| Plan: | Oudenoord 275 |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0344.BPOUDENOORD275-0601 |
Streekplan (2004)
Het Streekplan Utrecht (2004) is, vanwege de nieuwe Wro per 1 juli 2008, beleids-neutraal omgezet in de provinciale Structuurvisie en blijft onverminderd gelden.
De nota's vullen elkaar aan: er wordt gekozen voor een beheerste groei door verdere verdichting van het stedelijke gebied om zo de landschappen te sparen. Het plangebied is op de streekplankaart aangeduid als stedelijk gebied. Binnen deze categorie vallen alle stedelijke functies, zoals wonen, werken, voorzieningen en stedelijk groen. Hiervoor stelt de provincie dat stedelijke veranderingsprocessen als stadsvernieuwing, herstructurering en verdichting van groot belang zijn.
Het Regionaal Structuurplan 2005-2015
Ook in het Regionaal Structuurplan valt Pijlsweerd grotendeels in de categorie " stedelijk milieu, met menging van functies, maar met een sterk accent op wonen. Het RSP zegt daarbij dat als het milieuhygiënisch verantwoord is, functiemenging van wonen en werken in de steden en kernen een goede zaak is. Dit geeft de mogelijkheid de beschikbare ruimte beter te benutten en vergroot de levendigheid en de sociale veiligheid. Dit milieu concentreert zich rond het centrum van Utrecht. Voorzieningen zijn vooral georiënteerd op de wijk en omliggende wijken. De dichtheid ligt in dit soort gebieden veelal rond de 40 woningen per hectare. De bereikbaarheid met het openbaar vervoer is goed. Dit geeft de mogelijkheid de beschikbare ruimte beter te benutten en vergroot de levendigheid en sociale veiligheid. De opgave voor wonen van het RSP is: zorgen voor voldoende op de vraag afgestemde woningen, extra aandacht voor ontbrekende of achterblijvende milieus, herstructurering en transformatie, meer differentiatie en menging van functies, zorgen voor een evenwichtige spreiding van sociale woningbouw over de regio.
Structuurvisie Utrecht 2015-2030, vastgesteld in 2004
De kernkwaliteiten van de stad Utrecht zijn uitgewerkt in de perspectieven de Markt, het Podium en de Binnentuinen. Het bestemmingsplangebied behoort tot de Binnentuin. Doelstelling binnen het perspectief de binnentuin is:
- het creëren van een veilige en leefbare woonomgeving;
- het bijdragen aan de sociale vitaliteit van de stad;
- het zorgdragen voor geborgenheid in een stedelijk milieu.
De opgave voor de binnentuin ligt vooral in het onderhouden, vernieuwen en versterken van de kenmerkende wijkstructuren. De woonfunctie domineert. Elementen van rust, sociale cohesie en stabiliteit dragen bij aan de kwaliteit van de binnentuin. Voor iedere wijk is een basispakket aan voorzieningen nodig (welzijnsvoorzieningen, winkelaanbod en speel- en recreatiezones).
Op het ontwikkelingsvisiebeeld van de structuurvisie is Pijlsweerd aangegeven als gemengd stedelijk milieu. Dit houdt in dat er sprake is van enige functiemenging, maar het accent ligt op wonen. De voorzieningenstructuur is afgestemd op de wijk, inclusief horeca. Wel zijn er voorzieningen te vinden met een stedelijke of regionale functie, zoals bedrijfsruimte, kantoor- en baliefuncties. Karakteristiek zijn de voorzieningenlinten langs belangrijke stedelijke vervoersassen, met het merendeel van de winkels, bedrijfsruimten en voorzieningen. Deze linten zijn levendige aders in rustige woonwijk. Het betreft een kleinschalige omgeving met een grootstedelijke uitstraling.
Pijlsweerd is aangegeven als binnentuin. De woonfunctie is in de binnentuinen dominant. Kleinschalige functiemenging is mogelijk, bijvoorbeeld in de vorm van woon/werkunits of kleinschalige bedrijvigheid. De opgave voor de binnentuinen van Utrecht ligt vooral in het onderhouden, vernieuwen en versterken van de kenmerkende structuren binnen een wijk, soms is dat een park, soms is dat een waterloop.
De buurt valt onder de kwalificatie actief-ontwakend, wat inhoudt dat er aandacht moet zijn voor maatschappelijke problemen en voorzieningen.
Hoogbouwvisie (2004)
De hoogbouwvisie is gekoppeld aan de structuurvisie.
Voor de hoogbouwvisie is gewerkt met de volgende vaststaande uitgangspunten: hoogbouw wordt altijd in verhouding gezien met de omgeving, behoud van het kleinschalige karakter van stadswijken, de zichtlijnen op de Dom moeten behouden blijven, hoogbouw als middel om de stad beter zichtbaar en herkenbaar te maken. De ideeën over de beleving van de stad, over de toekomst van Utrecht en de uitgangspunten zoals ze hierboven zijn opgenoemd, zijn gebruikt voor de Hoogbouwvisie. In de verschillende delen van de stad, heeft de hoogbouwvisie dan ook verschillende uitwerkingen.
Oudenoord 275 ligt in een woonwijk, waar volgens het beleid incidenteel hoogbouw kan worden toegestaan. Deze kan volgens de hoogbouwvisie maximaal 2 maal de gemiddelde hoogte van de omringende bebouwing zijn. De hoogte van de huidige toren is al meer dan 2 maal de gemiddelde hoogte van de omringende bebouwing. Dit volume mag worden teruggebouwd. Belangrijk hierbij is dat de toren niet hoger wordt dan de bestaande 54 meter. Daarnaast ligt de toren ligt op een plek die een speciaal accent logisch maakt en voldoet aan de eisen hiervoor. Het ligt in de belangrijke as van de Jacobsstraat/ Oudenoord met zichtlijnen vanuit het centrum en het is goed bereikbaar. De nieuwbouw geeft een architectonisch accent.
Welstandsnota Utrecht 'De schoonheid van Utrecht (2004)
In de Welstandsnota Utrecht is geformuleerd op welke wijze het welstandsbeleid van de gemeente Utrecht uitgevoerd zal worden. Dit betreft de welstandstoetsing van bouwvergunningplichtige bouwwerken en toetsing op basis van de loketcriteria.
De Welstandsnota kent drie beleidsniveaus: 'Open' (verandering of handhaving is mogelijk, zowel naar structuur als naar architectuur), 'Respect' (essentiële eigenschappen van de aanwezige bebouwings- en omgevingskarakteristiek worden gerespecteerd) en 'Behoud' (behoud en herstel van het aanwezige bebouwingsbeeld en het versterken van de bestaande of historisch bepaalde karakteristiek van stedenbouwkundige, architectonische, landschappelijke of cultuurhistorische aard). Het bestemmingsplangebied wordt gekarakteriseerd als 'Open' en langs de Oudenoord is Stimulans gewenst.
De welstandnota geeft richtlijnen voor het toetsen van bouwaanvragen aan welstand in aanvulling op het bestemmingsplan.
Ontwikkelingskader Horeca Utrecht (2007)
Het Ontwikkelingskader Horeca Utrecht geeft aan hoe de gemeente Utrecht om wil gaan met de vestiging van horeca in de stad. Utrecht kiest voor versterking van de horecafunctie in een aantal deelgebieden, met een bestaand cluster van horeca of functioneel gemengd karakter.
In het bestemmingsplangebied worden twee soorten horeca mogelijk gemaakt. Spraakmakende horeca en additionele horeca. Bij additionele horeca gaat het om horeca-activiteiten die ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie die er plaatse is toegestaan, in dit geval bij de kantoren, dienstverlening, sportvoorzieningen en bedrijven. Het gaat er om dat:
- de uitstraling van deze horeca moet passen bij de hoofdfunctie;
- de gelegenheid ondergeschikt moet zijn aan de hoofdfunctie en de hoofdfunctie moet ondersteunen;
- de horeca niet zelfstandig mag worden uitgeoefend of toegankelijk is los van de hoofdfunctie.
De locatie Oudenoord 275 is gelet op de ligging en vormgeving van het gebouw onder te brengen in het spraakmakende locatie voor spraakmakende horeca. Voor deze plek komt dat neer op horecacategorie B (grandcafé) en D (restaurant).
Utrecht sterke Kantorenstad, afsprakenkader kantoorontwikkelingen 2008-2015.
In het afsprakenkader kantoorontwikkelingen 2008-2015 zijn de hoofdlijnen en bindende afspraken vastgelegd voor de ontwikkeling van kantoren in de stad Utrecht. Eén van de afspraken betreft dat kantoorvolumes tot 1500 m2 mogelijk zijn. Daarmee past de ontwikkeling van het gewenste kantoorvolume binnen de gemaakte BRU afspraken.
Detailhandelnota 'Boodschap aan winkels' (2000)
In de nota 'Boodschap aan winkels' (2000) is één van de doelstellingen: bereikbare en kwalitatief toereikende detailhandelvoorzieningen te behouden voor alle inwoners. In de nota is een aantal gebieden aangewezen die als detailhandelscluster moeten gaan functioneren. Oudenoord 275 hoort daar niet bij.
Gemengde stad, sterke stad
Op 18 februari 1999 heeft de gemeenteraad het rapport "Gemengde stad, sterke stad" vastgesteld. Uit het oogpunt van onder andere leefbaarheid en versterking van de stads- en wijkeconomie, is de laatste jaren het besef gegroeid dat een menging van functies wonen, werken en voorzieningen in woongebieden bevorderd zou moeten worden. De aandacht voor functiemenging wordt onderstreept in verschillende gemeentelijke beleidsstukken, het meeste recent is de beleidsnotitie van de afdeling EZ over functiemenging (najaar 2009). In principe wordt functiemenging nagestreefd voor de hele stad. Het nieuw te ontwikkelen woongebouw kent aan de onderzijde een plint die uitermate geschikt is voor het huisvesten van allerlei economische functies, maatschappelijke voorzieningen en dergelijke.
Wonen in een sterke stad (2009)
In de nota 'Wonen in een sterke stad (2009)' worden de prioriteiten benoemd die de gemeente stelt om te gaan met de enorme druk op de Utrechtse woningmarkt. Naast verruiming van het aanbod door nieuwbouw in Leidsche Rijn en Rijnenburg, wil de gemeente ook de kwaliteit van de woningen in de bestaande stad verbeteren. Binnenstedelijke vernieuwing biedt veel kansen voor een groter woningaanbod dat tegelijkertijd van een hogere kwaliteit is. Eén van de speerpunten is binnenstedelijk bouwen met hoge kwaliteit en kwantiteit: zoveel mogelijk verminderen van de druk op de woningmarkt en bevorderen van doorstroming.
Utrechtse Woonvisie
Woonbeleid is vastgelegd in de Utrechtse Woonvisie, deze is 6 oktober 2009. na inspraak door het college vastgesteld. Op 19 november a.s. zal de gemeenteraad naar verwachting instemmen met de uitgangspunten en doelstellingen (het kader) van de Woonvisie. Dit plan loopt op deze vaststelling vooruit maar past goed in de doelstellingen die in de Woonvisie voor de komende 10 jaar zijn verwoord. Utrecht wil als stad van kennis en cultuur op geschikte binnenstedelijke locaties hoogwaardige, stedelijke woonmilieus creëren. Dit is zo'n locatie en de omzetting van kantoren naar wonen past dus uitstekend in deze doelstelling. Op binnenstedelijke locaties rondom het centrum zoals aan de Oudenoord is het wenselijk woonprogramma's met startersappartementen te realiseren. De eis van levensloopbestendigheid die in de Woonvisie voor alle woningen van toepassing wordt verklaard, kent een uitzondering: deze geldt niet voor startersappartementen.
Structuurplan Zijdebalen 2007
Het plangebied Zijdebalen ligt tussen de Vecht, de Kaatstraat, David van Mollumstraaat en de Westdijk. Hierbij grenst het via de Westdijk aan de locatie Oudenoord 275. Kern van de ontwikkeling van het plangebied van het voormalig industrieel bedrijventerrein is het terrein omvormen tot een woongebied met functiemenging. Hierbij is de historische context bepalend voor de gewenste ontwikkeling van het plangebied.
De relatie met de Vecht zal de kwaliteit van het gebied en het achterliggende gebied ten goede komen. De situering van de hoogteaccenten moeten mede worden bepaald door zichtlijnen uit de stad en omgeving. De randen van het gebied mogen maximaal bestaan uit vier bouwlagen, het binnengebied uit zes bouwlagen en één hoogteaccent van maximaal 12 bouwlagen. De locatie leent zich voor gesloten bouwblokken haaks op de Vecht.
Het omvormen van Oudenoord 275 van kantoren naar een gemengd woongebied met horeca en voorzieningen sluit goed aan bij de binnenstedelijke bouwopgave die in het beleid is neergelegd. Detailhandel wordt hierbij uitgesloten. De hoogte van de toren past niet binnen de hoogbouwvisie, maar wel binnen het volume dat al aanwezig is en daarom teruggebouwd mag worden.