Overvecht-Noordelijke stadsrand

4.1 Ruimtelijke studie Overvecht

Uit het vorige hoofdstuk is gebleken dat Overvecht een wijk is met specifieke kwaliteiten, waaronder het groene raamwerk en de toepassing van open stedenbouw. Om deze kwaliteiten preciezer in beeld te brengen en te onderzoeken hoe de kwaliteiten kunnen worden gewaarborgd in het bestemmingsplan is een stedenbouwkundig onderzoek uitgevoerd. De hoofdvragen die in dit onderzoek aan de orde komen zijn:

• het vastleggen van de begrenzing van het groene raamwerk en het onderzoeken van wenselijke functies binnen dit raamwerk;
• het onderzoeken van mogelijkheden voor uitbreidingen van bestaande woningen;
• het onderzoeken naar mogelijkheden voor erfafscheidingen in relatie tot de groene woonomgeving;
• het onderzoeken naar mogelijkheden voor andere functies in Overvecht om de monofunctionaliteit te doorbreken.
  Bovengenoemde vragen zijn input geweest voor een stedenbouwkundig onderzoek in het kader van de herziening van het bestemmingsplan Overvecht. Dit onderzoek is uitgevoerd door De Nijl Architecten (in samenwerking met de gemeente Utrecht). Het betreft de gebieden in Overvecht waar geen ontwikkelingen plaatsvinden. De hoofdvragen zijn onderverdeeld in een aantal deelonderzoeken. De relevante resultaten van de volgende deelonderzoeken worden hierna kort samengevat;
• onderzoek naar de groenstructuur;
• onderzoek naar voorzieningen;
• onderzoek naar gestapelde woningen (middelhoog- en hoogbouw);
• onderzoek naar laagbouw.

Hieronder volgt een samenvatting van de aanbevelingen uit dit onderzoek. In hoofdstuk 5 is aangegeven hoe dit in het bestemmingsplan is vertaald.

Onderzoek naar de groenstructuur
Bij het ontwerp van Overvecht is niet gebruik gemaakt van traditionele parken en pleinen, maar is een groen raamwerk gemaakt waarin de verschillende buurten liggen. In het groene raamwerk liggen nu al veel voorzieningen. Lange tijd lijkt het raamwerk als de achterkant van de wijk te zijn beschouwd. Terwijl het groene karakter van het raamwerk juist zorgt voor een positieve bijdrage aan de uitstraling en het imago van Overvecht en de belangrijkste publieke ruimte is van de wijk. Voor het groene raamwerk is precies in kaart gebracht welk gebied tot de buurten wordt gerekend en welk gebied als raamwerk wordt gedefinieerd. Op deze manier kan het raamwerk beter worden beschermd. Naast de begrenzing van de buurten is ook onderzocht hoe om kan worden gegaan met de bebouwing in het raamwerk. Er zijn twee soorten bebouwing in het raamwerk gedefinieerd, storende bebouwing en bebouwingsclusters in het raamwerk.

Storende bebouwing in het raamwerk is bebouwing die zodanig in het raamwerk is geplaatst dat de groenstructuur en de verbindingen worden aangetast. Uitbreiding van deze gebouwen is niet gewenst, bij herstructurering is het wenselijk dat deze bebouwing niet op de huidige locatie wordt teruggebouwd.

De overige bebouwing in het raamwerk is juist gewenste bebouwing die past bij een vitaal en levendig raamwerk. Om te zorgen dat deze bebouwing enerzijds mogelijkheden houdt om te ontwikkelen en anderzijds blijft passen binnen de groene omgeving van het raamwerk worden hiervoor de volgende aanbevelingen gedaan:

• De bebouwing wordt georganiseerd in bebouwingszones om de expansie te limiteren. In een bebouwingszone kunnen meerdere gebouwen liggen. Er dienen wel altijd zichtlijnen naar het groen te worden gehandhaafd, zodat de samenhang van het raamwerk intact blijft.
• Aangezien de bebouwing in het raamwerk ligt en aan alle kanten aan het openbaar gebied grenst dienen gebouwen een alzijdige oriëntatie te hebben en functies te huisvesten die een relatie hebben met het raamwerk.
• De gebouwen hebben bij voorkeur een paviljoenachtige uitstraling en worden ruimtelijk los gehouden van de buurten. Hierdoor blijft de bebouwing onderdeel van het raamwerk en ondergeschikt aan het groen.
• Om interactie mogelijk te maken tussen openbare en private terreinen dienen erfafscheidingen laag te zijn (maximaal 1-1,5 meter). De erfafscheidingen en de terreininrichting dienen aan te sluiten bij de parkachtige inrichting, dus groene erfafscheidingen en een zo groen mogelijke terreininrichting.

Het raamwerk omsluit een aantal buurten die elk een eigen buurtgroenstructuur hebben. Deze draagt bij aan de groene woonomgeving en de oriëntatie en samenhang binnen de buurten. De buurtgroenstructuur is verschillend in Overvecht-Zuid en Overvecht-Noord. In Overvecht-Zuid is de molenwiek de belangrijkste buurtgroenstructuur. In Overvecht-Noord wordt de buurtgroenstructuur bepaald door plantsoenen langs de ringweg, waarbij de weg gebogen loopt door de orthogonale structuur van de bebouwing.

Voor de buurtgroenstructuur worden de volgende aanbevelingen gedaan:

• In Overvecht-Noord is de opgave om de aansluiting van de middelhoogbouw op de openbare ruimte te verbeteren door inbreng van meer groen. Hierover meer in het onderzoek over gestapelde woningen.
• In Overvecht-Zuid is de molenwiek belangrijk voor de herkenbaarheid binnen de buurt. De molenwiek kan worden versterkt door bijvoorbeeld boombeplanting. De pleintjes in het midden van de molenwiek zijn als centrale ruimte in de buurtjes geschikt voor publieke functies.
• De hoven die worden omsloten door hoogbouw zijn nu vrij anoniem. Door deze meer besloten te maken kunnen ze gaan functioneren als een gemeenschappelijke tuin en zijn de directe bewoners meer betrokken bij de inrichting van deze groengebieden. Hierbij geldt als randvoorwaarde dat de toegankelijkheid verandert (naar meer collectief of zelfs privaat). Ook dient de inrichting en het gebruik van de hoven een relatie met de omliggende hoogbouw te hebben. Er is de mogelijkheid om een kleinschalig recreatief programma te realiseren in de hoven, ten behoeve hiervan kan kleinschalige bebouwing worden toegevoegd (met een paviljoenachtige opzet). Functies die geen directe relatie hebben met de directe omwonenden (of overlast veroorzaken) zijn hier niet wenselijk en dragen niet bij aan het maken van een gemeenschappelijke tuin.

Figuur 4.1: Groenstructuur, uit stedenbouwkundige studie (De Nijl architecten)

Onderzoek naar voorzieningen

Overvecht is een wijk met strenge scheiding van functies. Werkfuncties zijn buiten de woonwijk gerealiseerd. Hierdoor heeft de woonwijk nauwelijks een eigen economisch profiel, terwijl de ligging in het stedelijk netwerk daarvoor wel aanleiding geeft. De huidige flexibilisering van de economie en het ontstaan van een diensten en kenniseconomie geeft aanleiding om te zoeken naar mengvormen tussen wonen en werken. Onderzocht is op welke plekken er, naast de oorspronkelijke voorzieningencentra, ruimte is voor ontwikkeling van economische functies en voorzieningen. Het gaat dan om woonbebouwing die deels van functie kan veranderen. Hierbij is ook onderzocht in hoeverre de bestaande bebouwing architectonisch geschikt gemaakt kan worden voor functieverandering.

De mogelijkheden voor functieveranderingen wordt gekoppeld aan verschillende structuren zodat functies bijdragen aan de herkenbaarheid en levendigheid van de wijk en ook delen van buurten rustige woonbuurtjes kunnen blijven. Binnen de wijk is een zonering aangegeven. Hierbij zijn de volgende gebieden onderscheiden die specifieke condities hebben voor de vestiging van economische functies:

• De knopen zijn locaties met een concentratie van detailhandel, horeca en grootschalige voorzieningen, bedrijven en kantoren. Dit zijn de winkelcentra en station Overvecht. Om deze knopen te versterken moeten nieuwe functies die binnen het profiel van de knoop passen in deze gebieden worden gevestigd. Het gaat hier met name om detailhandel.
• In het groene raamwerk liggen veel voorzieningen. Met de combinatie van voorzieningen, openbare ruimte en activiteiten fungeert het groene raamwerk bij uitstek als het publieke domein van Overvecht. Functies die de levendigheid van het raamwerk kunnen versterken kunnen worden toegevoegd, zoals maatschappelijke en commerciële functies. Zie voor ruimtelijke uitgangspunten voor deze bebouwing het onderzoek naar de groenstructuur.
• De buurtontsluitingswegen zijn kansrijk voor bedrijvigheid in de plinten door goede bereikbaarheid en zichtbaarheid. In Overvecht-Zuid bieden de molenwieken ruimte voor kleinschalige bedrijvigheid en dienstverlening. De pleintjes die worden omsloten door molenwieken zijn ook geschikt voor andere functies dan wonen. Een integrale ontwikkeling is belangrijk voor de herkenbaarheid van de plek. In Overvecht-Noord bieden de ringweg en de Carnegiedreef kansen voor kleinschalige bedrijvigheid en dienstverlening. De binnenring rond het park die als speelstraat is gedefinieerd biedt kansen voor buurtgerichte voorzieningen.

Met het toevoegen van bedrijvigheid in woonbuurten moet terughoudend worden omgegaan, omdat anders de rustige groene omgeving wordt aangetast. Bij de laagbouw komen op hoeken kleinschalige garagestrips voor. Onder strikte voorwaarden kunnen deze worden omgevormd tot bijvoorbeeld een praktijkruimte. Er dient hierbij geen overlast voor de woonomgeving te ontstaan. Garagecomplexen op achterterreinen zijn hiervoor niet geschikt vanwege het aantasten van de rust op achterterreinen. Laagbouwwoningen zijn als woningtype niet geschikt voor volledige functieverandering, omdat dit de woonfunctie teveel zou verdringen. Voor woningen in de woonbuurten zijn altijd mogelijkheden voor het uitoefenen van beroep aan huis.

Voor functieverandering van plinten van woongebouwen worden de volgende aanbevelingen gedaan:

• Plinten langs de buurtontsluitingswegen (de ringweg, de Carnegiedreef en de molenwieken) zijn kansrijk voor de vestiging van economische functies. Zo kunnen de functies bijdragen aan een levendige de buurtstructuur.
• Plinten met een half verdiepte bergingenlaag zijn architectonisch niet geschikt voor andere functies.
• Alleen gebouwen die met hun voordeur zijn georiënteerd op de bovengenoemde wegen zijn geschikt voor andere functies.
• De functieverandering van een plint gebeurt bij voorkeur bloksgewijs, zodat de architectonische eenheid gehandhaafd blijft.
• Bij omzetten van garageboxen naar bedrijfsruimte dient minimaal één aaneengesloten blok garageboxen tegelijkertijd te worden aangepakt, zodat een rommelig beeld wordt voorkomen en voldoende oppervlak kan worden gerealiseerd.

Voor functieverandering van losse garageboxen worden de volgende aanbevelingen gedaan.

• Garagestrips dienen integraal te worden aangepakt (één functie voor de gehele strip), zodat een rommelig beeld wordt voorkomen en voldoende oppervlak kan worden gerealiseerd.
• De functie moet passen in de woonomgeving.

Plinten in middelhoogbouw die geschikt zijn voor functieverandering

Laagbouw met teruggezette dakopbouw

Garagestrips die geschikt zijn voor functieverandering

Garagestrip die al een functieverandering heeft ondergaan

Middelhoogbouw met inrichting van de tuin die niet bijdraagt aan groene woonomgeving

Middelhoogbouw met een inrichting van de voortuin die bijdraagt aan de groene woonomgeving

Laagbouw met erfafscheiding die niet bijdraagt aan groene woonomgeving

Laagbouw met erfafscheiding die wel bijdraagt aan groene woonomgeving

Onderzoek naar gestapelde woningen (middelhoog- en hoogbouw)

Gestapelde woningen komen in Overvecht voor in twee verschillende types, namelijk hoogbouw en middelhoogbouw. Binnen de middelhoogbouw is nog een onderscheid tussen middelhoogbouw die vrijstaat in de ruimte en middelhoogbouw die een bouwblok vormt. De middelhoogbouw vormt in bouwhoogte de verbinding tussen laag- en hoogbouw, het is daarom belangrijk voor de samenhang van het ruimtelijke beeld. Doordat de middelhoogbouw vaak is toegepast langs de buurtstructuur is het ook van belang voor de samenhang van de wijk. Het is daarmee en belangrijk en kwetsbaar schaalniveau.

In de open stedenbouw is niet langer een afzonderlijk huis een afzonderlijke architectonische eenheid, maar een verzameling van woningen. Hierbij vormt elk gebouw een zelfstandige architectonische eenheid, maar het maakt ook onderdeel uit van een grotere verkaveling samenhangend met de inrichting van de openbare ruimte. Hierdoor ontstaat bij deze open verkavelingswijze het traditionele verschil tussen het representatieve karakter van de voorgevel en het informele gebruik van de achterzijde. De appartementengebouwen hebben een alzijdige oriëntatie. Deze alzijdige oriëntatie stelt een opgave voor de aanhechting van gebouwen op de openbare ruimte.

Appartementengebouwen zijn collectieve gebouwen, waarbij individuele uitbreidingen niet passend zijn. Uitbreidingen dienen daarom altijd plaats te vinden op schaal van het hele gebouw.

Voor gestapelde woningen (middelhoog- en hoogbouw) worden de volgende aanbevelingen gedaan:

• Om de entree van de woningen te verbeteren kunnen liften worden toegevoegd aan de buitenzijde. Veel van de middelhoogbouw heeft op dit moment geen lift, terwijl deze woningen uitermate geschikt zijn voor ouderen. Toepassing van een lift is moeilijk te realiseren binnen de bestaande bebouwing.
• Entreehallen kunnen worden vergroot aan de voorzijde van gebouwen. De hoogte en breedte dient gelijk te zijn aan de huidige entreehal en mag niet dieper zijn dan 3 meter. Op deze manier blijven de entreehallen ondergeschikt aan het hoofdgebouw.
• Er zijn geen uitbreidingsmogelijkheden op de begane grond aangezien deze de relatie tussen de bebouwing en de openbare ruimte niet zouden verbeteren.
• Bij middelhoogbouw is het gezien de kwetsbaarheid als "tussenschaal" niet toegestaan bouwlagen toe te voegen, zo blijft het onderscheid tussen hoog-, middel- en laagbouw duidelijk zichtbaar.
• Bij hoogbouw kan er een teruggelegde (minimaal 1,5 meter) extra bouwlaag worden toegevoegd. Dit biedt de mogelijkheid om penthouses toe te voegen en daarmee meer mogelijkheden te bieden bij renovatie.
• Bij middelhoogbouw die vrij staat in de ruimte worden alle tuinen als voortuin beschouwd, omdat zij aan alle kanten grenst aan de openbare ruimte en daardoor een belangrijke rol speelt bij de kwaliteit van de woonomgeving. Erfafscheidingen kunnen maximaal 1 meter hoog worden (bij voorkeur een haag). Er zijn geen mogelijkheden voor vrijstaande bijbehorende bouwwerken in de tuinen. Dit is van belang voor de relatie tussen bebouwing en openbare ruimte.
• Bij middelhoogbouw in een bouwblok kunnen aan de voorzijde erfafscheidingen tot maximaal 1 meter worden gerealiseerd (bij voorkeur een haag). Aan de achterzijde kunnen erfafscheidingen worden gerealiseerd van maximaal 2 meter hoog (indien deze aan het openbaar gebied grenzen bij voorkeur een haag). In achtertuinen zijn vrijstaande bijbehorende bouwwerken toegestaan, indien ze binnen de erfafscheiding liggen, zodat deze niet onderbroken wordt en de bebouwing niet zichtbaar is vanaf de straat.
• Bij hoogbouw zijn geen privé-tuinen aanwezig.

Onderzoek naar laagbouwwoningen

De laagbouwwoningen zijn een belangrijke kwaliteit van Overvecht. Bij de laagbouwwoningen moet een afweging gemaakt worden die enerzijds recht doet aan de wensen van bewoners. Het gaat hierbij vooral om de uitbreidingsmogelijkheden van de woning en de mogelijkheden voor het creëren van voldoende privacy in de tuin. Anderzijds moeten ook de kwaliteiten van Overvecht overeind worden gehouden. Deze kwaliteit wordt voor een groot deel bepaald door de uitstraling van de woningen en de erfafscheidingen.

Als aanbeveling wordt gegeven dat met name de erfafscheidingen die grenzen aan de openbare ruimte en de uitbreidingen van tweelaagse woningen met een dakopbouw goed geregeld moeten worden, omdat dit kwetsbare ingrepen zijn die veel invloed hebben op de ruimtelijke kwaliteit. De dakopbouw staat op gespannen voet met de oorspronkelijk stedenbouwkundige en architectonische opzet, maar er zijn ook volkshuisvestelijke argumenten om opbouwen wel toe te staan. In geval van weinig regie wordt aanbevolen om de middelen zo robuust mogelijk te maken zodat de controle op het uiteindelijke beeld gewaarborgd blijft. In dit geval zouden zij- en achtertuinen die grenzen aan het openbaar gebied zoveel mogelijk ingepakt moeten worden door openbare groenstroken. Dakopbouwen zouden kunnen worden gerealiseerd in de vorm van een kap. De uitgesproken vorm in combinatie met de eenduidige materialisering (dakpannen), organiseert met twee eenvoudige middelen samenhang. Bij veel regie zou ook gekozen kunnen worden voor groene erfafscheidingen en een teruggezette dakopbouw. Bij zo'n dakopbouw is veel aandacht nodig voor materialisering, maatvoering en detaillering om de verschillende opbouwen op elkaar af te stemmen.

Voor laagbouwwoningen worden de volgende aanbevelingen gedaan:

• Uitbreidingen aan de achterzijde zijn mogelijk over één laag en diepte van 3 meter, zodat de uitbreiding ondergeschikt blijft aan het hoofdgebouw. Bij hoekwoningen grenzend aan het openbaar gebied moet het aangebouwde bijbehorende bouwwerk altijd binnen de groene erfafscheiding blijven, zodat het aangebouwde bijbehorende bouwwerk niet direct zichtbaar is.
• Uitbreidingen aan de zijkant zijn alleen mogelijk als de zijtuin niet grenst aan het openbaar gebied, zodat het straatbeeld niet wordt aangetast. Om te zorgen dat de uitbreidingen ondergeschikt zijn aan het hoofdgebouw worden de volgende eisen gesteld. Uitbreidingen liggen minimaal 2 meter achter de voorgevel. Er mag niet verder worden gebouwd dan de achtergevel en over een breedte van maximaal 3 meter. De uitbreiding heeft een hoogte van 1 bouwlaag. Bij een woning met kap is ook op de uitbreiding een kap mogelijk.
• Er worden geen uitbreidingen aan de voorzijde toegestaan, zodat het collectieve beeld van de architectuur niet aangetast wordt.
• Er dient nog een keuze gemaakt te worden over de uitbreidingen in de hoogte. Dit kan ofwel in de vorm van een teruggezette dakopbouw (1,5 m teruggezet aan beide zijden) ofwel in de vorm van een langskap (vaste hellingshoek van 45 graden). Stedenbouwkundig is er een voorkeur voor een kap. Aangezien het contrast tussen de laagbouw en de middelhoogbouw in dat geval groter is. Per verkavelingeenheid dient een keuze te worden gemaakt.
• Erfafscheidingen aan de voorzijde zijn formeel en kunnen niet hoger zijn dan maximaal 1 meter. Ter versterking van de groene woonomgeving is er een voorkeur voor groene erfafscheidingen (hagen). Erfafscheidingen aan de achterzijde die grenzen aan het openbaar gebied worden gezien als formeel. Hier is de voorkeur voor een haag eventueel gecombineerd met een hekwerk (maximale hoogte 2 meter). Voor overige erfafscheidingen aan de achterzijde worden geen beperkingen aangegeven.
• vrijstaande bijbehorende bouwwerken grenzend aan de openbare ruimte moeten binnen de erfafscheidingen liggen, zodat de bebouwing niet te zien is vanaf de straat en de erfafscheiding continu blijft.