Duurstedelaan, Hoograven

4.1 Projectbeschrijving

4.1.1 Functies/programma

De toekomstige hoofdfunctie in dit gebied blijft onderwijs. De onderwijsvoorziening wordt gerealiseerd in de vorm van een brede school met daarin naast scholen en gymzalen, indien mogelijk ook een ouderlokaal, een aantal lokalen voor voor- en vroegschoolse educatie (VVE), buitenschoolse opvang (BSO) en kinderopvang.

Het gebruik van de schoolpleinen na schooltijd door andere gebruikers (BSO, kinderopvang, openbaar) dan scholieren wordt mogelijk gemaakt.

Daarnaast worden maximaal 23 woningen toegevoegd op de locatie. Het gaat daarbij enerzijds om grondgebonden nieuwbouw-koopwoningen. Onder andere afhankelijk van de wensen en mogelijkheden van de toekomstige bewoners en de mogelijkheden op de locatie (in het kader van Mede Opdrachtgeverschap) is een combinatie mogelijk van starterswoningen en woningen in de middeldure en dure categorie (voor doorstromende 1-2 persoonshuishoudens of gezinnen). Anderzijds wordt een deel van de Ariënsschool hergebruikt om een aantal wooneenheden te realiseren. Om dezelfde reden kan het hier gaan om startersappartementen of eengezinswoningen.

4.1.2 Ruimtelijke aspecten

De locatie aan de Duurstedelaan maakt onderdeel uit van de subwijk Nieuw-Hoograven. Een sterk punt van Nieuw-Hoograven is de ligging: op fietsafstand van het centrum, dichtbij snelwegen en goed bereikbaar met het openbaar vervoer. Ook de ruime hoeveelheid openbaar groen, de winkelvoorzieningen en de servicezone worden positef gewaardeerd. De geplande nieuwbouwontwikkelingen op verschillende locaties in Hoograven zullen de positie van de buurt, de wijk, nog verder versterken. De komst van het station Vaartsche Rijn zal daar ook aan bijdragen.

Delen van het noordelijk deel van Nieuw-Hoograven zijn nu reeds aantrekkelijk voor starters. Daar zijn in de bestaande voorraad veel kleine woningen te vinden, zoals bijvoorbeeld de gerenoveerde complexen aan de Robijnhof. Ook is in dit deel van de wijk relatief veel aanbod voor ouderen. Dit hangt onder andere samen met het aanbod van voorzieningen en openbaar vervoer.

Door de hierboven genoemde ontwikkelingen en kenmerken ontstaan in Nieuw-Hoograven kansen voor het realiseren van nieuwe woonmilieus. Hiermee kunnen tekorten op zowel stedelijk als wijkniveau worden verminderd. De nieuwe woonmilieus zijn aantrekkelijk voor onder andere starters.

De locatie aan de Duurstedelaan ligt in het zuidelijk deel van Nieuw-Hoograven. Het ligt tussen vergelijkbare recent gerealiseerde nieuwbouw aan de westzijde (Hagesteinstraat) en groen aan de oostzijde. Ook ligt het nabij het nog te realiseren zuidelijk deel van het Hart van Hoograven. Het woonmilieu is aantrekkelijk voor huishoudens met de leefstijl 'tolerante socializers'. Voor deze groep bestaat een tekort aan geschikt woonmilieus in de stad en in de wijk Zuid.

De woningvoorraad in Nieuw-Hoograven kenmerkt zich door een groot aandeel naoorlogse woningen, met name in de sociale huur. Er bestaat een tekort aan grondgebonden woningen en aan koopwoningen. Om het gebied aantrekkelijker te maken voor een breed publiek, wordt ingezet op meer differentiatie in de woningvoorraad. Het ontwikkelen van een bescheiden aantal woningen aan de Duurstedelaan in met name de (middel)dure koopsector, biedt hier voor kansen. De bouw kan leiden tot doorstroming binnen de wijk en kan bewoners uit de wijk zo de mogelijkheid bieden wooncarrière te maken.

In het plangebied worden maximaal 23 woningen mogelijk gemaakt.

Ruimtelijke randvoorwaarden
Hoograven is opgebouwd uit drie zones, die ontstaan zijn in verschillende tijdsperiodes: de Vaartsche Rijnstrook, Oud Hoograven (vooroorlogse woningbouw) en Nieuw-Hoograven (naoorlogse woningbouw). Nieuw-Hoograven bestaat uit een aantal stempels, een doorlopende groen-/singelstructuur en diverse 'bebouwingsvelden'. Deze velden bestaan soms uit woningbouwbuurtjes en soms uit een concentratie van voorzieningen. De planlocatie is onderdeel van zo'n bebouwingsveld op de grens naar Oud-Hoograven. Voor deze bebouwingsvelden zijn geen algemene regels te stellen, maar er kan wel gesteld worden dat zij zich voegen binnen de structuur van Hoograven. De locatie Duurstedelaan grenst aan de singel, waar twee voorzieningen liggen, een kerk en een moskee.

Het ontwerp van de brede school gaat uit van de scholen in 2 bouwlagen, hierop zijn per school één of meerdere lessenaarsdaken (met verschillende hoogtes) toegepast om per school een herkenbare eenheid in het geheel te maken. In grote lijnen lopen deze lessenaarsdaken op vanaf de rooilijnen aan de Duurstedelaan naar het binnengebied (met de gymzaal). De lessenaarsdaken dienen als afdekking van de bouwlaag, en herbergen geen aparte bouwlaag.

Op de bestaande woningen aan de Duurstedelaan (2 lagen met kap) wordt aangesloten door de 2-laagse bouwhoogte van de school aan de overzijde, vanaf daar lopen twee lessenaarsdaken (van 2 scholen) omhoog naar het binnengebied. De lessenaarsdaken van de derde school liggen terug ten opzichte van het woonpad met de toekomstige 3-laagse woningen eraan, hier zit een schoolplein tussen. Het lessenaarsdak van het kinderdagverblijf (aan de Wijnesteinlaan) ligt eveneens terug ten opzichte van de straat en loopt vanaf één bouwlaag omhoog richting de gymzaal. De lessenaarsdaken hebben verschillende hellingshoeken en de nokhoogtes varieren tussen de 8 en 9m. Omdat zij allemaal terugliggen ten opzichte van de rooilijnen en de bestaande woningbouw, hebben de nokhoogtes ruimtelijk gezien geen negatieve impact op het straatbeeld. Om dezelfde reden is bedacht dat de hoogte van de gymzaal op de verdieping (12m) terug dient te liggen ten opzichte van de rooilijnen aan de Duurstedelaan.

Beeldkwaliteitplan
Het beeldkwaliteitplan wat is opgesteld voor Hoograven spreekt van het versterken van de singelstructuur. In de loop van de tijd heeft de singel verschillende gezichten gekregen. De aanbeveling uit het beeldkwaliteitplan is om daar waar mogelijk een formele singel te maken door het aanbrengen van statige wanden.

Bebouwingsveld
Voor het bebouwingsveld wordt in functioneel opzicht gekozen voor de reeks Wonen – School – Wonen van noord naar zuid. Aansluitend op de bestaande woonbebouwing in het noorden (Hart van Hoograven Zuid) en het zuiden (appartementencomplex aan de Rijnenburglaan), worden deze blokken afgerond met meer woningbouw (nog onzeer aan de noordzijde), en daarmee voorkanten in plaats van achterkanten. Het parkeren voor de bewoners vindt plaats binnen deze woongebieden. Hiermee ontstaat een afgeronde heldere reeks van complexen.

De overgang van Oud naar Nieuw-Hoograven van west naar oost geeft aanleiding voor het toevoegen van een langzaam verkeersverbinding op de locatie. Het stratenpatroon van Oud-Hoograven is sterk lineair in noord-zuidrichting, dwarsverbindingen zijn schaars. Om het park goed toegankelijk te maken wordt het bebouwingsveld van een extra doorsteek voorzien.

Voor de ontwikkeling van het gebied is een Stedenbouwkundig Programma van Eisen opgesteld (2010). In het Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) zijn uitgangspunten in de vorm van ruimtelijke randvoorwaarden geformuleerd. Onderstaande afbeelding geeft deze ruimtelijke randvoorwaarden weer. Hieronder is vervolgens de planbeschrijving uit het SPvE opgenomen.

Afbeelding: ruimtelijke randvoorwaardenkaart

Brede school
Het brede schoolgebouw en de (school)pleinen moeten worden gerealiseerd binnen het op de uitgangspuntenkaart aangegeven bouwvlak met de functie “Scholen en schoolgerelateerde functies”. Binnen dit vlak wordt maximaal 65% bebouwd, de rest bestaat uit (school)pleinen.
De bouwhoogte bedraagt maximaal twee bouwlagen, deels met een lessenaarskap. Uitzondering hierop vormen de gymzalen, die ook op de verdieping gerealiseerd kunnen worden, en dan weliswaar twee bouwlagen oplevert, maar plaatselijk een bouwhoogte vergelijkbaar met circa 4 bouwlagen (maximaal 12m) oplevert.

Woningen - nieuwbouw
Het plan voorziet in circa 14 grondgebonden rijwoningen, die moeten worden gesitueerd binnen het op bovenstaande kaart aangegeven bouwvlak met de functie wonen. De bouwhoogte is maximaal drie bouwlagen (geen kap).

De overgang tussen gebouw en openbare ruimte wordt aan het woonpad vormgegeven in de vorm van een voortuin. Aan de parkzijde grenst het bouwvlak aan de openbare ruimte, de overgang is hier dus een, terugliggende, gebouwde oplossing of er is sprake van voordeuren aan het trottoir.

Woningen - Ariënsschool
In de Ariënsschool is ruimte voor circa 4 grondgebonden woningen of 8 appartementen, waarbij aan de Duurstedelaan de voortuinen of een collectieve tuin aanwezig zijn. Van belang is het behoud van de karakteristiek van het schoolgebouw: de gevel met de gevelgeleding en de uitgebouwde erkers met daarachter de trappen. Het gebouw kan, met name aan de achterzijde, uitgebreid worden, waarbij de contouren van de school in ieder geval herkenbaar moeten blijven. In de hoogte is geen uitbreidingsruimte.