| Plan: | ROC-locatie MP Lindostraat, Lombok |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0344.BPROCMPLINDOSTRAAT-0601 |
Het hoofdgebouw van de bestaande school blijft behouden. Het pand wordt geschikt gemaakt voor wonen met op de begane grond ook ruimte voor andere functies, zoals kantoortjes, ateliers, maatschappelijke functies, sport en kleinschalige bedrijvigheid. De bebouwing ten westen van het hoofdgebouw wordt gesloopt en ter plekke worden woningen, een buurtfietsenstalling en twee kleine niet-woonfuncties gerealiseerd.
Verbouwing bestaande schoolgebouw
Het bestaande schoolgebouw heeft geen monumentale status. De beoogde ontwikkeling is een herontwikkeling van het hoofdgebouw. In het hoofdgebouw zullen circa 9 ruime appartementen en een sportschool (Tai-Chi school) worden gerealiseerd. De verbouwing heeft voor de buitenzijde van het gebouw weinig ruimtelijke consequenties. Wel zal het pand aan de binnenzijde van het bouwblok enigzins worden uitgebreid. De hoofdopzet en architectuur van het gebouw moeten daarbij worden gerespecteerd.
Sint Dominicus heeft aangegeven dat zij het gebouw voor de toekomst wenst te waarborgen, rekening te houden met het beeldbepalende karakter en zo veel mogelijk originele kenmerkende details terug te brengen. In dit kader is gekozen om ingrepen, benodigd voor daglichttoetreding en buitenruimtes, zo veel mogelijk aan de achterzijde van het hoofdgebouw te realiseren.
Nieuwbouw
De nieuwbouw bestaat uit 12 stadswoningen, 4 appartementen, 2 kleine bedrijfsruimtes en een gebouwde fietsenstalling. De bedrijfsruimten kunnen eventueel ook voor een woonfunctie worden gebruikt. Overeenkomstig de stedenbouwkundige opzet van de wijk worden de woningen gerealiseerd in een gesloten bouwblok. De bestaande school maakt onderdeel uit van het gesloten blok. De stadswoningen worden uitgevoerd in 2 lagen en een kap. De hoekbebouwing aan de Douwes Dekkerstraat wordt uitgevoerd in 3 lagen. Tussen de twee hoeken aan de Douwes Dekkerstraat wordt in 1 laag een buurtfietsenstalling gerealiseerd. Op de begane grond (op de hoeken) kunnen andere functies een plek krijgen. Op het dak van de buurtfietsenstalling kan een dakterras worden gerealiseerd voor de appartementen.
Met de nieuwbouw wordt aangesloten bij de ruimtelijk-functionele karakteristiek van de buurt: een gesloten bouwblok, een helder stratenpatroon door continue rooilijnen met daaraan gelegen eengezinswoningen voorzien van een kap. Met de 3-laagse bebouwing worden de hoeken geaccentueerd.
Aan de binnenzijde van het blok zijn aanbouwen met een kapafdekking mogelijk. Hierdoor ontstaat op de verdieping extra ruimte. De kapafdekking moet aansluiten bij de kapafdekking van het hoofdgebouw. Dat wil zeggen dat het dak dezelfde dakhelling heeft en in één lijn aansluit op de kap van het hoofdgebouw. Met uitzondering van een dakterras op de fietsenstalling worden op de hoofdgebouwen geen dakterrassen mogelijk gemaakt; ook erkers zijn niet mogelijk gemaakt.
De ligging nabij het centrum, het station en de Vleutenseweg maakt deze locatie een erg interessante locatie voor wonen. Herontwikkeling ten behoeve van wonen kan worden gecombineerd met kleinschalige (wijk)voorzieningen. Met name de begane grond in het bestaande, te handhaven, hoofdgebouw en de hoeken in de nieuwbouw bij de Douwes Dekkerstraat zijn voor niet-woonfuncties geschikt. Een deel van de begane grond van het hoofdgebouw van de school is inmiddels gerenoveerd en is per 1 januari 2010 verhuurd aan een sportschool (Tai-Chi school). Deze sportschool wordt opgenomen in het plan. Voor de andere functies die zich goed verdragen met de woonfunctie kan gedacht worden aan maatschappelijke voorzieningen, een kleinschalige kantoorfunctie, ateliers en kleinschalige bedrijvigheid. Om de kleinschaligheid te waarborgen zijn deze functies in oppervlakte beperkt.
Het groen in de directe omgeving van het plangebied bestaat uit stadsbomen als onderdeel van de inrichting van de openbare weg. Op het terrein van de school staan struiken en enkele bomen. In de nieuwe situatie blijven de bomen daar waar mogelijk gehandhaafd als onderdeel van de inrichting van de openbare weg. Ook zullen nieuwe bomen worden geplant. Het huidige groen op het eigen terrein zal verdwijnen. In de nieuwe situatie worden achtertuinen aangelegd. Daarnaast zullen aan de Vosmaerstraat kleine voortuinen worden aangelegd.
De wegenstructuur verandert in de nieuwe situatie niet. Door een toename van het programma neemt de parkeerbehoefte toe. De ontwikkelaars zullen de openbare ruimte herinrichten en parkeerplaatsen aanleggen. Daarnaast zal voor de buurt een fietsenstalling worden gerealiseerd.
Bij de berekening van het aantal benodigde extra parkeerplaatsen, is rekening gehouden met het bestaande gebruik van het schoolgebouw (en de parkeerdruk die dit met zich meeneemt). Er wordt echter gedeeltelijk rekening mee gehouden, omdat de school al lange tijd gedeeltelijk leeg staat en de parkeerdruk in de wijk aanzienlijk is.
Bij de parkeerbalans kan ook rekening worden gehouden met dubbelgebruik. Zo zullen de parkeerplaatsen voor woningen met name 's avonds bezet zijn. Andere functies dan wonen zullen hun piek met name overdag hebben.
Indien rekening wordt gehouden met dubbelgebruik van de functies op de begane grond, levert het aangevraagde bouwplan een parkeerbehoefte op van circa 30 parkeerplaatsen. Op basis van voorgaande argumenten (lange leegstand en hoge parkeerdruk) worden er voor de bestaande school 5 parkeerplaatsen als bestaand aangehouden. Dit betekent dat het in totaal toe te voegen aantal 25 bedraagt (30-5=25). Over dit aantal is ook overeenstemming bereikt met (vertegenwoordigers van) de buurt. De buurt geeft hierbij aan dat meer parkeerplaatsen ten koste zou gaan van ruimte en groen.