Watervogelenbuurt, Hoograven, Tolsteeg

4.2 Uitgangspunten van het plan

4.2.1 Ruimtelijke uitgangspunten

Algemeen

Het plangebied heeft een heldere structuur. Deze hoofdstructuur wordt beschermd, doordat de waterlopen, de belangrijkste groenelementen en de infrastructuur volgens de huidige situatie wordt bestemd. Overige kleinere groene eenheden in de openbare ruimte vallen onder de bestemming Verkeer- Verblijfsgebied.
Het plangebied bestaat voor het grootste deel uit woongebied. De karakters van de verschillende woongebieden verschillen. De tijdgeest van de gebieden is zeer herkenbaar. Het belangrijkste uitgangspunt voor het plangebied is het behoud en waar mogelijk de versterking van de ruimtelijke structuur en de herkenbaarheid van de verschillende woongebieden met hun eigen bebouwingskenmerken. Om dit te bereiken is de bebouwing gedetailleerd bestemd.
Om de kwaliteiten van de bestaande bebouwing te waarborgen, is in de eerste plaats op de verbeelding aangegeven wat de maximale hoogte van een gebouw mag zijn. De maximale hoogte is bij de bestemming wonen over 't algemeen aangegeven in het aantal bouwlagen. Bij de overige bestemmingen is het aangegeven in bouwhoogten. Bij het bepalen van het aantal bouwlagen worden een souterrain, een kap of een bijzondere bouwlaag niet meegeteld, deze worden als ondergeschikt beschouwd (de begripsbepaling in de regels geeft exact aan wanneer een bouwlaag als kap, souterrain of bijzondere bouwlaag moet worden beschouwd). Daarnaast is bepaald dat de bestaande kapvorm of afdekking bij woningen moeten worden behouden.
Vanwege de grote verscheidenheid in hoogte en kapvormen is het moeilijk alles in één hoofdregel te regelen. In de regels zijn daarom bepalingen opgenomen om onder voorwaarden een kap of een bijzondere bouwlaag of een extra laag toe te voegen, uitsluitend in niet gave gevelwanden.

Woninguitbreidingen

Er wordt nader ingegaan op woninguitbreidingen omdat bouwaanvragen voor het uitbreiden van woningen veelvuldig voorkomen. Het gaat hierbij om woninguitbreidingen voor:

• extra ruimte door de toevoeging van bijzondere bouwlagen, dakopbouwen en extra bouwlagen;
• dakterrassen en
• tuin- en erfbebouwing.

Uitgangspunt is dat de mogelijkheden voor woninguitbreidingen passen binnen de ruimtelijke hoofdstructuur.

Mogelijkheden voor de toevoeging van bijzondere bouwlagen, dakopbouwen of extra bouwlagen volgen uit de analyse van de ruimtelijke hoofdstructuur. Uitbreidingen zijn mogelijk op plekken waar al eerder uitbreidingen zijn gerealiseerd in vergelijkbare situaties. In de onderstaande straten zijn er plekken met uitbreidingsmogelijkheden:

Bokkenbuurt – oostelijk deel, Impalastraat

De woningen in deze buurt zijn rijwoningen. Op de woningen (met uitzondering van de geluidwalwoningen) is een uitbreiding van de derde laag denkbaar en veelal al uitgevoerd. Deze derde laag moet echter wel ondergeschikt blijven aan de onderbouw. Dit is niet het geval indien aan alle zijden de gevels worden opgetrokken, en zo een derde laag ontstaat, die een kopie is van de lagen eronder. Dat is ongewenst.

Om qua bezonning voor naastgelegen percelen acceptabel te zijn, moet de derde laag aan de voor- en achterkant minimaal één meter terugliggen. Bovendien wordt hiermee de ondergeschiktheid van de laag gewaarborgd. Naast de bezonning speelt ook de open verkaveling een belangrijke rol. Vanaf de openbare ruimte is er in deze buurt vaak zicht op de achterzijde. Vandaar dat het optrekken van de achtergevel ook in alle gevallen als afbreuk aan het stedenbouwkundige geheel wordt ervaren. In de regels en verbeelding zijn de stedenbouwkundige randvoorwaarden opgenomen met de aanduiding 'sba-dk1' wat staat voor specifieke bouwaanduiding-dakopbouw 1.

Afbeelding: Dakopbouwen in de Bokkenbuurt

Looplantsoen en deel Opaalweg

Enkelen van de woningen in twee lagen met kap zijn al voorzien van een dakopbouw. Het gaat hier om een terugliggende derde laag met kap. De kap van de dakopbouw heeft dezelfde helling als de oorspronkelijke kap. De derde laag bij deze woningen moet terugliggen ten opzichte van de voor- en achtergevelrooilijn, om ondergeschikt te blijven aan het hoofdvolume. Op gelijke bouwblokken binnen de Looplantsoenbuurt zijn soortgelijke uitbreidingen in de hoogte reeds toegestaan. Sommigen liggen weinig terug en zijn nauwelijks ondergeschikt te noemen. Voor nieuwe dakopbouwen geldt hierom dat ze 1.50 m terug liggen ten opzichte van de voor- en achtergevelrooilijn, waarmee zij ondergeschikt blijven aan het hoofdvolume. De nieuwe toegestane nokhoogte is 8,5 m. In de regels en verbeelding zijn de stedenbouwkundige randvoorwaarden opgenomen met de aanduiding 'sba-dk2' wat staat voor specifieke bouwaanduiding-dakopbouw 2.

Afbeelding: Dakopbouwen in het Looplanstoen

Wickenburglaan

Er zijn hier drie bouwlagen toegestaan waarbij de derde verdieping een dwarskap is. Het blok bestaat oorspronkelijk uit twee bouwlagen met een plat dak. Sommige woningen zijn inmiddels uitgebreid met een dwarskap. Om naar zoveel mogelijk eenheid in dit subbuurtje te streven wordt aangesloten op deze uitbreidingsmogelijkheid die al een aantal maal geboden is. De derde verdieping is een dwarskap, waarbij de kaphelling 75º is, de goothoogte 5,5 m is, en de nokhoogte 8,25 m. Hierdoor ontstaat wederom een deels plat dak, met aan weerszijden (schuine) dakschilden. In de regels en verbeelding zijn de stedenbouwkundige randvoorwaarden opgenomen met de aanduiding 'sba-dk3' wat staat voor specifieke bouwaanduiding-dakopbouw 3.

Afbeelding: Dakopbouwen aan de Wickenburglaan

Robijnlaan

Er zijn drie bouwlagen toegestaan waarbij de derde bouwlaag een bijzondere bouwlaag is. De blokken bestaan oorspronkelijk uit twee bouwlagen met een plat dak, maar zijn op het middelste bouwblok uitgebreid met een terugliggende bouwlaag. Om naar zoveel mogelijk eenheid in dit straatprofiel te streven wordt aangesloten op deze uitbreidingsmogelijkheid die hier al geboden is.

De derde bouwlaag heeft een plat dak, en de bouwlaag ligt 1m terug ten opzichte van de voorgevel en 3m ten opzichte van de achtergevel. Aan de achterzijde is ruimte voor een dakterras, welke 1m terugligt ten opzichte van de achtergevel. Met het terugleggen van de bouwlaag, blijft de bouwlaag ondergeschikt aan het hoofdvolume.

In de regels en verbeelding zijn de stedenbouwkundige randvoorwaarden opgenomen met de aanduiding 'sba-dk4' wat staat voor specifieke bouwaanduiding-dakopbouw 4.

Afbeelding: Dakopbouwen aan de Robijnlaan

Buurtje ten zuiden van de Robijnlaan; Turkooislaan

Er wordt geen derde bouwlaag toegestaan, het maximum is twee bouwlagen. Het gaat hier om een zelfde type woningen als aan de Robijnlaan. Omdat het buurtje nog helemaal gaaf is, en kleinschaliger oogt door de minder grote maat van de openbare ruimte, wordt hier geen uitbreidingsruimte in de hoogte geboden. Het gaat om kleine hofjes en een woonstraat die hieraan grenst, terwijl bij de Robijnlaan sprake is van een hoofdontsluitingsroute, waar de grotere bouwhoogte goed op zijn plek is.

Afbeelding: Geen dakopbouwen in het buurtje ten zuiden van de Robijnlaan, Turkooislaan

Inbreidingsbouwblokken tussen Topaas- en Barnsteenlaan

De oostelijke en westelijke wanden van deze twee bouwblokken hebben een terugliggende derde bouwlaag. De meest noordelijke en zuidelijke rij hebben een dakopbouw op de derde laag die het dak ontsluit.

De oostelijke en westelijke bouwblokken binnen dit complex hebben een derde terugliggende laag ten opzichte van de achtergevel (uitzondering hierop vormen de hoekwoningen). Er zijn een aantal uitbreidingen van deze derde laag geweest, die nog steeds terugliggend ten opzichte van de achtergevel zijn. Deze afstand van 2 m wordt maatgevend voor de nieuwe uitbreidingsmogelijkheden. De bezonning verslechtert hiermee minder, en het bouwblok houdt zijn setback waardoor de binnenkant minder massief oogt.

De meest noordelijke rij aan de Saffierlaan, en de meest zuidelijke rij aan de Barnsteenlaan, hebben dakopbouwen op de derde laag, die het dak ontsluiten. De rijen grenzen aan een grotere openbare ruimte dan de gelijksoortig georiënteerde woningen aan de Agaathlaan, die niet zulke opbouwen hebben. Aan de Agaathlaan zijn ook in de toekomst geen opbouwen op de derde laag gewenst, en aan de Saffierlaan en Barnsteenlaan mogen de opbouwen op de derde laag niet uitgebreid worden. Hierdoor blijft vanaf de openbare ruimte het complex een heldere, eenduidige, afgeronde stedenbouwkundige eenheid.

In de regels en verbeelding zijn de stedenbouwkundige randvoorwaarden opgenomen met de aanduiding 'sba-dk5' wat staat voor specifieke bouwaanduiding-dakopbouw 5.

Afbeelding: Dakopbouwen op de bouwblokken aan de Topaaslaan en Barnsteenlaan

Deel Hoogravenseweg

Het oudste (en meest noordelijke) deel van de Hoogravenseweg bestaat uit een aaneenschakeling van woningen in twee bouwlagen. Het gaat niet om geplande rijen woningen, maar om aan elkaar vastgebouwde (korte rijtjes) woningen. Op veel plekken is een bijzondere bouwlaag reeds toegevoegd. Omdat de architectuur per deel van het bouwblok sterk kan verschillen is er niet één mogelijkheid aan te wijzen op welke manier de uitbreiding in de hoogte zou moeten plaatsvinden. Er moet beoordeeld worden aan de hand van de uitbreiding die bij de nabijgelegen woningen met dezelfde verschijningsvorm reeds gedaan is. Een bijzondere bouwlaag wordt zonder meer toegestaan. De meest voorkomende bijzondere bouwlagen zijn die waarbij de bijzondere bouwlaag is teruggeplaatst, of waarbij de voorgevel iets is opgetrokken en dan overgaat in een schuin dakvlak. Op één plek (twee naast elkaar gelegen woningen) is reeds een volledige derde bouwlaag toegestaan in het verleden. Dit blijft in de toekomst een uitzondering, het is niet gewenst dat het profiel van de straat ingrijpend veranderd. Delen van de Hoogravenseweg binnen dit oudste deel bestaan uit één bouwlaag met kap, hiervoor geldt deze uitbreidingsruimte in de hoogte niet.

In de regels en verbeelding zijn de stedenbouwkundige randvoorwaarden opgenomen met de aanduiding 'sba-dk6' wat staat voor specifieke bouwaanduiding-dakopbouw 6.

Afbeelding: Eén van de typen dakopbouwen aan de Hoogravenseweg

Julianaweg/W.A. Vultostraat/Hoofdgraaflandstraat

De grondgebonden rijwoningen van Oud-Hoograven zijn gebouwd in de jaren '30 en worden onder andere gekenmerkt door lange aaneengesloten langskappen en gebouwde hoekoplossingen. Aan de achterzijde van de woningen zijn inmiddels veel woningen uitgebreid. Dit is gebeurd door de achtergevel op te trekken tot nokhoogte. Hierdoor wordt de kapverdieping groter, met aan de voorzijde een schuin dakvlak en aan de achterzijde, achter de nok een plat dakvlak. Deze uitbreidingsruimte wordt voor alle woningen ter plaatse van de aanduiding dakopbouw 7 geboden. Bij de realisering van de dakopbouwen is de continuïteit van de doorlopende dakvlakken in het straatbeeld relevant. Veelal is de continuïteit behouden gebleven omdat de nok van de bestaande kap is gehandhaafd en de uitbreiding achter de nok is gerealiseerd. Soms is het nodig om de hoogte van het platte dakvlak boven de huidige nokhoogte uit te laten steken (in verband met de benodigde interne hoogte). Een verhoging ten opzichte van de nok van maximaal 40 cm is mogelijk, zodat een verblijfsruimte gemaakt kan worden waarvan de hoogte voldoet aan het Bouwbesluit. Op een aantal plekken is de nok van de woning verhoogd tot aan het platte dakvlak. Het ophogen van de nok van één of meerdere woningen onderbreekt de continuïteit van de dakvlakken. Binnen die bouwblokken kunnen nieuwe dakopbouwen hierop aansluiten zodat de eenheid per blok op termijn weer groter kan worden. In de regels en verbeelding zijn de stedenbouwkundige randvoorwaarden opgenomen met de aanduiding 'sba-dk7' wat staat voor specifieke bouwaanduiding-dakopbouw 7.

Afbeelding dakvlak Julianaweg

Gansstraat

Het blok (zie hieronder) bestaat oorspronkelijk uit twee bouwlagen met een plat dak, maar is op een aantal plekken reeds uitgebreid met een terugliggende bouwlaag. Met een aanduiding is een derde bouwlaag toegestaan waarbij de derde bouwlaag een bijzondere bouwlaag is. Om naar zoveel mogelijk eenheid in dit bouwblok te streven wordt aangesloten op deze uitbreidingsmogelijkheid die al een aantal maal geboden is.

De derde bouwlaag heeft een plat dak, en de nok ligt 2,5m terug ten opzichte van de voorgevel (waarbij een denkbeeldige hoek van 50º aangehouden wordt). Hiervoor is ruimte voor een dakterras, in één geval is deze ruimte uitgevoerd als dakschild. De goothoogte van de bouwlaag is 6,30m, de nokhoogte 9m. Met het terugleggen van de bouwlaag, blijft de bouwlaag ondergeschikt aan het hoofdvolume.

In de regels en verbeelding zijn de stedenbouwkundige randvoorwaarden opgenomen met de aanduiding 'sba-dk9' wat staat voor specifieke bouwaanduiding-dakopbouw 9.

Afbeelding: Dakopbouwen aan de Gansstraat

Voor het overige geldt voor de zuidzijde van de Gansstraat dat op een aantal locaties een dakterras is toegestaan of reeds gerealiseerd. Het gaat hierbij om een woningtype met aan de voorzijde een stukje kap, en erachter een plat dak.Aan de noordzijde zijn reeds een aantal woningen uitgebreid met een bijzondere bouwlaag.

Voor de Gansstraat 24-28 geldt dat deze woningen onderdeel zijn van een blokje van 3 naast elkaar gelegen panden. Het blokje is een architectonische eenheid en heeft een gezamelijke doorlopende dakrand/gevelbeeindiging. Om deze eenheid te bewaren is het in beginsel niet gewenst 2 (of 1) van de 3 panden op te trekken. Het terugleggen van de extra bouwlaag maakt deze ondergeschikt in het straatbeeld en op die manier kan de optrekking wel plaatsvinden. Daarom is dit blokje voorzien van de specifieke bouwaanduiding - dakopbouw 8.

De nieuw gerealiseerde woningen Gansstraat 38-42 vormen een, eigen, architectonische eenheid, en zijn in die zin niet vergelijkbaar met Gansstraat 24-28.

Voor het overige geldt dat het karakter van de Gansstraat dat van een gegroeide aanloopstraat richting centrum is. Omdat er weinig planmatigs aan is, is het niet zonder meer te zeggen waar op welke manier in de hoogte uitgebreid kan worden. Hiervoor geldt daarom een algemene afwijkingsregel, om het toevoegen van een extra bouwlaag of een dakterras niet zonder meer uit te sluiten.

Huis te Vlietlaan, Wulverhorstlaan, Montfoortlaan, Rijnenburglaan

In dit inbreidingsbuurtje vindt men grondgebonden woningen in twee bouwlagen met kap en in drie bouwlagen. De drielaagse woningen zijn in een recente herstructurering aan de buurt toegevoegd. Deze woningen hebben een terugliggende derde laag, die ondergeschikt is aan de onderbouw. Afhankelijk van de ligging van de afzonderlijke bouwblokken is een andere setback aanwezig. Er zijn rijtjes met een setback aan de voorzijde (terugliggend van de voorgevel), aan de achterzijde (terugliggend van de achtergevel), en zowel aan de voor- en de achterzijde. De setbacks worden in alle gevallen versterkt door de materiaalkeuze. De bovenste laag oogt ondergeschikt doordat die in hout is uitgevoerd, terwijl de onderbouw van baksteen is.

De uitbreiding van de derde laag aan de voorgevel is in alle gevallen ongewenst, omdat dit de eenheid te zeer verstoort.

De uitbreiding van de derde laag aan de achtergevel kan gerealiseerd worden (en is in een aantal gevallen reeds toegestaan) indien de 3e laag terug blijft liggen ten opzichte van de achtergevel. Hiervoor wordt een minimale afstand aangehouden van 70cm. De uitvoering van de uitbreiding wordt conform het bestaande gedaan, zodat het een geheel blijft met het bestaande, en de ondergeschiktheid van de derde laag gegarandeerd blijft.

De uitbreiding van de derde laag op de woningen die een setback aan de voor- en achterzijde hebben zou in principe aan de achterzijde plaats kunnen vinden, maar vanwege de beperkte maat die hier aanwezig is, is het niet waarschijnlijk dat hier gebruik van gemaakt zal worden. Er dient ook hier een minimale afstand aangehouden te worden van 70cm. De uitvoering van de uitbreiding wordt dan eveneens conform het bestaande gedaan, zodat het een geheel blijft met het bestaande, en de ondergeschiktheid van de derde laag blijft. De uitbreiding van deze derde laag aan de voorzijde is ook bij deze rijen in alle gevallen ongewenst, omdat dit de eenheid te zeer verstoort.

In de regels en verbeelding zijn de stedenbouwkundige randvoorwaarden opgenomen met de aanduiding 'sba-dk10' wat staat voor specifieke bouwaanduiding-dakopbouw 10.

Afbeelding: Dakopbouwen aan de Huis ten Vlietlaan en omstreken

Dakterrassen

Dakterrassen kunnen gevolgen hebben voor de stedenbouwkundige structuur van een buurt. Om deze reden is er een regeling in het bestemmingsplan opgenomen om dakterrassen te reguleren. Er worden regels gesteld waar en onder welke voorwaarden een dakterras tot de mogelijkheden behoort.

Binnen het plangebied zijn dakterrassen mogelijk in het dicht bebouwde stedelijke gebied in de Watervogelbuurt. Dit zijn woningen met relatief weinig buitenruimte. Hier kunnen dakterrassen bijdragen aan een aantrekkelijk woonmilieu. In een aantal deelgebieden zijn dakterrassen en balkons bij de oorspronkelijke bouw reeds gerealiseerd. Verder zijn er diverse woningen binnen het plangebied die zijn voorzien van een dakterras op een wijze die geen nadelige gevolgen heeft voor de ruimtelijke structuur. Bij vergelijkbare woningen en situaties zijn dakterrassen dan ook mogelijk gemaakt.

In een aantal deelgebieden past het realiseren van een dakterras op een hoofdgebouw niet bij de karakteristiek van de bebouwing en is een dakterras ongewenst. Dat is bijvoorbeeld het geval bij het realiseren van een dakterras op een woning met een kap. Ook in het geval van ‘stapelen’ zoals het realiseren van een dakterras op een bijzondere of extra bouwlaag of op een dakkapel, is een dakterras ongewenst. Een dakterras gaat dan te veel het beeld bepalen en is niet meer ondergeschikt te noemen. Hieronder zijn de mogelijkheden voor dakterrassen per deelgebied aangegeven.

Gebied Gansstraat, Laan van Soestbergen, Pelikaanstraat, Albatrosstraat, Alkhof

Het betreft een dicht bebouwd stedelijk gebied waar al diverse dakterrassen op hoofdgebouwen zijn gerealiseerd. Door de dichte bebouwing met gestapelde woningen is er in dit gebied relatief minder buitenruimte en zijn er minder mogelijkheden voor bezonning zodat dakterrassen kunnen bijdragen aan een aantrekkelijk woonmilieu. Het is wenselijk dat de zichtbaarheid van dakterrassen gering is zodat dakterrassen het straatbeeld niet of nauwelijks beïnvloeden. Vergunningvrij kunnen privacyschermen tussen dakterrassen worden geplaatst. Als regel wordt gesteld dat dakterrassen 2 meter terug moeten liggen van de gevels die grenzen aan openbaar gebied, voorzover het woonstraten betreft met een breedte tot 15 meter (breedte tussen de gevels). Als de straten breder zijn dan 15 meter worden dakterrassen op hoofdgebouwen goed zichtbaar. Bij een openbare ruimte met een breedte van meer dan 15 meter moeten dakterrassen op hoofdgebouwen ten minste 3 meter terugliggen van de gevels die grenzen aan het openbaar gebied.

Daarnaast is het van belang dat de gevolgen voor de privacy van omliggende percelen beperkt zijn. Om de privacy van naastgelegen percelen te beschermen moeten de dakterrassen 1 meter terug liggen van gevels die grenzen aan een binnenterrein.

Op (gemeentelijke) monumenten is het aanbrengen van hekwerken ten behoeve van een dakterras niet bij recht toegestaan.

Op aanbouwen die uit één bouwlaag bestaan is het mogelijk om dakterrassen te realiseren. De diepte van dakterrassen is maximaal 3 meter. Ter plaatse van het bouwblok Krommerijn, Gansstraat, Ledig Erf is een grotere diepte mogelijk. Het binnenterrein is sterk bebouwd en stenig. Op dit binnenterrein kan het toevoegen van ruimere dakterrassen bijdragen aan een aantrekkelijker woonomgeving.

Inbreidingsbuurtje Huis te Vlietlaan, Wulverhorstlaan, Montfoortlaan, Rijnenburglaan

In dit buurtje zijn op verschillende plekken reeds dakterrassen gerealiseerd. In vergelijkbare situaties zijn dakterrassen mogelijk.

Woningen met uitbreidingsmogelijkheden met een (bijzondere) bouwlaag

Dakterrassen zijn aan de achterzijde van de woning mogelijk binnen het bouwvolume van de (bijzondere) bouwlaag. Aan de zijde van het binnenterrein is het realiseren van dakterrassen mogelijk op aanbouwen die zich aan de achterzijde van de woning bevinden. Uitgegaan wordt van een diepte van maximaal 2 meter. Door de situering aan de zijde van het binnenterrein zijn de dakterassen nauwelijks zichtbaar vanaf het openbaar gebied.

Tuin- en erfregeling

Het is mogelijk in tuinen en erven bij woningen bijbehorende bouwwerken zoals aanbouwen en bijgebouwen te bouwen. Hierbij wordt uitgegaan van een maximale oppervlakte van aanbouwen en bijgebouwen (inclusief overkappingen) van 50% van de buiten het bouwvlak aangegeven gronden met een maximum van 45 m2. De maximale diepte van een aanbouw mag 3 meter bedragen. Voor grote percelen is een afwijkende regeling opgenomen die het mogelijk maakt om onder bepaalde voorwaarden 20% extra te bebouwen.

Voor enkele gebieden worden specifieke regels voor het bouwen van aanbouwen opgenomen. Dit betreft het gebied Gansstraat, Laan van Soestbergen, Pelikaanstraat, Albatrosstraat, Alkhof en een gebied ter plaatse van de Hoogravenseweg, Verlengde Hoogravenseweg. Deze gebieden worden gekenmerkt door woningen die voorzien zijn van smalle diepe aanbouwen met een oppervlakte van veelal rond de 20 m2. Vaak zijn de aanbouwen destijds gebouwd als keuken met daaraan gebouwd een toilet of badkamer. Deze aanbouwen zijn veel dieper dan 3 meter. Uit bouwaanvragen blijkt dat de wens bestaat om de verouderde erfindeling te vervangen door een kwalitatief hoogwaardige oplossing die het wooncomfort ten goede komt. In deze gevallen worden aanbouwen gevraagd met een vergelijkbaar oppervlak die een grotere diepte hebben dan 3 meter. Door een maximum maat voor het oppervlak van een aanbouw te hanteren van 20 m2 wordt gestimuleerd en door de maximale diepte van een aanbouw in deze buurten los te laten wordt gestimuleerd om erven anders in te richten waarbij de erfbebouwing zich concentreert bij het hoofdvolume en er meer licht en mogelijkheden voor groen op binnenterreinen overblijft.

4.2.2 Functionele uitgangspunten

Wonen

De wijken binnen het plangebied vormen belangrijke woongebieden. De woonfunctie wordt zoveel mogelijk behouden en waar mogelijk versterkt. Bij eventuele nieuwbouw is het van belang dat kwalitatief goede woningen worden gerealiseerd die complementair zijn aan de bestaande voorraad. Daarom moet er een grote variatie aan woningen zijn die voor iedereen wat te bieden heeft: variatie in grootte, woningtype, eigendomsverhouding en prijs. Met een woonomgeving die aantrekkelijk en veilig is.

Het vergroten van de variatie in woningtype met zowel huur- als koopwoningen maakt het mogelijk bewoners die een wooncarrière willen maken in de wijk te behouden en nieuwe bewoners aan te trekken.

Het is de wens de differentiatie te vergroten, zowel op het niveau van de buurt als op het niveau van de gehele woningvoorraad. Waar nu sprake is van een redelijk gelijkblijvende woningdichtheid in heel de wijk, is het de bedoeling in de toekomst hier wat meer in te variëren. Dit betekent dat in sommige deelgebieden de woningdichtheid wordt verdund, terwijl in andere gebieden juist sprake is van een intensiveren. In dit bestemmingsplan is hier nog geen regeling voor opgenomen.

Functies binnen woonbestemming

In de woningen van de levendige stadswijken van Utrecht gebeurt meer dan alleen "wonen". De woningen zijn een broedplaats voor nieuwe bedrijfjes. Dit wordt door de in het bestemmingsplan opgenomen regeling voor aan-huis-verbonden beroepen of bedrijven gestimuleerd zolang de nieuwe functie ondergeschikt is aan de woonfunctie en er geen overlast op de woonomgeving wordt veroorzaakt. Wanneer de activiteiten niet meer in het woongebied passen, zullen deze moeten verplaatsen naar andere geschikte locaties, zoals bijvoorbeeld in de voorzieningenclusters of op bedrijventerreinen.

Omzetten en splitsen

Voor het omzetten van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte (t.b.v. kamerbewoning) is een omzettingsvergunning verplicht. Op basis van het aangescherpte omzettingsbeleid (van kracht sinds 4 maart 2009), worden in principe geen nieuwe omzettingsvergunningen verleend in de Utrechtse Krachtwijken. Achterliggend idee daarbij is om betaalbare koopwoningen te behouden voor starters en doorstarters én om de leefbaarheid in die wijken te beschermen.

Op 22 december 2011 heeft de gemeenteraad beleid vastgesteld om splitsing te voorkomen. In dit bestemmingsplan is daarom voor de Watervogelbuurt een regeling opgenomen die splitsing tegen gaat.
De huidige wettelijke mogelijkheden in de Huisvestingswet en de Huisvestingsverordening bieden gelet op recente rechterlijke uitspraken onvoldoende mogelijkheden om het gewenste ruimtelijk beleid op leefbaarheid te regelen. Derhalve is het noodzakelijk om dit ruimtelijk relevante aspect te regelen in het bestemmingsplan. Daarbij wordt gekozen om het begrip woonruimte zodanig te definiëren dat deze betrekking heeft op het bewonen door één huishouden. Voor het plangebied betekent dit dat in een deel van de Watervogelbuurt het splitsen van woningen niet is toegestaan. Voor van oorsprong grotere woningen en voor het gebied van functiemenging aan de Albatrosstraat is een uitzondering mogelijk.

Detailhandel

Er zijn twee buurtwinkelcentra, Smaragdplein en 't Goylaan, die goed functioneren. Het Utrechtse detailhandelsbeleid gaat uit van een sterke concentratie van winkels op bestaande locaties, er wordt gestreefd naar het realiseren van sterke clusters. Het is niet gewenst de detailhandel op andere locaties dan in de bestaande detailhandelsclusters uit te breiden. Binnen de clusters wordt terughoudend omgegaan met het toevoegen van andere functies dan detailhandel. Toevoegen van detailhandel buiten de clusters is niet gewenst.

Functiemenging

Binnen alle bestemmingen met een woonfunctie is het toegestaan om een beroep of bedrijf aan huis uit te oefenen. Hieraan zijn wel beperkingen verbonden. Deze beperkingen zijn er op gericht dat de woonfunctie centraal blijft staan. Daarom is de maatvoering beperkt tot maximaal 1/3 van de vloeroppervlakte van de woning met een maximum van 40 m². Voor grote woningen met een vloeroppervlakte van meer dan 150 m2 is het mogelijk om 60 m² vloeroppervlak van de woningen te gebruiken ten dienste van een aan huis verbonden beroep of bedrijf.

Horeca

In de gemeentelijke nota "Ontwikkelingskader Horeca Utrecht" is het beleid met betrekking tot de horecaontwikkeling is voor de binnenstad specifiek vastgelegd. In de nota zijn de navolgende ambities geformuleerd:

• Utrecht als gastvrije ontmoetingsplaats;
• een ruim palet aan horeca voor Utrechters en bezoekers;
• het horeca-aanbod groeit mee met de stad;
• ruimte voor innovatie en diversiteit;
• inzet op clustering: versterken van de identiteit van deelgebieden;
• synergie met andere functies;
• leefbaarheid behouden.

Waar mogelijk wordt ruimte geboden aan verbreding en verdieping van het horeca-aanbod. De mogelijkheden worden begrensd door randvoorwaarden ten aanzien van veiligheid en leefbaarheid alsmede door de wens om te komen tot een horecastructuur die een duurzame kwaliteit vormt.

Bestaande horecavestigingen
Horeca wordt niet beschouwd als een functie die zich vrijelijk kan verplaatsen (zoals winkels, dienstverlening en maatschappelijke voorzieningen). De op dit moment in het plangebied aanwezige en vergunde horecavestigingen worden daarom op de verbeelding aangeduid. Belangrijk is daarbij, dat (tenzij de bestaande situatie anders is) horeca in eerste instantie ter plaatse van de aanduiding is toegestaan op de begane grond van hoofdgebouwen. Op de verbeelding wordt in een aantal gevallen door middel van een aanduidingsvlak aangegeven hoe groot de huidige vestiging is.

Algemene regeling nieuwvestiging

Het college heeft in het kader van het vaststellen van bestemmingsplan Binnenstad besloten om het Ontwikkelingskader Horeca Utrecht niet rechtstreeks in een bestemmingsplan op te nemen, maar gebruik te maken van de mogelijkheden die de nieuwe Wet ruimtelijke ordening , het Besluit ruimtelijke ordening en het Besluit Omgevingsrecht bieden. Op basis van deze regelgeving is het college bevoegd om onder voorwaarden zogenaamde "buitenplanse ontheffingen" te verlenen voor het wijzigen van het gebruik van een pand, bijvoorbeeld voor nieuwe horeca. Nieuwe initiatieven voor horecavestigingen zullen worden getoetst aan het Ontwikkelingskader Horeca Utrecht en de nadere uitwerking daarvan. Nieuwvestiging van horeca zal ook via de buitenplanse ontheffing worden geregeld.

Bij het vaststellen van het Ontwikkelingskader Horeca Utrecht in 2007 is aangegeven dat het horecabeleid regelmatig wordt geëvalueerd, zoals ook in 2012 gebeurd is. Door het beleid niet in het bestemmingsplan op te nemen is eenvoudigere sturing van het horecabeleid mogelijk op basis van de ervaringen met de uitvoering van het beleidskader. Van aanpassing van het beleid kan bijvoorbeeld sprake zijn indien – in overleg met de omgeving – een visie voor een gebied wordt vastgesteld.

Ook bij het toepassen van bovengenoemde wettelijke bepalingen uit de Wet ruimtelijke ordening is het toelaten van nieuwe horeca niet zonder meer mogelijk. Voor elke nieuwe horecavestiging geldt dat daarvoor een afzonderlijk besluit van het college nodig is. In het Ontwikkelingskader staat aangegeven onder welke voorwaarden aan een nieuwe horecavestiging kan worden meegewerkt.