Actualisering stationsomgeving

6.5 Artikelsgewijze toelichting

Artikel 3 Bedrijventerrein
De zone ten zuiden van het Merwedekanaal heeft de bestemming Bedrijventerrein gekregen. In het gebied zijn bedrijven tot en met categorie 3.2 toegestaan, waarbij heel nadrukkelijk is aangesloten bij de reeds geldende regelingen voor de gebieden. Een uitgebreide toelichting op deze lijst is opgenomen in paragraaf 6.9 en in de bijlage van de toelichting.

Voor de bestemming is in overeenstemming met de vigerende regeling een bouwvlak opgenomen waarbinnen de bebouwing zich moet bevinden. Voor het bouwvlak is een maximale bouwhoogte (18 meter) en een maximaal bebouwingspercentage (70%) aangegeven.


Artikel 4 Horeca - Hotel

In deze bestemming is gebruik van de gronden ten behoeve van een hotel mogelijk. Tevens is vastgelegd dat de hieraan gelieerde horecafunctie in de categorie a2 tot en met d2 (zaalverhuur, café, restaurant, etc..) mogelijk is conform bestaande omvang. Een uitgebreide toelichting op deze horeca-categorien kan gevonden worden in de bijlage bij de regels van het bestemmingsplan. Ten slotte zijn in de bestemming ook (ondersteunende) congres- en vergaderfaciliteiten toegestaan tot een maximaal oppervlak van 1.500 m2.


Artikel 5 Bedrijf - Jaarbeursdoeleinden

Ten behoeve van de exploitatie van de Jaarbeurs is de bestemming Bedrijf- Jaarbeursdoeleinden opgenomen. In de bestemming is een specifieke regeling opgenomen die dient om de jaarbeursactiviteiten mogelijk te maken. In de bestemming is opgenomen dat de gronden bedoeld zijn voor het het bedrijfsmatig exploiteren van bedrijfsruimte ten behoeve van veilingen, handelsbemiddeling, vakbeurzen, conferentie en manifestatieruimten, evenementen en trademarkt.

Voor wat betreft de bebouwingsmogelijkheden is aangesloten bij de regeling die gold voor in werking treding van dit bestemmingsplan: Maximale bouwhoogte 20 meter met een bebouwingspercentage van 90% binnen het bouwvlak.


Artikel 6 Centrum
De bestaande planologische rechten van het warenhuis worden overgenomen in de nieuwe bestemming. Dit betekent dat de voormalige bestemming Warenhuis conform de Utrechtse Leest en de SVBP is vertaald naar de bestemming Centrum. Hierbij is aangesloten bij bestemmingsregelingen bij recent vastgestelde bestemmingsplannen in de directe omgeving (bestemmingsplan Binnenstad en Entreegebouw).

Specifieke bestaande rechten zijn meegenomen in de bouw- en gebruiksmogelijkheden. In de bestemming is detailhandel (bestaande brutovloeroppervlak 33.000 m2) toegestaan en is tevens een 'specifieke vorm van bedrijf - afhaalzaak' opgenomen die het mogelijk maakt aan deze zijde van het warenhuis één afhaalzaak te exploiteren.


Artikel 7 Gemengd - 1
De bestaande planologische rechten zijn overgenomen in de nieuwe bestemming. Nadrukkelijk bouwvlakken te onderscheiden: het woon-winkel-werk blok en het blok met de maatschappelijke functie (Moskee). In het woon-winkel-werk blok is (o.a. omwille van het voorkomen van leegstand) een bepaalde flexibiliteit toegepast ten aanzien van de functionele invulling. Wat belangrijk is is dat de horeca wordt gerealiseerd in het woon-werk-winkel blok aan de noordzijde van het Moskeeplein en de horeca ook op het Moskeeplein ontsloten wordt. Voor de detailhandel is opgenomen dat deze mogelijk is aan de Kanaalstraat, Damstraat en aan het Moskeeplein.
Voor de Moskee is een functie-aanduiding 'maatschappelijk' opgenomen die een breed scala aan maatschappelijke voorzieningen mogelijk maakt. Tevens is het ook in de Moskee mogelijk aan de zijde van het Moskeeplein detailhandelsvoorzieningen op te richten.


Artikel 8 Gemengd - 2

De bestaande mogelijkheden in het Beatrixgebouw zijn in het bestemmingsvlak Gemengd - 2 overgenomen. Voor het functioneren van het Beatrixgebouw is het van belang dat het gebouw op een flexibele wijze plaats kan bieden aan een breed scala van culturele voorzieningen, vergader- en congresfaciliteiten en jaarbeursdoeleinden. Hieronder vallen tevens de bestaande horecagelegenheden.


Artikel 9 Groen
De verschillende soorten groenvoorzieningen (met uitzondering van het snippergroen) zijn opgenomen in één bestemming. Een groot deel van het groen heeft alleen een functie als plantsoen of als speelplek. Binnen de bestemming Groen is ook waterbeheer, waterberging en sierwater toegestaan. De kleinere watergangen zijn dan ook niet apart bestemd. Daarnaast mogen er binnen deze bestemming ook voet- en fietspaden worden gerealiseerd.


Artikel 10 Kantoor

In het plangebied zijn langs de Croeselaan verschillende kantoorgebouwen aanwezig. Deze hebben een passende kantoorbestemming gekregen. Een nadere eisenregeling is hierbij opgenomen in verband met parkeren op eigen terrein. Parkeren dient, waar daartoe de ruimtelijke mogelijkheden aanwezig zijn, te geschieden op eigen terrein.
Voor de bebouwing van de Knoopkazerne aan de Croeselaan is de functie-aanduiding 'specifieke vorm van kantoor - overheid' opgenomen, waardoor het kantoorgebouw conform bestaande situatie en regeling kan functioneren ten behoeve van een overheidsinstelling.

De bestaande bouwmassa's zijn in grote lijnen door middel van bebouwingspercentages en hoogtescheidingslijnen op de plankaart vastgelegd. Beperkte uitbreidingen zijn in de meeste gevallen wel mogelijk.


Artikel 11 Maatschappelijk
Bestaande maatschappelijke functies en locaties waar reeds een maatschappelijke bestemming geldt, zijn als zodanig bestemd. Het gaat hier specifiek over een dagopvang voor verslaafden, maar ook andere maatschappelijke functies zijn hier mogelijk. De regels bevatten per locatie randvoorwaarden met betrekking tot bebouwingspercentage en maximale hoogte van de bebouwing.


Artikel 12 Verkeer

Het bestemmingsplan bevat verschillende verkeersbestemmingen. Het betreft hier in alle gevallen wegen die onderdeel uitmaken van het hoofdverkeersnet.


Artikel 13 Verkeer - Verblijfsgebied
De meeste wegen in het plangebied zijn opgenomen in de bestemming 'Verkeer- Verblijfsgebied'. Dit zijn de wegen met hoofdzakelijk een functie voor het bestemmingsverkeer. Ook de pleinen, de bermen van wegen en het snippergroen maken hier deel van uit. Er zijn kleine gebouwtjes toegestaan bijvoorbeeld voor het realiseren van fietsenstallingen.


Artikel 14 Waarde - Archeologie

De bescherming van de archeologisch waardevolle gebieden is binnen de gemeente vastgelegd in de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg.

Voor een archeologisch waardevol gebied geldt het volgende regime:

• bij bouwwerken wordt de archeologie gekoppeld aan de omgevingsvergunning;
• alvorens het college van burgemeester en wethouders een omgevingsvergunning verleent, wordt advies ingewonnen bij de gemeentelijk archeoloog over de gevolgen van voorgenomen werken of werkzaamheden voor het behoud van de archeologische waarden in het gebied;
• de gemeente beslist op basis van het advies of en onder welke voorwaarden de vergunning wordt verleend.

Artikel 15 Water
Water is in het plangebied een structurerend element. De grotere watergangen zijn in de bestemming 'Water' opgenomen. De regeling uit de keur blijft onverkort naast het bestemmingsplan van kracht. Bij de bestemmingsomschrijving van Verkeer, Verkeer en verblijf en Verkeer-Railverkeer, staat onder andere de bestemming 'water'.

Langs het Merwedekanaal liggen binnen het plangebied 17 woonboten in het water. Deze zijn door middel van een nadere aanduiding op de plankaart opgenomen, waarbij ook het aantal is gemaximaliseerdn. De tuinen en de oeverbebouwing bij de woonschepen zijn geregeld in de bestemmingsregeling van de aangrenzende gronden.


Artikel 16 Waterstaat - Waterkering
Op gronden die tevens een functie hebben als waterkering langs het Merwedekanaal is een dubbelbestemming opgenomen. Voor de andere bestemmingen van deze gronden gelden bijzondere bepalingen met het oog op de waterkering. Het bouwen conform die andere bestemmingen is alleen toegestaan via een afwijkingsbevoegdheid. Dat om te kunnen beoordelen of door dat bouwen geen blijvend onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de belangen van de waterkering. Essentieel is dat de beheerder van de betreffende leiding in die beoordeling wordt betrokken. Daarom is als voorwaarde gesteld dat per afwijking vooraf diens advies dient te worden ingewonnen. Deze regeling in het bestemmingsplan laat onverlet de bepalingen die gelden voor activiteiten (zoals grondroeringen) op, in of nabij waterkeringen, uit hoofde van de Keur van het betreffende waterschap of enige, andere specifieke regelgeving.


Artikel 17 Wonen

De meergezinswoningen in het gebied hebben de bestemming Wonen gekregen. Ten aanzien van de woningen aan de Croeselaan is tevens een functieaanduiding 'gemengd' opgenomen. Hier geldt een aantal bijzondere bepaling die aansluiten bij de nu geldende bestemming die het mogelijk maakt andere functies dan wonen toe te staan. In de bestaande situatie zijn momenteel de volgende niet-woonfuncties aanwezig:

Veemarktplein 41; Restaurant
Veemarktplein 43; Restaurant
Croeselaan 91; Cafe- restaurant
Croeselaan 163; Maatschappelijke voorziening.


Artikel 18 Algemene aanduidingsregels
Hier zijn (beperkende) bepalingen opgenomen die samenhangen met gebiedsaanduidingen die over meerdere bestemmingen liggen. In dit bestemmingsplan gaat het om de 'geluidzone – industrie' (zone als bedoeld in de Wet geluidhinder, waarbuiten de geluidsbelasting de waarde van 50 dB(A) niet mag overschrijden).


Artikel 19 Algemene afwijkingsregels
Hierin zijn vooral de ontheffingsregelingen opgenomen, die kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen al een ontheffing verleend kan worden. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het plaatsen van zend- en/of sirenemasten, of hoge waarschuwingsmasten.


Artikel 20 Algemene bouwregels

Deze regels maken het mogelijk om ondergeschikte onderdelen of uitstekende delen van gebouwen te bouwen met overschrijding van in het plan gelegde grenzen. In de bouwverordening zijn ook regels opgenomen. Het bestemmingsplan gaat vóór deze bepalingen, maar in dit artikel is bepaald welke regels uit de bouwverordening naast het bestemmingsplan van kracht blijven (de parkeernormen is een onderwerp dat in de Bouwverordening geregeld wordt).


Artikel 21 Algemene gebruiksregels

In deze bepaling wordt een aantal vormen van gebruik expliciet als verboden gebruik aangemerkt. Zo zijn seksinrichtingen expliciet niet toegestaan. Zonder een dergelijk verbod zouden deze, als vallend onder de 'reguliere' bedrijfsbestemming, niet kunnen worden geweigerd op het bedrijventerrein. Vrijstaande bijgebouwen mogen niet voor bewoning worden gebruikt; dat zou namelijk tot onaanvaardbare toestanden, zoals illegale (zelfstandige) bewoning en kamerverhuur, op achtererven kunnen leiden. De genoemde gebruiksvormen dienen vanzelfsprekend niet verboden te zijn als ze verband houden met (de realisering van) de bestemming, zoals bijvoorbeeld het plaatsen van caravans of bouwketen (onderkomens) op het terrein van een bedrijf dat daarin handelt.


Artikel 22 Algemene regel m.b.t. parkeergelegenheid

Artikel 22 regelt dat de parkeergelegenheid voor auto's en fietsen voldoet aan het gemeentelijk beleid. Het artikel neemt de functie over van de stedenbouwkundige bepaling in de bouwverordening die eenzelfde voorwaarde aan het gebruik stelt. Bij het toetsen van omgevingsvergunningen aan het bestemmingsplan, zal onderzocht worden of de aanvraag aan de voorwaarde om voldoende parkeergelegenheid te regelen voldoet. Het college heeft normen vastgesteld die aangeven wat als 'voldoende' moet worden beschouwd. In een bestaande situatie wordt de bestaande parkeergelegenheid voor auto's en fietsen als voldoende beschouwd. Deze bestaande parkeergelegenheid moet op grond van dit artikel in stand worden gehouden. Bij sloop- nieuwbouw wordt het bestaande aantal parkeerplaatsen (het rechtens verkregen niveau) in mindering gebracht op het aantal dat nodig is bij de nieuwe ontwikkeling, een en ander conform het geldende gemeentelijk beleid. Met parkeervoorzieningen worden parkeervoorzieningen voor auto's en fietsen bedoeld. Voor de gronden waar tevens het Structuurplan Stationsgebied van kracht is, gelden de daarin genoemde parkeernormen onverkort.


Artikel 23 Algemene wijzigingsregels

Deze wijzigingsbevoegdheid bevat de mogelijkheid om de grenzen tussen bestemmingen en grenzen van aanduidingen te verschuiven ten behoeve van technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken. Met deze wijzigingsmogelijkheid kan het plan ook in de toekomst op een goed controleerbare en doseerbare wijze flexibel worden gehouden.

Artikel 25 Overgangsrecht 
Hierin is bepaald dat bestaande bouwwerken en gebruiksvormen die afwijken van het plan, onder bepaalde voorwaarden, mogen blijven voortbestaan. Deze afwijkingen worden gedoogd, zolang ze blijven en mogen blijven bestaan. Deze formulering van het overgangsrecht is letterlijk voorgeschreven door het Besluit ruimtelijke ordening.

In de (nieuwe) Wro is in artikel 3.1 bepaald dat de gemeenteraad ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening de bestemming van de in het bestemmingsplan begrepen grond aanwijst en daarvoor regels geeft. De (oude) WRO kende artikel 10 op grond waarvan bestemmingsplanvoorschriften slechts om dringende redenen een beperking van het meest doelmatige gebruik mochten inhouden. Juist deze zin was voor de Kroon aanleiding voor het verplicht stellen van de toverformule.

De bepaling over het meest doelmatige gebruik is in de Wro geschrapt naar aanleiding van het advies van de evaluatiecommissie WRO/Bro '85. Deze commissie vond deze bepaling overbodig omdat het voldoen aan deze eis al is verankerd in het begrip goede ruimtelijke ordening Dit betekent dat opname van de toverformule niet meer mogelijk is.


Artikel 26 Slotregel
In het laatste artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.
Deze formulering van de slotregel is letterlijk voorgeschreven door de SVBP2008 (Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen).