainportontwikkeling Rotterdam;
• Kustfundament;
• Grote rivieren;
• Waddenzee en waddengebied;
• Defensie, en
• Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.
   

Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte.

In het plangebied ligt de Zilveren Schaats. De Zilveren schaats is een water met (restanten van) een dijklichaam dat van oorsprong onderdeel uit maakte van de Nieuw Hollandse Waterlinie. Dit voormalige militaire verdedigingssysteem is aangewezen als erfgoed van uitzonderlijke universele waarde.

In de 19e eeuw werd hier een gedekte weg gemaakt tussen het fort op de Biltstraat en het Fort Vossegat waarover de militairen ongezien konden gaan. De afgegraven grond voor de ophoging werd een watergang, die zijn huidige naam ontleent aan de in 1910 opgerichte schaatsvereniging De Zilveren Schaats.

Verder van belang voor het Barro is het in het plangebied gelegen Rietveld-Schröderhuis. Het Rietveld-Schröderhuis is in 1924 gebouwd naar ontwerp van de Utrechtse architect en meubelmaker Gerrit Rietveld, in opdracht van Truus Schröder-Schrader. Het was Rietvelds eerste opdracht voor een woonhuis, ontworpen in nauwe samenwerking met de opdrachtgeefster. Het huis met zijn unieke interieur en (vaste) meubels is wereldberoemd als icoon van de Nederlandse kunststroming De Stijl vanwege het gebruik van de primaire kleuren en vanwege de horizontale en verticale lijnen en vlakken. Het huis staat sinds 2000 op de Unesco werelderfgoedlijst.

In het Barro zijn de kernkwaliteiten van het systeem opgenomen en is aangegeven dat Provinciale Staten de begrenzing van de erfgoederen nader uitwerkt.

2.2.3 Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro 3.1.6 tweede lid) (2012)

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat overheden op grond van het Bro een nieuwe stedelijke ontwikkeling standaard moeten motiveren met behulp van drie opeenvolgende stappen: de treden. Deze drie stappen borgen dat tot een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing van die nieuwe ontwikkelingen wordt gekomen. De stappen schrijven geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent. Dit gezag draagt de verantwoordelijkheid voor de ruimtelijke afweging over die ontwikkeling. De ladder voor duurzame verstedelijking is kaderstellend voor alle juridisch verbindende ruimtelijke plannen van de decentrale overheden, waaronder het bestemmingsplan.

De drie treden van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'

Eerste trede

Op de eerste trede van de ladder voor duurzame verstedelijking wordt de regionale ruimtevraag (kwantitatief én kwalitatief) bepaald voor wonen, werken, detailhandel en overige voorzieningen. Het gaat om de ruimtevraag waarin elders in de regio nog niet is voorzien: eventuele andere initiatieven in de regio, zoals geplande woningbouwlocaties of een binnenstedelijke herstructurering, dekken immers al (deels) de regionale ruimtevraag. Ook leegstand speelt een rol in de bepaling van de vraag. De vraag is gelijk aan de behoefte minus het aanbod (in plannen én in de bestaande voorraad met eenzelfde kwaliteit als de gevraagde kwaliteit). Wanneer de regionale ruimtevraag in beeld is, kan worden beoordeeld of een voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. Alleen wanneer de behoefte in trede 1 is aangetoond, is trede 2 aan de orde.

Tweede trede

Op de tweede trede wordt bekeken of binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte, zoals aangegeven in trede 1, kan worden voorzien. Oftewel: kan de beoogde ontwikkeling plaatsvinden binnen het stedelijk gebied door een andere bestemming van een gebied, door herstructurering van bestaande terreinen of door transformatie van bestaande gebouwen of gebieden. Hiertoe moet worden bepaald wat de beschikbare ruimte is (kwantiteit) en wat de (financiële) haalbaarheid van de intensivering is (kwaliteit).

De ruimtevraag moet dus bij voorkeur worden opgevangen in het bestaand stedelijk gebied. Het zal nodig zijn om op basis van de gebiedspecifieke situatie te bepalen wat ervaren wordt als stedelijk gebied. In het algemeen kan het bestaande stedelijk gebied worden gedefiniëerd als het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Sommige provincies hebben in een verordening de afbakening van het bestaand stedelijk gebied in woord en/of kaartbeeld vastgelegd, waaronder de provincie Utrecht.

Derde trede

Als herstructurering of transformatie van bestaand stedelijk gebied onvoldoende mogelijkheden biedt om aan de regionale, intergemeentelijke vraag te voldoen, is trede 3 aan de orde.

De gebruiker wordt geholpen om de meest duurzame ruimte te vinden voor verstedelijking buiten het (bestaand) stedelijk gebied. Het (potentiële) aanbod aan modaliteiten is sturend. De beantwoording van twee vragen staat centraal:

• 1. welke plekken zijn of worden op korte termijn multimodaal ontsloten op een wijze die past bij de schaal van de ontwikkeling?
• 2. wat is een optimale afstemming tussen de resterende regionale vraag en het aanbod aan passende (in potentie) multimodaal ontsloten of op korte termijn te ontsluiten locaties?
  

Het antwoord op deze vragen is het eindresultaat van de toepassing van de ladder: zicht op (in potentie) multimodale locaties die passen bij de schaal en de omvang van de ontwikkeling.

Gebiedsontwikkeling per regio (betekenis voor Utrecht)

Het kabinet heeft voor 9 regio's in Nederland opgaven van nationaal belang uitgewerkt. Het gaat hierbij om doelen die voor Rijk en regio van belang zijn. Voor Utrecht geldt daarbij dat Utrecht belangrijk is als het gaat om de verbinding van autowegen, spoorwegen en vaarwegen. Station Utrecht Centraal heeft daarbij een centrale rol. Ook speelt de regio Utrecht een belangrijke rol bij de verdere ontwikkeling van de topsectore Life Sciences.

Plangebied

Het voorliggende bestemmingsplan ‘Wilhelminapark, Buiten-Wittevrouwen’ beoogt geen nieuwe stedelijke ontwikkeling. Er is sprake van een actualisering van verouderde bestemmingsplannen. Dit bestemmingsplan richt zich voornamelijk op het beheer van de bestaande situatie en het vastleggen van de huidige functionele en ruimtelijke structuur. Het bestemmingsplan legt de hiermee de bestaande verspreiding en combinatie van verschillende functies zoals wonen, detailhandel en publieksgerichte dienstverlening, bedrijven en kantoren, horeca en hotels en overige functionele aspecten vast. Om het bestemmingsplan enige flexibiliteit te geven is het bestemmingsplan mede gericht op functiemenging op beperkte schaal.

Op grond van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat aangezien geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling de ladder voor duurzame verstedelijking niet van toepassing is op dit bestemmingsplan.

2.2.4 Beschermd stadsgezicht

De minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap en de minister van Infrastructuur en Milieu wijzen beschermde stads- en dorpsgezichten aan op grond van artikel 1 onder g. van de Monumentenwet 1988. Beschermde stadsgezichten en dorpsgezichten zijn bijzondere cultuurhistorische gebieden waarvan het historische karakter en de structuur van deze gebieden in de gemeentelijke bestemmingsplannen moeten worden gehandhaafd.

Gebouwen binnen beschermde stads- en dorpsgezichten hoeven geen monumenten te zijn. Veel historische kernen zijn beschermd stadsgezicht of dorpsgezicht. Bijvoorbeeld het centrum van Den Haag en de Groninger binnenstad.

Op 4 december 2013 heeft de minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap en de minister van Infrastructuur en Milieu het gebied Utrecht Oost (zoals aangegeven op de bij het besluit behorende begrenzingskaart met kenmerk MSP/20/01) aangewezen als beschermd stadsgezicht in de zin van artikel 1, onder g., van de Monumentenwet 1988 (zie bijlagen 1 en 2 behorende bij deze toelichting).

Het gebied Utrecht -Oost is van algemeen belang geacht vanwege zijn historisch-ruimtelijke karakter en vanwege dat het historisch-ruimtelijke karakter nog voldoende gaaf en herkenbaar is. In paragraaf 3.4 is aangegeven hoe dit beschermd stadsgezicht in de regels juridisch wordt geborgd.

2.3 Provinciaal en regionaal beleid

2.3.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie, Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 - 2028 en Ontwikkelingsvisie van NV-Utrecht

Het provinciale en regionale beleid dat van toepassing is op dit plangebied zijn de:

• Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie
• Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013- 2028 (4 februari 2013)
• Ontwikkelingsvisie van NV-Utrecht (samenwerkingsverband tussen Hilversum, Amersfoort en Utrecht en omliggende regio).

De provincie bereidt het vaststellen van de partiële herziening Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 en de partiële herziening Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 voor.

De bovenvermelde nota's vullen elkaar aan: er wordt gekozen voor een beheerste groei door verdere verdichting van het stedelijke gebied om zo de landschappen te sparen. In de Ontwikkelingsvisie wordt dit al wat verder uitgewerkt op de lange termijn voor het 'Noordvleugel-gebied' (Amersfoort, Hilversum, Utrecht en de omliggende regiogemeenten).

Via het ruimtelijk beleid wil de provincie bijdragen aan een kwalitatief hoogwaardige fysieke leefomgeving, waarin het ook in de toekomst plezierig wonen, werken en recreëren is. De twee belangrijkste beleidsopgaven van de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie richten zich op het aantrekkelijk houden van de provincie Utrecht als vestigingsplaats. Het accent ligt op de binnenstedelijke opgave. De provincie wil ten minste 2/3 van de woningbouwopgave binnenstedelijk realiseren. Dit sluit aan bij de vraag, vergroot het draagvlak voor voorzieningen en openbaar vervoer, en vermindert de druk op het landelijk gebied. Verminderen van het overschot aan kantoren en herstructurering van bedrijventerreinen, maken ook deel uit van de binnenstedelijke opgave. Tevens wil de provincie de kwaliteit van het landelijk gebied behouden en versterken. Een aantrekkelijk en bereikbaar landelijk gebied met hoge kwaliteit van landschap, natuur en recreatieve voorzieningen is zowel in het belang van het landelijk gebied zelf, als van het stedelijk gebied.

Op een beperkt aantal goed ontsloten locaties waar kantoorontwikkeling substantieel bijdraagt aan de versterking van het (groot)stedelijk milieu of de ruimtelijke kwaliteit is kantoorontwikkeling mogelijk, waaronder Utrecht centraal en het toekomstig knooppunt Leidsche Rijn Centrum. Het bestemmingsplangebied valt hier buiten. In het plangebied is met name het huidige kantoorgebruik vastgelegd en is nauwelijks uitbreidingsruimte mogelijk en in ieder geval niet grootschalig.

In de verordening staat dat een deel van het plangebied, in de nabijheid van de Wittevrouwensingel en de Maliesingel, is aangegeven als Cultuurhistorische Hoofdstructuur Archeologie (CHS-Archeologie). Dit betekent dat in het bestemmingsplan regels opgenomen dienen te worden die het behoud van de aanwezige archeologische waarden waarborgen, hetgeen ook is gebeurd.

Dit onderliggende actualisatiebestemmingsplan past binnen het provinciaal en regionale beleid.

2.4 Gemeentelijk beleid

2.4.1 Structuurvisie Utrecht 2015-2030 (2004)

De kernkwaliteiten van de stad Utrecht zijn uitgewerkt in de perspectieven de Markt, het Podium en de Binnentuinen.

Het woongebied van Wilhelminapark, Buiten-Wittevrouwen behoort tot de Binnentuinen. Doelstellingen binnen het perspectief de binnentuin zijn:

• het creëren van een veilige en leefbare woonomgeving;
• het bijdragen aan de sociale vitaliteit van de stad;
• het zorg dragen voor geborgenheid in een stedelijk milieu.

De opgave voor de binnentuin ligt vooral in het onderhouden, vernieuwen en versterken van de kenmerkende wijkstructuren, waarbij de woonfunctie domineert. Elementen van rust, sociale cohesie en stabiliteit dragen bij aan de kwaliteit van de binnentuin. Voor iedere wijk is een basispakket aan voorzieningen nodig (welzijnsvoorzieningen, winkelaanbod en speel- en recreatiezones). Kleinschalige functiemenging is mogelijk. Verkeer wordt zoveel mogelijk via de stedelijke ontsluitingswegen afgehandeld.

In de ontwikkelingsrichting naar 2015 is het woongebied van Wilhelminapark, Buiten-Wittevrouwen aangeduid als 'gemengd stedelijk milieu'. In dit type gebied is er enige functiemenging , met een accent op wonen. De voorzieningenstructuur is in eerste instantie afgestemd op de wijk, inclusief horeca. Wel zijn er, meer dan in het stedelijke woonmilieu, voorzieningen te vinden met een stedelijke of regionale functie, zoals bedrijfsruimte, kantoor- of baliefuncties.

De Maliebaan, het Wilhelminapark en de begraafplaats Sint Barbara behoren tot de stedelijke groenstructuur. De stedelijke groenstructuur bestaat uit parken, begrensde complexen en groene verbindingen. De gebieden hebben een belangrijke recreatieve, maar ook een ecologische functie.

De (delen van) Biltstraat, Nachtegaalstraat, Burgemeester Reigerstraat en Adriaen van Ostadelaan zijn aangeduid als gebieden waar wijkvoorzieningen zijn geconcentreerd. Onder de wijkvoorzieningen worden verstaan detailhandel, dienstverlening zonder meer en horeca, kantoren, maatschappelijke voorzieningen, bedrijfjes en afhaalzaken daar waar dit met een aanduiding is aangegeven gemaakt.

2.4.2 Woonvisie Wonen in een sterke stad 2009-2019

De Woonvisie Wonen in een sterke stad 2009-2019, is op 14 januari 2010 vastgesteld door de gemeenteraad. De visie schetst de kaders van het woonbeleid van de gemeente Utrecht voor de komende 10 jaar. Utrecht is een aantrekkelijke stad om te wonen en te werken, daarom is de druk op de woningmarkt groot. Deze druk zal de komende jaren blijven. Het voornemen is om door nieuwbouw, aanpassing van de bestaande woningvoorraad en een betere verdeling van de woningen over de verschillende groepen de grootste knelpunten op te lossen. Verder wordt beoogt om ook de grootste kansen te benutten. De kansen bestaan uit het realiseren van sociale stijging in de wijken en het faciliteren van een stad van kennis en cultuur met de daar bij passende woningbouw. De speerpunten zijn:

• Kwantiteit, zoveel mogelijk verminderen van druk op de woningmarkt;
• Binnenstedelijk bouwen met hoge kwaliteit;
• Doorstroming, toegankelijkheid en doelgroepen;
• Kwaliteit woningvoorraad;
• Stad van Kennis en Cultuur.

In het plangebied worden nauwelijks nieuwe woningen toegevoegd.

2.4.3 Economisch beleid

De Economische Agenda Utrecht 2012-2018 geeft de hoofdlijnen weer van het economische beleid voor de komende jaren, de ambitie voor de economie van Utrecht en de instrumenten die kunnen worden ingezet om dit te bereiken. Onder invloed van verschillende trends en ontwikkelingen ziet de Utrechtse economie er in 2018 anders uit dan nu. Om goed te kunnen inspelen op deze ontwikkelingen is het van belang de juiste randvoorwaarden hiervoor te bieden. De ambitie van Utrecht voor 2018 is een levendige, gastvrije, diverse, innovatieve en creatieve economie. Met vooral een nationale uitstraling, maar op specifieke clusters ook met internationale allure. Als stad van Kennis en Cultuur richt Utrecht zich vooral op die sectoren en ontwikkelingen die dit profiel verder versterken. Mensen wonen, werken, leren en verblijven graag in de stad en kunnen kiezen uit verschillende woonmilieus, werkmilieus en vrijetijdsbestedingen.

Om in te kunnen spelen op de (structurele) ontwikkelingen die de komende jaren op de stad af komen, zijn acht economische speerpunten voor de stad geformuleerd. Voor het bestemmingsplangebied is het speerpunt 'Werken in de wijk' vooral van belang. Het vestigingsklimaat in een wijk moet ruimte bieden aan bedrijven die hun verzorgingsgebied in de wijk zelf hebben en aan startende ondernemers en doorstarters die groeien en de potentie hebben de wijk te overstijgen. Dit is een diversiteit aan bedrijven, zoals detailhandel, horeca, persoonlijke dienstverlening, kleinschalige (creatieve) ondernemers en ZZP-ers. In bestemmingsplannen kunnen meer mogelijkheden worden geboden voor dubbelfuncties van wonen en werken, horeca (vooral restaurants) in de wijk, kleinschalige bedrijfspanden, bedrijfsverzamelgebouwen en flexibele werk- en vergaderconcepten.

2.4.3.1 Ontwikkelingskader detailhandel (2012)

Het Ontwikkelingskader detailhandel (2012) wordt gebruikt om de detailhandelsontwikkelingen te toetsen en beschrijft op hoofdlijnen de winkelstructuur in Utrecht, de verwachte marktontwikkelingen voor de komende jaren en hoe de gemeente daarmee de komende jaren wil omgaan.

Utrecht kent een zorgvuldig opgebouwde en redelijke fijnmazige voorzieningenstructuur. Op basis van een strakke regie en planologie is de huidige winkelstructuur tot stand gekomen. De gemeente wil deze, daar waar mogelijk, ook behouden.

Detailhandel is een dynamische markt. De huidige marktomstandigheden en ontwikkelingen, waaronder de ontwikkeling van internetaankopen, beïnvloeden de behoefte aan fysieke winkels, ook in Utrecht. Maar Utrecht groeit en kent een achterstand in het winkelaanbod. Het ontwikkelingskader beschrijft de te verwachten ontwikkelingen en maakt inzichtelijk welke uitbreidingen en toevoegingen van winkelgebieden in Utrecht gepland zijn het komende decennium. Ook beschrijft het kader op hoofdlijnen hoe we als gemeente willen omgaan met detailhandel buiten winkelgebieden.

Dat laatste is van belang voor dit bestemmingsplan, met name waar het gaat om de stedelijke radialen, zoals de Biltstraat, Nachtegaalstraat en Burgemeester Reigerstraat. De stedelijke radialen zijn altijd al een mix van functies geweest. Detailhandel, dienstverlening, horeca en wonen zijn functies die naast elkaar aan de stedelijke radialen zijn te vinden. Een balans van deze functies is belangrijk voor het functioneren van het gebied. Deze balans wordt bepaald samen met de stakeholders in het gebied, te weten de ondernemers zelf, de wijkbureaus en de straatmanagers. Monitoren van de situatie is van belang om onbalans tijdig te constateren en daarop in te grijpen. Flexibele bestemmingen zijn dan essentieel.

Internetwinkels in of bij woningen:
De vestiging van een webwinkel bij een woonhuis waar alleen een elektronische transactie tot stand komt en die dus verder geen ruimtelijke uitstraling als winkel heeft, kan worden aangemerkt als de uitoefening van een bedrijf aan huis en past binnen de woonbestemming. Het betreft hier de administratieve handeling die de bewoner aan huis verricht. Er mag geen sprake zijn van een toonzaal of afhaalmogelijkheid. Dit soort internetwinkels dient zich te vestigen op een locatie met een detailhandelsbestemming.

2.4.3.2 Vestigingsbeleid

Het vestigingsbeleid van de gemeente Utrecht is gericht op een beheerste en samenhangende (her)ontwikkeling van kantorenlocaties en bedrijventerreinen. De gemeente heeft duidelijke profielen+ opgesteld voor de verschillende vestigingslocaties en stuurt op basis daarvan de locatiekeuze van vestigingskandidaten, zodat het juiste bedrijf of kantoor op de juiste plaats terechtkomt. Hiermee voorkomt de gemeente ongewenste concurrentie tussen de locaties.

In het plangebied liggen geen bedrijventerreinen en kantorenlocaties (groter dan 1.500 m2 bvo), maar wel kantoren in een gemengd milieu. Doelgroepen voor gemengd milieu in het bestemmingsplangebied zijn: zakelijke diensten, financiële non-profit dienstinstellingen en overheid. Aan de Maliebaan is een belangrijke concentratie hiervan gevestigd.

2.4.3.3 Ontwikkelingskader Horeca Utrecht 2012

Het Ontwikkelingskader Horeca Utrecht 2012 geeft aan op welke plekken de horecasector zich de komende jaren kan ontwikkelen. Nieuwe horeca wordt mogelijk gemaakt door middel van een omgevingsvergunning om af te wijken van het bestemmingsplan. In het ontwikkelingskader zijn voor deelgebieden in de stad specifieke profielen gedefinieerd. Voor een aantal profielen is het aantal mogelijkheden echter tot een maximum beperkt. Voor andere profielen geldt in principe geen maximum, maar zal per aanvraag worden bekeken of er al voldoende horeca in de wijk aanwezig is. Daarnaast geeft het herziene ontwikkelingskader mogelijkheden voor nieuwe terrassen en uitbreiding van bestaande terrassen.

Voor dit bestemmingsplan is het profiel 'stedelijke radialen en poortgebieden' van belang. De Biltstraat is als radiaal aangemerkt. Hier kan uitbreiding van Horeca C. D1 en D2 plaatsvinden. Uitbreiding van horeca kan plaatsvinden vinden met toepassing van een buitenplanse procedure. Op de Reigerstraat/ Nachtegaalstraat is geen uitbreiding mogelijk, in verband met balans horeca – detailhandel en de recente vestiging van nieuwe horeca. Horeca is hier slechts toegestaan daar waar een aanduiding is opgenomen.

Daarnaast is ook het profiel 'uit eten in de wijk' van toepassing op dit bestemmingsplan. Binnen dit profiel wordt samen met Koninklijke Horeca Nederland en wijkbewoners/wijkraden gezocht naar mogelijkheden voor goede horecaconcepten in de wijk.

2.4.3.4 A room with a view, Beleidsnota hotels Utrecht 2010-2020 (2010)

Het hotelbeleid is weergegeven in de nota A room with a view, Beleidsnota hotels Utrecht 2010-2020 (2010). De komende 10 jaar wordt een gemiddelde groei van de toeristische sector van 3%-5% per jaar voorzien. Gezien de groei van de stad, de ambities op toeristisch en cultureel vlak en het huidige tekort aan kamers op piekmomenten, gaat Utrecht uit van 5% groei. Dat betekent dat er tot 2020 marktruimte is om 1000 kamers toe te voegen aan het huidige bestand van 1400 kamers. Die groei wil de gemeente faciliteren. Ook het plangebied komt in aanmerking voor uitbreiding van het hotelaanbod, waarbij voor Utrecht Oost met name wordt gedacht aan Bed & breakfast, boutiekhotels en enkele kleinschalige experience hotels. Deze uitbreiding is niet rechtstreeks opgenomen, maar zal buitenplans kunnen worden gerealiseerd indien passend binnen dit beleid.

2.4.4 Groen, ecologie en bomenbeleid

2.4.4.1 Groenstructuurplan en het Meerjaren Groenprogramma (2006, 2007)

Het Groenstructuurplan en het Meerjaren Groenprogramma (2006, 2007) heeft als centrale doelstelling het verhogen van de kwaliteit van het stedelijk groen ten behoeve van de leefbaarheid van de stad.

Gebleken is dat een gevarieerde natuur en soortendiversiteit in flora en fauna een grote bijdrage levert aan een positieve waardering van het groen en de openbare ruimte van bewoners. Om de natuurwaarden in het stadsgroen te behouden en te verbeteren is het noodzakelijk dat er groene verbindingen zijn tussen het groene buitengebied en het groen in de stad, en tussen groene kerngebieden onderling.

Belangrijke groene elementen binnen het bestemmingsplangebied zijn het Wilhelminapark, de Maliebaan en begraafplaats St. Barbara. Het Wilhelminapark is één van de oudere parken in Utrecht. Het is een druk bezocht wandel– en kijkpark waar mensen elkaar ontmoeten en picknicken. De Maliebaan is een historische groene laan met monumentale bomen. En ook de begraafplaats is een belangrijk onderdeel van het stedelijk groen. Doordat het terrein beperkt toegankelijk is, is de betekenis in vooral gelegen in het ruime, onbebouwde oppervlak en in de ecologische en landschappelijke waarde.

2.4.4.2 Nota Bomenbeleid (2009)

De Nota Bomenbeleid (2009) sluit aan op het Groenstructuurplan en is opgesteld omdat bomen een eigen ruimtelijke dimensie hebben en een aparte problematiek kennen. Eén van de belangrijkste doelen van het Utrechtse bomenbeleid is een samenhangende bomenstructuur voor de stad te verbeteren en te ontwikkelen, gebaseerd op cultuurhistorische, ruimtelijke en ecologische uitgangspunten en milieu. Voor de periode tot 2030 zet de gemeente in op behoud en ontwikkeling van de bomenstructuur, middels twee beleidsdoelstellingen:

• Waar mogelijk ontbrekende bomen in de bomenstructuur aanvullen;
• De bomenstructuur verder verbeteren door extra zorg voor beheer en onderhoud.

Het plangebied is rijk aan bomen. De Biltstraat, Maliebaan, het spoor, de Rembrandtkade, de Zonstraat-Adriaen van Ostadelaan, Prins Hendriklaan en Bosboomlaan zijn aangemerkt als te behouden en te verbeteren boomstructuur.

2.4.5 Hoogbouwvisie (2005)

De doelstelling van de hoogbouwvisie is het leveren van een toetsingskader voor hoogbouwplannen, door ten eerste na te gaan wat de mogelijke bijdrage is die hoogbouw kan leveren aan de ontwikkeling van Utrecht, en ten tweede door het geven van een visie op de meest (on)wenselijke locaties voor hoogbouw.

Voor de hoogbouwvisie is gewerkt met de volgende vaststaande uitgangspunten:

• hoogbouw wordt altijd in verhouding gezien met de omgeving;
• behoud van het kleinschalige karakter van stadswijken;
• de zichtlijnen op de Dom moeten behouden blijven en
• hoogbouw als middel om de stad beter zichtbaar en herkenbaar te maken.

In het Wensbeeld 2030 is de stad opgedeeld in een drietal categorieën: de binnentuinen, de centrale zone en de brandpunten. Voor het plangebied is de categorie 'de Binnentuinen' van toepassing. Deze categorie bevat een subcategorie 'laag' met een basis van 9 meter en een subcategorie 'hoog' met een basis van 15 meter, beide met de mogelijkheid tot incidentele accenten tot (in principe) het dubbele van de omliggende bebouwingshoogte. Het kan voorkomen dat een buurt de gemiddelde bouwhoogte van 15 meter overstijgt. In dat geval worden de accenten gerelateerd aan dat hogere gemiddelde.

2.4.6 Water

2.4.6.1 Waterplan Utrecht

Met het opstellen van het Waterplan Utrecht is afgesproken te streven naar een watersysteem voor de toekomst, dat aansluit bij de natuurlijke omstandigheden op en om Utrechts grondgebied. Er zijn afspraken gemaakt voor het terugdringen van de verontreiniging van het oppervlaktewater en de veranderde waarden van het water voor de stad beter te benutten. Dit is vertaald in tien ambities voor een duurzamer watersysteem voor Utrecht in 2030. Met de ambities wordt invulling gegeven aan de trits vasthouden, bergen, afvoeren en aan de trits schoonhouden, scheiden en zuiveren.

2.4.6.2 Waterbeheersplan van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden '(2010-2015)

Het Waterbeheersplan van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden '(2010-2015) beschrijft de doelstellingen en het beleid voor zowel het waterkwaliteits- als het waterkwantiteitsbeheer. Het beleid is vooral gericht op het minimaliseren van wateroverlast en watertekort, het zoveel mogelijk voorkomen van het inlaten van gebiedsvreemd water van minder goede kwaliteit, het tegengaan van verdroging en het bestrijden van eutrofiëring. In de Waterstructuurvisie (2002) is een langetermijnvisie (voor 2050) en een middellangetermijnvisie (tot 2015) ontwikkeld voor een duurzamer waterbeheer in relatie tot ruimtelijke ontwikkelingen die aan de orde zijn. In het plangebied speelt het ontwikkelen van een duurzaam stedelijk waterbeheer, voor bestaand gebied. Het gaat dan met name om schoon water schoonhouden en zo lang mogelijk vasthouden, infiltreren, afkoppelen, daar waar mogelijk aanleggen van een verbeterde gescheiden riolering en het realiseren van voldoende waterberging. De effecten van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen worden door de waterbeheerder afgewogen in een watertoets. Bij nieuwe ontwikkelingen in het plangebied wordt standaard een watertoets toegepast. In dit bestemmingsplan zijn, behalve functiemenging op enkele locaties, geen nieuwe ontwikkelingen voorzien.

2.4.7 Welstand en monumenten

2.4.7.1 Welstandsnota Utrecht 'De schoonheid van Utrecht' (2004)

In de Welstandsnota Utrecht 'De schoonheid van Utrecht' (2004) is geformuleerd op welke wijze het welstandsbeleid van de gemeente Utrecht uitgevoerd zal worden. Dit betreft de welstandstoetsing van vergunningplichtige bouwwerken. De welstandsnota geeft beoordelingscriteria voor het toetsen van bouwaanvragen aan de redelijke eisen van welstand in aansluiting op het bestemmingsplan. De Welstandsnota kent drie beleidsniveaus: 'Open', 'Respect' en 'Behoud'. Alle drie de niveaus zijn van toepassing op dit bestemmingsplan.

Het 'Open' beleidsniveau betekent dat er sprake is van een vrije en open oriëntatie op het bestaande bebouwingsbeeld, er ruimte voor vernieuwing is en bij gedeeltelijke veranderingen van de structuur wordt aangesloten op de bestaande omgeving. 'Respect' betekent dat behoud en versterking van het aanwezige bebouwingsbeeld centraal staat. Bij 'Behoud' geldt een conserverend beleid, gebaseerd op de aanwezigheid van de vele monumentale en waardevolle panden en structuren.

2.4.7.2 Erfgoedbeleid 'Beheer van de chaos der eeuwen' (monumenten en archeologie)

Het gemeentelijk monumentenbeleid 'Beheer van de chaos der eeuwen' (2004) is gebaseerd op drie pijlers. De eerste pijler is het stimuleren van restauratie en onderhoud van de beschermde monumenten en de tweede het gebruikmaken van de cultuurhistorische waarden bij het maken van ruimtelijke plannen in de stad. Tot slot is er het beheer van de archeologische ondergrond en de bekostiging van archeologisch onderzoek. Met name de eerste en tweede pijler zijn voor het bestemmingsplan van belang: het monumentenbeleidsplan geeft aan dat cultuurhistorische en archeologische waarden in de besluitvorming een duidelijke plek moeten houden in de ruimtelijke ordening.

Archeologie

In 2009 is de archeologische waardenkaart met de daaraan gekoppelde archeologieverordening vastgesteld. Op de kaart is te zien wat de archeologische waarden zijn in de gebieden Buiten-Wittevrouwen en Wilhelminapark. De kaart met bijbehorende beschrijving is opgenomen in paragraaf 4.11 van deze plantoelichting.

2.4.8 Verkeer

2.4.8.1 Ambitiedocument Utrecht Aantrekkelijk en Bereikbaar

Met het Ambitiedocument Utrecht Aantrekkelijk en Bereikbaar wordt uitgewerkt hoe binnen de stad met de groeiende verkeersstromen om zal worden gaan. Het beschrijft de nieuwe vertrekpunten voor de mobiliteit in de stad. Daarbij wordt ingezet op openbaar vervoer, fiets, schoner vervoer en meer kwaliteit in de openbare ruimte. Voor de toekomstige inrichtingsplannen van de stad, wordt dit kader leidend. De ambities voor een aantrekkelijke en bereikbare stad zijn neergelegd in zeven beleidsprincipes:

• De gebruiker centraal stellen in het mobiliteitsbeleid;
• kwaliteit in de openbare ruimte centraal stellen;
• levendige centra op knooppunten;
• de plaats bepaalt de mobiliteitskeuze;
• Randstadspoor en HOV (tram) als basis van het OV-systeem;
• de fiets als primair vervoersmiddel in de stad;
• de stedelijke verdeelring (waaronder de Waterlinieweg) wordt stadsboulevard. 

Door het plangebied lopen lange doorgaande fietsroutes. Het betreft de routes tussen Vleuten en De Meern via het Centrum naar De Uithof. Daarnaast is er nog sprake van de Stedelijke Verdeelring tussen Overvecht, via Utrecht West, Kanaleneiland en Lunetten naar de Uithof. Door middel van kwaliteitsverbetering, doorstromingsmaatregelen en bewegwijzering moet de aantrekkelijkheid van deze fietsroutes worden verhoogd.

2.4.8.2 Gemeentelijk Verkeers- en Vervoerplan (2005)

Het Ambitiedocument Utrecht aantrekkelijk en bereikbaar is inmiddels leidend voor de lange termijnvisie op het Utrechtse verkeersbeleid. In het gemeentelijk Verkeers- en Vervoerplan (GVVP) 2005-2020 (op 8 september 2005 vastgesteld door de gemeenteraad), staat een aantal concrete uitgangspunten voor de ontwikkeling van het verkeersnetwerk van de gemeente Utrecht.

Om een goede balans tussen bereikbaarheid, veiligheid en leefmilieu te realiseren wordt in het GVVP gekozen voor selectieve bereikbaarheid. De economisch belangrijke gebieden, de kerngebieden, worden via een aantal verkeersassen goed bereikbaar gemaakt. In de overige gebieden (de verblijfsgebieden) en rond de overige verkeersassen krijgen veiligheid en leefmilieu prioriteit. Ook wordt de mobiliteit buiten piek- en spitsuren gefaciliteerd, maar tijdens piek- en spitsuren moet vooral de groei van de automobiliteit worden afgevlakt. Dit gebeurt door het openbaar vervoer en fietsvoorzieningen te verbeteren en door met verkeers- en mobiliteitsmanagement de mobiliteitsvraag zo goed mogelijk over het totale verkeerssysteem te verdelen. Om dit te bereiken wordt het GVVP uitgewerkt in concrete projecten en activiteiten. De eerstkomende jaren staan vooral de activiteiten als verkeers- en mobiliteitsmanagement centraal. Met name na 2010 komen nieuwe infrastructurele projecten aan de orde. Het bestemmingsplangebied is voornamelijk te typeren als verblijfsgebied. In het GVVP is het spoorwegmuseum aangemerkt als een bovenregionale publiekstrekker.

2.4.9 Verder met de fiets, Fietsnota 2002 (2003)

Er is een belangrijke rol voor de fiets weggelegd om de stad bereikbaar te houden met alle (toekomstige) ontwikkelingen, waaronder de bouw van Leidsche Rijn en de realisering van het stationsgebied. De fietsnota heeft als doel het hoofdfietsnetwerk voor de stad Utrecht aan te passen en te completeren. Ook richt de fietsnota zich op een goede aansluiting op en samenhang met het fietsnetwerk Leidsche Rijn en Vleuten-De Meern vanuit het centrum van Utrecht.

De hoofdfietsstructuur aan de oostkant van de stad is als wat diffuus aangemerkt. Wel zijn er enkele duidelijke radialen van het centrum naar Houten, Bunnik, De Uithof en De Bilt. Een tangentiale verbinding in de oostflank van de stad ontbreekt en is slechts aanwezig in versnipperde vorm. Voor het realiseren van deze route is slechts op enkele plaatsen nieuwe infrastructuur nodig. Hierbij is een fietsverbinding gepland tussen de Prins Hendriklaan en de Rembrandtkade. Deze verbinding is nog niet gerealiseerd.

2.4.10 Parkeren

2.4.10.1 Nota Stallen en Parkeren (2013)

De gemeenteraad heeft op 28 maart 2013 de Nota Stallen en Parkeren vastgesteld. Hiermee is het nieuwe parkeerbeleid van kracht. Met de uitwerkingsnota 'Parkeernormen Fiets en Auto' bepaalt de gemeente de benodigde capaciteit van het (fiets)parkeren. Voor de veiligheid, leefbaarheid en aantrekkelijkheid van Utrecht geeft de gemeente meer ruimte aan voetgangers en fietsers. Dit betekent dat er op sommige plekken op straat minder ruimte komt voor geparkeerde auto's. De gemeente stimuleert auto's om langs de rand van de stad te parkeren: in één van de drie herkenbare grote P+R terreinen, bij NS-stations en andere OV-knooppunten. Als stimulans voor binnenstedelijke ontwikkelingen, en daarmee voor een aantrekkelijke en bereikbare stad zijn de autoparkeernormen in betaald parkeergebied verlaagd. Ook schept de gemeente flexibiliteit door de vrijstellingsmogelijkheden van de parkeernormen te verruimen. Nieuw in de gemeentelijke aanpak is de verplichting om bij nieuwbouw, uitbreiding van bestaande gebouwen of in geval van een functiewijziging ook fietsenstallingen te realiseren. De parkeernormen hebben een bandbreedte, om optimale flexibiliteit en maatwerk te bieden bij de realisatie van bouwplannen.

2.4.11 Luchtkwaliteit

2.4.11.1 Actieplan Luchtkwaliteit Utrecht (ALU)

Door de groei van Utrecht neemt het autoverkeer in en rond de stad in de periode 2005-2020 zonder aanvullende maatregelen toe met 30% (2% per jaar). De capaciteit van het Utrechtse wegennet wordt in de piekuren al vrijwel volledig benut en kan deze groei niet meer opvangen. De verdere groei van het autoverkeer leidt er toe dat de spits steeds langer duurt, de bereikbaarheid van de stad verder onder druk komt te staan en de luchtkwaliteit achteruit gaat.

Het Actieplan Luchtkwaliteit Utrecht (ALU) bevat een samenhangend pakket maatregelen om de luchtkwaliteitsknelpunten op te lossen, bewoners, forensen en bezoekers te stimuleren meer met het openbaar vervoer en de fiets te reizen en een aantal knelpunten in het autoverkeer op te lossen. Daarmee legt het college een basis voor een gezonde leefomgeving, een bereikbare stad en duurzame groei. Het ALU bevat het beleidskader voor de aanpak van bereikbaarheid en luchtkwaliteit. Over de afzonderlijke maatregelen vindt nog besluitvorming op projectniveau plaats.

2.4.12 Nota Externe veiligheid

Uitgangspunt is dat de stad in ontwikkeling is en daarvoor ruimte nodig heeft. Deze nota gaat in op het beleid van de gemeente Utrecht over de beheersing van risico's als gevolg van inrichtingen die met gevaarlijke stoffen werken en het vervoer van gevaarlijke stoffen. De gemeente Utrecht kiest er daarbij voor om niet wezenlijk af te wijken van de veiligheidseisen die vermeld staan in de risiconormering van de Rijksoverheid. Wel spreekt de gemeente Utrecht zich nadrukkelijk uit over de richtwaarde voor het plaatsgebonden risico (voor beperkt kwetsbare objecten) en de oriëntatiewaarde van het groepsrisico. Utrecht respecteert zowel die richtwaarde als die oriëntatiewaarde en zal slechts in bijzondere gevallen afwijken van deze waarden.

De beleidskeuzes hebben betrekking op nieuwe situaties, waarin een risicobron zich vestigt of uitbreidt, of een risico-ontvanger, zoals een woning, wordt gebouwd.

Daarnaast wordt in deze nota aangegeven op welke wijze Utrecht de veiligheidsrisico's wil beheersen die zij kan beheersen.

Conclusie voor bestemmingsplan:

De beleidskeuzes ten aanzien van zowel het plaatsgebonden risico als het groepsrisico hebben geen consequenties voor het plangebied; het plan gaat uitsluitend over bestaande situaties.

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

3.1 Inleiding

Het bestemmingsplan is voor een belangrijk deel consoliderend van aard. Dit hoofdstuk geeft inzicht in de huidige situatie in het plangebied en analyseert de wijk in ruimtelijk en functioneel opzicht. De ruimtelijke structuur van de buurten Buiten-Wittevrouwen, de Schildersbuurt en Wilhelminapark komen in paragraaf 3.2 aan de orde. Overige ruimtelijke aspecten komen aan de orde in paragraaf 3.3 Binnen het plangebied ligt een groot deel van het voorgestelde beschermde stadsgezicht Utrecht-oost. Hierop wordt in paragraaf 3.4 ingegaan. Op de functionele aspecten van het gehele plangebied wordt in paragraaf 3.5 ingegaan. Hiermee geeft dit hoofdstuk het ruimtelijk beleid weer voor de komende 10 jaar, wat de basis is voor de bestemmingsplanregelingen.

3.2 Ruimtelijke structuur Buiten-Wittevrouwen, Schildersbuurt en Wilhelminapark e.o.

Buiten-Wittevrouwen algemeen

De stedelijke ontwikkeling ten zuiden van de Biltstraat (Buiten Wittevrouwen) is identiek aan die van de noordkant (Wittevrouwen). Er ontwikkelt zich vanaf de 12e eeuw een kleine voorstad direct buiten de Wittevrouwenpoort, met bebouwing tot aan de Gildbrug (de huidige Museumbrug). De eerste ontginningen worden met de aanleg van de Bilstraat onder een hoek doorsneden, hetgeen de schuine aansluiting van de zijstraten verklaart. De eerste wegen dateren uit de 13e eeuw, zoals de toegangswegen tot het Heilige Kruisgasthuis (nu Gasthuisstraat en Kruisstraat). De stelselmatige bebouwing van het gebied vindt plaats vanaf de tweede helft van de 19e eeuw en geschiedt volledig op particulier initiatief en zonder gereguleerde stedenbouwkundige planning. Het stratenpatroon wordt dan ook gekenmerkt door een willekeurige opzet, sterk bepaald door eigendomsverhoudingen. Dit is goed te zien bij de Tulpstraat, die halverwege doodloopt op een perceelsgrens achter de Maliebaan en in het stratenpatroon rond de Kerkstraat en Adriaanstraat waar op het terrein van een katholieke schuilkerk een complex van kerk ( OLVrouwe ten Hemelopneming, gesloopt), begraafplaats (in 1875 opgeheven en bebouwd) en kloostergebouwen ontstaat.

Huidige ruimtelijk karakter en bebouwingsbeeld.

Het gebied wordt gekenmerkt door een willekeurig stratenpatroon, met korte en lange straten, dwarsstraten en doodlopende straten (Tulpstraat, Thinstraat) en slechts één rechtdoorlopende straat (Monseigneur van der Weteringstraat). De bebouwing in het gehele gebied wordt gekenmerkt door een variatie aan een- of tweelaags woningen, afgewisseld met charitatieve hofjes (o.a. Mulderstraat en Pallaesstraat) en individuele grotere panden. De Biltstraat wordt gekenmerkt door een oudere relatief lage bebouwing net buiten de binnenstad (de oudste voorstadbebouwing) overgaande in een hogere en statige panden uit het derde kwart van de 19e eeuw. Kenmerkend voor de architectuur zijn met name de neo-stijlen en een opvallende serie witgepleisterde panden en vanwege het langdurige functioneren als winkelstraat ook een verzameling winkelpuien uit diverse perioden. Vanwege het belang van de winkelpui heeft de gemeente Utrecht in 2009 een uitgebreide inventarisatie laten doen. Er is gekeken naar alle winkelstraten binnen de singels en enkele grote winkelstraten daarbuiten, zoals de Amsterdamsestraatweg, Biltstraat en Nachtegaalstraat. De inventarisatie heeft geleid tot een lijst met winkelpuien die zullen worden voorgedragen voor plaatsing op de gemeentelijke monumentenlijst.

De straten zijn over het algemeen smal en de diepte van de bouwblokken varieert sterk, sommige binnenterreinen zijn volgebouwd. Er is weinig groen, met uitzondering van het hofje aan de Kerkstraat.

De architectuur wordt over het algemeen gekarakteriseerd door de variatie aan neo-stijlen uit het derde kwart van de 19e eeuw (baksteen en pleisterwerk), waaronder zeer beeldbepalende reeksen, zoals bij de diverse hofjes, het voormalige katholieke school- en kloostercomplex bij de Adriaanstraat en langs de Biltstraat.

Te behouden kwaliteiten

• het gevarieerde straat- en bebouwingsbeeld van overwegend 19e eeuwse woonhuizen;
• de karakteristieke eind 19e- eeuwse gevelarchitectuur, met name zichtbaar bij de hofjes en in het complex van voormalige R.K. klooster- en schoolgebouwen rondom de Adriaanstraat;
• bebouwingsbeeld Biltstraat, waaronder beeldbepalende negentiende eeuwse neorenaissance panden en aaneengesloten reeksen witgepleisterde panden.
• voor de bebouwing aan de Biltstraat is het wenselijk zorgvuldig om te gaan met het toestaan van dakkapellen, dakterrassen en dakopbouwen aan de voorgevelzijde. Ten aanzien van dakterrassen en dakopbouwen worden hier dezelfde regels en voorschriften gehanteerd als bij de Maliebaan en de rand van het Wilhelminapark (zie verder paragraaf 3.4.6 en 3.4.7).

Het plaatsen van zonnepanelen op daken is wel toegestaan, mits ze niet zichtbaar zijn vanaf de openbare weg, dus niet aan de voorgevel of bij hoeken van straten en openbare achterterreinen. Ten aanzien van de plaatsing van zonnepanelen op beschermde monumenten en in beschermde stadsgezichten is de beleidsregel 'Richtlijnen plaatsing zonnepanelen, -collectoren en –boilers op beschermde monumenten en in beschermde stads- en dorpsgezichten' opgesteld.

Maliebaan e.o.

Afbeelding: Maliebaan e.o.

De Maliebaan werd In 1637 direct ten oosten van de stad aangelegd op een deel van het Oudwijkerveld. Deze baan - bestemd voor het kaatsspel van de studenten (de Hogeschool was zojuist opgericht), liep vanaf het bolwerk Lepelenburg tot aan het gerecht Bleijenburg bij de Biltstraat (Museumbrug). De speelbaan was 740 meter lang en bedekt met schelpen. Aan het begin en het einde van de baan was een houten hek geplaatst. De baan zelf was afgescheiden met lage houten schuttingen. Aan weerszijden werden 1.200 linden en 600 iepen geplant, in totaal twee maal vier rijen bomen. Onder de bomen waren aan beide zijden ruiter- en wandelpaden. Ter hoogte van het bolwerk Lepelenburg was er een kleine poort: de Maliepoort die toegang gaf vanuit de ommuurde stad tot de baan via een houten bruggetje.

In 1637 werd door de gemeente een pand op de kop van de Maliebaan aangekocht, de herberg Het Gulden Vlies. Het pand werd verbouwd tot woning voor de maliemeester en opbergplaats voor de benodigdheden van het maliespel. Op de kaart van 1695 is te zien dat aan weerszijden van de Maliebaan kavels haaks op de baan stonden. Op deze percelen zijn opstallen getekend, sommigen in de rooilijn, anderen naar achteren gelegen. Op enkele percelen is een siertuin aangelegd. Dat er bebouwing verschenen was, mag ook blijken uit de beslissing van de stad om ventwegen aan te leggen ter ontsluiting van de ' lusthoven'. De bebouwing zal voornamelijk hebben bestaan uit houten en priëlen van welgestelde stedelingen en een enkel stenen huis. De rest van de grond werd voornamelijk verhuurd aan warmoezeniers (hoveniers). Zijstraten waren er niet, wel kwamen er twee wegen uit op de Maliebaan: de Nagtegalensteeg vanaf het Lucas Bolwerk en de Baansteeg vanaf Oudwijk.

In 1629 was er net onder het bolwerk Lepelenburg een hoornwerk aangelegd. Dit hoornwerk zou een korte tijd bestaan en lag op de plaats waar in de 19e eeuw het Maliebaanstation zou verrijzen. Dit verdedigingswerk verstoorde niet de aanleg van de Maliebaan aan deze zijde. Vanwege het toenemende aantal aanvragen om aan de Maliebaan te mogen bouwen, stelde het stadsbestuur in 1730 een dubbele rooilijn vast. De percelen dienden een rooilijn aan te houden van 28 voet vanaf de bomen en de tuinhuisjes een afstand van 24 voet vanaf de bomen.

In 1767 werd besloten de Maliebaan door te trekken tot aan de Biltstraat. Hiertoe werd terrein van het gerecht Bleijenburg aangekocht door het stadsbestuur. De doortrekking werd 'Nieuwe Baan' genoemd. De rijen bomen werden verlengd en aan de westzijde van de Biltstraat werd een plantsoen aangelegd. Over de Biltse Grift kwam een brug: de Baanbrug. In 1811 werden de houten schuttingen aan weerszijden van de Maliebaan weggehaald. Het maliespel werd niet meer gespeeld. Al aan het einde van de 18e eeuw werd toegestaan dat er met paarden over de baan werd gereden. De baan werd nu dan ook als 'verkeersweg' in gebruik genomen.

In 1823 werd direct ten westen van de Nieuwe Baan de buitenplaats De Oorsprong aangelegd. In 1825 zou direct ten oosten de buitenplaats Het Hogeland verrijzen. Met de aanleg van deze buitenplaats werd de Nieuwe Baan weer ongedaan gemaakt. De reden was dat het stadsbestuur een eigentijds parkaanleg aantrekkelijker achtte en zo hoopte nieuwe vermogende burgers aan te trekken. Tuinarchitect Hendrik van Lunteren zou de voormalige Nieuwe Baan veranderen in een park in landschapsstijl. Dit nieuwe park verbond de aanleg van de Maliebaan met die van huize De Oorsprong en die van het Hogeland. De stijl van Van Lunteren met uitsluitend gebogen lijnen en waterpartijen is nu gedeeltelijk nog te herkennen in de Museumlaan.

Aan de stadszijde werd de stadsmuur gesloopt en vervangen door de plantsoenaanleg ontworpen door
J.D. Zocher. Via een groene ovaal is de overgang gemaakt van het singelplantsoen, dat hier ter plekke naar buiten buigt, naar de kop van de Maliebaan.

De eerste bebouwing aan de overzijde, aan de Maliesingel, bestond voornamelijk uit hovenierswoningen, maar werd vanaf 1860 meer en meer vervangen door en aangevuld met grote herenhuizen, veelal losstaand, soms in groepen van twee of drie gecombineerd. Vanaf 1860 begon ook de bebouwing aan de Maliebaan serieuze vormen aan te nemen en werden steeds meer riante villa-achtige huizen gebouwd met diepe tuinen. Een aantal huizen nam bij de bouw de bestaande tuinkoepels in het ontwerp op in de vorm van een uitgebouwde erker. Dit was mogelijk dankzij de dubbele rooilijn van 1730: een voor de huizen en een voor de tuinhuizen, nu erkers. Enkele buitenhuizen die ver achter de rooilijn waren gebouwd, bleven bestaan te midden van een tuinaanleg, zoals voormalige sociëteit Oranjelust (nummers 85-87/ 91-93). Overigens waren er in de 18e en 19e eeuw veel sociëteiten gevestigd aan de Maliebaan. De bebouwing met vrijstaande kapitale woningen was rond 1910 zo ver gevorderd dat aan weerszijden de Maliebaan een bijna 'gesloten' wand was ontstaan.

In verband met dit toenemende stedelijke karakter werden voor de huizen ventwegen aangelegd. Ook
J.D. Zocher bemoeide zich in 1860 met de Maliebaan en stelde voor om trottoirs voor de bebouwing aan te leggen. Hoewel dat niet direct geschiedde zou enige tijd later de buitenste rij bomen aan weerszijden gekapt worden ten behoeve van de aanleg van een trottoir.

De architectuur aan de Maliebaan bestaat voor een belangrijk deel uit (neo) classicistische panden uit het midden van de 19e-eeuw, aangevuld met in diverse neostijlen opgetrokken grote herenhuizen. De meeste panden hebben een souterrain en drie bouwlagen met kap, waarbij de verdiepingen een grote hoogte hebben. Het grootste deel van de bebouwing dateert uit de periode vanaf 1860 tot 1910, daarnaast zijn er enkele invullingen uit de jaren '30 van de 20e eeuw, een enkele uit de jaren '50. Er zijn geen invullingen meer uit de tweede helft van de 20e eeuw, tenzij het gaat om achterterreinen.

Aan de noordoostzijde van de Maliebaan werd de buitenplaats Het Park in 1870 verkocht en de grond verkaveld voor de aanleg van de Parkstraat en de Schoolstraat. De bebouwing wordt gekenmerkt als een seriematig opgezette reeksen statige herenhuizen, veelal met souterrain en geheel of gedeeltelijk gepleisterde gevels. Aan het Schoolplein staan enkele individuele panden in eclectische stijl. De school is in de jaren vijftig vervangen door nieuwbouw.

De bebouwing van de Maliebaan aansluitend op de binnenstad ging min of meer naadloos over in de bebouwing langs de singel, waar rond 1860 het singelontwerp van J.D. Zocher ten uitvoer werd gebracht. Zocher ontwierp in zijn wandelingen hier een plantsoenontwerp dat het bolwerk Lepelenburg integreerde met het singelplantsoen en de kop van de Maliebaan. De singelgracht kreeg hier ter plaatse een slingerend beloop. De wal van het bolwerk en de daarbuiten gelegen berm werden vergraven tot een heuvelachtig landschap (het Lepelenburg). De stadsbuitengracht werd hier zo een parksingel. Singelplantsoen, berm en de kop van de Maliebaan middels een groene aanleg en aanplant van bomen werden met elkaar verbonden.

In 1870 werd aan de oostzijde van de Maliebaan het tracé van de Oosterspoorlijn aangelegd. Het tracé doorsneed diverse achtertuinen aan de Maliebaan. Tegenover het Lepelenburg werd aan de singel het hoofdstation gebouwd met oprijlaan. Op dat moment was het zuidelijk deel van de Maliesingel nog grotendeels onbebouwd. Rond 1900 kwam de achterliggende bebouwing van de Hugo de Grootstraat, Johan de Wittstraat en Johan van Oldenbarneveltlaan tot stand met de karakteristieke laat 19e-eeuwse herenhuizen.

De aanvankelijke drie Baanstegen loodrecht op de Maliebaan werden met de aanleg van de Oosterspoorlijn afgesloten, alleen de 3e Baansteeg kreeg een spoorwegovergang en de aansluiting op de Nachtegalensteeg. De steeg werd Burgemeester Reigerstraat en rond 1911 flink verbreed. In 1885 werd aan de westzijde van de Maliebaan op de plaats van een wandelpad het eerste Nederlandse fietspad aangelegd, op initiatief van de 2 jaar eerder aan de Maliebaan opgerichte Algemene Nederlandse Wielrijders Bond.

De bebouwing langs de Maliebaan dateert voor het overgrote deel uit de periode 1850- 1910. Het ging zonder uitzondering om grote herenhuizen voor de bovenlaag van de bevolking: adel, notabelen en fabrikanten. In de tuinen werden soms koetshuizen gebouwd. Sommige koetshuizen werden aan het begin van de 20e eeuw verbouwd tot een garage voor de auto. Tot 1940 waren de meeste tuinen nog grotendeels intact, aan de oostkant waren hier en daar bijgebouwen in de tuin verschenen, vaak vanwege de verschuiving van de woonfunctie naar een meer bedrijfsmatige functie.

Tijdens de Tweede Wereldoorlog zijn met name panden langs de Maliebaan in gebruik genomen door de bezetter, deze panden zijn direct na afloop van de oorlog in beslag genomen door de Nederlandse staat en in veel panden zijn kantoorfuncties gevestigd. Ten behoeve van kantoorfuncties zijn nogal wat tuinen bebouwd geraakt met barakken en/of ingericht ten behoeve van parkeren. De 'verkantorisering' van de Maliebaan was in de decennia na WO II een gegeven, hetgeen op sommige plekken tot forse gebouwen in het achtergebied leidde. Pas in de jaren negentig is in onderling overleg tussen gemeente en eigenaren in het gebied afgesproken dat het aantal vierkante meters kantoor niet onbeperkt meer uit zou mogen breiden.

Huidige karakter en kenmerken Maliebaan e.o.

Het gebied wordt nog steeds gedomineerd door een groot aantal statige herenhuizen in een parkachtige aanleg en door de monumentale infrastructuur van Maliebaan en Maliesingel. De huidige Maliebaan heeft nog steeds twee maal drie rijen lindebomen aan weerszijden van de brede middenbaan en vervolgens aan weerszijden een fietspad (het ANWB-fietspad) en halfverhard wandelpad en aan de andere zijde twee halfverharde wandelpaden. De Maliebaan wordt slechts op één punt doorsneden, ter hoogte van de Nachtegaalstraat/ Burgemeester Reigerstraat.

De bebouwing aan de Maliebaan bestaat voor het merendeel uit een groot aantal gemeentelijke en rijksmonumenten. De architectuur aan de Maliebaan bestaat voor een belangrijk deel uit (neo) classicistische panden uit het midden van de 19e-eeuw, aangevuld met in diverse neostijlen opgetrokken grote herenhuizen. De bebouwing is veelal met souterrain en twee tot drie bouwlagen met kap, waarbij de verdieping een grote hoogte kan hebben. Het daklandschap aan de Maliebaan wordt gekenmerkt door veel afgeplatte schilddaken, afgewisseld door zadeldaken (evenwijdig of haaks aan de Maliebaan) en samengestelde daken met meerdere dakschilden met verschillende nokrichtingen, afwisseld door fraaie topgevels met overstekken en fraai houtwerk, of grote dakkapellen.

De bebouwing aan de Maliesingel is een typisch en karakteristiek voorbeeld van de meer luxueuze bebouwing die vrij direct na 1860 aan de overzijde van het singelplantsoen werd neergezet. Kenmerkend is daarvoor de verkaveling: losse panden en soms series van twee of drie panden in één opzet. Een andere karakteristiek is de voor die tijd gebruikelijke afwisseling van de architectuur in neostijlen, variërend van neoclassicisme, tot eclecticisme en neogotiek.

In de bebouwing is de ontwikkeling van tuinprieel tot buitenplaats en tot villa op onderdelen nog herkenbaar, hetzelfde geldt hier voor de dubbele rooilijnbepaling uit 1730. De bebouwing is grotendeels aaneengesloten, maar wordt vaak ook onderbroken door smalle poorten, doorgangen, inritten en stegen. Op enkele plaatsen zijn panden vrijstaand of aan één zijde vrijliggend en is er doorzicht naar het achterterrein, veelal gecombineerd met een (mee ontworpen) tuinmuur of tuinhek. De achterterreinen zijn van oorsprong groen, nu veelal gedeeltelijk of geheel verhard en/of met (losse) bebouwing opgevuld. Op sommige achterterreinen staan bijzondere cultuurhistorisch waardevolle tuinhuizen.

Het ruimtelijk en groen ontwerp van de groenaanleg ontworpen door J.D. Zocher ligt er nog, maar wordt door de ruimte die het verkeer inneemt (de hoeveelheid asfalt) niet direct meer als een aansluiting ervaren.

De Snellenlaan heeft als doorgaande verbinding met de Biltstraat in de 20e eeuw een veel breder profiel gekregen. De aansluiting van Maliebaan, Oorsprongpark, Snellenlaan en Ramstraat wordt nu gedomineerd door de verkeerskundige inrichting.

De Maliebaan heeft als meest ingrijpende verandering een functiewijziging ondergaan: de grote kapitale huizen zijn veelal niet meer in gebruik als woning maar vele zijn al vóór 1940 in gebruik genomen als kantoor. Dit heeft gevolgen gehad met name voor de diepe tuinen, die op veel plekken bebouwd zijn met (eenlaags) uitbreidingen en veelal aan de zijkant en achterzijde zijn ingericht als parkeerterrein. De Maliebaan is als structuur nog zeer herkenbaar, maar heeft wel te lijden gehad van het verkeer, met name bij de aansluitingen aan de kop en de staart. Daar zijn de in de 19e eeuw als groene parkelementen ontworpen verbindingen veranderd in verkeerspleinen.

In 2004 is ter hoogte van de spoorwegovergang een doorsteek gerealiseerd voor het autoverkeer van de ventwegen naar de kop van de Maliebaan, deze doorsteek gaat dwars door de bomenreeks van de baan heen. Een andere aantasting is de doorsnijding van de Nachtegaalstraat/Burgemeester Reigerstraat, die door de verkeersingrepen de Maliebaan nu min of meer in tweeën snijdt. De verkeersruimte is in de laatste decennia op dit punt steeds nadrukkelijker aanwezig.

De Maliestraat

Afbeelding Maliestraat

In 1888 is in samenhang met de aanleg van de woningen aan het Oorsprongpark een reeks woningen in eclectische stijl met voortuinen aangelegd aan de 'achterzijde' van dit perceel: de Maliestraat.

De rand langs de Wittevrouwensingel en Maliesingel

De bebouwing langs de singels wordt vooral gekenmerkt door negentiende eeuwse woonbebouwing in de vorm van herenhuizen, meestal met kelders, twee bouwlagen en een kap, vaak ontworpen in neo-classicistische en neo-renaissance bouwstijlen. In dit gebied ligt ook de Singelkerk met poortgebouw en pastorie, gebouwd in de tweede helft van de negentiende eeuw.

Dit gebied grenst aan het beschermde stadsgezicht binnenstad. De groen aangelegde singel naar ontwerp van Zocher, met de bolwerken, ligt in het bestemmingsplangebied van de binnenstad.

De Burgemeester Reigerstraat en Nachtegaalstraat

Afbeelding: Burgemeester Reigerstraat en Nachtegaalstraat

De Burgemeester Reigerstraat en Nachtegaalstraat ontwikkelden zich door de groeiende bebouwing rond 1900 tot één van de belangrijkste routes aan de oostkant en de verbinding tussen binnenstad en Wilhelminapark. Beide straten zijn als gevolg daarvan verbreed. Oudere panden werden gesloopt en de rooilijn werd verlegd. Langs de gehele route kwamen individuele winkelpanden met wonen op de verdieping uit de periode 1910-1920. Op enkele onderdelen is een oudere voorruimte met tuinaanleg nog zichtbaar, soms ook nog restanten uit het hoveniersverleden. Een deel van het winkelbestand heeft nog de oorspronkelijke winkelpuien uit het eerste kwart van de 20e eeuw.

De Nachtegaalstraat wordt gekenmerkt door op onderdelen een meer seriematige bebouwing van winkelpanden met bovenwoningen in een stijl die sterk verwant is met sobere Amsterdamse School. Op de kop en uitkijkend over de binnenstadssingels staat een door H.P. Berlage en de gebroeders Van Gendt ontworpen kantoorgebouw.

De Oosterspoorlijn

Afbeelding: Oosterspoorlijn

In 1872 legt de Hollandsche Ijzeren Spoorweg Maatschappij de spoorlijn Utrecht - Hilversum aan, als zijtak van de Oosterspoorweg van Amsterdam - Amersfoort - Zutphen. De HIJS had de spoorlijn aan de westzijde van de stad willen aanleggen, maar dat betekende het kruisen van andere spoorlijnen. De maatschappij koos voor de makkelijke optie: een spoorlijn aan de oostzijde van de stad. In eerste instantie werd het tracé gepland over het zojuist gereed gekomen Zocherplantsoen. Dit stuitte op zoveel verzet bij de gemeente Utrecht, dat het tracé verlegd werd in oostelijke richting achter en gedeeltelijk óver de percelen van de Maliebaan. Vanwege de reeds verleende ministeriële toestemming voor het oorspronkelijke tracé diende de gemeente ter compensatie grond voor een stationsplein en een stationsstraat (Van Oldenbarneveltstraat) af te staan. Het station werd gebouwd naar ontwerp van (vermoedelijk) A.L. van Gendt in Neoclassicistische stijl. De spoorlijn en het station werden in 1874 geopend. Het buiten het plangebied gelegen Maliebaanstation is in 1952 als station gesloten en vervolgens verbouwd tot Spoorwegmuseum.

Buitenplaats De Oorsprong

Afbeelding: Buitenplaats De Oorsprong

Aan de noordzijde van de Maliebaan liggen het huis de Oorsprong en het Oorsprongpark in een 19de-eeuwse stedenbouwkundige opzet. Het huis zelf heeft de scheve oriëntatie op de Biltstraat die kenmerkend is voor vele panden aan deze zijde van de Biltstraat en die te maken heeft met een vroegmiddeleeuwse verkaveling waar de Biltstraat in de 12e-eeuw dwars door heen gegaan is. Het Oorsprongpark sluit op Biltstraat en Maliebaan aan via - nu de - Snellenlaan met begeleiding van een vergraven oude Vechtloop. De aanleg van de Oosterspoorlijn in 1870 doorsneed de groene aansluiting van Oorsprongpark, Maliebaan en het Hogeland.

Het Oorsprongpark is een restant van een oudere buitenplaats naar ontwerp van Hendrik van Lunteren uit 1824. De tuin is in Engelse landschapsstijl met een vijver, bomen (enkele uit 1879) en struiken en gebruikmakend van de waterloop van de Biltsche Grift. Het geheel is omgeven door een hekwerk. De villa uit 1823 is in 1879 verbouwd en verhoogd en wordt onder meer gekarakteriseerd door de gepleisterde gevels, de rijk omlijste vensters, de warande en de gietijzeren balkons, de torenachtige bekroning van een van de geveldelen en de kap met de oeil de boeufs. In 1886 werd het huis verbouwd in Eclectische stijl en langs de rand van het park kwam een reeks royale herenhuizen in Hollandse Neorenaissance stijl naar ontwerp van architect D. Semmelink. De reeks huizen werd aangelegd in crescent-vorm (= halvemaanvormig), waarbij het hoekpand ook op de Maliebaan georiënteerd is.

Vecht, klooster Oudwijk en Buitenplaats Oudwijk

Afbeelding: Buitenplaats Oudwijk

De Vecht behoort tot het stroomgebied van de Oude Rijn. Rond het begin van de jaartelling splitste de toenmalige stroom ter hoogte van Tolsteeg waarschijnlijk in twee takken, één volgde een route door de (huidige) stad naar het noorden en westen, de andere stroomde onder de naam Oude Vecht aan de oostzijde. De oude Vechtloop splitste zich ter hoogte van het huidige Wilhelminapark in twee armen, welke ter hoogte van de Biltstraat weer bij elkaar kwamen. Hierdoor ontstond een eiland. De namen van de buitenplaatsen het Hogeland en de Oorsprong ('de oorsprong van het water') hebben hier mee te maken. Tot de restanten van de oude Vechtloop in het gebied behoren de Minstroom en waarschijnlijk diverse andere waterpartijen, zoals het watertje dat de oostrand vormt van het Wilhelminapark.

De Oude Vecht liep vanaf de Biltstraat in een grote bocht verder naar het noordwesten. Deze loop is nu nog herkenbaar in de loop van de - in de 17e eeuw gegraven - Biltsche Grift en het water door het Griftpark en Vogelenbuurt. De ontginning van het gebied moet geschiedt zijn vanaf de (oude) Vecht en dateert van vóór de aanleg van de Biltstraat in de 12e-eeuw. De schuine oriëntatie van het stratenpatroon en daarmee samenhangend van huizen als de Oorsprong en het Hogeland op de (rechte) Biltstraat hangt samen met de oude verkavelingsrichting.

De belangrijkste vroege ontwikkeling in de omgeving was de stichting van het klooster Oudwijk in 1211. Het klooster had uitgestrekte bezittingen waaronder het zogeheten Oudwijkerveld. De directe omgeving van het klooster is in blokvorm vanuit het klooster verkaveld. Eigendomsverhoudingen van het klooster hebben de latere invullingen in sterke mate bepaald. Ook waren er diverse verbindingswegen, onder andere met de Biltstraat en met het (latere) Lucas Bolwerk (onderdeel van de middeleeuwse stadsversterking). Deze laatste verbinding is de voorloper van de Nachtegaalstraat/ Burgemeester Reigerstraat. Ook de Oudwijkerveldlaan en Oudwijkerdwarsstraat zijn waarschijnlijk met het klooster verbonden geweest.

Met de reformatie in 1584 is het klooster opgeheven. Het kloostercomplex is naderhand deels gesloopt en omgevormd tot buitenplaats. Op de buitenplaats woonden verschillende vooraanstaande Utrechters in het huis, waaronder Hieronymus van Alphen. Uit een pachtbrief uit 1756 blijkt dat de buitenplaats naast het huis ook uit een koetshuis, stallen, woningen, een werf en een omringende muur bestaat. In de tuin lag een vijver, die samen met de omringende muur, nog uit de tijd van het klooster stamden. In de 19e eeuw werd de muur afgebroken, de tuin omgevormd tot landschapstuin, het huis werd in 1870 verbouwd tot het huidige gebouw.

De landerijen werden allemaal verpacht. Het grootste deel van het gebied is daarna voornamelijk in gebruik geweest als hoveniers- en weideland.

Het woongebied tussen Maliebaan en Wilhelminapark, gelegen tussen Oudwijkerveldstraat en Oudwijkerlaan, is ingevuld in het derde kwart van de 19e eeuw met voornamelijk arbeiderswoningen. Een deel van de verkaveling is bepaald door de oude eigendomsverhoudingen, waarbij ook de contouren van het oude klooster Oudwijk nog een rol hebben gespeeld. Dit laatste geldt met name voor het deel tussen Hofstraat en Van Alphenstraat. Midden tussen de bebouwing bevindt zich nog het buitenhuis Oudwijk, restant van de oude buitenplaats en daarvoor het kloostercomplex. Van de 19de-eeuwse tuinaanleg voor het huis met onder andere een vijver, is momenteel niets meer over. De vijver van de buitenplaats is in 1924 gedempt voor de bouw van de Heilig Hartkerk (architect Jos Duynstee). De Heilig Hartkerk is eind 20ste-eeuw verbouwd ten behoeve van appartementen.

Een bijzondere aansluiting op Wilhelminapark wordt gevormd door de kopbebouwing van Oudwijk (straatnaam) met een karakteristiek afgeronde bebouwing in Amsterdamse Schoolstijl.

Het Wilhelminapark e.o.

Het gebied Wilhelminapark wordt bepaald door de sterke structuur van de aaneenschakeling van Wilhelminapark- Emmalaan (Rosarium) en Hogelandse park, dat de meest bepalende vorm is, en - op kleinere schaal - het stratenpatroon van het wijkje rond het Van Limburg Stirumplein.

Afbeelding: Wilhelminapark e.o.

Het Wilhelminapark

Het Wilhelminapark heeft een niervormige plattegrond met centraal daar in gelegen een vijver, met uitlopers naar het westen en oosten, aansluitend op waterloop langs de gehele oostkant van het park. Aan de noord- en zuidzijde van de vijver zijn weiden, aan de oostzijde een rijpad (oorspronkelijk voor koetsen) en aan de westzijde een wandelpad, voorts zijn er slingerende wandelpaden door het gehele park. De beplanting bestaat uit een mengeling van inheemse bomen en exoten, waarbij de bomen onder meer fungeren als begeleiding van de randen van het park en de westelijke weide. Daarnaast zijn er clusters van bomen.

Het park is omgeven door een aaneengesloten bebouwing aan de oost- en westzijde, uitlopend aan de noordzijde op de parkaanleg van de Emmalaan, aan de zuidzijde op de Julianalaan.

In het park zijn de volgende objecten aanwezig: het theehuis uit 1925 (nu restaurant), de herdenkingsbank voor burgemeester Fockema Andreae, een schuilbunker uit de Tweede Wereldoorlog, het standbeeld van Wilhelmina en een aantal bruggen en duikers.

Het theehuis is uitgevoerd als twee ten opzichte van elkaar verschoven rechthoekige bouwmassa´s, met op het snijvlak van de beide volumes een hoger gelegen bouwdeel gericht op de vijver. Het eenlaags gebouw wordt geleed in de hoogte door de rieten kap, die per bouwdeel tot een andere hoogte is opgetrokken, met als nadrukkelijk accent de kop gericht op de vijver. De gevels zijn voornamelijk opgetrokken uit baksteen en gepotdekselde houten geveldelen. Het gebouw heeft enkele wijzigingen ondergaan, ook recentelijk (2004), maar de hoofdvorm is niet wezenlijk aangetast. Het gehele park, inclusief het theehuis is rijksmonument.

In het gebied ten oosten van de oude stad werden na 1870 door particulieren grote aantallen arbeiderswoningen gebouwd op het voormalige hoveniersgebied. Dit geldt met name voor het gebied tussen Biltstraat en de oude Vechtloop, ten zuiden van de Biltstraat en delen rondom de Oudwijkerdwarsstraat. Vanwege de slechte kwaliteit van deze woningbouw en vlucht van gegoede inkomens naar buiten de stad, besloten het college van burgemeester en wethouders van Utrecht in 1887 een parkaanleg met luxe herenhuizen te bouwen. Dit werden het Wilhelminapark en de Emmalaan.

De eigendomsverhoudingen en oudere infrastructuur in het gebied hebben de grenzen van de parkaanleg en de bebouwing in grote mate bepaald. In het noorden vormde een oude rivierloop van de Vecht - grotendeels vergraven - de grens en in het zuiden vormde de rand van de reeds bestaande 19e eeuwse bebouwing achter de Maliebaan de grens.

De gemeente kocht in 1887 twee grote landgoederen aan: het Hogeland en het zogenaamde Oudwijkerveld en liet een prijsvraag uitschrijven voor de invulling. Twee ontwerpen kwamen als winnaar uit de bus: een park in Engelse Landschapsstijl met centrale vijver en slingerende paden, ontwerper H. Copijn, en een symmetrisch ontwerp met reeksen villa's aan een groene as, naar ontwerp van T. Loran. De twee ontwerpen werden ter hoogte van de oude buitenplaats Oudwijk aan elkaar geknoopt middels een ovaalvormig gazon. Aan de noordzijde werd de aansluiting gemaakt tussen het symmetrische deel van het park en de oudere - maar in 1889 gereorganiseerde - parkaanleg rond de villa het Hogeland.

Aan de westzijde tussen de parkaanleg van de Emmalaan en de monumentale Maliebaan werden in dezelfde tijd enkele straten met luxe herenhuizen bebouwd, zoals de Ramstraat. De Oudwijkerlaan behoort tot een van de oudere structuren in dit gebied, die aansluitend op het Wilhelminapark rond 1900 werd bebouwd, maar met meer individuele panden.

De aanleg van de aansluitende Emmalaan is een symmetrisch opgezet park met aan weerszijden van een brede gazonstrook vier symmetrisch gegroepeerde reeksen woonhuizen. Halverwege de aanleg is tevens dwars op de hoofdrichting een groene as gelegd die onder meer uitzicht biedt op de bebouwing aan de Ramstraat nummer 23-27a (van de hand van dezelfde architect). Een ovaalvormig gazon met een omvangrijke rode beuk markeert de zuidzijde van de Emmalaan. Aan de noordzijde gaat het park over in de parkaanleg rond de villa het Hogeland. De beplanting bestaat uit bomenrijen met onder meer kastanjes, essen, robinia's en meidoorns.

De bebouwing aan deze groene as is voornamelijk gelegen in aaneengesloten series.

Zoals in het oorspronkelijke plan was bedoeld, is op een enkele plek de bebouwing uit de rij gehaald en 'schilderachtig' gesitueerd met oog op het park, zoals Wilhelminapark 1 en 2.

De architect die het meeste werk in deze omgeving heeft gemaakt is de Utrechtse architect P.J. Houtzagers. Van zijn hand zijn de series woonhuizen met de verspringende bouwdelen, een grillige daklijn, ritmische plaatsing van vensters en deuren en diverse erkers, uitgevoerd in baksteen, natuursteen en hout. Het zijn met name herenhuizen met souterrain, drie bouwlagen en een kap. Ook de woningen aan de Emmalaan 1-19 en Ramstraat 2-16 voor de Levensverzekeringsmaatschappij Utrecht behoren tot dit type en zijn van de hand van architect Houtzagers.

De andere woningen aan het park en in de directe omgeving behoren tot de diverse stijlen die vlak voor én rond 1900 in de mode waren: de rijk gedecoreerde neo-stijlen (zoals in de Ramstraat) en voorts de zogenaamde Overgangsstijl waarin diverse elementen van zowel de neo-stijlen als chalet-architectuur en Jugendstil met elkaar verweven zijn.

Op onderdelen is een latere aanvulling in stijlen die thuis horen in de jaren '20 en '30. Die zijn bijvoorbeeld geplaatst in die delen van de gevelwand langs de parkstructuur, die later ingevuld zijn (Oudwijk, Koningslaan zuidzijde) en aan de westzijde van de Emmalaan, waar juist architectuur beïnvloed door Nieuwe Zakelijkheid en Amsterdamse school gebouwd is, evenals een karakteristiek voorbeeld van Traditionalisme, maar wel over het algemeen vorm gegeven in monumentale, villa-achtige ontwerpen.

Tenslotte is er de rand van de begraafplaats Sint Barbara die gekenmerkt wordt door de typische jaren dertig 'tuindorp'-stijl met grote kappen.

In het gehele gebied is de stedenbouwkundige structuur niet gewijzigd, noch de groenstructuur. Wel is de verkeersfunctie dominant geworden waardoor ondergeschikte paden en wegen nu tot geasfalteerde hoofdverkeersroutes zijn geworden en een visuele scheiding geven in bepaalde delen van de parkstructuur. Dit geldt ook voor de parkeerplaats en de speeltuin bij het paviljoen. En voor stroken aan de randen van het park waar geparkeerd kan worden.

Ook in het bebouwingsbeeld hebben zich nauwelijks wijzigingen voorgedaan. Op de hoek van het Wilhelminapark en de Burgemeester Reigerstraat is in de jaren '60 een verbreding gepaard gegaan met sloop van de oorspronkelijke bebouwing en vervangen door een in schaal en architectuur niet passend kantoorgebouw. In de jaren '90 is op de plaats van de voormalige Emmakliniek aan de oostzijde van het Wilhelminapark een reeks nieuwe villa's gebouwd.

Wonen is nog steeds de dominante functie in het gebied, maar ook kantoren drukken een belangrijke stempel op het gebied hetgeen ook de parkeerdruk heeft verhoogd.

Buitenplaats Het Hoogeland

Buitenplaats Het Hoogeland is gelegen aan de Museumlaan, in het verlengde van de Biltstraat. Het Hoogeland werd rond 1825 ontworpen als buitenplaats in neoclassicistische stijl door architect Tilman François Suys in opdracht van Willem Eliza Ram. Het park werd aangelegd door tuinarchitect Hendrik van Lunteren, met planten uit de kwekerij van de firma Copijn uit Groenekan. Rond 1832 werd het huis vergroot met twee zijvleugels naar ontwerp van Jan David Zocher. In 1870 werd een deel van het landgoed doorsneden door de aanleg van de Oosterspoorlijn.

De oorspronkelijke villa is in 1879 verbouwd en heeft als gepleisterde villa de kenmerkende neoklassieke elementen zoals een zuilenportico, trap met bordes, voorts in de gevel decoraties in de vorm van timpanen opgelegde velden, geprofileerde lijsten enzovoorts.

In 1888 kocht de gemeente Utrecht het huis van de familie Ram en gebruikte het pand vanaf 1891 als Stedelijk Museum (vandaar de naam Museumlaan). Een deel van de bijbehorende grond (circa 8 ha) werd in 1888 eveneens verkocht ten behoeve van een aan te leggen villapark, beter bekend als Wilhelminapark en Emmalaan. Wat overbleef van de buitenplaats werd opgenomen in deze groen aanleg als Hogelandse Park.

In 1932 werd het huis met één verdieping verhoogd onder leiding van gemeentearchitect J.I. Planjer. Bij deze verbouwing diende het classicistische uiterlijk van het gebouw zo min mogelijk aangetast te worden.

Van het park is nog een restant over in Engelse landschapsstijl. Een gebogen laan en drie rechte lanen verdelen het park in vakken met gazons. Enkele bomen uit de oorspronkelijke opzet zijn nog aanwezig, onder meer een ginkgo en een trompetboom.

Het Rosarium

Aansluitend op het Wilhelminapark is aan de oostzijde in 1913 het eerste Nederlandse Rosarium aangelegd, tegenover de Heilig Hartkerk. In opdracht van de Vereniging van Rozenkwekers 'Nos tungit rosae' ontwierp
J.J. Denier van der Gon een (min of meer) ovaalvormig plantsoen opgebouwd uit perken, pergola's en gazons, het geheel omheind door witgeschilderde ijzeren hekwerken.

Schildersbuurt

Afbeelding: Schildersbuurt

De ruimte tussen de Prins Hendriklaan en de Adriaen van Ostadelaan/Rembrandtkade en Laan van Minsweerd werd bij raadsbesluit van 1913 bestemd tot 'kleine woonwijk'. Hier is voornamelijk gebouwd door middenstandswoningbouwverenigingen, die door ruime overheidssubsidies in de jaren twintig van de vorige eeuw actief werden. Men bouwde met name voor ambtenaren, leraren en andere beter opgeleide burgers. Relatief kleine woningbouwverenigingen, zoals Het Nieuwe Woonhuis (Rembrandtkade, A. Neuhuijsstraat), Tuindorp BANS (Laan van Minsweerd) en de Woningbouwvereniging Utrecht (Hobbemastraat en omgeving) bouwden hier seriematige bebouwing met architectuur uit de jaren 1920 en 1930. Langs de (voormalige) uitvalsweg de Prins Hendriklaan werd een katholiek ziekenhuiscomplex gebouwd (voormalig Antoniusziekenhuis) en individuele stadsvilla's uit het interbellum, waaronder het Rietveld-Schröderhuis (rijksmonument en werelderfgoed) en het woonhuis van Sybold van Ravesteyn.

Huidige ruimtelijk karakter en bebouwingsbeeld

Het stratenpatroon heeft twee belangrijke doorgaande hoofdwegen: Jan van Scorelstraat en Prins Hendriklaan. In het stratenpatroon is de Frans Halsstraat opvallend met zijn lichte kromming en witte stadsvilla's. Door de schuine loop van enkele straten zijn er soms karakteristieke hoekoplossingen, zoals bijvoorbeeld bij de Hobbemastraat met de Wilhelminakerk op het snijvlak van twee straten.

Er is in de gehele wijk veel aandacht besteed aan de 'moderne' architectuur van de woningen. Zo werden hier de eerste flats gebouwd aan de Rembrandtkade, maar ook een bouwblok aan de Jan van Scorelstraat met een bijzondere verkaveling van het binnenterrein. Voor de groeiende bevolking werden verschillende scholen gebouwd, ook in 'moderne' stijl, zoals de Frans Halsschool aan de Frans Halsstraat. Alleen langs de Vossegatselaan staat oudere bebouwing, maar deze behoort als deel van de oude Vossegatsedijk tot de reeds bestaande structuren waarlangs al in de 19e eeuw gebouwd werd.

Te behouden kwaliteiten

• het gevarieerde stratenpatroon met opvallende straten als de Frans Halsstraat;
• het gevelbeeld van de bijzondere architectuur van veel bouwblokken en woningbouwcomplexen uit de periode 1920-1940;
• bijzondere monumentale blikvangers, zoals de Wilhelminakerk, de Frans Halsschool en het voormalige Antoniusziekenhuis en het Rietveld-Schröderhuis (beschermd als rijksmonument).

Voor dit deelgebied geldt het reguliere welstandsregime mits afzonderlijke gebouwen beschermd zijn als monument, in die gevallen wordt er bij vergunningaanvragen ook getoetst door de afdeling Erfgoed.

Bijzondere te behouden kwaliteit: het Rietveld-Schröderhuis (rijksmonument en Unesco-werelderfgoed).

Het is van groot belang dat de omgeving van het Rietveld-Schröderhuis vrij blijft bebouwing en dat de omringende tuin en het voormalige inundatiegebied achter het huis niet bebouwd kunnen worden. Het aangrenzende woonhuis (nummer 48), het huidige bezoekerscentrum van het Rietveld-Schröderhuis, heeft in 1924 een belangrijke rol gespeeld in de vergunningaanvraag van het Rietveld-Schröderhuis en bepaalt de visuele en stedenbouwkundige context van het huis. Om sloop en grote wijzigingen van het buurpand te voorkomen, is er het voornemen om dit pand aan te wijzen als gemeentelijk monument.

De Stadhouderslaan e.o.

Afbeelding: Stadhouderslaan e.o.

Na 1900 werd in een aantal evenwijdig lopende straten aan de centrale as Stadhouderslaan een bebouwing met luxueuze herenhuizen in een diversiteit van stijlen rond 1900 gebouwd, waaronder Overgangsstijl en Jugendstil. De herenhuizen aan de Stadhouderslaan en de evenwijdig daaraan lopende straten betreffen over het algemeen huizen met twee tot drie bouwlagen, soms met souterrain, veelal met erkers. De kappen zijn veelal evenwijdig aan de straat met rijk uitgevoerd dakkapellen of opgetrokken tot topgevels. Voorts zijn er vergelijkbare delen - in maat en schaal - met Jugendstilpanden, waarbij materiaalgebruik en vormentaal kenmerkend zijn.

Van Limburg Stirumstraat e.o.

Afbeelding: Van Limburg Stirumstraat e.o.

Rond 1910 werd direct ten oosten van het Wilhelminapark een trapeziumvormig stuk grond aangekocht door de gemeente. Hierop werd een samenhangend stratenpatroon gelegd met scheve aansluitingen en een centraal plein (Van Limburg Stirumplein). De woningen zijn in het volgende decennium allen onder toezicht van een Schoonheidscommissie gebouwd en bestaan uit individuele of reeksen woningen in een op dat moment actuele architectuurstijl. Bekende Utrechtse architecten die hier bouwden waren onder andere P.J. Houtzagers, M.E. Kuiler, P. Klaarhamer, C.H. Wentinck en D. Heusinkveld. De woningen zijn gegroepeerd in bouwblokken, maar vormen geen gesloten gevelwanden, aangezien het telkens gaat om naar een specifiek ontwerp gebouwd individueel huis of een reeks woningen (variërend van twee tot meer). De structuur wordt min of meer bepaald door de Van Hogendorpstraat als een centraal plein, gelegen in de zichtas van de Burgemeester Reigerstraat, met gegroepeerd rond de openbare ruimte diverse monumentale panden, veelal de hoekpanden van de aangrenzende straten. Het Van Limburg Stirumplein is meer een verbreding in de straat dan een plein en fungeert als voorruimte voor de hier gesitueerde (Engelse) Kerk.

De randbebouwing aan de Burgemeester Reigerstraat wordt gevormd door bebouwing in twee tot drie bouwlagen (met grote verdiepingshoogte), met een diversiteit aan kapvormen.

De bouwstijlen in dit deel zijn een combinatie van diverse stijlen van rond 1910, die gekenmerkt worden door materiaalgebruik als baksteen, kunst- en natuursteen, hout en staal.

De individuele panden vormen alle voorbeelden van een oorspronkelijk ontwerp, zonder directe stijlontleningen aan een heersende architectuurstijl. Uitzonderingen vormen een reeks panden in Amsterdamse Schoolstijl en de kerk en pastorie in neogotiek.

In dezelfde periode is ook de bebouwing direct gelegen aan de ovale aansluiting van Wilhelminapark en Emmalaan tot stand gekomen, met grote panden in de stijl van de Amsterdamse School en de Nieuwe Zakelijkheid.

De Rembrandtkade

Ten oosten van het Wilhelminapark werden door de middenstandswoningbouwvereniging Buiten Thuis (naar ontwerp van Jan en Theo Stuivinga) in 1920 aan de Minstroom de eerste flatcomplexen gebouwd in Amsterdamse Schoolstijl, met als meest opvallende element uitgebouwde houten trappenhuizen, die de horizontale bouwblokken een verticale ritmering geven. Aan de achterzijde van het Wilhelminapark staat hier aan de Minstroom de chauffeurswoning van architect Gerrit Rietveld, en daartegenover op de kop van de Rembrandtkade de in neonbyzantijnse stijl uitgevoerde Rooms-Katholieke St. Aloysiuskerk met koepeldak, naar ontwerp van architect Van der Valk.

Buitenplaats Compostel en begraafplaats St. Barbara

Afbeelding: Buitenplaats Compsotel en begraagplaats St. Barbera.

Het landgoed Compostel werd in de 15e-eeuw gesticht op de plaats van een oudere buitenplaats, die al in de 14e eeuw vermeld wordt. Huis en buitenplaats waren gesitueerd vlak bij de buitenpoort aan de Biltstraat, de Gildpoort. In 1871 wordt het terrein en landhuis gekocht door de zes parochies van Utrecht om er de R.K. begraafplaats St. Barbara aan te leggen.

De RK begraafplaats St. Barbara was de opvolger van de RK begraafplaats aan de Biltstraat, die eind 19e eeuw werd bebouwd met de O.L. Ten hemelopneming en enkele kloosters- en schoolgebouwen. Architect Alfred Tepe ontwierp in 1875 een begraafplaats met een rechtlijnig padenstelsel, omzoomd door beukenhagen, eiken en beuken. Tepe ontwierp ook het lijk- en baarhuis en de directeurswoning. In 1880 kwam de centraal gelegen kapel, naar ontwerp van Tepe, gereed.

3.3 Overige ruimtelijke aspecten

3.3.1 Monumenten

In bijlage 3 en 4 behorende bij deze toelichting, zijn de binnen het plangebied gelegen rijks- en gemeentelijke monumenten opgenomen. Ten aanzien van deze monumenten zijn de Monumentenwet, de WABO en de gemeentelijke monumentenverordening van toepassing. Bescherming vindt in het kader van dit instrumentarium plaats. Tevens opgenomen in bijlage 5 behorende bij deze toelichting, de beeldbepalende panden binnen het beschermd stadsgezicht gelegen in het plangebied.

3.3.2 Groenstructuur

De groenstructuur van het gebied is divers, maar met duidelijke stijlkenmerken. De Maliebaan heeft een formele 17de-eeuwse aanleg met driedubbele bomenrijen, paden en groenstroken.

Het Wilhelminapark is een kenmerkend voorbeeld van de Engelse Landschapsstijl, hetgeen ook geldt voor de nog aanwezige delen van de parken het Hogeland en Oorsprong. Het Wilhelminapark wordt gekenmerkt door gebogen vormen, een grote vijver met houten en stenen bruggen, kronkelende paden, diverse boomgroepen en boomsoorten en grasweiden.

Dan is er de formele groenaanleg van de Emmalaan en de begraafplaats St. Barbara. Tenslotte zijn er de groene omzomingen van waterlopen zoals de Minstroom en de Zilveren Schaats. Hetzelfde geldt in mindere mate voor de Biltse Grift en de Oosterspoorlijn.

De straten zijn veelal stenig van karakter, maar de meeste woningen in het gebied hebben achtertuinen, waarvan die aan de Maliebaan - voor zover nog aanwezig - zeer groot zijn.

In het gehele biedt zijn oude tot zeer oude fragmenten van de vroegere beplanting aanwezig, dit geldt voor sommige achtertuinen van de Maliebaan, voor de restanten van oudere buitenplaatsen en voor relicten uit de hoveniersperiode.

Cultuurhistorische groene waarden Maliebaan

• de driedubbele bomenrij en het monumentale groene laankarakter van de Maliebaan, inclusief de groene aansluitingen (Malieblad en Hogeland/ Oorsprongpark);
• de nog aanwezige grote en gave tuinen achter een beperkt aantal panden aan de Maliebaan;
• de deels nog aanwezige tuinen achter een groot aantal panden aan de Maliebaan;
• de oude bomen die aanwezig zijn op de verharde, c.q. bebouwde achterterreinen;
• de in diverse tuinen oude tot zeer oude fragmenten van vroegere beplanting;
• de bijbehorende tuinmuren en –hekken en de doorzichten op de tuinen.

Wensbeeld Maliebaan

Het unieke karakter van de Maliebaan met de grote achtertuinen handhaven en waar mogelijk herstellen, door:

• het bestaande groen te handhaven en te versterken;
• waar mogelijk de overmaat aan verharding terugbrengen ten gunste van groen;
• bij nieuwe ontwikkelingen streven naar verminderen van bebouwing en of verharding op de achterterreinen ten gunste van groen, verharding en bebouwing anders organiseren ten gunste van groen.

3.3.3 Tuin- en erfregeling Wilhelminapark - Buiten Wittevrouwen

In het bestemmingplangebied zijn de omvang van de percelen en de diepte van de binnenterreinen zeer divers. De achtertuinen variëren van zeer kleine erven die voor een groot deel of geheel zijn volgebouwd tot grote tuinen met geringe bebouwing in het beschermd stadsgezicht.

De standaardregeling voor tuin- en erfbebouwing (maximaal 3 meter diep, maximaal 50% van het achtererf bebouwd met een maximum van 45 m2) voldoet hierbij niet voor percelen in zeer ondiepe bouwblokken waar veel erfbebouwing aanwezig is. Ook is een aangepaste regeling nodig voor percelen waarbij de tuinen tot de te beschermen waarden van het beschermd stadsgezicht horen. De bebouwing van de Maliebaan inclusief de achtertuinen en tuinmuren zijn benoemd als cultuurhistorisch zeer waardevolle 19e-eeuwse en begin 20e-eeuwse bebouwing (sommige met oudere delen), in samenhang met de omgeving ontworpen en veelal van een grote gaafheid. Voor deze tuinen en een aantal tuinen bij gebouwen langs de Maliesingel is het wenselijk om de bestaande bouwmogelijkheden van het stadsvernieuwingsplan aan te houden.

Voor de woningen in het plangebied, met uitzondering van de woningen aan de Maliebaan, is de standaardregeling voor tuin- en erfbebouwing zoals die in Utrecht wordt gehanteerd het uitgangspunt. Procentueel zijn er ruimere mogelijkheden voor percelen met kleine achtererven. Voor achtererven met een oppervlak van minder dan 30 m2 geldt een bebouwingspercentage van maximaal 75%.

Daarnaast is er een aangepaste regeling voor achtertuinen bij gebouwen langs de Maliebaan en de Maliesingel, waar het bebouwingspercentage 30% bedraagt met een maximum van 24 m2. Aangebouwde bijbehorende bouwwerken aan de zijgevel van het hoofdgebouw zijn niet toegestaan bij de panden gelegen aan de Maliebaan, om zo de structuur van en de stegen en ruimten tussen de historische panden in stand te houden.

3.3.4 Parkeren in tuinen

Het plangebied ontleent zijn kwaliteit voor een belangrijk deel aan het harmonisch samengaan van bebouwing en groen. Voor een belangrijk deel is dat groen in de vorm van ruim bemeten parken en andere openbare groenvoorzieningen. Anderzijds draagt ook het particulier groen in tuinen en op erven in hoge mate bij aan de omgevingskwaliteit. Daarom is het uitgangspunt dat voor-, zij- en achtertuinen/erven niet voor parkeerdoeleinden worden gebruikt. Het parkeren in tuinen en op erven, anders dan op een oprit naar een garage, is dan ook niet toegestaan, tenzij in de regels van dit plan anders is bepaald. Parkeren in tuinen en op erven doet afbreuk doet aan de bruikbaarheid en de cultuurhistorische waarde van deze tuinen, mede gezien de status van beschermd stadsgezicht voor een groot deel van het plangebied. Daarnaast is parkeren in de tuinen en op erven een aantasting van de cultuurhistorische waarde van het gebied van de tuinen en erven zelf. Een en ander met dien verstande dat parkeren in tuinen en op erven, anders dan op de oprit voor een garage, niet is toegestaan.

Voor de tuinen/erven gelegen achter de Maliebaan, Maliesingel, 1e Korte Baanstraat en 2e Korte Baanstraat is een separate regeling opgenomen wat betreft het parkeren. Het betreft hier met name grote panden, met grote tuinen/erven. In de regels is opgenomen dat uitsluitend het bestaande en/of feitelijke parkeren is toegestaan en dat wijziging en/of uitbreiding van deze functie niet is toegestaan. Uitgangspunt is dat de bestaande achtertuinen, ook als er in geparkeerd wordt, moeten worden behouden. Voor bestaande parkeerplaatsen moet het uitgangspunt zijn dat bestaande parkeerterreinen zo groen mogelijk worden gehouden qua inrichting en ontwerp, dus ook wat betreft beplanting.

3.4 Beschermd stadsgezicht Utrecht-oost

3.4.1 Aanwijziging beschermd stadsgezicht

Binnen het plangebied ligt het grootste deel van het beschermde stadsgezicht Utrecht-oost, zoals aangewezen op 4 december 2013 door de minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap en de minister van Infrastructuur en Milieu (zie ook paragraaf 2.2.4 en de bijlagen 1 en 2 behorende bij deze toelichting). De Monumentenwet 1988 omschrijft gezichten als 'Groepen van onroerende zaken die van algemeen belang zijn wegens hun schoonheid, hun onderlinge ruimtelijke of structurele samenhang dan wel hun wetenschappelijke of cultuurhistorische waarde en in welke groepen zich één of meer monumenten bevinden.'

Het gezicht Utrecht-oost omvat een aantal aaneengesloten woongebieden ten oosten van de binnenstad, die in het derde kwart van de 19e en aan het begin van de 20e eeuw in ontwikkeling gebracht zijn op voormalige buitenplaatsen en andere oudere - stedenbouwkundige-structuren. Het gezicht omvat de Maliebaan, de voormalige buitenplaatsen de Oorsprong en het Hogeland, de rooms-katholieke begraafplaats St. Barbara, het Veeartsenijterrein inclusief de Biltse Grift, de FC Dondersstraat, het woongebied tussen Nachtegaalstraat en Maliesingel inclusief het Maliebaanstation, het woongebied rondom het Van Limburg Stirumplein en de Stadhouderslaan, de Minstroom/ Rembrandtkade, het Wilhelminapark en de aanleg rond de Emmalaan. Zie voor de volledige kaart van het beschermd stadsgezicht bijlage 2 behorende bij deze toelichting.

Gezien de onlosmakelijke ruimtelijk-historische verbondenheid van de diverse gebieden en de in elkaar overlopende begrenzingen van specifiek stedenbouwkundige invullingen, zijn de gebieden als één gezicht voorgesteld.

3.4.2 Beschermd stadsgezicht in plangebied

Op onderstaande afbeelding is het beschermde stadsgezicht voor het plangebied van dit bestemmingsplan aangegeven. Hierbinnen vallen onder andere Maliesingel, Nachtegaalstraat en Burgemeester Reigerstraat, Maliebaan, Maliestraat, Oorsprongpark, Oosterspoorlijn, Biltse grift, Zilveren Schaats en de Minstroom. Binnen het gebied liggen vele rijks- en gemeentelijke monumenten, zie hiervoor paragraaf 3.3 en de adreslijst in de bijlagen 3 en 4, behorende bij deze toelichting.

Afbeelding: Beschermd stadsgezicht in plangebied

3.4.3 Regeling beschermd stadsgezicht

Algemeen

De aanwijzing van een groot deel van het plangebied tot beschermd stadsgezicht heeft gevolgen voor het gebruik en de vormgeving van de panden en terreinen binnen het beschermd stadsgezicht. Doel van de aanwijzing is om de karakteristieke, met de historische ontwikkeling samenhangende structuur en ruimtelijke kwaliteit van het gebied te onderkennen als zwaarwegend belang bij de verdere ontwikkelingen binnen het gebied. De aanwijzing beoogt op die wijze een basis te geven voor een ruimtelijke ontwikkeling die inspeelt op de aanwezige kwaliteiten, daarvan gebruik maakt en daarop voort bouwt.

De aanwijzing tot beschermd stadsgezicht is niet bedoeld om de bestaande toestand in al zijn facetten te 'bevriezen'. Het gebied moet kunnen leven. Bovendien kunnen nieuwe ontwikkelingen bijdragen aan het behoud van waardevolle aspecten binnen het gebied. Voor zover bebouwing en openbare ruimten als gevolg van de aanwijzing worden aangemerkt als waardevol, is het de bedoeling om de toekomstige ontwikkelingsmogelijkheden van gebouwen en terreinen hierop af te stemmen. Het beschermd stadsgezicht vormt in dit verband een historische stedenbouwkundige eenheid. De opgave van dit bestemmingsplan is om bij nieuwe ontwikkelingen die historische stedenbouwkundige eenheid zoveel mogelijk te versterken.

Instrumentarium

Van beschermd stadsgezicht naar bestemmingsplan

Op grond van artikel 36, lid 1 Monumentenwet 1988 dient, ter effectuering van de bescherming van het aangewezen stadsgezicht, een bestemmingsplan te worden vastgesteld. Voorliggend bestemmingsplan vormt de juridische vertaling van de in de aanwijzing tot beschermd stadsgezicht aangeduide aspecten, voor zover ruimtelijk relevant. Daarmee wordt de structuur (patroon van straten, pleinen, waterlopen), bouwvolumes (rooilijnen, goothoogtes e.d.) en in hoofdlijnen de inrichting van de openbare ruimte (parken, groenzones) vastgelegd.

In de loop van de geschiedenis sinds de vaststelling van de Monumentenwet van 1961, heeft de betekenis van het fenomeen beschermd stadsgezicht andere accenten gekregen: zo is het accent soms meer gelegd op de structuur (de historische-stedenbouwkundige aspecten), het beeld (de architectonische kwaliteiten van de gebieden) en de functies (in het bijzonder continuïteit van het gebruik van gebouwen, bouwblokken en openbare ruimte).

Voor Utrecht-oost is een accent op de structuur en ook beeld te verkiezen, boven de veelal relatief korte houdbaarheid van de uitbreiding van genoemde functies. In de praktijk betekent dit een goede afweging tussen het gebruik van panden en bouwblokken enerzijds en behoud van waardevolle structuren en architectuur anderzijds.

Van beschermd stadsgezicht naar welstandsnota

Architectonische aspecten zoals materiaalkeuze, kleurgebruik, gevelindeling en detaillering vallen veeleer op het terrein van het Welstandsadvisering. De welstandsnota, als bedoeld in artikel 12a van de Woningwet is, naast het bestemmingsplan, een essentieel instrument voor de bescherming van het stadsgezicht. In de welstandsnota die de raad in juni 2004 heeft vastgesteld is al rekening gehouden met deze bijzondere gebieden.

Omgevingsvergunning voor beschermde monumenten en verbodsbepaling voor sloop in beschermd stadsgezicht

Veel van de panden in Utrecht-Oost zijn beschermde momenten (zie bijlage 3 en 4 behorende bij deze toelichting). Op grond van de Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht (WABO), hoofdstuk 2, artikel 2.1 lid f is voor het wijzigingen van beschermde monumenten een omgevingsvergunning nodig. Dat neemt echter niet weg dat beschermende bepalingen in het bestemmingsplan nodig zijn. Anders gezegd: het vergunningenkader en het bestemmingsplan moeten zoveel mogelijk op elkaar aansluiten.

In het kader van een omgevingsvergunningsprocedure worden de belangen van de voorgestelde wijziging van de eigenaar (of de huurder) van een pand afgewogen tegen het algemene belang en de monumentale waarden van het pand. Ingrepen worden in het algemeen toegestaan voor een goed functioneren van het pand, maar met zo min mogelijk aantasting van die monumentale waarden.

Op grond van de Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht hoofdstuk 2, artikel 2.1 lid h is het verboden om zonder omgevingsvergunning te slopen in een beschermd stadsgezicht.

3.4.4 Kwaliteiten en karakteristieken

Algemeen

Algemeen geldt dat het behoud van de (historische) stedenbouwkundige opzet uitgangspunt moet zijn, Daarbij geldt behoud van de beschermde monumenten binnen het gebied, behoud van de cultuurhistorisch waardevolle en beeldbepalende bebouwing, behoud van de historische groenaanleg van parken, tuinen, plantsoenen en restanten van voormalige buitenplaatsen.

Van groot belang is het behoud van rooilijnen, behoud van het historische daklandschap (kapvormen en nokrichtingen, dakbedekkingen), gevellijnen met topgevels, en de historische voortuinen van woonhuizen.

Voor de Maliebaan geldt dat zorgvuldig moet worden omgegaan met de inrichting van rijbanen, fietspaden, en de halfverharde wandelpaden, groenstroken en bomenrijen. In het bijzonder geldt het behoud van poorten, stegen en inritten, de historische bebouwing en de bestaande achtertuinen, ook als er in geparkeerd wordt. Voor bestaande parkeerplaatsen moet het uitgangspunt zijn dat de bestaande parkeerterrein zo groen mogelijk worden gehouden qua inrichting en ontwerp, dus ook wat betreft beplanting.

In de regels is voor de poorten, stegen en inritten de bestemming 'Groen' opgenomen om de bestaande openheid tussen de bebouwing zoveel mogelijk te behouden. Op de Maliebaan worden de paden en de hoofdrijbanen vastgelegd middels de bestemmingen 'Verkeer - Verblijfsgebied' en 'Groen'.

Nokrichting

Specifiek voor de Maliebaan geldt tevens dat de bestaande kapvorm behouden dient te blijven. Dit is ook opgenomen in de regels. Kenmerkend voor de ontwikkeling van de bebouwing langs de Maliebaan als samenstel van individuele bouwinitiatieven is de herkenbaarheid van elk gebouw. Hoewel kappen niet altijd even goed zichtbaar zijn vanaf de straat valt uit het dakenlandschap (patroon van de kappen) de structuur van het gebied af te leiden. De kapvorm is een uitdrukking van de oriëntatie en afmeting, percellering, bouwdiepte en karakteristiek van de bebouwing.

De bebouwing aan de Maliebaan is voor het overgrote deel tot stand gekomen tussen 1840 en 1910 en de kapvormen horen bij deze periode. Vrijwel elk pand uit deze periode is voorzien van een kap. Er is voornamelijk sprake van mansardekappen, schilddaken, plat met voor- en zijschilden en zadeldaken. Er is ook sprake van meerdere panden in één ontwerp met een samengestelde kap.

Deze constatering is aanleiding om in het bestemmingsplan te bepalen dat voor de panden aan de Maliebaan een gebouw voorzien dient te worden van een kap. In eerste instantie wordt daarbij uitgegaan van de bestaande kap (dakvorm en richting). Bij de regels van dit bestemmingsplan is geregeld dat de bestaande dakvorm en richting dien te worden behouden.

De kapvorm, goothoogte en nokrichting leveren een bijdrage aan het individuele karakter van een pand. Deze kwaliteit dient te worden gewaarborgd. De kapvorm, met bijbehorende hellingshoek, en nokrichting hebben dus een samenhang met het pand en de historische context. Het feit dat de kap een 'bruikbare' verdieping vormt is hierbij van ondergeschikt belang.

Bijdrage aan identiteit:

• door de nokrichting op te nemen in het bestemmingsplan blijft de bouw en cultuurhistorische identiteit van de Maliebaan gewaarborgd;
• de nokrichting en de dakvormen benadrukken de oriëntatie van de individuele panden;
• de kappen van de individuele panden vormen tezamen het 'dakenlandschap' (in architectuurtaal: 'de vijfde gevel');
• een kap mag in principe niet worden opgevat als het toevoegen van een extra bouwlaag;
• de nokrichting en de dakvormen benadrukken de oriëntatie van de individuele panden;
• de kappen van de individuele panden vormen tezamen het 'dakenlandschap' (in architectuurtaal: 'de vijfde gevel');
• een kap mag in principe niet worden opgevat als het toevoegen van een extra bouwlaag.

Groen en grote structuren

Ten aanzien van historische (groen)aanleg in het algemeen geldt: behouden, onderhouden en waar mogelijk versterken door parkeerplaatsen groener in te richten en minder te verharden, dan wel de verharding een meer groene uitstraling te geven door meer bomen en beplanting.

Het behoud geldt in het bijzonder voor die van de Maliebaan, Oorsprongpark, Wilhelminapark, Rosarium, Oudwijk, begraafplaats Barbara en de Emmalaan. Het gaat daarbij in het bijzonder om de instandhouding van:
- het behoud van (halfverharde) paden en wegen;
- behoud van de groenaanleg en bestaande voortuinen met historische hekwerken
- behoud en herplant van bomen en plantensoorten;
- behoud van historisch straatmeubilair

Voor parken en historische plantsoenen dienen beheerplannen te worden ontwikkeld, waarbij instandhouding van het cultuurhistorische karakter en behoud van het groen uitgangspunt moet zijn.

De groenstructuur van het gebied is divers, maar met duidelijke stijlkenmerken. De Maliebaan heeft een formele 17de-eeuwse aanleg met driedubbele bomenrijen, paden en groenstroken.

Het Wilhelminapark is een kenmerkend voorbeeld van de Engelse Landschapsstijl, hetgeen ook geldt voor de nog aanwezige delen van de parken het Hogeland en Oorsprong. Het Wilhelminapark wordt gekenmerkt door gebogen vormen, een grote vijver met houten en stenen bruggen, kronkelende paden, diverse boomgroepen en boomsoorten en grasweiden.

Dan is er de formele groenaanleg van de Emmalaan en de begraafplaats St. Barbara. Tenslotte zijn er de groene omzomingen van waterlopen zoals de Minstroom en de Zilveren Schaats. Hetzelfde geldt in mindere mate voor de Biltse Grift en de Oosterspoorlijn.

De straten zijn veelal stenig van karakter, maar de meeste woningen in het gebied hebben achtertuinen, waarvan die aan de Maliebaan - voor zover nog aanwezig - zeer groot zijn.

In het gehele gebied zijn oude tot zeer oude fragmenten van de vroegere beplanting aanwezig, dit geldt voor sommige achtertuinen van de Maliebaan, voor de restanten van oudere buitenplaatsen en voor relicten uit de hoveniersperiode.

Cultuurhistorische groene waarden Maliebaan

• de driedubbele bomenrij en het monumentale groene laankarakter van de Maliebaan, inclusief de groene aansluitingen (Malieblad en Hogeland/ Oorsprongpark);
• de nog aanwezige grote en gave tuinen achter een beperkt aantal panden aan de Maliebaan;
• de deels nog aanwezige tuinen achter een groot aantal panden aan de Maliebaan;
• de oude bomen die aanwezig zijn op de verharde, c.q. bebouwde achterterreinen;
• de in diverse tuinen oude tot zeer oude fragmenten van vroegere beplanting;
• de bijbehorende tuinmuren en –hekken en de doorzichten op de tuinen.

Wensbeeld Maliebaan

Het unieke karakter van de Maliebaan met de grote achtertuinen handhaven en waar mogelijk herstellen, door:

• het bestaande groen te handhaven en te versterken;
• waar mogelijk de overmaat aan verharding terugbrengen ten gunste van groen;
• bij nieuwe ontwikkelingen streven naar verminderen van bebouwing en of verharding op de achterterreinen ten gunste van groen, verharding en bebouwing anders organiseren ten gunste van groen.

Tuinen op achtererf

De tuinen achter de Maliebaan mogen niet onbeperkt worden bebouwd; in de regels zijn hieraan voorwaarden verbonden om te voorkomen dat deze tuinen worden volgebouwd. Daar waar ook geparkeerd wordt dienen deze plekken bij voorkeur zo groen mogelijk te worden ingericht met bomen, beplanting enzovoorts.

Voortuinen

Daar waar sprake is van voortuinen bij woonhuizen, heeft het de voorkeur om deze groene zone te behouden en bebouwing in deze zone in de regels niet toe te staan. Dit geldt onder andere voor de Emmalaan e.o., Oudwijk, het Oorsprongpark, Ramstraat en omgeving en de straten die grenzen aan het Wilhelminapark en het Rosarium.

Verkaveling

Daar waar sprake is van (groene) open hoeken, vrijstaande bebouwing, poorten, inritten en stegen mag geen bebouwing worden toegestaan tot een bepaalde afstand achter de voorgevel (zie regels).

Bebouwing

In het bijzonder voor de Maliebaan en de randen van het Wilhelminapark geldt dat dakterrassen zullen worden beperkt en dakopbouwen aan de Maliebaan en de randen van het Wilhelminapark zijn niet toegestaan. Zie hiervoor de dakterrassenregeling en dakopbouwregeling in de paragrafen 3.4.6 en 3.4.7.

Maliebaan

De Maliebaan wordt qua functie vooral gedomineerd door kantoren en bedrijven. Historisch gezien werd er vooral gewoond aan de Maliebaan. De gemeente wil deze functie graag stimuleren en uitbreiden, vooral daar waar leegstand is, door een gemengde bestemming wonen/kantoor op te nemen.

Dakopbouwen zijn hier niet toestaan en bijbehorende aangebouwde bouwwerken worden nader gereguleerd en worden maximum metrages aangegeven; zie hiervoor de bijzondere bouwlagen/dakopbouwenregeling in paragraaf 3.4.6.

Het plaatsen van zonnepanelen op daken is wel toegestaan, mits ze niet zichtbaar zijn vanaf de openbare weg, dus niet aan de voorgevel of bij hoeken van straten en openbare achterterreinen. Ten aanzien van de plaatsing van zonnepanelen op beschermde monumenten en in beschermde stadsgezichten is de beleidsregel 'Richtlijnen plaatsing zonnepanelen, -collectoren en –boilers op beschermde monumenten en in beschermde stads- en dorpsgezichten' opgesteld.

Historische winkelpuien

Aan de Nachtegaalstraat en de Burgemeester Reigerstraat bevinden zich veel deels nog historische winkelpuien uit het begin van de twintigste eeuw, deze puien zijn cultuurhistorisch waardevol en zeer karakteristiek. De winkelfuncties dienen bij voorkeur zoveel als mogelijk behouden te blijven, en daarmee bij voorkeur ook de historische waardevolle winkelpuien, ook als ze niet beschermd zijn. Bij wijzigingen van deze winkelpuien is overleg met de afdeling Erfgoed zeer wenselijk. Indien de winkelpuien aangepast moeten worden en niet beschermd zijn, geldt de reguliere welstandstoets. De meest waardevolle winkelpuien zullen in de loop van 2014-2015 worden aangewezen als gemeentelijk monument.

Openbare ruimte/verkeer/straatprofiel

De groene rotondes in het plangebied worden bij voorkeur groen gehouden en het groene karakter dient te worden versterkt, waarbij niet wordt versteend of wordt geasfalteerd. Daarnaast moeten bestaande plantsoenen worden behouden en/of versterkt.

Het straatprofiel van de Maliebaan met rijbaan, bomenrijen, fiets- en halfverharde wandelpaden en (vent)wegen dient aan weerszijden te worden behouden en het aantal parkeervakken dient niet te worden uitgebreid.

Bij verkeersaanpassingen van rotondes en kruisingen bij het Wilhelminapark, Rosarium, Oorsprongpark en de Maliebaan en overige historische groenstructuren, dient altijd overleg te worden gevoerd met de afdeling Erfgoed.

3.4.5 Overzicht van de te beschermen waarden

Het beschermde gezicht Utrecht-oost is van cultuurhistorisch belang vanwege het bijzondere ruimtelijk-historisch en stedenbouwkundige geheel van de zeventiende eeuwse Maliebaan met de negentiende en begin twintigste eeuwse bebouwing, in aansluiting op diverse negentiende eeuwse buitenplaatsen met parkaanleg en bijbehorende bebouwing, en in aansluiting op de eind negentiende-eeuwse parkaanleg van Wilhelminapark en Emmalaan, inclusief Rosarium, met bebouwing en de begin twintigste-eeuwse stedenbouwkundige opzet rond het Van Limburg Stirumplein, de Stadhouderslaan en Rembrandtkade met de bijzondere bebouwing, het geheel doorsneden door de negentiende-eeuwse Oosterspoorlijn met bijbehorende stationsbebouwing. Deze gave stedenbouwkundige structuren en hun bebouwing vormen een bijzonder aaneengesloten complex van negentiende en begin twintigste eeuwse stadsuitbreiding gecombineerd met en gebaseerd op oudere stedenbouwkundige structuren.

Het beschermd gezicht Utrecht-oost en omgeving is van algemeen belang vanwege de volgende cultuurhistorische-, de stedenbouwkundige-, de architectonische en archeologische waarde

• de 17de-eeuwse stedenbouwkundige aanleg van de Maliebaan met de bomenreeksen en paden en de ontwikkeling tot 19de-eeuwse Maliebaan met monumentale bebouwing en het oudste fietspad van Nederland;
• de bebouwing aan de Maliebaan inclusief de achtertuinen en tuinmuren als cultuurhistorisch en architectonisch zeer waardevolle 19de-eeuwse en begin 20ste-eeuwse bebouwing (sommigen met oudere delen), in samenhang met de omgeving ontworpen en veelal van een grote gaafheid;
• de 19de-eeuwse (groene) aansluitingen op de Maliesingel naar het ontwerp van J.D. Zocher met de monumentale singelbebouwing, aan de zuidwestzijde;
• de buitenplaatsen de Oorsprong en het Hogeland als voorbeelden van vroeg 19de-eeuwse buitenplaatsen met bijzondere architectuur en restanten van een bijzondere tuinaanleg;
• de aansluiting op de buitenplaatsen De Oorsprong en het Hogeland, inclusief de verbinding met Biltstraat met de op onderdelen nog aanwezige (park) aanleg van Van Lunteren, aan de noordoostzijde;
• de Oosterspoorlijn, het Maliebaanstation en de directe omgeving vanwege de cultuurhistorische en architectonische waarde van een spoorlijn met station en bebouwde omgeving uit het derde kwart van de 19de-eeuw;
• de Maliestraat als voorbeeld van een vroeg 20ste-eeuwse bijzondere architectuur inclusief ontworpen voortuinen en hekwerken;
• de Nachtegaalstraat en Burgemeester Reigerstraat als karakteristieke winkelstraat uit de eerste decennia van de 20ste-eeuw;
• de 19de-eeuwse parkaanleg met aangrenzende bebouwing van het Wilhelminapark en de Emmalaan als stedenbouwkundig en architectonisch zeer waardevolle stedelijke- en parkstructuur;
• de architectuur van de bebouwing zowel aan de parken als van de aansluitende Ramstraat en Oudwijkerlaan aan de westzijde en de bebouwing rond de Stadhouderslaan aan de oostzijde als architectonisch zeer karakteristieke bebouwing van rond 1900;
• de bebouwing aan de Rembrandtkade als karakteristiek voorbeeld van Amsterdamse schoolstijl en vanwege de stedenbouwkundige waarde;
• het rond 1910 gebouwde woonwijkje rondom het van Limburg Stirumplein onder directie van een speciaal opgerichte Schoonheidscommissie vanwege de cultuurhistorische, stedenbouwkundige en architectonische waarde;
• het Rosarium uit 1913 vanwege de cultuurhistorische waarde;
• de RK begraafplaats uit 1875 met de bebouwing van Tepe en met de bijzondere graftekens vanwege de cultuurhistorische en architectonische waarde;
• de middeleeuwse structuren betreffende de verkaveling en de (vergraven) oude rivierlopen en de 17de- eeuwse stedenbouwkundige structuur als cultuurhistorisch zeer waardevolle oudere cultuurlandschapselementen;
• de archeologische en bouwhistorische restanten van het middeleeuwse klooster Oudwijk als zeer waardevolle archeologische en bouwhistorische waarden;
• de in het gebied aanwezige oude rivierlopen en bewonerssporen van ver voor de 19e eeuw als zeer waardevolle archeologische en bouwhistorische waarden.

3.4.6 Uitbreidingsruimte in de hoogte: bijzondere bouwlagen

In het nu nog geldende bestemmingsplan Wilhelminapark zijn bijzondere bouwlagen (dakopbouwen) op een hoofdgebouw onder voorwaarden toegestaan. De aanwijzing tot beschermd stadsgezicht is gericht op het beschermen van het bijzondere ruimtelijk -historische en stedenbouwkundige geheel van groenstructuren en bebouwing. De ruimte voor bijzondere bouwlagen/dakopbouwen in dit (oude) bestemmingsplan is hiermee niet verenigbaar en wordt daarom beperkt in het voorliggende bestemmingsplan. Op de kaartbijlage behorende bij de regels is dit gebied met een rode kleur aangeduid.

Bij enkele bouwblokken langs de Oudwijkerveldstraat en een aantal woningen aan de Willem de Zwijerstraat, tegenover de Rembrandtkade, is deze beperking niet noodzakelijk vanuit de ruimtelijk historische karakteristiek van de bebouwing: de bouwblokken aan de Oudwijkerveldstraat zijn weliswaar aangemerkt als beschermd stadsgezicht, maar een dakopbouw zijn hier, onder voorwaarden, niet ongewenst en op de woningen aan de Willem de Zwijgerstraat zijn al diverse dakopbouwen gerealiseerd; de toevoeging van extra dakopbouwen, onder voorwaaden, op woningen waar deze nu nog niet aanwezig zijn, kan niet als bezwaarlijk worden aangemerkt. Op de bij de regels behorende 'Kaart bijzondere bouwlagen - binnen Beschermd Stadsgezicht' (zie hieronder) zijn deze gebieden aangeven met een gele kleur. In deze gebieden en de overige delen van het plangebied die op de kaartbijlage met een gele kleur zijn aangeduid is het wenselijk om mogelijkheden voor het uitbreiden van woningen in de hoogte niet tot stilstand te brengen. Binnen het gebied met de gele aanduiding is het voor een deel van de woningen mogelijk om, onder voorwaarden, een bijzondere bouwlaag of dakopbouw te realiseren.

Afbeelding: Dakopbouwen op hoofdgebouwen (Kaart bijzondere bouwlagen - binnen Beschermd Stadsgezicht)

In het bestemmingsplan zijn regels opgenomen voor eventuele mogelijkheden tot verhoging van de bebouwing. Deze zijn nodig om er voor te zorgen dat de ruimtelijke kwaliteit gegarandeerd blijft en dat er een zekere dynamiek in de wijk wordt behouden. Hierbij is het van belang dat bouwplannen in het stedenbouwkundig beeld van straat, bouwblok of gebied passen en of er geen onevenredig nadelige effecten voor de bezonning, privacy en gebruiksmogelijkheden ontstaan. Onder het stedenbouwkundig beeld wordt ieder geval de hoogteopbouw van de straatwand, de dakvorm en de diepte van het binnenterrein verstaan.

In Buiten Wittevrouwen zijn de te behouden ruimtelijke kwaliteiten van belang voor de uitbreidingsmogelijkheden van woningen. Te noemen zijn het bestaande gevarieerde straat- en bebouwingsbeeld met overwegend 19e eeuwse huizen, het bebouwingsbeeld van de Biltstraat waar beeldbepalende panden onderdeel van uitmaken en bebouwing met een karakteristieke 19e eeuwse architectuur. Het stratenpatroon met een variatie van korte en lange straten en de verschillende dakvormen en kaprichtingen dragen bij aan het gevarieerde straat- en bebouwingsbeeld. De bebouwing bestaat voor een groot deel uit woningen in één of twee bouwlagen.

In de Schildersbuurt zijn het gevarieerde stratenpatroon met opvallende straten zoals de Frans Halsstraat en het bebouwingsbeeld van diverse bouwblokken en woningbouwcomplexen uit de periode 1920-1940 belangrijke ruimtelijke kwaliteiten. Veelal zijn er gave gevelwanden die uit woningen bestaan met een eenduidige hoogte (goothoogte, aantal bouwlagen), gelijkvormige kap en/ of samenhangende architectuur. De bebouwing bestaat overwegend uit woningen die variëren van één tot drie bouwlagen.

In een aantal gevallen kan een geveloptrekking worden toegestaan tot onder de nok van het hoofdgebouw. Dit is alleen toegestaan op plaatsen waar in eenzelfde bebouwingsrij al vergelijkbare geveloptrekkingen aanwezig zijn. Bij een diepte van het binnenterrein van 15 meter is het optrekken van de achtergevel niet mogelijk als hierdoor een achtergevel ontstaat van meer dan twee bouwlagen.
In verschillende straten zijn bijzondere bouwlagen gerealiseerd van eenzelfde type. Bij andere woningen in de straat is het realiseren van een vergelijkbare bijzondere bouwlaag mogelijk.

Vanwege de grote verscheidenheid in het stedenbouwkundig beeld van de straten en de bebouwing in het plangebied zijn regels opgenomen om onder voorwaarden en via een ontheffing het wijzigen van de kap of bijzondere bouwlaag toe te staan of om het toevoegen van een bijzondere bouwlaag toe te staan.

Het begrip bijzondere bouwlaag is in artikel 1 gedefinieerd.

3.4.7 Regeling dakterrassen

In het plangebied komen verspreid dakterrassen voor. Dakterrassen kunnen voorzien in buitenruimte en meer mogelijkheden voor bezonning en daardoor bijdragen aan een aantrekkelijke woonsituatie. Dakterrassen hebben echter ook effect op de woonomgeving en de beleving van het woon- en leefklimaat. Dat effect bestaat vooral uit aantasting van privacy en overlast van (stem)geluid.

Het plangebied heeft een aantal bijzondere kenmerken die rechtvaardigen dat de in de bijbehorende regels voor dakterrassen wordt beperkt ten opzichte van de regeling in het voorgaande bestemmingsplan. Het behoud van de ruimtelijke structuur en de karakteristiek van de bebouwing vormen daarbij het uitgangspunt. De bebouwing in het plangebied heeft in hoofdzaak bijzondere cultuurhistorische, bouwhistorische en/of architectonische waarde en de bebouwing langs stedelijke groenstructuren is onderdeel van het historisch stadsbeeld.

Dakterrassen komen zowel voor op bijbehorende bouwwerken als op hoofdgebouwen. Bij hoofdgebouwen dient een dakterras ondergeschikt te zijn aan het hoofdgebouw waarop het wordt gerealiseerd. Ook de gebruiksfunctie dient daaraan ondergeschikt te zijn. Het betreft immers een buitenruimte van beperkte afmetingen en geen extra gebruikslaag/woonlaag bovenop een hoofdgebouw.

Een dakterras op een bijbehorende bouwwerk bij een hoofdgebouw, is tot een diepte van 3 meter uit de achtergevel rechtstreeks toegestaan.

Dakterrassen op hoofdgebouwen zijn alleen onder bepaalde voorwaarden toegestaan in het gebied buiten de zones die op de kaartbijlage bij de regels zijn aangeduid met een rode lijn (zie afbeelding hieronder). Het betreft onder andere bebouwing langs de stedelijke groenstructuren van de Maliebaan en het Wilhelminapark. Een uitgangspunt voor de zones is de waardering door de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed van belangrijke bebouwingswanden die samenhangen met het ontwerp van de groene aanleg van de buurt. Daarnaast zijn dakterrassen op hoofdgebouwen van rijksmonumenten en gemeentelijke monumenten niet toegestaan.

De gebieden waar dakterrassen onder voorwaarden zijn toegestaan, zijn op de kaartbijlage (onderdeel uitmakend van de regels van dit bestemmingsplan) met een gele kleur aangeduid (zie afbeelding hieronder). De ondergeschiktheid van een dakterras komt tot uitdrukking in de maximale oppervlakte van 20 m2 die is toegestaan. Ook moet een minimale afstand van 3 meter worden aangehouden tot de dakranden aan de wegzijde en een minimale afstand van 2 meter aan de achterzijde van een hoofdgebouw. In gevallen waarbij een zijgevel van een hoofdgebouw grenst aan openbaar gebied of er binnen een rij woningen een hoogteverschil in het aantal bouwlagen is in het geldt ook een minimale afstand van 3 meter tot de dakrand aan die zijde. De toegestane situering en afmetingen van dakterrassen zijn afgebeeld in onderstaande afbeelding.

Afbeelding: situering en afmetingen van dakterrassen

Op een dakterras zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan in de vorm van hekwerken met een maximale bouwhoogte van 1.20 meter, gemeten van een nagenoeg plat dakvlak.

Afbeelding: Dakterrassen op hoofdgebouwen (Kaart dakterrassen)

3.5 Functionele structuur

3.5.1 Inleiding

In het plangebied komen diverse functies naast elkaar voor, afgewisseld door groen. Zie hiervoor ook onderstaande overzichtskaart van de diverse functies. Het bestemmingsplangebied heeft binnen Utrecht een belangrijke functie met betrekking tot het wonen. De Biltstraat, de Nachtegaalstraat, de Burgemeester Reigerstraat en de Adriaen van Ostadelaan zijn belangrijk vanwege de detailhandelsfuncties en andere niet-woonfuncties. In deze straten komt wonen voornamelijk voor op de verdiepingen. De Maliebaan kenmerkt zich door kantoorgebruik.

In onderstaande paragrafen zullen de diverse functies binnen het plangebied nader worden beschreven.

Afbeelding: Overzichtkaart functies plangebied

3.5.2 Wonen

Wilhelminapark en Buiten Wittevrouwen zijn twee nogal verschillende subwijken in Utrecht-Oost. Het Wilhelminapark heeft vooral een groenstedelijk karakter, terwijl Buiten Wittevrouwen een meer centrumstedelijke uitstraling heeft door de nabijheid van de binnenstad. Die verschillen worden ook weerspiegeld in de bevolkingssamenstelling en de woningvoorraad. De Wilhelminaparkbuurt telt veel meer grote woningen en minder gezinnen dan Buiten Wittevrouwen. Voor beide subwijken geldt dat zowel het aantal jongeren (tot 30 jaar) en het aantal 55-plussers toeneemt en daarmee ook het aantal 1- en 2-persoonshuishoudens ten opzichte van gezinnen. Door de nog steeds toenemende vraag naar studentenhuisvesting is ook het aantal studentenwoningen in Oost aanzienlijk gegroeid. De bouw van geschikte woningen voor 55-plussers blijft daar bij achter.

De beleidskaders voor wonen zijn vastgelegd in de stedelijke Woonvisie 2009-2019. Kernpunten daarin zijn het verminderen van de druk op de Utrechtse woningmarkt door het (ver)bouwen van woningen, met name voor studenten en starters, het bevorderen van doorstroming en Utrecht als stad van kennis en cultuur.

Om te zorgen dat Oost een gedifferentieerde wijk blijft qua bevolkingssamenstelling en woningvoorraad heeft meer doorstroming van 55-plussers vanuit eengezinswoningen naar levensloopbestendige (ver)nieuwbouw hoge prioriteit in het huisvestingsbeleid. Dit heeft tevens als effect dat er woningen vrijkomen voor gezinnen en jongeren.

Door de stadsvernieuwing van de zestiger en zeventiger jaren is Buiten Wittevrouwen een aantrekkelijke en populaire wijk geworden met in meerderheid koopwoningen. Ter wille van behoud van de kwaliteit van de woningen zijn woningverbetering en energiemaatregelen belangrijke aandachtspunten.

Huishoudenssamenstelling naar leeftijd (2011)

					Aantal	Gezinnen	1 tot 2- persoonshuishoudens
					absoluut	alle leeftijden	< 30 jaar	30 - 54 jaar	55 + jaar
Oudwijk, Buiten Wittevrouwen					6.007		39,9%	39,6%	20,5%
Wilhelminapark, Rijnsweerd					7.620		54,7%	26,7%	18,6%
Wijk Oost totaal					19.844		48,8	32,8%	18,4%
Utrecht totaal					165.503		30,1%	45,8%	24,1%

Bron:VGI Wistudatat Leeftijd: leeftijd hoofdbewoner

Kwantiteit woningvoorraad (2011)

												Woningen		Woningtype		Eigendom			Woningoppervlak
												aantal		% egw	% mgw		% koop	% part. huur	% soc. huur		% < 65 m2	% 65 tot 100 m2	% = 100 m2
Oudwijk, Buiten Wittevrouwen												3.953		52,0	48,0		62,8	18,4	18,8		52,9	27,7	19,3
Wilhelminapark, Rijnsweerd												4.821		40,4	59,6		48,2	5,9	45,9		37,9	27,7	34,4
Wijk Oost totaal												12.705		43,4	56,6		52,2	12,8	34,9		47,4	29,9	22,7
Utrecht totaal												133.738		45,7	54,3		49,2	12,7	38,0		42,1	39,3	18,6

Bron: VGI/WistUData

Afbeelding: Overzichtskaart functie wonen

Uitgangspunt voor het bestemmingsplan

Uitgangspunt van het bestemmingsplan is om de woonfunctie te behouden en waar mogelijk enigszins uit te breiden, zonder dat dit ten koste gaat van de bestaande functies (functiemenging).

3.5.3 Detailhandel en dienstverlening

Detailhandel en publiekgerichte dienstverlening zijn voornamelijk geconcentreerd in de volgende gebieden: Biltstraat west, Burgemeester Reigerstraat, Nachtegaalstraat, Adriaen van Ostadelaan en de kruising Prins Hendriklaan en Jan van Scorelstraat. Naast de concentratiegebieden zijn, verspreid over het plangebied buurtwinkels en dienstverlenende bedrijven aanwezig.

Afbeelding: Overzichtskaart functie detailhandel

Centrumgebieden en winkelconcentraties

In juli 2012 is het Ontwikkelingskader detailhandel 2012 vastgesteld. De detailhandel is de laatste jaren heel sterk in beweging geweest en de verwachting is dat de dynamiek ook de komende jaren groot zal blijven. In het licht van deze ontwikkelingen beschrijft het Ontwikkelingskader detailhandel de wijze waarop we nieuwe detailhandelsplannen willen begeleiden, faciliteren en toetsen. Daarnaast beschrijft dit kader hoe we om willen gaan met de bestaande winkelgebieden en de ontwikkelingen hierin. Het Ontwikkelingskader detailhandel is een algemeen beleidskader op basis waarvan specifieke gebieden en plannen op maat ontwikkeld en beoordeeld kunnen worden.

De detailhandel en publiekgerichte dienstverlening in het plangebied zijn geconcentreerd in een aantal stedelijke radialen, van oudsher de levendige toegangsaders tot de stad. De stedelijke radialen zijn altijd al een mix van functies geweest. Detailhandel, dienstverlening, horeca en wonen zijn functies die naast elkaar aan de stedelijke radialen zijn te vinden. Als gevolg van schaalvergroting, de toegenomen mobiliteit en veranderende consumentenvoorkeuren staat de winkelfunctie van een aantal stedelijke radialen wel onder druk. Een goede balans van de verschillende functies is daarom belangrijk voor het functioneren van deze gebieden.

De Nachtegaalstraat-Burgemeester Reigerstraat vervult gezien de omvang van het winkelaanbod de functie van wijkwinkelcentrum. Naast detailhandel zijn hier dienstverlening en horeca gevestigd. De winkelfunctie is sterk en de leegstand benedengemiddeld. Verder versterken en behoud van de centrale winkelfunctie staan hier voorop.

De Adriaen van Ostadelaan is beperkter van omvang en vervult een functie voor de omliggende buurt. De aangrenzende Jan van Scorelstraat is een kleine winkelstrip. De wenselijke schaalvergroting van het dagelijks aanbod heeft vanwege fysieke beperkingen in de beide straten plaatsgevonden in het recent ontwikkelde winkelconcentratiegebied Boudierhof, net buiten het plangebied gelegen. Voor de Adriaen van Ostadelaan en Jan van Scorelstraat is behoud van de huidige buurtfunctie de belangrijkste uitdaging. Bij een mogelijke afnemende winkelfunctie en een toenemende leegstand biedt functieverruiming een mogelijkheid. De Biltstraat ligt op de grens van het plangebied, de noordzijde van de straat valt binnen het bestemmingsplan Wittevrouwen en de zuidzijde binnen dit plangebied. De Biltstraat als geheel heeft een gemengde structuur van detailhandel, dienstverlening, horeca, kantoren en wonen en een duidelijk bovengemiddelde leegstand. De winkelfunctie is geconcentreerd aan de westkant, zowel aan de noord-als aan de zuidzijde.

Verspreid liggende winkels en publieksgerichte dienstverlening

Binnen het plangebied zijn enkele verspreid liggende winkels en dienstverlenende bedrijven aanwezig. Deze functies kunnen op de huidige locatie worden gehandhaafd. Nieuwvestiging van verspreid liggende winkels en dienstverlenende bedrijven is geen uitgangspunt van het bestemmingsplan. Nieuwvestiging dient in principe plaats te vinden in de centrumgebieden en winkelconcentratiegebieden.

Uitgangspunt voor het bestemmingsplan

Versterking en behoud van de winkelfunctie in de winkelclusters Biltstraat west, Burgemeester Reigerstraat, Nachtegaalstraat, Adriaen van Ostadelaan en de kruising Prins Hendriklaan en Jan van Scorelstraat is één van de centrale uitgangspunten. Daarbij dient te worden opgemerkt dat de ondernemers in eerste instantie verantwoordelijk zijn voor een evenwichtig winkelaanbod, winkelopeningstijden, een aantrekkelijke inrichting en uitstraling van de winkels. Het bestemmingsplan kan enkel dienen om de locaties en omvang aan te geven.

De winkelclusters krijgen de bestemming 'Gemengd-1'. Binnen deze bestemming is op de begane grond overal detailhandel toegestaan (streven naar een aaneengesloten winkelfront) in combinatie met bestaande (winkelondersteunende) horeca (categorie D1, D2 en C) en publiekgerichte dienstverlening verwant aan detailhandel (reisbureau, uitzendbureau, kapper e.d.). In het bestemmingsplan wordt de bestaande horeca specifiek aangeduid op de verbeelding. Nieuwe horeca wordt niet mogelijk gemaakt binnen het bestemmingsplan, maar kan buitenplans gefaciliteerd worden via de zogeheten kruimelgevallenregeling, indien passend binnen de daarvoor geldende (beleids)kaders. Op basis van de kruimelgevallenregeling is het college bevoegd om onder voorwaarden zogenaamde 'buitenplanse ontheffingen' te verlenen voor het wijzigen van het gebruik van een pand.

De woonfunctie binnen de bestemming 'Gemengd - 1' is feitelijk ondergeschikt (met andere woorden ongewenst op de begane grond). Het principe is hier: niet-woonfuncties op de begane grond en wonen uitsluitend op de verdiepingen. Daarnaast zijn ook kantoren, maatschappelijke voorzieningen en bedrijfjes ongewenst in deze gebieden. De thans aanwezige kantoren, bedrijven en maatschappelijke voorzieningen worden op de huidige locatie apart aangegeven, en worden daarmee niet wegbestemd.

Specifiek voor het gebied van de Biltstraat vanaf de Kruisstraat tot het Oorsprongpark is de bestemming 'Gemengd - 2' opgenomen. In dit deel van de Biltstraat bevinden zich diverse kantoren, naast detailhandel, dienstverlening. Binnen deze bestemming zijn kantoren dus eveneens toegestaan.

De binnen het plangebied gelegen verspreid liggende detailhandel en dienstverlenende bedrijven vallen binnen de bestemming 'Gemengd 3', waardoor het mogelijk is dit gebruik ter plaatse voort te zetten, uitsluitend op de begane grond. Binnen de bestemming 'Gemengd - 3' zijn tevens kantoren, bedrijven en ateliers toegestaan, uitsluitend op de begane grond.

3.5.4 Bedrijven en kantoren

Voor de levendigheid en het economisch functioneren van het plangebied zijn kantoren en bedrijven van groot belang. Het beleid is er dan ook op gericht om in het plangebied een aantrekkelijk vestigingsmilieu te behouden. Vooral voor kleinschalige kantoren met een publieksfunctie en kleine bedrijven is het plangebied een aantrekkelijke vestigingsplaats.

Kleinschalige kantoren, bedrijven

In het plangebied liggen kantoren en (ambachtelijke) bedrijven enigszins gespreid. Het is van belang dat deze functies duurzaam kunnen voortbestaan en dat er enige flexibiliteit wordt geboden voor functieuitwisseling. Als er bijvoorbeeld een bedrijf uit een pand vertrekt moet het ook mogelijk zijn dat er een andere functie zich in het betreffende pand kan vestigen. Voor de (autonome) groei van de werkgelegenheid is het van belang dat aan dergelijke initiatieven zoveel mogelijk medewerking wordt verleend.

Kantoren

Kleinschalige kantoren komen in het gehele plangebied voor. Het is van belang dat deze functie duurzaam kan voortbestaan. De aanwezigheid van kantoren in combinatie met wonen en andere mogelijke functies geeft aan de Biltstraat Oost en de Maliebaan invulling aan de gewenste levendigheid en economische dynamiek. Voor nieuwe initiatieven met een omvang kleiner dan 1.500 m2 bvo is ruimte aan de Biltstraat Oost en de Maliebaan. De huidige kantoren aan de Maliebaan hebben de bestemming 'Gemengd - 4' gekregen en staan (naast wonen) kantoren toe in het gehele pand. De huidige kantoren aan de Ramstraat, het zuidwestelijke deel van de Emmalaan en het zuidelijk deel van het Wilhelminapark worden specifiek bestemd (Gemengd - 3), waarbij onder andere kantoren zijn toegestaan, uitsluitend op de begane grond. Een verdere uitbreiding van kantoren is hier niet mogelijk. Zoals hierboven ook al aangegeven is voor het deel van de Biltstraat tussen de Kruisstraat en het Oorspongpark de bestemming 'Gemengd - 2' opgenomen. Binnen deze bestemming zijn kantoren toegestaan, naast detailhandel en dienstverlening. Deze functies zijn onderling uitwisselbaar.

Eventuele milieueffecten en de ruimtelijke inpasbaarheid van initiatieven voor nieuwe bedrijvigheid vragen specifieke aandacht. Regulering van de effecten op de omgeving kan plaatsvinden middels de in de regels opgenomen Lijst van bedrijven 'functiemenging' en daarnaast via de milieuwetgeving (vergunningverlening en handhaving). Een belangrijke voorwaarde tot toelating is dat de verkeersbewegingen en verkeersoverlast worden beperkt.

Grootschalige kantoren en bedrijven

Kantoren

In juli 2012 is de Utrechtse Kantorenstrategie 2012 vastgesteld. De hoofdlijn is om beperkt en selectief om te gaan met nieuwbouwlocaties. In de Utrechtse Kantorenstrategie 2012 staat het volgende over kantoren in de bestaande stad: In de bestaande stad gaan we zeer terughoudend om met nieuwe kantoorvolumes, conform BRU/RSP-II. Ook privaat programma op niet-prioritaire locaties wordt indien mogelijk zoveel als mogelijk teruggedrongen. Bestaande grootschalige kantoren krijgen de bestemming 'Kantoor'. In het plangebied liggen ook enkele panden waar zowel kantoor als wonen in het gehele pand mogelijk is, op basis van het huidige gebruik of op grond van het voormalige bestemmingsplan. Deze panden zijn aangeduid met de bestemming 'Gemengd - 5'.

Bedrijven

Grootschaliger bedrijven worden in dit bestemmingsplan als zodanig bestemd. De bedrijven krijgen een bedrijfsbestemming.

Uitgangspunten van het bestemmingsplan ten aanzien van bedrijven en kantoren

Het behoud van de functies kantoren en bedrijven is één van de centrale opgaven, voor zover de mate van hinder van deze functie aanvaardbaar wordt geacht voor de woonfunctie in het gebied (bijvoorbeeld géén nieuw bouwbedrijf, maar wel dienstverlening):

• In de winkelclusters is de aanwezigheid van nieuwe bedrijven, kantoren en maatschappelijke voorzieningen - anders dan detailhandel en dienstverlening met een publieksfunctie - niet wenselijk;
• In het plangebied liggen kantoren en (ambachtelijke) bedrijven enigszins gespreid. Deze functies worden samen met de woonfunctie opgenomen in de bestemming 'Gemengd 3', waardoor uitwisseling van deze functies mogelijk wordt gemaakt;
• Grootschalige kantoorvoorzieningen in het plangebied worden als zodanig bestemd (ofwel als 'Kantoor' ofwel als 'Gemengd - 5' (kantoren en wonen, beide ook op de verdieping); nieuwe grootschalige kantoren worden niet toegestaan;
• Grootschalige bedrijven krijgen in het bestemmingsplan de bestemming 'Bedrijf'. Uitwisseling met andere functies is binnen deze bestemming niet mogelijk;

Afbeelding: Overzichtskaart functie kantoor

Afbeelding: Overzichtskaart functie bedrijf

3.5.5 Maatschappelijke voorzieningen

Voor de levendigheid en het economisch functioneren van het plangebied zijn ook maatschappelijke functies van groot belang. Ook ten aanzien van deze functie is het beleid er op gericht om in het plangebied een aantrekkelijk vestigingsmilieu te behouden. Het plangebied is een aantrekkelijke vestigingsplaats voor maatschappelijke voorzieningen.

Binnen het plangebied liggen verschillende maatschappelijke voorzieningen, zoals scholen en kerken. Deze grootschalige voorzieningen krijgen de bestemming 'Maatschappelijk'. Binnen deze bestemming zijn onder meer voorzieningen inzake welzijn, volksgezondheid, religie, onderwijs en kinderopvang toegestaan.

Uitgangspunten van het bestemmingsplan ten aanzien van maatschappelijke voorzieningen

• In de winkelclusters is de aanwezigheid van nieuwe maatschappelijke voorzieningen niet wenselijk;
• In het plangebied liggen maatschappelijke voorzieningen enigszins gespreid. Deze functie wordt samen met de woonfunctie, kantoren, bedrijven en ateliers (uitsluitend op de begane grond) opgenomen in de bestemming 'Gemengd 3', waardoor uitwisseling van deze functies mogelijk wordt gemaakt;
• De grootschalige maatschappelijke voorzieningen krijgen de bestemming 'Maatschappelijk'.

Afbeelding: Overzichtkaart functie maatschappelijk

3.5.6 Horeca en hotels

Horeca

In de gemeentelijke nota 'Ontwikkelingskader Horeca Utrecht' (zie paragraaf 2.4.3) is het beleid met betrekking tot de horecaontwikkeling specifiek vastgelegd. In de nota zijn de navolgende ambities geformuleerd:

• Utrecht als gastvrije ontmoetingsplaats;
• een ruim palet aan horeca voor Utrechters en bezoekers;
• het horeca-aanbod groeit mee met de stad;
• ruimte voor innovatie en diversiteit;
• inzet op clustering: versterken van de identiteit van deelgebieden;
• synergie met andere functies;
• leefbaarheid behouden.

Waar mogelijk wordt ruimte geboden aan verbreding en verdieping van het horeca-aanbod. De mogelijkheden worden begrensd door randvoorwaarden ten aanzien van veiligheid en leefbaarheid alsmede door de wens om te komen tot een horecastructuur die een duurzame kwaliteit vormt.

In het plangebied is profiel 9 (Stedelijke radialen en poortgebieden) uit het Ontwikkelingskader Horeca relevant. In de stedelijke radialen wordt horeca C, D1 en D2 voorgesteld. Zwaardere horeca dan C, D1/D2 is altijd maatwerk. Profiel 9 geeft een opsomming van ontwikkelingslocaties, die overigens niet limitatief is. Op plekken aan de rand van de stad en op de in- en uitgaande wegen wordt bij een ontwikkeling altijd maatwerk geleverd. Waarbij de belangrijkste vragen zijn: hoe verhoudt de horeca zich tot de bestaande detailhandel en horeca en in hoeverre komt de leefbaarheid van de buurt/wijk onder druk te staan door toevoeging van horeca. In de in profiel 9 genoemde ontwikkelingslocaties is horeca mogelijk, tenzij er zwaarwegende redenen zijn om dat niet te doen (te beoordelen door de gemeente). Als de radiaal/poort niet wordt genoemd in profiel 9, is uitbreiding van horeca niet onmogelijk, maar geldt een 'nee, tenzij…' beleid. Hierin weegt het college de verschillende belangen en zal het de georganiseerde omwonenden en ondernemers om advies vragen. De Biltstraat en Adriaen van Ostadelaan worden genoemd als ontwikkelingslocaties. De Jan van Scorelstraat staat niet specifiek genoemd, maar hier is wel horeca aanwezig. Op de Nachtegaalstraat/Burgemeester Reigerstraat is geen uitbreiding van horeca mogelijk, in verband met een evenwichtige balans tussen horeca en detailhandel. Horeca mag de detailhandelsfuncties niet overschaduwen.

Ook andere in het Ontwikkelingskader Horeca genoemde profielen kunnen een basis bieden voor horeca in het plangebied.

Uitgangspunt voor het bestemmingsplan

Bestaande horecavestigingen
Horeca wordt niet beschouwd als een functie die zich vrijelijk kan verplaatsen. De op dit moment in het plangebied aanwezige en vergunde horecavestigingen worden daarom op de verbeelding aangeduid. Belangrijk is daarbij, dat (tenzij de bestaande situatie anders is) horeca in eerste instantie ter plaatse van de aanduiding is toegestaan op de begane grond van hoofdgebouwen.

Algemene regeling nieuwvestiging

Het college heeft in 2012 besloten om het Ontwikkelingskader Horeca Utrecht niet rechtstreeks in een bestemmingsplan op te nemen, maar gebruik te maken van de zogenaamde 'kruimelgevallenregeling'. Op basis van deze regeling is het college bevoegd om onder voorwaarden zogenaamde "buitenplanse ontheffingen" te verlenen voor het wijzigen van het gebruik van een pand, bijvoorbeeld voor nieuwe horeca. Nieuwe initiatieven voor horecavestigingen zullen worden getoetst aan het Ontwikkelingskader Horeca Utrecht.

Hotels

Eind 2010 is de Hotelnota en beleid 2010-2020, A room with a view, vastgesteld. Hier is aangegeven dat ruimte is voor de uitbreiding van hotels in Utrecht, met name in de segmenten Experience, Low Budget, Bed & breakfast en kleinschalig (vooral ook Utrecht Oost) kwaliteitshotels.

Hotels
In het plangebied komen op dit moment een paar, als zodanig aangeduide, hotels voor. Volgens de Hotelnota (zie paragraaf 2.4.3) zijn kleinschalige hotels in het plangebied wel gewenst. Indien zich een aanvraag voor een hotel voordoet, dan kan deze via een buitenplanse afwijkingsprocedure mogelijk worden gemaakt.

Huidig marktonderzoek toont aan dat de marktruimte voor nieuwe hotelkamers de komende 10 jaar beperkt is. In het plangebied is toevoeging van hotelcapaciteit slechts mogelijk indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

• Kleinschalig;
• Bijzonder concept;
• Monumentaal gebouw;
• Bestaande bouw.

Bed & breakfast
Een kleinschalige vorm van horeca en een bijzondere vorm van een aan huis verbonden beroep of bedrijf zijn de bedrijfjes gericht op 'bed & breakfast'. De uitoefening van een bed & breakfast in samenhang met wonen is uitsluitend toegestaan indien de hoofdbewoner minimaal 50% van de woning in gebruik houdt voor wonen.

3.5.7 Verkeer (Auto, langzaam verkeer, openbaar vervoer en parkeren)

Fietsverkeer

Utrecht investeert de komende jaren in snelle, veilige en comfortabele fietsverbindingen. De gemeente wil dat mensen vaker de fiets pakken, ook voor langere afstanden. Fietsen is gezond, goedkoop en goed voor het milieu. De stad heeft een aantal belangrijke hoofdfietsroutes waar dagelijks veel fietsers gebruik van maken. Aan deze hoofdfietsroutes wordt de komende jaren gewerkt om de doelstelling veilig, comfortabel en snel te kunnen waarmaken.

In deze wijk betreft het de Rode hoofdfietsroute: Vleuten en Leidsche Rijn - Binnenstad - Uithof . Deze is in de binnenstad gespitst en volgt:

• Biltstraat;
• Nachtegaalstraat - Burgemeester Reigerstraat – Wilhelminapark - Prins Hendriklaan

Voor deze wegen geldt dat de inrichting is of wordt afgestemd op een vlotte doorstroming van de fiets.

Andere doorfietsroutes zijn :

• Rembrandtkade;
• Adriaen van Ostadelaan - Mecklenburglaan - Julianalaan - Wilhelminapark - Oudwijk - Prinsesselaan;
• Notebomenlaan - Bosboomstraat.

Dit betreft veelal wegen met een menging met andere verkeerssoorten. Tevens zijn er specifieke fietsvoorzieningen aanwezig.

Aanvullend op de hoofdfietsroutes is de volgende verbinding in de hoofdfietsstructuur gewenst:

• Prins Hendriklaan - Rembrandtkade: langs de Waterlinieweg.

Openbaar vervoer

Het plangebied wordt goed bediend door openbaar vervoer. De route van de voormalige lijn 3 en 4 is samengevoegd tot een nieuwe lijn 8. Deze lijn volgt de route Nachtegaalstraat – Burgemeester Reigerstraat, Oudwijkerdwarsstraat, Homeruslaan, Mecklenburglaan, Adriaen van Ostadelaan – Jan van Scorelstraat – Stadhouderslaan, Prinsesselaan – Snellenlaan. Deze lijnen verzorgen een verbinding met het centrum en het centraal station en bieden een overstapmogelijkheid op de lijnen op de Biltstraat.

Langs het gebied over de Biltstraat lopen de buslijnen 11 en de streeklijnen richting De Bilt en Zeist.

Naast het bestaande netwerk in het plangebied, is de Uithoflijn, een tramlijn vanaf CS naar de Uithof, in aanleg.

Autoverkeer

In en rondom het plangebied Wilhelminapark e.o. zijn er wegen die behoren tot het stedelijk hoofdwegennet (secundaire assen). Dit betreft de route Bilstraat - Museumlaan – Maliebaan en de Stadionlaan als onderdeel van de route Venuslaan – Rubenslaan - Herculesplein. Daarnaast zijn er routes met een ontsluitende functie voor de wijk. Dit betreft de route Nachtegaalstraat - Burgemeester Reigerstraat - Wilhelminapark (zuidzijde) - Julianalaan - Adriaen van Ostadelaan, de Oudwijkerdwarsstraat, Zonstraat, Oosterstraat, Homeruslaan, Meckelenburglaan, Adriaen van Ostadelaan, Jan van Scorelstraat – Stadhouderslaan – Prinsesselaan en Snellelaan. Deze vormen de wijkontsluiting.

De overige straten vallen in principe onder de categorie verblijfsruimten, waar geen doorgaand verkeer voorkomt. Het is in principe de bedoeling dat deze straten onderdeel worden van 30 km/uur zones.

Parkeren

In het Ambitiedocument Utrecht Aantrekkelijk en Bereikbaar wordt een vergezicht geschetst van de ontsluiting van Utrecht. In het hele plangebied is het parkeren gereguleerd door middel van betaald parkeren.

3.5.8 Groen, openbare ruimte, recreatie en water

Binnen het plangebied van het bestemmingsplan Wilhelminapark, Buiten-Wittevrouwen zijn gebieden te onderscheiden die ecologisch belangrijk zijn. Het gaat om de ecologische kerngebieden Wilhelminapark en R.K. begraafplaats St. Barbara en de ecologische verbindingszones Hogelandse Park (inclusief de Biltsche Grift), Prinsesselaan (en omgeving) alsmede de Minstroom (inclusief openbare oevers). De groene zone langs de Prinsesselaan is de ecologische verbindingszone tussen de kerngebieden Wilhelminapark en R.K. begraafplaats St. Barbara. De Minstroom is de ecologische verbinding tussen het oostelijk gelegen ecologische kerngebied de Zilveren Schaats en de westelijk gelegen Singel.

Achter de panden aan de Maliebaan N.W.-zijde bevindt zich een groot aantal diepe, oude tuinen. Voorts is daar de Maliebaan met zijn oude bomen. Deze situatie wordt positief benaderd en zal behouden dienen te worden.

Wilhelminapark

Het Wilhelminapark werd aan het eind van de vorige eeuw aangelegd. Het park wordt gekenmerkt door grote en kleinere boomgroepen, die gegroepeerd zijn om de centraal gelegen vijver en grasvelden.

Deze boomgroepen bestaan veelal uit volwassen parkbomen, zoals kastanjes, beuken, linden, berken en treurwilgen. Maar ook dennen, sparren en coniferen komen in het park voor. Vogelsoorten van oude bossen, zoals de boomklever en de grote bonte specht vinden hier hun leefgebied.

Het park is onlangs, in nauw overleg met bewonersvertegenwoordigers, aanzienlijk gerenoveerd. Het betrof zowel de gebruiksmogelijkheden als aspecten van beheer en onderhoud van de boomopstanden en groenvoorzieningen.

RK-begraafplaats St. Barbara

Ook dit gebied wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van een groot aantal al dan niet monumentale bomen. De betrekkelijke rust en het grote aantal volwassen bomen maken het gebied interessant voor een groot aantal diersoorten.

Hogelandsepark

Het Hogelandsepark is een oude buitenplaats, waarvan nog bomen gespaard zijn gebleven. In het park is een haagbeuk te vinden die zeer waarschijnlijk de dikste van Nederland is. Daarnaast staan hier beuken, kastanjes, noordse esdoorns en moerascypressen.

Een bijzondere boom is de liggende trompetboom. Op de stam van deze boom groeien 25 soorten mossen en hogere planten.

Overige monumentale bomen

Monumentale bomen bevinden zich ook aan de Prinsesselaan, Museumlaan, Emmalaan en Oudwijk, alsmede in particuliere tuinen. Vooral ook ecologisch waardevol, zijn de bomen tussen de Stolberglaan en de begraafplaats. Het betreft vooral inlandse boomsoorten: eiken, beuken en hulst, met aan het eind een aantal fruitbomen.

3.5.9 Overige functionele aspecten

Beroep aan huis

In de woningen van de stadswijken van Utrecht gebeurt meer dan alleen 'wonen'. De woningen zijn een broedplaats voor nieuwe bedrijfjes. Dit wordt door de in het bestemmingsplan opgenomen regeling voor aan-huis-verbonden beroepen of bedrijven gestimuleerd zolang de nieuwe functie ondergeschikt is aan de woonfunctie en er geen overlast op de woonomgeving wordt veroorzaakt. Wanneer de activiteiten niet meer in het woongebied passen, zullen deze moeten verplaatsen naar andere geschikte locaties, zoals bijvoorbeeld in de voorzieningenclusters of op bedrijventerreinen.

Uitgangspunt voor het bestemmingsplan

Binnen alle bestemmingen met een woonfunctie is het toegestaan om een beroep of bedrijf aan huis uit te oefenen. Hieraan zijn wel beperkingen verbonden. Deze beperkingen zijn er op gericht dat de woonfunctie centraal blijft staan. Daarom is de maatvoering beperkt tot maximaal 1/3 van de vloeroppervlakte van de woning met een maximum van 40 m². Voor grote woningen met een vloeroppervlakte van meer dan 150 m2 is het mogelijk om 60 m² vloeroppervlak van de woningen te gebruiken ten dienste van een aan huis verbonden beroep of bedrijf.

3.6 Nieuwe ontwikkelingen

3.6.1 Bouwplannen

In het plangebied zijn enkele nieuwe ontwikkelingen voorzien. Deze ontwikkelingen zijn ten tijde van het ter visie leggen van het ontwerpbestemmingsplan nog niet voldoende uitgekristalliseerd om in dit bestemmingsplan opgenomen te worden en zullen daarom te zijner tijd een separate procedure moeten doorlopen. Het is bij voorbaat niet aan te geven of aan deze ontwikkelingen medewerking zal worden verleend. Het gaat om de volgende voorgestane ontwikkelingen:

• 1. Burgemeester Reigerstraat naast nummer 8: mogelijke oprichting van een gebouw bestaande uit 4 appartementen met op de begane grond commerciële ruimte, het bouwen van een bijgebouw ten behoeve van de bergingen en het inrichten van het bijbehorende terrein. Er loopt sinds juni 2014 een afzonderlijke vergunningprocedure om het project te kunnen realiseren.
• 2. Hoek Bilstraat 95/Kruisstraat: mogelijke functiewijziging en/of verbouwing ten behoeve van andere functies dan cultuur en ontspanning.
• 3. Adriaan van Ostadelaan/Vossegatselaan: mogelijke ontwikkeling betreffende de uitbreiding van een supermarkt.

Hoofdstuk 4 Onderzoek en randvoorwaarden

4.1 Milieu-effectrapportage en Strategische Milieu Beoordeling

4.1.1 Kader

Het doel van een milieu effect rapportage (m.e.r.) is om vooraf de mogelijke milieueffecten van plannen en besluiten in beeld te brengen en deze een volwaardige rol te laten spelen bij de besluitvorming van plannen en besluiten.

Het maken van een milieueffectrapport (MER) of m.e.r.-beoordeling is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben

In het Besluit m.e.r. staat omschreven welke activiteiten MER-plichtig (C-lijst) dan wel m.e.r.-beoordelingsplichtig (D-lijst) zijn. Echter op grond van een uitspraak van het Europese Hof (van 17/10/2009(C-255/08) dienen ook initiatieven die niet voldoen aan de drempelwaarde van het Besluit m.e.r. kritisch bekeken te worden of deze milieueffecten kunnen hebben. Indien dit het geval is dient hiervoor ook een MER of m.e.r-beoordeling te worden opgesteld.

4.1.2 Plansituatie

Met dit bestemmingsplan worden geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Er vinden daarom met dit bestemmingsplan geen activiteiten plaats die de geldende drempelwaarden uit het Besluit m.e.r. overschrijden. Tevens zijn er, zoals blijkt uit vorenstaande beschrijving van de milieuaspecten, geen andere factoren aanwezig die aanleiding kunnen geven tot het opstellen van een MER en is gezien de aard, omvang en ligging van het project geconcludeerd dat er geen sprake is van aanzienlijke nadelige milieugevolgen. Er hoeft voor dit plan geen MER of m.e.r.-beoordeling te worden gemaakt.

4.1.3 Conclusie

In dit hoofdstuk wordt weergegeven hoe het plan zich verhoudt tot de diverse relevante milieukaders (zoals geluid, externe veiligheid, luchtkwaliteit, bodem, archeologie, ecologie en water). Aangezien in dit bestemmingsplan geen nieuwe ontwikkelingen zijn voorzien, kan geconstateerd worden dat niet is gebleken van feiten en omstandigheden (waarbij onder meer rekening is gehouden met de criteria in bijlage III bij de m.e.r.-richtlijn (richtlijn 2011/92/EU) die maken dat de uitvoering van dit plan kan leiden tot belangrijke nadelige milieugevolgen die het verrichten van vervolgmilieuonderzoek (eventueel in de vorm van een milieueffectrapportage) noodzakelijk maken. Zo heeft het bestemmingsplan betrekking op bestaand stedelijk gebied en liggen er geen kwetsbare gebieden in of in de nabijheid van het plangebied.

4.2 Verkeer: bereikbaarheid en parkeren

Ten behoeve van de bereikbaarheid van locaties binnen het plangebied voor het autoverkeer en het langzaam verkeer is binnen het plangebied voorzien in een samenhangend netwerk van wijkontsluitingswegen en erftoegangswegen. Met name de gebiedsontsluitingswegen voorzien tevens in de ontsluiting van het plangebied vanuit de omringende stedelijke omgeving en de regionale en landelijke hoofdwegenstructuur voor het autoverkeer.

Met het oog op een veilige en adequate doorstroming van het verkeer op deze wegen zijn een aantal kruisingen van deze wegen onderling voorzien van verkeersregelinstallaties.

Met het oog op de bevoorrading van winkelcentravoorzieningen zijn deze bij voorkeur gesitueerd aan de gebiedsontsluitingswegen. De inrichting van de wegen dient te voldoen aan de principes van Duurzaam Veilig.

Voor de bereikbaarheid van de locaties binnen het plangebied voor het langzaam verkeer is voorzien in al dan niet vrijliggende (brom)fietspaden en vrijliggende en verhoogd t.o.v. de rijbaan uitgevoerde trottoirs. Op de erftoegangswegen maakt het autoverkeer en het langzaam verkeer gebruik van de zelfde rijbaan.

De parkeerbehoefte voor het plangebied wordt op grond van het parkeerbeleid van de gemeente Utrecht bepaald aan de hand van parkeernormen naar gebied en naar functie. Van toepassing zijn de normen, zoals die door het college van burgemeester en wethouders in de nota 'Partiële herijking parkeernormen 2008' zijn vastgesteld. De normen zijn gegeven in een bandbreedte, wat de mogelijkheid biedt om tot maatwerk te komen. Deze plaatsen dienen op het eigen terrein en zo mogelijk ondergronds te worden gerealiseerd; de bezoekersplaatsen dienen openbaar toegankelijk te zijn.

4.3 Geluidhinder

4.3.1 Kader

Geluid beïnvloedt vaak de kwaliteit van de leef- en woonomgeving. De belangrijkste geluidsbronnen die in het kader van de ruimtelijke ordening van belang zijn, zijn wegverkeer, railverkeer en bedrijven. De mate van acceptatie en hinder is onder meer afhankelijk van de functie van het geluidsbelaste object – hiervoor kent de wet 'geluidsgevoelige bestemmingen' zoals woningen en scholen.

De regels en normen van de Wet geluidhinder zijn in de volgende gevallen van toepassing bij het vaststellen van een bestemmingsplan:

• bestemmen van gronden voor nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen;
• bestemmen van gronden voor aanleg van nieuwe (gezoneerde) wegen (niet bij woonerven of wegen waarvoor een maximum snelheid van 30 km/u geldt);
• reconstructie van wegen;
• gezoneerde industrieterreinen.

De Wet geluidhinder kent voorkeursgrenswaarden waarbinnen een geluidsgevoelige bestemming altijd kan worden gerealiseerd. Onder voorwaarden kan er een ontheffing van de voorkeursgrenswaarde worden verleend ('hogere waarde') tot aan een zekere maximale ontheffingswaarde. Bij een geluidsbelasting boven de maximale ontheffingswaarde zijn geluidsgevoelige bestemmingen niet toegestaan Hierop kan een uitzondering worden gemaakt indien er gebruik wordt gemaakt van 'dove gevels'. De grenswaarden zijn voor wegverkeer 48-63 dB, voor spoorweglawaai 55-68 dB en voor gezoneerde industrieterreinen 50-55 dB(A).

Bij een geluidsbelasting tussen de voorkeursgrenswaarde en de maximale ontheffingswaarde dient akoestisch onderzoek uitsluitsel te geven over de te verwachten geluidsbelasting en de doeltreffendheid van maatregelen om een overschrijding van grenswaarden te voorkomen. Onder bepaalde voorwaarden, die zijn vastgelegd in de gemeentelijke geluidnota, kan door burgemeester en wethouders een hogere waarde voor de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting worden vastgesteld. De voorwaarden uit de Geluidnota Utrecht 2007 op basis waarvan een hogere waarde kan worden vastgesteld, zijn:

• Iedere woning dient te beschikken over een geluidsluwe gevel;
• De woning bevat voldoende verblijfsruimten aan de geluidsluwe gevel, te weten 30% van het aantal verblijfsruimten of 30% van de oppervlakte van het verblijfsgebied;
• Indien de woning beschikt over een buitenruimte, dan is deze bij voorkeur gelegen aan de geluidsluwe zijde. Het geluidsniveau mag er in ieder geval niet meer dan 5 dB hoger zijn dan op de geluidsluwe gevel.

4.3.2 Wegverkeerslawaai

In het kader van de Wet geluidhinder (Wgh) bevinden zich langs alle wegen geluidzones, met uitzondering van woonerven en 30 km/h-wegen. Binnen de geluidszone van een weg dient de geluidsbelasting aan de geven van nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen aan bepaalde wettelijke normen te voldoen. Volgens artikel 74 van de Wet geluidhinder is de breedte van een geluidzone afhankelijk van het aantal rijstroken en de ligging van de weg (stedelijk of buitenstedelijk).

4.3.2.1 Plansituatie

Het plangebied ligt gedeeltelijk binnen de wettelijke geluidzones van het de Waterlinieweg en de 50 km/uurwegen binnen en rondom het plangebied. Indien binnen deze wettelijke zones nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen mogelijk worden gemaakt, dient daarvoor een akoestisch onderzoek uitgevoerd te worden. Als blijkt dat de voorkeurswaarde van de Wet geluidhinder wordt overschreden moet een geluidsprocedure gevolgd worden. Behalve aan de wettelijke normen moet dan ook voldaan worden aan de gemeentelijke Geluidnota.

Binnen het plangebied zijn geen geluidsgevoelige ontwikkelingen voorzien. Er hoeft geen onderzoek te worden gedaan naar wegverkeerslawaai op grond van de Wet geluidhinder

4.3.3 Spoorweglawaai

In het kader van de Wet geluidhinder (Wgh) bevinden zich langs alle spoorwegen geluidzones. Binnen de geluidszone van een spoorweg dient de geluidsbelasting aan de geven van nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen aan bepaalde wettelijke normen te voldoen. De grootte van de geluidszone kan per traject verschillen. Een overzicht van de zone per traject is op basis van de Wet geluidhinder vastgelegd in de Regeling zonekaart spoorwegen.

4.3.3.1 Plansituatie

Langs en in het plangebied bevindt zich de Oosterspoorbaan. Dit traject is niet meer gezoneerd. Het plangebied ligt niet binnen een geluidzone van een spoorweg. Er hoeft geen onderzoek te worden gedaan naar spoorweglawaai op grond van de Wet geluidhinder.

4.3.4 Industrielawaai

Van industrielawaai kan hinder worden ondervonden. Het optreden van hinder als gevolg van industrielawaai kan worden voorkomen en beperkt door afstand te bewaren tussen de geluidsbron en ontvanger. mede omdat niet altijd kan worden voorkomen dat het geluid van bedrijven invloed heeft op de omgeving waar bijvoorbeeld omwonenden zich bevinden, is het noodzakelijk de geluidssituatie formeel vast te leggen. Het instrumentarium dat hiervoor wordt ingezet is de zonerings- en saneringsregeling uit de Wet geluidhinder. Hiermee kunnen geluidsgrenzen van bepaalde industrieterreinen worden vastgesteld. Dat betekent dat wordt vastgelegd wat de toegestane waarde van het geluidsniveau is vanwege de bedrijven in het overige lokale beleid waaronder het ruimtelijke ordeningsbeleid.

4.3.4.1 Plansituatie en conclusie

In het plangebied en in zijn directe omgeving komt geen geluidgezoneerd industrieterrein voor. Er hoeft geen onderzoek te worden gedaan naar industrielawaai op grond van de Wet geluidhinder. Vanuit de Wet geluidhinder zijn er dus geen beperkingen voor de uitvoering van dit bestemmingsplan.

4.4 Bedrijven

Er wordt naar gestreefd om in de stad wonen en werken op een goede manier te laten samengaan. Beide functies zijn zeer belangrijk voor Utrecht, maar voorkomen moet worden dat milieuhinder van bedrijven een negatieve invloed heeft op de woonomgeving. Het streven is om werkfuncties in de woonomgeving te integreren om daarmee de levendigheid in de woonwijken te vergroten. Dit noemt men functiemenging.

In bijlage 1 Lijst van bedrijven 'functiemenging' van de regels is de bedrijvenlijst functiemenging opgenomen. Deze specifieke bedrijvenlijst is wenselijk omdat de activiteiten in functiemengingsgebieden qua schaal sterk kunnen verschillen van de activiteiten op bedrijventerreinen.

In het kader van het opstellen van dit bestemmingsplan zijn de aanwezige bedrijven geïnventariseerd. De activiteiten van de aanwezige bedrijven zijn toelaatbaar omdat het gaat om kleinschalige, ambachtelijke bedrijvigheid, de productie en/of laad- en loswerkzaamheden alleen in de dagperiode plaatsvinden en de activiteiten, (inclusief opslag) hoofdzakelijk inpandig geschieden.

Plansituatie

In dit bestemmingsplan wordt zorg gedragen voor een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de woningen en worden de bedrijven niet in hun functioneren belemmerd.

4.5 Geur

4.5.1 Kader

Het algemene uitgangspunt van geurbeleid is het zoveel mogelijk beperken van geurhinder en het voorkomen van nieuwe hinder. Voor bepaalde bedrijven is in de Wet milieubeheer (Wm) een richtwaarde aangegeven voor hoeveel geur (uitgedrukt in geureenheden/m3) acceptabel is in de omgeving van bedrijven. Dit geldt voor bestaande woningen en voor nieuwe woningen. Voor nieuwe situaties is de norm strenger dan voor bestaande situaties. De mate van geurhinder is met name afhankelijk van de geurconcentratie en het karakter van de geur. Bij een hoge geurconcentratie in de omgeving zal meer geurhinder worden ervaren. Daarnaast is ook het karakter ofwel de mate van onaangenaamheid van een geur van invloed. Een aangename geur (bijvoorbeeld broodgeur van een bakker) wordt minder snel als hinderlijk ervaren dan een onaangename geur (bijvoorbeeld afvallucht). Daarom verschilt de toegestane geurbelasting per soort bedrijf.
Deze geuruitstoot heeft ruimtelijke consequenties. In de directe omgeving van een bedrijf zijn vanuit de norm van de Wet Milieubeheer beperkingen gesteld aan de mogelijkheid voor nieuwe ontwikkelingen van gevoelige bebouwing met name wonen.

4.5.2 Plangebied en conclusie

In het plangebied is geen geurbelastend bedrijf aanwezig. Het aspect geurhinder vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

4.6 Externe veiligheid

4.6.1 Kader

Het werken met, de opslag en het transport van gevaarlijke stoffen leidt tot veiligheidsrisico's voor omwonenden, bedrijven en passanten. Om deze risico's te beheersen worden in bestemmingsplannen de relaties tussen deze activiteiten en hun omgeving conform wet- en regelgeving verantwoord en vastgelegd. De normen en richtlijnen zijn onder andere vastgelegd in:

• de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (Rnvgs; voor transport over weg, spoor en water))
• het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi; voor bedrijven)

De circulaire 'Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen' geeft antwoord op vragen hoe om te gaan met ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving van transportroutes en geeft de normering aan voor plaatsgebonden risico en groepsrisico:

• de normhoogte voor plaatsgebonden risico bedraagt 10-6/jaar voor gevoelige bebouwing;
• voor het groepsrisico is een zogenaamde oriëntatiewaarde vastgesteld. Voor transport bedraagt deze waarde 10-4/jaar bij 10 doden, 10-6/jaar bij 100 doden enz. Het is een oriëntatiewaarde omdat onder voorwaarden van deze waarde mag worden afgeweken.

Landelijk is een Basisnet voor het vervoer van gevaarlijke stoffen in ontwikkeling. Het Basisnet beoogt meer zekerheid te geven over de te verwachten transportfrequenties en de daarbij behorende zonering. Voor wat betreft wegen heeft het Basisnet alleen gevolgen voor rijkswegen.

4.6.2 Plansituatie

In en direct rond het plangebied is een inventarisatie gedaan naar risicoveroorzakende activiteiten. Dit heeft het volgende overzicht opgeleverd (zie ook bijlage 7, behorende bij deze toelichting).

• Vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoorwegen en water. Zulke transportroutes bevinden zich niet in het plangebied; over de Oosterspoorbaan vindt geen transport van gevaarlijke stoffen plaats. Buiten het plangebied liggen de transportassen op te grote afstand om van invloed te zijn op het plangebied. Zowel de A27 als de spoorlijnen Utrecht-Arnhem/Utrecht-Den Bosch liggen op minimaal 750 meter afstand. Het stuk van de A28 tussen Knooppunt Rijnsweerd en Waterlinieweg is nauwelijks relevant omdat daar slechts bestemmingsverkeer komt; dat geldt ook voor de Waterlinieweg.
• Vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen. Zulke leidingen bevinden zich niet in het plangebied. Buiten het plangebied liggen de leidingen op te grote afstand om van invloed te zijn op het plangebied. De dichtstbijzijnde (een hogedruk aardgastransportleiding) bevindt zich op circa 1 km afstand, langs de A27.
• Bedrijven die vallen onder het Bevi. Net buiten het plangebied bevindt zich één Bevi bedrijf dat van invloed is op het plangebied, namelijk het LPG tankstation aan het Herculesplein. Binnen het plangebied bevinden zich geen Bevi bedrijven.

Vervoer over de weg

Wegtransport A28

Op het oostelijk gedeelte van de A28 vindt slechts bestemmingsverkeer van gevaarlijke stoffen plaats. Daarvan is de omvang gering, zodat het groepsrisico ruim onder de oriëntatiewaarde ligt en geen PR-contour aanwezig is.

Wegtransport Waterlinieweg

Het lokale verkeer van gevaarlijke stoffen wordt in het kader van de routeringsregeling geregeld via jaarlijks door vervoerders aan te vragen ontheffingen. Op de Waterlinieweg mag daarom slechts lokaal transport met ontheffing plaatsvinden. Dit transport is zo gering van omvang dat de norm voor het plaatsgebonden risico niet bereikt wordt en het groepsrisico ruim onder de oriëntatiewaarde blijft.

Bedrijven die vallen onder het Bevi

Binnen het bestemmingsplangebied bevinden zich geen Bevi-bedrijven. Net buiten het plangebied bevindt zich een tankstation waar ook LPG wordt verkocht. Het invloedsgebied van dit tankstation heeft een overlap met het plangebied. De verkoop van LPG leidt tot veiligheidsrisico's vanwege het mogelijk vrij kunnen komen van LPG, en het ontbranden daarvan, en het ontploffen van een LPG tankauto. Vanwege de veiligheidsrisico's bij dit bedrijf is een toets uitgevoerd aan risiconormen volgens het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Het Bevi beschrijft de afstanden tussen risicovolle bedrijven en (beperkt) kwetsbare objecten en bestemmingen. Dit zijn alle plaatsen waar zich regelmatig personen bevinden met uitzondering van verkeersdeelnemers. De getoetste normen hebben betrekking op het zogenaamde plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

LPG verkooppunt Herculesplein

Geen van de contouren voor het plaatsgebonden risico (zowel LPG vulpunt, ondergrondse LPG tank en LPG afleverzuilen) heeft een overlap met het plangebied. Daarmee wordt aan alle afstandscriteria van het Bevi voldaan.

Volgens een uitgevoerde berekening van het groepsrisico bereikt de waarde van het groepsrisico de oriëntatiewaarde en voldoet de inrichting daarmee net aan de afspraken van het 'Convenant LPG-autogas 2005'. Om tot die waarde te komen is in het rekenmodel rekening gehouden met een aantal risicobeperkende maatregelen: 1. een hittewerende coating op de tankauto's, 2. venstertijden en 3. een kleinere ondergrondse LPG tank.

Al sinds lange tijd vindt overleg plaats met de exploitant van het tankstation. Dit overleg gaat over de haalbaarheid en wenselijkheid van diverse maatregelen om het groepsrisico te verlagen. De haalbare maatregelen zullen in de omgevingsvergunning worden vastgelegd.

De bijdrage van het plangebied aan het totale groepsrisico is, vanwege de geringe overlap van het invloedsgebied, gering. Daarom kan het groepsrisico in het kader van deze procedure als aanvaardbaar worden beschouwd, mede gelet op diverse adviezen van de VeiligheidsRegio Utrecht (VRU) en mede gelet op de gunstige omstandigheden ten aanzien van de bereikbaarheid, bluswatervoorzieningen, vluchtmogelijkheden en zelfredzaamheid van personen.

De bijdrage van het plangebied aan het totale groepsrisico is, vanwege de geringe overlap van het invloedsgebied, gering. Daarom kan het groepsrisico in het kader van deze procedure als aanvaardbaar worden beschouwd, mede gelet op diverse adviezen van de VeiligheidsRegio Utrecht (VRU) en mede gelet op de gunstige omstandigheden ten aanzien van de bereikbaarheid, bluswatervoorzieningen, vluchtmogelijkheden en zelfredzaamheid van personen.

De onderbouwing van de conclusies over het plaatsgebonden risico en de volgens het Bevi verplichte verantwoording van het groepsrisico van het genoemde bedrijf zijn weergegeven in bijlage 7 behorende bij deze toelichting. De in bijlage 7 genoemde risicoanalyse (QRA) is weergegeven in bijlage 6 behorende bij deze toelichting.

4.6.3 Conclusie

Op basis van voorgaande wordt geconcludeerd dat er vanwege externe veiligheid geen belemmeringen bestaan voor het vaststellen van het bestemmingsplan.

4.7 Luchtkwaliteit

4.7.1 Kader

Luchtkwaliteit heeft betrekking op luchtverontreiniging door gasvormige stoffen en verontreiniging van de lucht met stof, door met name verkeer. De luchtkwaliteit beïnvloedt in belangrijke mate de kwaliteit van de woon- en leefomgeving. Wegverkeer is samen met de hoge achtergrondconcentratie in Utrecht, in belangrijke mate van invloed op de luchtkwaliteit. In november 2007 is de wijziging van de Wet milieubeheer met betrekking tot luchtkwaliteit in werking getreden. Deze wetswijziging staat bekend als de "Wet luchtkwaliteit". Deze wet vervangt het Besluit luchtkwaliteit 2005. Op basis van deze wet, opgenomen in artikel 5.16 lid 1 Wet milieubeheer, dient het bevoegd gezag bij het vaststellen van een bestemmingsplan dat gevolgen kan hebben voor de luchtkwaliteit, rekening te houden met de effecten op de luchtkwaliteit.

4.7.2 Plansituatie en conclusie

Voor het bestemmingsplan geldt dat hierin nauwelijks nieuwe ontwikkelingen worden mogelijk gemaakt. Het betreft een actualiseringplan, gericht op het vastleggen van de bestaande situatie. Het bestemmingsplan bevat wel de mogelijkheid tot meer functiemenging. Indien op de begane grond een woonfunctie aanwezig is, mag deze woonfunctie worden vervangen door dienstverlening of lichte bedrijvigheid. Voorwaarde voor het toepassen van deze mogelijkheid is dat er geen sprake mag zijn van verkeersaantrekkende werking.

Geconcludeerd wordt dat de luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor het plan.

4.8 Bodem

4.8.1 Kader

Het gemeentelijk bodembeleid gaat uit van de volgende algemene uitgangspunten uit de Wet bodembescherming:

• Nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en indien er toch bodemverontreiniging ontstaat moet de bodem direct worden gesaneerd.
• Gevallen van ernstige bodemverontreiniging moeten worden gesaneerd als er tevens sprake is van milieuhygiënische risico's. Dit gebeurt functiegericht en kosteneffectief.
  Tevens is nieuwbouw op een geval van ernstige bodemverontreiniging niet toegestaan zonder saneringsmaatregelen.
• Hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond kan bij onverdachte terreinen plaats vinden op basis van de bodemkwaliteitskaart en het bodembeheerplan.

Bij een aanvraag om omgevingsvergunning moet een bodemonderzoek conform de NEN 5740 worden verricht. Op basis van dit onderzoek wordt beoordeeld of de locatie geschikt is voor de geplande functie of dat er nog een nader onderzoek of een bodemsanering noodzakelijk is voordat de locatie geschikt is voor de geplande functie.

Als er voor de bouwwerkzaamheden een grondwateronttrekking nodig is, moet rekening gehouden worden met nabij gelegen grondwaterverontreinigingen. Als er in de invloedssfeer van de onttrekking een verontreiniging aanwezig is moeten hiervoor in een saneringsplan voldoende tegenmaatregelen worden beschreven.

4.8.2 Plansituatie

Op de bodemkwaliteitskaart van 2011 is het plangebied ingedeeld als oude woonwijk (westelijk deel) en middeloude woonwijk (oostelijk deel). De achtergrondkwaliteit van onverdachte percelen voldoet gemiddeld aan de kwaliteit wonen (lichte verontreinigingen met zware metalen, PCB's of PAK). Plaatselijk zijn ernstige verontreinigingen aanwezig.

In het plangebied zijn gedempte sloten, ondergrondse tanks en voormalige bedrijfsterreinen aanwezig, waar mogelijk sprake is van bodemverontreiniging. Er zijn veel bodemonderzoeken uitgevoerd in verband met grondtransacties en historische activiteiten. Langs de Maliebaan, waar gekeken wordt naar cultuurhistorische waarden, zijn ook enkele bodemsaneringen uitgevoerd.

Verder komen er in het plangebied diverse diepere grondwaterverontreinigingen voor met vluchtige oplosmiddelen (VOCl), die onder andere afkomstig zijn van de Baanstraat, de Zonstraat, de Biltstraat, A. van Ostadelaan, de Kromhoutkazerne, en de Nachtegaalstraat. Wanneer voor grond- of bouwwerkzaamheden een grondwateronttrekking nodig is, moet rekening worden gehouden met deze nabij gelegen grondwaterverontreinigingen. Als er in de invloedssfeer van een grondwateronttrekking een grondwaterverontreiniging aanwezig is, moet een saneringsplan opgesteld worden.

Voor een grootschalig gebied rond de binnenstad is voor de diepere omvangrijke grondwaterverontreinigingen een beleidsregel en een saneringsplan (Biowasmachine) opgesteld, met een gebiedsgerichte aanpak. Het westelijk en zuidelijk deel van het plangebied ligt binnen dit gebied. Dit betekent dat bij activiteiten die ingrijpen in de ondergrond zoals bouwputbemaling en WKO-systemen (bodemenergie) geen rekening gehouden hoeft te worden met de verplaatsing van VOCl verontreinigingen. Hier moet wel een melding van gedaan worden bij de gemeente Utrecht die beoordeelt of de activiteiten binnen de randvoorwaarden van de gebiedsgerichte aanpak uitvoerbaar zijn.

4.8.3 Conclusie

Er worden met dit bestemmingsplan geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Bij grondwerkzaamheden moet een onderzoek naar de bodemkwaliteit en indien nodig saneringsmaatregelen worden uitgevoerd.

4.9 Flora en fauna

4.9.1 Kader

De Flora en Faunawet legt een zorgplicht op ten aanzien van natuur, planten en dieren. Indien een ontwikkeling mogelijk de bestaande natuurwaarden kan verminderen moet de initiatiefnemer aangeven hoe dat beperkt en/of gecompenseerd gaat worden. Wanneer bij planvorming de bestemming in een gebied verandert moet er, bij kans op voorkomen van beschermde diersoorten, middels een flora-fauna inventarisatie de huidige waarde worden bekeken en moet er inzicht worden gegeven in het voorkomen van beschermde planten en diersoorten. De Flora en Faunawet beschermt inheemse dier- en plantsoorten, en onderscheidt deze in verschillende beschermingscategorieën. Voor algemeen voorkomende beschermde soorten (tabel 1) geldt vrijstelling van verbodsbepalingen. Soorten van Tabel 2 zijn zwaarder beschermd, voor deze soorten kan ontheffing worden aangevraagd. Ontheffing op grond van het belang ruimtelijke ontwikkeling en inrichting is niet mogelijk voor soorten van Tabel 3, die zijn opgenomen in Bijlage IV van de Habitatrichtlijn. Voor deze soorten geldt dat overtreding van verbodsbepalingen voorkomen dient te worden door het treffen van mitigerende maatregelen. Het bevoegd gezag voor de Flora en Faunawet is het ministerie van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie.

Gemeente Utrecht beschikt over een vastgestelde Gedragscode Flora en Faunawet. Eventuele werkzaamheden zullen worden uitgevoerd conform deze gedragscode Flora en Faunawet van de gemeente Utrecht (goedkeuringsbesluit ministerie LNV d.d. 7 september 2010, ref DR/210/3379).

4.9.2 Plansituatie en conclusie

Met dit bestemmingsplan worden geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Dit plan genereert daarmee geen directe initiatieven die gevolgen kunnen hebben voor de aanwezige beschermde flora en fauna. Bij aanvragen van omgevingsvergunningen zal getoetst worden aan de voorwaarden van de Flora en Faunawet.

4.10 Water

4.10.1 Aanleiding

Vanaf 1 november 2003 is de watertoets wettelijk van toepassing: een procedure waarbij de initiatiefnemer in een vroeg stadium overleg voert met de waterbeheerder over waterhuishoudkundige aspecten van ruimtelijke plannen. Door een ruimtelijk plan kunnen de belangen én het functioneren van het watersysteem en de waterketen onder druk komen te staan. Het doel van de 'Watertoets' is het waarborgen van watergerelateerd beleid en beheer door deze ruimtelijke ontwikkelingen expliciet en op evenwichtige wijze te toetsen aan de relevante ruimtelijke plannen en besluiten van Rijk, provincies en gemeenten.

Deze waterparagraaf is een verplicht onderdeel van de ruimtelijke onderbouwing van een ontwikkeling en vormt een wezenlijk element in het gehele watertoetsproces. Het fungeert als een instrument waarin de waterhuishoudkundige gevolgen van een plan inzichtelijk worden gemaakt, de gemaakte afwegingen expliciet en toetsbaar worden vastgelegd en het wateradvies van de waterbeheerder wordt opgenomen. Door de bestaande (geo)hydrologische situatie en randvoorwaarden, de geplande ontwikkeling en de ruimtelijke consequenties ten aanzien van de waterhuishouding te analyseren, kan het streven naar een duurzaam en robuust watersysteem vroegtijdig in het ontwerpproces worden geïntegreerd.

Aangezien het gebied 'Wilhelminapark - Buiten Wittevrouwen een beheergebied betreft, vinden hier geen grote ontwikkelingen meer plaats. Deze waterparagraaf beschrijft de bestaande waterhuishouding en de rioleringssituatie van het plangebied zodat strategisch en operationeel beleid optimaal op het lokale watersysteem kan worden afgestemd.

4.10.2 Kader

In het algemeen is het beleid van het Rijk, de provincie Utrecht, de gemeente Utrecht en het waterschap HDSR gericht op een duurzaam en robuust waterbeheer. Bij ruimtelijke ontwikkelingen worden (indien doelmatig) de waterkwaliteitstrits 'gescheiden inzamelen-gescheiden afvoerengescheiden verwerken' en de waterkwantiteitstrits 'water vasthouden-bergen-vertraagd afvoeren' gehanteerd. Dit beleid is per overheidsniveau in de onderstaande beleidsdocumenten verankerd:

• Rijksbeleid: Vierde Nota Waterhuishouding, Vijfde Nota RO, WB21, NBW, Waterwet, etc.;
• Provinciaal beleid: Nota Planbeoordeling, Waterhuishoudingsplan, Beleidsplan Milieu en Water,
  Streekplan, etc.;
• Gemeentelijk beleid: Gemeentelijk Rioleringsplan 2011-2014 [1];
• Waterschapsbeleid: Waterbeheerplan 2010-2015, Beleidsregels 2010 Keur 2009, Keur 2009 [2].

[1] De gemeente heeft de zorgplicht voor de inzameling en het transport van afvalwater, het inzamelen en verwerken van overtollig hemelwater en het voorkomen van structurele grondwateroverlast. Het actuele beleid hiervoor is vastgelegd in het verbreed Gemeentelijk RioleringsPlan (vGRP) 2011-2014. De ontwerpeisen zijn opgenomen in het Handboek Inrichting Openbare Ruimte, onderdeel riolen, rioolgemalen en drainage (versie juni 2005). Daarnaast stelt de gemeente eisen aan het ontwerp van watergangen waarvan zij eigenaar of beheerder is of wordt.

[2] Het waterschap Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) heeft de zorg voor het kwantiteits- en kwaliteitsbeheer van het oppervlaktewater in het plangebied. Het beleid en de regels van het waterschap zijn vastgelegd in diverse wetten en verordeningen. De belangrijkste verordening is de keur.

4.10.3 Oppervlaktewater

Wijkwaterplannen Utrecht

Een extern adviesbureau werkt in opdracht van de gemeente Utrecht en het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden aan een integrale visie op het oppervlaktewater in de stad Utrecht. Het opstellen van de wijkwaterplannen is onderdeel van het maatregelenpakket om te voldoen aan de Europese Kaderichtlijn Water (KRW). Het doel van de wijkwaterplannen is:

• inzicht geven in het huidige functioneren en het beheer van het water- en rioleringssysteem in de wijk door het samenbrengen van de (meet)gegevens van het waterschap en de gemeente Utrecht;
• inzicht geven in de actuele stedelijke ontwikkelingen en de wateropgaven voortkomend uit de veranderende wetgeving en beleid;
• vastleggen van de chemische en ecologische doelstellingen voor de diverse watergangen in de wijk conform de methodiek van de Kaderrichtlijn Water;
• vastleggen van maatregelen waarmee knelpunten in het watersysteem worden opgelost en de chemische en ecologische doelstellingen worden gerealiseerd.

Het wijkwaterplan kent geen directe planologische doorwerking. De geformuleerde kansen, knelpunten en waterdoelstellingen dienen wel door te werken in ruimtelijke afwegingen. De basis van de wijkwaterplannen vormen de kaarten. Hierop wordt het systeem beschreven met de opgaven, doelen en knelpunten.

Wijkwaterplan Oost

In het 'Wijkwaterplan Oost' (Royal Haskoning, kenmerk 9T9440.C0, status werkdocument, datum 24-01-2012) wordt het functioneren van het watersysteem en de waterketen beschreven en de kansen en knelpunten aangegeven. Aan het wijkwaterplan is een aantal kaarten toegevoegd:

• de 'Basiskaarten' (kaart 1 t/m 3) vormen een naslagwerk voor het huidige functioneren van het watersysteem en de waterketen en geven een overzicht van het huidige beheer en onderhoud van het oppervlaktewater en de oevers;
• de 'Knelpunten kaart' (kaart 4) geeft een overzicht van knelpunten in het watersysteem, zoals die blijken uit meldingen, waterkwaliteitsmetingen en ecologisch onderzoek;
• de 'Maatregelenkaart' (kaart 5) geeft een duidelijk overzicht van de in dit wijkwaterplan voorgestelde nieuwe maatregelen.

Waterstructuur 

In het plangebied bevinden zich enkele historische en karakteristieke watergangen: de Ridderschapsvaart, de Minstroom en de waterpartij in het Wilhelminapark; waardevolle landschappelijke en stedenbouwkundige elementen. Aan de oostzijde van het plangebied ligt de Zilveren Schaats, de westzijde wordt begrensd door de Stadsbuitengracht. Vanuit de Kromme Rijn in het oosten en via de Biltse Grift in het noordoosten van de wijk wordt schoon en voldoende water aangevoerd. Basiskaart 1 toont de kenmerken en het functioneren van het watersysteem van wijk Oost. Kaart 5 bevat een overzicht met maatregelen.

De Ridderschapsvaart
De Ridderschapsvaart kruist na de aftakking van de Kromme Rijn de Weg tot de Wetenschap (zie afbeelding hieronder). Ter hoogte van de Sophocleslaan takt de AMEV-rivier af van de Ridderschapsvaart. Vervolgens gaat de Ridderschapsvaart naar het noordwesten onder de Waterlinieweg door. De Ridderschapsvaart is onderdeel van de kanoroute Kromme Rijn-Minstroom-Ridderschapsvaart. Op dit tracé bevinden zich drie zeer lage bruggen die met een kano niet of nauwelijks te passeren zijn.

Zilveren Schaats en Minstroom
De Ridderschapsvaart splitst zich in de Zilveren Schaats en de Minstroom. De Minstroom stroomt richting het westen door de wijk Oost en mondt uiteindelijk uit in de Stadsbuitengracht. Voor de Minstroom is door gemeente en lokale bewoners een projectverkenning uitgevoerd naar een kwalitatieve verbeterslag voor de Minstroom om deze watergang nadrukkelijker in beeld brengen en de ecologische en recreatieve functie te versterken.

Vanuit Rijnsweerd stroomt de Ridderschapsvaart onder de Waterlinieweg door. Bij de Rembrandtkade splitst de Ridderschapsvaart zich in de Minstroom en De Zilveren Schaats.

De Biltse Grift
De Zilveren Schaats voegt zich bij de Biltse Grift. De Biltse Grift stroomt vanuit De Bilt via park Bloeyendael de wijk Oost in. Na de kruising van de Waterlinieweg en de spoorlijn buigt de Biltse Grift in noordelijke richting de wijk Noordoost in.

Afbeelding: Watersysteem wijk Oost (bron: HDSR/GU, wijkwaterplan Oost, januari 2012)

Wilhelminapark
In de huidige situatie wordt het oppervlaktewater in het park ter hoogte van de Dillenburgstraat via een pomp met persleiding gevoed met water uit De Zilveren Schaats. In de Koningslaan splitst de persleiding zich in een zuidelijke en een noordelijke tak, die de beide uiteinden van de Koningsloot voeden.

In 2013 wordt nabij de Colignybrug in de Louise de Colignystraat een nieuwe spoelvoorziening gerealiseerd waarbij het oppervlaktewater in het park in de toekomst met water uit de Minstroom wordt doorspoeld. De afvoer van oppervlaktewater vindt plaats via een stuwput en een groot hemelwaterriool in de Julianalaan-Homeruslaan-Zonstraat naar de Minstroom. Het Wilhelminapark heeft een vast peil van NAP +0.60 m.

Afbeelding: Voorgestelde maatregelen wijk Oost (bron: HDSR/GU, wijkwaterplan Oost, januari 2012)

Beheer

Het bevoegd gezag van het oppervlaktewater in het plangebied berust voornamelijk bij het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) en de gemeente Utrecht.

Het oppervlaktewater in het plangebied is onderdeel van het beheergebied van HDSR, dit waterschap is verantwoordelijk voor het functioneel kwantiteits- en kwaliteitsbeheer van het oppervlaktewater.

De watergangen met een groene arcering zijn primaire watergangen en maken deel uit van het hoofdwaterstelsel in de stad Utrecht (zie afbeelding 11). Het HDSR is verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud (het in stand houden) van het natte profiel en voor de kwaliteit van het water (functioneren, kwaliteit en kwantiteit). De watergangen met een rode arcering zijn tertiaire watergangen en zijn van belang voor de afwatering en ontwatering van het gebied (zie afbeelding 11). De gemeente Utrecht is belast met het reguliere beheer en onderhoud ervan.

De status van de watergangen is van belang voor de breedte van de beschermingszone: de breedte van de beschermingszone aan weerszijden van watergangen is vastgelegd in de legger en bedraagt 5 meter voor primaire (de hoofdwatergangen) en 2 meter voor tertiaire watergangen (de wijkwatergangen).

Om het goed functioneren van de waterhuishouding te kunnen waarborgen, voert het waterschap onderhoudstaken uit en toetst of bij de aanleg van werken ter plaatse van oppervlaktewatergangen en in beschermingszones voldaan is aan de algemene en specifieke criteria (zie paragraaf Keur).

Afbeelding 11: Beheer en onderhoud wijk Oost (bron: HDSR/GU, wijkwaterplan Oost, januari 2012)

Peilgebieden

Het gehele plangebied bevindt zich in het peilgebied Utrecht Centrum en heeft een streefpeil van
NAP +0.60 m. Alleen het Wilhelminapark heeft een eigen peilgebied met een vast peil van NAP +0.60 m.

Waterkeringen

Begripsbepaling

Een waterstaatswerk is een waterkering die als zodanig in de legger is aangegeven. In de beleidsregels wordt het waterstaatswerk onderscheiden in het dijklichaam en de aangrenzende vlakke zones (zie afbeelding 12). Het dijklichaam is gedefinieerd als 'de kruin en de wederzijdse taluds van de waterkering met inbegrip van de bermen tot aan de teen van de waterkering of tot aan de bodem van de naastliggende watergangen en de daarin of daaraan aangebrachte werken'. Wanneer geen sprake is van een talud is het dijklichaam gelijk aan het waterstaatswerk. Het leggerprofiel is het minimale profiel waaraan een waterkering in elk geval dient te voldoen en dat in de legger is vastgelegd.

In de keur wordt uitgegaan van een systeem van kernzones en beschermingzones: een aan een waterstaatswerk grenzende zone (die als zodanig in de legger is opgenomen) waarin ter bescherming van dat waterstaatswerk voorschriften krachtens de Keur van toepassing zijn. De kernzone is de zone waarin de waterkering of watergang zelf ligt, de beschermingszone (zie afbeelding 12) is in de omgeving van de waterkering. Werken binnen beide zones zijn vergunningsplichtig om te voorkomen dat de stabiliteit van het profiel en/of veiligheid wordt aangetast, de aan- en/of afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd.

Afbeelding 12: Principeprofiel beschermingszone waterstaatswerk (bron: HDSR)

Beleid

Tussen 1 oktober en 1 april van ieder jaar mogen er geen werkzaamheden plaatsvinden die mogelijk het waterkerend vermogen van een waterkering negatief beïnvloeden. Het betreft met name werkzaamheden waarbij in of naast de waterkering wordt gegraven of waarbij de bekleding van het dijklichaam wordt veranderd of verwijderd. Bij voorgenomen activiteiten in de beschermingszone van de waterkering dient een Watervergunning te worden aangevraagd bij het waterschap. Ook voor het aanvragen van een ontheffing van de Keur dient contact op te worden genomen met het waterschap.

Keur

Het beleid en de regels van het waterschap zijn vastgelegd in diverse wetten en verordeningen. Aanpassingen aan het bestaande waterhuishoudingsysteem moeten door het Hoogheemraadschap worden vergund. Er geldt een vergunningsplicht op grond van de belangrijkste verordening, de "Keur" (ex artikel 77 en 80 van de Waterschapswet).

In de Keur van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden 2009 staan verboden en geboden die betrekking hebben op oppervlaktewatergangen, waterkeringen en grondwater. De verboden betreffen die handelingen en gedragingen die in principe onwenselijk zijn voor de constructie of de functie van oppervlaktewatergangen, waterkeringen of grondwatergangen. De geboden geven de verplichtingen aan om deze waterstaatswerken in stand te houden.

Eventuele vergunningen worden alleen verleend als waterstaatkundige belangen niet in het gedrang komen. Bij het verlenen van een vergunning worden deze belangen altijd afgewogen. Daarnaast moet rekening gehouden worden met de verbrede doelstellingen van de Waterwet, te weten de samenhang met chemische en ecologische aspecten en de vervulling van maatschappelijke functies van watersystemen.

In de Keur is daarnaast bepaald dat 'beschermingszones' voor watergangen en waterkeringen in acht dienen te worden genomen. Het komt erop neer dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het Waterschap gebouwd en opgeslagen mag worden. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit van het profiel en/of veiligheid wordt aangetast, de aan- en/of afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd.

Watervergunning

Ten behoeve van het dempen en graven, aanleggen van vlonders en steigers en bouwen in en langs water is een Watervergunning van Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden noodzakelijk. Alle wateraspecten (inclusief de Keur-aspecten) worden in de watervergunning geregeld.

Ook tijdelijke onttrekkingen van grondwater tijdens bouwwerkzaamheden zijn vergunningsplichtig, evenals tijdelijke lozing van bemalingswater op oppervlaktewater. Ook rechtstreekse afvoer van hemelwater naar oppervlaktewater is vergunning- of meldingplichtig in het kader van de Waterwet.

Het toepassen van uitlogende materialen (lood, koper, zink en bitumen) zonder KOMO-keurmerk voor verhardingen die rechtstreeks lozen op oppervlaktewater is niet toegestaan.

4.10.4 Grondwater

Grondwaterregime

De gemeente Utrecht beschikt sinds 1962 over een peilbuizenmeetnet. Het meetnet is in de loop van de tijd uitgebreid, momenteel staan verspreid over de gemeente 175 peilbuizen waarin de grondwaterstand regelmatig wordt gemeten. De meeste peilbuizen staan met het meetfilter in het eerste watervoerend pakket (1WVP) op circa 7 meter beneden maaiveld. Sinds 2002 worden de grondwaterstanden automatisch opgeslagen door dataloggers die tweemaal per dag het grondwaterpeil registreren. Het doel van het meetnet is om informatie over de stijghoogten en de stromingsrichting van het grondwater te verkrijgen.

De grondwaterstand in het eerste watervoerend pakket in de stad Utrecht is afgeleid uit de dichtstbijzijnde peilbuizen en vastgelegd in de Grondwatercontourkaart Utrecht (Wareco, 26-03-2008). Op basis van deze kaart blijkt dat het grondwaterpeil in het plangebied Wilhelminapark-Buiten Wittevrouwen in de natte periode verloopt van NAP +0.8 m in het zuidoosten naar NAP +0.5 m in het noordwesten (zie afbeelding hieronder).

Afbeelding: Overzicht isohypsen natte periode (bron: Wareco- maart 2008)

In bovenstaande afbeelding zijn de (statistische) stijghoogtes van het grondwater weergegeven tijdens natte perioden. Een maatgevende natte periode in relatie tot een representatief hoge stijghoogte in stedelijk gebied is gedefinieerd als: een periode in de maanden november tot en met februari waarin in een aaneengesloten periode van negen dagen circa 58 mm bruto neerslag valt.

Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen dient de ontwateringsdiepte (hoogteverschil tussen maaiveld en hoogste grondwaterstand) minimaal 0.7 m te bedragen, indien noodzakelijk dient het maaiveld opgehoogd te worden.

Zorgplicht

De gemeente heeft per 1 januari 2008, voortkomend uit de nieuwe wet 'Verankering en bekostiging gemeentelijke watertaken', de zorgplicht om in openbaar gemeentelijk gebied maatregelen te treffen om "structureel nadelige gevolgen van de grondwaterstand voor de aan de grond gegeven bestemming te voorkomen of beperken'. Dit is alleen zo als het nemen van maatregelen doelmatig is en het niet onder de verantwoordelijkheid van het waterschap of de provincie valt.

De nieuwe gemeentelijke grondwaterzorgplicht stelt de gemeente Utrecht beter in staat een bijdrage te leveren aan de aanpak van grondwaterproblemen in het bebouwd gebied.

Verantwoordelijkheden

De zorgplicht heeft het karakter van een inspanningsplicht. Dat wil zeggen dat de gemeente niet verantwoordelijk is voor handhaving van het grondwaterpeil in bebouwd gebied. De wetgeving geeft aan dat de burger met grondwateroverlast bij de gemeente met zijn probleem terecht moet kunnen: de gemeente is het eerste aanspreekpunt voor de burger.

De perceelseigenaar is op eigen terrein zelf verantwoordelijk voor het treffen van maatregelen tegen grondwateroverlast. Deze verantwoordelijkheid geldt ook voor de gemeente als eigenaar van de openbare ruimte. De perceelseigenaar is verantwoordelijk voor de staat van zijn woning en perceel, voor zover deze problemen niet aantoonbaar worden veroorzaakt door onrechtmatig handelen of nalaten van de buur (overheid of particulier). Bij grondwaterproblemen mag dus in de eerste plaats van de perceelseigenaar worden verwacht, dat hij de vereiste waterhuishoudkundige en/of bouwkundige maatregelen neemt.

Criterium

Grondwater wordt in de openbare ruimte door de gemeente als overtollig beschouwd indien het ontwateringscriterium van 0,7 meter beneden de as van de weg gedurende meerdere jaren langer dan vijf aaneengesloten dagen per jaar wordt overschreden en als dit daadwerkelijk als grondwateroverlast wordt ervaren. Voor grootschalig openbaar groen en parken wordt gestreefd naar een ontwateringsdiepte van tenminste 0,5 m beneden maaiveld. Afhankelijk van de begroeiing kan hier in overleg met de groenbeheerder van worden afgeweken.

Grondwateroverlast

Maatregel 5 uit het Wijkwaterplan betreft een onderzoek naar oorzaak en maatregelen om de grondwateroverlast onder andere in de wijken Buiten Wittevrouwen en Wilhelminapark te beperken.

Onttrekkingen

De provincie Utrecht stelt met het strategisch grondwaterbeleid de kaders vast voor de uitvoering van het grondwaterbeheer door de waterschappen. Het waterschap is bevoegd gezag voor het verstrekken van vergunningen of het behandelen van meldingen ten behoeve van grondwateronttrekkingen (afhankelijk van hoeveelheden).

Het plangebied Wilhelminapark-Buiten Wittevrouwen ligt niet in een grondwaterwin- of grondwaterbeschermingsgebied.

4.10.5 Riolering

Principe

In geheel wijk Oost - met uitzondering van Rijnsweerd - wordt het afvalwater en het overtollige regenwater ingezameld en getransporteerd via één buis, het gemengd rioolstelsel (zie Basiskaart 3 hieronder). Onder werking van de zwaartekracht (vrijverval) wordt het water afgevoerd naar de rioolwaterzuivering aan het Zandpad. Aan de Korte Baanstraat staat het belangrijkste opvoergemaal met een capaciteit van circa 4.500 m3/h. Bij hevige neerslag kan de gemengde riolering niet alle neerslag verwerken en bergen. De overtollige neerslag wordt, vermengd met afvalwater, via overstorten geloosd op het oppervlaktewater.

Afbeelding: Riolering wijk Oost (bron: HDSR/GU, wijkwaterplan Oost, januari 2012)

In de wijk Oost lozen de overstorten vooral op de Minstroom, Kromme Rijn, Stadsbuitengracht en Biltse Grift. Het landelijke en gemeentelijke milieubeleid is erop gericht om deze lozingen sterk te reduceren. Dit gebeurt in de wijk Oost op de volgende manieren.

• afkoppelen regenwater: er is een aantal sloop-nieuwbouw projecten in de wijk waarbij het hemelwater wordt afgekoppeld van de gemengde riolering. Bij deze projecten worden hemelwaterriolen aangelegd om het hemelwater apart in te zamelen en lokaal te verwerken;
• aanleg bergbezinkbassins: een bergbezinkbassin is een grote ondergrondse opvangbak waarin bij hevige regenval het te veel aan water uit het riool wordt opgevangen en waar het vuil in het water kan bezinken. Normaal komt het overtollige water via een buis (overstort) in het nabijgelegen open water terecht. De aanleg van een bergbezinkbassin is een manier om dit te voorkomen. Als er na een hevige regenbui weer voldoende ruimte in het riool is, dan wordt het water inclusief het vuile slib teruggepompt in de riolering en afgevoerd naar de rioolwaterzuivering.

In de wijk Oost is in 2012 een bergbezinkbassin in de Maliebaan ter hoogte van de Maliesingel aangelegd. De aanleg van meer bergbezinkbassins is vooralsnog niet voorzien. In de periode tot 2015 worden in de wijk Oost alleen het riool in de Albatrosstraat en de Pelikaanstraat en het gemaal aan de Koningsweg vervangen. Verder zijn geen vervangingen of milieumaatregelen voorzien.

In het plangebied zijn geen persleidingen van het HDSR aanwezig.

Aansluitingen

Alle nieuwe woningen en appartementen dienen een aparte huisaansluiting op het vuilwaterstelsel (dwa) van het (verbeterd) gescheiden stelsel te krijgen. Voor de aansluiting van de woningen op de openbare riolering is een aansluitvergunning vereist van de dienst Stadswerken. Bij ontwikkelingen en nieuwbouw dient het hemelwater bovengronds te worden afgevoerd.

Wateropgave

Conform het bovenvermelde gemeentelijk en waterschapsbeleid moet het hemelwater bij sloop-nieuwbouwontwikkelingen lokaal worden verwerkt waarbij aan de kwantiteits- en kwaliteitstrits wordt voldaan. Het doel van dit beleid is om de oorspronkelijke, voorstedelijke waterhuishouding zoveel mogelijk te benaderen en de bestaande riolering en zuivering zo min mogelijk te belasten met schoon hemelwater.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen is de benodigde watercompensatie afhankelijk van de toename aan verhard, afvoerend oppervlak. Om de waterhuishouding op orde te houden en wateroverlast te voorkomen, zijn bij een verhardingstoename van meer dan 500 m2 (de ondergrens voor watercompensatie binnen de bebouwde kom) maatregelen vereist. De kosten voor de compensatie zijn voor rekening van de ontwikkelaar.

De gemeente Utrecht wil ruimtelijke ontwikkelingen benutten om te komen tot een duurzame omgang met het hemelwater. Hieronder zijn enkele oplossingsrichtingen beschreven die de toename aan verhard oppervlak (deels) kunnen voorkomen of als compensatie ervan kunnen fungeren.

Afkoppelen

Uitvoering van de doelstellingen uit het gemeentelijk Afval-, hemel- en grondwaterplan komt in de praktijk neer op het gescheiden, duurzaam en robuust inzamelen, transporteren en verwerken van afvalwater en hemelwater. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dienen (indien doelmatig) de waterkwaliteitstrits 'gescheiden inzamelen-gescheiden afvoeren-gescheiden verwerken' en de waterkwantiteitstrits 'water vasthouden-bergen-vertraagd afvoeren' gehanteerd te worden. Bij afkoppelen worden daken en schone verhardingen van het gemengd stelsel afgekoppeld en aangesloten op voorzieningen om het hemelwater duurzaam te verwerken. Afkoppelen vermindert de belasting op het gemengd stelsel waardoor de overstortemissie reduceert en de waterkwaliteit van het ontvangende oppervlaktewater verbeterd. Bovendien wordt de rwzi minder belast met schoon hemelwater.

Groene daken

Groene daken geven Utrecht een groener aanzien, vormen een buffer bij regenafvoer en zorgen voor een langere levensduur van een dak. De gemeente Utrecht stimuleert de aanleg van groene daken in Utrecht. Een groen dak is een dak dat bedekt is met vegetatie en begroeiing. Er zijn verschillende typen groene daken, van extensieve tot intensieve groene daken.

Wanneer groene daken op grote schaal worden toegepast dragen ze bij aan een duurzame en gezonde stad. Groene daken vangen regenwater op en voeren het vertraagd af. Hierdoor wordt het riool minder belast als het hard regent. Groene daken nemen stofdeeltjes op uit de atmosfeer en vormen zo een buffer tegen luchtvervuiling. Daarmee leveren groene daken een bijdrage aan de vermindering van CO2-uitstoot. Een beplant dak isoleert het pand eronder. Daardoor blijft het vooral in de zomer koeler in huis. Bovendien stralen groene daken bij hogere temperaturen minder warmte uit waardoor het ook een gunstige invloed heeft op de omgevingstemperatuur. En natuurlijk wordt de stad groener, waardoor er meer kansen komen voor flora en fauna en de leefbaarheid verbetert. Kortom:

Ruimtelijke consequenties

Het functioneren van ondergrondse én bovengrondse voorzieningen ten behoeve van de inzameling en het transport van afvalwater, de inzameling en verwerking van overtollig hemelwater en het voorkomen van structurele grondwateroverlast dient te zijn gewaarborgd. De mate van functioneren is afhankelijk van de conditie én de dimensies van de voorzieningen. Het huidige ruimtebeslag en de afmetingen van bijvoorbeeld riolering, rioolgemalen en watergangen, zijn essentieel voor een goede systeemwerking. Verkleining of aanpassing hiervan heeft directe consequenties voor het functioneren van de voorzieningen en is niet toegestaan zonder compenserende maatregelen.

4.10.6 Conclusie

Bij het opstellen van het advies 'toetst' het waterschap of het plan aan de criteria voor de waterhuishouding voldoet. Als algemeen criterium voor ruimtelijke plannen geldt dat minimaal het stand-still moet worden gehanteerd, hetgeen inhoudt dat de waterhuishouding niet mag verslechteren. In dit geval gaat het om een conserverend bestemmingsplan, waarbij aan dat uitgangspunt wordt voldaan.

4.10.7 Wateradvies

Op 7 april 2014 heeft het HDSR een positief wateradvies gegeven. Aanvullend zijn enkele opmerkingen gemaakt. Deze opmerkingen zijn verwerkt.

4.11 Archeologie

4.11.1 Kader

In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordeningstrajecten. Eén van de belangrijkste uitgangspunten van het Verdrag van Malta is dat archeologische waarden zoveel mogelijk in situ in de bodem bewaard dienen te blijven. Alleen als behoud in situ niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud van de archeologische informatie ex situ, door middel van opgraven en bewaren in depot. Een ander uitgangspunt is dat het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden in een zo vroeg mogelijk stadium dient plaats te vinden, zodat hiermee bij de planontwikkeling rekening gehouden kan worden. Een derde uitgangspunt is het 'de verstoorder betaalt principe'. Alle kosten die samenhangen met archeologisch onderzoek dienen worden betaald door de initiatiefnemer van de geplande bodemingrepen. Ten slotte richt het Verdrag van Malta zich tevens op een toename van kennis, herkenbaarheid en beleefbaarheid van het archeologische erfgoed.

Het Verdrag van Malta heeft in Nederland geresulteerd in een ingrijpende herziening van de Monumentenwet uit 1988, die op 1 september 2007 met de Wet op de Archeologische Monumentenzorg van kracht is geworden. Hiermee zijn de uitgangspunten van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. In de nieuwe wetgeving is de bescherming van het archeologische erfgoed, de inpassing hiervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van het archeologische onderzoek geregeld. Op grond van artikel 38a van de Monumentenwet 1988 moet een bestemmingsplan rekening houden met de archeologische resten in de grond. Om te kunnen bepalen op welke wijze de bestemmingsregeling rekening moet houden met de archeologie (artikel 38a Monumentenwet 1988) moet onderzoek, veelal bureauonderzoek, worden gepleegd. De resultaten daarvan worden beschreven in de toelichting van het bestemmingsplan, waarbij wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan bij moet dragen aan de bescherming van de archeologie.

4.11.2 Verordening op de archeologische monumentenzorg

De gemeente Utrecht heeft ervoor gekozen ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een verordening op te stellen voor het hele grondgebied van de gemeente. In de verordening op de archeologische monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In bestemmingsplannen wordt verwezen naar de verordening en een regel opgenomen (dubbelbestemming Waarde - Archeologie). In deze dubbelbestemming is opgenomen dat de voor Waarde- archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachting. Met deze specifieke gebruiksregel wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Door de verordening en de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologische waardenkaart aangegeven oppervlakte en diepte vergunningplichtig.

4.11.3 Archeologische Waardenkaart

De Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht ligt ten grondslag aan de verordening op de archeologische Monumentenzorg. Deze waardenkaart is geënt op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarde (IKAW) van de provincie en op de kennis en ervaring opgedaan in tientallen jaren archeologisch onderzoek in de stad. Hij geeft inzicht in de ligging van beschermde archeologische rijksmonumenten, gebieden van hoge archeologische waarde, gebieden van hoge archeologische verwachting en gebieden van archeologische verwachting en bij welk te verstoren oppervlakte en diepte een vergunningsplicht geldt. In de op de waardenkaart aangeduide gebieden waar een vergunningplicht geldt zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning vereist worden om resten uit het verleden op te sporen en zo nodig veilig te stellen.

Beschermde archeologische rijksmonumenten zijn volgens de Monumentenwet 1988 beschermde archeologische monumenten. Aantasting van de beschermde archeologische monumenten is niet toegestaan. Eventueel dubbel ruimtegebruik is mogelijk, mits de gekozen bestemming zich duurzaam verhoudt met de in het terrein aanwezige archeologische waarden. Voor dubbel ruimtegebruik is een vergunning krachtens de Monumentenwet vereist.

Gebieden van hoge archeologische waarde zijn gebieden waarvan bekend is dat er archeologische waarden zijn, maar die niet beschermd zijn als archeologisch rijks- of gemeentelijk monument. Gebieden van hoge archeologische waarde zijn gebieden waarvan bekend is dat er archeologische waarden in de bodem aanwezig zijn, maar die niet beschermd zijn als archeologisch rijksmonument. Voor deze gebieden en voor gebieden van hoge archeologische verwachting en archeologische verwachting geldt de gemeentelijke verordening op de archeologische Monumentenzorg.

4.11.4 Plangebied

Het plangebied Wilhelminapark, Buiten Wittevrouwen, bevindt zich op de gemeentelijke archeologische waardenkaart in een gebied met hoge archeologische waarde (rood), hoge archeologische verwachting (geel),archeologische verwachting (groen) en zonder archeologische verwachting (wit). Voor het gebied met een hoge archeologische waarde geldt dat verstoringen van de bodem vanaf 50 m2 en dieper dan 50 cm archeologievergunningplichtig zijn. Voor het gebied met een hoge archeologische verwachting geldt dat verstoringen van de bodem vanaf 100 m2 en dieper dan 50 cm archeologievergunningplichtig zijn. Voor het gebied met een archeologische verwachting geldt dat verstoringen van de bodem vanaf 1000 m2 en dieper dan 50 cm archeologievergunningplichtig zijn. Het gebied zonder archeologische verwachting is niet archeologievergunningplichtig.

Binnen het plangebied zijn meerdere terreinen van hoge archeologische waarde (rood) gelegen. Op de oost- en westhoek van de Biltstraat en de Gasthuisstraat bevinden zich twee terreinen van hoge archeologische waarde, namelijk het St. Marthagasthuis (Monumentnummer 12318) en het Heilige Kruisgasthuis. Verder naar het oosten, achter de Biltstraat, bevindt zich de voormalige katholieke begraafplaats. Dit is eveneens een terrein van hoge archeologische waarde. In de uiterste noordoosthoek van het plangebied, aan de Biltstraat, bevinden zich twee terreinen van archeologisch waarde, namelijk de voormalige middeleeuwse Gildpoort en het huis Compostel. In het centrale deel van het plangebied, ter hoogte van Oudwijk, bevindt zich het kloostercomplex Oudwijk (Monumentnummer 12317). Ook dit is een terrein van hoge archeologische waarde. Verder is ook het Het voormalige 17de eeuwse huis Het Park gelegen aan de Parkstraat is een terrein van hoge archeologische waarde. Daarnaast heeft een groot deel van de noordwestkant van het plangebied een hoge archeologische waarde, omdat het deel uitmaakt van de historische binnenstad.

Het plangebied omvat verder een aantal gebieden met een hoge archeologische verwachtingswaarde (geel). Het gaat voornamelijk gebieden waar archeologische resten verwacht worden die samenhangen met de historische bewoningslinten, zoals de Biltstraat, Nicolaasweg/Van Limburg Stirumstraat, Rembrandtkade en de Vossegatselaan. Ook zijn er gebieden met een hoge verwachting die samenhangen met restgeulen, bijvoorbeeld de Koningslaan.

Een aantal gebieden heeft geen verwachting op het aantreffen van archeologische resten, het gaat om het noordwestelijke deel van Steven Buitendiek plateau en een klein deel van de hoek van de Burgemeester Reigerstraat en de Maliebaan. Een groot deel van het oostelijk deel van het plangebied heeft geen archeologische verwachting.

De overige gebieden op de waardenkaart hebben een archeologische verwachting (groen). De verwachting is gebaseerd op de geo(morfo)logische ondergrond (stroomruggen). Bewoning in de late prehistorie, de Romeinse tijd en de vroege middeleeuwen hing waarschijnlijk sterk samen met (de vormen van) het landschap. De stroomruggen waren in deze periode hoge en droge locaties in een overwegend nat landschap en vormden daardoor geliefde vestigingslocaties.

4.11.5 Conclusie

Het plangebied Wilhelminapark/ Buiten Wittevrouwen bevindt zich op de gemeentelijke archeologische waardenkaart deels in een gebied met een hoge archeologische waarde, deels in een gebied met een hoge archeologische verwachting, deels in een gebied met een archeologische verwachting en deels in een gebied zonder archeologische verwachting.

Voor het gebied met een hoge archeologische waarde geldt dat verstoringen van de bodem vanaf 50 m2 en dieper dan 50 centimeter archeologievergunningplichtig zijn Voor het gebied met een hoge archeologische verwachting geldt dat verstoringen van de bodem vanaf 100 m2 en dieper dan 50 centimeter archeologievergunningplichtig zijn. Voor het gebied met een archeologische verwachting geldt dat bodemingrepen vanaf 1000 m2 en dieper dan 50 centimeter archeologievergunningplichtig zijn. Het gebied zonder archeologische verwachting is niet archeologievergunningplichtig.

Volgens de gemeentelijke verordening op de Monumentenzorg, moet de initiatiefnemer indien hij deze ondergrenzen overschrijdt door een archeologisch onderzoeksrapport moeten aantonen of er al dan niet sprake is van de aanwezigheid van archeologische waarden. Voor het totale plangebied geldt dat indien bij uitvoering van de werkzaamheden onverwacht toch archeologische zaken worden aangetroffen er conform artikel 53 en 54 van de Monumentenwet 1988 (herzien 2007) melding van de desbetreffende vondsten dient te worden gedaan bij de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap c.q. de afdeling Erfgoed van de Gemeente Utrecht (030-2863990).

Afbeelding: Uitsnede van de archeologische waardenkaart.

4.12 Kabels en leidingen

4.12.1 Leidingen

In het gebied zijn geen kabels en leidingen aanwezig die beschermd moeten worden in de regels van dit bestemmingsplan.

4.13 Duurzaamheid

4.13.1 Kader

Uitgangspunt van de Wet ruimtelijke ordening en de gemeente Utrecht is te streven naar duurzame ruimtelijke ontwikkeling. Onder duurzame ontwikkeling wordt een ontwikkeling verstaan die voorziet in de behoeften van de huidige generatie zonder daarmee voor de toekomstige generaties de mogelijkheid in gevaar te brengen om ook in hun behoefte te voorzien. Dit houdt in dat het streven is naar een evenwicht tussen de 3 P's: People (sociale component), Planet (ecologie en milieu) en Profit (economie). Voor gebruikers levert duurzaamheid een hoog kwalitatieve leefomgeving door verhoging comfort, veiligheid en gezondheid. Het levert tevens kostenbesparing op én het is goed voor het milieu.

Het bestemmingsplan schenkt aandacht aan de sociale en economische component, aan flora en fauna, water, milieuthema;s lucht, geluid, externe veiligheid en bodem. Duurzaam bouwen completeert dit door zich te richten op ontbrekende thema's (in het bijzonder ruimtegebruik, grondstoffengebruik, gezondheid) en het integrale resultaat, zowel hier en nu als daar en later.

Gemeente Utrecht heeft in haar milieubeleidsplan en de daaraan gelieerde beleidsplannen en afspraken als Milleniumdoelen, Duurzaam inkopen, Utrechtse Energie 'Utrecht CO2-neutraal in 2030' Waterplan, FSC Convenant, voor de het gemeentelijk Vastgoed en met bouwende partijen ambities vastgesteld voor duurzaam bouwen, energie, materiaalgebruik, et cetera.

Ontwikkel- en herstructureringslocaties bieden kansen om een bijdrage te leveren aan de realisatie van deze ambitie. De inzet van maatregelen om de CO2-uitstoot vergaand te verminderen gaat in de volgorde: energiebehoefte verminderen, inzet van duurzame bronnen en, tenslotte, een zo efficiënt mogelijke omzetting van primaire energie in warmte en kracht. Die klimaatambities betekenen een fors lagere energieprestatie.
Elk bouwinitiatief moet een bijdrage leveren aan de duurzaamheidsdoelen van de gemeente. Teneinde het initiatief eenduidig en onafhankelijk te beoordelen, zal er een prestatie-eis gerichte beoordeling worden gemaakt, bijvoorbeeld met GPR Gebouw, GreenCalc+ of BREEAM.NL. Om een idee te hebben van de beoogde kwaliteit moet gedacht worden aan een GPR-score van 81/2 , GreenCalc+ GIM>325 of BREEAM.NL excellent.

4.13.2 Plansituatie en conclusie

Ontwikkelingen binnen de kaders van dit bestemmingsplan zullen getoetst worden aan het beleid van de gemeente met betrekking tot klimaat en duurzaamheid.

De (her)ontwikkellocatie heeft een inspanningsverplichting voor het kunnen realiseren van de nodige maatregelen om de ambitie voor 2030 als gemeentelijk grondgebied CO2 neutraal te zijn. Dit vereist, een inspanningsverplichting voor alle betrokken partijen. Voorwaarde voor het realiseren van de nodige maatregelen, ook op gebouwniveau, is een optimale energie infrastructuur op bouwblok, buurt- en wijkniveau. Dat kan ook met behulp van stadsverwarming als die in ,ook op gebouwniveau, biedt geen specifieke kansen voor extra energiebesparingen. Voldaan zal moeten worden aan de wettelijke EPC uit het Bouwbesluit.

4.14 Conclusie

Uit dit hoofdstuk kan worden geconcludeerd dat er geen (milieu)knelpunten in het plangebied bestaan.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Economische uitvoerbaarheid

5.1.1 Beheergebied

Dit bestemmingsplan heeft betrekking op de actualisatie van de bestaande situatie van de wijk Wilhelminapark en Buiten-Wittevrouwen. Het bestemmingsplan is voor een groot deel consoliderend van aard. Het plan voorziet, naast de gebruikelijke (beperkte) uitbreidingsmogelijkheden van de bestaande functies, slechts in beperkte mate in nieuwe ontwikkelingen. Het betreft in alle gevallen particuliere initiatieven waaraan in beginsel geen kosten voor de gemeente zijn verbonden, afgezien van kosten van het ambtelijk apparaat voor de begeleiding en toetsing van aanvragen. Deze laatste kosten worden door middel van leges gedekt. Mochten er andere kosten zijn die op grond van artikel 6.13 Wet ruimtelijke ordening dienen te worden verhaald, dan zal uitsluitend worden meegewerkt aan de ontheffing of wijziging nadat een exploitatieovereenkomst is gesloten.

5.1.2 Planschade

De enige kosten die uit dit plan kunnen voortvloeien, zijn planschadekosten. Deze zijn op voorhand niet uit te sluiten. De gemeente zal daarom bij iedere aanvraag bezien of planschade kan ontstaan. Indien dit het geval kan zijn, zal met de belanghebbende aanvrager een overeenkomst worden gesloten, zoals bedoel in artikel 6.4a van de Wet ruimtelijke ordening. Daarmee kan worden voorkomen dat de gemeenschap de planschadekosten moet betalen in het belang van de aanvrager.

5.1.3 Geen exploitatieplan

Gezien het voorgaande is een exploitatieplan voor dit bestemmingsplan vooralsnog niet nodig. Mochten er in de toekomst toch ontwikkelingen voordoen waarbij de gemeente kosten moet maken dan zullen die uitsluitend onder de wijzigingsbevoegdheid vallen. Er zal dan eerst worden bezien of er een kostenverhaalovereenkomst kan worden gesloten. In het uiterste geval kan worden overwogen om bij wijzigingsbevoegdheid een exploitatieplan op te stellen. Dat is geen uitgangspunt en gezien de ontwikkelingsmogelijkheden niet de verwachting.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

5.2.1 Overleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening

Het plan is aan een aantal instanties toegezonden voor reactie als bedoeld in art 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Er zijn twee overlegreacties ingediend: zowel de provincie als het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden hebben met het bestemmingsplan ingestemd.

5.2.2 Advies wijkraad

Gelijktijdig met het voeren van het vooroverleg is advies gevraagd aan de wijkraad Oost. Van de wijkraad Oost is een schriftelijke reactie ontvangen. Deze reactie heeft geleid tot een aanpassing van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 6 Juridische plantoelichting

6.1 Inleiding

Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 20012). De SVBP 2012 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en draagt zo bij aan een effectiever en efficiëntere dienstverlening.

6.2 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht

Sinds 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in werking getreden. Hierdoor vervallen diverse gebruikelijke termen voor vergunningen zoals bouwvergunning, sloopvergunning, aanlegvergunning, ontheffing et cetera. Hieronder worden de meest voorkomende termen weergegeven:

• de term bouwvergunning wordt omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen; hierna te noemen 'omgevingsvergunning bouwen';
• de term sloopvergunning wordt 'omgevingsvergunning voor de activiteit slopen'; hierna te noemen 'omgevingsvergunning slopen';
• de term aanlegvergunning wordt 'omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden'; hierna te noemen 'omgevingsvergunning aanleggen';
• de term 'ontheffing' of 'het verlenen van een ontheffing' wordt 'afwijking' of 'afwijken bij omgevingsvergunning'.

6.3 Nieuwe lijst vergunningvrij bouwen

Vanaf 1 november 2014 treedt het gewijzigde Besluit omgevingsrecht (Bor) in werking. Artikel 2 van bijlage II bij het Bor regelt onder welke voorwaarden een aanbouw, uitbouw, bijgebouw of overkapping kan worden gerealiseerd, zonder dat daarvoor een omgevingsvergunning nodig is. Op grond van de nieuwe Bor is bijvoorbeeld het vergunningvrij bouwen in tuinen van beschermde stadsgezichten alleen nog toegestaan als het bestemmingsplan dat ook toestaat. In dit bestemmingsplan is hierop zodanig geanticipeerd dat de tuinen binnen beschermd stadsgezicht en gelegen achter de hoofdgebouwen aan de Maliebaan beperkte bebouwingsmogelijkheden kennen. Daar waar elders sprake is van een beperking ten opzichte van artikel 2 bijlage II bij het Bor, in beschermd stadsgezicht, kan per geval worden gekeken of via een buitenplanse procedure medewerking worden verleend. Voor het overige zijn bebouwingsbepalingen opgenomen die over het algemeen overeenkomen met de vergunningsvrije regels.

6.4 Planvorm

Het bestemmingsplan Wilhelminapark, Buiten-Wittevrouwen kenmerkt zich door een gedetailleerde bestemmingsregeling, zowel op de verbeelding als in de regels, voor de in het gebied aanwezige functies en bebouwing. Het bestemmingsplan maakt deel uit van de actualiseringreeks van de gemeente en heeft vooral een conserverend karakter. Daarnaast is de bestemmingsregeling voor het gebied van het beschermd stadsgezicht zodanig dat de aanwezige monumentale en cultuurhistorische waarden worden beschermd.

De bestaande situatie qua bebouwing en gebruik is vastgelegd, waarbij alleen in die gevallen, waarin al voldoende zicht bestaat op een nadere ontwikkeling of uitvoering van gemeentelijk beleid gewenst is daarvoor een regeling is opgenomen in het plan. Voor situaties die niet overeenstemmen met de opgenomen regels is een aparte bepaling opgenomen dat die situatie mag worden gehandhaafd maar niet worden vergroot of vernieuwd. Dit geldt met name bij dakterrassen en bijzondere bouwlagen/dakopbouwen.

6.5 Opbouw Regels

De opzet van de bestemmingsregels is steeds gelijk:

• bestemmingsomschrijving (met ondergeschikte en nevengeschikte doeleinden);
• bouwregels;
• nadere eisen waar de bestemmingsregeling dat nodig maakt;
• afwijken van de bouwregels;
• waar nodig: een bijzondere gebruiksregel, bijvoorbeeld bij wonen een aan huis verbonden beroep of bedrijf.
• afwijken van de gebruiksregels;
• eventueel een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden, ter bescherming van aanwezige cultuurhistorische, landschappelijke of natuurwaarden;
• waar nodig: een wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht;

6.5.1 Nadere eisen

Op basis van artikel 3.6, lid 1 onder d van Wet ruimtelijke ordening, kan worden bepaald dat burgemeester en wethouders met inachtneming van de bij het plan te geven regels, nadere eisen kunnen stellen ten aanzien van in het plan omschreven onderwerpen of onderdelen. Het stellen van nadere eisen kan betrekking hebben op een heel scala van onderwerpen. Zo kan bijvoorbeeld worden bepaald dat de nadere eisen betrekking hebben op de situering of afmetingen van gebouwen en/of bouwwerken, of op het stellen van eisen aan parkeergelegenheid op eigen terrein, maar evenzeer kunnen nadere eisen betrekking hebben op het treffen van bouwkundige voorzieningen en/of aanpassingen die van belang zijn voor een goede ruimtelijke ordening.

In hoofdzaak vindt een goede ruimtelijke ordening plaats door het toekennen van bestemmingen en daarbij bouwmogelijkheden aan percelen. Hoewel daarmee op hoofdlijnen de gewenste ruimtelijk inrichting van een perceel (qua functie en bebouwingsvolume) is vastgelegd, kan er echter op detailniveau aanleiding zijn of behoefte bestaan om specifieke ruimtelijke belangen op een juiste manier af te stemmen. Hiervoor is het instrument van nadere eisen in de wet opgenomen.

Om nadere eisen te kunnen opnemen, wordt in de toelichting een beschrijving gegeven van bijvoorbeeld de relevante te beschermen karakteristiek van een plangebied, de parkeersituatie, de cultuurhistorische waarden die beschermd kunnen worden door middel van andere eisen enzovoorts.

Nadere eisen dienen er voor om binnen de toegekende bestemming en bouwmogelijkheden maatwerk te kunnen leveren op perceelsniveau. De noodzaak voor dit maatwerk is gelegen in de specifieke ruimtelijke omstandigheden van het betreffende (of het aangrenzende) perceel, die niet op voorhand te regelen zijn in de algemeen geformuleerde bestemmingsregeling.

Deze specifieke ruimtelijke omstandigheden kunnen de volgende aspecten betreffen:

• Stedenbouwkundige aspecten;
• Landschappelijke en of ecologische aspecten;
• Milieukundige aspecten;
• Cultuurhistorische aspecten;
• Verkeersaspecten;
• Sociale veiligheid;
• De gebruiksmogelijkheden van naastgelegen percelen/bouwwerken.

Het gebied geeft aanleiding voor het opnemen van nadere eisen, gelet op de hoge dichtheid en de mate van functiemenging. Hieronder worden de verschillende aspecten nader toegelicht.

Stedenbouwkundige aspecten
In het gebied is het creëren van een afwisselend bebouwingsbeeld van groot belang, waarbij de stedenbouwkundige opzet van het gebied wordt gerespecteerd en nieuwbouw zorgvuldig wordt ingepast.

Specifiek ten aanzien van technische installaties, afschermingen van installaties of ruimtes voor het onderbrengen van installaties op het dakvlak, kunnen nadere eisen worden gesteld. Om de gebouwvolumes zo gaaf mogelijk tot hun recht te laten komen, mogen technische installaties, afschermingen van installaties of ruimtes voor het onderbrengen van installaties, slechts als toegevoegde objecten of volumes op het dakvlak worden aangebracht, als deze duidelijk deel uitmaken van de architectonische expressie van het gebouw. Deze regel heeft betekenis met betrekking tot het uit beeld brengen van technische installaties en/of hun behuizing vanuit posities dichtbij of ver van het gebouw en/of vanuit hogere gebouwen.

Milieukundige aspecten
Vanuit specifieke milieuomstandigheden kan het noodzakelijk zijn nadere eisen te stellen aan nieuwbouw of verbouw. Bijvoorbeeld aan de locatie van toegangen of vluchtwegen bij gebouwen die op plekken worden gerealiseerd waarbij vanuit het aspect externe veiligheid maatregelen noodzakelijk zijn om de veiligheid van die gebouwen te waarborgen.

Sociale veiligheid
Vanuit sociale veiligheid kan het noodzakelijk zijn nadere eisen te stellen aan nieuwbouw of verbouw. Bijvoorbeeld aan de situering van de gebouwen zelf of de toegangen tot deze gebouwen die op plekken worden gerealiseerd waarbij vanuit het aspect sociale veiligheid geen sociaal onveilige situaties of plekken ontstaan en zo veel mogelijk een veilig gevoel ontstaat voor de gebruikers van deze gebouwen en omliggende terreinen.

Verkeersaspecten;
De veilige afwikkeling van verkeer en het voorzien in voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein kunnen aanleiding zijn voor het stellen van nadere eisen aan bebouwing. Hierbij zal het vooral gaan om maatregelen en eisen aan bebouwing voor het waarborgen overzichtelijke verkeerssituaties, de doorstroming van het verkeer en de bereikbaarheid van gebouwen. Maar ook kan het stellen van eisen aan de situering of het aantal parkeerplaatsen bij een woning, bedrijf, kantoor of voorziening van belang zijn als bijvoorbeeld extra parkeerplaatsen op de openbare weg niet mogelijk of gewenst zijn.

Gebruiksmogelijkheden van naastgelegen percelen
Het is niet de bedoeling dat naastgelegen percelen en/of bouwwerken hinder ondervinden van de ontwikkelingen op hun buurperceel. Vaak is dit met kleine maatregelen goed te voorkomen. Te denken valt aan het stellen van nadere eisen aan de hoogte of aan de situering van erfbebouwing.

6.5.2 Voorwaardelijke verplichting

In een bestemmingsplan kan geregeld worden dat een bepaald gebruik slechts is toegestaan als aan een bepaalde voorwaarde wordt voldaan. Een dergelijke constructie is tot nu toe geaccepteerd door de ABRvS. Waarschijnlijk zal het Besluit ruimtelijke ordening binnenkort expliciet de mogelijkheid van het gebruiken van de voorwaardelijke verplichting toestaan. De Nota stallen en parkeren gaat uit van een voorwaardelijke verplichting. Het ligt dus voor de hand om het (fiets)parkeren in bestemmingsplannen op die manier vorm te geven. Bovendien geeft dat de mogelijkheid om ook bij functiemenging naar het (fiets)parkeren te kijken. Ook daar gaat de nota immers van uit.

6.6 Regeling bijbehorende bouwwerken

6.6.1 Inleiding

Utrecht hanteert regels voor erfbebouwing. Deze worden in alle bestemmingsplannen opgenomen. Hierbij wordt uitgegaan van uniforme regels voor de hele stad die, waar nodig, aan specifieke situaties en gebiedskarakteristieken kunnen worden aangepast. Uitgangspunten voor deze regels zijn:

• het waarborgen van een goed woon- en leefklimaat. Dit houdt onder andere in dat op alle erven voldoende licht, lucht en ruimte aanwezig kan zijn, en dus ook dat erfbebouwing op het ene perceel geen onevenredig grote negatieve gevolgen heeft voor de naastgelegen percelen;
• het mogelijk maken van groen (bomen, tuinen) op erven;
• het waarborgen van goede verhoudingen in maat en schaal tussen hoofd- en bijgebouwen;
• voor de grotere percelen: het in stand houden en versterken van bestaande landschappelijke structuren.

6.6.2 Aanleiding

De tot nu toe gehanteerde erfbebouwingsregels voldoen in de meeste situaties. Op een aantal punten moeten ze echter worden aangepast:

• de bestaande regeling vertoont een discontinuïteit in bebouwingsmogelijkheden op de overgang van kleine naar middelgrote percelen;
• voor de grote en zeer grote percelen is er momenteel geen eenduidige uniforme regeling, maar is sprake van verschillende onderling afwijkende regelingen;
• de bestaande regeling houdt geen rekening met de mogelijkheden om zonder vergunning bijbehorende bouwwerken op te richten.
  

De nieuwe opzet van de erfbebouwingsregels sluit qua bouwmogelijkheden in verreweg de meeste gevallen aan op de bestaande regels, maar voorziet tevens in een oplossing voor de hierboven vermelde punten.

6.6.3 De standaardregeling

Voor de nieuwe regeling zijn de mogelijkheden om op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) onder de daarbij gestelde voorwaarden, vergunningvrij te bouwen als uitgangspunt genomen. Voor de meeste percelen in stedelijk gebied zijn deze mogelijkheden voldoende, maar voor de grotere percelen niet. De nieuwe erfbebouwingsregeling voorziet hiervoor in meer bebouwingsmogelijkheden.

De basisregels van de nieuwe erfbebouwingsregeling voor bijbehorende bouwwerken, zijn de volgende:

• uitsluitend op het achtererf, minimaal 1 meter achter de voorgevelrooilijn;
• de erfzone* grenzend aan het hoofdgebouw mag volledig worden bebouwd;
• de diepte van bijbehorende bouwwerken (aan achtergevel en/of zijgevel) bedraagt maximaal 3 meter.

* Erfzone is de zone van 2,5 meter diep direct grenzend aan de achterkant en de zijkant van een hoofdgebouw op het achtererfgebied. Het achtererfgebied is het erf aan de achterkant en de niet naar het openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 meter van de voorkant van een hoofdgebouw (overgenomen uit de Wabo).

In aanvulling op deze basisregels is een uitsplitsing gemaakt naar de grootte van het achtererf:

1. Een achtererf tot 300 m2:

• bijbehorende bouwwerken mogelijk tot maximaal 50 % van het achtererfgebied, inclusief de erfzone, tot maximaal 30 m2 naast hetgeen is toegestaan in de erfzone;
• goothoogte vrijstaande bijbehorende bouwwerken maximaal 3 meter;
• nokhoogte vrijstaande bijbehorende bouwwerken maximaal 4,5 meter

2. Een achtererf tussen 300-1500 m2:

• bijbehorende bouwwerken mogelijk tot maximaal 10% van het achtererfgebied, inclusief erfzone, tot maximaal 75 m2 naast hetgeen is toegestaan in de erfzone;
• goothoogte vrijstaande bijbehorende bouwwerken maximaal 3meter;
• nokhoogte vrijstaande bijbehorende bouwwerken maximaal 4,5 meter.

3. Een achtererf groter dan 1.500 m2:

• bijbehorende bouwwerken mogelijk tot maximaal 5 % van het achtererfgebied, inclusief erfzone, tot maximaal 125 m2 naast hetgeen is toegestaan in de erfzone;
• goothoogte vrijstaande bijbehorende bouwwerken maximaal 3 meter;
• nokhoogte vrijstaande bijbehorende bouwwerken maximaal 6 meter;
• aangebouwde bijbehorende bouwwerken (aan achtergevel en/of zijgevel) maximaal 3 meter diep.

Deze nieuwe erfbebouwingsregels zijn vertaald in de regels van de woonbestemming 'Wonen - 1' en de bestemmingen waar de functie wonen met bijbehorende bouwwerken mogelijk wordt gemaakt.

6.6.4 Specifieke regeling achterterreinen Maliebaan

Voor de achterterreinen van de Maliebaan is een afwijkende erfbebouwingsregeling opgenomen. Deze zijn verwerkt in de woonbestemming 'Wonen - 2'. Deze regeling is eveneens opgenomen voor de niet-woonfuncties aan de Maliebaan, opgenomen in de gemengde bestemming 'Gemengd - 4'. Deze tuinen mogen slechts beperkt worden bebouwd om zo het unieke karakter van deze grote achtertuinen te handhaven en waar mogelijk te herstellen. De tuinen achter de Maliebaan behoren tot de te beschermen waarden van beschermde stadsgezicht. De regeling voegt zicht naar deze toegekende waarden. Bij de bebouwingsregeling is tevens zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij de erfregeling in het voorheen geldende 'Stadsvernieuwingsplan Buiten Wittevrouwen', die slechts beperkte bebouwing in de tuinen toeliet.

6.7 Nadere toelichting begripsbepalingen

Een aantal begripsbepalingen vraagt om nadere toelichting.

Aan-huis-verbonden beroep of bedrijf
Zo wordt onder een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf ook een kleinschalige voorziening ten behoeve van kinderopvang verstaan. Door de beperking van de maatvoering van een aan huis verbonden beroep of bedrijf in de bestemmingen waar dat is toegestaan (maximaal 1/3 van de vloeroppervlakte van de woning met een maximum van 40 m²), is de kleinschaligheid gegarandeerd.

Afhaalzaken
Afhaalzaken zijn apart omschreven en vallen niet onder het begrip detailhandel. Op die manier is het voorbereidingsbesluit belhuizen, afhaalzaken en horeca dat op 10 april 2014 is genomen, vertaald in dit bestemmingsplan.

Bebouwingspercentage
Het bebouwingspercentage is gerelateerd aan de oppervlakte van het bouwperceel, ofwel aan de oppervlakte van de gronden die bij eenzelfde bedrijf, instelling, woning of ander hoofdgebouw behoren.
Daarmee wordt voorkomen dat, als het maximum bebouwingspercentage op bijvoorbeeld 70% is gesteld, een bedrijf, instelling, woning of ander hoofdgebouw op eigen terrein (het eigen bouwperceel) meer dan 70% en zelfs 100% bouwt. Dat zou tot gevolg hebben dat op andere bouwpercelen (die behoren bij andere bedrijven, instellingen, enzovoorts) het percentage van 70% niet (meer) kan worden gehaald of mogelijk zelfs helemaal niets kan worden gebouwd.

Bijbehorend bouwwerk
Dit begrip, met deze omschrijving, wordt gehanteerd in Bijlage II van het Bor (Besluit omgevingsrecht), als verzamelbegrip voor de voorheen gehanteerde begrippen 'aan- of uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen', bij het bepalen van de mogelijkheden van 'omgevingsvergunningvrij' bouwen.
Met het oog op de praktische toepassing wordt ditzelfde begrip nu ook gehanteerd in het bestemmingsplan. Immers, ook in het bestemmingsplan kunnen, onder voorwaarden, bijbehorende bouwwerken 'omgevingsvergunningvrij' zijn.

Belhuis
Bij het begrip belhuis is een zodanige omschrijving gekozen, dat daaronder ook internetcafés vallen. Belhuizen zijn uitgesloten binnen het begrip dienstverlening. Op die manier is het voorbereidingsbesluit belhuizen, afhaalzaken en horeca dat op 10 april 2014 is genomen, vertaald in dit bestemmingsplan.

Evenementen
Evenementen moeten op grond van recente jurisprudentie in een bestemmingsplan zijn toegestaan als er sprake is van grootschalige, periodieke meerdaagse evenementen op dezelfde locatie. In dit bestemmingsplan zijn geen evenementen die aan deze voorwaarden voldoen. Voor overige evenementen is een 'vergunning openbare ruimte' nodig op grond van de APV (Algemene Plaatselijke Verordening).

6.8 Systematiek van de woonbestemming

Een ander belangrijk onderdeel van de woonbestemming is de regeling van de aan-huis-verbonden beroepen of -bedrijven of een bed & breakfast, als ondergeschikte functie bij het wonen. In dit bestemmingsplan zijn een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf en een bed & breakfast toegestaan binnen de woonbestemmingen en binnen de gemengde bestemmingen waar de woonfunctie is toegestaan.

Aan-huis-verbonden beroep of bedrijf

Zoals de naam al aangeeft, gaat het bij een aan-huis-verbonden beroep of –bedrijf om een beroeps- of bedrijfsuitoefening in combinatie met wonen en dus door één van de bewoners van de woning. De maximale oppervlakte die daarvoor is toegestaan is 1/3 deel van het vloeroppervlak van de woning met een maximum van 40 m². Het beroep of bedrijf mag zowel in de woning als in de aanbouwen en bijgebouwen worden uitgeoefend. Via een aantal nadere voorwaarden is bepaald dat geen hinder (milieucategorie A of B1 van de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' als maximum) en geen verkeersaantrekkende werking of parkeerdruk mogen ontstaan voor de omgeving. Ook mag bij een aan-huis-verbonden beroep- of bedrijf geen sprake zijn van detailhandel, horeca, afhaalzaken of belhuizen.

Een ander belangrijk onderdeel van de woonbestemming is de regeling van de aan-huis-verbonden beroepen of -bedrijven als ondergeschikte functie bij het wonen. Zoals de naam al aangeeft, gaat het bij een aan-huis-verbonden beroep of –bedrijf om een beroeps- of bedrijfsuitoefening in combinatie met wonen en dus door één van de bewoners van de woning. De maximale oppervlakte die daarvoor is toegestaan is 1/3 deel van het vloeroppervlak van de woning met een maximum van 40 m². Het beroep of bedrijf mag zowel in de woning als in de aanbouwen en bijgebouwen worden uitgeoefend. Via een aantal nadere voorwaarden is bepaald dat geen hinder (milieucategorie A of B1 van de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' als maximum) en geen verkeersaantrekkende werking of parkeerdruk mogen ontstaan voor de omgeving. Ook mag bij een aan-huis-verbonden beroep- of bedrijf geen sprake zijn van detailhandel, horeca, afhaalzaken of belhuizen.

In een beperkt aantal gevallen, namelijk wanneer de woonoppervlakte van een woning groter is dan 200 m², kunnen burgemeester en wethouders afwijken van de oppervlaktemaat voor een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf tot maximaal 60 m². Ook is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor het toestaan van milieucategorie B2 voor een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf, echter onder de voorwaarde dat de bedrijfsactiviteit in kwestie naar aard en invloed op de omgeving gelijk kan worden gesteld met bedrijfsactiviteiten in milieucategorie A of B1 van de Lijst van bedrijven 'functiemenging'.

Bed & breakfast

Bij de woonbestemming is het eveneens mogelijk om een bed & breakfast te hebben, als ondergeschikte functie bij het wonen. De uitoefening van een bed & breakfast in samenhang met wonen is dan ook uitsluitend toegestaan indien de hoofdbewoner minimaal 50% van de woning in gebruik houdt voor wonen.

6.9 Artikelsgewijze toelichting

Op een aantal bestemmingen is in deze paragraaf een nadere toelichting opgenomen.

Artikel 3 Bedrijf

De verschillende bedrijven in het plangebied zijn in de bestemming 'Bedrijf' opgenomen. Aan het plan is (als bijlage bij de regels) een 'Lijst van Bedrijven 'functiemenging' toegevoegd. Een toelichting op deze lijst is opgenomen in paragraaf 6.11 en in de bijlage bij de regels.

Binnen het plangebied zijn uitsluitend de bedrijfsactiviteiten toegelaten uit de milieucategorieën A1 en B1 van de bij de regels behorende Lijst van bedrijven 'functiemenging'.

Artikel 4 Bedrijf - Nutsvoorziening

De grotere nutsgebouwen, zoals gebouwen ten behoeve van elektriciteitsvoorzieningen, gebouwen van de stadsverwarming en dergelijke zijn in deze bestemming ondergebracht, inclusief de ontsluitingsverhardingen. Deze nutsgebouwen zijn groter dan de nutsgebouwtjes die op grond van de algemene afwijkingsregels kunnen worden toegelaten en zijn dan ook vanwege hun omvang apart bestemd op de verbeelding.

Artikel 5 Cultuur en ontspanning

Binnen deze bestemming zijn specifiek musea toegestaan, waaronder het Rietveld Schröderhuis.

Artikel 6 Detailhandel

Binnen de bestemming detailhandel is de bloemenkiosk opgenomen, gelegen tegenover de R.K. Begraafplaats St. Barbara. Het bouwvlak sluit onverkort aan op het bouwvlak zoals opgenomen in het voorheen geldende bestemmingsplan.

Artikel 7 Gemengd - 1

De bestemming 'Gemengd - 1' is in dit plangebied opgenomen voor de menging van diverse functies, waaronder met name wonen op de verdieping met detailhandel op de begane grond. Deze bestemming is van toepassing op met name de echte winkelstraten, zoals de Nachtegaalstraat, de Burgemeester Reigerstraat, een deel van de Biltstraat en een deel van de Adriaen van Ostadelaan en Jan van Scorelstraat.

Een groot aantal panden in deze straten wordt naast de woonfunctie op de verdieping, de begane grond voor diverse functies gebruikt waaronder zoals winkels, dienstverlening en horeca. Door een dergelijke menging van functies blijft het gemengde karakter van de straten behouden. In het bestemmingsplan hebben deze panden dan ook een bestemming gekregen die menging van functies mogelijk maakt. Op de verdiepingen mag uitsluitend worden gewoond. Op enkele plaatsen bevinden zich andere functies dan wonen op de verdieping. Voor deze gevallen is aangegeven dat die andere functie op de verdieping is toegestaan.

Binnen Gemengd - 1 zijn detailhandelsvestigingen zonder meer toegestaan. Het beleid met betrekking tot detailhandel voorziet in een clustering van detailhandel langs met name de hierboven vermelde straten.

In het plangebied komen verschillende horecagelegenheden voor. Ook deze zijn in de bestemming
Gemengd - 1 opgenomen. De betreffende panden zijn apart op de verbeelding aangeven, omdat wisselingen van horeca naar andere functies wel zijn toegelaten, maar functieveranderingen van winkel naar horeca niet. Binnen de bestemming is alleen de zogenaamde laagdrempelige ofwel zachte horeca toegelaten. Het gaat daarbij om snackbars, restaurants, lunchrooms en andere eetgelegenheden (horecacategorie tot en met C van de bij de regels behorende Lijst van Horeca-activiteiten, dat wil zeggen: toegestaan is categorie D2, D1 en C). Het is niet de bedoeling om in het gebied nieuwe cafés en dergelijke toe te laten. Cafés en dergelijke zijn enkel toegestaan, daar waar ze nu gevestigd zijn. Deze zijn met een specifieke aanduiding met de bijbehorende horeca-categorie opgenomen (horeca-categorie tot en met B van de bij de regels behorende Lijst van Horeca-activiteiten, dat wil zeggen: toegestaan is categorie D2, D1, C en B).

Deze horecacategoriën zijn opgesteld uit oogpunt van goede ruimtelijke ordening, in verband met de overlast die horecabedrijven voor omwonenden kunnen meebrengen, in het bestemmingsplan een onderscheid gemaakt in vier categorieën horecabedrijven. De categorie-indeling is opgenomen in de 'Lijst van Horeca-activiteiten' en is tot stand gekomen aan de hand van ruimtelijk relevante criteria als aard en omvang van het bedrijf en de parkeerdruk. De regeling geeft een kwalitatieve beperking ten aanzien van het type horecabedrijf dat zich mag vestigen in de woonomgeving. De regeling beoogt de nadelige invloeden van de vestiging van horecabedrijven op het woon- en leefklimaat in de omgeving te voorkomen. Zie ook paragraaf 6.12, de toelichting op de Lijst van Horeca-activiteiten.

Tevens is op deze manier het voorbereidingsbesluit belhuizen, afhaalzaken en horeca dat op 10 april 2014 is genomen vertaald in dit bestemmingsplan.

Artikel 8 Gemengd - 2

De bestemming 'Gemengd - 2' is in dit plangebied opgenomen voor de menging van diverse functies aan een deel van de Biltstraat, gelegen tussen de Kruisstraat en het Oorsprongpark. De functies wonen, kantoren, dienstverlening en detailhandel zijn hier zonder meer toegestaan. Verschil met de bestemming 'Gemengd - 1 'is dat binnen deze bestemming kantoren zijn toegestaan. Uitgangspunt is dat op de verdiepingen uitsluitend mag worden gewoond. De reeds aanwezige maatschappelijke voorzieningen zijn voorzien van een specifieke aanduiding. Uitwisseling van deze functie met andere panden is niet mogelijk, mede in verband met de geluidgevoeligheid van deze functie.

Op enkele plaatsen bevinden zich andere functies dan wonen op de verdieping. Voor deze gevallen is aangegeven dat deze specifieke functie op de verdieping is toegestaan.

Artikel 9 Gemengd - 3

In het plangebied zijn enigszins verspreid diverse niet-woonfuncties op de begane grond aanwezig, zoals kantoren, maatschappelijke voorzieningen, bedrijven en ateliers. Deze functies worden samen met de woonfunctie opgenomen in de bestemming 'Gemengd - 3', waardoor uitwisseling van deze functies mogelijk wordt gemaakt. Ook zit er op een beperkt aantal plekken een hotel, met een specifieke aanduiding. Per aanduiding mag één hotelvestiging zitten.

In de tuin/op het erf van het perceel Museumlaan 7 wordt geparkeerd. In de regels is opgenomen dat uitsluitend het bestaande en/of feitelijke parkeren is toegestaan op de in de bijbehorende lijst opgenomen adressen, en dat wijziging en/of uitbreiding van deze functie niet is toegestaan. Uitgangspunt is dat de bestaande (achter)tuinen, ook als er in geparkeerd wordt, moeten worden behouden.

Artikel 10 Gemengd - 4

De bestemming 'Gemengd - 4' is grotendeels van toepassing op de panden gelegen aan de Maliebaan. Binnen deze bestemming zijn de functies wonen en kantoor zonder meer toegestaan. De Maliebaan wordt qua functie vooral gedomineerd door kantoren, maar wonen is dus ook mogelijk en zeker wenselijk. Maatschappelijke voorzieningen en dienstverlening zijn slechts toegestaan op de plekken waar deze functies nu reeds gevestigd zijn. Deze voorzieningen hebben dan ook een specifieke aanduiding gekregen op de verbeelding. Uitwisseling van deze functies met andere panden is dan ook niet mogelijk.

Voor de achtererven van deze panden geldt een specifieke bebouwingsregeling. De tuinen/erven achter de panden gelegen aan de Maliebaan, Maliesingel, 1e Korte Baanstraat en 2e Korte Baanstraat mogen slechts beperkt worden bebouwd om zo het unieke karakter van deze grote achtertuinen te handhaven en waar mogelijk te herstellen. Bij deze bebouwingsregeling is zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij de erfregeling in het voorheen geldende 'Stadsvernieuwingsplan Buiten Wittevrouwen'.

Op de tuinen/erven gelegen achter de Maliebaan, Maliesingel, 1e Korte Baanstraat en 2e Korte Baanstraat wordt op diverse plaatsen geparkeerd. In de regels is opgenomen dat uitsluitend het bestaande en/of (al langere tijd) feitelijke parkeren is toegestaan op de in de bijbehorende lijst opgenomen adressen, en dat wijziging en/of uitbreiding van deze parkeerfunctie niet is toegestaan. Uitgangspunt is dat de bestaande achtertuinen, ook als er in geparkeerd wordt, moeten worden behouden. Voor bestaande parkeerplaatsen moet het uitgangspunt zijn dat bestaande parkeerterreinen zo groen mogelijk worden gehouden qua inrichting en ontwerp, dus ook wat betreft beplanting.

Artikel 11 Gemengd - 5

De bestemming 'Gemengd - 5' is van toepassing op diverse panden gelegen aan de Maliesingel, maar ook elders in het plangebied waar in de bestaande situatie of op grond van het voormalige bestemmingsplan zowel wonen als kantoren op de begane grond én de verdieping zijn toegestaan.

In de tuin/op het erf van diverse percelen aan de Emmalaan wordt geparkeerd. In de regels is opgenomen dat uitsluitend het bestaande en/of feitelijke parkeren, zoals opgenomen in de lijst met adressen in de bij de regels behorende bijlage, is toegestaan en dat wijziging en/of uitbreiding van deze functie niet is toegestaan. Uitgangspunt is dat de bestaande (achter)tuinen, ook als er in geparkeerd wordt, moeten worden behouden.

Artikel 12 Groen

De verschillende soorten groenvoorzieningen (met uitzondering van het snippergroen) zijn opgenomen in één bestemming. Een groot deel van het groen heeft alleen een functie als plantsoen of als speelplek.

Binnen de bestemming 'Groen' is ook waterbeheer, waterberging en sierwater toegestaan. De kleinere watergangen zijn dan ook niet apart bestemd. Daarnaast mogen er binnen deze bestemming ook voet- en fietspaden worden gerealiseerd.

Ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein' zijn de bestaande parkeerplaatsen opgenomen. Ter plaatse van de aanduidig 'ontsluiting' is de ontsluiting aangegeven van het Wilhelminapark waar in de bestaande situatie autoverkeer is toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding 'horeca' zijn het terras en bijbehorende voorzieningen toegestaan ten behoeve van het direct naastgelegen restaurant Wilhelminapark.

Binnen de bestemming 'Groen' is tevens een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de gronden binnen deze bestemming, direct grenzend aan de R.K. Begraafplaats St. Barbara, te kunnen wijzigen naar een parkeerterrein ten behoeve van de bezoekers van deze begraafplaats. Op deze wijze hoeven de bezoekers van de begraafplaats niet langer op de Prinsesselaan, langs de kant van de weg, te parkeren. Dit parkeren wordt reeds lange tijd gedoogd door de gemeente, maar levert onveilige situaties op. Aangezien reeds een besluit tot uitgifte van de grond is genomen, met het doel om een parkeerterrein te realiseren, en de onderhandelingen hierover in een ver gevorderd stadium zijn, is de wijzigingsbevoegdheid in dit bestemmingsplan opgenomen.

Artikel 13 Horeca

In het plangebied bevindt zich één pand met alleen een horeca functie. Dit pand is specifiek bestemd. Het betreft het pand gelegen in het Wilhelminapark: Restaurant Wilhelminapark.

Artikel 14 Kantoor

In het plangebied zijn verschillende kantoorgebouwen aanwezig. Deze hebben een passende kantoorbestemming gekregen.

Een nadere eisenregeling is hierbij opgenomen in verband met parkeren op eigen terrein. Parkeren dient, waar daartoe de ruimtelijke mogelijkheden aanwezig zijn, te geschieden op eigen terrein. In deze bestemming kunnen Burgemeester en wethouders dan ook nadere eisen stellen aan zowel de situering als het aantal parkeerplaatsen op eigen terrein.

Artikel 15 Maatschappelijk - Begraafplaats

Binnen deze bestemming is de R.K. Begraafplaats St. Barbara opgenomen, met bijbehorende voorzieningen waaronder ontvangstruimten en kapel, en bijbehorende voorzieningen ten behoeve van het onderhoud en beheer van deze begraafplaats.

Artikel 16 Maatschappelijk -1

Binnen deze bestemming zijn verschillende instellingen en voorzieningen ondergebracht. Het gaat daarbij om (kinder)dagopvang, gezondheidszorg, medische, sociaal-culturele voorzieningen, religieuze en educatieve instellingen en dergelijke. Daarbij is een zekere uitwisseling van functies mogelijk gemaakt. De bestaande bouwmassa's zijn in grote lijnen door middel van bebouwingspercentages en hoogtescheidingslijnen op de plankaart vastgelegd. Beperkte uitbreidingen zijn in de meeste gevallen wel mogelijk.

Artikel 17 Maatschappelijk - 2
Ook binnen deze bestemming zijn verschillende instellingen en voorzieningen ondergebracht. Het gaat daarbij om (kinder)dagopvang, gezondheidszorg, medische, sociaal-culturele voorzieningen, religieuze en educatieve instellingen en dergelijke. Daarbij is een zekere uitwisseling van functies mogelijk gemaakt. De bestaande bouwmassa's zijn in grote lijnen door middel van bebouwingspercentages en hoogtescheidingslijnen op de plankaart vastgelegd. Beperkte uitbreidingen zijn in de meeste gevallen wel mogelijk.

De percelen gelegen binnen de bestemming 'Maatschappelijk - 2' zijn alle percelen gelegen aan de Maliebaan met een specifieke gebruiksregel ten aanzien van parkeren, net zoals opgenomen in de bestemming 'Gemengd - 4': Op de tuinen/erven gelegen achter de Maliebaan, Maliesingel, 1e Korte Baanstraat en 2e Korte Baanstraat wordt op diverse plaatsen geparkeerd. In de regels is opgenomen dat uitsluitend het bestaande en/of (al langere tijd) feitelijke parkeren is toegestaan op de in de bijbehorende lijst opgenomen adressen en dat wijziging en/of uitbreiding van deze functie niet is toegestaan. Uitgangspunt is dat de bestaande achtertuinen, ook als er in geparkeerd wordt, moeten worden behouden. Voor bestaande parkeerplaatsen moet het uitgangspunt zijn dat bestaande parkeerterreinen zo groen mogelijk worden gehouden qua inrichting en ontwerp, dus ook wat betreft beplanting.

Artikel 18 Tuin
De bestemming 'Tuin' is van toepassing op de nog open poorten en stegen (inritten) tussen diverse hoofdgebouwen aan de Maliebaan. Voor de Maliebaan dient bijzondere aandacht uit te gaan voor het behoud van deze poorten, stegen en inritten. Deze gangen zijn karakteristiek voor de Maliebaan en dienen behouden te blijven.

Binnen deze tuinbestemming zijn slechts bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan, zoals erfafscheidingen, met een maximale bouwhoogte van 1 meter. Met deze specifieke bestemming is aansluiting gezocht op het vorige bestemmingsplan 'Stadsvernieuwingsplan Buiten Wittevrouwen'.

Artikel 19 Verkeer

Deze bestemming is van toepassing op de wegen waar de nadruk ligt op de afwikkeling van het doorgaande verkeer. Er zijn kleine gebouwtjes toegestaan bijvoorbeeld voor het realiseren van fietsenstallingen.

Artikel 20 Verkeer - Railverkeer

De spoorlijn heeft de bestemming 'Verkeer-railverkeer'. In deze bestemming zijn de spoorbaan en de daarbij behorende voorzieningen toegestaan en ook geluidwerende voorzieningen, groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen en water.

Artikel 21 Verkeer - Verblijfsgebied

De meeste wegen in het plangebied zijn opgenomen in de bestemming 'Verkeer- Verblijfsgebied'. Dit zijn de wegen met hoofdzakelijk een functie voor het bestemmingsverkeer. Ook de pleinen, de bermen van wegen en het snippergroen maken hier deel van uit. Er zijn kleine gebouwtjes toegestaan bijvoorbeeld voor het realiseren van fietsenstallingen.

Artikel 22 Water

Water is in het plangebied een structurerend element. De grotere watergangen zijn in de bestemming 'Water' opgenomen. De regeling uit de keur blijft onverkort naast het bestemmingsplan van kracht. Bij de bestemmingsomschrijving van Verkeer, Verkeer en verblijf en Verkeer-Railverkeer, is onder andere 'water' opgenomen.

Kruisingen met verkeerswegen zijn toegestaan in de bestemmingsomschrijving In de meeste andere bestemmingen zijn waterbeheer, waterberging en sierwater eveneens toegestaan, in het belang van waterbeheer en waterberging.

De Minstroom en de Biltse Grift hebben tevens een dubbelbestemming 'Waarde - Ecologie' gekregen in verband met de ecologische waarde van deze watergangen, inclusief oevers.

Artikel 23 Wonen - 1

Deze bestemming is toegekend aan de van oudsher in het gebied aanwezige woningen en woongebouwen met bijbehorende tuinen.

In de tuin/op het erf van het perceel Emmalaan 29 wordt geparkeerd. In de regels is opgenomen dat uitsluitend het bestaande en/of feitelijke parkeren is toegestaan en dat wijziging en/of uitbreiding van deze functie niet is toegestaan. Uitgangspunt is dat de bestaande (achter)tuin, ook als er in geparkeerd wordt, moet worden behouden.

De aanduiding 'cultuur en ontspanning' is bedoeld voor de kaartverkoop e.d. ten behoeve van het naastgelegen Rietveld Schröderhuis.

Artikel 24 Wonen - 2

Deze bestemming is toegekend aan de woningen gelegen aan de Maliebaan. Deze panden hebben een afwijkende bebouwingsregeling voor de tuinen ten opzicht van bestemming 'Wonen - 1', de woonbestemming voor de overige woningen in het plangebied. De tuinen achter de Maliebaan mogen slechts beperkt worden bebouwd om zo het unieke karakter van deze grote achtertuinen te handhaven en waar mogelijk te herstellen. Deze regeling sluit ook aan bij het toegekende beschermde stadsgezicht voor dit gebied. Bij deze bebouwingsregeling is zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij de erfregeling in het voorheen geldende 'Stadsvernieuwingsplan Buiten Wittevrouwen'.

Parkeren in tuin/op het erf: in de regels is opgenomen dat uitsluitend het bestaande en/of feitelijke parkeren is toegestaan op de in de bijbehorende lijst opgenomen adressen, en dat wijziging en/of uitbreiding van deze functie niet is toegestaan. Uitgangspunt is dat de bestaande (achter)tuin, ook als er in geparkeerd wordt, moet worden behouden.
 

Artikel 25 Waarde - Archeologie

De archeologische waarden en verwachtingen in het plangebied zijn door de dubbelbestemming Waarde-Archeologie en de specifieke gebruiksregel die verwijst naar de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg beschermd. Overtreding van het bestemmingsplan is een strafbaar feit. Op deze manier houdt het bestemmingsplan rekening met de archeologische waarden en verwachtingen conform de Monumentenwet.

Artikel 26 Waarde - Beschermd Stadsgezicht

Door middel van deze bestemming worden de betreffende gronden in het plangebied bestemd voor het behoud, herstel en de ontwikkeling van de met het beschermd stadsgezicht verbonden cultuurhistorische waarden. Voor de gronden die in een beschermd stadsgezicht vallen zijn extra regels opgenomen die waarborgen dat de karakteristiek van het straat- en stadsbeeld niet in onevenredige mate wordt aangetast en aan de ruimtelijke kwaliteit van het plangebied geen afbreuk wordt gedaan.

Deze regels hebben onder andere betrekking op de nokrichting (zie ook paragraaf 3.4.4), een regeling voor opbouwen (bijzondere bouwlaag; zie paragraaf 3.4.6), een regeling voor dakterrassen (zie paragraaf 3.4.7 ) en een aanlegvergunningenregeling.

In deze bestemming is eveneens opgenomen dat voor het slopen van hoofdgebouwen, voor zover zij zijn gelegen binnen het beschermd stadsgezicht, een omgevingsvergunning noodzakelijk is. Op basis van recente jurisprudentie is het mogelijk om een dergelijk sloopverbod op te nemen in een bestemmingsplan.

Artikel 27 Waarde - Ecologie

Deze dubbelbestemming beschermt de ecologie door middel van verbinden van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden, aan uit te voeren werkzaamheden. De dubbelbestemming is opgenomen voor die delen in de bestemming 'Water' (en bijbehorende oevers) waar daadwerkelijk werken zijn uitgevoerd ter bevordering van de ecologische waarden.

Het Wilhelminapark, de Begraafplaats St. Barbara en aangrenzende groenbestemmingen zijn eveneens voorzien van deze dubbelbestemming, ter behoud en herstel van de daar aanwezige ecologische waarden. Hierbij is aansluiting gezocht bij de vorige bestemmingsplannen voor dit gebied 'Stadsvernieuwingsplan Buiten Wittevrouwen' en 'Wilhelminapark'.

Artikel 28 Waterstaat - Waterstaatkundige functie

Deze dubbelbestemming geeft de beschermingszone van de primaire watergangen weer. Hiermee kan voorkomen worden dat er gebouwd wordt in de zone langs het water waardoor het onderhoud van de watergang zou worden belemmerd.

Artikel 29 Antidubbeltelbepaling

De bedoeling van deze bepaling te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een bouwvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals (dubbel) wordt betrokken. Deze formulering van de anti-dubbeltelbepaling is letterlijk voorgeschreven door het Besluit ruimtelijke ordening. Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een omgevingsvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.

Artikel 30 Algemene bouwregels

Deze regels maken het mogelijk om ondergeschikte onderdelen of uitstekende delen van gebouwen te bouwen met overschrijding van in het plan gelegde grenzen. In de bouwverordening zijn ook regels opgenomen. Het bestemmingsplan gaat vóór deze bepalingen, maar in dit artikel is bepaald welke regels uit de bouwverordening naast het bestemmingsplan van kracht blijven (de parkeernormen is een onderwerp dat in de Bouwverordening geregeld wordt).

Daarnaast regelt dit artikel de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bebouwingsgrenzen die op de verbeelding zijn aangegeven.

Artikel 31 Algemene regel m.b.t. dakterrassen

Dakterrassen komen zowel voor op bijbehorende bouwwerken als op hoofdgebouwen. Bij hoofdgebouwen dient een dakterras ondergeschikt te zijn aan het hoofdgebouw waarop het wordt gerealiseerd. Ook de gebruiksfunctie dient daaraan ondergeschikt te zijn. Het betreft immers een buitenruimte van beperkte afmetingen en geen extra gebruikslaag/woonlaag bovenop een hoofdgebouw.

Een dakterras op een bijbehorende bouwwerk bij een hoofdgebouw, is tot een diepte van 3 meter uit de achtergevel rechstreeks toegestaan.

Dakterrassen op hoofdgebouwen zijn alleen onder bepaalde voorwaarden toegestaan in het gebied buiten de zones die op de kaartbijlage bij de regels zijn aangeduid met een rode lijn. Het betreft onder andere bebouwing langs de stedelijke groenstructuren van de Maliebaan en het Wilhelminapark. Een uitgangspunt voor de zones is de waardering door de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed van belangrijke bebouwingswanden die samenhangen met het ontwerp van de groene aanleg van de buurt. Daarnaast zijn dakterrassen op hoofdgebouwen van rijksmonumenten en gemeentelijke monumenten uitgezonderd.

De gebieden waar dakterrassen onder voorwaarden zijn toegestaan, zijn op de kaartbijlage met een gele kleur aangeduid. De ondergeschiktheid van een dakterras komt tot uitdrukking in de maximale oppervlakte van 20 m2 die is toegestaan. Ook moet een minimale afstand van 3 meter worden aangehouden tot de dakranden aan de wegzijde en een minimale afstand van 2 meter aan de achterzijde van een hoofdgebouw. In gevallen waarbij een zijgevel van een hoofdgebouw grenst aan openbaar gebied of er binnen een rij woningen een hoogteverschil in het aantal bouwlagen, geldt ook een minimale afstand van 3 meter tot de dakrand aan die zijde.

Op een dakterras zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan in de vorm van hekwerken met een maximale bouwhoogte van 1.20 meter, gemeten van een nagenoeg plat dakvlak. Platte daken zijn meestal niet helemaal horizontaal, zodat er geen water op blijft staan. Deze afwijking van de horizontale ligging heet afschot. Hierbij wordt vaak uitgegaan van een helling van ongeveer 1,6% (= 16 mm per meter).

Artikel 32 Algemene regel m.b.t. wijziging bestaande afdekking

Vanwege de grote verscheidenheid in het stedenbouwkundig beeld van de straten en de bebouwing in het plangebied zijn regels opgenomen om onder voorwaarden en via een afwijking het wijzigen van de kap of bijzondere bouwlaag toe te staan of om het toevoegen van een bijzondere bouwlaag toe te staan.

Het begrip bijzondere bouwlaag is in artikel 1 gedefinieerd.

In dit artikel zijn dus de afwijkingsregels opgenomen voor eventuele mogelijkheden van het wijzigen van een bestaande afdekking van panden, gelegen buiten het beschermde stadsgezicht. Deze mogelijkheden zijn nodig om ervoor te zorgen dat de ruimtelijke kwaliteit gegarandeerd blijft en dat er een zekere dynamiek in de wijk wordt behouden. Hierbij is het van belang dat bouwplannen in het stedenbouwkundig beeld van straat, bouwblok of gebied passen en of er geen onevenredig nadelige effecten voor de bezonning, privacy en gebruiksmogelijkheden ontstaan. Onder het stedenbouwkundig beeld wordt ieder geval de hoogteopbouw van de straatwand, de dakvorm en de diepte van het binnenterrein verstaan.

In Buiten Wittevrouwen zijn de te behouden ruimtelijke kwaliteiten van belang voor de uitbreidingsmogelijkheden van woningen. Te noemen zijn het bestaande gevarieerde straat- en bebouwingsbeeld met overwegend 19e eeuwse huizen, het bebouwingsbeeld van de Biltstraat waar beeldbepalende panden onderdeel van uitmaken en bebouwing met een karakteristieke 19e eeuwse architectuur. Het stratenpatroon met een variatie van korte en lange straten en de verschillende dakvormen en kaprichtingen dragen bij aan het gevarieerde straat- en bebouwingsbeeld. De bebouwing bestaat voor een groot deel uit woningen in één of twee bouwlagen.

In de Schildersbuurt zijn het gevarieerde stratenpatroon met opvallende straten zoals de Frans Halsstraat en het bebouwingsbeeld van diverse bouwblokken en woningbouwcomplexen uit de periode 1920-1940 belangrijke ruimtelijke kwaliteiten. Veelal zijn er gave gevelwanden die uit woningen bestaan met een eenduidige hoogte (goothoogte, aantal bouwlagen), gelijkvormige kap en/ of samenhangende architectuur. De bebouwing bestaat overwegend uit woningen die variëren van één tot drie bouwlagen.

In een aantal gevallen kan een geveloptrekking worden toegestaan tot onder de nok van het hoofdgebouw. Dit is alleen toegestaan op plaatsen waar in eenzelfde bebouwingsrij al vergelijkbare geveloptrekkingen aanwezig zijn. Bij een diepte van het binnenterrein van 15 meter is het optrekken van de achtergevel niet mogelijk als hierdoor een achtergevel ontstaat van meer dan twee bouwlagen. In verschillende straten zijn bijzondere bouwlagen gerealiseerd van eenzelfde type. Bij andere woningen in de straat is het realiseren van een vergelijkbare bijzondere bouwlaag mogelijk.

Artikel 33 Algemene regel m.b.t. parkeergelegenheid

Dit artikel regelt dat de parkeergelegenheid voor auto's en fietsen voldoet aan het gemeentelijke beleid. Het artikel neemt de functie over van de stedenbouwkundige bepaling in de bouwverordening die een zelfde voorwaarde aan het gebruik stelt.

Bij het toetsen van omgevingsvergunningen aan het bestemmingsplan, zal onderzocht worden of de aanvraag aan de voorwaarde om voldoende parkeergelegenheid te regelen voldoet. Het college heeft normen vastgesteld die aangeven wat als “voldoende” moet worden beschouwd.

In een bestaande situatie wordt de bestaande parkeergelegenheid voor auto's en fietsen als voldoende beschouwd. Deze bestaande parkeergelegenheid moet op grond van dit artikel in stand worden gehouden. Bij sloop-nieuwbouw wordt het bestaande aantal parkeerplaatsen (het rechtens verkregen niveau) in mindering gebracht op het aantal dat nodig is bij de nieuwe ontwikkeling, een en ander conform het geldende gemeentelijk beleid. Met parkeervoorzieningen worden parkeervoorzieningen voor auto's en fietsen bedoeld

Aangezien het particulier groen in tuinen en erven in hoge mate bijdraagt aan de omgevingskwaliteit van het plangebied, is aan deze regel toegevoegd dat voor-, zij- en achtertuinen/erven niet voor parkeerdoeleinden mogen worden gebruikt (zie ook paragraaf 3.3.4). Het parkeren in tuinen en op erven, anders dan op een oprit naar een garage, is dan ook niet toegestaan, tenzij in de regels van dit plan anders is bepaald, zoals voor de tuinen/erven gelegen achter de Maliebaan, Maliesingel, 1e Korte Baanstraat, 2e Korte Baanstraat, Emmalaan en Museumlaan; hiervoor is een separate regeling opgenomen wat betreft het parkeren.

Artikel 34 Algemene gebruiksregels

In deze bepaling wordt een aantal vormen van gebruik expliciet als verboden gebruik aangemerkt. Zo zijn seksinrichtingen expliciet niet toegestaan. Zonder een dergelijk verbod zouden deze, als vallend onder de 'reguliere' bedrijfsbestemming, niet kunnen worden geweigerd op het bedrijventerrein. Vrijstaande bijgebouwen mogen niet voor bewoning worden gebruikt; dat zou namelijk tot onaanvaardbare toestanden, zoals illegale (zelfstandige) bewoning en kamerverhuur, op achtererven kunnen leiden. De genoemde gebruiksvormen dienen vanzelfsprekend niet verboden te zijn als ze verband houden met (de realisering van) de bestemming, zoals bijvoorbeeld het plaatsen van caravans of bouwketen (onderkomens) op het terrein van een bedrijf dat daarin handelt.

Artikel 35 Algemene afwijkingsregels

Dit artikel regelt afwijkingsmogelijkheden voor het college van burgemeester wen wethouders. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al afgeweken kan worden. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes.

De overgangs- en slotbepalingen van hoofdstuk 4 bevatten de onderstaande twee bepalingen.

Artikel 37 Overgangsrecht

In het Besluit ruimtelijke ordening overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen.

Indien de in het plan opgenomen regels, voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.

Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.

Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Woningwet die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.

Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.

Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.

Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.

Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.

Artikel 38 Slotregel

In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

6.10 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

Ter bescherming van het beschermd en het waardevol stadsgezicht is een vergunningenstelsel opgenomen. Bij de bestemmingsomschrijving van verschillende bestemmingen is aangegeven dat de gronden die de dubbelbestemming 'Waarde - Beschermd Stadsgezicht' tevens bestemd zijn voor de bescherming en instandhouding van de het beschermd respectievelijk waardevol stadsgezicht. Het is verboden bepaalde werken en werkzaamheden uit te voeren zonder een omgevingsvergunning. Het betreft werken en werkzaamheden zoals: het wijzigen van het gevelaanzicht, het ophogen, verlagen of afgraven van de gronden, het aanleggen van verhardingen, het aanbrengen van constructies die verband houden met bovengrondse leidingen en dergelijke. Op werken en werkzaamheden die het normale onderhoud betreffen, noodzakelijk zijn voor het op de bestemming gerichte beheer of gebruik van de grond of reeds vergunde werken of werkzaamheden is het verbod niet van toepassing. De omgevingsvergunning wordt afgegeven als geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het behoud, herstel en ontwikkeling van het beschermd stadsgezicht.

Ook zijn vergunningplichten opgenomen in de regeling van de dubbelbestemming 'Waarde Ecologie'. Ook in deze gevallen is er een omgevingsvergunning noodzakelijk ter bescherming van de aanwezige waarden, omdat de vermelde werkzaamheden deze waarden onherstelbaar kunnen aantasten. Het is daarom van belang om die werkzaamheden aan een vergunningsvereiste te koppelen zodat een afweging kan worden gemaakt voordat zij worden uitgevoerd.

6.11 Lijst van Bedrijven 'functiemenging'

Om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in dit bestemmingsplan vast te leggen is gebruikgemaakt van een milieuzonering. Een milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende functies (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De gehanteerde milieuzonering is gekoppeld aan een Staat van Bedrijfsactiviteiten.

Een Lijst van Bedrijven 'functiemenging' is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten, al naar gelang de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. In de bijlagen bij de regels is een toelichting opgenomen op de Lijst van Bedrijven 'functiemenging'.

6.12 Lijst van horeca-activiteiten

Bij dit bestemmingsplan wordt gebruik gemaakt van de Utrechtse standaardlijst voor horeca-inrichtingen.
Uit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening kan, in verband met de overlast die horecabedrijven voor het woon- en leefklimaat kunnen meebrengen, in een bestemmingsplan bij het toelaten van horecabedrijven aan de hand van ruimtelijk relevante criteria als aard, omvang en parkeerdruk een onderscheid gemaakt worden in categorieën horecabedrijven.

In dit bestemmingsplan is een functionele differentiatie in 'harde' tot 'zachte' typen van horecabedrijven opgenomen. De regeling geeft een kwalitatieve beperking ten aanzien van het type/de categorie horecabedrijf dat zich mag vestigen in de woonomgeving. De regeling beoogt de nadelige invloeden van de vestiging van horecabedrijven op het woon- en leefklimaat in de omgeving te voorkomen.

Categorie A1	discotheek, bar-dancing
Categorie A2	zaalverhuur
Categorie B	café, bar, brasserie
Categorie C	cafetaria, snackbar, grill-room, fastfood-restaurant, automatiek, snelbuffet
Categorie D1	restaurant, bistro, crêperie
Categorie D2	lunchroom, ijssalon, koffiebar, koffie/theehuis

In de bijlagen bij de regels is een toelichting opgenomen op de Lijst van Horeca-activiteiten.

6.13 Handhaving

Door handhaving controleert de overheid of burgers, bedrijven en bijvoorbeeld overheidsorganen zich aan de wet- en regelgeving houden. Onder handhaving wordt verstaan het door controle (toezicht en opsporing) en het toepassen (of dreigen daarmee) van bestuursrechtelijke sancties, bereiken dat het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt nageleefd. De handhaving van de van toepassing zijnde regeling binnen de gemeente Utrecht, wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen. Zo wordt namens het college onder andere gehandhaafd op de regels van voorliggend bestemmingsplan. Dit betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsregels worden gehandhaafd. Dit gebeurt veelal door toetsing tijdens het behandelen van de aanvragen om omgevingsvergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt. Indien er bijvoorbeeld sprake is van illegale ingebruikname van gemeentelijke grond, dan zal hiertegen worden opgetreden.

Doel handhavend optreden

Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingplan. Voor de bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een omgevingsvergunning voor een bijgebouw is niet groot, indien er op andere plaatsen - zonder vergunning - bijgebouwen zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een omgevingsvergunning wordt geweigerd, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

Hoe wordt gehandhaafd

Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten tot haar beschikking: bestuursdwang en dwangsom. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk c.q. gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Het is tevens mogelijk om, indien er zonder omgevingsvergunning wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door middel van een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit. In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld het verhuren van opslagruimte ten behoeve van de stalling van caravans, maar ook het gebruik van een winkel als café. Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende omgevingsvergunningen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde omgevingsvergunning voor een woning, de betreffende woning niet alsnog wordt gebouwd. Voorde regels van het bestemmingsplan. Indien er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.