| Plan: | Het Zand |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0344.BPHETZAND-0601 |
De verschillende in het plangebied aanwezige functies en bijbehorende regelingen worden in deze paragraaf toegelicht.
In dit artikel wordt toegelicht wat onder een begrip uit het bestemmingsplan wordt volstaan. Waar nodig wordt de met de SVBP2008 voorgeschreven begripsbepaling gehanteerd. In andere gevallen heeft steeds een afstemming plaats op de begrippen in de andere Utrechtse bestemmingsplannen.
Teneinde te voorkomen dat misverstanden bestaan over hoe en wat gemeten moet worden bij het bepalen van de in de regels genoemde maten, is in dit artikel uiteengezet hoe dat moet gebeuren. Ook hier is aangesloten bij de SVBP2008.
Deze bestemming is toegekend aan het perceel waar nu een bedrijf is gevestigd met ondergeschikte detailhandel. Het bedrijf is in het verleden op basis van een tijdelijke vrijstelling op deze locatie gevestigd en de bedrijfsvoering betreft import, distributie, export en fabricage van golfartikelen. Deze tijdelijke vrijstelling is verruimd ten behoeve van ondergeschikte detailhandel in golfartikelen (maximaal 33% van het BVO). Deze bedrijfsvoering leidt niet tot een onevenredige belasting voor de directe omgeving op het gebied van milieu, parkeren en verkeer en kan worden voortgezet.
Binnen deze bestemming is een bedrijf mogelijk tot en met categorie 1, zoals vermeld in de bij de regels behorende Lijst van Bedrijfsactiviteiten. Deze categorie is verenigbaar met de omliggende woonbebouwing.
Binnen de bestemming is een aantal bouw- en gebruiksregels opgenomen. Het bouwen is aan een aantal specifieke voorwaarden gebonden, waaronder een maximum goot- en bouwhoogte. De bebouwing dient binnen het bouwvlak te worden gebouwd. Het bouwvlak is strak om de bestaande bebouwing gelegd, waardoor ter plaatse geen uitbreidingsmogelijkheden zijn. Buiten het bouwvlak zijn nog beperkte mogelijkheden voor gebouwen van ondergeschikte aard, zoals een fietsenstalling.
Artikel 4 Bedrijf - Nutsvoorziening
De grotere nutsgebouwen, zoals gebouwen ten behoeve van elektriciteitsvoorzieningen, gebouwen van stadsverwarming en dergelijke, zijn in deze bestemming ondergebracht, inclusief de ontsluitingsverhardingen. Deze nutsgebouwen zijn groter dan de nutsgebouwtjes die op grond van de vergunningvrije bouwmogelijkheden worden toegelaten en zijn dan ook vanwege hun omvang apart bestemd op de verbeelding.
Artikel 5 Detailhandel - Tuincentrum
De bestemming Detailhandel - Tuincentrum is specifiek bestemd voor een tuincentrum met bijbehorende additionele horeca en andere voorzieningen. Ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' is een bedrijfswoning toegestaan.
Deze Gemengde bestemming is opgenomen voor de appartementencomplexen langs de Vleutensebaan. De plinten van het gebouw zijn bedoeld voor het huisvesten van diverse functies. Het programma voor de functies is weergegeven als een totaal aantal m² die verdeeld mogen worden over deze bestemming. In totaal betreft het 18.000 m² bruto vloeroppervlak. Deze functies betreffen maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening en horeca in categorie B, C en D.
Gemengd-1 is opgenomen voor de gerealiseerde appartementenblokken ten tijde van de vaststelling van dit bestemmingsplan. Uit het onderzoek blijkt dat de bouw van geluidsgevoelige bestemmingen in Het Zand mogelijk is binnen de kaders van de Wet geluidhinder en de Geluidnota Utrecht. Wel zal de voorkeursgrenswaarde op veel locaties worden overschreden en zullen hogere waarden moeten worden verleend. Om een en ander te borgen is in het bestemmingsplan een planregel opgenomen die aangeeft dat aan de voorwaarden van het hogere waarden besluit moet worden voldaan:
Voor het realiseren of wijzigen van een geluidsgevoelige bestemming dient vast te staan dat de geluidsbelasting de voorkeursgrenswaarde ingevolge de Wet geluidhinder of de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting (hogere waarde), ingevolge het besluit Hogerewaarde met inachtneming van de in dit besluit gestelde voorwaarde(n), niet overschrijdt.
Daar waar uit het onderzoek is gebleken dat de maximale ontheffingswaarde wordt overschreden, kunnen alleen geluidsgevoelige bestemmingen worden gerealiseerd met toepassing van een dove gevel.
Deze gemengde bestemming is opgenomen voor het nog te realiseren gebouw in Park Groot Zandveld. In het Stedenbouwkundig Programma is hiervoor een programma opgenomen, bestaande uit leisure, sport, maatschappelijke voorzieningen en lichte horeca in de eerste drie bouwlagen.In het gebouw komen tevens woningen, het maximum aantal woning is vermeld op de verbeelding.
De bestemming Gemengd - 3 is opgenomen voor de nog te realiseren appartementencomplexen aan de Vleutensebaan. Het betreft hier een combinatie van een plint met functies en daarboven woningen. Op de verbeelding staat het maximum aantal woningen vermeld en tevens de minimale en maximale bouwhoogte.
Het programma voor de functies is weergegeven als een totaal aantal m² die verdeeld mogen worden over deze bestemming. In totaal betreft het 18.000 m² bruto vloeroppervlak. Deze functies betreffen maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening en horeca in categorie B, C en D.
Uit het onderzoek blijkt dat de bouw van geluidsgevoelige bestemmingen in Het Zand mogelijk is binnen de kaders van de Wet geluidhinder en de Geluidnota Utrecht. Wel zal de voorkeursgrenswaarde op veel locaties worden overschreden en zullen hogere waarden moeten worden verleend. Om een en ander te borgen is in het bestemmingsplan een planregel opgenomen die aangeeft dat aan de voorwaarden van het hogere waarden besluit moet worden voldaan:
Voor het realiseren of wijzigen van een geluidsgevoelige bestemming dient vast te staan dat de geluidsbelasting de voorkeursgrenswaarde ingevolge de Wet geluidhinder of de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting (hogere waarde), ingevolge het besluit Hogerewaarde met inachtneming van de in dit besluit gestelde voorwaarde(n), niet overschrijdt.
Daar waar uit het onderzoek is gebleken dat de maximale ontheffingswaarde wordt overschreden, kunnen alleen geluidsgevoelige bestemmingen worden gerealiseerd met toepassing van een dove gevel.
De verschillende soorten groenvoorzieningen (met uitzondering van het snippergroen) zijn opgenomen in één bestemming. Een groot deel van het groen heeft alleen een functie als plantsoen of als speelplek.
Binnen de bestemming Groen is ook waterbeheer, waterberging en sierwater toegestaan. De kleinere watergangen zijn dan ook niet apart bestemd. Daarnaast mogen er binnen deze bestemming ook voet- en fietspaden worden gerealiseerd.
Op één perceel aan de weg 't Zand is een kantoor gevestigd. Hiervoor is deze bestemming opgenomen.
Binnen deze bestemming zijn verschillende instellingen en voorzieningen ondergebracht. Het gaat daarbij om uiteenlopende maatschappelijke voorzieningen, zoals educatieve instellingen, medische, sociaal-culturele voorzieningen, kinder- en jeugdopvang en dergelijke. Wat precies onder maatschappelijke voorzieningen wordt verstaan is gedefinieerd in artikel 1. De bestemming Maatschappelijk is door de diverse functies die er mogelijk zijn een brede bestemming. De diverse functies zijn uitwisselbaar, waardoor binnen de bestemming veel flexibiliteit zit.
Uit het onderzoek blijkt dat de bouw van geluidsgevoelige bestemmingen in Het Zand mogelijk is binnen de kaders van de Wet geluidhinder en de Geluidnota Utrecht. Wel zal de voorkeursgrenswaarde op veel locaties worden overschreden en zullen hogere waarden moeten worden verleend. Om een en ander te borgen is in het bestemmingsplan een planregel opgenomen die aangeeft dat aan de voorwaarden van het hogere waarden besluit moet worden voldaan:
Voor het realiseren of wijzigen van een geluidsgevoelige bestemming dient vast te staan dat de geluidsbelasting de voorkeursgrenswaarde ingevolge de Wet geluidhinder of de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting (hogere waarde), ingevolge het besluit Hogerewaarde met inachtneming van de in dit besluit gestelde voorwaarde(n), niet overschrijdt.
Daar waar uit het onderzoek is gebleken dat de maximale ontheffingswaarde wordt overschreden, kunnen alleen geluidsgevoelige bestemmingen worden gerealiseerd met toepassing van een dove gevel.
De meeste wegen in het plangebied zijn opgenomen in de bestemming 'Verkeer'. Ook de pleinen, de bermen van wegen en het snippergroen maken hier deel van uit.
Artikel 13 Verkeer - Verblijfsgebied
De meeste wegen in het plangebied zijn opgenomen in de bestemming 'Verkeer- Verblijfsgebied'. Dit zijn de wegen met hoofdzakelijk een functie voor het bestemmingsverkeer. Ook de pleinen, de bermen van wegen en het snippergroen maken hier deel van uit. Er zijn kleine gebouwtjes toegestaan, bijvoorbeeld voor het realiseren van fietsenstallingen. Binnen de bestemming is een aantal daarin passende gebruiksvormen toegestaan zoals parkeervoorzieningen, voet- en fietspaden en groen- en waterpartijen.
Water is in het plangebied een structurerend element. De grotere watergangen zijn in de bestemming 'Water' opgenomen. De regeling uit de keur blijft onverkort naast het bestemmingsplan van kracht. Bij de bestemmingsomschrijving van Verkeer en Verkeer-Verblijfsgebied, staat onder andere de bestemming 'water'.
Kruisingen met verkeerswegen zijn toegestaan in de bestemmingsomschrijving. In de meeste andere bestemmingen zijn water, waterbeheer, waterberging en sierwater eveneens toegestaan, in het belang van waterbeheer en waterberging.
In het bestemmingsplan is de woonfunctie de overwegende functie. In het plangebied is nog oorspronkelijke lintbebouwing aanwezig langs de Utrechsteweg, 't Zand, Westlandse tuin en Johanitterweg. Omdat de voormalige lintbebouwing enerzijds structuurbepalend is en anderzijds zorgt voor een eigen waardevolle karakteristiek in het gebied, is hiervoor een speciaal toegesneden woonbestemming in het plan opgenomen, die de ruimtelijke karakteristiek van de lintbebouwing beschermt, te weten Wonen-1. Ten opzichte van de nieuw toegevoegde woningen onderscheiden deze woningen zich omdat zij behoren tot de oorspronkelijke lintbebouwing langs de wegen die door dit voormalige agrarische (kassen)gebied liepen. De woningen zijn veelal gelegen op grote percelen en er zijn vaak grote bijgebouwen aanwezig. Diverse regels zijn opgesteld voor de maatvoering en situering van het hoofdgebouw en de bijbehorende bouwwerken. Hierbij is aangesloten op de regels zoals die golden in bestemmingsplan Leidsche Rijn '99.
Voor deze woonbestemming is zoveel mogelijk aangesloten bij de vigerende uitwerkingsplannen en is de regeling overgenomen.
Op de verbeelding is voor één perceel de nadere aanduiding 'specifieke vorm van wonen - dierenpension' opgenomen. Hier is tevens een dierenpension toegestaan.
Uit het onderzoek blijkt dat de bouw van geluidsgevoelige bestemmingen in Het Zand mogelijk is binnen de kaders van de Wet geluidhinder en de Geluidnota Utrecht. Wel zal de voorkeursgrenswaarde op veel locaties worden overschreden en zullen hogere waarden moeten worden verleend. Om een en ander te borgen is in het bestemmingsplan een planregel opgenomen die aangeeft dat aan de voorwaarden van het hogere waarden besluit moet worden voldaan:
Voor het realiseren of wijzigen van een geluidsgevoelige bestemming dient vast te staan dat de geluidsbelasting de voorkeursgrenswaarde ingevolge de Wet geluidhinder of de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting (hogere waarde), ingevolge het besluit Hogerewaarde met inachtneming van de in dit besluit gestelde voorwaarde(n), niet overschrijdt.
Daar waar uit het onderzoek is gebleken dat de maximale ontheffingswaarde wordt overschreden, kunnen alleen geluidsgevoelige bestemmingen worden gerealiseerd met toepassing van een dove gevel.
Het overgrote deel van het plangebied betreft de nieuwbouwwoningen van Het Zand. De regeling voor de nieuwe woningen verschilt van die van de bestaande lintbebouwing. Voor de nieuwe woningen is dan ook een eigen regeling opgenomen in de vorm van Wonen-2. Deze bestemming is opgenomen voor de reeds gebouwde woningen, maar ook voor de woningen waar bouwvergunning is verleend en die, op het moment van ter visielegging van dit bestemmingsplan nog niet waren uitgevoerd of in uitvoering zijn.
In deze bestemming zijn ook de bijbehorende bouwwerken geregeld. In deze bestemming is ook onder bepaalde voorwaarden de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf toegestaan.
Specifieke aanduidingen zijn opgenomen voor parkeergarages, onderdoorgangen en woon-werk woningen. Hieronder worden deze aanduidingen nader toegelicht.
Parkeergarage: Deze aanduiding is opgenomen in de woonbestemming aan de Vleutensebaan. In de aangeduidde appartementencomplexen is een parkeergarage aanwezig.
Specifieke vorm van wonen - wonen-werken: Woon-werkwoningen zijn woningen waarin, uitgebreider dan bij een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf, bedrijvigheid is toegestaan. De uitoefening hiervan is gebonden aan een bewoner van de woning. Er is geen limiet in oppervlakte. Detailhandel, horeca, afhaalzaken en belhuizen zijn niet toegestaan.
Aan-huis-verbonden beroep of bedrijf en Bed&Breakfast
Een ander belangrijk onderdeel van de bestemming Wonen is de regeling van de aan-huis-verbonden beroepen of -bedrijven als ondergeschikte functie bij het wonen. Zoals de naam al aangeeft, gaat het bij een aan-huis-verbonden beroep of -bedrijf om een beroeps- of bedrijfsuitoefening in combinatie met wonen en dus door één van de bewoners van de woning. De maximale oppervlakte die daarvoor is toegestaan is 1/3 deel van het vloeroppervlak van de woning met een maximum van 60 m². Het beroep of bedrijf mag zowel in de woning als in de aanbouwen en bijgebouwen worden uitgeoefend. Via een aantal nadere voorwaarden is bepaald dat geen hinder (milieucategorie A van de LvB als maximum) en geen verkeersaantrekkende werking of parkeerdruk mogen ontstaan voor de omgeving. Ook mag bij een aan-huis-verbonden beroep- of bedrijf geen sprake zijn van detailhandel, horeca, afhaalzaken of belhuizen.
Daarnaast is de uitoefening van een Bed&Breakfast in samenhang met wonen toegestaan. Die activiteit dient ondergeschikt te zijn. Om die reden wordt bepaald dat de hoofdbewoner minimaal 50% van de woning in gebruik dient te houden voor wonen.
Langs de Parkzichtlaan is een aanduiding opgenomen voor woon-werkwoningen. Hierbij is de niet-woonfunctie groter dan binnen de beroep en bedrijf aan huis regeling, te weten, 80 meter.
Uit het onderzoek blijkt dat de bouw van geluidsgevoelige bestemmingen in Het Zand mogelijk is binnen de kaders van de Wet geluidhinder en de Geluidnota Utrecht. Wel zal de voorkeursgrenswaarde op veel locaties worden overschreden en zullen hogere waarden moeten worden verleend. Om een en ander te borgen is in het bestemmingsplan een planregel opgenomen die aangeeft dat aan de voorwaarden van het hogere waarden besluit moet worden voldaan:
Voor het realiseren of wijzigen van een geluidsgevoelige bestemming dient vast te staan dat de geluidsbelasting de voorkeursgrenswaarde ingevolge de Wet geluidhinder of de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting (hogere waarde), ingevolge het besluit Hogerewaarde met inachtneming van de in dit besluit gestelde voorwaarde(n), niet overschrijdt.
Daar waar uit het onderzoek is gebleken dat de maximale ontheffingswaarde wordt overschreden, kunnen alleen geluidsgevoelige bestemmingen worden gerealiseerd met toepassing van een dove gevel.
Deze woonbestemming is van toepassing op de vrije kavels voor woningen in het plangebied. Er zijn geen bouwvlakken opgenomen, net als in de bestemming Wonen - 1. Per blok is het aantal woningen aangegeven dat gerealiseerd mag worden.
Aan-huis-verbonden beroep of bedrijf en Bed&Breakfast
Een ander belangrijk onderdeel van de bestemming Wonen is de regeling van de aan-huis-verbonden beroepen of -bedrijven als ondergeschikte functie bij het wonen. Zoals de naam al aangeeft, gaat het bij een aan-huis-verbonden beroep of -bedrijf om een beroeps- of bedrijfsuitoefening in combinatie met wonen en dus door één van de bewoners van de woning. De maximale oppervlakte die daarvoor is toegestaan is 1/3 deel van het vloeroppervlak van de woning met een maximum van 60 m². Het beroep of bedrijf mag zowel in de woning als in de aanbouwen en bijgebouwen worden uitgeoefend. Via een aantal nadere voorwaarden is bepaald dat geen hinder (milieucategorie A van de LvB als maximum) en geen verkeersaantrekkende werking of parkeerdruk mogen ontstaan voor de omgeving. Ook mag bij een aan-huis-verbonden beroep- of bedrijf geen sprake zijn van detailhandel, horeca, afhaalzaken of belhuizen.
Daarnaast is de uitoefening van een Bed&Breakfast in samenhang met wonen toegestaan. Die activiteit dient ondergeschikt te zijn. Om die reden wordt bepaald dat de hoofdbewoner minimaal 50% van de woning in gebruik dient te houden voor wonen.
Uit het onderzoek blijkt dat de bouw van geluidsgevoelige bestemmingen in Het Zand mogelijk is binnen de kaders van de Wet geluidhinder en de Geluidnota Utrecht. Wel zal de voorkeursgrenswaarde op veel locaties worden overschreden en zullen hogere waarden moeten worden verleend. Om een en ander te borgen is in het bestemmingsplan een planregel opgenomen die aangeeft dat aan de voorwaarden van het hogere waarden besluit moet worden voldaan:
Voor het realiseren of wijzigen van een geluidsgevoelige bestemming dient vast te staan dat de geluidsbelasting de voorkeursgrenswaarde ingevolge de Wet geluidhinder of de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting (hogere waarde), ingevolge het besluit Hogerewaarde met inachtneming van de in dit besluit gestelde voorwaarde(n), niet overschrijdt.
Daar waar uit het onderzoek is gebleken dat de maximale ontheffingswaarde wordt overschreden, kunnen alleen geluidsgevoelige bestemmingen worden gerealiseerd met toepassing van een dove gevel.
Sommige gebieden in het plangebied zijn ten tijde van ter visie legging van het ontwerpbestemmingsplan nog volop in ontwikkeling. De wijze van bestemmen van deze gronden is dan ook veel meer ontwikkelgericht opgesteld en geschreven vanuit het opgestelde programma. Er is daarom gekozen voor een eigen woonbestemming voor dit deel van het plangebied.
Per blok is het maximum aantal woningen weergegeven op de verbeelding. Ook is de maximale bouwhoogte op de verbeelding aangeduid.
Via de uitgiftecontracten wordt vervolgens vastgelegd dat ten tijde van ontwikkeling van de gebieden het stedenbouwkundig plan of een stedenbouwkundig programma van eisen de nadere kaders aangeeft om tot ontwikkeling en invulling van de gebieden te komen.
In afwijking van het stedenbouwkundig plan is voor een kavel aan de Parkzichtlaan aangegeven dat hier vier woningen gebouwd mogen worden. Dit maakt eventuele splitsing van de kavel van twee naar vier woningen mogelijk.
Aan-huis-verbonden beroep of bedrijf en Bed&Breakfast
Een ander belangrijk onderdeel van de bestemming Wonen is de regeling van de aan-huis-verbonden beroepen of -bedrijven als ondergeschikte functie bij het wonen. Zoals de naam al aangeeft, gaat het bij een aan-huis-verbonden beroep of -bedrijf om een beroeps- of bedrijfsuitoefening in combinatie met wonen en dus door één van de bewoners van de woning. De maximale oppervlakte die daarvoor is toegestaan is 1/3 deel van het vloeroppervlak van de woning met een maximum van 60 m². Het beroep of bedrijf mag zowel in de woning als in de aanbouwen en bijgebouwen worden uitgeoefend. Via een aantal nadere voorwaarden is bepaald dat geen hinder (milieucategorie A van de LvB als maximum) en geen verkeersaantrekkende werking of parkeerdruk mogen ontstaan voor de omgeving. Ook mag bij een aan-huis-verbonden beroep- of bedrijf geen sprake zijn van detailhandel, horeca, afhaalzaken of belhuizen.
Daarnaast is de uitoefening van een Bed&Breakfast in samenhang met wonen toegestaan. Die activiteit dient ondergeschikt te zijn. Om die reden wordt bepaald dat de hoofdbewoner minimaal 50% van de woning in gebruik dient te houden voor wonen.
Uit het onderzoek blijkt dat de bouw van geluidsgevoelige bestemmingen in Het Zand mogelijk is binnen de kaders van de Wet geluidhinder en de Geluidnota Utrecht. Wel zal de voorkeursgrenswaarde op veel locaties worden overschreden en zullen hogere waarden moeten worden verleend. Om een en ander te borgen is in het bestemmingsplan een planregel opgenomen die aangeeft dat aan de voorwaarden van het hogere waarden besluit moet worden voldaan:
Voor het realiseren of wijzigen van een geluidsgevoelige bestemming dient vast te staan dat de geluidsbelasting de voorkeursgrenswaarde ingevolge de Wet geluidhinder of de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting (hogere waarde), ingevolge het besluit Hogerewaarde met inachtneming van de in dit besluit gestelde voorwaarde(n), niet overschrijdt.
Daar waar uit het onderzoek is gebleken dat de maximale ontheffingswaarde wordt overschreden, kunnen alleen geluidsgevoelige bestemmingen worden gerealiseerd met toepassing van een dove gevel.
Artikel 19 Wonen - Woonwagenstandplaats
Er is een aparte bestemming opgenomen voor de woonwagenlocatie in het plangebied. Op de verbeelding is het aantal standplaatsen aangegeven. In de regels worden maten gegeven van de woonwagen en de bijbehorende bouwwerken.
Aan-huis-verbonden beroep of bedrijf
Zoals de naam al aangeeft, gaat het bij een aan-huis-verbonden beroep of -bedrijf om een beroeps- of bedrijfsuitoefening in combinatie met wonen en dus door één van de bewoners van de woning. Deze regeling is ook van toepassing op de woonwagens. De maximale oppervlakte die daarvoor is toegestaan is 1/3 deel van het vloeroppervlak van de woning met een maximum van 60 m². Het beroep of bedrijf mag zowel in de woning als in de aanbouwen en bijgebouwen worden uitgeoefend. Via een aantal nadere voorwaarden is bepaald dat geen hinder (milieucategorie A van de LvB als maximum) en geen verkeersaantrekkende werking of parkeerdruk mogen ontstaan voor de omgeving. Ook mag bij een aan-huis-verbonden beroep- of bedrijf geen sprake zijn van detailhandel, horeca, afhaalzaken of belhuizen.
Uit het onderzoek blijkt dat de bouw van geluidsgevoelige bestemmingen in Het Zand mogelijk is binnen de kaders van de Wet geluidhinder en de Geluidnota Utrecht. Wel zal de voorkeursgrenswaarde op veel locaties worden overschreden en zullen hogere waarden moeten worden verleend. Om een en ander te borgen is in het bestemmingsplan een planregel opgenomen die aangeeft dat aan de voorwaarden van het hogere waarden besluit moet worden voldaan:
Voor het realiseren of wijzigen van een geluidsgevoelige bestemming dient vast te staan dat de geluidsbelasting de voorkeursgrenswaarde ingevolge de Wet geluidhinder of de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting (hogere waarde), ingevolge het besluit Hogerewaarde met inachtneming van de in dit besluit gestelde voorwaarde(n), niet overschrijdt.
Daar waar uit het onderzoek is gebleken dat de maximale ontheffingswaarde wordt overschreden, kunnen alleen geluidsgevoelige bestemmingen worden gerealiseerd met toepassing van een dove gevel.
Artikel 20 Leiding - Leiding Water
De aanwezige hoofdwaterleiding onder de Rijnkennemerlaan wordt binnen deze dubbelbestemming beschermd. Er is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor het bouwen, mits advies wordt ingewonnen bij de leidingbeheerder.
Artikel 21 Waarde - Archeologie
De archeologische waarden en verwachtingen in het plangebied zijn door de dubbelbestemming Waarde-Archeologie en de specifieke gebruiksregel die verwijst naar de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg beschermd. Overtreding van het bestemmingsplan is een strafbaar feit. Op deze manier houdt het bestemmingsplan rekening met de archeologische waarden en verwachtingen conform de Monumentenwet.
Deze dubbelbestemming beschermt de ecologie door middel van verbinden van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden, aan uit te voeren werkzaamheden. De dubbelbestemming is opgenomen voor die delen in de bestemming 'Water' waar daadwerkelijk werken zijn uitgevoerd ter bevordening van de ecologische waarden.
Artikel 23 Waterstaat - Waterkering
Deze dubbelbestemming is opgenomen voor de watergangen die een waterkerende functie hebben. Het betreft de primaire watergangen zoals die zijn aangewezen in de waterparagraaf in paragraaf 5.9 van de toelichting. De beschermingszone heeft een breedte van 5 meter.
Artikel 24 Anti-dubbeltelregel
Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een omgevingsvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.
Artikel 25 Algemene bouwregels
Een algemene bouwregel is opgenomen om kleine overschrijdingen, tot een maximum van 1,5 m, mogelijk te maken. Daarbij dient gedacht te worden aan ondergeschikte bouwdelen, zoals stoeptreden, trappenhuizen, hellingbanen, entreeportalen, veranda's en afdaken, etc.
Artikel 26 Algemene gebruiksregels
Deze bepaling geeft aan dat het verboden is om een bouwwerk te gebruiken, te doen of te laten gebruiken in strijd met de bestemmingen. Dat betreft onder meer het gebruik van vrijstaande bijgebouwen voor bewoning en onbebouwde gronden voor opslag, voor staan- of ligplaats voor onderkomens of als kampeerterrein.
In het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen prostitutiebedrijven gevestigd met een vergunning op basis van de APV. Gezien het in Utrecht gehanteerde maximumstelsel zijn nieuwe prostitutiebedrijven niet toegestaan en zijn prostitutiebedrijven uitgesloten in de gebruiksbepaling en in de begripsbepaling "aan huis verbonden beroep en bedrijf". Gelet op het binnen de gemeente gehanteerde maximumstelsel betekent de regeling in dit bestemmingsplan geen algeheel verbod, maar wel een verbod op seksinrichtingen binnen dit plangebied.
Artikel 27 Algemene afwijkingsregels
Hierin zijn afwijkingsregelingen opgenomen, die kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al afgeweken kan worden. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes.
Artikel 28 Algemene wijzigingsregels
In een aantal gevallen kan de bestemmingsgrens worden overschreden met een wijzigingsbevoegdheid als dat van belang is voor bijvoorbeeld een technisch betere realisering van een bestemming.
Het aantal wijzigingsbevoegdheden is beperkt gehouden, om te voorkomen dat bij herhaling bijzondere procedures moeten worden gevoerd met het daarbij behorende capaciteitsbeslag op zowel het gemeentelijk apparaat als het bestuur.
Verder is er een algemene wijzigingsbevoegdheid opgenomen ten behoeve van het vestigen van een kinderdagverblijf, mits deze geen onevenredige nadelige gevolgen voor de omgeving heeft, in de vorm van geluids-, verkeers- of parkeeroverlast en is aangetoond dat er voor de realisatie van het kinderdagverblijf geen milieutechnische belemmeringen zijn van de milieuaspecten luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering en verkeerslawaai.
Deze regeling heeft tot doel een regeling te creëren voor bebouwing die afwijkt van het plan. In principe mag die bebouwing worden gehandhaafd en zelfs gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd. Alleen als deze bebouwing door een calamiteit verloren gaan, is algehele herbouw mogelijk. Voorwaarde daarbij is wel, dat de aanvraag om omgevingsvergunning binnen 2 jaar na het teniet gaan van het bouwwerk wordt ingediend. Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen voor een eenmalige vergroting van de inhoud van een bestaand bouwwerk dat afwijkt van het plan. Deze vergroting is echter beperkt tot maximaal 10 % van de inhoud.
Van de overgangsbepaling zijn die bouwwerken uitgezonderd die bestaan op het moment van ter inzage legging van het ontwerp van dit bestemmingsplan maar die zijn gebouwd in strijd met het voorgaande bestemmingsplan en waartegen nog wordt of kan worden opgetreden. Het overgangsrecht is dus niet van toepassing op illegale bebouwing.
Daarnaast heeft deze bepaling tot doel een regeling te creëren voor gebruik dat afwijkt van het plan. Het tijdstip waarop gebruik als bestaand gebruik in de zin van deze bepaling wordt aangemerkt is, op grond van vaste jurisprudentie, de datum van inwerkingtreding van het bestemmingsplan. In principe mag het afwijkende gebruik worden gehandhaafd en mag er zelfs een wijziging in worden aangebracht. Die wijziging moet dan wel leiden tot een vermindering van de gebruiksafwijking, zowel naar aard als naar omvang. Dit betekent, dat in gevallen van afwijkend gebruik een intensivering van dat afwijkende gebruik niet is toegestaan.
Ook hier is een uitzondering op. Het gebruik dat al in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan en waartegen nog wordt of kan worden opgetreden, valt niet onder deze overgangsregeling.
In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.