Veemarkt, 2e Herziening

Toelichting

Hoofdstuk 1 Aanleiding

1.1 Aanleiding

In de raadvergadering van 7 juli heeft de raad het bestemmingsplan Veemarkt, 1e herziening vastgesteld. Helaas is er kort na vaststelling van het bestemmingsplan een technische omissie op de verbeelding geconstateerd. Dit betreft de begrenzing van de aanduiding P (parkeerterrein) op de verbeelding in de Woonbestemmingen. Deze omissie leidt er toe dat slechts onder een deel van de bouwblokken geparkeerd kan worden terwijl het nadrukkelijk de bedoeling is dat onder de bouwblokken als geheel geparkeerd kan worden. Bij een aantal bouwblokken leidt dit op korte termijn tot problemen bij de aanvraag omgevingsvergunning. De verbeelding dient voor een aantal blokken daarom zodanig te worden aangepast dat de aanduiding P (parkeerterrein) van toepassing is op het gehele bouwblok in de bestemmingen Wonen en voor een consequente toepassing van de regel ook in de bestemming GD.

De herziening heeft uitsluitend betrekking op halfverdiepte of ondergrondse bouwdelen binnen de op de plankaart aangegeven bouwblokken. Ten aanzien van de bouw hiervan zijn met belanghebbenden en bouwers reeds afspraken gemaakt. In zienswijzen ten aanzien van het bestemmingsplan Veemarkt, 1e herziening, is het ondergronds- dan wel half verdiept parkeren binnen de bouwblokken geen punt van discussie geweest.

1.2 Doelstelling

Het bestemmingsplan Veemarkt, 2e herziening is een correctieve herziening van het bestemmingsplan Veemarkt, 1e herziening, die er op gericht is de beoogde gebouwde parkeeroplossingen onder de woningbouwblokken in een aantal bouwvelden in het plangebied te regelen. De herziening heeft uitsluitend betrekking op de verbeelding.

1.3 Onderdelen van het bestemmingsplan Veemarkt , 2e herziening

Met het reparatiebesluit wordt een fout op de verbeelding van het bestemmingsplan hersteld en wordt vertraging van de uitvoering van het bestemmingsplan zo veel mogelijk voorkomen. De herziening heeft betrekking op de in figuur 0 weergegeven bouwvelden in het bestemmingsplan Veemarkt, 1e herziening.

Het bestemmingsplan is gericht op de correctie van de aanduiding 'parkeerterrein' bij een aantal blokken in het plangebied. Deze aanduiding dient bij een aantal blokken zodanig te worden aangepast dat hij niet alleen geldt voor de binnenterreinen bij de verschillende bouwvelden in het plan maar dat ook onder de woningen zelf geparkeerd kan worden. Daarnaast wordt voor een eenduidige toepassing van de regels de aanduiding parkeerterrein ook aangebracht op een aantal bouwblokken met de bestemming Gemengd, waarbij het ook de bedoeling is dat onder de bouwblokken geparkeerd kan worden.

Figuur 0. Overzicht van bouwblokken waar de aanduiding parkeerterrein wordt aangepast.

Na vaststelling van deze herziening vervangt de verbeelding behorende bij deze 2e herziening de oorspronkelijke verbeelding van het bestemmingsplan Veemarkt, 1e herziening.

De toelichting en de regels van het bestemmingsplan Veemarkt, 1e herziening zijn niet aangepast maar worden, ten behoeve van een goede technische koppeling tussen regels en plankaart, ten behoeve van de digitale raadpleging van het plan integraal overgenomen in deze 2e herziening.

Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012). De SVBP 2012 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en draagt zo bij aan een effectiever en efficiëntere dienstverlening.

Hoofdstuk 2 Inleiding

2.1 Aanleiding

Na het besluit in 2005 over de herontwikkeling van het Veemarkt terrein heeft de gemeenteraad op 4 september 2008 besloten dat activiteiten op het Veemarkt terrein per 1 januari 2011 beëindigd worden. In oktober 2011 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan Veemarkt vastgesteld. Dit bestemmingsplan biedt het juridisch planologische ontwikkelingskader om op de plek van het Veemarkt terrein een unieke woonwijk maken: een woongebied met ruimte voor bijzondere woonvormen, waar bestaande en nieuwe kwaliteiten stevig verbonden zijn. De gemeente heeft de toekomstplannen voor het Veemarkt terrein samen met bewoners en andere belangstellenden vormgegeven. Hiertoe is destijds een uitgebreid participatie traject doorlopen waarna door gemeente de randvoorwaarden voor de invulling van het gebied zijn geformuleerd.

Veemarkt wordt een gemengde stedelijke woonwijk met huurwoningen, goedkopere koopwoningen en vrije sector woningen. In de wijk wordt gestreefd naar een woningdichtheid ongeveer 50-55 woningen per hectare. Ter vergelijking: in de wijken Voordorp en Tuindorp is de woningdichtheid ongeveer 35-40 woningen per hectare en Wittevrouwen zit op zo'n 80 woningen per hectare. Een groot deel van de woningen wordt (mede) door bewoners zelf ontworpen. Dat levert een bijzonder straatbeeld op: een variatie aan gevels en architectuurstijlen, verschillende hoogtes, breedtes en materialen.

De meeste woningen worden gebouwd in gesloten bouwblokken, wat aan de binnenkant veel ruimte overlaat voor parkeren, veilig spelen en (gemeenschappelijk) groen.

Eén van de belangrijkste uitgangspunten voor de wijk Veemarkt is dat het een duurzame wijk wordt. Concreet houdt dat in dat woningen een GPR (duurzaamheidsscore) hebben van tenminste 7.5 en een EPC (energieprestatie) van 0.3 of beter. Het meest recent ontwikkelde gebouw heeft een EPC score van 0.0. Dit wordt onder andere bereikt door goede isolatie en gebruik van zonnecellen. Andere initiatieven op het gebied van duurzaamheid worden van harte toegejuicht.

Als gevolg van de economische crisis en een verschuiving in het programma voor Veemarkt stelde de gemeenteraad in maart 2014 het Ambitiedocument Woningbouwprogramma Veemarkt vast. In dit Ambitiedocument wordt aangegeven welke verschuivingen er optreden in het woningenprogramma op de Veemarkt als gevolg van de crisis en het niet meer bouwen van een kleine supermarkt en de school. Dit ambitiedocument was de afgelopen 2 jaar en komende jaren leidraad voor de te bouwen woningen op Veemarkt. Kort gezegd komt het ambitie document er op neer dat met behoud van de oorspronkelijke stedenbouwkundige uitgangspunten meer en kleinere woningen zullen worden gerealiseerd op het Veemarkt terrein. In plaats van de oorspronkelijke 580 woningen die als maximum waren vastgelegd in het bestemmingsplan uit 2011 zullen nu circa 730 woningen (en woon eenheden) gerealiseerd worden (voor de flexibiliteit zal in de regels worden uitgegaan van maximaal 750 woningen). Deze verhoging van de woningaantallen heeft vrijwel geen ruimtelijke consequenties en wordt vooral veroorzaakt door het vervangen van eengezinswoningen door 50/100 studenten eenheden (motie 2014/M28) en het bouwen van woningen op de plek waar eerst een supermarkt en een school waren gepland. Als gevolg van het overschrijden van het maximum van 580 woningen wordt het bestemmingsplan herzien.

2.2 Doelstelling

De hoofddoelstelling van het bestemmingsplan is de lijn zoals die in het ambitiedocument uit 2014 is vastgelegd planologisch-juridisch mogelijk te maken. Omdat het plan uit 2011 een globaal ontwikkelingsplan is en er inmiddels diverse bouwblokken zijn gebouwd en worden ontwikkeld bestaat er inmiddels ook behoefte aan een beheersregeling voor het plangebied. Hierin zal voor de inmiddels bekende bouwblokken in het voorliggende planherziening worden voorzien.

In het plan zijn de wijzigingen in de wet- en regelgeving en het beleid van de verschillende overheden op het gebied van de ruimtelijke ordening, die zich in de loop van de tijd hebben voorgedaan, verwerkt. Met dit bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij recent tot stand gekomen bestemmingsplannen binnen de gemeente, om de uniformiteit van bestemmingen en regelgeving te bevorderen.

2.3 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied is 31 hectare groot en omvat globaal het bestaande Veemarkt terrein en de daar om heen liggende sportvelden. De grens van het plangebied wordt gevormd door de rand van het woongebied Voordorp in het noorden, de rijksweg A27 in het oosten, de Biltse Rading in het zuiden en in het westen de Sartreweg en het zuidelijk deel van volkstuinencomplex De Pioniers. Zie afbeelding 1.

Figuur1: Begrenzing van het plangebied.

2.4 Vigerende bestemmingsplannen

Binnen het gebied vigeert het volgende bestemmingsplan:

Bestemmingsplan		Vastgesteld door raad	Goedgekeurd door GS
Veemarkt		Oktober 2011	nvt

Het grootste deel van het plangebied heeft de bestemming Gemengd. Het gaat hierbij om een gemengd woongebied waar ook andere functies dan wonen in vallen.

Binnen de bestemming komen de volgende functies voor:

• Maximaal 580 woningen. Uitgangspunt is dat op het Veemarkt terrein circa 550 woningen worden gerealiseerd. Er is in de planregels enige marge ingebouwd voor wat betreft het aantal te realiseren woningen;
• Maatschappelijke voorzieningen 5800 m² BVO bestaande uit:
  • 1. Een gezondheidscentrum Maximaal 600 m² BVO;
  • 2. Woonvoorziening voor begeleid wonen 1800 m² BVO;

gecombineerd ruimte gebruik met andere functies is mogelijk en wenselijk.

• Horeca in de categorie D1 en D2 van de lijst van horeca-activiteiten tot een maximum van 400 m² BVO;
• Bedrijfsunits in de vorm van een bedrijfsverzamelgebouw van maximaal 1500 m² BVO;
• Een extra sportvoorziening in de vorm van een kunstgrasveld van maximaal 1 ha. Deze is zo gepositioneerd en ingericht dat de sportclubs Hercules en Sporting '70 beide gebruik kunnen maken van dit extra veld.
• Tevens mag maximaal 1500 m² gebouwde sport dan wel voorzieningen in de sfeer van cultuur en ontspanning worden gebouwd in de vorm van bijvoorbeeld een fitnesscentrum en/of een dansschool;
• Groenvoorzieningen;
• Water en de daarbij behorende waterhuishoudkundige voorzieningen;
• Verkeer en verblijf. Hieronder vallen de wegen die een structuur bepalend karakter hebben. Onderdelen die hierbij horen zijn parkeervoorzieningen en voet- en fietspaden.

Daarnaast is de bestemming Sport een belangrijke bestemming in het gebied, vanwege de sportvoorzieningen die in het plangebied liggen.

2.5 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie, waar onder andere de ruimtelijke structuur, de historische ontwikkeling van het gebied en de beschrijving van de aanwezige functies worden beschreven. In Hoofdstuk 4, de planbeschrijving, worden de mogelijkheden die het plan biedt aan de toekomstige ontwikkelingen beschreven. De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van bijvoorbeeld milieu aspecten komen in Hoofdstuk 5 aan bod. In Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. In Hoofdstuk 7 komt tenslotte de juridische toelichting op de planregels aan bod.

Hoofdstuk 3 Relevante beleidskaders

3.1 Algemeen

Op verschillende bestuurlijke niveaus zijn beleidsuitspraken gedaan die van belang zijn voor de ontwikkelingen op het Veemarkt terrein. De belangrijkste conclusies van de relevante beleidskaders worden hier weergegeven.

3.2 Rijksbeleid

De structuurvisie Randstad 2040 kent een verdichtingsstrategie voor wonen, werken en voorzieningen waarbij tegelijkertijd een kwaliteitssprong wordt gerealiseerd. Voor het woningbouwprogramma voor de regio Utrecht betekent dit dat ruim 32.500 woningen, voornamelijk binnen de rode contouren van het bestaand stedelijk gebied, dienen te worden gebouwd. Het Rijksbeleid is van een te hoog abstractieniveau om op de ontwikkeling van deze binnenstedelijke locatie toe te passen. Wel dient op basis van het Rijksbeleid getoetst te worden of de voorgenomen ontwikkeling past binnen de Ladder van duurzame verstedelijking. Hieronder wordt daar nader op ingegaan.

Overheden dienen op grond van het Bro nieuwe stedelijke ontwikkeling standaard te motiveren met behulp van drie opeenvolgende stappen. Deze stappen borgen dat tot een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing van die nieuwe ontwikkelingen wordt gekomen. De stappen schrijven geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent. Dit gezag draagt de verantwoordelijkheid voor de ruimtelijke afweging over die ontwikkeling.

In trede 1 wordt de regionale ruimtevraag (kwantitatief én kwalitatief) bepaald voor wonen, werken, detailhandel en overige voorzieningen. Het gaat om de ruimtevraag waarin elders in de regio nog niet is voorzien: eventuele andere initiatieven in de regio, zoals geplande woningbouwlocaties of een binnen stedelijke herstructurering, dekken immers al (deels) de regionale ruimtevraag. Ook leegstand speelt een rol in de bepaling van de vraag.

Alleen wanneer die behoefte in trede 1 is aangetoond, is trede 2 aan de orde: Kan de beoogde ontwikkeling plaatsvinden binnen het stedelijk gebied door een andere bestemming van een gebied, door herstructurering van bestaande terreinen of door transformatie van bestaande gebouwen of gebieden?

Als herstructurering of transformatie van bestaand stedelijk gebied onvoldoende mogelijkheden biedt om aan de regionale, intergemeentelijke vraag te voldoen, is trede 3 (bouwen buiten bestaand stedelijk gebied) aan de orde.

Betekenis voor het plangebied

De ontwikkeling in het plangebied heeft in hoofdzaak betrekking op woningbouw. In de provinciale ruimtelijke structuurvisie heeft de provincie Utrecht de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen en uitgewerkt in de Utrechtse ladder voor duurzaam ruimtegebruik. Voor de toetsing van dit beleid wordt daarom verwezen naar onderstaande paragraaf 2.3.2. Voor de ontwikkeling van Veemarkt zijn uitsluitend trede 1 en trede 2 aan de orde.

3.3 Provinciaal en regionaal beleid

3.3.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (2013)

De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (PRS) is opgesteld om te zorgen voor een blijvend aantrekkelijke provincie. Via haar ruimtelijk beleid draagt de provincie bij aan een kwalitatief hoogwaardige fysieke leefomgeving, waar het ook in de toekomst plezierig wonen, werken en recreëren is.

De PRS geeft de ruimtelijke ambities weer van de provincie Utrecht. Hierin staat welke doelstellingen de provincie van provinciaal belang acht, welk beleid bij deze doelstellingen hoort én hoe dit beleid uitgevoerd wordt. Deels loopt deze uitvoering via de Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (PRV) die tegelijk met de PRS is opgesteld.

De PRS is een structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Op grond van de Wro heeft de PRS alleen een zelfbindende werking. Het is bindend voor de provincie, niet voor andere partijen. De PRV zorgt voor doorwerking van het beleid en is bindend voor de gemeenten. In paragraaf 2.3.2 wordt nader ingegaan op de verordening.

De PRV richt zich op het ruimtelijk beleid in de gehele provincie en omvat verschillende onderdelen binnen de ruimtelijke ordening. In deze paragraaf wordt volstaan met de voor dit bestemmingsplan relevante thema's. Dit zijn achtereenvolgens Verstedelijking en Wonen.

Verstedelijking

Verstedelijking (duurzame verstedelijkingsladder) De provincie Utrecht richt zich in haar verstedelijkingsbeleid primair op de ontwikkelingsmogelijkheden in het bestaand stedelijk gebied: op die manier blijven steden, dorpen en kernen aantrekkelijk om te wonen, te werken en elkaar te ontmoeten en blijft het landelijk gebied gevrijwaard van onnodige ruimteclaims. Ten behoeve van de leefbaarheid en bereikbaarheid wordt verstedelijking zoveel mogelijk gekoppeld aan haltes en knopen van het openbaar vervoersnetwerk. Voor een aantrekkelijke provincie zijn vitale steden en dorpen belangrijk. De combinatie van historische bebouwing, de aanwezigheid van onder andere culturele voorzieningen, winkels, horeca en uitgaansmogelijkheden, diverse woningtypes, verschillende vormen van werkgelegenheid, sport- en ontspanningsmogelijkheden en groen in de nabijheid draagt bij aan deze vitaliteit.

De provincie geeft aan dat we in de kenniseconomie op een andere manier wonen en werken. De nabijheid van elkaar versterkende creatieve functies wordt steeds belangrijker. Dat heeft consequenties voor de ruimtelijke ontwikkeling van het land. De steden spelen hierin een steeds belangrijkere rol. In de provincie geldt dat vooral voor Utrecht en Amersfoort, maar ook voor de kleinere steden en dorpen. Functiemenging draagt bij aan de vitaliteit van het stedelijk gebied. Een groot accent bij verstedelijking ligt op de binnenstedelijke opgave.

Het beleid sluit aan bij de zogenaamde duurzame verstedelijkingsladder uit het Besluit ruimtelijke ordening zoals reeds beschreven in paragraaf 2.2.3. Concreet hanteert de provincie Utrecht de volgende voorkeursvolgorde voor stedelijke ontwikkelingen: eerst de mogelijkheden van herstructurering of transformatie, dan de mogelijkheden in de nabijheid van halten en knopen van het OV-netwerk, dan de overige mogelijkheden in het stedelijk gebied (binnen de rode contouren), en als laatste uitbreiding.

3.3.2 Toetsing van plan aan Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro 3.1.6 tweede lid) (2012)

Trede 1: Kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte
De provincie Utrecht heeft ABF Research gevraagd een nieuwe prognose te maken van de ontwikkeling van de bevolking, huishoudens, de kwantitatieve en kwalitatieve woningvraag 2010-2025 met een doorkijk naar 2040. Vorenstaande is gevat in het rapport 'Verkenning kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte provincie Utrecht' van februari 2011.

Kwantitatief
In de kwantitatieve prognose groeit de voorraad tussen 2010 en 2020 met gemiddeld 4.600 woningen per jaar. Het lagere bouwprogramma (in vergelijking met de bouwproductie van voor de crisis) drukt de groei van de huishoudens echter niet. Dit komt door de nu nog jonge bevolkingsopbouw en een economisch aantrekkelijk klimaat dat jonge vestigers aantrekt. De lager geplande groei van de voorraad en de groeiende behoefte zorgen in deze prognose voor een stijgend woningtekort. Daardoor ligt het woningtekort in 2010 op 18.000 woningen en stijgt dit naar 46.000 woningen in 2025 en naar 76.000 woningen in 2040. In relatieve zin loopt het tekort op van circa 4% in 2010 naar 8% in 2025 en 13 % in 2040.

De gemiddelde groei van het aantal huishoudens en van de gewenste voorraad is tussen 2010 en 2025 in de hele provincie Utrecht circa 16%. De woningvoorraad groeit met 11%. Tussen 2010 en 2025 groeit het woningtekort met circa 28.000.

In absolute zin is het tekort in het stadsgewest Utrecht het meest omvangrijk. Het provinciale tekort bestaat namelijk voor bijna 60% uit het tekort van het stadsgewest Utrecht. Tussen 2020 en 2025 lopen de tekorten in vooral de stadsgewesten Utrecht en Amersfoort flink op. De oorzaak van de groei van het tekort ligt enerzijds in de sterke groei van het aantal huishoudens in het stadsgewest Utrecht en anderzijds in de lagere groei van de woningvoorraad.

Ook in de regionale woningmarktmonitor (BRU, 2013) is opgenomen dat de regionale woningvoorraad in de periode 2012-2030 moet groeien met 61.000 woningen om woningtekort niet verder te laten groeien:

"Afgeleid van de verwachte groei van het aantal huishoudens neemt de woningvraag in de regio toe tot afgerond 374.400 woningen in 2030. Een 20% hogere vraag dan in het basisjaar 2012. Afgeleid van de verwachte groei van het aantal huishoudens neemt de woningvraag in de regio toe tot afgerond 374.400 woningen in 2030. Een 20% hogere vraag dan in het basisjaar 2012. Om het procentueel woningtekort niet verder te laten toenemen – niet hoger dan 4,1% van de woningvoorraad - zal de woningvoorraad mee moeten groeien naar 359.600 woningen in 2030. Dat zou betekenen dat de regionale woningvoorraad in de periode 2012-2030 met 61.000 woningen" moet groeien."

In de provinciale ruimtelijke structuurvisie (2013) is voor de regio Utrecht een woningbouwprogramma van ruim 40.000 (2013-2028) woningen opgenomen, gebaseerde op mogelijke ontwikkellocaties en verwacht ontwikkeltempo. Er wordt hierbij opgemerkt dat met dit voorgenomen programma het tekort hoog zal blijven. Dit klopt met de behoefte van 61.000 woningen, zoals die uit de regionale woningmarktmonitor blijkt.

Voor de gemeente Utrecht wordt uitgegaan van een woningbouwprogramma van 27.750 woningen. Van dit programma zijn 22.750 woningen in het stedelijk gebied gesitueerd, waarvan ongeveer de helft in de Vinex-locatie Leidsche Rijn (11.500 woningen). De andere helft van het programma binnen de rode contouren is voorzien in diverse kleinere en grotere projecten.
 
Kwalitatief
Voor een concurrerend vestigingsmilieu is een selectieve aanvulling van het aanbod van een extensiever woonmilieu in een groene omgeving van belang. Voor wat betreft woonmilieus is er vooral vraag naar centrumstedelijke, dorpse en groenstedelijke woonmilieus. Door de toenemende vergrijzing is er een toenemende vraag naar voor die doelgroep aangepaste woningen en woningen met zorg. De gemeente Utrecht wil tevens het tekort aan studentenhuisvesting terugdringen. De ambitie is om 4000 woningen voor studenten en starters toe te voegen door middel van nieuwbouw en transformatie, zowel permanent als tijdelijk.

De kwalitatieve invulling van het bouwprogramma (2010-2025) wordt bepaald door de inkomensontwikkeling, de woonvoorkeuren en de vraaggestuurde beleidsoptie waarin de woonconsument centraal staat. De vraaggestuurde benadering zorgt voor een nieuwbouwpakket dat de doorstroming optimaliseert waardoor huishoudens ook in de voorraad optimaal bediend worden. Het vraaggestuurde nieuwbouwprogramma toont tussen 2010 en 2025 de grootste toename in het Buitencentrum (28.000 woningen) en het Dorpse woonmilieu (17.000). De overige woonmilieus (Centrumstedelijk, Groenstedelijk en Landelijk wonen) zitten op een omvang rond de 8.500 nieuwbouwwoningen. Binnen het huursegment is het programma voor de middeldure huur het omvangrijkste (19.000), gevolgd door het dure huursegment (13.000). In de koop is de omvang van het duurste segment het grootste (19.000), gevolgd door het middeldure segment (14.000). Wordt het vraaggestuurde programma vergeleken met het pakket gereedgekomen woningen uit het verleden dan zou in de toekomstige nieuwbouw meer aandacht voor de huursector gewenst zijn.

Conclusie
60% van het kwantitatieve tekort aan woningen in de provincie Utrecht komt voor rekening van het stadsgewest Utrecht. Gezien vorenstaande kan geconcludeerd worden dat zowel in kwantitatieve als kwalitatieve zin behoefte bestaat aan de woningbouw die mogelijk wordt gemaakt binnen het plangebied Veemarkt.

Trede 2: Bestaand stedelijk gebied
Uit de ladder voor duurzame verstedelijking blijkt dat de ruimtevraag bij voorkeur dient te worden opgevangen in het bestaand stedelijk gebied. Vaststaat dat de ruimtevraag in dit geval wordt opgevangen door herstructurering van bestaand stedelijk gebied. Het plangebied ligt op de locatie van de voormalige Veemarkt. Dit gebied wordt gekenmerkt door haar ligging op relatief korte afstand van het centrum van Utrecht. Hierdoor heeft het gebied een grote potentie om te transformeren naar een stedelijk woongebied. Het gebied is reeds in ontwikkeling en vormt een inbreidingslocatie op het terrein van een voormalige evenementenhal in het stedelijk gebied van Utrecht.

Conclusie
Met de bouw van maximaal 750 woningen draagt de locatie bij aan de vraag naar binnenstedelijke woningbouw in de stad en in de regio.

3.3.3 Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV - 2013)

De Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 is op 4 februari 2013 vastgesteld door Provinciale Staten van Utrecht. De PRV bevat algemene regels die gemeenten in acht moeten nemen bij het opstellen van hun ruimtelijke plannen. In de PRV staan geen regels die direct doorwerken naar de burgers. In de PRV zijn alleen de algemene regels opgenomen, die noodzakelijk zijn voor het waarborgen van de provinciale belangen zoals opgenomen in de structuurvisie.

Betekenis voor plangebied

De relevante regels uit de PRV 2013 voor dit bestemmingsplan betreffen:

Artikel 2.10 sub 3, waarin is opgenomen dat de toelichting op een ruimtelijk plan een beschrijving bevat van de in het plangebied aanwezige cultuurhistorische waarden en het door de gemeente te voeren beleid ter zake en van de wijze waarop met eventuele veranderingen wordt omgegaan. Bij de beschrijving van de verschillende waarden wordt gebruik gemaakt van de bijlage Cultuurhistorie. In paragraaf 5.11 wordt hier nader op ingegaan.

Artikel 3.1 sub 3, waarin is opgenomen dat de toelichting op een ruimtelijk plan een beschrijving bevat van de wijze waarop rekening is gehouden met energiebesparing en het toepassen van duurzame energiebronnen. Voor deze beschrijving wordt verwezen naar de planbeschrijving in hoofdstuk 4.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie Utrecht 2015 - 2030

Voor de stad Utrecht is op 1 juli 2004 de Structuurvisie Utrecht 2015-2030 vastgesteld. In de structuurvisie zijn de gewenste toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen van de stad Utrecht beschreven. Daarbij wordt uitgegaan van drie kernkwaliteiten van de stad, die in de structuurvisie zijn uitgewerkt in drie perspectieven: De Markt, Het Podium en De Binnentuinen.

• De Markt sluit aan bij de kernkwaliteit: de stad als randstedelijk centrum in een economisch dynamische en hoogstedelijke omgeving.
• Het Podium sluit aan bij de kernkwaliteit: de stad als ontmoetingsplaats voor winkelen, cultuur, onderwijs en recreatie.
• De Binnentuin sluit aan bij de kernkwaliteit: de grote stad met kleinschaligheid en sociale cohesie in de wijken.
  

Het bestemmingsplangebied behoort tot de Markt. De ruimtelijke opgave die voor dit gebied binnen deze kernkwaliteit geldt, is het (her)ontwikkelen van een locatie in de stadsrand om zo binnen de totale stad een compleet aanbod te kunnen bieden van verschillende vestigingsmilieus, zowel voor wonen als werken. In de structuurvisie zijn ook een aantal gebiedsperspectieven aangegeven. De Veemarkt ligt binnen het gebiedspersectief Oostrand.

Betekenis voor het plangebied

Binnen het gebiedsperspectief Oostrand wordt voor een aantal locaties aan de oostkant van de stad, binnen het ontwikkelingsperspectief de Markt, aangegeven dat er ruimte wordt geboden voor meer geïsoleerde, exclusieve stedelijke ontwikkelingen. De relatie van de stadsrand met het buitengebied kan beter vorm worden gegeven. Dit betekent het verbeteren van met name de langzaam verkeer verbindingen (fietsroutes en wandelpaden), mede ter ontsluiting van de forten en lunetten. Daarnaast kan selectief programma in de Oostrand worden toegevoegd.

In de ontwikkelingsrichting naar 2015 is het Veemarkt terrein aangeduid als 'stedelijk- groenstedelijk milieu'. Kenmerkend voor dit type milieu is de relatief lage graad van functiemenging, waarbij het voorzieningenpakket is afgestemd op de wijk en de directe omgeving. Het groene gebied ten noorden en oosten van het Veemarkt terrein is aangeduid als 'groen buiten stedelijke groenstructuur'. Hier kunnen zowel intensieve als extensieve vormen van recreatie plaatsvinden. In hoofdzaak heeft dit type milieu een ecologische functie en kan het ruimte bieden aan waterberging.

3.4.2 Dynamisch Stedelijk Masterplan

Het dynamisch stedelijke masterplan (DSM) is een interactieve visie voor de stedelijke herontwikkeling in Utrecht. De traditionele grootschalige gebiedsontwikkeling maakt plaats voor een kleinschaliger en organischer aanpak. De gemeente zoekt andere manieren om stedelijke ontwikkeling te stimuleren. Zoals transformatie en herontwikkeling van braakliggende locaties, het geven van ruimte aan experimenten om (binnen) stedelijke herontwikkeling te versnellen en het opbouwen en delen van kennis over de mogelijkheden. De thema's hergebruik van panden, kleinschalig opdrachtgeverschap, tijdelijke invulling van locaties en studentenhuisvesting staan centraal.

Het digitale Stadsdebat heeft het DSM kleur gegeven. De talloze voorstellen, ideeën en opmerkingen die zijn aangedragen door de stad bevestigen het beeld dat deze gebieden sterk in betekenis kunnen groeien voor de bestaande stad en haar inwoners. Met het DSM richt de gemeente zich op initiatieven waarvan verwacht wordt dat die op korte termijn gerealiseerd kunnen worden. Als gemeente willen we daarbij vooral faciliteren.

Betekenis voor het plangebied

Utrecht wil op een aantal binnenstedelijke transformatielocaties, zoals bijvoorbeeld de Veemarkt, het Cartesiusdriehoek en de Merwedekanaalzone tussen de zes- en tienduizend woningen bouwen. Vooral voor studenten, starters en gezinnen die in de stad willen wonen. Woningen waarvan de bewoners in de eerste plaats gebruik zullen maken van de voorzieningen in de stad, maar ook van nieuwe stedelijke en groene ruimtes, van culturele hotspots in oude bedrijfsgebouwen en van creatieve werkgelegenheid die tussen de woningen ontstaat. De Veemarkt is eigendom van de gemeente en er is gekozen voor een actieve, innoverende rol op het gebied van participatie, duurzaamheid en woonvormen (CPO). De bouw van de woningen is reeds gestart. Eind 2015 zijn ca. 150 woningen bewoond.

3.4.3 Hoogbouwvisie 'Waar wel en waar niet hoog bouwen in Utrecht'

De doelstelling van de Hoogbouwvisie (2005) is het leveren van een toetsingskader voor hoogbouw plannen, door ten eerste na te gaan wat de mogelijke bijdrage is die hoogbouw kan leveren aan de ontwikkeling van Utrecht, en ten tweede door het geven van een visie op de meest (on)wenselijke locaties voor hoogbouw. Voor de Hoogbouwvisie is gewerkt met de volgende vaststaande uitgangspunten:

• hoogbouw wordt altijd in relatie tot de omgeving beoordeeld;
• behoud van het kleinschalige karakter van stadswijken;
• vanuit de stad dienen de zichtlijnen op de Dom behouden te blijven;
• hoogbouw als middel om de stad beter zichtbaar en herkenbaar te maken. Utrecht wordt één stad met twee centra: het huidige centrum met stationsgebied en het toekomstige Centrum Leidsche Rijn. De kloof tussen de twee stadsdelen wordt in de toekomst gedicht door de zogeheten Centrale Zone, die ruwweg parallel loopt aan de A2 en het Amsterdam-Rijnkanaal.

In het Wensbeeld 2030 is de stad opgedeeld in een drietal categorieën:

• a. De Binnentuinen: deze categorie bevat een subcategorie “laag” met een basis van 9 meter en een subcategorie “hoog” met een basis van 15 meter, beiden met de mogelijkheid tot incidentele accenten tot (in principe) het dubbele van de omliggende bebouwingshoogte;
• b. De Centrale Zone: de basismaat bedraagt in dit gebied 15 of 30 meter. Er zijn accenten tot in het dubbele van de omliggende bebouwingshoogte mogelijk. In een beperkt zoekgebied, kunnen incidentele accenten van 60 tot 80 meter worden geplaatst;
• c. De Brandpunten: de maximale bebouwingshoogte bedraagt 90 meter, respectievelijk een niet gemaximaliseerde hoogte (Stationsgebied respectievelijk centrum Leidsche Rijn).

Betekenis voor het plangebied

In principe geldt voor de Veemarkt het uitgangspunt Binnentuinen subcategorie hoog. Voor de wijk geldt een maximale bebouwingshoogte van 5 lagen met mogelijkheid tot het maken van enkele accenten tot 10 bouwlagen. Deze accenten zullen in het midden van het plangebied op het Plateau worden gerealiseerd. Aan de kant van de Sartreweg wordt de bebouwingshoogte afgestemd op de omgeving.

3.4.4 De schoonheid van Utrecht - Welstandsnota 2004

In de Welstandsnota Utrecht van juli 2004, getiteld "De schoonheid van Utrecht", is geformuleerd op welke wijze het welstandsbeleid van de gemeente Utrecht uitgevoerd zal worden. Dit betreft vanzelfsprekend de welstandstoetsing van vergunningplichtige bouwwerken en toetsing op basis van de loketcriteria. De nota, die verplicht is om welstandsbeleid te kunnen voeren, kent de volgende doelen:

• het plaatsen van de welstandsbeoordeling binnen een inhoudelijk, objectief kader waarmee de rechtszekerheid voor de initiatiefnemer wordt gediend;
• het verhogen van de kwaliteit van de welstandsadvisering;
• het vastleggen van efficiënte en transparante procedures voor de welstandszorg;
• het bieden van meer samenhang in het beleid dat zich richt op het uiterlijk van de stad.

Voor vergunningplichtige bouwwerken geldt het volgende:

• op basis van een gebiedsgerichte analyse per buurt of wijk worden in hoofdlijnen een ruimtelijke karakteristiek gegeven;
• ambities worden vertaald in beleidsniveaus per gebied; deze beleidsniveaus zijn: Behoud, Respect en Open; de drie niveaus onderscheiden zich onderling in mate van vrijheid in omgaan met de bestaande structuur en architectuur;
• algemeen geldende beoordelingscriteria verschillen alleen per beleidsniveau en niet per gebied.

Betekenis voor het plangebied

Het plangebied is aangeduid met het beleidsniveau 'open'. Dit niveau houdt in dat zowel verandering als handhaving van het bebouwingsbeeld mogelijk zijn, zowel naar structuur als architectuur maar met behoud van landschappelijke waarden. Dit betekent:

• een vrije en open oriëntatie op het bestaande bebouwingsbeeld;
• er is ruimte voor vernieuwing;
• bij gedeeltelijke veranderingen van de structuur wordt aangesloten op de bestaande omgeving.

Overigens is voor de Veemarkt een apart beeldregieplan opgesteld. Dit wordt in paragraaf 3.5.4 nader toegelicht.

3.4.5 Woonvisie 2009 - 2019: Wonen in een sterke stad

Op 14 januari 2010 heeft de Utrechtse gemeenteraad de woonvisie 2009 - 2019 vastgesteld. In de Woonvisie geeft de gemeente haar visie op het Utrechtse woonbeleid van de komende tien jaar.

De visie krijgt heeft als titel "Wonen in een sterke stad". Utrecht is een sterke stad omdat veel mensen in Utrecht willen wonen en blijven wonen. Dit hangt samen met de aantrekkelijkheid van de stad en haar omgeving, de ligging binnen Nederland en met de economische kracht van de regio. Hierdoor kent de stad wel een grote druk op de woningmarkt.

De Woonvisie geeft aan hoe vanuit het wonen kan worden bijgedragen aan het behouden en versterken van de kracht van de stad. Dit gebeurt door het vergroten van het woningaanbod in Leidsche Rijn en Rijnenburg en door vernieuwing in de bestaande stad. Daarnaast wordt er veel nadruk gelegd op het in beweging krijgen van de verstopte woningmarkt. In de periode 2010-2019 worden er 26.300 woningen aan de voorraad toegevoegd (= 2.630 woningen per jaar).

Bij het in beweging krijgen van de woningmarkt ligt de sleutel voor een belangrijk deel bij het vergroten van het aanbod voor de zogenaamde middeninkomens. Hierdoor wordt er beter tegemoet gekomen aan de woonwensen van deze groep en kan tegelijkertijd de druk op de voorraad sociale huurwoningen worden verkleind.

Betekenis voor het plangebied

Het project Veemarkt geeft ruimte aan bewonersinitiatieven en innovatieve planvorming. Er wordt gewerkt aan een gevarieerde wijk met een sterke identiteit. Een aantrekkelijke en leefbare buitenruimte vormt en inspireert tot toonaangevend duurzaam en innovatieve ontwerpen. Er wordt ruimte geboden aan CPO’ers (collectief particulier opdrachtgevers) en PO’ers (individuele bouwers). Verschillende deelplannen worden ontwikkeld via Mede Opdrachtgeverschap (MO). Hiermee wordt voorzien in woningbouw voor verschillende doelgroepen, met maximale invloed van de toekomstige bewoners op zowel de woning plattegronden als op het uiterlijk van de woningen.

3.4.6 Nota Stallen en Parkeren

De gemeenteraad heeft op 28 maart 2013 de Nota Stallen en Parkeren vastgesteld. Hiermee is het nieuwe parkeerbeleid van kracht. Met de uitwerkingsnota 'Parkeernormen Fiets en Auto' bepaalt de gemeente de benodigde capaciteit van het (fiets)parkeren. Voor de veiligheid, leefbaarheid en aantrekkelijkheid van Utrecht geeft de gemeente meer ruimte aan voetgangers en fietsers. Dit betekent dat er op sommige plekken op straat minder ruimte komt voor geparkeerde auto's. De gemeente stimuleert auto's om langs de rand van de stad te parkeren: in één van de drie herkenbare grote P+R terreinen, bij NS-stations en andere OV-knooppunten. Als stimulans voor binnenstedelijke ontwikkelingen, en daarmee voor een aantrekkelijke en bereikbare stad zijn de autoparkeernormen in betaald parkeergebied verlaagd. Ook schept de gemeente flexibiliteit door de vrijstellingsmogelijkheden van de parkeernormen te verruimen. Nieuw in de gemeentelijke aanpak is de verplichting om bij nieuwbouw, uitbreiding van bestaande gebouwen of in geval van een functiewijziging ook fietsenstallingen te realiseren. De parkeernormen hebben een bandbreedte, om optimale flexibiliteit en maatwerk te bieden bij de realisatie van bouwplannen.

Betekenis voor het plangebied

Het plangebied valt in het gebied dat in de Bijlage van de Nota Stallen en parkeren is aangeduid als gebied B2 Stedelijk gebied zonder betaald parkeren. Uitgangspunt van het Stedenbouwkundig Programma van Eisen is dat parkeren grotendeels op eigen terrein plaatsvindt en het bezoeksparkeren in de openbare ruimte. In Veemarkt wordt het midden tussen de maximale en minimale norm aangehouden. De parkeerplaatsen moeten per bouwveld worden opgelost. Voor de gesloten bouwblokken (zoals J en K) is dat gebeurd door 1 parkeerplaats op het binnenterrein op te nemen en ca. 0,5 in de openbare ruimte.

Voor bouwveld F, nu ingevuld met het project Tuinhof, is dit ook het geval. Maar omdat het geen gesloten bouwblok is, is er in het SPVE voor gekozen om deze 1,0 parkeerplaats per woning aan de randen van het plateau te realiseren. Het bezoekersparkeren vindt in de directe omgeving van dit bouwblok plaats.
In Veemarkt is voldoende ruimte om de benodigde parkeerplaatsen voor de diverse projecten te realiseren. In paragraaf 5.2.3 Parkeren wordt het parkeren in het plangebied nader toegelicht.

3.4.7 Duurzaamheid

Duurzaamheid en klimaat zijn één van de stedelijke ambities. Dit houdt niets meer en minder in dan zorgen dat gebiedsontwikkeling conform het concept van de drie P's (people, planet en profit) tot stand komt. Dat gaat verder dan groen en energiezuinige woningen. De woningen die nu gebouwd worden staan er voor 100 jaar en langer. Centraal in het duurzaam bouwen beleid van de gemeente staat het visiedocument "Duurzaam huisvesten". Daarin verwoordt de bouw initiatiefnemer zijn visie op de toekomstbestendigheid van de planontwikkeling en de bouwwerken, vast te leggen in een ambitie. Deze visie wordt vertaald naar concrete maatregelen en oplossingen in het ontwerp.

Woningdichtheid

Een van de kenmerken van het stedenbouwkundig plan van Veemarkt is de hoge dichtheid waarin de woningen worden gerealiseerd. Hierbij moet gedacht worden aan een dichtheid van 55 tot 65 woningen per hectare (vergelijk met Leidsche Rijn waar de woningdichtheden tussen de 30 en 35 woningen per hectare ligt). Er is dus sprake van zuinig en intensief ruimtegebruik.

De gemeente heeft in haar Milieubeleidsplan op energiegebied een duidelijke ambitie vastgelegd "in 2030 CO2 neutraal". Ontwikkel- en herstructureringslocaties moeten een bijdrage leveren om deze ambitie te realiseren. Directe aanleiding hiervoor is een motie vanuit de gemeenteraad met het verzoek duurzaamheid concreter te maken en in alle beleidsterreinen te integreren (motie 17/7/2014 M81). Deze motie is overgenomen door het college.

Programma Utrechtse energie 2011-2014
Duurzaamheid is één van de pijlers van het Utrechts collegeprogramma 2010-2014 'Groen, open en sociaal'. Het collegeprogramma legt drie accenten in het werken aan duurzaamheid:

• 1. Energie besparen en duurzaam opwekken;
• 2. Schone lucht door een gezonde mobiliteit;
• 3. Een aantrekkelijke groene omgeving.

In het ontwerp moet uitwerking worden gegeven aan een bijzonder energieconcept. Dat kan door gebruik te maken van het warmtenet of door een gelijkwaardig alternatief energieconcept. Eventueel met behulp van het toevoegen van stedelijk groen en water om een positieve bijdrage leveren aan klimaat adaptatie.

Betekenis voor het plangebied

In paragraaf 6.11 Duurzaamheid wordt uitgelegd op welke wijze in het gebied met duurzaamheid en energie is omgegaan.

3.4.8 Bouwen aan een gezonde toekomst

Het aantal inwoners van Utrecht neemt snel toe. Dat brengt grote opgaven en kansen met zich mee. Deze groei zien wij als kans om de kwaliteit van het leven in onze stad, die over het algemeen goed is, verder te verbeteren door in te zetten op een gezonde en duurzame stedelijke ontwikkeling. Utrecht investeert al jaren in fietsvoorzieningen, duurzame energieopwekking en groene ruimte. Zo wordt de gezonde keuze aantrekkelijk gemaakt. Een platform voor Healthy Urban Living kan een rol spelen in de wijze waarop het binnenstedelijk bouwen gestalte krijgt, zodat Utrecht een compacte stad blijft waar je met de fiets alle bestemmingen kunt bereiken en de landschappen en recreatiegebieden rond de stad toegankelijk blijven. We benutten alle kansen in de openbare ruimte voor bewegen, spelen, ontmoeten en groenbeleving en zorgen voor een scheiding tussen speelgebieden en verkeer.

Bij bouwprojecten stimuleren we de initiatiefnemers om creatieve oplossingen te bedenken die bijdragen aan zoveel mogelijk positieve effecten voor de gezondheid van de Utrechters. Daarbij toetsen we op een aantal elementen die van belang zijn voor een gezonde (toekomstige) leefomgeving: duurzaam omgaan met energie, voorbereiden op klimaatverandering, bodem-,water- en luchtkwaliteit en vermindering geluidsoverlast.

Zo draagt het creëren van voldoende stilteplekken in de stad bij aan een gezonde omgeving. Creatief zoeken we naar oplossingen die bijdragen aan een betere luchtkwaliteit. Naast aandacht voor de fiets, draagt aandacht voor de voetganger bij aan schone mobiliteit, aan ontmoetingen in de openbare ruimte en aan gezonde beweging. Een duurzame en gezonde stedelijke ontwikkeling vraagt een integrale en brede benadering met ruimte voor bestuurlijke keuzen.

De nieuwe Omgevingswet biedt hiervoor een betekenisvol handvat. Vooruitlopend op de invoering van de Omgevingswet in 2018 omgevingswijzer voor duurzame herontwikkeling, een methode om in ruimtelijke projecten samen met alle betrokkenen een duurzaam handelingsperspectief op te stellen en vast te leggen in een omgevingsvisie.

We zijn ons ervan bewust dat ruimtelijke en gezondheidsbelangen uiteen kunnen lopen en verschillende consequenties hebben; dit vraagt per situatie een transparante toelichting zodat er een zorgvuldige bestuurlijke afweging kan plaatsvinden. We versterken de gezondheidsexpertise in alle fasen van de ruimtelijke ontwikkeling.

3.4.9 Huisvestingsbeleid, woningvorming en omzetting

Het beleid voor het omzetten en kadastraal splitsen van woningen is in het najaar van 2015 gewijzigd. Daarbij ook de Huisvestingsverordening aangepast, waarbij een vergunningstelsel is ingevoerd voor het zodanig veranderen van een woning dat meer woningen ontstaan, verder woningvorming genoemd, ingevoerd. Omdat is gebleken dat ongereguleerde omzetting en vorming van woningen kan leiden tot een aantasting van het woon- en leefklimaat, is besloten om in de lijn van de facetbestemmingsplannen Woningsplitsing I en II in alle bestemmingsplannen een regeling te treffen voor omzetting en woningvorming. Het is namelijk van belang om in verband met een goede ruimtelijke ordening regels te stellen, regels die zien op een goede kwaliteit van het woon- en leefklimaat. Deze regels werken aanvullend op het Bouwbesluit, waarin veiligheid en gezondheid geregeld zijn, en op de Huisvestingsverordening 2015 die gericht is op het beheer van een goede woningvoorraad. In tegenstelling tot deze verordening gelden de regels van het bestemmingsplan voor alle woningen, ongeacht de WOZ-waarde van de woning of de huurprijs.
De Beleidsregels Hoofdstuk 4 Huisvestingsverordening 2015 die bij de Huisvestingsverordening 2015 horen, zien onder meer op het beoordelen van de gevolgen voor het woon- en leefklimaat, enerzijds door de eisen met betrekking tot de minimale omvang van woningen en anderzijds door het in beeld brengen van de gevolgen van extra woningen binnen de context van de bestaande situatie. De bestemmingsregeling kan daarom nauw aansluiten bij de wijze waarop het beleid over omzetting en woonvorming is neergelegd in die beleidsregels.

3.5 Gebiedsspecifiek beleid

Omdat Veemarkt een van de grotere binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen is, is er voor de invulling van het gebied ook een aantal specifieke beleidsnota's opgesteld. Die worden hieronder toegelicht.

3.5.1 Bestemmingsplan Veemarkt

In oktober 2011 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan Veemarkt vastgesteld. Dit bestemmingsplan biedt het juridisch planologische ontwikkelingskader om op de plek van het Veemarkt terrein een unieke woonwijk maken: een woongebied met ruimte voor bijzondere woonvormen, waar bestaande en nieuwe kwaliteiten stevig verbonden zijn. De gemeente heeft de toekomstplannen voor het Veemarkt terrein samen met bewoners en andere belangstellenden vormgegeven. Hiertoe is destijds een uitgebreid participatie traject doorlopen waarna door gemeente de randvoorwaarden voor de invulling van het gebied zijn geformuleerd.

De meeste woningen worden gebouwd in gesloten bouwblokken, wat aan de binnenkant veel ruimte overlaat voor parkeren, veilig spelen en (gemeenschappelijk) groen.

Eén van de belangrijkste uitgangspunten voor de wijk Veemarkt is dat het een duurzame wijk wordt. Concreet houdt dat in dat woningen een GPR (duurzaamheidsscore) hebben van tenminste 7.5 en een EPC (energieprestatie) van 0.3. Dit wordt onder andere bereikt door goede isolatie en gebruik van zonnecellen. Andere initiatieven op het gebied van duurzaamheid worden van harte toegejuicht. Omdat het aantal in het woningen in het gebied toeneemt, en om te voorzien in een beheers kader voor de verdere ontwikkeling van de wijk wordt thans het nu voorliggende bestemmingsplan gemaakt. Echter, de uitgangspunten blijven hetzelfde, waarbij voor de laatste tender (bouwveld M) een EPC van 0 wordt aangehouden.

3.5.2 SPvE Veemarkt

Het stedenbouwkundig programma van eisen “Veemarkt 2.0” is het raamwerk van een nieuwe woonbuurt dat met brede participatie van burgers en professionals is opgezet en de volgende uitgangspunten heeft.

Particulier opdrachtgeverschap, CPO, mede opdrachtgeverschap

Particulier opdrachtgeverschap, zowel individueel (PO) als collectief (CPO) krijgt de ruimte op de Veemarkt. In omvang en aard is dit nieuw voor de gemeente, maar de potentie is groot. Er worden 3 projecten via een CPO vormgegeven. De grond wordt gefaseerd uitgegeven om CPO ruimschoots de kans te geven zich te ontplooien. Daarnaast wordt op grote schaal ingezet op mede opdrachtgeverschap.

Hoge ambitie duurzaamheid

Utrecht heeft de ambitie om in 2030 klimaat neutraal te zijn. Wonen op de Veemarkt is duurzaam; de energieprestatie (EPC) van 0,3 van de woningen ligt aanzienlijk lager dan de 0,45 die wettelijk verplicht is

De bredere duurzaamheidsprestatie van de nieuwe buurt is objectief bepaald met de DPL-methode (duurzaamheidsprofiel van een locatie). Naast energie is veel aandacht besteed aan onder andere water, ecologie, optimalisatie van parkeervoorzieningen en een duurzame openbare ruimte.

Met een score van 7,7 op een schaal van 1 tot 10 en een plan dat inclusief de duurzaamheidsambitie binnen de gestelde financiële kaders past, zal de Veemarkt bij voltooiing een van de hoogste scores in Nederland hebben.

Bereikbaarheid en verkeer

Het SPVE geeft aan hoe het nieuwe gebied ontsloten gaat worden en onderdeel gaat uitmaken van het omliggende stedelijke weefsel. Nieuwe en betere verbindingen voor langzaam verkeer en een fijnmazige ontsluiting voor autoverkeer moeten de bereikbaarheid van de toekomstige buurt verzekeren en van omliggende functies verbeteren. Tegelijkertijd is invulling gegeven aan de motie “Laat Sartre met rust" (uit september 2005), die inhoudt dat de Sartreweg en de Voorveldselaan zoveel mogelijk ontzien moeten worden. Zo zal het verkeer van- en naar de sportvelden niet door de woonwijk de sportvelden kunnen bereiken. Bij het ontwerp van de ontsluiting is rekening gehouden met de mogelijkheid van toekomstige ingrepen op de Sartreweg die kunnen voortvloeien uit toekomstige maatregelen over het tegengaan van sluipverkeer. De Sartreweg zal ook ruimtelijk deel gaan uitmaken van de nieuwe buurt; de bebouwing aan de westzijde van de weg wordt afgemaakt door aansluitend aan de zogenoemde “Waaijerflats” de bouw van twee CPO-projecten mogelijk te maken. Ook dit is een resultaat van het participatieproces.

Openbare ruimte en voorzieningen

De openbare ruimte is een belangrijke drager van het plan, niet alleen in relatie tot de ruimtelijke kwaliteit, maar ook als ontmoetingsruimte en verblijfsruimte. Om dat te bereiken heeft de openbare ruimte een royale maat, wordt een groot deel van de parkeerbehoefte binnen de bouwvelden georganiseerd en heerst overal een 30km/uur regime. Tevens biedt het bestemmingsplan ruimte voor gezondheidszorg, sport en recreatie, horeca en werken. Het SPVE speelt daarmee in op een bredere behoefte aan functies die in het afgelopen participatietraject door geïnteresseerden en ondernemers kenbaar is gemaakt en geeft tegelijkertijd de mogelijkheid om het voorzieningenprogramma in de loop van de tijd te laten mee veranderen met de behoefte van de bewoners van de nieuwe buurt en omgeving. Inmiddels is een extra voetbalveld gerealiseerd en is het aantal parkeerplaatsen van de sportvelden opgehoogd van 74 naar circa 200 parkeerplaatsen.

Richtlijnen geluid, fijn stof en veiligheid

De nieuwe buurt maakt deel uit van de stad met al zijn levendigheid en onrust. Zij is gesitueerd in de nabijheid van de A27 en diverse ontsluitingswegen. Het SPVE voldoet aan alle wettelijke milieunormen. Om dit te bereiken is onder andere extra geïnvesteerd in het geluidsscherm van de A27 en daarnaast waarborgt het plan dit door de gesloten bouwblokken waardoor alle woningen een geluidluwe gevel hebben. De enige uitzondering hierop is het bouwveld F. Echter ook hier de verkaveling zodanig gekozen. dat aan de geluidsnormen wordt voldaan.

3.5.3 Integraal Programma van Eisen Veemarkt/Functioneel Ontwerp (IPvE/FO)

In het Integraal Programma van Eisen Veemarkt/Functioneel Ontwerp (IPvE/FO) is beschreven en weergegeven aan welke eisen en randvoorwaarden de openbare ruimte moet voldoen. Mochten er gaandeweg het planproces en de ontwikkeling van de Veemarkt wijzigingen optreden in bijvoorbeeld het stedenbouwkundige programma, de openbare ruimte eisen, de technische randvoorwaarden voor ondergrondse voorzieningen etc. dan kunnen deze wijzigingen van invloed zijn op het IPvE/FO en kan dit tot aanpassing van het document leiden.

Voordat is gestart met een inrichtingsplan voor het plangebied, is eerst een Integraal Programma van Eisen (IPVE) en dit bijbehorend Functioneel Ontwerp (FO) opgesteld. Het IPVE en FO laten zien hoe de openbare ruimte op het Veemarkt terrein er uit kan gaan zien en biedt een kader voor de bouwplannen op het Veemarkt terrein.

De opbouw en het ambitieniveau voor de openbare ruimte zijn vastgelegd in het SPVE en het Beeldregieplan. In het Integraal Programma van Eisen (IPVE) en het bijbehorend Functioneel Ontwerp (FO) worden de eisen voor de openbare ruimte geconcretiseerd.

In het IPVE wordt beschreven aan welke eisen, wensen en randvoorwaarden de openbare ruimte moet voldoen. Het Functioneel Ontwerp (FO) geeft een globaal beeld van de beoogde inrichting van de openbare ruimte op basis van het IPVE.

In het FO is het ambitieniveau voor de plek vastgelegd, het ruimtebeslag van de benodigde functies in de wijk en de wijze waarop het ontwerp aansluit op de omgeving.

Op basis van het IPVE en FO kan een Voorlopig Ontwerp van (deelgebieden) van de openbare ruimte worden gemaakt. Het IPVE en FO betreffen alleen de openbare ruimte. De binnenterreinen binnen de bouwblokken zijn particulier terrein en vallen buiten het kader van het IPVE en FO (al zijn deze binnenterreinen misschien deels openbaar toegankelijk).

3.5.4 Het Beeldregieplan

Het beeldregieplan heeft als doel aanvullende spelregels mee te geven als inspiratie voor toekomstige bewoners om hun woning te realiseren. De spelregels zijn aanvullend op het Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE).

Het gaat om spelregels die, ruimte geven aan bewonersinitiatieven en innovatieve planvorming en de kwaliteiten uit de omgeving zichtbaar maken. Daarnaast geeft het beeldregieplan een handvat voor een gevarieerde wijk met een sterke identiteit en aan een mix van voorzieningen met een aantrekkelijke en leefbare buitenruimte die inspireert tot toonaangevend duurzaam en innovatieve ontwerpen.

Het beeldregieplan geeft richting aan de samenhangende kwaliteiten van de toekomstige woonwijk en is een handvat voor de ontwikkeling van Veemarkt. Doelstelling is om ruimte te bieden aan CPO'ers (collectief particulier opdrachtgevers, (MO ers mede opdrachtgevers) en PO'ers (individuele bouwers), dus door de verschillende doelgroepen gehanteerd moet kunnen worden. Dat vraagt om flexibiliteit en helderheid.

De welstandscommissie heeft op basis van het SPvE en het beeldregie plan een supervisor gemandateerd om de bouwplannen in het gebied te beoordelen. Daardoor is het mogelijk om particulier opdrachtgeverschap en CPO op een goede manier te begeleiden.

3.5.5 Ambitiedocument Herprogrammering Woningbouwprogramma Veemarkt

De recente crisis heeft zijn weerslag gehad op de woningbouw ontwikkelingen op de Veemarkt. Regeringsbeleid (verhuurderheffing, meer marktconforme huren) en maatschappelijke akkoorden (Woon-akkoord) en lokale afspraken (Herziening Bouwen aan de Stad (BAS)) en niet in de laatste plaats natuurlijk de regels die banken thans stellen aan hypotheekverstrekking. Dit alles heeft zijn weerslag gehad op het geplande woonprogramma op de Veemarkt.

Om van de Veemarkt toch een diverse woonwijk te maken, moet er flexibel ingespeeld worden op deze veranderende omstandigheden. Dit betekent dat er programmatisch naar andere wegen gezocht moet worden om de realisatie niet te laten stagneren. Dit geldt vooral voor het sociale woningbouwprogramma. Hiervoor is een ambitiedocument opgesteld Dit document beschrijft de verschillende uitwerkingsrichtingen (ambities) die nodig zijn om de realisatie van een diverse woonwijk van de grond te krijgen. Het is een dynamisch document, sommige ambities zullen slagen, anderen niet en weer andere nieuwe zullen opkomen. Dit is inherent aan de zoekende woningmarkt van dit moment.

Samenvattend komen de ambities er op neer om toch 23-33% sociaalprogramma te bouwen in Veemarkt. Dat gebeurt door in te zetten op goedkope woningbouw (in plaats van sociale woningenbouw MGE) en het bouwen voor bijzondere doelgroepen zoals het project van Axion Continu voor dementerende ouderen. Ook wordt ingezet op het realiseren van meer beleggingshuur in de categorie vlak boven de liberaliseringsgrens (770-800 euro per maand).

Ook de motie 2014/M28 die vraagt om het bouwen van meer studenten eenheden wordt uitgevoerd op Veemarkt.

De herprogrammering levert een toename van het aantal woningen op van de in het bestemmingsplan bestemde 580 naar circa 730, met name veroorzaakt door vervangen van winkel en school door woningen en opnemen kleine woningen voor dementerenden en studentenwoningen. Dit wordt in dit nieuwe bestemmingsplan planologisch/juridisch geregeld.

Hoofdstuk 4 Bestaande situatie

4.1 Beschrijving van het plangebied

4.1.1 Historische ontwikkeling

De voormalige Veemarkt is ontstaan in de binnenstad als openlucht markt op het Janskerkhof en Vredenburgplein in 1917. In 1921 werd permanente huisvesting op het Vredenburgplein gerealiseerd, waarna in 1928 werd verhuisd naar een locatie aan de Croeselaan. Vanaf de jaren '60 is de Veemarkt gevestigd op de huidige locatie aan de Sartreweg.

Het Veemarkt terrein bestond uit één groot hallencomplex (circa 8 meter hoog) met daaromheen grote parkeerterreinen. Het hallencomplex besloeg ongeveer een kwart van het terrein, de rest werd gevormd door de parkeerplaatsen. Het terrein was aan alle kanten omringd door hekken. Op het terrein van de Veemarkt waren ook twee dienstwoningen, een rioolgemaal en een paar kleinere gebouwtjes gelegen ten behoeve van de Veemarkt. Deze zijn inmiddels gesloopt. De randen rondom de Veemarkt zijn groen en bestaan uit water, gras en (hoge) bomen. In deze rand is een tankstation gelegen dat voorheen ook LPG verkocht.

Het gebied direct ten noorden van het Veemarkt terrein bestaat onder andere uit een tennispaviljoen, cricket faciliteiten en zes voetbalvelden van Hercules, waarvan er één is voorzien van kunstgras. Ten oosten van het terrein liggen de twee velden van voetbalvereniging Sporting '70. Tenslotte heeft ook de korfbalvereniging Vogel nog haar accommodatie in het plangebied. Op het Veemarkt terrein zelf is de nieuwbouw van de woonwijk in volle gang. In 2015 zijn de eerste 150 woningen klaar en bewoond. Waarschijnlijk zullen de laatste woningen medio 2018 worden opgeleverd.

4.1.2 Monumenten, beeldbepalende elementen en cultuurhistorie

Het Veemarkt terrein is onderdeel van het gebied Hollandse Waterlinie. Dit verdedigingswerk van forten, dijken en kanalen diende tot aan de jaren '60 voor het op afstand houden van vijanden uit oostelijke richting en het beschermen van het daarachter gelegen gebied. Voorbij deze linie waren de bebouwingsmogelijkheden beperkt. Zo kon rondom de forten lang een open karakter worden behouden.

De forten Blauwkapel, Biltsestraat en fort Voordorp maken onderdeel uit van dit systeem. Het huidige Veemarkt terrein ligt in het oorspronkelijke schootsveld van deze forten. Er zijn geen artefacten, routes of waterlopen in het Veemarkt terrein aanwezig die zijn te relateren aan de linie.

De Veemarkthallen hadden geen monumentale waarde, maar waren wel kenmerkend voor de functie die het terrein de afgelopen jaren heeft gehad. In die zin waren zij gezichtsbepalend voor het gebied. In het kader van de planontwikkeling is daarom aansluiting gezocht bij de structuur van het voormalige Veemarktcomplex. De vormgeving van het plateau (het middengedeelte van de Veemarkt) is een verwijzing naar de oude hallen.

Archeologie
Op basis van de gemeentelijke Archeologische waardenkaart zijn binnen het gebied van de Veemarkt geen archeologische vondsten van betekenis te verwachten.

4.1.3 Ruimtelijke structuur

Nadat de functie van de Hollandse Waterlinie kwam te vervallen, ontstonden mogelijkheden om grootschalige en extensieve functies uit de bestaande stad naar de rand te verplaatsen. Voorbeelden zijn Stadion Galgenwaard, het Kromhoutkazerneterrein, De Uithof en ook de Veemarkt. Door deze ontwikkelingen en het ontstaan van woongebieden als Lunetten, Rijnsweerd en Voordorp, is de oost rand nu een zone met een verscheidenheid aan functies en ruimtelijke typologieën; een overgangszone tussen stedelijk en buitengebied.

Naast de voormalige waterlinie vormen de rijksweg A27, de Biltse Rading en de Sartreweg de belangrijkste structuur bepalende elementen.

De specifieke functie van de Veemarkt en de beperkte toegankelijkheid van het terrein zorgden ervoor dat het gebied sterk afwijkt van zijn directe omgeving. De omringende functies zijn allen gericht op buiten recreatie en sport en hebben een open karakter. Met name het open karakter met goede verkeersverbindingen naar het buitengebied is kenmerkend voor de oost rand van Utrecht.

4.1.4 Bestaande bebouwing

De voormalige Veemarkthallen zijn gesloopt, de bestaande bebouwing omvat de recent opgerichte en in aanbouw zijnde nieuwbouw, alsmede de accommodaties voor de sportvoorzieningen.

4.2 Beschrijving van de bestaande functies in het plangebied

De hoofdfuncties binnen het plangebied zijn woningbouw en sport. Daarnaast komen de functies verkeer en groen in het gebied voor.

4.2.1 Woningbouw activiteiten

Na de sloop van het Veemarktcomplex, dat werd gebruikt voor diverse markten, evenementen en manifestaties met bijbehorende parkeervoorzieningen, is het terrein bouwrijp gemaakt. Verschillende bouwvelden zijn vanaf april 2014 uitgegeven aan ontwikkelaars, particulieren en/of CPO groepen en zijn in verschillende fase van ontwikkeling. De eerste ca. 150 woningen zijn inmiddels opgeleverd en bewoond.

Figuur In aanbouw zijnde woningbouwlocatie:

4.2.2 Sport

Aan de noord- en oostkant van het Veemarkt terrein ligt het Sportcomplex Voordorp met de sportvereniging Hercules, de voetbalclub Sporting '70 en de Korfbalvereniging Vogel.

4.2.3 Overige functies

In het plangebied zijn thans nog een benzineverkooppunt en een brandweerkazerne gesitueerd.

4.2.4 Openbare ruimte en groen

Ondanks de aanwezigheid van stedelijke functies bepalen groen en water voor een belangrijk deel het karakter van het gebied. Het gebied wordt aan alle kanten omringd door groen en deels door water. Rondom de Veemarkt zijn sportvelden en een sporthal (aan de noord-oost zijde), een volkstuinencomplex (aan de westzijde) en een recreatiegebied (aan de zuidzijde) gelegen. Aan de noordkant is in de jaren '80 de wijk Voordorp gerealiseerd inclusief de appartementengebouwen aan weerszijden van de Sartreweg. De Biltse Rading is een belangrijke groene entree van de stad, de singel langs de Sartreweg is van belang voor zowel de wijk (structurerend) als de stad (verbindend) en de sportvelden zijn omzoomd met watergangen en bomenrijen. Veel bomen in het gebied hebben een grote omvang. Van de oorspronkelijke landschappelijke structuur en kavelrichting zijn op het Veemarkt terrein geen overblijfselen.

Zowel de singel langs de Sartreweg als de groene zoom langs de A27 hebben ecologische waarde.

4.3 Conclusie

Het Veemarkt terrein ligt aan de rand van de stad en heeft goede verbindingen met het buitengebied en het recreatieve gebied van de Voorveldse polder. Door de herontwikkeling van het gebied is er een betere verbinding ontstaan met de stad en met de omliggende wijken. Hierdoor maakt de voorheen versnipperde oostelijke stadsrand steeds meer onderdeel uit van de stad.

De groenstructuren langs de A27 en de Biltse Rading worden behouden waarbij versterking van de groene entrees van de stad in het gebied een belangrijk aandachtspunt is. Om een goede doorstroming van het verkeer op de Biltse Rading te waarborgen worden er geen nieuwe ontsluitingen op deze weg aangetakt. De ontsluiting van het Veemarkt terrein is dan ook aan de westkant (Sartreweg) gemaakt. Deze is inmiddels geheel opnieuw ingericht. Hiermee houdt de gemeente zoveel mogelijk rekening met de gewenste ontlasting van de Sartreweg bij de stedenbouwkundige invulling van het gebied.

In het gebied zijn geen monumenten of archeologische waarden aanwezig.

Hoofdstuk 5 Planbeschrijving

5.1 Algemeen

5.1.1 Ruimtelijke uitgangspunten

De belangrijkste doelstelling voor het plangebied is de herprogrammering van de ontwikkeling op het Veemarkt terrein. Deze ontwikkeling is één van de grote binnenstedelijke woningbouw opgaven die Utrecht heeft. Lange tijd vond woningbouw vooral plaats in Leidsche Rijn. Steeds meer richt de stad zich vooral op de binnenstedelijke mogelijkheden. Deze zijn anders van aard: geen grootschalige aanpak, maar een veelheid aan kleinere invullingen, vaak grotere dichtheid, meer puzzelen dan uitrollen van woningbouwvelden, intensiever overleg met betrokken burgers en omwonenden, nadrukkelijk op zoek naar duurzaamheid en een markt aan borend van mensen die echt in de stad willen wonen.

De ontwikkeling van het Veemarkt terrein past hier naadloos in: een grotere dichtheid dan in Vinexgebieden, een toonaangevende ambitie op het gebied van duurzaamheid en een planproces dat gevoerd wordt met intensieve bewonersparticipatie.

Binnen deze binnenstedelijke context is er een trend die de ‘traditionele bouwkolom’ omdraait: de marktpartij volgt de wensen van de geïnteresseerde burger die koper/huurder of particuliere bouwer wil worden. Deze beweging en het gemengde woningprogramma verschaft de locatie een identiteit die aanslaat bij de stedeling die wil starten of anders wil wonen, dicht bij het centrum en toch in de nabijheid van het buitengebied in een modern duurzaam woonmilieu.

Daarnaast biedt het aan de marktpartijen en achterliggende financiers een helpende hand: de locatie heeft al bekendheid verworven met zijn speciale aanpak en de eerst woningbouwprojecten onder particulier opdrachtgeverschap of collectief particulier opdrachtgeverschap worden thans gerealiseerd. Ook marktpartijen spelen in op de woningzoekenden die graag een woning kopen of huren en veel invloed willen hebben op het ontwerp, maar hem niet zelf willen bouwen (medeopdrachtgeversschap).

5.1.2 Programma

Het oorspronkelijke programma voor het Veemarkt terrein bestond uit de ontwikkeling van maximaal 580 woningen en een aantal stedelijke voorzieningen waaronder een school, een buurtsupermarkt, horeca en 4 woonwagenstandplaatsen. Vanwege de financiële crisis in 2014 het Ambitiedocument herprogrammering Veemarkt vastgesteld. De herprogrammering levert een toename van het aantal woningen op van de in het bestemmingsplan bestemde 580 naar 637, met name veroorzaakt door vervangen van winkel, school en woonwagenstandplaatsen door woningen en opnemen van kleine woningen voor dementerenden. Daarnaast heeft de raad ook nog een motie ingediend om 100 studenten woningen op het Veemarkt terrein te realiseren. Dit brengt het totale woningbouwprogramma op circa 730 woningen/c.q. woon eenheden. In verband met de nodige flexibiliteit wordt in dit bestemmingsplan uitgegaan van 750 woningen.

In het ambitiedocument is afgesproken tussen de 20 en 33% sociaal programma in de Veemarkt na te streven. Indien al de projecten die nu in voorbereiding zijn worden uitgevoerd, zal er 26% sociale huur (inclusief studenten eenheden en project voor dementerenden van Axion Continu) komen. Daarnaast wordt 11% gebouwd voor doorstromers met appartementen van onder de € 200.000,- in de koop en rond de € 750,- in de huur.

5.1.3 Het stedenbouwkundig plan

Het planconcept van Veemarkt gaat uit van een aantal stedenbouwkundige principes die de aanzet vormen voor de identiteit van de wijk. De belangrijkste waarden zijn geborgd door een vastgelegd patroon van straten en de structuur van groen en water. Daarmee is de wijk verweven met zijn omgeving en is de toon gezet voor een groenstedelijke ontwikkeling.

De contouren van de voormalige Veemarkthallen vormen de inspiratie van de onderliggende structuur; het centrale deel van de wijk zal een blijvende herinnering vormen aan de positie en omvang van de hallen. De structuur biedt maximale ruimte om te transformeren tot woonwijk. De gebieden die uitgegeven worden voor woningbouw en voorzieningen - de bouwvelden - hebben de grootste flexibiliteit. In het planconcept zijn geen vaste kavelbreedtes of dieptes vastgelegd. Wel zijn er spelregels samengesteld die de samenhang binnen de bouwvelden en daarmee binnen de wijk als totaal moet garanderen.

Het ruimtelijke raamwerk is op hoofdlijnen vastgelegd: in de vorm van groenstructuur, de straten en fietspaden, het watersysteem, het programma en de duurzaamheidsambities.

Figuur bouwvelden kaart Veemarkt

De vraag is hoe de diverse bouwvelden binnen dat raamwerk vorm krijgen, wat de toekomstige bewoners en ondernemers wensen en hoe deze wensen worden vertaald in het ontwerp en de programmering van de toekomstige buurten.

Veemarkt wordt een wijk voor mensen met uiteenlopende woonwensen en inkomens. Het casco van de wijk biedt ruimte voor diverse milieus met verschillende uitwerkingen. Om te zorgen voor verbondenheid met de wijk van volgende generaties zijn flexibiliteit en kwaliteit belangrijk: fysieke kwaliteit, maar ook kwaliteit van netwerken. De bewoners en ondernemers zullen de wijk uiteindelijk haar waarde en inhoud geven. De wijk krijgt een programma dat alle ingrediënten voor flexibiliteit in zich heeft. Zo zal een wijk ontstaan met gevarieerde bouwvelden met een eigen woonsfeer en diverse woningtypen. Door deze kleinschaligheid wordt de zorg voor de eigen omgeving vanzelfsprekend en wordt ontmoeting gestimuleerd.

Het grootste deel van het woningprogramma wordt uitgevoerd als laagbouw, in alle soorten, maten, typologieën en categorieën. Gevarieerde laagbouw zal dus in hoge mate het beeld van de wijk bepalen. Een privétuin, meer ruimte in en om de woning en speelgelegenheid in de buurt zijn de belangrijkste motieven om voor een eengezinswoning te kiezen. Binnen de bouwvelden kunnen rijenwoningen in verschillende beukmaten en categorieën worden gerealiseerd.

De variatie in de afmetingen van de bouwvelden maakt dat er ruimte is voor verschillende typologieën. Zo zijn er bijvoorbeeld hoekwoningen die ook mogelijkheden hebben voor een uitbouw. Binnen de bouwvelden kunnen woningen van diverse breedten worden gerealiseerd. Variatie in beukmaten biedt de mogelijkheid voor andere indelingen en voor werken aan huis.

Het is denkbaar om nieuwe woningtypes te realiseren voor gestapeld wonen. In oorsprong klassieke woningtypes (zoals de boven-benedenwoningen en de etagewoningen zonder lift) worden in een eigentijdse vorm gerealiseerd, waarbij mogelijkheden tot flexibel (duurzaam) gebruik op lange termijn worden gestimuleerd door mogelijkheden tot samenvoegen en splitsing.

Het merendeel van de bouwvelden worden rondom gesloten om zo geluidshinder van de omliggende infrastructuur binnen het blok te beperken. Daarnaast zorgt dit principe dat de straten overal zijn voorzien van voordeuren wat de levendigheid en het straatbeeld ten goede komt.

5.1.4 Gezonde stad

Het plan ligt in een groene omgeving die de bewoners uitdaagt om 'naar buiten' te gaan en te bewegen. Zo zijn er de sportvelden met diverse voorzieningen waarvan de bewoners gebruik kunnen maken maar er is ook het park De Voorveldsepolder. De inrichting van het openbaar gebied sluit daar ook op aan, met name de ruimte die in het plan is gereserveerd voor voetgangers en fietsers en het aanleggen van bruggetjes stimuleren tot bewegen. De woonomgeving biedt daarmee een diversiteit aan spel aanleidingen, ontmoetingsplekken en recreatieve voorzieningen.

Het merendeel van de woningen is ontworpen en gebouwd met inbreng van de toekomstige bewoners. Er zijn diverse methodieken gehanteerd zoals mede opdrachtgeverschap en (collectief) particulier opdrachtgeverschap. Door ruimte te bieden voor initiatief is het resultaat een grote mate van betrokkenheid van de (toekomstige) bewoners bij de inrichting van de openbare ruimte en de eigen woning. Het wegvallen van een aantal stedelijke voorzieningen uit het oorspronkelijke programma wordt elders in de wijk gecompenseerd.

De keuze voor een bouwprogramma dat alle ingrediënten voor flexibiliteit en kwaliteit in zich heeft, past binnen de ambitie van levensloopbestendig bouwen.

5.2 Verkeer en openbare ruimte

5.2.1 Verkeer

De wijk wordt goed aangesloten op zijn omgeving doordat de wijk enerzijds goed bereikbaar is per auto, per bus, per fiets of te voet en anderzijds goed wordt verbonden met de aangrenzende groengebieden en sportvelden.

De wijk wordt voor het autoverkeer alleen ontsloten op de Sartreweg. Er is geen verbinding voor auto's met de Voorveldselaan of met de Biltse Rading. De sportverenigingen aan de Voorveldselaan worden voor auto's ontsloten vanaf de Biltse Rading en de Habib Bourguibastraat.

De verwachte verkeersgeneratie ten gevolge van het gewijzigde programma komt uit op maximaal 4.200 motorvoertuigbewegingen per etmaal (werkdag jaargemiddelde). Dat is een toename van 200 motorvoertuigen per etmaal ten opzichte van het originele SPVE. Deze beperkte toename heeft geen relevante invloed op de kwaliteit van de verkeersafwikkeling op de ontsluitende routes. Het grootste deel van deze 4.200 motorvoertuigen rijdt van en naar het Kardinaal Alfrinkplein, waardoor de grootste verkeerstoename plaatsvindt op de Sartreweg tussen de zuidelijke brug en het Kardinaal Alfrinkplein. De verwachting is dat de totale verkeersdruk op dit (drukste) deel van de Sartreweg nog steeds onder de 10.000 motorvoertuigbewegingen per etmaal blijft, zoals met de omgeving is besproken naar aanleiding van het onderzoek “Verkeersdruk Tuindorp-Oost en Voordorp” en is gecommuniceerd in voorgaand bestemmingsplan. Daarbij is nog geen rekening gehouden met de gewijzigde plannen voor herontwikkeling van winkelcentrum De Gaard en de voorziene herinrichting van de Kapteynlaan. Beide plannen leiden naar verwachting tot een afname van de verkeersdruk op de route Kapteynlaan-Sartreweg.

Fietsers en voetgangers kunnen de wijk bereiken vanaf alle zijden: vanaf de Sartreweg, via de onderdoorgang Biltse Rading, vanaf de Voorveldselaan, of vanaf de nieuwe oversteek bij de A27. Voor voetgangers blijft ook de oversteek met verkeerslichten over de Biltse Rading bij de bushaltes gehandhaafd.

De straten binnen de nieuwe wijk worden ingericht als 30km-straten. De woonstraten worden op de Sartreweg aangesloten middels een zogenaamde 30km-poort, waarmee de overgang van het 50km-gebied naar het 30km-gebied duidelijk is voor bestuurders. In de woonstraten gebruiken zowel auto's als fietsers de rijbaan en zijn trottoirs voor de voetgangers.

Ook zijn er een aantal paden en doorsteken in de wijk die alleen zijn bedoeld voor langzaam verkeer. Een bijzondere positie hebben de woningen aan de groenstrook oostzijde/Voorveldselaan. Deze liggen niet aan een straat, maar aan een groenstrook. De voordeur van deze woningen is bereikbaar middels een trottoir.

Bestaande buslijnen halteren aan de Biltse Rading, de Waterlinieweg en de Aartsbisschop Romerostraat. Dat is maximaal circa 500 meter vanaf elke nieuwe woning. Middels deze buslijnen zijn er snelle en frequente verbindingen met station Utrecht Centraal, station Maarssen, station Bilthoven, Nieuwegein en de Uithof.

5.2.2 Openbare ruimte en groen

Openbare ruimte

De openbare ruimte krijgt een hoogwaardige inrichting en een zorgvuldige detaillering met ingetogen en duurzame basismaterialen voor verharding, verlichting en straatmeubilair. De toe te passen materialen in de wijk zijn passend, duurzaam en goed beheersbaar. Het materiaalgebruik ondersteunt de stedenbouwkundige structuur en sluit aan op de ruimtelijke opzet van woonstraten, plateau en randen. Er wordt gebruik gemaakt van een beperkt assortiment aan bestratingsmaterialen en straatmeubialir, zodat een rustig straatbeeld ontstaat.

De rijbanen binnen de wijk krijgen overal dezelfde verharding, zodat een samenhangend raamwerk van openbare ruimtes ontstaat. Met deze rustige basis, kan het verschil tussen enerzijds de woonstraten en anderzijds het plateau expressief worden gemaakt. De woonstraten krijgen een andere profilering, groenstructuur en trottoirverharding dan het plateau. Zowel het eigen karakter van de woonstraten als het bijzondere karakter van het plateau worden daardoor onderstreept.

Voor het materiaalgebruik in de randen wordt aangesloten op het materiaalgebruik in de omgeving. Zo sluit de inrichting van het nieuwe zuidelijke deel van de Sartreweg aan op de bestaande Sartreweg.

Bovengronds is ruimte voor groen, verkeer en verblijf. Ondergronds is voldoende ruimte gereserveerd voor boomwortels en voor de benodigde kabels en leidingen. Aan weerszijden van de straat zijn zones opgenomen ten behoeve van kabels en leidingen. Hier komen de nutsaansluitingen.

Onder de rijbaan is ruimte gereserveerd voor riolering. Omwille van de groeicondities voor de straatbomen is het essentieel dat er geen kabels of leidingen worden gelegd buiten deze gereserveerde zones.

Groenstructuur

De wijk wordt groen waar het kan en verhard waar het nodig is. Ook worden ecologische mogelijkheden benut door de toepassing van natuurlijke oevers waar dat mogelijk is, door faunapassages onder de nieuwe bruggen en door het toepassen van inheemse beplanting. Inheemse soorten bieden namelijk de beste biotoop voor fauna. In het plangebied zal het vooral vogels, kleine zoogdieren en insecten betreffen.

De groenstructuur volgt de stedenbouwkundige opzet. De woonstraten, het plateau en de vier randen hebben elk een specifieke groenstructuur:

Woonstraten

Alle woonstraten worden voorzien van een enkele rij grote straatbomen (bomen van de eerste of tweede orde).

Plateau

Het plateau wordt gekenmerkt door een bijzondere en beeldbepalende groenstructuur die bijdraagt aan de ruimtelijke samenhang op het plateau. De groenstructuur op het plateau is duidelijk anders dan deze van de woonstraten.

Randen

De Sartreweg wordt ontwikkeld tot een singel met verspreid staande bomen van verschillende soorten. De groene oever krijgt een natuurlijk beeld en laat voldoende zicht vrij op het water. De groenstrook langs de Biltse Rading wordt een representatieve groene buffer tussen de woonwijk en de Biltse Rading. De bestaande volwassen bomen zijn beeldbepalend.

De groenstrook ten oosten van de wijk en ten westen van de Voorveldselaan krijgt een natuurlijk parkachtig karakter. Verschillende inheemse boomsoorten en een gevarieerde (oever)beplanting maken deel uit van het ontwerp. Langs de watergang aan de noordzijde van de wijk worden de bestaande iepen langs het sportveld aangevuld tot een rij. Daarnaast is onderbeplanting op de noordelijke oever gewenst om privacy van de bewoners van blok E te waarborgen.

5.2.3 Parkeren

Op de ontwikkelingen in het plangebied zijn de gemeentelijke parkeernormen uit de “Nota Parkeernormen Fiets en Auto” (2013) van toepassing. De locatie is gelegen in de zone B2 “Stedelijk zonder betaald parkeren”.

Per woning wordt ten minste één parkeerplaats binnen de nieuwbouwblokken gerealiseerd. Ten behoeve van de bereikbaarheid voor bezoekers, wordt in de openbare ruimte buiten de blokken ten minste het bezoekersdeel van de parkeernorm gerealiseerd. De situering van het resterende deel van de parkeernorm kan per blok verschillen. Bouwblok F vormt een uitzondering, hier worden alle parkeerplaatsen aan de rand van het bouwveld gerealiseerd. Een andere uitzondering wordt gemaakt voor ca. 25 woningen in bouwveld B en C (de woningen langs de Sartreweg), waar met 1,5 tot 2 parkeerplaatsen per woning wordt afgeweken van de maximale parkeernorm. Het betreft woningen van boven gemiddelde grootte, waarvoor op eigen terrein wordt voorzien in parkeerruimte voor een tweede auto en daarnaast ook meer gemengde (ten opzichte van het wonen sec potentieel verkeersaantrekkende) functies zijn toegestaan. De hogere verkeersgeneratie die hiermee kan samenhangen is meegenomen in het verkeersonderzoek en leidt niet tot problemen.

Het ontwerp van de parkeergelegenheid binnen de bouwblokken wordt door de ontwikkelende partijen gemaakt en gerealiseerd. Om de parkeerplaatsen binnen de bouwblokken te bereiken, worden in elk bouwblok inritten gerealiseerd. Het aantal inritten en een indicatieve locatie zijn opgenomen in het FO voor de openbare ruimte.

Wanneer blijkt bij de ontwikkeling van de bouwplannen, dat meer inritten gewenst zijn dan voorzien in het Functioneel Ontwerp, mag dit niet ten koste gaan van geplande bomen in de openbare ruimte. Elke parkeerplaats die niet kan worden gerealiseerd in de openbare ruimte door het realiseren van een extra inrit ten opzichte van het FO, moet worden gecompenseerd op het binnenterrein. Compensatie vindt plaats conform de gemeentelijke parkeernormen. Over het algemeen betekent het verwijderen van bezoekers parkeerplaatsen uit de openbare ruimte, dat meer dan een evenredig aantal parkeerplaatsen terug moet komen op het particuliere binnenterrein.

Voor het deel van de parkeernorm dat in openbaar gebied wordt gerealiseerd, moeten maximale loopafstanden tot de functie in acht genomen worden. Voor de functie wonen is dat 100 meter, voor werken en bezoek bedraagt deze afstand maximaal 250 meter.

Het huidige plan biedt vooralsnog echter voldoende speling om een eventuele afwijkende parkeerbehoefte op te vangen. In de openbare ruimte is tevens een ruimtereservering gedaan, die omgezet kan worden naar parkeerplaatsen indien blijkt dat er (binnen de kaders van het SPVE en de parkeernota) toch onvoldoende parkeerruimte beschikbaar is. Gedurende de ontwikkeling van de wijk wordt de parkeerbalans regelmatig geactualiseerd op basis van de exacte bouwplannen.

Hoofdstuk 6 Onderzoek en randvoorwaarden

6.1 Algemeen

De gemeente dient bij het maken van ruimtelijke plannen rekening te houden met allerlei wetgeving gericht op de bescherming en waarborging van een goed woon en leefklimaat (milieuwetgeving), alsmede ter bescherming van natuurlijke, landschappelijke, cultuurhistorische en of archeologische belangen in een plangebied. De belangrijkste aspecten die in het kader van een bestemmingsplan onderzocht moeten worden zijn:

• Geluid en/of geur hinder;
• Externe veiligheid;
• Luchtkwaliteit;
• Bodemkwaliteit;
• Flora en fauna;
• Water;
• Archeologie;
• Kabels en leidingen.
  

Deze aspecten zijn voor het plangebied onderzocht en de resultaten van die onderzoeken zijn in het onderstaande hoofdstuk opgenomen. Omdat sommige milieu-aspecten erg technisch zijn is er voor die aspecten in de betreffende paragrafen een samenvatting opgenomen waarin de inhoud van de paragraaf in hoofdlijnen wordt uitgelegd. Tevens wordt in dit hoofdstuk ingegaan op eventuele maatregelen die, op basis van de onderzoeken genomen moeten worden om de betreffende belangen voldoende te waarborgen en te voorzien in een goede ruimtelijke ordening voor het plangebied. Gezien de ligging van de wijk de aanwezige sportvoorzieningen, de toekomstige voorzieningen en het gewenste woonmilieu is het uitgangspunt voor de wijk op milieugebied, het realiseren van een gebied met functiemenging. Door de duurzaamheidsmaatregelen in de wijk wordt verwacht ter plaatse toch een zeer hoogwaardig en bijzonder woonmilieu te kunnen realiseren.

6.2 Milieueffectrapportage

6.2.1 Inleiding

Milieueffectrapportage (m.e.r.) is bedoeld om vooraf de mogelijke milieueffecten van plannen en besluiten in beeld te brengen en deze een volwaardige rol te laten spelen bij de besluitvorming over plannen en besluiten. Het maken van een milieueffectrapport (MER) of m.e.r.-beoordeling is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die (aanzienlijke) nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. Dit betekent dat de plannen of activiteiten ook een bepaalde omvang moeten hebben om MER(beoordelings)plichtig te zijn. De plannen voor het plangebied hebben echter niet een omvang die het bestemmingsplan MER(beoordelingsplichtig) maken. Hieronder wordt een en ander nader toegelicht.

6.2.2 Toetsingskader

Aan de hand van de in het Besluit m.e.r. omschreven m.e.r.-plichtige activiteiten met de bijbehorende drempelwaarden, kan worden bepaald of een project MER-plichtig (C-lijst) dan wel m.e.r.-beoordelingsplichtig (D-lijst) is. Echter, als gevolg van het Arrest van het Europese Hof van 17/10/2009(C-255/08) dient hierbij ook gekeken te worden naar andere factoren als bedoeld in bijlage III van de Europese m.e.r. richtlijn, die aanleiding kunnen geven tot het opstellen van een MER of m.e.r-beoordeling, hoewel de drempelwaarde van de desbetreffende categorie van de D-lijst niet wordt overschreden.

6.2.3 Conclusie

De in het plan Veemarkt opgenomen activiteit overschrijdt niet de voor deze categorie geldende drempelwaarden uit het Besluit m.e.r. Tevens zijn er geen andere factoren aanwezig die aanleiding kunnen geven tot het opstellen van een MER en is gezien de aard, omvang en ligging van het project geconcludeerd dat er geen sprake is van aanzienlijke nadelige milieugevolgen. Er hoeft voor dit plan dus geen MER of m.e.r.-beoordeling te worden gemaakt.

6.3 Geluidhinder

6.3.1 Kader

Geluid beïnvloedt vaak de kwaliteit van de leef- en woonomgeving. De belangrijkste geluidsbronnen die in het kader van de ruimtelijke ordening van belang zijn, zijn wegverkeer, railverkeer en bedrijven. De mate van acceptatie en hinder is onder meer afhankelijk van de functie van het geluidbelaste object – hiervoor kent de wet "geluidsgevoelige bestemmingen" zoals wonen, zorg en onderwijs.

De regels en normen van de Wet geluidhinder zijn in de volgende gevallen van toepassing bij het vaststellen van een bestemmingsplan:

• bestemmen van gronden voor nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen binnen een zone;
• bestemmen van gronden voor aanleg van nieuwe gezoneerde (spoor) wegen (niet zijnde rijkswegen of hoofdspoorwegen vallend onder de Wet milieubeheer);
• reconstructie van gezoneerde wegen (niet zijnde rijkswegen);
• bestemmen van gronden voor gezoneerde industrieterreinen;
• wijzigen van de grenzen van gezoneerde industrieterreinen of bijbehorende zones.

De Wet geluidhinder kent voorkeursgrenswaarden waarbinnen een geluidsgevoelige bestemming altijd kan worden gerealiseerd. Onder voorwaarden kan er een ontheffing van de voorkeursgrenswaarde worden verleend ('hogere waarde') tot aan een zekere maximale ontheffingswaarde. Bij een geluidsbelasting boven de maximale ontheffingswaarde zijn geluidsgevoelige bestemmingen niet toegestaan. Hierop kan een uitzondering worden gemaakt indien er gebruik wordt gemaakt van 'dove gevels'. De grenswaarden zijn voor wegverkeer 48-53 dB voor rijkswegen en 48-63 dB voor lokale wegen, voor spoorweglawaai 55-68 dB en voor gezoneerde industrieterreinen 50-55 dB(A).

Bij een geluidsbelasting tussen de voorkeursgrenswaarde en de maximale ontheffingswaarde dient akoestisch onderzoek uitsluitsel te geven over de te verwachten geluidsbelasting en de doeltreffendheid van maatregelen om een overschrijding van grenswaarden te voorkomen. Onder bepaalde voorwaarden, die zijn vastgelegd in de gemeentelijke Geluidnota, kan door burgemeester en wethouders een hogere waarde voor de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting worden vastgesteld. De voorwaarden uit de Geluidnota Utrecht 2014-2018 op basis waarvan een hogere waarde kan worden vastgesteld, zijn:

• Iedere woning dient te beschikken over een geluidluwe gevel;
• De woning bevat voldoende verblijfsruimten aan de geluidluwe gevel, te weten 30% van het aantal verblijfsruimten of 30% van de oppervlakte van het verblijfsgebied;
• Indien de woning beschikt over een buitenruimte, dan is deze bij voorkeur gelegen aan de geluidluwe zijde. Het geluidsniveau mag er in ieder geval niet meer dan 5 dB hoger zijn dan op de geluidluwe gevel.

6.3.2 Plansituatie en conclusie

Voor de Veemarkt zijn het geluid van het wegverkeer. Hieronder wordt een en ander nader toegelicht.

Wegverkeer

Het plangebied Veemarkt terrein is gelegen binnen de zones van rijksweg A2, de Biltse Rading/Kardinaal de Jongweg en de Sartreweg.

Uit het Akoestisch onderzoek Veemarkt terrein (d.d. 13 juli 2015) blijkt dat de voorkeursgrenswaarden ingevolge de Wet geluidhinder in het plangebied waarde wordt overschreden door het wegverkeer. De maximale ontheffingswaarden worden niet overschreden. Voor dit plan is een ontheffing benodigd waarbij de volgende hogere waarden worden vastgesteld:

• Sartreweg: 59 dB
• Biltse Rading/Kardinaal de Jongweg: 58 dB
• Rijksweg A2: 53 dB

6.3.3 Conclusie

Wegverkeer

Teneinde een goed woon- en leefklimaat te kunnen garanderen is in het bestemmingsplan juridisch vastgelegd dat woningen of andere geluid gevoelige bestemmingen slechts gebouwd mogen worden indien wordt voldaan aan de voorwaarden uit het hogere grenswaarde besluit. Zo is enerzijds geborgd dat de maximale waarden die zijn vergund in het hogere waarde besluit niet worden overschreden en anderzijds dat de woningen voldoen aan de gestelde eisen uit de Geluidnota Utrecht 2014-2018. Dit betreft de eis tot het hebben van een luwe gevel,  een goede woningindeling en de buitenruimte situering. Met het bovenstaande kan worden gesteld dat er bij de uitwerking van het bestemmingsplan sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

6.4 Bedrijven en Milieuzonering

6.4.1 Kader

Bedrijven dienen voor de verschillende milieu aspecten (zoals geluid en externe veiligheid) te voldoen aan wettelijke grenswaarden. Het bestemmingsplan mag geen onevenredige beperking voor de bedrijfsvoering tot gevolg hebben. Bij het opstellen van een bestemmingsplan dient ook te worden bekeken of er kan worden voldaan aan een goed woon- en leefklimaat voor de toekomstige bewoners. Dat kan verder gaan dan alleen het voldoen aan wettelijke regels. Goede ruimtelijke ordening voorkomt hinder en gevaar. Dit kan door voldoende afstand te houden tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen).

Voor de beoordeling van dit aspect heeft de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) een publicatie opgesteld: Bedrijven en Milieuzonering. Daarbij wordt gekeken naar de wederzijdse invloed van bedrijven en woningen in en rond een plangebied en beveelt het een aan te houden afstand aan die afhankelijk is van de zwaarte van het bedrijf en het type omgeving. Toepassing van deze systematiek zorgt ervoor dat nieuwe bedrijven een passende locatie in de nabijheid van woningen krijgen en dat nieuwe woningen op een verantwoorde afstand van bedrijven worden gesitueerd.

6.4.2 Plansituatie

In bijlage Bijlage 1 Rapport bedrijven en Milieuzonering wordt uitgebreid ingegaan op dit aspect. Voor deze toelichting wordt volstaan met een samenvatting.

Ten zuiden van het plangebied is een benzine servicestation zonder Lpg gesitueerd; deze wordt in dit bestemmingsplan als zodanig bestemd. De aan te houden afstand bedraagt 30 meter voor een rustige woonwijk en 10 meter t.o.v. een gemengd gebied. Het plangebied ligt op een grotere afstand dan 30 meter.

Ten noordwesten is een brandweerkazerne gelegen (bestemd als “maatschappelijke voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening (brandweer)”). Een dergelijke inrichting heeft een aan te houden afstand van 50 meter voor een rustige woonwijk en 30 meter t.o.v. een gemengd gebied. De afstand tot de nog te ontwikkelen woningbouw bedraagt meer dan 40 meter. Er is voor wat betreft het benzinestation en de brandweerkazerne geen sprake van een conflicterende situatie.

Ten noorden en ten oosten is een veldsport complex met verlichting gelegen (bestemd als “sport”). De aan te houden afstand bedraagt 50 meter voor een rustige woonwijk en 30 meter t.o.v. een gemengd gebied. De afstand tot de nog te ontwikkelen woningbouw in bouwveld E bedraagt minder dan 20 meter. Het veldsport complex zal daarom nader worden beschouwd.

6.4.3 Conclusie

Uit de metingen en berekeningen blijkt dat de richtwaarde voor het geluid in een gemengd gebied bij de meest oostelijk gelegen woningen in bouwveld E tot 7 dB wordt overschreden, vanwege het geluid van de sportvelden. De gemeten waarde is 4 dB hoger dan het referentieniveau van het omgevingsgeluid. Het geluid van het sportcomplex tijdens trainingen is maatgevend.

Er dient een afweging plaats te vinden tussen het belang van de woningbouw in relatie tot het akoestisch woon- en leefklimaat.

Nadere afweging met betrekking tot geluid sportvelden:

Het menselijk stemgeluid neemt een aparte positie in bij de beoordeling van geluidhinder in het kader van ruimtelijke planvorming. Bestemmingen waarbij menselijk stemgeluid in de beoordeling in het kader van een goede ruimtelijke ordening een rol kan spelen, zijn onder andere bedrijven (horeca), sportvelden of speelplaatsen/hangplekken. De aparte positie van menselijk stemgeluid bij de beoordeling van geluidhinder is ten eerste gelegen in de specifieke hinderlijkheid (de dynamiek van een stem, de lading van het gesprokene). Daarnaast blijkt beheersing van deze vorm van geluidhinder via (gedrags)voorschriften in de praktijk een lastige zaak. In de “Handreiking Industrielawaai en Vergunningverlening” (een belangrijk hulpmiddel bij de beoordeling van geluidhinder in het kader van een omgevingsvergunning voor vergunningplichtige inrichtingen) wordt dan ook het volgende gesteld: “Juist dit handhavingsprobleem is de reden dat de wetgever geen gedragsregels heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of dit belemmerend is voor deze ruimtelijke ontwikkeling, is complex. Er bestaan geen wettelijke grenswaarden voor de beoordeling van het stemgeluid maar vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening moet dit wel worden afgewogen.

Om overlast te voorkomen, moeten de nieuwe woningen op voldoende afstand worden gebouwd. De VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering geeft hiervoor een toetsingskader met aan te houden afstanden tot verschillende soorten bedrijvigheid. Van belang daarbij is het referentieniveau (achtergrondniveau) van het omgevingsgeluid ter plaatse. Wanneer dit hoger is  dan de richtwaarde voor een rustige woonwijk, kan ook een hoger geluidsniveau van de bedrijven acceptabel zijn (dit werkt ook andersom). Woningen kunnen in dat geval dichter in de buurt van de geluidsbron worden geplaatst. In een rustige woonwijk is de richtwaarde overdag 45 dB(A), in gemengde wijken en langs drukke wegen 50 dB(A).  Voor de avondperiode gelden 5 dB lagere waarden.

Voor Veemarkt bepalen de omliggende wegen het referentieniveau, met de A27 als dominante bron. Uit het akoestisch model voor het verkeersgeluid blijkt dat het referentieniveau op alle buiten randen tussen het niveau van een rustige en een gemengde woonwijk ligt. Onderhavig plangebied wordt vanwege zijn ligging en de beoogde levendigheid, beoordeeld als gemengd gebied. Indien er sprake is van het omgevingstype gemengd gebied kunnen de richtafstanden met één afstandsstap worden verlaagd. Er geldt daarom een richtafstand van 30 meter.

De drie oostelijke kavels van bouwblok E ondervinden een hoge geluidbelasting (52 dB(A)) in de avonduren van het nabij gelegen trainingsveld van USV Hercules en Sporting 70. Het betreffende kavel ligt binnen de zone van 30 meter. Onderstaand volgt een motivering om af te wijken van deze afstandsnorm van VNG richtlijnen voor het sportcomplex.

• 1. Vermindering van de geluidsbelasting door een grotere afstand aan te houden, zou de beschikbare ruimte voor woningen ongewenst verkleinen en sluit niet aan op het uitgangspunt om op Veemarkt in hoge dichtheden te bouwen en op de ingezette bebouwingsvorm. De betreffende woningen vormen namelijk de afronding van het bouwblok E. Bouwblok E is een bouwblok van vrije kavels met een experimentele woningvorm. Het experiment betreft de zogenaamde voorhuizen die zijn toegestaan. Dit zijn zeer hoogwaardige bijgebouwen die weliswaar los staan van het hoofdgebouw maar waarin wel alle woonfuncties uit het hoofdgebouw zijn toegestaan. Door de bijzondere bouwvorm van deze woningen ontstaat in ieder geval een geluidluwe buitenruimte in de vorm van een binnenhofje tussen het voorhuis en de woning.
• 2. Bronmaatregelen zijn niet mogelijk: Om de geluidsoverlast van de sportvelden op de gevel van de nieuw te bouwen woningen te voorkomen zou een hoog scherm op de rand van het sportveld geplaatst moeten worden. Dit is echter stedenbouwkundig ongewenst. De kwaliteit van de betreffende woningen en het stedenbouwkundig plan is dat het sportpark als groene kwaliteit onderdeel is van de woonomgeving. Een geluidsscherm zou deze kwaliteit teniet doen en het uitzicht van de betreffende woning over de sportvelden zodanig beperken dat de woonkwaliteit daardoor teniet wordt gedaan.

Daarnaast spelen de volgende argumenten een rol:

• Het sportcomplex is niet altijd in gebruik. De trainingsvelden worden niet ieder moment van de dag gebruikt. Bovendien zijn de trainingen tot maximaal 23.00 uur 's avonds. Na dit tijdstip is er geen activiteit meer op de trainingsvelden.
• De bijzondere architectuur van de woningen voorziet in een geluidluwe buitenruimte en grote mate van vrijheid voor wat betreft de woning indeling. De wijze van bebouwing ter plaatse is vastgelegd in het SPvE en gewaarborgd het bestemmingsplan.
• Het binnen niveau in de woningen zal maximaal 30 dB(A) bedragen en voldoet daarmee aan de normen die gesteld worden voor een goed woonmilieu.
• De kavels zijn in eigendom van de gemeente. Toekomstige bewoners zullen ingelicht worden over de akoestische situatie ter plaatse en zo nodig advies krijgen ten aanzien van verdere maatregelen die zij kunnen nemen om onevenredige overlast te voorkomen.

Conclusie

Nu maatregelen ter voorkoming van geluidhinder van de sportvelden niet mogelijk c.q. stedenbouwkundig niet wenselijk zijn, achten wij op basis van het gestelde in bovenstaande paragraaf het belang van een zorgvuldige stedenbouwkundige afronding van bouwblok E, zwaarder dan mogelijke geluidsoverlast op de gevel van de woningen als gevolg van de aanwezigheid van de sportvelden ter plaatste.

6.5 Luchtkwaliteit

6.5.1 Inleiding en samenvatting

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen), ook wel genoemd de Wet luchtkwaliteit.

Op grond van artikel 5.16 Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit (zoals de vaststelling van een bestemmingsplan) uitoefenen indien:

a.	de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden (lid 1 onder a);
b.	1) de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof als gevolg van de uitoefening van die bevoegdheden per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft (lid 1 onder b1); 2) bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, door een met de uitoefening van de betreffende bevoegdheid samenhangende maatregel of een door die uitoefening optredend effect, de luchtkwaliteit per saldo verbetert (lid 1 onder b2);
c.	de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht (lid 1 onder c);
d.	het voorgenomen besluit is genoemd of past binnen het omschreven Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een vergelijkbaar programma dat gericht is op het bereiken van de grenswaarden (lid 1 onder d).

6.5.2 Besluit Niet in betekenende mate (NIBM)

In het Besluit NIBM en de Regeling NIBM zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM. Het begrip “niet in betekenende mate” is gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). Voor de categorie woningbouwlocaties wordt hiertoe in de Regeling NIBM een grens aangehouden van maximaal 1500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg en maximaal 3000 woningen bij minimaal 2 ontsluitingswegen (voorschrift 3A.2).

Vanwege de beperkte omvang van het programma en de geringe verkeersaantrekkende werking die de ontwikkeling met zich meebrengt, is het onaannemelijk dat de beoogde ontwikkeling in betekenende mate zal bijdragen aan een toename van de concentratie NO2 en PM10.

Er zal echter wel rekening moeten worden gehouden met de anticumulatiebepaling uit het Besluit NIBM. Volgens deze bepaling zullen locaties, die gebruik maken of zullen maken van dezelfde ontsluitingsweg, en aan elkaar grenzen of zullen grenzen, dan wel in elkaar nabijheid zijn gelegen tot een afstand van ten hoogste 1000 meter, als één locatie moeten worden gezien. Locaties en inrichtingen blijven voor zover de toename van de concentraties ter plaatse niet meer bedraagt dan 0,1 microgram/m3 overigens buiten beschouwing. In de nabije omgeving zijn geen ontwikkelingen voorzien waarmee in het kader van de ontwikkeling Voordorp Zuid rekening moet worden gehouden.

6.5.3 Plansituatie

De voorliggende bestemmingsplanherziening betreft een toename van het aantal woningen, waarbij enkele andere functies en voorzieningen komen te vervallen. Het plangebied en de uitgangspunten van het Stedenbouwkundige plan blijven ongewijzigd. De herziening leidt een (lichte) afname van de verkeersaantrekkende werking, vergeleken met het vigerende bestemmingsplan. Als gevolg hiervan kan redelijkerwijs uitgesloten worden geacht dat dit tot een verslechtering van de luchtkwaliteit zal leiden. Er hoeft geen toetsing aan de grenswaarden plaats te vinden indien redelijkerwijs uitgesloten kan worden geacht dat het plan negatieve gevolgen voor de luchtkwaliteit heeft.

Beschouwing van de luchtkwaliteit bij ruimtelijke planvorming is niettemin van belang in het kader van een 'goede ruimtelijke ordening'. Dit geeft inzicht hoe de luchtkwaliteit de komende jaren zich ontwikkelt en hoe deze zich verhoudt tot de mate van blootstelling en de grenswaarden. Op basis van de Monitoringstool (Monitoring NSL 2014; jaar 2015/2020/2030) is daarom de luchtkwaliteit beschouwd in het plangebied en nabij de belangrijkste ontsluitingen van de wijk (www.nsl-monitoring.nl). Het blijkt dat in de vigerende plansituatie geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde. Deze conclusie blijft onverminderd geldig bij een afname van de verkeersaantrekkende werking ten gevolge van de herziening.

6.5.4 Conclusie

Het kan redelijkerwijs uitgesloten worden geacht dat de bestemmingsplanherziening leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. Er wordt daarom primair voldaan aan het gestelde in artikel 5.16 eerste lid 1, onder b, van de Wet milieubeheer. Aangezien er tevens geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde wordt secondair voldaan aan artikel 5.16, lid 1 onder a van de Wet milieubeheer.

Luchtkwaliteitseisen vormen geen belemmering voor het vaststellen van het onderhavige bestemmingsplan.

6.6 Externe veiligheid

6.6.1 Inleiding en samenvatting

Het werken met, de opslag en het transport van gevaarlijke stoffen leidt tot veiligheidsrisico's voor omwonenden, bedrijven en passanten. Om deze risico's te beheersen worden in bestemmingsplannen de relaties tussen deze activiteiten en hun omgeving conform wet- en regelgeving verantwoord en vastgelegd.

Daartoe moeten in de eerste plaats risicobronnen geïnventariseerd worden. Vervolgens wordt een toets uitgevoerd aan de betreffende wet- en regelgeving.

Uitgangspunt is dat de stad in ontwikkeling is en daarvoor ruimte nodig heeft. Deze nota gaat in op het beleid van de gemeente Utrecht over de beheersing van risico's als gevolg van inrichtingen die met gevaarlijke stoffen werken en het vervoer van gevaarlijke stoffen. De gemeente Utrecht kiest er daarbij voor om niet wezenlijk af te wijken van de veiligheidseisen die vermeld staan in de risico normering van de Rijksoverheid. Wel spreekt de gemeente Utrecht zich nadrukkelijk uit over de richtwaarde voor het plaatsgebonden risico (voor beperkt kwetsbare objecten) en de oriëntatiewaarde van het groepsrisico. Utrecht respecteert zowel die richtwaarde als die oriëntatiewaarde en zal slechts in bijzondere gevallen afwijken van deze waarden.

De beleidskeuzes hebben betrekking op nieuwe situaties, waarin een risicobron zich vestigt of uitbreidt, of een risico-ontvanger, zoals een woning, wordt gebouwd. Daarnaast wordt in deze nota aangegeven op welke wijze Utrecht de veiligheidsrisico's wil beheersen die zij kan beheersen.

Aan de ambities ten aanzien van de richtwaarde en de oriëntatiewaarde wordt in het plan voldaan. De beleidskeuzes uit de nota geven geen beperkingen voor het plangebied.

6.6.2 Situatie plangebied

In en direct rond het plangebied is een inventarisatie gedaan naar risico veroorzakende activiteiten. Dit heeft het volgende overzicht opgeleverd:

• 1. Vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoorwegen en water. Grenzend aan het plangebied bevindt zich de A27. Deze weg is daarmee relevant voor het plangebied. De nieuwbouwlocaties (woningen) bevinden zich allen op meer dan 200 meter van de A27. Andere Basisnet-transportassen liggen allen op zeer grote afstand (meer dan een kilometer) van het plangebied. Nadere beschouwing is niet nodig.
• 2. Vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen. In of nabij het plangebied bevinden zich geen buisleidingen voor gevaarlijke stoffen.
• 3. Bedrijven die vallen onder het Bevi. In het plangebied bevinden zich geen Bevi bedrijven. Ook buiten het plangebied bevinden zich geen Bevi bedrijven die van invloed zijn op het plangebied.

Het werken met, de opslag en het transport van gevaarlijke stoffen leidt tot veiligheidsrisico's voor omwonenden, bedrijven en passanten. Om deze risico's te beheersen worden in bestemmingsplannen de relaties tussen deze activiteiten en hun omgeving conform wet- en regelgeving verantwoord en vastgelegd. De normen en richtlijnen zijn onder andere vastgelegd in het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt; voor transport over weg, spoor en water).

Voor uitgebreidere achtergrondinformatie wordt verwezen naar Bijlage 2 Externe veiligheid met de rapportage van de RUD Utrecht: “Toetsing plaatsgebonden risico (PR) en verantwoording groepsrisico (GR) – Bestemmingsplan Veemarkt (1e herziening)”.

Vervoer gevaarlijke stoffen over wegen

Het risico bij transportassen wordt veroorzaakt door de mogelijkheid van beschadiging van een transportmiddel (b.v. tankwagen) als gevolg van een ongeval, bijvoorbeeld een aanrijding en/of door brand. Hierdoor kan een deel of de gehele lading vrijkomen. De meest relevante stoffen zijn vloeibare gassen (b.v. LPG), brandbare vloeistoffen (b.v. benzine) en giftige stoffen. Bij een ongeval met vloeibaar gas kan dat gas vrijkomen en ontbranden met het mogelijk ontploffen van een tankwagen tot gevolg. Een ongeval met brandbare vloeistof zal leiden tot een grote brand met veel hittestraling. Een ongeval met giftige stoffen zal vaak leiden tot de vorming van een giftige gaswolk.

Vanwege de risico's is een toets uitgevoerd aan risiconormen volgens de uitgangspunten van het Basisnet. Dit Basisnet is per 1 april 2015 wettelijk verankerd door middel van aanpassing van de Wet vervoer gevaarlijke stoffen en het nieuwe Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt). Het Bevt beschrijft de afstanden tussen transportroutes en (beperkt) kwetsbare objecten en bestemmingen. Dit zijn alle plaatsen waar zich regelmatig personen bevinden m.u.v. verkeersdeelnemers. De getoetste normen hebben betrekking op het zogenaamde plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

Transport van gevaarlijke stoffen over de A27

Voor de A27, ter hoogte van het plangebied, bestaat volgens het Basisnet geen PR=10-6 contour.

Wel bestaat er volgens de uitgangspunten van het Basisnet een plasbrandaandachtsgebied (PAG). Het PAG heeft uitsluitend een overlap met de bestemming Groen. In de planregels is een verbod opgenomen voor bebouwing binnen het PAG. Daarmee wordt voldaan aan de voorwaarden uit het Besluit externe veiligheid transportroutes.

Het groepsrisico blijft ruim onder de oriëntatiewaarde. De hoogte van het groepsrisico is het resultaat van een langdurig afwegingsproces tot het optimaliseren van de externe veiligheid rond het totale Nederlandse wegennet, hetgeen heeft geleid tot het Basisnet. Bij dit proces waren gemeente, wegbeheerder en ministerie betrokken en is een optimum gezocht voor groeimogelijkheden van het vervoer en het behoud van ontwikkelmogelijkheden voor de gemeente.

Gelet op het voorgaande wordt het groepsrisico als aanvaardbaar beschouwd, mede rekening gehouden met de mogelijkheden voor de rampenbestrijding en zelfredzaamheid.

Het wegvervoer van gevaarlijke stoffen legt geen beperkingen op aan het bestemmingsplan.

De onderbouwing van de conclusies zijn weergegeven in de Rapportage van de RUD Utrecht: “Toetsing plaatsgebonden risico (PR) en verantwoording groepsrisico (GR) – Veemarkt (1e herziening)” opgenomen als Bijlage 2 Externe veiligheid:

6.6.3 Conclusies en advies

Voor de A27, ter hoogte van het plangebied, bestaat volgens het Basisnet geen PR=10-6 contour.

Wel bestaat er volgens de uitgangspunten van het Basisnet een plasbrandaandachtsgebied (PAG). Het PAG heeft uitsluitend een overlap met de bestemming Groen. In de planregels is een verbod opgenomen voor bebouwing binnen het PAG. Daarmee wordt voldaan aan de voorwaarden uit het Besluit externe veiligheid transportroutes.

Het groepsrisico blijft ruim onder de oriëntatiewaarde. De hoogte van het groepsrisico is het resultaat van een langdurig afwegingsproces tot het optimaliseren van de externe veiligheid rond het totale Nederlandse wegennet, hetgeen heeft geleid tot het Basisnet. Bij dit proces waren gemeente, wegbeheerder en ministerie betrokken en is een optimum gezocht voor groeimogelijkheden van het vervoer en het behoud van ontwikkelmogelijkheden voor de gemeente.

Gelet op het voorgaande wordt het groepsrisico als aanvaardbaar beschouwd, mede rekening gehouden met de mogelijkheden voor de rampenbestrijding en zelfredzaamheid.

Het wegvervoer van gevaarlijke stoffen legt geen beperkingen op aan het bestemmingsplan.

6.7 Bodemkwaliteit

6.7.1 Inleiding en samenvatting

De Wet Bodembescherming (Wbb) schrijft voor dat de bodem van zodanige kwaliteit moet zijn of worden dat hij geschikt is voor de (nieuwe) functie. Bij ruimtelijke ontwikkelingen wordt daarom bodemonderzoek uitgevoerd om de kwaliteit van de bodem te bepalen. Voor het plangebied zijn verschillende onderzoeken verricht. Hieruit blijkt dat de bodem van het plangebied niet geheel vrij van verontreinigingen is. De geconstateerde verontreinigingen betreffen echter geen ernstige verontreinigingen en vormen geen belemmering voor de realisatie van het plan, mits bepaalde voorwaarden in acht genomen worden.

In de volgende paragrafen en in de bijlagen wordt specifieker op de bodemkwaliteitsaspecten in het plangebied ingegaan en worden de voorwaarden beschreven waaraan moet worden voldaan.

6.7.2 Bodembeleid

Het gemeentelijk bodembeleid gaat uit van de volgende algemene uitgangspunten uit de Wet bodembescherming:

• Nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en indien er toch bodemverontreiniging ontstaat moet de bodem direct worden gesaneerd.
• Gevallen van ernstige bodemverontreiniging moeten worden gesaneerd als er tevens sprake is van milieuhygiënische risico's. Dit gebeurt functiegericht en kosteneffectief. Tevens is nieuwbouw op een geval van ernstige bodemverontreiniging niet toegestaan zonder saneringsmaatregelen.
• Hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond kan bij onverdachte terreinen plaats vinden op basis van de bodemkwaliteitskaart en het bodembeheerplan.

Bij een aanvraag om omgevingsvergunning of een functiewijziging moet een bodemonderzoek conform de NEN 5740 verricht te worden. Op basis van dit onderzoek wordt beoordeeld of de locatie geschikt is voor de geplande functie of dat er nog een nader onderzoek of misschien zelfs een bodemsanering noodzakelijk is voordat de locatie geschikt is voor de geplande functie.

6.7.3 Algemene bodemkwaliteit

Op basis van de Nota bodembeheer 2012-2022 is het plangebied ingedeeld als jonge woonwijk (na 1960), met in het algemeen weinig bedrijvigheid en overwegend hooguit lichte verontreinigingen. Op het Veemarkt terrein hebben echter meer bedrijfsmatige activiteiten plaatsgevonden, met mogelijk een grotere belasting van de bodem. Er was onder andere sprake van gedempte sloten, een bovengrondse olietank, wasplaatsen, ontsmettingsvoorziening, asfaltverharding en een nabij gelegen tankstation. Verder is het plangebied op basis van de Nota Bodembeheer 2012-2022 voor grondverzet ingedeeld in de bodemkwaliteitsklasse wonen voor wat betreft de ontgravingskwaliteit en de toepassingseis. De oost rand bij de sportparken langs de snelweg heeft toepassingseis schoon.

In de directe omgeving van het Veemarkt terrein zijn geen gevallen van ernstige (grondwater) verontreiniging bekend, die van invloed kunnen zijn op de herontwikkeling.

6.7.4 Bodemkwaliteit

In het plangebied zijn meerdere bodemonderzoeken uitgevoerd, ook voor de herontwikkeling tot woongebied. De meest recente verkennende en aanvullende onderzoeken zijn per toekomstig woonblok uitgevoerd in 2014 en 2015:

• AMOS Milieutechniek B.V. heeft hiervan op 8 juni 2015 een samenvattende notitie gemaakt (Notitie feitelijke situatie milieuhygiënische bodemkwaliteit, kenmerk 154.025.BR.11.JRO_definitief, bouwblokken A t/m D, F t/m I, X en Y). Hieruit blijkt dat in de noordwestelijk gelegen bouwblokken verhoogde waarden aan arseen zijn aangetoond in grond en grondwater, met een natuurlijke herkomst. Plaatselijk zijn spots aanwezig met sterke verontreinigingen aan respectievelijk koper (bouwblok C, 1,4-1,5 m-mv), zink (bouwblok I, 0-0,5 m-mv) en PAK (bouwblok X, 1,4-1,7 m-mv). Er is hierbij geen sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging en er is geen sprake van onaanvaardbare risico's. Het beïnvloeden van de grondwaterstand wordt afgeraden, omdat arseen dan kan vrijkomen in het grondwater. Bij afvoer van grond moet rekening gehouden worden met meerkosten.
• In de bouwblokken J, K en L zijn lichte verontreinigingen in grond en grondwater aangetroffen. Er is geen sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging.
• In bouwblok E is plaatselijk aanvullend onderzoek uitgevoerd naar een verhoogd gehalte aan barium in het grondwater. Het is niet voldoende bekend of er sprake is van natuurlijke herkomst of van menselijk handelen. Bij normaal gebruik van wonen met tuin is er geen risico. Bij grondwateronttrekking moet rekening gehouden worden met een meldingprocedure in het kader van de Wet bodembescherming.
• Er zijn in 2014 en 2015 bodemkwaliteitsverklaringen afgegeven voor bouwkavels in de bouwblokken D (Blaarkopstraat), E (Livarstraat), G&H, I, J, L en X. De kavels zijn geschikt voor de functie wonen met tuin. Bij grondafvoer moet rekening gehouden worden met meerkosten. Indien grondwater wordt onttrokken ten behoeve van de bouw dient onderzocht te worden of deze onttrekking invloed heeft op mobiele verontreinigingen in de omgeving van de locatie of in het diepere grondwater. Indien dit het geval is, is het noodzakelijk een saneringsplan op te stellen of aansluiting te zoeken bij het "saneringsplan biowasmachine" of een eventueel in de toekomst vast te stellen gebiedsplan.

Uit een bodemonderzoek uit 2009 voor de herontwikkeling van het terrein aan de Veemarkt (Sartreweg 1-3, Oranjewoud, 6 oktober 2009, rapportnummer 198762) is eveneens natuurlijk arseen aangetoond, en plaatselijk teerhoudend asfalt, maar geen geval van ernstige bodemverontreiniging. Bij het slopen van de opstallen op het Veemarkterrein zijn ook alle funderingen en verhardingen verwijderd.

Ten westen van de Sartreweg zijn in 2010 lichte verontreinigingen aangetoond, maar ook hier is geen sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Op de naastgelegen sportvelden zijn in 2002 en 2005 bodemonderzoeken uitgevoerd, waarbij geen sprake was van ernstige verontreinigingen. Bij het voormalig tankstation aan de Biltse Rading vindt nazorg plaats van een verontreiniging met brandstoffen.

6.7.5 Conclusie

Met in achtneming van bovenstaande voorwaarden bij grondwateronttrekkingen en afvoer van grond vormt de bodemkwaliteit geen belemmering voor het plan.

6.8 Flora en fauna

6.8.1 Kader

In de Flora en faunawet zijn verschillende verbodsbepalingen opgenomen om in het wild levende flora en fauna te beschermen. Het is verboden om dieren opzettelijk te verontrusten, te doden of hun rust- of verblijfplaats te verstoren of te beschadigen. Ook is het verboden om beschermde planten te beschadigen of van hun groeiplaats te verwijderen. De Flora en Faunawet legt daarnaast een algemene zorgplicht op voor alle (wilde) dieren en planten en hun directe leefomgeving.

Ruimtelijke ontwikkelingen en uitvoering van projecten of (bestemmings-)plannen mogen niet in strijd zijn met de internationale richtlijnen of de Flora en fauna wet. Indien er een besluit wordt genomen op grond van de Wet ruimtelijke ordening waarbij de uitvoering van het besluit gevolgen kan hebben voor beschermde soorten, moet getoetst worden of beschermde soorten aanwezig (kunnen) zijn. Ook dient te worden bekeken wat de eventuele effecten van de activiteiten op de soorten zijn. De centrale vraag daarbij is of er een vrijstelling of een ontheffing nodig is op grond van de Flora en faunawet. Dit is afhankelijk van de beschermingsgraad van de aangetroffen soort.

Bij het vaststellen van het bestemmingsplan dient van tevoren duidelijk te zijn dat de Flora en faunawet niet in de weg staat aan de uitvoering van het plan.

Het Groenstructuurplan Utrecht (vastgesteld door de raad in april 2007) heeft tot doel het verhogen van de kwaliteit van het stedelijk groen ten behoeve van de leefbaarheid van de stad. In het Groenstructuurplan zijn de bestaande en wenselijke stedelijke groenstructuren vastgelegd. Deze groenstructuren hebben zowel een landschappelijke, cultuurhistorische, recreatieve als ook ecologische functie. Het is op grond van dit Groenstructuurplan de bedoeling dat de kwaliteit van het groen in deze zones steeds verder ontwikkelt en verbetert. Veranderen van functie is alleen mogelijk na bestuurlijke afweging. Een afname van oppervlakte van de stedelijke groenstructuur dient te worden gecompenseerd.

6.8.2 Plansituatie

Met dit bestemmingsplan worden ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan Veemarkt geen nieuwe of verder gaande ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Uitsluitend het woningaantal neemt toe ten opzichte van het vorige plan. De toename vindt plaats binnen de reeds mogelijk gemaakte volumes. Dit plan genereert daarmee geen initiatieven die gevolgen hebben voor de aanwezige beschermde flora en fauna, anders dan de gevolgen die reeds eerder in beeld zijn gebracht. Uitvoeren van een onderzoek is in het kader van onderhavig bestemmingsplan gezien vorenstaande niet noodzakelijk. Bij aanvragen van omgevingsvergunningen zal daarbij getoetst moeten worden aan de voorwaarden van de Flora- en faunawet. Hieronder wordt een korte samenvatting gegeven van de eerdere bevindingen.

Veemarkterrein
De kwaliteitseisen voor invulling van het Veemarkt terrein voorzien in beginsel in behoud en versterking van de ter plaatse aanwezige groenstructuren en watergangen. Er wordt dan ook verwacht dat het plan geen verstoring voor beschermde soorten met zich meebrengt en dat geen ontheffing dient te worden aangevraagd. Indien bij uitwerking van het plan blijkt dat toch enige ingrepen in deze structuren uitgevoerd dienen te worden dan geldt daarvoor de algemene zorgplicht van artikel 2 van de Flora en Faunawet, waardoor negatieve effecten zoveel mogelijk voorkomen worden. Op grond daarvan worden de volgende aanbevelingen in acht te genomen:

• Ingrepen aan bomen en struiken worden uitgevoerd worden in de periode augustus-februari, in dat geval is geen ontheffing voor verstoring van vogels vereist;
• Ingrepen aan water worden in de periode september - november uitgevoerd. Deze periode valt na de meest kwetsbare tijd voor jonge amfibieën en vissen en voordat de kou invalt. Bij lage temperaturen zijn deze koudbloedige dieren te traag om te kunnen vluchten. De in het plangebied aangetroffen amfibieën zijn onbedreigde soorten waarvoor geen ontheffing is vereist.
• Bij forse ingrepen aan de watergangen wordt de gedragscode van het waterschap gevolgd. Wanneer deze nog niet is goedgekeurd dient een ontheffing voor de Kleine modderkruiper te worden aangevraagd, tenzij nader onderzoek heeft aangetoond dat deze soort niet aanwezig is in het plangebied.

• De mitigerende maatregelen die negatieve effecten voor de tongvaren moet voorkomen zijn nader uitgewerkt in het SPvE of bij de feitelijke uitvoering. Daarbij zal gebruik worden gemaakt van de Utrechtse gedragscode Flora- en faunawet.

Voor vleermuizen dient bij ingrepen aan de groenstroken mogelijk een ontheffing te worden aangevraagd, voor zowel de vliegroutes als voor de mogelijke verblijfplaatsen.

• De groenstrook langs de rijksweg die binnen het bestemmingsplan ligt wordt niet aangetast. Het nieuwe geluidsscherm komt in de wegberm, niet in de groenstrook.
• De groenstrook langs de Biltse Rading blijft intact in de zin van de Flora en faunawet. Dat wil zeggen dat daar niet gebouwd wordt. Mogelijk komt er wel een fietspad in. Dat kan ook aan de noordzijde van de aanwezige bomen komen. Ook als het fietspad in de bestaande beplanting komt, en er bomen zouden moeten worden gekapt, tast dit de groenstrook als vleermuishabitat niet aan. Bij de inrichting van de groenstrook wordt er naar gestreefd om waar mogelijk bestaande onderbrekingen in de bomenrij (bij de oprit sportterrein - Biltse Rading) te sluiten.
• De mitigerende maatregelen die negatieve effecten voor de dwergvleermuis moet voorkomen zijn nader uitgewerkt in het SPvE of bij de feitelijke uitvoering. Daarbij is gebruik gemaakt van de Utrechtse gedragscode Flora- en faunawet.

Sartreweg

• In het plangebied zijn geen beschermde soorten planten en dieren aangetroffen. In gebruik name van het plangebied leidt niet tot negatieve effecten op strikt beschermde planten en dieren. Wel dient rekening te worden gehouden met het mogelijk gebruik van de watergang als foerageergebied door vleermuizen.
• In het plangebied worden algemeen voorkomende soorten verwacht. Voor deze soorten geldt vrijstelling van verbodsbepalingen van de Flora- en faunawet bij ruimtelijke ontwikkeling.

6.8.3 Conclusies

Voor de tongvaren en de dwergvleermuis geldt dat de nieuwe ontwikkeling veel mogelijkheden biedt. De mitigerende maatregelen die negatieve effecten op deze soorten moeten voorkomen zijn nader uitgewerkt in het SPvE en bij de feitelijke uitvoering. Daarbij is gebruik gemaakt van de Utrechtse gedragscode Flora- en faunawet.

Ingrepen aan de beplanting worden buiten het broedseizoen uitgevoerd, omdat ze anders een verstoring zouden betekenen van ter plaatse broedende vogels. Buiten het broedseizoen is deze verstoring veel minder.

De aanwezige zoogdieren en hun verblijfplaatsen zullen bij ingrepen aan de bossingels worden verstoord. Hetzelfde geld voor vleermuizen.

Van Amfibieën wordt verwacht dat zij niet aan de oevers in het plangebied voorkomen. Bij ingrepen aan de bossingels kunnen wel amfibieën worden verstoord. Bij forse ingrepen in de waterlopen kan de Kleine modderkruiper worden verstoord. Deze kans is met name in de oostelijke sloot aanwezig.

6.9 Bomen

Het gehele gebied waar de woningbouw plaats vindt is bouwrijp. Er zijn ter plaatse geen bomen aanwezig. Bij de herinrichting van de openbare ruimte zullen nieuwe bomen worden geplant.

6.10 Water

6.10.1 Inleiding en samenvatting

Om te voorzien in een goede ruimtelijke ordening en waterhuishouding dienen de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie in het plangebied in beeld te worden gebracht. Daarbij wordt ingegaan op de waterhuishouding in de huidige situatie en in de toekomstige situatie. Vervolgens worden de bevindingen ter toetsing aan de waterbeheerder van het plangebied (in dit geval Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden) voorgelegd en wordt hierover advies gevraagd.

In bijlage 3 wordt uitgebreid op de wateraspecten in het plangebied ingegaan. Voor de toelichting wordt volstaan met onderstaande samenvatting.

Huidige situatie

Het watersysteem in het plangebied is als gevolg van de ontwikkeling van Sportpark Voordorp en het Veemarkt terrein grootschalig gewijzigd. De voormalige watergang 'Voorveldsesingel' langs de Voorveldselaan is in 2012/2013 ten behoeve van het extra sportveld en de extra parkeerplaatsen verlegd: een deel is gedempt en aansluitend is langs de noordelijke en oostelijke rand van de nieuwbouwwijk Veemarkt is een nieuw singel gegraven.

Vervolgens is het braakliggend terrein van de afgebroken Veemarkthallen bouwrijp gemaakt ten behoeve van de ontwikkeling van de woonwijk. Vanwege deze functie wijziging diende de waterhuishouding te worden geoptimaliseerd. Naast de rioleringswerkzaamheden is het maaiveld opgehoogd en de ontwatering van het terrein verbeterd (extra drainage sleuven/ zandcunetten). Op dit moment, januari 2016, is het Veemarkt terrein nog volop in ontwikkeling.

Peil gebied

Het plangebied is sinds het Peil besluit Utrecht-Maarssenbroek uit 2013 onderdeel van peil gebied Voordorp–Voorveldsepolder (OVT_005, vast peil NAP +0.20 m). Tot dit peil gebied behoort ook de bermsloot grenzend aan de A27 ten oosten van de sportvelden. Aan de westkant van het Veemarkt terrein, langs de Sartreweg, bevindt zich het AMEV-kanaal. Dit betreft een primaire watergang dat onderdeel is van het peil gebied Utrecht Centrum (streef peil NAP +0.60 m).

Beheer

Het watersysteem van het plangebied ligt in het beheer gebied van Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR). Figuur 5 weergeeft een uitsnede van de digitale legger 2012 van het HDSR van het oppervlaktewater systeem. De watergangen met een blauwe arcering (AMEV-kanaal, Voorveldsesingel en bermsloot A27) betreffen primaire watergangen, HDSR is verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van het natte profiel en voor de kwaliteit van dit water (functioneren, kwaliteit en kwantiteit). De watergangen met een groene arcering zijn tertiaire watergangen en zijn van belang voor de afwatering en ontwatering van het gebied. De gemeente Utrecht is belast met het reguliere beheer en onderhoud ervan.

Beschermingszone

De status van watergangen is van belang voor de breedte van de beschermingszone: een aan een waterstaatswerk grenzende zone -die als zodanig in de legger [3] is opgenomen- waarin ter bescherming van dat waterstaatswerk voorschriften krachtens de keur van toepassing zijn. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit van het profiel en/of veiligheid wordt aangetast, de aan- en/of afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd.

De breedte van de beschermingszone aan weerszijden van oppervlaktewater is vastgelegd in de legger van het HDSR en bedraagt voor primaire watergangen 5 m en voor tertiaire watergangen 2 m vanuit de insteek. Deze beschermingszone is als zodanig in het bestemmingsplan verankerd.

Waterkeringen

In het plangebied zijn geen waterkeringen aanwezig.

6.10.2 Waterwet

Op 22 december 2009 is de Waterwet in werking getreden. De Waterwet regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater, en verbetert ook de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. De Waterwet kent één watervergunning.

Niet elke activiteit in het watersysteem is vergunningsplichtig. Vaak is voor minder ingrijpende activiteiten een melding voldoende, maar de melder moet wel voldoen aan algemene regels zoals opgenomen in het Waterbesluit, de Waterregeling of een verordening van het waterschap (de keur) of de provincie. Een watermeldingsplicht kan ook voortvloeien uit bijvoorbeeld het Activiteitenbesluit, het Besluit lozing afvalwater huishoudens (Blah) of het Besluit lozen buiten inrichtingen (Blib).

Veel activiteiten vallen onder algemene regels, waardoor geen watervergunning nodig is en veelal met een melding kan worden volstaan. Bij ruimtelijke ontwikkelingen met consequenties voor het watersysteem dient vooraf contact met de gemeente (als het overheidsloket) of direct met het bevoegde gezag (Rijkswaterstaat, waterschap of provincie) te worden opgenomen.

Keur HDSR 2009

Het beleid en de regels van het waterschap zijn vastgelegd in diverse wetten en verordeningen. Aanpassingen aan het bestaande waterhuishoudingsysteem moeten door het Hoogheemraadschap worden vergund. Er geldt een vergunningsplicht op grond van de belangrijkste verordening, de "Keur" (ex artikel 77 en 80 van de Waterschapswet).

In de Keur van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden 2009 staan verboden en geboden die betrekking hebben op oppervlakte watergangen, waterkeringen en grondwater. In principe zijn alle activiteiten die van invloed (kunnen) zijn op waterstaatswerken volgens de Keur verboden. Onder bepaalde voorwaarden kunnen, voor specifieke activiteiten, ontheffingen van die verboden worden verleend.

De verboden betreffen die handelingen en gedragingen die in principe onwenselijk zijn voor de constructie of de functie van oppervlakte watergangen, waterkeringen of grond watergangen. De geboden geven de verplichtingen aan om deze waterstaatswerken in stand te houden. Een gebod kan bijvoorbeeld betrekking hebben op een onderhoudsverplichting. Eventuele vergunningen worden alleen verleend als waterstaatkundige belangen niet in het gedrang komen. Bij het verlenen van een vergunning worden deze belangen altijd afgewogen. Daarnaast moet rekening gehouden worden met de verbrede doelstellingen van de Waterwet te weten de samenhang met chemische en ecologische aspecten en de vervulling van maatschappelijke functies van watersystemen.

Algemene regels Keur HDSR 2009

De ervaring leert dat bepaalde, regelmatig voorkomende activiteiten weinig invloed hebben op de staat van oppervlaktewater lichamen en/of waterkeringen in het beheersgebied van De Stichtse Rijnlanden. Door het stellen van algemene regels zijn de betreffende activiteiten niet langer vergunningsplichtig, maar moeten ze wel worden gemeld. De algemene regels behorend bij de Keur van Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden 2009 hebben betrekking op de kern- en beschermingszones van primaire, secundaire en tertiaire oppervlaktewater lichamen en waterkeringen.

Watervergunning

Ten behoeve van het dempen en graven, aanleggen van vlonders en steigers en bouwen in en langs water is een Watervergunning van Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden noodzakelijk. Alle wateraspecten (inclusief de Keur-aspecten) worden in de watervergunning geregeld. Ook tijdelijke onttrekkingen van grondwater tijdens bouwwerkzaamheden zijn vergunningsplichtig, evenals tijdelijke lozing van bemalingswater op oppervlaktewater. Ook rechtstreekse afvoer van hemelwater naar oppervlaktewater is vergunning- of meldingplichtig in het kader van de Waterwet.

Het toepassen van uitlogende materialen (lood, koper, zink en bitumen) zonder KOMO-keurmerk voor verhardingen die rechtstreeks lozen op oppervlaktewater is niet toegestaan.

6.10.3 Verslaglegging van gevoerd overleg gemeente - waterbeheerder

HDSR heeft geen opmerkingen op het geactualiseerde voorontwerp bestemmingsplan. De waterbelangen zijn goed weergegeven in de toelichting, planregels en verbeelding:

• Het bestemmingsplan is conserverend van karakter. Er worden geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt.
• De primaire watergangen en bijbehorende beschermingszones zijn correct op de verbeelding opgenomen.

6.10.4 Conclusie

Gelet op het bovenstaande vormt de waterhuishoudkundige situatie geen belemmering voor het plan.

6.11 Duurzaamheid

De voornaamste mogelijkheden liggen op het gebied van:

• energie,
• ruimtegebruik,
• kwaliteit van de openbare ruimte,
• het participatieproces en het collectief particulier opdrachtgeverschap.

Los daarvan heeft een binnenstedelijke ontwikkeling al meteen een voorsprong op bouwen in het groen: geen opoffering van buitengebied, gebruik maken van reeds aanwezige voorzieningen en meer gebruik van fiets en OV. De mate van duurzaamheid is gemeten met DPL (duurzaamheidsprofiel van een locatie). De opgave bij dit plan is om een gemiddelde hoge duurzaamheid te halen met benutting van bovengenoemde mogelijkheden en ondanks de milieudruk van de snelweg.

Kwaliteit en gebruik openbare ruimte

De kwaliteit van de openbare ruimte wordt hoog door een combinatie van parkeren op eigen terrein, de verkeersluwe en verkeersveilige inrichting, de hoeveelheid groen en water in relatie tot de dichtheid en door de aandacht voor ecologie. De aandacht voor ecologie komt vooral tot uiting in natuurvriendelijke oevers en nestgelegenheid voor stadsvogels en vleermuizen.

Het bestaande water is uitgebreid en grotendeels voorzien van natuurlijke oevers. Het regenwater wordt afgekoppeld en deels geleid naar de waterpartijen ten westen en oosten van het plan, en zijgt deels in via waterdoorlatende verharding. De brede straatprofielen in combinatie met bewoners parkeren op eigen terrein, vergroot het verblijfsklimaat op straat en vergroot de sociale samenhang.

Het ontwerp van de openbare ruimte en gebouwen zal rekening houden met zon en wind, zodat op plaatsen waar mensen langere tijd buiten zijn, een aangenaam verblijfsklimaat ontstaat.

Energieconcept

Eén van de belangrijkste uitgangspunten voor de wijk Veemarkt is dat het een duurzame wijk wordt. Naar de woningen vertaald betekent dit dat de woningen op de thema's energiezuinigheid, bescherming van het milieu, gezondheid, gebruikswaarde en toekomstkwaliteit ruim beter dan wettelijk of gangbaar moeten presteren. Opdat de markt uitgedaagd wordt om stappen voorwaarts te zetten, wordt bij tenderselecties deze kwaliteit door middel van een EPC en een GPR Gebouw score gevraagd, beoordeeld en tijdens het ontwerp en bouwproces bewaakt en getoetst. De laatste tenders (bouwvelden B en C) laten zien dat de markt in Utrecht woningen durft aan te bieden met een EPC van 0 of beter (dwz energieneutraal) en een GPR van 7¾ of (veel) beter. Voorts zijn er door particulieren interessante woningen ontworpen (Kaswoningen, eigenbouw) die op een 'eigenwijze' manier laten zien dat woningkwaliteit en duurzaamheid tot spannende ontwerpen kunnen leiden. Gelet op de resultaten van de zeven tenderselecties, die de afgelopen maanden in de gehele gemeente zijn gehouden, is het te overwegen om voor het laatste nog aan te bieden bouwveld (M) de kick-out prestatieniveaus (nu EPC <= 0,3; GPR => 7,5) wat aan te scherpen. Vanuit het coalitieakkoord met ook de nadruk op circulaire economie en gezondheid zouden dan deze thema's in de GPR score extra aandacht moeten krijgen. Daarmee wordt weer een volgende stap gezet om de bouwkolom ook op deze thema's op een bijzondere manier uit te dagen. Daarmee loopt Utrecht dan weer voor in het land.  

6.12 Archeologie

6.12.1 Inleiding en samenvatting

De Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht geeft inzicht in de ligging van beschermde en behoudenswaardige archeologische terreinen. Daarnaast geeft de kaart inzicht in de gebieden waarvoor een hogere of lagere archeologische verwachting geldt. Het plangebied ligt niet in een gebied dat op de Archeologische waardenkaart is aangemerkt als een gebied met archeologische waarden of als een gebied met archeologische verwachtingen. Het aspect archeologie speelt in het betreffende gebied dan ook geen rol.

6.12.2 Toetsingskader

De gemeentelijke Archeologische Waardenkaart is geënt op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW) van de provincie en op de kennis en ervaring opgedaan gedurende tientallen jaren archeologisch onderzoek in de gemeente. Er wordt onderscheid gemaakt tussen beschermde archeologische monumenten, terreinen van hoge archeologische waarde en gebieden van hoge en lage archeologie.

Het gemeentelijk archeologiebeleid heeft tot doel bij te dragen aan de historische beeldvorming over Utrecht en zijn bewoners. Om dit doel optimaal te verwezenlijken vervult de gemeentelijke archeologische dienst een actieve rol. In het gemeentelijk archeologiebeleid wordt afhankelijk van de archeologische waarde, dan wel de archeologische verwachtingswaarde zowel naar boven als naar beneden afgeweken van de algemene vrijstelling voor het uitvoeren van archeologisch onderzoek.

In de op de gemeentelijke archeologische waardenkaart aangeduide gebieden waar een onderzoeksverplichting geldt zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning gevraagd kunnen worden om resten uit het verleden op te sporen en zo nodig veilig te stellen. Binnen deze gebieden gelden voor bepaalde ingrepen en activiteiten een aantal vrijstellingen.

Verordening op de Archeologische monumentenzorg
Op grond van het Verdrag van Malta dat vertaald is in hoofdstuk V van de Monumentenwet 1988 zijn gemeenten verplicht om het archeologisch erfgoed te beschermen. De wet biedt de mogelijkheid om een verordening vast te stellen en om de bescherming via bestemmingsplannen te regelen. Het is mogelijk om beide wegen te bewandelen. Gezien de complicaties die optreden bij het beschermen van het archeologisch erfgoed in bestemmingsplannen, is gekozen voor een verordening, en voor een verwijzing daarnaar in bestemmingsplannen.

6.12.3 Plangebied

Het plangebied ligt niet in een gebied dat op de Archeologische waardenkaart is aangemerkt als een gebied met archeologische waarden of als een gebied met archeologische verwachtingen. Het aspect archeologie speelt in het betreffende gebied dan ook geen rol.

6.12.4 Conclusie

Nu er in het plangebied geen archeologische waarden zijn hoeft er in het bestemmingsplan geen regeling te worden getroffen ter bescherming van archeologische waarden.

6.13 Kabels en leidingen

6.13.1 Inleiding en samenvatting

Op het Veemarkt terrein zelf zijn nagenoeg alle bestaande kabels en leidingen met de sloop verwijderd.

De Voorveldselaan is gereed inclusief het bijbehorende kabel en leidingwerk.

De Sartreweg is ook opnieuw ingericht, maar hier moet t.b.v. de nieuwbouw van blok X en y nog leidingwerk gebeuren (2015)

6.13.2 Huidige situatie

Ter plaatse van de opgestarte nieuwbouw zijn nieuwe kabels en leidingen aangebracht. (blok E, J, K, M, G&H, B en D)

Dit betreft; gas, elektra, water, ov, ziggo, Reggefiber en riolering.

Overige voorzieningen:

• Stedin heeft nabij blok G een tijdelijke trafo staan, deze wordt vervangen door een definitieve trafo in blok G. Verder heeft Stedin enkele LS kasten staan, deze worden ook in de gevel van de nieuwbouw opgenomen, blok F, H en D.
• Ziggo heeft in diverse blokken zgn. Ziggo kasten in de gevel van de nieuwbouw opgenomen
• Reggefiber heeft een zgn POP station geplaatst nabij de Biltse rading
• Op het veemarktterrein staat een ondergronds rioolgemaal, incl. elektra aansluiting
• Eurofiber heeft een kabel op het veemarktterrein liggen, voeding Brandweer met name.
• Vitens heeft in de Sartreweg een hoofdtransportleiding liggen.
• Blok G; hier is voor enkele nutsbedrijven zakelijk recht geregeld omdat hun leiding op uitgegeven grond ligt.

6.13.3 Nieuwe situatie

Bij het opstarten van verdere nieuwbouw worden de benodigde kabels en leidingen gelegd. Voor de start bouw uit de hoofdleidingen en voor de oplevering de huisaansluitingen

6.13.4 Conclusie

In het plangebied bevindt zich een hoofdtransportleiding voor water. Deze leiding zal door middel van een zogenaamde dubbelbestemming worden beschermd. De overige kabels en leidingen die in het gebied aanwezig zijn van ondergeschikte aard en behoeven geen planologische regeling in het bestemmingsplan. De ligging van deze leidingen is bekend zodat daar bij de planontwikkeling rekening mee gehouden kan worden.

• Voor kasten , traforuimten e.d. is het nodige in de koopovereenkomsten vastgelegd;
• Voor kabels en leidingen is bij blok G een zakelijk recht geregeld;
• Vitens leiding in de Sartreweg kan blijven liggen.

6.14 Conclusie

Uit het voorgaande blijkt dat, indien voldaan wordt aan de randvoorwaarden zoals die in de vorige paragrafen zijn beschreven, er vanuit milieukundig oogpunt geen belemmeringen zijn van de uitvoering van het plan.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

7.1 Economische uitvoerbaarheid

Nieuwe ontwikkelingen
Dit bestemmingsplan heeft betrekking op een aanpassing van het bestemmingsplan Veemarkt voor wat betreft woningaantallen, parkeerregeling en het maken van een beheerskader. Het betreft deels een ontwikkelplan, deels een beheerskader waarbij de gemeente het Veemarktterrein verder tot ontwikkeling brengt. De gemeente voert een grondexploitatie om de gebiedsontwikkeling van het Veemarktterrein te realiseren.

Voor dit bestemmingsplan is op basis van de beschreven uitgangspunten een financiële analyse gemaakt. De opbrengsten worden gerealiseerd door de verkoop van bouwgrond ten behoeve van woningbouw en (niet) commerciële voorzieningen. De kosten worden met name bepaald door het bouw- en woonrijp maken van de locatie. Om de effecten van rente en inflatie te bepalen, zijn de kosten en opbrengsten gefaseerd in de tijd. Belangrijke uitgangspunten hierbij zijn de doorlooptijd van procedures, beschikbaarheid van gronden en de ingeschatte opname door de woningmarkt.

De conclusie van de financiële analyse is dat de kosten gedekt worden door de opbrengsten, wat leidt tot een sluitende grondexploitatie. Dit bestemmingsplan is daarmee economisch uitvoerbaar.

Kostenverhaal
Binnen dit bestemmingsplan voor het Veemarktterrein zijn de te ontwikkelen gronden volledig in eigendom van de gemeente Utrecht. Het kostenverhaal is dus door middel van de gronduitgifte verzekerd. Daarom is een exploitatieplan voor dit bestemmingsplan niet nodig.

Planschade
Naast de kosten voor het maken van het bestemmingsplan moet een inschatting worden gemaakt van het risico van planschade. Dit risico lijkt beperkt maar is op voorhand niet uit te sluiten. De gemeente heeft daarom een planschaderisicoinventarisatie laten opstellen. Eventuele kosten van planschade zijn meegenomen in de financiële analyse, en worden gedragen door de gemeente.

7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In dit hoofdstuk wordt beschreven op welke wijze burgers en belanghebbenden bij het plan zijn betrokken en hoe zij hierin hebben kunnen participeren.

7.2.1 Overleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening

Het plan is aan een aantal instanties toegezonden voor reactie als bedoeld in art 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. De betreffende instantie hadden geen opmerkingen over het plan.

7.2.2 Participatie en overleg met wijkraad

Toekomstige bewoners, omwonenden, sportverenigingen, raadsleden en projectontwikkelaars zijn van meet af aan betrokken bij de ontwikkeling van de wijk.

Bij het project Veemarkt is geprobeerd invulling te geven aan het begrip: innovatieve participatie. Dit heeft geleid tot het zeer vroeg in het proces betrekken van belanghebbenden.

Tijdens de planvorming voor de Veemarkt zijn een grote groep belanghebbenden en belangstellenden betrokken geweest bij de planvorming. Daarna is dit doorgezet door in de realisatie sterk te kiezen voor allerlei vormen van zeggenschap bij het ontwikkelen van de gebouwen. Dit vindt bijvoorbeeld plaats door particulier opdrachtgeverschap, Collectief Particulier Opdrachtgeverschap, Mede Opdrachtgeverschap en Consumentgericht bouwen. In de planfase is uitvoerig overleg geweest met de wijkraad.

Hoofdstuk 8 Juridische plantoelichting

8.1 Inleiding

Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012). De SVBP 2012 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en draagt zo bij aan een effectiever en efficiëntere dienstverlening.

8.2 Planvorm

Het bestemmingsplan "Veemarkt, eerste herziening", kenmerkt zich door een gedetailleerde bestemmingsregeling, zowel op de plankaart als in de regels, voor de in het gebied aanwezige en gewenste functies en bebouwing. Het bestemmingsplan is enerzijds gericht op de verdere ontwikkeling van het Veemarkt terrein conform het SPvE uit 2010 en anderzijds gericht op het beheer van de toekomstige wijk na realisatie.

8.3 Opbouw Regels

De opzet van de bestemmingsregels is steeds gelijk:

• bestemmingsomschrijving (met ondergeschikte en nevengeschikte doeleinden);
• bouwregels;
• nadere eisen waar de bestemmingsregeling dat nodig maakt;
• afwijken van de bouwregels;
• waar nodig: een bijzondere gebruiksregel, bijvoorbeeld bij wonen een aan huis verbonden beroep of bedrijf.
• afwijken van de gebruiksregels;
• eventueel een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden, ter bescherming van aanwezige cultuurhistorische, landschappelijke of natuurwaarden;
• waar nodig: een wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht;

8.3.1 Nadere eisen

Op basis van artikel 3.6, lid 1 onder d van Wro, kan worden bepaald dat burgemeester en wethouders met inachtneming van de bij het plan te geven regels, nadere eisen kunnen stellen ten aanzien van in het plan omschreven onderwerpen of onderdelen. Het stellen van nadere eisen kan betrekking hebben op een heel scala van onderwerpen. Zo kan bijvoorbeeld worden bepaald dat de nadere eisen betrekking hebben op de situering of afmetingen van gebouwen en/of bouwwerken, of op het stellen van eisen aan parkeergelegenheid op eigen terrein, maar evenzeer kunnen nadere eisen betrekking hebben op het treffen van bouwkundige voorzieningen en/of aanpassingen die van belang zijn voor een goede ruimtelijke ordening.

In hoofdzaak vindt een goede ruimtelijke ordening plaats door het toekennen van bestemmingen en daarbij bouwmogelijkheden aan percelen. Hoewel daarmee op hoofdlijnen de gewenste ruimtelijk inrichting van een perceel (qua functie en bebouwingsvolume) is vastgelegd, kan er echter op detailniveau aanleiding zijn of behoefte bestaan om specifieke ruimtelijke belangen op een juiste manier af te stemmen. Hiervoor is het instrument van nadere eisen in de wet opgenomen.

Om nadere eisen te kunnen opnemen, wordt in de toelichting een beschrijving gegeven van bijvoorbeeld de relevante te beschermen karakteristiek van een plangebied, de parkeersituatie, de cultuurhistorische waarden die beschermd kunnen worden door middel van andere eisen enz.

Nadere eisen dienen er voor om binnen de toegekende bestemming en bouwmogelijkheden maatwerk te kunnen leveren op perceelsniveau. De noodzaak voor dit maatwerk is gelegen in de specifieke ruimtelijke omstandigheden van het betreffende (of het aangrenzende) perceel, die niet op voorhand te regelen zijn in de algemeen geformuleerde bestemmingsregeling.

Deze specifieke ruimtelijke omstandigheden kunnen de volgende aspecten betreffen:

• Stedenbouwkundige aspecten;
• Landschappelijke en of ecologische aspecten;
• Milieukundige aspecten;
• Cultuurhistorische aspecten;
• Verkeersaspecten;
• Sociale veiligheid;
• De gebruiksmogelijkheden van naastgelegen percelen/bouwwerken.

Het gebied geeft aanleiding voor het opnemen van nadere eisen, gelet op de hoge dichtheid en de mate van functiemenging. Hieronder worden enkele aspecten nader toegelicht.

Stedenbouwkundige aspecten
In het gebied is het creëren van een afwisselend bebouwingsbeeld van groot belang, waarbij de stedenbouwkundige opzet van het gebied wordt gerespecteerd en nieuwbouw zorgvuldig wordt ingepast.

Specifiek ten aanzien van technische installaties, afschermingen van installaties of ruimtes voor het onderbrengen van installaties op het dakvlak, kunnen nadere eisen worden gesteld. Om de gebouwvolumes zo gaaf mogelijk tot hun recht te laten komen, mogen technische installaties, afschermingen van installaties of ruimtes voor het onderbrengen van installaties, slechts als toegevoegde objecten of volumes op het dakvlak worden aangebracht, als deze duidelijk deel uitmaken van de architectonische expressie van het gebouw. Deze regel heeft betekenis met betrekking tot het uit beeld brengen van technische installaties en/of hun behuizing vanuit posities dichtbij of ver van het gebouw en/of vanuit hogere gebouwen.

Milieukundige aspecten
Vanuit specifieke milieuomstandigheden kan het noodzakelijk zijn nadere eisen te stellen aan nieuwbouw of verbouw. Bijvoorbeeld aan de locatie van toegangen of vluchtwegen bij gebouwen die op plekken worden gerealiseerd waarbij vanuit het aspect externe veiligheid maatregelen noodzakelijk zijn om de veiligheid van die gebouwen te waarborgen.

Sociale veiligheid
Vanuit sociale veiligheid kan het noodzakelijk zijn nadere eisen te stellen aan nieuwbouw of verbouw. Bijvoorbeeld aan de situering van de gebouwen zelf of de toegangen tot deze gebouwen die op plekken worden gerealiseerd waarbij vanuit het aspect sociale veiligheid geen sociaal onveilige situaties of plekken ontstaan en zo veel mogelijk een veilig gevoel ontstaat voor de gebruikers van deze gebouwen en omliggende terreinen.

Verkeersaspecten;
De veilige afwikkeling van verkeer en het voorzien in voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein kunnen aanleiding zijn voor het stellen van nadere eisen aan bebouwing. Hierbij zal het vooral gaan om maatregelen en eisen aan bebouwing voor het waarborgen overzichtelijke verkeerssituaties, de doorstroming van het verkeer en de bereikbaarheid van gebouwen. Maar ook kan het stellen van eisen aan de situering of het aantal parkeerplaatsen bij een woning, bedrijf, kantoor of voorziening van belang zijn als bijvoorbeeld extra parkeerplaatsen op de openbare weg niet mogelijk of gewenst zijn.

Gebruiksmogelijkheden van naastgelegen percelen
Het is niet de bedoeling dat naastgelegen percelen en/of bouwwerken hinder ondervinden van de ontwikkelingen op hun buurperceel. Vaak is dit met kleine maatregelen goed te voorkomen. Te denken valt aan het stellen van nadere eisen aan de hoogte of aan de situering van erfbebouwing.

8.4 Regeling bijbehorende bouwwerken

8.4.1 Inleiding

In het Besluit omgevingsrecht Bijlage II artikel 2 staan de vergunningvrije bijbehorende bouwwerken opgesomd. Deze vergunningvrije bouwwerken zijn in 2014 aanzienlijk verruimd. De vergunningvrije bouwwerken komen overeeen met de voorheen door de gemeente Utrecht gehanteerde standaard erfbebouwingsregeling bij woningen. Besloten is daarom om in het bestemmingsplan geen aparte regels meer op te nemen voor bijbehorende bouwwerken, maar om te verwijzen naar de vergunningvrije bijbehorende bouwwerkenregeling in het Besluit omgevingsrecht.

De regeling voor erfbebouwing

Het begrip ‘bijbehorend bouwwerk’ wordt gehanteerd als verzamelterm voor uitbreidingen, zoals aan- en uitbouwen, maar ook voor bijgebouwen, overkappingen en andere soorten bouwwerken met een dak bij een hoofdgebouw. Hierbij gaat het nadrukkelijk niet over dakkapellen, dakramen, erf- of perceelafscheidingen, speeltoestellen, vlaggenmasten en (schotel) antennes.

Vergunningvrije bijbehorende bouwwerken zijn niet toegestaan op het voorerf en het zijerf dat in een hoeksituatie langs openbaar toegankelijk gebied ligt. Er mag alleen gebouwd worden in het achtererfgebied.

Achtererfgebied

erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 meter achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen.

De actuele omvang van het hoofdgebouw en de actuele omvang van het perceel bepalen de grootte van het achtererfgebied. Het hoofdgebouw is het gebouw, of gedeelte daarvan, dat gelet op de bestemming uit het bestemmingsplan het belangrijkst is. Bij een woonbestemming is dat de woning met alle daarbinnen opgenomen ruimten, zoals de woonkamer, slaapkamers, keuken, bergruimte en bijkeuken. Een aangebouwde garage of berging, ook al is deze toegankelijk vanuit de woning, maakt geen onderdeel uit van het hoofdgebouw als deze in bouwkundig opzicht is af te splitsen. Alleen als een garage of bergruimte geheel binnen de architectuur van de woning is geïntegreerd en niet bouwkundig kan worden afgezonderd, wordt deze gerekend tot het hoofdgebouw.

In bijzondere situaties kan een deel van een omvangrijk kadastraal perceel in het bestemmingsplan een andere bestemming hebben die niet hoort bij het hoofdgebouw en die het verbiedt deze gronden te gebruiken en in te richten ten dienste van het hoofdgebouw (bijvoorbeeld als er op het perceelsgedeelte een natuur-, bos,- of agrarische bestemming rust). Het kan zijn dat zo’n perceelsgedeelte daarom niet als erf kan worden aangemerkt waardoor er dus ook niet vergunningvrij kan worden gebouwd. Het achtererfgebied ligt achter de lijn die loopt op 1 m achter de voorkant van het hoofdgebouw. Als voorkant geldt de voorgevel. Dit is de gevel aan de voorzijde die bepalend is voor de hoofdmassa van het hoofdgebouw. Aan- of uitbouwen aan de voor- of zijgevel, zoals een erker of serre, blijven buiten beschouwing bij het bepalen van de voorgevel. De voorzijde van een gebouw is meestal de naar de weg gelegen zijde. Meestal is daar de voordeur of hoofdingang gesitueerd. Kelders blijven buiten beschouwing bij het bepalen van het achtererfgebied.

Achtererfgebied

Bebouwingsgebied

Onder meer uit planologisch oogpunt mag een achtererf niet helemaal volgebouwd worden. Om de toelaatbare oppervlakte van een vergunningvrij te bouwen bijbehorend bouwwerk te bepalen, wordt uitgegaan van een zogenoemde ‘nulsituatie’. Vanuit die nulsituatie mag een bepaalde hoeveelheid vierkante meters worden bebouwd. Voor die nulsituatie wordt uitgegaan van het hoofdgebouw zoals dat indertijd volgens de vergunning is opgeleverd. Bij dit oorspronkelijk hoofdgebouw mag in het achtererfgebied een bepaalde oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken worden gebouwd. Om de precieze oppervlakte te bepalen wordt gewerkt met het begrip ‘bebouwingsgebied’. In onderstaand kader is de omschrijving van het begrip ‘bebouwingsgebied’ opgenomen.

Bebouwingsgebied:

achtererfgebied alsmede de grond onder het hoofdgebouw, uitgezonderd de grond onder het oorspronkelijk hoofdgebouw.

Het bebouwingsgebied bestaat uit het achtererfgebied en daarbij opgeteld de delen van het hoofdgebouw (aan- of uitbouwen of andere uitbreidingen die niet tot het oorspronkelijke hoofdgebouw behoren) die naderhand aan het oorspronkelijke hoofdgebouw zijn toegevoegd. De grond onder het oorspronkelijk hoofdgebouw telt dus niet mee.

Met de oppervlakte van het bebouwingsgebied wordt met bebouwingspercentages over gedeelten van het bebouwingsgebied bepaald welke oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken maximaal bij het oorspronkelijk hoofdgebouw gebouwd mag worden. In onderstaande tabel staat welk maximaal toelaatbaar bebouwingspercentage geldt voor het desbetreffende gedeelte van het bebouwingsgebied.

Rekenvoorbeeld:

50% van 100 m2 = 50 m2

20% van 200 m2 = 40 m2

10% van 360 m2 = 36 m2 

= 126 m2

minus aanbouw 50 m2 = 76 m2

Op bovenstaand perceel mag er nog 76 m2 aan bijbehorende bouwwerken worden bijgebouwd.

Bouwhoogten

Er is een onderscheid in de maximaal toelaatbare bouwhoogte van bijbehorende bouwwerken binnen een afstand van 4 meter vanaf het oorspronkelijk hoofdgebouw en daarbuiten. De hoogte binnen een afstand van 4 meter moet aansluiten bij de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw (maximaal 30 cm boven de hoogte van de vloer van de eerste verdieping). Binnen deze afstand mag het bouwwerk niet hoger zijn dan het hoofdgebouw en ook nooit hoger dan 5 meter. Voor bijbehorende bouwwerken buiten een afstand van 4 meter van het hoofdgebouw die hoger zijn dan 3 meter, moet de daknok worden gevormd door tenminste twee schuine dakvlakken. De dakvoet (het laagste punt van het schuine dak) mag niet hoger zijn dan 3 meter. De hellingshoek van de dakvlakken mag niet meer zijn dan 55°. De hoogte van de daknok mag niet meer zijn dan 5 meter, waarbij verder voldaan moet worden aan de volgende formule: maximale daknokhoogte [m] = (afstand daknok tot de perceelsgrens [m] x 0,47) + 3.

Binnen een afstand van 4 meter van het hoofdgebouw, mag het gebruik gelijkwaardig zijn aan dat van het hoofdgebouw. Bij een woning betekent dat er binnen 4 meter bijvoorbeeld een keuken, bijkeuken, serre of uitbouw van de woonkamer mag worden gebouwd. Buiten een afstand van 4 meter van het hoofdgebouw, mag de aanbouw alleen gebruikt worden voor bijvoorbeeld een berging, garage of plantenkas.

 

Voorhuizen

Doel van het bestemmingsplan is het realiseren van een duurzame woonwijk en ruimte te geven aan (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap en experimenten op dat gebied. Volgens het kavelpaspoort dat is opgesteld voor blok E wordt hier gestreefd naar een blok met zogenaamde voorhuisjes. De voorhuisjes zijn bedoeld als hoogwaardige bijgebouwen, gericht op het verhogen van de woonkwaliteit van de woningen door flexibele gebruiksmogelijkheden van woning en bijgebouwen. De voorhuisjes zijn, conform het Beeldregieplan Veemarkt, stedenbouwkundig wenselijk zijn en hierover ook contracten zijn afgesloten met geïnteresseerde kopers.

Ten behoeve van een samenhangend bebouwingsbeeld, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende percelen dient de voorgevel van de betreffende kavels op de erfgrens aan de straatzijde van de kavel te liggen en kan het voorhuis gebouwd worden.

Voor wat betreft de toegestane functies die in het voorhuis zijn toestaan geldt dat de voorhuisjes steeds bedoeld zijn als bijgebouw-plus. Dat wil zeggen, zij staan ten dienste aan het hoofdgebouw en in de voorhuisjes zijn de (woon)functies toegelaten die ook in het hoofdgebouw zijn toegelaten. Echter, het is nadrukkelijk niet de bedoeling dat de voorhuisjes als zelfstandige woon- of bedrijfseenheden gebruikt gaan worden. Voor wat betreft het gebruik van de kavels in blok E dient per kavel nadrukkelijk te worden gesteld dat de kavel bedoeld is voor de bouw van 1 woning, waarbij woning inclusief voorhuis zijn bedoeld voor de huisvesting van maximaal 1 huishouden. Vervolgens zijn voor wat betreft het gebruik van de woning en het voorhuis de gebruikelijke regels van het bestemmingsplan voor wat betreft het uitoefenen van een bedrijf of beroep aan huis of het hebben van een bed en breakfast van toepassing.

Het bovenstaande leidt tot de volgende bouwkundige randvoorwaarden en toegelaten functies voor het voorhuis/erfafscheiding bij toepassing van de nadere eisen in bouwveld E op de Veemarkt.

Randvoorwaarden voorhuis/ erfafscheiding:

• de eigen erfafscheiding aan de straatzijde is 3 meter hoog (ipv standaard 0,50 m aan de voorzijde). De materialisatie sluit aan bij de woning;
• de erfafscheiding is open voor minimaal 50% van de perceelbreedte;
• het voorhuis aan de straatzijde is maximaal 6 meter diep (conform bouwvlak in bijgevoegde kavelpaspoort);
• het voorhuis is minimaal 3 en maximaal 6 meter hoog, plat of met kap afgedekt.

Functies in voorhuis:

• praktijk of beroep of bedrijf aan huis;
• workshopruimte;
• atelier;
• werkkamer;
• gastenverblijf;
• bed & breakfast ;
• bewoning door leden van het gezin of direct aan het gezin gerelateerd zoals bv grootouders of au pair (inclusief voorzieningen);
• berging en/of garage ten behoeve van de woonfunctie

De bebouwingsregeling voor de voorhuizen is opgenomen als Bijlage 3 Kavelpaspport blok E bij de regels

8.5 Nadere toelichting begripsomschrijvingen

Een aantal begripsomschrijvingen vraagt om nadere toelichting.

Zo wordt onder een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf ook een kleinschalige voorziening ten behoeve van kinderopvang verstaan. Door de beperking van de maatvoering van een aan huis verbonden beroep of bedrijf in de bestemmingen waar dat is toegestaan (maximaal 1/3 van de vloeroppervlakte van de woning met een maximum van 40 m²), is de kleinschaligheid gegarandeerd.

Het begrip 1.22 dakopbouw: Dit kunnen lift- en trappenhuizen zijn, maar ook ontluchtingskokers en schoorstenen.

8.6 Systematiek van de bestemming Wonen

Aan-huis-verbonden beroep of bedrijf

Een ander belangrijk onderdeel van de bestemming Wonen is de regeling van de aan-huis-verbonden beroepen of -bedrijven als ondergeschikte functie bij het wonen. Zoals de naam al aangeeft, gaat het bij een aan-huis-verbonden beroep of –bedrijf om een beroeps- of bedrijfsuitoefening in combinatie met wonen en dus door één van de bewoners van de woning. De maximale oppervlakte die daarvoor is toegestaan is 1/3 deel van het vloeroppervlak van de woning met een maximum van 60 m². Het beroep of bedrijf mag zowel in de woning als in de aanbouwen en bijgebouwen worden uitgeoefend. Via een aantal nadere voorwaarden is bepaald dat geen hinder (milieucategorie A of B1 van de LvB als maximum) en geen verkeersaantrekkende werking of parkeerdruk mogen ontstaan voor de omgeving. Ook mag bij een aan-huis-verbonden beroep- of bedrijf geen sprake zijn van detailhandel, horeca, afhaalzaken of belhuizen.

Er is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor het toestaan van milieucategorie B2 voor een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf, echter, onder de voorwaarde dat de bedrijfsactiviteit in kwestie naar aard en invloed op de omgeving gelijk kan worden gesteld met bedrijfsactiviteiten in milieucategorie A of B1 van de Lijst van bedrijfsactiviteiten.

Nadere eisen

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan het handhaven van parkeergelegenheid op eigen terrein. Door het toenemend autobezit en het toenemend aantal woninguitbreidingen "tot het maximaal mogelijke" zou de situatie kunnen ontstaan, dat parkeergelegenheid op eigen terrein vervalt of onvoldoende wordt. In deze gevallen is het wenselijk te kunnen "sturen" en door middel van het stellen van nadere eisen parkeergelegenheid op eigen terrein te kunnen behouden in de bestemming Woondoeleinden.
Ook kan het uit een oogpunt van de bebouwingskarakteristiek in de omgeving of de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en/of bouwwerken nodig of gewenst zijn nadere eisen te stellen aan de situering van bebouwing ten opzichte van de zijdelingse perceelsgrens.

8.7 Artikelsgewijze toelichting

In deze paragraaf wordt per bestemming uitgelegd wat de achtergrond is van een bepaalde bestemming.

In deze paragraaf wordt per bestemming uitgelegd wat de achtergrond is van een bepaalde bestemming.

Artikel 1 Begrippen

In dit eerste artikel wordt een aantal begrippen nader uitgelegd.

Artikel 2 Wijze van meten

In dit artikel wordt aangegeven op welke wijze de maatvoering berekend wordt.

Artikel 3 Bedrijf - Verkooppunt motorbrandstoffen

Ter plaatse van het in het plangebied liggende tankstation is de bestemming Bedrijf - Verkooppunt motorbrandstoffen zonder lpg opgenomen. Zoals al is weergegeven mag hier geen lpg verkocht worden.

Artikel 4 Gemengd

Een deel van het plangebied heeft de bestemming Gemengd. Het gaat hierbij om een gemengd woongebied waar ook andere functies dan wonen in vallen.

Binnen de bestemming komen naast het wonen de volgende functies voor:

• Maatschappelijke voorzieningen 5800 m² BVO bestaande uit:
  • 1. Een gezondheidscentrum Maximaal 600 m² BVO;
  • 2. woon/zorg complex inclusief additionele horeca;
• Horeca in de categorie D1 en D2 van de lijst van horeca-activiteiten tot een maximum van 400 m² BVO;
• Bedrijfsunits in de vorm van een bedrijfsverzamelgebouw of van Lofts van maximaal 1500 m² BVO;
• Maximaal 1500 m² gebouwde sportvoorzieningen dan wel voorzieningen in de sfeer van cultuur en ontspanning, in de vorm van bijvoorbeeld een fitnesscentrum en/of een dansschool;

Artikel 5 Groen

Langs de Biltse Rading, de waterpartij aan de Sartreweg en de A27 is de bestemming Groen opgenomen, waar de gronden specifiek bedoeld zijn voor bijvoorbeeld groenvoorzieningen, gras, beplanting, voet- en fietspaden, water en nutsvoorzieningen. Een van de nutsvoorzieningen die een plaats krijgt in deze strook is het rioolgemaal dat nu op het Veemarkt terrein aanwezig is. Dit is in een veel kleinere vorm ondergronds in deze strook ingepast. Langs de Biltse Rading is binnen de bestemming groen een functie-aanduiding voor verkeer opgenomen ten behoeve van een secundaire verkeersontsluiting op de Biltse Rading. Deze is ook in de huidige situatie reeds aanwezig maar het kan zijn dat door de planvorm een aanpassing van deze ontsluiting dient plaats te vinden en daar wordt de ruimte voor geboden.

Op deze gronden mogen geen gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde, worden gebouwd, behoudens de voor deze bestemming passende bouwwerken, geen gebouw zijnde, zoals geluidschermen. Binnen de bestemming groen hoort ook het water langs de A27 dat een afwateringsfunctie heeft.

Artikel Maatschappelijk - Openbare dienstverlening

De bestaande brandweerkazerne heeft de bestemming Maatschappelijk - Openbare dienstverlening gekregen.

Artikel 7 Sport

De bestemming Sport is gegeven aan de bestaande sportvelden aan de noord- en oostkant van het plangebied. De bestaande bebouwing is naar oppervlakte bestemd. Gecombineerd ruimtegebruik van voorzieningen in het plangebied is wenselijk. Dit betekent dat het mogelijk moet zijn om het voorzieningencluster aan te sluiten op of aan de bestaande sportvoorzieningen (in de bestemming Sport) of het kan betekenen dat de bestaande en de nieuw te realiseren sportvoorzieningen aansluiten op het voorzieningencluster.

Artikel 8 Verkeer

De bestemming Verkeer wordt toegekend aan die wegen die voor hun doorstroom functie een structuur bepalend karakter hebben. Binnen deze bestemming is een aantal daarin passende gebruiksvormen toegestaan zoals parkeervoorzieningen, voet- en fietspaden en groen.

Artikel 9 Verkeer - Verblijfsgebied

De bestemming Verkeer – Verblijfsgebied heeft betrekking op verblijfsgebied voor gemotoriseerd verkeer en langzaam verkeer met bijbehorende voorzieningen. Binnen deze bestemming is een aantal daarin passende gebruiksvormen toegestaan zoals parkeervoorzieningen, voet- en fietspaden en groen- en waterpartijen.

Artikel 10 Water

De watergang in het profiel van de Sartreweg heeft de bestemming Water (W) gekregen. Als onderdeel van de Sartreweg is het een belangrijke kwaliteit- en identiteitsdrager en levert het een bijdrage aan de entree van het plangebied. Bovendien maakt dit water onderdeel uit van de stedelijke ecologische structuur en heeft het natuurlijke oevers. Ten behoeve van het kunnen realiseren van kruisingen met wegverkeer is op enkele plekken de aanduiding 'brug' opgenomen.

Artikel 11 Wonen

In dit gebied worden circa 730 woningen en woon eenheden gerealiseerd, waaronder particulier en collectief opdrachtgeverschap als mede Mede Opdrachtgeverschap. In het hele gebied komt een mix van woning typologieën en financieringscategorieën voor bestaande uit (tussen 23% en 33% sociaal programma) en voor het overige marktconforme koop en huur. Daarnaast heeft de raad een motie ingediend om circa 100 woon eenheden voor studenten in het gebied mogelijk te maken.

Voor het grootste deel van het gebied geldt een maximale hoogte van 17 meter (5 bouwlagen). Centraal in het plangebied is een hoogteaccent van 32 meter opgenomen, in de vorm van een appartementengebouw.
De geluidsoverlast van met name de A27, en in mindere mate de Sartreweg en Biltse Rading, zorgen ervoor dat er in de ruimtelijke opzet van het plan gekozen moet worden voor zodanige bouwblokken zodat het binnengebied geluidsluw is. Feitelijk betekent dit dat een groot deel van het plangebied hoofdzakelijk uit woningen in gesloten bouwblokken zal bestaan.

Voorhuisjes

Het bestemmingsplan Veemarkt beoogt een juridisch planologisch kader te geven voor de ontwikkeling van een vernieuwende en duurzame woonwijk waarbij veel ruimte wordt gegeven aan particuliere initiatieven met name aan Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. In dat kader zijn experimentele woon- en woningvormen gewenst. In bouwvlak E voorziet het SPvE Veemarkt in een woonvorm met zogenaamde voorhuisjes. Hiervoor is een aanduiding op de verbeelding opgenomen. Deze voorhuisjes zijn stedenbouwkundig van belang om een interessante en sociaal veilige twee zijdige oriëntatie van woning mogelijk te maken en om te voorzien in extra mogelijkheden voor het woongebruik van de woning.

Voor wat betreft de toegestane functies die in het voorhuis zijn toestaan geldt dat de voorhuisjes steeds bedoeld zijn als bijgebouw-plus. Dat wil zeggen, zij staan ten dienste aan het hoofdgebouw en in de voorhuisjes zijn de (woon)functies toegelaten die ook in het hoofdgebouw zijn toegelaten. Echter, het is nadrukkelijk niet de bedoeling dat de voorhuisjes als zelfstandige woon- of bedrijfseenheden gebruikt gaan worden. Voor wat betreft het gebruik van de kavels in blok E dient per kavel nadrukkelijk te worden gesteld dat de kavel bedoeld is voor de bouw van 1 woning, waarbij woning inclusief voorhuis zijn bedoeld voor de huisvesting van maximaal 1 huishouden. Vervolgens zijn voor wat betreft het gebruik van de woning en het voorhuis de gebruikelijke regels van het bestemmingsplan voor wat betreft het uitoefenen van een bedrijf of beroep aan huis of het hebben van een bed en breakfast van toepassing.

Randvoorwaarden voorhuis/ erfafscheiding:

• de eigen erfafscheiding aan de straatzijde is 3 meter hoog (i.p.v. standaard 0,50 m aan de voorzijde). De materialisatie sluit aan bij de woning;
• de erfafscheiding is open voor minimaal 50% van de perceel breedte;
• het voorhuis aan de straatzijde is maximaal 6 meter diep (conform bouwvlak in bijgevoegde kavel paspoort);
• het voorhuis is minimaal 3 en maximaal 6 meter hoog, plat of met kap afgedekt.

Functies in voorhuis:

• praktijk of beroep of bedrijf aan huis;
• workshop ruimte;
• atelier;
• werkkamer;
• gastenverblijf;
• bed & breakfast ;
• bewoning door leden van het gezin of direct aan het gezin gerelateerd zoals bv grootouders of au pair (inclusief voorzieningen);
• berging en/of garage ten behoeve van de woonfunctie.

Voor de regeling die geldt ter plaatse van de aanduiding voorhuisjes, wordt in de planregels verwezen naar de bijlage waarin het kavel paspoort is opgenomen.

Artikel 13 Leiding - Water

In het plangebied is een hoofdtransportwaterleiding aanwezig. Deze leiding wordt beschermd via de dubbelbestemming Leiding - Water. Binnen deze bestemming mag in beginsel niet worden gebouwd. B&W kunnen echter afwijken van dit bouwverbod. B&W overleggen met de beheerder van de leiding of de betreffende werkzaamheden kunnen worden uitgevoerd en onder welke voorwaarden.

Artikel 14 Waarde - Ecologie

De groene randen van het plangebied, langs de A27, de Biltse Rading en de Sartreweg hebben een functie als ecologische verbinding. Om deze functie te beschermen is een aanleg vergunningstelsel opgenomen voor werkzaamheden die deze functie zouden kunnen aantasten. De aanlegvergunning kan worden verleend indien vast is gesteld dat de voorgenomen werkzaamheden geen onevenredige aantasting vormen van de ecologische waarde.

Artikel 15 Antidubbeltelbepaling

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een omgevingsvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.

Artikel 18 Algemene bouwregels

18.1 Overschrijden bouwgrens

Dit artikel regelt de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bebouwingsgrenzen die op de kaart zijn aangegeven.

Het artikel neemt de functie over van de vervallen stedenbouwkundige bepaling in de bouwverordening over parkeren.

18.2 Voorwaardelijke verplichting over parkeren

Deze planregel volgt uit de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 9 september 2015 (201410585/1) over bestemmingsplan "KPN Campus Fockema Andreaelaan, Rubenslaan e.o.".
Artikel 3.1.2, tweede lid, van het Bro maakt het mogelijk dat een bestemmingsplan ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening regels kan bevatten waarvan de uitleg bij de uitoefening van een daarbij aangegeven bevoegdheid afhankelijk wordt gesteld van beleidsregels. Artikel 8 lid a van de planregels regelt dat bij een omgevingsvergunning voor het bouwen de parkeergelegenheid voor auto's en fietsen voldoet aan het gemeentelijk beleid (ten tijde van het opstellen van deze toelichting: de Nota Stallen en Parkeren 2013). 

Bij het toetsen van een bouwaanvraag aan het bestemmingsplan, zal onderzocht worden of de aanvraag voldoet aan de voorwaarde om voldoende parkeergelegenheid te regelen.

Als gedurende de geldigheid van dit bestemmingsplan het parkeerbeleid wordt gewijzigd, geldt als uitgangspunt dat een aanvraag om omgevingsvergunning aan het op dat moment geldende parkeerbeleid wordt getoetst. Daarom bevat lid b een bepaling die bij gewijzigd beleid een afweging over de bij de aanvraag horende parkeer eis, zodat gemotiveerd wordt in hoeverre het nieuwe beleid wordt toegepast.

18.3 Woningvorming en omzetting
In lid 3 is het in 2015 vastgestelde beleid over omzetting en woningvorming vertaald in een regeling. In paragraaf 3.4.9 is de beleidsmatige achtergrond kort toegelicht. De regels in dit lid zien, met toepassing van 3.1.2 lid 3 Besluit ruimtelijke ordening, op het in stand houden van een goed woon- en leefklimaat.
Lid 3 onder a verbiedt woningvorming en omzetting. Met woningvorming wordt bedoeld: een woning door bouwkundige splitsing zodanig opdelen dat nieuwe woningen ontstaan die afzonderlijk verhuurd kunnen worden of waarop een appartementsrecht gevestigd kan worden. De definitie van woningvorming wijkt enigszins af van de definitie die in het huisvestingsbeleid wordt gehanteerd. In dat beleid wordt namelijk een onderscheid gemaakt in woningvorming door het creëren van verhuurbare wooneenheden en in kadastrale splitsing. Ruimtelijk gezien is dat onderscheid niet relevant en wordt alleen het resultaat, namelijk: meer woningen, in ogenschouw genomen.
Met omzetting wordt bedoeld het veranderen van een (zelfstandige) woning in een woning waar kamerverhuur (onzelfstandige bewoning) plaatsvindt.
Het verbod onder a kan met een omgevingsvergunning voor het afwijken als bedoeld onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 1o, van de Wet algemene bepalingen Omgevingsrecht (Wabo) toegestaan worden. Een dergelijke vergunning wordt verleend als voldaan wordt aan de leefbaarheidseisen uit de Beleidsregels Hoofdstuk 4 Huisvestingsverordening 2015, wat betekent dat de te veranderen woning groot genoeg is, de te vormen woningen groot genoeg zijn of de omgezette woonruimte voldoende ruimte biedt per persoon en de overlast voor de directe buren door geluid aanvaardbaar is. Ook moet voldaan worden aan de algemene leefbaarheidseisen die in dezelfde beleidsregels te vinden zijn, als hulpmiddel bij de beoordeling in hoeverre er geen onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat plaatsvindt.

Artikel 19 Algemene gebruiksregels

De Wro bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen.

Artikel 16 Algemene aanduidingsregels

16.1 geluidzone - weg

De akoestische situatie stelt nadere voorwaarden aan de geluidsisolatie van toekomstige bebouwing. Dat wordt geregeld via de aanduiding geluidzone - weg;

Artikel 17 Algemene afwijkingsregels

Dit artikel regelt afwijkingsmogelijkheden voor het college van burgemeester en wethouders. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregels in hoofdstuk 2 al een afgeweken kan worden. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes.

Artikel 20 Algemene wijzigingsregels

Dit artikel regelt een wijzigingsbevoegdheid voor het college van burgemeester en wethouders om bestemmingsgrenzen aan te kunnen passen indien dat noodzakelijk is voor een betere inpassing van het plan of vanwege terrein omstandigheden in het plangebied.

Artikel 21 Overige regels

Er mogen uitsluitend geluidgevoelige bestemmingen worden opgericht indien het bouwplan in overeenstemming is met de Wet geluidhinder of met het besluit ontheffing Hogere waarde.

Artikel 22 Overgangsrecht

In het nieuwe Besluit op de ruimtelijke ordening (in werking 1 juli 2008) is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen.

Indien de in het plan opgenomen regels. voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.

Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.

Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Woningwet die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.

Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.

Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.

Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.

Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.

Artikel 23 Slotregel

In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

Prostitutie
In het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen prostitutie bedrijven gevestigd met een vergunning op basis van de APV. Gezien het in Utrecht gehanteerde maximum stelsel zijn nieuwe prostitutiebedrijven niet toegestaan en zijn prostitutiebedrijven uitgesloten in de gebruiksbepaling en in de begripsbepaling "aan huis verbonden beroep en bedrijf". Gelet op het binnen de gemeente gehanteerde maximum stelsel betekent de regeling in dit bestemmingsplan geen algeheel verbod, maar wel een verbod op prostitutiebedrijven binnen dit plangebied.

8.8 Lijst van horeca-activiteiten

Bij dit bestemmingsplan wordt gebruik gemaakt van de Utrechtse standaardlijst voor Horeca-activiteiten.
Uit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening kan, in verband met de overlast die horecabedrijven voor het woon- en leefklimaat kunnen meebrengen, in een bestemmingsplan bij het toelaten van horecabedrijven aan de hand van ruimtelijk relevante criteria als aard, omvang en parkeerdruk een onderscheid gemaakt worden in categorieën horecabedrijven.

In dit bestemmingsplan is een functionele differentiatie in ‘harde’ tot ‘zachte’ typen van horecabedrijven opgenomen. De regeling geeft een kwalitatieve beperking ten aanzien van het type/de categorie horecabedrijf dat zich mag vestigen in de woonomgeving. De regeling beoogt de nadelige invloeden van de vestiging van horecabedrijven op het woon- en leefklimaat in de omgeving te voorkomen.

In de bijlagen bij de regels is een toelichting opgenomen op de Lijst van Horeca-activiteiten.

8.9 Handhaving

Door handhaving controleert de overheid of burgers, bedrijven en bijvoorbeeld overheidsorganen zich aan de wet- en regelgeving houden. Onder handhaving wordt verstaan het door controle (toezicht en opsporing) en het toepassen (of dreigen daarmee) van bestuursrechtelijke sancties, bereiken dat het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt nageleefd. De handhaving van de van toepassing zijnde regeling binnen de gemeente Utrecht, wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen. Zo wordt namens het college onder andere gehandhaafd op de regels van voorliggend bestemmingsplan. Dit betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsregels worden gehandhaafd. Dit gebeurt veelal door toetsing tijdens het behandelen van de aanvragen om omgevingsvergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt. Indien er bijvoorbeeld sprake is van illegale ingebruikname van gemeentelijke grond, dan zal hiertegen worden opgetreden.

Doel handhavend optreden

Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingplan. Voor de bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een omgevingsvergunning voor een vrijstaand bijbehorend bouwwerk is niet groot, indien er op andere plaatsen - zonder vergunning - vrijstaande bijbehorende bouwwerken zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een omgevingsvergunning wordt geweigerd, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

Wijze van handhaven

Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten tot haar beschikking: bestuursdwang en dwangsom. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk c.q. gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Het is tevens mogelijk om, indien er zonder omgevingsvergunning wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door middel van een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit. In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld het verhuren van opslagruimte ten behoeve van de stalling van caravans, maar ook het gebruik van een winkel als café. Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende omgevingsvergunningen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde omgevingsvergunning voor een woning, de betreffende woning niet alsnog wordt gebouwd. Voorts zal de gemeente toezien op - onder de Wet milieubeheer vallende - bedrijven. Dit vloeit voort uit de regels van het bestemmingsplan. Indien er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.