| Plan: | Nieuw Hoog Catharijne |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0344.BPNWHOOGCATHARIJNE-0601 |
In deze paragraaf wordt per bestemming uitgelegd wat de achtergrond is van een bepaalde bestemming.
In dit artikel worden de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen nader uitgewerkt ten behoeve van een eenduidige planuitleg. Voor zover gebruikte begrippen niet zijn genoemd in artikel 1 wordt aangesloten op het normale taalgebruik.
In dit artikel wordt toegelicht hoe de in het bestemmingsplan opgenomen maatvoeringen worden uitgemeten.
In het bestemmingsplan is ervoor gekozen om maar 1 centrum bestemming op te nemen. Binnen deze bestemming is een breed scala aan functies mogelijk ten behoeve van het goed functioneren van Nieuw Hoog Catharijne. Binnen de bestemming is gestreefd naar een zo maximaal mogelijke flexibiliteit van de uitwisselbaarheid van functies. Dit om te voorkomen dat voor iedere wijzigingen van functie in Nieuw Hoog Catharijne een procedure doorlopen dient te worden.Voor de verschillende functies is wel een maximum oppervlakte opgenomen om te voorkomen dat functies (weliswaar binnen de grenzen van het bouwvlak) onbeperkt kunnen worden uitgebreid.
Binnen deze bestemming zijn onder andere detailhandel, (winkelondersteunende) horeca, kantoren, niet geluidgevoelige maatschappelijke voorzieningen*, vergader- en congresfaciliteiten, hotel, leisure, wonen en evenementen toegestaan, met inbegrip van de daaraan gelieerde functies. Voor de voornoemde functies is tevens het maximaal verhuurbaarvloeroppervlak bepaald, waarbij onderscheid tevens onderscheid is gemaakt in toegestane functies voor bepaalde bouwlagen. De oppervlakten die op basis van het bestemmingsplan gerealiseerd kunnen worden voor de verschillende functies zijn een resultante van de bestaande oppervlakte van de huidige functies tezamen met de privaatrechtelijk overeengekomen uitbreiding van die functies (o.a. detailhandel, leisure, hotel). Ten behoeve van het creeren van levendigheid op straatniveau zijn de publieksaantrekkende functies zoveel mogelijk gebundeld op de lagere niveaus.
Na het vaststellen van de Nota Stallen en Parkeren op 28 maart 2013 is een hernieuwde uitwerking van kracht geworden (Nota Parkeernormen Fiets en Auto) die betrekking heeft op de benodigde (fiets)parkeer capaciteit. Als stimulans voor binnenstedelijke ontwikkelingen, en daarmee voor een aantrekkelijke en bereikbare stad, zijn de autoparkeernormen in betaald parkeergebied verlaagd. Ook schept de gemeente flexibiliteit door de vrijstellingsmogelijkheden van de parkeernormen te verruimen. Hierin zijn tevens fietsparkeernormen vastgelegd. Na vaststelling van de nota is het gangbaar ten aanzien van de parkeernormen een bepaling op te nemen in de regels van het bestemmingsplan. Specifiek voor onderhavig bestemmingsplan zijn deze normen echter niet doorvertaald in de regels. Met initiatiefnemer is de realisatie van voldoende auto- en fietsparkeergelegenheid reeds gewaarborgd. In het onherroepelijke bestemmingsplan Entreegebouw met meegecoordineerde omgevingsvergunning is de realisatie van de Vredenburggarage mogelijk gemaakt. Bij het bepalen van de capaciteit van die garage is rekening gehouden met de integrale herontwikkeling van Nieuw Hoog Catharijne, zodat ook voor dit bestemmingsplan wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Ten aanzien van het fietsparkeren zijn aanvullende privaatrechtelijke overeenkomsten gesloten met initiatiefnemer welke waarborgen dat voldoende fietsparkeergelegenheid wordt gerealiseerd.
De maximale goot- en bouwhoogten staan weergegeven op de verbeelding.
Specifieke functieaanduidingen
Middels een aantal functieaanduidingen is specifiek uiting gegeven aan de wenselijke (ruimtelijk relevante) invulling van de betreffende gronden:
Specifieke bouwaanduiding
Middels een aantal specifieke bouwaanduidingen zijn afwijkende regeling met betrekking tot de bouw opgenomen:
Overig
Het is, mede vanwege de ruimtelijk-functionele relatie, ten aanzien van het hotel toegestaan dat het uitbaten van het hotel en het uitbaten van de nevenactiviteiten (verstrekken van maaltijden en dranken) door een andere exploitant zal plaatsvinden.
Geluidgevoelige maatschappelijke voorzieningen (conform Wet geluidhinder en Besluit geluidhinder) zijn uitdrukkelijk niet toegestaan.
Enkele reeds bestaande kantoren waarvan het gehele gebouw als kantoor in gebruik is, heeft de bestemming Kantoor gekregen. Binnen deze bestemming is een bouwvlak opgenomen ter grootte van het huidige gebouw. Middels de functieaanduiding 'gezondheidszorg' (gz) is de bestaande apotheek met bijbehorende ondergeschikte detailhandel toegestaan.
Artikel 5 Verkeer - Verblijfsgebied
Binnen de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied is met name bedoeld voor het faciliteren van de noodzakelijke voorzieningen voor gemotoriseerd verkeer en langzaam verkeer. (Fiets)parkeervoorzieningen, evenementen en terrassen zijn ook mogelijk binnen de bestemming. Middels specifieke functie-aanduidigingen behoren op daarvoor bedoelde locaties ook (hoogwaardig) openbaar vervoerbanen, railverkeer en waterdoeleinden tot de mogelijkheden.
Artikel 6 Waarde - Archeologie
Voor vrijwel het gehele plangebied geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. Dit betekent dat bij de bestemmingsplantoets rekening gehouden dient te worden met de archeologische waarden in het plangebied. Bovendien is er een specifieke gebruiksregel opgenomen dat het handelen in strijd met de Archeologieverordening wordt beschouwd als gebruik in strijd met het bestemmingsplan.
Artikel 7 Algemene afwijkingsregels
Dit artikel regelt afwijkingsmogelijkheden voor het college van burgemeester en wethouders. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al een omgevingsvergunning verleend kan worden. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes.
Specifiek is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor realisatie van luifels. Dit heeft onder meer te maken met de realisatie van terrassen aan de zijde van het Stationsplein Oost in het kader van het gewenste windklimaat kan het noodzakelijk zijn ter plaatse luifels te realiseren.
In de bouwverordening zijn ook voorschriften opgenomen. Het bestemmingsplan gaat vóór deze bepalingen, maar in dit artikel is bepaald welke voorschriften uit de bouwverordening naast het bestemmingsplan van kracht blijven. Het gaat daarbij om voorschriften van stedenbouwkundige aard, zoals de bereikbaarheid van bouwwerken van wegverkeer en brandblus-voorzieningen, bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten, de ruimte tussen bouwwerken en parkeergelegenheid bij gebouwen. Daarnaast regelt dit artikel de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bebouwingsgrenzen die op de kaart zijn aangegeven.
Artikel 9 Algemene gebruiksregels
De Wabo bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen.
Artikel 10 Algemene wijzigingsregels
In dit artikel zijn twee bepalingen opgenomen. De eerste bepaling is een algemene wijzigingsregels die aangeeft dat de grenzen van het plan met maximaal 10 % of 3 m mogen worden overschreden mits dit van belang is voor de technische uitvoering van gebouwen.
De tweede bepaling geeft aan dat het plan gewijzigd mag worden voor het toestaan van een kinderdagverblijf, mits dit uit milieu-oogpunt geen problemen oplevert.
Artikel 11 Anti-dubbeltelregel
Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een bouwvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.
In het nieuwe Besluit op de ruimtelijke ordening (in werking 1 juli 2008) is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen. Indien de in het plan opgenomen regels. voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.
Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan. Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt. Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.
Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt. Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten. Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.
Artikel 13 Slotregel
In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.