2e Daalsedijk Wisselspoor, deelgebied 1

Toelichting projectbestemmingsplannen

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het bedrijventerrein Wisselspoor is een industrieel en in onbruik geraakt gebied in de gemeente Utrecht. Het heeft met het vertrek van de wisselbouwwerkplaats zijn betekenis als bedrijventerrein ten behoeve van de Spoorwegen de laatste decennia meer en meer verloren.

Op het terrein 2e Daalsedijk zijn gebouwen zonder concrete toekomstwaarde gesloopt, waardoor er nu grote lege kavels liggen. Gebouwen met een reële gebruikswaarde zijn op tijdelijke basis in gebruik genomen. Gebouwen met een cultuurhistorische waarde zijn behouden, in afwachting van een nieuwe bestemming.

NS heeft in samenwerking met de gemeente voor het bedrijventerrein een ontwikkelvisie opgesteld. Deze visie is op 2 april 2015 vastgesteld door de gemeenteraad van Utrecht. Daarnaast is er voor het eerst te ontwikkelen deelgebied van het bedrijventerrein Wisselspoor een ontwikkelkader vastgesteld. De visie en het kader worden vertaald in het voorliggende bestemmingsplan voor Wisselspoor deelgebied 1.

1.2 Doelstelling

Het plan voorziet in de realisatie van maximaal 150 woningen en circa 2.850 m2 bvo aan bedrijvigheid, creatieve bedrijven, culturele voorzieningen, maatschappelijke voorzieningen, horeca (met mogelijkheid tot terras) en voorzieningen en functies die bij de bestemming horen, zoals ondergeschikte detailhandel. De circa 2.850 m2 bvo van de gemengde bestemming wordt ondergebracht in de voormalige Bovenbouwwerkplaats en de Onderdelenloods, respectievelijk 1.950 m2 en 900 m2 aan bvo. In de openbare ruimte worden onder andere ontsluitingswegen en groenvoorzieningen gerealiseerd.

De doelstelling van het bestemmingsplan is om de geplande realisatie planologisch-juridisch mogelijk te maken. Van de bestaande bebouwing worden alleen de cultuurhistorisch waardevolle delen gehandhaafd.

In het plan zijn de wijzigingen in de wet- en regelgeving en het beleid van de verschillende overheden op het gebied van de ruimtelijke ordening verwerkt, die zich in de loop van de tijd hebben voorgedaan. Om de uniformiteit van bestemmingen en regelgeving te bevorderen is met dit bestemmingsplan aansluiting gezocht bij recent tot stand gekomen bestemmingsplannen binnen de gemeente.

1.3 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt ten noordwesten van het centrum van Utrecht, in de Daalsebuurt. Het gebied betreft het eerste deel van de herontwikkeling van het bedrijventerrein Wisselspoor (Wisselspoor deelgebied 1). In onderstaande afbeelding is het plangebied weergegevenmet een gele contour. Het gebied met rode contour betreft het overige Wisselspoorgebied.

Het plangebied wordt globaal begrensd door in het noorden de achtertuinen van de woningen aan de Chrysantstraat, in het westen de spoorverbinding Amsterdam-Utrecht, in het oosten de 2e Daalsedijk en in het zuiden het overige deel van het bedrijventerrein Wisselspoor.

Afbeelding 1: Begrenzing plangebied (bron: googlemaps)

1.4 Vigerende bestemmingsplannen

Binnen het gebied vigeren de volgende bestemmingsplannen:

Bestemmingsplan		Vastgesteld door raad	Goedgekeurd door GS	Raad van State
Ondiep		04-10-2007	22-04-2008	25-03-2009

De huidige bestemming is Bedrijfsdoeleinden. De geplande ontwikkeling is niet mogelijk binnen de toegestane functies en bebouwingsvlakken. Een herziening van het bestemmingsplan is noodzakelijk.

Afbeelding 2: Uitsnede vigerende plankaart

1.5 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie. Onder andere de ruimtelijke structuur, de historische ontwikkeling van het gebied en de beschrijving van de aanwezige functies worden hier beschreven. Hoofdstuk 4 bevat de planbeschrijving met de mogelijkheden die het plan biedt aan de toekomstige ontwikkelingen. De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van bijvoorbeeld milieuaspecten komen in
hoofdstuk 5 aan bod. Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 7 komt de juridische toelichting op de planregels aan bod.

Hoofdstuk 2 Relevante beleidskaders

2.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)
Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (hierna ook: SVIR) vastgesteld. In de SVIR geeft het kabinet een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. Het kabinet schetst hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. In de structuurvisie worden belangrijke accenten geplaatst op het brede gebied van ruimtelijke ordening en bestuurlijke verantwoordelijkheden, die sterk verschillen met het voorgaande nationaal ruimtelijke beleid. Daarbij wordt het ruimtelijke en mobiliteitsbeleid meer aan provincies en gemeenten overgelaten. Hieronder valt bijvoorbeeld het landschapsbeleid. De Rijksoverheid richt zich op nationale belangen, zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en waterveiligheid.

De SVIR vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de Mobiliteits Aanpak, de structuurvisie voor de Snelwegomgeving en de ruimtelijke doelen en uitspraken in de PKB Tweede structuurschema Militaire terreinen, de Agenda Landschap, de Agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta.

De nationale belangen uit de SVIR die juridische borging vragen, staan in de Algemene Maatregel van Bestuur Ruimte (verder: AMvB Ruimte) (ook wel bekend als Besluit algemene regels ruimtelijke ordening). De AMvB Ruimte is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Bij het opstellen van bestemmingsplannen moeten gemeenten zich houden aan bij AMvB of verordening gestelde regels. Nieuwe of gewijzigde regels moeten binnen een bepaalde termijn in de bestaande bestemmingsplannen worden verwerkt. Dit kan betekenen dat gemeenten bestemmingsplannen moeten aanpassen aan de nieuwe AMvB Ruimte.
De AMvB Ruimte is in december 2011 in werking getreden.

Conclusie
Het plan past binnen de visie van het Rijk.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) (2012)
Het kabinet heeft in de hiervoor genoemde Structuurvisie (SVIR) vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen zou moeten worden ingezet. Het gaat om de volgende nationale belangen: Rijksvaarwegen, Project Mainportontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, grote rivieren, Waddenzee en waddengebied, defensie, ecologische hoofdstructuur, erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, hoofdwegen en hoofdspoorwegen, elektriciteitsvoorziening, buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, primaire waterkeringen buiten het kustfundament en IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte).

De SVIR bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Ten aanzien daarvan is een borging door middel van normstelling, gebaseerd op de Wet ruimtelijke ordening, gewenst. Die uitspraken onderscheiden zich in die zin dat van de provincies en de gemeenten wordt gevraagd om de inhoud daarvan te laten doorwerken in de ruimtelijke besluitvorming. Zij zijn dus concreet normstellend bedoeld en worden geacht direct of indirect, dat wil zeggen door tussenkomst van de provincie, door te werken tot op het niveau van de lokale besluitvorming, zoals de vaststelling van bestemmingsplannen.

Het Barro (vastgesteld op 30 december 2011) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Slechts daar waar een directe doorwerking niet mogelijk is, bij de Ecologische Hoofdstructuur (de artikelen worden later aan het Barro toegevoegd) en bij de Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde is gekozen voor indirecte doorwerking via provinciaal medebewind. Voor één onderwerp geregeld in dit besluit, voorziet het besluit niet in de (definitieve) begrenzing. Dit betreft de Ecologische Hoofdstructuur. Ten aanzien van deze begrenzing is bepaald dat de provincies die grenzen (nader) bepalen.

Een deel van het Barro is gebaseerd is op eerdere Planologische Kernbeslissingen en beleidsnota's die in de SVIR worden herbevestigd. Deze onderdelen kunnen na vaststelling van de Structuurvisie de procedure volgen en vervolgens in werking treden. Het betreft de volgende onderdelen:

• 1. Project Mainportontwikkeling Rotterdam;
• 2. Kustfundament;
• 3. Grote rivieren;
• 4. Waddenzee en waddengebied;
• 5. Defensie, en
• 6. Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.

Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte.

Conclusie
Het plangebied ligt in een radarverstoringsgebied van radarstation Soesterberg. In dit gebied gelden beperkingen ten aanzien van bestemmingsplannen ten behoeve van een goede werking van de radar op het radarstation. Het gaat hier om hoogtebeperkingen voor bouwen, bouwwerken en windturbines. De ontwikkeling uit voorliggend bestemmingsplan heeft geen last van de hoogtebeperkingen. Het Barro vormt dan ook geen belemmering voor onderliggend bestemmingsplan.

Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro 3.1.6 tweede lid) (2012)
De 'Ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat overheden op grond van het Bro een nieuwe stedelijke ontwikkeling standaard moeten motiveren met behulp van drie opeenvolgende stappen: de treden. Deze drie treden borgen dat tot een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing van die nieuwe ontwikkelingen wordt gekomen. De stappen schrijven geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent. Dit gezag draagt de verantwoordelijkheid voor de ruimtelijke afweging over die ontwikkeling. De ladder voor duurzame verstedelijking is kaderstellend voor alle juridisch verbindende ruimtelijke plannen van de decentrale overheden, waaronder het bestemmingsplan.

De drie treden van de 'ladder voor duurzame verstedelijking' zijn hieronder kort samengevat.

• Op de eerste trede van de ladder voor duurzame verstedelijking wordt de regionale ruimtevraag (kwantitatief én kwalitatief) bepaald voor wonen, werken, detailhandel en overige voorzieningen. Indien de behoefte in trede 1 is aangetoond, is trede 2 aan de orde.

• Op de tweede trede wordt bekeken of binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins. Hiertoe moet worden bepaald wat de beschikbare ruimte is (kwantiteit) en wat de (financiële) haalbaarheid van de intensivering is (kwaliteit).

• Als herstructurering of transformatie van bestaand stedelijk gebied onvoldoende mogelijkheden biedt om aan de regionale, intergemeentelijke vraag te voldoen, is trede 3 aan de orde.

Eerste trede
Utrecht behoort op dit moment tot één van de weinige sterk groeiende provincies van Nederland. In de regionale woningmarktmonitor (BRU, 2013) is opgenomen dat de regionale woningvoorraad in de periode 2012-2030 moet groeien met 61.000 woningen om woningtekort niet verder te laten groeien. In de provinciale ruimtelijke structuurvisie (2013) is voor de regio Utrecht een woningbouwprogramma van ruim 40.000 (2013-2028) woningen opgenomen, gebaseerd op mogelijke ontwikkellocaties en verwacht ontwikkeltempo. Er wordt hierbij opgemerkt dat met dit voorgenomen programma het tekort hoog zal blijven. Dit klopt met de behoefte van 61.000 woningen, zoals die uit de regionale woningmarktmonitor blijkt.

Voor wat betreft woonmilieus is er vooral vraag naar centrumstedelijke, dorpse en groenstedelijke woonmilieus. Door de toenemende vergrijzing is er een toenemende vraag naar 'nultreden'-woningen en woningen met zorg. Voor een concurrerend vestigingsmilieu is een selectieve aanvulling van het aanbod van een extensiever woonmilieu in een groene omgeving van belang.

Voor de gemeente Utrecht wordt uitgegaan van een woningbouwprogramma van 27.750 woningen. Van dit programma zijn 22.750 woningen in het stedelijk gebied gesitueerd, waarvan ongeveer de helft in de Vinex-locatie Leidsche Rijn (11.500 woningen). De andere helft van het programma binnen de rode contouren is voorzien in diverse kleinere en grotere projecten, zoals de Merwedekanaalzone, de 2e Daalsedijk en het Veemarktterrein. Buiten de rode contour zijn in de polder Rijnenburg tot 2030 7.000 woningen gepland, waarvan naar verwachting 5.000 woningen in de PRS-periode zullen worden gerealiseerd. Tot 2040 wordt er in Utrecht geen krimp voorzien.

Uit de actualisering van de Woonvisie blijkt dat in Utrecht nog altijd een woningtekort bestaat. Deze ontwikkeling draagt bij aan vermindering van dit tekort.

De geplande ontwikkeling is in overeenstemming met de eerste trede.

Tweede trede
De ruimtevraag wordt opgevangen door de herstructurering van bestaand stedelijk gebied. De ontwikkeling van woningen met voorzieningen en bedrijvigheid draagt bij aan de verandering die in het gebied plaatsvindt met als uitgangspunt behoud van het cultuurhistorische waarden en de toevoeging van meer diverse functies. De locatie bevindt zich in de nabijheid van station Utrecht Centraal en Utrecht Zuilen.

Derde trede
Trede drie is niet aan de orde omdat de ontwikkeling in het stedelijk gebied wordt gerealiseerd.

Dit bestemmingsplan ziet uitsluitend toe op de gronden van deelgebied 1. Daarnaast zijn er in de directe nabijheid (tot ten hoogste 1 km vanaf de grens van de locatie) ontwikkelingen voorzien. Het totale plangebied 2e Daalsedijk (deelgebieden 1 t/m 4) wordt in meerdere fasen ontwikkeld, maar in de afweging van de ladder wel meegenomen.

Conclusie
De ontwikkeling is in overeenstemming met de 'ladder voor duurzame verstedelijking' en het uitgangspunt om te komen tot stedelijke verdichting rondom OV-knooppunten ter optimalisatie van het openbaar vervoer.

2.2 Provinciaal en regionaal beleid

Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 en Verordening 2013 (Herrijking 2016)
De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (PRS) is op 4 februari 2013 vastgesteld en herrijkt op 12 december 2016 . Bij de PRS is een Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (PRV) gemaakt. De structuurvisie geeft aan wat de provincie de komende jaren samen met haar partners wil bereiken op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling. De verordening zorgt voor de doorwerking van de structuurvisie naar de gemeenten. Op dit moment wordt gewerkt aan een herijking van het ruimtelijk beleid en de ruimtelijke regels.

De provincie moet aantrekkelijk blijven om te wonen, werken en recreëren. Het ruimtelijk beleidsvizier is daarop gericht. Het ruimtelijke beleid is gebaseerd op drie pijlers die bijdragen aan de aantrekkelijkheid, leefbaarheid en kwaliteit van de provincie:

• een duurzame leefomgeving;
• vitale dorpen en steden;
• landelijk gebied met kwaliteit.

Deze pijlers leiden tot de volgende twee belangrijkste beleidsopgaven; opgaven die nodig zijn om Utrecht aantrekkelijk te houden als vestigingsplaats:

• accent op de binnenstedelijke opgave, waarbij ten minste 2/3 van de woningbouwopgave binnenstedelijk gerealiseerd zal worden. Dit sluit aan bij de vraag, vergroot het draagvlak voor voorzieningen en openbaar vervoer en vermindert de druk op het landelijk gebied. Verminderen van het overschot aan kantoren en herstructurering van bedrijventerreinen, maken ook deel uit van de binnenstedelijke opgave;
• behoud en versterken kwaliteit landelijk gebied. De binnenstedelijke opgave vraagt als contramal ook om een aantrekkelijk en bereikbaar landelijk gebied met hoge kwaliteit van landschap, natuur en recreatieve voorzieningen. De zware terugval van financiële middelen voor natuur en recreatie om de stad wil de provincie onder andere opvangen door hier rood voor groenconstructies mogelijk te maken. De cultuurhistorische waarden van onder meer de linies, de buitenplaatsen en het agrarische landschap dragen bij aan een aantrekkelijk landelijk gebied. De landbouw is een belangrijke drager van het agrarische cultuurlandschap. Die rol vergt ruimte voor een economisch duurzame landbouw. De aanwezigheid van zo'n 1,2 miljoen inwoners biedt afzetmogelijkheden voor de producten die dit oplevert. Bij dit alles is het kunnen beleven van rust en ruimte van belang.

Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 en Verordening 2013 (Herijking 2016)

Op 12 december 2016 hebben de Gedeputeerde Staten van de Provincie Utrecht (GS) de Herijking van de PRS en PRV vastgesteld. De Herijking voorziet de provincie van een actueel ruimtelijk beleidsinstrumentarium, dat ruimte biedt en uitnodigt tot ontwikkelingen die bijdragen aan meer ruimtelijke kwaliteit en aan bescherming van deze kwaliteit, maar ook sturingsmogelijkheden biedt om ongewenste ontwikkelingen te voorkomen.

De Herijking 2016 bevat een langetermijnvisie voor de provincie: Utrecht2040, Van Strategie naar Uitvoering. De kern van de langetermijnvisie betreft een strategie van duurzame ontwikkeling en behoud van aantrekkingskracht. De visie streeft naar een uitgebalanceerde groei van de kwaliteit van de regio, waarbij binnen stedelijk gebied ruimte is voor goed wonen en werken en een goede bereikbaarheid.

Ten aanzien van het realiseren van kantoorruimte is de Herijking 2016 stringenter ingericht en wordt de nieuwvestiging van kantoorruimte in principe niet toegestaan. Een uitzondering wordt gemaakt bij transformatie van bestaande gebouwen. Indien bestaande gebouwen worden getransformeerd tot kantoorruimte, staat de Herijking 2016 de realisatie van zelfstandige kantoren tot een maximum bvo van 1.500 m2 per gebouw toe.

Conclusie
In de regels van de bestemming 'Gemengd' is onder de gebruiksactiviteit 'creatieve bedrijven' een beperking opgenomen met betrekking tot ruimtelijk en bouwkundig zelfstandige eenheden, welke geheel of grotendeels in gebruik zijn of te gebruiken zijn voor bureaugebonden werkzaamheden of daaraan ondersteunende activiteiten. De begrenzing zorgt dat de beoogde ontwikkeling in overeenstemming is met de Herijking van de PRS en PRV 2016. De ontwikkeling draagt bij aan de binnenstedelijke opgave. De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie en de Verordening vormen geen belemmering voor onderliggend bestemmingsplan.

Economische visie 2020
In september 2011 is de Economische Visie 2020 'Focus op Kennis en Creativiteit' van de provincie Utrecht verschenen. Er is beschreven hoe de provincie de economische ontwikkeling voor zich ziet en hoe zij daaraan de komende tien jaar een bijdrage wil leveren. De economische visie is een toekomstbeeld met een aantal opgaven en is bedoeld als kapstok voor programma's en projecten op het terrein van economie.

De uitgangspositie voor de economische ontwikkeling van de provincie Utrecht is uitstekend. Vier factoren liggen ten grondslag aan het economische succes van de provincie, ook in de toekomst. Het zijn de grote concentratie aan opleidings- en kennisinstituten, stedelijkheid, cultuur en historie, aantrekkelijke en gevarieerde landschappen en de knooppuntpositie in het hart van Nederland, in de Randstad en vlakbij Schiphol.

De economische strategie van de provincie bestaat uit:

• een focus op kennis en creativiteit door middel van een gericht stimuleringsbeleid;
• het accommoderen van de dynamiek van de gevestigde economische sectoren.
  

Om onderscheidend te kunnen zijn binnen het grote aantal regio's en steden dat zich toelegt op kennis en creativiteit profileert de provincie zich met een aantal specifieke speerpunten binnen life sciences, de creatieve industrie en de duurzaamheidseconomie. Deze sectoren zijn kansrijk, onderscheidend en belangrijk voor de economische ontwikkeling in de provincie.

Naast de focus op kennis en creativiteit voert de provincie een accommoderingsbeleid voor de gevestigde sectoren als de zakelijke dienstverlening, onderwijs, horeca, zorg, handel en transport. De provincie wil eraan meewerken dat deze sectoren zich duurzaam kunnen ontwikkelen.

Cultuur – en erfgoednota 2016-2019
De Cultuur- en erfgoednota 2016-2019 'Alles is NU' is in april 2016 verschenen. De provincie staat midden in de maatschappelijke, economische en bestuurlijke dynamiek. In het cultuur- en erfgoedbeleid zijn opgaven geformuleerd aan de hand van trends. De opgaven zijn:

• onderzoeken en ontwikkelen: voor het draagvlak en de draagkracht van culturele instellingen is het essentieel dat zij midden in de samenleving staan, met een open blik kijken naar de ontwikkelingen en de kansen die zich voordoen, met een nieuwsgierige en leergierige houding andere wegen verkennen en samenwerkingsverbanden aangaan;
• hebben en houden: de provincie staat, samen met andere overheden en particuliere eigenaren, voor de maatschappelijke opgave het cultureel erfgoed in stand te houden. Het verankeren van cultuurhistorische waarden in het ruimtelijk beleid is belangrijk;
• promoten en profileren: cultuur en erfgoed zijn publieke waarden, de provincie vindt het belangrijk dat zoveel mogelijk mensen daarvan genieten en gebruik maken. Initiatieven die ertoe bijdragen erfgoed zichtbaar en beleefbaar te maken worden gestimuleerd;
• kennen en kunnen: investeren in de ontwikkeling van mensen is een belangrijke opgave voor het provinciale cultuur- en erfgoedbeleid.

Conclusie
De ontwikkeling 2e Daalsedijk draagt bij aan de Economische visie 2020 en aan de Cultuur – en erfgoednota 2016-2019 van de provincie.

2.3 Gemeentelijk beleid

Collegeprogramma 'Utrecht maken we samen'
In april 2014 is het collegeprogramma 2014-2018 'Utrecht maken we samen' verschenen. Het collegeprogramma bevat doelstellingen voor de thema's:

• meer ruimte voor eigen initiatief;
• werken aan werk;
• beter onderwijs;
• duurzame Domstad;
• zorgen voor elkaar;
• groei in evenwicht.

Structuurvisie Utrecht 2015-2030
Voor de stad Utrecht is op 1 juli 2004 de Structuurvisie Utrecht 2015-2030 vastgesteld. In de structuurvisie zijn de gewenste toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen van de stad Utrecht beschreven. Daarbij wordt uitgegaan van drie kernkwaliteiten van de stad, die in de structuurvisie zijn uitgewerkt in drie perspectieven: De Markt, Het Podium en De Binnentuinen.

• De Markt sluit aan bij de kernkwaliteit: de stad als randstedelijk centrum in een economisch dynamische en hoogstedelijke omgeving.
• Het Podium sluit aan bij de kernkwaliteit: de stad als ontmoetingsplaats voor winkelen, cultuur, onderwijs en recreatie.
• De Binnentuin sluit aan bij de kernkwaliteit: de grote stad met kleinschaligheid en sociale cohesie in de wijken.

De perspectieven zijn deels vertaald naar ambities voor de korte en middellange termijn (2015) in het ontwikkelingsbeeld 2015. Voor een aantal gebieden zijn gebiedsperspectieven voor 2030 opgesteld.

Conclusie
Van toepassing op het plangebied is het perspectief de Binnentuin. Doelstelling binnen het perspectief de Binnentuin is:

• het creëren van een veilige en leefbare omgeving;
• het bijdragen aan de sociale vitaliteit van de stad;
• het zorgdragen voor geborgenheid in een stedelijk milieu.

De ontwikkeling past binnen de doelstellingen van het perspectief de Binnentuinen. De Structuurvisie Utrecht 2015-2030 vormt geen belemmering voor onderliggend bestemmingsplan.

Huisvestingsbeleid, woningvorming en omzetting
Het beleid voor het omzetten, vormen en kadastraal splitsen van woningen is in het najaar van 2015 gewijzigd met de vaststelling van de Beleidsnotitie en beleidsregels woningsplitsen en omzetten. Daarbij is ook de Huisvestingsverordening aangepast. Er is een vergunningstelsel ingevoerd voor het zodanig veranderen van een woning dat meer woningen ontstaan, verder woningvorming genoemd. Omdat is gebleken dat ongereguleerde vorming en omzetting van woningen kan leiden tot een aantasting van het woon- en leefklimaat, is besloten om in de lijn van de facetbestemmingsplannen Woningsplitsing I en II in alle bestemmingsplannen een regeling te treffen voor woningvorming en omzetting. In verband met een goede ruimtelijke ordening worden daarom regels gesteld die zien op een goede kwaliteit van het woon- en leefklimaat. Deze regels werken aanvullend op het Bouwbesluit, waarin veiligheid en gezondheid geregeld zijn, en op de Huisvestingsverordening 2015 die gericht is op het beheer van een goede woningvoorraad. In tegenstelling tot deze verordening gelden de regels van het bestemmingsplan voor alle woningen, ongeacht de WOZ-waarde van de woning of de huurprijs.

De beleidsregels uit de Beleidsnotitie en beleidsregels woningsplitsen en omzetten zien onder meer op het beoordelen van de gevolgen voor het woon- en leefklimaat, enerzijds door de eisen met betrekking tot de minimale omvang van woningen en anderzijds door het in beeld brengen van de gevolgen van extra woningen binnen de context van de bestaande situatie. De bestemmingsregeling kan daarom nauw aansluiten bij de wijze waarop het beleid over woonvorming en omzetting is neergelegd in die beleidsregels.

Conclusie
In onderliggend bestemmingsplan worden regels opgenomen ten behoeve van woningvorming en omzetting.

Woonvisie Wonen in een sterke stad 2009-2019 (2010)
De 'Woonvisie Wonen in een sterke stad 2009-2019', is op 14 januari 2010 vastgesteld door de gemeenteraad. De visie schetst de kaders van het woonbeleid van de gemeente Utrecht voor de komende 10 jaar. Utrecht is een aantrekkelijke stad om te wonen en te werken, daarom is de druk op de woningmarkt groot. Deze druk zal de komende jaren blijven. Het voornemen is om door nieuwbouw, aanpassing van de bestaande woningvoorraad en een betere verdeling van de woningen over de verschillende groepen de grootste knelpunten op te lossen. Verder wordt beoogd om ook de grootste kansen te benutten. De kansen bestaan uit het realiseren van sociale stijging in de wijken en het faciliteren van een stad van kennis en cultuur met de daar bij passende woningbouw. De speerpunten zijn:

• kwantiteit, zoveel mogelijk verminderen van druk op de woningmarkt;
• binnenstedelijk bouwen met hoge kwaliteit;
• doorstroming, toegankelijkheid en doelgroepen;
• kwaliteit woningvoorraad;
• stad van kennis en cultuur.

Conclusie
De ontwikkeling met focus op starters, studenten en gezinnen in de goedkope en middeldure segmenten kan, als nieuwe woningbouwlocatie, een bijdrage leveren aan het verminderen van de druk op de woningmarkt. De 'Woonvisie Wonen in een sterke stad' vormt geen belemmering voor onderliggend bestemmingsplan.

Vitale Stadswijken, functiemenging in woonwijken (2013)
In de notitie 'Vitale Stadswijken, functiemenging in woonwijken' is uitgewerkt hoe binnen de woonwijken met functiemenging om zal worden gaan. Het doel van de notitie is de beleidsrichting aan te geven en randvoorwaarden te scheppen voor het faciliteren van meer functiemenging in woonwijken en het bieden van een toetsingskader voor initiatieven in afwijking op het bestemmingsplan.

Conclusie
De ontwikkeling past binnen de ambitie die in 'Vitale Stadswijken, functiemenging in woonwijken' waarin flexibiliteit, een mix van functies die goed gemengd kunnen worden en een bepaalde mate van (economische) levendigheid centraal staan. De notitie 'Vitale Stadswijken, functiemenging in woonwijken' vormt geen belemmering voor onderliggend bestemmingsplan.

Ontwikkelingskader detailhandel (2012)
Het 'Ontwikkelingskader detailhandel' (2012) wordt gebruikt om de detailhandelsontwikkelingen te toetsen en beschrijft op hoofdlijnen de winkelstructuur in Utrecht, de verwachte marktontwikkelingen voor de komende jaren en hoe de gemeente daarmee de komende jaren wil omgaan.

Utrecht kent een zorgvuldig opgebouwde en redelijke fijnmazige voorzieningenstructuur. Op basis van een strakke regie en planologie is de huidige winkelstructuur tot stand gekomen. Daarbij wordt uitgegaan van een ruimtelijke concentratie. De gemeente wil deze, daar waar mogelijk, ook behouden.

Detailhandel is een dynamische markt. De huidige marktomstandigheden en ontwikkelingen, waaronder de ontwikkeling van internetaankopen, beïnvloeden de behoefte aan fysieke winkels, ook in Utrecht. Maar Utrecht groeit en kent een achterstand in het winkelaanbod. Het ontwikkelingskader beschrijft de te verwachten ontwikkelingen en maakt inzichtelijk welke uitbreidingen en toevoegingen van winkelgebieden in Utrecht gepland zijn het komende decennium. Ook beschrijft het kader op hoofdlijnen hoe we als gemeente willen omgaan met detailhandel buiten winkelgebieden.

Internetwinkels in of bij woningen:
De vestiging van een webwinkel bij een woonhuis waar alleen een elektronische transactie tot stand komt en die dus verder geen ruimtelijke uitstraling als winkel heeft, kan worden aangemerkt als de uitoefening van een bedrijf aan huis en past binnen de woonbestemming. Het betreft hier de administratieve handeling die de bewoner aan huis verricht. Er mag geen sprake zijn van een toonzaal of afhaalmogelijkheid. Dit soort internetwinkels dient zich te vestigen op een locatie met een detailhandelsbestemming.

Conclusie
Het plangebied ligt niet binnen de hoofd-winkelstructuur van Utrecht. Het 'Ontwikkelingskader detailhandel' vormt geen belemmering voor onderliggend bestemmingsplan. Er wordt enkel ondergeschikte detailhandel mogelijk gemaakt in het plangebied.

A room with a view, Beleidsnota hotels Utrecht 2010-2020 (2010)
Het hotelbeleid is weergegeven in de nota A room with a view, Beleidsnota hotels Utrecht 2010-2020 (2010). De komende 10 jaar wordt een gemiddelde groei van de toeristische sector van 3%-5% per jaar voorzien. Gezien de groei van de stad, de ambities op toeristisch en cultureel vlak en het huidige tekort aan kamers op piekmomenten, gaat Utrecht uit van 5% groei. Dat betekent dat er tot 2020 marktruimte is om 1000 kamers toe te voegen aan het huidige bestand van 1400 kamers. Die groei wil de gemeente faciliteren.

Ontwikkelingskader Horeca Utrecht (2012)
Het Ontwikkelingskader Horeca Utrecht 2012 geeft aan op welke plekken de horecasector zich de komende jaren kan ontwikkelen. Nieuwe horeca wordt mogelijk gemaakt door middel van een omgevingsvergunning om af te wijken van het bestemmingsplan. In het ontwikkelingskader zijn voor deelgebieden in de stad specifieke profielen gedefinieerd. Voor een aantal profielen is het aantal mogelijkheden echter tot een maximum beperkt. Voor andere profielen geldt in principe geen maximum, maar zal per aanvraag worden bekeken of er al voldoende horeca in de wijk aanwezig is. Daarnaast geeft het herziene ontwikkelingskader mogelijkheden voor nieuwe terrassen en uitbreiding van bestaande terrassen.

Conclusie
De ontwikkeling past binnen de Beleidsnota hotels Utrecht en het Ontwikkelkader Horeca Utrecht (2012).

Bomenbeleid Utrecht (2009)
De nota Bomenbeleid Utrecht is in 2009 vastgesteld. Een van de belangrijkste doelen van het Utrechtse bomenbeleid is een samenhangende bomenstructuur voor de stad te verbeteren en te ontwikkelen, gebaseerd op cultuurhistorische, ruimtelijke en ecologische uitgangspunten en milieu.
Voor 2030 zet de gemeente in op het behoud en de ontwikkeling van de bomenstructuur. Dit zal gebeuren door twee beleidsdoelstellingen:

• waar mogelijk ontbrekende bomen in de bomenstructuur aanvullen om zo een samenhangende structuur te creëren. Dat betekent bij de ruimtelijke plannen in de komende jaren bezien waar bomen kunnen worden toegevoegd om zo de bomenlanen en pleinen te completeren. Daarnaast bij ingrepen in de huidige structuur op basis van een goed programma van eisen de structuur weer aanvullen;
• de bomenstructuur verder verbeteren door extra zorg aan beheer en onderhoud te besteden. Dit kan resulteren in extra zorg bij aanplanting van bomen, bij groeiplaatsen van oudere bomen, bij de verzorging van de bomen in de jeugdfase en bij bomenziekten.

Sinds 1 januari 2007 kennen alle gemeentelijke ruimtelijke plannen in de stad een bomenparagraaf. De bomenparagraaf biedt vanaf het begin en in alle fasen van een planproces de mogelijkheid een belangenafweging te maken over de gevolgen van een ruimtelijk plan voor bomen.

Conclusie
Bestaande bomen op het terrein worden zo veel mogelijk behouden. Dit geldt in het bijzonder voor de bomen aan de 2e Daalsedijk die onderdeel uitmaken van een historische route zoals ook benoemd in het bomenbeleid Utrecht. In paragraaf 5.10 Bomen wordt nader ingegaan op de plansituatie.

Hoogbouwvisie 'Waar wel en waar niet hoog bouwen in Utrecht' (2005)
De doelstelling van de hoogbouwvisie is het leveren van een toetsingskader voor hoogbouwplannen, door ten eerst na te gaan wat de mogelijke bijdrage is die hoogbouw kan leveren aan de ontwikkeling van Utrecht, en ten tweede door het geven van een visie op de meest (on)wenselijke locaties voor hoogbouw.

Voor de hoogbouwvisie is gewerkt met de volgende vaststaande uitgangspunten:

• hoogbouw wordt altijd in verhouding gezien met de omgeving;
• behoud van het kleinschalige karakter van stadswijken;
• de zichtlijnen op de Dom moeten behouden blijven;
• hoogbouw als middel om de stad beter zichtbaar en herkenbaar te maken. Utrecht wordt één stad met twee centra: het huidige centrum met stationsgebied en het toekomstige Centrum Leidsche Rijn. De kloof tussen de twee stadsdelen wordt in de toekomst gedicht door de zogeheten Centrale Zone, die ruwweg parallel loopt aan de A2 en het Amsterdam-Rijnkanaal.

In het Wensbeeld 2030 is de stad opgedeeld in een drietal categorieën:

• a. de Binnentuinen: deze categorie bevat een subcategorie 'laag' met een basis van 9 meter en een subcategorie “hoog” met een basis van 15 meter, beiden met de mogelijkheid tot incidentele accenten tot (in principe) het dubbele van de omliggende bebouwingshoogte;
• b. de Centrale Zone: de basismaat bedraagt in dit gebied 15 of 30 meter. Er zijn accenten tot in het dubbele van de omliggende bebouwingshoogte mogelijk. In een beperkt zoekgebied, kunnen incidentele accenten van 60 tot 80 meter worden geplaatst;
• c. de Brandpunten: de maximale bouwhoogte bedraagt 90 meter, respectievelijk een niet gemaximaliseerde hoogte (Stationsgebied respectievelijk centrum Leidsche Rijn).

Conclusie
Het plangebied ligt in de zone “Binnentuin” en grenst aan de zone "Centrale Zone". Het plangebied kan daarmee als overgangsgebied tussen deze zones worden beschouwd. De beoogde fietstunnel benadrukt de (fysieke) overgang tussen deze zones.

In de zone “Binnentuin” kan een buurt voorkomen waarvan de gemiddelde bouwhoogte de 15 meter overstijgt. Accenten zijn hier incidenteel tot (in principe) het dubbele van de omliggende bebouwingshoogte toegestaan. De vraag waar accenten in de zone “Binnentuin” gezet kunnen worden blijft te allen tijde maatwerk. Aangezien het plangebied direct grenst aan de "Centrale zone", is in het overgangsgebied tussen beide zones relatief hogere bebouwing dan gebruikelijk is binnen de zone "Binnentuin" wenselijk voor de ruimtelijke geleding van de omgeving.

In voorliggend bestemmingsplan worden maximaal vijf bouwlagen mogelijk gemaakt, met accenten tot acht bouwlagen. De beoogde ontwikkeling is daarmee in overeenstemming met de hoogbouwvisie.

Welstandsnota Utrecht 'De schoonheid van Utrecht' (2004)
In de Welstandsnota Utrecht 'De schoonheid van Utrecht', welke in juli 2004 is vastgesteld, is geformuleerd op welke wijze het welstandsbeleid van de gemeente Utrecht uitgevoerd zal worden. Dit betreft vanzelfsprekend de welstandstoetsing van vergunningplichtige bouwwerken en toetsing op basis van de loketcriteria.

De nota, die verplicht is om welstandsbeleid te kunnen voeren, kent de volgende doelen:

• het plaatsen van de welstandsbeoordeling binnen een inhoudelijk, objectief kader waarmee de rechtszekerheid voor de initiatiefnemer wordt gediend;
• het verhogen van de kwaliteit van de welstandsadvisering;
• het vastleggen van efficiënte en transparante procedures voor de welstandszorg;
• het bieden van meer samenhang in het beleid dat zich richt op het uiterlijk van de stad.
  

Voor vergunningplichtige bouwwerken geldt het volgende:

• op basis van een gebiedsgerichte analyse per buurt of wijk worden in hoofdlijnen een ruimtelijke karakteristiek gegeven;
• ambities worden vertaald in beleidsniveaus per gebied; deze beleidsniveaus zijn: behoud, respect en open; de drie niveaus onderscheiden zich onderling in mate van vrijheid in omgaan met de bestaande structuur en architectuur;
• algemeen geldende beoordelingscriteria verschillen alleen per beleidsniveau en niet per gebied.
  

Het plangebied is aangeduid met het beleidsniveau 'open'.

Verandering of handhaving van het bebouwingsbeeld is beide mogelijk, zowel naar structuur als architectuur maar met behoud van landschappelijke waarden. Dit betekent:

• een vrije en open oriëntatie op het bestaande bebouwingsbeeld;
• er is ruimte voor vernieuwing;
• bij gedeeltelijke veranderingen van de structuur wordt aangesloten op de bestaande omgeving.

Conclusie
De ontwikkeling past binnen het beleidsniveau 'open'. In Bijlage 2 is een beeldkwaliteitsplan opgenomen waarin uitgangspunten voor de welstandstoets zijn vastgelegd. In het stuk is de ambitie opgenomen om van Wisselspoor een showcase van integrale duurzame ontwikkeling te maken. Het plan is erop gericht een duurzaam en verrassend stuk stad te ontwikkelen. In het plan wordt een stedenbouwkundige opzet weergegeven met een toelichting over het behoud van bestaande gebouwen.

Erfgoedbeleid 'Beheer van de chaos der eeuwen' (2004)
Het beleidsplan van monumenten/cultuurhistorie 'Beheer van de chaos der eeuwen', welke is vastgesteld in 2004, is een evaluatie van het monumentenbeleid sinds 1993. In dat jaar is het beleid vastgesteld in de nota 'Op de schouders van reuzen'. Met name de relatie tussen ruimtelijke ontwikkelingen in de stad en de cultuurhistorie is in dit beleid benadrukt. Een uitvoerige inventarisatie en ook een effectrapportage bij aanzienlijke ingrepen werd noodzakelijk.

Naast de evaluatie doet het beleidsplan aanbevelingen voor de toekomst.
De belangrijkste aanbevelingen zijn:

• 1. voortzetten monumentenbeleid;
• 2. restauraties stimuleren met behulp van een revolving fund;
• 3. wijziging financiële regeling voor beeldbepalende panden;
• 4. puntensysteem als leidraad voor financiering/subsidiëring;
• 5. herstel van monumenten in gemeentelijk bezit;
• 6. lijst in eigendom te houden gemeentelijk bezit;
• 7. besluitvorming over de effecten van ruimtelijke ingrepen voor cultuurhistorische waarden;
• 8. regeling archeologie in de toekomst (verbetering bekostiging van archeologisch onderzoek);
• 9. regeling bouwhistorisch onderzoek;
• 10. communicatie.

Conclusie
In het plangebied zijn twee industriële gebouwen met cultuurhistorische waarde aanwezig.
Beide gebouwen, de Onderdelenloods en de Bovenbouwwerkplaats, blijven behouden.

Gemeentelijk archeologiebeleid
Het gemeentelijk archeologiebeleid heeft tot doel bij te dragen aan de historische beeldvorming over Utrecht en zijn bewoners. Om dit doel optimaal te verwezenlijken vervult de gemeentelijke archeologische dienst een actieve rol. In het gemeentelijk archeologiebeleid wordt afhankelijk van de archeologische waarde, dan wel de archeologische verwachtingswaarde zowel naar boven als naar beneden afgeweken van de algemene vrijstelling voor het uitvoeren van archeologisch onderzoek.

In de op de gemeentelijke archeologische waardenkaart aangeduide gebieden waar een onderzoeksverplichting geldt, zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning gevraagd kunnen worden om resten uit het verleden op te sporen en zo nodig veilig te stellen. Binnen deze gebieden gelden voor bepaalde ingrepen en activiteiten een aantal vrijstellingen.

In paragraaf 5.12 Archeologie wordt verder ingegaan op de archeologische waarden in het plangebied.

Nota Stallen en Parkeren (2013)
De gemeenteraad heeft op 28 maart 2013 de Nota Stallen en Parkeren vastgesteld. Hiermee is het nieuwe parkeerbeleid van kracht. Met de uitwerkingsnota 'Parkeernormen Fiets en Auto' bepaalt de gemeente de benodigde capaciteit van het (fiets)parkeren. Voor de veiligheid, leefbaarheid en aantrekkelijkheid van Utrecht geeft de gemeente meer ruimte aan voetgangers en fietsers. Dit betekent dat er op sommige plekken op straat minder ruimte komt voor geparkeerde auto's. De gemeente stimuleert auto's om langs de rand van de stad te parkeren: in één van de drie herkenbare grote P+R terreinen, bij NS-stations en andere OV-knooppunten. Als stimulans voor binnenstedelijke ontwikkelingen, en daarmee voor een aantrekkelijke en bereikbare stad zijn de autoparkeernormen in betaald parkeergebied verlaagd. Ook schept de gemeente flexibiliteit door de vrijstellingsmogelijkheden van de parkeernormen te verruimen. Nieuw in de gemeentelijke aanpak is de verplichting om bij nieuwbouw, uitbreiding van bestaande gebouwen of in geval van een functiewijziging ook fietsenstallingen te realiseren. De parkeernormen hebben een bandbreedte, om optimale flexibiliteit en maatwerk te bieden bij de realisatie van bouwplannen.

Conclusie
Voor parkeren in het plangebied worden de parkeernormen uit de Nota Stallen en Parkeren gevolgd.' In de planregels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen over parkeren. Voordat een omgevingsvergunning kan worden verleend moet zijn aangetoond dat het plan voorziet in voldoende parkeerplaatsen. In paragraaf 4.2 Verkeer en openbare ruimte is dit nader uitgewerkt.

Slimme routes, slim regelen, slim bestemmen (2016)
De gemeenteraad heeft op 26 mei 2016 dit mobiliteitsplan vastgesteld. Dit plan bestaat uit 3 delen:

• 1. Slimme Routes gaan over het handiger inrichten van de verbindingen voor voetganger, fiets, bus, tram, trein en auto. Bijvoorbeeld met doorfietsroutes, het kwaliteitsnet goederenvervoer en knooppunten;
• 2. Slim Regelen gaat over het slimmer organiseren van de stromen voetgangers, fietsers, openbaar vervoer en auto’s. Bijvoorbeeld door verkeerslichten met elkaar te laten ‘praten’, persoonlijke reisinformatie en informatie over vrije parkeerplaatsen voor auto’s en fiets;
• 3. Slim Bestemmen zorgt dat nieuwe woningen, kantoren en bezoekersfuncties op de juiste plekken komen en dat deze goed worden ontworpen. Dit draagt bij aan slimmer vervoer en bijvoorbeeld goede bevoorradingsmogelijkheden.

De belangrijkste uitgangspunten van het beleid zijn:

Meer ruimte voor de voetganger en de fietser
Lopen en fietsen zijn de meest gezonde, milieuvriendelijke en ruimte-efficiënte vormen van vervoer. Om fietsers aan te moedigen, krijgt de stad nieuwe en snelle doorfietsroutes: extra brede en prettige fietspaden, los van de autodrukte.

Aantrekkelijk openbaar vervoer voor de langere afstanden
Naast de voetganger en de fietser is het openbaar vervoer belangrijk. De bus en tram leggen snelle verbindingen met de binnenstad, Utrecht Sciencepark, Leidsche Rijn Centrum, wijken, de regio en de rest van Nederland. Hierdoor wordt het openbaar vervoer een betere keuze.

Auto’s langs de juiste routes
In de binnenstad, Leidsche Rijn Centrum, Utrecht Science Park is de auto te gast, met 30 km per uur als standaard maximumsnelheid. Stedelijke verbindingswegen verbinden de wijken met de RING. Waar het kan, krijgen wegen een stadsboulevard: veilig en goed oversteken en meer groen. Een aantrekkelijke plek voor bewoners. 50 km per uur geldt als snelheidslimiet. De gemeente wil automobilisten, die niet uit de stad komen of naar de stad gaan, zoveel mogelijk laten rijden via de RING. Hierdoor ontstaat er ruimte voor automobilisten die in stad moeten zijn.
De beleidslijn uit de nota Stallen en Parkeren sluit aan bij de beleidslijn van dit Mobiliteitsplan. In dit Mobiliteitsplan is daarom geen nieuw beleid ten aanzien van het stallen van fietsen opgenomen.

Conclusie
Het plangebied wordt ingericht overeenkomstig het mobiltiteitsplan 'Slimme routes, slim regelen, slim bestemmen'.

Geluidnota Utrecht 2014-2018 (2014)

De Geluidnota Utrecht 2014-2018 is op 11 februari 2014 vastgesteld. Dit beleid gaat over het beperken en minimaliseren van geluidhinder bij ruimtelijke ontwikkelingen in Utrecht.

De Geluidnota heeft betrekking op weg-, rail- en industrielawaai. Hiervoor is landelijke wet- en regelgeving van toepassing. Daarbinnen is echter ook ruimte voor gemeentelijke beleidsvrijheden. In de Geluidnota wordt aangegeven hoe hier mee wordt omgegaan.

De belangrijkste regels uit de Geluidnota zijn:

• nieuw te bestemmen woningen beschikken over een geluidsluwe gevel, een rustige buitenruimte en een akoestisch goede woningindeling;
• behoud van goed akoestisch woon- en leefklimaat in rustige woonwijken bij bestemmen van nieuwe woningen en bedrijven in elkaars nabijheid.

Ook onderwerpen, die meer algemeen onder het begrip 'een goede ruimtelijke ordening' vallen, worden in de Geluidnota beschreven.

In paragraaf 5.3 Geluid wordt ingegaan op de geluidssituatie in het plangebied.

Nota externe veiligheid (2007)

De Nota externe veiligheid, welke in 2007 is vastgesteld, gaat in op het beleid van de gemeente Utrecht voor de beheersing van risico's als gevolg van het werken met gevaarlijke stoffen in inrichtingen (bedrijf, productielocatie of kantoor) en het vervoer van gevaarlijke stoffen. De genoemde risico's zijn veiligheidsrisico's voor mensen die zich in de buurt van de inrichting en/of het transport bevinden.

De beleidskeuzes hebben betrekking op nieuwe situaties, waarin een risicobron zich vestigt of uitbreidt of een risico-ontvanger, zoals een woning, planologisch mogelijk wordt gemaakt. De randvoorwaarden en regels zijn vertaald in afstandseisen tussen risicobronnen (bedrijven, transportroutes (weg, spoorweg, vaarweg) of buisleidingen) en omgevingsobjecten. De gemeente Utrecht kiest ervoor om geen zwaardere veiligheidseisen op te leggen dan die vermeld staan in de risiconormering van de rijksoverheid. In sommige gevallen biedt de rijksregelgeving ruimte tot afwijken van de normering. In de Nota spreekt de gemeente zich uit om terughoudend om te gaan met de mogelijkheid tot afwijken.

Conclusie
In het plangebied moet rekening worden gehouden met het transport van gevaarlijke stoffen over het spoor. Voor het onderzoek met betrekking tot externe veiligheid wordt verwezen naar paragraaf  5.6 Externe veiligheid.

Nota Bodembeheerplan 2012-2022 'Grondig Werken 3' (2012 )
In 2012 is de Nota Bodembeheerplan 2012-2022 'Grondig Werken 3' vastgesteld. Het doel van deze Nota bodembeheer 2012-2022 is het beleidsmatig vaststellen van de voorwaarden waaronder grond en baggerspecie op of in de bodem kunnen worden toegepast. Het Besluit bodemkwaliteit kent een generiek en gebiedsspecifiek bodembeleidskader. De gemeente Utrecht heeft zoveel mogelijk het landelijk vastgestelde generieke beleid gevolgd. Alleen om belemmeringen voor hergebruik op basis van lokale omstandigheden zoveel mogelijk weg te nemen, is gebiedsgericht beleid geformuleerd. Dit beleid is vertaald in de geactualiseerde en gebiedsspecifieke Bodemkwaliteitskaart 2011-2021.

De Nota bodembeheer 2012-2022 gaat in op verschillende situaties van hergebruik van grond, zoals grond afkomstig van uitgezonderde gebiedsdelen en verdachte locaties evenals grond afkomstig van een andere gemeente. Er zijn procedures beschreven, bijvoorbeeld dat er door middel van vooronderzoek moet worden nagegaan of er sprake is van een lokaal afwijkende bodemkwaliteit. En dat het grondverzet, met uitzondering van enkele gevallen van kleinschalig grondverzet, moet worden gemeld aan het landelijke Meldpunt bodemkwaliteit, die dit dan doormeldt aan de gemeente Utrecht. Ten slotte zijn in de Nota bodembeheer de controle en handhaving van het opgestelde beleid beschreven.

Voor gemeente Utrecht is voor de volgende punten gebiedsgericht beleid ingevuld:

• het creëren van extra mogelijkheid voor hergebruik van grond door gebruik te maken van de kwaliteit tot de maximale waarde van de bodemfunctieklasse in plaats van de betere ontgravingsklasse:
  a. voor een deel van Leidsche Rijn (tot bovengrens klasse 'Wonen');
  b. voor gemeentelijke hoofdwegen in het oostelijke deel van de stad (tot bovengrens klasse 'Industrie');
• het wegnemen van knelpunten door de generieke normstelling voor PCB's, waarbij de woonnorm gelijk is aan de achtergrondwaarde en waarbij de door laboratoria gehanteerde detectiegrenzen dikwijls deze normen overschrijden;
• beleid gericht op het voorkomen van ongecontroleerde verspreiding van arseen uit veenlagen.

Daarnaast is bestaand beleid voortgezet:

• hergebruik van grond met een verhoogde kans op bestrijdingsmiddelen in gebieden met voormalige boomgaarden en kassen in de Leidsche Rijn;
• stringenter beleid voor asbesthoudende grond ter plaatse van kinderspeelplaatsen en volkstuinen.

In paragraaf 5.9 Bodemkwaliteit wordt ingegaan op de situatie in het plangebied.

Actieplan luchtkwaliteit Utrecht 'Lucht voor ambitie'
Op 3 december 2009 heeft de gemeenteraad het Actieplan Luchtkwaliteit 2009 vastgesteld. Schone lucht, een bereikbare stad en duurzame groei. Dat zijn de doelstellingen van het Actieplan Luchtkwaliteit Utrecht (ALU). Het ALU bevat een samenhangend pakket maatregelen om de luchtkwaliteitsknelpunten op te lossen, bewoners, werkenden en bezoekers te stimuleren meer met het openbaar vervoer en de fiets te reizen en knelpunten in het autoverkeer op te lossen.

In paragraaf 5.7 Luchtkwaliteit wordt ingegaan op de situatie in het plangebied.

Ontwikkelvisie & Ontwikkelkader 2e Daalsedijk
Op 2 april 2015 heeft de gemeenteraad het document Ontwikkelvisie & Ontwikkelkader 2e Daalsedijk vastgesteld. Dit document bestaat uit een 'Ontwikkelvisie', waarin de visie voor het plangebied in hoofdlijnen uiteen wordt gezet. Voor de verwachte eerste fase van de planontwikkeling is een deeluitwerking ('Ontwikkelkader') opgesteld, waarin het kader voor concrete planvorming is opgenomen.

Ontwikkelvisie
De Ontwikkelvisie voorziet in een geleidelijke transformatie naar gemengd stedelijk gebied. Het plangebied zal in de komende jaren van bedrijfslocatie geleidelijk transformeren naar gemengd stedelijk gebied en geeft daarmee een gebied met een sterke eigen identiteit terug aan de stad. De bijzondere buitenruimte en monumentale gebouwen zullen zichtbaar worden voor passanten en toegankelijk voor ondernemers, bewoners en bezoekers. Bedrijventerrein 2e Daalsedijk verandert hiermee van een onzichtbare plek in een levendig gebied waar wonen, werken en cultuur samenkomen en elkaar versterken.

Uitgangspunten hierbij zijn:

• identiteit behouden en versterken. Het ruige en industriële karakter, de aanwezige cultuurhistorische bebouwing en de beeldbepalende elementen in de buitenruimte worden omarmd en dienen als uitgangspunt voor de in te zetten ontwikkeling van het gebied;

• nieuw stedelijk leefmilieu toevoegen aan de stad, stedelijk wonen op steenworp afstand van het centrum;

• de aanwezige kwaliteiten van het plangebied worden vastgelegd in het ruimtelijk raamwerk. Binnen het ruimtelijk raamwerk liggen de ontwikkellocaties, die juist weer veel flexibiliteit bieden voor toekomstige ontwikkelingen;

• de nieuwe groenstructuur wordt ingezet vanuit de aanwezige groene kwaliteiten in het gebied;

• in het ruimtelijk raamwerk worden de monumenten en beeldbepalende elementen opgenomen;

• de planontwikkeling moet gelijke tred houden met de mogelijkheden in de verkeersinfrastructuur;

• binnen het ruimtelijk raamwerk zijn tussen de bestaande gebouwen ontwikkellocaties gesitueerd, die gefaseerd en onafhankelijk van elkaar ontwikkeld worden.
• de planontwikkeling moet gelijke tred houden met de mogelijkheden in de verkeersinfrastructuur. De verkeersgeneratie van het 2e Daalsedijkgebied in de toekomstige situatie is daarom gemaximaliseerd;

Ontwikkelkader
Het Ontwikkelkader voor het plangebied scherpt de Ontwikkelvisie aan en dient als basis om marktpartijen te kunnen betrekken bij de verdere uitwerking (programmering en planvorming) en realisatie.

Uitgangspunten hierbij zijn:

• ontwikkelprogramma bestaat uit publiekstrekkende functies en een gedifferentieerd woonprogramma;
• groenstructuur verbindt oud en nieuw;
• drie ontwikkellocaties, A, B en C.
• voldoende parkeergelegenheid in de ontwikkellocaties;
• beeldkwaliteit: versterken identiteit.

Afwijking ontwikkelkader
De in het bestemmingsplan toegestane bouwhoogte in het voorliggende deelgebied 1 wijkt af van de in de ontwikkelvisie opgenomen hoogtematen. Mede naar aanleiding van het participatietraject met de omgeving zijn lagere maximale bouwhoogten opgenomen. Zie paragraaf 4.1.2 Stedenbouwkundig plan voor een nadere toelichting.

Beeldkwaliteitsplan Wisselspoor
Het 'Beeldkwaliteitsplan Wisselspoor' biedt inzicht in hoe de documenten die uitgangspunten beschrijven samenkomen en wat daarbij de beeldkwaliteit is. De beeldkwaliteit is beschreven aan de hand van drie hoofdstukken: Stedenbouw, Landschap en Architectuur.
Het document is opgenomen als Bijlage 2 bij de toelichting van dit plan.

Afbeelding 3: Sfeerimpressie deelgebied 1

Naast de hierboven genoemde kaders staat in Hoofdstuk 5 Onderzoek en randvoorwaarden de uitwerking van overige beleidskaders, waaronder ecologische en archeologische waarden op basis van de Flora- en faunawet en het Verdrag van Malta, die van toepassing zijn op het plangebied.

Hoofdstuk 3 Bestaande situatie

3.1 Beschrijving van het plangebied

3.1.1 Historische ontwikkeling

De 2e Daalsedijk was in de 11e en 12e eeuw een gedeelte van de wegverbinding van Utrecht naar Amsterdam. Lange tijd was deze weg zelfs de enige verbinding, maar in 1812 kwam daar verandering in, toen in opdracht van Napoleon de Amsterdamsestraatweg (Route Imperiale no. 2) werd aangelegd. Hiermee werd het belang van de 2e Daalsedijk minder. In 1843 ontstond vanwege de aanleg van de tweede Spoorverbinding van Nederland van Utrecht naar Amsterdam behoefte aan werkruimte voor onderhoud en bevoorrading langs het spoor.

Die behoefte nam verder toe met de aanleg van de spoorverbinding van Utrecht naar Zwolle in 1863. Vanaf omstreeks 1860 bouwden diverse spoorwegmaatschappijen het gebied tussen de 2e Daalsedijk en beide spoorverbindingen van zuid naar noord om tot een industrieel terrein met werkplaatsen, loodsen, rails, schoorstenen en ketelhuizen. De Koninklijke Nederlandsche Fabriek voor Werktuigen en Spoormaterieel, in de volksmond bekend als Werkspoor, werd opgericht in 1828 en was met 5000 werknemers de grootste werkgever van Utrecht. Gaandeweg werd dit gebied daardoor één van de centrale werkplaatsen in Nederland. Het bedrijf stond internationaal bekend om haar treinen van onverwoestbare kwaliteit en het betrokken personeel, met als specialiteit het maken van rijtuigen en bagagewagens.

Eind vorige eeuw nam het belang van het gebied als Centrale Werkplaats af en kwamen gebouwen leeg te staan. Sommige gebouwen werden gesloopt, andere gebouwen verhuurd als kantoor of bedrijf. Andere (historische) gebouwen waren in afwachting van een nieuwe bestemming. De waardevolle gebouwen op deze locatie zijn door de gemeente Utrecht zorgvuldig beschreven in het document 'Werken aan het spoor: Cultuurhistorische waardestelling van de spoorweggebouwen in de Cartesiusdriehoek en aan de 2e Daalsedijk' uit september 2008 (hierna: cultuurhistorisch rapport).

Aan de andere zijde van de 2e Daalsedijk is in de periode 1880-1920 een woongebied met voornamelijk seriële arbeiderswoningen ontstaan, waarin werknemers van de Centrale Werkplaats woonden. Ook deze bebouwing is van zuid naar noord tot stand gekomen. Langs de Amsterdamsestraatweg zijn winkels en horecagelegenheden gevestigd. Op sommige plekken in de buurt is vervangende nieuwbouw gerealiseerd (bron: 'Ontwikkelvisie & Ontwikkelkader 2e Daalsedijk Utrecht, NS Stations Vastgoed en Ontwikkeling, april 2015).

3.1.2 Monumenten, beeldbepalende elementen en cultuurhistorie

In het hierboven genoemde cultuurhistorisch rapport van de gemeente Utrecht wordt de cultuurhistorische waarde van het bedrijventerrein aan de 2e Daalsedijk zorgvuldig beschreven.

Als stad waar het grootste spoorwegknooppunt van Nederland ligt, kent Utrecht een grote verscheidenheid aan erfgoed dat te maken heeft met de spoorwegen. Verspreid over de stad liggen stations, spoorbruggen, spoorwachtershuizen en drie monumentale hoofdgebouwen. De invloed van de spoorwegen is ook terug te zien in de woningbouw, want voor het personeel, zowel arbeiders als de werknemers op kantoor, werden vanaf het einde van de negentiende eeuw woningen gebouwd. Ook de Cartesiusdriehoek en de 2e Daalsedijk horen bij dit erfgoed. Op het bedrijventerrein liggen delen van spoorlijnen en groengebieden, die als waardevol worden aangemerkt.

Het enige Rijksmonument in de omgeving van het plangebied is de in Amsterdamse Schoolstijl opgetrokken watertoren, gelegen in de rooilijn van de Amsterdamsestraatweg en gebouwd in 1916 in opdracht van de Utrechtsche Waterleiding Maatschappij. Het bouwwerk is van algemeen belang vanwege de architectonische waarde als voorbeeld van zorgvuldige vormgeving in Amsterdamse Schoolstijl en vanwege de cultuurhistorische waarde vanwege de bijzondere functie en vanwege de stedenbouwkundige waarde vanwege de beeldbepalende ligging.

In de omgeving van de 2e Daalsedijk is nog een gemeentelijk monument gelegen. Dit gemeentelijk monument komt bij de herontwikkeling van het overige Wisselspoorgebied nader ter sprake. Het gebouw is opgericht in 1892 door de Maatschappij tot Exploitatie van Staats Spoorwegen en betreft een wagenmakerij met een schilderswerkplaats en kantoor. Daarnaast bevindt zich een in 1936 langs het spoor aangelegd onderstation van de Nederlandse Spoorwegen. In het kader van de elektrificeren van het spoor werden onderstations geplaatst, die de stroom omzetten. Het onderstation is van algemeen belang vanwege de cultuurhistorische waarde als onderdeel van het spoorwegerfgoed van Utrecht en meer specifiek vanwege de architectuurhistorische waarde als onderdeel van het oeuvre van architect Van Ravesteyn.

Plangebied
In het plangebied zijn twee gebouwen met cultuurhistorische waarde gesitueerd. De Bovenbouwwerkplaats en de Onderdelenloods hebben een belangrijke cultuurhistorische waarde. De bouwwerken vormen vanwege de geschiedenis een essentieel onderdeel van het spoorwegerfgoed in de stad. Onder de resterende gebouwen aan de 2e Daalsedijk bevinden zich bovendien enkele karakteristieke werkplaatsgebouwen uit het einde van de negentiende en het begin van de twintigste eeuw. Met hun sheddaken, poorten en originele draagconstructies hebben ze een industriële uitstraling die kenmerkend is voor de spoorwegenbedrijvigheid uit die periode, waarvan inmiddels al veel verdwenen is.

Afbeelding 4: Beeldbepalende elementen

Het zuidelijk gelegen gebouw functioneerde voorheen als Bovenbouwwerkplaats. Hier werd het gedeelte van de sporen gefabriceerd dat boven de bielzen ligt: de wissels en op maat gemaakte spoorstaven. De Bovenbouwwerkplaats is aangemerkt als een gebouw met hoge cultuurhistorische waarde en is van belang als karakteristiek voorbeeld van een spoorwegwerkplaats en als onderdeel van het spoorwegerfgoed in de gemeente Utrecht. Tevens heeft het oorspronkelijke gebouw architectuurhistorische waarde vanwege de karakteristieke en zorgvuldige vormgeving. Het heeft stedenbouwkundige waarde door de beeldbepalende ligging tussen het spoor en de 2e Daalsedijk. De nog aanwezige rails hebben eveneens cultuurhistorische waarde behorende bij de functie van de spoorwegwerkplaats.

Het noordelijk gelegen gebouw functioneerde oorspronkelijk als Onderdelenloods van de Bovenbouwwerkplaats en wordt aangemerkt als gebouw met cultuurhistorische waarde.

3.1.3 Structuurbepalende elementen

De Daalsebuurt is een stenige buurt die bestaat uit smalle woonstraten met arbeiderswoningen uit het begin van de vorige eeuw. De bouwblokken hebben een ondiepe maat en de bebouwing bestaat vooral uit 2-laagse woningen met een kap. Aan de 2e Daalsedijk bevinden zich 3-laagse woningen met een kap. De woningen aan de Amsterdamsestraatweg bestaan uit vier lagen met in de plint winkelvoorzieningen. Het enige hoogteaccent in de omgeving is de watertoren aan de Amsterdamsestraatweg.

Het plangebied ligt op steenworp afstand van zowel Utrecht Centraal Station als de oude binnenstad en vormt daarmee een bijzondere binnenstedelijke locatie. Het plangebied ligt ten zuiden van de Daalsebuurt en wordt ingesloten tussen de 2e Daalsedijk en de treinsporen richting Amsterdam en Amersfoort. Het bedrijventerrein wordt gekarakteriseerd door de historische industriële bebouwing en (in mindere mate door) een aantal recentere bedrijfs- en kantoorpanden. Er staan geen woningen. De grote korrel van de kantoorgebouwen en werkloodsen vormt een sterk contrast met de kleine korrel van de arbeiderswoningen in de Daalsebuurt. Dit contrast kenmerkt het bedrijventerrein de 2e Daalsedijk. (Korrelgrootte= de schaal van parcellering van gebouwen)

Op dit moment zijn in de meeste voormalige werkgebouwen andersoortige bedrijven gehuisvest dan de oorspronkelijke, spoorgerelateerde bedrijven. Een groot deel van het terrein wordt momenteel niet gebruikt. De plek is geïsoleerd van haar omgeving: rondom het plangebied staat een hekwerk dat slechts op een aantal plekken en tussen bepaalde tijden toegang tot het terrein biedt.

Van de open terreinen zijn delen verhuurd. Deze terreinen worden door verschillende bedrijven onder meer gebruikt voor de opslag van materialen. Dat zorgt ervoor dat er nu weinig samenhang is in het gebied en dat de buitenruimte een versnipperd en rommelig karakter heeft.

Een aantal (kleinere) industriële gebouwen en bedrijfsgebouwen uit de jaren 80 zijn in gebruik genomen door de creatieve industrie. Twee grote industriële gebouwen/hallen staan op dit moment leeg. Deze loodsen zijn door de creatieve sector wel al ontdekt voor tijdelijke evenementen en culturele activiteiten. Deze trend is waardevol voor de ontwikkeling van het plangebied vanwege de kenbaarheid en biedt kansen voor verdere transformatie van het gebied. De cultuurhistorische gebouwen zijn aantrekkelijk als motor voor versterking van de identiteit om toekomstige ontwikkelingen op gang te brengen.

3.2 Beschrijving van de bestaande functies in het plangebied

Het bedrijventerreingebied 2e Daalsedijk is een industrieel en daartoe in onbruik geraakt gebied in de gemeente Utrecht. De gronden van het plangebied zijn in het bestemmingsplan 'Ondiep' geschikt gemaakt voor de bestemming 'bedrijfsdoeleinden', waarbij voor het plandeel dat grenst aan de 2e Daalsedijk en Chrysantstraat bedrijven uit categorie 1 en 2 zijn toegestaan en voor het overige deel bedrijven in de categorie 1 tot en met 3 zijn toegestaan. Daarnaast is aan de bedrijfsactiviteiten ondergeschikte kantoorruimte toegestaan, waarbij zelfstandige kantoren niet zijn toegestaan. Binnen de bestemming 'bedrijfsdoeleinden' zijn tevens daarbij behorende voorzieningen, zoals nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen, ontsluitingswegen, parkeervoorzieningen, waterbeheer en waterberging en sierwater toegestaan.

Het plangebied heeft met het vertrek van de wisselbouwwerkplaats zijn betekenis als bedrijventerrein ten behoeve van de spoorwegen in de laatste decennia meer en meer verloren. Op het terrein 2e Daalsedijk zijn gebouwen zonder concrete toekomstwaarde gesloopt, waardoor er nu grote lege kavels liggen. Gebouwen met een reële gebruikswaarde zijn verhuurd of op tijdelijke basis in gebruik genomen. Gebouwen met een cultuurhistorische waarde zijn behouden, in afwachting van een nieuwe bestemming.

3.3 Conclusie

Het plangebied is gelegen aan de 2e Daalsedijk en is onderdeel van de Daalsebuurt. De Daalsebuurt bestaat in hoofdzaak uit woningen. Het plangebied bestaat in tegenstelling tot haar omgeving in volledigheid uit bedrijvigheid en is in de laatste decennia in onbruik geraakt. Het bedrijventerrein Wisselspoor wordt in meerdere fasen ontwikkeld. Het plangebied van voorliggend bestemmingsplan heeft een omvang van circa 3 hectare. De bestaande bebouwing met cultuurhistorische waarde wordt behouden en ontdaan van niet oorspronkelijke aan- en uitbouwen.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Projectbeschrijving

4.1.1 Programma

Het doel van voorliggend bestemmingsplan is de herontwikkeling van 'Wisselspoor deelgebied 1' aan de 2e Daalsedijk planologisch mogelijk te maken. In dit gebied is gekozen voor een invulling met een mix van stadswoningen en appartementen, dan wel met functies die passen bij het gemengd stedelijk milieu. De ontwikkeling bestaat uit de realisatie van maximaal 150 woningen en maximaal 2.850 m2 bvo aan bedrijvigheid, creatieve bedrijven, culturele voorzieningen maatschappelijke voorzieningen, horeca (met mogelijkheid tot terras), parkeervoorzieningen en voorzieningen en functies de bij de bestemming horen, zoals ondergeschikte detailhandel.

De nieuwbouw wordt uitsluitend geschikt gemaakt voor de functie wonen. De Bovenbouwwerkplaats (ca. 1.950 m2 bvo) en de Onderdelenloods (ca. 900 m2 bvo) krijgen een gemengde bestemming, waarbij de functie wonen in de Onderdelenloods ook is toegestaan. In totaal zijn binnen het plangebied maximaal 150 woningen toegestaan.

Hotel
De vestiging van een kleinschalig hotel behoort in dit gebied zeker ook tot de mogelijkheden. De locatie ligt niet ver van het Centraal Station op een bijzondere binnenstedelijke locatie, woningen met (creatieve-) bedrijvigheid.

Op dit moment is er nog geen uitgewerkt plan voor de realisatie van een hotel, waardoor niet beoordeeld kan worden of het initiatief passend is in het geldende hotelbeleid. Vestiging is afhankelijk van de marktruimte op het moment van aanvraag en het concept (product-marktcombinaties) waar het betreffende initiatief zich op richt. Wanneer een initiatief zich in een later stadium aandient kan hiervoor mogelijk een ontheffing voor worden verleend via de zogenoemde kruimelgevallenregeling.

De toekomstige situatie van het plangebied wordt in deze paragraaf beschreven aan de hand van de Ontwikkelvisie & Ontwikkelkader 2e Daalsedijk Utrecht (NS Stations Vastgoed en Ontwikkeling), hierna: de ontwikkelvisie, het Beeldkwaliteitsplan (zie Bijlage 2 an de toelichting) deelgebied 1: Wisselspoor, stoer stukkie stad, hierna: het beeldkwaliteitsplan en de vertaling naar het bestemmingsplan. De ontwikkelvisie is gericht op de herontwikkeling van het gehele bedrijventerrein Wisselspoor en richt zich niet enkel op de ontwikkeling van het plangebied van voorliggend bestemmingsplan. Het Beeldkwaliteitsplan richt zich voornamelijk op de ontwikkeling van het plangebied van voorliggend bestemmingsplan.

Ontwikkelvisie & Ontwikkelkader 2e Daalsedijk Utrecht, NS Stations Vastgoed en Ontwikkeling,
april 2015
De ontwikkeling van de 2e Daalsedijk voegt een bijzonder stedelijk milieu toe aan de stad. Het plangebied zal in de komende jaren van bedrijfslocatie geleidelijk transformeren naar gemengd stedelijk gebied en voegt daarmee een gebied met een sterke eigen identiteit toe aan de stad. De bijzondere buitenruimte en monumentale gebouwen zullen zichtbaar worden voor passanten en toegankelijk voor ondernemers, bewoners en bezoekers. Het bedrijventerrein 2e Daalsedijk verandert hiermee van een onzichtbare en afgesloten plek in een levendig gebied waar wonen, werken en cultuur samenkomen en elkaar versterken. Het ruige en industriële karakter, de aanwezige cultuurhistorische bebouwing en de beeldbepalende elementen in de buitenruimte worden omarmd en dienen als uitgangspunt voor de in te zetten ontwikkeling van het gebied.

Alle waardevolle gebouwen worden behouden en krijgen een nieuwe bestemming. In de Onderdelenloods zal op termijn een woon-/werkfunctie worden gerealiseerd. De Bovenbouwwerkplaats krijgt een multifunctionele bestemming. Door herbestemming van de karakteristieke cultuurhistorische panden kunnen deze gebouwen behouden blijven en een waardevolle bijdrage leveren aan de ontwikkeling van het gebied. Bijzondere (creatieve) programma's die in de cultuurhistorische gebouwen een plek krijgen dragen bij aan de bekendheid van de plek en versterken het imago van het plangebied.

Het plangebied zal een ander karakter krijgen dan de bestaande Daalsebuurt, net zoals dat nu ook al het geval is. Het contrast tussen de kleine arbeiderswoningen en de grote industriële bebouwing vormt het uitgangspunt voor de ontwikkeling van de locatie. Ook in de buitenruimte wordt een 'eigen' identiteit die uitgaat van de aanwezige materialen en karakteristieken in het gebied.

Afbeelding 5: Toekomstbeeld 2e Daalsedijkgebied (Ontwikkelvisie & Ontwikkelkader 2e Daalsedijk Utrecht, NS Stations Vastgoed en Ontwikkeling, april 2015)

Bovenstaand figuur is afkomstig uit de ontwikkelvisie. In de ontwikkelvisie zijn de Onderdelenloods en de Bovenbouwwerkplaats opgenomen als ontwikkellocatie ten behoeve van bedrijven, kantoren, cultureel, maatschappelijk, horeca, sport en/of leisure. In de verdere planuitwerking zijn de gebruiksfuncties verruimd. In de Onderdelenloods wordt tevens wonen mogelijk gemaakt. In de Bovenbouwwerkplaats worden aanvullend creatieve bedrijvigheid, werkruimten, ondergeschikte detailhandel en parkeervoorzieningen mogelijk gemaakt.

Beeldkwaliteitsplan deelgebied 1: Wisselspoor, stoer stukkie stad
Het beeldkwaliteitsplan is een nadere uitwerking van de ontwikkelvisie. In het beeldkwaliteitsplan is een globaal eindbeeld opgenomen van de transformatie van het gehele bedrijventerrein Wisselspoor. De drie ontwikkelvelden (plots) in de ontwikkelvisie zijn in het beeldkwaliteitsplan nader uitgewerkt en zijn, mede dankzij het participatietraject, opgedeeld in vier bouwblokken. Hiermee wordt voorzien in een passende aansluiting op de bestaande openbare ruimte, wegenstructuur en omliggende woningen. Het beeldkwaliteitsplan is opgenomen als Bijlage 2 bij dit bestemmingsplan. Beide documenten worden tegelijk aan de gemeenteraad voorgelegd ter vaststelling.

In onderstaande figuur is een uitwerking van het plangebied weergegeven.

Afbeelding 6: Voorbeeld verkaveling

In het beeldkwaliteitsplan zijn de onderscheidende bouwblokken gerangschikt onder bouwblok A, B, C en D.

Voor bouwblok A wordt een hoogtemaat van één tot drie bouwlagen aangehouden, met een accent van vier lagen. Voor bouwblok B geldt een hoogtemaat van drie lagen, met een accent van zes bouwlagen. Voor bouwblok C geldt aan de zijde van de 2e Daalsedijk een bouwhoogte drie lagen. Voor bouwblok D geldt een bouwhoogte van drie tot vijf lagen, met een hoogteaccenten aan de spoorzijde van zes bouwlagen. In het binnengebied van de bouwblokken A, C en D is ruimte voor tuinen bergingen en ontsluitingspaden.

De in het bestemmingsplan toegestane bouwhoogte wijkt af van de in de ontwikkelvisie opgenomen hoogtematen. Mede naar aanleiding van het participatietraject met de omgeving zijn lagere maximale bouwhoogten opgenomen dan conform de ontwikkelvisie mogelijk werden gemaakt.

Het plan houdt rekening met de omliggende bebouwing, doordat hoogteaccenten in de bebouwing uitsluitend in het 'binnengebied' van het plangebied een plek krijgen. De direct aan de Chrysantstraat grenzende bebouwing krijgt een bouwhoogte van twee lagen, zodat de toekomstige bebouwing beter aansluit op de omgeving.

4.1.2 Stedenbouwkundig plan

De bebouwing van bouwblok A is georiënteerd op het nieuwe pocket park (dit is een klein openbaar park)en de twee aangrenzende werkloodsen. Bouwblok B, in het verlengde van de Seringstraat, is georiënteerd op de Bovenbouwwerkplaats, het spoorpark, bouwblok A en de naastgelegen bebouwing aan de Seringstraat. Bouwblok C grenst direct aan de 2e Daalsedijk. De bebouwing is georiënteerd op de Onderdelenloods, de Bovenbouwwerkplaats, bouwblok D, het voormalige laboratorium, de Telegraafwerkplaats en het pocket park. De bebouwing heeft net als de bestaande bebouwing langs de 2e Daalsedijk de vorm van een gesloten bouwblok. De nieuwe bebouwing volgt de voorgeschreven rooilijnen van het ontwikkellocatie. Bouwblok D is georiënteerd op de Bovenbouwwerkplaats, het voormalige laboratorium, de Telegraafwerkplaats (de laatste twee liggen ten oosten van het plangebied), bouwblok C en het spoorpark.

Een belangrijk onderdeel van het stedenbouwkundig plan zijn de cultuurhistorisch waardevolle gebouwen. De Bovenbouwwerkplaats heeft een centrale positie in het plangebied. Door herprogrammering en renovatie wordt de levensduur van het gebouw verlengd en zal het gebouw een waardevolle bijdrage leveren aan de kwaliteit van het gebied. Dit geldt ook voor de Onderdelenloods, die op termijn wordt getransformeerd in woon/werkwoningen. Bovendien zorgt de Bovenbouwwerkplaats in de toekomstige situatie voor een oplossing voor invulling van het parkeerprogramma. Het centrale gedeelte van de Bovenbouwwerkplaats wordt deels verhoogd ten behoeve van de parkeervoorzieningen. Voor de verhoging van het bestaande gebouw gelden de volgende uitgangspunten:
- de verhoging heeft een maximale bouwhoogte van 22 meter;
- de oppervlakte van de verhoging (exclusief inrit) omvat maximaal 50% van het totaal oppervlak van de Bovenbouwwerkplaats;
- de verhoging wordt centraal op de Bovenbouwwerkplaats gepositioneerd en behoudt, met uitzondering van de spoorzijdegevel, aan drie zijden van het gebouw een minimale afstand van 10 meter tot de voorgevel.

Ook de beeldbepalende elementen in de buitenruimte vormen onderdeel van het stedenbouwkundig plan. De aanwezige rails, stelconplaten en spoorbielzen worden zo veel mogelijk behouden en bij voorkeur hergebruikt in de openbare ruimte. Bij het kiezen van bestratingsmaterialen, beplanting en overige inrichtingselementen wordt hiermee aangesloten bij de historie en het industriële karakter van het gebied. Op die manier levert ook de openbare ruimte een bijdrage aan de oorspronkelijke sfeer van het plangebied.

De bebouwing van de bouwblokken contrasteert in schaal met de bestaande monumentale en industriële gebouwen. De bouwblokken worden opgebouwd uit vijf verschillende eenheden, de korrels. Deze korrels zijn herkenbaar in hun eigen architectonische uitstraling, detaillering, materialisering, kleur en hoogte. Het doel is om de korrels zo veel mogelijk binnen een bouwblok te mengen en geen zelfde korrels naast elkaar te positioneren.

In de onderstaand figuur is een indicatieve weergave van het stedenbouwkundig principe voor bouwblok C en D opgenomen.

Afbeelding 7: Voorbeeld uitwerking bouwblokken C en D

4.2 Verkeer en openbare ruimte

 

4.2.1 Verkeer

Het ambitieplan 'Utrecht Aantrekkelijk en bereikbaar' (juni 2011) wijst voor auto's de Amsterdamsestraatweg aan als toekomstige wijkontsluitingsweg, die bij de Cartesiusweg aansluit op de hoofdstructuur (2020).

Voor fietsers behoort de Amsterdamsestraatweg tot het bestaande hoofdfietsnetwerk op stedelijk niveau. In het Regionaal Verkeers- en Vervoerplan (RVVP) van het voormalige Bestuur Regio Utrecht valt de Amsterdamsesestraatweg ook samen met het regionale kernnet fiets 2020. Voor het OV is rond 2e Daalsedijk geen verandering van beleid geformuleerd, anders dan een algemene herijking van de locaties van bushaltes binnen de ring van de gemeente Utrecht.

Verkeersonderzoek

In 2015 en 2017 heeft Goudappel Coffeng in opdracht van NS onderzoek gedaan naar de verwachte verkeersdruk in de 2e Daalsebuurt als gevolg van de ontwikkeling van het Wisselspoorgebied. In dit rapport is niet uitsluitend voorliggend plangebied onderzocht, maar het gehele Wisselspoorgebied. In dit onderzoek is uitgegaan van de meest recente verkeersgegevens van de gemeente en is 2027 als planjaar opgenomen. De verkeerstoename blijkt niet dusdanig dat de functie van de wegen anders wordt: de verkeersdruk past nog steeds bij een verblijfsgebied binnen de bebouwde kom. De verkeersdruk in de zijstraatjes van de 2e Daalsedijk blijft ver onder de 1.000 motorvoertuigen per etmaal, wat betekent dat qua verkeersdruk het niveau van een 'woonerf' behouden blijft. Uit kruispuntberekeningen blijkt dat er sprake is van een acceptabele doorstroming van het verkeer op de kruispunten tussen de Daalsebuurt en de Amsterdamsestraatweg.

Aangezien in het onderzoek van Goudappel Coffeng de ontwikkeling van het gehele Wisselspoorgebied als uitgangspunt wordt gehanteerd, is het rapport niet toegevoegd aan de bijlagen. In onderstaande paragrafen wordt ingezoomd op de situatie met betrekking tot voorliggend plangebied en bijhorende verkeersgeneratie en parkeerprogramma.

Verkeersgeneratie
Het aantal verkeersbewegingen in de huidige en toekomstige situatie is in kaart gebracht om de gevolgen van de ontwikkeling in verkeersgeneratie inzichtelijk te krijgen. Uitgangspunt van deze vergelijking is dat in beide gevallen wordt uitgegaan van een situatie waarbij de planologische mogelijkheden, zowel ruimtelijk als functioneel, volledig worden benut.

Huidige situatie
Het vigerend bestemmingsplan (huidige situatie) biedt de mogelijkheid tot het realiseren van maximaal 25.874 m2 bvo aan bedrijfsbebouwing. Op basis van categorie "industrie" geldt een verkeersgeneratie van 6,4 mvt/100 m2 bvo en dus een totale verkeersgeneratie van 1656 mvt/etmaal.

Toekomstige situatie
In de berekening van de verkeersgeneratie in de toekomstige situatie wordt afgeweken van de kengetallen van het CROW. De gehanteerde kengetallen zijn afgeleid van het verkeersmodel van de gemeente Utrecht (VRU versie 3.1). Het kengetal voor woningen is verkregen door het totaal aantal verkeersbewegingen dat de Bloemenbuurt genereert te delen door het aantal bestaande woningen. Hierdoor is een kengetal op maat beschikbaar, dat rekening houdt met de

specifieke mobiliteits- en gebiedskenmerken van de Bloemenbuurt. Een dergelijk

kengetal sluit beter aan bij de werkelijkheid dan een algemeen (landelijk) kengetal van CROW. Het plangebied is functioneel opgedeeld in drie onderdelen: wonen, horeca en werkplaats/ atelier.

Voor de functie wonen wordt per woning uitgegaan van 2,85 motorvoertuigbewegingen per etmaal. De gemiddelde waarde van de CROW kengetallen laat zien dat de CROW-kencijfers voor centrumgebied het beste aansluiten bij deze omgeving. Om deze reden wordt voor de overige functies aangesloten bij de kengetallen 'zeer sterk stedelijk – centrum'.

Wat betreft de verkeersgeneratie van de functie horeca is geen goed kengetal beschikbaar. Het kengetal is als volgt bepaald: aantal bezoekers per dag x percentage dat per auto komt x 2 ritten x 75%. Het laatste percentage is gehanteerd, omdat ervan uitgegaan wordt dat een deel van de horecabezoekers de auto op afstand parkeert. Op deze locatie worden 107 bezoekers verwacht. Uit de statistieken van CBS blijkt dat voor horecabezoek 21% van de klanten per auto komt.

Het kengetal voor de verkeersgeneratie van een 'werkplaats/atelier' is als volgt bepaald: 2,1 (CROW-kengetal voor functie 'bedrijf bezoekersextensief /

arbeidsextensief') / 100 m² BVO x 1,33 (factor weekdag – werkdag).

Uit de berekening volgt een maximale verkeersgeneratie 504 mvt/etmaal (zie onderstaande tabel), waarvan 428 mvt/etmaal ten behoeve van de functie wonen.

Op basis van deze vergelijking volgt een planologische afname aan verkeersgeneratie van 1152 mvt/etmaal. In kwalitatieve zin is tevens sprake van een verbetering, aangezien de categorie "industrie" een overwegend zwaardere vorm van verkeer genereert dan in de toekomstige situatie mogelijk wordt gemaakt.

Verkeerscirculatie

Het toekomstige verkeer van en naar het plangebied wordt gelijkmatig verspreid over de bestaande woonstraten. Vanuit de 2e Daalsedijk wordt een lusstructuur opgezet, waarbij iedere 'lus' een (gelijkwaardig) deel van het nieuwe programma ontsluit. Iedere lus bestaat uit twee keer éénrichtingsverkeer. De 2e Daalsedijk kan in verkeerskundige zin 'geknipt' worden om de verkeersbewegingen zo evenwicht mogelijk te verdelen. De knip zou zodanig gesitueerd moeten worden dat de ontwikkeling van het noordelijk deel van het plangebied en het zuidelijk deel ongeveer een gelijk aantal verkeersbewegingen teweeg zal brengen. Vanuit de 2e Daalsedijk zijn er meerdere éénrichtingsstraten die aansluiting geven op de Amsterdamsestraatweg.

In onderstaand figuur is een schematische intekening van de verkeerscirculatie in en om het gehele bedrijventerrein Wisselspoor weergegeven.

Afbeelding 8: Verkeerscirculatieplan totale ontwikkeling 2e Daalsedijk

De 2e Daalsedijk vormt de hoofdentree van het gebied. Vanaf de 2e Daalsedijk komen op verschillende locaties 'inprikkende' wegen naar het plangebied. De verkeersbewegingen over de 2e Daalsedijk zullen daardoor beperkt zijn.

Om het rustige karakter van de woonstraten te behouden wordt er bij de toekomstige ontwikkelingen gestuurd op een autoluw karakter van het gebied. In het gehele Wisselspoorgebeid zal afhankelijk van de te bouwen woningtypen bekeken worden hoe gestuurd kan worden op een autoluw karakter. De te nemen maatregelen kunnen zo per deelgebied verschillen.
De Seringstraat wordt verlengd tussen bouwblok A en B waardoor de Bovenbouwwerkplaats visueel zichtbaar wordt. Deze ruimte wordt uitsluitend geschikt gemaakt voor fietsers en voetgangers. Het plangebied wordt direct aangesloten op de 2e Daalsedijk langs de bouwblokken C en D, waarmee tevens een ontsluiting naar de centrale parkeervoorziening in de Bovenbouwwerkplaats wordt gerealiseerd.

In het plangebied is de aanleg voorzien van een nieuwe doorfietsroute om de bestaande fietsroute over de Amsterdamsestraatweg te ontlasten. In het verkeerscirculatieplan is de nieuwe fietsroute schematisch weergegeven. De precieze ligging van deze fietsroute en de aansluiting op de omgeving zijn nog in onderzoek. Daarnaast wordt - naar aanleiding van een aangenomen motie bij de vaststelling van de Ontwikkelvisie 2e Daalsedijk - een haalbaarheidsonderzoek gedaan naar de mogelijkheden om fietsonderdoorgangen te realiseren naar de gebieden 1e Daalsedijk en Cartesiusdriehoek. Het plan dat ten grondslag ligt aan het voorliggende bestemmingsplan houdt rekening met de verschillende opties die in deze onderzoeken aan de orde zijn.

4.2.2 Parkeren

De gemeenteraad heeft op 28 maart 2013 ´Nota Stallen en Parkeren´ vastgesteld, hetgeen een uitwerking is van voornoemd document. De nota dient ter verbetering van de leefbaarheid van de wijken en voor hetmaken van een kwaliteitsslag in de openbare ruimte, door middel van het vaststellen van parkeernormen, zowel voor auto's als voor fietsen. In de nota is de gemeente onderverdeeld in verschillende gebieden/zones. Het plangebied is gelegen in zone B2 (schil centrum - stedelijk gebied zonder betaald parkeren).

In voorliggend bestemmingsplan '2e Daalsedijk Wisselspoor deelgebied 1' wordt de ontwikkeling van maximaal 150 woningen in combinatie met 1.950 tot maximaal 2.850 m2 bvo aan; bedrijvigheid, creatieve bedrijven, culturele voorzieningen, maatschappelijke voorzieningen, horeca (met mogelijkheid tot terras), parkeervoorzieningen en voorzieningen en functies de bij de bestemming horen, zoals

ondergeschikte detailhandel mogelijk gemaakt. Voor de Onderdelenloods geldt een functionele uitwisselbaarheid. In de berekening is uitgegaan van de beoogde toekomstige invulling van het pand (wonen). Een invulling met een gemengde bestemming levert voor de beschikbare 900 m2 bvo een lagere parkeernorm, waardoor alle toegestane functies op basis van dit uitgangspunt passen binnen de parkeernorm. Daarnaast zijn onder variant A en B twee verschillende woningbouwprogramma's doorgerekend, welke beide binnen de flexibiliteit van het bestemmingsplan realiseerbaar zijn.

In de berekening van de parkeernorm wordt naast het woningbouwprogramma van variant A en B uitgegaan van 500 m2 bvo aan horeca en 1.450 m2 bvo van overige functies. De bijhorende parkeernorm is berekend op basis van de functie met de hoogste verkeersintensiteit. In de onderstaande tabel zijn de bij beoogde functies horende kengetallen weergegeven (bron: Nota Stallen en Parkeren februari 2013).

Functie	Norm-grondslag	Min.	Max.
Woning boven 130 m2 bvo	Woning	1,11	1,50
Woning 80 tot 130 m2 bvo	Woning	1,02	1,40
Woning 55 tot 80 m2 bvo	Woning	0,94	1,20
Kantoor	100 m2 bvo	0,50	1,10
Bedrijfsverzamelgebouw/ atelier	100 m2 bvo	0,50	1,10
Arbeidsintensieve bezoekersextensieve bedrijven (industrie/laboratorium/werkplaats)	100 m2 bvo	0,60	1,20
Commerciële dienstverlening	100 m2 bvo	0,77	1,40
Café/bar/cafetaria	100 m2 bvo	3,40	6,00
Restaurant	100 m2 bvo	6,80	10,00
Bibliotheek	100 m2 bvo	0,09	0,50
Bioscoop/theater/schouwburg	100 m2 bvo	0,85	8,20
Dansschool/sportschool/fitness	100 m2 bvo	0,51	1,80
Cultureel centrum/wijkgebouw	100 m2 bvo	0,85	3,00
Hotel	10 kamers	0,94	3,70

Berekening auto parkeren
Het uitgangspunt voor de berekening van de parkeernorm is 'Nota Parkeernormen Fiets en Auto' d.d. 22 maart 2013, zoals opgenomen in de bijlagen van de regels van het bestemmingsplan. Het plangebied is gelegen in de zone B1.

Wonen

In het bestemmingsplan wordt planologisch ruimte geboden voor de realisatie van 150 woningen, maar het bepalen van de definitieve parkeernorm is afhankelijk van de definitieve planuitwerking. Vooralsnog zijn twee varianten uitgewerkt.

Variant A

• 67 woningen boven 130 m2 bvo: minimaal 74,7 parkeerplaatsen;
• 16 woningen van 80 tot 130 m2 bvo: minimaal 16,32 parkeerplaatsen;
• 46 woningen van 55 tot 80 m2 bvo: minimaal 43,24 parkeerplaatsen.

Voor variant A geldt een parkeernorm van 135 parkeerplaatsen.

Variant B

• 61 woningen boven 130 m2 bvo: minimaal 67,71 parkeerplaatsen;
• 32 woningen van 80 tot 130 m2 bvo: minimaal 32,64 parkeerplaatsen;
• 46 woningen van 55 tot 80 m2 bvo: minimaal 43,24 parkeerplaatsen.

Voor variant B geldt een parkeernorm van minimaal 144 parkeerplaatsen.

Gemengd deel (horeca en werkplaats/ atelier)
Voor de functie 'horeca' (met een gemaximaliseerde ruimte van 500 m2 bvo) moet volgens het beleid 'Nota Parkeernormen Fiets en Auto' worden uitgegaan van een parkeernorm van 3,4 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo (functie café/ bar/ cafetaria). Dit resulteert in een parkeernorm van 17 parkeerplaatsen. Gezien de locatie specifieke kenmerken (buurtfunctie) en de lage verwachting wat betreft verkeersgeneratie, zal de werkelijke behoefte aan parkeren lager liggen dan de gestelde parkeernorm.

Voor de overige functies (1.450 m2 bvo aan werkplaats/ atelier) geldt een parkeernorm van 0,5 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo (functie bedrijfsverzamelgebouw/ atelier). Dit resulteert in een parkeernorm van 7,25 parkeerplaatsen.

Voor het plangebied geldt in het geval van variant A een parkeernorm van 160 parkeerplaatsen. Voor variant B geldt een parkeernorm van 168 parkeerplaatsen.

Dubbelgebruik
Optimaal dubbelgebruik betekent dat iedereen van dezelfde parkeerplaats gebruik kan maken. In dit scenario krijgen de toekomstige gebruikers geen parkeerplaats in eigendom. Dubbelgebruik is in voorliggend plan toepasbaar, aangezien de voorziene functies worden gekenmerkt door een afwijkend gebruik. De parkeerplaatsen zullen overdag hoofdzakelijk worden gebruikt ten behoeve van de gemengde functie en 's avonds door bewoners. Bij dubbelgebruik geldt dat na doorrekening van de aanwezigheidspercentages, circa 91% van de totale parkeernorm moet worden gerealiseerd.

Hoeveel parkeerplaatsen uiteindelijk gerealiseerd dienen te worden is afhankelijk van de concrete invulling van het programma. Op grond van de Nota Stallen en Parkeren wordt de parkeernorm bepaald.

Parkeren in het plangebied vindt plaats in de in de Bovenbouwwerkplaats te realiseren parkeervoorziening. Door deze centrale parkeervoorziening wordt de rest van het plangebied ontzien van autoverkeer en geparkeerde auto's op straat en worden de auto's losgekoppeld van hun opstelplaatsen bij de woningen. De gebruikskwaliteit van de openbare ruimte wordt zodoende enorm versterkt en er kan een rijk en groen autoluw gebied ontstaan, waar vrijuit gefietst, gewandeld en gespeeld kan worden. De parkeervoorziening is toegankelijk voor bewoners, gebruikers van de commerciële ruimten en horeca en de bezoekers en kan naar verwachting de parkeermogelijkheid bieden aan 165 tot 180 auto's, waarmee de uitvoering van het plan haalbaar is.

Maximaal de minimale norm
In dit plangebied wordt de minimale parkeernorm gehanteerd als maximaal aan te leggen parkeerplaatsen. Dit is in overeenstemming met de op 2 april 2015 aangenomen motie 2015/M27 door de gemeenteraad.

Berekening fietsparkeren
Voor fietsparkeren zijn in de Nota Stallen en Parkeren februari 2013 tevens normen opgenomen. In de onderstaande tabel zijn de bijhorende kengetallen weergegeven (bron: Nota Stallen en Parkeren februari 2013).

Functie	Norm-grondslag	Min.
Kantoor	100 m2 bvo	1,7 (+ 10 voor bezoekers)
Bedrijfsverzamelgebouw/ atelier	100 m2 bvo
Arbeidsintensieve bezoekersextensieve bedrijven (industrie/laboratorium/werkplaats)	100 m2 bvo
Commerciële dienstverlening	100 m2 bvo	6,0 (+ 10 voor bezoekers)
Restaurant/ café	100 m2 bvo	23,5
Bibliotheek	100 m2 bvo	4,3
Bioscoop	100 m2 bvo	10,0
Theater/schouwburg	100 zitplaatsen	27,5
Dansschool/sportschool/fitness	100 m2 bvo	4,9
Stedelijk evenement	100 bezoekers	42,0
Cultureel centrum/wijkgebouw	1 bezoeker	0,5

Ten behoeve van de functie wonen geldt voor variant A een fietsparkeernorm van 620 plaatsen en voor variant B een norm van 664 plaatsen. Als hoofdregel geldt dat bij de woningen een berging gerealiseerd te worden, van ten minste 5 m2, bij een breedte van ten minste 1,8 meter en een hoogte daarboven van tenminste 2,3 meter.

Voor de overige functies geldt dat een fietsparkeernorm op basis van bovenstaande kengetallen moet worden bepaald. Aangezien de kengetallen onderling sterk afwijkend zijn, valt in dit stadium niets zinnigs te zeggen over het benodigd programma aan fietsparkeren.

4.2.3 Openbare ruimte en groen

De toekomstige situatie van het plangebied wordt in deze paragraaf beschreven aan de hand van de Ontwikkelvisie & Ontwikkelkader 2e Daalsedijk Utrecht van NS Stations Vastgoed en Ontwikkeling (hierna: de ontwikkelvisie) en het Beeldkwaliteitsplan deelgebied 1: Wisselspoor, stoer stukkie stad (hierna: het beeldkwaliteitsplan en de vertaling naar het bestemmingsplan, zie Bijlage 2 van de toelichting).

Ontwikkelvisie & Ontwikkelkader 2e Daalsedijk Utrecht, NS Stations Vastgoed en Ontwikkeling, april 2015
In de ontwikkelvisie is een groot deel van het Wisselspoorgebied gereserveerd voor de openbare ruimte. Hieronder vallen de infrastructuur en de groenzones. Deze zullen worden opgewaardeerd, waarbij enerzijds rekening wordt gehouden met reeds in het gebied aanwezige kwaliteiten die bijzondere identiteit aan het gebied geven, zoals aanwezige sporen, stelconplaten, bosschages en bomen; anderzijds zal de openbare ruimte zich richten op toekomstig gebruik van de ontwikkelingsvelden.

De openbare ruimte is van groot belang voor de woonkwaliteit van de huidige bebouwing, maar ook van de toekomstige bebouwing. Zowel de nieuwe woongebouwen als ook de nieuwe programma's in de loodsen zijn georiënteerd op het pocket park. Het pocket park legt de verbinding tussen de Bovenbouwwerkplaats en de 2e Daalsedijk en vormt tevens de centrale ruimte tussen de oude Onderdelenloods en de nieuwe ontwikkellocaties. De herinrichting van dit park heeft een sterke relatie met de invulling van de werkloods en de programmering van de nieuwe bebouwing.

In het spoorpark wordt een nieuwe fietsroute gecreëerd. Deze fietsroute sluit onder andere aan op de te realiseren spooronderdoorgang voor fietsers in de zuidwestelijke hoek van het plangebied. In een navolgende procedure van bestemmingsplanwijziging, waarin het overige deel van het Wisselspoorgebied wordt ontwikkeld, wordt de mogelijkheid voor een nieuwe fietsverbinding met het 1e Daalsedijkgebied onderzocht.

De nieuwe groenstructuur wordt ingezet vanuit de al aanwezige groene kwaliteiten in het gebied. Het huidige groene raamwerk bestaat uit twee hoofddragers; een langgerekt plantsoen (lineair park) langs de 2e Daalsedijk met pocket parks en een ruig spoorplantsoen (spoorpark) langs de spoorlijnen aan de zuid- en westkant van het Wisselspoorgebied (zie onderstaand figuur). Tussen deze hoofddragers liggen vanuit de 2e Daalsebuurt meerdere straten opgespannen die de parken met elkaar verbinden. Aan de kant van de 2e Daalsedijk wordt het langgerekte plantsoen verbreed, de aanwezige hekken verwijderd en worden op verschillende plaatsen grote openbare pocket parks toegevoegd aan het openbaar groen. Deze pocket parks krijgen een eigen karakter en programma. Deze nieuwe groenstructuur biedt de huidige bewoners van de Daalsebuurt, maar ook de toekomstige bewoners aangename plekken om te wandelen, te spelen en te recreëren. In de pocket parks aan de 2e Daalsedijk worden speelplekken ingericht. Bijzondere aandacht gaat uit naar de bomen aan de 2e Daalsedijk die onderdeel uitmaken van een historische route zoals ook benoemd in het bomenbeleid Utrecht. In onderstaand figuur is een afbeelding opgenomen met een weergave van het samenspel tussen groen in relatie tot de ontwikkellocaties.

Afbeelding 9: Ruimtelijk raamwerk

Door het spoorpark loopt straks een belangrijke nieuwe directe fietsverbinding tussen de Amsterdamsestraatweg, station Zuilen en de Daalsebuurt. Het Wisselspoorgebied vormt daarmee een nieuwe schakel in het stedelijk weefsel. Dankzij deze route liggen station Zuilen, Utrecht CS en het centrum van Utrecht op slechts vijf tot tien minuten fietsen vanaf het plangebied. Deze ingreep draagt bij aan de toegankelijkheid van de locatie en past bij de wens om een autoluw milieu te maken. Daarnaast worden de mogelijkheden onderzocht om aansluitend op bouwblok B een fietsonderdoorgang onder het spoor aan te leggen.

Beeldkwaliteitsplan deelgebied I: Wisselspoor, stoer stukkie stad, juli 2016
In het beeldkwaliteitsplan (zie Bijlage 2 van de toelichting) is Ontwikkellocatie A uitgewerkt tot twee onafhankelijke bouwblokken. Dit heeft consequenties voor de inrichting van de openbare ruimte. De ruimte tussen bouwblok A en B wordt aangesloten op het verlengde van de Seringstraat. Deze weg zal uitsluitend worden gebruikt door fietsers en voetgangers. Het plangebied wordt voor gemotoriseerd verkeer ontsloten op de 2e Daalsedijk.

De openbare ruimte van het gehele Wisselspoorgebied vormt één identiteit, stoer en robuust. Het karakter van het terrein wordt behouden door karakteristieke elementen zoals sporen, bielzen en stelconplaten zoveel mogelijk te behouden en terug te brengen in het plan. Zo worden ook de bestaande bomen (mits van goede kwaliteit) zoveel mogelijk behouden en worden nieuwe bomen en beplanting toegevoegd. Dit wordt verder toegelicht in paragraaf 5.10 Bomen.

De openbare ruimte wordt onderverdeeld in vier sferen, elk met behoud van de algehele identiteit: het pocket park, het lineair park, het spoorpark en de binnenwereld. Het lineaire park vormt hierin de schakel tussen Wisselspoor en de 2e Daalsedijk. De verschillende nuances geven spanning en verrassing aan het gebied en zorgen voor de hier zo passende sfeer. Daarnaast is de inrichting van de openbare ruimte in het beeldkwaliteitsplan een stap verder gebracht. In onderstaand figuur zijn de verschillende structuren in het plangebied weergegeven.

Afbeelding 10: Parkstructuren

Tussen de Bovenbouwwerkplaats en de 2e Daalsedijk wordt een pocket park gesitueerd. Dit park legt de verbinding tussen de Bovenbouwwerkplaats en de 2e Daalsedijk en vormt de centrale ruimte tussen de cultuurhistorische bebouwing, de omliggende bestaande woningen en de toekomstige woningen. Het pocket park zal worden heringericht als openbaar park. Wat betreft beplanting is sprake van groene vakken met (sier)grassen, bomen in zowel gras als in verharding. Als inrichtingselementen worden onder andere karakteristieke lichtmasten en prullenbakken geplaatst. Daarnaast wordt ruimte gemaakt voor groepsactiviteiten. Het historische lint van het lineaire park wordt versterkt d.m.v. lineaire vormgeving van het park. De beplanting is gelijk aan het pocket park. Ook de inrichtingselementen zijn in deze zone gelijk aan het pocket park; er worden in deze zone daarnaast fietsnietjes (i.p.v. fietstrommels en fietsrekken) geplaatst. De bestaande voetbalkooi wordt behouden.

De binnenwereld in het plangebied heeft een stedelijke maar groene uitstraling en bestaat hoofdzakelijk uit stegen, straten en pleintjes. De binnenwereld kent een grote diversiteit aan gebouwen met hun eigen kleuren, texturen en gevelopeningen. De Bovenbouwwerkplaats staat centraal. Dit diverse geheel wordt samengebracht door één type verharding toe te passen. De overgangen van openbaar naar privé worden gemarkeerd door integraal vormgegeven hekken en muren. De woningen krijgen een eigen stoeptuin, waardoor de sfeer intiem stedelijk zal aandoen.

Aan de zuidzijde van het plangebied, gelegen langs het spoor, komt het spoorpark. De reeds aanwezige sfeerbepalende bielzen, stelconplaten en sporen blijven waar mogelijk op hun plek liggen. Ook kunnen ze worden hergebruikt of verplaatst. Bielzen worden banken, stelconplaten worden gebruikt om plekken en pleinen te maken en de sporen worden paden. Een weelderige groene sfeer ontstaat door het aanplanten van bloeiende vaste planten, ruige grassen en fijn vertakte en meerstammige bomen. Zo wordt het contrast met de grove industriële materialen vergroot. De nieuwe fietsroute en wandelpaden vormen samen met de bestaande spoorlijnen een lijnenspel dat de ruige groene en verharde ruimten doosnijdt.

Hoofdstuk 5 Onderzoek en randvoorwaarden

5.1 Milieueffectrapportage en Strategische Milieu Beoordeling

Kader
Het doel van een milieu effect rapportage (m.e.r.) is om vooraf de mogelijke milieueffecten van plannen en besluiten in beeld te brengen en deze een volwaardige rol te laten spelen bij de besluitvorming van plannen en besluiten.

Het maken van een milieueffectrapport (MER) of m.e.r.-beoordeling is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben.

In het Besluit m.e.r. staat omschreven welke activiteiten MER-plichtig (C-lijst) dan wel m.e.r.-beoordelingsplichtig (D-lijst) zijn. Echter op grond van een uitspraak van het Europese Hof (van 17/10/2009(C-255/08) moeten ook initiatieven die niet voldoen aan de drempelwaarde van het Besluit m.e.r. kritisch bekeken worden of deze milieueffecten kunnen hebben. Indien dit het geval is dient hiervoor ook een MER of m.e.r-beoordeling te worden opgesteld.

Plangebied
Dit bestemmingsplan ziet uitsluitend toe op de gronden van deelgebied 1. Daarnaast zijn er in de directe nabijheid (tot ten hoogste 1 km vanaf de grens van de locatie) ontwikkelingen voorzien. Het totale plangebied 2e Daalsedijk (deelgebieden 1 t/m 4) wordt in meerdere fasen ontwikkeld, maar het totaal van de realiseren woningen blijft onder de m.e.r.-grens.

Dit plan richt zich op de herontwikkeling van het plangebied voor de ontwikkeling aan de 2e Daalsedijk Wisselspoor, deelgebied 1. Ten aanzien van de beoordeling van de bijhorende milieueffecten wordt de herontwikkeling van het gehele bedrijventerrein 2e Daalsedijk Wisselspoor beschouwd. Er vinden met dit bestemmingsplan en de toekomstige nabijgelegen ontwikkelingen geen activiteiten plaats die de geldende drempelwaarden uit het Besluit m.e.r. overschrijden. Er zijn ook geen gevoelige gebieden in de nabijheid die beïnvloed zouden kunnen worden door de herontwikkeling. De herontwikkeling is getoetst op eventuele effecten op alle relevante milieueffecten (zie onderstaande paragrafen).

Conclusie
Aangezien in dit bestemmingsplan nieuwe ontwikkelingen van geringe omvang zijn voorzien, kan geconstateerd worden dat niet is gebleken van feiten en omstandigheden (waarbij onder meer rekening is gehouden met de criteria in bijlage III bij de m.e.r.-richtlijn (richtlijn 2011/92/EU) die maken dat de uitvoering van dit plan kan leiden tot belangrijke nadelige milieugevolgen die het verrichten van vervolgmilieuonderzoek (eventueel in de vorm van een milieueffectrapportage) noodzakelijk maken. Zo heeft het bestemmingsplan betrekking op bestaand stedelijk gebied en liggen er geen kwetsbare gebieden in of in de nabijheid van het plangebied.

5.2 Duurzaamheid

Kader
Uitgangspunt van de gemeente Utrecht is te streven naar duurzame ruimtelijke ontwikkeling. Onder duurzame ontwikkeling wordt een ontwikkeling verstaan die voorziet in de behoeften van de huidige generatie zonder daarmee voor de toekomstige generaties de mogelijkheid in gevaar te brengen om ook in hun behoefte te voorzien. Dit houdt een streven in naar een evenwicht tussen de 3 P's. People (sociale component), Planet (ecologie en milieu) en Profit (economie). Voor gebruikers levert duurzaamheid een hoog kwalitatieve leefomgeving door verhoging comfort, veiligheid en gezondheid. Het levert ook kostenbesparing op en het is goed voor het milieu.

Het bestemmingsplan schenkt aandacht aan de sociale en economische component, aan flora en fauna, water, milieuthema's lucht, geluid, externe veiligheid en bodem. Duurzaam bouwen completeert dit door zich te richten op ontbrekende thema's (in het bijzonder ruimtegebruik, grondstoffengebruik, gezondheid) en het integrale resultaat, zowel hier en nu als daar en later.

Gemeente Utrecht heeft in haar milieubeleidsplan en de daaraan gelieerde beleidsplannen en afspraken, zoals de Milleniumdoelen, Duurzaam inkopen, Utrechtse Energie, Utrecht CO2-neutraal in 2030, Waterplan en FSC Convenant, voor het gemeentelijk Vastgoed en met bouwende partijen ambities vastgesteld voor duurzaam bouwen, energie, materiaalgebruik et cetera.

Ontwikkel- en herstructureringslocaties bieden kansen om een bijdrage te leveren aan de realisatie van deze ambities. De inzet van maatregelen om de CO2-uitstoot vergaand te verminderen gaat in de volgorde: energiebehoefte verminderen, inzet van duurzame bronnen en, tenslotte, een zo efficiënt mogelijke omzetting van primaire energie in warmte en kracht. Die klimaatambities betekenen een fors lagere energieprestatie. Elk bouwinitiatief moet een bijdrage leveren aan de duurzaamheidsdoelen van de gemeente.

Plangebied
Voor het gehele bedrijventerrein Wisselspoor is op 2 april 2015 door de gemeenteraad van de gemeente Utrecht de 'Ontwikkelvisie & Ontwikkelkader 2e Daalsedijk' vastgesteld. Tegelijk met de vaststelling van deze Ontwikkelvisie is motie 22 aangenomen, die het College verzoekt om voor de uitwerking van de Ontwikkelvisie 2e Daalsedijk te streven naar een BREEAM gebiedsontwikkeling score voor de ontwerpfase en de realisatiefase van minimaal Excellent en bij voorkeur Outstanding (uitstekend).

Uitwerking
Om invulling te geven aan de gestelde ambitie van minimaal BREEAM Excellent is voor het plangebied een pre-assessment uitgevoerd, waarbij gekeken is in hoeverre aan deze ambitie wordt voldaan met de huidige plannen. Hieruit is gebleken dat BREEAM Excellent voor het gebied haalbaar is, maar dat er wel aanvullende maatregelen nodig zijn. Op basis hiervan is besloten om voor de ontwerpfase in te zetten op BREEAM Excellent.

Alhoewel de exacte invulling van deze ambitie gedurende het verdere ontwerptraject zal worden uitgewerkt, zijn wel een aantal specifieke speerpunten ten aanzien van duurzaamheid voor het gebied benoemd. Deze betreffen:

• 1. Duurzame energiebronnen/vermindering CO2-uitstoot;
• 2. Herbestemming/hergebruik;
• 3. Sociale duurzaamheid;
• 4. Gezondheid;
• 5. Mobiliteit.

In het navolgende zal in hoofdlijnen worden aangegeven op welke wijze invulling gegeven zal worden aan deze speerpunten.

1. Duurzame energiebronnen/ vermindering CO2-uitstoot
Een belangrijke manier om de ambitie van een CO2-neutraal Utrecht in 2030 te realiseren, is om bij ontwikkellocaties in te zetten op zeer energiezuinig nieuwbouw en duurzame energiebronnen. Ook om BREEAM Excellent te behalen, zijn het beperken van het energiegebruik en het opwekken van hernieuwbare energie belangrijke onderwerpen. De ambitie is dan ook om voor de ontwikkeling van het gebied in te zetten op nieuwbouw die aanzienlijk verder gaat dan het Bouwbesluit, waarbij energieneutraal (EPC=0) of zelfs energieleverend de stip op de horizon is.

Gedurende het verdere ontwerptraject zal worden verder worden bekeken in hoeverre en met welke energieconcepten deze hoge ambitie kan worden waargemaakt en wat daarvan de technische, ruimtelijke en financiële consequenties en mogelijkheden zijn. Daarbij zal tevens worden geïnventariseerd wat de meest optimale energie-infrastructuur is voor het gebied. Gezien de lange levensduur van energie-infrastructuren en het fossiele karakter, past de aanleg van een gasinfrastructuur voor het gebied in ieder geval niet binnen de gestelde ambitie. De te onderzoeken energie-infrastructuren hebben dan ook betrekking op alternatieve energie-infrastructuren, zoals een warmtenet of 'all-electric'-net. Op basis van deze inventarisatie kunnen onderbouwde keuzes worden gemaakt over de toe te passen energie-infrastructuur en energieconcepten behorende bij de gestelde ambities.

2. Herbestemming/ hergebruik
Een ander belangrijk speerpunt betreft het zoveel mogelijk herbestemmen/hergebruiken van bestaande gebouwen en materialen in het gebied. Dit sluit aan bij de principes van een circulaire economie, waar producten en materialen worden hergebruikt, grondstoffen hun waarde behouden en kringlopen worden gesloten. Bovendien sluit het reduceren van het materiaalgebruik door hergebruik en het hergebruik van bestaande structuren goed aan bij het behalen van BREEAM Excellent.

Dit speerpunt krijgt onder andere vorm doordat het industriële karakter van het gebied (loodsen, sporen en treinen) zoveel mogelijk behouden blijft. In dat kader zal een groot gedeelte van de bestaande (cultuurhistorische) bebouwing worden herbestemd (zogenoemde 'hotspots') en geïntegreerd in het stedenbouwkundig ontwerp. Daarnaast zal onderzocht worden op welke wijze de aanwezige stelconplaten, rails en bielzen in het gebied kunnen worden hergebruikt voor de inrichting van de openbare ruimte. Bovendien zal ook in de nieuwbouw worden gestreefd naar circulariteit door onder andere bij de materiaalkeuze zoveel mogelijk te kiezen voor materialen die op hetzelfde niveau te hergebruiken zijn.

3. Sociale duurzaamheid
Ook sociale duurzaamheid is een belangrijk speerpunt voor het gebied. Met sociale duurzaamheid wordt invulling gegeven aan een gedeelte van de component People uit de 3 P's en heeft betrekking op onder andere participatie, het creëren van sociale cohesie en het realiseren van een mix aan wijkvoorzieningen. Bovendien sluit sociale duurzaamheid in de vorm van sociale veiligheid, sociale cohesie, het creëren van werkgelegenheid en het stimuleren van betrokkenheid/eigenaarschap goed aan bij het behalen van BREEAM Excellent.

Participatie is bewerkstelligd doordat omwonenden, gebruikers, geïnteresseerden en andere stakeholders al vanaf een vroegtijdig stadium betrokken zijn bij het ontwerp van het gebied (onder andere door de instelling van werkgroepen en een klankbordgroep van omwonenden). Doel hiervan is om een aantrekkelijke woonomgeving te creëren voor zowel de omwonenden alsook de toekomstige bewoners en gebruikers, waardoor men zich tevens 'eigenaar' voelt. Door de realisatie van de zogenoemde 'hotspots' in de bestaande bebouwing wordt daarnaast in een mix van kleinschalige wijkvoorzieningen voorzien (horeca, werkruimten, ateliers et cetera). Hiermee wordt niet alleen de sociale cohesie bevorderd door de realisatie van fysieke ontmoetingsplaatsen, maar wordt tevens werkgelegenheid gecreëerd.

4. Gezondheid
Met het speerpunt gezondheid wordt beoogd om het gebied te ontwikkelen met een zeer hoog leefcomfort. Zaken als het creëren van een aantrekkelijke leefomgeving voor zowel een verscheidenheid aan flora en fauna als toekomstige bewoners en omwonenden, maar ook een duurzame geluid-, water- en afvalhuishouding vallen hieronder. Bovendien sluiten deze onderwerpen, tezamen met zaken die een positieve invloed hebben op het gebiedsklimaat (thermisch klimaat, hittestress, luchtkwaliteit, etcetera), goed aan bij het behalen van BREEAM Excellent.

Aan dit speerpunt zal invulling gegeven worden door onder andere het creëren van veel groen. Zo zullen 'pocket parks' en een 'lineair' park dat parallel loopt aan het gebied worden gerealiseerd. Daarnaast wordt de groene strook langs het spoor versterkt en wordt een groot stedelijk 'spoorpark' aangelegd. Uitgangspunt bij het creëren van deze 'groene zones' is dat het bestaande groen en ecologische waarden zoveel mogelijk behouden blijven dan wel versterkt worden. Bovendien zal gedurende het verdere ontwerptraject worden gekeken op welke wijze groene en blauwe daken (in de vorm van daktuinen, dakparken, productiedaken (kassen en moestuinen)) geïntegreerd kunnen worden in het gebied. Naast een versterking van de omgevingsbeleving, dragen dergelijke zaken ook bij aan de verbetering van de hemelwaterberging, het thermisch klimaat en de luchtkwaliteit. Tenslotte zal de openbare ruimte dusdanig worden ingericht dat deze uitnodigt tot sporten en bewegen. Wandel- en fietsroutes door en langs het gebied, gecombineerd met sport- en spelvoorzieningen nodigen hiertoe uit.

5. Mobiliteit
Het speerpunt mobiliteit heeft tot doel om het gebied zoveel mogelijk autoluw te maken en het gebruik van openbaar vervoer en langzaam vervoer (fietsen en wandelen) te stimuleren. Daarnaast sluit het beperken van het aantal verkeersbewegingen en het realiseren van langzaam verkeersroutes goed aan bij het behalen van BREEAM Excellent.

Dit speerpunt zal in het plangebied vorm krijgen door het centraliseren van de parkeervoorziening in de bestaande hal waardoor een aangenaam autoluw gebied ontstaat en de verkeersveiligheid toeneemt. Door het realiseren van parkeerplekken voor deelauto's wordt daarnaast gestimuleerd om het aantal auto's in het gebied terug te dringen. Bovendien wordt een nieuwe fietsroute door het gebied aangelegd die een belangrijke schakel zal vormen in een groter fietsnetwerk. Tezamen met de aanwezigheid van ov-haltes in de nabijheid van het gebied en de realisatie van kleinschalige voorzieningen in de 'hotspots' van het gebied, wordt het aantal verkeersbewegingen (en hiermee de belasting op omliggende straten) geminimaliseerd en het gebruik van openbaar vervoer en de fiets maximaal gestimuleerd.

Conclusie
Bij de realisatie van de ontwikkeling moet rekening gehouden worden met de speerpunten duurzame energiebronnen/vermindering CO2-uitstoot, herbestemming/hergebruik, sociale duurzaamheid, gezondheid en mobiliteit.

5.3 Geluid

Kader
Geluid beïnvloedt vaak de kwaliteit van de leef- en woonomgeving. De belangrijkste geluidsbronnen die in het kader van de ruimtelijke ordening van belang zijn, zijn wegverkeer, railverkeer en bedrijven. De mate van acceptatie en hinder is onder meer afhankelijk van de functie van het geluidsbelaste object – hiervoor kent de wet  'geluidsgevoelige bestemmingen' zoals woningen en scholen.

De regels en normen van de Wet geluidhinder zijn in de volgende gevallen van toepassing bij het vaststellen van een bestemmingsplan:

• bestemmen van gronden voor nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen;
• bestemmen van gronden voor aanleg van nieuwe (gezoneerde) wegen (niet bij woonerven of wegen waarvoor een maximum snelheid van 30 km/u geldt);
• reconstructie van wegen;
• gezoneerde industrieterreinen.

De Wet geluidhinder kent voorkeursgrenswaarden waarbinnen een geluidsgevoelige bestemming altijd kan worden gerealiseerd. Onder voorwaarden kan er een ontheffing van de voorkeursgrenswaarde worden verleend ('hogere waarde') tot aan een zekere maximale ontheffingswaarde. Bij een geluidsbelasting boven de maximale ontheffingswaarde zijn geluidsgevoelige bestemmingen niet toegestaan. Hierop kan een uitzondering worden gemaakt wanneer er gebruik wordt gemaakt van 'dove gevels'. De grenswaarden zijn voor wegverkeer 48-63 dB, voor spoorweglawaai 55-68 dB en voor gezoneerde industrieterreinen 50-55 dB(A).

Bij een geluidsbelasting tussen de voorkeursgrenswaarde en de maximale ontheffingswaarde dient akoestisch onderzoek uitsluitsel te geven over de te verwachten geluidsbelasting en de doeltreffendheid van maatregelen om een overschrijding van grenswaarden te voorkomen. Onder bepaalde voorwaarden, die zijn vastgelegd in de gemeentelijke geluidnota, kan door burgemeester en wethouders een hogere waarde voor de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting worden vastgesteld. De voorwaarden uit de Geluidnota Utrecht 2014-2018 op basis waarvan een hogere waarde kan worden vastgesteld, zijn:

• iedere woning dient te beschikken over een geluidsluwe gevel (bij woningen kleiner dan 30 m2 geldt dat voor 50% van het totaal aantal woningen waarbij onder geluidluw wordt verstaan de voorkeurswaarde plus 5 dB);
• de woning bevat voldoende verblijfsruimten aan de geluidsluwe gevel, te weten 30% van het aantal verblijfsruimten of 30% van de oppervlakte van het verblijfsgebied;
• wanneer de woning beschikt over een buitenruimte, dan is deze bij voorkeur gelegen aan de geluidsluwe zijde. Het geluidsniveau mag er in ieder geval niet meer dan 5 dB hoger zijn dan op de geluidsluwe gevel.

Plangebied
Er is heeft akoestisch onderzoek uitgevoerd. De rapportage 'Wisselspoor fase 1 te Utrecht, akoestisch onderzoek Wet geluidshinder' d.d. 20 februari 2017, referentie 00794-11896-05 is als bijlage 3 Akoestisch onderzoekbij de toelichting toegevoegd. De berekende geluidbelastingen zijn getoetst aan de grenswaarden uit de Wet geluidhinder.

Wegverkeerslawaai
De 2e Daalsedijk betreft een 30 km/h weg. De geluidbelasting ten gevolge van wegverkeer op 2e Daalsedijk bedraagt maximaal 53 dB Lden, maar omdat het een 30 km/uur weg is behoeft er geen toetsing plaats te vinden aan de Wet geluidhinder. De geluidbelasting ten gevolge van wegverkeer op de Amsterdamsestraatweg bedraagt maximaal 29 dB Lden. De geluidshinder ten gevolge van wegverkeerslawaai overschrijdt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB Lden.

Spoorweglawaai
De berekende geluidbelastingen ten gevolge van railverkeer zijn getoetst aan de grenswaarden uit de Wet geluidhinder.

Uit onderzoek blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 55 dB Lden wordt overschreden. De maximale ontheffingswaarde van 68 dB wordt op twee locaties overschreden. De geluidbelasting ten gevolge van railverkeer bedraagt maximaal 69 dB Lden. Op locaties waar de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden, maar de maximale ontheffingswaarde niet, zijn burgemeester en wethouders bevoegd in dit geval zogenoemde hogere waarden te verlenen. Het besluit tot deze hogere waarden loopt gelijk aan de bestemmingsplanprocedure.

Industrielawaai
Van geluidsbelasting ten gevolge van industrielawaai is ter plaatse van het plangebied geen sprake.

Terras
Het bestemmingsplan maakt de realisatie van terrassen mogelijk binnen op de verbeelding aangegeven vlakken met een bijhorende aanduiding. De gemeente stelt als voorwaarde dat het geluidniveau ten gevolge van terrassen mag maximaal 55 dB(A) etmaalwaarde, 50 dB(A) voor de avondperiode (invallend op de gevels van de omliggende woningen) bedragen. Uit het geluidsonderzoek blijkt dat daaraan kan worden voldaan bij terrassen met een beperkte omvang (tot 350 m2 aan de noordzijde en tot 250 m2 aan de zuidzijde) en gunstige ligging ten opzichte van omliggende woningen. Bij grotere terrassen moeten geluidwerende maatregelen zoals geluidsschermen of luifels worden aangebracht. Om voldoende flexibiliteit bij het inrichten van terrassen te garanderen en tevens de geluidgevoelige functies in de omgeving voldoende te vrijwaren van hinder van stemgeluid, is in dit bestemmingsplan in de planregels, als voorwaardelijke verplichting opgenomen dat met onderzoek is aangetoond dat het langtijdgemiddelde geluidniveau door stemgeluid vanaf de terrassen niet hoger is dan 55 dB(A) overdag, 50 dB(A) in de avond en 45 dB(A) in de nacht.

Goede ruimtelijke ordening
De verkeersgeneratie ten gevloge van van project neemt af. Voor de beschouwing wordt verwezen naar paragraaf 4.2.1, onderdeel 'verkeersgeneratie'. Door de afname van de verkeersgeneratie zal de geluidbelasting op de gevels van de bestaande woningen niet toenemen. Er is dus geen sprake van reconstructie in het kader van de Wgh en sprake van een goede ruimtelijke ordening.

Hogere waarden
De onderzoeksresultaten maken het doorlopen van een hogere waarden procedure noodzakelijk. Op twee locaties moeten aanvullende maatregelen worden getroffen, aangezien hier de maximaal toegestane geluidsbelasting wordt overschreden. Op deze locaties worden dove gevels toegepast. De maximale geluidbelasting is 69 dB.

De voorwaarde voor het verlenen van hogere waarden is dat de wooneenheden in principe een stille zijde hebben. Dit is een gevel waarop de geluidbelastingen niet de voorkeursgrenswaarden overschrijden. De grondgebonden woningen zijn alle voorzien van een geluidluwe zijde en buitenruimte. De gestapelde woningen zullen moeten worden voorzien van bouwkundige voorzieningen om aan de gestelde eisen voor geluidluwe gevels en buitenruimten te kunnen voldoen.

Voor die onderdelen van het plan waarbij de geluidbelasting ten gevolge van weg- en railverkeerlawaai boven de voorkeurgrenswaarde, maar niet boven de maximale ontheffingswaarde ligt, kunnen hogere waarden worden aangevraagd.

Conclusie
Een procedure hogere waarden met aanvullende maatregelen is noodzakelijk om de woningen te realiseren.

5.4 Geur

Het landelijk geurbeleid is verwoord in de brief van de minister van VROM aan de Tweede Kamer (juni 1995) welke integraal is opgenomen in de Nederlandse Emissierichtlijn. Het beleid is erop gericht nieuwe geurhinder te voorkomen waarbij de mate van hinder die nog acceptabel is, wordt vastgesteld door het bevoegd orgaan.

Uit het bestemmingsplan 'Ondiep' blijkt dat binnen het bestemmingsplangebied twee bedrijven aanwezig zijn die geurhinder met zich mee kunnen brengen. Het betreft RWZI Zandpad en Sara Lee/DE (Douwe Egberts). Voor de RWZI is de geureis voor de bestaande situatie ter plaatse van de dichtstbijzijnde woonbebouwing, 3 ge/m³ (1,5 ouE/m3). Voor DE is een hoger acceptatieniveau vastgesteld, te weten 4,8 ge/m³ (2,4 ouE/m3).

11: Geurcontouren rondom en over plangebied

Op bovenstaande afbeelding zijn de geurcontouren van beide bronnen weergegeven. Hieruit wordt duidelijk dat het plangebied (aangeduid met de paarse contour) ten aanzien van DE geheel binnen de contouren valt, maar dat dit geen onacceptabel niveau betreft (namelijk 1 ge/m3 (0,5 ouE/m3) dan wel 2 ge/m3 (1 ouE/m3)). Ten aanzien van RWZI wordt gesteld dat de locatie buiten de geurcontouren valt, waardoor ook deze bron geen belemmeringen met zich mee brengt.

Conclusie
Het aspect geurhinder brengt geen belemmeringen met zich mee voor de beoogde ontwikkeling.

5.5 Bedrijven en milieuzonering

Kader
De gemeente Utrecht streeft naar een situatie waarin wonen en werken in de stad op een goede manier samengaan. Beide functies zijn zeer belangrijk voor Utrecht, maar ook dient te worden voorkomen dat milieuhinder van bedrijven een negatieve invloed heeft op de woonomgeving, of dat omgekeerd de bedrijvigheid wordt belemmerd door de aanwezigheid van woningen in de directe nabijheid. Van belang zijn in dit kader de invloed van geluid, geur, veiligheid en luchtkwaliteit van het bedrijf op de gevoelige bestemmingen in het bestemmingsplan.

Plangebied
Aan de westzijde van het plangebied is bedrijventerrein Cartesiusweg gelegen. In onderstaande figuur is het bedrijventerrein ten opzichte van het plangebied weergegeven.

Afbeelding 12: bedrijventerrein ten opzicht van het plangebied (bron: googlemaps)

Uit het vigerende bestemmingsplan van bedrijventerrein Cartesiusweg (Cartesiusweg e.o., vastgesteld op 12 september 2013) en uit de analyse Grip op Locatie 2e Daalsedijkgebied, Utrecht (Witteveen+Bos d.d. 27 februari 2014), hierna 'Grip op Locatie' (zie Bijlage 1 van de toelichting), blijkt dat het bedrijventerrein geschikt is voor bedrijven in de milieucategorie 3.1 tot en met 4.2. De bijbehorende richtafstand binnen categorie 4.2 is ten hoogste 300 meter tot een rustige woonwijk. Binnen gemengd gebied is de richtafstand binnen categorie 4.2 200 meter. Ten aanzien van Douwe Egberts geldt een richtafstand van 500 meter in verband met het aspect geur.

Het noordelijk deel van bedrijventerrein Cartesiusweg ligt op een ruimere afstand dan 300 meter, namelijk op ongeveer 448 meter (kortste afstand tussen noordelijk deel Cartesiusweg en het plangebied). Douwe Egberts ligt ook op voldoende afstand van het plangebied, namelijk op ongeveer 870 meter. Ten aanzien van deze onderdelen bestaan dan ook geen belemmeringen voor de beoogde ontwikkeling.

Het oostelijke gedeelte van bedrijventerrein Cartesiusweg ligt op een kortere afstand dan de richtafstanden die gelden voor het terrein. De kortste afstand van de bestemming 'bedrijventerrein' tot het plangebied is ongeveer 50 meter. De bedrijven die op dit gedeelte van het terrein zijn toegestaan zijn bedrijven tot ten hoogste categorie 3.2. De richtafstand tot een rustige woonwijk bedraagt in dat geval 100 meter. Omdat een gemengd gebied gerealiseerd wordt, kan deze afstand verkort worden tot 50 meter. Daarmee wordt voldaan aan de richtafstanden en vormt ook dit deel van het bedrijventerrein geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Bedrijvigheid binnen het plangebied
Binnen het plangebied wordt een gemengd programma van wonen, kleinschalige horeca en bedrijvigheid beoogd. In het gebied zijn bedrijfsactiviteiten toegelaten te midden van het woongebied van een zodanige categorie dat er geen hinder wordt veroorzaakt op aangrenzende woningen. In het plangebied toegelaten bedrijven kennen een maximale categorie B1 – functiemenging. De Lijst van Bedrijven Functiemenging is opgenomen in Bijlage 1 bij de regels van het bestemmingsplan.

Conclusie
Ten aanzien van bedrijven en milieuzonering bestaan er geen belemmeringen voor onderhavig bestemmingsplan. Het naastgelegen bedrijventerrein Cartesiusweg ligt op voldoende afstand van het plangebied.

Binnen het plangebied zijn alleen bedrijven toegestaan die op grond van de functiemengingslijst passend zijn in een woonomgeving.

5.6 Externe veiligheid

Het werken met, de opslag en het transport van gevaarlijke stoffen leidt tot veiligheidsrisico's voor omwonenden, bedrijven en passanten. Om deze risico's te beheersen worden in bestemmingsplannen de relaties tussen deze activiteiten en hun omgeving conform wet- en regelgeving verantwoord en vastgelegd. Daartoe moeten in de eerste plaats risicobronnen geïnventariseerd worden. Vervolgens wordt een toets uitgevoerd aan de betreffende wet- en regelgeving.

Wettelijk kader
De normen en richtlijnen zijn onder andere vastgelegd in het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt). Het Bevt voor transport over wegen, spoorwegen en vaarwegen geeft antwoord op vragen hoe om te gaan met ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving van transportroutes. In het Bevt staan twee soorten risico's beschreven waarop normen en richtlijnen van toepassing zijn. Het betreft het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Naast risiconormeringen kent het Bevt tevens een extra afstandsbepaling, het zogenoemde plasbrandaandachtsgebied. Voor bebouwing binnen deze zone gelden extra bouwkundige eisen.

Het plaatsgebonden risico (PR) geeft aan hoe groot de overlijdenskans is wanneer een persoon zich permanent op een bepaalde plek bevindt. De wetgever beschouwt een overlijdenskans van eens in de miljoen jaar (aangeduid met 10-6) voor nieuwe situaties als acceptabel. In de wetgeving is dit risico vertaald naar een afstandsnormering (PR=10-6 contour). Voor de afstand tussen de risicoveroorzakende activiteiten en kwetsbare objecten is die norm een harde grenswaarde. Voor de afstand tot beperkt kwetsbare objecten is die norm een richtwaarde waarvan mag worden afgeweken als daar een gegronde reden voor is.

Het groepsrisico (GR) geeft de kans aan op het overlijden van een groep mensen als gevolg van een calamiteit. Het Bevt verplicht ertoe dat bij omgevingsvergunningen, waarbij wordt afgeweken van de bestemming, het groepsrisico wordt beschreven en gemotiveerd. Voor het toetsen van het groepsrisico wordt gebruik gemaakt van de zogenoemde oriëntatiewaarde. Dit is geen harde wettelijke norm maar een houvast om te toetsen of het groepsrisico acceptabel is al dan niet in combinatie met maatregelen voor de bestrijding van ongevallen.

Plansituatie
In en direct rond het plangebied is een inventarisatie gedaan naar risicoveroorzakende activiteiten. Dit heeft het volgende overzicht opgeleverd:

• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoorwegen en water. Het plangebied grenst aan het spoortraject Amsterdam – Utrecht - aansluiting Betuwelijn, een basisnetroute. De dichtstbijzijnde (geprojecteerde) bebouwing bevindt zich op ca. 25 meter vanaf het spoortraject. Andere relevante basisnet-transportassen liggen allen op zeer grote afstand (meer dan een kilometer) van het plangebied. Nadere beschouwing is niet nodig;
• vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen. In of nabij het plangebied bevinden zich geen buisleidingen voor gevaarlijke stoffen;
• bedrijven die vallen onder het Bevi. In het plangebied bevinden zich geen Bevi bedrijven. Ook buiten het plangebied bevinden zich geen Bevi bedrijven die van invloed zijn op het plangebied.

Afbeelding 13: Risicovolle inrichting nabij plangebied (bron: risicokaart.nl)

Vervoer over het spoor, algemeen
Het risico bij transportassen wordt veroorzaakt door de mogelijkheid van beschadiging van een transportmiddel (tankwagon) als gevolg van een ongeval, bijvoorbeeld een aanrijding en/of door brand. Hierdoor kan een deel of de gehele lading vrijkomen. De meest relevante stoffen zijn vloeibare gassen (b.v. LPG), brandbare vloeistoffen (b.v. benzine) en giftige stoffen. Bij een ongeval met vloeibaar gas kan dat gas vrijkomen en ontbranden met het mogelijk ontploffen van een tankwagon tot gevolg. Een ongeval met brandbare vloeistof zal leiden tot een grote brand met veel hittestraling. Een ongeval met giftige stoffen zal vaak leiden tot de vorming van een giftige gaswolk.

Basisnet

Landelijk is een basisnet voor het vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoorwegen en vaarwegen ontwikkeld. Het basisnet geeft zekerheid over de te verwachten transportfrequenties en de daarbij behorende zonering. De uitgangspunten van het basisnet, waaronder de transportfrequenties waarmee gemeenten bij risicoanalyses dienen te rekenen, zijn wettelijk verankerd door middel van de Wet vervoer gevaarlijke stoffen, het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en de Regeling basisnet. Het Bevt beschrijft de afstanden tussen transportroutes en (beperkt) kwetsbare objecten en bestemmingen. Dit zijn alle plaatsen waar zich regelmatig personen bevinden met uitzondering van verkeersdeelnemers. De transportfrequenties, opgenomen in de Regeling basisnet, corresponderen met de maximale gebruiksruimte voor het vervoer.
De getoetste normen hebben betrekking op het zogenoemde plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

Vervoer over spoor, traject Amsterdam – Utrecht – aansluiting Betuwelijn

Uitgangspunten van het basisnet

De uitgangspunten van het Basisnet worden onder andere bepaald door de transportfrequenties. Deze zijn voor het traject ter hoogte van het plangebied weergegeven in onderstaande tabel.

Soort gevaarlijke stof	Aantal ketelwagons (per jaar)
Brandbaar gas (A)	600
Toxisch gas (B2)	200
Zeer brandbare vloeistof (C3)	2750
Toxische vloeistof (D3)	200
Zeer toxische vloeistof (D4)	100

De transportfrequenties en nog enkele andere uitgangspunten zijn opgenomen in Bijlage II (tabel basisnet spoor) van de Regeling basisnet. Eén van die uitgangspunten is de exacte ligging van het spoorvak dat als referentie geldt. Dat referentiepunt bevindt zich ongeveer op het midden van de spoorbundel. De rand van de spoorbundel grenst vrijwel aan het plangebied.

Toetsing plaatsgebonden risico

Op basis van de uitgangspunten van het basisnet is er rond het spoortraject geen PR=10-6 contour aanwezig. Er hoeft daarom geen toets plaats te vinden naar de aanwezigheid van (beperkt) kwetsbare objecten. Ook is er geen zogenoemd plasbrandaandachtsgebied vastgesteld ter hoogte van het plangebied.

Verantwoording groepsrisico

Bij het plan is een rapportage gevoegd: 'Groepsrisicoberekening Spoortraject Utrecht-Breukelen' van Prevent Adviesgroep. Voor het groepsrisico is een waarde van 0,019 x de oriëntatiewaarde berekend voor de bestaande situatie en 0,022 x de oriëntatiewaarde voor de nieuwe situatie. Bij de berekening is gebruik gemaakt van het wettelijk voorgeschreven rekenmodel RBM-II. De berekening is toegelicht in de genoemde rapportage.

Het Bevt geeft aan dat in gevallen waarbij het groepsrisico lager is dan 0,1 x de oriëntatiewaarde kan worden volstaan met een beperkte verantwoording van het groepsrisico. Een beperkte verantwoording houdt in dat wordt ingegaan op:

• de mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp op een transportroute;
• de mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen indien zich een ramp voordoet.

Maatregelen met betrekking tot voorbereiding van bestrijding en beperken omvang van zwaar ongeval

De volgende locatiespecifieke voorwaarden bepalen of een (dreigend) zwaar ongeval goed bestreden kan worden of zelfs voorkomen:

• bluswatercapaciteit. De totale bluswatercapaciteit wordt voor de bestrijding van een (dreigend) zwaar ongeval op het spoor als voldoende beschouwd. Nabij de planlocatie zal voldoende bluswatercapaciteit worden gerealiseerd om eventuele secundaire branden (a.g.v. een calamiteit op het spoor) te bestrijden;
• bereikbaarheid. De planlocatie is voor de brandweer vanuit meerdere richtingen goed te bereiken binnen de daarvoor geldende opkomsttijden. De dichtstbijzijnde brandweerpost bevindt zich op relatief korte afstand aan de Vlampijpstraat. Ook kan de locatie snel worden benaderd vanuit de post aan de Burgemeester Norbruislaan.

Mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen bij een 'dreigend' zwaar ongeval

Naast het beschouwen van de mogelijkheden met betrekking tot voorbereiding van bestrijding en beperken omvang van een zwaar ongeval, is het gebruikelijk om de zelfredzaamheid van personen in de omgeving te verantwoorden.

• Vluchtmogelijkheden vanaf de planlocatie. Bij een dreigende calamiteit moeten personen in staat zijn om snel van de bedreigde plek weg te kunnen komen. Hiervoor is het nodig dat er in voldoende richtingen straten en wegen zijn waarlangs men kan vluchten. Deze mogelijkheden zullen in voldoende mate in het plangebied worden gerealiseerd.
• Vluchtmogelijkheden vanuit de gebouwen. Een optimale situering van een (nood)uitgang van een gebouw bevindt zich aan de niet-spoorse kant van dat gebouw. Op die manier worden vluchtende mensen afgeschermd door het gebouw zelf, bijvoorbeeld bij hittestraling van een brand op het spoortraject. Ook kan een optimalisatie plaatsvinden door de (nood)uitgangen op zo groot mogelijke afstand van het spoor te projecteren. Dit kan bijvoorbeeld bereikt worden door noodtrappenhuizen uit te laten komen op bijvoorbeeld een parkeerkelder. De vluchtweg loopt dan voor een deel door een afschermende ruimte. De vluchtmogelijkheden zullen in volgende fasen (ontwerp, uitvoering) nadrukkelijk aan de orde moeten komen.
• Zelfredzaamheid. Gelet op het karakter van het gebied (woningen, bedrijfsruimten, horeca) kan ervan worden uitgegaan dat de meeste mensen in het gebied een goede gezondheid hebben en mobiel zijn. Dit betekent dat personen zich bij een eventuele dreigende situatie op eigen kracht goed in veiligheid kunnen brengen. De mogelijkheden om op eigen kracht te kunnen vluchten nemen toe door bouwkundige en organisatorische maatregelen. Het gaat onder andere om de volgende maatregelen:

- afsluitbare mechanische ventilatiesystemen. Deze zijn nodig voor het geval er zich een            incident voordoet met giftige stoffen;
- brandwerende/brandvertragende constructies zoals brandwerende gevels, splinterwerend/            brandwerend glas etc. Voor het geval er zich een incident voordoet met zeer brandbare            vloeistoffen, ontstaat er met dit soort maatregelen veel meer tijd om op eigen kracht te            kunnen vluchten;
- goed getrainde BHV organisaties en afstemming van BHV organisaties van diverse partijen            onderling. Een goede voorbereiding en afstemming bevordert een snelle evacuatie en/of            hulpverlening. Dit is bij elk type incident van belang. Daartoe kunnen noodplannen worden            opgesteld waarin onder andere is beschreven hoe te handelen bij diverse soorten            scenario's: bij brand vluchten via de van het spoor afgekeerde vluchtwegen, bij vrijkomen            van giftige stoffen binnen blijven en onder andere ventilatiesystemen uitschakelen.

Genoemde maatregelen kunnen niet worden geborgd in dit bestemmingsplan. Ze zullen in volgende fasen (ontwerp, uitvoering) nadrukkelijk aan de orde moeten komen.

Conclusie
Voor de spoorlijn Amsterdam-Utrecht-aansluiting Betuwelijn bestaat volgens het Basisnet geen PR=10-6 contour. Ook zijn volgens het Basisnet geen plasbrandaandachtsgebieden aanwezig.

Op basis van berekeningen is vastgesteld dat de ontwikkelingen binnen het plangebied nauwelijks bijdragen aan het groepsrisico en dat het groepsrisico onder 0,1 maal de oriëntatiewaarde zal blijven.

Het veiligheidsrisico wordt als aanvaardbaar beschouwd, mede rekening gehouden met de mogelijkheden voor de rampenbestrijding en zelfredzaamheid.

In Bijlage 4 van de toelichting is een groepsrisicoberekening opgenomen.

5.7 Luchtkwaliteit

Kader
Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen)
Artikel 5.16 Wet milieubeheer geeft een limitatieve opsomming van de bevoegdheden waarbij luchtkwaliteitseisen een directe rol spelen, zoals bij ruimtelijke besluitvorming over te ontwikkelen projecten. Luchtkwaliteitseisen vormen in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van een dergelijke bevoegdheid, wanneer tenminste aan één van de volgende voorwaarden wordt voldaan:

• a. er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• b. een project leidt – al dan niet per saldo – niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• c. een project draagt 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de concentratie PM10 (fijn stof) en NO2 (stikstofdioxide) in de buitenlucht;
• d. een project dat is genoemd, past binnen of is niet in strijd met het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).

Grenswaarden
De beoordeling of er sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde kan plaatsvinden met behulp van de NSL Monitoringstool/Rekentool van het Nationaal Samenwerkingsprogramma luchtkwaliteit (NSL) (https://www.nsl-monitoring.nl).

Uit NSL Rekentool berekeningen op basis van het meest actuele verkeersmodel (Vru3.3u; toetsjaar 2015), blijkt dat bij autonome ontwikkeling in de directe omgeving van het plangebied (ontsluitingsweg Amsterdamsestraatweg en St. Josephlaan) geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde. De concentraties stikstofdioxide langs deze wegen liggen in de zichtjaren (prognoses 2020/2025), met name door de verschoning van het wagenpark, nog lager. Langs de Cartesiusweg kan wel gesproken worden van een dreigende grenswaarde overschrijding van de jaargemiddelde grenswaarde voor stikstofdioxide. Gelet op de hoogte van de berekende concentraties en het aantal overschrijdings-dagen voor (zeer) fijn stof is het aannemelijk dat behalve in het toetsjaar 2015 ook in de prognosejaren geen overschrijdingen van de fijnstof grenswaarden zullen plaatsvinden. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de concentraties (in µg/m3) en het aantal overschrijdingsdagen op maatgevende toetspunten in het toetsjaar 2015.

Wegvak	Concentraties en overschrijdingsdagen toetsjaar 2015
	NO2	PM10	Overschrijdingsdagen PM10	PM2,5
Amsterdamsestraatweg	35,0	22,2	10,4	13,7
St. Josephlaan	35,5	22,2	10,4	13,5
Cartesiusweg	39,2	22,7	11,2	13,7

'Niet in betekenende mate' (NIBM)
In het Besluit NIBM en de Regeling NIBM zijn de uitvoeringsregels vastgelegd. Sinds de inwerkingtreding van de Implementatiewet is het begrip 'niet in betekenende mate' gedefinieerd als een verslechtering van ten hoogste 3% ten opzichte van de jaargemiddelde grenswaarde voor NO2 en PM10 (1,2 µg/m³). Uitgangspunt bij de bepaling van de concentratietoename is het jaar van vaststelling (bij bestemmingsplannen). De concentraties in het maatgevende jaar van het project worden vergeleken met de luchtkwaliteit in de autonome ontwikkeling uit dat maatgevende jaar. Het concentratieverschil bepaalt of het project al dan niet IBM is. Bij de NIBM toets is dus alleen de toename van de luchtverontreiniging als gevolg van het project, ten opzichte van de autonome ontwikkeling, relevant. Uit berekeningen volgt of de netto toename kleiner of gelijk is aan de 3% grens.

Bij een NIBM berekening wordt de toename van de concentratie getoetst op het meest kritische punt: het maatgevende punt. Dat is het punt waar de hoogste bijdrage van het plan op de luchtkwaliteit wordt verwacht. Als op dit punt de bijdrage lager is dan 1,2 microgram/m3, dan is het project NIBM. Om het maatgevende punt te bepalen, dienen mogelijk meerdere locaties te worden doorgerekend.

Het totale plangebied 2e Daalsedijk dient hierbij beschouwd vanwege de in artikel 5 van het Besluit NIBM opgenomen anticumulatiebepaling. Deze bepaling beoogt te voorkomen dat er in de praktijk door het plaatsvinden van meerdere projecten met gevolgen in eenzelfde gebied IBM-toenames of (verdere) overschrijdingen worden gecreëerd, die niet gedekt zijn door maatregelen uit het NSL.

Plangebied
Het plan 2e Daalsedijk betreft naast woningbouw ook diverse andere (economische/maatschappelijke) functies (bron: Ontwikkelvisie en Ontwikkelkader 2e Daalsedijk Utrecht). Een dergelijke gemengde ontwikkeling is niet rechtstreeks benoemd als categorie met bijbehorende kwantitatieve grenzen in de Regeling NIBM. Dit betekent dat nader onderzoek nodig is om aannemelijk te maken of de toename van de concentraties door het project meer of minder bedraagt dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde voor zwevende deeltjes (PM10) of stikstofdioxide (NO2).

Voorliggend bestemmingsplan ziet uitsluitend toe op de gronden van deelgebied 1. Daarnaast zijn er in de directe nabijheid (tot ten hoogste 1 km vanaf de grens van de locatie) ontwikkelingen voorzien die gebruik maken of zullen maken van dezelfde ontsluitingsinfrastructuur en waarmee op grond van de anticumulatiebepaling uit het Besluit NIBM rekening moet worden gehouden. Immers het totale plangebied 2e Daalsedijk (deelgebieden 1 t/m 4)wordt in meerdere fasen ontwikkeld.

Indicatieve berekeningen naar de planeffecten van de ontwikkeling van het totale plangebied 2e Daalsedijk (Verkeersonderzoek Goudappel Coffeng; 16 maart 2014 NSG006/Mdm/0028) NS Stations Tweede Daalsedijk) laten zien dat de bijdrage mogelijk 'In betekenende mate (IBM)' bijdraagt:

Afhankelijk van de hoogte van de bijdrage van het (totale) project kan het voorkomen dat dit plaatselijk wél tot overschrijdingen leidt. De gevolgen van een project strekken zich immers uit over een groter gebied. Dit betreft met name de situatie op de Cartesiusweg. Als de bijdrage van het project ter plaatse van die overschrijdingen kleiner of gelijk is dan de NIBM-grens, kan het project desgewenst op die grond doorgang vinden. Op basis van een combinatie van de berekeningen met de NSL Rekentool en de indicatief bepaalde bijdrage van de planontwikkeling, is er op de Cartesiusweg sprake van een dreigende overschrijding van de jaargemiddelde grenswaarde voor stikstofdioxide.

Beoordeling
De indicatieve berekeningen geven aan dat de (gecumuleerde) planontwikkeling mogelijk 'in betekende mate (IBM)' is. Indien de definitieve berekening bevestigt dat er sprake is van een IBM ontwikkeling, is mogelijk de a-grond van artikel 5.16, eerste lid, Wm van toepassing. Maatregelen zullen vervolgens alleen nodig zijn voor zover de IBM toename plaatsvindt in een overschrijdings-gebied. Dat betekent in de praktijk dat de planontwikkeling kan doorgaan indien er als gevolg van de IBM toename in een gebied geen grenswaarden worden overschreden (a-grond artikel 5.16 Wm).

Bij de beoordeling van de gevolgen voor de luchtkwaliteit is een combinatie van de 'a-grond (grenswaarden)' en de 'c-grond (NIBM)' uit titel 5.2 van de Wm mogelijk. Het kan namelijk voorkomen dat de planontwikkeling (IBM) plaatselijk wél tot overschrijdingen leidt. De gevolgen van een project strekken zich immers uit over een groter gebied. Als de bijdrage van het project ter plaatse van die overschrijdingen kleiner of gelijk is dan de NIBM-grens, kan het project desgewenst op die grond doorgang vinden. Hierbij kan dus gebruik gemaakt worden van een combinatie van de a- en de c-grond van artikel 5.16, eerste lid, Wm.

Conclusie
Op grond van de Wet milieubeheer vormen luchtkwaliteitseisen, met toepassing van een gecombineerd gebruik van de a-grond en c-grond, geen belemmering voor de realisatie van het plan.

5.8 Flora en fauna

Kader
Sinds 1 januari 2017 is één wet van toepassing die de natuurwetgeving in Nederland regelt: de Wet natuurbescherming. De wet ligt in de lijn van Europese wetgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn. De Wet natuurbescherming vervangt de Boswet, de Flora- en Faunawet en de Natuurbeschermingswet 1998.

In de Wet natuurbescherming wordt de soortenbescherming en gebiedsbescherming geregeld. De soortenbescherming heeft betrekking op alle, in Nederland in het wild voorkomende zoogdieren, (trek)vogels, reptielen en amfibieën, op een aantal vissen, libellen en vlinders, op enkele bijzondere en min of meer zeldzame ongewervelde diersoorten en op een honderdtal vaatplanten. Gebiedsbescherming wordt geregeld middels de Natura 2000-gebieden. Daarnaast kan de provincie ervoor kiezen om een gebied aan te wijzen als bijzonder nationaal natuurgebied- of landschap of als Nationaal Natuurnetwerk (NNN). Welke soorten planten en dieren wettelijke bescherming genieten, is vastgelegd in de bijlage van de Wet natuurbescherming. Dat houdt in dat, bij planvorming, uitdrukkelijk rekening gehouden moet worden met gevolgen, die ruimtelijke ingrepen hebben, voor instandhouding van de beschermde soort.

Plangebied
Gebiedsbescherming
Binnen de Natuurbeschermingswet is een aantal gebieden als beschermd natuurgebied aangewezen. Eén van deze gebieden is het Natura 2000-gebied. De onderzoekslocatie maakt geen onderdeel uit van een Natura 2000-gebied (zie onderstaand figuur). Binnen een straal van 3 kilometer vanaf het plangebied is daarnaast geen Natura 2000-gebied aanwezig.

Ecologische Hoofdstructuur
De onderzoekslocatie maakt zoals te zien in onderstaand figuur geen onderdeel uit van de Ecologische Hoofdstructuur (hierna EHS). De dichtstbijzijnde ecologische hoofdstructuur is op ongeveer 2 kilometer afstand gelegen.

Afbeelding 14: Beschermde natuurgebieden nabij plangebied (uitsnede synbiosys.alterra, geraadpleegd d.d. 31-7-2015)

Gezien de grote afstand tot het plangebied is de verwachting dat de EHS geen negatieve effecten zal ondervinden van het beoogde initiatief.

Soortbescherming
Uit de analyse 'Grip op de Locatie' (zie Bijlage 1 van de toelichting) blijkt dat de mogelijkheid bestaat dat er beschermde soorten voorkomen binnen het plangebied. Onderzoek naar de aanwezigheid van deze soorten is dus noodzakelijk om te voorkomen dat met de beoogde ontwikkeling verboden uit de onderscheidenlijke wet- en regelgeving worden overtreden. Gemeente Utrecht heeft bovendien aangegeven dat het onderzoek zich daarnaast in het bijzonder moet richten op de aanwezigheid van vleermuizen.

In de periode oktober 2015 tot augustus 2016 is door adviesbureau Dresmé&vanderValk een nader ecologisch onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is als vervolg op de oriënterende bureaustudie gericht op de soortengroepen flora, grondgebonden zoogdieren, vleermuizen en broedvogels.

Op 1 oktober 2015 is een eerste onderzoeksronde naar vleermuizen uitgevoerd. In 2016 zijn nog drie vleermuisrondes uitgevoerd. De ochtendronde op 28 mei zijn naast vleermuizen ook broedvogels onderzocht en zijn twee avondrondes naar vleermuizen uitgevoerd op 23 juni en 15 augustus 2016. Ten behoeve van het broedvogelonderzoek is op 6 juni 2016 een extra ronde naar gierzwaluw uitgevoerd. De rapportage van het aanvullend onderzoek is opgenomen in Bijlage 5 van de toelichting.

Plantensoorten
De meeste optimale onderzoeksperiode voor plantensoorten is in de periode mei-juli. Met daglicht is het gehele terrein geïnspecteerd op beschermde wilde plantensoorten en muurplanten. Beschermde plantensoorten van tabel 1 zijn buiten beschouwing gelaten, omdat deze soorten zijn vrijgesteld van het verbod genoemd in artikel 8 bij ruimtelijke ontwikkeling. Beschermde waterplanten en oeverplanten zijn ook buiten beschouwing gelaten, omdat geen open water aanwezig is in het plangebied.

In het stedelijke gebied van Utrecht komen van tabel 2 de beschermde plantensoorten zwartsteel, steenbreekvaren, tongvaren, gele helmbloem (allemaal muurplanten), klein glaskruid, rapunzelklokje (in Park Bloeyendaal), zomerklokje (in Park de Berekuil) en maretak. Geen van deze soorten komen voor in de directe omgeving van het onderzochte gebied.

Veldonderzoek
Beschermde plantensoorten zijn niet aangetroffen tijdens de twee veldonderzoeken op 28 mei en 6 juni 2016. In het plangebied zijn behalve voor klein glaskruid, geen geschikte groeiplaatsen voor beschermde plantensoorten aanwezig.

Grondgebonden zoogdieren
Op basis van archiefgegevens en een veldonderzoek is de geschiktheid van het gebied en de gebouwen beoordeeld en of verblijfplaatsen kunnen worden uitgesloten. Als verblijfplaatsen niet konden worden uitgesloten zou een aanvullend onderzoek nodig zijn. Omdat de steenmarter of andere beschermde soorten niet worden verwacht, zie paragraaf 2 van het hierboven genoemde onderzoek opgenomen in Bijlage 5 van de toelichiing, is geen aanvullend onderzoek naar grondgebonden zoogdieren uitgevoerd.

Veldonderzoek
Op 28 mei 2016 is tijdens de ochtendronde een egel (tabel 1) gezien onder de struiken die grenzen aan de achtertuinen van de Chrysantstraat. Beschermde grondgebonden zoogdiersoorten van tabel 2 of 3 kunnen worden op basis van het sterk verstedelijkte karakter worden uitgesloten

Vleermuizen
Het onderzoek is uitgevoerd conform meest recente vleermuisprotocol (2013). Tijdens de veldbezoeken is op basis van zicht en geluid de aanwezigheid van vleermuizen in en rond het plangebied geïnventariseerd. Op basis van de frequentie van de geluiden, het biotoop en het vlieggedrag kan worden vastgesteld om welke vleermuissoorten het gaat. Daarbij zijn boombewonende en gebouwbewonende vleermuizen te onderscheiden. Boombewonende vleermuissoorten kunnen worden uitgesloten, omdat de bomen in het plangebied niet dik genoeg zijn om geschikte holtes met verblijfplaatsen te herbergen.

Op basis van verspreidingsgegevens kunnen 10 soorten vleermuizen worden verwacht in het stedelijke gebied van Utrecht te weten; gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis, laatvlieger, watervleermuis, rosse vleermuis, meervleermuis, gewone grootoorvleermuis, franjestaart, tweekleurige vleermuis en baardvleermuis. Voor een project aan de Kaatstraat 1 in Utrecht, op een afstand van circa 1 kilometer, is in 2015 een vleermuisonderzoek uitgevoerd. Verblijfplaatsen van vleermuizen zijn niet aangetroffen, wel zijn foeragerende gewone dwergvleermuizen en enkele foeragerende watervleermuizen boven de Vecht aangetroffen (SAB). Uit het archiefonderzoek komen geen aanvullende onderzoeken voor in de omgeving van het plangebied aan de 2e Daalsedijk te Utrecht.

Veldonderzoek
Op 1 oktober 2015 is aan de noordzijde van de Onderdelenloods een zomerverblijfplaats van de gewone dwergvleermuis gezien in combinatie met een foerageergebied langs de achtertuinen van de woningen aan de noordzijde. Deze conclusie is gebaseerd op de waarneming dat minimaal 3 gewone vleermuizen die zwermgedrag vertoonden (aantikken van de gevel). Gezien het tijdstip in het jaar waar vleermuizen zwermen nabij winterverblijfplaatsen, moet ervan worden uitgegaan dat de Onderdelenloods ook als winterverblijfplaats wordt gebruikt. Ook is aan de wegzijde ter plaatse van de Bovenbouwwerkplaats een paar-territorium waargenomen met mogelijk een verblijfplaats in de Bovenbouwwerkplaats. 2-3 foeragerende en 1 baltsende gewone dwergvleermuizen zijn waargenomen in de tuin aan de 2e Daalsedijk.

Op 28 mei 2016 zijn tijdens de ochtendronde geen verblijfplaatsen vastgesteld. Twee gewone dwergvleermuizen foerageerden in de tuin aan de 2e Daalsedijk en langs de platanen tussen de Onderdelenloods en de Bovenbouwwerkplaats. Ruim voor zonsopkomst waren de foeragerende vleermuizen verdwenen en dat duidt erop dat deze vleermuizen buiten het plangebied een verblijfplaats hebben. In de avond van 23 juni is een uitvliegende gewone dwergvleermuis waargenomen aan de noordzijde van de Bovenbouwwerkplaats, zie onderstaand figuur. Deze waarneming duidt op een zomerverblijfplaats. In de avond van 15 augustus 2016 zijn geen middernachtzwermen waargenomen. Wel zijn 2 -3 baltsende gewone dwergvleermuizen boven de Onderdelenloods waargenomen en een foeragerende gewone dwergvleermuis langs de platanen en de tuin. Opvallend is dat aan de spoorzijde van het plangebied geen enkele vleermuis is gehoord.

Effecten
De gebouwen waar de twee verblijfplaatsen van de gewone dwergvleermuis zijn aangetroffen blijven behouden. Indien de gevels aan deze gebouwen worden gerenoveerd, zal sprake zijn van verstoring en/of vernietiging van de verblijfplaatsen. Dit gebeurt veelal als gevolg van het dichtmaken van scheuren in de voegen of open stootvoegen dicht maken en het aanbrengen van isolatiemateriaal in de spouw of onder het dak. De verwachting is dat geen ontheffing wordt verleend voor het vernietigen van vaste verblijfplaatsen, tenzij de verblijfplaatsen worden gecompenseerd en sprake is van een groot algemeen belang. Geadviseerd wordt om in elk geval een deel van de spouw toegankelijk te houden voor vleermuizen. Voor het renoveren van de gevel is een ontheffing van artikel 11 van de Flora- en faunawet nodig. Het bevoegde gezag zal als voorwaarde stellen dat voorafgaande aan de renovatie mitigerende maatregelen worden genomen, zoals het rekening houden met de minst kwetsbare periode voor vleermuizen (half augustus-half oktober).

De bestaande bomen en de voortuin zijn een essentieel foerageergebied en moeten worden gezien als onderdeel van de vaste verblijfplaatsen. Wanneer bomen worden gekapt is het nodig te bezien welke maatregelen kunnen worden genomen om het foerageergebied te compenseren.

Broedvogels
Daarnaast wordt aandacht besteed aan broedvogels met jaarrond beschermde nesten zoals huismus en gierzwaluw. Het onderzoek naar broedvogels bestaat uit twee onderzoeksrondes, waarvan 1 conform de soortenstandaard van de gierzwaluw (tussen 18.00 – 20.00 's avonds) en 1 conform de soortenstandaard van de huismus (tussen zonsopkomst en 2 uur na zonsopkomst).

In de binnenstad zijn verschillende locaties bekend van bezette nesten van de gierzwaluw in 2016. De meest nabijgelegen nesten van de gierzwaluw zijn in de Pijnboomstraat, Everard Zoudenbalchstraat en de Marnixlaan (alle locaties zijn gelegen op een afstand van ongeveer 500 m).

Veldonderzoek
Op 28 mei 2016 zijn tijdens de ochtendronde (3.00-5.00 uur) en de avondronde van 6 juli geen broedterritoria van vogelsoorten met jaarrond beschermde vogelsoorten waargenomen. Wat betreft broedvogels zijn alleen broedterritoria van merel en koolmees waargenomen. Hoewel vroeg in de ochtend overvliegende gierzwaluwen zijn gezien, waren deze duidelijk niet afkomstig van nesten binnen het plangebied. Huismussen zijn niet waargenomen.

Conclusie
Voor deze ontwikkeling is een nader onderzoek uitgevoerd naar beschermde planten, grondgebonden zoogdieren, vleermuizen en broedvogels. Behalve twee vaste verblijfplaatsen van de gewone dwergvleermuizen worden beschermde soorten niet verwacht ter plaatse van het onderzochte gebied.

De gebouwen waar de twee verblijfplaatsen van de gewone dwergvleermuis zijn aangetroffen blijven behouden. Wanneer de gevels aan deze gebouwen worden gerenoveerd, kan sprake zijn van verstoring en/of vernietiging van de verblijfplaatsen. Dit gebeurt veelal als gevolg van het dichtmaken van scheuren in de voegen of open stootvoegen dicht maken en het aanbrengen van isolatiemateriaal in de spouw of onder het dak. Hiervoor is een ontheffing van artikel 11 van de Flora en faunawet, in combinatie met mitigerende en compenserende maatregelen nodig.

De bestaande bomen en de voortuin zijn een essentieel fourageergebied en dienen te worden gezien als onderdeel van de vaste verblijfplaatsen. Wanneer bomen worden gekapt is het nodig te bezien welke maatregelen kunnen worden genomen om het fourageergebied te compenseren.

Er zijn geen nesten aan getroffen van jaarrond beschermde vogels. Ten slotte kunnen nesten van niet jaarrond beschermde vogels, zoals koolmees en merel, worden verwacht in de struiken en bomen in het plangebied. Wanneer buiten het broedseizoen bosschages of bomen worden verwijderd, hoeft geen rekening gehouden te worden met algemene broedvogels.

5.9 Bodemkwaliteit

Kader
Bij het bestemmingsplan wordt getoetst of de bodemkwaliteit geschikt is of geschikt gemaakt kan worden voor de geplande functies. Het gemeentelijk bodembeleid gaat uit van de volgende algemene uitgangspunten uit de Wet bodembescherming:

• Nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en indien er toch bodemverontreiniging ontstaat moet de bodem direct worden gesaneerd. Een geval van bodemverontreiniging waarbij de verontreiniging geheel of grotendeels na 1987 is ontstaan is een "nieuw geval". Deze zorgplicht houdt in dat nieuwe gevallen van bodemverontreiniging zoveel mogelijk ongedaan dienen te worden gemaakt.
• Overige gevallen van ernstige bodemverontreiniging moeten binnen een bepaalde termijn worden gesaneerd als er tevens sprake is van risico's. Het gaat daarbij om humane of milieuhygiënische risico's en om risico's voor verspreiding van de verontreiniging. De sanering gebeurt functiegericht en kosteneffectief.
• Nieuwbouw op of graafwerkzaamheden in een geval van ernstige bodemverontreiniging zijn ongeacht de risico's niet toegestaan zonder saneringsmaatregelen.
• Hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond kan bij onverdachte terreinen plaats vinden op basis van de bodemkwaliteitskaart en het bodembeheerplan.

Bij een aanvraag van een omgevingsvergunning dient een bodemonderzoek conform de NEN 5740 te worden verricht. Op basis van dit onderzoek wordt beoordeeld of de locatie geschikt is voor de geplande functie of dat er nog een nader onderzoek en/of een bodemsanering noodzakelijk is, voordat de locatie geschikt is voor de geplande functie. Als er voor de bouwwerkzaamheden een grondwateronttrekking nodig is, moet rekening gehouden worden met nabij gelegen grondwaterverontreinigingen.

Plansituatie
In het gehele bedrijventerrein Wisselspoor hebben bedrijfsactiviteiten plaatsgevonden sinds het eind van de 19e eeuw. De belangrijkste bodembedreigende activiteiten waren en zijn:

• onderhoud aan (stoom)locomotieven, wagons en ander materieel;
• het verwijderen en uitrijden van sintels uit de stoomlocomotieven;
• opslag van kolen;
• bovengrondse opslag van brandstoffen en vetten;
• testen in het lab van technische ondersteuning;
• het behandelen van spoorstaven;
• slijtage bovenleidingen;
• ondergrondse opslag van brandstoffen.

Bodemonderzoeken 

Ter plaatse van het plangebied zijn in het verleden een aantal bodemonderzoeken uitgevoerd:

• haalbaarheidsstudie bodemsanering 2e Daalsedijk Utrecht (SBNS 406044) d.d. 30 mei 2013;
• uitwerken saneringscenario's en opstellen kostenramingen ten behoeve van herinrichting voormalig Electrorail-terrein 2de Daalsedijk) - NS emplacement, Utrecht CS (SBNS 406044) d.d. 23 december 2009;
• saneringsonderzoek mobiele verontreinigingen voormalig Electrorail-terrein te Utrecht (SBNS 406012) d.d. 20 februari 2004;
• saneringsplan voormalig Elektrorailterrein te Utrecht (referentie 3979636) d.d. 22 oktober 2004;
• NS-emplacement Utrecht raamsaneringsplan Electrorail-terrein, Tauw, kenmerk: R002-4285767CSR-nij-V03-NL (SBNS projectnummer: 406012) d.d. 2 december 2004;
• Beschikking Dienst Stadsontwikkeling, Besluit vaststelling ernst van verontreiniging en saneringsurgentie en Besluit instemming saneringsplan, gemeente Utrecht, kenmerk: DSO 05.100469 (SBNS projectnummer: 406012) d.d. 2 maart 2005
• nader bodemonderzoek voormalige Electrorailterrein te Utrecht, Tauw, kenmerk: R004-3942678MHP-D01-D (SBNS projectnummer: 406012) d.d. 28 februari 2003;
• Deelevaluatie bodemsanering voormalige Electrorail-terrein te Utrecht, fase 1 aan de 2e Daalsedijk te Utrecht, MWH, kenmerk: m14a0761.r01_definitief (SBNS projectnummer 406053) [niet beschikbaar bij ATKB] d.d. 9 april 2015;
• ecologische risicobeoordeling stap 2 en 3 electrorailterrein, MWH, kenmerk: M15A0133, d.d. 11 september 2015;
• Deelevaluatie bodemsanering voormalige Electrorail-terrein te Utrecht, fase 2 aan de 2e Daalsedijk te Utrecht, MWH, kenmerk: m15a0095.r01_definitief (SBNS projectnummer 406053) d.d. 30 september 2015;
• brief gemeente Utrecht verzoek aanvullende informatie i.h.k.v. herbeschikking, kenmerk: 3121411/151117, d.d. 17 november 2015
• goedkeuringsbrief RUD, kenmerk: 469062-Z/15/101576 [niet beschikbaar] d.d. 22 februari 2016;
• actualiserend onderzoek WG11 Electrorailterrein, 2e Daalsedijk te Utrecht, kenmerk: M15A0133, MWH B.V., d.d. 8 maart 2016, Bijlage 6 van deze toelichting;
• goedkeuringsbrief RUD, kenmerk: 561878 [niet beschikbaar] d.d. 22 april 2016;
• Actualiserend bodemonderzoek WG11 Electrorailterrein, 2e Daalsedijk te Utrecht, MWH, kenmerk: M15A0133.r03 (SBNS projectnummer: 406132) d.d. 08 maart 2016.

Toelichting bodemonderzoeken

Het Electrorailterrein aan de 2de Daalsedijk is in 2005 als één gecombineerd geval van ernstige en spoedeisende bodemverontreiniging (WG.11) beschikt. Er lagen diverse bodemonderzoeken ten grondslag aan deze beschikking (periode 1997-2004), waaronder een nader bodemonderzoek uit 2003, een saneringsonderzoek uit 2004 en een raamsaneringsplan (RSP) uit 2004, waarin de randvoorwaarden van uit te voeren deelsaneringen zijn beschreven. In 2009 zijn saneringsscenario's ten behoeve van herinrichting verder uitgewerkt en in 2013 is een haalbaarheidsstudie bodemsanering opgesteld.

In 2014 is gestart met de sanering van mobiele verontreinigingen, waarvan fase 1 en 2 inmiddels zijn afgerond. Daarnaast zijn diverse opstallen op het terrein de afgelopen jaren gesloopt. Er is in 2014 een GIS-inventarisatie gedaan en in 2015 zijn twee deelevaluatierapporten van de bodemsanering opgesteld. Verder is in 2015 onderzoek verricht naar ecologische risico's van immobiele verontreinigingen (beoordeling en Triade onderzoek). Er bleek geen sprake te zijn van ecologische risico's. Naar aanleiding van deze nieuwe gegevens is een herbeschikking aangevraagd voor ernst van de verontreiniging en noodzaak tot spoedige sanering. Om de gegevens compleet te maken zijn in 2016 een wijziging op het raamsaneringsplan een actualisatie van de data-analyse en een actualiserend onderzoek uitgevoerd (8 maart 2016, MWH B.V.,´Actualiserend onderzoek WG11 Electrorailterrein, 2e Daalsedijk te Utrecht´, kenmerk M15A0133).

Op basis van deze recente onderzoeken is op 3 oktober 2016 een herbeschikking Wet bodembescherming afgegeven. Hierin is aangegeven dat er op het voormalig Electrorailterrein, ofwel het volledige bedrijventerrein 2e Daalsedijk, sprake is van 7 gevallen van ernstige bodemverontreiniging, maar dat er geen sprake is van spoedeisendheid tot sanering van deze gevallen. In deelgebied 1 is sprake van één geval van ernstige verontreiniging met zware metalen (zie situatie plangebied).

Bodemkwaliteit plangebied (kadastraal perceel nummer 8598)

Aan de noordwestelijke begrenzing van het plangebied, ter plaatse van de aanduiding Wbb-geval 11-4 in onderstaand figuur, is sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Over een langgerekt oppervlak van circa 300 m2 is de bodem van 0,3 m-mv tot 1,0 m-mv sterk verontreinigd met koper, lood en zink. In totaal is circa 210 m3 grond sterk verontreinigd. De aangetroffen verontreinigingen bevinden zich in een gedempt sloottracé ter plaatse van een terreindeel dat in het verleden in gebruik was bij Wisselbouw (kranen die wissels tilden).

 

15: Kadastrale kaart met nog aanwezige gevallen van ernstige bodemverontreiniging (bron: actualiserend onderzoek WG11 Electrorailterrein, 2e Daalsedijk te Utrecht, MWH B.V., kenmerk: m15a0133, d.d. 8 maart 2016)

Triade onderzoek heeft uitgewezen dat de zware metalen maar beperkt beschikbaar zijn. Verder is er geen correlatie tussen de toxische druk en gemeten ecologische effecten. Verder is plaatselijk een niet ernstige verontreiniging met minerale olie aanwezig, die niet leidt tot risico's voor mens, plant of dier dat spoedige sanering nodig is.

In de omgeving van het plangebied en aan de noordzijde zijn diepere grondwaterverontreinigingen aanwezig met vluchtige gechloreerde koolwaterstoffen. Het terrein bevindt zich ter plaatse van de dynamische zone van het gebiedsplan gebiedsgericht grondwaterbeheer (vastgesteld in november 2015). Bij een eventuele grondwateronttrekking moet bezien worden of aansluiting kan worden gezocht bij deze gebiedsgerichte aanpak. Uitgangspunt is dat er geen risico's mogen optreden voor het toekomstig gebruik. Hierbij zal een melding activiteit gebiedsplan moeten worden gedaan.

Op basis van de bodemkwaliteitskaart en nota bodembeheer 2012-2022 valt het terrein in de bodemfunctieklasse industrie. Het terrein is een uitgezonderd gebied, door de voormalige bedrijvigheid wijkt de bodemkwaliteit af van de algemene bodemkwaliteit in omliggende woonwijken. Bij een toekomstige woonfunctie zal als toepassingseis voor grond de generieke norm voor wonen uit het Besluit bodemkwaliteit gelden.

Conclusie
Onder de volgende voorwaarden vormt de bodemkwaliteit geen belemmering voor het toekomstig gebruik: Indien er graafwerkzaamheden worden verricht ter plaatse van het geval van bodemverontreiniging met zware metalen zal hiervoor een BUS-melding of saneringsplan moeten worden ingediend. Vanwege de voormalige bedrijfsactiviteiten dient men alert te zijn op eventuele onvoorziene verontreiniging van de bodem. Bij een grondwateronttrekking zijn ook saneringsmaatregelen nodig, maar hiervoor kan aansluiting worden gezocht bij de gebiedsgerichte aanpak van het bestaande gebiedsplan.

5.10 Bomen

Pius Floris Boomverzorging Veenendaal heeft op 4 februari 2016 een bomeninventarisatie uitgevoerd. In Bijlage 8 van de toelichting is een kaart met de resultaten van de inventarisatie opgenomen. In totaal zijn twintig bomen in veiligheidscategorie 'risicoboom' aangetroffen. Voor deze bomen moeten binnen drie maanden maatregelen worden genomen. Maatregelen kunnen variëren van gerichte snoei tot rooien. Voor vier andere bomen geldt de veiligheidscategorie 'attentieboom'. Dit is een minder urgente categorie dan de 'risicoboom'.

In totaal worden in het plangebied en het direct aansluitende gebied, op basis van onderstaande tekening, 104 bomen verwijderd. 47 bomen worden nieuw geplant en 47 bomen blijven behouden.

Het streven is altijd om met name in het pocket park en het spoorpark de karakteristieke gezonde bomen te behouden en in te passen in het ontwerp. Het gaat dan altijd om bomen met een levensverwachting van meer dan tien jaar. Het overgrote deel van de bomen dat verwijderd wordt staat op de positie van de toekomstige bouwblokken. De overige bomen hebben een korte levensduur (korter dan tien jaar) of een slechte conditie of zijn niet redelijkerwijs inpasbaar in het ontwerp. Het herplanten van bomen met een goede conditie, lange levensverwachting (meer dan tien jaar), passende soort kan overwogen worden, maar heeft niet vanzelfsprekend de voorkeur boven het aanplanten van nieuwe bomen.

Afbeelding 16: Indicatie toekomstige situatie bomen

5.11 Water

Kader
Het plangebied valt onder het beheer van Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden. De doelen van het hoogheemraadschap voor de periode van 2010 tot 2015 staan beschreven in het waterbeheerplan 'Water voorop!'. De kerntaken van het Hoogheemraadschap bestaan uit het verzorgen van veilige dijken, schoon water en droge voeten. Aansluitend op het waterbeheerplan heeft het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden de beschikking over een verordening: de Keur. In de Keur van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden 2009 staan de geboden en verboden die betrekking hebben op watergangen, grondwater en waterkeringen. Voor het uitvoeren van werkzaamheden kan een vergunning nodig zijn. De werkzaamheden in of nabij de watergangen en waterkeringen worden getoetst aan de beleidsregels.

Het beleid van de gemeente Utrecht voor wat betreft de waterhuishouding sluit aan op het landelijke en provinciale beleid. De gemeente heeft de zorgplicht voor de inzameling en het transport van afvalwater, het inzamelen en verwerken van overtollig hemelwater en het voorkomen van structurele grondwateroverlast vastgelegd in het verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan 2011-2014.

Plangebied
Op 21 juli 2016 is voor de beoogde ontwikkeling (op www.watertoets.nl) een watertoets uitgevoerd. Hierbij zijn de hieronder staande onderwerpen ter sprake gekomen.

Waterkwaliteit
In of in de nabijheid van het plangebied zijn geen watergangen aanwezig. Daarnaast worden bij de bouw geen uitloogbare bouwmaterialen gebruikt (zoals koper, zink en bitumineuze dakbedekking) op plaatsen, die in contact zouden kunnen komen met hemelwater. De voorgenomen ontwikkeling heeft hiermee geen invloed op de waterkwaliteit ter plaatse.

Waterkwantiteit
Het beoogde initiatief zorgt voor een afname van ca. 1380m² aan verhard oppervlak, aangezien het gebied in de huidige situatie grotendeels verhard terrein betreft. In deze berekening zijn de tuinen in lijn met het beleid van HDSR, voor 60% meegerekend als verhard oppervlak. Watercompensatie is dus niet noodzakelijk.

Veiligheid en beschermde gebieden
Het plangebied is niet gelegen binnen een kern- en/of beschermingszone van oppervlaktewater en/of een waterkering. Ook is het gebied niet gelegen binnen een waterwingebied of grondwaterbeschermingsgebied. Veiligheid en beschermde gebieden spelen geen rol bij de realisatie van het project.

Riolering
Bij de aanleg van riolering moet op basis van het rijksbeleid een gescheiden rioolstelsel worden aangelegd. Dit betekent dat naast een vuilwaterriool tevens een schoon hemelwaterafvoer moet worden gerealiseerd. Uit de analyse 'Grip op Locatie' (Bijlage 1 van de toelichting) blijkt dat de grond matig geschikt is voor infiltratie van het hemelwater. Bij het zoeken naar mogelijkheden voor schoon hemelwaterafvoer moet hier rekening mee worden gehouden.

Conclusie
Er is een watertoetsprocedure gestart bij het waterschap. In Bijlage 9 is het advies van het waterschap opgenomen.

5.12 Archeologie

Wettelijk kader
Op 1 september 2007 is de wet op de archeologische monumentenzorg in werking getreden. Hiermee zijn de uitgangspunten van het Verdrag van Malta binnen de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. De wet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen: 'de veroorzaker betaalt'.

In het proces van ruimtelijke ordening moet tijdig rekening worden gehouden met de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden. Op die manier komt er ruimte voor de overweging van archeologievriendelijke alternatieven. Rijk, provincies en gemeenten (laten) bepalen welke archeologische waarden bedreigd worden bij ruimtelijke plannen. Tijdens de voorbereiding van deze plannen is (vroeg)tijdig archeologisch (voor)onderzoek belangrijk.

Gemeentelijk beleid
In aanvulling op het Rijksbeleid heeft de gemeenteraad van Utrecht in 2009 de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg vastgesteld. De gemeente stelt zich tot doel steeds een verantwoorde afweging te maken tussen wat in de bodem bewaard moet blijven, onderzocht dient te worden of verloren mag gaan. Voorkomen moet worden dat waardevolle delen van het bodemarchief ongezien verdwijnen. Onderdeel van de Verordening is de gemeentelijke archeologische waardenkaart (zie onderstaande afbeelding). Op deze kaart zijn de bekende en/of te verwachten resten terug te vinden. Het plangebied is aangeduid met een rode contour. Op basis van deze kaart kent het plangebied voor een deel een hoge archeologische verwachting. Het overige deel van het bedrijventerrein Wisselspoor is gekenmerkt als gebied met archeologische verwachting.

Afbeelding 17: Uitsnede archeologische waardenkaart met plangebied roodomlijnd

Plangebied
Het plangebied bevindt zich op de gemeentelijke archeologische waardenkaart grotendeels in een gebied van archeologische verwachting (groen), deels in een gebied met hoge archeologische verwachting (geel).

In gebieden waar een archeologische verwachting (groen) geldt, dient op grond van de Verordening Archeologische Monumentenzorg van gemeente Utrecht bij grondroerende werkzaamheden van meer dan 1.000 m2 een vergunning aangevraagd te worden. In gebieden waar een hoge archeologische verwachting (geel) geldt, dient op grond van de Verordening Archeologische Monumentenzorg van gemeente Utrecht bij grondroerende werkzaamheden bij meer dan 100 m2 een vergunning aangevraagd te worden.

In het plangebied is een verkennend archeologisch booronderzoek (IVO-O) uitgevoerd door Hamaland Advies. Op basis van de resultaten hiervan kan niet worden uitgesloten dat er in het plangebied archeologische waarden aanwezig zijn, die door de voorgenomen planontwikkeling worden bedreigd. Hierdoor kan het plangebied nog niet archeologisch worden vrijgegeven. De definitieve plannen waarbij duidelijk is welke bodemingrepen precies gaan worden uitgevoerd moeten nog ter beoordeling aan de afdeling Erfgoed worden voorgelegd, waarna deze een besluit kan nemen of er al dan niet een verplichting is tot het aanvragen van een archeologievergunning en nader archeologisch vervolgonderzoek.

Op basis van de verwachtingen is door Hamaland Advies, een inventariserend veldonderzoek (verkennende fase) uitgevoerd. Deze Rapportage Archeologie, projectnummer 151018, d.d. 30-11-2016 is als bijlage Bijlage 10 van deze toelichting opgenomen.

De conclusie van het onderzoek:

Conclusie
Het verkennende booronderzoek bevestigt de landschappelijke situatie zoals deze in het gespecificeerde verwachtingsmodel is opgesteld. In het plangebied is sprake van een stroomgordel-reliëf, met (grotendeels) afgegraven oeverafzettingen op beddingafzettingen en een mogelijke restgeul die deels door het plangebied slingert. De bovenste meter van het bodemprofiel in het noordelijk deel van het plangebied (fase 1) bestaat uit opgebrachte grondlagen van zand, grind en zandige klei voor de realisatie van het voormalige emplacement van het Werkspoor (NS Wisselspoor).

Tijdens het booronderzoek zijn geen sporen van archeologische indicatoren aangetroffen, zoals houtskoolfragmenten, aardewerkscherven. In sommige boringen zijn wel ontkalkte bodems aangetroffen. Archeologische vindplaatsen worden verwacht in de top van de oeverafzettingen. Deze zijn echter in het plangebied grotendeels subrecent geroerd. Hierbij moet wel vermeld worden dat boring 1, 8 en 14 voortijdig gestuit zijn, waardoor hier niet een volledig overzicht van de bodem kon worden verkregen tot in de ongeroerde natuurlijke ondergrond. Mogelijk ondiep gelegen archeologische lagen en grondsporen zijn door subrecente bodemingrepen verstoord geraakt en niet meer in het plangebied aanwezig. De opmerking moet geplaatst worden dat aan de hand van de boringen niet onomstotelijk vastgesteld kan worden dat de verstoringen in de top van de oeverafzettingen vlakdekkend zijn. Ook kan bij ondiep verstoorde terreinen de informatiewaarde nog hoog zijn. Veel archeologische terreinen in buitengebieden zijn immers ook geploegd.
Waar de beddingafzettingen hoog in het profiel voorkomen is er een theoretische kans op de aanwezigheid van diep (tot in de beddingafzettingen) ingegraven archeologische grondsporen van grotendeels verstoorde vindplaatsen, zoals waterputten. De Daalsedijk als middeleeuwse ontginningsbasis maakt de trefkans op middeleeuwse boerderijen zeer hoog. De ondiepe (plaatselijke) verstoringen hoeven aan de informatiewaarde niet veel af te doen. Ook over de bij ontginningen horende percelering kan veel informatie gewonnen worden.

Het selectieadvies van het onderzoek:

Selectieadvies
De verwachting is dat de bovenste natuurlijke bodemlagen bestaan uit oeverafzettingen van voor de bedijking. Deze liggen op eerder door de Vecht gevormde kronkelwaarden met kleiige oeverop zandige beddingafzettingen. Ter plaatse van kronkelwaardgeulen kunnen dikkere kleilagen voorkomen. In verlaten geulen worden aanzienlijk dikkere (humeuze) klei- en veenlagen verwacht. De in het plangebied aangetroffen dikkere kleilagen, maar het ontbreken van natuurlijke humeuze klei- en veenlagen, maakt de interpretatie kronkelwaardgeul de meest voor de hand liggende. In het plangebied is, voor zover kon worden vastgesteld, de basis van het bodemprofiel, de beddingafzettingen en de onderkant van de oeverafzettingen, nog intact. De afzettingen met een hoge trefkans op archeologische vindplaatsen, de top van de oeverafzettingen, zijn deels verstoord als gevolg van de aanleg van het spooremplacement. De verkennende boringen zijn echter niet in een voldoende dicht grid gezet om uit te sluiten dat er in het plangebied geen restgeulen van de Vecht meer aanwezig zijn. In dat kader adviseren wij om aanvullende boringen te zetten volgens een karterend boorgrid (20 per ha). De boringen worden doorgezet tot minimaal 50 cm in het beddingzand of zover als fysiek haalbaar is.

Conclusie archeologie in het plangebied
Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling. Afhankelijk van de definitieve inrichtingsplannen, het funderings- en palenplan voor de nieuwbouw zal het bevoegd gezag een besluit nemen of een vervolgverzoek nodig is.

5.13 Kabels en leidingen

De analyse 'Grip op Locatie' (Bijlage 1 van de toelichting) maakt duidelijk dat binnen het plangebied diverse kabels en leidingen aanwezig zijn. Dit is gebleken uit de inventarisatie van een KLIC-melding, gedaan door Movares op 2 mei 2012. Mogelijk dienen voor de uitvoering van het project kabels en/of leidingen te worden verlegd. In overleg met de beheerders dient te worden afgestemd of, en zo ja, welke maatregelen getroffen moeten worden voor de planontwikkeling. Voor het verleggen van kabels en/of leidingen is bovendien toestemming nodig van de beheerders.

Conclusie
In het plangebied komen geen kabels en leidingen voor die planologisch relevant zijn.

5.14 Bezonning

In het kader van de bestemmingsplanwijziging is een bezonningsstudie uitgevoerd. Deze bezonningstudie is verwerkt in de planschaderisicoanalyse in Bijlage 12 . Per bouwcluster is het criterium verminderde dag- en zonlichttoetreding aan de hand van de bezonningstudie beoordeeld. Op onderstaande afbeelding zijn de omliggende objecten in beeld gebracht.

In Bijlage 11 is een bezonningsstudie opgenomen.

Afbeelding 18: Objecten rondom plangebied

Cluster 1 bedrijven gelegen aan de Spoordijk: Voor bedrijven geldt dat de waarde van bedrijfsmatige objecten doorgaans niet in van belang zijnde mate door factoren als uitzicht, schaduw en privacy nadelig worden beïnvloed. Het criterium verminderde dag- en zonlichttoetreding speelt bij dit cluster om voornoemde reden geen rol.

Cluster 2 woningen gelegen aan de Seringstraat: gezien de toename in bouwhoogte aan de oostzijde van ontwikkellocatie B zijde van het spoor, waar de tuinen van de woningen in dit cluster zijn gelegen, en de situering van de toekomstige bebouwing, zal voor de woning gelegen aan Seringstraat 2 in het voor- en najaar sprake zijn van verminderde dag- en zonlichttoetreding in de ochtend. Echter, in de huidige planologische situatie is bebouwing op deze plek tot een bouwhoogte van 8 meter reeds mogelijk.

Cluster 3 woningen gelegen aan de Chrysantstraat: gezien de ligging van de tuinen van de woningen aan de Chrysantstraat, de toename in bouwhoogte en de situering van de toekomstige bebouwing, levert de voorgenomen ontwikkeling een minimale negatieve mutatie op ten aanzien van het toetreden van het dag- en zonlicht.

Cluster 4 het blok woningen gelegen aan de Orchideestraat, Egelantierstraat en 2e Daalsedijk: de dag- en zonlichttoetreding van de woningen gelegen in dit cluster blijft ongewijzigd door de voorgenomen ontwikkeling.

Cluster 5 woningen gelegen aan de 2e Daalsedijk nr. 173 t/m 151: de toekomstige bebouwing is op een zodanige afstand van de woningen in dit cluster gelegen, dat ook zij geen invloed heeft op het toetreden van dag- en zonlicht in dit cluster.

Cluster 6 woningen gelegen aan de 2e Daalsedijk nr. 147 t/m 127, Papaverstraat, Knopstraat en Narcisstraat: de toename in bouwhoogte vormt geen belemmering voor het toetreden van dag- en zonlicht. Voor de woningen gelegen in cluster 6 vindt geen wijziging plaats in de toetreding van dag- en zonlicht.

Cluster 7 woningen gelegen aan de 2e Daalsedijk nr. 125 t/m 107 en de Concordiastraat: de woningen in dit cluster zijn niet of nauwelijks georiënteerd op het plangebied. Het criterium verminderde dag- en zonlichttoetreding is op dit cluster om voornoemde reden niet van toepassing.

Cluster 8 bedrijven gelegen aan de Concordiastraat: het criterium verminderde dag- en zonlichttoetreding speelt om gelijke redenen als bij cluster 1 geen rol.

Conclusie
Het plan heeft beperkte invloed op de dag- en zonlichttoetreding voor de woningen in cluster 2, 3 en 6. Daarentegen brengt de voorgenomen ontwikkeling ook een voordeel met zich mee. De ruimtelijke kwaliteit en belevingswaarde in het plangebied en woonomgeving verbeteren, aangezien de bedrijfsbestemming gedeeltelijk verdwijnt en plaats maakt voor een woonbestemming. Het realiseren van woningen in plaats van bedrijven draagt bij aan een goed woon- en leefklimaat.

5.15 Niet gesprongen explosieven

Uit de analyse 'Grip op Locatie' (zie Bijlage 1 van de toelichting) blijkt dat vooronderzoek naar niet gesprongen explosieven heeft plaatsgevonden. Het plangebied betreft een onverdachte locatie (zie onderstaand figuur).

Afbeelding 19: Verdachte locatie niet-gesprongen explosieven (bron: uitsnede analyse 'Grip op Locatie')

In het zuidoostelijke deel van het Wisselspoorgebied is een zone aangemerkt als verdacht ten aanzien van niet gesprongen explosieven. Bij de ontwikkeling van de rest van het bedrijventerrein Wisselspoor, in het bijzonder deze zone, moet wel rekening gehouden worden met de noodzaak tot het uitvoeren van onderzoek. Mogelijk moeten op basis van dat onderzoek vervolgstappen gedaan worden, zoals bijvoorbeeld het onschadelijk maken en verwijderen van de aangetroffen explosieven.

Conclusie
Het aspect niet gesprongen explosieven vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

5.16 Gezondheid

In de voorbereiding van het bestemmingsplan heeft overleg plaatsgevonden tussen de ontwikkelaar en de afdeling Volksgezondheid van de gemeente Utrecht.

De gezonde verstedelijking wordt getoetst op onderstaande punten:

• de druk op gezondheid zo laag mogelijk houden. Adviezen zijn gericht op het bouwen van woningen op een redelijke afstand van de snelweg, een schonere lucht, een betere water- en bodemkwaliteit en op minder geluidhinder. Het gaat hier om meer dan alleen het naleven van de milieunormen;
• de inrichting van de leefomgeving wordt door mensen als prettig ervaren. Het gaat er dan om of de omgeving levendig, afwisselend en veilig is ingericht. Is er bijvoorbeeld voldoende bereikbaar, aantrekkelijk en bruikbaar groen? Is er voldoende ruimte voor ontmoeting? Is er voldoende aangename geur en kleur?;
• de leefomgeving nodigt uit tot gezond gedrag. Belangrijk is dat mensen elkaar ontmoeten en voldoende bewegen. Dat kan onder meer door dagelijkse beweging in de buurt beter te faciliteren met goede wandel- en fietsroutes, fietsparkeervoorzieningen en speelmogelijkheden.

De in het Volksgezondheidsbeleid beschreven milieudruk is onder andere gericht op het garanderen van goede luchtkwaliteit, geringe geluidshinder en een gezonde omgeving met voldoende stilteplekken. De openbare ruimte in Noordwest kent een hoge gebruiksdruk. Per buurt zijn er accentverschillen in de aandachtspunten. Het gaat daarbij onder andere om het vergroenen van strategische locaties, het beheer en het gebruik van de buitenruimte in combinatie met verkeersveiligheid, het verbeteren van de verkeersdynamiek en aandacht voor gezondheid en het pedagogisch klimaat. Veel van deze aspecten komen in het hoofdstuk milieu aan de orde. Middels milieutechnische onderzoek wordt op dit vlak een gezonde en leefbare omgeving gewaarborgd. Andere speerpunten zijn gericht op specifieke delen van de wijk Noordwest. Deze vallen buiten het plangebied en worden in dit plan buiten beschouwing gelaten.

Plangebied
Op het gebied van openbare ruimte levert de beoogde ontwikkeling een kwaliteitsimpuls voor de wijk Noordwest en in het specifiek voor de Daalsebuurt. In de huidige situatie is de omgeving fysiek afgesloten van het plangebied. Hekwerk vormt de afscheiding tussen beide gebieden, waardoor het voor omwonenden niet mogelijk is het plangebied op een gewenste wijze te beleven. Middels voorliggende ontwikkeling wordt het gebied opengesteld en worden bovendien nieuwe mogelijkheden tot verblijf en ontspanning gecreëerd. Het zogenoemde pocket park creëert een nieuwe verblijfsplaats voor toekomstige bewoners en omwonenden van het plangebied. In samenwerking met de buurt is gewerkt aan een wenselijke invulling van het 'lineaire park'. In brainstormsessies is met de buurt gesproken over de door hen gewenste sfeer, de inrichting en het gebruik van het park. Er ontstaat een duurzame, gemengde wijk met een herkenbare verbinding tussen nieuwbouw en oude, cultuurhistorische gebouwen in een nieuwe functie (creatieve bedrijvigheid en horeca). Nieuwe steegjes en pleintjes worden toegevoegd aan de bestaande, historische elementen. Sommige sporen blijven behouden. Het industriële karakter vormt daarmee een uniek ensemble met de te realiseren nieuwbouw en groen. Het pocket park vormt een centraal ontmoetingspunt in de nieuwe wijk. De openbare ruimte vormt als geheel een prettige en unieke verblijfsplaats voor toekomstige bewoners en omgeving.

De ruimtelijke inrichting nodigt zeer uit voor wandelaars. Nieuwe wandelroutes zullen gezien de bijzondere combinatie van bebouwing en groen een positief effect hebben op de buurt. Het parkeren wordt in het plangebied grotendeels gebouwd en inpandig georganiseerd, waardoor de auto in dit nieuwe wijkdeel in het straatbeeld een ondergeschikte rol heeft aan voetgangers. Bovendien wordt extra aandacht gegeven aan fietsverkeer en zullen voldoende fiets(parkeer)mogelijkheden worden gerealiseerd. De investeringen ten aanzien van fietsvoorzieningen zorgen voor een kwaliteitsimpuls van het gebied. Hiermee is zorgvuldig aandacht besteed aan het creëren van een prettige leefomgeving met diversiteit aan functies, historisch karakter, groen, verblijfsmogelijkheden in een unieke sfeer.

Conclusie
Het aspect gezondheid vormt geen belemmering voor deze ontwikkeling.

5.17 Trillinghinder

Kader
Bij het ontwikkelen van een nieuw ruimtelijk plan kan het noodzakelijk zijn in het kader van een goede ruimtelijke ordening rekening te houden met trillingsbronnen en de mogelijke overlast (hinder of verstoring) daarvan. Conform artikel 3.1.6 onder d van het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro) moet een motivering worden opgenomen omtrent de relevante feiten en de af te wegen belangen.

Plangebied
Het bestemmingsplan maakt trillingsgevoelige functies mogelijk, waaronder woningen. Het plangebied grenst aan de spoorrails van het traject Utrecht – Breukelen. Railverkeer geldt als mogelijke trillingsbron. De SBR-richtlijn onderscheidt drie typen effecten door trillingen en daarbij corresponderende functies: schade aan gebouwen, hinder voor personen in gebouwen en storing aan apparatuur. De mate van trillinghinder is afhankelijk van de aard en de constructiewijze van het bouwwerk en de aard, de sterkte en de frequentie van de trillingen. Naast de specifieke gebouweigenschappen zijn de precieze opbouw en kenmerken van de bodem (soort (onder-) grond, lagenstructuur, grondwaterstand en dergelijke) sterk van invloed op de overdracht van de trillingen door de bodem. Bij de aanvraag voor omgevingsvergunning moet worden vastgesteld of wordt voldaan aan de beoordelingskaders. Indien uit onderzoek blijkt dat niet wordt voldaan aan de richtlijnen van de SBR moet worden vastgesteld of het realiseren van het bouwplan door toepassen van maatregelen technisch haalbaar is.

De verwachting is dat binnen het plangebied trillinggevoelige functies kunnen worden gerealiseerd. In de bouwconstructie van de te realiseren woningen worden, indien noodzakelijk, afdoende maatregelen getroffen om de trillinghinder van het spoorverkeer te beperken tot een acceptabel niveau. Hiervoor zijn diverse maatregelen denkbaar, waaronder het over-dimensioneren van palen, het terugplaatsen van palen uit de spoorlijn en het gebruik maken van draagassen haaks op het spoor in combinatie met het gebruik van stijve wanden, waardoor de trillingsgolf wordt onderbroken.

Conclusie
In het plangebied wordt een afstand aangehouden worden tussen trillingsgevoelige functies en de trillingsbron. Bij de aanvraag voor omgevingsvergunning zal moeten worden vastgesteld of maatregelen noodzakelijk zijn om de beoogde trillinggevoelige functies mogelijk te maken, zodat (conform de SBR-richtlijn) sprake is van een acceptabel niveau van trillinghinder.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Anterieure overeenkomst/exploitatieovereenkomst
Wanneer voor gronden een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan (zoals gedefinieerd in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening) is voorgenomen, dient conform artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening een exploitatieplan te worden opgesteld. Deze eis geldt niet indien het kostenverhaal anderszins is verzekerd.

In dit geval is het kostenverhaal verzekerd door middel van een anterieure/exploitatie overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer, zodat het opstellen van een exploitatieplan niet noodzakelijk is.

Planschade
Ten aanzien van de aansprakelijkheid voor mogelijke planschade is in de genoemde overeenkomst vrijwaring voor de gemeente opgenomen. Eventuele planschadeclaims komen voor rekening van de initiatiefnemer. De risicoanalyse planschade is als Bijlage 12 toegevoegd aan de toelichting van dit bestemmingsplan.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Participatie

Het plangebied aan de 2e Daalsedijk kent een lange historie. Niet alleen zijn er verschillende plannen voor het terrein gemaakt, maar ook vanuit het gebruik van het terrein door NS en Prorail is veel met de bewoners van de Bloemenbuurt gecommuniceerd. In 2014 hebben NS en Gemeente gezamenlijk uitwerking gegeven aan de Ontwikkelvisie & Ontwikkelkader 2e Daalsedijk. Daarbij zijn bijeenkomsten georganiseerd met omwonenden. Deze Ontwikkelvisie is op 2 april 2015 door de gemeenteraad besproken en vastgesteld.

Direct na de vaststelling van de Ontwikkelvisie is in opdracht van Synchroon door communicatiebureau De Wijde Blik een Participatieplan uitgewerkt. Hierbij vond afstemming plaats met NS en de gemeente. Met de leden van de bestaande klankbordgroep 2e Daalsedijk vond op 14 april 2015 een eerste kennismaking en uitwisseling van ideeën over de participatie plaats. Het College van Burgemeester en Wethouders heeft op 23 juni 2015 goedkeuring gegeven aan de uitvoering van dit Participatieplan.

In dit Participatieplan zijn de kaders voor het plangebied beschreven en enerzijds gebaseerd op de eerdere besluitvorming door Gemeente en NS over de Ontwikkelvisie, maar anderzijds op het door Synchroon uitgewerkte planvoorstel voor het plangebied, genaamd 'Stoer Stukkie Stad'. Het Participatieplan richt zich eveneens op het plangebied.

De feitelijke aftrap voor de participatie vond plaats met een brede bijeenkomst voor de buurt op
3 juni 2015. Daar werd voor een groep van 150 buurtbewoners het planvoorstel van Synchroon gepresenteerd en het concept-participatieplan. Tijdens deze bijeenkomst is ook aan aanwezigen gevraagd wie deelnemer wilde worden van de klankbordgroep. Dit leidde tot een deelnemerslijst met meer dan 25 deelnemers. De verdeling van bewoners over de omliggende wijk was daarbij niet helemaal representatief. Vanuit de Chrysantstraat en de Seringstraat waren relatief veel vertegenwoordigers. Daar bleek zowel zorg over de plannen van Wisselspoor te bestaan als zorg over andere trajecten die voor deze straten speelden: werkzaamheden aan het spoor, de aanleg van een fietspad voor snelle routes in de stad etcetera.

Het Participatieplan is op 30 juni 2015 met de 25 deelnemers besproken. Daarbij is afgesproken dat er een aparte overlegstructuur zou komen, bestaande uit:

• klankbordgroep Wisselspoor deelgebied 1. Hierin nam per straat één vertegenwoordiger deel. Daardoor bestond deze groep uit 16 deelnemers. Hieronder bevond zich ook de voorzitter van de wijkraad.
• werkgroep Seringstraat en Chrysantstraat. Deze kreeg als doel om alle punten te bespreken die voor de straten van belang zijn. Na het eerste overleg is echter de afstemming met ProRail hieruit afgezonderd, hiervoor is een apart overleg in het leven geroepen.
• werkgroep Lineair Park. Hierbij was iedereen welkom die mee wilde denken.

De Wijde Blik heeft de activiteiten en bijeenkomsten van de klankbordgroep en werkgroepen gefaciliteerd. Door Synchroon is een aparte website ingericht met daarop onder andere de samenstelling van de verschillende groepen, verslagen van de bijeenkomsten, inhoudelijk besproken documenten en presentaties. De link naar de site is: http://participatie.utrechtwisselspoor.nl

Ook is vanaf 30 juni 2015 direct gestart met het bijhouden van een dynamische lijst van onderwerpen die in de klankbordgroep en de werkgroepen aan de orde zijn gesteld, alsmede verantwoording over wat met opmerkingen, suggesties en vragen is gedaan. Deze QAR-lijst (Question - Answer - Result) staat eveneens op de participatiesite en geeft een helder overzicht van het verloop en een concreet beeld van de inhoudelijke resultaten van de participatie.

Bijeenkomsten
Naast de inzet van vermelde instrumenten zijn de fysieke bijeenkomsten natuurlijk het platform voor de uitwisseling van kennis en standpunten.

De klankbordgroep is op 30 juni 2015, 15 oktober 2015, 12 november 2015, 9 maart 2016 en 21 juni 2016 bij elkaar geweest. De belangrijkste gesprekspunten waren:

• participatieplan;
• stedenbouwkundig plan - massastudie, programma, ontsluiting, parkeren, openbare ruimte et cetera;
• bouwlogistiek;
• verkeersmodellen;
• beeldkwaliteitsplan;
• terugmeldingen uit de werkgroepen;
• communicatie;
• nieuwe (tijdelijke) initiatieven op het terrein, zoals een tentoonstelling van de HKU en de plaatsingen van bijenkasten langs het spoor.

De werkgroep Seringstraat en Chrysantstraat is opgericht om ruimte te geven aan een aantal specifieke vraagstukken met een grotere reikwijdte dan de ontwikkeling het plangebied.

De werkgroep is doorgaans enkele dagen vóór de klankbordgroep bij elkaar gekomen, namelijk op 30 juni 2015, 13 oktober 2015 en 10 november 2015. De belangrijkste gesprekspunten waren:

• stedenbouwkundige aansluiting van het plangebied op de bestaande bebouwing van de Seringstraat en de achterzijde van de woningen in de Chrysantstraat;
• situering van de doorfietsroutes;
• bouwlogistiek;
• werkzaamheden van Prorail in de omgeving.

Op 3 augustus 2016 heeft Synchroon bilateraal aan drie bewoners van de Chrysantstraat toelichting gegeven over de voortgang en uitwerking van het stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitsplan (zie Bijlage 2 van de toelichting) voor het plangebied.

De werkgroep Lineair Park is gestart op basis van een open uitnodiging van Synchroon aan omwonenden om in co-creatie (participatieniveau 4) mee te werken aan het ontwerp en de inrichting van het Lineair Park langs de 2e Daalsedijk. In een eerste bijeenkomst op 12 september 2015 is met omwonenden als eerste gebrainstormd over de gewenste sfeer, inrichting en functies. In een volgende bijeenkomst op 12 december 2015 is een eerste uitwerking toegelicht en is aan de hand van deze uitwerking met de aanwezige bewoners de route van het Lineair Park gelopen. Inmiddels is uitwerking gegeven aan het beeldkwaliteitsplan en zal in een volgende stap worden gewerkt aan een eerste ontwerp voor het Lineair Park voor het plangebied.

In aanvulling op de klankbordgroep en de werkgroepen worden periodieke bredere en open informatiebijeenkomsten georganiseerd voor alle omwonenden, gevestigde en belangstellende ondernemers, woningzoekenden et cetera. De eerste bijeenkomst was op 3 juni 2015.

Resultaten

Het gevoerde participatieproces heeft geleid tot de volgende resultaten:

• het stedenbouwkundig plan sluit - mede naar aanleiding van reacties uit de omgeving - nog beter aan op de bestaande bebouwing en straten, aan de noord- en oostzijde iets lager en aan de zuid- en westzijde iets hoger;
• dankzij het participatietraject is door Team Wisselspoor meer kennis vergaard over de fysieke kwaliteit van de buurt en de wensen van de buurt ten aanzien van gewenste functies in Wisselspoor;
• er is nadrukkelijk aandacht besteed aan de aansluiting van het plangebied op de bestaande bebouwing in de omgeving, met onder andere een aangepaste uitwerking en aansluiting van de nieuwbouwvelden op met name de Seringstraat en de Chrysantstraat;
• het stedenbouwkundig plan houdt rekening met de mogelijke fietsonderdoorgang en faciliteert verschillende doorfietsroutes;
• aantoonbare bereidheid om aanpassingen en varianten te onderzoeken en deze zo mogelijk in de plannen op te nemen;
• toenemend bewustzijn bij leden van de klankbordgroep en werkgroepen dat de ontwikkeling van het gebied kansen biedt op het gebied van de openbare ruimte en de voorzieningen zoals beschreven in de Ontwikkelvisie 2e Daalsedijk;
• bouwlogistiek vanuit de klankbordgroep en de werkgroep is input aangeleverd die het beter mogelijk maakt om een plan voor de bouwlogistiek op te stellen dat goed rekening houdt met de toevoerwegen en een zo goed mogelijke en veilige verdeling van de bouwstromen over verschillende delen van de wijk.

Vervolg
Overeenkomstig het Participatieplan wordt uitwerking geven aan de co-creatie van de nieuwbouwwoningen en de CPO- en zelfbouwkavels (participatieniveau 4). Voor de CPO - en zelfbouwkavels worden kavelpaspoorten uitgewerkt/gehanteerd en waarbij het beeldkwaliteitsplan (zie Bijlage 2 van de toelichting) leidend is.

6.2.2 Overleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening

Het plan is aan een aantal instanties toegezonden voor reactie als bedoeld in art 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening.

De resultaten van het vooroverleg zijn opgenomen in de Nota van overleg, zie bijlage 13.

Hoofdstuk 7 Juridische planopzet

7.1 Inleiding

Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012). De SVBP 2012 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en draagt zo bij aan een effectiever en efficiëntere dienstverlening.

7.2 Planvorm

De basis van het bestemmingsplan vormt het door de raad vastgestelde Ontwikkelingskader voor de totale 2de Daalsedijk en ontwikkelingsvisie voor het plangebied. De hierbij horende uitgangspunten en haalbaarheidsstudies hebben als basis gediend voor de opzet van de bij dit bestemmingsplan behorende verbeelding.

Het bestemmingsplan legt enerzijds de omvang van de ontwikkeling vast in aantallen vierkante meters en massa's en regelt waar wel of niet gebouwd mag worden, maar biedt anderzijds voldoende flexibiliteit om in te kunnen spelen op veranderingen in de ontwikkeling. De maximale bouwhoogte is niet per pand vastgelegd en de invulling van de gemengde bestemming is ruim. Echter op de locaties waar de bebouwing aansluit op de bestaande woonwijk is de hoogte specifiek beperkt. De in het bestemmingsplan gegeven flexibiliteit is beperkt tot wat ruimtelijk en milieutechnisch aanvaardbaar wordt geacht.

7.3 Opbouw regels

De opzet van de bestemmingsregels is steeds gelijk:

• bestemmingsomschrijving (met ondergeschikte en nevengeschikte doeleinden);
• bouwregels;
• nadere eisen waar de bestemmingsregeling dat nodig maakt;
• afwijkingsregels van de bouwregels;
• waar nodig: een bijzondere gebruiksregel;
• afwijkingsregels van de gebruiksregels;
• eventueel een aanlegvergunningstelsel ter bescherming van aanwezige cultuurhistorische, landschappelijke of natuurwaarden;
• in een aantal gevallen een wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht.

7.4 Regeling bijbehorende bouwwerken

7.4.1 Inleiding

In het Besluit omgevingsrecht Bijlage II artikel 2 staan de vergunningvrije bijbehorende bouwwerken opgesomd. Deze vergunningvrije bouwwerken zijn in 2014 aanzienlijk verruimd. De vergunningvrije bouwwerken komen overeeen met de voorheen door de gemeente Utrecht gehanteerde standaard erfbebouwingsregeling bij woningen. Besloten is daarom om in het bestemmingsplan geen aparte regels meer op te nemen voor bijbehorende bouwwerken, maar om te verwijzen naar de vergunningvrije bijbehorende bouwwerkenregeling in het Besluit omgevingsrecht.

De regeling voor erfbebouwing

Het begrip ‘bijbehorend bouwwerk’ wordt gehanteerd als verzamelterm voor uitbreidingen, zoals aan- en uitbouwen, maar ook voor bijgebouwen, overkappingen en andere soorten bouwwerken met een dak bij een hoofdgebouw. Hierbij gaat het nadrukkelijk niet over dakkapellen, dakramen, erf- of perceelafscheidingen, speeltoestellen, vlaggenmasten en (schotel) antennes.

Vergunningvrije bijbehorende bouwwerken zijn niet toegestaan op het voorerf en het zijerf dat in een hoeksituatie langs openbaar toegankelijk gebied ligt. Er mag alleen gebouwd worden in het achtererfgebied.

Achtererfgebied

erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 meter achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen.

De actuele omvang van het hoofdgebouw en de actuele omvang van het perceel bepalen de grootte van het achtererfgebied. Het hoofdgebouw is het gebouw, of gedeelte daarvan, dat gelet op de bestemming uit het bestemmingsplan het belangrijkst is. Bij een woonbestemming is dat de woning met alle daarbinnen opgenomen ruimten, zoals de woonkamer, slaapkamers, keuken, bergruimte en bijkeuken. Een aangebouwde garage of berging, ook al is deze toegankelijk vanuit de woning, maakt geen onderdeel uit van het hoofdgebouw als deze in bouwkundig opzicht is af te splitsen. Alleen als een garage of bergruimte geheel binnen de architectuur van de woning is geïntegreerd en niet bouwkundig kan worden afgezonderd, wordt deze gerekend tot het hoofdgebouw.

In bijzondere situaties kan een deel van een omvangrijk kadastraal perceel in het bestemmingsplan een andere bestemming hebben die niet hoort bij het hoofdgebouw en die het verbiedt deze gronden te gebruiken en in te richten ten dienste van het hoofdgebouw (bijvoorbeeld als er op het perceelsgedeelte een natuur-, bos,- of agrarische bestemming rust). Het kan zijn dat zo’n perceelsgedeelte daarom niet als erf kan worden aangemerkt waardoor er dus ook niet vergunningvrij kan worden gebouwd. Het achtererfgebied ligt achter de lijn die loopt op 1 m achter de voorkant van het hoofdgebouw. Als voorkant geldt de voorgevel. Dit is de gevel aan de voorzijde die bepalend is voor de hoofdmassa van het hoofdgebouw. Aan- of uitbouwen aan de voor- of zijgevel, zoals een erker of serre, blijven buiten beschouwing bij het bepalen van de voorgevel. De voorzijde van een gebouw is meestal de naar de weg gelegen zijde. Meestal is daar de voordeur of hoofdingang gesitueerd. Kelders blijven buiten beschouwing bij het bepalen van het achtererfgebied.

Achtererfgebied

Bebouwingsgebied

Onder meer uit planologisch oogpunt mag een achtererf niet helemaal volgebouwd worden. Om de toelaatbare oppervlakte van een vergunningvrij te bouwen bijbehorend bouwwerk te bepalen, wordt uitgegaan van een zogenoemde ‘nulsituatie’. Vanuit die nulsituatie mag een bepaalde hoeveelheid vierkante meters worden bebouwd. Voor die nulsituatie wordt uitgegaan van het hoofdgebouw zoals dat indertijd volgens de vergunning is opgeleverd. Bij dit oorspronkelijk hoofdgebouw mag in het achtererfgebied een bepaalde oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken worden gebouwd. Om de precieze oppervlakte te bepalen wordt gewerkt met het begrip ‘bebouwingsgebied’. In onderstaand kader is de omschrijving van het begrip ‘bebouwingsgebied’ opgenomen.

Bebouwingsgebied:

achtererfgebied alsmede de grond onder het hoofdgebouw, uitgezonderd de grond onder het oorspronkelijk hoofdgebouw.

Het bebouwingsgebied bestaat uit het achtererfgebied en daarbij opgeteld de delen van het hoofdgebouw (aan- of uitbouwen of andere uitbreidingen die niet tot het oorspronkelijke hoofdgebouw behoren) die naderhand aan het oorspronkelijke hoofdgebouw zijn toegevoegd. De grond onder het oorspronkelijk hoofdgebouw telt dus niet mee.

Met de oppervlakte van het bebouwingsgebied wordt met bebouwingspercentages over gedeelten van het bebouwingsgebied bepaald welke oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken maximaal bij het oorspronkelijk hoofdgebouw gebouwd mag worden. In onderstaande tabel staat welk maximaal toelaatbaar bebouwingspercentage geldt voor het desbetreffende gedeelte van het bebouwingsgebied.

Rekenvoorbeeld:

50% van 100 m2 = 50 m2

20% van 200 m2 = 40 m2

10% van 360 m2 = 36 m2 

= 126 m2

minus aanbouw 50 m2 = 76 m2

Op bovenstaand perceel mag er nog 76 m2 aan bijbehorende bouwwerken worden bijgebouwd.

Bouwhoogten

Er is een onderscheid in de maximaal toelaatbare bouwhoogte van bijbehorende bouwwerken binnen een afstand van 4 meter vanaf het oorspronkelijk hoofdgebouw en daarbuiten. De hoogte binnen een afstand van 4 meter moet aansluiten bij de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw (maximaal 30 cm boven de hoogte van de vloer van de eerste verdieping). Binnen deze afstand mag het bouwwerk niet hoger zijn dan het hoofdgebouw en ook nooit hoger dan 5 meter. Voor bijbehorende bouwwerken buiten een afstand van 4 meter van het hoofdgebouw die hoger zijn dan 3 meter, moet de daknok worden gevormd door tenminste twee schuine dakvlakken. De dakvoet (het laagste punt van het schuine dak) mag niet hoger zijn dan 3 meter. De hellingshoek van de dakvlakken mag niet meer zijn dan 55°. De hoogte van de daknok mag niet meer zijn dan 5 meter, waarbij verder voldaan moet worden aan de volgende formule: maximale daknokhoogte [m] = (afstand daknok tot de perceelsgrens [m] x 0,47) + 3.

Binnen een afstand van 4 meter van het hoofdgebouw, mag het gebruik gelijkwaardig zijn aan dat van het hoofdgebouw. Bij een woning betekent dat er binnen 4 meter bijvoorbeeld een keuken, bijkeuken, serre of uitbouw van de woonkamer mag worden gebouwd. Buiten een afstand van 4 meter van het hoofdgebouw, mag de aanbouw alleen gebruikt worden voor bijvoorbeeld een berging, garage of plantenkas.

 

7.4.2 Voorwaardelijke verplichtingen

In dit bestemmingsplan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen in de regels met betrekking tot de akoestische situatie in het gebied. Alle woningen en geluidgevoelige functies dienen of te zijn voorzien van een dove gevel, of moeten voldoen aan de vastgestelde hogere waarden of moeten voldoen aan de voorkeursgrenswaarde voor wegverkeerslawaai. Ook is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor parkeren, zowel bij bouwen als bij gebruikswijziging zonder bouwen. Op deze manier is gewaarborgd dat er voldoende parkeervoorzieningen zijn en blijven, waarbij getoetst wordt aan het geldende parkeerbeleid.

7.5 Artikelsgewijze toelichting

In deze paragraaf wordt per bestemming uitgelegd wat de achtergrond is van een bepaalde bestemming.

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel wordt toegelicht wat onder een begrip uit het bestemmingsplan wordt verstaan.

Artikel 2 Wijze van meten

Teneinde te voorkomen dat misverstanden bestaan over hoe en wat gemeten moet worden bij het bepalen van de in de regels genoemde maten, is in dit artikel uiteengezet hoe dat moet gebeuren.

Artikel 3 Gemengd

Gronden met de bestemming 'Gemengd' zijn bestemd voor dienstverlening, bedrijven, horeca, ondergeschikte detailhandel, maatschappelijke en culturele voorzieningen, gebouwde parkeervoorzieningen. Bedrijven zijn maximaal in categorie B1 van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst van Bedrijven 'functiemenging' toegestaan.

Binnen dit totaaloppervlak mag maximaal 500m² bvo benut worden voor horeca. Horeca is alleen in de categorieën B, C en D van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst van Horeca-activiteiten toegestaan.

De maximale bouwhoogte en het bouwvlak zijn weergegeven op de verbeelding.

Artikel 4 Verkeer - Railverkeer

Het talud van het spoor heeft de bestemming 'Verkeer - Railverkeer. Hierbinnen zijn onder andere voet en fietspaden, geluidwerende voorzieningen, groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen en water toegestaan.

Artikel 5 Verkeer - Verblijfsgebied

De bestemming 'Verkeer – Verblijfsgebied' heeft betrekking op het verblijf gebied tussen de gebouwen. Binnen deze bestemming is een aantal daarin passende gebruiksvormen toegestaan zoals voet- en fietspaden en speelvoorzieningen. Ook groenvoorzieningen zijn opgenomen in deze bestemming onder andere voor de aanleg van het pocket park. Via aanduidingen wordt in een deel van het plangebied geborgd dat het gebied autoluw is en parkeerplaatsen in de openbare ruimte worden uitgesloten. Het gebied zal echter wel toegankelijk blijven voor gemotoriseerd verkeer ten behoeve van laden en lossen en bereikbaarheid voor blus- en hulpdiensten.

Artikel 6 Wonen

Alle woningen in het plangebied hebben deze bestemming gekregen. Het maximale aantal is begrensd. Voor een toelichting op de regeling van de bijbehorende bouwwerken wordt verwezen naar paragraaf 7.4.

Aan-huis-verbonden bedrijf
Een ander belangrijk onderdeel van de bestemming Wonen is de regeling van de aan-huis-verbonden bedrijven als ondergeschikte functie bij het wonen. Zoals de naam al aangeeft, gaat het bij een aan-huis-verbonden bedrijf om een beroeps- of bedrijfsuitoefening in combinatie met wonen en dus door één van de bewoners van de woning. De maximale oppervlakte die daarvoor is toegestaan is 1/3 deel van het vloeroppervlak van de woning met een maximum van 40 m². Het beroep of bedrijf mag zowel in de woning als in de aanbouwen en bijgebouwen worden uitgeoefend. Via een aantal nadere voorwaarden is bepaald dat geen hinder (milieucategorie A of B1 van de LvB als maximum) en geen verkeersaantrekkende werking of parkeerdruk mogen ontstaan voor de omgeving. Ook mag bij een aan-huis-verbonden bedrijf geen sprake zijn van detailhandel, horeca, afhaalzaken of belhuizen.

In een beperkt aantal gevallen, namelijk wanneer de woonoppervlakte van een woning groter is dan 200 m², kunnen burgemeester en wethouders afwijken van de oppervlaktemaat voor een aan-huis-verbonden bedrijf tot maximaal 60 m². Ook is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor het toestaan van milieucategorie B2 voor een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf, echter onder de voorwaarde dat de bedrijfsactiviteit in kwestie naar aard en invloed op de omgeving gelijk kan worden gesteld met bedrijfsactiviteiten in milieucategorie A of B1 van de Lijst van bedrijven.

Bed & breakfast
Bij de woonbestemming is het eveneens mogelijk om een bed & breakfast te hebben, als ondergeschikte functie bij het wonen. De uitoefening van een bed & breakfast in samenhang met wonen is dan ook uitsluitend toegestaan wanneer de hoofdbewoner minimaal 50% van de woning in gebruik houdt voor wonen.

Artikel 7 Waarde - Archeologie

Vanwege de archeologische verwachtingswaarde in het gebied is een (dubbel)bestemming opgenomen ter bescherming van mogelijk aanwezig bodemarchief. Er dient getoetst te worden aan de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg.

Artikel 8 Algemene aanduidingsregels

Op de verbeelding is een vrijwaringszone opgenomen ten behoeve van het over het plangebied lopende straalpad. Deze bepaling stelt grenzen aan de maximale hoogte van bouwwerken. Deze grenzen worden in dit bouwplan niet overschreden.

Artikel 9 Algemene afwijkingsregels

Dit artikel regelt de bevoegdheid van het college van burgemeester en wethouders om af te wijken van de regels. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al een afwijkingsmogelijkheid is. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes.

Artikel 10 Algemene bouwregels

Dit artikel regelt dit artikel de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bebouwingsgrenzen die op de kaart zijn aangegeven.

Voorwaardelijke verplichting ter uitvoering van het parkeerbeleid
Lid 2 regelt dat de parkeergelegenheid voor auto's en fietsen voldoet aan het gemeentelijk beleid. Het artikel neemt de functie over van de stedenbouwkundige bepaling in de bouwverordening die eenzelfde voorwaarde aan het gebruik stelt. Bij het toetsen van omgevingsvergunningen aan het bestemmingsplan, zal onderzocht worden of de aanvraag voldoet aan de voorwaarde om voldoende parkeergelegenheid te regelen. Het college heeft normen vastgesteld die aangeven wat als 'voldoende' moet worden beschouwd. In een bestaande situatie wordt de bestaande parkeergelegenheid voor auto's en fietsen als voldoende beschouwd. Deze bestaande parkeergelegenheid moet op grond van dit artikel in stand worden gehouden. Bij sloop- nieuwbouw wordt het bestaande aantal parkeerplaatsen (het rechtens verkregen niveau) in mindering gebracht op het aantal dat nodig is bij de nieuwe ontwikkeling, een en ander conform het geldende gemeentelijk beleid. Met parkeervoorzieningen worden parkeervoorzieningen voor auto's en fietsen bedoeld.

Motie maximaal de minimale parkeernorm

In dit plangebied wordt de minimale parkeernorm gehanteerd als maximaal aan te leggen parkeerplaatsen. Dit is in overeenstemming met de op 2 april 2015 aangenomen motie 2015/M27.

Omzetting en woningvorming
In lid 3 is het in 2015 vastgestelde beleid over omzetting en woningvorming vertaald in een regeling. In de paragraaf 2.3 is de beleidsmatige achtergrond kort toegelicht. De regels in dit lid zien, met toepassing van 3.1.2 lid 3 Besluit ruimtelijke ordening, op het in stand houden van een goed woon- en leefklimaat.
Lid 3 onder a verbiedt woningvorming en omzetting. Met woningvorming wordt bedoeld: een woning door bouwkundige splitsing zodanig opdelen dat nieuwe woningen ontstaan die afzonderlijk verhuurd kunnen worden of waarop een appartementsrecht gevestigd kan worden. De definitie van woningvorming wijkt enigszins af van de definitie die in het huisvestingsbeleid wordt gehanteerd. In dat beleid wordt namelijk een onderscheid gemaakt in woningvorming door het creëren van verhuurbare wooneenheden en in kadastrale splitsing. Ruimtelijk gezien is dat onderscheid niet relevant en wordt alleen het resultaat, namelijk: meer woningen, in ogenschouw genomen.
Met omzetting wordt bedoeld het veranderen van een (zelfstandige) woning in een woning waar kamerverhuur (onzelfstandige bewoning) plaatsvindt.
Het verbod onder a kan met een omgevingsvergunning voor het afwijken als bedoeld onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 1o, van de Wet algemene bepalingen Omgevingsrecht (Wabo) toegestaan worden. Een dergelijke vergunning wordt verleend als voldaan wordt aan de leefbaarheidseisen uit de Beleidsregels Hoofdstuk 4 van de Huisvestingsverordening 2015, wat betekent dat de te veranderen woning groot genoeg is, de te vormen woningen groot genoeg zijn of de omgezette woonruimte voldoende verblijfruimte heeft, sprake is van een goede daglichttoetreding en de overlast voor de directe buren door geluid aanvaardbaar is. Ook moet voldaan worden aan de algemene leefbaarheidseisen die in dezelfde beleidsregels te vinden zijn, als hulpmiddel bij de beoordeling in hoeverre er geen onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat plaatsvindt .

Artikel 11 Algemene gebruiksregels

De Wabo bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen.

Het gebruik of bouwen in strijd met het bestemmingsplan was vroeger onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening via een algemene gebruiksbepaling en strafbepaling geregeld in het bestemmingsplan. Onder de Wet ruimtelijke ordening was een en ander geregeld in de wet zelf. Met de invoering van de Wabo is dat opnieuw gewijzigd. Nu is het als volgt geregeld.

Voor elke verandering van gebruik (in ruime zin) die in strijd komt met een bestemmingsplan is volgens artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo een omgevingsvergunning nodig is. Indien voor een dergelijk planologisch strijdig gebruik geen omgevingsvergunning wordt gevraagd of een gevraagde vergunning niet wordt verleend, komt dit gebruik dus in strijd met artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo. Dat artikel kan vervolgens bestuursrechtelijk of strafrechtelijk via de Wet op de economische delicten worden gehandhaafd.

Strijdig gebruik met planologische regelingen waarvan afwijking niet is toegestaan valt niet onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo. Met het oog op dergelijk gebruik is in artikel 7.2 Wet ruimtelijke ordening een verbodsbepaling opgenomen bij de invoering van de Wabo.

Artikel 12 Algemene wijzigingsregels

Dit artikel regelt dat het college van burgemeester en wethouders bevoegd is om de in het plan opgenomen bouwgrenzen te wijzigen ten behoeve van overschrijding van bouwgrenzen. De overschrijdingen mogen niet meer dan 3 meter bedragen en het bouwvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot.

Artikel 13 Anti-dubbeltelregel

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een omgevingsvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.

Artikel 14 Overige regels

Geluidsonderzoek wijst uit dat er in het plangebied als gevolg van het wegverkeer een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde uit de Wet geluidhinder zal zijn. Hiervoor wordt een besluit hogere waarde afgegeven. Er mogen uitsluitend gevoelige bestemmingen worden opgericht wanneer het bouwplan in overeenstemming is met de Wet geluidhinder of met het besluit hogere waarde.

De overgangs- en slotbepalingen van hoofdstuk 4 bevatten de onderstaande 3 bepalingen.

Artikel 15 Overgangsrecht

In het nieuwe Besluit op de ruimtelijke ordening (in werking 1 juli 2008) is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen.

Wanneer de in het plan opgenomen regels. voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.

Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.

Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Wabo die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.

Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.

Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.

Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.

Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.

Artikel 16 Slotregel

In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

Prostitutie

In het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen seksinrichtingen gevestigd met een vergunning op basis van de APV. Gezien het in Utrecht gehanteerde maximumstelsel zijn nieuwe seksinrichtingen niet toegestaan en zijn seksinrichtingen uitgesloten in de gebruiksbepaling en in de begripsbepaling "aan huis verbonden beroep en bedrijf". Gelet op het binnen de gemeente gehanteerde maximumstelsel betekent de regeling in dit bestemmingsplan geen algeheel verbod, maar wel een verbod op seksinrichtingen binnen dit plangebied.

7.6 Lijst van Horeca-activiteiten

Bij dit bestemmingsplan wordt gebruik gemaakt van de Utrechtse standaardlijst voor horeca-inrichtingen.
Uit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening kan, in verband met de overlast die horecabedrijven voor het woon- en leefklimaat kunnen meebrengen, in een bestemmingsplan bij het toelaten van horecabedrijven aan de hand van ruimtelijk relevante criteria als aard, omvang en parkeerdruk een onderscheid gemaakt worden in categorieën horecabedrijven.

In dit bestemmingsplan is een functionele differentiatie in ‘harde’ tot ‘zachte’ typen van horecabedrijven opgenomen. De regeling geeft een kwalitatieve beperking ten aanzien van het type/de categorie horecabedrijf dat zich mag vestigen in de woonomgeving. De regeling beoogt de nadelige invloeden van de vestiging van horecabedrijven op het woon- en leefklimaat in de omgeving te voorkomen.

In Bijlage 2 bij de regels is een toelichting opgenomen op de Lijst van Horeca-activiteiten.

7.7 Handhaving

Door handhaving controleert de overheid of burgers, bedrijven en bijvoorbeeld overheidsorganen zich aan de wet- en regelgeving houden. Onder handhaving wordt verstaan het door controle (toezicht en opsporing) en het toepassen (of dreigen daarmee) van bestuursrechtelijke sancties, bereiken dat het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt nageleefd. De handhaving van de van toepassing zijnde regeling binnen de gemeente Utrecht, wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen. Zo wordt namens het college onder andere gehandhaafd op de regels van voorliggend bestemmingsplan. Dit betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsregels worden gehandhaafd. Dit gebeurt veelal door toetsing tijdens het behandelen van de aanvragen om omgevingsvergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering wanneer een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt. Wanneer er bijvoorbeeld sprake is van illegale ingebruikname van gemeentelijke grond, dan zal hiertegen worden opgetreden.

Doel handhavend optreden

Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingplan. Voor de bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een omgevingsvergunning voor een vrijstaand bijbehorend bouwwerk is niet groot, wanneer er op andere plaatsen - zonder vergunning - vrijstaande bijbehorende bouwwerken zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een omgevingsvergunning wordt geweigerd, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

Wijze van handhaven

Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten bij handhaving van bestemmingsplannen tot haar beschikking: bestuursdwang en dwangsom. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk dan wel gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Het is tevens mogelijk om, wanneer er zonder omgevingsvergunning wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door middel van een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal dus altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit. In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld het verhuren van opslagruimte ten behoeve van de stalling van caravans, maar ook het gebruik van een winkel als café. Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende omgevingsvergunningen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde omgevingsvergunning voor een woning, de betreffende woning niet alsnog wordt gebouwd. Voorts zal de gemeente toezien op - onder de Wet milieubeheer vallende - bedrijven. Dit vloeit voort uit de regels van het bestemmingsplan. Waneer er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.