Heukelomlob, Zuilen

4.1 Projectbeschrijving

De ontwikkeling van de Van Heukelomlob is onderdeel van het Wijkontwikkelingsplan Zuilen II, waarin de gemeente streeft naar herstructurering van de wijk. In het plangebied zijn drie locaties vrijgekomen, namelijk daar waar een sporthal, schoolgebouw en dependance van de school hebben gestaan. Op deze percelen worden woningen, maatschappelijke en commerciële functies gerealiseerd. Gelijktijdig wordt de openbare ruimte opgeknapt. De Springertuin van huize Daelwijck is inmiddels gerenoveerd.

4.1.1 Programma

De Van Heukelomlob is een ruimtelijke eenheid met openheid naar beide uiteinden aan de Vecht en het Amsterdam-Rijnkanaal. Deze eenheid komt ook tot uitdrukking in de bebouwing. Op beide uiteinden van de lob, de zogenaamde Vecht- en Lieven de Key-locatie, zijn bijzondere volumes voorzien, die losstaan van de bestaande bebouwing. Deze volumes hebben een hoogteaccent en een gebogen vorm. Daartussenin komt in het park een derde volume, genaamd de Parklocatie, die aansluit bij de bestaande bouwblokken. Het totale project betreft het volgende:

• 1. woningbouw met commerciële functies in de plint op de Vechtlocatie (locatie voormalige sporthal Zuilen): hier worden ongeveer 90 koopwoningen gerealiseerd in de vorm van appartementen en/of eengezinshuizen. Aan de zijde van de Burgemeester Norbruislaan is ruimte voor commerciële functies in de plint zoals bedrijven, ambachtelijke beroepen, dienstverlening, horeca en maatschappelijke voorzieningen;
• 2. woningbouw op de Parklocatie (voormalige locatie van het Deltacollege): realiseren van circa 52 eengezinswoningen in het (middel)dure koopsegment;
• 3. woningbouw met maatschappelijke functies op de Lieven de Key-locatie (voormalige dependance van het Deltacollege): op deze plek worden circa 30 levensloopgeschikte huurappartementen gebouwd. Daarnaast is ruimte voor zorgunits, maatschappelijke functies en in de plint een buurtfunctie;
• 4. vernieuwing van de openbare ruimte;
• 5. renovatie van de Springertuin.
  

Onderbouwing woningprogramma
De woningbehoefte in de stad Utrecht is al vele jaren veel hoger dan het aanbod. De algemene speerpunten van het woonbeleid zijn vermeld in hoofdstuk 2.3.

In de Van Heukelomlob worden woningen toegevoegd. Er is geen sprake van sloop van woningen en bewoners die herhuisvest moeten worden. De woningvoorraad in Zuilen Noord/oost bestaat uit ruim 5000 woningen. Meer dan de helft van de woningen bestaat uit sociale huur; ongeveer 10% uit particuliere huur en 40% uit goedkope en middeldure koopwoningen. Het straatbeeld is een mengeling van grondgebonden woningen en flats. Het merendeel van de woningen is gebouwd in de periode vlak na de tweede wereldoorlog. De nieuwbouw moet Zuilenaren verleiden in hun wijk te blijven en het mogelijk maken wooncarrière te maken. Via toevoegingen is het ook mogelijk nieuwe kansrijke groepen het gebied in te trekken. Concreet gaat het om:

• realiseren van grotere variatie in woonmilieus voor lagere- en middeninkomensgroepen;
• toevoegen van woningen in hogere marktsegmenten.

Om bewoners van buiten Zuilen te trekken wordt er meer variatie in woonmilieus gerealiseerd en woningen toegevoegd uit het hogere koopsegment. Ook is er in Zuilen een tekort aan voorzieningen en woningen voor ouderen. De Lieven de Key-locatie voorziet in deze behoefte door levensloopbestendige huurwoningen te realiseren met zorgunits.

4.1.2 Stedenbouwkundig plan

Algemeen
Vanaf de Vecht lopen drie groene lobben Zuilen in. Deze zijn in het Wijkontwikkellingsplan II benoemd en aangemerkt als locaties om te markeren met een hoogte-accent. De Heukelomlob is de meest noordelijke van de drie en grenst niet alleen aan de Vecht, maar ook aan het Amsterdam Rijnkanaal. Daarom is ook aan de kanaalzijde van de lob een accent aangegeven. De twee accenten gaan een relatie met elkaar aan, waardoor ze de eenheid van de lob benadrukken.

Door de drie woningbouwlocaties in samenhang te bezien geven ze een kwalitatieve impuls aan de hele Van Heukelomlob. Het gaat dan specifiek om de randen, waar de vorming van een duidelijke wand gewenst is, maar ook om de visuele relatie tussen de twee hoogteaccenten en de eenheid in de uitstraling van de bebouwing. De drie bouwlocaties grenzen enerzijds aan het plantsoen en anderzijds liggen ze in de bestaande woonbuurten van Zuilen. Hoewel vooral de bouwblokken aan de uiteinden van de lob in hun geheel een bijzondere positie innemen, zijn de belangrijke structuren van Zuilen meegenomen bij het bepalen van de randvoorwaarden:

• Amsterdamsestraatweg: lintbebouwing met veel bedrijfsbebouwing met name aan de achterzijde van de diepe kavels;
• Burgemeester Norbruislaan/As van Berlage: brede as van de wijk uit het ontwerp van Berlage met een kenmerkend breed profiel en monumentale bomenlanen.
• Bebouwingsstructuur Zuilen: orthogonaal opgezette buurteenheden uit verschillende perioden, zowel vooroorlogs als naoorlogs en veel kappen.

Lieven de Key-locatie
Deze locatie markeert de entree van de lob vanaf de Amsterdamsestraatweg en dit volume wordt een bijzonder object op de zuidkop van de lob. De ruimte is hier smal, maar de bestaande bomenrij leidt de bezoeker als het ware naar binnen. De bomenrij is dan ook het behouden waard en leidend voor het vaststellen van de exacte bouwgrenzen van het gebouw. Achter de bomenrij vormt de bebouwing een wand langs de lob. Als hoogteaccent is een hoogte van maximaal zeven bouwlagen toegestaan. Aan de andere zijde is een knik gemaakt in de bebouwing om een beëindiging te maken voor de Lieven de Keylaan. Hierdoor ontstaat een pleinruimte, waar de hoofdentree van het gebouw zich bevindt. Deze zijden van het gebouw (niet gelegen aan de lob) sluit qua hoogte van maximaal drie en vier lagen aan op de bestaande bebouwing. De hoofdentree ligt in het verlengde van de Talinglaan en zal op een markante manier worden vormgegeven. De zijde aan de Lieven de Keylaan mag vier lagen hoog zijn, zodat een getrapte opbouw te realiseren is. Naar de openbare zijden presenteert het gebouw zich met entrees en een levendige plint. Om deze reden ligt de buurtfunctie aan de zichtbare lobzijde. Aan deze openbare zijden worden geen privébuitenruimten toegelaten.

Uitgangspunten Lieven de Key

Parklocatie
Dit wordt een rechthoekig complex van ruim 50 woningen met een centrale open ruimte met private tuinen. De bebouwing vormt een wand als begrenzing van het Heukelomplantsoen in de rooilijn die gevormd is door het naastgelegen jaren ‘70 buurtje. Door de ruimte die de lob biedt, kan de bouwhoogte aan de lobzijde en koppen hoger zijn (vier lagen) dan aan de zijde aan de W.J. Bossenbroekstraat (twee lagen met een kap). Vergelijkbaar met de Lieven de Key-locatie zijn geen private tuinen aan de lobzijde mogelijk. Het blok wordt door een doorgang in tweeën gesneden. De erfafscheidingen zijn zichtbaar vanuit de openbare ruimte en ontworpen met het ontwerp van het complex.

Uitgangspunten Parklocatie

Vechtlocatie
Het bouwblok op de Vechtlocatie presenteert zich naar de buitenzijden met entrees aan alle zijden en een levendige plint aan de Burgemeester Norbruislaan. De rooilijnen van de Vechtlocatie zijn bepaald door de bestaande structuren (de bebouwing van de woonbuurt en het profiel van de Norbruislaan). Op deze locatie zijn verschillende hoogten mogelijk: aan de Burgemeester Norbruislaan vijf lagen, aan de lobzijde een getrapte opbouw tot acht lagen en voor het overige maximaal vier lagen.

Uitgangspunten Vechtlocatie

Daarnaast is de locatie bijzonder, omdat deze gelegen is aan de lob, de Vecht en de Springertuin en uitzicht biedt over het open weiland tot Oud-Zuilen. Deels steekt de bebouwing ten opzichte van de Heukelomlaan de lob in. Om zoveel mogelijk ruimte voor het plantsoen te houden en openheid naar de Vecht te garanderen, grenst de gevel direct aan de openbare ruimte. Ook is naar de Vecht een bijzonder accent gewenst. De bebouwing aan de Boelesteinlaan is lager, maar vraagt ook om bijzondere oplossingen, zodat het bouwblok als geheel blijft functioneren. Vanwege het belang van de Burgemeester Norbruislaan in de gehele wijk moet de nieuwbouw aan deze as aansluiten op het aanwezige kenmerkende profiel. De aansluiting van het bouwblok op de openbare ruimte moet van hoge kwaliteit zijn. Buiten de rooilijnen zijn geen private tuinen toegelaten, maar daktuinen kunnen wel.

Springertuin en huize Daelwijck
De Springertuin is een historische tuin, die onderdeel uitmaakte van het landgoed Daelwijck. Deze tuin is door de gemeente in de oorspronkelijke stijl hersteld en wordt voor beheer overgedragen aan een stichting. Het bij de Springertuin behorende Huize Daelwijck behoudt de huidige functie als een restaurant met op de verdieping wonen.2

4.1.3 Andere ontwikkelingen nabij het plangebied

In de omgeving van de lob spelen diverse ontwikkelingen. Het Demkapunt aan het Amsterdam-Rijnkanaal, ter hoogte van de Van Heukelomlob, wordt in de toekomst een rust- en recreatieplek. De gemeente onderzoekt verder of de Burgemeester Norbruislaan heringericht kan worden, zodat de oversteekbaarheid en continuïteit van de parkstrook verbetert. Er is een bouwplan ingediend om de woning aan de Amsterdamsestraatweg 831 te slopen en in plaats daarvan 12 appartementen te bouwen. Ten slotte komen 200 portiekwoningen rond het Queeckhovenplein in aanmerking voor een herstructurering.

Deze ontwikkelingen leiden niet tot belemmeringen voor de ontwikkelingen die in dit bestemmingsplan worden mogelijk gemaakt.