Fruitbuurt Noord, Ondiep

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In 2004 is de wijkvisie (Ondiep, dorp in de stad) opgesteld door gemeente, Mitros en bewoners. Hierin staat het voornemen om in de Fruitbuurt Noord de woningen van rond 1980 en de nieuwere eengezinswoningen te verkopen. Voor de woningen uit de jaren twintig was sloop/nieuwbouw bedacht.

De Fruitbuurt Noord bestaat in totaal uit 265 woningen. Mitros heeft in een haalbaarheidsstudie onderzocht of renovatie van de buurt mogelijk was. Naast bouwtechnisch onderzoek heeft Mitros in 2011 een stedenbouwkundige verkenning en een marktverkenning uitgevoerd. Een deel van de Fruitbuurt Noord wordt gerenoveerd. Voor alle woningen in het plangebied is renovatie niet haalbaar. Het zal gaan om de sloop en daarna nieuwbouw van circa 200 woningen.

1.2 Doelstelling

De hoofddoelstelling van het bestemmingsplan is na sloop de nieuwbouw van circa 200 woningen planologisch-juridisch mogelijk te maken.

In het plan zijn de wijzigingen in de wet- en regelgeving en het beleid van de verschillende overheden op het gebied van de ruimtelijke ordening, die zich in de loop van de tijd hebben voorgedaan, verwerkt. Met dit bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij recent tot stand gekomen bestemmingsplannen binnen de gemeente, om de uniformiteit van bestemmingen en regelgeving te bevorderen.

1.3 Ligging en begrenzing plangebied

De Fruitbuurt-Noord is gelegen in de buurt Ondiep in de wijk Noordwest. Het plangebied wordt begrensd door de Morelstraat, Tomaatstraat, Framboosstraat, de Laan van Chartroise, Ondiep en de Nieuwlichtstraat.

Afbeelding 1: Begrenzing plangebied

1.4 Vigerende bestemmingsplannen

Binnen het gebied vigeren de volgende bestemmingsplannen:

bestemmingsplan		Vastgesteld door raad	Goedgekeurd door GS (indien van toepassing)
Ondiep		4 oktober 2007	22 april 2008

Afbeelding 2: Vigerend bestemmingsplan

In het vigerende bestemmingsplan zijn de bestemmingen Woondoeleinden, Verkeers- en verblijfsdoeleinden en op twee locaties Gemengde Doeleinden en vastgelegd. De nieuwe ontwikkeling past niet binnen de kaders van het vigerende plan. Het aantal bouwlagen en de bouwgrenzen worden overschreden. Ook zal de bestaande kapvorm of afdekking wijzigen. Er is een herziening van het bestemmingsplan nodig.

1.5 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie. Onder andere de ruimtelijke structuur, de historische ontwikkeling van het gebied en de beschrijving van de aanwezige functies worden hier beschreven. In hoofdstuk 4, de planbeschrijving, worden de mogelijkheden die het plan biedt aan de toekomstige ontwikkelingen beschreven. De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van bijvoorbeeld milieu aspecten komen in hoofdstuk 5 aan bod. Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 7 komt de juridische toelichting op de planregels aan bod.

Hoofdstuk 2 Relevante beleidskaders

2.1 Rijks- en provinciaal beleid

Het rijksbeleid en het provinciaal beleid richt zich op landelijke en provinciale belangen. In dit beleid ligt onder andere een verstedelijkingsopgave voor stedelijk gebied. Strekking daarvan is dat de ruimte die in het bestaand stedelijk gebied (verouderde bedrijventerreinen en wijken) aanwezig is, door verdichting optimaal moet worden gebruikt door revitalisering, herstructurering en transformatie. Maar ook aspecten als het terugdringen van het woningtekort en het versterken van de woonkwaliteit zijn in dit beleid opgenomen. Het plan voldoet aan de doelstellingen van het rijks- en provinciaal beleid. Aangezien dit bestemmingsplan zich richt op nieuwbouwontwikkeling in een bestaand stedelijk en bebouwd gebied (binnen rode contour van de provinciale structuurvisie), is het Rijks- en provinciaal beleid verder te globaal voor dit project. Wel wordt ingegaan op de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Ladder voor duurzame verstedelijk
De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat overheden op grond van het Bro een nieuwe stedelijke ontwikkeling standaard moeten motiveren met behulp van drie opeenvolgende stappen: de treden. Deze drie stappen borgen dat tot een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing van die nieuwe ontwikkelingen wordt gekomen. De stappen schrijven geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent. Dit gezag draagt de verantwoordelijkheid voor de ruimtelijke afweging over die ontwikkeling. De ladder voor duurzame verstedelijking is kaderstellend voor alle juridisch verbindende ruimtelijke plannen van de decentrale overheden, waaronder het bestemmingsplan.

De drie treden van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'

Eerste trede
Op de eerste trede van de ladder voor duurzame verstedelijking wordt de regionale ruimtevraag (kwantitatief én kwalitatief) bepaald voor wonen, werken, detailhandel en overige voorzieningen. Het gaat om de ruimtevraag waarin elders in de regio nog niet is voorzien: eventuele andere initiatieven in de regio, zoals geplande woningbouwlocaties of een binnenstedelijke herstructurering, dekken immers al (deels) de regionale ruimtevraag. Ook leegstand speelt een rol in de bepaling van de vraag. De vraag is gelijk aan de behoefte minus het aanbod (in plannen én in de bestaande voorraad met eenzelfde kwaliteit als de gevraagde kwaliteit). Wanneer de regionale ruimtevraag in beeld is, kan worden beoordeeld of een voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. Alleen wanneer de behoefte in trede 1 is aangetoond, is trede 2 aan de orde.

Tweede trede
Op de tweede trede wordt bekeken of binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte, zoals aangegeven in trede 1, kan worden voorzien. Oftewel: kan de beoogde ontwikkeling plaatsvinden binnen het stedelijk gebied door een andere bestemming van een gebied, door herstructurering van bestaande terreinen of door transformatie van bestaande gebouwen of gebieden. Hiertoe moet worden bepaald wat de beschikbare ruimte is (kwantiteit) en wat de (financiële) haalbaarheid van de intensivering is (kwaliteit).

De ruimtevraag moet dus bij voorkeur worden opgevangen in het bestaand stedelijk gebied. Het zal nodig zijn om op basis van de gebiedspecifieke situatie te bepalen wat ervaren wordt als stedelijk gebied. In het algemeen kan het bestaande stedelijk gebied worden gedefiniëerd als het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Sommige provincies hebben in een verordening de afbakening van het bestaand stedelijk gebied in woord en/of kaartbeeld vastgelegd, waaronder de provincie Utrecht.

Derde trede
Als herstructurering of transformatie van bestaand stedelijk gebied onvoldoende mogelijkheden biedt om aan de regionale, intergemeentelijke vraag te voldoen, is trede 3 aan de orde.

De gebruiker wordt geholpen om de meest duurzame ruimte te vinden voor verstedelijking buiten het (bestaand) stedelijk gebied. Het (potentiële) aanbod aan modaliteiten is sturend. De beantwoording van twee vragen staat centraal:

• 1. welke plekken zijn of worden op korte termijn multimodaal ontsloten op een wijze die past bij de schaal van de ontwikkeling?
• 2. wat is een optimale afstemming tussen de resterende regionale vraag en het aanbod aan passende (in potentie) multimodaal ontsloten of op korte termijn te ontsluiten locaties?
  

Het antwoord op deze vragen is het eindresultaat van de toepassing van de ladder: zicht op (in potentie) multimodale locaties die passen bij de schaal en de omvang van de ontwikkeling.

Gebiedsontwikkeling per regio (betekenis voor Utrecht)
Het kabinet heeft voor 9 regio's in Nederland opgaven van nationaal belang uitgewerkt. Het gaat hierbij om doelen die voor Rijk en regio van belang zijn. Voor Utrecht geldt daarbij dat Utrecht belangrijk is als het gaat om de verbinding van autowegen, spoorwegen en vaarwegen. Station Utrecht Centraal heeft daarbij een centrale rol. Ook speelt de regio Utrecht een belangrijke rol bij de verdere ontwikkeling van de topsectore Life Sciences.

Er is sprake van een regionale en grote behoefte aan woonruimte. Deze binnenstedelijke herontwikkeling leidt tot een optimale benutting van de ruimte in bestaand stedelijk gebied. Er is sprake van sloop en nieuwbouw op hetzelfde perceel. In de navolgende toelichting wordt een en ander verder onderbouwd.

2.2 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Utrecht 2015-2030 (2004)
De kernkwaliteiten van de stad Utrecht zijn uitgewerkt in de perspectieven de Markt, het Podium en de Binnentuin. Het bestemmingsplangebied behoort tot het ontwikkelingsperspectief 'De Binnentuin'. Doelstelling binnen het perspectief de binnentuin is:
- het creëren van een veilige en leefbare woonomgeving;
- het bijdragen aan de sociale vitaliteit van de stad;
- het zorgdragen voor geborgenheid in een stedelijk milieu.

De opgave voor de Binnentuin ligt vooral in het onderhouden, vernieuwen en versterken van de kenmerkende wijkstructuren. De woonfunctie domineert, kleinschalige functiemenging is mogelijk. Elementen van rust, sociale cohesie en stabiliteit dragen bij aan de kwaliteit van de binnentuin. Het voorzieningenpakket is afgestemd op de buurt of wijk.

De structuur van de woningvoorraad wat betreft type woningen, stapelingsvorm en verkavelingstructuur, verschilt per buurt of wijk en is afhankelijk van de bouwperiode. Herstructurering vindt plaats met inachtneming van de oorspronkelijke maat en schaal als uitgangspunt. Niet woonfuncties zijn vooral geconcentreerd in afzonderlijke ruimtelijke eenheden (sterke mate van functiescheiding). De openbare ruimte bestaat voornamelijk uit woonstraten en woonerven. Het openbaar gebied is geclusterd in parken en plantsoenen en/of langs de randen van de buurt of wijk, langs infrastructuur en waterstructuren.

Welstandsnota Utrecht 'De schoonheid van Utrecht (2004)
In de Welstandsnota Utrecht is geformuleerd op welke wijze het welstandsbeleid van de gemeente Utrecht uitgevoerd zal worden. Dit betreft de welstandstoetsing van vergunningplichtige bouwwerken (omgevingsvergunning voor bouwen) en toetsing op basis van de loketcriteria. De welstandnota geeft richtlijnen voor het toetsen van bouwaanvragen aan welstand in aanvulling op het bestemmingsplan.
De Welstandsnota kent drie beleidsniveaus: 'Open' (verandering of handhaving is mogelijk, zowel naar structuur als naar architectuur), 'Respect' (essentiële eigenschappen van de aanwezige bebouwings- en omgevingskarakteristiek worden gerespecteerd) en 'Behoud' (behoud en herstel van het aanwezige bebouwingsbeeld en het versterken van de bestaande of historisch bepaalde karakteristiek van stedenbouwkundige, architectonische, landschappelijke of cultuurhistorische aard). Het bestemmingsplangebied wordt gekarakteriseerd als 'Open' en langs de Laan van Chartroise is bovendien stimulans voor de straatwanden gewenst, omdat deze deel uitmaken van de kenmerkende 'stemvork 'die door Ondiep loopt.

De welstandnota geeft richtlijnen voor het toetsen van bouwaanvragen aan welstand in aanvulling op het bestemmingsplan.

Woonvisie Wonen in een sterke stad (2009)
De visie schetst de kaders van het woonbeleid van de gemeente Utrecht voor de komende 10 jaar. Utrecht is een aantrekkelijke stad om te wonen en te werken. Daarom is de druk op de woningmarkt groot. Deze druk zal de komende jaren blijven. Het voornemen is om door nieuwbouw, kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad en een betere verdeling van de woningen over de verschillende groepen de grootste knelpunten op te lossen. Verder wordt beoogd om ook de grootste kansen te benutten. De kansen bestaan uit het realiseren van sociale stijging in de wijken en het faciliteren van een stad van kennis en cultuur met de daar bij passende woningbouw. De speerpunten zijn:

• Kwantiteit, zoveel mogelijk verminderen van druk op de woningmarkt;
• Binnenstedelijk bouwen met hoge kwaliteit;
• Doorstroming, toegankelijkheid en doelgroepen;
• Kwaliteit woningvoorraad;
• Stad van Kennis en Cultuur.

Voor "Utrecht Vernieuwt! projecten" zijn de volgende doelstellingen opgenomen:

• Doorzetten van de Utrecht Vernieuwt!-opgave als essentieel onderdeel van een integrale wijkaanpak gericht op sociale stijging;
• Zoekopgave voor verdichtingslocaties op knooppunten van voorzieningen, openbaar vervoer en infrastructuur.

In Hoofdstuk 4 Planbeschrijving wordt duidelijk dat het plan aan deze doelstellingen voldoet.

Huisvestingsbeleid, woningvorming en omzetting
Het beleid voor het omzetten en kadastraal splitsen van woningen is in het najaar van 2015 gewijzigd. Daarbij ook de Huisvestingsverordening aangepast, waarbij een vergunningstelsel is ingevoerd voor het zodanig veranderen van een woning dat meer woningen ontstaan, verder woningvorming genoemd, ingevoerd. Omdat is gebleken dat ongereguleerde omzetting en vorming van woningen kan leiden tot een aantasting van het woon- en leefklimaat, is besloten om in de lijn van de facetbestemmingsplannen Woningsplitsing I en II in alle bestemmingsplannen een regeling te treffen voor omzetting en woningvorming. Het is namelijk van belang om in verband met een goede ruimtelijke ordening regels te stellen, regels die zien op een goede kwaliteit van het woon- en leefklimaat. Deze regels werken aanvullend op het Bouwbesluit, waarin veiligheid en gezondheid geregeld zijn, en op de Huisvestingsverordening 2015 die gericht is op het beheer van een goede woningvoorraad. In tegenstelling tot deze verordening gelden de regels van het bestemmingsplan voor alle woningen, ongeacht de WOZ-waarde van de woning of de huurprijs.
De Beleidsregels Hoofdstuk 4 Huisvestingsverordening 2015 die bij de Huisvestingsverordening 2015 horen, zien onder meer op het beoordelen van de gevolgen voor het woon- en leefklimaat, enerzijds door de eisen met betrekking tot de minimale omvang van woningen en anderzijds door het in beeld brengen van de gevolgen van extra woningen binnen de context van de bestaande situatie. De bestemmingsregeling kan daarom nauw aansluiten bij de wijze waarop het beleid over omzetting en woonvorming is neergelegd in die beleidsregels.

Economische Agenda Utrecht 2012-2018
In de Economische Agenda Utrecht 2012-2018 zijn een achttal economische speerpunten benoemd, waar de gemeente Utrecht zich de komende jaren met het economisch beleid van de stad op richt. Eén van deze speerpunten betreft ‘werken in de wijk’. Maatschappelijke, technologische en economische ontwikkelingen maken het wenselijk en mogelijk dat ondernemers in (woon)wijken gevestigd kunnen zijn. Dit zorgt niet alleen voor werkgelegenheid en mogelijkheden voor (zelfstandige) ondernemerschap dicht bij huis, maar ook voor levendigheid, sociale ontmoetingen en voorzieningen in de wijk. Kortom, het draagt bij aan de kwaliteit van de woon- en leefomgeving en past goed bij steeds meer gewenste vormen van het combineren van werk en zorgtaken. Daarnaast kunnen economische functies in de wijk het onderscheidend vermogen van de verschillende stadswijken versterken. In de notitie functiemenging is vastgelegd hoe we in voorkomende gevallen de vraag om bedrijfsmatige functies in woonwijken kunnen faciliteren.

Een belangrijk onderdeel van de bestemming Wonen is de regeling van de aan-huis-verbonden beroepen of -bedrijven als ondergeschikte functie bij het wonen. Zoals de naam al aangeeft, gaat het bij een aan-huis-verbonden beroep of –bedrijf om een beroeps- of bedrijfsuitoefening in combinatie met wonen en dus door één van de bewoners van de woning.

Utrecht Vernieuwt
In de Raamovereenkomst DUO (Utrecht Vernieuwt) is opgenomen dat stedelijk gemiddeld 1/3 sociaal en 2/3 marktwoningen moeten worden terug gebouwd. De regels met betrekking tot draagvlak en herhuisvesting staan beschreven in het Stedelijk Protocol DUO.

Groen, bomen- en water
Het Groenstructuurplan van Utrecht geeft in hoofdlijnen de gebruiksfunctie, de bestemming, de beeldende rol, de ecologische betekenis en het onderhoudskarakter van de groenvoorzieningen in de stad aan. De gemeente wil onder andere het groen in de wijken versterken. Omdat er weinig uitbreidingsmogelijkheden van groenareaal zijn, wordt ingezet op de aanleg en verbetering van groene recreatieve verbindingen (bijvoorbeeld langs de Utrechtse kanalen).

Eén van de belangrijkste doelen van het Utrechtse bomenbeleid is een samenhangende bomenstructuur voor de stad te verbeteren en te ontwikkelen, gebaseerd op cultuurhistorische, ruimtelijke en ecologische uitgangspunten en milieu. Voor 2030 zet de gemeente in op het behoud en de ontwikkeling van de bomenstructuur. Dit zal gebeuren door twee beleidsdoelstellingen:

• Waar mogelijk ontbrekende bomen in de bomenstructuur aanvullen om zo een samenhangende structuur te creëren.
• De bomenstructuur verder verbeteren door extra zorg aan beheer en onderhoud te besteden.
  

Voor water is het uitgangspunt duurzaam stedelijk waterbeheer in bestaand stedelijk gebied. Dit houdt in: schoonwater schoonhouden en zo lang mogelijk vasthouden, infiltreren, afkoppelen, daar waar mogelijk aanleggen van een verbeterd gescheiden riolering en het realiseren van voldoende waterberging. Dit beleid wordt voor ruimtelijke ontwikkelingen vertaald naar een watertoets, zie verder paragraaf 5.9 Water

Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan (2005)
Het Verkeers- en vervoersbeleid van de gemeente is voor de periode 2005-2020 vastgelegd in het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan (GVVP). Om een goede balans tussen bereikbaarheid, veiligheid en leefmilieu te realiseren, worden de economisch belangrijke gebieden, de kerngebieden, via een aantal verkeersassen goed bereikbaar gemaakt. In de overige gebieden, de verblijfsgebieden, en de gebieden rond de overige verkeersassen krijgen veiligheid en leefmilieu prioriteit. De gemeente wil groei van mobiliteit selectief faciliteren. In de piekuren wil de gemeente de groei van met name de automobiliteit afvlakken door het totale vervoersnetwerk beter te benutten. Buiten de piekuren zorgt de gemeente dat de groeiende vraag naar mobiliteit kan worden verwerkt. Dit beleid is vertaald naar een aantal netwerken voor auto, openbaar vervoer, goederenvervoer en fiets. Hierop wordt ingegaan in paragraaf 3.2.2

Nota Stallen en Parkeren
De gemeenteraad heeft op 28 maart 2013 de Nota Stallen en Parkeren vastgesteld. Het beleid in die nota is vertaald in normen voor auto- en fietsparkeren in de nota Parkeernormen Fiets en Auto.
Het beleid in deze nota is erop gericht om ter verbetering van de veiligheid, leefbaarheid en aantrekkelijkheid en om meer ruimte te geven aan voetgangers en fietsers. Dit betekent dat er waar dat mogelijk is op straat minder ruimte komt voor het parkeren van auto's. De gemeente stimuleert auto's om aan de rand van de in één van de drie herkenbare grote P+R terreinen stad te parkeren of bij stations en andere knooppunten van openbaar vervoer.

Als stimulans voor binnenstedelijke ontwikkelingen, en daarmee voor een aantrekkelijke en bereikbare stad, zijn de autoparkeernormen in gebieden met betaald parkeren verlaagd.

In de nota wordt de verplichting ingevoerd om bij nieuwbouw, uitbreiding van bestaande gebouwen of in het geval van een functiewijziging ook fietsenstallingen te realiseren. De nota biedt flexibiliteit en daarmee ruimte voor maatwerk door geen strakke norm maar een bandbreedte te geven en door de mogelijkheid te bieden om af te wijken van de normen.
In de nota staat over sloop/ nieuwbouw het volgende aangegeven: “Bij sloop- en nieuwbouw worden maatwerkafspraken gemaakt. Daarbij wordt het rechtens verkregen niveau van het te slopen gebouw als uitgangspunt meegenomen. De parkeereis wordt bij sloop/nieuwbouw en bij functiewijziging verminderd met de aanwezige parkeercapaciteit op eigen terrein, tenzij deze (deels) komt te vervallen.”
In paragraaf 4.2.2 Parkeren wordt dit onderwerp nader toegelicht.

Wijkvisie Ondiep (2004)
In de Wijkvisie (vastgesteld door de Raad in mei 2004) wordt de ambitie voor Ondiep beschreven en uitgewerkt in een uitvoeringsprogramma. De ambitie voor Ondiep is als volgt: in 2015 is Ondiep een "stadsdorp met kansen voor de bewoners" met de voordelen van een dorp én van de stad. Het is een veilige buurt met een goed imago en subbuurten met een eigen identiteit. De bestaande stedenbouwkundige structuur en de ruimtelijke kwaliteiten zijn versterkt. De buurt biedt een gevarieerd aanbod aan woningen met het accent op goede eengezinswoningen. Het is mogelijk om binnen de buurt wooncarrière te maken. De woonomgeving is fraai ingericht en ligt er goed onderhouden en verzorgd bij. De bewoners zijn betrokken bij hun leefomgeving en hebben respect en zorg voor elkaar. Er is een netwerk van aanbieders van zorg-, onderwijs- en welzijnsdiensten dat gebruik maakt van multifunctionele gebouwen. De sociale achterstanden op de gebieden onderwijs, gezondheid, participatie en werkgelegenheid zijn teruggedrongen. De wijkvisie is opgesteld met betrokkenheid van de bewoners van Ondiep, de woningbouwcorporatie Mitros, de welzijnsorganisatie Portes, provincie Utrecht en gemeente Utrecht.

In het document is het volgende opgenomen over de Fruitbuurt Noord: In de Fruitbuurt-Noord worden de woningen van rond 1980 en de nieuwere eengezinswoningen verkocht. De woningen uit de jaren twintig worden in fase II vervangen door nieuwbouw. Fruitbuurt Noord staat als laatste project in de planning. Gelet op eerdere visiedocumenten en op de recente Wijkambitie voor de wijk Noordwest 2012-2014, is het de opgave om minimaal 41% sociale huur te realiseren in Ondiep als geheel. Om het sociaal programma mogelijk te maken dienen opbrengsten te worden gegenereerd uit koopwoningen en duurdere huur. In de uitwerking dient per bouwvlek een zekere programmatische én ruimtelijke mix te worden gerealiseerd. Qua bouwvorm wordt aansluiting gezocht bij het vernieuwde Ondiep in de vorm van ééngezinswoningen en appartementen. Ook wordt er aandacht gevraagd voor het geschikt maken van de woningen voor senioren. Seniorenwoningen dragen op deze manier ook bij aan de doorstroming in de wijk.

Koopwoningen en deels duurdere huur (>€ 650) zijn financiële dragers van woningbouwplannen waarin ook sociale huur is opgenomen. De voorgestelde plannen van Mitros voor Deelgebied 1 sluiten aan bij de gemeentelijke uitgangspunten. In Deelgebied 1 worden alleen koopwoningen en duurdere huurwoningen gerealiseerd, in deelgebied 3 zal ook een deel sociale huurwoningen terugkomen.
Voor het totale plangebied Fruitbuurt Noord zal een mix van koop/dure huur en sociale huur worden gerealiseerd. In de huidige particuliere koopmarkt zijn volumes van maximaal 50 woningen haalbaar. Mitros is daarom in gesprek met beleggers die (een deel van) de woningen willen afnemen en verhuren in de vrije sector.

Bouwenvelop Fruitbuurt Noord
In de bouwenvelop staan de randvoorwaarden waaraan de ontwikkeling op dit op dit perceel aan moet voldoen. In Hoofdstuk 4 Planbeschrijving is de inhoud hiervan weergegeven. Het volledige document is toegevoegd in Bijlage 3.

2.3 Conclusie

Het plan past binnen de uitgangspunten van het landelijke en provinciale beleid en de gemeentelijke structuurvisie. Het bestemmingsplan ligt ook in lijn met sectorale gemeentelijke nota's die van belang zijn voor dit gebied: wonen, verkeer, parkeren, economie, groen en water. Het bestemmingsplan legt vast wat in het Bouwenvelop is opgenomen.

Hoofdstuk 3 Bestaande situatie

3.1 Beschrijving van de bestaande functies in het plangebied

Wonen
De Fruitbuurt is een buurt met vooral sociale huurwoningen van Mitros, gebouwd in de jaren twintig van de
vorige eeuw. Het totaal aantal woningen in deze buurt bedraagt 265. De Fruitbuurt Noord bestaat uit 3 deelgebieden.

Afbeelding 3 : onderverdeling deelgebieden

Deelgebied 1: Bestaat uit 71 woningen voornamelijk eengezinswoningen gelegen aan de volgende straten (Ondiep, Morelstraat en Laan van Chartroise). Dit zijn zowel eengezinswoningen aan de Morelstraat als beneden-bovenwoningen aan het Ondiep. Op de hoek van de Laan van Chartroise en Tomaatstraat bevindt zich op dit moment nog een winkelruimte.

Deelgebied 2: De woningen in dit deelgebied worden gerenoveerd binnen de kaders van het vigerende bestemmingsplan. Het gebied is dan ook niet opgenomen in het voorliggende bestemmingsplangebied.

Deelgebied 3: Bestaat uit 102 eengezinswoningen.

Gemengde functies
In de bestaande situatie zijn twee bedrijfsmatige ruimtes met een GD bestemming (Gemengde Doeleinden) gevestigd op de hoek Laan van Chartroise / Ondiep. Binnen deze bestemming is onder andere detailhandel en dienstverlening toegestaan. In de praktijk zijn deze ruimtes samengevoegd en is hier lange tijd een buurtsuper (Troefmarkt) gevestigd geweest. Het pand is nu in gebruik door het bedrijf “Jay Kozijnen“.

3.2 Beschrijving van het plangebied

3.2.1 Structuurbepalende elementen

De Fruitbuurt Noord ligt aan de Stemvork, een belangrijke structurerend stratenstelsel in de wijk Noordwest. De woningen die aan de Stemvork zijn gelegen zijn voor een deel al vervangen in eerdere sloop/nieuwbouwtrajecten. De straat Ondiep is een andere straat die grenst aan het plangebied, ook een straat die van belang is voor de structuur van de wijk Ondiep, hij verbindt de Amsterdamsestraatweg met de Vecht dwars door de wijk heen.

3.2.2 Verkeer en parkeren

Het plangebied wordt ontsloten door de Laan van Chartroise, Nieuwlichtstraat en Ondiep en bevindt zich in een 30 km gebied. De Laan van Chartroise is onderdeel van de stemvork. Deze is in het GVVP (gemeentelijk verkeers- en vervoerplan) aangewezen als wijkontsluitingsweg en ontsluit de woonstraten op de hoofdwegenstructuur van Utrecht. De bus maakt gebruik van deze route. Het Ondiep en de overige wegen zijn erftoegangswegen en maken onderdeel uit van een 30 km/u-zone. Op de Laan van Chartroise rijden bussen, vlak bij het plangebied, ter hoogte van het kruispunt met de Morelstraat en Ondiep zijn haltes. Hier halteren buslijnen 16 (Overvecht Noord), 34 en 36 (Maarssen).

3.2.3 Openbare ruimte

Rondom Deelgebied 1 zijn er straten waarin geparkeerd wordt. In de straten staan kleine bomen, met name in de Morelstraat. Ondiep heeft aan één zijde bomen en is vanuit het project Abrikoossstraat al deels ingericht conform het Groendiep-principe. De Tomaatstraat is smal, er wordt langs de straat geparkeerd en er staan aan weerszijden kleine bomen. Een aantal woningen heeft een voortuin.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Projectbeschrijving

4.1.1 Programma

In dit bestemmingsplan wordt de nieuwbouw van circa 200 woningen mogelijk gemaakt.

Deelgebied 1 bestaat uit 71 woningen die worden gesloopt , hiervoor worden 80 woningen terug gebouwd:

• 44 eengezinswoningen
• 36 appartementen

Deelgebied 3 bestaat uit 102 woningen die worden gesloopt , hiervoor worden er 118 woningen gebouwd:

• 57 eengezinswoningen sociale huurwoningen
• 27 appartementen sociale huurwoningen
• 34 eengezinswoningen koopwoningen

Geen bedrijfsmatige functie
In dit bestemmingsplan is de bedrijfsmatige bestemming die op twee locaties is opgenomen in het vigerende plan niet overgenomen in het voorliggende bestemmingsplan. Conform het vigerende detailhandelsbeleid worden detailhandelsfuncties geconcentreerd in de wijk- buurt winkelcentra. Voor de wijk Ondiep is dit het winkelcentrum De Plantage en de Amsterdamsestraatweg.

4.1.2 Stedenbouwkundig plan

Uitgangspunt is een verkaveling die aansluit op het karakter van Ondiep, “dorp in de stad”; De Laan van Chartroise en Ondiep zijn van een hogere orde dan de overige woonstraten. Hier is sprake van een verplichte rooilijn, die een doorzetting is van de rooilijn (eerdere plannen/sloopniveaus) verderop langs de Laan van Chartroise;

De bouwhoogte bedraagt overwegend twee bouwlagen met kap (typologie eengezinswoning, veel voorkomend in Ondiep). Ondiep is van een hogere orde, hier zijn dus twee lagen met een extra laag in de kap toegestaan, zoals ook aan de overzijde van de straat al is gerealiseerd.
Op enkele plaatsen in het plan kan in drie volle lagen met platte dakafdekking gebouwd worden. Langs de Laan van Chartroise kan in vier lagen worden gebouwd (typologie gestapelde woning), overeenkomstig het steviger karakter van de Stemvork. Op de hoek Laan van Chartroise en Ondiep kan ook in vier bouwlagen gebouwd worden. De woningen zijn hier georiënteerd op de Laan van Chartroise.
In de bouwenvelop was beschreven dat er voor een goede aansluiting van de verschillende bouwdelen kan er in geringe mate worden afgeweken hoogtescheidingslijnen. Bij de uitwerking van het plan van het plan is hier gebruik van gemaakt. Op het hoekje van de Morelstraat-Tomaatstraat is de hoogte van twee naar drie bouwlagen gegaan.

De woningen krijgen een voordeur aan de straat;

Erfafscheidingen worden in het ontwerp voor de woningen meegenomen. Dit is typisch voor Ondiep.

Het Beeldkwaliteitsplan van 2009 is van toepassing en noodzakelijk om samenhang te creëren langs de stemvork.

Afbeelding 4: sfeerimpressie eengezinswoningen

Afbeelding 5: sfeerimpressie appartementengebouw

4.2 Openbare ruimte en parkeren

 

4.2.1 Openbare ruimte en groen

Het programma Groendiep is in 2007 gestart naar aanleiding van een raadsmotie waarin wordt gepleit voor extra groen in Ondiep. Het project is ondergebracht in het programma Krachtwijken, waarbinnen een combinatie is gemaakt met de wens van bewoners om de kwaliteit van de openbare ruimte aan te pakken. Vanuit deze twee invalshoeken is het ideeënboekje Groendiep opgesteld, dat in mei 2008 is gepresenteerd en onderdeel uitmaakt van het Wijkactieplan voor Ondiep. Uitgangspunt is het toevoegen van kwaliteit en de bruikbaarheid van de openbare ruimte. Ook is er een Uitvoeringsprogramma Groendiep opgesteld, welke op 3 april 2012 vastgesteld is door het Utrechts college.

Het programma Groendiep bestaat uit een verzameling van kleinere deelprojecten, die samen de vergroening van Ondiep aanpakken. Groendiep is op dit moment het leidende inrichtingsprincipe voor de openbare ruimte van Ondiep. Ook draagt Groendiep bij aan de wens van bewoners aan een meer uniforme openbare ruimte.

Een aantal omliggende straten zijn al ingericht volgens Groendiep zoals het Fruitkwartier, het Kleine Wijk, het Witte Wijk en een deel van het Ondiep. Het deel van het Ondiep dat grenst aan Fruitbuurt Deelgebied 1 zal ook volgens het Groendiep-principe ingericht zal worden. Daarnaast is het Handboek Inrichting Openbare Ruimte (HIOR) van belang.

4.2.2 Parkeren

Parkeerbehoefte huidige woningen:
Deelgebied 1 bevat 71 woningen, en deelgebied 3, 102 woningen. Alle woningen vallen in de klasse 80-130 m2 bvo en kennen dus een parkeernorm tussen 1,2 en 1,4 pp per woning. Bij de berekening ten behoeve van de parkeerbalans moet worden uitgegaan van de minimum parkeernorm, omdat het aantal beschikbare parkeerplaatsen in dit gebied niet hoog is. Het totaal aantal benodigde parkeerplaatsen voor de huidige situatie is dus 209 parkeerplaatsen, waarvan een deel aanwezig is op eigen terrein.

Toekomstige parkeerbehoefte:
In de toekomstige situatie zijn er in deelgebied 1: 44 eensgezinswoningen parkeernorm 1,3 en 36 appartementen parkeernorm 1,2
De toekomstige parkeerbehoefte is 100
Er worden 33 parkeerplekken op eigen terrein gerealiseerd.

In deelgebied 3 komen 91 woningen parkeernorm 1,3 en 28 appartementen met parkeernorm van 1,2
De toekomstige parkeerbehoefte is 153
Er worden 26 parkeerplekken op eigen terrein gerealiseerd.

Parkeerbalans
De totale parkeerbehoefte voor het plan is 253 parkeerplaatsen. In de huidige situatie zijn er 209 plaatsen aanwezig. Er worden 59 parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd. Er worden 3 bestaande parkeerplaatsen opgeofferd ten behoeve van inritten.

Er is dan sprake van een overschot van 12 parkeerplaatsen ten opzichte van de huidige situatie.

Tabel: Overzicht parkeernormen

Hoofdstuk 5 Onderzoek en randvoorwaarden

5.1 Milieu-effectrapportage en Strategische Milieu Beoordeling

Kader
Het doel van een milieu effect rapportage (m.e.r.) is om vooraf de mogelijke milieueffecten van plannen en besluiten in beeld brengen en deze een volwaardige rol te laten spelen bij de besluitvorming van plannen en besluiten.

Het maken van een milieueffectrapport (MER) of m.e.r.-beoordeling is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben.

In het Besluit m.e.r. staat omschreven welke activiteiten MER-plichtig (C-lijst) dan wel m.e.r.-beoordelingsplichtig (D-lijst) zijn. Echter ook initiatieven die onder de drempelwaarde van het Besluit m.e.r. vallen, dienen kritisch bekeken te worden of deze belangrijke nadelige milieueffecten kunnen hebben. Indien dit het geval is, dient hiervoor ook een MER of m.e.r-beoordeling te worden opgesteld.

Plansituatie en conclusie
De in dit plan opgenomen activiteit overschrijdt niet de voor deze categorie geldende drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.. Tevens zijn er, zoals blijkt uit onderstaande beschrijving van de milieuaspecten, geen andere factoren aanwezig die aanleiding kunnen geven tot het opstellen van een MER en is gezien de aard, omvang en ligging van het project geconcludeerd dat er geen sprake van aanzienlijke nadelige milieugevolgen. Er hoeft voor dit plan geen MER of m.e.r.-beoordeling te worden gemaakt.

5.2 Geluidhinder

Kader
Geluid beïnvloedt vaak de kwaliteit van de leef- en woonomgeving. De belangrijkste geluidsbronnen die in het kader van de ruimtelijke ordening van belang zijn, zijn wegverkeer, railverkeer en bedrijven. De mate van acceptatie en hinder is onder meer afhankelijk van de functie van het geluidsbelaste object - hiervoor kent de wet  "geluidsgevoelige bestemmingen" zoals woningen en scholen.

De regels en normen van de Wet geluidhinder zijn in de volgende gevallen van toepassing bij het vaststellen van een bestemmingsplan:

• bestemmen van gronden voor nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen;
• bestemmen van gronden voor aanleg van nieuwe (gezoneerde) wegen (niet bij woonerven of wegen waarvoor een maximum snelheid van 30 km/u geldt);
• reconstructie van wegen;
• gezoneerde industrieterreinen.

De Wet geluidhinder kent voorkeursgrenswaarden waarbinnen een geluidsgevoelige bestemming altijd kan worden gerealiseerd. Onder voorwaarden kan er een ontheffing van de voorkeursgrenswaarde worden verleend ('hogere waarde') tot aan een zekere maximale ontheffingswaarde. Bij een geluidsbelasting boven de maximale ontheffingswaarde zijn geluidsgevoelige bestemmingen niet toegestaan  Hierop kan een uitzondering worden gemaakt indien er gebruik wordt gemaakt van 'dove gevels'. De grenswaarden zijn voor wegverkeer 48-63 dB, voor spoorweglawaai 55-68 dB en voor gezoneerde industrieterreinen 50-55 dB(A).

Bij een geluidsbelasting tussen de voorkeursgrenswaarde en de maximale ontheffingswaarde dient akoestisch onderzoek uitsluitsel te geven over de te verwachten geluidsbelasting en de doeltreffendheid van maatregelen om een overschrijding van grenswaarden te voorkomen. Onder bepaalde voorwaarden, die zijn vastgelegd in de gemeentelijke geluidnota, kan door Burg. en wethouders een hogere waarde voor de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting worden vastgesteld. De voorwaarden uit de Geluidnota Utrecht 2014-2018 op basis waarvan een hogere waarde kan worden vastgesteld, zijn:

• Iedere woning dient te beschikken over een geluidsluwe gevel;
• De woning bevat voldoende verblijfsruimten aan de geluidsluwe gevel, te weten 30% van het aantal verblijfsruimten of 30% van de oppervlakte van het verblijfsgebied;
• Indien de woning beschikt over een buitenruimte, dan is deze bij voorkeur gelegen aan de geluidsluwe zijde. Het geluidsniveau mag er in ieder geval niet meer dan 5 dB hoger zijn dan op de geluidsluwe gevel.

Plansituatie
Voor de in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkelingen zijn op 4 juli 2014 en 2 februari 2015 door onderzoeksbureau DPA Cauberg-Huygen akoestisch onderzoeken naar de geluidbelasting ter plaatse van de geluidsgevoelige bebouwing afgerond. In het onderzoek is de geluidbelasting berekend ten gevolge van de relevante (spoor)wegen in de directe omgeving van het plangebied. De voorkeurswaarde ten gevolge van het spoor Utrecht-Amersfoort wordt niet overschreden.

Uit de berekeningen volgt dat de geluidsbelasting afkomstig van de Marnixlaan voldoet aan de grenswaarden uit de Wet geluidhinder. De geluidsbelasting ten gevolge van deze weg blijft onder de 48 dB inclusief aftrek ex artikel 110g Wgh.
De geluidsbelasting ten gevolge van het wegverkeer op de Laan van Chartroise bedraagt maximaal 61 dB en overschrijdt hiermee de voorkeurswaarde van 48 dB. De ten hoogst toegestane hogere waarde van 63 dB wordt niet overschreden.

Een volledig overzicht van de rekenresultaten in opgenomen in de bijlagen.

Aangezien de voorkeurswaarde ten gevolge van de Laan van Chartroise wordt overschreden is de bouw van nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen (zoals woningen) alleen mogelijk indien een hogere waarde wordt vastgesteld voor het geluid afkomstig van deze weg.

Het plangebied ligt niet binnen een geluidzone van een industrieterrein, zodat onderzoek naar industrielawaai niet nodig is.

'Stille zijden' beleid
Conform het beleid van de gemeente Utrecht dient voor de toekenning van een hogere waarde per woning ten minste een geluidluwe gevel per woning aanwezig te zijn. De minimale afmetingen van een geluidluwe gevel zijn 1,8 m breed en 2,6 m hoog. Een geluidluwe gevel is een gevel waarop de geluidbelasting niet hoger is dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB voor wegverkeer en 55 dB voor railverkeer. In een geluidluwe gevel dient een te openen raam of deur opgenomen te zijn. Tevens dient voldaan te worden aan de eis dat een bij de woning behorende buitenruimte wordt gesitueerd aan de gevel waarop de geluidbelasting ten hoogste 53 dB voor wegverkeer bedraagt.

Omdat de vormgeving en positie van de woongebouwen voor fase III nog wordt uitgewerkt, kan nu in het akoestisch onderzoek nog niet concreet worden aangewezen waar en hoe stille zijden worden gerealiseerd. Indien nodig zal dat gerealiseerd kunnen worden door middel van extra voorzieningen aan de gevel, zoals bijvoorbeeld verhoogde borstweringen.

Conclusie
Aangezien de voorkeurswaarde voor de geluidsbelasting afkomstig van de Laan van Chartroise wordt overschreden is de bouw van de nieuwe woningen alleen mogelijk indien een hogere waarde wordt vastgesteld voor het geluid afkomstig van deze weg. Hierbij dient rekening gehouden te worden met de eisen uit het gemeentelijk geluidbeleid.

5.3 Geur

Het plangebied ligt buiten de in 2008 door Blauw vastgestelde 1 ge/m3 contour (rode contour). Het plangebied grenst wel gedeeltelijk aan de 0,5 ge/m3 contour (blauwe contour). Uit snuffelmetingen ten behoeve van de nieuwbouwwoningen aan de Loevenhoutsedijk is vastgesteld dat de geur niet als hinderlijk wordt ervaren. Deze woningen bevinden zich op een beduidend kortere afstand dan de woningen in het plangebied van de Fruitbuurt Noord.

5.4 Externe veiligheid

Kader
In bestemmingsplannen wordt aandacht besteed aan de veiligheidsrisico's die zware bedrijven kunnen veroorzaken. Naast de bedrijven kunnen ook het transport van gevaarlijke stoffen over de weg, spoor of water en door buisleidingen, risico's opleveren.

Plangebied
Er zijn geen bedrijven of verkeersroutes in of nabij het plangebied met te beoordelen externe veiligheidszones.

5.5 Luchtkwaliteit

Kader
Artikel 5.16 van de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen) geeft een limitatieve opsomming van de bevoegdheden waarbij luchtkwaliteitseisen een directe rol spelen, zoals bij bestemmingsplannen. Een bestemmingsplan kan worden vastgesteld indien:

• a. aannemelijk is gemaakt dat geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• b. een project – al dan niet per saldo – niet leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• c. aannemelijk is gemaakt dat de ontwikkelingen niet in betekenende mate (NIBM) bijdragen aan de concentratie PM10 (fijn stof) en NO2 (stikstofdioxide) in de buitenlucht;
• d. het voorgenomen besluit is genoemd of is niet in strijd is met het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).
  

Bij de planontwikkeling dient dus specifiek aangetoond te worden dat aan één of meer van de gronden uit artikel 5.16 Wet milieubeheer (a, b, c, d) wordt voldaan.

ad c.: NIBM betekent dat de planontwikkeling c.q. het project niet meer dan 3% (= 1,2 ìg/m3) bijdraagt aan de jaargemiddelde grenswaarde PM10 (fijn stof) en NO2 (stikstofdioxide) in de buitenlucht.

Plansituatie
Er is geen sprake van een significante toename van het autoverkeer ten gevolge van het plan.

Conclusie
Op grond van artikel 5.16, lid 1 onder (a,b,c, en/of d) van de Wet milieubeheer vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

5.6 Bodemkwaliteit

Kader

Aan de basis van het gemeentelijk bodembeleid ligt bescherming van de kwaliteit van de bodem en het grondwater én het voorkomen van risico's voor de gezondheid van mens en dier. Het bodembeleid sluit hiervoor aan op onderstaande algemene uitgangspunten uit de Wet bodembescherming:

• Bodembescherming
  Nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en als er toch bodemverontreiniging ontstaat, moet de bodem direct worden gesaneerd. Een geval van bodemverontreiniging waarbij de verontreiniging geheel of grotendeels ná 1987 is ontstaan, is een "nieuw geval". Deze zorgplicht houdt in dat nieuwe gevallen van bodemverontreiniging zoveel mogelijk ongedaan moeten worden gemaakt.
• Bodemsanering
  Gevallen van ernstige bodemverontreiniging moeten binnen een bepaalde termijn worden gesaneerd als er sprake is van humane of milieuhygiënische risico's, of risico's voor verspreiding van de verontreiniging via het grondwater. De sanering wordt functiegericht en kosteneffectief uitgevoerd. Nieuwbouw op of graafwerkzaamheden in een geval van ernstige bodemverontreiniging zijn ongeacht de risico's niet toegestaan zonder saneringsmaatregelen.
• Bodembeheer
  Hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond kan bij onverdachte terreinen plaatsvinden op basis van de bodemkwaliteitskaart en het bodembeheerplan.

Bij een aanvraag van een omgevingsvergunning moet een bodemonderzoek conform de NEN 5740 worden verricht. Op basis van dit onderzoek wordt beoordeeld of de locatie geschikt is voor de geplande functie of dat er nog een nader onderzoek en/of een bodemsanering noodzakelijk is om de locatie geschikt te maken. Als er voor de bouwwerkzaamheden een grondwateronttrekking nodig is, moet rekening gehouden worden met nabij gelegen grondwaterverontreinigingen.

Plansituatie
In en rond het gebied zijn diverse bedrijfsactiviteiten aanwezig (geweest), zoals een schildersbedrijf aan de Laan van Chartroise, een tankstation aan de Marnixlaan, een machinefabriek nabij de Vecht, een autogarage, een chemische wasserij en er is sprake van diverse gedempte sloten (bijvoorbeeld langs de Laan van Chartroise en Ondiep).

Er is in 2003 een oriënterend bodemonderzoek uitgevoerd in de hele wijk Ondiep. Plaatselijk zijn matig tot sterke verontreinigingen met zware metalen en PAK aanwezig in de grond door voormalige bedrijfsactiviteiten en het langdurige stedelijk gebruik. Op basis van dit onderzoek is bij de Hoogstraat en omgeving een bodemsanering uitgevoerd. Dit geldt ook voor de zuidelijk gelegen Kastanjestraat.

Voor het woonblok Morelstraat, Nieuwlichtstraat, Ondiep en Laan van Chartroise (deelgebied 1) is een verkennend en aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd (Antea group, rapportnummer 269676, 10 september 2014, zie bijlage7). Uit dit onderzoek blijkt dat in de 0,5 m dikke toplaag van de tuinen licht tot matige verontreinigingen aanwezig zijn met zware metalen en PAK. Er zijn twee spots aanwezig met sterke verontreinigingen aan zink (200 m3 en 50 m3). Dit betekent dat er sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging. De verontreinigingen leveren bij het gebruik 'wonen met tuin' geen actuele risico's op. De ondergrond en het grondwater zijn niet noemenswaardig verontreinigd. Bij de herontwikkeling is wel een sanering noodzakelijk om het terrein geschikt te maken voor de toekomstige woonfunctie.

Naar verwachting is deelgebied 3 (Laan van Chartroise, Tomaatstraat, Framboosstraat en Aardbeistraat eveneens niet schoon en bij herontwikkeling hier een nieuw verkennend bodemonderzoek uitgevoerd moeten worden om de actuele situatie te bepalen.

Als er grondwater wordt onttrokken ten behoeve van de bouw moet onderzocht worden of deze onttrekking invloed heeft op mobiele verontreinigingen in de omgeving van de locatie of in het diepere grondwater. In de omgeving van de locatie zijn verontreinigingen in het diepere grondwater aanwezig. Bij een mogelijke beïnvloeding van deze verontreinigingen is het noodzakelijk een saneringsplan op te stellen of aansluiting te zoeken bij het "saneringsplan biowasmachine" of een eventueel in de toekomst vast te stellen gebiedsplan.

Het plangebied is volgens de nota bodembeheer 2012-2022 ingedeeld in de klasse industrie (licht tot matige verontreinigingen) voor wat betreft de ontgravingskwaliteit op onverdachte locaties.

Conclusie
Onder bovengenoemde voorwaarden voor onderzoek en/of sanering bij een omgevingsvergunning of een grondwateronttrekking vormt de bodemkwaliteit geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan. Er moet rekening gehouden worden met kosten voor onderzoek, sanering en meerkosten voor grondafvoer.

5.7 Flora en fauna

Kader
Het Groenstructuurplan Utrecht (vastgesteld door de raad in april 2007) heeft tot doel het verhogen van de kwaliteit van het stedelijk groen ten behoeve van de leefbaarheid van de stad. In het Groenstructuurplan zijn de bestaande en wenselijke stedelijke groenstructuren vastgelegd. Deze groenstructuren hebben zowel een landschappelijke, cultuurhistorische, recreatieve als ook ecologische functie. Het is op grond van dit Groenstructuurplan de bedoeling dat de kwaliteit van het groen in deze zones steeds verder ontwikkelt en verbetert. Veranderen van functie is alleen mogelijk na bestuurlijke afweging. Een afname van oppervlakte van de stedelijke groenstructuur dient te worden gecompenseerd.

In de Flora en faunawet zijn verschillende verbodsbepalingen opgenomen om in het wild levende flora en fauna te beschermen. Het is verboden om dieren opzettelijk te verontrusten, te doden of hun rust- of verblijfplaats te verstoren of te beschadigen. Ook is het verboden om beschermde planten te beschadigen of van hun groeiplaats te verwijderen. De Flora en faunawet legt daarnaast een algemene zorgplicht op voor alle (wilde) dieren en planten en hun directe leefomgeving.

Ruimtelijke ontwikkelingen en uitvoering van projecten of (bestemmings-)plannen mogen niet in strijd zijn met de internationale richtlijnen of de Flora en faunawet. Indien er een besluit wordt genomen op grond van de Wet ruimtelijke ordening waarbij de uitvoering van het besluit gevolgen kan hebben voor beschermde soorten, moet getoetst worden of beschermde soorten aanwezig (kunnen) zijn. Ook dient te worden bekeken wat de eventuele effecten van de activiteiten op de soorten zijn. De centrale vraag daarbij is of er een vrijstelling of een ontheffing nodig is op grond van de Flora en faunawet. Dit is afhankelijk van de beschermingsgraad van de aangetroffen soort.

Bij het vaststellen van het bestemmingsplan dient van tevoren duidelijk te zijn dat de Flora en faunawet niet in de weg staat aan de uitvoering van het plan en dat eventuele ontheffing of vrijstelling zal worden verleend.

Plansituatie
Groenstructuur en bomenstructuur
De Vecht is een belangrijke groene verbinding in de hoofdgroenstructuur van het Groenstructuurplan en in de bomenstructuurkaart (Bomenbeleid Utrecht, 2009). Het plangebied ligt op enige afstand van de Vecht. Het openbare groen is via aangrenzend openbaar groen zoals het Klokkenveld verbonden met de Vecht. De herstructurering van Fruitbuurt Noord heeft geen gevolgen voor de hoofdgroenstructuur. De Laan van Chartroise is een belangrijke stadslaan in de hoofdboomstructuur. De herstructurering heeft geen gevolgen voor de bomen langs deze laan.

Flora en fauna
Het type woningen en de ligging van het gebied nabij het de Vechtzone maakt het gebied een aantrekkelijke locatie voor o.a. vleermuizen, gierzwaluwen en huismussen. Ook biedt de vergroende Vechtoever in het kader van de Visie Vechtoevers kansen om hier met groen in het plangebied op aan te sluiten.

Voor de sloop/nieuwbouw en renovatie van de wijk Fruitbuurt-Noord heeft Mitros Bureau Waardenburg opdracht verstrekt om deze plannen te toetsen aan de Flora en faunawet. Hiervoor heeft Bureau Waardenburg het plangebied in 2013 onderzocht op beschermde soorten met nadruk op de gebouw bewonende soorten als vleermuizen, gierzwaluw en huismus. Het Activiteitenplan en ecologisch werkprotocol in verband met renovatie en nieuwbouw in de Fruitbuurt te Utrecht (Bureau Waardenburg, 28 november 2013) bevat de resultaten van het onderzoek.

Tevens zijn de effecten van de ingreep op beschermde soorten beoordeeld en maatregelen opgenomen om negatieve effecten te voorkomen of te verzachten. Dit rapport kan worden gebruikt ter onderbouwing van een ontheffingsaanvraag ex art. 75 van de Flora- en faunawet. Bij de planning en wijze van uitvoering van het project dient rekening te worden gehouden met de gewone dwergvleermuis, de huismus en overige vogels in de broedtijd.

Conclusie
De herstructurering van Fruitbuurt Noord heeft geen gevolgen voor de hoofdgroenstructuur en voor de hoofdboomstructuur.

Bij de planning en wijze van uitvoering van het project dient rekening te worden gehouden met de gewone dwergvleermuis, de huismus en overige vogels in de broedtijd.

Het verdient aanbeveling bij nieuwbouw leefruimte in te bouwen voor huismus door middel van mussenvides en door middel van aangepaste ruimte in de spouw voor vleermuizen. Details zijn te vinden in de rapportage van Bureau Waardenburg (2013) zie Bijlage 6 Flora en fauna onderzoek.

5.8 Bomen

De bomen in het plangebied zijn van cultuurhistorische waarde. Zeker wanneer dit bekeken wordt in samenhang met de historische as van Berlage (De As en bomenrijen). Het is dan ook van groot belang dat juist deze bomenrijen behouden blijven in het plan.

De bouwblokken blijven binnen de bestaande rooilijnen. In het openbaar gebied worden zo min mogelijk bomen op openbaar gebied gekapt. Indien het nodig blijkt dat bomen op privéterrein gekapt moeten worden (achtertuinen) dan zal dit worden gecompenseerd. Er zal geprobeerd worden zoveel mogelijk openbaar groen toe te voegen in het kader van Groendiep. Zie voor meer informatie hierover paragraaf 4.2 Openbare ruimte en parkeren.

5.9 Water

Kader
In het algemeen is het beleid van het Rijk, de provincie Utrecht, de gemeente Utrecht en het waterschap Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) gericht op een duurzaam en robuust waterbeheer. Bij ruimtelijke ontwikkelingen worden (indien doelmatig) de waterkwaliteitstrits 'gescheiden inzamelen-gescheiden afvoeren-gescheiden verwerken' en de waterkwantiteitstrits 'water vasthouden-bergen-vertraagd afvoeren' gehanteerd. Dit beleid is per overheidsniveau in de onderstaande beleidsdocumenten verankerd:

• Rijksbeleid: Vierde Nota Waterhuishouding, Vijfde Nota RO, WB21, NBW, Waterwet, etc.;
• Provinciaal beleid: Nota Planbeoordeling, Waterhuishoudingsplan, Beleidsplan Milieu en Water, Streekplan, etc.;
• Gemeentelijk beleid: Gemeentelijk Rioleringsplan 2011-2014 [1];
• Waterschapsbeleid: Waterbeheerplan 2010-2015, Beleidsregels 2010 Keur 2009, Keur [2].

[1] De gemeente heeft de zorgplicht voor de inzameling en het transport van afvalwater, het inzamelen en verwerken van overtollig hemelwater en het voorkomen van structurele grondwateroverlast. Het actuele beleid hiervoor is vastgelegd in het verbreed Gemeentelijk RioleringsPlan (vGRP) 2011-2014. De ontwerpeisen zijn opgenomen in het Handboek Inrichting Openbare Ruimte, onderdeel riolen, rioolgemalen en drainage (versie juni 2005). Daarnaast stelt de gemeente eisen aan het ontwerp van watergangen waarvan zij eigenaar of beheerder is of wordt.

[2] Het waterschap heeft de zorg voor het kwantiteits- en kwaliteitsbeheer van het oppervlaktewater in het plangebied. Het beleid en de regels van het waterschap zijn vastgelegd in diverse wetten en verordeningen. De belangrijkste verordening is de keur.

Plangebied
Oppervlaktewater
In of grenzend aan het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Ten noorden van deelgebied 3 bevindt zich ten westen van de Laan van Chartroise ter hoogte van de Boerderij van het voormalige Kartuizerklooster Nieuwlicht wel een watergang met een vastpeil van NAP +0.4 m.

Waterkeringen
In of nabij het plangebied bevindt zich geen waterkering.

Grondwater
1e watervoerend pakket
Het langjarige grondwaterregime in de diepere ondergrond wordt gereguleerd door de grondwaterstroming in het eerste watervoerend pakket (1WVP). De gemeente Utrecht beschikt sinds 1962 over een peilbuizenmeetnet. Sinds 2002 worden de grondwaterstanden automatisch opgeslagen door dataloggers die tweemaal per dag het grondwaterpeil registreren. Het doel van het meetnet is om informatie over de stijghoogten en stromingsrichting van het grondwater te verkrijgen.

De gemiddelde, langjarige grondwaterstanden van het 1WVP zijn afgeleid uit de dichtstbijzijnde peilbuizen en vastgelegd in de 'Grondwatercontourkaart gemeente Utrecht' (09-10- 2012). Op basis van deze kaart wordt voor het plangebied de volgende gemiddelde grondwaterstanden en seizoens-variatie verondersteld: droge periode (GLG) = NAP -0.35 m, natte periode (GHG) = NAP +0.1 m en gemiddeld (GGG) = NAP -0.15 m. De grondwaterstroming is noord/noordwestelijk gericht.

Freatisch pakket
De momentane, freatische grondwaterstand is afhankelijk van het neerslagverloop, de bodemopbouw en de aard en omvang van afwatering- en ontwateringsvoorzieningen. Slecht doorlatende lagen als klei en veen belemmeren de interactie met het 1WVP en kunnen een lokale schijngrondwaterstand creëren.

Drooglegging en ontwateringsdiepte
Een droge ondergrond is een belangrijke randvoorwaarde voor het faciliteren van een bestemming in een gebied. Voldoende drooglegging en ontwateringsdiepte in een plangebied is van groot belang om overstroming (inundatie) en grondwateroverlast te voorkomen.

De drooglegging, het verschil tussen maaiveld en streefpeil, dient conform de norm van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden minimaal 1,0 m te zijn. De ontwateringsdiepte, het hoogteverschil tussen maaiveld en de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG), dient conform de norm van de gemeente Utrecht minimaal 0,7 m te bedragen.

Waterwet
Watervergunning – onttrekking en lozing
Tijdelijke onttrekking van grondwater tijdens de bouwfase is vergunningsplichtig en onder voorwaarden toegestaan, evenals tijdelijke lozing van bemalingswater op het oppervlaktewater. Nader onderzoek naar de kwantiteit en kwaliteit van het grondwater is noodzakelijk om na te gaan of er een lozingsvergunning nodig is om overtollig water te onttrekken en af te voeren.

Voor alle onderbemalingen, bronneringen en andere grondwateronttrekkingen waarbij middels bronbemaling globaal meer dan 100 m3 per uur, langer dan 6 maanden en dieper dan 9 m grondwater wordt onttrokken, dient een vergunning te worden aangevraagd bij het waterschap HDSR (zie artikel 3.10 Keur 2009). Indien de grondwateronttrekking bij deze criteria onder de grenswaarden blijft, kan volstaan worden met een melding.

Watervergunning - Keur
Ten behoeve van het dempen en graven, aanleggen van vlonders en steigers en bouwen in en langs water is een Watervergunning van Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden noodzakelijk. Alle wateraspecten (inclusief Keur-aspecten) worden in de watervergunning geregeld. Indien er werkzaamheden in de beschermingszone plaatsvinden, dient er ook een watervergunning te worden aangevraagd. Rechtstreekse afvoer van hemelwater naar oppervlaktewater is vergunning- of meldingplichtig in het kader van de Waterwet.

Riolering
In de woonstraten van de deelgebieden bevindt zich een gemengd riool dat in 1977/78 is vervangen. De Laan van Chartroise en de weg Ondiep zijn voorzien van een transportriool (richting de RWZI aan de overzijde van de Vecht) van respectievelijk Ø1250 mm en Ø1800 mm die in 1986/1987 zijn aangelegd.

In de periode 2008-2011 is de zuidelijk gelegen wijk Fruitbuurt-Zuid in het kader van de herstructurering en grootschalige sloop-nieuwbouw een separaat hemelwaterstelsel aangelegd. Dit hemelwaterstelsel loost het ontvangen hemelwater van daken en verhardingen via een zandfilter tussen de Moerbeistraat en Hogelanden op de Vecht.

Duurzame omgang hemelwater
De gemeente Utrecht wil ruimtelijke ontwikkelingen benutten om te komen tot een duurzame omgang met het hemelwater. Overeenkomstig het vigerende gemeentelijke en waterschapsbeleid moet het hemelwater bij sloop-nieuwbouwontwikkelingen lokaal worden verwerkt waarbij aan de kwantiteits- en kwaliteitstrits wordt voldaan. Het doel van dit beleid is om de oorspronkelijke, voorstedelijke waterhuishouding zoveel mogelijk te benaderen en de bestaande riolering en zuivering zo min mogelijk te belasten met schoon hemelwater.

Afkoppelen
Bij afkoppelen worden daken en schone verhardingen van het gemengd stelsel afgekoppeld en aangesloten op voorzieningen om het hemelwater duurzaam te verwerken. Afkoppelen vermindert de belasting op het gemengd stelsel waardoor de overstortemissie reduceert en de waterkwaliteit van het ontvangende oppervlaktewater verbeterd. Om bij handhaving van het bestaande gemengde stelsel een duurzame omgang met het hemelwater mogelijk te maken, dient er rondom de deelgebieden 1 en 3 een separaat hemelwaterstelsel met een uitmonding op oppervlaktewater aangelegd te worden.

Het hemelwaterstelsel van deelgebied 1 kan wellicht worden aangesloten op het bestaande hemelwaterstelsel in de Meloenstraat en/of de Moerbeistraat. Vanwege de extra hydraulische belasting hierdoor, dient vooraf de restcapaciteit van het bestaande stelsel en het zandfilter getoetst te worden.

Ten behoeve van deelgebied 3 kan wellicht een lozingsleiding van circa 65 m door de Laan van Chartroise richting de boerderij van het voormalige Kartuizerklooster Nieuwlicht aangelegd worden waarmee het hemelwater geloost kan worden op de watergang rondom het aangrenzende sportpark. Deze watergang heeft een kunstmatig peil van NAP +0.4 m. Wegzijging wordt geminimaliseerd door een waterdichte bodem, het peil wordt gereguleerd middels een opvoergemaal bij de Vecht met een persleiding (aanvoer) en een vrijvervalleiding (afvoer) langs de Kloosterlaan. Vanwege het structurele watertekort, wordt aangenomen dat de bergingscapaciteit van deze watergang voldoende is om het hemelwater vanuit deelgebied 3 te verwerken (sinds 2010 en 2013 wordt het overschot vanuit het IT-stelsels van De Kleine wijk en De Witte Wijk ook op deze watergang geloosd).

Waterkwaliteit
Om vervuiling van afstromend hemelwater en verslechtering van de waterkwaliteit te voorkomen, is het niet toegestaan om uitlogende bouwmaterialen (zoals zink, lood en koper) zonder KOMO-keurmerk toe te passen voor dak, dakgoot en regenpijp indien het hemelwater vanaf deze oppervlakken direct afvoert naar het oppervlaktewater. De hemelwaterafvoer van balkons en loggias moeten op de vuilwaterleiding worden aangesloten vanwege de kans op verontreiniging met schoonmaakmiddelen.

Infiltreren
Het huidige maaiveldniveau ter plaatse van de deelgebieden 1 en 3 bedraagt globaal NAP +1.5/+1.6 m. De haalbaarheid van een infiltratievoorziening is afhankelijk van het grondwaterregime en de bodemgesteldheid. Uitgaande van een gemiddelde hoge grondwaterstand (GHG) van NAP +0.1 m is de beschikbare hoogte van 1,4 m (net) onvoldoende voor de inpassing van een leiding van minimaal Ø300 mm met de vereiste dekking van 1,2 m. De toepassing van een Infiltratie-transportstelsel (IT) lijkt hoogtetechnisch niet mogelijk te zijn.

Wateropgave
Bij ruimtelijke ontwikkelingen is de wateropgave en de eventuele watercompensatie afhankelijk van de aard en omvang van de toename aan verhard, afvoerend oppervlak en van de omgang met het hemelwater. Om de waterhuishouding op orde te houden en wateroverlast te voorkomen, zijn bij een verhardingstoename van meer dan 500 m2 maatregelen vereist (administratieve ondergrens voor watercompensatie binnen de bebouwde kom). In de huidige situatie is deelgebied 1 in totaal circa 7425 m2 en deelgebied 3 in totaal 5620 m2 groot. De huidige deelgebieden hebben het karakteristieke verkavelingspatroon van een typische arbeidersbuurt met kleine percelen die allen uitkomen om een centraal achterpad. Het merendeel van de tuintjes is door de bewoners grotendeels verhard.

Het verhard oppervlak van deelgebied 1 bedraagt in de huidige situatie circa 3880 m2. Op basis van het vigerende herinrichtingsplan voor deelgebied 1 van d.d. 15-04-2014 (zie onderstaande tabel), wordt het toekomstig verhard oppervlak geschat op 4290 m2. In de onderstaande tabel zijn de oppervlakarealen per in type verharding weergegeven.
De toename van verhard oppervlak als gevolg van de sloop-nieuwbouw van deelgebied 1 bedraagt hiermee circa 410 m2. Omdat dit minder is dan de ondergrens van 500 m2, geldt voor dit deelgebied geen formele plicht tot compensatie. Het stedenbouwkundige plan voor 'Fruitbuurt – deelgebied 3' is nog niet bekend, op dit moment kan er ten aanzien van de eventuele wateropgave (nog) geen balans worden opgemaakt.

	verhard oppervlak huidige / toekomstige situatie deelgebied 1	verhard oppervlak huidige / toekomstige situatie deelgebied 3
type verharding	huidige situatie [m2]	toekomstige situatie [m2]	huidige situatie [m2]	toekomstige situatie [m2]
woningen	2880		2430
schuurtjes	1000		1000
appartementen		2315		n.t.b.
schuurtjes		300		n.t.b.
verharding tuintjes (50%)		700		n.t.b.
parkeerplaatsen		325
overige verharding		650	3430	n.t.b.
toename verharding	3880	4290

Tabel: Huidig en toekomstig verhard oppervlak

Omgang vuilwater
De nieuwe DWA huisaansluiting kan worden aangesloten op het bestaande gemengd riool. Sinds 1 oktober 2012 wordt het aspect rioolaansluiting geregeld in de Omgevingsvergunning Bouw. Het aansluiten van het riool valt als activiteit onder het Bouwbesluit 2012 (waarin alle technische voorschriften voor riolering zijn overgeheveld vanuit de Bouwverordening en de Aansluitverordening) en daarmee onder de Wabo.

Conclusie
De voorgenomen toekomstige ontwikkeling 'Fruitbuurt – deelgebied 1' en bijbehorende bestemmingsplanwijziging heeft geen substantieel negatief effect op de waterhuishouding. Dit is ook de verwachting voor de toekomstige ontwikkeling 'Fruitbuurt – deelgebied 3'.

Hoewel het verhard oppervlak als gevolg van de sloop-nieuwbouw toeneemt met 410 m2, is er geen formele plicht tot compensatie omdat de toename lager is dan de ondergrens van 500 m2 die het HDSR voor de bebouwde kom hanteert.

5.10 Archeologie

Kader
In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordeningstrajecten. Eén van de belangrijkste uitgangspunten van het Verdrag van Malta is dat archeologische waarden zoveel mogelijk in situ in de bodem bewaard dienen te blijven. Alleen als behoud in situ niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud van de archeologische informatie ex situ, door middel van opgraven en bewaren in depot. Een ander uitgangspunt is dat het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden in een zo vroeg mogelijk stadium dient plaats te vinden, zodat hiermee bij de planontwikkeling rekening gehouden kan worden. Een derde uitgangspunt is het 'de verstoorder betaalt principe'. Alle kosten die samenhangen met archeologisch onderzoek dienen worden betaald door de initiatiefnemer van de geplande bodemingrepen. Ten slotte richt het Verdrag van Malta zich tevens op een toename van kennis, herkenbaarheid en beleefbaarheid van het archeologische erfgoed.

Het Verdrag van Malta heeft in Nederland geresulteerd in een ingrijpende herziening van de Monumentenwet uit 1988, die op 1 september 2007 met de Wet op de Archeologische Monumentenzorg van kracht is geworden. Hiermee zijn de uitgangspunten van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. In de nieuwe wetgeving is de bescherming van het archeologische erfgoed, de inpassing hiervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van het archeologische onderzoek geregeld. Op grond van artikel 38a van de Monumentenwet 1988 moet een bestemmingsplan rekening houden met de archeologische resten in de grond. Om te kunnen bepalen op welke wijze de bestemmingsregeling rekening moet houden met de archeologie (artikel 38a Monumentenwet 1988) moet onderzoek, veelal bureauonderzoek, worden gepleegd. De resultaten daarvan worden beschreven in de toelichting van het bestemmingsplan, waarbij wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan bij moet dragen aan de bescherming van de archeologie.

Verordening en bestemmingsplan
De gemeente Utrecht heeft ervoor gekozen ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een verordening op te stellen voor het hele grondgebied van de gemeente. In de verordening op de archeologische monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In bestemmingsplannen wordt verwezen naar de verordening en een regel opgenomen (dubbelbestemming Waarde - Archeologie). In deze dubbelbestemming is opgenomen dat de voor Waarde- archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachtingen. Met deze specifieke gebruiksregel wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Door de verordening en de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologische waardenkaart aangegeven oppervlakte en diepte vergunningplichtig.

Gemeentelijke archeologische waardenkaart
De Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht ligt ten grondslag aan de verordening op de archeologische Monumentenzorg. Deze waardenkaart is geënt op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarde (IKAW) van de provincie en op de kennis en ervaring opgedaan in tientallen jaren archeologisch onderzoek in de stad. Hij geeft inzicht in de ligging van beschermde archeologische rijksmonumenten, gebieden van hoge archeologische waarde, gebieden van hoge archeologische verwachting en gebieden van archeologische verwachting en bij welk te verstoren oppervlakte en diepte een vergunningsplicht geldt. In de op de waardenkaart aangeduide gebieden waar een vergunningplicht geldt zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning vereist worden om resten uit het verleden op te sporen en zo nodig veilig te stellen.

Beschermde archeologische rijksmonumenten worden op grond van de Monumentenwet 1988 beschermd. Aantasting van de beschermde archeologische monumenten is niet toegestaan. Eventueel dubbel ruimtegebruik is mogelijk, mits de gekozen bestemming zich duurzaam verhoudt met de in het terrein aanwezige archeologische waarden. Voor dubbel ruimtegebruik is een vergunning krachtens de Monumentenwet vereist.

Gebieden van hoge archeologische waarde (rood) zijn gebieden waarvan bekend is dat er archeologische waarden zijn, maar die niet beschermd zijn als archeologisch rijks- of gemeentelijk monument. Gebieden van hoge archeologische verwachting (geel) zijn zones waar op grond van eerder uitgevoerd archeologisch onderzoek dan wel op basis van historisch geografisch onderzoek archeologische waarden te verwachten zijn (er wordt een middelhoge tot hoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Bij gebieden met een archeologische verwachting (groen) zijn de verwachtingen lager (er wordt een middelhoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Voor deze gebieden geldt de gemeentelijke Verordening op de Archeologische Monumentenzorg.
Daarnaast zijn op de kaart witte gebieden aangewezen. Voor deze zones geldt geen verwachting en geen vergunningstelsel.

Plangebied
Een groot deel van het bestemmingsplangebied valt in een gebied met een archeologische verwachting (groen), wat betekent dat de verwachting op archeologische resten hier laag zijn. Het plangebied is, geologisch gezien, gelegen in een riviervlakte waarbij komklei is gevormd en waar, tijdens het neolithicum, onder natte omstandigheden veenvorming heeft opgetreden. Deze natte omstandigheden maken het als vestigingsplaats voor de mens ongeschikt en heeft daardoor een lagere verwachting voor de periode neolithicum – vroege middeleeuwen.

Het gedeelte aan de Morelstraat en de Laan van Chartroise heeft een hoge archeologische verwachting (geel). Deze verwachting is gebaseerd op het feit dat beide straten fungeerden als oude toegangswegen naar het

Karthuizer klooster Nieuwlicht, dat ongeveer 200 meter westelijk heeft gelegen. Langs deze oude toegangsweg kan vanaf de late Middeleeuwen lintbebouwing voorkomen.

Het klooster was gelegen ter hoogte van de Marnixlaan, tussen de Vecht en de Laan van Chartroise (Chartroise = kartuizer). Het is in twee jaar tijd gebouwd, van 1392 tot 1394. Het heeft ongeveer 2 eeuwen dienst gedaan, kort na 1579 is het gesloopt. Het oorspronkelijke poortgebouw is nog steeds aanwezig. Bij rioleringswerkzaamheden (2001) in de Marnixlaan is een deel van de fundering van de kerk van het klooster en een aantal begravingen tevoorschijn gekomen.

Conclusie
Binnen het bestemmingsplangebied Fruitbuurt Noord zijn twee verschillende zones aan te geven (afb. 1) waarvoor verschillende beleidsadviezen gelden. Voor de zone met een hoge verwachting (geel) geldt dat bodemingrepen groter dan 100 m2 en dieper dan 50 cm archeologie vergunningplichtig zijn. Voor de zone met een archeologische verwachting (groen) geldt dat bodemingrepen groter dan 1000 m2 en dieper dan 50 cm archeologie vergunningplichtig zijn. Indien bij uitvoering van de werkzaamheden onverwacht toch archeologische zaken worden aangetroffen, dient conform artikel 53 en 54 van de Monumentenwet 1988 (herzien 2007) melding van de desbetreffende vondsten bij de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap c.q. REO afdeling Erfgoed, gemeente Utrecht, 030-2863990 te worden gedaan.

Afbeelding 6: Uitsnede archeologische waardenkaart

5.11 Kabels en leidingen

In of in de directe nabijheid van het plan komen geen relevante (hoofd)transportleidingen voor en het bestaande stratenpatroon zal niet worden veranderd. Dit aspect behoeft daarom geen nadere beschouwing en vormt daarmee geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

5.12 Milieuhinder bedrijvigheid

Kader
In de gemeente Utrecht wordt gestreefd naar een situatie waarin wonen en werken in de stad op een goede manier samengaan. Beide functies zijn zeer belangrijk voor Utrecht, maar ook dient te worden voorkomen dat milieuhinder van bedrijven een negatieve invloed heeft op de woonomgeving, of dat omgekeerd de bedrijvigheid wordt belemmerd door de aanwezigheid van woningen in de directe nabijheid. Van belang zijn in dit kader de invloed van geluid, geur, veiligheid en luchtkwaliteit van het bedrijf op de gevoelige bestemmingen in het bestemmingsplan.

Plangebied en conclusie
Er zijn geen bedrijven in of nabij het plangebied met te beoordelen hinderzones. Waardoor er voor de gevoelige bestemmingen dan ook een goed woon en leefklimaat kan worden gegarandeerd.

5.13 Gezondheid

De locatie ligt gunstig aan de Laan van Chartoise en heeft daarmee goede verbindingen in de wijk en met de binnenstad. Fietsparkeren is een aandachtspunt. In de bestaande situatie zijn in de eengezinswoningen bergingen gesitueerd in de tuinen. De locatie van fietsparkeerplekken heeft invloed heeft op het fietsgebruik: nabijheid vergemakkelijkt het gebruik van de fiets. Het advies is om de fietsparkeerplaatsen zich zo dicht mogelijk bij de woningen te realiseren.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Convenant 'Bouwen aan de Stad'
Op de (her)ontwikkeling van dit plangebied is het convenant van 2011 “Bouwen aan de Stad-Utrechtse samenwerkingsafspraken” tussen de gemeente en woningcorporaties van toepassing. In het convenant zijn tussen de gemeente en onder andere Stichting Mitros financiële afspraken vastgelegd voor de opgenomen projecten. Het betreft afspraken omtrent herstructurering van de woonwijken. In het convenant zijn een aantal uitgangspunten gedefinieerd met betrekking tot het grond- en uitgiftebeleid en de daaruit voortvloeiende kosten voor de corporatie. In het convenant zijn uitgewerkte regels te vinden omtrent parkeervoorzieningen, plankosten, planschade en plangrens.

Geen afdracht economische meerwaarde
De gemeente en de corporaties hebben afgesproken dat de integrale herontwikkeling plaatsvindt voor rekening en risico van de corporatie. Ook de onrendabele investeringen worden door de corporaties gefinancierd. Op deze herontwikkelingslocatie ‘Fruitbuurt Noord’ worden de gesloopte sociale huurwoningen globaal voor ongeveer 2/3 vervangen door vrije sector woningen. Conform artikel 7 van de AV 1989 zou door Stichting Mitros een economische meerwaarde moeten worden afgedragen aan de gemeente. Gemeente en Stichting Mitros hebben in afwijking hiervan afgesproken dat er conform de BAS-afspraken geen economische meerwaarde hoeft te worden afgedragen mits Stichting Mitros de deelgebieden 1 en 3, zijnde één geheel, integraal herontwikkelt en de uitvoering van beide deelgebieden vóór 1 januari 2016 (einddatum BAS) van start is gegaan.

Erfpacht/antrieure overeenkomst
Voor de realisatie van de (her)ontwikkeling zoals voornoemd omschreven is er een erfpachtovereenkomst (deze zal worden beschouwd als een anterieure overeenkomst) overeengekomen. In deze overeenkomst zal in ieder geval de teruglevering van een deel van het huidige erfpachtrecht van de erfpachter aan de gemeente ten behoeve van de ontwikkeling worden geregeld alsmede de bestemmingswijziging van de erfpachtrechten. Ook zal in deze overeenkomst worden opgenomen dat de inrichting en bekostiging van het openbare gebied voor rekening zijn voor Stichting Mitros conform de regelgeving uit het convenant.

De door Stichting Mitros en de gemeente te sluiten erfpachtovereenkomst zal worden beschouwd als een anterieure overeenkomst in de zin van afdeling 6.4 van de Wro, waarmee het gemeentelijk kostenverhaal wordt afgewikkeld. Omdat het gemeentelijk kostenverhaal in de erfpachtovereenkomst zal worden geregeld, is het opstellen van een exploitatieplan volgens de grondexploitatiewet vooralsnog niet vereist

Planschade
Ten aanzien van de aansprakelijkheid van mogelijke planschade zal in de overeenkomst vrijwaring voor de gemeente worden opgenomen.

Conclusie
Op grond van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat het bestemmingsplan economisch uitvoerbaar is.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In het voortraject is er door Mitros al een uitgebreid draagvlakonderzoek uitgevoerd onder de zittende bewoners. De meerderheid heeft zich positief uitgesproken over de sloop- nieuwbouw plannen. In deelgebied 1 heeft 64% van de bewoners zich uitgesproken voor de sloop in deelgebied 3 was dat 80%. Daarnaast zijn de meeste bewoners uit deelgebied 1 al uitgeplaatst en worden de woningen nu tijdelijk bewoond. Belangrijkste overweging van bewoners voor sloop- nieuwbouw is dat bewoners van mening zijn dat de bouwtechnische staat van de woningen erg slecht is. Aansluitend op de nieuwbouw zal ook de openbare ruimte worden aangepakt. Wanneer de plannen hiervoor uitgewerkt zijn zullen bewoners de mogelijkheid krijgen hun reactie te geven. Bewoners zullen hierover via een wijkbericht geïnformeerd worden.

Mitros werkt in de deelgebieden 1, 2 en 3 samen met de Bewonerswerkgroep. De Bewonerswerkgroep is een afvaardiging van bewoners uit alle 3 de deelgebieden en bestaat uit 12 bewoners. Mitros vergadert al vele jaren met de Bewonerswerkgroep op reguliere basis, gemiddeld één maal per maand. Met de bewonerswerkgroep bespreken zij de ontwikkelingen, alle plannen maar zijn ook gezamenlijk de sociale plannen voor alle drie de deelgebieden gemaakt en de draagvlakmetingen voorbereid. Gedurende de afgelopen 2 jaar heeft Mitros verscheidende nieuwsbrieven gestuurd om de bewoners te informeren. De nieuwsbrief wordt in principe verzonden nadat de nieuwsbrief akkoord is bevonden door de Bewonerswerkgroep.

Mitros zal op basis van de gemeentelijke randvoorwaarden verder gaan met de ontwikkeling van haar plan. Voor deelgebied 1 zijn vrijwel alle oorspronkelijke bewoners uitgeplaatst en worden de woningen tot aan de sloop tijdelijk bewoond. Op een later moment wordt geparticipeerd tijdens het opstellen van de inrichtingsplannen voor de openbare ruimte.

6.2.1 Overleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening

Het plan is aan een aantal instanties toegezonden voor reactie als bedoeld in art 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening.

Het plan is getoetst aan de vraag of er met dit plan aspecten aan de orde zijn die relevant zijn voor de nationale belangen die de VROM-inspectie behartigt. Daarbij is de brief van de minster van VROM van 26 mei 2009 van belang. Met dit plan zijn geen van de genoemde nationale belangen in het geding, in die zin dat geen van de nationale belangen aan de orde zijn. Er is daarom geen aanleiding om afzonderlijk vooroverleg te voeren.

Het plan is daarnaast getoetst aan de provinciale beleidslijn "Uitvoering beleidslijn nieuwe Wro" (vastgesteld door Gedeputeerde Staten op 11 november 2008). Op grond van de overleglijst van deze beleidslijn is geen vooroverleg met de provincie nodig. Het gaat om een sloop/nieuwbouwproject in stedelijk gebied.

Het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden is ingelicht over dit bouwplan. In overleg is de watertoets opgesteld en akkoord bevonden. Voor de inhoudelijke aspecten wordt verwezen naar paragraaf 5.9 .
HDSR adviseert positief over het plan. Het plan voldoet aan onze belangrijkste minimale voorwaarde: “het standstill beginsel”. Dit beginsel houdt in dat door het plan geen verslechtering van de waterhuishouding mag ontstaan. In het kort gaat het om:

• De toename van het verhard oppervlak is kleiner dan 500 m2. Hierdoor ontstaan geen (grote) negatieve gevolgen voor het watersysteem door een versnelde afvoer vanaf het verhard oppervlak.
• De ruimtelijke ontwikkeling heeft geen invloed op andere waterthema’s, zoals persleidingen, primaire watergangen of waterkeringen.

6.2.2 Advies wijkraad

Het voorontwerpbestemmingsplan Fruitbuurt Noord, Ondiep is ter advisering voorgelegd aan de wijkraad van Noord West. Op dit verzoek om advisering is geen reactie ontvangen.

Hoofdstuk 7 Juridische planopzet

7.1 Inleiding

Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012). De SVBP 2012 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en draagt zo bij aan een effectiever en efficiëntere dienstverlening.

7.2 Planvorm

Het bestemmingsplan Fruitbuurt Noord, Ondiep kenmerkt zich door een gedetailleerde bestemmingsregeling die aan de ene kant ruimte biedt voor woonfunctie en beoogde ontwikkelingen. Er is zekerheid gegeven in het plan over de omvang van de bebouwing. De bouwvlakken zijn voorzien van een maximale hoogtes.

7.3 Opbouw regels

De opzet van de bestemmingsregels is steeds gelijk:

• bestemmingsomschrijving (met ondergeschikte en nevengeschikte doeleinden);
• bouwregels;
• nadere eisen waar de bestemmingsregeling dat nodig maakt;
• afwijkingsregels van de bouwregels;
• waar nodig: een bijzondere gebruiksregel;
• afwijkingsregels van de gebruiksregels;
• eventueel een aanlegvergunningstelsel ter bescherming van aanwezige cultuurhistorische, landschappelijke of natuurwaarden;
• in een aantal gevallen een wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht.

7.4 Regeling bijbehorende bouwwerken

7.4.1 Inleiding

Utrecht hanteert regels voor erfbebouwing. Deze worden in alle bestemmingsplannen opgenomen. Hierbij wordt uitgegaan van uniforme regels voor de hele stad die, waar nodig, aan specifieke situaties en gebiedskarakteristieken kunnen worden aangepast. Uitgangspunten voor deze regels zijn:

• het waarborgen van een goed woon- en leefklimaat. Dit houdt onder andere in dat op alle erven voldoende licht, lucht en ruimte aanwezig kan zijn, en dus ook dat erfbebouwing op het ene perceel geen onevenredig grote negatieve gevolgen heeft voor de naastgelegen percelen;
• het mogelijk maken van groen (bomen, tuinen) op erven;
• het waarborgen van goede verhoudingen in maat en schaal tussen hoofd- en bijgebouwen;
• voor de grotere percelen: het in stand houden en versterken van bestaande landschappelijke structuren.

7.4.2 Aanleiding

De tot nu toe gehanteerde regels voldoen in de meeste situaties. Op een aantal punten moeten ze worden aangepast.

• de bestaande regeling vertoont een discontinuïteit in bebouwingsmogelijkheden op de overgang van kleine naar middelgrote percelen;
• voor de grote en zeer grote percelen is er momenteel geen eenduidige uniforme regeling, maar is sprake van verschillende onderling afwijkende regelingen;
• de bestaande regeling houdt geen rekening met de mogelijkheden om zonder vergunning aan- en bijgebouwen op te richten.
  

De nieuwe opzet sluit qua bouwmogelijkheden in verreweg de meeste gevallen aan op de bestaande regels, maar voorziet tevens in een oplossing voor de hierboven vermelde punten.

7.4.3 De regeling

Voor de nieuwe regeling zijn de mogelijkheden om op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) onder de daarbij gestelde voorwaarden, vergunningvrij te bouwen als uitgangspunt genomen. Voor de meeste percelen in stedelijk gebied zijn deze mogelijkheden voldoende, maar voor de grotere percelen niet. De nieuwe erfbebouwingsregeling voorziet hiervoor in meer bebouwingsmogelijkheden.

De basisregels van de nieuwe erfbebouwingsregeling voor bijbehorende bouwwerken, zijn de volgende:

• uitsluitend op het achtererf, minimaal 1 meter achter de voorgevelrooilijn;
• de erfzone* grenzend aan het hoofdgebouw mag volledig worden bebouwd;
• de diepte van bijbehorende bouwwerken (aan achtergevel en/of zijgevel) bedraagt maximaal 3 meter.

* Erfzone is de zone van 2,5 meter direct grenzend aan de achterkant en de zijkant van een hoofdgebouw op het achtererfgebied. Het achtererfgebied is het erf aan de achterkant en de niet naar het openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 meter van de voorkant van een hoofdgebouw (overgenomen uit de Wabo).

In aanvulling op de basisregels is een uitsplitsing gemaakt naar de grootte van het achtererf:

1. Een achtererf tot 300 m2:

• bijbehorende bouwwerken mogelijk tot maximaal 50 % van het achtererfgebied, inclusief de erfzone, tot maximaal 30 m2 naast hetgeen is toegestaan in de erfzone ;
• goothoogte bijbehorende vrijstaande bouwwerken maximaal 3 meter;
• nokhoogte bijgebouwen vrijstaande bouwwerken maximaal 4,5 meter

2. Een achtererf tussen 300-1500 m2:

• bijbehorende bouwwerken mogelijk tot maximaal 10% van het achtererfgebied, inclusief erfzone, tot maximaal 75 m2 naast hetgeen is toegestaan in de erfzone;
• goothoogte bijbehorende vrijstaande bouwwerken maximaal 3 meter;
• nokhoogte bijbehorende vrijstaande bouwwerken maximaal 4,5 meter.

3. Een achtererf groter dan 1.500 m2:

• bijbehorende bouwwerken mogelijk tot maximaal 5 % van het achterfgebied, inclusief erfzone, tot maximaal 125 m2 naast hetgeen is toegestaan in de erfzone;
• goothoogte bijbehorende vrijstaande bouwwerken maximaal 3 meter;
• nokhoogte bijbehorende vrijstaande bouwwerken maximaal 6 meter;
• bijbehorende aangebouwde bouwwerken (aan achtergevel en/of zijgevel) maximaal 3 meter diep.

Deze nieuwe erfbebouwingsregels zijn vertaald in de regels van de woonbestemming(en) en de bestemmingen waar de functie wonen met bijbehorende bouwwerken mogelijk wordt gemaakt.

7.5 Artikelsgewijze toelichting

In deze paragraaf wordt per bestemming uitgelegd wat de achtergrond is van een bepaalde bestemming.

Artikel 1 Begrippenen Artikel 2 Wijze van meten bevatten de begripsbepalingen en de wijze van meten. Deze regels spreken voor zich en behoeven geen nadere uitleg.

Artikel 3 Verkeer - Verblijfsgebied

De wegen in het plangebied zijn opgenomen in de bestemming 'Verkeer- en verblijfsgebied'. Dit zijn de wegen met hoofdzakelijk een functie voor het bestemmingsverkeer en het langzaamverkeer. Ook de bermen, parkeerplaatsen en het snippergroen maken hier deel van uit. Er zijn kleine gebouwtjes toegestaan bijvoorbeeld voor het realiseren van fietsenstallingen.

Artikel 4 Wonen

De bestemming heeft betrekking op de in het gebied te realiseren woningen, al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf dan wel een bed & breakfast. Binnen deze bestemming zijn tevens voorzieningen ten behoeve van het wonen toegestaan, zoals onder andere, tuinen, ontsluitingswegen, paden en (gebouwde) parkeervoorzieningen.

De aan-huis-verbonden beroepen of -bedrijven is een ondergeschikte functie bij het wonen. Zoals de naam al aangeeft, gaat het bij een aan-huis-verbonden beroep of –bedrijf om een beroeps- of bedrijfsuitoefening in combinatie met wonen en dus door één van de bewoners van de woning. Het beroep of bedrijf mag zowel in de woning als in de aanbouwen en bijgebouwen worden uitgeoefend. Via een aantal nadere voorwaarden is bepaald dat geen hinder (milieucategorie A of B1 van de LvB als maximum) en geen verkeersaantrekkende werking of parkeerdruk mogen ontstaan voor de omgeving. Ook mag bij een aan-huis-verbonden beroep- of bedrijf geen sprake zijn van detailhandel, horeca, afhaalzaken of belhuizen.

Er is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor het toestaan van milieucategorie B2 voor een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf, echter onder de voorwaarde dat de bedrijfsactiviteit in kwestie naar aard en invloed op de omgeving gelijk kan worden gesteld met bedrijfsactiviteiten in milieucategorie A of B1 van de Lijst van bedrijfsactiviteiten.

Artikel 5 Waarde - Archeologie

Deze dubbelbestemming beschermt de archeologische waarde van de betreffende gronden.

Artikel 6 Anti-dubbeltelregel

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een omgevingsvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.

Artikel 7 Algemene bouwregels
7.1 Overschrijden bouwgrens
In de bouwverordening zijn ook voorschriften opgenomen. Het bestemmingsplan gaat vóór deze bepalingen, maar in dit artikel is bepaald welke voorschriften uit de bouwverordening naast het bestemmingsplan van kracht blijven. Het gaat daarbij om voorschriften van stedenbouwkundige aard, zoals de bereikbaarheid van bouwwerken van werkverkeer en brandblus-voorzieningen, bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten, de ruimte tussen bouwwerken en parkeergelegenheid bij gebouwen.

Daarnaast regelt dit artikel de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bebouwingsgrenzen die op de kaart zijn aangegeven.

7.2 Voorwaardelijke verplichting over parkeren
Deze planregel volgt uit de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 9 september 2015 (201410585/1) over bestemmingsplan "KPN Campus Fockema Andreaelaan, Rubenslaan e.o.".
Artikel 3.1.2, tweede lid, van het Bro maakt het mogelijk dat een bestemmingsplan ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening regels kan bevatten waarvan de uitleg bij de uitoefening van een daarbij aangegeven bevoegdheid afhankelijk wordt gesteld van beleidsregels. Artikel 8 lid a van de planregels regelt dat bij een omgevingsvergunning voor het bouwen de parkeergelegenheid voor auto's en fietsen voldoet aan het gemeentelijk beleid (ten tijde van het opstellen van deze toelichting: de Nota Stallen en Parkeren 2013). 

Bij het toetsen van een bouwaanvraag aan het bestemmingsplan, zal onderzocht worden of de aanvraag voldoet aan de voorwaarde om voldoende parkeergelegenheid te regelen.

Als gedurende de geldigheid van dit bestemmingsplan het parkeerbeleid wordt gewijzigd, geldt als uitgangspunt dat een aanvraag om omgevingsvergunning aan het op dat moment geldende parkeerbeleid wordt getoetst. Daarom bevat lid b een bepaling die bij gewijzigd beleid een afweging over de bij de aanvraag horende parkeereis, zodat gemotiveerd wordt in hoeverre het nieuwe beleid wordt toegepast.

7.3 Omzetting en woningvorming
In lid 3 is het in 2015 vastgestelde beleid over omzetting en woningvorming vertaald in een regeling. In paragraaf 2.2 is de beleidsmatige achtergrond kort toegelicht. De regels in dit lid zien, met toepassing van 3.1.2 lid 3 Besluit ruimtelijke ordening, op het in stand houden van een goed woon- en leefklimaat.
Lid 3 onder a verbiedt woningvorming en omzetting. Met woningvorming wordt bedoeld: een woning door bouwkundige splitsing zodanig opdelen dat nieuwe woningen ontstaan die afzonderlijk verhuurd kunnen worden of waarop een appartementsrecht gevestigd kan worden. De definitie van woningvorming wijkt enigszins af van de definitie die in het huisvestingsbeleid wordt gehanteerd. In dat beleid wordt namelijk een onderscheid gemaakt in woningvorming door het creëren van verhuurbare wooneenheden en in kadastrale splitsing. Ruimtelijk gezien is dat onderscheid niet relevant en wordt alleen het resultaat, namelijk: meer woningen, in ogenschouw genomen.
Met omzetting wordt bedoeld het veranderen van een (zelfstandige) woning in een woning waar kamerverhuur (onzelfstandige bewoning) plaatsvindt.
Het verbod onder a kan met een omgevingsvergunning voor het afwijken als bedoeld onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 1o, van de Wet algemene bepalingen Omgevingsrecht (Wabo) toegestaan worden. Een dergelijke vergunning wordt verleend als voldaan wordt aan de leefbaarheidseisen uit de Beleidsregels Hoofdstuk 4 Huisvestingsverordening 2015, wat betekent dat de te veranderen woning groot genoeg is, de te vormen woningen groot genoeg zijn of de omgezette woonruimte voldoende ruimte biedt per persoon en de overlast voor de directe buren door geluid aanvaardbaar is. Ook moet voldaan worden aan de algemene leefbaarheidseisen die in dezelfde beleidsregels te vinden zijn, als hulpmiddel bij de beoordeling in hoeverre er geen onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat plaatsvindt.

Artikel 8 Algemene gebruiksregels

8.1 Strijdig gebruik
De Wabo bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen.

Het gebruik of bouwen in strijd met het bestemmingsplan was vroeger onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening via een algemene gebruiksbepaling en strafbepaling geregeld in het bestemmingsplan. Onder de Wet ruimtelijke ordening was een en ander geregeld in de wet zelf. Met de invoering van de Wabo is dat opnieuw gewijzigd. Nu is het als volgt geregeld.

Voor elke verandering van gebruik (in ruime zin) die in strijd komt met een bestemmingsplan is volgens artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo een omgevingsvergunning nodig is. Indien voor een dergelijk planologisch strijdig gebruik geen omgevingsvergunning wordt gevraagd of een gevraagde vergunning niet wordt verleend, komt dit gebruik dus in strijd met artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo. Dat artikel kan vervolgens bestuursrechtelijk of strafrechtelijk via de Wet op de economische delicten worden gehandhaafd.

Strijdig gebruik met planologische regelingen waarvan afwijking niet is toegestaan valt niet onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo. Met het oog op dergelijk gebruik is in artikel 7.2 Wet ruimtelijke ordening een verbodsbepaling opgenomen bij de invoering van de Wabo.

Artikel 9 Algemene aanduidingsregels
Op de verbeelding is een vrijwaringszone opgenomen ten behoeve van het over het plangebied lopende straalpad. Deze bepaling stelt grenzen aan de maximale hoogte van bouwwerken.

Artikel 10 Algemene afwijkingsregels

Dit artikel regelt de bevoegdheid van het college van burgemeester en wethouders om af te wijken van de regels. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al een afwijkingsmogelijkheid is. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes.

Artikel 11 Algemene wijzigingsregels

Dit artikel regelt mogelijkheden voor het college van burgemeester en wethouders om bij het bestemmingsplan op onderdelen te wijzigen. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Deze regels kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al een ontheffing verleend kan worden. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes.

Artikel 12 Overige regels

Er mogen uitsluitend geluidgevoelige bestemmingen worden opgericht indien het bouwplan in overeenstemming is met de Wet geluidhinder of met het besluit ontheffing Hogere waarde.

De overgangs- en slotbepalingen van hoofdstuk 4 bevatten de onderstaande 3 bepalingen.

Artikel 13 Overgangsrecht

In het nieuwe Besluit op de ruimtelijke ordening (in werking 1 juli 2008) is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen.

Indien de in het plan opgenomen regels. voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.

Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.

Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Wabo die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.

Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.

Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.

Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.

Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.

Artikel 14 Slotregel

In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

Prostitutie

In het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen seksinrichtingen gevestigd met een vergunning op basis van de APV. Gezien het in Utrecht gehanteerde maximumstelsel zijn nieuwe seksinrichtingen niet toegestaan en zijn seksinrichtingen uitgesloten in de gebruiksbepaling en in de begripsbepaling "aan huis verbonden beroep en bedrijf". Gelet op het binnen de gemeente gehanteerde maximumstelsel betekent de regeling in dit bestemmingsplan geen algeheel verbod, maar wel een verbod op seksinrichtingen binnen dit plangebied.

7.6 Handhaving

Door handhaving controleert de overheid of burgers, bedrijven en bijvoorbeeld overheidsorganen zich aan de wet- en regelgeving houden. Onder handhaving wordt verstaan het door controle (toezicht en opsporing) en het toepassen (of dreigen daarmee) van bestuursrechtelijke sancties, bereiken dat het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt nageleefd. De handhaving van de van toepassing zijnde regeling binnen de gemeente Utrecht, wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen. Zo wordt namens het college onder andere gehandhaafd op de regels van voorliggend bestemmingsplan. Dit betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsregels worden gehandhaafd. Dit gebeurt veelal door toetsing tijdens het behandelen van de aanvragen om omgevingsvergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt. Indien er bijvoorbeeld sprake is van illegale ingebruikname van gemeentelijke grond, dan zal hiertegen worden opgetreden.

Doel handhavend optreden
Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingplan. Voor de bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een omgevingsvergunning voor een vrijstaand bijbehorend bouwwerk is niet groot, indien er op andere plaatsen - zonder vergunning - vrijstaande bijbehorende bouwwerken zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een omgevingsvergunning wordt geweigerd, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

Wijze van handhaven
Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten tot haar beschikking: bestuursdwang en dwangsom. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk dan wel gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Het is tevens mogelijk om, indien er zonder omgevingsvergunning wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door middel van een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit. In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld het verhuren van opslagruimte ten behoeve van de stalling van caravans, maar ook het gebruik van een winkel als café. Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende omgevingsvergunningen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde omgevingsvergunning voor een woning, de betreffende woning niet alsnog wordt gebouwd. Voorts zal de gemeente toezien op - onder de Wet milieubeheer vallende - bedrijven. Dit vloeit voort uit de regels van het bestemmingsplan. Indien er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.