Groeneweg Midden

4.5 Distributie planologische onderzoek

Op 16 april 2010 is door Ecorys uit Rotterdam een distributieplanologische berekening uitgevoerd voor de dagelijkse en niet-dagelijkse sector. Hierbij is de aanwezige marktruime in het verzorgingsgebied Utrecht West onderzocht.

Het initiatief voor Winkelcentrum Groeneweg is gericht op de ontwikkeling van een regulier wijkwinkelcentrum voor de eigen inwoners van Utrecht-West. Het wijkwinkelcentrum zal de inwoners in Utrecht-West een alternatief bieden voor het huidige, bijzondere dagelijkse winkelaanbod in het stadsdeel.

De detailhandelsstructuur van Utrecht-West wordt gekenmerkt door verspreide bewinkeling; duidelijke voorbeelden hiervan zijn te vinden langs de Kanaalstraat en de Laan van Nieuw Guinea. Er zijn slechts twee winkelclusters in het gebied: het Groenewegterrein (het enige supermarktcluster met Nettorama en Aldi) en het bescheiden wijkwinkelcentrum aan de Händelstraat met een kleinschalige Albert Heijn en enkele winkels in de dagelijkse en niet-dagelijkse sector. De overige supermarkten liggen verspreid in de wijk en worden gekenmerkt door kleinschaligheid en een behoefte aan modernisering. Er is relatief veel leegstand in het verzorgingsgebied (3.817 m²) wvo. Dit is een leegstandspercentage van ca. 20%. De leegstand is vooral te vinden op locaties buiten de hoofdwinkelstructuur in het verzorgingsgebied en is in veel gevallen geen reële vestigingsplaats voor nieuwe winkels.

Kwantitatief
Op basis van representatieve kengetallen, bestedingscijfers, kooporiëntatie en winkelaanbodcijfers is een distributieplanologische berekening uitgevoerd voor de dagelijkse en niet-dagelijkse sector.

De berekening wijst uit dat in 2015 in de dagelijkse sector ruim 4.600 m² bvo winkelruimte mogelijk is. Nu zit er al ruim 2.450 m² bvo en er is in 2015 een uitbreiding mogelijk van nog eens ruim 2.150 m².

Daarnaast is in 2015 in de niet dagelijkse sector ruim 3.700 m² bvo mogelijk. Daarbij is winkelruimte in branches die voor wijkcentra niet relevant zijn (wonen, doe-het-zelf) op voorhand buiten beschouwing gelaten.

Hiermee komt het haalbare winkelmetrage in totaal uit op ruim 8.300 m² bvo. Wanneer wordt uitgegaan van een aanvullende horeca- en dienstenfunctie van circa 15% is het mogelijk om ca. 9.750 m² bvo commerciële ruimte te ontwikkelen op het Groeneweg-terrein.

Kwalitatief
De consument heeft sterk voordeel bij een modern en compleet winkelaanbod, met name in de dagelijkse sector. De consument in Utrecht-West is sterk aangewezen op de voorzieningen in het eigen verzorgingsgebied. Het winkelaanbod in de niet-dagelijkse sector is ondersteunend, vanwege de nabijheid van het stadscentrum van Utrecht. De ontwikkeling van het Groenewegterrein zorgt voor een modern en compleet aanbod en levert tevens een positieve impuls aan de kwaliteit en leefbaarheid van het omliggende gebied.

Met de ontwikkeling van wijkwinkelcentrum Groeneweg verwacht ECORYS geen verstoring van de detailhandelstructuur maar juist een versterking ervan. Omdat er in de huidige en toekomstige situatie (ruim) voldoende uitbreidingsruimte is, zal er geen sprake zijn van duurzame ontwrichting.

De ontwikkeling op het Groenewegterrein speelt in op de landelijke trend waarbij meer clustering van winkelvoorzieningen in de wijk is te zien en kleine, verouderde en onvolwaardige buurtwinkelcentra onder druk komen te staan. Deze trend is reeds in Utrecht-West waarneembaar. De leegstaande winkelruimten in de wijk zijn te vinden op locaties die buiten de hoofdwinkelstructuur liggen en daardoor niet meer in aanmerking komen voor toekomstige verhuur als winkel.