Parkwijk, Langerak

3.2 Ruimtelijke structuur

3.2.1 Historische ontwikkeling

De ondergrond

De ondergrond van het plangebied bestaat volledig uit afzettingen van de Oude Rijn. Vanaf 4000 voor Christus breekt een zijtak van de Rijn door het grote veengebied ten westen van Utrecht om de daarop volgende millennia de ontwikkeling en gebruiksmogelijkheden van dit gebied te bepalen. Dat de Rijn zo bepalend is geweest heeft te maken met het karakter van een onbedijkte rivier. Deze treedt buiten haar oevers en vormt vlak naast de bedding zandige ruggen of oeverwallen. Op enige afstand bezinken de fijnere en daardoor lichtere kleideeltjes waardoor zogenaamde komgronden ontstaan. Aangezien een actieve rivier haar loop voortdurend verlegt, door de stroming slijt de buitenbocht immers steeds verder uit, ontstaat uiteindelijk een kilometers brede zone waarin hoog gelegen oeverwallen, oude geulen en laag gelegen kleigebieden elkaar afwisselen; een voor de mens ideaal gebied om zich in te vestigen.

Rond 3000 voor Christus ontstaat, ergens ten noorden van De Meern, uit de hoofdstroom van de Rijn een zijtak die tot in de derde eeuw na Christus verantwoordelijk is voor het ontstaan van de vier kilometer lange en vierhonderd meter brede, Heldammer stroomrug.

In de lange periode dat de Rijn door het plangebied stroomde zijn er perioden met een grote en minder grote waterafvoer te reconstrueren. Het archeologisch onderzoek van de afgelopen jaren lijkt bijvoorbeeld een zeer droge periode vanaf het einde van de Romeinse tijd of de vroege Middeleeuwen aan te tonen. Vanaf de achtste eeuw na Chr. lijkt de Rijn nog één keer tot leven te komen om aan het begin van de twaalfde eeuw, met het afdammen van de Kromme Rijn bij Wijk bij Duurstede, definitief te stoppen. De rivier, waarover in de loop van de geschiedenis duizenden schepen van en naar Utrecht hebben gevaren, verdween langzaam als brede waterloop uit het landschap. De laatste restgeul van de, toen al Oude Rijn geheten, rivier is echter in zeer uiteenlopende vormen in het huidige landschap bewaard gebleven. Op sommige plaatsen is de rivier volledig uit het landschap verdwenen, soms is ze nog als een klein slootje zichtbaar en ten westen van de Hof ter Weide is de Oude Rijn nog steeds watervoerend. Met name in de bocht vanaf het spoor richting Vleuten is de Oude Rijn nog monumentaal aanwezig.

In Parkwijk ligt de laatste fase van de Rijn met een aantal enorme bochten. Op een aantal plaatsen komen we de resten van deze rivier in het stedenbouwkundige plan tegen. Ten noorden van de Groenedijk, ten oosten en zuiden van het Prinses Amaliapark, in Park Grauwaart en ten zuiden van de oeverwal. In het gebied tussen de Scharleistraat en de Houtrakgracht is een deel van de Oude Rijn opgegraven waarbij bijzonder veel vondsten uit de Middeleeuwen zijn aangetroffen. Dit waardevolle archeologische complex ligt nu goed geconserveerd onder het perceel Groenedijk 36.

Romeinse tijd

Direct ten noorden van De Meern wordt rond 41 na Chr. met de bouw van een fort of castellum begonnen. De aanleg van deze forten heeft, zoals met name het archeologisch onderzoek in Leidsche Rijn heeft aangetoond, direct te maken met de verovering van Engeland door Claudius in 43 na Chr. De Rijn functioneerde binnen deze verovering als belangrijke aanvoerroute van manschappen en materiaal.

Om met name het verkeer op de rivier (de snelweg van de Romeinse tijd!) goed in de gaten te kunnen houden, worden op strategische plaatsen een serie wachttorens gebouwd waarvan één net buiten Parkwijk is aangetroffen onder het Groot Zandveld. Om snel verkeer over land mogelijk te maken, voor bijvoorbeeld koeriers en cavalerie wordt rond 80 na Chr. begonnen met de aanleg van dé Romeinse weg. Lange tijd was de ligging hiervan onbekend, totdat deze in 1997 bij graafwerkzaamheden ten behoeve van de nieuwe wijk Veldhuizen bij toeval werd ontdekt. Vervolgens kon ligging van de weg elders in Leidsche Rijn door middel van boringen en proefsleuven verder worden vastgesteld. Tussen het castellum van De Meern en die onder het Domplein is de Romeinse weg tot nu toe niet aangetroffen. Vermoedelijk heeft de weg ten noorden of ten zuiden van Parkwijk gelegen. De enige mogelijke aanwijzing voor de aanwezigheid van de Romeinse weg in het plangebied is een lange greppel met aardewerk uit de eerste eeuw die in het westelijke en aan 't Zand grenzende deel van Parkwijk is aangetroffen.

Door de aanwezigheid van vele honderden hongerige Romeinse soldaten zullen de hogere delen van de stroomrug volledig ontgonnen zijn. Met name gedurende de tweede eeuw na Chr. ontstaan vele agrarische nederzettingen in de zone ten zuiden van de Romeinse grens of limes. Een van deze nederzettingen ligt onder het Prinses Amaliapark en is door de goede conservering van de sporen aangewezen om krachtens de monumentenwet beschermd te worden.

Vroege Middeleeuwen (450-1000)

Vanaf de derde en definitief vanaf de late vierde eeuw verlaten de Romeinen dit gebied en neemt de natuur het weer over van de mens. Alleen binnen de resten van het castellum lijkt sprake te zijn van een continuïteit van bewoning. Vanaf de vijfde eeuw wordt de stroomrug van de Oude Rijn weer langzaam op de natuur heroverd. Uit deze periode is in de hoek tussen de Korianderstraat en de Melissekade een nederzetting uit de vijfde tot en met de zevende eeuw opgegraven. In deze periode lijkt de Oude Rijn in activiteit toe te nemen en kiest deze rivier een nieuwe loop door Parkwijk.

Bij de aanleg van de atletiekbaan in het Prinses Amaliapark in 2005 bleek dat boven op de Romeinse resten tevens een nederzetting uit de vroege Middeleeuwen ligt. Deze nederzetting zal dus ook krachtens de monumentenwet beschermd zijn.

Middeleeuwen (1000 - 1500)

Vanaf de vijfde eeuw neemt het aantal bewoners van Leidsche Rijn toe. Met name vanaf de elfde en twaalfde eeuw, de tijd dat ook het veen ten noorden en ten zuiden van de stroomrug ontgonnen wordt, groeit het aantal nederzettingen sterk.

Vanaf de dertiende eeuw worden in Leidsche Rijn diverse versterkte huizen of kastelen gebouwd. In Parkwijk heeft een kleine kasteeltje of omgrachte woontoren ter hoogte van Park Grauwaart gestaan. Bij diverse archeologische onderzoeken is de topografie van dit complex vast komen te staan waarbij een groot omgracht voorterrein opvalt. De resten worden van dermate groot belang geacht dat ze krachtens de monumentenwet zijn beschermd.

Bij archeologisch onderzoek rond de boerderij (Ab Harrewijnstraat 45-47) is ook een vanuit historische bronnen of kaarten onbekende middeleeuwse versterking gevonden die voor een deel nog onder de boerderij en in het gebied tussen de boerderij en de Groenedijk zal liggen. Gezien het belang van deze resten zal ook dit deel, net zoals de restgeul, als gemeentelijk monument beschermd gaan worden.

De kastelen of omgrachte boerderijen liggen over het algemeen aan de restgeul van de Oude Rijn die vanaf het begin van de twaalfde eeuw is gaan verlanden. Archeologisch onderzoek heeft aangetoond dat de Groenedijk op de verlande geul van de Oude Rijn ligt. De Groenedijk zal dan ook uit de late twaalfde of de dertiende eeuw dateren. De Groenedijk moet echter gezien worden als de snelweg van de Middeleeuwen en vormde de belangrijkste landverbinding tussen Utrecht en het westen. Het profiel van deze weg is binnen het stedenbouwkundig plan van Parkwijk en Langerak zorgvuldig ingepast en waar nodig hersteld.

Het plangebied wordt aan de uiterste westzijde begrensd door 't Zand. Ook deze weg heeft vermoedelijk een Middeleeuwse oorsprong en is zoveel mogelijk binnen de nieuwe stedenbouwkundige situatie ingepast.

Post Middeleeuwen (1500 e.v.)

In deze op de Middeleeuwen volgende periode verandert er niet veel in Parkwijk. De grond is voor een belangrijk deel in gebruik als gras- en bouwland. Een deel was, tot met de werkzaamheden ten behoeve van Leidsche Rijn werd begonnen, in gebruik als boomgaard. In de loop van de twintigste eeuw worden de boomgaarden en weilanden in toenemende mate vervangen door glastuinbouw waarvan in Parkwijk ook een aantal grote kassen heeft gestaan.

Tot het moment dat begonnen is met de bouw van Langerak en Parkwijk, is er niet veel veranderd. Door de bouw van Leidsche Rijn is het open en agrarische landschap getransformeerd naar een nieuwe stad waarbij in het ontwerp rekening is gehouden met archeologische en cultuurhistorische waarden.

Na 1990

Totdat er medio jaren negentig van de vorige eeuw werd begonnen met de uitvoering van Parkwijk en Langerak had het gebied een overwegend agrarische functie en was er een beperkte woonfunctie langs de wegen Groenedijk en 't Zand.

Voor de bouw van Parkwijk heeft in 1998 archeologisch onderzoek plaatsgevonden en zijn waardevolle elementen gedocumenteerd. Op enkele plaatsen zijn de vondsten gerespecteerd door het onbebouwd te laten (o.a. Prinses Amaliapark) of door waardevolle elementen in te passen (lintbebouwing langs de Groenedijk en 't Zand, boerderij van 't Groene Sticht). In Langerak bevinden zich in het zuidoostelijk deel van het plangebied archeologische resten van een voormalige nederzetting uit de ijzertijd. Ook op deze plek is een park ingericht (Het Klein Archeologiepark).

Parkwijk en Langerak zijn gerealiseerd vanaf 1999. Alle woningen zijn inmiddels opgeleverd met uitzondering van de elders genoemde nieuwbouwontwikkelingen.

3.2.2 Ruimtelijke opzet

Inleiding

De hoofdopzet van het gebied Parkwijk-Langerak wordt bepaald door grote (open) ruimtes, wegen en straten, bijzondere voorzieningen en historisch waardevolle bebouwing. De Langerakbaan is van belang als structuurbepalend element. Aan deze as, die de wijk in oost-west richting al slingerend doorsnijdt, zijn diverse functies gesitueerd. Het beeld van de as is afwisselend, met hoog- en laagbouw en traditionele lintbebouwing is gecombineerd met een eigentijdse interpretatie daarvan.

Het bestemmingsplangebied omvat de twee wijken Parkwijk en Langerak, die elk ook weer uit verschillende deelgebieden bestaan. Op onderstaande afbeelding is weergegeven welke deelgebieden onderscheiden worden. Per wijk worden deze deelgebieden beschreven en worden karakteristieke zaken benoemd. Tevens is bij deze beschrijvingen vermeld wat de essentie is van de te behouden zaken.

Parkwijk

1. Vuurvlindersingel-Monarchvlinder

2. Nachtvlinderplantsoen-Papiliohof e.o.

3. Tweede Westerparklaan-Vlindersingel

4. Winkelcentrum Parkwijk e.o.

5. Melissekade-Groenedijk

Langerak

6. Langerakbaan- Groenedijk

7. Zandweg-Langerakbaan

8. Woongebied ten zuiden van de stadsas

3.2.2.1 Deelgebied Parkwijk

Parkwijk vormt een driehoekig gebied rondom het Prinses Amaliapark. De driehoek wordt grofweg begrensd door de Groenedijk, ’t Zand en de Rijnkennemerlaan. Het gebied wordt doorsneden door het HOV-tracé dat Vleuten met de stad Utrecht verbindt. Het stedenbouwkundig ontwerp voor Parkwijk bestaat uit een samenhangend groen stelsel van parken: het Prinses Amaliapark, Park Hoge Weide en Park Grauwaart. De bebouwingslinten de Groenedijk, ’t Zand en de Rijnkennemerlaan zijn de lange lijnen in het oorspronkelijk ontwerp. Zij verankeren het woongebied in de omgeving en zorgen ervoor dat het een onderdeel is van Leidsche Rijn als geheel.

Stedenbouwkundig ontwerp

Met Parkwijk is een afwisselend woongebied ontwikkeld, waarin bestaande karakteristieke elementen zijn behouden, stedelijke woonmilieus met appartementen aanwezig zijn en rustige buurten met eengezinswoningen de basis vormen. De wijk als geheel is zelfvoorzienend als het gaat om de dagelijkse levensbehoefte, scholen, recreatie en een aantal maatschappelijke voorzieningen. Stedelijke voorzieningen zoals het Maximapark en het (toekomstig) station en woon-/werkgebied Leidsche Rijn Centrum zijn dichtbij.

1. Vuurvlindersingel - Monarchvlinder

De bebouwing aan de randen van dit deelgebied bestaat uit rijenwoningen tot 4 bouwlagen, die het gebied aan drie zijden omsluit. Aan de kant van het Prinses Amaliapark vormen achtertuinen de grens met het de buurt. De woningen aan de Parkrand hebben een optionele dakopbouw. Deze dakopbouw mag in twee varianten worden uitgevoerd. In de regels is de dakopbouw in deze twee varianten vastgelegd.

In het binnengebied komen hoofdzakelijk twee-onder-één-kapwoningen voor van twee bouwlagen met kap. Het grootste deel van Parkwijk kent een opzet van halfopen bouwblokken met rijwoningen. Het noordoostelijk deel wijkt hiervan af. Dit gebied heeft een specifieke stedenbouwkundige opzet en bestaat uit vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen. Het gaat hier om het gebied tussen de Monarchvlinderlaan, Vuurvlindersingel, Schoenlappervlinder en Bladvlinder. De belangrijkste kenmerken die behouden moeten blijven zijn de openheid tussen de bebouwing en de verspringende rooilijn.

Het gebied Oeverwal, aan de Vuurvlindersingel kent een eigen karakteristiek. Hier zijn vrijstaande en twee-onder-één-kapwoningen gerealiseerd, elk met een individueel ontwerp. Voor de ontwikkeling van dit gebied gelden specifieke stedenbouwkundige randvoorwaarden. Daarnaast is er een duidelijke samenhang tussen de smalle straatprofielen, de voortuinen met hagen en de toegangen naar de percelen. Deze zijn zorgvuldig gekozen en zorgen voor eenheid in het straatbeeld. De ontsluiting van het gebied vindt plaats door noord-zuidgerichte straten die onderling niet verbonden zijn. De openheid, variatie in rooilijn en de continuïteit in het straatprofiel zorgen voor een eigen, karakteristiek gezicht. Bebouwingsmogelijkheden tussen en voor de woningen worden daarom beperkt tot de vergunningvrije zaken.

Woningen aan de Oeverwal

2. Nachtvlinderplantsoen - Papiliohof e.o.

Naast het noordoostelijk deel ligt het zogenaamde 'superblok'. Het bestaat uit aaneengesloten bebouwing met een verkeersluw binnengebied. De bebouwing aan de rand varieert van 3 bouwlagen met kap tot 2 bouwlagen met opbouw. Het binnengebied is hieraan ondergeschikt met woningen van 2 bouwlagen (soms met opbouw) die aan diverse hoven en steegjes liggen. Parkeren voor deze woningen gebeurt deels in de hoven en deels aan de buitenrand van het blok. Grenzend aan het 'superblok' liggen twee gesloten blokken (rondom Papiliohof) met een hoogte van 2 bouwlagen met opbouw. Ook zijn op de hoeken accenten in de vorm van een derde bouwlaag aanwezig. De woningen hebben een stedelijke uitstraling door de directe aansluiting op de openbare weg en de gesloten bouwvorm.

Binnenterrein van het 'superblok' met op de achtergrond de woontoren op de kop van het Amaliapark

3. Tweede Westerparklaan - Vlindersingel e.o.

Het zuidwestelijk deel bestaat voornamelijk uit kleinschalige blokken rijenwoningen. Ook zijn er enkele woonwagenstandplaatsen. De hoogteopbouw is vrij homogeen (twee bouwlagen met lessenaarkap) en de meeste woningen hebben voortuinen. Ten zuiden van de Tweede Westerparklaan zijn de woningen gelegen rondom hoven waarbij parkeren op centrale plaatsen in de buurt georganiseerd is. Aan de westkant van de buurt zijn enkele hoogteaccenten aanwezig van meer dan 4 bouwlagen (appartementen). De begane grond van de gestapelde bouw heeft een hoge verdiepingshoogte en is mede daardoor geschikt voor het combineren van woon- en werkfuncties, hetgeen de levendigheid langs de parkrand vergroot.

Figuur: Tweede Westerparklaan

Op de kop van het Amaliapark is het hoogste gebouw van Parkwijk-noord gebouwd; een toren van circa 50 meter hoog met seniorenwoningen. De nabijheid van zowel de voorzieningen als de HOV-halte zijn hiervoor van belang.

4. Winkelcentrum Parkwijk e.o.

Op de grens tussen Parkwijk en Langerak (Ab Harrewijnstraat/Verlengde Houtrakgracht) ligt het voorzieningencentrum van deze twee wijken. Het winkelcentrum bestaat uit een verzameling van lage en hoge gebouwen met zadeldaken (tot 6 bouwlagen) waarbij winkels gecombineerd zijn met appartementen. De winkels liggen rondom een pleintje en aan smalle steegjes. Parkeren vindt plaats in een onder de bebouwing gelegen parkeergarage en in de omliggende straten.

Het gebied 't Groene Sticht ligt ten oosten van het winkelcentrum. Het is een woon-werkgemeenschap met een gemengd karakter op het gebied van woningtypen, bewoners en functies zoals een restaurant en kringloopwinkel. De sociale verbondenheid tussen de bewoners is uitgangspunt geweest voor de opzet van het buurtje. Het heeft het karakter van woonerf, met de boerderij als centraal punt die als inspiratie voor het ontwerp van de omliggende gebouwen heeft gediend. Tussen de gebouwen vormt de 'marktplaats' een centrale ontmoetingsplek voor buurt- en wijkgenoten.

Winkelcentrum Parkwijk

5. Melissekade - Groenedijk

De planmatige uitbreiding van dit deel van de wijk kent een duidelijke opbouw met gesloten wanden aan de buitenkant en een meer informele/kleinschalige invulling daarbinnen. De Melissekade heeft een stedelijk karakter door de grootschalige appartementenblokken van 4 tot 8 bouwlagen, de kades langs het water en de ligging aan de HOV-baan. Dit is één van de hoofdentrees tot de wijk, aansluitend op de Hoge Weide. Aan de achterzijde daarvan zorgen eengezinswoningen voor de aansluiting op het wat kleinschaliger woonmilieu aan de binnenzijde van het gebied. Dit gebied wordt gekenmerkt door ontsluitingswegen in noord-zuidrichting (verwijzend naar de oorspronkelijke verkavelingsopzet in het gebied). Binnen de woonvelden komen zowel rijen- als patiowoningen voor.

Appartementen aan de Melissekade

3.2.2.2 Deelgebied Langerak

Langerak ligt tussen de twee oude linten Groenedijk en Zandweg, ten noorden van de watergang de Leidsche Rijn. Het stedenbouwkundig plan voor Langerak is gebaseerd op de oorspronkelijke structuur van het slagenlandschap dat bestond uit lange smalle kavels, gescheiden door sloten. De bebouwing bevond zich in een lint aan de wegen. Het plan is een afwisseling van bebouwde en onbebouwde open stroken die elkaar afwisselen volgens het (maten)patroon van de sloten. Op de onbebouwde stroken bepalen de weiden, sloten en knotwilgen het beeld.

Stedenbouwkundig plan

Kenmerkend voor het gebied is de sterke noord-zuid gerichte verkavelingswijze en de bestaande bebouwing langs de linten. De groenzones scheiden de bebouwingsstroken maar leggen tegelijkertijd verbindingen tussen de beide zijden van de Langerakbaan. Het stedenbouwkundig plan voor Langerak bestaat uit twee karakteristieke deelgebieden; die ten noorden en die ten zuiden van de Langerakbaan. Daarnaast zijn de bestaande linten Groenedijk en Zandweg zorgvuldig ingepast.

6. Langerakbaan - Groenedijk

In deze strook mengt de nieuwe bebouwing zich met de oude lintbebouwing langs de Groenedijk. De nieuwe bebouwing maakt deel uit van het continue bebouwingsfront langs de Langerakbaan of is onderdeel van een cluster tussen de Langerakbaan en de Groenedijk. De stedenbouwkundige opzet van de Langerakbaan is gericht op het creëren van een contrastrijk beeld met een afwisselend silhouet. Door de sterke variatie in functies en bouwvolumes die van gebouw tot gebouw kan verschillen, heeft de Langerakbaan zich ontwikkeld zich tot een levendig stedelijk lint.

7. Zandweg - Langerakbaan

De verkavelingsrichting van de vroeger aanwezige weidestroken en vletsloten tussen de linten van de Groenedijk en Zandweg heeft als basis gediend voor het stedenbouwkundig plan van dit deel van Langerak. Zichtrelaties tussen de oude linten zijn intact gebleven. In het westelijk deel van Langerak zijn er meer doorsteken naar het oude lint van de Zandweg. In het zuidoosten van het gebied is er een archeologische vindplaats. Op deze locatie is het Archeologiepark aangelegd. Aan de noordrand van de archeologische vindplaats bevindt zicht het kindercluster Voorn.

De bebouwingstroken zijn ingevuld met drie typen bebouwing: stroken, hoven en vrijstaande bebouwing. Binnen deze gebieden komen alleen eengezinswoningen voor met een hoogte variërend van twee tot vier bouwlagen. Op enkele typen tweelaagse woningen zijn inmiddels dakopbouwen gerealiseerd. De oriëntatie van de woningen is afwisselend noord-zuid en oost-west en de begrenzing van de bebouwingsstroken wordt zowel door gevels en tuinmuren (bij stroken en hoven) als door hagen (vrijstaande bebouwing) gemarkeerd.

Aan de achterzijde van de Zandweg is op een zorgvuldige manier aangesloten op de open verkavelingsopzet. Qua karakteristiek en positie sluiten deze woningen veelal aan op de aangrenzende bebouwingsstroken, maar in volume passen ze tevens bij het kleinschalige van de Zandweg.

Langerakbaan met diverse bebouwing.

8. Woongebied ten zuiden van de stadsas

De verkavelingsrichting van de vroeger aanwezige weidestroken en vletsloten tussen de linten van de Groenedijk en Zandweg is overgenomen. Bouwvelden met woningen zijn als een nieuw element ingevoegd in het landschap. Ze worden gescheiden door onbebouwde stroken die bestaan uit openbaar groen en water. Hierdoor zijn bestaande zichtrelaties tussen de oude linten intact gebleven.

In dit deel van Langerak zijn verschillende typen bouwvelden te onderscheiden:

• Bouwvelden waarbij geschakelde woningen in de rand staan. Aan de binnenzijde hiervan bevinden zich groene binnenterreinen of hofjes (voorbeeld: Houtrakgracht);
• Bouwvelden met rijenwoningen in noord-zuidgerichte stroken (voorbeeld: Skagerraklaan);
• Bouwvelden met losse bebouwing met tuinen rondom, veelal geschakelde woningen (voorbeeld: Gouderaklaan);
• Bebouwing in een lint. De bebouwing staat aan de rand van het Klein Archeologiepark en grenst met de achterkant aan de lintbebouwing van de Zandweg.

Samenhang

De samenhang in het gebied komt tot uiting in de zichtrelaties tussen de linten van de Groenedijk en de Zandweg. De groenstroken en de richting van de bouwvelden loopt door aan weerszijde van de Langerakbaan.'

3.2.2.3 Lintbebouwing

e linten langs de Groenedijk en de Zandweg zijn een karakteristiek overblijfsel uit de periode waarin dit gebied nog werd gebruikt voor agrarische en tuinbouwdoeleinden. De bebouwing wordt gekenmerkt door kleinschaligheid en diversiteit in omvang, hoogte en architectuur. Ook nu nog is de voormalige functie als waterkering te herkennen door de verhoogde ligging ten opzichte van de omgeving en de aanwezigheid van water. Behoud van deze specifieke kwaliteiten is uitgangspunt van dit plan.

De linten Groenedijk en Zandweg zijn ruimtelijk verschillend van andere linten in Leidsche Rijn en Haarzuilens (zoals Alendorperweg, 't Zand, Thematerweg). De bebouwing staat dichter op elkaar en de kavels zijn kleiner. De nog aanwezige karakteristiek van een (relatief) open bebouwingsopzet met variatie in architectuur, kapvorm en bebouwingsgrootte gecombineerd met een groen landschappelijk beeld is waardevol om te behouden. De kavels waren van oorsprong smal en diep, maar zijn met de nieuwbouw van Parkwijk en Langerak veelal 'afgesneden' op circa 60 meter. Door uitbreiding en nieuwbouw van woningen in de linten staat de karakteristiek onder druk.

Voor grote delen van de nieuwbouwwijk Leidsche Rijn zijn de (voormalige) agrarische linten en het oorspronkelijke landschap daarmee belangrijke 'dragers' van de nieuwe stedenbouwkundige opzet geworden. Dat geldt ook voor de Zandweg en de Groenedijk. Omdat ze een belangrijk onderdeel van de stedenbouwkundige structuur zijn, worden de karakteristieke kenmerken en kwaliteiten behouden. Dit vraagt een specifieke regeling. Vervanging en vergroting van bestaande bouwvolumes is mogelijk, maar met mate en passend bij de maat en schaal van het lint, waarbij uitgegaan wordt van de onderstaande karakteristieken en kwaliteiten.

• De linten Zandweg en Groenedijk liggen langs oude wegen en waterlopen in voormalig agrarisch gebied. Hier zijn landschappelijke kwaliteiten zoals bomenrijen, sloten en grote tuinen beeldbepalend.
• De perceelsgewijze ontwikkeling en verandering van de lintbebouwing heeft gezorgd voor genuanceerde variatie in situering, volume en hoogte van de bebouwing.
• De percelen zijn over het algemeen groot, het bebouwd oppervlak is relatief klein en de bebouwing staat veelal vrij op het kavel (met uitzondering van rijenwoningen en twee onder een kapwoningen. De open ruimte tussen de woningen is waardevol zodat 'doorzicht' naar het daarachter gelegen gebied mogelijk is.
• Vanwege het verdwijnen van de agrarische functie is de woonfunctie in de linten dominant geworden en is er nog weinig bedrijfsbebouwing aanwezig. De woningen zijn met de representatieve zijde naar de weg gekeerd en eventuele bedrijfsbebouwing staat op afstand daarachter.

Om de karakteristieken en kwaliteiten van het lint te behouden worden regels opgenomen ten aanzien van het bouwvolume, de bouwhoogte, de breedte van bebouwing en de afstanden tot perceelsgrenzen. De aanwezige variatie in het lint maakt het leveren van maatwerk in bepaalde gevallen noodzakelijk. De bestaande situatie is uitgangspunt. Voor maatwerk zijn afwijkingsregels opgenomen. Dit betekent in gevallen een nadere afweging van de eerder ingezette koers voor de linten in eerdere bestemmingsplannen voor dit woongebied.

Binnen de linten Zandweg en Groenedijk wordt onderscheid gemaakt in het type bebouwing en de verschillen tussen de linten. Zo wordt er onderscheid gemaakt tussen vrijstaande bebouwing en bebouwing in twee of meer woningen onder een kap. Daarnaast is een onderscheid gemaakt tussen kleinschalige stedenbouwkundige structuur van het lint van de noordzijde van de Groenedijk, die verschilt van de Zandweg en zuidzijde van de Groenedijk.

Twee of meer woningen onder 1 kap vormen een samenhangend geheel. Vergroting van het hoofdvolume bij één van de woningen heeft grote invloed op de woonsituatie in het naastgelegen pand, zoals ontnemen van zicht. Tevens gaat op deze manier het samenhangende beeld van de twee onder een kapwoningen of het rijtje verloren. Uitgangspunt is om alleen uitbreiding van het hoofdvolume tot maximaal 15% mogelijk te maken na een nadere ruimtelijke afweging van geval tot geval. Hiermee kan uitbreidingsruimte worden geboden met behoud van de bestaande ruimtelijke karakteristiek en kwaliteit en kan bovendien voorkomen worden dat er voor aangrenzende percelen grote negatieve gevolgen ontstaan.

Groenedijk

De Groenedijk is een goed voorbeeld van een lint waar oud met nieuw is verweven. De kleinschaligheid uit het agrarische verleden is nog goed af te lezen aan enkele smalle percelen met kleine tuinderswoningen. Tussen deze bebouwing is nog een aantal open plekken aanwezig die een doorkijk geven naar de planmatige opzet van Parkwijk aan de noordzijde. De kavels Groenedijk 56-80A zijn anders van opzet dan de lintbebouwing elders in het plangebied (Zandweg en Groenedijk zuidzijde). Ze zijn zeer ondiep vanwege een waterloop die er van oudsher achterlangs stroomde. Door de kleinschalige bebouwing (veelal één bouwlaag met kap) en grotendeels onbebouwde percelen is er vanaf de Groenedijk vaak zicht op de daarachter gelegen nieuwbouw van Parkwijk. Door de kleinschalige bebouwing en brede percelen is er vanaf de Groenedijk vaak royaal zicht op de daarachter gelegen woonbuurt. Behoud van deze kwaliteit verdraagt hooguit een zeer beperkt uitbreiding van bebouwing Deze opzet is waardevol om te behouden. De Groenedijk is niet meer toegankelijk voor doorgaand autoverkeer. Door middel van een aantal 'knippen' is deze alleen bedoeld voor bestemmingsverkeer. Voor fietsers en voetgangers is het wél een belangrijke verbinding vanuit Utrecht naar bijvoorbeeld het Maximapark.

Zandweg

De Zandweg is samen met de waterloop de Leidsche Rijn en de aan de overzijde gelegen Rijksstraatweg van oudsher een belangrijke transportroute geweest tussen Utrecht en Leiden. Vandaag de dag heeft de Rijksstraatweg voornamelijk een verkeersfunctie (waaronder het HOV-tracé tussen Utrecht en Vleuten). De smallere Zandweg is bestemd voor bestemmingsverkeer, fietsers en voetgangers. De waterkant is hier ook beter toegankelijk via een grastalud. De bebouwing heeft ook hier, evenals langs de Groenedijk, een gevarieerd karakter met wisselende rooilijnen, diversiteit in architectuur en verschillende kavelgroottes. Wel zijn er meer twee/drie-onder-een-kapwoningen aanwezig dan langs de Groenedijk.

3.2.2.4 De Parken

Prinses Amaliapark

Het Prinses Amaliapark (ongeveer 9,1 ha.) heeft een eigenzinnige vorm die wordt bepaald door de grens van het terrein van bijzondere oudheidkundige waarde. Deze archeologische vindplaats is daarmee omkaderd en beschermd. Het park ligt midden in Parkwijk en vormt zo de centrale en verbindende groene zone in Parkwijk. Het park is verhoogd aangelegd om archeologie in de bodem te beschermen. Deze archeologische waarden hebben de ligging van het park bepaald.

Bouwen binnen deze grens is niet toegestaan. Het opgraven van de archeologische resten van oude nederzettingen langs de voormalige oever van de Oude Rijn is niet wenselijk. Op de archeologische resten zijn (semi-) openbare sportvoorzieningen, bestaande uit een atletiekbaan, twee voetbalveldjes en speelvoorzieningen gerealiseerd. Deze voorzieningen maken deel uit van de Campus en zijn tevens voor de buurt toegankelijk.

Foto: Prinses Amaliapark

Park De Hoge Weide

Het Park De Hoge Weide (ongeveer 8,5 ha.) heeft een driehoekige vorm en ligt aan de zuid-oost zijde van Parkwijk, gelegen tussen de Rijnkennemerlaan, de Groenedijk en de woningen aan de Tweede Oosterparklaan. Het terrein, een voormalig zandwingebied dat later weer is opgevuld met bouwpuin, is uitgerust met een systeem waarmee de kwaliteit van het uit de put stromende grondwater gecontroleerd wordt. Door een leeflaag op de grond aan te brengen werd het mogelijk om op deze locatie een park te realiseren. Het park bestaat uit een heuvel met een speeltoestel. De omgeving bestaat uit grasland en solitaire bomen, speelterreine en wandelpaden.

Foto: Park De Hoge Weide

Park Grauwaart

Ten noordoosten van Parkwijk op een archeologische vindplaats, ligt Park Grauwaart. Onder dit terrein van bijzondere oudheidkundige waarde bevinden zich de restanten van een oud kasteel. Deze restanten komen in de parkinrichting tot uitdrukking. Het park wordt doorsneden door de Rijnkennemerlaan.

Foto: Park Grauwaart

Archeologiepark

Dit park is gelegen in het oostelijk deel van Langerak. Er bevinden zich vlak onder het maaiveld resten van een voormalige nederzetting uit de IJzertijd . Er is een voorzieningencluster op de kop van het park, waarvan de buitenruimten bij het kinderkluster Voorn onderdeel zijn van het park. Ook is er een bouwspeeltuin aanwezig.

Foto: Archeologiepark

Uitgangspunten voor de parken in het plangebied:

In de parken worden geen grootschalige ontwikkelingen toegestaan. Het betreffen archeologische monumenten waar geen graafwerkzaamheden mogen plaatsvinden. Eventueel toe te voegen bebouwing is beperkt van omvang en heeft een directe relatie met de park- en recreatiefunctie. In het Prinses Amaliapark en het Klein Archeologiepark is geen bebouwing binnen de archeologische grenzen toelaatbaar. Recreatieve en maatschappelijke functies dienen behouden te blijven. Bij Park Grauwaart staat de parkinrichting en het recreatief gebruik voorop;

3.2.3 Monumenten

In het plangebied zijn twee gemeentelijke monumenten aanwezig. Het betreft de dwarshuis boerderij aan de Zandweg 43 uit de tweede helft van de 19e eeuw en de uit de 17e eeuw daterende dwarshuis boerderij aan de Zandweg 73, inclusief de links van het hoofdgebouw gelegen schuur.

Deze gebouwen zijn van architectonisch belang vanwege bouwtype en -stijl en van cultuurhistorisch belang als onderdeel van de oorspronkelijke agrarische (lint)bebouwing langs de Zandweg.

De gebouwen worden beschermd via de monumentenwet.