Leidsche Rijn Centrum Oost

Toelichting bestemmingsplan

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De planontwikkeling van Leidsche Rijn Centrum is gestart in 2003. In 2004 is de 'Visie Leidsche Rijn Centrum, Het Levende Centrum' vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders en in 2006 is het 'Masterplan Leidsche Rijn Centrum' vastgesteld door de gemeenteraad. In het Masterplan (het Stedenbouwkundig Programma van Eisen) zijn de programmatische en stedenbouwkundige randvoorwaarden voor geheel Leidsche Rijn Centrum uitgewerkt.

Ten behoeve van het deelgebied Leidsche Rijn Centrum Oost is onder andere het Stedenbouwkundig Plan Leidsche Rijn Oost opgesteld en vastgesteld door het college van Burgemeester en Wethouders op 17 februari 2015. Het Stedenbouwkundig Plan is 17 september 2015 gewijzigd, vastgesteld door de gemeenteraad. Het door het college vastgestelde Stedenbouwkundig Plan is, gehoord de insprekers, op verzoek van de gemeenteraad, op basis van een voorkeursscenario, aangepast. Dit (gewijzigd) vastgestelde stedenbouwkundig plan vormt de basis voor het voorliggende bestemmingsplan.

De doelstelling van het bestemmingsplan is het realiseren van en een verscheidenheid aan functies en voorzieningen, te weten detailhandel, horeca en congresruimte, leisure, maatschappelijke voorzieningen, voorzieningen op het gebied van cultuur en ontspanning, dienstverlening en wonen. Daarnaast bevinden zich twee parken in het plangebied en wordt de historische boerderij Rood Noot (gemeentelijk monument) ingepast in een nieuwe (groene) omgeving. De bioscoop en het Berlijnplein zijn inmiddels aangelegd.

Voor de ontwikkeling van Leidsche Rijn is in 1999 een globaal bestemmingsplan vastgesteld, het bestemmingsplan Leidsche Rijn Utrecht 1999. Gezien de leeftijd van het huidige bestemmingsplan wordt nu voor het deelgebied Leidsche Rijn Centrum Oost een nieuw bestemmingsplan vastgesteld. Dit bestemmingsplan zorgt voor een nieuw actueel juridisch planologisch kader en vormt de juridische vertaling van het Stedenbouwkundig Plan Leidsche Rijn Centrum Oost.

1.2 Doelstelling

De hoofddoelstelling van dit bestemmingsplan is de ontwikkeling van Leidsche Rijn Centrum Oost juridisch-planologisch mogelijk te maken. De visie en stedenbouwkundige randvoorwaarden voor dit gebied zijn vertaald in dit bestemmingsplan. Dit nieuwe bestemmingsplan vormt het toetsingskader voor het verlenen van vergunningen voor de nieuwe woningen en voorzieningen in dit deel van Leidsche Rijn. Gezien de huidige ontwikkelingen in de woningmarkt en dienstverlening is het noodzakelijk dat het bestemmingsplan een flexibel kader biedt, dat ruimte geeft om in te spelen op actuele markt ontwikkeling. Het bestemmingsplan kent daarom een globale en flexibele planopzet.

In het plan zijn de wijzigingen in de wet- en regelgeving en het beleid van het Rijk, de provincie en de gemeente op het gebied van de ruimtelijke ordening, die zich in de loop van de tijd hebben voorgedaan, verwerkt. Met dit bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij recent tot stand gekomen bestemmingsplannen binnen de gemeente, om de uniformiteit van bestemmingen en regelgeving te bevorderen.

1.3 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied omvat Leidsche Rijn Centrum Oost. De ontwikkeling wordt gerealiseerd in het oostelijke deel van Leidsche Rijn Centrum, waar twee hoofdinfrastructurele lijnen elkaar kruisen: de rijksweg A2 en de spoorlijn Utrecht - Den Haag/Rotterdam. Het deelgebied ligt ten zuiden van de spoorlijn. Het gebied wordt aldus aan de noordkant begrensd door het spoor Utrecht - Den Haag/Rotterdam. De oostgrens wordt bepaald door het Amsterdam-Rijnkanaal. Leeuwesteyn vormt de zuidelijke grens van het gebied. Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid begrenzen de westkant van het gebied. Het totale plangebied meet circa 25 ha.

Afbeelding 1: Begrenzing plangebied

1.4 Vigerende bestemmingsplannen

Binnen het gebied vigeren de volgende bestemmingsplannen en uitwerkingsplan:

Bestemmingsplan				Vastgesteld door raad	Goedgekeurd door GS	Uitspraak RvS
Leidsche Rijn Utrecht 1999				28 oktober 1999	6 juni 2000	27 februari 2002
Eerste herziening Leidsche Rijn Utrecht 1999				9 december 2004	15 maart 2005
Uitwerkingsplan van Leidsche Rijn Utrecht 1999: A2-Spoorlijn Hogeweide	10 mei 2005 (vaststelling door B&W)	GS 14 juni 2005	5 april 2006

Binnen het plangebied geldt het Tracébesluit Utrecht Centraal - Leidsche Rijn, van mei 2015. Dit besluit zal worden vertaald in dit bestemmingsplan.

1.5 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie. Onder andere de ruimtelijke structuur, de historische ontwikkeling van het gebied en de beschrijving van de aanwezige functies worden hier beschreven. In hoofdstuk 4, de planbeschrijving, worden de mogelijkheden die het plan biedt aan de toekomstige ontwikkelingen beschreven. De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van bijvoorbeeld milieuaspecten komen in hoofdstuk 5 aan bod. Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 7 komt de juridische toelichting op de planregels aan bod.

Hoofdstuk 2 Relevante beleidskaders

2.1 Inleiding

Voor de stad Utrecht is in 2004 een structuurvisie vastgesteld die doorwerkt in het bestemmingsplan. Daarnaast is er ook ander gemeentelijke, regionaal en nationaal beleid van toepassing. De relevante documenten worden in dit hoofdstuk kort aangegeven.

2.2 Rijksbeleid

2.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (hierna ook: SVIR) vastgesteld. In de SVIR geeft het kabinet een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. Het kabinet schetst hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. In de structuurvisie worden belangrijke accenten geplaatst op het brede gebied van ruimtelijke ordening en bestuurlijke verantwoordelijkheden, die sterk verschillen met het voorgaande nationaal ruimtelijke beleid. Daarbij wordt het ruimtelijke en mobiliteitsbeleid meer aan provincies en gemeenten overgelaten. Hieronder valt bijvoorbeeld het landschapsbeleid. De Rijksoverheid richt zich op nationale belangen, zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en waterveiligheid.

De SVIR vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak, de structuurvisie voor de Snelwegomgeving en de ruimtelijke doelen en uitspraken in de PKB Tweede structuurschema Militaire terreinen, de Agenda Landschap, de Agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta.

De nationale belangen uit de SVIR die juridische borging vragen, staan in de AMvB Ruimte (ook wel bekend als Besluit algemene regels ruimtelijke ordening – Barro). De AMvB Ruimte is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Bij het opstellen van bestemmingsplannen moeten gemeenten zich houden aan bij AMvB of verordening gestelde regels. Nieuwe of gewijzigde regels moeten binnen een bepaalde termijn in de bestaande bestemmingsplannen worden verwerkt. Dit kan betekenen dat gemeenten bestemmingsplannen moeten aanpassen aan de nieuwe AMvB Ruimte. De AMvB Ruimte is in december 2011 in werking getreden.

Gebiedsontwikkeling per regio (betekenis voor Utrecht)

Het kabinet heeft voor 9 regio's in Nederland opgaven van nationaal belang uitgewerkt. Het gaat hierbij om doelen die voor Rijk en regio van belang zijn. Voor Utrecht geldt daarbij dat Utrecht belangrijk is als het gaat om de verbinding van autowegen, spoorwegen en vaarwegen. Station Utrecht Centraal heeft daarbij een centrale rol. Ook Leidsche Rijn Centrum speelt, vanwege de locatie aan zowel de Rijksweg A2 als aan het spoor Utrecht-Den Haag, een rol. Tevens speelt de regio Utrecht een belangrijke rol bij de verdere ontwikkeling van de topsector Life Sciences. Daarnaast is er in de regio vraag naar ruim 100.000 extra woningen tot 2040. Ook moeten zo'n 20.000 woningen worden vervangen.

2.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) (2012)

Het kabinet heeft in de hiervoor genoemde Structuurvisie (SVIR) vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen zou moeten worden ingezet. Het gaat om de volgende nationale belangen: rijksvaarwegen, Project Mainportontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, grote rivieren, Waddenzee en waddengebied, defensie, ecologische hoofdstructuur, erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, hoofdwegen en hoofdspoorwegen, elektriciteitsvoorziening, buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, primaire waterkeringen buiten het kustfundament en IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte).

De SVIR bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Ten aanzien daarvan is een borging door middel van normstelling, gebaseerd op de Wet ruimtelijke ordening, gewenst. Die uitspraken onderscheiden zich in die zin dat van de provincies en de gemeenten wordt gevraagd om de inhoud daarvan te laten doorwerken in de ruimtelijke besluitvorming. Zij zijn dus concreet normstellend bedoeld en worden geacht direct of indirect, dat wil zeggen door tussenkomst van de provincie, door te werken tot op het niveau van de lokale besluitvorming, zoals de vaststelling van bestemmingsplannen.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, vastgesteld op 30 december 2011) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Slechts daar waar een directe doorwerking niet mogelijk is, bij de Ecologische Hoofdstructuur (de artikelen worden later aan het Barro toegevoegd) en bij de Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde is gekozen voor indirecte doorwerking via provinciaal medebewind. Voor één onderwerp in dit besluit, voorziet het besluit niet in de (definitieve) begrenzing. Dit betreft de EHS. Ten aanzien van deze begrenzing is bepaald dat de provincies die grenzen (nader) bepalen.

Een deel van het Barro is gebaseerd is op eerdere PKB's en beleidsnota's die in de SVIR worden herbevestigd. Deze onderdelen kunnen na vaststelling van de structuurvisie de procedure volgen en vervolgens in werking treden. Het betreft de volgende onderdelen:

• Project Mainportontwikkeling Rotterdam;
• Kustfundament;
• Grote rivieren;
• Waddenzee en waddengebied;
• Defensie, en
• Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.
  

Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte.

Het plangebied valt binnen de zone van de Romeinse Limes. In het Barro zijn de kernkwaliteiten van het systeem opgenomen en is aangegeven dat Provinciale Staten de begrenzing van de erfgoederen nader uitwerkt. Het gebied valt buiten de Cultuurhistorische Hoofdstructuur Archeologie (CHS Archeologie) van de Provinciaal Ruimtelijke Structuurvisie.

2.2.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat overheden op grond van het Bro een nieuwe stedelijke ontwikkeling standaard moeten motiveren met behulp van drie opeenvolgende stappen: de treden. Deze drie stappen borgen dat tot een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing van die nieuwe ontwikkelingen wordt gekomen. De stappen schrijven geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent. Dit gezag draagt de verantwoordelijkheid voor de ruimtelijke afweging van die ontwikkeling. De ladder voor duurzame verstedelijking is kaderstellend voor alle juridisch bindende ruimtelijke plannen van de decentrale overheden, waaronder het bestemmingsplan.

De drie treden van de 'ladder voor duurzame verstedelijking':

Eerste trede

Op de eerste trede van de ladder voor duurzame verstedelijking wordt de regionale ruimtevraag (kwantitatief én kwalitatief) bepaald voor wonen, werken, detailhandel en overige voorzieningen. Het gaat om de ruimtevraag waarin elders in de regio nog niet is voorzien: eventuele andere initiatieven in de regio, zoals geplande woningbouwlocaties of een binnenstedelijke herstructurering, dekken immers al (deels) de regionale ruimtevraag. Ook leegstand speelt een rol in de bepaling van de vraag. De vraag is gelijk aan de behoefte minus het aanbod (in plannen én in de bestaande voorraad met eenzelfde kwaliteit als de gevraagde kwaliteit). Wanneer de regionale ruimtevraag in beeld is, kan worden beoordeeld of een voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. Alleen wanneer de behoefte in trede 1 is aangetoond, is trede 2 aan de orde.

Tweede trede

Op de tweede trede wordt bekeken of binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte, zoals aangegeven in trede 1, kan worden voorzien. Oftewel: kan de beoogde ontwikkeling plaatsvinden binnen het stedelijk gebied door een andere bestemming van een gebied, door herstructurering van bestaande terreinen of door transformatie van bestaande gebouwen of gebieden. Hiertoe moet worden bepaald wat de beschikbare ruimte is (kwantiteit) en wat de (financiële) haalbaarheid van de intensivering is (kwaliteit).

De ruimtevraag moet dus bij voorkeur worden opgevangen in het bestaand stedelijk gebied. Het zal nodig zijn om op basis van de gebiedspecifieke situatie te bepalen wat ervaren wordt als stedelijk gebied. In het algemeen kan het bestaande stedelijk gebied worden gedefiniëerd als het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Sommige provincies hebben in een verordening de afbakening van het bestaand stedelijk gebied in woord en/of kaartbeeld vastgelegd, waaronder de provincie Utrecht.

Derde trede

Als herstructurering of transformatie van bestaand stedelijk gebied onvoldoende mogelijkheden biedt om aan de regionale, intergemeentelijke vraag te voldoen, is trede 3 aan de orde.

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is van toepassing op de ontwikkeling van Leidsche Rijn Centrum Oost. Voor deze ontwikkeling zijn uitsluitend trede 1 (aantonen van de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte) en trede 2 (oplossing in bestaand stedelijk gebied) aan de orde.

Trede 1- regionale ruimtevraag (kwantitatief én kwalitatief)

De ontwikkeling van Leidsche Rijn Centrum Oost vormt een onderdeel van de geplande Vinex wijk Leidsche Rijn, waarvoor in 1999 het globale bestemmingsplan Leidsche Rijn Utrecht 1999 is vastgesteld. Naast het regionale karakter van het kernwinkelgebied is in dat bestemmingsplan voor het centrum onder meer een woonfunctie aangegeven. Het bestemmingsplan bevat grotendeels globale bestemmingen met een uitwerkingsopdracht, die bijdragen aan de flexibiliteit en realiseringskansen gezien de lange looptijd van het project. Het Masterplan Leidsche Rijn vormde het ruimtelijke en programmatische startpunt voor de ontwikkeling en de realisatie van de plannen in het gebied. Leidsche Rijn Centrum Oost is onderdeel van Leidsche Rijn Centrum, maar ligt buiten het kernwinkelgebied.

In de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie wordt voor Leidsche Rijn Centrum uitgegaan van een grootstedelijk vestigingsmilieu met een combinatie en verscheidenheid aan functies en hoogwaardige voorzieningen. De in het Stedenbouwkundig Plan Leidsche Rijn Centrum Oost opgenomen commerciële functies, horeca, dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen, cultuur en ontspanning, evenementen en leisure zijn deels afgeleid van de lokale behoefte die behoort bij een woningbouwopgave van de aangegeven omvang. Voor een ander deel behoren deze functies bij de ontwikkeling van het kernwinkelgebied in het plandeel ten westen van Leidsche Rijn Centrum Oost. Voor de realisering van het oostelijk deel van het centrumgebied wordt uitgegaan van het onderstaande programma.

FUNCTIES	MAX M2 BVO
Detailhandel	400
Horeca	7.000
Leisure, cultuur en ontspanning	16.000
Maatschappelijke voorzieningen	11.000
Dienstverlening	3.000
Congres	5.000
Wonen	150.000

Programma Leidsche Rijn Centrum Oost

Wonen
Utrecht behoort op dit moment tot één van de weinige sterk groeiende provincies van Nederland. In de regionale woningmarktmonitor (BRU, 2013) is opgenomen dat de regionale woningvoorraad in de periode 2012-2030 moet groeien met 61.000 woningen om woningtekort niet verder te laten groeien. In de provinciale ruimtelijke structuurvisie (2013) is voor de regio Utrecht een woningbouwprogramma van ruim 40.000 (2013-2028) woningen opgenomen, gebaseerde op mogelijke ontwikkellocaties en verwacht ontwikkeltempo. Er wordt hierbij opgemerkt dat met dit voorgenomen programma het tekort hoog zal blijven. Dit klopt met de behoefte van 61.000 woningen, zoals die uit de regionale woningmarktmonitor blijkt.

Voor wat betreft woonmilieus is er vooral vraag naar centrumstedelijke, dorpse en groenstedelijke woonmilieus. Door de toenemende vergrijzing is er een toenemende vraag naar 'nultreden'-woningen en woningen met zorg. Voor een concurrerend vestigingsmilieu is een selectieve aanvulling van het aanbod van een extensiever woonmilieu in een groene omgeving van belang.

Voor de gemeente Utrecht wordt uitgegaan van een woningbouwprogramma van 27.750 woningen. Van dit programma zijn 22.750 woningen in het stedelijk gebied gesitueerd, waarvan ongeveer de helft in de Vinex-locatie Leidsche Rijn (11.500 woningen). De andere helft van het programma binnen de rode contouren is voorzien in diverse kleinere en grotere projecten, zoals de Merwedekanaalzone, de 2e Daalsedijk en het Veemarktterrein.

Het plangebied draagt met minimaal 900 woningen bij aan het accommoderen van de regionale ruimtevraag. Dit programma kan in de toekomst nog naar boven of beneden afwijken, maar blijft binnen de bestuurlijk vastgestelde kaders voor Leidsche Rijn Centrum.

Centrumfuncties

Een belangrijke opgave voor Leidsche Rijn Centrum is het creëren van een centrumomgeving waar bezoekers graag willen verblijven. Daarbij moet Leidsche Rijn Centrum een cruciale rol vervullen in de stad Utrecht. Leidsche Rijn Centrum is bij uitstek het podium dat een grote rol moet spelen in de identiteit van de stad Utrecht en in het verbinden van 'oude' en 'nieuwe' stadsdelen. Veel aandacht zal moeten worden gegeven aan het mengen van leisurevoorzieningen met de overige centrumfuncties. Horeca, cultuur en entertainment spelen hierbij een belangrijke rol. In de leisure nota (2003) is Leidsche Rijn Centrum als leisure-concentratiegebied aangewezen.

Er zijn culturele, leisure- en horecafuncties vertegenwoordigd langs de 'Cultuuras'. Hier bevindt zich onder andere een bioscoop. De Cultuuras loopt vanuit de Grauwaartsingel en boerderij Hofstede ter Weide in Leidsche Rijn Centrum Zuid over het Berlijnplein naar boerderij Rood Noot in Leidsche Rijn Centrum Oost en is van belang voor een levendig centrum waarin culturele en leisurevoorzieningen niet mogen ontbreken. Een belangrijk deel van het programma is al ingevuld door bioscoop en boerderij Rood Noot. Hiervoor zijn vergunningen verleend en de locaties zijn in gebruik.

Ten opzichte van het Masterplan is het kantorenprogramma op nul gezet vanwege veranderde marktomstandigheden en gemeentelijke en regionale afspraken. Het stedenbouwkundig plan is dermate flexibel dat de toekomstige vragen vanuit de markt binnen het plangebied kunnen worden opgevangen en gefaciliteerd. Aan dit deel van het centrum van Leidsche Rijn wordt op zeer kleine schaal detailhandel toegevoegd als onderdeel van de lokale voorzieningen, behorend bij een woonwijk van minimaal 900 woningen.

Trede 2 –bestaand stedelijk gebied

Leidsche Rijn Centrum Oost maakt onderdeel uit van het stedelijk gebied. Zoals hierboven aangegeven wordt het grootste deel van de woningbouwbehoefte van de gemeente Utrecht opgevangen in stedelijk gebied. Doel is om met de nieuwbouwproductie een zo groot mogelijke bijdrage te leveren aan het oplossen van het kwantitatieve en kwalitatieve tekort aan woningen in de stad. De verschillende functies dragen bij aan het creëren van het centrum van Leidsche Rijn. Voor de uitwerking van het gebied Leidsche Rijn Centrum Oost is een Stedenbouwkundig Plan vastgesteld. Met betrekking tot de financiële haalbaarheid wordt verwezen naar hoofdstuk 6.

Trede drie is niet aan de orde omdat de ontwikkeling in het stedelijk gebied wordt gerealiseerd.

Op grond van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat er sprake is van een zorgvuldig en zuinig ruimtegebruik en dat de ontwikkeling voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

2.3 Provinciaal en regionaal beleid

Het provinciale en regionale beleid dat van toepassing is op dit plangebied zijn het Streekplan (2004), het Regionaal Structuur Plan (RSP) en de Ontwikkelingsvisie van NV Utrecht (samenwerkingsverband tussen Hilversum, Amersfoort en Utrecht en omliggende regio).

De bovengenoemde nota's vullen elkaar aan: er wordt gekozen voor een beheerste groei door verdere verdichting van het stedelijke gebied om zo de landschappen te sparen. In de Ontwikkelingsvisie wordt dit al wat verder uitgewerkt op de lange termijn voor het 'Noordvleugel-gebied' (Amersfoort, Hilversum, Utrecht en de omliggende regiogemeenten).

2.3.1 Ontwikkelingsvisie Noordvleugel Utrecht 2015-2030 (Eindbalans),NV Utrecht 2009

Het provinciale en regionale beleid dat van toepassing is, vult elkaar aan: er wordt gekozen voor een beheerste groei door verdere verdichting van het stedelijke gebied om zo de landschappen te sparen.

De directe aanleiding tot de langetermijnvisie op de Noordvleugel Utrecht is de aanhoudende vraag naar woningen en bedrijvenlocaties. Die vraag is het gevolg van de demografische en economische groei maar de vraag anticipeert ook op economische ontwikkeling. Voor de Regio Utrecht geldt bovendien dat die al geruime tijd kampt met een relatief groot tekort op haar woningvoorraad, mede veroorzaakt door de moeilijke beschikbaarheid van locaties. De samenwerkende overheden hebben in de Ontwikkelingsvisie aangegeven dat de spanning in de ruimtelijke ontwikkeling van de Noordvleugel weliswaar blijft bestaan, maar dat het mogelijk is er op een verantwoorde manier mee om te gaan. Deze samenwerkende overheden in de Utrechtse regio,Noordvleugel Utrecht (NV Utrecht), bestaan uit de provincie Utrecht, de Regio Amersfoort, Bestuur Regio Utrecht, gewest Gooi en Vechtstreek en de gemeenten Amersfoort, Utrecht en Hilversum.

De essentie van de ontwikkelingsvisie is verdichting en kwaliteitsverbetering binnenstedelijk om zo de landschappelijke kwaliteiten te sparen. Dit houdt in dat een oplossing gevonden moet worden voor de spanning tussen de behoefte aan ruimte om te wonen en te werken voor het groeiende aantal huishoudens en de behoefte aan bescherming van natuur en landschap en de duurzaamheid in de ruimtelijk-economische ontwikkeling.

De Ontwikkelingsvisie concentreert de nieuwe woningbouw en bedrijvigheid sterk in bestaand bebouwd gebied. Nieuwbouw is mogelijk door verdichting in stadsdelen en herstructurering van verouderde locaties. Ook Leidsche Rijn wordt opgevat als bestaand stedelijk gebied.

De Ontwikkelingsvisie vormt de onderlegger voor de door de verschillende lokale/regionale overheden op te stellen structuurvisies en voor de met het Rijk te maken afspraken in het kader van het Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte en Transport (MIRT). Ten behoeve van dat halfjaarlijks overleg is door Rijk en regio gezamenlijk de Gebiedsagenda Utrecht 2009 opgesteld, waarvoor de Ontwikkelingsvisie onder andere de input vormde. De gebiedsagenda presenteert de visie van Rijk en regio op de toekomst en biedt daarmee de inhoudelijke onderbouwing van mogelijk nieuwe programma's en projecten. Leidsche Rijn maakt inmiddels onderdeel uit van het stedelijk gebied van Utrecht. De restantopgave betreft de bouw van Leidsche Rijn-Centrum en het gebied tussen de A2 en de bestaande stad. Deze opgave komt tot stand nabij bestaande wegen en het belangrijkste station Leidsche Rijn-Centrum. Deze omgeving wordt daarmee ook het tweede centrum van Utrecht. Met de realisatie van de aansluiting van Leidsche Rijn op de bestaande stad wordt de ruimtelijke samenhang van het stedelijk gebied van Utrecht op orde gebracht.

2.3.2 Gebiedsagenda 2013 Noord-Holland | Utrecht | Flevoland (maart 2014)

Deze Gebiedsagenda is een vervolg op de Gebiedsagenda Noordwest-Nederland (Noord-Holland en Flevoland) en de Gebiedsagenda Utrecht uit 2009. De Gebiedsagenda is tot stand gekomen in samenwerking met het Rijk, de provincies Noord-Holland, Utrecht en Flevoland, inliggende gemeenten en regionale samenwerkingsverbanden. De visie en ambitie zoals destijds verwoord zijn in de kern niet veranderd, maar dit geldt wel voor de omgeving waarin de daaruit voortvloeiende opgaven moeten worden gerealiseerd, vanwege de economische crisis. Een andere aanleiding tot actualisatie van de gebiedsagenda's is de vaststelling van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van het Rijk (2012). Belangrijkste consequentie van de SVIR is een scherpere focus op de economie, met een andere verantwoordelijkheidsverdeling tussen regio en Rijk. Tot slot biedt de actualisatie kansen om nieuwe of in de eerdere gebiedsagenda's nog onvoldoende verankerde thema's mee te nemen, zoals water en energievoorziening.

Speerpunt is behouden en versterken van de internationale concurrentiepositie van het kerngebied van de drie provincies Noord-Holland, Utrecht en Flevoland, bekend als de Noordvleugel. Om deze ambitie te verwezenlijken zijn - deels samenhangende-acties nodig op het gebied van economie, verstedelijking en mobiliteit. Uitvoering hiervan dient plaats te vinden in samenhang met maatschappelijke belangen op het gebied van landschap, natuur, milieu, water en energie.

In de gebiedsvisie is een aantal majeure gebiedsopgaven benoemd. De as Stationsgebied Utrecht – Leidsche Rijn is één van omvangrijke, langlopende ontwikkelingen van nationale betekenis. Het stationsgebied is het belangrijkste OV-knooppunt van Nederland, Leidsche Rijn is de grootste Vinex-locatie van het land en heeft met het industrieterrein Lage Weide één van de belangrijke binnenhavens van Europa.

Leidsche Rijn vervult zeker nog tot 2025 een belangrijke opvangfunctie. Dankzij deze verstedelijkingsconcentratie worden waardevolle omliggende landschappen ontzien. Voor de komende jaren is de realisatie van Leidsche Rijn Centrum de grootste opgave. Om de locatie via het dak van de geïntegreerde A2 daadwerkelijk te verbinden met de stad moet hier een omvangrijk programma tot stand komen, inclusief de ontwikkeling van een nieuwe vervoersknoop (met P+R, HOV, spoor).

2.3.3 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (PRS)

De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) is opgesteld om te zorgen voor een blijvend aantrekkelijke provincie. Via haar ruimtelijk beleid draagt de provincie bij aan een kwalitatief hoogwaardige fysieke leefomgeving, waarin het ook in de toekomst plezierig wonen, werken en recreëren is.

Ruimtelijke ambities

De PRS geeft de ruimtelijke ambities weer van de provincie Utrecht. Hierin staat welke doelstellingen de provincie van provinciaal belang acht, welk beleid bij deze doelstellingen hoort én hoe dit beleid uitgevoerd wordt. Deels loopt deze uitvoering via de Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (PRV) die tegelijk met de PRS is opgesteld.

De PRS is een structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Op grond van de Wro heeft de PRS alleen een zelfbindende werking. De PRS is bindend voor de provincie, niet voor andere partijen. De PRV zorgt voor doorwerking van het beleid en is bindend voor de gemeenten.

De provincie Utrecht heeft een prima uitgangspositie voor een aantrekkelijke toekomst: centrale ligging in Nederland, aan de rand van de Randstad, aan drie internationale ontwikkelingsassen (grofweg de A1, A2 en A12 volgend), nabij Schiphol en met internationale railverbindingen, aanwezigheid van kennis- en zorgcentra, een aantrekkelijke schaal van de leefomgeving en een ruim aanbod aan gave en beleefbare landschappen. Dit maakt dat de provincie een bijzonder aantrekkelijke vestigingsplaats is. Mensen wonen en werken hier graag. Daardoor is er een ruim aanbod aan gekwalificeerd personeel en kennis.

De centrale ligging zorgt er echter ook voor, dat de druk op de ruimte in onze provincie groot is. Dat is merkbaar op de woningmarkt. Maar ook aan de dreigende achteruitgang van de kwaliteit van het landschap en de natuur. Verder doen zich flinke mobiliteitsproblemen voor. Het is belangrijk dat, voor zover mogelijk, de oorzaken van deze problemen worden weggenomen of ten minste de nadelige gevolgen worden voorkomen.

De economische crisis gaat uiteraard ook aan de provincie Utrecht niet voorbij: de woningmarkt verandert ook hier en vooral op de kantorenmarkt is sprake van een forse leegstand. De veranderingen op de woningmarkt zullen voor een deel blijvend zijn. Zoals uit diverse onderzoeken blijkt, zal in deze regio het aantal huishoudens in de toekomst echter wel blijven toenemen en daarmee de vraag naar woningen ook.

Het overaanbod aan kantoren is blijvend. In een provincie met grote druk op de ruimte is leegstand van kantoren op de schaal zoals deze zich nu voordoet uiteraard onaanvaardbaar.

De crisis heeft ook gevolgen voor de natuur: er is de komende jaren substantieel minder overheidsgeld voor grondverwerving, inrichting en beheer. Dit geldt ook voor het realiseren van recreatieve uitloopvoorzieningen in het stadsgewest Utrecht, waarvoor rijksbijdragen aan de Recreatie om de Stad (RodS) plannen zijn gestopt. Wijzigingen in het EU-beleid maken de toekomst voor de landbouw onzeker, wat tot gevolg kan hebben dat we de komende jaren te maken krijgen met een toenemend aantal stoppende agrariërs.

De met vele regiopartijen opgestelde Strategie Utrecht2040 beoogt een integrale aanpak die voor het provinciale ruimtelijk beleid resulteert in drie pijlers:

• 1. een duurzame leefomgeving
• 2. vitale dorpen en steden
• 3. landelijk gebied met kwaliteit
  

Vanuit de huidige situatie leiden deze pijlers tot de volgende twee belangrijkste beleidsopgaven; opgaven die nodig zijn om Utrecht aantrekkelijk te houden als vestigingsplaats:

• Accent op de binnenstedelijke opgave: ten minste 2/3 van de woningbouwopgave dient binnenstedelijk gerealiseerd te worden. Dit sluit aan bij de vraag, vergroot het draagvlak voor voorzieningen en openbaar vervoer en vermindert de druk op het landelijk gebied. Verminderen van het overschot aan kantoren en herstructurering van bedrijventerreinen, maken ook deel uit van de binnenstedelijke opgave.
• Behoud en versterken kwaliteit landelijk gebied: Utrecht heeft een aantrekkelijk landelijk gebied. De Provincie wil deze kwaliteit behouden en versterken, zowel voor het landelijk gebied zelf, als voor het stedelijk gebied. De binnenstedelijke opgave vraagt als contramal ook om een aantrekkelijk en bereikbaar landelijk gebied met hoge kwaliteit van landschap, natuur en recreatieve voorzieningen.
  

Betekenis voor het plangebied

In de Provinciale Structuurvisie zijn de bovengenoemde doelstellingen uitgewerkt. Op de visiekaart zijn de voor het stedelijk gebied belangrijkste ontwikkelingen in beeld gebracht. Het centrum van Leidsche Rijn is aangeduid als een locatie voor een (groot)stedelijk vestigingsmilieu. Juist de combinatie en verscheidenheid aan functies en hoogwaardige voorzieningen biedt hier kansen voor diverse soorten van bedrijvigheid.

Via het verstedelijkingsbeleid wil de provincie de kansen die zich voordoen in de nabijheid van OV haltes zoveel mogelijk benutten. Daar waar meerdere vervoersvormen samenkomen en stedelijke activiteiten kunnen plaatsvinden is sprake van een knooppunt. De knooppunten rondom de stations Utrecht Centraal en Amersfoort Centraal worden door de provincie daarbij als de belangrijkste beschouwd. Met de ontwikkeling van Leidsche Rijn Centrum inclusief station ontstaan ook daar goede kansen voor knooppuntontwikkeling.

Voor de gemeente Utrecht wordt uitgegaan van een woningbouwprogramma van 27.750 woningen. Van dit programma zijn 22.750 woningen in het stedelijk gebied gesitueerd, waarvan ongeveer de helft in de Vinex-locatie Leidsche Rijn (11.500 woningen).

Thematische Structuurvisie Kantoren 2015 – 2027 (ontwerp), november 2014

De provincie bereidt de Thematische Structuurvisie Kantoren 2015 – 2027 voor. In de structuurvisie beschrijft de provincie hoe ze aan de ene kant met inpassingsplannen de ruimte die er nog is voor het bouwen van nieuwe kantoren in zal perken. Aan de andere kant zet de provincie in op het herstructureren en herbestemmen van bestaande kantoorpanden. De plancapaciteit op de locatie Leidsche Rijn Centrum en omgeving wordt geraamd op 132.000 m2 bvo (waarvan 63.500 Noord, 50.500 Kern en Zuid en 18.000 Hogeweide), op basis van een analyse van ruimtelijke plannen, uitgaande van de maximale planologische invulling. Hierbij gaat de provincie ervan uit van dat de gemeente Utrecht bouwgrond op Papendorp uitgeeft in overeenstemming met de toelichting van het bestemmingsplan vermelde programma waarvan nog 125.000 m2 bvo resteert, zodat er vooralsnog geen directe aanleiding is voor de reductie van plancapaciteit. Of een reductie voor de provincie daadwerkelijk niet aan de orde is, is afhankelijk van geactualiseerd onderzoek.

In het plangebied van dit bestemmingsplan zijn in de regels geen kantoren direct mogelijk gemaakt.

2.4 Gemeentelijk beleid

2.4.1 Structuurvisie Utrecht 2015-2030 (2004)

Op 1 juli 2004 is de Structuurvisie Utrecht 2015-2030 door de gemeenteraad vastgesteld. Basis voor de Structuurvisie 2030 is dat Utrecht zijn drie kernkwaliteiten wil vasthouden en verder uitbouwen:

• Utrecht als 'Markt': een randstedelijk centrum in een economisch dynamische en hoogstedelijke omgeving;
• Utrecht als 'Podium': een ontmoetingsplaats voor kunst, cultuur, onderwijs, voorzieningen en recreatie;
• Utrecht als 'Binnentuin': een grote stad met kleinschaligheid en sociale samenhang in de wijken.

De combinatie van deze kwaliteiten is de kracht van Utrecht. Op sommige plaatsen in de stad is er ruimte voor (groot)stedelijkheid, op sommige plaatsen is er ruimte voor stedelijke podia en elders is ruimte voor woonwijken met een eigen maat, schaal en dynamiek. Leidsche Rijn Centrum Oost neemt een bijzondere positie in: zowel het perspectief de 'Markt' als het perspectief 'Podium' is relevant. Het speelt een belangrijke rol als randstedelijk centrum én als één van de vier grote Podia van de stad.

Doelstelling binnen perspectief 'Markt' is:

• het stimuleren van de economische vitaliteit in Utrecht in stedelijke, regionale en landelijke context;
• de herkenbaarheid van de kernkwaliteit vergroten door o.a. het ontwikkelen van een (bijbehorend) hoogstedelijk milieu.

De belangrijkste structurerende elementen in dit perspectief zijn de 'snelle' infrastructuur en haar knooppunten in de stad, zoals de Rijksweg A2, Leidsche Rijn Centrum en de OV-terminal. Dit zijn vanuit bereikbaarheidsoogpunt de meest aangewezen locaties voor marktontwikkelingen. Functies die bij het marktperspectief horen zijn kantoren, kennisintensieve bedrijven en het duurdere hoogstedelijke segment van de woningmarkt.

De hoogstedelijke ambitie van de Markt betekent rond assen en knooppunten intensief grondgebruik, hoogbouw, gebouwde (ondergrondse) parkeervoorzieningen, wonen boven bedrijven en winkels, een stedelijke openbare ruimte, een dynamische bevolkingssamenstelling en de nadruk op (middel)dure woningen..

Doelstellingen binnen het perspectief 'Podium' zijn:

• Het versterken van de landelijke identiteit van Utrecht als ontmoetingsstad;
• Het bijdragen aan de culturele vitaliteit van de stad;
• Het versterken van de functionele relatie van de stad met de regio op het gebied van cultuur, onderwijs, voorzieningen en recreatie;
• Het ontwikkelen van een (bijbehorend) uitnodigend stedelijk milieu.

De vier grote Podia van west naar oost zijn Maximapark, Leidsche Rijn Centrum, de Binnenstad, inclusief het Stationsgebied, en De Uithof. Op onderstaande afbeelding is de 'ketting' van deze vier grote Podia aangegeven met roze stippen.

Afbeelding: De vier grote Podia van de stad Utrecht

De ambitie van het podium betekent dat er ruimte wordt geboden aan imagobepalende functies, die mensen aantrekken, zoals cultuur, onderwijs en winkels en, waar sprake is van een bijzondere ruimtelijke kwaliteit. Leidsche Rijn Centrum is bij uitstek het podium dat een grote rol moet spelen in de identiteit van de stad Utrecht en in het verbinden van 'oude' en 'nieuwe' stadsdelen.

De plannen met betrekking tot Leidsche Rijn Centrum Oost sluiten aan op deze ambities.

2.4.2 Ruimtelijke Strategie Utrecht (college 2016)

De Utrechtse ruimtelijke agenda wordt de komende decennia bepaald door twee grote opgaven:

• het faciliteren van de groei van de stad naar een omvang van 400.000 inwoners, en
• het tegelijkertijd op peil houden van de kwaliteit van de leefomgeving.

De groei naar 400.000 inwoners verloopt door veranderingen in de samenleving naar verwachting in een langzamer tempo dan tot voor kort werd aangenomen. De achterliggende economische recessie en mogelijk structurele verschuivingen in de manier waarop mensen wonen, werken en winkelen zorgen voor een andere vraag naar het gebruik van de ruimte in de stad. Dat is met name zichtbaar geworden in de vraag naar kantoren en winkels en een afwachtende houding van mensen op de woningmarkt. De gemeente Utrecht moet voor de korte en de langere termijn daarop een antwoord vinden. Op de korte termijn gaat het vooral om keuzes voor de grote ontwikkellocaties in Leidsche Rijn, Stationsgebied en Rijnenburg en geschikte locaties voor binnenstedelijke (her)ontwikkeling.
Het tempo van de ontwikkeling van Leidsche Rijn wordt afgestemd op de gewijzigde afzetmogelijkheden van kantoorontwikkeling en de woningbouw.

2.4.3 Planontwikkeling Leidsche Rijn: Masterplan (1995) en Ontwikkelingsvisie Leidsche Rijn (2003)

Het Masterplan Leidsche Rijn (1995) vormt het ruimtelijke en programmatische startpunt voor de ontwikkeling en de realisatie van de plannen voor Leidsche Rijn. In het Masterplan wordt richting gegeven aan hoe Leidsche Rijn te ontwikkelen tot een stedelijk gebied met als doel een bijdrage te leveren aan de oplossing van de woningnood in de regio Utrecht en gaat uit van de realisering van in totaal circa 30.000 woningen binnen Leidsche Rijn.

Bij het opstellen van het Masterplan Leidsche Rijn is als leidraad voor het hele plangebied gekozen voor drie sturende begrippen:
- compactheid,
- duurzaamheid
- identiteit.

Bij compactheid gaat het niet zozeer om een hoge dichtheid, maar vooral om een sterke verbondenheid met bestaande concentraties van bebouwing. Met duurzaamheid wordt gedoeld op het streven naar een evenwicht in ecologische en economische aspecten. Identiteit heeft ten slotte te maken met karakter. Behoud van identiteit dient onder meer te worden nagestreefd door rekening te houden met de onderling sterk verschillende karakters van de stad Utrecht enerzijds en de kernen Vleuten en De Meern anderzijds.

Het programma voor Leidsche Rijn omvat 30.000 woningen, 30.000 arbeidsplaatsen in kantoren en bedrijven en diverse hectares voor voorzieningen, zoals winkels, scholen, gezondheidscentra, buurthuizen, sportvoorzieningen en openbare groenvoorzieningen. Belangrijk voor dit plangebied is de keuze voor een autonoom functionerende waterhuishouding. Dit mede een aanleiding geweest om, naast waterrijke woonmilieus, te kiezen voor de aanleg van een grote plas ten noorden van Vleuten: de Haarrijnseplas.

Na het Masterplan zijn de hoofdlijnen van stedenbouwkundige ontwikkelingen uitgewerkt in programmatische en stedenbouwkundige randvoorwaarden en kwalitatieve eisen voor alle deelgebieden in de Ontwikkelingsvisie Leidsche Rijn. Hiervan is een aantal keren een actualisatie gemaakt, waarvan de Actualisatie Ontwikkelingsvisie Leidsche Rijn 2003 de meest recente is voor het gehele gebied.

Voor belangrijke plandelen zijn inmiddels, binnen de kaders van Ontwikkelingsvisie 2003, afzonderlijke Stedenbouwkundige Programma's van Eisen (SPvE's) en Stedenbouwkundige Plannen (SP's) vastgesteld, zoals het Stedenbouwkundig Plan Leidsche Rijn Centrum Oost vastgesteld door het college op 17 februari 2015 (zie verder 2.4.5).

2.4.4 Visie Leidsche Rijn Centrum (2004)

In de 'Visie Het Levende Centrum' zijn de ambities voor het centrum van de Utrechtse nieuwbouwwijk Leidsche Rijn nader uitgewerkt. Ook wordt geanalyseerd hoe deze ambities kunnen worden bereikt. De visie is in 2004 vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders, na het horen van de raadscommissie. Het is een programmatische en ruimtelijke visie op Leidsche Rijn Centrum en geeft een aantal belangrijke randvoorwaarden mee voor het later opgestelde Masterplan, waarin de stedenbouwkundige structuur is opgesteld voor de ontwikkeling van Leidsche Rijn Centrum.

Leidsche Rijn Centrum ligt centraal tussen de bestaande stad en het stadsdeel Leidsche Rijn en ligt strategisch ten opzichte van de infrastructuur (A2 en het spoor);

Leidsche Rijn Centrum is bedoeld voor zowel de bewoners van Leidsche Rijn als voor de bewoners van de stad Utrecht en speelt een rol als één van de nieuwe Randstadcentra in de binnenring van de zogenaamde Deltametropool. Leidsche Rijn Centrum wordt in hiërarchie het tweede centrum van Utrecht, complementair aan het centrum in de binnenstad van Utrecht.

Leidsche Rijn Centrum moet een levend centrum worden wat onder andere bereikt wordt door een zo gevarieerd mogelijk programma (winkels, woningen, horeca, kantoren en maatschappelijke en culturele voorzieningen).

Belangrijke uitgangspunten van de Visie zijn:

• Nadruk op de openbare ruimte
• Géén overdekt winkelcentrum
• Grote mate van functiemenging
• Hoogstedelijk
• Het realiseren van een Culturele trekker van formaat

2.4.5 Masterplan Leidsche Rijn Centrum (2006)

In het Masterplan Leidsche Rijn Centrum (ook wel 'Stedenbouwkundig Programma van Eisen' genoemd) , vastgesteld door de Raad in 2006, zijn de programmatische en stedenbouwkundige randvoorwaarden voor geheel Leidsche Rijn Centrum uitgewerkt. Daarbij staat het stedelijke karakter voorop, met dichte en hoge bebouwing en een zorgvuldig ontworpen openbare ruimte met veel afwisseling. Een diversiteit aan straten en pleinen nodigt uit tot intensief gebruik door verschillende groepen mensen.

Het Masterplan vormt het kader voor de uit te werken stedenbouwkundige plannen voor elk van de deelgebieden van Leidsche Rijn Centrum, waaronder Leidsche Rijn Centrum Oost.

2.4.6 Stedenbouwkundig Plan Leidsche Rijn Centrum Oost (2015)

Het Stedenbouwkundig Plan Leidsche Rijn Centrum Oost is het ontwikkelingskader voor de bouwplannen in het deelgebied. Ze beschrijven de ambitie en (beeld)kwaliteit van het plangebied. Daarmee is het Stedenbouwkundig Plan het kader voor zowel de aanleg van de openbare ruimte door de gemeente, als het toetsingskader voor de bouwplannen bij de uitgifte van de kavels.

Vooruitlopend op het stedenbouwkundig plan is in 2013 het Stedenbouwkundig Plan Leidsche Rijn Centrum Oost Fase 1(2013) gemaakt, dat het ontwikkelingskader vormt voor de bioscoopvoorziening met toebehoren in het deelgebied Oost. Dit stedenbouwkundig plan voor fase 1 is ingebed in het stedenbouwkundig plan voor het totale gebied Oost. Dit stedenbouwkundig plan is naar aanleiding van raadsvragen aangepast op het onderdeel Boerderij Rood Noot en vastgesteld door de gemeenteraad op 17 september 2015.

Het stedenbouwkundig plan plus de aanpassing hierop, fungeren als grondlegger voor dit bestemmingsplan. In de planbeschrijving in hoofdstuk 4, zijn de hoofdlijnen van het stedenbouwkundige plan (plus de aanpassingen hierop) opgenomen en nader toegelicht.

2.4.7 Woonvisie 2009-2019 (2009) en Actualisering Woonvisie Utrecht (2015)

In de Woonvisie 2009-2019 zijn kaders geschetst van het woonbeleid van de gemeente Utrecht op de lange termijn. Naast verruiming van het aanbod door nieuwbouw in Leidsche Rijn, wil de gemeente ook de kwaliteit van de woningen in de bestaande stad verbeteren. Uit zowel woningbehoefte-onderzoeken in het kader van de Ontwikkelingsvisie Noordvleugel Utrecht 2015-2030 als de woonvisies is gebleken dat nieuwbouw in de stad zich vooral moet richten op het realiseren van 'centrumstedelijke' en 'dorpsrand/landelijke' woonmilieus. Onder centrum-stedelijk wordt verstaan: in de delen van de steden waar wonen, winkelen, uitgaan en kantoren door elkaar zijn gevestigd. Dicht opeen, altijd een beetje prettig onrustig, woningen overwegend in de vorm van appartementen.

Binnen dezelfde woonmilieus kunnen mensen met uiteenlopende leefstijlen wonen. De woonvisie geeft daarom aan dat bij de invulling van concrete woningbouwprojecten rekening gehouden moet worden met die verschillende leefstijlen op grond van woonbelevingsgroepen. Diversiteit in het aanbod is daarbij van belang, zodat het voor alle doelgroepen mogelijk is om een passende woning te vinden. In Leidsche Rijn Centrum Oost is met deze gedachte de wijk ontwikkeld.

De 'Actualisering woonvisie Utrecht' is op 4 juni 2015 vastgesteld door de gemeenteraad. De gemeente werkt samen met haar partners aan een goed functionerende woningmarkt. Utrecht moet een zeer aantrekkelijke woongemeente blijven. De gemeente maakt gebruik van kansen om die aantrekkelijkheid vast te houden en te vergroten. Ook ondersteunt de gemeente bewoners die zich moeilijk op eigen kracht op de woningmarkt staande houden.

De 'Actualisering van de woonvisie' is tot stand gekomen na overleg met de Utrechtse woningcorporaties, de huurdersvertegenwoordiging en de regiogemeenten. Daarnaast heeft op 21 januari een brede participatie plaatsgevonden. Dit was in de vorm van een stadsgesprek met uiteenlopende organisaties en bewoners.

De afgelopen periode is de woningmarkt sterk veranderd door de gevolgen van de economische crisis en door ingrijpende gewijzigde landelijke regelgeving. Onderdeel van die gewijzigde regelgeving is een meer sturende rol voor de gemeente ten opzichte van de woningcorporaties. Dit sturen kan door het maken van prestatieafspraken met corporaties. Actualisering van het beleid uit 2010 is een voorwaarde om dergelijke afspraken te kunnen maken. Gemeente en corporaties hebben hun prestatieafspraken vernieuwd. Onder andere komen er ruim 1000 sociale huurwoningen bij, voor een groot deel in Leidsche Rijn. De voorraad sociale huurwoningen stijgt hierdoor in de gemeente van 44.000 naar ruim 45.000 woningen.

De 'Actualisering van de woonvisie' is geen woonvisie in de klassieke zin. Het gaat niet om een brede visie over wonen. In de visie wordt een aantal duidelijke prioriteiten gesteld voor de meest acute kwesties. Daarbij ligt de focus op de huursector en dan met name op de sociale huursector. Het probleem van de betaalbaarheid van huren krijgt hierbij de meeste aandacht. Dit heeft te maken met de forse huurstijgingen van de afgelopen jaren. Centraal staan ook de kwaliteit en de duurzaamheid van woningen en een vergroting van het aantal middeldure huurwoningen. Een beknopte woonvisie sluit beter aan bij de wens om het woonbeleid en de afspraken met corporaties op een meer cyclische wijze vorm te geven. Jaarlijks wordt gekeken of het nodig is om beleid of afspraken aan te passen. Dit gebeurt door goede monitoring van het beleid en de financiën.

2.4.8 Huisvestingsbeleid, woningvorming en splitsing

Het beleid voor het omzetten, vormen en kadastraal splitsen van woningen is in het najaar van 2015 gewijzigd met de vaststelling van de Beleidsnotitie en beleidsregels woningsplitsen en omzetten. Daarbij ook de Huisvestingsverordening aangepast, waarbij een vergunningstelsel is ingevoerd voor het zodanig veranderen van een woning dat meer woningen ontstaan, verder woningvorming genoemd, ingevoerd. Omdat is gebleken dat ongereguleerde omzetting en vorming van woningen kan leiden tot een aantasting van het woon- en leefklimaat, is besloten om in de lijn van de facetbestemmingsplannen Woningsplitsing I en II in alle bestemmingsplannen een regeling te treffen voor omzetting en woningvorming. In verband met een goede ruimtelijke ordening worden daarom regels gesteld die zien op een goede kwaliteit van het woon- en leefklimaat. Deze regels werken aanvullend op het Bouwbesluit, waarin veiligheid en gezondheid geregeld zijn, en op de Huisvestingsverordening 2015 die gericht is op het beheer van een goede woningvoorraad. In tegenstelling tot deze verordening gelden de regels van het bestemmingsplan voor alle woningen, ongeacht de WOZ-waarde van de woning of de huurprijs.
De beleidsregels uit de Beleidsnotitie en beleidsregels woningsplitsen en omzetten zien onder meer op het beoordelen van de gevolgen voor het woon- en leefklimaat, enerzijds door de eisen met betrekking tot de minimale omvang van woningen en anderzijds door het in beeld brengen van de gevolgen van extra woningen binnen de context van de bestaande situatie. De bestemmingsregeling kan daarom nauw aansluiten bij de wijze waarop het beleid over omzetting en woonvorming is neergelegd in die beleidsregels.

2.4.9 Hoogbouwvisie Gemeente Utrecht (2005)

Op 13 januari 2005 is door de gemeente Utrecht de Hoogbouwvisie Gemeente Utrecht vastgesteld. Met de hoogbouwvisie heeft de gemeenteraad de ideeën ten aanzien van hoogbouw vastgelegd en daarmee een basis voor de stad als geheel. De hoogbouwvisie is bepalend voor alle gebouwen hoger dan 30 meter. De hoogbouwvisie geeft aan in welke delen van Utrecht 'hoog' gebouwd mag worden en welke randvoorwaarden er gelden ten aanzien van behoud van de kwaliteit van de woonomgeving. Bij bouwaanvragen voor zulke gebouwen wordt in de bouwplantoetsing ook gekeken naar de effecten die het gebouw op de omgeving heeft.

Uitgangspunten van de hoogbouwvisie zijn:

• hoogbouw wordt altijd in verhouding gezien met de omgeving;
• behoud van het kleinschalige karakter van stadswijken;
• behouden van de zichtlijnen op de Dom;
• hoogbouw als middel om de stad beter zichtbaar en herkenbaar te maken. Utrecht wordt één stad met twee centra:
  - het huidige centrum met stationsgebied, en
  - het toekomstige Leidsche Rijn Centrum;
• de kloof tussen de twee stadsdelen wordt in de toekomst gedicht door de zogeheten Centrale Zone, parallel aan de Rijksweg A2 en het Amsterdam-Rijnkanaal.

Wensbeeld 2030 Hoogbouwvisie

De stad is opgedeeld in drie deelgebieden, die ieder hun eigen 'hoogbouwregime' kennen. Er zijn twee plaatsen in Utrecht waar gebouwen mogen komen die hoger zijn dan de rest van de hoogbouw: het Stationsgebied en Leidsche Rijn Centrum. In beide gebieden kunnen clusters van hoogbouw van in principe maximaal 90 meter komen. In het Leidsche Rijn Centrum wordt de bouwhoogte niet begrensd; dit is de enige plek in de stad waar hoger gebouwd mag worden dan de Dom. Hierdoor kan deze voor de stad zo belangrijke plek worden gemarkeerd.

Naast de reguliere bouwplantoetsing die voor elke bouwaanvraag wordt uitgevoerd, dient bij projecten boven de 30 meter aanvullend aandacht te worden besteed aan de invloed van de hoogbouw op de omgeving. Dit omdat de klimaatgevolgen dan relatief groter worden. Dit betekent niet dat dergelijke gebouwen niet wenselijk zijn, er is wat meer specialistische aandacht nodig voor de inpassing.

2.4.10 Welstandsnota 2004 (juli 2004)

In de Welstandsnota Utrecht, getiteld 'De schoonheid van Utrecht', is geformuleerd op welke wijze het welstandsbeleid van de gemeente Utrecht uitgevoerd zal worden. Dit betreft vanzelfsprekend de welstandstoetsing van omgevingsvergunningplichtige bouwwerken en toetsing op basis van de loketcriteria.

Het plangebied is meegenomen bij het deelgebied Parkwijk - Langerak. Leidsche Rijn Centrum Oost is aangeduid als ontwikkelingsgebied en krijgt het welstandsniveau 'open' mee. Dit betekent dat verandering of handhaving van het bebouwingsbeeld mogelijk is zowel naar structuur als naar architectuur maar met behoud van landschappelijke waarden.

In 2006 en 2015 heeft de gemeenteraad de welstandsnota geactualiseerd. In 2015 is besloten ook welstandsvrije bouwwerken in Utrecht te introduceren. Hiermee blijft weliswaar de vergunningplicht gehandhaafd maar hoeft voor de aangewezen categorie geen preventieve welstandstoets te worden verricht. Het gaat hierbij om verbouwingen aan de achterzijde die niet naar het openbaar gebied zijn gekeerd.

In Leidsche Rijn Centrum wordt de welstand door een supervisor beoordeeld.

2.4.11 Kantorenstrategie 2012

Om de kantorenmarkt in Utrecht gezond te houden, heeft het college van burgemeester en wethouders besloten selectiever nieuwe kavels uit te geven. De focus is gericht op behoud van een gezonde markt voor de bestaande kantoren en op transformatie van leegstaande gebouwen.

Het college wil een mix van maatregelen om de leegstand aan te pakken. De nadruk ligt daarbij op transformatie van leegstaande panden, op samenwerking met marktpartijen en op kwaliteitsverbetering van bestaande locaties. Dat is nodig om huurders aan te trekken en te behouden. Ook levert acquisitie een bijdrage aan het tegengaan van leegstand.

Het college wil kritisch selecteren waar de komende jaren kantoorbouw mag plaatsvinden. De drie belangrijkste prioritaire locaties hebben elk hun eigen profiel:

• Het Stationsgebied als grootstedelijke locatie;
• De strook langs de rijksweg A2 in Leidsche Rijn Centrum, bij het nieuwe NS-station;
• Het zuidelijke deel van Papendorp voor middelgrote kantoren.

Leidsche Rijn Centrum is een geprioriteerde locatie waar kantoorbouw mag plaatsvinden. De locatie biedt kansen om in te spelen op de marktvraag op A-locaties en die realisatie van nieuwe (duurzame) kantoren draagt bij aan de economie van de stad. Voor Leidsche Rijn Centrum / A2 Zone wordt uitgegaan van circa 80.000 m2 kantoren. De kantoorontwikkeling is voorzien in Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid en niet in het bestemmingsplangebied.

Leidsche Rijn Centrum Oost heeft in potentie de mogelijkheid om (kleine) kantoren te vestigen. Het stedenbouwkundig plan is dermate flexibel dat de toekomstige vragen vanuit de markt binnen het plangebied kunnen worden opgevangen en gefaciliteerd. Er is nog wel overleg en besluitvorming nodig, in het kader van gemaakte afspraken over kantoorlocaties, om een ontwikkeling te kunnen faciliteren.

2.4.12 Ontwikkelings- en toetsingkader grootschalige leisurevoorzieningen gemeente Utrecht 2003-2015

Het ontwikkelings- en toetsingskader grootschalige leisurevoorzieningen dient leisureontwikkelingen in de markt zoveel mogelijk te faciliteren. Hierbij wordt leisure gedefinieerd als: grootschalige commerciële en niet commerciële (combinaties van) voorzieningen in de sectoren sport & recreatie, cultuur, wellness, uitgaan/entertainment en attracties.

In de gemeente is behoefte aan ontwikkeling van grootschalige leisurevoorzieningen. Er is gekozen om Utrecht te positioneren op de drie leisure kenmerken 'cultuur', 'shopping' en 'entertainment & uitgaan', waarbij ruimte is voor twee leisureconcentratiegebieden en vier locaties voor specifieke leisurefuncties. Leidsche Rijn Centrum is met het stationsgebied aangegeven als één van de twee leisureconcentratiegebieden. De vier specifieke locaties zijn The Wall, Máximapark, Haarrijnseplas en Maarschalkerweerd.

Binnen het bestemmingsplangebied is een Cultuuras gepland: culturele functies, leisure, horeca en maatschappelijke functies. Deze vormt een verbindend element tussen de oost- en westzijde van het Berlijnplein. Aan de oostzijde vormt de voormalige boerderij Rood Noot het laatste deel van de Cultuuras.

2.4.13 2.4.12 Nota evenementen en festivals in Utrecht, Beleid en actieplan 2009-2014, ...'t Bruis an alle kant...

Utrecht heeft een zeer goede nationale positie als het gaat over evenementen en festivals. De stad staat al jaren in de top drie van evenementensteden. Het aanbod festivals en evenementen in Utrecht is divers en van hoge kwaliteit. Denk aan festivals als de Culturele zondagen, het Nederlands Film Festival, Festival Oude muziek en Spring.

Samenwerking en versterking

In de komende jaren gaan we het evenementenklimaat in Utrecht verder versterken. We doen dit door nauwe samenwerking met het brede Utrechtse aanbod festivals en evenementen. Samen met de partijen uit het veld, zoals het Utrechts Festival Overleg (UFO), de marketingstichtingen voor cultuurpromotie en toerisme (SCU en TU) en de samenwerkende Musea gaan we Utrecht als evenementenstad nog beter op de kaart zetten.

Spreiding van evenementen in tijd en plek

Levendigheid in de stad is voor veel mensen juist een reden om in Utrecht te gaan wonen en/of te gaan werken. Evenementen en festivals dragen in belangrijke mate bij tot deze levendigheid. Aan de andere kant zorgen evenementen voor een deel van de bewoners zo nu en dan voor overlast. Doelstelling is spreiding van evenementen in zowel de tijd van het jaar als de plek in de stad te verbeteren. Een betere spreiding zorgt voor minder overlast voor bewoners. Hoewel in het verleden is gebleken dat een spreiding naar andere locaties niet automatisch leidt tot minder klachten. Wat betreft spreiding in locaties moet overigens niet uit het oog worden verloren dat festivals en evenementen nauw verbonden zijn met de plek waar zij plaatsvinden. Ook hun effect is daar sterk van afhankelijk. “Evenementen zoeken locaties en locaties zoeken evenementen. Dat is maatwerk. Een evenement laat zich dan ook niet zomaar ergens heen verplaatsen".

In het plangebied is voorzien in een evenementenveld. In de architectuur van het dienstengebouw van Rijkswaterstaat voor de A2-landtunnel zijn een podium en verschillende voorzieningen opgenomen voor evenementen, die op het grasveld ervoor kunnen worden gehouden.
Op het Berlijnplein, dat is gelegen op de A2-tunnel, kunnen diverse culturele initiatieven en evenementen plaats vinden.

2.4.14 De ontdekking van Utrecht: Actieplan Cultuur 2008-2020

In de nota 'De ontdekking van Utrecht' wordt het gemeentelijk cultuurbeleid geformuleerd en een strategische route uitgezet naar 2018, het jaar waarin Utrecht Culturele Hoofdstad van Europa wil zijn.

Het actieplan beschrijft ook het cultureel ondernemerschap in de wijk en de ontwikkeling van een culturele infrastructuur in Leidsche Rijn. De ontwikkelingen in Leidsche Rijn Centrum dragen hier in belangrijke mate aan bij.

2.4.15 Groenstructuurplan Utrecht 'Stad en land verbonden' 2007

Gemeente Utrecht heeft een Groenstructuurplan vastgesteld ter behoud en ontwikkeling van de kwaliteiten van het stedelijk groen als onderdeel van een kwalitatief hoogstaand woon- en vestigingsklimaat.

In het Groenstructuurplan is aan de zuidkant van het plangebied een (wenselijke) groene verbinding weergegeven. Deze verbinding is een verlenging van het Amaliapark. Het gaat om het doortrekken van de parkzone langs de Melissekade richting de kap van de Rijksweg A2, dat 'Park Leeuwesteyn' gaat heten. Daarnaast is de zone langs het Amsterdam Rijnkanaal weergegeven als wenselijke verbinding.

Inmiddels is het Prinses Amaliapark doorgetrokken over de A2 naar het Amsterdam-Rijnkanaal en is de groenzone langs het Amsterdam-Rijnkanaal doorgezet.

2.4.16 Bomenbeleid

Een van de belangrijkste doelen van het Utrechtse bomenbeleid is een samenhangende bomenstructuur voor de stad te verbeteren en te ontwikkelen, gebaseerd op cultuurhistorische, ruimtelijke en ecologische uitgangspunten en milieu. Voor 2030 zet de gemeente in op het behoud en de ontwikkeling van de bomenstructuur. Dit zal gebeuren door twee beleidsdoelstellingen:

Waar mogelijk ontbrekende bomen in de bomenstructuur aanvullen om zo een samenhangende structuur te creëren. Dat betekent bij de ruimtelijke plannen in de komende jaren bezien waar bomen kunnen worden toegevoegd om zo de bomenlanen en pleinen te completeren. Daarnaast bij ingrepen in de huidige structuur op basis van een goed programma van eisen de structuur weer aanvullen.

De bomenstructuur verder verbeteren door extra zorg aan beheer en onderhoud te besteden. Dit kan resulteren in extra zorg bij aanplanting van bomen, bij groeiplaatsen van oudere bomen, bij de verzorging van de bomen in de jeugdfase en bij bomenziekten. Sinds 1 januari 2007 kennen alle gemeentelijke ruimtelijke plannen in de stad een bomenparagraaf. De bomenparagraaf biedt vanaf het begin en in alle fasen van een planproces de mogelijkheid een belangenafweging te maken over de gevolgen van een ruimtelijk plan voor bomen.

In het plangebied zijn de bomenrijen langs het Amsterdam Rijnkanaal aangemerkt als stedelijke boomstructuur. Zoveel mogelijk bestaande bomen langs het Amsterdam-Rijnkanaal en rondom het sluiscomplex worden ingepast. Zie verder hoofdstuk 5.17.

2.4.17 Gemeentelijk archeologiebeleid

In het gemeentelijk archeologiebeleid wordt afhankelijk van de archeologische waarde, dan wel de archeologische verwachtingswaarde zowel naar boven als naar beneden afgeweken van de algemene vrijstelling voor het uitvoeren van archeologisch onderzoek.

In de op de gemeentelijke archeologische waardenkaart aangeduide gebieden waar een onderzoeksverplichting geldt zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning gevraagd zou kunnen worden om resten uit het verleden op te sporen en zo nodig veilig te stellen. Binnen deze gebieden gelden voor bepaalde ingrepen en activiteiten een aantal vrijstellingen.
Het plangebied Leidsche Rijn Centrum Oost is voor het grootste gedeelte gesitueerd in een gebied zonder archeologische verwachtingswaarde. Voor deze locatie is dus ook geen onderzoeksplicht of een omgevingsvergunning nodig. Uitzondering daarop betreft het Park Leeuwesteyn waar een gebied is aangewezen met hoge archeologische waarde in verband met de situering van de voormalige buitenplaats Leeuwesteyn. Zie verder hoofdstuk 5.

2.4.18 Ambitiedocument Utrecht Aantrekkelijk en Bereikbaar

Met het Ambitiedocument Utrecht Aantrekkelijk en Bereikbaar wordt uitgewerkt hoe binnen de stad met de groeiende verkeersstromen om zal worden gaan. Het beschrijft de nieuwe vertrekpunten voor de mobiliteit in de stad. Daarbij wordt ingezet op openbaar vervoer, fiets, schoner vervoer en meer kwaliteit in de openbare ruimte. Voor de toekomstige inrichtingsplannen van de stad, wordt dit kader leidend. De ambities voor een aantrekkelijke en bereikbare stad zijn neergelegd in zeven beleidsprincipes:

• 1. De gebruiker centraal stellen in het mobiliteitsbeleid;
• 2. kwaliteit in de openbare ruimte centraal stellen;
• 3. levendige centra op knooppunten;
• 4. de plaats bepaalt de mobiliteitskeuze;
• 5. Randstadspoor en HOV (tram) als basis van het OV-systeem;
• 6. de fiets als primair vervoersmiddel in de stad;
• 7. de stedelijke verdeelring (waaronder de Waterlinieweg) wordt stadsboulevard.
  

De ontwikkeling van Leidsche Rijn Centrum tot een levendig stadscentrum is de grootste opgave waar Utrecht nu voor staat. Condities hiervoor moeten worden geoptimaliseerd, zoals de komst van een station, het parkeerbeleid en de versterking van het OV-knooppunt. Tegelijkertijd is de ruimtelijke verbinding van Leidsche Rijn Centrum met de binnenstad een belangrijk aandachtspunt. Aandacht is nodig voor de ruimtelijke aansluiting op de Vleutenseweg en de inrichting van de Vleutenseweg zelf. Hierbij zijn fiets en openbaar vervoer de mobiliteitsdragers. Op langere termijn kan juist vertramming van deze as de ruimtelijke samenhang versterken.

Leidsche Rijn Centrum is vanaf de A2 direct bereikbaar. In de studie naar de ontsluiting voor Utrecht West is ingezet op het principe het verkeer tussen Leidsche Rijn en de A2 enerzijds en Utrecht Noordwest en Overvecht anderzijds te leiden via de RING Utrecht (A2 en NRU). Hierdoor blijft de verkeersdruk op de stadsring onder controle en de verkeerssituatie ter hoogte van de St.-Josephlaan ontspannen.

2.4.19 Slimme Routes, Slim Regelen, Slim Bestemmen, Mobiliteitsplan Utrecht 2025 (26 mei 2016)

Met Utrecht Aantrekkelijk en Bereikbaar heeft de gemeente een eerste stap gezet naar het verbinden van stedelijke mobiliteit en de inpassing daarvan in de openbare ruimte. Het Mobiliteitsplan vertaalt de ambities naar concrete keuzes richting de toekomst .

Leidsche Rijn Centrum is aangemerkt als een economische kerngebied. De economische kerngebieden (Utrecht Centrum, Science Park, Leidsche Rijn Centrum, Lage Weide en Papendorp/Kanaleneiland-Zuid) worden met alle vervoerwijzen goed ontsloten, via voorkeursroutes.

De kwaliteit en aard van de verschillende gebieden in de stad bepalen de oplossing voor mobiliteitsvraagstukken. Leidsche Rijn Centrum valt in zone A. In zone A (binnenstad, Leidsche Rijn Centrum en centrum van Utrecht Science Park) is de verkeersruimte schaars en is verblijfskwaliteit van het grootste belang. Fietser en vooral voetganger zijn hoofdgebruiker en krijgen de prioriteit. Hoogwaardig openbaar vervoer krijgt prioriteit bij kruisend verkeer. In zone A rijdt alleen autoverkeer en distributieverkeer met een eindbestemming in deze zone (te gast). Het maakt gebruik van aangewezen routes, afleverpunten en parkeervoorzieningen. De inrichting van de openbare ruimte moet zo helder zijn dat het verkeer zichzelf regelt en verkeerslichten nauwelijks nodig zijn.

2.4.20 Nota Stallen en Parkeren (2013)

De gemeenteraad heeft op 28 maart 2013 de Nota Stallen en Parkeren vastgesteld. Hiermee is het nieuwe parkeerbeleid van kracht. Met de uitwerkingsnota 'Parkeernormen Fiets en Auto' bepaalt de gemeente de benodigde capaciteit van het (fiets)parkeren. Voor de veiligheid, leefbaarheid en aantrekkelijkheid van Utrecht geeft de gemeente meer ruimte aan voetgangers en fietsers. Dit betekent dat er op sommige plekken op straat minder ruimte komt voor geparkeerde auto's. Utrecht kiest voor het concentreren van grote P&R-voorzieningen op de stedelijke knooppunten Westraven, Leidsche Rijn Centrum en De Uithof, en het stimuleren van P&R-gebruik bij NS-stations en andere OV-knooppunten. P&R Leidsche Rijn Centrum is de meest logische locatie om autoverkeer vanuit Amsterdam richting een P&R te geleiden. Bovendien versterkt de P&R-functie de knooppuntontwikkeling van Leidsche Rijn Centrum. In het plangebied is ruimte gereserveerd voor een Park & Ride (P&R) met een openbare parkeergarage, die enerzijds een P&R-functie heeft voor de bezoekers aan de stad en anderzijds voorziet in de parkeerbehoefte voor de bioscoop en de overige bouwblokken in Leidsche Rijn Centrum Oost.

Als stimulans voor binnenstedelijke ontwikkelingen, en daarmee voor een aantrekkelijke en bereikbare stad zijn de autoparkeernormen in betaald parkeergebied verlaagd. Ook schept de gemeente flexibiliteit door de vrijstellingsmogelijkheden van de parkeernormen te verruimen. Nieuw in de gemeentelijke aanpak is de verplichting om bij nieuwbouw, uitbreiding van bestaande gebouwen of in geval van een functiewijziging ook fietsenstallingen te realiseren. De parkeernormen hebben een bandbreedte, om optimale flexibiliteit en maatwerk te bieden bij de realisatie van bouwplannen.

2.4.21 Ontwikkelingskader Horeca Utrecht 2012

Het Ontwikkelingskader Horeca geeft aan hoe de gemeente Utrecht om wil gaan met de vestiging van horeca in de stad. De Horeca krijgt hiermee meer ruimte om zich te vestigen, waarbij de gemeente de mogelijkheid wil behouden om individuele aanvragen van ondernemers te beoordelen.

In de bestemmingsplannen die de gemeente actualiseert, worden de bestaande horecavestigingen bestemd conform de bestaande situatie. Ontwikkelingen in de zin van nieuwe horecavestigingen of uitbreiding van horecavestigingen worden daarin niet meegenomen, tenzij ze voldoende concreet (en gewenst) zijn.

Nieuwe ontwikkelingen op het gebied van horeca kunnen, als ze gewenst zijn, worden gefaciliteerd met een aanvraag om omgevingsvergunning voor de activiteit "afwijken van het bestemmingsplan", op grond van de kruimelgevallenregeling onder de Wabo (artikel 4 bijlage 2 van het Bor). De procedure voor deze omgevingsvergunning op grond van kruimelgevallenregeling is beperkt qua tijd en kosten. Een herziening of wijziging van een bestemmingsplan is voor horecaontwikkeling niet het meest geschikte instrument, de doorlooptijd daarvan is langer en de kosten zijn hoger. De nota Ontwikkeling Horeca Utrecht 2012 geldt als onderliggend beleid voor het gebruik maken van de kruimelgevallenregeling.

Profielen voor deelgebieden

Basis voor het horecabeleid zijn de profielen per deelgebied. Hierin is niet gedetailleerd per pand vastgelegd waar wel en waar niet uitbreiding of nieuwe vestiging van horeca mag plaatsvinden. Bij initiatieven wordt beoordeeld of het initiatief past binnen het profiel van het deelgebied. Vervolgens wordt specifiek gekeken naar de locatie (pand, situatie, omgeving) en naar de actuele situatie in het deelgebied. Zo kan het zijn dat binnen een deelgebied na een aantal nieuwe ontwikkelingen een situatie is ontstaan die verdere groei van horeca, ook als dat wel past in het profiel, onwenselijk maakt.

De ontwikkeling van het centrum heeft te maken met een onvoorspelbare kantorenmarkt en moet gebouwd worden aan de vooravond van een revolutie in de detailhandel. Tegelijk is Leidsche Rijn Centrum ontwikkelgebied voor de leisure en horeca, waarin Utrecht een relatief beperkt aanbod biedt in relatie tot andere regio's in het land en wat wel groeisectoren zijn. Leidsche Rijn Centrum heeft de potentie om de stad van de toekomst te ontwikkelen. Maar gezien de hiervoor geschetste weinig voorspelbare marktdynamiek, vraagt dat alertheid en flexibiliteit in het plannen van het aantal vierkante meters. In de wijken is het voorzieningenniveau vooralsnog beperkt en is de horeca schaars, dus daar lijkt ruimte voor. In het centrum is de balans tussen detailhandel en horeca cruciaal. De ontwikkelingsrichting is die van een

• (gefaseerde) ontwikkeling van een compleet horeca-aanbod met een winkelondersteunende functie
• ontwikkeling van een uitgaansgebied met een regionale functie, met een gecombineerde functie voor dag, avond en nacht.

2.4.22 Hotelnota en beleid 2010-2020, A room with a view (2010)

De gemeente Utrecht wil een uitbreiding van 1000 nieuwe hotelkamers voor 2020. Op dit moment telt de stad 1400 hotelkamers. De hotelbranche speelt een belangrijke rol in de Utrechtse ambities op het gebied van kennis en cultuur. Utrecht wil vooral bijzondere kwaliteiten toevoegen en biedt ruimte voor kleinschalige hotels, low budget hotels, Bed & Breakfasts en hotels die een uniek concept aan het hotelaanbod toevoegen (zogenaamde experience hotels). De realisatie daarvan is minder locatiegebonden. Grotere hotels kunnen in Leidsche Rijn Centrum, Papendorp en in het Stationsgebied gerealiseerd worden. Utrecht verwacht de komende 10 jaar zowel meer zakelijke bezoekers als individuele toeristen naar de stad te trekken met aantrekkelijke evenementen, groei van de zakelijke dienstverlening en een uitgebreid cultureel voorzieningenniveau en programma. 15.000 m2 hotel/ congres maakt onderdeel uit van het Masterplan Leidsche Rijn Centrum.

De realisatie van B&B's en kleinschalige hotels wil de gemeente vooral stimuleren in of nabij de binnenstad, Leidsche Rijn Centrum en in Utrecht Oost.

In Leidsche Rijn Kern is de mogelijkheid gecreëerd om hotels te vestigen. In dit bestemmingsplan zijn geen hotels mogelijk gemaakt.

In 2015 is de Actualisatie marktruimte hotelnota 'Room With A View' (februari 2015) opgesteld. Dit is gebeurd naar aanleiding van signalen van de huidige hotelondernemers over afgenomen bedrijfseconomische resultaten als gevolg van de economische crisis. Tegelijkertijd blijkt dat op piekmomenten, vooral tijdens evenementen, het aanbod nog ontoereikend is. Omdat het bestaande beleid gebaseerd is op gegevens van een aantal jaar geleden, is er door onderzoeksbureau Horwath HTL nieuw hotelmarktonderzoek verricht.

In de Nota 'A Room With A View' is op hoofdlijnen locatiebeleid geformuleerd. In het Hotelmarktonderzoek van Horwath HTL wordt gewezen op het belang van de centrumontwikkeling voor stad en regio. In het lopende beleid zijn reeds voorkeurslocaties vastgelegd in bestaande gebiedsontwikkelingsplannen in onder meer Leidsche Rijn en het stationsgebied waar de gemeente graag aan vast houdt. Aanvullend worden de binnenstad met de schil daar omheen als voorkeursgebied gehanteerd.

In Leidsche Rijn Kern is de mogelijkheid gecreëerd om hotels te vestigen. Voor Leidsche Rijn Centrum Oost zijn geen hotels mogelijk gemaakt.

2.4.23 Nota externe veiligheid

Uitgangspunt is dat de stad Utrecht in ontwikkeling is en daarvoor ruimte nodig heeft. De Nota externe veiligheid gaat in op het beleid van de gemeente Utrecht over de beheersing van risico's als gevolg van inrichtingen die met gevaarlijke stoffen werken en het vervoer van gevaarlijke stoffen. De gemeente Utrecht kiest er daarbij voor om niet wezenlijk af te wijken van de veiligheidseisen die vermeld staan in de risiconormering van de Rijksoverheid. Wel spreekt de gemeente Utrecht zich nadrukkelijk uit over de richtwaarde voor het plaatsgebonden risico (voor beperkt kwetsbare objecten) en de oriëntatiewaarde van het groepsrisico. Utrecht respecteert zowel die richtwaarde als die oriëntatiewaarde en zal slechts in bijzondere gevallen afwijken van deze waarden.

De beleidskeuzes hebben betrekking op nieuwe situaties, waarin een risicobron zich vestigt of uitbreidt, of een risico-ontvanger, zoals een woning, wordt gebouwd.

Daarnaast wordt in deze nota aangegeven op welke wijze Utrecht de veiligheidsrisico's wil beheersen die zij kan beheersen.

Conclusie voor bestemmingsplan

Aan de ambities ten aanzien van de richtwaarde en de oriëntatiewaarde wordt in het plan voldaan. De beleidskeuzes uit de nota geven geen beperkingen voor het plangebied.

2.4.24 Plan Gemeentelijke Watertaken Utrecht 2016-2019

Het 'Plan Gemeentelijke Watertaken Utrecht 2016-2019' is vastgesteld door de raad op 25 juni 2015.
Dit plan beschrijft de invulling van de wettelijke gemeentelijke zorgplichten voor afvalwater, hemelwater en grondwater. Ook de wijze van beheer van het gemeentelijke oppervlaktewater in Utrecht wordt beschreven, omdat het oppervlaktewater een belangrijke bijdrage levert aan de afvoer en verwerking van hemelwater en het reguleren van de grondwaterstand. Het plan vormt het Gemeentelijk Rioleringsplan, zoals elke gemeente die dient te hebben conform artikel 4.22 van de Wet Milieubeheer. Het plan is de opvolger van het Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan 2011-2014.

2.4.25 Nota speelruimte Utrecht 'Geef jeugd de ruimte!' (2009)

Het doel van de Nota speelruimte Utrecht 'Geef jeugd de ruimte!' (2009) is een stedelijk toetsingskader met inhoudelijke doelstellingen voor speelruimte in de wijken. De uiteindelijke vraag “Hoe zal de speelruimte er uit zien?” zal op wijkniveau en samen met kinderen en jongeren beantwoord moeten worden.

Hoofdpunten uit deze nota zijn;

- De nadruk op kwaliteit en informele speelruimte naast het aantal vierkante meters en formele speelplekken. Daarbij rekening houden met de eigen identiteit (stedenbouwkundig, qua bevolkingsopbouw et cetera) van iedere wijk en hier op inspelen.

- Het belang om samen met partners te zoeken naar de mogelijkheden van dubbel gebruik van bestaande plekken (als schoolpleinen of sportvelden), ter vergroting van de beschikbare speelruimte in buurten waar verder weinig ruimte is; het opstellen van 10 Wijkspeelruimteplannen, in nauwe samenwerking met alle betrokkenen in 2009 en 2010. Versterking van de regie op ontmoetingsplekken voor jongeren in de buitenruimte. Ook aandacht voor ontmoetingsmogelijkheden voor jongeren die geen overlast veroorzaken.

- Financiering van de plannen uit een mix van geld dat beschikbaar is gekomen naar aanleiding van het amendement 'Speelplekken voor de buurt' (november 2007), het benutten van overige gemeentelijke budgetten (waarbij we trachten synergievoordelen te behalen door ontwikkelingen aan elkaar te verbinden) en het aanspreken van externe fondsen.

Het Wijkspeelruimte (WSP) in Leidsche Rijn, Geef jeugd de ruimte! is een kadernotitie. Dat betekent dat het WSP in de eerste plaats een langjarig perspectief schetst van hetgeen nodig is om van de wijk Leidsche Rijn een nog speelvriendelijker wijk te maken. De belangrijkste rol van een kadernotitie is dat spelen en al wat daarvoor nodig is, aandacht krijgt en integraal wordt meegenomen bij beslissingen over ruimtelijke ontwikkelingen (wijkuitleg, bouwprojecten, uitwerking van bestemmingsplannen etc.).

De volgende ambities zijn geformuleerd:

• 1. Tieners en jongeren letterlijk en figuurlijk de ruimte geven.
• 2. Flexibel zijn bij het inrichten van speelplekken.
• 3. Creeren van informele speelruimte voor kleinere kinderen.
• 4. Bestaande speelplekken groeien mee met veranderde behoefte aan speelruimte als kinderen ouder worden.
• 5. Creatief gebruik van wat beschikbaar is. Juist in ruimtes 'waar niks mag', bijvoorbeeld omdat er waterleidingen onderdoor lopen, zoeken we naar creatieve mogelijkheden om ze toch te gebruiken om in te spelen. Voorbeelden van dit soort plekken zijn: Rijnkennemerlaan, Waterwinpark, Grauwaertpark.
• 6. Mogelijkheden van informeel spelen onderzoeken en stimuleren.
• 7. Kansen liggen in gebieden in ontwikkeling. Niet alleen gebieden in ontwikkeling zijn de laatste gebieden van Leidsche Rijn die verder ingevuld gaan worden (Centrale Zone); het geldt ook voor de projecten die uitgesteld worden en leiden tot herverkaveling. Dan is er juist aandacht nodig voor het actualiseren van speelruimte in de planvorming.

Uit het WSP komt het creëren van meer ruimte voor tieners en jongeren duidelijk als de voornaamste prioriteit naar voren. Direct daarna volgt de noodzaak van meer flexibiliteit bij de inrichting van (formele) speelplekken. Ook moeten wij ons veel meer rekenschap geven van het doorslaggevende belang van de informele speel- en verblijfsruimte. De aanpak richt zich op deze prioriteiten. Het Stedenbouwkundig plan Leidsche Rijn Centrum Oost gaat deels uit van het spelen in de eigen tuin, maar ook de straat heeft een belangrijke rol. Daarvoor ligt in het hart van het plan een voetgangersgebied zonder parkeren en met een extra groenvoorziening. Daarnaast bieden de openbare ruimtes bij Rood Noot en het sluis complex mogelijkheden om te spelen.

2.5 Conclusie

Uit de beschrijving van het relevante beleid blijkt dat Leidsche Rijn Centrum een centraal onderdeel vormt in het landelijk netwerk en een belangrijke rol zal hebben bij het goed functioneren van de 'draaischijf' Nederland, vanwege de locatie aan A2 en de kruising met het spoor Utrecht-Den Haag/Rotterdam.

Ook in het provinciale en regionale beleid blijkt dat Leidsche Rijn Centrum een belangrijke rol heeft bij de opvang van de groei en de ontwikkelingen van de Utrechtse regio als stedelijk kerngebied. Zo is een groot deel van de restcapaciteit woningbouw gealloceerd in dit gebied.

Uit de gemeentelijke nota's blijkt dat Leidsche Rijn Centrum een cruciale rol moet vervullen in de stad Utrecht. Zowel als 1 van de 4 grote Podium-gebieden van de stad , als hoogstedelijk centrum vanuit het Markt-perspectief. Een ontmoetingsplaats voor stad en regio waar sprake is van een bijzondere ruimtelijke kwaliteit. Leidsche Rijn Centrum moet een grote rol spelen in de identiteit van de stad Utrecht en in het verbinden van 'oude' en 'nieuwe' stadsdelen.

Naast de binnenstad met het Stationsgebied, is Leidsche Rijn Centrum aangewezen als complementair centrum van Utrecht, waar centrumfuncties een plek kunnen hebben die aanvullend zijn op het Stationsgebied en de binnenstad. Ook het in de beleidsnota's opgenomen programma laat zien dat er sprake is van een divers aanbod aan functies die in dit gebied zijn toegewezen en een aanbod van een hoogstedelijk woonmilieu.

Hoofdstuk 3 Bestaande situatie

3.1 Inleiding

Dit hoofdstuk geeft inzicht in de huidige situatie in het plangebied en analyseert de wijk/gebied in ruimtelijk en functioneel opzicht. Voor zover de verschillende onderdelen van dit hoofdstuk daartoe aanleiding geven, wordt aan het einde van de verschillende paragrafen een aantal conclusies en uitgangspunten voor het bestemmingsplan geformuleerd.

3.2 Beschrijving van het plangebied

3.2.1 Historische ontwikkeling

De rode draad in de historische ontwikkeling van het plangebied en de omgeving wordt gevormd door de rivier de Rijn. In de huidige situatie is er slechts een gekanaliseerde loop van een smalle rivier aanwezig, maar in de Romeinse tijd was de rivier zo breed als nu bij Keulen. Het gebied kent dan ook een zeer lange bewoningsgeschiedenis. Waar ooit de brede stroomgordel van de rivier heeft gelopen, zijn in de loop van de tijd grote pakketten zand en klei afgezet. De bedding tekent zich af als een verhoging: een stroomrug. In het Hollandse en Utrechtse veenweidelandschap komen dergelijke stroomruggen meer voor, maar ter plaatse van Leidsche Rijn is deze bijzonder breed. Aan weerszijden van de stroomrug liggen de komgronden. Door grootschalige bemaling is de bodem hier verder ingeklonken. Dit zijn de natte, laaggelegen delen in het gebied. Het plangebied ligt grotendeels op een stroomrug.

In de Romeinse tijd vormde de Rijn de grens van het Romeinse rijk en in de Middeleeuwen de grens van de Utrechtse stadsvrijheid. Bijna alle versterkte huizen en kastelen stonden daarom aan de linkerzijde van de oude Rijnloop. De rivier is hier vaak van loop verwisseld en begon te verzanden. Om de belangrijke handelsstromen tussen oost en west te kunnen behouden, werd tussen Utrecht en Harmelen de huidige Leidse Rijn gegraven. De waterhuishouding werd toen gereguleerd, waardoor het gebied kon worden ontgonnen voor agrarisch gebruik. De Leidse Rijn in het zuiden en de Thematerweg in het noorden vormden hierbij de ontginningsbasis. Deze lijnen werden de basis voor bewoning in het gebied. Langs beide wegen en in Vleuten is dan ook de oudste bebouwing te vinden.

Het aanblik van het landschap veranderde door de aanleg van grote infrastructurele werken, zoals de spoorlijn, het Amsterdam-Rijnkanaal en de snelweg A2. De aanleg van de spoorlijn gaf een economische impuls aan de stad Utrecht. Dit stimuleerde de vraag naar tuinbouwproducten. Vanaf het begin van de twintigste eeuw heeft het gebied ten westen van Utrecht een belangrijke functie gekregen voor de tuinbouw. Zowel in kassen als op de volle grond werden tuinbouwproducten gekweekt. De tuinders vestigden zich op de zandgronden. De natte delen werden voor veeteelt in gebruik genomen. Langs het kanaal zijn industrieën ontstaan, met name ten noorden van het plangebied (Lage Weide).

Bewoning is er in het plangebied nauwelijks geweest. Het gebied kent slechts de boerderij Rood Noot gelegen langs de Oude Vleutenseweg 33 en het sluiswachtershuisje langs de Oude Vleutenseweg 2 (zie ook paragraaf 3.2.2.2 en 3.2.2.3.

Voor het overige hebben binnen de grenzen van het plangebied nog sportvelden gelegen (tegenover sportvereniging UVV/PVC) en woonwagens gestaan (langs de Oude Vleutenseweg). In 2007 is de 'Rode Doos' naar het plangebied verhuisd als tijdelijke locatie voor het muziekcentrum Vredenburg. In april 2015 is het gebouw weer afgebroken.

3.2.2 Cultuurhistorie, monumenten en beeldbepalende elementen

3.2.2.1 Cultuurhistorie: gebouwen en landschap

De omgeving tussen Vleuten, De Meern en Utrecht behoorde oorspronkelijk tot het stroomgebied van de Oude Rijn. De rivier verzandde en slibte dicht totdat hij in het jaar 1000 niet meer bevaarbaar was. Daarom werd in de dertiende eeuw de Vleutensche Wetering aangelegd.

In het stroomgebied van de Rijn is veel rivierklei afgezet. De gronden waren hierdoor relatief droog en werden al vrij vroeg in cultuur gebracht. In de vroege middeleeuwen vormde het gebied de gemeenschappelijk stadsweide van de stad Utrecht, waar burgers hun vee konden weiden. Voor 1256 is de stadsweide verdeeld in Hoge Weide en Lage Weide. Aan het begin van de dertiende eeuw werden de Hoge en Lage Weide in kavels ingedeeld die werden verpacht aan particulieren. Vanwege geldgebrek van de stad werden de kavels tussen 1432 en 1434 openbaar verkocht. Door herverkaveling, afgraving van klei, inpoldering en doorbraken is de oorspronkelijke verkavelingsstructuur niet meer zichtbaar.

Op de Lage Weide is tegenwoordige het gelijknamige industrieterrein gelegen met wat meer westelijk de eeuwenoude Huppeldijk. Op de Hoge Weide werden Oog in Al en Lombok gebouwd.

In de jaren vijftig vond in het westelijke poldergebied op grote schaal ruilverkaveling plaats. Dit had tot gevolg dat de Vleutensche Wetering deels verlegd werd tot naast de spoordijk en de Hof ter Weydeweg werd aangelegd. De komst van het Merwedekanaal in 1892 had geen consequenties voor de waterhuishouding in het gebied omdat gewerkt werd met duikers die de waterstaatkundige eenheid bewaarden. Ten behoeve van de afwatering van het Amsterdam-Rijnkanaal werd de Leidse Rijn in de jaren vijftig uitgediept en verbeterd.

De Vleutensche Wetering is van belang als laatste restant van de voormalige landschappelijke waterstructuur, het oude polderlandschap en stroomgebied van de Oude Rijn. Het is een cultuurhistorisch waardevolle waterloop in een sterk verstedelijkte omgeving die doorkruist wordt door de wegen en het spoor. De rest van de wetering liep vroeger over de gehele lengte van de huidige Vleutenseweg, maar die is in het begin van de twintigste eeuw volledig gedempt.

Afbeelding: 7 april 1956; de boerderij Rood Noot ligt rechts tussen de wegen in.

Luchtfoto van het in aanleg zijnde industrieterrein Lage Weide te Utrecht, uit het zuiden, met op de voorgrond het in aanleg zijnde Sportpark Hoge Weide aan de Oude Vleutenseweg en links de Rijksweg 2. In het midden, tussen de Zuidelijke Insteekhaven (Energiehaven) en de Noordelijke Insteekhaven (Kernhaven), het terrein voor de toekomstige elektrische centrale van de PEGUS (Provinciaal en Gemeentelijk Utrechts Stroomleveringsbedrijf, Atoomweg 9). Op de achtergrond de gashouder van het G.E.V.U. en de juist voltooide spooraansluiting met emplacement langs de Atoomweg. (auteursrecht Aerophoto-Schiphol Postbus 7716, 1117 ZL SCHIPHOL, tel. [phone]) (BRON: HUA)

3.2.2.2 Gemeentelijke monumenten

Oude Vleutenseweg 33 (boerderij Rood Noot)

De boerderij is gebouwd rond 1880 in de traditionele bouwwijze van die tijd. De rietgedekte langhuisboerderij is van architectuurhistorisch belang als voorbeeld van de traditionele 19e eeuwse boerderijbouw. Ook de bijgebouwen, zoals het voormalige langwerpige zomerhuis, een klein (bak)huisje en de hooiberg achter de boerderij, en het erf dat omringd wordt door een sloot zijn van cultuurhistorische waarde. Het de enige boerderij die in dit voormalige poldergebied is overgebleven.

Afbeelding: boerderij Rood Noot met rechts het zomerhuis, 1974 (HUA).

Afbeelding: Gezicht op de boerderij, rechts het zomerhuis en het dak van de hooiberg, 1947 (HUA). In deze tijd was hier een stoeterij gevestigd.

3.2.2.3 Beeldbepalende gebouwen en waterwerken

De sluis en de sluiswachterswoning met gemaal uit 1937 aan de Oude Vleutenseweg 2 zijn weliswaar niet beschermd als gemeentelijk monument, maar zowel de sluis als het huis zijn wel degelijk cultuurhistorisch waardevol en hebben ook beeldbepalende waarde. Daarnaast zijn zowel de sluis als het huis van belang voor de geschiedenis van de waterhuishouding in dit gebied. Het waterbouwkundige complexje heeft ook beeldbepalende waarde vanaf het water van het Amsterdam-Rijn-kanaal.

Afbeelding: Sluiswachterswoning(Bron: HUA).

3.2.3 Structuurbepalende elementen

Het plangebied en directe omgeving kent een aantal structuurbepalende elementen in het landschap. De eerste betreft de spoorlijn tussen Utrecht en Den Haag en Rotterdam. De spoorlijn ligt ter plaatse van het plangebied op een spoordijk en bestaat uit vier sporen. Een ander belangrijk landschappelijk element is de Rijksweg A2. Deze is in het plangebied geheel overdekt ten behoeve van de ontwikkeling van Leidsche Rijn.

3.3 Beschrijving van de bestaande functies in het plangebied

Voor de ontwikkeling van Leidsche Rijn was het plangebied voornamelijk agrarisch in gebruik. De agrarische functie is voor een groot deel al een tijd niet meer aanwezig. Sommige delen van het plangebied zijn tijdelijk in gebruik genomen voor de reconstructie van de A2, in gebruik als sportvelden of de verdubbeling van de spoorlijn.

3.4 Conclusie

Op de boerderij Rood Noot, het sluiswachtershuisje en loop Vleutensche wetering na worden er geen landschappelijke elementen of gebouwen in het plangebied behouden. De spoorlijn en de overkapte A2 vormen duidelijke structuren in het landschap en bepalen tevens de grens van het plangebied. Voor het grootste deel zal de huidige of tot voor kort aanwezige landschappelijke invulling volledig verdwijnen. Er wordt zo plaats gemaakt voor een nieuwe stedenbouwkundige invulling van dit gebied.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Projectbeschrijving

4.1.1 Algemene uitgangspunten

Dit hoofdstuk gaat in op het deelgebied Oost uit het Masterplan Leidsche Rijn Centrum. Zoals reeds aangegeven in hoofdstuk 2.5.4 fungeert het Stedenbouwkundig Plan Leidsche Rijn Centrum Oost (2015) als grondlegger voor dit bestemmingsplan. Dit Stedenbouwkundige Plan beschrijft de ambitie en (beeld)kwaliteit van het plangebied.

4.1.2 Leidsche Rijn Centrum

Leidsche Rijn Centrum vormt samen met Leeuwesteyn de schakel tussen Leidsche Rijn en de bestaande stad, die aan de oostzijde van het Amsterdam-Rijnkanaal ligt. De ontwikkeling wordt gerealiseerd in het oostelijke deel van Leidsche Rijn, waar twee hoofdinfrastructurele lijnen elkaar kruisen: de rijksweg A2 en de spoorlijn Utrecht - Den Haag /Rotterdam. Leidsche Rijn Centrum bestaat uit de deelgebieden Noord, Kern, Zuid en Oost. Het deelgebied Noord ligt ten noorden van de spoorlijn en de deelgebieden Kern, Zuid en Oost ten zuiden van de spoorlijn. De spoorlijn verdeelt Leidsche Rijn Centrum in twee zones, die door middel van drie onderdoorgangen toch fysiek en ruimtelijk aan elkaar zijn gekoppeld.

Verder is Leidsche Rijn Centrum gepositioneerd tussen de nieuwe woonwijken van Leidsche Rijn en de bestaande (binnen)stad. Bijzonder is dat hierdoor Leidsche Rijn Centrum geografisch gezien centraal in Utrecht komt te liggen. Een belangrijk gegeven daarbij is dat de A2 overkapt is over een lengte van ruim anderhalve kilometer. Tezamen met de aanleg van een nieuwe brede brug over het Amsterdam-Rijnkanaal zorgt deze overkapping voor het verdwijnen van de bestaande (verkeers)barrières tussen Leidsche Rijn en de bestaande stad. Als gevolg van het doortrekken van het centrum over de A2-kap (Berlijnplein) ontstaan interessante hoogteverschillen in Leidsche Rijn Centrum, die bijdragen aan een onderscheidend karakter.

De opbouw van Leidsche Rijn Centrum borduurt voort op de traditie van de West-Europese stad: hoogteverschillen, gesloten bouwblokken met gelijkmatige bouwhoogte en een netwerk van levendige openbare stedelijke ruimten en pleinen met afwisselende sferen en belevingen. De pleinen en straten krijgen hun specifieke betekenis door afmeting, inrichting en beoogd gebruik. Ook de gevels van de bebouwing eromheen, de accenten in bouwhoogte en de programmatische invulling van de bebouwing dragen bij aan de betekenis van de pleinen en straten. De bouwblokken en openbare ruimte vullen elkaar zo aan. Samen maken ze het centrum tot een geheel met een eigen, sterke identiteit. Het centrum wordt omzoomd door randen, zoals de Grauwaartsingel en parken. Op deze wijze wordt de identiteit en herkenbaarheid van Leidsche Rijn Centrum vergroot.

De ambitie voor Leidsche Rijn Centrum is een uitgesproken stedelijk karakter dat een contrast vormt met de omliggende woonwijken. De basis hiervoor ligt in het gridpatroon (ofwel dambordpatroon) van gesloten bouwblokken met een gemiddelde bouwhoogte van vijf tot acht lagen en een hoge bebouwingsdichtheid. De bouwblokken zijn opgebouwd met een publieke en/of commerciële plint. Boven de plint wordt veelal gewoond in appartementen. Ook de hoge mate van functiemenging onderstreept het hoogstedelijk karakter van Leidsche Rijn Centrum. Leidsche Rijn Centrum is een plek om te wonen, te werken, te winkelen en uit te gaan. Daarbij vinden ook diverse maatschappelijke voorzieningen een plek in het centrum. Een levendig centrum betekent een levendige openbare ruimte. Dit betekent extra aandacht voor functies in de plint van de gebouwen, dat wil zeggen het straatniveau van de gebouwen.

4.1.3 Deelgebied Leidsche Rijn Centrum Oost

Leidsche Rijn Centrum Oost bouwt voort op de stedelijke setting van de deelgebieden Kern en Zuid. Er is net als in de deelgebieden Kern en Zuid sprake van een niveauverschil van circa zeven meter, tussen het Amsterdam-Rijnkanaal en het Berlijnplein (A2-kap). Dit hoogteverschil vormt een duidelijke karakteristiek en geeft het centrum zijn identiteit. De verbindingen tussen de hoger en lager gelegen delen worden vaak gevormd door langzaam oplopende straten. De gesloten bouwblokken en publieke plint is ook hier (gedeeltelijk) kenmerkend voor dit deelgebied. Op bepaalde plekken in het gebied is bewust gekozen voor contrastrijkere overgangen, zoals trappen en muren. Dit om bepaalde plekken te accentueren en belangrijk te maken. Voor het lagere gedeelte zijn eengezinswoningen gepland in een stedelijke setting met bijbehorende stedelijke uitstraling. De omgeving van de historische boerderij Rood Noot, midden in het gebied, is een dergelijke contrastrijke plek.

Groen en recreatie zijn goed vertegenwoordigd, met twee verschillende parken binnen de plangrenzen. De zone langs het Amsterdam-Rijnkanaal is qua functie en uitstraling georiënteerd op het stedelijk gebied. Dit park strekt zich uit tot Leeuwesteyn. Park Leeuwesteyn aan de zuidkant van het gebied is niet alleen gericht op Leidsche Rijn Centrum Oost, maar vormt tevens het verbindend element tussen Leidsche Rijn Centrum Oost, Leeuwesteyn en het Willem-Alexanderpark op het dak.

4.1.4 Stedenbouwkundig plan

Leidsche Rijn Centrum Oost bouwt voort op de stedelijke setting van deelgebieden Kern en Zuid.

Opbouw van het centrum

Het stedenbouwkundig plan voor Leidsche Rijn Centrum bestaat grofweg uit drie delen:

• 1. de overgangszone;
• 2. een gedeelte waar zich het stedelijke laagbouwmilieu bevindt (het Carré) met bebouwing van maximaal 5 lagen;
• 3. het gedeelte waar zich het stedelijk milieu met bebouwing van maximaal 8 lagen bevindt (langs Berlijnplein en Vleutensebaan).

De overgangszone bevindt zich op het snijvlak van beide milieus en hier kan de bouwhoogte verschillen. Afwijkingen door hoogte accenten zijn mogelijk. In het stedelijke laagbouwmilieu voeren grondgebonden woningen in een stedelijke setting de boventoon.

Afbeelding: Stedenbouwkundig concept

Verbindingen met bestaande stad

Ten westen van de Hogeweidebrug start de Cultuuras die een belangrijke rol speelt bij de verbinding van Leidsche Rijn met de bestaande stad. De Cultuuras vormt de plek waar de oude en de nieuwe stad elkaar letterlijk kunnen ontmoeten.

Begeleiding Vleutensebaan

Leidsche Rijn Centrum Oost heeft een belangrijke positie in Leidsche Rijn Centrum als verbindende schakel met de bestaande stad. Het vormt de entree tot Leidsche Rijn. Reeds vanaf de brug over het Amsterdam-Rijnkanaal moet men direct het gevoel hebben in het centrum van Leidsche Rijn te zijn beland. De begeleiding van de Vleutensebaan met stedelijke bebouwing is daarmee een belangrijk uitgangspunt.

Randen

Ook Leidsche Rijn Centrum Oost wordt omringd door groen en water (Park Leeuwesteyn en het Amsterdam-Rijnkanaal). Dit maakt de bijzondere positie van het centrumgebied zichtbaar en versterkt zijn identiteit.

Niveauverschillen

De eerste rij bouwblokken in Oost aan het Berlijnplein zijn gelegen op het hoge niveau van het plein. Ter plaatse van het Carré, lage niveau, draait de grid-structuur van de bouwblokken. In het Carré loopt het maaiveld geleidelijk af tot aan het Amsterdam-Rijn kanaal. Park Leeuwesteyn ten zuiden van het Carré loopt ook af naar het kanaal. Rondom boerderij Rood Noot vormt zich een sterk contrast in hoogteverschillen, vergelijkbaar met de hoogteverschillen die te zien zijn in de Stadstuin rondom de boerderij in Leidsche Rijn Centrum Zuid.

Inpassing van Rood Noot, Oude Vleutenseweg en sluiscomplex

Rondom boerderij Rood Noot komen verschillende verkeersstromen samen: de Vleutensebaan, de NOUW2 en verschillende fietsroutes. Deze verkeersstromen komen op een niveau te liggen dat zo’n zes tot acht meter hoger is dan het peil van de boerderij, het water en het dijkje naar de sluis.

Flexibele invulling van het Carré

Het Carré is in principe flexibel invulbaar met bouwblokken van verschillende formaten. De richting van de bouwblokken is wel altijd evenwijdig aan de gedraaide gridstructuur. In het stedenbouwkundig plan is nu een bepaalde configuratie en verkaveling voorgesteld die past. Dit is echter geen blauwdruk. Een andere configuratie zou zeer wel mogelijk zijn.

De opzet van het Carré leent zich er namelijk voor om binnen enkele vastgestelde lijnen het programma op een flexibele wijze in te passen, zodat maximaal geanticipeerd kan worden op ontwikkelingen in de toekomst.

Functies

In het stedenbouwkundig plan voor Leidsche Rijn Centrum Oost is een flexibele invulling van de functies mogelijk. Een zo groot mogelijke mix aan functies wordt nagestreefd, met een nadruk op een zo levendig mogelijke invulling van de plint Er is een aantal plekken waar bepaalde functies dominant zijn. Belangrijk hierin is de Cultuuras, waarin de functies cultuur, leisure, horeca en andere voorzieningen hun plaats krijgen.

4.1.5 Programma

Vanwege de veranderde marktomstandigheden is het programma van Leidsche Rijn Centrum Oost gewijzigd ten opzichte van het Masterplan. Er is nu meer ruimte voor grondgebonden woningen, die aansluiten bij het stedelijke centrum en deze sfeer in buurtvorm doorzetten. Ook is nu opgenomen een transferium in de vorm van een Park & Ride dichtbij het (bus)station.

Het gebied wordt gekenmerkt door een verscheidenheid aan functies en voorzieningen. Er zijn culturele, leisure- en horecafuncties vertegenwoordigd langs de ‘Cultuuras’. Hier bevindt zich onder andere een bioscoop. Ook boerderij Rood Noot kan hierin een belangrijke rol spelen. In het plangebied is plek voor een religieuze voorziening. Leidsche Rijn Centrum Oost is daarnaast vestigingsplaats voor kleinschalige kantoren (woon-werkunits) en heeft een gedifferentieerd woningaanbod van studentenwoningen tot appartementen en eengezinswoningen.

Onderstaand programma vormt de programmatische ruimte in Leidsche Rijn Centrum Oost. Dit programma blijft binnen de bestuurlijk vastgestelde kaders voor Leidsche Rijn Centrum.

FUNCTIES		MAX M2 BVO
Detailhandel		400
Horeca		7.000
Leisure, cultuur en ontspanning		16.000
Maatschappelijke voorzieningen		11.000
Dienstverlening		3.000
Congres		5.000
Wonen		150.000

Met betrekking tot de programmatische ruimte van commerciële voorzieningen, horeca, leisure, culturele voorzieningen, maatschappelijke voorzieningen, religieuze voorzieningen, congressen en een openbare parkeergarage/P&R is de als zodanig specifiek benoemde beschikbare ruimte in het Masterplan Leidsche Rijn Centrum (2006) en het Stedenbouwkundig Plan Leidsche Rijn Centrum Kern (2010) (grotendeels) verbruikt bij het vaststellen van de bestemmingsplannen Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid (2012), bestemmingsplan Leidsche Rijn Centrum Noord (2014) en het Stedenbouwkundig Plan Leidsche Rijn Centrum Oost, fase 1 (bioscoop). Bij de hierboven vermelde bestemmingsplannen is dat gebeurd uit oogpunt van gewenste flexibiliteit daarin. Ten opzichte van het Masterplan Leidsche Rijn Centrum is voor het invullen van programmatische ruimte in het onderhavige Stedenbouwkundige Plan mede gebruik gemaakt van de in het Masterplan destijds nog niet specifieke benoemde 'Programma Nader in te vullen' à 86.000 m2 bvo.

Binnen het plangebied is in een openbare parkeergarage voorzien waarvan een deel van de parkeerplaatsen dienst doen als P&R. Daarnaast is gebouwd parkeren binnen de bestemming Centrum - 1 en Centrum - 2 mogelijk gemaakt.

4.1.5.1 Wonen

Voor de functie wonen zal in het plangebied worden voorzien in maximaal 150.000 m2 bvo. waarvan maximaal 994 appartementen en circa 432 eengezinswoningen.

4.1.5.2 Leisure en culturele voorzieningen

Binnen dit bestemmingsplan is ruimte voor leisure en culturele voorzieningen, waaronder een bioscoop (Cinemec) en zaalverhuur tot een maximum van 16.000 m2 bvo.

4.1.5.3 Horeca

Horeca is mogelijk tot een maximum van 7.000 m2 bvo in de categorie B, C en D (D1 en D2) van de Lijst van horeca-activiteiten, behorende bij de regels van dit bestemmingsplan.

4.1.5.4 Dienstverlening

Dienstverlening is mogelijk tot een maximum van 3.000 m2 bvo.

4.1.5.5 Maatschappelijke voorzieningen

Voor de functie maatschappelijke voorzieningen wordt maximaal 11.000 m2 bvo mogelijk gemaakt.

4.1.5.6 Openbare parkeervoorziening/P&R

In het plangebied wordt een openbare parkeervoorziening/P&R voorzien voor circa 550 parkeerplaatsen met een uitbreidingsmogelijkheid van 200 parkeerplaatsen, en een omvang van maximaal 20.000 m2 bvo. Deze parkeervoorziening heeft een P&R functie voor de bezoekers aan de stad en voorziet tevens in een parkeerbehoefte ten behoeve van de parkeerbalans van Leidsche Rijn Centrum Oost. Daarbij is ervan uitgegaan dat een deel van deze plekken benodigd zijn voor de bioscoop Cinemec.

4.1.6 Stadsverwarming

Over de wijze van warmtevoorziening in het plangebied vindt onderzoek plaats in het kader van de voorbereiding van het Warmteplan. In dit verband is ook Eneco betrokken. De wijze van warmtevoorziening ziet overigens niet alleen op dit plangebied, maar ook andere delen van Leidsche Rijn.

4.2 Verkeer en openbare ruimte

Voor het goed functioneren van Leidsche Rijn Centrum Oost is een goede bereikbaarheid en toegankelijkheid voor alle verkeer van essentieel belang. Dit geldt voor de auto, fiets, voetganger, het openbaar vervoer en voor vrachtwagens die laden en lossen. In het stedenbouwkundig ontwerp hebben zowel de automobilist als de voetganger en de fietser ruime mogelijkheden om het gebied te bereiken. Gezien de hoge dichtheid en de relatief kleine oppervlakte is de ruimte voor parkeren in de openbare ruimte schaars. Parkeren gebeurt dan ook in de ondergrondse en/of gebouwde parkeervoorzieningen bij de bouwblokken. Voor de eengezinswoningen vindt parkeren op straat plaats.

4.2.1 Gemotoriseerd verkeer

Leidsche Rijn Centrum Oost is goed ontsloten vanuit verschillende richtingen. Om doorgaand verkeer door de wijk te voorkomen, is er geen directe verbinding met de Vleutensebaan. Voor gemotoriseerd verkeer is er een aansluiting via het Berlijnplein op de (parallel aan de westzijde van de A2 lopende) Stadsbaan. Deze aansluiting is met verkeerslichten geregeld en verbindt zowel Leidsche Rijn Centrum Oost als Zuid met de hoofdwegenstructuur.

Hoofdontsluiting

• vanaf de A2:
  - vanaf het noorden: vanaf afrit 7 via de Soestwetering en Stadsbaan(tunnel)
  - vanaf het zuiden: vanaf de aansluiting Hooggelegen via de Stadsbaan
  
• vanuit Leidsche Rijn
  - via de Vleutensebaan, Grauwaartsingel, Madridstraat, Berlijnplein
  - via de Langerakbaan en Stadsbaan
  
• vanuit de bestaande stad Utrecht
  - via de Vleutensebaan, Grauwaartsingel, Madridstraat, Berlijnplein
  - via Hooggelegen en de Stadsbaan
  

Daarnaast is het gebied bereikbaar vanaf de Kanaalzichtlaan, die een verbinding vormt met Leeuwesteyn. De Sofiastraat, de op één na zuidelijkste straat in Leidsche Rijn Centrum Oost, vormt de verbinding tussen de Overtuinlaan aan de oostzijde en de ontsluitingswegen via Berlijnplein en Stadsbaan Leidsche Rijn aan de westzijde van de wijk.

De overige wegen voor autoverkeer hebben meer het karakter voor bestemmingsverkeer, doordat ze zijn vormgegeven met een smal eenrichtingsprofiel of doodlopend zijn.

Afbeelding: Verkeersstructuur auto en openbaar vervoer

Kanaalzichtlaan

De Kanaalzichtlaan wordt enkel voor nood- en hulpdiensten aangesloten op de Elektronweg (Lage Weide). Voor het (vracht)autoverkeer is het niet mogelijk richting het bedrijventerrein Lage Weide verder te rijden. De knip in deze route is nu zo gelegd om te voorkomen dat vracht- en sluipverkeer naar Lage Weide en vice versa door de woongebieden Leeuwesteyn en Leidsche Rijn Centrum Oost gaat rijden. Bij veranderde inzichten is een eventuele verbinding voor gemotoriseerd verkeer in de toekomst echter niet onmogelijk. De meeste routes door het gebied van Leidsche Rijn Centrum Oost maken onderdeel uit van een verblijfsgebied met een snelheidsregime van 30 km/u. De Vleutensebaan maakt onderdeel uit van een snelheidsregime van 50 km/u en heeft om sluipverkeer te voorkomen geen directe autoverbinding met het gebied. De wegen binnen het gebied ontsluiten de diverse functies in het gebied, inclusief bevoorrading en parkeren.

4.2.2 Openbaar vervoer

Het station Utrecht Leidsche Rijn is een belangrijk openbaar-vervoersknooppunt voor Leidsche Rijn Centrum en daarmee voor Leidsche Rijn Centrum Oost. De functies in Leidsche Rijn Centrum Oost, zoals bijvoorbeeld de bioscoop, liggen op loopafstand van het treinstation. Het treinstation is vooralsnog een Randstad Spoor Station (RSS). De ambitie is dat het station, mede door het programma in Leidsche Rijn Centrum, op termijn een intercity-status krijgt.

Aan de zuidzijde van het treinstation komt een groot busstation. Op dit station stoppen HOV-buslijnen (Hoogwaardig Openbaar Vervoer), stadsbuslijnen en een aantal streekbussen. Over het Berlijnplein rijden straks verschillende buslijnen van en naar het station. Op het Berlijnplein is tevens een in- en uitstaphalte.

4.2.3 Langzaam verkeer

Fietsroutes

De wegen rond het plangebied maken onderdeel uit van het netwerk van hoofdfietsroutes:

• Aan de west- en noordkant de Fietsboulevard en de Vleutensebaan
• Aan de zuidkant de routes langs het Willem-Alexanderpark en Leeuwesteyn over het Berlijnplein.

De Fietsboulevard loopt van de Grauwaartsingel langs het winkelgebied, de culturele voorziening, de bioscoop, en boerderij Rood Noot richting de Hogeweidebrug. De overige wegen in het gebied zijn voor fietsen toegankelijk, maar hier zijn geen specifieke fietsvoorzieningen.

De meest in het oog springende hoofdfietsroute is de route die vanaf de hooggelegen Vleutensebaan rond de boerderij Rood Noot naar beneden krult en overgaat in het dijkprofiel van de gereconstrueerde oude Vleutenseweg en vervolgens de verbinding legt met de kade van het Amsterdam-Rijnkanaal en vice versa.

Voetgangers

De wegen in en rondom het plangebied hebben alle aan tenminste één zijde een trottoir. Een deel van het gebied met eengezinswoningen maakt onderdeel uit van een voetgangersgebied, waar de auto te gast is.

Afbeelding: Verkeersstructuur fiets en voetgangers

4.2.4 Parkeren

Het parkeren vindt zoveel mogelijk plaats in parkeergarages onder de bebouwing en op parkeerterreinen op de binnenterreinen achter de woningen. Een percentage van het parkeren vindt plaats aan de straatzijde.

Afbeelding: Parkeren plangebied

4.2.5 Openbare ruimte

4.2.5.1 Typen openbare ruimte

Leidsche Rijn Centrum Oost bestaat uit verschillende types openbare ruimte:

Afbeelding: Inrichting openbare ruimte

Groene omzoming centrum

Het centrum wordt omringd door groen en water van het verlengde Park Leeuwesteyn en de zone langs het Amsterdam-Rijnkanaal (Park Overtuin). Hierdoor wordt de bijzondere positie van het centrumgebied in Leidsche Rijn duidelijk zichtbaar en wordt zijn identiteit versterkt.

Cultuuras

De Cultuuras, waarin de functies cultuur, leisure, horeca en maatschappelijke functies gepland zijn, vormt een verbindend element tussen de oost- en westzijde van het Berlijnplein. De Cultuuras vormt een belangrijke publieke zone, die wordt vormgegeven als een zone voor voetgangers, voor flaneren en evenementen.

Rondom Rood Noot

Boerderij Rood Noot en de bijzondere plek bij de sluis met de sluiswachterswoning en de bestaande bomen vormen plekken van hoge waarde, die zijn ingepast in het stedenbouwkundig plan. Beide plekken worden door een reconstructie van de Vleutensche Wetering met elkaar verbonden.

Het profiel van de Groenedijk in Leidsche Rijn dient als voorbeeld voor de nieuwe route tussen boerderij Rood Noot en het sluiscomplex. Door de vraag naar minimaal 0,5 ha aan waterberging worden de sloten rondom boerderij Rood Noot verbreed en worden de boerderij en de sluis met elkaar verbonden door een dijkprofiel met aan weerszijden water. Muren, trappen en bruggen en andere bouwkundige onderdelen van het stedenbouwkundig plan in de openbare ruimte zorgen voor de overbrugging van hoogteverschillen en waterlopen.

Belangrijke hoge en grondkerende muren zijn te vinden rondom de op het lage niveau gelegen boerderij en bij de onder het spoor door krullende Noordelijke Ontsluiting Utrecht West (NOUW2).

Het Buurtplein

Langs de Zagrebstraat ligt een mogelijk driehoekig plein voor de buurt. De inrichting en vorm van dit plein is nog mede afhankelijk van de invulling van bouwblok H7.

Carré

In het hart van het Carré is geen plaats voor de auto. Het is enkel voor voetgangers (en nood- en hulpdiensten) toegankelijk. Het voetgangersgebied wordt gekenmerkt door laag groen, kleine speelplaatsen en een passende materiaalkeuze.

Berlijnplein

Uitgangspunten Inrichtingsplan Berlijnplein:

Het plein vormt een belangrijk verbindend element tussen enerzijds Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid en anderzijds Leidsche Rijn Centrum Oost. Dwars over het plein loopt de Cultuuras, die geflankeerd wordt door de Fietsboulevard.

Afbeelding: Inrichting Berlijnplein

Geleding van het plein
Het Berlijnplein is een ruimte van circa 500 x 85 m. Daarnaast ligt het 7 meter boven zijn omgeving. Deze lengte vraagt om een heldere geleding van het plein. Het plein bestaat uit een reeks van plekken met verschillende sferen en voorzieningen.

Station
Ten noorden van het plein ligt het busstation, geflankeerd door het NS-station.

Perron 9
Op het plein is een gedeelte van de historische perronoverkapping (Perron 9) van het Centraal Station van Utrecht teruggebouwd. Dit object zal gebruikt worden voor allerlei activiteiten, waaronder een markt.

Cultuurplein
De Cultuuras staat dwars op het Berlijnplein. De beoogde begeleiding van de Cultuuras door lichtelementen geeft overdag en ‘s avonds een bijzondere sfeer. Aan het cultuurplein is de bioscoop en komen overige culturele voorzieningen.

Evenementenveld en horecapaviljoen
In de architectuur van het dienstengebouw van Rijkswaterstaat voor de A2-landtunnel is een podium opgenomen voor evenementen, die op het grasveld ervoor kunnen worden gehouden. Aan de rand van het veld is een horecapaviljoen gepland, zodat deze plek ook buiten de evenementen om levendigheid kent.

Kop
Aan de zuidkant van het Berlijnplein ligt de noordelijke beëindiging van het Willem-Alexanderpark. Deze plek wordt vormgegeven als een stedelijk ‘balkon’ met uitzicht naar beide zijden van de A2-kap.

Randen van het plein
Ook de randen van het plein langs de bebouwing kunnen uitnodigen tot verblijf. Aan de oostzijde ligt het trottoir in de middagzon, zodat het een goede plek is voor terrassen.

Verkeer
Rondom het Berlijnplein wordt een weg aangelegd die toegankelijk is voor auto's, bussen en fietsers. Door de inrichting, materialisatie en wegbreedte wordt benadrukt dat gemotoriseerd verkeer te gast is op het Berlijnplein. Op het Berlijnplein bevinden zich twee parkeervelden onder de bomen.

4.2.6 Amsterdam Rijnkanaal

Binnen het plangebied valt een deel van het Amsterdam Rijnkanaal. In de regels is benadrukt dat over dit kanaal scheepvaart plaatsvindt. Voor een goede doorvaart geldt voor de bruggen over het Amsterdam Rijnkanaal, conform Rijnvaartverdag, dat deze een minimale doorvaarthoogte moeten hebben van 9,10 meter boven maximaal kanaalpeil van -0,20m NAP (doorvertaald naar minimale doorvaarthoogte van + 8,90m ten opzichte van NAP). Deze hoogte dient over de gehele vaarwegbreedte bij volledige belasting van de bruggen gehaald te worden.

Hoofdstuk 5 Onderzoek en randvoorwaarden

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden alle (milieu)aspecten behandeld die betrekking hebben op dit bestemmingsplan. Per aspect is aangegeven wat het wettelijk kader is en wat de consequenties voor de ontwikkelingen zijn

5.2 Milieu-effectrapportage en Strategische Milieu Beoordeling

5.2.1 Kader

Het doel van een milieu effect rapportage (m.e.r.) is om vooraf de mogelijke milieueffecten van plannen en besluiten in beeld brengen en deze een volwaardige rol te laten spelen bij de besluitvorming van plannen en besluiten. Het maken van een milieueffectrapport (MER) of m.e.r.-beoordeling is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben.

5.2.2 Plansituatie

In 1995 is het Intergemeentelijk Structuurplan voor de regio Utrecht vastgesteld. Dit plan is in 1997 vertaald in het Regionaal Structuurplan (verder RSP) [3]. In het RSP is het ruimtelijk beleid van de stadsregio rond Utrecht vastgesteld voor de periode 1995-2005 met een doorkijk naar 2015. Onderdeel van het RSP is de ontwikkeling van Leidsche Rijn. Voor het RSP is een MER -procedure doorlopen. In 2002 heeft, in verband met een partiële herziening van het RSP voor het onderdeel Leidsche Rijn, een actualisatie van het Milieueffectrapport (MER) plaatsgevonden.

De ontwikkeling van dit gedeelte van Leidsche Rijn Centrum valt binnen de kaders van het genoemde structuurplan en bijbehorende MER. Het MER is (mede) bepalend geweest voor de keuzes die de raad in dit bestemmingplan in het kader van het vereiste van een goede ruimtelijke ordening heeft gemaakt. Het enige verschil betreft de vertraging die in de loop der jaren is ontstaan.

De milieu onderzoeken gevoegd bij dit bestemmingsplan moeten gezien worden als vormvrije aanvullingen op het eerdere MER en de latere actualisatie daarvan in het kader van het RSP ten behoeve van de locatie Leidsche Rijn.

Vanuit milieubelangen, weergegeven in onder andere het MER, actualisatie en de huidige vormvrije aanvullingen, is een aantal maatregelen genomen om de milieubelasting te beperken. Zo is een aantal activiteiten ondergronds gepland, waaronder parkeren, laden en lossen ten behoeve van winkels en afvaltransport. Tevens is er voor gekozen om het doorgaande verkeer parallel aan het spoor langs te leiden waardoor er een lagere verkeersintensteit langs het centrum is. Verder is geluidsafscherming langs het spoor aangebracht.

5.2.3 Conclusie

Het bestemmingsplan is getoetst aan de eisen uit het Besluit m.e.r. Aan de m.e.r.-plicht is voldaan door het MER bij het RSP, de actualisatie daarvan in 2002 en de vormvrije aanvullingen.

5.3 Regeling evenementen

5.3.1 Inleiding

Deze paragraaf start met een algemeen deel, waarin wordt uitgelegd hoe evenementen zijn geregeld in de APV binnen de regelgeving, wat de rol is van het bestemmingsplan bij het regelen van evenementen, en wat in het bestemmingsplan Leidsche Rijn Centrum Oost wordt geregeld.

5.3.2 Evenementen in de Algemene Plaatselijke Verordening (APV)

Evenementen zijn in bijna heel Nederland en ook in Utrecht geregeld via de Algemene Plaatselijke verordening (APV). Op basis van de APV is een vergunning nodig voor het houden van evenementen. Bij het verlenen van zo'n vergunning wordt gekeken naar aspecten van openbare orde en veiligheid, zoals verkeersveiligheid. Artikel 121 van de APV regelt dat een vergunning nodig is voor het houden van een evenement op of aan de openbare weg. Het Berlijnterrein is openbaar en voor publiek toegankelijk en valt daarom onder begrip openbare weg.

Op basis van de APV is een evenement: 'het geheel van activiteiten dat plaatsvindt bij een voor het publiek toegankelijke bijzondere gebeurtenis, al dan niet met een openbaar dan wel besloten karakter, op of aan de weg of het openbaar water, met uitzondering van:

• een manifestatie in de zin van de Wet openbare manifestaties;
• bioscoopvoorstellingen waarop artikel 1 van de Wet op de Filmvoorstellingen van toepassing is;
• markten als bedoeld in artikel 160, eerste lid, onder h van de Gemeentewet.

Het bestemmingsplan is geen toetsingskader voor het verlenen van een vergunning op basis van de APV. In de APV is dus niet als eis opgenomen dat het gebruik ten behoeve van evenementen is geregeld in het bestemmingsplan.

5.3.3 Evenementen in het bestemmingsplan algemeen

Het is niet nodig om kortstondige en incidentele evenementen te regelen in een bestemmingsplan. Evenementen die regelmatig terugkeren en die langere tijd duren zullen planologisch toegestaan moeten worden. Dit kan via het bestemmingsplan of via een omgevingsvergunning op basis van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Een bestemmingsplan kan regels stellen over het aantal evenementen, het soort evenementen en het aantal bezoekers.

Tot 1 november 2014 was het mogelijk om op basis van de 'kruimelgevallenlijst' bij het Besluit omgevingsrecht maximaal 3 maal per jaar een evenement te vergunnen, in afwijking van het bestemmingsplan. Met ingang van 1 november 2014 is de 'kruimelgevallenlijst' gewijzigd. Evenementen kunnen op basis van de nieuwe lijst ongelimiteerd worden toegelaten, voor een periode van maximaal 10 jaar.

5.3.4 Evenementen in Leidsche Rijn Centrum Oost

In de toekomst zullen in Leidsche Rijn Centrum Oost regelmatig evenementen worden georganiseerd op de drie pleinen op het Berlijnplein: het Marktplein, het Cultuurplein en het Evenementenplein. Het Berlijnplein vervult ook nadrukkelijk de functie als evenemententerrein in Leidsche Rijn Centrum.

De Raad van State heeft de afgelopen jaren een vaste jurisprudentielijn ontwikkeld over het regelen van evenementen in een bestemmingsplan. Zo is gesteld dat als een terrein regelmatig als evenemententerrein wordt gebruikt, of als een evenement jaarlijks terugkeert op een bepaalde locatie, dan moet dit in het bestemmingsplan expliciet mogelijk worden gemaakt.

Op grond van deze jurisprudentie is in dit bestemmingsplan een evenementenregeling opgenomen ten behoeve van de evenementen op het Berlijnplein. Hierbij is het aantal evenementen per jaar ingekaderd: maximaal 140 evenementen per kalenderjaar op het totale evenemententerrein.

5.3.4.1 Geluid bij evenementen

In deze paragraaf worden de wettelijke kaders met betrekking tot geluid en evenementen toegelicht. In paragraaf 5.4 wordt het akoestisch onderzoek toegelicht.

Regels in het bestemmingsplan, het Activiteitenbesluit, de APV-beleidsregel

Regels over evenementen staan in de APV. De geluidsnormen voor evenementen zijn geregeld in de 'Beleidsregel Geluidsnormen bij buitenevenementen” van de gemeente Utrecht. De geluidsnormen voor maximale geluidsniveaus uit deze beleidsregel zijn hoog. Dit zijn geluidsniveaus (105 dB(A)) voor house-partys en dance-festivals. Dit is niet wenselijk in Leidsche Rijn Centrum Oost. Deze categorie is hier dan ook niet mogelijk gemaakt. In dit bestemmingsplan is daarom in artikel 5.5.3 een regeling opgenomen met maximaal toegelaten geluidsniveaus. In de bijlage bij deze toelichting is het akoestisch onderzoek opgenomen. De uitkomst van dit akoestisch onderzoek is overgenomen in dit bestemmingsplan en leidt tot een beperking van het aantal evenementen waarbij sprake is van een merkbaar hoger geluidsniveau dan bij regulier gebruik van het plein. Dit biedt zekerheid en houvast voor toekomstige bewoners van het Berlijnplein en omliggende woongebieden.

Het akoestisch onderzoek onderscheidt een drietal soorten evenementen namelijk kleine (weinig geluid), middelgrote (meer geluid) en 'grote' evenementen (hoge geluidsbelasting, denk aan grootschalige muziekoptredens, zoals popbands). Het geluidniveau op het publieksvlak (op circa 15 meter vanaf het podium) bedraagt hierbij respectievelijk 75, 85 en 95 dB(A). Dit ligt aanzienlijk lager dat de geluidsnormen, die op basis van de Beleidsregel Geluidsnormen bij buitenevenementen worden gehanteerd.

Nu de hoeveelheid evenementen met geluidsbelasting aanvaardbaar wordt geacht voor de toekomstige omwonenden van het Berlijnplein, is tevens bepaald dat dit aanvaardbaar is voor omwonenden op grotere afstand van het Berlijnplein. De geluidsbelasting zal voor deze bewoners minder hoog zijn, gelet op de grotere afstand van af het Berlijnplein en bovendien zal de bebouwing aan het Berlijnplein afschermend werken.

5.3.4.2 Het verwachte aantal bezoekers.

Leidsche Rijn Centrum is geschikt om evenementen met een groot aantal bezoekers te organiseren. Met name de ligging nabij het openbaar vervoerknooppunt station Utrechts Leidsche Rijn is hierbij zeer belangrijk. Het Berlijnplein ligt op loopafstand. Het treinstation is vooralsnog een Randstad Spoor Station (RSS). De ambitie is dat het station op termijn een intercitystatus krijgt. Aan de Zuidzijde van het treinstation, dus richting het Berlijnplein, komt een groot busstation. Op dit station stoppen HOV-buslijnen (Hoogwaardig openbaar vervoer), stadsbuslijnen en een aantal streekbussen. Over het Berlijn plein rijden straks verschillende buslijnen van en naar het station. Op het Berlijnplein is tevens een in- en uitstaphalte.

Daarnaast is de locatie zeer goed per fiets bereikbaar voor alle bewoners uit Leidsche Rijn (via de doorgaande fietsroutes en hoofdfietsroutes) en vanuit de rest van Utrecht (via de Gele Brug).

Er is een grote hoeveelheid parkeerplaatsen beschikbaar in de directe omgeving en de infrastructuur is berekend op grote hoeveelheden verkeer die de locatie van diverse kanten kunnen naderen. Daarnaast biedt de infrastructuur de mogelijkheid om bezoekers per auto, OV of fiets op een goede manier naar de parkeerlocaties in de omgeving van het evenemententerrein te geleiden, zodat er geen zoekverkeer ontstaat rond dit evenemententerrein of in omliggende buurten bij grotere evenementen.

Ook extra parkeerplaatsen voor grote evenementen zijn in de omgeving aanwezig of tijdelijk te creëren, bijvoorbeeld op alternatieve bestaande parkeerplaatsen in de omgeving (zie ook paragraaf 5.3.4.3).

Voor het bepalen van het maximale aantal bezoekers van evenementen per jaar en per evenement is uitgegaan van het te verwachten soort evenementen in het tweede Stadscentrum van Utrecht. Daarnaast is ook gekeken naar de gevolgen van de evenementen op woonomgeving. Weliswaar kiezen bewoners rond het Berlijnplein voor wonen in een levendig Stadscentrum, maar dit betekent nog niet dat er ongelimiteerd een evenement voor hun deur mag plaatsvinden, zeker geen evenement met merkbaar veel geluid of evenementen met veel bezoekers.

Door het bezoekersaantal apart te beoordelen van de hoeveelheid geluid wordt een goede afweging ten aanzien van de leefbaarheid gemaakt. Een evenement met veel bezoekers, zoals een grote braderie, valt niet in de categorie met 'aanzienlijk geluid', tenzij aan de braderie ook een optreden van een band met versterkt geluid wordt gekoppeld. Dan kan het evenement zowel in bezoekersaantallen als in geluid als (zeer) groot worden gezien.

Op het evenemententerrein, bestaande uit de gezamenlijke pleinen het Marktplein, het Cultuurplein en het Evenementenplein, mogen maximaal 5 dagen per kalenderjaar maximaal 20.000 bezoekers per dag op het evenemententerrein aanwezig zijn, maximaal 20 dagen per kalenderjaar maximaal 10.000 bezoekers per dag aanwezig zijn op het evenemententerrein, maximaal 20 dagen per kalenderjaar maximaal 5.000 bezoekers per dag aanwezig zijn, en, tenslotte, maximaal 100 dagen per kalenderjaar maximaal 500 bezoekers per dag aanwezig zijn op het evenemententerrein.

Per kalenderjaar mogen in totaal maximaal 145 evenementen plaatsvinden op het evenemententerrein, verspreid over maximaal 145 dagen met een maximum van 450.000 bezoekers per kalenderjaar.

Momenteel is Leidsche Rijn Centrum nog in ontwikkeling en is er noodzakelijkerwijs een inschatting gemaakt van het aantal te verwachten evenementen. Hierbij is voor het bepalen van het aantal grotere evenementen, een vergelijking gemaakt met het aantal evenementen dat plaatsvindt in vergelijkbare gemeenten in Nederland.

Vooralsnog wordt nagestreefd dat de komende jaren rondom het Berlijnplein voldoende parkeerplaatsen aanwezig zullen zijn voor de bezoekers van kleine en middelgrote evenementen. Voor evenementen met grotere bezoekersaantallen, bijvoorbeeld meer dan 2000 per dag, kunnen extra parkeermaatregelen nodig zijn wanneer de aanwezige ruimte parkeercapaciteit bezet wordt door de reguliere bewoners, werknemers en bezoekers van Leidsche Rijn Centrum. Gelet op de maximale bezoekersaantallen is dit in dit in de regels van dit bestemmingsplan gereguleerd.

5.3.4.3 Parkeren bij evenementen

Parkeren Kleine/Middelgrote evenementen (500 bezoekers)

De gemeente gaat ervan uit dat rondom het Berlijnplein voldoende parkeerplaatsen aanwezig zullen zijn voor de bezoekers van kleine en middelgrote evenementen. Middelgrote evenementen zijn evenementen tot maximaal 500 bezoekers. Bij deze evenementen is de volgende Modal Split gehanteerd (inschatting vervoerswijze bezoekers): 25 % met de auto, 70 % met de fiets of lopend, 5 % met openbaar vervoer (OV)

Gelet op de goede bereikbaarheid van de locatie per fiets en OV mag verwacht worden dat een kwart van de bezoekers met de auto komt. Met een gemiddelde autobezetting van 2 personen zal een middelgroot evenement dus maximaal 63 auto's trekken. Voor een dergelijk aantal is altijd plek te vinden binnen de circa 3.000 openbare parkeerplekken die worden gerealiseerd in Leidsche Rijn Centrum. Voor hele bijzondere situaties waarbij heel veel drukte wordt verwacht, kan uiteraard via maatwerk een parkeerregeling worden geëist bij de vergunningverlening op grond van de APV.

Grote evenementen (v.a. meer dan 500 bezoekers)

Bij grote evenementen, bijvoorbeeld meer dan 2.000 bezoekers per dag, wordt de volgende Modal Split gehanteerd: 46 % met de auto, 36 % met de fiets, 18 % met het OV.

Voor dergelijke evenementen kunnen extra parkeermaatregelen nodig zijn wanneer de aanwezige ruime parkeercapaciteit niet voldoende is, bijvoorbeeld doordat deze op het moment van het evenement grotendeels wordt bezet door reguliere bewoners, werknemers en bezoekers van Leidsche Rijn Centrum.

Onder dergelijke omstandigheden kunnen extra bussen worden ingezet of kan het noodzakelijk zijn om extra parkeerruimte te creëren of ter beschikking te stellen. Het autoverkeer dat op de evenementen afkomt kan bijvoorbeeld vanaf de snelwegen en omliggende wegen geleid worden naar alternatieve parkeerplaatsen, zoals bij het AC-restaurant De Meern, The Wall of Haarrijn, of bijvoorbeeld naar particuliere parkeergarages in het weekend.

Ook is het mogelijk tijdelijke parkeerplaatsen in te richten. In deze gevallen zal het vervoer naar het evenement geregeld worden door pendelvervoer. Gelet op de directe aansluiting van het Berlijnplein op de Stadsbaan en de Stadsbaantunnel zien wij dergelijke pendeldiensten geen te grote belasting voor de omgeving. Buiten kantoortijden zijn er mogelijkheden voor de organisatoren van de evenementen om afspraken te maken over het gebruik van particuliere parkeergelegenheid in de directe omgeving van het gebied.

Buiten piektijden zal er over het algemeen voldoende parkeerruimte aanwezig zijn in de openbare garages.

Om de fietsers te faciliteren zullen fietsparkeerplaatsen worden gerealiseerd op en in de nabije omgeving van het evenemententerrein en op piekmomenten zullen ook tijdelijke fietsparkeerplaatsen kunnen worden ingericht.

5.3.5 Conclusie

Het bestemmingsplan bevat een uitgebreide regeling met betrekking tot het geluid dat is toegestaan tijdens evenementen en het maximum aantal bezoekers. Op deze manier weten organisatoren van evenementen wat de grenzen zijn en is voor bewoners duidelijk wat de maximale geluidsbelasting is en hoe vaak een bepaald niveau zich kan voordoen. Het evenemententerrein is goed bereikbaar voor bezoekers.

5.4 Geluidhinder

5.4.1 Kader: wegverkeer- en spoorweglawaai

Geluid beïnvloedt vaak de kwaliteit van de leef- en woonomgeving. De belangrijkste geluidsbronnen in het kader van de ruimtelijke ordening zijn wegverkeer, railverkeer en bedrijven. De mate van acceptatie en hinder is onder meer afhankelijk van de functie van het geluidsbelaste object – hiervoor kent de wet "geluidsgevoelige bestemmingen" (o.a. woningen en scholen).

De regels van de Wet geluidhinder zijn van toepassing bij het vaststellen van een bestemmingsplan.
De normen uit die wet zijn van toepassing bij:

• bestemmen van gronden voor nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen;
• bestemmen van gronden voor aanleg van nieuwe (gezoneerde) wegen (niet bij woonerven of wegen waarvoor een maximum snelheid van 30 km/u geldt);
• reconstructie van wegen;
• geluidsgezoneerde industrieterreinen.

De Wet geluidhinder kent voorkeursgrenswaarden waarbinnen een geluidsgevoelige bestemming altijd kan worden gerealiseerd. Onder voorwaarden kan er een ontheffing van de voorkeursgrenswaarde worden verleend ('hogere waarde') tot aan een zekere maximale ontheffingswaarde. Bij een geluidsbelasting boven de maximale ontheffingswaarde zijn geluidgevoelige bestemmingen niet toegestaan. Hierop kan een uitzondering worden gemaakt indien er gebruik wordt gemaakt van 'dove gevels'. De grenswaarden zijn voor wegverkeer 48-63dB, voor spoorweglawaai 55-68dB en voor gezôneerde industrieterreinen 50-55 dB(A).

Bij een geluidsbelasting tussen de voorkeursgrenswaarde en de maximale ontheffingswaarde dient akoestisch onderzoek uitsluitsel te geven over de te verwachten geluidsbelasting en de doeltreffendheid van maatregelen om een overschrijding van grenswaarden te voorkomen. Onder bepaalde voorwaarden, die zijn vastgelegd in de gemeentelijke geluidnota, kan door burgemeester en wethouders een hogere waarde voor de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting worden vastgesteld.

De voorwaarden uit de Geluidnota Utrecht 2014-2018 op basis waarvan een hogere waarde kan worden vastgesteld zijn:

• a. iedere woning dient te beschikken over een geluidluwe gevel;
• b. de woning bevat voldoende verblijfsruimten aan de geluidsluwe gevel, te weten 30% van het aantal verblijfsruimten of 30% van de oppervlakte van het verblijfsgebied.

Indien de woning beschikt over een buitenruimte, dan is deze bij voorkeur gelegen aan de geluidsluwe zijnde. het geluidsniveau mag er in ieder geval niet meer dan 5 dB hoger zijn dan de geluidsluwe gevel.

Er bestaan voor scheepvaartlawaai geen normen die gelden ter plaatse van woningen of andere geluidsgevoelige bestemmingen langs een scheepvaartroute en deze direct beschermen. Wel zijn er emissie-eisen voor de geluidsproductie. In 2004 heeft adviesbureau DHV voor het Ministerie van Verkeer en Waterstaat onderzocht hoe het is gesteld met de geluidsemissie van varende binnenvaartschepen: Geluidseffecten scheepvaartlawaai -metingen, literatuurstudie en ontwikkeling rekentool (rapportnummer PV.W3629. R01 d.d. 6 december 2004).

5.4.2 Plansituatie

Als onderdeel van Leidsche Rijn Centrum zal tussen de landtunnel A2 en het Amsterdam-Rijnkanaal en ten zuiden van het spoor Utrecht-Woerden, het deelgebied Leidsche Rijn Cenrtrum Oost worden ontwikkeld met woningbouw. In het kader van dit bestemmingsplan is akoestische onderzoek verricht naar de toekomstige geluidsbelasting in dit gebied.

Voor het volledige rapport wordt verwezen naar de bijlage behorende bij deze toelichting. Dit onderzoek wordt gebruikt als onder legger voor de te voeren hogere waarde procedure.

De akoestisch relevante geluidsbronnen voor dit gebied worden gevormd door de A2, de Vleutensebaan, de Stadsbaan, Centrumboulevard (HOV-baan), Parijsboulevard, de spoorlijn Utrecht-Woerden, het geluid gezoneerde industrieterrein Lage Weide en de scheepvaart op het Amsterdam-Rijnkanaal

5.4.3 Conclusie

Het plangebied van Leidsche Rijn Centrum Oost wordt omringd door meerdere geluidsbronnen die vanuit de Wet geluidhinder relevant zijn. Uit de berekeningen blijkt dat de A2, de Vleutensebaan, de Stadsbaan en het spoor zorgen voor een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde. Voor deze geluidsbronnen zal een ontheffingsprocedure moeten worden doorlopen ("hogere waarde"). Nieuw te bouwen woningen moeten in dit gebied voldoen aan de eis van een luwe gevel en er gelden aanvullende voorwaarden voor buitenruimtes en woningindeling.

De Vleutensebaan zorgt bij vrijwel de hele eerstelijns bebouwing voor een geluidsbelasting boven de maximale ontheffingswaarde. Hier kunnen alleen woningen met een dove gevel (eenzijdig richting zuiden georiënteerd) of niet-geluidsgevoelige gebouwen worden gerealiseerd. Op enkele hoog gelegen gevels nabij de tunnelmond van de A2 zal de maximale ontheffingswaarde vanwege deze rijksweg worden overschreden. Eventuele geluidsgevoelige bestemmingen kunnen hier alleen met een dove gevel worden gerealiseerd.

Ook het spoor Utrecht-Woerden zorgt voor niveaus boven de maximale ontheffingswaarde. Wanneer de spoorverdubbeling gereed is en de bestaande stalen spoorbrug stiller is gemaakt, zal de maximale ontheffingswaarde naar verwachting alleen in de noordoosthoek nabij de spoorbrug nog worden overschreden.

In onderstaande tabel wordt een overzicht gegeven van de verlenen hogere waarden voor dit plan.

Overzicht te verlenen hogere waarden

Bron	Ontheffingswaarde
Rijksweg A2	53 dB
Vleutensebaan	58 dB
Spoorweg Utrecht-Woerden Stadsbaan	68 dB 51 dB
Gezoneerd Industrieterrein Lage Weide	55 dB(A)

Invulling van het plan is goed mogelijk met inachtneming van het gecumuleerde geluidsniveau en het geluid afkomstig van 30 km/u wegen en de scheepvaart.

5.4.4 Evenementen

In paragraaf 5.3 wordt uitgebreid ingegaan op de specifieke regeling voor de evenementen in Leidsche Rijn Centrum Oost, mede in relatie met de daarbij behorende geluidssituatie.

5.5 Geur

5.5.1 Kader

Bepaalde bedrijven kunnen geurhinder veroorzaken. Voor specifieke bedrijven is in de Wet milieubeheer een richtwaarde aangegeven hoeveel geur (uitgedrukt in geureenheden/m3) acceptabel is in de omgeving van bedrijven. Dit geldt voor bestaande woningen en voor nieuwe woningen. Voor nieuwe situaties is de norm strenger dan voor bestaande situaties. De hoogte van de acceptabele geurbelasting is afhankelijk van het soort geur. Een bepaalde geurbelasting van bijvoorbeeld koffie is minder hinderlijk dan dezelfde mate van geurbelasting van een rioolwaterzuivering. Daarom verschilt de toegestane geurbelasting per soort bedrijf. Deze geuruitstoot heeft ruimtelijke consequenties. In de directe omgeving van het bedrijf zijn vanuit de norm van de Wet milieubeheer/Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht (Wabo) beperkingen gesteld aan de mogelijkheid voor nieuwe ontwikkeling van gevoelige bebouwing (met name wonen).

Kleinere bedrijven zoals horeca of een bakkerij kennen soms ook geurhinder. Via de milieuwetgeving wordt de milieutechnische aanvaardbaarheid hiervan geregeld en gehandhaafd.

5.5.2 Douwe Egberts (voorheen Sara Lee International)

Ten oosten van het plangebied aan de overzijde van het Amsterdam Rijnkanaal is de koffiebranderij van Douwe Egberts gevestigd. De gemeente Utrecht heeft in een convenant met Douwe Egberts vastgelegd dat voor bestaande en nieuwe woningen binnen de invloedssfeer van de fabriek van Douwe Egberts een geurbelasting van 4,8 ge/m3 bij 98 percentiel acceptabel is. Dat is de norm waaraan getoetst wordt. Bij de vergunning Wet milieubeheer/Wabo van DE (2006) is een gecombineerde geur- en geluidscontour opgenomen waarin op verschillende hoogtes de benodigde afstand voor woningen met betrekking tot de geuremissie van 4,8 ge/m3 en een geluidsbelasting van 55 dB(A) is opgenomen.

Afbeelding: Gecombineerde geur- en geluidscontour Douwe Egberts

De contouren op deze kaart bedragen van binnen naar buiten:
oranje: hoogte 5 meter
groen: hoogte van 10 meter
bruin: hoogte van 15 meter
blauw: hoogte van 20 meter
groen: hoogte van 25 meter
rood: hoogte van 30 meter
zwart: hoogte 49 meter

In het convenant (zie bijlage behorende bij deze toelichting) is opgenomen dat de gemeente in ieder relevant bestemmingsplan een maximum bouwhoogte opneemt die niet uitkomt boven de hoogte van de gecombineerde geur- en geluidscontour ter plaatse (zie bovenstaande afbeelding). Dit geldt alleen voor 'geluidsgevoelige bestemmingen'. Dit is om te voorkomen dat DE door nieuwe woningbouw te maken krijgt met klachten en niet meer aan de vergunning kan voldoen. Daarnaast dient woningbouw op 100 meter afstand te blijven van het gedeelte van het bedrijf dat als categorie 4 moet worden bestempeld en 40 meter van het gedeelte van het bedrijf dat als categorie 3 moet worden bestempeld (categorieën en afstanden conform de toen geldende Lijst van bedrijfsactiviteiten).

5.5.3 Conclusie

Met in achtneming van het bovenstaande hoeft de aanwezigheid van bedrijvigheid in de omgeving geen belemmering te vormen.

5.6 Bedrijven en milieuzonering

5.6.1 Algemeen

De gemeente Utrecht streeft naar een situatie waarin wonen en werken in de stad op een goede manier samengaan. Beide functies zijn zeer belangrijk voor Utrecht. Milieuzonering is het middel om nu en in de toekomst:

• 1. te voorkomen dat milieuhinder van bedrijven een negatieve invloed heeft op de gevoelige functies in de omgeving, en tegelijkertijd
• 2. te vermijden dat de bedrijvigheid wordt belemmerd door de aanwezigheid van woningen en andere gevoelige functies in de nabijheid.

Van belang zijn de invloed van geluid, geur, stof en gevaar van bedrijfsactiviteiten op de gevoelige bestemmingen in de omgeving. Bij de beoordeling zijn primaire factoren; het type gevoelige gebied (rustige woonwijk of gemengd gebied) en de situering van bedrijven (bedrijventerrein of functiemenging).

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden is de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gebruikt. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De Lijst van Bedrijfsactiviteiten gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan mogelijk is.

Daarnaast kunnen er ook nog specifieke afstandscriteria van toepassing zijn uit milieuwetgeving, zoals het Activiteitenbesluit of de veiligheidsregelgeving (Bevi). Deze wettelijke criteria zijn primair van toepassing bij de beoordeling van de gewenste ontwikkelingen.

Hoe gevoelig een gebied is voor milieubelastende activiteiten, is mede afhankelijk van het omgevingstype. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype rustige woonwijk.

Wanneer sprake is van het omgevingstype gemengd gebied kunnen de richtafstanden tussen milieubelastende en milieugevoelige functies met één afstandsstap verlaagd worden, zonder dat dit ten koste gaat van het leefklimaat. Dit behoudens de richtafstanden voor het aspect gevaar. Een gemengd gebied is een gebied met een variatie aan functies; direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen behoren ook tot het omgevingstype gemengd gebied.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden is de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' uit 2009 gebruikt.

Tabel Milieucategorie en richtafstand, bron: VNG-brochure 'Bedrijven en Milieuzonering', 2009

milieucategorie		richtafstand tot rustige woonwijk	richtafstand tot gemengd gebied
1		10 m	0 m
2		30 m	10 m
3.1		50 m	30 m
3.2		100 m	50 m
4.1		200m	100m
4.2		300 m	200 m

5.6.2 Plansituatie

Rondom het plangebied bevinden zich de volgende bedrijfsactiviteiten die van invloed zijn op het plangebied:

• de aanwezige koffiebranderij aan de overzijde van het Amsterdam-Rijnkanaal is bestemd als een categorie 4.1 bedrijf, met een aan te houden richtafstand van 200 meter. Verwezen wordt naar paragraaf 5.5.
• Het milieugezoneerde bedrijventerrein Lage Weide grenst in het noorden aan het plangebied. De milieucontouren van het bedrijventerrein, waarop bedrijfsactiviteiten tot en met milieucategorie 4.2 zijn toegestaan, liggen gedeeltelijk over het plangebied.

Geur en geluid zijn voor bijna alle 4.2 bedrijven zoals genoemd in Lijst van bedrijfsactiviteiten behorend bij bestemmingsplan Lage Weide, de maatgevende aspecten. De woningen aan de zijde van het bedrijventerrein krijgen allen een dove gevel zodat geluid vanuit het industrieterrein vrijwel geen invloed zal hebben op het woon- en leefklimaat.

Geur- en stofaspecten zullen gezien de overheersende windrichting (west/zuidwest) relatief weinig invloed hebben op het woon- en leefklimaat in het plangebied. Vanuit een goed woon- en leefklimaat is het echter wenselijk dat deze zone wordt verkleind. Dit kan worden bereikt met een gedeeltelijke herziening van het bestemmingsplan Lage Weide.

Het overige aspect, gevaar, is zelden maatgevend bij 4.2 bedrijven en indien dit wel zo is kunnen aan de te vestigen bedrijven middels maatwerkvoorschriften worden opgelegd om risico's te beperken.

Gemengd gebied

Blijkens de VNG-brochure wordt onder 'gemengd gebied' verstaan een gebied met een matige tot sterke functievermenging waarbij direct naast woningen andere functies voorkomen zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. In de VNG-brochure is tevens opgenomen dat onder andere gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen, ook behoren tot het omgevingstype gemengd gebied. Dit begrip wordt gebruikt om richtafstanden aan te geven tussen een bedrijventerrein of bedrijfslocatie en een gebied met een variatie aan functies, zoals wonen, horeca en kleine bedrijvigheid. Volgens de VNG-brochure is bij het omgevingstype gemengd gebied een correctie van één afstandsstap lager mogelijk, in casu van 200 meter in plaats van 300 meter.

Het gebied Leidsche Rijn Centrum Oost mag op grond hiervan worden aangemerkt als gemengd gebied vanwege de ligging bij de Stadsbaan, de A2 en de spoorweg en de functiemenging in het gebied. Deze redenering is gevolgd in de uitspraken van de Raad van State: 201011172/1/R2, 201109894/1/R3 en 201210263/1/A1.

5.6.3 Conclusie

Het is op grond van het bovenstaande aannemelijk dat de aanwezigheid van het bedrijventerrein geen belemmering vormt voor dit bestemmingsplan, maar dat in het kader van een goed woon- en leefklimaat ten aanzien van de aspecten geur en stof de zone wordt verkleind middels een herzienng van het bestemmingsplan Lage Weide in de nabije toekomst.

5.7 Externe veiligheid

5.7.1 Kader

Het werken met, de opslag en het transport van gevaarlijke stoffen (risicobronnen) leiden tot veiligheidsrisico's voor omwonenden, bedrijven en passanten. Om deze risico's te beheersen worden in bestemmingsplannen de relaties tussen deze activiteiten en hun omgeving conform wet- en regelgeving verantwoord en vastgelegd. In en direct rond het plangebied is een inventarisatie uitgevoerd naar risicobronnen (zie onder Plansituatie). Uit die inventarisatie is gebleken dat er zich in en rond het plangebied uitsluitend basisnet transportassen bevinden. basisnet transportassen zijn wegen, spoorwegen en vaarwegen waarover transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. De normen en richtlijnen hiervoor zijn vastgelegd in het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt; voor transport over weg, spoor en water).

Het risico bij transportassen wordt veroorzaakt door de mogelijkheid van beschadiging van een transportmiddel (tankwagen, schip) als gevolg van een ongeval, bijvoorbeeld een aanrijding en/of door brand. Hierdoor kan een deel of de gehele lading vrijkomen. De meest relevante stoffen zijn vloeibare gassen (b.v. LPG), brandbare vloeistoffen (b.v. benzine) en giftige stoffen. Bij een ongeval met vloeibaar gas kan dat gas vrijkomen en ontbranden met het mogelijk ontploffen van een tankauto tot gevolg. Een ongeval met brandbare vloeistof zal leiden tot een grote brand met veel hittestraling. Een ongeval met giftige stoffen zal vaak leiden tot de vorming van een giftige gaswolk.

Vanwege de risico's is een toets uitgevoerd aan risiconormen volgens de uitgangspunten van het basisnet. Dit basisnet is per 1 april 2015 wettelijk verankerd door middel van aanpassing van de Wet vervoer gevaarlijke stoffen en het nieuwe Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt). Het Bevt beschrijft de afstanden tussen transportroutes en (beperkt) kwetsbare objecten en bestemmingen. Dit zijn alle plaatsen waar zich regelmatig personen bevinden met uitzondering van verkeersdeelnemers. De getoetste normen hebben betrekking op het zogenaamde plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

Voor uitgebreidere achtergrondinformatie wordt verwezen naar de bijlage met de rapportage van de RUD Utrecht: 'Toetsing plaatsgebonden risico (PR) en verantwoording groepsrisico (GR)'.

5.7.2 Plansituatie

In en direct om het plangebied is een inventarisatie gedaan naar risicoveroorzakende activiteiten. Dit heeft het volgende overzicht opgeleverd:

• Vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoorwegen en water. Een deel van de A2 bevindt zich in het westelijk gedeelte van het plangebied en is daar ondertunneld. Verder zijn er twee transportroutes die begrenzingen vormen van het plangebied en gedeeltelijk daarin zijn gelegen. Het gaat om de spoorlijn Utrecht-Woerden aan de noordkant van het plangebied en het Amsterdam Rijnkanaal aan de oostkant. Andere relevante basisnet-transportassen liggen allen op zeer grote afstand (meer dan een kilometer) van het plangebied. Nadere beschouwing is niet nodig.
• Vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen. In of nabij het plangebied bevinden zich geen buisleidingen voor gevaarlijke stoffen.
• Bedrijven die vallen onder het Bevi. In het plangebied bevinden zich geen Bevi bedrijven. Ook buiten het plangebied bevinden zich geen Bevi bedrijven die van invloed zijn op het plangebied.

5.7.3 Conclusies

De onderbouwing van de hieronder getrokken conclusies zijn weergegeven in de bijlagen:

• Rapportage van de RUD Utrecht: 'Toetsing plaatsgebonden risico (PR) en verantwoording groepsrisico (GR) – Bestemmingsplan Leidsche Rijn Centrum Oost';
• Rapportage over RBM berekening van de A2: 'Rapportage BP LR Centrum Oost (RBM II)'

5.7.3.1 Wegvervoer, rijksweg A2

Voor de A2, ter hoogte van het plangebied, bestaat volgens het basisnet geen PR 10-6 contour. Wel bestaat er volgens de uitgangspunten van het basisnet een plasbrandaandachtsgebied (PAG). Aangezien het plangebied naast de tunnel is gelegen is toetsing aan de PR=10-6 contour en het PAG niet aan de orde.

Het groepsrisico overschrijdt de oriëntatiewaarde hetgeen voornamelijk wordt veroorzaakt door de geprojecteerde bebouwing in Leidsche Rijn Noord, Kern en Zuid. Deze overschrijding is het resultaat van een langdurig afwegingsproces tot het optimaliseren van de externe veiligheid rond het totale Nederlandse wegennet, hetgeen heeft geleid tot het basisnet. Bij dit proces waren gemeente, wegbeheerder en ministerie betrokken en is een optimum gezocht voor groeimogelijkheden van het vervoer en het behoud van ontwikkelmogelijkheden voor de gemeente. Dit heeft uiteindelijk geleid tot een beperking van de groeimogelijkheden van het vervoer over de A2 (groeifactor 1,5 in plaats van groeifactor 2).

Gelet op het voorgaande wordt het groepsrisico als aanvaardbaar beschouwd, mede rekening gehouden met de mogelijkheden voor de rampenbestrijding en zelfredzaamheid.

Het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg legt geen beperkingen op aan dit bestemmingsplan.

5.7.3.2 Wegvervoer, rijksweg A2 (gebruik van het dak van de A2 tunnel)

Het dak van de tunnel binnen het plangebied vormt het Berlijnplein en vormt een belangrijk verbindend element tussen enerzijds Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid en anderzijds Leidsche Rijn Centrum Oost.

Het Berlijnplein bestaat voor het grootste deel uit open en onbebouwde ruimte.

Op vijf plaatsen zijn bouwkundige elementen voorzien of al gerealiseerd:

• Overkapping voor een busstation, nabij het NS station Leidsche Rijn Centrum
• Perron 9 (historische perronoverkapping), op het noordelijk deel van het Berlijnplein
• Overkapping op het cultuurplein
• Horecavoorziening, ten noorden van het evenementenveld
• Dienstengebouw RWS, ten zuiden van het evenementenveld

Met name voor Perron 9 en de horecavoorziening is onderbouwd dat het om beperkt kwetsbare objecten gaat. Dit is van belang omdat kwetsbare objecten boven de A2 tunnel niet zijn toegestaan volgens het Bevt. Ook de locaties waar evenementen kunnen worden georganiseerd moeten als beperkt kwetsbaar beschouwd worden. Voor het realiseren van beperkt kwetsbare objecten op een tunnel zijn volgens het Bevt gewichtige redenen nodig. Deze zijn geformuleerd in een bijlage bij het bestemmingsplan en komen er in essentie op neer dat de A2 tunnel gebouwd is met het doel Leidsche Rijn te verbinden met de oude stad, met het dak van de tunnel als verbindend element.

Ten aanzien van de bouwwerken is er geen strijdigheid met het Bevt gelet op overwegingen ten aanzien van (beperkt) kwetsbaar object en gewichtige redenen. Ook voor de locaties ten behoeve van evenementen geldt dat er geen strijdigheid bestaat met het Bevt gelet op overwegingen ten aanzien van (beperkt) kwetsbaar object en gewichtige redenen.

Voor het geval zich een incident in de tunnel voordoet, met een dreiging tot instorting van het tunneldak, zijn er goede mogelijkheden om mensen snel te kunnen evacueren naar veilige plaatsen rondom het Berlijnplein.

Zowel de bijlage met de onderbouwing van de horecavoorziening als beperkt kwetsbaar object, als de bijlage waarin de gewichtige redenen zijn opgenomen, zijn bij het bestemmingsplan gevoegd.

Het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg legt geen beperkingen op aan dit bestemmingsplan.

5.7.3.3 Spoorvervoer, spoorlijn Utrecht – Rotterdam/Den Haag

De spoorlijn maakt geen deel uit van het basisnet. Dit betekent dat er voor deze spoorlijn geen risicoruimte wordt opgenomen in de Wet vervoer gevaarlijke stoffen en dat in verband met het berekenen van het groepsrisico uitgegaan kan worden van nul transporten. De consequentie hiervan is dat er geen enkele PR contour bestaat en dat het groepsrisico gelijk is aan nul.

5.7.3.4 Transport van gevaarlijke stoffen over het Amsterdam- Rijnkanaal

Voor het Amsterdam-Rijnkanaal bestaat geen PR 10-6 contour die op de oever komt. Wel geldt er op basis van het basisnet een vrijwaringszone/plasbrandaandachtsgebied. Op één plek komt de vrijwaringszone een klein stukje over een bestaand object heen. Dit vormt geen strijdigheid met het Bevt. Voor het overige komt op geen enkele plek die zone over bouwvlakken heen. Binnen de zone kunnen daarom geen (beperkt) kwetsbare objecten gerealiseerd worden en is er geen strijdigheid met het Bevt.

Het groepsrisico is laag en wordt als aanvaardbaar beschouwd, mede rekening gehouden met de mogelijkheden voor de rampenbestrijding en zelfredzaamheid.

Het vervoer van gevaarlijke stoffen over het Amsterdam-Rijnkanaal legt geen beperkingen op aan dit bestemmingsplan.

5.8 Luchtkwaliteit

5.8.1 Kader

Op 15 november 2007 is de Wet Luchtkwaliteit in werking getreden. De luchtkwaliteitseisen zijn opgenomen in hoofdstuk 5 titel 2 van de Wet milieubeheer (Wm). In artikel 5.16 Wm staat een limitatieve opsomming van de bevoegdheden waarbij luchtkwaliteitseisen een directe rol spelen. Het gaat om ruimtelijke besluiten en milieuvergunningen die direct gevolgen voor de luchtkwaliteit hebben en daardoor kunnen bijdragen aan overschrijding van een grenswaarde.

Als aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan, vormen luchtkwaliteitseisen in beginsel geen belemmering voor de plannen:

• a. Er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarden;
• b. Een project leidt - al dan niet per saldo - niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• c. Een project draagt "niet in betekende mate" (NIBM) bij aan de luchtverontreiniging;
• d. Een project past binnen het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit).

Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit

Op 1 augustus 2009 zijn de Implementatiewet alsmede het Derogatiebesluit in werking getreden. Met het Derogatiebesluit heeft Nederland van de Europese Commissie uitstel (derogatie) gekregen van de termijnen waarbinnen aan de grenswaarden moet worden voldaan. Het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL), dat tevens op 1 augustus 2009 van kracht geworden is, heeft ter onderbouwing gediend van de derogatie.

Het NSL is een samenwerkingsprogramma tussen rijk, provincies en gemeenten, dat erop is gericht om in gebieden waar de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden) aan de grenswaarden te voldoen. Het NSL bevat daartoe een omvangrijk maatregelenpakket, met zowel landelijke, regionale als gemeentelijke maatregelen. Op deze maatregelen rust een uitvoeringsplicht. Het NSL had een oorspronkelijke looptijd van 5 jaar (tot augustus 2014). In 2014 is het NSL verlengd tot 31 december 2016.

Goede ruimtelijke ordening

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een bestemmingsplan uit oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens tevens rekening gehouden met de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied.

5.8.2 Plangebied

Het bestemmingsplan Leidsche Rijn Centrum Oost maakt onderdeel uit van het NSL, zodat er géén beoordeling van de luchtkwaliteit behoeft plaats te vinden en voldaan wordt aan artikel 5.16 lid 1 onder d. Er is echter onverplicht een luchtkwaliteitsonderzoek uitgevoerd, waarbij het effect van de verkeersaantrekkende werking langs de aan- en afvoerwegen op de luchtkwaliteit is beoordeeld. Op basis van het uitgevoerde onderzoek wordt geconcludeerd dat langs de relevante aan- en afvoerwegen voldaan wordt aan de grenswaarden uit de Wet milieubeheer.

5.8.3 Conclusie

Leidsche Rijn Centrum Oost maakt onderdeel uit van IBM-project 1310 (Ontwikkeling Leidsche Rijn) en maakt als zodanig onderdeel uit van het NSL, zodat wordt voldaan aan het gestelde in artikel 5.16 eerste lid 1, onder d van de Wet milieubeheer.

Op basis van de uitgevoerde luchtkwaliteitberekeningen kan worden geconcludeerd dat na realisatie van de in het bestemmingsplan Leidsche Rijn Centrum Oost mogelijk gemaakte ruimtelijke ontwikkelingen secundair aan het gestelde in artikel 5.16 eerste lid 1, onder a van de Wet milieubeheer wordt voldaan. Gelet op het vorenstaande zijn er geen belemmeringen vanuit de Wet milieubeheer om het Bestemmingsplan Leidsche Rijn Centrum Oost vast te stellen.

5.9 Bodemkwaliteit

5.9.1 Kader

Aan de basis van het gemeentelijk bodembeleid ligt bescherming van de kwaliteit van de bodem en het grondwater én het voorkomen van risico's voor de gezondheid van mens en dier. Het bodembeleid sluit hiervoor aan op onderstaande algemene uitgangspunten uit de Wet bodembescherming:

• e. Bodembescherming
  Nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en als er toch bodemverontreiniging ontstaat, moet de bodem direct worden gesaneerd. Een geval van bodemverontreiniging waarbij de verontreiniging geheel of grotendeels na 1987 is ontstaan, is een "nieuw geval". Deze zorgplicht houdt in dat nieuwe gevallen van bodemverontreiniging zoveel mogelijk ongedaan moeten worden gemaakt;
• f. Bodemsanering
  Gevallen van ernstige bodemverontreiniging moeten binnen een bepaalde termijn worden gesaneerd als er sprake is van humane of milieuhygiënische risico's, of risico's voor verspreiding van de verontreiniging via het grondwater. De sanering wordt functiegericht en kosteneffectief uitgevoerd. Nieuwbouw op of graafwerkzaamheden in een geval van ernstige bodemverontreiniging zijn ongeacht de risico's niet toegestaan zonder saneringsmaatregelen;
• g. Bodembeheer
  Hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond kan bij onverdachte terreinen plaatsvinden op basis van de bodemkwaliteitskaart en het bodembeheerplan.

Bij een aanvraag van een omgevingsvergunning moet een bodemonderzoek conform de NEN 5740 worden verricht. Op basis van dit onderzoek wordt beoordeeld of de locatie geschikt is voor de geplande functie of dat er nog een nader onderzoek en/of een bodemsanering noodzakelijk is om de locatie geschikt te maken. Als er voor de bouwwerkzaamheden een grondwateronttrekking nodig is, moet rekening gehouden worden met eventuele nabij gelegen grondwaterverontreinigingen.

5.9.2 Plansituatie

Op 30 juli 2015 is voor de herontwikkeling een historisch onderzoek uitgevoerd in het plangebied, om inzicht te krijgen beschikbare bodeminformatie, waaronder verdachte locaties en uitgevoerde bodemonderzoeken (Tauw, Kenmerk R001-1230903EWC-lhl-V03-NL). Het plangebied Leidsche Rijn Centrum Oost is in momenteel gebruik als infrastructuur, opslag van grond, weiland en braakliggend terrein. Er bevinden zich twee woningen. Enkele gebouwen zijn verdacht op aanwezigheid van asbestverdachte materialen. In het verleden waren er sportvelden aanwezig en een muziektheater. Ook vond opslag van bouwmaterialen voor de tunnelbak van de A2 plaats. Langs de Oude Vleutenseweg zijn bij (voormalige) woningen ondergrondse huisbrandolie tanks aanwezig of aanwezig geweest. In het plangebied zijn sloten gedempt. Aan de noordzijde is de spoorbaan aanwezig en aan de westzijde waren een boomgaard en volkstuinen aanwezig (met mogelijk bestrijdingsmiddelen).

In het verleden uitgevoerde bodemonderzoeken hebben uitgewezen dat er hoofdzakelijk lichte verontreinigingen aanwezig zijn en plaatselijk matig tot sterke verontreinigingen (bijvoorbeeld nabij de A2). Er zijn enkele saneringen uitgevoerd. Verder is langs de spoorbaan sprake van ernstige verontreiniging, waarbij aan de zuidkant in 2012 een sanering is uitgevoerd. Buiten het plangebied, ten noorden van het spoor is een diepere grondwaterverontreiniging met vluchtige oplosmiddelen aanwezig. Bij eventuele grondwateronttrekkingen moet hiermee rekening worden gehouden en de invloed hierop worden bepaald.

In het plangebied zal een verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd. Het terrein wordt opgehoogd. Op basis van de bodemkwaliteitskaart en nota bodembeheer 2012-2022 valt het plangebied in de klasse wonen en infrastructuur. De ontgravingskwaliteit en toepassingseis bij grondverzet is schoon. Grondverzet op onverdachte locaties kan plaatsvinden op basis van deze eisen.

5.9.3 Conclusie

Met in achtneming van bovenstaande voorwaarden voor onderzoek en/of sanering vormt de bodem geen belemmering voor het plan.

5.10 Flora en fauna

5.10.1 Kader

Groenstructuurplan

Het Groenstructuurplan Utrecht (vastgesteld door de raad in april 2007) heeft tot doel het verhogen van de kwaliteit van het stedelijk groen ten behoeve van de leefbaarheid van de stad. In het Groenstructuurplan zijn de bestaande en wenselijke stedelijke groenstructuren vastgelegd. Deze groenstructuren hebben zowel een landschappelijke, cultuurhistorische, recreatieve als ook ecologische functie. Het is op grond van dit Groenstructuurplan de bedoeling dat de kwaliteit van het groen in deze zones steeds verder ontwikkelt en verbetert. Veranderen van functie is alleen mogelijk na bestuurlijke afweging. Een afname van oppervlakte van de stedelijke groenstructuur dient te worden gecompenseerd.

Het centrum van Leidsche Rijn wordt omringd door groen en water van het verlengde Park Leeuwesteyn en de zone langs het Amsterdam-Rijnkanaal (Park Overtuin). Hierdoor wordt de bijzondere positie van het centrumgebied in Leidsche Rijn duidelijk zichtbaar en wordt zijn identiteit versterkt.

Flora- en faunawet

In de Flora- en faunawet zijn verschillende verbodsbepalingen opgenomen om in het wild levende flora en fauna te beschermen. Het is verboden om dieren opzettelijk te verontrusten, te doden of hun rust- of verblijfplaats te verstoren of te beschadigen. Ook is het verboden om beschermde planten te beschadigen of van hun groeiplaats te verwijderen. De Flora- en faunawet legt daarnaast een algemene zorgplicht op voor alle (wilde) dieren en planten en hun directe leefomgeving.

Ruimtelijke ontwikkelingen en uitvoering van projecten of (bestemmings-)plannen mogen niet in strijd zijn met de internationale richtlijnen of de Flora en fauna wet. Indien er een besluit wordt genomen op grond van de Wet ruimtelijke ordening waarbij de uitvoering van het besluit gevolgen kan hebben voor beschermde soorten, moet getoetst worden of beschermde soorten aanwezig (kunnen) zijn. Ook dient te worden bekeken wat de eventuele effecten van de activiteiten op de soorten zijn. De centrale vraag daarbij is of er een vrijstelling of een ontheffing nodig is op grond van de Flora- en faunawet. Dit is afhankelijk van de beschermingsgraad van de aangetroffen soort.

Bij het vaststellen van het bestemmingsplan dient van tevoren duidelijk te zijn dat de Flora- en faunawet niet in de weg staat aan de uitvoering van het plan.

5.10.2 Onderzoek

In opdracht van de gemeente Utrecht heeft Tauw nader onderzoek gedaan naar de aanwezigheid van broedvogels met jaarrond beschermde nestlocatie, vissen en vleermuizen ten behoeve van de beoogde ontwikkeling van Leidsche Rijn Centrum Oost. De voorgenomen ontwikkeling, waarbij (een groot deel van) de aanwezige groenstructuren, gebouwen en watergangen worden verwijderd, kan het leefgebied van vogels, vissen en vleermuizen aantasten. Aantasting van het leefgebied of de essentiële onderdelen van het leefgebied van deze soortgroepen is in het kader van de Flora- en faunawet verboden.

Binnen het plangebied is een kleine roekenkolonie van maximaal zes nesten aangetroffen. Verder is in de watergangen binnen het plangebied bittervoorn aangetroffen. Een deel van het plangebied vormt een essentieel onderdeel van het leefgebied van de gewone dwergvleermuis. Het betreft hier een mogelijke zomer-, paar- en/of winterverblijf in de woning langs het kanaal. Deze woning wordt niet aangetast tijdens de werkzaamheden waardoor er geen negatieve effecten worden verwacht voor vleermuizen.

Op basis van het uitgevoerde nader onderzoek wordt geconcludeerd dat negatieve effecten op essentiële gebruiksfuncties van het leefgebied van de roek en bittervoorn door de beoogde ontwikkeling van Leidsche Rijn Centrum Oost niet zijn uitgesloten. Vervolgstappen zijn noodzakelijk.

Bij het treffen van voldoende mitigerende maatregelen (zoals het behouden van de nestbomen van de roeken) is geen sprake van een overtreding van verbodsbepalingen. De noodzaak tot het in bezit hebben van een goedgekeurd mitigatieplan of een ontheffing is gekoppeld aan de uitvoeringsfase. Het laten goedkeuren van het mitigatieplan (door bevoegd gezag, RvO) én het uitvoeren van de bijbehorende mitigerende maatregelen dient vóór aanvang van de werkzaamheden afgerond te zijn. Tevens dient de zorgplicht zoals bedoeld in de Flora- en faunawet te allen tijde in acht te worden genomen.

5.10.3 Gevolgen onderzoek

De bomen waarin de roeken gevestigd zijn, zullen worden behouden. Nu de bomen worden behouden behoeft geen ontheffing Flora- en faunawet aangevraagd te worden. Voor de bittervoorn in de watergangen binnen het plangebied dienen mitigerende maatregelen te worden getroffen. Hierbij is het mogelijk de vissen over te plaatsen naar nieuw te graven watergangen. De mitigerende maatregelen dienen vastgelegd te worden in een mitigatieplan die vervolgens als input voor een ontheffingsaanvraag van de Flora- en faunawet dient.

5.10.4 Aanbevelingen

Aanbevolen wordt om de werkzaamheden buiten het broedseizoen van vogels (globaal van maart tot en met juli) uit te voeren. Verder wordt aanbevolen het gebruik van kunstmatige lichtbronnen te vermijden tussen zonsondergang en zonsopgang, omdat vleermuizen door de lichtbron verstoord kunnen worden tijdens de foerageeractiviteiten.

In de Flora- en faunawet is een zorgplicht opgenomen; artikel 2, lid 1. De zorgplicht geldt altijd en voor alle planten en dieren, of ze beschermd zijn of niet, en in het geval dat ze beschermd zijn ook als er ontheffing of vrijstelling is verleend.

De zorgplicht betekent niet dat er geen dieren mogen worden gedood, maar wel dat dit, indien noodzakelijk, op zodanige wijze gebeurt dat het lijden zo beperkt mogelijk is.

De ontwikkeling van Leidsche Rijn is als prioritair project met ontwikkelingsruimte opgenomen in de bijlage van de Regeling programmatische aanpak stikstof.

5.11 Water

5.11.1 Aanleiding

Ten behoeve van het bestemmingsplan voor de grootschalige ontwikkellocatie 'Leidsche Rijn Centrum' dient een waterparagraaf te worden opgesteld voor het deelgebied 'Oost'. Voor de deelgebieden 'Kern en Zuid' en 'Noord' is door Stadsingenieurs in respectievelijk 2011 en 2012 reeds een waterparagraaf opgesteld.

Ten behoeve van de invulling van het plan Leidsche Rijn Centrum Oost heeft in het kader van het Masterplan en de MER overleg plaatsgevonden met het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden. Het waterschap en de Provincie Utrecht zijn via de taakgroep Water betrokken geweest bij het opstellen en goedkeuren van het document 'Nieuwe stad, schoon water' en het 'Basisplan Centrale zone 2006'. De principes voor de omgang met het hemelwater, grondwater en vuilwater zijn gebaseerd op deze structuurplannen en uitgewerkt in een waterhuishouding- en rioleringsplan voor deelgebied Oost.

5.11.2 Inleiding

Leidsche Rijn Centrum is aangewezen als het tweede stadscentrum van Utrecht. Het oppervlak is ruim 50 hectare groot en het totale centrumprogramma beslaat circa 800.000 m2 BVO aan functies. Leidsche Rijn Centrum ligt centraal tussen de bestaande stad Utrecht en het nieuwe stadsdeel Leidsche Rijn en op het snijpunt van het spoor Utrecht-Gouda en (de landtunnel van) de A2. Leidsche Rijn Centrum bestaat uit vier deelgebieden: Noord (hoogbouw), Kern (kernwinkelgebied), Zuid (sociale en culturele voorzieningen) en Oost (winkels en wonen, bioscoop).

De planontwikkeling van Leidsche Rijn Centrum is gestart in 2003. In 2004 is de Visie Leidsche Rijn Centrum, 'Het Levende Centrum' bestuurlijk vastgesteld. Vervolgens is in 2006 het Masterplan Leidsche Rijn Centrum vastgesteld door de gemeenteraad. In het Masterplan (het Stedenbouwkundig Programma van Eisen) zijn de programmatische en stedenbouwkundige randvoorwaarden voor geheel Leidsche Rijn Centrum uitgewerkt als kader voor de afzonderlijke deelgebieden.

Een ambitie uit het Masterplan Leidsche Rijn Centrum is een uitgesproken stedelijk karakter. Dit vertaalt zich in een hoog multifunctioneel profiel waarin onder meer horeca, winkels en cultuur een prominente plek innemen. Stedenbouwkundig en landschappelijk kenmerkt het deelgebied zich door hoge ambities waarbij enkele uitgangspunten zijn: gesloten bouwblokken met klassieke opbouw en formele lanen en straten afgewisseld met informele pleinen en een levendige plintinvulling. De basis hiervoor wordt door een gridpatroon gelegd met gesloten bouwblokken met relatief hoge en dichte bebouwing.

Leidsche Rijn Centrum Oost bouwt voort op de stedelijke setting van de deelgebieden Kern en Zuid. Er is ook hier sprake van een niveauverschil van circa zeven meter, tussen het Amsterdam-Rijnkanaal en het Berlijnplein (A2-kap). Dit hoogteverschil vormt een duidelijke karakteristiek, geeft het centrum zijn identiteit draagt bij aan de unieke sfeer. De langzaam oplopende straten worden hier en daar afgewisseld met scherpe hoogteverschillen.

Deelgebied Oost wordt als laatste deel van Leidsche Rijn Centrum opgeleverd.

5.11.3 Beleidskader

In het algemeen is het beleid van het Rijk, de provincie Utrecht, de gemeente Utrecht en het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden gericht op een duurzaam en robuust waterbeheer. Bij ruimtelijke ontwikkelingen worden (indien doelmatig) de waterkwaliteitstrits 'gescheiden inzamelen-gescheiden afvoeren-gescheiden verwerken' en de waterkwantiteitstrits 'water vasthouden-bergen-vertraagd afvoeren' gehanteerd. Dit beleid is per overheidsniveau in de onderstaande beleidsdocumenten verankerd:

• Rijksbeleid: Nationaal Waterplan, WB21, NBW, Waterwet, et cetera;
• Provinciaal beleid: Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028, de Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 en het Bodem-, Water- en Milieuplan 2016-2021 et cetera;
• Gemeentelijk beleid: plan Gemeentelijke Watertaken Utrecht 2016-2019;
• Waterschapsbeleid: Waterbeheerplan 2010-2015, Beleidsregels 2010 Keur 2009, Keur.

Het Plan Gemeentelijke Watertaken Utrecht 2016-2019 beschrijft de invulling van de wettelijke gemeentelijke zorgplichten voor afvalwater, hemelwater en grondwater. Ook de wijze van beheer van het gemeentelijke oppervlaktewater in Utrecht wordt beschreven, omdat het oppervlaktewater een belangrijke bijdrage levert aan de afvoer en verwerking van hemelwater en het reguleren van de grondwaterstand. Het plan vormt het Gemeentelijk Rioleringsplan, zoals elke gemeente die dient te hebben conform artikel 4.22 van de Wet Milieubeheer. Het plan is de opvolger van het Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan 2011-2014.

De ontwerpeisen zijn opgenomen in het Handboek Inrichting Openbare Ruimte, onderdeel riolen, rioolgemalen en drainage (versie 18 april 2013, www.utrecht.nl). Daarnaast stelt de gemeente eisen aan het ontwerp van watergangen waarvan zij eigenaar of beheerder is of wordt.

5.11.4 Bodemgebruik en bodemgesteldheid

5.11.4.1 Voormalig

Het voormalige grondgebruik van het gebied was voornamelijk agrarisch. De structuur van het plangebied werd gekenmerkt door een mengeling van functies en landschapstypen. Als oorspronkelijk veenweidegebied en karakteristiek polderlandschap lag het plangebied relatief laag. De bodem van het deelgebied Leidsche Rijn Centrum bestaat uit Dregtvaaggronden (klei op veen) en Kalkloze poldervaaggronden (zware klei). Het gebied wordt gekenmerkt door zeer hoge grondwaterstanden in de winter- en voorjaarperiode (zie Grondwater). Het voormalige oorspronkelijke maaiveld bevond zich globaal op NAP +0.75 m.

5.11.4.2 Toekomstig

Leidsche Rijn Centrum Oost wordt nagenoeg geheel opgehoogd. Het ophoogmateriaal zal geschikt moeten zijn voor de toepassing van infiltratieriolen. De waterdoorlatendheid van de bodem ter plaatse van de nieuwe riolering zal voldoende moeten zijn om effectieve infiltratie van hemelwater mogelijk te maken. De benodigde dichtheid, vermazing, omvang (lengte en diepte), locaties en methode om de slecht doorlatende laag klei/veenlaag te doorbreken behoeft nader onderzoek. Om te voorkomen dat de leeflaag van het huidige maaiveld een extra slecht doorlatende laag vormt na ophoging, dient de bestaande toplaag voor ophoging te verwijderen.

Afbeelding: Hoogtekaart toekomstig maaiveldverloop plangebied Leidsche Rijn Centrum Oost

5.11.5 Oppervlaktewater

5.11.5.1 Amsterdam-Rijnkanaal

Het plangebied omvat aan de oostzijde een deel van het Amsterdam-Rijnkanaal, een belangrijk primair oppervlaktewater van nationaal belang met een streefpeil van NAP -0.40 m. Dit oppervlaktewater is in het kader van de Europese Kaderrichtlijn Water (EKRW) aangewezen als waterlichaam van het type M7 (grote diepe kanalen met scheepvaart), het heeft de code NL86_5. Rijkswaterstaat heeft de zorg voor het waterstaatkundig-, het waterkwantiteits- en kwaliteitsbeheer van het ARK.

Het momentane peil van dit kanaal wordt beïnvloed door de aanvoer vanuit de rivier de Lek, zijdelingse aanvoer van oppervlakte- en grondwater en door het afvoeren (spuien) van overtollig water naar de Noordzee. Het getijregime van de Noordzee en het spuiregime van de spuisluizen / gemalen in IJmuiden heeft invloed op het peilregime in het Amsterdam-Rijnkanaal en leidt tot een constante fluctuatie van zo'n 0.2 m, globaal tussen NAP -0.50 en NAP -0.30 m.

5.11.5.2 Overig oppervlaktewater

Bestaande situatie

Als gevolg van de zeer ingrijpende en omvangrijke ruimtelijke ontwikkelingen in en grenzend aan het plangebied is de waterhuishouding in het plangebied in de loop der jaren sterk gewijzigd.
In het plangebied bevinden zich diverse bermsloten, een ring van watergangen om een monumentale boerderij en restanten van de voormalige Vleutense wetering. Het stelsel aan watergangen van de voormalige Vleutense wetering heeft momenteel nog een primaire status.

Bij de nog bestaande sluiswachterswoning heeft de voormalige sluis in het verleden plaats gemaakt voor een verstelbare stuw (drempelbreedte 1,9 m) en een opvoerpomp. Het huidige waterpeil bedraagt NAP + 0.15/0.00 (zp/wp). In het plangebied is in de huidige situatie circa 6.120 m2 oppervlaktewater aanwezig (zie bijlage 19 van deze toelichting: huidig ruimtegebruik LRC-Oost (d.d. 05-12-2013).

Afbeelding: Uitsnede legger oppervlaktewater plangebied Leidsche Rijn Centrum Oost

Nieuwe situatie

Het inrichtingsplan voor Leidsche Rijn Centrum Oost voorziet in het handhaven van het oostelijke deel van de Vleutense Wetering met de sluiswachterswoning en in het inpassen van de monumentale boerderij 'Rood Noot'. Beide plekken worden door een reconstructie van de Oude Vleutenseweg en de Vleutense Wetering met elkaar verbonden. Het profiel van de Groenedijk dient hierbij als voorbeeld. Er worden twee nieuwe parallelle watergangen gegraven waardoor een dijkje ontstaat, de nieuwe watergangen worden met duikers aan het te handhaven deel van de Vleutense wetering verbonden. De nieuwe watergangen compenseren voor 100% het dempen van de westelijke restanten van de Vleutense Wetering.

Het waterpeil in de nieuwe watergangen blijft gelijk aan het huidige peilbeheer dat flexibel is en afgestemd op de seizoensgebonden fluctuatie van het grondwaterregime. Als winterpeil wordt NAP 0.00 m aangehouden en als zomerpeil NAP +0.15 m. Het nieuwe oppervlaktewater loost het wateroverschot via de bestaande stuw op het Amsterdam-Rijnkanaal.

Omdat het peilregime gehandhaafd wordt en de stuwbreedte voldoende is (oorspronkelijk gedimensioneerd op een groter debiet), hoeft de stuw niet aangepast te worden.

In het plangebied wordt in de toekomstige situatie voorzien in circa 6.260 m2 oppervlaktewater (zie (zie bijlage 20 van deze toelichting: toekomstig ruimtegebruik LRC Oost (d.d.03-12-2014).

Afbeelding: Inrichtingsplan Leidsche Rijn Centrum Oost (bron: Lodewijk Baljon Landschapsarchitecten,
mei 2014)

Beheer

Het plangebied ligt in het beheergebied van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR). Dit waterschap heeft de zorg voor het functionele kwantiteitsbeheer van de hoofdwatergangen en het kwaliteitsbeheer van al het oppervlaktewater. Vanwege de huidige primaire status van de Vleutense wetering wordt deze watergang beheerd en onderhouden door het HDSR. In verband met het inrichtingsplan en de toekomstige tertiaire status van het lokale oppervlaktewater zal het beheer en onderhoud ervan na oplevering van het plangebied worden overgedragen aan de gemeente Utrecht.

Om het goed functioneren van de waterhuishouding te kunnen waarborgen, voert het waterschap onderhoudstaken uit en toetst of bij de aanleg van werken ter plaatse van watergangen en in beschermingszones voldaan is aan algemene en specifieke criteria (zie paragraaf Keur).

Waterkwaliteit

Om de waterkwaliteit in de toekomstige situatie (enigszins) te waarborgen, is bij de uitwerking van het inrichtingsplan voorzien in een spoelmogelijkheid. De nieuwe en bestaande watergangen worden dusdanig met elkaar verbonden dat met behulp van de bestaande opvoerpomp het oppervlaktewater kunstmatig kan worden doorgespoeld. Daarbij voorziet het rioleringsplan in overstortlocaties van het nieuwe infiltratie-transportstelsel op of nabij de watergang rondom boerderij 'Rood Noot', bij hevige buien kan het neerslagoverschot uit het hemelwaterstelsel worden benut om de westelijk gelegen watergangen extra te doorstromen.

De belasting van en de werkzaamheden nabij het oppervlaktewater dient te voldoen aan de eisen die HDSR in de Keurverordening heeft vastgelegd. Om onnodige vervuiling van afstromend hemelwater te voorkomen, stelt HDSR eisen aan de kwaliteit en de behandeling van het afstromend oppervlak:

• geen toepassing van uitloogbare materialen zoals zink, koper en lood.
• geen gebruik van chemische bestrijdingsmiddelen.
• geen directe lozing van verontreinigd hemelwater op oppervlaktewater

Het oppervlaktewater waar het plangebied aan grenst (Vleutense wetering, ARK), is door HDSR niet aangeduid als kwetsbaar water. Directe, structurele lozingen van hemelwater zijn toegestaan.

Kaderrichtlijn Water

In het plangebied bevindt zich geen oppervlaktewater dat volgens de gestelde definitie in de Kader Richtlijn Water (KWR) als waterlichaam is aangemerkt.

5.11.6 Waterkeringen

De kade in de westelijke oever van het Amsterdam-Rijnkanaal ter plaatse van het plangebied heeft de status van 'primaire waterkering categorie C'. Bij deze status behoort -conform de legger van 2009- een zonering van circa 100 meter landinwaarts (gemeten vanaf de damwand) die bestaat uit een kernzone, beschermingszone en buitenbeschermingszone met elk een eigen beschermingsregime. Binnen deze zones zijn werkzaamheden of activiteiten watervergunningsplichtig.

Het bestemmen van de waterkering inclusief beschermingszones in het bestemmingsplan is een vereiste conform de aanvulling van het Besluit Algemene Regels Ruimtelijke Ordening (Barro), dat op 1 oktober 2012 in werking is getreden. Conform het Barro dienen de kering plus beschermingszones als zodanig bestemd te worden waarbij de dubbelbestemming 'Waterstaat-waterkering' qua omvang overeen komt met de zonering van de door Rijkswaterstaat verstrekte GIS-bestanden.

5.11.7 Grondwater

5.11.7.1 1e watervoerend pakket

Het langjarige grondwaterregime in de diepere ondergrond wordt gereguleerd door de grondwaterstroming in het eerste watervoerend pakket (1WVP). De gemeente Utrecht beschikt sinds 1962 over een peilbuizenmeetnet. Sinds 2002 worden de grondwaterstanden automatisch opgeslagen door dataloggers die tweemaal per dag het grondwaterpeil registreren. Het doel van het meetnet is om informatie over de stijghoogten en stromingsrichting van het grondwater te verkrijgen.

De gemiddelde, langjarige grondwaterstanden van het 1WVP zijn afgeleid uit de dichtstbijzijnde peilbuizen en vastgelegd in de 'Grondwatercontourkaart gemeente Utrecht' (09-10- 2012).

Op basis van deze kaart wordt voor het plangebied de volgende gemiddelde grondwaterstanden en seizoens-variatie verondersteld: droge periode (GLG) = NAP -0.45 m, natte periode (GHG) = NAP -0.15 m en gemiddeld (GGG) = NAP -0.40 m. De grondwaterstroming is west/zuidwestelijk gericht (haaks op het Amsterdam-Rijnkanaal).

5.11.7.2 Freatisch pakket

De momentane, freatische grondwaterstand is afhankelijk van het neerslagverloop, de bodemopbouw en de aard en omvang van afwatering- en ontwateringsvoorzieningen. Slecht doorlatende lagen als klei en veen belemmeren de interactie met het 1WVP en kunnen een lokale schijngrondwaterstand creëren.

5.11.7.3 Drooglegging en ontwateringsdiepte

Een droge ondergrond is een belangrijke randvoorwaarde voor het faciliteren van een bestemming van een gebied. Voldoende drooglegging en ontwateringsdiepte in een plangebied is van groot belang om overstroming (inundatie) en grondwateroverlast te voorkomen.

De drooglegging, het verschil tussen maaiveld en streefpeil, dient conform de norm van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden minimaal 1,0 m te zijn. De ontwateringsdiepte, het hoogteverschil tussen maaiveld en de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG), dient conform de norm van de gemeente Utrecht minimaal 0,7 m te bedragen.

5.11.7.4 Ondergrondse bouwwerken

In het deelgebied LRC Oost is voorzien in ondergrondse constructies (o.a. parkeergarages) waarvan de bodem boven het grondwaterregime worden aangelegd. Structurele beïnvloeding of onttrekking van het grondwater tijdens de gebruiksfase niet toegestaan. Constructies (wanden en vloeren) in het grondwaterregime dienen volledig waterdicht te worden uitgevoerd of geheel boven de maximaal optredende grondwaterstand te liggen. Bij de aanleg ervan dient rekening te worden gehouden met de invloed die bemaling kan hebben op het grondwaterregime en eventuele grondwaterverontreinigingen in de omgeving.

5.11.7.5 Drinkwaterwinning

LRC Oost bevindt zich buiten de contourgrens van het beschermings- en aandachtsgebied en de boringsvrije zone van het Grondwaterbeschermingsgebied van het drinkwaterwingebied Leidsche Rijn. De ontwikkeling heeft geen invloed op het langjarige grondwaterregime.

De provincie Utrecht stelt met het strategische grondwaterbeleid de kaders vast voor de uitvoering van het grondwaterbeheer door de waterschappen. Het waterschap is bevoegd gezag voor het verstrekken van vergunningen of het behandelen van meldingen ten behoeve van grondwateronttrekkingen (afhankelijk van hoeveelheden).

5.11.8 Waterwet

5.11.8.1 Watervergunning – onttrekking en lozing

Tijdelijke onttrekking van grondwater tijdens de bouwfase is vergunningsplichtig en onder voorwaarden toegestaan, evenals tijdelijke lozing van bemalingswater op het oppervlaktewater.
Nader onderzoek naar de kwantiteit en kwaliteit van het grondwater is noodzakelijk om na te gaan of er een lozingsvergunning nodig is om overtollig water te onttrekken en af te voeren.

Voor alle onderbemalingen, bronneringen en andere grondwateronttrekkingen waarbij middels bronbemaling globaal meer dan 100 m3 per uur, langer dan 6 maanden en dieper dan 9 meter grondwater wordt onttrokken, dient een vergunning te worden aangevraagd bij het waterschap HDSR (zie artikel 3.10 Keur 2009). Indien de grondwateronttrekking bij deze criteria onder de grenswaarden blijft, kan volstaan worden met een melding.

5.11.8.2 Watervergunning - Keur

Ten behoeve van het dempen en graven, aanleggen van vlonders en steigers en bouwen in en langs water is een watervergunning van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden noodzakelijk. Alle wateraspecten (inclusief Keuraspecten) worden in de watervergunning geregeld. Indien er werkzaamheden in de beschermingszone plaatsvinden, dient er ook een watervergunning te worden aangevraagd. Rechtstreekse afvoer van hemelwater naar oppervlaktewater is vergunning- of meldingplichtig in het kader van de Waterwet.

In de Keur is daarnaast bepaald dat 'beschermingszones' voor watergangen en waterkeringen in acht dienen te worden genomen. Het komt erop neer dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het Waterschap gebouwd en opgeslagen mag worden. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit van een waterkering en/of de veiligheid ervan wordt aangetast, de berging (inclusief aan- en afvoer) van de watergang wordt verminderd of het onderhoud wordt gehinderd. Rijkswaterstaat is het bevoegd gezag voor watervergunningen binnen de zonering van de primaire waterkering of voor het water zelf.

5.11.9 Riolering

In mei 2014 is door IBU Stadsingenieurs op verzoek van Projectbureau Leidsche Rijn een functioneel ontwerp voor een rioleringsplan voor het deelgebied Leidsche Rijn centrum Oost. Uitgangspunt voor het rioleringsplan is de toepassing van een Infiltratie-Transportsysteem (IT-riool), analoog aan het rioleringssysteem dat is toegepast in LRC West.

Vanwege het forse hoogteverschil van 7 m in het toekomstig maaiveldverloop tussen de landtunnel A2 en de oever van het ARK (zie figuur 2), wordt het IT-riool op 3 verschillende niveaus aangelegd. Door de toepassing van interne overstorten wordt de bergings- en infiltratiecapaciteit maximaal benut en stort het neerslagoverschot uiteindelijk gestaffeld over op het nieuwe oppervlaktewater.

5.11.9.1 Hemelwater

Verhard oppervlak
Ten behoeve van het bepalen van de watercompensatie is voorafgaand aan en als onderdeel van het rioleringsplan het bestaande verhard oppervlak geïnventariseerd. De situatie van 2010 (topografie en luchtfoto) fungeerde hierbij als uitgangspunt. Vervolgens is op basis van het globale inrichtingsplan het toekomstige verhard oppervlak geschat.

Oppervlakken bestaande situatie				Verharding in m2
Muziekpaleis				11.515
P-plaats muziekpaleis				7.060
P&R bus				4.340
sloopbedrijf (80% van weergave op kaart)				12.165
Verlengde Vleutenseweg				10.180
J.C. Verthorenpad/ Oude Vleutenseweg				2.000
A2				19.405
Oude Vleutenseweg				5.690
Vleutenseweg (Oppervlaktewater 6.200 m2 niet meegerekend)eg				12.970
Totaal verhard situatie 2010				85.320
Oppervlakken toekomstige situatie				Opp. in m2	Percentage verhard	Verhard oppervlak m2
Water				6.200	0%	0
Dakvlak				54.000	100%	54.000
Binnenterrein				21.200	25%	5.300
Verharding (asfalt/elementen)				27.700	100%	27.700
overig openbaar terrein				37.000	75%	27.750
Totaal verhard situatie > 2015				206.900		114.750

Wateropgave

Bij ruimtelijke ontwikkelingen is de wateropgave en de benodigde watercompensatie afhankelijk van de aard en omvang van de toename aan verhard, afvoerend oppervlak en van de omgang met het hemelwater. Om de waterhuishouding op orde te houden en wateroverlast te voorkomen, zijn bij een verhardingstoename van meer dan 500 m2 maatregelen vereist (administratieve ondergrens voor watercompensatie binnen de bebouwde kom).

Het oppervlak in de bestaande situatie bedraagt circa 8,5 ha en in de toekomstige situatie circa 11,5 ha. De toename van verhard oppervlak komt hiermee op circa 2,95 ha. Het rioleringsplan voorziet in de realisatie van extra oppervlaktewater (van 6.120 m2 naar 6260 m2) en in een duurzaam rioleringsstelsel met voldoende bergingscapaciteit om de toekomstige waterberging in overeenstemming te brengen de toekomstige hydraulische belasting.

Op basis van een acceptabele maximale peilstijging van 0,3 m* bij een bui met een theoretische herhalingstijd van T=10, dient conform de Keur van het HDSR bij een verhardingstoename van 1 ha 450 m3 aan extra waterberging ter compensatie worden gerealiseerd. Om de toename van 2,95 ha te compenseren, dient er minimaal 1.330 m3 waterberging te worden aangelegd.

* ter plaatse van boerderij 'Rood Noot' treedt inundatie op bij een peilstijging van circa 0,55 m.

Omdat in het inrichtingsplan onvoldoende ruimte voor extra oppervlaktewater ter compensatie van de toename aan verhard oppervlak kan worden gereserveerd, is in het rioleringsplan uitgegaan van aanvullende berging van circa 720 m3 in het IT-stelsel (1320 m IT-riool van Ø 800 mm) en 657 m3 additionele berging in het porienvolume (20%) van het omringende zandcunet. Hiermee is voldaan aan de vereiste 15% compensatie, bovendien levert het een aanzienlijke besparing op in de investeringskosten voor het rioolstelsel van Leidsche Rijn centrum Oost.

Om bij hevige neerslag wateroverlast door veel aanbod van afstromend hemelwater vanaf de openbare ruimte te voorkomen, is het belangrijk dat er voor een hellingbaan een drempel wordt aangelegd.

Het hemelwater van bebouwingen en verhardingen die direct aan het oppervlaktewater grenzen, wordt hierbij rechtstreeks en oppervlakkig via rijbanen, bermen en oevers naar het oppervlaktewater afgevoerd. De overige verharding watert via een IT-riool (800 mm) af naar het oppervlaktewatersysteem.

5.11.9.2 Vuilwater

In totaal dienen in Leidsche Rijn Centrum Oost totaal circa 860 wooneenheden en circa 25.100 m2 bvo aan culturele/ maatschappelijke voorzieningen te worden gebouwd. Bij een gemiddelde woningbezetting van 2,5 inw/woning en een waterverbruik van 12 l/inw*u en een 0,2 l/s/ha-bvo geeft dit een totale droogweerafvoer (dwa)-productie van 27,3 m3/u.

De dwa wordt met het nieuwe vuilwaterstelsel separaat ingezameld en getransporteerd naar een nieuw rioolgemaal. Uiteindelijke wordt het vuilwater via een stelsel van persleidingen en rioolgemalen naar de RWZI Leidsche Rijn wordt verpompt.

Aansluitingen

Alle nieuwe vuilwaterlozers dienen een aparte huisaansluiting te krijgen. Sinds 1 oktober 2012 wordt het aspect rioolaansluiting geregeld in de Omgevingsvergunning Bouw. Het aansluiten van het riool valt als activiteit onder het Bouwbesluit 2012 (waarin alle technische voorschriften voor riolering zijn overgeheveld vanuit de Bouwverordening en de Aansluitverordening) en daarmee onder de Wabo.

5.11.10 Wijziging inrichtingsplan

In juli 2015 is het inrichtingsplan voor Leidsche Rijn Centrum Oost aangepast als gevolg van de gewenste nieuwe kavelopzet, de ruimtelijke indeling en het areaal aan verhardingen en open water is hierdoor ook gewijzigd. In de bijlage bij deze toelichting is een beknopte notitie opgesteld om het bevoegd gezag inzake de watertoets-het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden- te informeren over deze wijziging.

De conclusie in deze notitie luidt dat het (gewijzigde) inrichtingsplan van 7 juli 2015 niet leidt tot een verslechtering van de wateropgave. Voor de volledige onderbouwing wordt verwezen naar de notitie in bijlage 3.

5.11.11 Verslaglegging van gevoerd overleg gemeente - waterbeheerder

Op 9 maart 2016 heeft het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden aangegeven dat de eerder gemaakte opmerkingen van HDSR zijn verwerkt in de waterparagraaf. De twee opmerkingen die in deze brief zijn aangegeven zijn verwerkt in dit bestemmingsplan.

5.12 Archeologie

5.12.1 Kader

In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordeningstrajecten. Eén van de belangrijkste uitgangspunten van het Verdrag van Malta is dat archeologische waarden zoveel mogelijk in situ in de bodem bewaard dienen te blijven. Alleen als behoud in situ niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud van de archeologische informatie ex situ, door middel van opgraven en bewaren in depot. Een ander uitgangspunt is dat het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden in een zo vroeg mogelijk stadium dient plaats te vinden, zodat hiermee bij de planontwikkeling rekening gehouden kan worden. Een derde uitgangspunt is het 'de verstoorder betaalt principe'. Alle kosten die samenhangen met archeologisch onderzoek dienen worden betaald door de initiatiefnemer van de geplande bodemingrepen. Ten slotte richt het Verdrag van Malta zich tevens op een toename van kennis, herkenbaarheid en beleefbaarheid van het archeologische erfgoed.

Het Verdrag van Malta heeft in Nederland geresulteerd in een ingrijpende herziening van de Monumentenwet uit 1988, die op 1 september 2007 met de Wet op de Archeologische Monumentenzorg van kracht is geworden. Hiermee zijn de uitgangspunten van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. In de nieuwe wetgeving is de bescherming van het archeologische erfgoed, de inpassing hiervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van het archeologische onderzoek geregeld. Op grond van artikel 38a van de Monumentenwet 1988 moet een bestemmingsplan rekening houden met de archeologische resten in de grond. Om te kunnen bepalen op welke wijze de bestemmingsregeling rekening moet houden met de archeologie (artikel 38a Monumentenwet 1988) moet onderzoek, veelal bureauonderzoek, worden gepleegd. De resultaten daarvan worden beschreven in de toelichting van het bestemmingsplan, waarbij wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan bij moet dragen aan de bescherming van de archeologie.

5.12.2 Verordening en bestemmingsplan

De gemeente Utrecht heeft ervoor gekozen ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een verordening op te stellen voor het hele grondgebied van de gemeente. In de verordening op de archeologische monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In bestemmingsplannen wordt verwezen naar de verordening en een regel opgenomen (dubbelbestemming Waarde - Archeologie). In deze dubbelbestemming is opgenomen dat de voor Waarde- archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachtingen. Met deze specifieke gebruiksregel wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Door de verordening en de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologische waardenkaart aangegeven oppervlakte en diepte vergunningplichtig.

5.12.3 Gemeentelijke archeologische waardenkaart

De Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht ligt ten grondslag aan de verordening op de archeologische Monumentenzorg. Deze waardenkaart is geënt op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarde (IKAW) van de provincie en op de kennis en ervaring opgedaan in tientallen jaren archeologisch onderzoek in de stad. Hij geeft inzicht in de ligging van beschermde archeologische rijksmonumenten, gebieden van hoge archeologische waarde, gebieden van hoge archeologische verwachting en gebieden van archeologische verwachting en bij welk te verstoren oppervlakte en diepte een vergunningsplicht geldt. In de op de waardenkaart aangeduide gebieden waar een vergunningplicht geldt zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning vereist worden om resten uit het verleden op te sporen en zo nodig veilig te stellen.

Beschermde archeologische rijksmonumenten worden op grond van de Monumentenwet 1988 beschermd. Aantasting van de beschermde archeologische monumenten is niet toegestaan. Eventueel dubbel ruimtegebruik is mogelijk, mits de gekozen bestemming zich duurzaam verhoudt met de in het terrein aanwezige archeologische waarden. Voor dubbel ruimtegebruik is een vergunning krachtens de Monumentenwet vereist.

Gebieden van hoge archeologische waarde (rood) zijn gebieden waarvan bekend is dat er archeologische waarden zijn, maar die niet beschermd zijn als archeologisch rijks- of gemeentelijk monument. Gebieden van hoge archeologische verwachting (geel) zijn zones waar op grond van eerder uitgevoerd archeologisch onderzoek dan wel op basis van historisch geografisch onderzoek archeologische waarden te verwachten zijn (er wordt een middelhoge tot hoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Bij gebieden met een archeologische verwachting (groen) zijn de verwachtingen lager (er wordt een middelhoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Voor deze gebieden geldt de gemeentelijke Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Daarnaast zijn op de kaart witte gebieden aangewezen. Voor deze zones geldt geen verwachting en geen vergunningstelsel.

5.12.4 Plangebied

Een groot deel van het bestemmingsplangebied valt in een gebied zonder archeologische verwachting (wit), wat betekent dat hier geen verwachting op archeologische resten zijn.

Binnen het plangebied is een klein gebiedje aanwezig waar sprake is van een hoge archeologische verwachting (rood). Voor deze zone geldt dat bodemingrepen groter dan 50 m2 en dieper dan 50 cm archeologie vergunningplichtig zijn. Dit gebied zal echter niet worden ontwikkeld. Wel zal het gebied worden opgehoogd.

Deze verwachting is gebaseerd op de aanwezigheid van de 17de eeuwse buitenplaats Leeuwenstijn op deze locatie. Op de kadastrale minuut van 1832 is de locatie en ligging van het terrein nog goed te zien.

Afbeelding: Het bestemmingsplangebied op de archeologische waardenkaart van de gemeente Utrecht.

Binnen het bestemmingsplangebied Leidsche Rijn Oost zijn twee verschillende zones aan te geven waarvoor verschillende beleidsadviezen gelden. Voor de zone met een hoge archeologische waarde (rood) geldt dat bodemingrepen groter dan 50 m2 en dieper dan 50 cm archeologie vergunningplichtig zijn.

Voor de zone zonder een archeologische verwachting (wit) geldt geen verwachting en geen vergunningstelsel. Indien bij uitvoering van de werkzaamheden onverwacht toch archeologische zaken worden aangetroffen, dient conform artikel 53 en 54 van de Monumentenwet 1988 (herzien 2007) melding van de desbetreffende vondsten bij de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap c.q. REO afdeling Erfgoed, gemeente Utrecht, 030-2863990 te worden gedaan.

5.13 Duurzaamheid

5.13.1 Beleidskader

Uitgangspunt van de  Wet ruimtelijke ordening en de gemeente Utrecht is te streven naar duurzame ruimtelijke ontwikkeling. Onder duurzame ontwikkeling wordt een ontwikkeling verstaan die voorziet in de behoeften van de huidige generatie zonder daarmee voor de toekomstige generaties de mogelijkheid in gevaar te brengen om ook in hun behoefte te voorzien. Dit houdt in dat het streven is naar een evenwicht tussen de 3 P's. People (sociale component), Planet (ecologie en milieu) en Profit (economie). Voor gebruikers levert duurzaamheid een hoog kwalitatieve leefomgeving door verhoging comfort, veiligheid en gezondheid. Het levert tevens kostenbesparing op én het is goed voor het milieu.

Het bestemmingsplan schenkt aandacht aan de sociale en economische component, aan flora en fauna, water, milieuthema;s lucht, geluid, externe veiligheid en bodem. Duurzaam bouwen completeert dit door zich te richten op ontbrekende thema's (in het bijzonder ruimtegebruik, grondstoffengebruik, gezondheid) en het integrale resultaat, zowel hier en nu als daar en later.

Gemeente Utrecht heeft in het coalitieakkoord 2014-2018 en de daaraan gelieerde beleidsplannen en Actieplan duurzame en gezonde verstedelijking (Healthy Urban Living) het voornemen uitgesproken om op stedelijk niveau met diverse partners afspraken te maken: de Agenda Utrecht.

Binnen Agenda Utrecht kiest Utrecht voor acht City Deals om Healthy Urban Living in de praktijk te brengen. Een van de City Deals betreft aanpassen aan klimaatverandering.

City Deal klimaatadaptieve stad

De gemeente Utrecht heeft op 9 oktober 2014 twee intentieverklaringen ruimtelijke adaptatie getekend. Een landelijke en een regionale. Met de landelijke ondertekening onderschrijft de gemeente Utrecht de volgende landelijke doelstellingen:

• 1. De stad Utrecht is ook in 2050 nog aantrekkelijk om te leven, omdat de stad bestand is tegen wateroverlast door heviger regen en langduriger droogte en hogere temperaturen;
• 2. Uiterlijk in 2020 moeten alle ruimtelijke ingrepen integraal getoetst worden op hun klimaatbestendigheid;
• 3. De periode tot 2020 wordt benut om voldoende kennis en een aanpak te ontwikkelen om de eerste twee doelstellingen concreet te kunnen invullen.

In de regionale verklaring beloven 7 gemeente, het waterschap, de provincie Utrecht en de Veiligheidsregio Utrecht in de regio Utrecht de komende jaren samen te werken om de regio nog klimaatbestendiger te maken. De samenwerking moet eind 2015 resulteren in een gezamenlijke aanpak voor die problemen die het beste regionaal aangepakt kunnen worden.

Utrecht wil, samen met andere partners een nieuwe werkwijze hanteren die meer recht aan de stedelijke opgaven en aan de veranderende verhoudingen in de netwerksamenleving. Een voorbeeld daarvan is de thema's duurzaamheid en gezondheid in tenders zwaar te laten tellen.

Elk bouwinitiatief moet dus een bijdrage leveren aan de duurzaamheidsdoelen van de gemeente. Teneinde het initiatief eenduidig en onafhankelijk te beoordelen, zal er een prestatie-eis gerichte beoordeling worden gemaakt, bijvoorbeeld met GPR Gebouw, GreenCalc+ of BREEAM.NL. Om een idee te hebben van de beoogde kwaliteit moet gedacht worden aan een GPR-score van 81/2 , GreenCalc+ GIM>325 of BREEAM.NL excellent.

5.13.2 Plansituatie

De ontwikkellocaties bieden kansen om een bijdrage te leveren aan de realisatie van deze ambitie. De inzet van maatregelen om de CO2-uitstoot vergaand te verminderen gaat in de volgorde: energiebehoefte verminderen, inzet van duurzame bronnen en, tenslotte, een zo efficiënt mogelijke omzetting van primaire energie in warmte en kracht. Die klimaatambities betekenen een fors lagere energieprestatie. Ontwikkelingen binnen de kaders van dit bestemmingsplan zullen getoetst worden aan het beleid van de gemeente met betrekking tot klimaat en duurzaamheid.

De (her)ontwikkellocatie heeft een inspanningsverplichting voor het kunnen realiseren van de nodige maatregelen om de ambitie voor 2030 als gemeentelijk grondgebied CO2 neutraal te zijn. Dit vereist, een inspanningsverplichting voor alle betrokken partijen. Voorwaarde voor het realiseren van de nodige maatregelen, ook op gebouwniveau, is een optimale energie infrastructuur op bouwblok, buurt- en wijkniveau. Dat kan ook met behulp van stadsverwarming en die ook op  gebouwniveau, kansen biedt voor extra energiebesparingen. Voldaan zal moeten worden aan de wettelijke EPC uit het Bouwbesluit.

5.13.3  Conclusie

Uit deze paragraaf kan worden geconcludeerd dat er geen milieuknelpunten in het plangebied bestaan.

5.14 WKO en duurzame energie

5.14.1 Kader

Duurzame energie gaat over energie uit natuurlijke bronnen: biomassa, zon, wind, bodem en water. Deze bronnen leveren elektriciteit, (bio)gas en warmte, of een combinatie daarvan. Door gebruik te maken van duurzame, hernieuwbare energie hebben we minder energie uit fossiele bronnen nodig. De voorraad kolen, olie en gas raakt ooit op èn verbranding van fossiele brandstoffen schaadt het milieu.

Bodemenergie/aardwarmte is een hernieuwbare energiebron die uit de ondergrond of diepere aardlagen (> 500 meter) kan worden gewonnen voor het verwarmen en koelen van gebouwen. Bodemenergie/aardwarmte is een onmisbare bron bij de transitie naar een duurzame energievoorziening.

Stadsverwarming

Stadsverwarming is een centraal verwarmingssysteem dat gebruik maakt van de (afgetapte) warmte van de elektriciteitscentrales om gebouwen te verwarmen en warm tapwater te leveren. Grote delen van Utrecht zijn aangesloten op het stadsverwarmingsnet, waaronder ongeveer 35.000 woningen. Uitbreiding over de stad en het aansluiten van woningen en kantoren is mogelijk.

Warmte- koude opslag (WKO)

Bij geothermie > 500 m is het ministerie van Economische Zaken bevoegd gezag. Bij een gesloten WKO is de gemeente Utrecht bevoegd gezag en bij een open WKO de provincie Utrecht.

Ondiepe bodemenergie (WKO, MTO en HTO, <500m) draagt voor een belangrijk deel bij aan de verduurzaming van onze energievoorziening. Deze vorm van hernieuwbare energie bestaat al vanaf circa 1990. De totale inzet van duurzame warmte en koude kan en moet fors omhoog om de rijksoverheidsdoelstelling van 14% duurzame energie in 2020 te behalen. Duurzaam en optimaal gebruik van de ondergrond staat of valt met de balans tussen beschermen en benutten.

Het benutten van de ondergrond biedt kansen voor het realiseren van de gemeentelijke ambities op het gebied van CO2-reductie, de klimaatneutrale stad in 2030 en verbetering van de leefomgevingskwaliteit. Voorwaarde voor benutting van de ondergrond is dat activiteiten in de ondergrond niet mogen leiden tot risico's voor mens en milieu en aantasting van de leefomgevingskwaliteit. Vormen van benutting ten behoeve van duurzame energie, zoals de opslag van warmte en koude (WKO) zijn wenselijk in het kader van bijvoorbeeld de energiedoelstellingen.

De gemeente Utrecht heeft op energiegebied een duidelijke ambitie vastgelegd Utrecht een CO2 neutrale stad in 2030. Dit lukt alleen door alle vormen van energiebesparing en duurzame energieopwekking in te zetten. Dit is in het coalitieakkoord 2024-2018 herbevestigd. Ontwikkel- en herstructureringslocaties moeten een bijdrage leveren aan deze ambitie. Daarnaast heeft de gemeente met de Rijksoverheid de Green Deal Utrecht Energie! gesloten. Onderdeel van deze overeenkomst is het begeleiden van het ontwikkelen en realiseren van warmte- en koudeopslag systemen, zowel bij ontwikkelgebieden als in de bestaande gebouwde omgeving.

Loket: energiepunt Bodem

Vanaf 1 juli 2013 kunnen initiatiefnemers terecht één informatiepunt voor bodemenergie: het Energiepunt Bodem. Initiatiefnemers van open en gesloten bodemenergiesystemen kunnen terecht bij het Energiepunt Bodem. Alle kennis is op één plek geconcentreerd. De gemeente maakt met het loket haar relevante informatie over archeologie, grondwaterniveaus, verontreinigingen en ondergrondse infrastructuur toegankelijk. Met het Energiepunt Bodem bundelt de gemeente samen met de provincie en het waterschap kennis over bodemenergie. Het Energiepunt Bodem vereenvoudigt aanvragen en houdt de belangen van bestaande en nieuwe initiatieven in het oog. Daarmee wil de gemeente goed functionerende bodemenergiesystemen bevorderen en waar nodig regie voeren op het gebruik van de bodem.

De beperkte capaciteit voor bodemenergieopslag in een groot deel van de stad (tot ca. maximaal 50 meter diep) doet een extra beroep op het doelmatig en spaarzaam vergunnen.

In de gemeentelijke verordening Bodemenergiesystemen (BES) is daarom voor bestaande bouw opgenomen dat de energievraag beperkt moet worden tot label C (EPC) alvorens meegewerkt kan worden aan een bodemenergiesysteem. Waar het warmtenet (stadsverwarming) aanwezig is geldt voor de gemeente de koudevraag als uitgangspunt.

Indien voor bronnen en leidingwerk een verzoek tot plaatsing in gemeentegrond komt, worden energieambities van de omliggende perceelseigenaren door de gemeente verkend.

Tenslotte zullen in de toekomst natuurlijke momenten van (her-)inrichting van de openbare ruimte worden benut om te bezien of er kansen zijn voor bodemenergie.

5.14.2 Plansituatie

Stadsverwarming is een vorm van duurzame energievoorziening. Bij de aanleg van de wijk Leidsche Rijn Centrum Oost is gekozen voor het toepassen van stadsverwarming. Zoals gezegd hebben in het algemeen met name kantoren een koudevraag. Plangebied Oost ontwikkelt zich voornamelijk als een woongebied, waarin grote kantoren geen plaats hebben. Wel bestaat eventueel de mogelijkheid kleinschalige kantoren te vestigen, maar dit kan alleen buitenplans (afwijking van het bestemmingsplan) via de 'kruimelgevallenregeling', zoals opgenomen in Bijlage II, artikel 4 Besluit omgevingsrecht (Bor).

De ruimtelijke inpassing van het warme en koude grondwater speelt een rol bij de toepassing van bodemenergiesystemen. Daar waar veel bodemenergiesystemen binnen een klein ruimtebestek moeten worden ingepast ontstaat een risico op interferentie tussen warm en koud water en een terugloop in energierendement. In de Verordening bodemenergiesystemen Utrecht zal een interferentiegebied worden aangewezen om hierop te kunnen sturen met betrekking tot gesloten bodemenergiesystemen. Deze verordening zal begin 2015 worden vastgesteld. Oost valt buiten dit interventiegebied. Omdat in het plangebied oost geen initiatieven bekend zijn op dit moment voert het te ver om in dit bestemmingsplan voor de ondergrond warmte en koude zones op te nemen.

Om een risico op interferentie tussen warm en koud water te voorkomen wil de gemeente een actieve en faciliterende tol vervullen in de realisatie van bodemenergieprojecten.

Dat betekent dat initiatieven en de bijbehorende vergunningverlening buiten de orde van dit bestemmingsplan zullen worden behandeld.

5.15 Kabels en leidingen

In het plangebied ligt aan de westelijke oever van het Amsterdam Rijnkanaal een leiding ten beheove van de stadsverwarming van Enenco. Het betreft een leiding bestaande uit twee dubbelwandige buizen van 80 cm doorsnede voor water van 120 graden onder 13 à 14 atmosfeer.

Voor het overige liggen binnen het plangebied geen planologisch relevante kabels of leidingen.

5.16 Kwaliteit van de leefomgeving

Voor het goed functioneren van Leidsche Rijn Centrum Oost, een gebied dat wordt gekenmerkt door een zeer grote verscheidenheid aan functies en voorzieningen, moet de veiligheid en leefbaarheid hoog in het vaandel staan. Anders wordt het nooit het prettige, levendige, stedelijke gebied dat nu voor ogen staat.

De doelstelling is om mensen zich veilig en prettig te laten voelen in Leidsche Rijn Centrum Oost en om zoveel mogelijk overlast en criminaliteit te voorkomen.

De kwaliteit van de openbare ruimte en de beleving van veiligheid wordt bepaald door een combinatie van:

• ontwerp en inrichting
• gebruik
• beheer en toezicht.

In het stedenbouwkundig plan en in de latere planuitwerkingen worden alle drie de aspecten meegenomen.

• 1. In het hele plangebied wordt overlast door (geparkeerde) auto’s zoveel mogelijk voor komen door het realiseren van openbare parkeerplaatsen onder de bouwblokken en achter de woningen. Hierdoor ontstaat een overzichtelijk en verkeersveilig centrum.
• 2. De sociale veiligheid en leefbaarheid in Leidsche Rijn Centrum is een belangrijk aandachtspunt.
• 3. Uitgangspunt voor de hoofdfietsroute (Fietsboulevard) en wandelroutes is de ligging langs winkels, voorzieningen en woningen, waardoor altijd goed toezicht gegarandeerd is.
• 4. Bij eventuele calamiteiten zijn alle plekken voor hulpdiensten goed toegankelijk en snel te ontruimen.
• 5. Wat betreft de inrichting van het gebied is voor Leidsche Rijn Centrum Oost budget gereserveerd voor een hoogwaardige inrichting.

Veiligheid en leefbaarheid ontstaan niet automatisch: partijen moeten in de verdere planvorming, tijdens de bouw en ook daarna sámen aan veiligheid blíjven werken.

5.17 Bomen

5.17.1 Huidige bomen

Alle bomen en bosvakken met bomen in het plangebied zijn geïnventariseerd, ongeacht de diktemaat. Om het hoogteverschil tussen het Amsterdam-Rijnkanaal en het Berlijnplein (A2-kap) te kunnen overbruggen, moeten grote delen van het plangebied worden opgehoogd. Het gevolg is dat niet alle aanwezige bomen kunnen worden ingepast, maar met een deel van de bomen lukt dit wel.

5.17.2 Te handhaven en in te passen bomen

Bij het opstellen van het Stedenbouwkundigplan is rekening gehouden met het behouden van bestaande bomen in het plangebied. Rondom de boerderij De kavel van Boerderij Rood Noot en het sluiscomplex blijven straks op het huidige maaiveld liggen. Een aantal bomen in die directe omgeving kan daardoor gehandhaafd blijven. Een aantal bomen dient echter te worden gekapt. Dit vanwege de slechte conditie, vanwege het feit dat de maaiveldhoogte zal veranderen of omdat er extra water wordt gecreëerd. De kapvergunning voor deze bomen is inmiddels verleend.

Langs het Amsterdam-Rijnkanaal

Langs het Amsterdam-Rijnkanaal worden in principe alle bomen gehandhaafd. Deze bomen en het dijkprofiel worden gezien als grote kwaliteit van het gebied en geven een meerwaarde en uitstraling aan het park.

Rondom het sluiscomplex

Rondom het sluiscomplex worden de bomen ingepast. Ook hier creëren de bomen een bepaalde sfeer en uitstraling die in het plangebied gewenst is. Er worden naar schatting 210 van de ca. 515 bomen in het plangebied gehandhaafd. Door de ophoging van het gebied (naar het tunneldak van de A2) is het niet mogelijk om meer bomen te laten staan. Uit de bomeninventarisatie van Leidsche Rijn Centrum Oost blijken de bomen niet of moeilijk verplantbaar. De overlevingskans bij verplanten van deze bomen is gering.

De bomen in Leidsche Rijn Centrum Oost zullen gefaseerd worden geveld. In het inrichtingsplan is rekening gehouden met het nieuw aanplanten van circa 500 bomen, waarvan de eerste 130 bomen in het voorjaar 2015 al op het Berlijnplein zijn geplaatst. Per saldo komen er in Leidsche Rijn Centrum Oost straks ruim 200 bomen meer in het plangebied dan er op dit ogenblik staan.

5.18 Gezondheid

De gemeente heeft sinds het van kracht worden van de Wet Publieke Gezondheid (per 1 januari 2009) de wettelijke taak om gezondheidsaspecten te bewaken bij bestuurlijke beslissingen. Naar aanleiding van het Actieprogramma Volksgezondheid 2007-2010 heeft het college in 2010 besloten dat de afdeling Volksgezondheid, daar waar nodig en binnen de beschikbare middelen, adviseert over gezondheid bij ruimtelijke plannen.

Vanuit gezondheidsoogpunt is het doel een aangename, groene leefomgeving te creëren, die uitnodigt tot een gezonde leefstijl. Rondom Leidsche Rijn Centrum Oost bevinden zich verschillende parken, groene ruimtes en water, die uitnodigen tot sporten, wandelen fietsen, spelen en ontspannen.

Ook zijn (culturele) voorzieningen op loop- en fietsafstand aanwezig en is het openbaar vervoer dichtbij. Deze zaken kunnen bijdragen aan een gezonde leefstijl. Tegelijkertijd kunnen (en moeten) toekomstige bewoners beschermd worden tegen luchtverontreiniging door wegverkeer en scheepvaart en tegen hoge geluidbelasting van wegverkeer en railverkeer.

In dit plan is, of wordt in de uitwerking, rekening gehouden met de onderstaande punten:

• Er komen geen gevoelige bestemmingen binnen 50 meter van drukke verkeerswegen (met meer dan 10.000 motorvoertuigen per etmaal). Gevoelige bestemmingen zijn scholen, kinderopvang, bejaardenhuizen, verzorgingshuizen en verpleeghuizen.
• De Vleutensebaan wordt een drukke weg. Aangezien er geen kantoren in Leidsche Rijn Centrum Oost zijn opgenomen is woningbouw de enige mogelijkheid langs de Vleutensebaan. Daar waar de maximale ontheffingswaarde voor geluid wordt overschreden komen dove gevels. De nadere planuitwerking moet mogelijke negatieve gezondheidseffecten tot een minimum beperken en de woonkwaliteit borgen.
• Op locaties waar de maximale ontheffingswaarde net niet wordt overschreden dient men streng op de geluidniveaus binnen toe te zien. Omdat hier geen dove gevels hoeven worden toegepast, krijgen deze woningen de hoogste geluidbelasting. Daar kunnen nadelige gezondheidseffecten optreden.
• De buitenruimte van de woningen langs drukke wegen ligt zoveel mogelijk aan de geluidluwe zijde. Hier kunnen bewoners zonder geluidhinder ontspannen.
• Goede loop- en fietsverbindingen naar de voorzieningen maken dat lopen en fietsen de makkelijkste opties zijn om van huis naar de lokale voorzieningen te gaan. Denk hierbij aan fietsparkeren, zowel bij huis als bij voorzieningen, een fijnmaziger netwerk voor de fiets dan voor de auto en voorrang voor langzaam verkeer.
• Leidsche Rijn Centrum Oost is een plek met een hoge woningdichtheid. Bewoners bewegen het meest in een gebied met hoge woningdichtheid, winkelvoorzieningen in de directe nabijheid en hoge parkeerdruk.
• In het Carré is tussen de eengezinswoningen in het voetgangersgebied ruimte gecreëerd voor spelen en ontmoeten.
• Het omliggende groen kan in de toekomst samen met de (toekomstige) bewoners verder worden ingevuld. Dit vergroot de kans op het gebruik van het groen en op het mede beheren van het groen.
• Een multifunctioneel park op loopafstand genereert beweging en draagt bij aan ontspanning, herstel en ontmoeting.
• Er is geprobeerd om de woningen zoveel mogelijk zicht op het groen te geven. Denk hierbij aan bomen (indien dit niet in de straat past dan achter de woning), geveltuinen, daktuinen, bloembakken. Zicht op groen draagt bij aan de gezondheid van de bewoners.
• In hellend gebied wordt qua hellingspercentage rekening gehouden met rollators en wandelwagens e.d.
• Woningen langs een drukke weg worden bij voorkeur zo ingedeeld dat bewoners aan de schoonste en stilste zijde kunnen slapen.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt de financiële en economische haalbaarheid van het plan beschreven.

6.2 Financiële uitvoerbaarheid

Dit bestemmingsplan heeft betrekking op de ontwikkeling van Leidsche Rijn Centrum Oost. De kosten en opbrengsten van deze nieuwe ontwikkeling passen binnen de financiële kaders van de grondexploitatie Leidsche Rijn, zoals opgenomen in de jaarlijkse bestuursrapportage Leidsche Rijn. Daarmee is de financiële uitvoerbaarheid verzekerd.

6.2.1  Economische uitvoerbaarheid

De ontwikkeling van het kernwinkelgebied in Leidsche Rijn Centrum is inmiddels gestart; dit winkelgebied is gelegen aan de andere kant van het Berlijnplein. Het Berlijnplein zelf (op de A2-tunnel) is ook reeds grotendeels gerealiseerd. De bioscoop in Leidsche Rijn Centrum Oost is in september 2015 opgeleverd. En de aanleg van de Vleutensebaan is ook al in volle gang. Daarmee is de uitvoering van dit bestemmingsplan inmiddels begonnen.

Een belangrijk deel van het plangebied betreft grondgebonden woningen, waarnaar in Utrecht veel vraag is. En met de realisatie van winkels en andere voorzieningen wordt ook een belangrijke voorwaarde ingevuld voor de realisatie van appartementen. Het valt dus te verwachten dat de bestemmingen binnen de planperiode gerealiseerd zullen worden. De economische uitvoerbaarheid is daarmee voldoende verzekerd.

6.2.2 Kostenverhaal

De gemeente Utrecht heeft vrijwel alle gronden in het plangebied in eigendom, m.u.v. de gronden onder de spoorbaan en de A2 tunnel. Echter, op de spoorbaan liggen geen uitgeefbare bouwkavels. Daarom is de gemeente in staat om alle bouwrijpe kavels uit te geven aan ontwikkelende partijen. Het kostenverhaal is anderszins, namelijk via de gronduitgifte, verzekerd. Daarom wordt er voor dit bestemmingsplan geen exploitatieplan opgesteld.

6.2.3 Planschade

In het voorgaande bestemmingsplan (Leidsche Rijn Utrecht 1999) waren de bestemmingen zoals nu uitgewerkt in dit bestemmingsplan ook al toegestaan, hoewel deze pas op basis van een concept uitwerkingsplan of daarmee vergelijkbare planvorm konden worden gerealiseerd. Daarmee is de ontwikkeling voor alle nieuwe bewoners van Leidsche Rijn voorzienbaar.

De globale bestemming 'Gemengde doeleinden uit te werken' uit het bestemmingsplan Leidsche Rijn Utrecht 1999 is in dit bestemmingsplan gedetailleerder uitgewerkt. Daarvan wordt geen planschade verwacht.

6.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.3.1 Overleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening

Het plan is aan een aantal instanties toegezonden voor reactie als bedoeld in art 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening.

De resultaten van deze inspraak en overleg zijn opgenomen in een afzonderlijke bijlage Samenvatting en beantwoording reacties. De reacties hebben op een aantal punten geleid tot aanpassing van het plan. Hiervoor wordt verwezen naar deze bijlage.

6.3.2 Advies wijkraad

De wijkraad heeft een reactie gegeven op het stedenbouwkundig plan.

Hoofdstuk 7 Juridische planopzet

7.1 Inleiding

Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012). De SVBP 2012 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en draagt zo bij aan een effectiever en efficiëntere dienstverlening.

7.2 Planvorm

Het bestemmingsplan Leidsche Rijn Centrum Oost betreft de voorgenomen ontwikkeling van dit deel van Leidsche Rijn. Het bestemmingsplan is zodanig op gesteld dat het voldoende rechtszekerheid biedt en een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen kan worden verleend. Aan de andere kant is tevens voldoende flexibiliteit ten aanzien van de diverse toegestane functies.

Het bestemmingsplan is globaal van karakter. Over 10 jaar zal een nieuw bestemmingsplan worden opgesteld waarbij er gedetailleerder bestemd gaat worden, conform de uitgevoerde bouwplannen. De bestemmingsplanregeling wordt dan qua bouwregels en qua functies beperkter van aard.

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in de onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

7.3 Opbouw regels

De opzet van de bestemmingsregels is steeds gelijk:

• bestemmingsomschrijving (met ondergeschikte en nevengeschikte doeleinden);
• bouwregels;
• nadere eisen waar de bestemmingsregeling dat nodig maakt;
• afwijkingsregels van de bouwregels;
• waar nodig: een bijzondere gebruiksregel;
• afwijkingsregels van de gebruiksregels;
• eventueel een aanlegvergunningstelsel ter bescherming van aanwezige cultuurhistorische, landschappelijke of natuurwaarden;
• in een aantal gevallen een wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht.

7.3.1 Nadere eisen

Op basis van artikel 3.6, lid 1 onder d van Wro, kan worden bepaald dat burgemeester en wethouders met inachtneming van de bij het plan te geven regels, nadere eisen kunnen stellen ten aanzien van in het plan omschreven onderwerpen of onderdelen. Het stellen van nadere eisen kan betrekking hebben op een heel scala van onderwerpen. Zo kan bijvoorbeeld worden bepaald dat de nadere eisen betrekking hebben op de situering of afmetingen van gebouwen en/of bouwwerken, of op het stellen van eisen aan parkeergelegenheid op eigen terrein, maar evenzeer kunnen nadere eisen betrekking hebben op het treffen van bouwkundige voorzieningen en/of aanpassingen die van belang zijn voor een goede ruimtelijke ordening.

In hoofdzaak vindt een goede ruimtelijke ordening plaats door het toekennen van bestemmingen en daarbij bouwmogelijkheden aan percelen. Hoewel daarmee op hoofdlijnen de gewenste ruimtelijk inrichting van een perceel (qua functie en bebouwingsvolume) is vastgelegd, kan er echter op detailniveau aanleiding zijn of behoefte bestaan om specifieke ruimtelijke belangen op een juiste manier af te stemmen. Hiervoor is het instrument van nadere eisen in de wet opgenomen.

Om nadere eisen te kunnen opnemen, wordt in de toelichting een beschrijving gegeven van bijvoorbeeld de relevante te beschermen karakteristiek van een plangebied, de parkeersituatie, de cultuurhistorische waarden die beschermd kunnen worden door middel van andere eisen enzovoorts.

Nadere eisen dienen er voor om binnen de toegekende bestemming en bouwmogelijkheden maatwerk te kunnen leveren op perceelsniveau. De noodzaak voor dit maatwerk is gelegen in de specifieke ruimtelijke omstandigheden van het betreffende (of het aangrenzende) perceel, die niet op voorhand te regelen zijn in de algemeen geformuleerde bestemmingsregeling.

Deze specifieke ruimtelijke omstandigheden kunnen de volgende aspecten betreffen:

• Stedenbouwkundige aspecten;
• Landschappelijke en of ecologische aspecten;
• Milieukundige aspecten;
• Cultuurhistorische aspecten;
• Verkeersaspecten;
• Sociale veiligheid;
• De gebruiksmogelijkheden van naastgelegen percelen/bouwwerken.

Het gebied geeft aanleiding voor het opnemen van nadere eisen, gelet op de hoge dichtheid en de mate van functiemenging. Hieronder worden enkele aspecten nader toegelicht.

Stedenbouwkundige aspecten
In het gebied is het creëren van een afwisselend bebouwingsbeeld van groot belang, waarbij de stedenbouwkundige opzet van het gebied wordt gerespecteerd en nieuwbouw zorgvuldig wordt ingepast.

Specifiek ten aanzien van technische installaties, afschermingen van installaties of ruimtes voor het onderbrengen van installaties op het dakvlak, kunnen nadere eisen worden gesteld. Om de gebouwvolumes zo gaaf mogelijk tot hun recht te laten komen, mogen technische installaties, afschermingen van installaties of ruimtes voor het onderbrengen van installaties, slechts als toegevoegde objecten of volumes op het dakvlak worden aangebracht, als deze duidelijk deel uitmaken van de architectonische expressie van het gebouw. Deze regel heeft betekenis met betrekking tot het uit beeld brengen van technische installaties en/of hun behuizing vanuit posities dichtbij of ver van het gebouw en/of vanuit hogere gebouwen.

Milieukundige aspecten
Vanuit specifieke milieuomstandigheden kan het noodzakelijk zijn nadere eisen te stellen aan nieuwbouw of verbouw. Bijvoorbeeld aan de locatie van toegangen of vluchtwegen bij gebouwen die op plekken worden gerealiseerd waarbij vanuit het aspect externe veiligheid maatregelen noodzakelijk zijn om de veiligheid van die gebouwen te waarborgen.

Sociale veiligheid
Vanuit sociale veiligheid kan het noodzakelijk zijn nadere eisen te stellen aan nieuwbouw of verbouw. Bijvoorbeeld aan de situering van de gebouwen zelf of de toegangen tot deze gebouwen die op plekken worden gerealiseerd waarbij vanuit het aspect sociale veiligheid geen sociaal onveilige situaties of plekken ontstaan en zo veel mogelijk een veilig gevoel ontstaat voor de gebruikers van deze gebouwen en omliggende terreinen.

Verkeersaspecten
De veilige afwikkeling van verkeer en het voorzien in voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein kunnen aanleiding zijn voor het stellen van nadere eisen aan bebouwing. Hierbij zal het vooral gaan om maatregelen en eisen aan bebouwing voor het waarborgen overzichtelijke verkeerssituaties, de doorstroming van het verkeer en de bereikbaarheid van gebouwen. Maar ook kan het stellen van eisen aan de situering of het aantal parkeerplaatsen bij een woning, bedrijf, kantoor of voorziening van belang zijn als bijvoorbeeld extra parkeerplaatsen op de openbare weg niet mogelijk of gewenst zijn.

Gebruiksmogelijkheden van naastgelegen percelen
Het is niet de bedoeling dat naastgelegen percelen en/of bouwwerken hinder ondervinden van de ontwikkelingen op hun buurperceel. Vaak is dit met kleine maatregelen goed te voorkomen. Te denken valt aan het stellen van nadere eisen aan de bouwhoogte of aan de situering van erfbebouwing.

7.4 Regeling bijbehorende bouwwerken

7.4.1 Inleiding

In het Besluit omgevingsrecht Bijlage II artikel 2 staan de vergunningvrije bijbehorende bouwwerken opgesomd. Deze vergunningvrije bouwwerken zijn in 2014 aanzienlijk verruimd. De vergunningvrije bouwwerken komen overeen met de voorheen door de gemeente Utrecht gehanteerde standaard erfbebouwingsregeling bij woningen. Besloten is daarom om in het bestemmingsplan geen aparte regels meer op te nemen voor bijbehorende bouwwerken, maar om te verwijzen naar de vergunningvrije bijbehorende bouwwerkenregeling in het Besluit omgevingsrecht.

De regeling voor erfbebouwing

Het begrip ‘bijbehorend bouwwerk’ wordt gehanteerd als verzamelterm voor uitbreidingen, zoals aan- en uitbouwen, maar ook voor bijgebouwen, overkappingen en andere soorten bouwwerken met een dak bij een hoofdgebouw. Hierbij gaat het nadrukkelijk niet over dakkapellen, dakramen, erf- of perceelafscheidingen, speeltoestellen, vlaggenmasten en (schotel) antennes.

Vergunningvrije bijbehorende bouwwerken zijn niet toegestaan op het voorerf en het zijerf dat in een hoeksituatie langs openbaar toegankelijk gebied ligt. Er mag alleen gebouwd worden in het achtererfgebied.

Achtererfgebied

erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 meter achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen.

De actuele omvang van het hoofdgebouw en de actuele omvang van het perceel bepalen de grootte van het achtererfgebied. Het hoofdgebouw is het gebouw, of gedeelte daarvan, dat gelet op de bestemming uit het bestemmingsplan het belangrijkst is. Bij een woonbestemming is dat de woning met alle daarbinnen opgenomen ruimten, zoals de woonkamer, slaapkamers, keuken, bergruimte en bijkeuken. Een aangebouwde garage of berging, ook al is deze toegankelijk vanuit de woning, maakt geen onderdeel uit van het hoofdgebouw als deze in bouwkundig opzicht is af te splitsen. Alleen als een garage of bergruimte geheel binnen de architectuur van de woning is geïntegreerd en niet bouwkundig kan worden afgezonderd, wordt deze gerekend tot het hoofdgebouw.

In bijzondere situaties kan een deel van een omvangrijk kadastraal perceel in het bestemmingsplan een andere bestemming hebben die niet hoort bij het hoofdgebouw en die het verbiedt deze gronden te gebruiken en in te richten ten dienste van het hoofdgebouw (bijvoorbeeld als er op het perceelsgedeelte een natuur-, bos,- of agrarische bestemming rust). Het kan zijn dat zo’n perceelsgedeelte daarom niet als erf kan worden aangemerkt waardoor er dus ook niet vergunningvrij kan worden gebouwd. Het achtererfgebied ligt achter de lijn die loopt op 1 m achter de voorkant van het hoofdgebouw. Als voorkant geldt de voorgevel. Dit is de gevel aan de voorzijde die bepalend is voor de hoofdmassa van het hoofdgebouw. Aan- of uitbouwen aan de voor- of zijgevel, zoals een erker of serre, blijven buiten beschouwing bij het bepalen van de voorgevel. De voorzijde van een gebouw is meestal de naar de weg gelegen zijde. Meestal is daar de voordeur of hoofdingang gesitueerd. Kelders blijven buiten beschouwing bij het bepalen van het achtererfgebied.

Achtererfgebied

Bebouwingsgebied

Onder meer uit planologisch oogpunt mag een achtererf niet helemaal volgebouwd worden. Om de toelaatbare oppervlakte van een vergunningvrij te bouwen bijbehorend bouwwerk te bepalen, wordt uitgegaan van een zogenoemde ‘nulsituatie’. Vanuit die nulsituatie mag een bepaalde hoeveelheid vierkante meters worden bebouwd. Voor die nulsituatie wordt uitgegaan van het hoofdgebouw zoals dat indertijd volgens de vergunning is opgeleverd. Bij dit oorspronkelijk hoofdgebouw mag in het achtererfgebied een bepaalde oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken worden gebouwd. Om de precieze oppervlakte te bepalen wordt gewerkt met het begrip ‘bebouwingsgebied’. In onderstaand kader is de omschrijving van het begrip ‘bebouwingsgebied’ opgenomen.

Bebouwingsgebied:

achtererfgebied alsmede de grond onder het hoofdgebouw, uitgezonderd de grond onder het oorspronkelijk hoofdgebouw.

Het bebouwingsgebied bestaat uit het achtererfgebied en daarbij opgeteld de delen van het hoofdgebouw (aan- of uitbouwen of andere uitbreidingen die niet tot het oorspronkelijke hoofdgebouw behoren) die naderhand aan het oorspronkelijke hoofdgebouw zijn toegevoegd. De grond onder het oorspronkelijk hoofdgebouw telt dus niet mee.

Met de oppervlakte van het bebouwingsgebied wordt met bebouwingspercentages over gedeelten van het bebouwingsgebied bepaald welke oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken maximaal bij het oorspronkelijk hoofdgebouw gebouwd mag worden. In onderstaande tabel staat welk maximaal toelaatbaar bebouwingspercentage geldt voor het desbetreffende gedeelte van het bebouwingsgebied.

Rekenvoorbeeld:

50% van 100 m2 = 50 m2

20% van 200 m2 = 40 m2

10% van 360 m2 = 36 m2 

= 126 m2

minus aanbouw 50 m2 = 76 m2

Op bovenstaand perceel mag er nog 76 m2 aan bijbehorende bouwwerken worden bijgebouwd.

Bouwhoogten

Er is een onderscheid in de maximaal toelaatbare bouwhoogte van bijbehorende bouwwerken binnen een afstand van 4 meter vanaf het oorspronkelijk hoofdgebouw en daarbuiten. De hoogte binnen een afstand van 4 meter moet aansluiten bij de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw (maximaal 30 cm boven de hoogte van de vloer van de eerste verdieping). Binnen deze afstand mag het bouwwerk niet hoger zijn dan het hoofdgebouw en ook nooit hoger dan 5 meter. Voor bijbehorende bouwwerken buiten een afstand van 4 meter van het hoofdgebouw die hoger zijn dan 3 meter, moet de daknok worden gevormd door tenminste twee schuine dakvlakken. De dakvoet (het laagste punt van het schuine dak) mag niet hoger zijn dan 3 meter. De hellingshoek van de dakvlakken mag niet meer zijn dan 55°. De hoogte van de daknok mag niet meer zijn dan 5 meter, waarbij verder voldaan moet worden aan de volgende formule: maximale daknokhoogte [m] = (afstand daknok tot de perceelsgrens [m] x 0,47) + 3.

Binnen een afstand van 4 meter van het hoofdgebouw, mag het gebruik gelijkwaardig zijn aan dat van het hoofdgebouw. Bij een woning betekent dat er binnen 4 meter bijvoorbeeld een keuken, bijkeuken, serre of uitbouw van de woonkamer mag worden gebouwd. Buiten een afstand van 4 meter van het hoofdgebouw, mag de aanbouw alleen gebruikt worden voor bijvoorbeeld een berging, garage of plantenkas.

7.5 Artikelsgewijze toelichting

In deze paragraaf wordt per bestemming uitgelegd wat de achtergrond is van een bepaalde bestemming.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels 

In artikel 1 worden begrippen verklaard die in de regels worden gebruikt. Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de regels te waarborgen. In artikel 2 is de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels vastgelegd.

Een bijzondere vermelding voor het begrip peil bij de verkeerstunnel. De verkeerstunnel zelf is een gebouw met een bijbehorend peil (en maaiveld), maar ook op de verkeerstunnel worden gebouwen gebouwd. Het peil voor de gebouwen op de tunnel wordt gemeten vanaf het aansluitend maaiveld en dat is op de verkeerstunnel, het tunneldak. Bij de verkeerstunnel is dus sprake van twee soorten maaiveld.

Artikel 3 Centrum - 1

Het grootste gedeelte van het plangebied bestaat uit de Centrumbestemming. Er is een onderscheid gemaakt in Centrum 1 en 2 (west en oost). Het verschil is gelegen in de verschillende functies die in beide gebieden mogelijk zijn. Per bestemming is geregeld hoeveel vierkante meters bvo van welke functie is toegestaan. Daarnaast is geregeld hoeveel in totaal voor Centrum 1 en 2 gezamenlijk is toegestaan. In de verschillende functies zit een bepaalde overlap, omdat nu nog niet bekend is waar welke functie komt. Deze overlap zal niet gebruikt kunnen worden aangezien het totaal aan vierkante meters bvo voor beide bestemmingen gezamelijk ook is geregeld.

Artikel 4 Centrum - 2
Zie de bestemming Centrum 1.

Artikel 5 Gemengd

De verkeerstunnel en het daarop gelegen Berlijnplein hebben een gemengde bestemming. Enerzijds regelt deze bestemming het verkeer dat door de verkeerstunnel heen rijdt, anderzijds de verschillende voorzieningen en functies die op de verkeerstunnel mogelijk worden gemaakt, zoals een horecavoorziening en evenementen.

Ten behoeve van de evenementen op het evenemententerrein Berlijnplein is een specifieke regeling opgenomen ten aanzien van het aantal bezoekers, aantal evenementen en het geluid dat deze evenementen maximaal mogen produceren. Zie ook paragraaf 5.3 van deze toelichting.

Het peil voor de gebouwen op de verkeerstunnel heeft een afwijkende wijze van meten. Dit omdat de verkeerstunnel zelf ook een gebouw is.

Artikel 6 Groen

De bestemming Groen is bedoeld voor de bestaande en nieuwe groenvoorzieningen, speelvoorzieningen en andere bijbehorende voorzieningen. In deze bestemming is ook waterbeheer en waterberging mogelijk. Daarnaast zijn voet- en fietspaden mogelijk. Deze bestemming biedt enerzijds bescherming ter behoud van bestaande groenvoorziening, maar geeft anderzijds ook de nodige flexibiliteit voor de beoogde herindeling.
 

Artikel 7 Verkeer

Deze bestemming is van toepassing op de wegen waar de nadruk ligt op de afwikkeling van het doorgaande verkeer. Ter bevordering van het ontstaan van ecologische verbindingszones zijn in deze bestemming faunapassages toegestaan.

Artikel 8 Verkeer - Railverkeer

De spoorlijn en bijbehorende voorzieningen en terreinen hebben de bestemming 'Verkeer - Railverkeer'. In deze bestemming zijn ook geluidwerende voorzieningen, groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen en water geregeld. De Stadsbaantunnel valt ook binnen deze bestemming.

Artikel 9 Verkeer - Verblijfsgebied

De bestemming Verkeer – Verblijfsgebied heeft betrekking op verblijfsgebied voor auto's en langzaam verkeer met bijbehorende voorzieningen. Binnen deze bestemming is een aantal daarin passende gebruiksvormen toegestaan zoals parkeervoorzieningen, voet- en fietspaden en groen- en waterpartijen.

Artikel 10 Water

De grotere watergang, zoals het Amsterdam Rijnkanaal zijn in de bestemming 'Water' opgenomen. De regeling uit de keur blijft onverkort naast het bestemmingsplan van kracht.

Artikel 11 Leiding

In de westelijke oever van het Amsterdam Rijnkanaal bevinden zich twee dubbelwandige buizen van 80 cm doorsnede voor water van 120 graden onder 13 à 14 atmosfeer ten behoeve van de stadsverwarming.

Om deze reden zijn deze leidingen op de kaart weergegeven met een dubbelbestemming. Voor de andere bestemmingen van deze gronden gelden bijzondere bepalingen met het oog op de bescherming van en de veiligheidssituatie rond deze leiding. Het bouwen conform die andere bestemmingen is alleen toegestaan via een afwijkingsbevoegdheid. Dat om te kunnen beoordelen of door dat bouwen geen blijvend onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de belangen van en de veiligheidssituatie rond de betreffende leiding. Essentieel is dat de beheerder van de betreffende leiding in die beoordeling wordt betrokken. Daarom is als voorwaarde gesteld dat per afwijking vooraf diens advies dient te worden ingewonnen.

Artikel 12 Waarde - Archeologie

Op de verbeelding zijn de gebieden waarvan bekend is dat er (vermoedelijk) archeologische waarden zijn, maar die niet beschermd zijn als archeologisch monument, voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. De bescherming van de archeologisch waardevolle gebieden is binnen de gemeente vastgelegd in de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Voor een archeologisch waardevol gebied geldt het volgende regime:

• a. bij bouwwerken wordt de archeologie gekoppeld aan de omgevingsvergunning;
• b. alvorens B&W een omgevingsvergunning verlenen winnen zij advies in bij de gemeentelijk archeoloog over de gevolgen van voorgenomen werken of werkzaamheden voor het behoud van de archeologische waarden in het gebied;
• c. de gemeente beslist op basis van het advies of en onder welke voorwaarden de vergunning wordt verleend.

Artikel 13 Waterstaat - Waterkering

De westelijke kade van het Amsterdam-Rijnkanaal heeft een waterkerende functie (30 meter vanuit de beschoeiing). Om deze functie veilig te stellen, is een dubbelbestemming opgenomen.

Voor de andere bestemmingen van deze gronden gelden bijzondere bepalingen met het oog op de waterkering. Het bouwen conform die andere bestemmingen is alleen toegestaan via een afwijkingsbevoegdheid. Dat om te kunnen beoordelen of door dat bouwen geen blijvend onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de belangen van de waterkering. Essentieel is dat de beheerder van de betreffende leiding in die beoordeling wordt betrokken. Daarom is als voorwaarde gesteld dat per afwijking vooraf diens advies dient te worden ingewonnen.

Deze regeling in het bestemmingsplan laat onverlet de bepalingen die gelden voor activiteiten (zoals grondroeringen) op, in of nabij waterkeringen, uit hoofde van de Keur van het betreffende waterschap of enige, andere specifieke regelgeving.

Artikel 14 Algemene bouwregels

Overschrijden bouwgrenzen
Dit artikel regelt de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bebouwingsgrenzen die op de kaart zijn aangegeven.

Voorwaardelijke verplichting over parkeren
Het artikel neemt de functie over van de vervallen stedenbouwkundige bepaling in de bouwverordening over parkeren.

Deze planregel volgt uit de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 9 september 2015 (201410585/1) over bestemmingsplan "KPN Campus Fockema Andreaelaan, Rubenslaan e.o.".
Artikel 3.1.2, tweede lid, van het Bro maakt het mogelijk dat een bestemmingsplan ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening regels kan bevatten waarvan de uitleg bij de uitoefening van een daarbij aangegeven bevoegdheid afhankelijk wordt gesteld van beleidsregels. Artikel 8 lid a van de planregels regelt dat bij een omgevingsvergunning voor het bouwen de parkeergelegenheid voor auto's en fietsen voldoet aan het gemeentelijk beleid (ten tijde van het opstellen van deze toelichting: de Nota Stallen en Parkeren 2013). 

Bij het toetsen van een bouwaanvraag aan het bestemmingsplan, zal onderzocht worden of de aanvraag voldoet aan de voorwaarde om voldoende parkeergelegenheid te regelen.

Als gedurende de geldigheid van dit bestemmingsplan het parkeerbeleid wordt gewijzigd, geldt als uitgangspunt dat een aanvraag om omgevingsvergunning aan het op dat moment geldende parkeerbeleid wordt getoetst. Daarom bevat lid b een bepaling die bij gewijzigd beleid een afweging over de bij de aanvraag horende parkeereis, zodat gemotiveerd wordt in hoeverre het nieuwe beleid wordt toegepast.

Omzetting en woningvorming
In lid 3 is het in 2015 vastgestelde beleid over omzetting en woningvorming vertaald in een regeling. In de paragraaf 2.4.8 is de beleidsmatige achtergrond kort toegelicht. De regels in dit lid zien, met toepassing van 3.1.2 lid 3 Besluit ruimtelijke ordening, op het in stand houden van een goed woon- en leefklimaat.
Lid 3 onder a verbiedt woningvorming en omzetting. Met woningvorming wordt bedoeld: een woning door bouwkundige splitsing zodanig opdelen dat nieuwe woningen ontstaan die afzonderlijk verhuurd kunnen worden of waarop een appartementsrecht gevestigd kan worden. De definitie van woningvorming wijkt enigszins af van de definitie die in het huisvestingsbeleid wordt gehanteerd. In dat beleid wordt namelijk een onderscheid gemaakt in woningvorming door het creëren van verhuurbare wooneenheden en in kadastrale splitsing. Ruimtelijk gezien is dat onderscheid niet relevant en wordt alleen het resultaat, namelijk: meer woningen, in ogenschouw genomen.
Met omzetting wordt bedoeld het veranderen van een (zelfstandige) woning in een woning waar kamerverhuur (onzelfstandige bewoning) plaatsvindt.
Omdat met sloop-nieuwbouw hetzelfde effect bereikt kan worden, is ook het vervangen van een woning door een gebouw met meer woningen of met onzelfstandige woningen onder de reikwijdte van de regeling gebracht. In het geval van sloop-nieuwbouwprojecten die leiden tot een toename van het aantal woningen is de regeling evenzeer van toepassing.

Het verbod onder a kan met een omgevingsvergunning voor het afwijken als bedoeld onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 1o, van de Wet algemene bepalingen Omgevingsrecht (Wabo) toegestaan worden. Een dergelijke vergunning wordt verleend als voldaan wordt aan de leefbaarheidseisen uit de Beleidsregels Hoofdstuk 4 Huisvestingsverordening 2015, wat betekent dat de te veranderen woning groot genoeg is, de te vormen woningen groot genoeg zijn of de omgezette woonruimte voldoende ruimte biedt per persoon en de overlast voor de directe buren door luchtgeluid aanvaardbaar is. Ook moet voldaan worden aan de algemene leefbaarheidseisen die in dezelfde beleidsregels te vinden zijn, als hulpmiddel bij de beoordeling in hoeverre er geen onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat plaatsvindt.

Artikel 15 Algemene gebruiksregels

Strijdig gebruik

De Wabo bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen.

Het gebruik of bouwen in strijd met het bestemmingsplan was vroeger onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening via een algemene gebruiksbepaling en strafbepaling geregeld in het bestemmingsplan. Onder de Wet ruimtelijke ordening was een en ander geregeld in de wet zelf. Met de invoering van de Wabo is dat opnieuw gewijzigd. Nu is het als volgt geregeld.

Voor elke verandering van gebruik (in ruime zin) die in strijd komt met een bestemmingsplan is volgens artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo een omgevingsvergunning nodig is. Indien voor een dergelijk planologisch strijdig gebruik geen omgevingsvergunning wordt gevraagd of een gevraagde vergunning niet wordt verleend, komt dit gebruik dus in strijd met artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo. Dat artikel kan vervolgens bestuursrechtelijk of strafrechtelijk via de Wet op de economische delicten worden gehandhaafd.

Strijdig gebruik met planologische regelingen waarvan afwijking niet is toegestaan valt niet onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo. Met het oog op dergelijk gebruik is in artikel 7.2 Wet ruimtelijke ordening een verbodsbepaling opgenomen bij de invoering van de Wabo.

Voorwaardelijke verplichting voor watercompensatie

Ter compensatie van de verharding door bebouwing, zoals mogelijk gemaakt in de regels van het bestemmingsplan, is het gebruik ervan uitsluitend toegestaan indien wordt voldaan aan de voorwaarde dat 1.330 m2 compensatie aan waterberging (gefaseerd) wordt gerealiseerd en instandgehouden.

Omzetting en woningvorming zonder bouwkundige aanpassingen

Het vormen en omzetten van woningen is soms ook mogelijk zonder dat er een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen nodig is. Daarom is het verbod van artikel 15.2 lid 3 hier als gebruiksverbod opgenomen. De werking van dit artikel is verder overeenkomstig het voorgaande artikel.
 

Artikel 17 Algemene afwijkingsregels

Dit artikel regelt de bevoegdheid van het college van burgemeester en wethouders om af te wijken van de regels. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al een afwijkingsmogelijkheid is. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes.

Artikel 18 Algemene wijzigingsregels

Dit artikel bevat een algemene flexibiliteitsbepaling.

Artikel 19 Anti-dubbeltelregel

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een omgevingsvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.

Artikel 20 Overige regels

Geluidsonderzoek wijst uit dat er in het plangebied als gevolg van het wegverkeer een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde uit de Wet geluidhinder zal zijn. Hiervoor wordt een besluit hogere waarde afgegeven. Er mogen uitsluitend geluidgevoelige bestemmingen worden opgericht indien het bouwplan in overeenstemming is met de Wet geluidhinder of met de ontheffing Hogere waarde.

De overgangs- en slotbepalingen van hoofdstuk 4 bevatten de onderstaande 3 bepalingen.

Artikel 21 Overgangsrecht

In het Besluit op de ruimtelijke ordening is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen.

Indien de in het plan opgenomen regels, voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.

Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.

Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Wabo die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.

Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.

Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.

Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.

Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.

Artikel 22 Slotregel

In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

Prostitutie

In het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen seksinrichtingen gevestigd met een vergunning op basis van de APV. Gezien het in Utrecht gehanteerde maximumstelsel zijn nieuwe seksinrichtingen niet toegestaan en zijn seksinrichtingen uitgesloten in de gebruiksbepaling en in de begripsbepaling "aan huis verbonden beroep en bedrijf". Gelet op het binnen de gemeente gehanteerde maximumstelsel betekent de regeling in dit bestemmingsplan geen algeheel verbod, maar wel een verbod op seksinrichtingen binnen dit plangebied.

7.6 Lijst van bedrijfsactiviteiten

Om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in dit bestemmingsplan vast te leggen is gebruikgemaakt van een milieuzonering. Een milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende functies (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De gehanteerde milieuzonering is gekoppeld aan een Staat van Bedrijfsactiviteiten.

Een Staat van Bedrijfsactiviteiten is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten, al naar gelang de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. In de bijlagen bij de regels is een toelichting opgenomen op de Lijst van Bedrijfsactiviteiten.

7.7 Lijist van Bedrijven 'functiemenging'

Om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in dit bestemmingsplan vast te leggen is gebruikgemaakt van een milieuzonering. Een milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende functies (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De gehanteerde milieuzonering is gekoppeld aan een Staat van Bedrijfsactiviteiten.

Een Lijst van Bedrijven 'functiemenging' is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten, al naar gelang de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. In de bijlagen bij de regels is een toelichting opgenomen op de Lijst van Bedrijven 'functiemenging'.

7.8 Lijst van Horeca-activiteiten

7.8.1 Inleiding

Een horecabedrijf heeft door het komen en gaan van bezoekers invloed op de beleving van zijn omgeving. Vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening kan het nodig zijn de omgeving te beschermen tegen geluids- en verkeersoverlast als gevolg van horecabedrijven. In hoofdstuk 5 van het Ontwikkelingskader horeca Utrecht 2012 is een lijst opgenomen, waarin horeca-activiteiten aan de hand van ruimtelijk relevante criteria zoals de omvang, de ruimtelijke uitstraling en de parkeerdruk naar zwaarte in categorieën zijn ingedeeld. Met 'zwaarte' wordt het normaal te verwachten effect op het woon- en leefklimaat van de omgeving bedoeld. Bij de zwaarste categorie, discotheek, is het effect het grootst door de grote aantallen bezoekers en de harde muziek en bij de lichtste categorie is het effect het kleinst, vanwege het kleinschalige karakter en omdat deze vorm van horeca alleen open is, als de winkels open mogen zijn.

In de regels van het bestemmingsplan wordt gebruik gemaakt van de Lijst van horeca-activiteiten, die inhoudelijk gelijk is aan de lijst in hoofdstuk 5 van het Ontwikkelingskader horeca Utrecht 2012. Bij het opstellen van de lijst is uitgegaan van de volgende begripsomschrijving van een horecabedrijf:

een horecabedrijf is een bedrijf of instelling waar:

• bedrijfsmatig drank en etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt of
• bedrijfsmatig een zaalaccommodatie wordt geëxploiteerd en
• en voor zover het geen een coffeeshop is of een gelegenheid die zich vooral richt op het bieden van de mogelijkheid tot roken, zoals een shisha lounge.

De activiteit 'hotel' valt niet onder deze definitie en een coffeeshop of een shishabar ook niet. Deze activiteiten zijn dus niet in de lijst opgenomen en zijn op grond van de regels van dit bestemmingsplan niet toegestaan.

7.8.2 Lijst van horeca-activiteiten, bijlage bij de regels

De lijst bevat de volgende categorieën, van 'zwaar' naar 'licht':

categorie A1	discotheek, bar-dancing
categorie A2	zaalverhuur
categorie B	café, bar, brasserie
categorie C	cafetaria, snackbar, grill-room, fastfood-restaurant, automatiek, snelbuffet
categorie D1	restaurant, bistro, crêperie
categorie D2	lunchroom, ijssalon, koffiebar, koffie/theehuis

Onderscheid tussen de categorieën A1 en B

Bij de activiteit A1, disco, ligt het accent op het gelegenheid geven tot dansen op muziek, als wezenlijk onderdeel van de inrichting. In een café is het verstrekken van dranken voor consumptie ter plaatse de belangrijkste activiteit.

Onderscheid tussen de categorieën C en D

Een cafetaria of snackbar is een laagdrempelige inrichting met veel in- en uitgaande bewegingen, die veelal laat open is. Bij deze categorie ligt het accent op het snel verstrekken van etenswaren en dranken voor consumptie ter plaatse. Bij dit soort gelegenheden nemen bezoekers de gekochte waren ook vaak mee, in plaats van ze ter plaatse te nuttigen. De aantasting van het woon- en leefklimaat wordt vooral veroorzaakt door geluidsoverlast van bezoekers die komen en gaan, de buiten de inrichting eten en door stankoverlast.

In restaurants of lunchrooms worden de maaltijden rustig in het pand gegeten. De lichtere variant, categorie D2, richt zich op het winkelende publiek.

Coffeeshop, shisha lounge

In de APV is de regulering van coffeeshops opgenomen die voorziet in een maximaal aantal gedoogde vestigingen. De vestigingsvereisten zijn vastgelegd in het Cannabisbeleid. Een coffeeshop is veelal een horecavestiging in de categorie D en past dan alleen in panden met die bestemming.
Een shisha lounge is een bedrijf dat zich vooral richt op het aanbieden van een ruimte waar een waterpijp gerookt kan worden. Daarbij wordt ook wel een drankje en een hapje aangeboden, waarmee zo'n bedrijf horeca-achtig wordt. Dergelijke bedrijven hebben niet de naam een positieve bijdrage te leveren aan het verbeteren van de leefkwaliteit van een straat. Daar komt bij dat shisha lounges zich vaak niet aan winkeltijden houden en zich niet richten op winkelend publiek.

7.8.3 Horeca-achtige activiteiten, ondersteunende en additionele horeca

Afhaalzaak

Een afhaalzaak is een bijzondere vorm van detailhandel. In een afhaalzaak worden etenswaren bereid die niet ter plaatse genuttigd worden. Het horeca-aspect, het bereiden van het voedsel, is een ondergeschikt deel. In bestemmingsplannen worden afhaalzaken apart bestemd, omdat de planologische uitstraling vaak lijkt op een cafetaria, door de openingstijden, de geur en het komen en gaan van bezoekers en het voor de deur opeten van het voedsel.

Ondersteunende horeca

In de detailhandelsbranche is een groeiende behoefte aan ondersteunende horeca. Dit is horeca die een relatie heeft met en ondergeschikt is aan de hoofdfunctie. Dat moet blijken uit de aard van de hoofdfunctie en uit de omvang van de horecafunctie. Waar het bestemmingsplan ondersteunende horeca niet toelaat kan ondersteunende horeca vergund worden met een omgevingsvergunning.

Het Ontwikkelingskader horeca Utrecht 2012 geeft hiervoor de volgende randvoorwaarden:

• het horecadeel mag niet direct vanaf de straatzijde zichtbaar zijn en het pand moet het aanzicht behouden van een winkel;
• het vloeroppervlak van de horecafunctie bedraagt voor vestigingen met een bruto vloeroppervlak tot 1.000m2 maximaal 30% van het bruto vloeroppervlak van de vestiging en voor vestigingen met een bruto vloeroppervlak dat groter is dan 1.000m2 maximaal 20% van het bruto vloeroppervlak van de vestiging;
• in vestigingen met een bruto vloeroppervlak tot 1.000m2 moet er een directe relatie zijn met de producten die in de winkel verkocht worden;
• de vestiging moet zich houden aan de algemeen gehanteerde winkeltijden.

Additionele horeca

Additionele horeca is een horeca-activiteit die als vanzelfsprekend hoort bij de hoofdfunctie. Deze activiteit wordt gerekend tot de bestemming van de hoofdfunctie en wordt dus niet apart bestemd. Voorbeelden van additionele horeca zijn de kantines bij buurthuizen, scholen, sportfaciliteiten, kantoren, bedrijven, theaters, bioscopen en musea. De bestemming is in deze voorbeelden 'maatschappelijk', 'sport', 'kantoor', 'bedrijf' en 'cultuur en ontspanning'; de additionele horeca-activiteiten vallen onder die bestemming.

Kenmerken van additionele horeca zijn:

• de horeca-activiteit hoort bij de hoofdfunctie en is alleen open tijdens de openingstijden van de hoofdfunctie;
• de ruimte voor de horeca-activiteit wordt niet los van de hoofdfunctie gebruikt; de ruimte wordt dus niet verhuurd of anderszins in gebruik gegeven aan derden, bijvoorbeeld ten behoeve van feesten en partijen;
• de horeca-activiteit completeert of vergroot de kwaliteit van de hoofdfunctie;
• de horeca-activiteit is ondergeschikt aan de hoofdfunctie, wat blijkt uit het feit dat de horecafunctie een beperkt vloeroppervlak gebruikt, waarbij een percentage van 30% van de bebouwde vloeroppervlakte van de hoofdfunctie doorgaans als maximum geldt.

7.9 Handhaving

Door handhaving controleert de overheid of burgers, bedrijven en bijvoorbeeld overheidsorganen zich aan de wet- en regelgeving houden. Onder handhaving wordt verstaan het door controle (toezicht en opsporing) en het toepassen (of dreigen daarmee) van bestuursrechtelijke sancties, bereiken dat het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt nageleefd. De handhaving van de van toepassing zijnde regeling binnen de gemeente Utrecht, wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen. Zo wordt namens het college onder andere gehandhaafd op de regels van voorliggend bestemmingsplan. Dit betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsregels worden gehandhaafd. Dit gebeurt veelal door toetsing tijdens het behandelen van de aanvragen om omgevingsvergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt. Indien er bijvoorbeeld sprake is van illegale ingebruikname van gemeentelijke grond, dan zal hiertegen worden opgetreden.

Doel handhavend optreden

Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingplan. Voor de bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een omgevingsvergunning voor een vrijstaand bijbehorend bouwwerk is niet groot, indien er op andere plaatsen - zonder vergunning - vrijstaande bijbehorende bouwwerken zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een omgevingsvergunning wordt geweigerd, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

Wijze van handhaven

Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten tot haar beschikking: bestuursdwang en dwangsom. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk dan wel gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Het is tevens mogelijk om, indien er zonder omgevingsvergunning wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door middel van een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit. In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld het verhuren van opslagruimte ten behoeve van de stalling van caravans, maar ook het gebruik van een winkel als café. Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende omgevingsvergunningen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde omgevingsvergunning voor een woning, de betreffende woning niet alsnog wordt gebouwd. Voorts zal de gemeente toezien op - onder de Wet milieubeheer vallende - bedrijven. Dit vloeit voort uit de regels van het bestemmingsplan. Indien er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.