| Plan: | Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0344.BPLRCENTRUMKERZUID-0601 |
In deze paragraaf wordt per bestemming uitgelegd wat de achtergrond is van een bepaalde bestemming.
In dit eerste artikel wordt een aantal begrippen nader uitgelegd.
In dit artikel wordt aangegeven op welke wijze de maatvoering berekend wordt.
Artikel 3 Bedrijf - Verkooppunt motorbrandstoffen
Ter plaatse van het in het plangebied liggende tankstation is de bestemming Bedrijf - Verkooppunt motorbrandstoffen zonder lpg opgenomen. Zoals al is weergegeven mag hier geen lpg verkocht worden.
Artikel 4 Centrum en Artikel 5 Gemengd
Het grootste deel van het plangebied heeft de bestemming Centrum gekregen. Deze bestemming is gekozen omdat er in dit gebied veel verschillende functies zijn toegestaan en omdat het plangebied een deel van het nieuwe centrum van Leidsche Rijn is. Binnen deze bestemming zijn onder andere woningen, kantoren, detailhandel, horeca, commerciële voorzieningen, maatschappelijke voorzieningen en leisure toegestaan. Voorts worden afhaal zaken specifiek in deze bestemming toegestaan omdat deze specifieke vorm van detailhandel passend wordt geacht in een centrumgebied.
Binnen de bestemming Gemengd zijn deels dezelfde functies als in de bestemming Centrum toegestaan, maar wonen, detailhandel en kantoren zijn in de gemengde bestemming niet toegestaan. Uitzondering hierop is de (ondergeschikte) woonfunctie in de Hofstede Ter Weide. Het betreft hier een tweetal dienstwoningen ten behoeve van de nieuwe functies die voor de Hofstede bedacht zijn. De bestemming Gemengd ziet vooral toe op maatschappelijke voorzieningen, horeca, cultuur en ontspanning en leisure. In deze bestemming is onder andere een theater mogelijk.
Er zijn regels opgenomen met de maximaal toegestane oppervlaktes per functie, zowel voor de gemengde bestemming als de centrumbestemming. In tabel 1 van de regels (zie 4.4.3 en 5.4.3) is aangegeven wat de maximaal toegestane oppervlaktes zijn. Om enige flexibiliteit in het plan te houden is een aantal oppervlaktes uitwisselbaar in de bestemming Centrum en Gemengd. Hierdoor is voor een aantal gebieden een extra oppervlakte bepaald, deze zijn in tabel 2 opgenomen. Deze gebieden zijn op de kaart aangegeven met de aanduiding 'maximum vloeroppervlakte bruto (m2)'. De oppervlaktes uit tabel 2 zijn de totaal toegestane maten voor het gehele gebied dat is aangeduid. Er zijn 9 bestemmingsvlakken waar deze aanduiding is opgenomen. Binnen deze bestemmingsvlakken mag de oppervlakte uit tabel 2 gerealiseerd worden. Hoe de maten verdeeld worden is niet vastgelegd, hiermee wordt enige flexibiliteit behouden.
Uit het onderzoek blijkt dat de bouw van geluidsgevoelige bestemmingen in Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid mogelijk is binnen de kaders van de Wet geluidhinder en de Geluidnota Utrecht. Wel zal de voorkeursgrenswaarde op veel locaties worden overschreden en zullen hogere waarden moeten worden verleend. Om een en ander te borgen is in het bestemmingsplan een planregel opgenomen die aangeeft dat aan de voorwaarden van het hogere waarden besluit moet worden voldaan:
Voor het realiseren of wijzigen van een geluidsgevoelige bestemming dient vast te staan dat de geluidsbelasting de voorkeursgrenswaarde ingevolge de Wet geluidhinder of de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting (hogere waarde), ingevolge het besluit Hogere waarde met inachtneming van de in dit besluit gestelde voorwaarde(n), niet overschrijdt.
Daar waar uit het onderzoek is gebleken dat de maximale ontheffingswaarde wordt overschreden, kunnen alleen geluidsgevoelige bestemmingen worden gerealiseerd met toepassing van een dove gevel.
Op basis van de onderzoeken op het gebied van de luchtkwaliteit is een over klein deel van de bestemming Centrum een aanduiding gelegd 'milieuzone - zones Wet milieubeheer'. In deze zone mogen geen luchtkwaliteitsgevoelige functies worden gerealiseerd.
In verband met een dreigende overschrijding van de grenswaarden voor de luchtkwaliteit dienen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 1', maatregelen getroffen worden om voor de betreffende bebouwing een goede luchtkwaliteit te waarborgen. Deze maatregelen bestaan uit het voorzien van de bebouwing aan de zijde van de Stadsbaantunnel van een geheel gesloten gevel, óf de bebouwing over de gehele gevellengte boven de Stadsbaantunnel te voorzien van een luifel van minimaal 2 meter breed. Onder deze luifel mogen dan geen te openen geveldelen worden gerealiseerd.
Ter plaatse van de aanduidingen 'verkeer, en 'verkeer-railverkeer' binnen deze bestemmingen is tevens het bepaalde in de artikelen 7 en 8 van toepassing.
Waar bij deze bestemmingen (gebouwde) parkeervoorzieningen mogelijk zijn worden hieronder tevens fietsparkeervoorzieningen verstaan.
Gezien de huidige ontwikkelingen in de kantoren markt en om flexibel te kunnen inspelen op veranderingen in de vraag is het wenselijk om een deel of het geheel van het kantorenprogramma in deel van het Leidsche Rijn Centrum om te kunnen zetten naar hotel- of congresruimte. Hiervoor is in het plan een wijzigingsbevoegdheid bij de bestemming Centrum opgenomen
De groenstroken in het bestemmingsplan hebben de bestemming Groen gekregen. Binnen deze bestemming zijn naast groenvoorzieningen ook speelvoorzieningen, fiets- en voetpaden en nutsvoorzieningen toegestaan.
De hoofdwegenstructuur is aangegeven met de bestemming Verkeer. De overige erftoegangswegen zijn binnen de bestemmingen Centrum en Gemengd opgenomen. Om bij de Parijsboulevard de oversteekbaarheid te verbeteren, en het winkelcentrum als het ware door te laten lopen, zijn binnen deze bestemming ter plaatse van de aanduiding "detailhandel" gebouwen toegestaan ten behoeve van winkelpaviljoens en/of kiosken. Er mogen maximaal 6 van dergelijke gebouwen worden gerealiseerd. De gebouwen zijn ieder maximaal 50 m² BVO en de totale hoeveelheid BVO s detailhandel dat in het plangebied is toegestaan (te weten 38.000 m²) mag niet worden overschreden.
Waar bij deze bestemming (gebouwde) parkeervoorzieningen mogelijk zijn worden hieronder tevens fietsparkeervoorzieningen verstaan.
Artikel 8 Verkeer - Railverkeer
Ten behoeve van het treinstation Utrecht Leidsche Rijn is de bestemming Verkeer - Railverkeer opgenomen. Naast de sporen en perrons zijn ook ondergeschikte detailhandel en een horecavestiging toegestaan. Daarnaast zijn kruisingen met het wegverkeer mogelijk gemaakt.
Aangezien ook binnen de bestemming Verkeer - Railverkeer verschillende centrumfuncties zijn voorgestaan, is binnen deze bestemming de aanduiding 'centrum' opgenomen zodat de functies die binnen de bestemming Centrum mogelijk zijn, ook mogelijk zijn binnen de bestemming Verkeer - Railverkeer.
Waar bij deze bestemmingen (gebouwde) parkeervoorzieningen mogelijk zijn hieronder tevens fietsparkeervoorzieningen worden verstaan.
De Grauwaartsingel heeft de bestemming Water gekregen.
Artikel 10 Waarde - Archeologie
De archeologische waarde en verwachtingen in het plangebied zijn door de dubbelbestemming Waarde - archeologie en de specifieke gebruiksregel die verwijst naar de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg beschermd. Overtreding van het bestemmingsplan is een strafbaar feit. Op deze manier houdt het bestemmingsplan rekening met de archeologische waarde en verwachtingen conform de Monumentenwet.
Het plangebied betreft gebieden van hoge archeologische waarde, hoge archeologische verwachting en archeologische verwachting. Op de Archeologische Waardenkaart zijn deze gebieden aangegeven met de kleuren groen, geel en rood.
Artikel 11 Antidubbeltelbepaling
Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een omgevingsvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.
Artikel 12 Algemene bouwregels
In de bouwverordening zijn ook voorschriften opgenomen. Het bestemmingsplan gaat vóór deze bepalingen, maar in dit artikel is bepaald welke voorschriften uit de bouwverordening naast het bestemmingsplan van kracht blijven. Het gaat daarbij om voorschriften van stedenbouwkundige aard, zoals de bereikbaarheid van bouwwerken van werkverkeer en brandblus-voorzieningen, bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten, de ruimte tussen bouwwerken en parkeergelegenheid bij gebouwen. Daarnaast regelt dit artikel de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bebouwingsgrenzen die op de verbeelding zijn aangegeven.
Artikel 13 Algemene gebruiksregels
De Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen.
Het gebruik of bouwen in strijd met het bestemmingsplan was vroeger onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening via een algemene gebruiksbepaling en strafbepaling geregeld in het bestemmingsplan. Onder de Wet ruimtelijke ordening was een en ander geregeld in de wet zelf. Met de invoering van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is dat opnieuw gewijzigd. Nu is het als volgt geregeld. Voor elke verandering van gebruik (in ruime zin) die in strijd komt met een bestemmingsplan is volgens artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo een omgevingsvergunning nodig is. Indien voor een dergelijk planologisch strijdig gebruik geen omgevingsvergunning wordt gevraagd of een gevraagde vergunning niet wordt verleend, komt dit gebruik dus in strijd met artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo. Dat artikel kan vervolgens bestuursrechtelijk of strafrechtelijk via de Wet op de economische delicten worden gehandhaafd.
Strijdig gebruik met planologische regelingen waarvan afwijking niet is toegestaan valt niet onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo. Met het oog op dergelijk gebruik is in artikel 7.2 Wet ruimtelijke ordening een verbodsbepaling opgenomen bij de invoering van de Wabo.
Artikel 14 Algemene aanduidingsregels
Binnen dit artikel zijn regels opgenomen met betrekking tot de op de verbeelding getoonde geluidzone. Er wordt bepaald dat de geluidsnorm van 50 dB(A) als gevolg van de nabijgelegen industrie niet overschreden mag worden.
Artikel 15 Algemene afwijkingsregels
Dit artikel regelt de afwijkingsmogelijkheden voor het college van burgemeester en wethouders. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al een afwijkingsmogelijkheid is. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes.
Artikel 16 Algemene wijzigingsregels
Ten behoeve van kleine wijzigingen zoals het wijzigen van een bestemmingsgrens zijn toegestaan mits dit voor de technische uitvoerbaarheid van bestemmingen en bouwwerken noodzakelijk is. Daarnaast is het toegestaan de bestemming te wijzigen voor het realiseren van een kinderdagverblijf mits dat planologisch gezien inpasbaar is.
Artikel 17 Overgangsrecht en Artikel 18 Slotregel
De overgangs- en slotbepalingen van hoofdstuk bevatten de onderstaande 3 bepalingen. In het nieuwe Besluit op de ruimtelijke ordening (in werking 1 juli 2008) is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen. Indien de in het plan opgenomen regels. voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.
Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.
Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Woningwet die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.
Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.
Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt. Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.
Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.
In artikel 19, Slotregel, is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.
Prostitutie
In het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen seksinrichtingen gevestigd met een vergunning op basis van de APV. Gezien het in Utrecht gehanteerde maximumstelsel zijn nieuwe seksinrichtingen niet toegestaan en zijn seksinrichtingen uitgesloten in de gebruiksbepaling en in de begripsbepaling "aan huis verbonden beroep en bedrijf". Gelet op het binnen de gemeente gehanteerde maximumstelsel betekent de regeling in dit bestemmingsplan geen algeheel verbod, maar wel een verbod op seksinrichtingen binnen dit plangebied.