Birkstraat 134, Soest

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Birkstraat 134 in Soest is onder andere ChiqCare WoonZorg B.V. (hierna ook: initiatiefnemer) gevestigd. Initiatiefnemer beschikt inmiddels over 16 woonzorgeenheden maar wil dit aantal uit te breiden met 12 woonzorgeenheden op deze locatie. Dit voornemen is in strijd met het vigerende bestemmingsplan 'Birkstraat 134' (vastgesteld op 21 november 2019) omdat het maximum bebouwingspercentage en het maximaal aantal zorgwoningen overschreden wordt.

Om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken is voorliggend bestemmingsplan opgesteld om de ontwikkeling mogelijk te maken.

1.2 Ligging plangebied

Dit bestemmingsplan heeft betrekking op de Birkstraat 134 te Soest, kadastraal bekend bij de gemeente Soest met perceelsnummer 3770, sectie C. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven. Het is gelegen in het landelijk gebied van de gemeente Soest, aan de Birkstraat die de verbinding vormt tussen Soest (aan de westzijde) en Amersfoort (aan de oostzijde). Zie ook figuur 1.2.

Figuur 1.1 - Ligging plangebied (Bron: Google Earth)

Figuur 1.2 - Ligging plangebied ten opzichte van Soest en Amersfoort (Bron: Google Maps)

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Birkstraat 134' van de gemeente Soest zoals vastgesteld op 21 november 2019. Binnen het bestemmingsplan geldt de bestemming 'Maatschappelijk' met een functieaanduiding voor de huidige woonzorgeenheden 'specifieke vorm van maatschappelijk - nachtverblijf' en is een bouwvlak aangeduid met een maximum bebouwingspercentage van 15%. Daarbij geldt een dubbelbestemming waarde - archeologie.

Figuur 1.3 - Vigerend bestemmingplan Birkstraat 134 (Bron: Ruimtelijkeplannen.nl)

1.4 Leeswijzer

Het voorliggende bestemmingsplan bestaat uit een toelichting, de regels en een verbeelding. De toelichting is als volgt opgebouwd:

• hoofdstuk 2: Beschrijving plangebied. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de huidige situatie en de beoogde ontwikkeling;
• hoofdstuk 3: Beleidskader. In dit hoofdstuk wordt de ontwikkeling aan nationaal, provinciaal en gemeentelijk beleid getoetst;
• hoofdstuk 4: Omgevingsaspecten. Hierin wordt de ontwikkeling getoetst op het gebied van de relevante omgevingsaspecten;
• hoofdstuk 5: Juridische planbeschrijving;
• hoofdstuk 6: Uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Initiatiefnemer biedt cliënten de ruimte voor beschermd en begeleid wonen. Het gebruik van de gebouwen kan als volgt worden omschreven:

• de villa aan de straatzijde dient als kantoorruimte bij de woonzorgvoorziening en biedt daarnaast gespreks- en overlegruimtes om met cliënten te gebruiken.
• het langwerpige gebouw heeft de functie van woonzorgeenheden. Van de 18 voormalige hotelkamers zijn er 2 omgebouwd tot gezamenlijke keukens, de overige kamers zijn vernieuwd en geschikt gemaakt voor de nieuwe doelgroep.
• In het kleinere gebouw achter de villa kunnen diverse activiteiten worden uitgeoefend door de cliënten. Zo kan de ruimte bijvoorbeeld gebruikt worden als overlegruimte, activiteitenruimte en als gezamenlijke woonkamer.
• De berging / garage tot slot blijft eveneens behouden en verandert niet van functie.

De cliënten aan wie woonruimte geboden wordt, zijn personen die van de gemeentelijke Wmo-consulent een zorgindicatie hebben gekregen met daaraan gekoppeld een aan termijnen gekoppelde beschikking voor beschermd wonen of een indicatiebesluit van het CIZ voor de Wet Langdurige Zorg (Wlz). De bewoning is voor de Wmo cliënten op zorgniveau van tijdelijke aard, voor Wlz cliënten permanent.

2.2 Beoogde situatie

Chiqcare biedt momenteel ruimte aan 16 cliënten maar is voornemens de zorg op de locatie aan de Birkstraat uit te breiden met 12 zorgwoningen. Specifiek betreft het hier GGZ doelgroepen binnen de Wmo, die nu vallen onder de GGZ W-profielen in de Wlz. Met deze transitie is er een enorme behoefte ontstaan naar woningen voor de Wlz GGZ doelgroep. De uitbreiding is noodzakelijk om in te spelen op deze veranderingen en daarmee in de behoefte te voorzien, waarbij de Wlz-zorg is gekoppeld aan een CIZ-indicatie.

Om in deze behoefte te kunnen voorzien wordt gebruik gemaakt van een bestaand zorgcomplex met passende bestemming en bestaande faciliteiten. De doelgroep is gebaat bij een rustige beschermde omgeving en heeft behoefte aan 24/7 zorg. Dat is op deze plek mogelijk.

De beoogde ontwikkeling betreft de toevoeging van 12 zorgwoningen. Om de ontwikkeling mogelijk te maken wordt het maximale oppervlak dat in gebruik genomen mag worden als kantoorruimte in de toekomst beperkt tot alleen de begane grond. Dit bedraagt in totaal 172 m². Met het vastleggen van dit aantal vierkante meters wordt voorkomen dat de ontwikkeling een toename in verkeersgeneratie tot gevolg heeft. De overige verdiepingen (de vrijgekomen kantoorruimte) zullen ingericht worden als verblijfsplek voor de verzorgers die 24 uur per dag op locatie aanwezig moeten zijn.

De beoogde zorgwoningen zullen worden gerealiseerd op het zuidelijk deel van het perceel. In figuur 2.1 is met een rood vlak globaal aangeduid waarbinnen de toekomstige bebouwing wordt gerealiseerd. De bestaande bebouwing blijft behouden. In totaal wordt circa 350 m² aan bebouwing toegevoegd op het perceel. De openbare ruimte behoudt het groene karakter.

In Bijlage 1 is het ontwerpboek opgenomen met enkele impressies van de bebouwing

Figuur 2.1 - Beoogde locatie voor toekomstige bebouwing (Bron: Ruimtelijkeplannen.nl)

Zorgwoningen

De 12 toe te voegen zorgwoningen (in de vorm van studio's) kunnen in technische zin worden aangemerkt als zelfstandige wooneenheden, omdat de zorgwoningen zijn voorzien van alle basisfaciliteiten die noodzakelijk zijn voor zelfstandig wonen. Dit omvat onder andere een eigen keuken, badkamer, toilet en slaap-/woonruimte. Deze kenmerken maken dat de studio's op zichzelf voldoen aan de definitie van een zelfstandige woning vanuit bouwkundig en functioneel oogpunt.

Echter, de zorgbehoevende aard van de toekomstige bewoners maakt dat deze woningen ondanks hun technische eigenschappen niet kunnen worden aangemerkt als woningen voor zelfstandig wonen in sociaal-maatschappelijke zin. De toekomstige bewoners hebben een structurele en permanente zorgbehoefte die 24 uur per dag en 7 dagen per week aanwezig is. Dit betekent dat, hoewel de woningen technisch zelfstandige faciliteiten bieden, de bewoners altijd afhankelijk blijven van de zorg en begeleiding die op de locatie wordt geboden.

Om bovengenoemde reden is sprake van onzelfstandig wonen, omdat de bewoners niet in staat zijn om zonder intensieve zorgondersteuning zelfstandig te wonen. De woningen maken deel uit van een zorgomgeving waarbij het zorgaanbod onlosmakelijk verbonden is met het wonen. Dit betreft wonen met een zorgarrangement dat noodzakelijk is voor het welzijn en de veiligheid van de bewoners.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationale omgevingsvisie (2020) en Barro (2020)

In de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) formuleert het Rijk een nieuwe integrale aanpak waarin samen met andere overheden en organisaties optimaal kan worden gewerkt aan behoud van een gezond, leefbaar en economische sterk Nederland. Met steeds een zorgvuldige afweging van belangen spelen de volgende vier prioriteiten de komende jaren een grote rol in de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving van Nederland:

• 1. ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• 2. een duurzaam en (circulair) economisch groeipotentieel;
• 3. sterke en gezonde steden en regio's;
• 4. en een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Nationale belangen

De NOVI is vertaald in het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Deze gaat echter pas in zodra de omgevingswet in werking treedt. De voorloper van het Bkl is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het Barro omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen, het Natuurnetwerk Nederland, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee. Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen.

Toetsing en conclusie

De NOVI en het Barro kenmerken zich door een hoog abstractieniveau en bevatten geen concreet beleid ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling. Er is geen sprake van strijdigheid met het nationaal beleid.

3.1.2 Ladder voor duurzame stedelijke ontwikkeling (art. 3.6.1 Bro, juli 2017)

Ieder bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maakt, moet een verantwoording bevatten van de ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6 lid 2 Bro). De ladder voor duurzame verstedelijking is een instrument met het doel efficiënt ruimtegebruik te bevorderen. Voor stedelijke projecten moet de behoefte worden beschreven. Indien het ruimtelijke besluit de ontwikkelingen mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied moet ook worden gemotiveerd waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Wel of geen stedelijke ontwikkeling

De ladder is van toepassing als een plan wordt aangemerkt als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Of er sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling' wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Uit jurisprudentie blijkt dat het toevoegen van meer dan 12 woningen of een functiewijziging van meer dan 500 m2 bvo wordt gezien als nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Toetsing en conclusie

Ter plaatse van het plangebied zijn reeds 16 zorgwoningen aanwezig. De beoogde ontwikkeling voorziet in het mogelijk maken van 12 extra zorgwoningen binnen de bestemming maatschappelijk. Er wordt niet voorzien in een functiewijziging, maar in een functieverbreding. Het betreffen geen reguliere woningen, maar zorgwoningen als beschreven in paragraaf 2.2. Het toevoegen van maximaal 350m2 bvo aan 'andere stedelijke voorzieningen', in dit geval maatschappelijke voorzieningen, wordt niet gezien als een stedelijke ontwikkeling.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie provincie Utrecht (vastgesteld d.d. 10 maart 2021)

In de Omgevingsvisie beschrijft de Provincie Utrecht hoe zij het groene, gezonde en slimme middelpunt van Nederland wil blijven, ook in 2050. In de visie wordt ingegaan op uitdagingen als het aantal inwoners, benodigde woningen, banen en het toenemend aantal verplaatsingen. Daarnaast wordt de visie op hoofdlijnen geschetst aan de hand van keuzes op zeven beleidsthema's:

• Stad en land gezond;
• Klimaatbestendig en waterrobuust;
• Duurzame energie;
• Vitale steden en dorpen;
• Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar;
• Levend landschap, erfgoed en cultuur;
• Toekomstbestendige natuur en landbouw.

Hieronder wordt ingegaan op de voor de ontwikkeling relevante thema's.

Stad en land gezond

Ruimte voor wonen en leven

Ambities

• 2050: het realiseren van circulaire woningen of woonwijken.
• 2040: een sterke provincie met een duurzaam, gezond en divers woon- en leefklimaat.
• 2040: behoud en versterking van de inclusiviteit van de Utrechtse samenleving, zodat alle inwoners kunnen wonen, werken of ontmoeten waar en wanneer zij dat wensen.
• 2040: iedereen die in de provincie Utrecht wil wonen kan beschikken over passende woonruimte. Dit betekent onder andere een voldoende aanbod aan woningen in het sociale en middeldure segment.
• 2040: behoud en versterking kwaliteit van de woonomgeving; gevarieerd en met aandacht voor de openbare ruimte met groen en blauw en ruimte om te bewegen en laagdrempelige en goed bereikbare voorzieningen.
• 2040: het realiseren van energieneutrale woningen of woonwijken.
• 2030: alle nieuwbouw in de provincie Utrecht gebruikt 50% minder primaire abiotische grondstoffen.

De woningbouwopgave

Om volledig te voldoen aan de woningbehoefte in de provincie Utrecht, is het nodig om tot 2040 in totaal nog ongeveer 165.000 woningen te bouwen. Voor de locatiekeuze voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen hanteren we de hiervoor aangegeven basisprincipes, maar daarnaast staat deze onder invloed van de effecten van klimaatverandering, van bereikbaarheid, van nabijheid van functies en behoud van de leefbaarheid, van behoud van landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten, van behoud van biodiversiteit en van de energie-infrastructuur. Omdat er nu al spanning is op de woningmarkt, is het noodzakelijk om de woningbouwproductie te versnellen.

Een woning voor iedereen

Naast voldoende woningen is de kwaliteit van de te bouwen woningen belangrijk. Wij vinden dat eenieder in de provincie Utrecht een woning moet kunnen vinden die past bij de persoonlijke voorkeur, gezinssituatie en portemonnee. Daarbij streven we naar een inclusieve samenleving, bijvoorbeeld door menging van typen woningen en woonmilieus in stadsdelen, wijken en kernen. Dit percentage bezien wij op regionaal niveau. Om te voldoen aan de ambitie van een CO2-neutrale provincie in 2050, is het uitgangspunt dat alle woningbouwplannen die worden gerealiseerd energieneutraal zullen zijn dan wel gebruik maken van duurzame vormen van energie.

Toetsing

De beoogde ontwikkeling voorziet in het uitbreiden van een woon-zorgcomplex met 12 zorgwoningen waarin cliënten met een Ciz-indicatie (Centrum Indicatiestelling Zorg) kunnen worden gehuisvest. Een Ciz-indicatie wordt afgegeven aan personen die in aanmerking komen voor zorg op basis van de Wet langdurige zorg. Deze indicatie wordt afgegeven aan personen die een aandoening, stoornis of handicap hebben en 24 uur per dag zorg in de nabijheid of permanent toezicht nodig hebben. Er moet dus dag en nacht iemand in de buurt zijn of toezichthouden. Tenslotte moet ook sprake zijn van blijvend benodigde zorg (levenslang).

De woningen worden voorzien van een eigen keuken en badkamer waardoor de cliënten hier zelfstandig, maar onder begeleiding kunnen wonen. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt gedeeltelijk voorzien in de behoefte aan zorgwoningen in de regio voor deze doelgroep. Dit draagt bij aan de ambitie van de provincie om te voorzien in voldoende woningen voor elke doelgroep.

Aantrekkelijke landschappen

De provincie Utrecht is opgedeeld in verschillende landschappen waarvoor verschillende kernkwaliteiten gelden. De beoogde ontwikkeling is gelegen in het landschap Eemland. Arkemheen-Eemland is een weids en open weidegebied met duidelijk herkenbare randen. Het gebied oogt eenduidig, maar is in feite een samenspel van agrarische, ecologische en recreatieve functies. De randen lijken strak en gelijk, maar dichtbij variëren ze van plek tot plek. Achter de randen en in open linten in de weidse ruimte ligt bebouwing. Het contrast tussen de open ruimte en de beschutte ruimte achter de randen is de essentie van Arkemheen-Eemland. Voor dit gebied gelden de volgende kernkwaliteiten:

• extreme openheid;
• slagenverkaveling;
• veenweidekarakter;
• historie van de Zuiderzee;
• Grebbelinie;
• overgangsgebieden (bij Eemnes, Soest en Amersfoort).

Kwaliteitsgids voor de Utrechtse Landschappen

Bovenstaande kernkwaliteiten hebben in de verschillende deelgebieden van Eemland verschillende accenten, waar nader op in wordt gegaan in de Kwaliteitsgids voor de Utrechtse Landschappen. Bij ontwikkelingen in het landschap van Eemland is het vooral van belang dat de open ruimte behouden en versterkt wordt. Dit betekent behoud van een continue open ruimte langs de Eem, van Randmeer tot Amersfoort. Bij ontwikkelingen kan de openheid versterkt worden door verplaatsing van bebouwing, begroeiing of andere opgaande elementen. Nieuwe bebouwing vestigt zich bij voorkeur in randzones of in bestaande linten, waarbij deze laatste wel transparant moeten blijven.

De provincie kent de volgende ambities aan toe het gebied Eemland:

• versterken van de openheid;
• bijzondere aandacht voor de randen;
• aandacht voor een aantal specifieke gebieden: Rijksweg A1, Spoor Baarn-Soest, flessenhals Amersfoort-Bunschoten.

Aan de rand van Huizen tot het spoor bij Amersfoort geldt in het specifiek het volgende:

• het behoud van de karakteristieke zachte rand langs de heuvelrug;
• het behoud van zicht op de diverse kerktorens in de rand als ruimtelijke en verhalende bakens;
• het beperken van opgaande beplantingen van de overgangsgebieden langs de heuvelrug tot achter de linten van de Wakkerendijk en Birkstraat. Deze overgangsgebieden hebben een landgebruik van vooral landbouw en natuur.

Toetsing

De ontwikkeling voorziet in de realisatie van 12 woonzorgeenheden in het lint van de Birkstraat. De toekomstige bebouwing wordt vanaf de Birkstraat uit het zicht gesitueerd en de bestaande functie en bebouwing blijft behouden. Het perceel is groen omringd zoals ook in navolgend figuur is weergegeven. De beoogde ontwikkeling vormt geen belemmering voor de ambities en kernkwaliteiten voor aantrekkelijke landschappen.

Figuur 3.1 - Birkstraat 134 aanzicht (Bron: Google Earth)

Conclusie

De beoogde ontwikkeling draagt bij aan de ambities die gesteld zijn in de omgevingsvisie van de provincie Utrecht.

3.2.2 Omgevingsverordening provincie Utrecht (in werking per 1 september 2024)

In de Omgevingsverordening van de provincie Utrecht staan de regels voor de fysieke leefomgeving. Zo’n twintig verordeningen, regelingen en besluiten zijn in 2021 samengevoegd in één provinciale omgevingsverordening. De Omgevingsverordening bevat de juridische uitwerking van de plannen en ambities uit de provinciale Omgevingsvisie. Deze verordening is op 1 januari 2024 samen met de Omgevingswet in werking getreden. Om de Omgevingsverordening actueel te houden, wordt de verordening op onderdelen gewijzigd. De laatste versie is per 14 juni 2024 in werking getreden.

Dit bestemmingsplan is vóór 1 januari 2024 ter inzage gelegd en valt daarmee onder de Wet ruimtelijke ordening. Echter, dient een vast te stellen bestemmingsplan op het gebied van beleid te voldoen aan de actuele beleidskaders. Omdat het beleidskader van de provincie Utrecht voordat het bestemmingsplan vastgesteld wordt, is aangepast dient getoetst te worden aan het meest actuele beleid. In onderstaand relevant beleid wordt daarom al gesproken van omgevingsplannen, terwijl onderhavige toelichting toeziet op een bestemmingsplan.

Bereikbaarheid en mobiliteit

Artikel 4.1 Instructieregel bereikbaarheid

• 1. Een bestemmingsplan waarin nieuwe ontwikkelingen zijn voorzien waarborgt dat knelpunten in de bereikbaarheid niet toenemen en bij voorkeur afnemen.
• 2. De motivering op het bestemmingsplan bevat:
  • a. een beschrijving van het aantal verplaatsingen die deze nieuwe ontwikkelingen tot gevolg hebben;
  • b. een beschrijving van de wijze waarop het plangebied wordt ontsloten voor de verschillende vervoerwijzen;
  • c. een analyse of er door het aantal verplaatsingen knelpunten op het omliggende (regionale) verkeers- en vervoersnetwerk voor de diverse vervoerwijzen kunnen ontstaan; en
  • d. een analyse of de bereikbaarheid door de beoogde ontwikkelingen wordt verslechterd en of de reistijd significant toeneemt.
• 3. Indien uit de analyse blijkt dat er mogelijk sprake is van verslechtering van de bereikbaarheid of toename van knelpunten op het omliggende verkeers- en vervoernetwerk, wordt een mobiliteitstoets als bedoeld in de Bijlage 13 Mobiliteitstoets Cultuurhistorie bij deze verordening uitgevoerd. Binnen deze mobiliteitstoets worden mogelijke oplossingen voor de geconstateerde knelpunten uitgewerkt, waarbij ook realisatie en financiering van deze maatregelen aan bod komen.

Toetsing

Voorafgaand aan het opstellen van dit bestemmingsplan is het aspect verkeer uitgebreid onderzocht. De verkeersintensiteit op de Birkstraat zit aan zijn limiet. Om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken zijn een aantal scenario's onderzocht. Uiteindelijk is ervoor gekozen om het bestaande kantoor op de locatie te verplaatsen naar een locatie elders. Dit geeft voldoende ruimte in de verkeersberekening voor de beoogde uitbreiding van het zorgcomplex. Zie voor een nadere onderbouwing 4.8 Verkeer en parkeren en het verkeersonderzoek in Bijlage 10.

Cultuurhistorie en landschap

Artikel 7.11 Instructieregel landschap

• 1. Landschap bestaat uit:
  • a. het Landschap Eemland;
  • b. het Landschap Gelderse Vallei;
  • c. het Landschap Groene Hart;
  • d. het Landschap Rivierengebied en
  • e. het Landschap Utrechtse Heuvelrug.
• 2. De kernkwaliteiten zijn per gebied vastgelegd in de bijlage XVI Kernkwaliteiten Landschap bij deze verordening.
• 3. Een omgevingsplan dat betrekking heeft op een gebied gelegen in Landschap bevat:
  • a. regels ter bescherming van de voorkomende kernkwaliteiten; en
  • b. geen regels die nieuwe activiteiten toestaan die de kernkwaliteiten onevenredig aantasten.
• 4. De motivering van een omgevingsplan bevat:
  • a. een beschrijving van de voorkomende kernkwaliteiten; en
  • b. de wijze waarop met de bescherming van de kernkwaliteiten is omgegaan.

Toetsing

De voorgenomen ontwikkeling wordt gerealiseerd aan de achterzijde van de bestaande bebouwing, uit het zicht vanaf de weg. Het perceel is ingesloten door groen waarachter zich bebouwde percelen bevinden aan de Birkstraat en het recreatiepark Duynpark. De beoogde ontwikkeling heeft daarom geen invloed op de ter plaatse aanwezige kernkwaliteiten, cultuurhistorische en landschappelijke waarden blijven behouden.

Wonen, werken en recreëren

Artikel 9.3 Verstedelijkingsverbod landelijk gebied

Een omgevingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Landelijk gebied laat geen verstedelijking toe, tenzij in deze verordening anders is bepaald.

Artikel 9.9 Instructieregel bestaande stedelijke functies, anders dan wonen

• 1. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Landelijk gebied kan bestemmingen en regels bevatten die toestaan dat:
  • a. percelen voor specifieke stedelijke functies bestemmingen een andere stedelijke functie krijgen, niet zijnde permanente bewoning van een recreatiewoning, kantoor of detailhandel, onder de voorwaarde dat de functiewijziging naar aard en omvang, op basis van een integrale afweging, niet leidt tot vergroting van de locatie en tot een toename van de invloed op de omgeving, dat bestaande cultuurhistorische en landschappelijke waarden worden behouden en dat omliggende agrarische bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden belemmerd;
  • b. stedelijke functies worden uitgebreid met maximaal 20% van de bebouwingsmogelijkheden onder het vigerende planologisch regime. Van deze maximale uitbreiding kan afgeweken worden mits er sprake is van een economische noodzaak. Ook het bestemmingsvlak kan worden uitgebreid indien er sprake is van een economische noodzaak.
• 2. De motivering van een bestemmingsplan bevat een onderbouwing, waaruit blijkt dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan.

Toetsing

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in het uitbreiden van een bestaande maatschappelijke functie, anders dan wonen. De huidige binnenplanse bouwmogelijkheden bieden onvoldoende ruimte voor het gewenste aantal zorgwoningen. In Bijlage 2 is in een memo uiteengezet hoeveel bebouwingsmogelijkheden er nog zijn en welke voorwaarden gelden om een uitbreiding van de bebouwing te realiseren. Voor de voorgenomen ontwikkeling van 12 zorgwoningen kan niet volstaan worden met de mogelijkheden die de afwijkingsbevoegdheid in het huidige bestemmingsplan biedt. Om toch in de benodigde bebouwing te kunnen voorzien wordt artikel 9.9 lid 1 sub b toegepast.

In Bijlage 2 in inzichtelijk gemaakt dat na toepassing van deze mogelijkheid maximaal 408,79 m² aan bebouwing gerealiseerd kan worden. Binnen deze bebouwingsmogelijkheden is het mogelijk om de beoogde 12 zorgwoningen (van ca. 350 m2) te realiseren. In de juridische regels van het bestemmingsplan wordt de maximale toegestane hoeveelheid bebouwing vastgelegd.

Daarnaast is de ontwikkeling vanuit stedenbouwkundig oogpunt getoetst aan de Kwaliteitsgids voor de Utrechtse Landschappen (zie paragraaf 3.2.1) en aan de richtpunten uit het gemeentelijk beleid (o.a. gebiedsvisie Landelijk gebied). Zie hiervoor de toetsing in de volgende paragraaf. Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling stedenbouwkundig gezien acceptabel is.

Conclusie

Het provinciaal beleid vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Stap voor stap ver komen - Omgevingsvisie Soest en Soesterberg (vastgesteld d.d. 21 december 2021)

In de omgevingsvisie 'Stap voor stap ver komen' geeft de gemeenteraad van Soest aan hoe zij de gewenste situatie van de gemeente Soest over 20 jaar, in 2040, zien. Hieronder worden de relevante punten uit de visie achtereenvolgens behandeld en getoetst aan de beoogde ontwikkeling.

Beleidskader

De gemeente Soest is aantrekkelijke woon- en werkgemeente. Het wonen in de Randstad, de ondernemersgeest, de groene omgevingen binnen en buiten de kernen, de goede autobereikbaarheid, de relatief rustige en schone omgeving, de sociale samenhang, en de maatschappelijke, commerciële en culturele voorzieningen dragen daar allemaal aan bij. In de omgevingsvisie worden de thema's die met de bebouwde leefomgeving en het gebruik daarvan te maken hebben. De volgende thema's worden behandeld:

• Woningen (bestaand en nieuw)
• Bedrijventerreinen en werken
• Ontmoeten en ontmoetingsplekken (waaronder winkelgebieden, cultuur en samenleven)
• Voorzieningen (zorg, scholen etc.)
• Mobiliteit
• Omgevingskwaliteit (milieu (gezondheid), erfgoed en beeldkwaliteit)

Daarnaast zijn specifieke doelen benoemd voor het gebied De Birkt. Deze zijn als volgt:

• Bereikbaar Soest door goede doorstroming Birkstraat met een hogere capaciteit dan nu.
• Landschappelijke, cultuurhistorische natuurverbinding tussen het bos en de Eem
• Ruimte voor recreatie binnen het kader voor natuur
• Consumentgerichte voedselproductie

Toetsing

Voor de Birkt als gebied zijn in de omgevingsvisie specifieke doelen benoemd. Relevant voor de beoogde ontwikkeling is het voornemen van de gemeente Soest om in de toekomst de capaciteit van de Birkstraat te verhogen. Dit moet ervoor zorgen dat de Birkstraat veiliger wordt en dat aan deze weg ook weer ontwikkelmogelijkheden ontstaan.

Bij de beoogde ontwikkeling is geen sprake van een verkeerstoename omdat in de huidige situatie twee bedrijven gevestigd zijn binnen het plangebied. Met het uitplaatsen van één van deze bedrijven wordt een afname in de verkeersintensiteit aan de Birkstraat gerealiseerd (zie voor een verdere uitwerking 4.8 Verkeer en parkeren). Deze afname biedt voldoende ruimte om de ontwikkeling van 12 zorgwoningen mogelijk te maken.

Tenslotte geeft de gemeente Soest in de omgevingsvisie aan te willen voldoen aan de behoefte aan voorzieningen. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt gedeeltelijk bijgedragen aan de behoefte aan zorgwoningen in de gemeente Soest.

Conclusie

De omgevingsvisie van de gemeente Soest vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

3.3.2 Gebiedsvisie Landelijk Gebied

De 'Gebiedsvisie landelijk gebied Soest' vormt een integrale visie op toekomstige ontwikkelingen in het landelijk gebied. Gebaseerd op de trends in de agrarische sector, waar bedrijven op termijn ofwel (moeten) kiezen voor schaalvergroting of voor verbreding van de activiteiten, kunnen in het landelijk gebied zeer uiteenlopende ruimteclaims worden verwacht. Dit, in combinatie met de wens om de landschappelijke kwaliteit en diversiteit te beschermen en versterken, vraagt om een visie op toekomstige ontwikkelingen.

De visie onderscheid daarbij verschillende gebieden, die ieder afzonderlijk hun eigen landschappelijke kwaliteiten kennen en wisselend geschikt zijn voor bepaalde functies.

De Birkstraat

Bestaande visueel-ruimtelijke kwaliteit

De Birkstraat is een agrarisch lint met ruime doorzichten naar het open agrarisch gebied van de Eempolder aan de noordzijde en het coulisselandschap richting Korte Duinen aan de zuidzijde.

Gewenste beeldkwaliteit ontwikkelingen

De Birkstraat krijgt een meer divers karakter. De agrarische bestemming is nog steeds primair maar door de ligging tussen het stedelijke gebied van Soest en Amersfoort vindt steeds meer verbreding plaats (groene diensten). Voor de gewenste beeldkwaliteit gelden de volgende aandachtspunten:

• Behoud van de maat van de verkaveling (lengte-breedte verhouding kleiner of gelijk aan 1:7).
• Behoud van de openheid met een agrarisch karakter.
• Handhaven solitaire ligging boerderijen met doorzichten ertussen (minimaal 50 meter breed).
• Nokrichting evenwijdig aan slagenverkaveling.
• Sobere, gebiedseigen erfbeplanting waarbij de voorzijde duidelijk iets representatiever is en de zijkanten achter de woning meer landschappelijk. Dat betekent hagen en bloemperken aan de voorzijde en opgaande beplanting langs de zijkanten achter de woning. De achtergrens mag open blijven.
• Bescheiden gebruik van inrichtingselementen zoals hekwerken, straatmeubilair, enz.
• Vanaf de ontsluitingswegen zichtbare grote oppervlaktes verharding voorkomen.
• Behoud van ensemble van hoofd- en bijgebouwen op een compact erf. Hoofdgebouw is (gebaseerd op) langgeveltype.
• Traditioneel kleurgebruik.
• Behoud van de karakteristieke eikenlanen langs de Birkstraat en haaks daarop.

Bij toepassing van de ruimte-voor-ruimte-regeling gelden de volgende aanvullende aandachtspunten:

• Alle bestaande voormalige, cultuurhistorisch niet-waardevolle, bedrijfsgebouwen met een ondergrens van 1000 m2 slopen.
• Eén nieuwe woning van één laag met kap met een maximale inhoudsmaat van 600 m³.
• Bijgebouwen één laag met kap, met de maximale oppervlaktemaat van 50 m2 .

Bij functieverandering gelden de volgende aanvullende aandachtspunten:

• Behouden van cultuurhistorische, landschappelijke en natuurwaarden.
• Oppervlakte overige bedrijfsgebouwen met minimaal 50% reduceren.
• Geen onevenredige toename van verkeer.

Bij verbreding gelden de volgende aanvullende aandachtspunten:

• Groene of blauwe diensten die een onderkomen nodig hebben zoveel mogelijk onderbrengen in bestaande bedrijfsgebouwen of overeenkomstig de regels die gelden voor het erfensemble.

Functioneel ruimtelijke aspecten

• Strokenverkaveling, karakteristieke eikenlanen en monumentale bebouwing beschermen.
• Ruimte voor ruimte.
• Verbreding en biologische landbouw.
• Natuur deels ontwikkelen middels rood voor groen, deels door agrarische natuur.
• Recreatief medegebruik landelijk gebied.
• Recreatieve dorpsrandfuncties.
• Fiets- en wandelverbinding Duinen-Eempolder.

Sommige ontwikkelingen hebben gevolgen voor de hoeveelheid verkeer op de Birkstraat. Als ontwikkelingen toegestaan worden moet daarmee rekening gehouden worden.

Navolgend figuur toont de detailuitwerking van de visiekaart. Hierop zijn de functioneel en visueel ruimtelijke principes nauwkeuriger uitgewerkt.

Figuur 3.2 - Uitsnede Gebiedsvisie landelijk gebied Soest - deelgebied Birkstraat

Toetsing

De beoogde ontwikkeling bevindt zich binnen het gebied dat aangewezen is als 'zone maximale uitbreiding lint'. Er is geen sprake van een functiewijziging, maar van een uitbreiding van de bestaande maatschappelijke functie in het diverse lint van de Birkstraat. De toekomstige bebouwing wordt gerealiseerd achter op het perceel. De bebouwing zal door het prominente hoofdgebouw en reeds aanwezige bijgebouwen vanaf de Birkstraat aan het zicht onttrokken worden. Het huidige aanzicht op het perceel blijft hiermee ongewijzigd.

In navolgende paragraaf wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan het beeldkwaliteitplan buitengebied Soest.

Conclusie

De gebiedsvisie landelijk gebied Soest vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

3.3.3 Beeldkwaliteitplan buitengebied Soest

Het plangebied aan de Birkstraat 134 is gelegen in het buitengebied. In het beeldkwaliteitplan buitengebied Soest zijn de oorspronkelijkheid van het landschap en de wijze waarop veranderingen in het landschap plaats kunnen vinden beschreven. Omdat de ligging van het plangebied binnen de reikwijdte valt van het beeldkwaliteitplan wordt de ontwikkeling getoetst aan de beeldkwaliteit van het buitengebied.

In het beeldkwaliteitplan buitengebied van de gemeente Soest is onderscheid gemaakt in verschillende deelgebieden. Het plangebied is gelegen binnen deelgebied De Birkt. In de Birkt is het grondgebruik meervoudig en is een afwisseling te zien in onder andere akkers, weilanden en recreatie.

De Birkt

De Birkt vormt een waardevol half open coulisselandschap, waar de ruimte wordt gesegmenteerd door beplanting met daartussen langgerekte weilanden (en akkers). Het gebied kent een slagenverkaveling waarbinnen ook sprake is van gebouwenconcentraties. De Birkstraat vormt de ontginningsas van dit coulisselandschap met diverse functies. De weg wordt ruimtelijk begeleid door een fraaie eikenlaan. De oude boerderijen met hun oprijlanen en de haaks op de weg gesitueerde beplantingen geleden de ruimte. De boerderijstrook langs de Birkstraat heeft een hoge cultuurhistorische waarde (provincie) en is aan de noordzijde en het westelijk deel van de zuidzijde beschermd dorpsgezicht.

Ontwikkelingen in beeldkwaliteit

• stedelijke ontwikkelingen vanuit Soest en Amersfoort met een stedelijke uitstraling
• groei niet agrarische functies en recreatieve voorzieningen
• achteruitgang kwaliteit beplanting
• achteruitgang beeldkwaliteit bebouwing

Landschap

Behouden en ontwikkelen van het fraaie halfopen coulisselandschap. Handhaven van de scherpe grens met het aangrenzende boslandschap. Aangezien de oude landschapspatronen nog fraai intact zijn, maar het gebied wel onder grote stedelijke en recreatieve druk staat is het belangrijk om veranderingen in dit gebied te toetsten aan de bestaande beeldkwaliteiten en de mogelijke inpassing hierin.

Toetsing

De ontwikkeling aan de Birkstraat 134 is in meerdere opzichten een unieke stedenbouwkundige ontwikkeling binnen de uitgangspunten van het Beeldkwaliteitplan buitengebied Soest en specifiek deelgebied 8: De Birkt. Voor deze specifieke ontwikkeling op dit perceel zijn in het beeldkwaliteitsplan geen toetsingscriteria opgenomen die direct aansluiten bij de ontwikkeling. In dit geval is het ensemble te typeren als klein landgoed met een functie als zorgwonen.

Op het perceel is een duidelijk hoofdgebouw met meerdere bijgebouwen aanwezig. Het hoofdgebouw bestaat uit twee bouwlagen en een kap en de bijgebouwen zijn allen één bouwlaag al dan niet met een kap. Bij deze ontwikkeling is geen sprake van een nieuwe landschappelijke woonvorm, maar van een uitbreiding van de huidige woonvorm.

Bij de ontwikkeling worden, in lijn met het beeldkwaliteitplan, wel belangrijke landschappelijke en stedenbouwkundige uitgangspunten gewaarborgd. Zo doet de ontwikkeling geen inbreuk op het principe van tweezijdige lintbebouwing met vrije ruimte. Het bestaande perceel is in de kavelrichting omringt met grotere beplatingselementen en de ontwikkeling wordt binnen deze besloten ruimte gerealiseerd. Omdat de ontwikkeling achter op het perceel gepland is, wordt tevens het ritme van de bebouwing langs de Birkstraat niet aangetast.

De ontwikkeling zal gebruik maken van de bestaande inritten aan de Birkstraat. Dit betekent dat de laanbeplating en de groene ruggengraat langs de Birkstraat niet worden aangetast. Het aanzicht op het perceel wordt daarmee ongewijzigd in stand gehouden. De geplande ontwikkeling bestaat uit één bouwlaag met een mansardedak. De architectuur en de beeldtaal van het schetsontwerp is afgestemd op de overige (bij)gebouwen van het perceel en geeft het geheel een op elkaar afgestemde uitstraling passend bij de soberheid van het landelijk gebied.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling sluit aan bij de beeldkwaliteiten van het deelgebied De Birkt.

3.3.4 Beleid bescherming en kap van bomen (2012)

Beleidskader

De gemeente Soest kenmerkt zich door haar groene karakter. Voor een groot deel wordt deze uitstraling bepaald door de bomen in de gemeente, de groene parels. Zij bepalen de sfeer van de openbare ruimte, zijn structuurbepalend en kunnen cultuurhistorische, ecologische en educatieve waarden hebben. De gemeente Soest streeft naar een duurzaam bomenbestand en duurzame bomenstructuren, onder meer door het beschermen van bomen. De te beschermen bomen zijn onder te verdelen in de volgende categorieën:

• bomenstructuren
• monumentale bomen
• waardevolle bomen
• particuliere bomen op percelen groter dan, of gelijk aan 175 m²
• overige openbare bomen

Toetsing

Door boom technisch ingenieursbureau Treevision is een Bomen Effect Rapportage (BER) opgesteld waarbij alle bomen binnen het plangebied geïnspecteerd zijn. In totaal zijn er 45 bomen aanwezig binnen het plangebied. Het uitgangspunt van een BER is dat de bomen in het perspectief van de projectuitvoering in hun huidige verschijningsvorm en op dezelfde standplaats duurzaam behouden blijven. In Bijlage 3 is de Bomen Effect Rapportage opgenomen.

Geconcludeerd kan worden dat het merendeel van de bomen het zondermeer waard zijn te behouden en te beschermen tijdens eventuele werkzaamheden. Op basis van beoordeling van het aangeleverde bestemmingsplan, kan worden gesteld dat alle bomen buiten het bouwvlak van toekomstige / geplande bebouwing staan. Wel komt de nieuwbouw op relatief korte afstand of binnen de kroonprojectie van de bomen 3 t/m 8. Om schade aan de kroon en groeiplaats te voorkomen wordt geadviseerd geplande bebouwing iets op te schuiven in oostelijke richting zodat deze ruim buiten de kroonprojecties van deze bomen komt. Voor alle overige bomen geldt dat de geplande bebouwing minimaal 1,5 meter uit de kroonprojectie van de aanwezige bomen wordt gerealiseerd, op basis waarvan er in principe geen negatieve invloed is te verwachten op de aanwezige bomen.

Conclusie

Naar aanleiding van de uitgevoerde inspectie van Treevision is besloten de bebouwing in oostelijke richting te verschuiven om ook de boomnummers 3 t/m 8 te beschermen. Met deze aanpassing heeft de beoogde ontwikkeling geen negatieve effecten op de aanwezige bomen binnen het plangebied.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Bedrijven en milieuzonering

Beleid en Normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof.

Onderzoek

In de directe omgeving van het plangebied zijn naast woningen ook (agrarische) bedrijven en een recreatiepark aanwezig. Daarnaast heeft het plangebied zelf de bestemming maatschappelijk. Vanwege deze diversiteit aan activiteiten kan gesproken worden van een gemengd gebied.

Recreatiepark

Grenzend aan het plangebied is recreatieterrein Duynparc Soest gelegen (Birkstraat 132). Hiervoor geldt een richtafstand van 30 m ten opzichte van een gemengd gebied. Het Duynparc is op circa 10 meter afstand van de woonzorgeenheden gelegen. Aan de algemene richtafstand voor een recreatieterrein als geheel wordt zodoende niet voldaan. Een nadere beoordeling van de situatie leert echter dat de inrichting en activiteiten van het recreatieterrein zodanig zijn, dan van een acceptabel woon- en leefklimaat gesproken kan worden:

• Op het recreatieterrein zijn recreatiewoningen gelegen die geen milieuhinder veroorzaken.
• Op circa 10 m ten zuiden van het plangebied is op het recreatieterrein een wasserette gelegen. Hiervoor geldt volgens de VNG-publicatie een richtafstand van 0 m ten opzichte van een gemengd gebied. Aan deze richtafstand wordt daarom voldaan.
• Naast deze recreatiewoningen is een jeu de boules baan gelegen die gezien de aard en omvang geen belemmering vormt.
• Op circa 38 m ten zuidoosten van het plangebied is op het recreatieterrein een tennisbaan gelegen. Voor een tennisbaan geldt een richtafstand van 30 m ten opzichte van een gemengd gebied. Aan deze richtafstand wordt voldaan.
• Op circa 50 m ten westen van de woonzorgeenheden is op het recreatieterrein een voetbalveld (zonder verlichting) gelegen. Gezien de omvang, gebrek aan verlichting en de afstand, vormt het voetbalveld geen belemmering.

In het kader van het bestemmingsplan Birkstraat 134 (vastgesteld d.d. 21 november 2019) is onderzoek uitgevoerd ten behoeve van dit aspect, voornamelijk gericht op geluid. Sindsdien is de situatie en regelgeving ongewijzigd en kunnen de conclusies uit dit onderzoek opnieuw toegepast worden voor voorliggend bestemmingsplan. De samenvattende conclusie van het betreffende onderzoek is dat het realiseren van woonzorgeenheden niet extra belemmerend is voor de doorontwikkeling van het recreatieterrein aan de Birkstraat 132. Uit de berekeningen blijkt namelijk dat de woning aan de Birkstraat 130 maatgevend is voor de geluidsruimte van het recreatieterrein.

Daarnaast is er in de huidige situatie ten oosten van de Birkstraat 134 een horecagelegenheid gerealiseerd op het recreatiepark. De nieuw te bouwen zorgwoningen zullen verder van deze horecagelegenheid gerealiseerd worden dan de zorgwoningen die in de huidige situatie al aanwezig zijn. Dit, en het feit dat de Birkstraat 130 maatgevend is voor het recreatiepark aan de westzijde van de Birkstraat 134, kan gesteld worden dat de beoogde ontwikkeling de doorontwikkeling van het recreatiepark niet belemmerd.

Overige relevante bedrijven

Ten noorden van het plangebied zijn agrarische gronden gelegen die gezien de aard en intensiteit van gebruik geen belemmering vormen.

Ten zuidoosten van het plangebied op circa 60 m is ter plaatse van Birkstraat 142 een kippenbedrijf gevestigd. Dichter bij dit bedrijf zijn reeds geurgevoelige objecten gelegen. Daarnaast blijkt uit de planmer die is opgesteld voor het bestemmingsplan landelijk gebied dat de geurbelasting op Birkstraat 134 beperkt is. Er is dan ook sprake zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.2 Geur

Toetsingskader

Wet geurhinder en veehouderij

De Wet geurhinder en veehouderij (Wvg) betreft een wet waarmee de nationale regels inzake geurhinder van dierenverblijven behorend bij veehouderijen vastgesteld staan. De Wgv heeft tot doel het beschermen van mens en milieu tegen de negatieve effecten van geurbelasting, onder andere als gevolg van emissies door bedrijven. Met de in de Wgv opgenomen grenswaarden moet rekening gehouden worden bij beslissingen in het kader van de Wet milieubeheer (Wm). Nieuwe knelpunten moeten worden voorkomen.

De Wet geurhinder en veehouderij vormt vanaf 1 januari 2007 het toetsingskader voor de milieuvergunning. In de Wvg zijn grenswaarden opgenomen voor de geurbelasting van die veehouderij op een geurgevoelig object (bijvoorbeeld een burgerwoning). Deze grenswaarden worden weergegeven in odour units per kubieke meter lucht (ouE/m³). Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen de ligging van geurgevoelige objecten binnen of buiten concentratiegebieden en de ligging van geurgevoelige objecten binnen of buiten de bebouwde kom. In onderstaande tabel zijn deze normen weergegeven.

Tabel 4.1 - Geurnormen Wgv

	Binnen de bebouwde kom	Buiten de bebouwde kom
Concentratiegebied	3,0 (ouE/m³)	14 (ouE/m³)
Niet-concentratiegebied	2,0 (ouE/m³)	8,0 (ouE/m³)

De gemeente Soest is gelegen binnen een concentratiegebied zoals bedoeld in de Wgv. Het plangebied is daarnaast gelegen buiten de bebouwde kom.

Gemeentelijke geurverordening

Gemeenten mogen bij verordening van de normen van de Wgv afwijken, binnen bepaalde grenzen (artikel 6 van de wet). Afwijkende normen gelden binnen een bepaald gebied. Het hanteren van afwijkende normen moet worden onderbouwd vanuit een ruimtelijke visie op de ontwikkeling van het gebied, de zogenaamde gebiedsvisie. In dit kader wordt opgemerkt dat de gemeente Soest een geurverordening heeft opgesteld, 'Verordening geurhinder en veehouderij' genaamd (vastgesteld op 29 oktober 2009). Op grond van deze verordening is de afstand tussen een veehouderij (waar dieren worden gehouden van een diercategorie waarvoor geen geuremissiefactor is vastgesteld) en een geurgevoelig object in de bebouwde kom verkleind naar 50 meter. Voor dieren met geuremissiefactor zijn geen afwijkende normen vastgelegd in de gemeentelijke geurverordening en wordt gebruik gemaakt van de regels van Wgv.

Onderzoek

Het voornemen is om het woon-zorgcomplex aan de Birkstraat 134 in Soest uit te breiden met 12 zorgwoningen. Op het nabijgelegen perceel aan de Birkstraat 142 is een pluimveehouderij gevestigd. Kippen zijn dieren met geuremissiefactor waarvoor de geurnorm geldt. Een woonzorgeenheid betreft een geurgevoelig object. Met behulp van het programma V-stacks (versie 2020) is de geurbelasting van de pluimveehouderij op de beoogde ontwikkeling berekend. In Bijlage 4 is de berekening inclusief een begeleidende memo toegevoegd.

Uit de berekening met V-stack (versie 2020) blijkt dat de geurnorm niet overschreden wordt. De veehouderij wordt door de realisatie van de woonzorgeenheden niet in de bedrijfsvoering beperkt. Er is ter plaatse van het plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Het aspect geur staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Conclusie

Het aspect geur vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.3 Bodem

Toetsingskader

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Ten behoeve van ruimtelijke plannen dient ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, te worden verricht. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd.

Onderzoek

Ten opzichte van de vigerende planologische situatie is geen sprake van een functiewijziging. Ten behoeve van het opstellen van een bestemmingsplan is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd door IDDS. Het volledige rapport hiervan is te vinden in Bijlage 5.

Op basis van de onderzoeksresultaten worden de volgende conclusies vastgesteld:

• In de grond is geen sprake van bodemvreemde bij mengingen. Zeer plaatselijk is onder de grindverharding een puinlaag aanwezig;
• Visueel is geen asbest aangetoond;
• De bovengrond is over het algemeen niet verontreinigd met de onderzochte parameters;
• Zeer plaatselijk is het zand onder de puinlaag licht verontreinigd met enkele zware metalen, PAK en minerale olie;
• De ondergrond is niet verontreinigd met de onderzochte parameters;
• Het grondwater is hooguit licht verontreinigd met barium.

Gelet op de onderzoeksresultaten, te weten de aangetoonde overschrijdingen van de betreffende achtergrondwaarden (grond) en de aangetoonde overschrijding van de betreffende streefwaarde (grondwater) dient de hypothese ‘onverdacht’ voor de onderzoekslocatie formeel te worden verworpen. Echter, de gemeten waarden zijn dermate gering dat aanvullend onderzoek naar het voorkomen van deze stoffen in de bodem op het perceel niet noodzakelijk is.

Conclusie

Op basis van de onderzoeksresultaten bestaan er, vanuit milieuhygiënisch oogpunt gezien, geen belemmeringen ten aanzien van het beoogd gebruik en de beoogde bouwactiviteiten op het terrein.

4.4 Archeologie

Op basis van de Wet op de archeologische monumentenzorg (WAMZ) is geregeld dat de verantwoordelijkheid voor het beheer van de archeologie bij de gemeente ligt. Dit houdt onder andere in dat bij de vaststelling van een bestemmingsplan rekening gehouden dient te worden met de in de grond aanwezige, dan wel te verwachten archeologische waarden.

Onderzoek

Bij deze zone geldt een verplichting tot archeologisch onderzoek bij werkzaamheden groter dan 100 m2 en dieper dan 30 cm. Door IDDS is dit onderzoek uitgevoerd naar de archeologische waarden binnen het plangebied. Voorafgaand aan het onderzoek is een verkenning gedaan van eventuele ontplofbare oorlogsresten. De uitkomsten van deze quickscan zijn opgenomen in Bijlage 6.

Het blijkt dat te weinig indicaties aanwezig zijn die duiden op het mogelijk aantreffen van ontplofbare oorlogsresten in het onderzoeksgebied. De voorgenomen werkzaamheden kunnen plaatsvinden binnen de contouren van het onderzoeksgebied zonder dat vervolgstappen ondernomen hoeven te worden in de explosievenopsporing.

De archeologische onderzoeksplicht in het bestemmingsplan blijft geborgd, zodat bij eventueel toekomstige werkzaamheden de onderzoeksplicht van toepassing is. Om die reden is in dit bestemmingsplan een archeologische dubbelbestemming opgenomen. Hiermee wordt aangesloten bij de regeling zoals opgenomen in het voorgaande bestemmingsplan en het plan Landelijk Gebied.

Conclusie

Het aspect archeologie staat de uitvoering van het initiatief niet in de weg. Om het aspect archeologie bij (mogelijke) toekomstige werkzaamheden te waarborgen, wordt een archeologische dubbelbestemming opgenomen.

4.5 Cultuurhistorie

Beleidskader

Rijksbeleid

Besluit ruimtelijke ordening (Bro)

In artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) uit 2010, waarin de Wro nader is uitgewerkt, is opgenomen dat per 1 januari 2012 bij het maken van bestemmingsplannen een beschrijving moet worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden.

In de toelichting van de Bro staat dat dit betekent dat gemeenten een analyse moeten verrichten van de cultuurhistorische waarden en daar conclusies aan verbinden die in een bestemmingsplan verankerd worden. Dit vermindert de noodzaak tot het aanwijzen van nieuwe beschermde monumenten omdat aan het belang van de cultuurhistorie dan waarde wordt toegekend via het proces van de ruimtelijke ordening.

Bij buitenplans afwijken van het bestemmingsplan (art. 2.12 lid 1, sub a onder 3o Wabo) moet gemotiveerd worden dat de omgevingsvergunningsaanvraag voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. De aanvraag moet hiervoor voorzien zijn van een ruimtelijke onderbouwing. Een ruimtelijke onderbouwing is vergelijkbaar met de toelichting van een bestemmingsplan. In artikel 3.1.6 Bro is onder andere aangegeven dat ingegaan moet worden op de gevolgen van de ontwikkeling voor o.a. de cultuurhistorie. In de ruimtelijke onderbouwing moet dus een cultuurhistorische onderbouwing zijn opgenomen.

Ook bij binnenplanse afwijkingen moet worden beoordeeld of er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Er is namelijk sprake van een afwijking van het bestemmingsplan waarvoor op grond van de aanhef van artikel 2.12 Wabo de goede ruimtelijke ordening als afwegingskader geldt. Cultuurhistorie maakt een onderdeel uit van de afweging van de gemeente in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Cultuurhistorie moet daarom ook hier worden meegewogen in de planvorming.

Het bovenstaande is bij de uitspraak van de Raad van State op 8 december 2021 bevestigd. Het college mag bij de beoordeling van een bouwplan cultuurhistorische belangen meewegen in het kader van goede ruimtelijke ordening. Dit mag ook wanneer er in het bestemmingsplan geen cultuurhistorische waarden zijn verankerd. (ABRvS, 08-12-2021, nr. 202007150/1/R1)

Toetsing

Gebiedstypering: Regelmatige kampontginning (Kk)

Tegen de flank van de stuwwal ten zuiden van het veenontginningslint De Birkt bevindt zich een regelmatige kampontginning. Deze is op historische kaarten te herkennen als lange percelen van wisselende breedte, allemaal in gebruik als bouwland en met een wisselende hoeveelheid opgaand hout langs de randen. Het achterste deel van het perceel, doorgaans het droogste en minst vruchtbare, was beplant met een klein bosperceel. De regelmaat van de structuur impliceert een zekere planmatigheid.

De hoofdstructuur van het gebied is vrij gaaf bewaard gebleven en dan doelen we op de hoofdlijnen van de verkaveling en op het opgaand hout. Belangrijkste veranderingen zijn het grondgebruik (van akkerland naar grasland) en de fragmentatie van de bouwlandkampen in kleinere percelen, waardoor het gebied gefragmenteerd dreigt te raken. Het westelijke deel van het gebied maakt deel uit van een gemeentelijk beschermd gezicht, dat zich voor dit landschapstype overigens lijkt te beperken tot het voorste deel van de percelen met een klein deel van de bebouwing.

Ook tussen Eng en Oude Grachtje lag een soortgelijk gebied, de Soestdijker Akkeren, dat in de 13e eeuw ontgonnen moet zijn met de huidige Koninginnelaan als ontginningsbasis. Daar stonden ook de boerderijen, alhoewel niet elke strookkavel een boerderij had. Het strookvormige karakter is bewaard gebleven, maar de bebouwing langs de Koninginnelaan is voor een belangrijk deel gesloten geraakt en de brede stroken met opgaand hout, die in 1850 nog tot aan het dal van het Oude Grachtje stonden, zijn vrijwel volledig verdwenen.

Waardering: Hoog

Voor het stedelijk gebied betreft het gebieden die van belang zijn voor de geschiedenis van de stedenbouw in het algemeen en de ontwikkeling van Soest in het bijzonder en/of met een hechte relatie met de historische en landschappelijke hoofdstructuren en/of met een herkenbaar en gaaf bewaard gebleven stedenbouwkundig concept en/of met een bovengemiddelde ruimtelijke kwaliteit in de samenhang tussen bebouwing, openbare ruimte en beplanting. De kleine schaal van de directe woonomgeving en de grote schaal van het dorp en het landschap zijn mooi met elkaar verweven door de manier waarop verkaveling en hoofdstructuur elkaar versterken. Hiërarchie in de ruimtelijke opbouw zorgt voor verbindingen tussen het kleine en het grote schaalniveau.

Ook een aanzienlijk deel van het buitengebied van de gemeente Soest heeft een hoge cultuurhistorische waarde toegekend gekregen. Voor de 'civiele landschappen' geldt dat onder meer voor aanzienlijke delen van het veenweidelandschap (waar de spoorlijn slechts een beperkte visuele verstoring vormt), de opstrekkende verkaveling aan weerszijden van de Birkstraat, de veenontginningen ten zuidwesten van Soest en het stuifzandgebied langs de noordrand van de stuwwal. Een bijzonder complex binnen deze waarderingscategorie is de gave, door bebouwing ingesloten geraakte eng. Ook vrijwel alle buitenplaatsen in Soest vallen in deze categorie.

Vanwege zijn ensemblewaarde en de uitkomsten van diverse studies zijn de militaire landschappen in de gemeente Soest, d.w.z. het militair vliegveld en de verschillende oefen- en kazerneterreinen in zijn geheel in de hoogste waarderingscategorie geplaatst. Daarbij moet worden opgemerkt dat deze waardering is gebaseerd op studies uit 2006 en 2007, en dat er geen mogelijkheden waren deze studies te toetsen aan de huidige staat van de terreinen.

De bijzondere waarde van de militaire terreinen is vooral gelegen in de ensemblewaarde van het totale complex, de nationale betekenis ervan en de gelaagdheid van diverse militaire periodes die er nog terug te vinden is.

Birkstraat 134

Het perceel is rond 1850 al herkenbaar met een houtwal met groen die het perceel aan de west- en zuidkant begrenst. Rond 1905 wordt een woonhuis op het perceel gebouwd en in 1913 wordt het woonhuis deels gesloopt en ontstaat de villa aan de Birkstraat. Op een luchtfoto uit 1932 is te zien dat een soort landgoed om het huis heen is met alle randen van het perceel een bomenrij, een groene weeldigere tuin met veel (grote) bomen en groen aan de voorzijde en een meer functionele tuin aan de achterzijde met een lineaire structuur en mogelijk planten, bloemen en een moestuin.

Figuur 4.1 – Kaart Birkstraat circa 1975 (Bron: https://rce.webgis.nl/nl/map/erfgoedatlas)

Figuur 4.2 - Uitsnede kaart circa 1950 (Bron: erfgoedatlas)

Figuur 4.3 - Perceel Birkstraat 134, circa 1932 (Bron: beeldbank Eemland foto40_L_ )

Figuur 4.4 - Kaart Birkstraat 134 ca. 1900 (bron: https://rce.webgis.nl/nl/map/erfgoedatlas)

Figuur 4.5 - Kaart Birkstraat 1934 ca. 1850 (Bron: https://rce.webgis.nl/nl/map/erfgoedatlas)

In onderstaande tabel is weergegeven wat met de van toepassing zijnde waarden en aanbevelingen gedaan is in de planvorming en hoe dit in het bestemmingsplan opgenomen is.

Tabel 4.2 - Cultuurhistorische waardentabel

Cultuurhistorische waarden	Aanbeveling	Aanbeveling verwerkt in kaart en regels?		Hoe aanbeveling verwerkt?
Percelen met afwisselende breedte wel met een regelmatige structuur die een planmatigheid in zich heeft	De perceelgrenzen behouden of herstellen	Ja		De perceelsgrenzen blijven behouden.
Wisselende hoeveelheid opgaand hout langs de randen	Het opgaande hout aan de randen van de percelen behouden of versterken	Ja		In de bestemming 'maatschappelijk' is een vergunningsplicht opgenomen voor het kappen, vellen of rooien van bomen en opgaande beplanting.
Doorgaans bouwland aan de voorzijde. In dit geval is hier een villa met een landgoedkarakter: het perceel omzoomd met bomenrijen, een weelderige groene voortuin en meer functionele tuin aan de achterzijde	Behoud het groene karakter van het perceel Behoud de groene randen met bomenrijen Scheiding tussen een weelderige groene voortuin en een functionelere achtertuin kan inspiratie bieden voor herinrichting van het perceel	Ja		Aan de voorzijde blijft de weelderige groene voortuin behouden en de achtertuin wordt gebruikt voor de zorgfunctie ter plaatse. Het groene karakter en de bomen aan de randen van het perceel blijven behouden.
Doorgaans achterste deel van het perceel doorgaans beplant met een klein bosperceel. In dit specifieke geval wel een groene bomenrand ter afscheiding van het perceel	Behoud de bomenrij als afscheiding van het perceel	Ja		In de bestemming 'maatschappelijk' is een vergunningsplicht opgenomen voor het kappen, vellen of rooien van bomen en opgaande beplanting.
Bovengemiddelde ruimtelijke kwaliteit in de samenhang tussen bebouwing, openbare ruimte en beplanting	Behoud de ruimtelijke kwaliteit in bebouwing, openbare ruimte en beplanting	Ja		De ontwikkeling vindt plaats op het achtererf van het perceel en heeft geen invloed op het aanzicht van het perceel of de openbare ruimte. De aanwezige beplanting blijft behouden omdat de toekomstige bebouwing gesitueerd wordt op een leeg grasveld dat nu in gebruik is als tuin. Er is in een schetsontwerp aangegeven hoe het perceel ingericht zal worden. De nadere uitwerking van het gebouw vindt in een later stadium plaats.
Kleine schaal van de directe woonomgeving en de grote schaal van het dorp en het landschap zijn mooi met elkaar verweven		Ja		De maximale goot- en bouwhoogte is opgenomen in het bestemmingsplan opgenomen. Daarbij is aangesloten bij de huidige goot- en bouwhoogte zoals opgenomen in het vigerend bestemmingsplan.

Conclusie

De cultuurhistorische waarde die ter plaatse aanwezig zijn blijven behouden met de beoogde ontwikkeling. Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering.

4.6 Water

Waterbeheer en watertoets

De initiatiefnemer dient in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over een ruimtelijk planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het waterschap Vallei & Veluwe, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. De initiatiefnemer heeft het waterschap geïnformeerd door gebruik te maken van de Digitale Watertoets. Deze is uitgevoerd op 14 juni 2016. Daaruit kwamen geen aandachtspunten naar voren die aanleiding geven tot nader overleg met het waterschap.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het hoogheemraadschap en de gemeente nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal

• Provinciaal Waterplan
• Provinciale Structuurvisie
• Verordening Ruimte

Blauwe Omgevingsvisie 2050

De driedimensionale Blauwe Omgevingsvisie 2050 (BOVI) is de langetermijnvisie van Waterschap Vallei en Veluwe. Met deze BOVI zet Waterschap Vallei en Veluwe op een geheel nieuwe wijze koers naar een duurzame en waterinclusieve leefomgeving. Daarbij kijkt Waterschap Vallei en Veluwe integraal, grensontkennend, over de grenzen van taken en gebieden heen en werkt vanuit de drie zogenoemde waterprincipes:

• Water is een ordenend principe in de ruimtelijke ordening.
• Maximaal vasthouden en schoonhouden van water.
• Partnerschap als watermerk.

Deze principes leiden tot één samenhangende weergave van water in het landschap van Vallei en Veluwe: één kringloop van bron tot monding, door stedelijk en landelijk gebied en van boven- en ondergrond.

 

Blauw omgevingsprogramma 2022-2027

Het Blauw Omgevingsprogramma (BOP) is het waterbeheerprogramma van Waterschap Vallei en Veluwe voor de planperiode 2022-2027. Het gebied, de maatschappelijke thema's en samenwerking met partners zijn meer centraal gezet dan in voorgaande waterbeheerprogramma's. Het waterbeheerprogramma is een kerninstrument onder de omgevingswet en bevat naast de verplichte onderdelen van het programma (zoals Kader Richtlijn Water (KRW), Richtlijn Overstromings Risico's (ROR), zwemwaterrichtlijn) ook een niet verplicht deel. Het BOP is daarmee het wettelijk instrument van het waterschap om de doelen voor de middellange termijn vast te leggen. In het BOP worden doelen uit de Blauwe Omgevingsvisie 2050 (BOVI2050) doorvertaald naar gebiedsgerichte doelen. De hoofddoelen van het BOP zijn hieronder kort beschreven.

• Waterveiligheid

Een zo goed mogelijke bescherming tegen overstromingen volgens de wettelijke normen.

• Watersysteem

Een toekomstbestendig en klimaatrobuust grond- en oppervlaktewatersysteem, dat passend is ingericht naar de veranderende gebiedswensen.

• Wonen en zuiveren

Een robuust proces voor het verwerken van extreme neerslag en inzameling van stedelijk en industrieel afvalwater in bebouwd gebied, tot aan het lozen van effluent in het watersysteem.

• Circulaire economie

Volledig circulair opereren in 2050 door anders om te gaan met grondstoffen en goed samen te werken met partners en de omgeving.

• Energietransitie

Het eerste energieneutrale waterschap van Nederland worden om een voorbeeld te zijn op het gebied van de energietransitie.

Het plangebied is gelegen in het deelgebied Eemland. Er zijn verschillende integrale opgaven in dit deelgebied. Met partners bouwt Waterschap Vallei en Veluwe aan een veilig en meer natuurlijk Eemland, met balans tussen verstedelijking, landbouw, beschermen en aanvullen van de grondwatervoorraad, recreatie, natuur en water.

Gemeentelijk water- en rioleringsplan Baarn en Soest 2018-2022
Het Gemeentelijk water- en rioleringsplan gaat over alle gemeentelijk watertaken (afvalwater, hemelwater en grondwater), het stedelijk oppervlaktewater en de integratie met onze leefomgeving. Het plan beschrijft de achtergronden, het beleid, het programma en de financiën. Ook komen de rollen van gemeente, waterschap, bewoners en bedrijven aan bod. En het plan houdt rekening met recente ontwikkelingen en het pas afgeronde technische onderzoek Basiswaterketenplan.

De gemeente zorgt voor het inzamelen en afvoeren of verwerken van stedelijk afvalwater en hemelwater. Voor zover doelmatig neemt de gemeente maatregelen tegen grondwateroverlast en zorgen ze samen met het waterschap Vallei en Veluwe dat het stedelijke oppervlaktewater schoon, veilig en beleefbaar is. De gemeente zorgt niet overal en niet altijd voor het water. Bewoners en bedrijven moeten zelf voor de voorzieningen op hun perceel zorgen. In sommige gebieden en situaties moeten zij het regenwater bergen en verwerken of afvoeren, of zelf maatregelen nemen tegen grondwaterproblemen. In het Gemeentelijk water- en rioleringsplan is aangegeven wat de gemeente doet en waarvoor bewoners en bedrijven zelf verantwoordelijk zijn.

Water en riolering zijn van groot belang voor de volksgezondheid en onze leefomgeving. Het grondwater is belangrijk voor bomen, planten, het bodemleven en de drinkwatervoorziening. Het oppervlaktewater draagt bij aan de ruimtelijke kwaliteit en wordt gebruikt voor ontspanning en recreatie. Een gezonde leefomgeving betekent ook een groene en koele leefomgeving. Minder zichtbaar maar zeker zo belangrijk, is de riolering onder de grond. Een goed functionerende riolering is nodig voor de volksgezondheid, een schone leefomgeving en het beperken van wateroverlast. Door de klimaatverandering wordt dit alles nog belangrijker. De gemeente maakt het watersysteem en de riolering duurzaam en robuust, zodat deze de effecten van de klimaatverandering kunnen opvangen. Dit gebeurt in samenhang met andere ingrepen in de (stedelijke) omgeving, waarbij de gemeente kansen benut en effectgericht werkt. De thema's om tot een duurzaam en robuust systeem te komen zijn:

• 1. Baarn en Soest klimaatbestendig;
• 2. duurzame afvalwaterketen;
• 3. bewoners bewust;
• 4. beleefbaar water;
• 5. goed beheren;
• 6. financiën op orde.

Gemeentelijk beleid

Omgevingsvisie

Voor een gezonde en veilige leefomgeving streven we naar het zo veel mogelijk voorkomen van het contact met afvalwater. We sluiten lozingen van huishoudelijk afvalwater van alle percelen aan op vuilwaterriool of een andere publieke voorziening, zodat er geen ongezuiverd afvalwater in het milieu terecht komt. Het bedrijfsmatig afvalwater wordt ingezameld en verwerkt als er geen sprake is van beïnvloeding van de doelmatige werking van de riolering en zuivering. Als dit wel het geval is, dan worden voorwaarden gesteld aan de lozing op de riolering. We scheiden zoveel mogelijk vuilwater en schoonwater. Zo blijft schoon water schoon. Bij afkoppelen geldt de voorkeursvolgorde (eerst benutten, dan via infiltratie in de bodem, dan directe afvoer naar het oppervlaktewater, dan afvoer via het maaiveld en tenslotte afvoer via een regenwaterriool). In ons streven naar een gezonde leefomgeving dragen wij als gemeente bij aan een watersysteem van goede kwaliteit. Een watersysteem van goede kwaliteit draagt bij aan natuurontwikkeling, landschap en recreatie. Wij richten ons samen met het waterschap op geen achteruitgang in de kwaliteit van het bodem- en (grond)watersysteem, het meer robuust maken van de retentiegebieden en het behalen van de KRW-doelen voor KRWwaterlichamen in 2027. We willen de waterkwaliteit laten aansluiten op de functie en het recreatieve gebruik (zwemwater, vaarwater, viswater) en we beperken zoveel mogelijk emissie uit de afvalwaterketen naar het watersysteem, voor zover dit op een doelmatig wijze mogelijk is. Voor een doelmatig beheer van de afvalwaterketen en het optimaal functioneren van de zuivering scheiden we vuilwater en schoonwater. Hierdoor vinden overstorten minder vaak plaats en de impact van overstortingen op de waterkwaliteit is kleiner. We passen de best mogelijke techniek toe bij inzamelen en transport afvalwater. Tot slot passen we het principe toe: de vervuiler/initiatiefnemer betaalt.

De gemeente streeft samen met onze inwoners en bedrijven naar een leefbare omgeving, waarin de negatieve gevolgen van klimaatverandering zo veel mogelijk worden beperkt. Dat betekent dat wij streven naar het beperken van maatschappelijke ontwrichting en schade door extreme weersomstandigheden:

Bij korte hevige én bij langdurige neerslag:

• Blijven snelwegen, provinciale wegen en andere hoofdroutes zo lang mogelijk toegankelijk.
• Zijn overige wegen binnen een uur weer toegankelijk, bij hevige buien
• Blijven nooddiensten bereikbaar voor calamiteitenverkeer.
• Ondervindt bebouwing incidenteel schade bij extreme buien.
• Ondervinden vitale en kwetsbare functies geen schade of uitval.
• Worden onveilige situaties zoals o.a. het onderlopen van onderdoorgangen zoveel mogelijk voorkomen.

Bij een lange periode van droogte:

• Blijft schade aan openbaar groen beperkt.
• Blijft open water en grondwater van voldoende kwaliteit, voor recreatief gebruik en biodiversiteit.

Bij langdurige hitte:

• Wordt hittestress bij kwetsbare groepen zo veel mogelijk voorkomen.
• Wordt opwarming van drinkwater tijdens transport en distributie in het leidingnet voorkomen.
• Vinden mens en dier verkoeling in groene plekken

Bij overstromingen:

• Worden gevolgen beperkt door waterrobuuste bouw en inrichting
• Worden gevolgen beperkt door voldoende beschikbaarheid voor schuillocaties en mogelijkheden voor evacuatie. Om dit te bereiken werken we aan klimaatbestendige inrichting van de publieke (openbare) en private buitenruimte (o.a. tuinen en (parkeer)terreinen) en het watersysteem. Relevante fysieke veranderingen worden benut om klimaatbestendige maatregelen te nemen. Dat geldt voor projecten van de gemeenten en het waterschap en voor projecten van anderen: bewoners, (agrarische) bedrijven, woningcorporaties, terreinbeheerders en maatschappelijke organisaties. Dat betekent ook dat onderhoudscycli van infrastructuur, riolering, groen en gebouwen worden benut.

Om te kunnen anticiperen op klimaatverandering en om overlast tijdens hevige neerslaggebeurtenissen te voorkomen gaan we anders om met regenwater. We houden het water zoveel mogelijk vast waar het valt en hergebruiken het zoveel mogelijk. Water dat we niet kunnen vasthouden en hergebruiken laten we bij voorkeur oppervlakkig afstromen. De afstroming vindt plaats naar laagteberging, waar het geen schade oplevert. Vanuit deze voorziening vindt infiltratie naar het grondwater plaats of (vertraagde) afvoer naar het oppervlaktewatersysteem. Het watersysteem voldoet aan de provinciale normen voor de afvoer- en bergingscapaciteit.

Gemeenten en waterschappen bepalen samen in hoeverre zogenaamde vasthoudmaatregelen buiten het watersysteem (tijdelijke waterberging in de openbare en private ruimte) nuttig en nodig zijn in relatie tot de beschikbare afvoer- en bergingscapaciteit in het watersysteem. Hierbij zijn de maatschappelijke kosten en baten van investeringen het uitgangspunt. Bij (ver)nieuwbouw is sprake van een klimaatbestendige bouw en inrichting, met zo min mogelijk afwenteling naar de omliggende percelen. We gaan bij de inrichting zo veel mogelijk uit van het van nature aanwezige watersysteem. We passen de functie aan het watersysteem en niet het watersysteem aan de functie. We manipuleren de grondwaterstand en het grondwaterregime niet (of minimaal) om een ontwikkeling of specifieke gebruiksfunctie mogelijk te maken (geen onderbemalingen, minimale toepassing van drainage). In de bebouwde omgeving leggen we meer groen aan om de sponswerking en leefbaarheid van het gebied te vergroten. We verminderen hitte in bebouwd gebied door het creëren van (tijdelijke) schaduwwerking en het gebruik van de juiste bouwmaterialen. Ook houden wij bij de inrichting van de ondergrond rekening met het risico van opwarming van drinkwater in het leidingnet onder verharde oppervlakken.

In het gemeentelijk Water en rioleringsplan is bovenstaand beleid nader uitgewerkt.

Huidige situatie

Algemeen

Het plangebied is gelegen langs de Birkstraat te Soest en bestaat uit hoge zwarte enkeerdgronden; leemarm en zwak lemig fijn zand. In het plangebied is er sprake van grondwatertrap IVu. Dat wil zeggen dat de gemiddelde hoogste grondwaterstand is gemeten op 0,4 m beneden het maaiveld en dat de gemiddeld laagste grondwaterstand 0,8 m beneden het maaiveld ligt.

Waterkwantiteit

Binnen de grenzen van het plangebied zijn geen watergangen aanwezig. De dichtstbijzijnde watergang is een C-watergang en bevindt zich aan de overzijde van de Birkstraat.

Figuur 4.6 - Uitsnede Legger Vallei en Veluwe (Bron Vallei-veluwe.nl)

Veiligheid en waterkeringen

Het plangebied is niet gelegen binnen de kern- en beschermingszone van de regionale/primaire waterkering. Er wordt maximaal 750 m2 verhard oppervlak toegevoegd met de beoogde ontwikkeling.

Afvalwaterketen en riolering

Het plangebied is aangesloten op het gemeentelijke rioolstelsel.

Toekomstige situatie

Algemeen

De beoogde ontwikkeling betreft de nieuwbouw van 12 zorgwooneenheden. In Bijlage 8 is de digitale watertoets toegevoegd.

Waterkwantiteit

Er wordt circa 350 m2 verharding toegevoegd. Gezien de geringe omvang van de bebouwing is compensatie niet nodig.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting,
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Veiligheid en waterkeringen

De ontwikkeling heeft geen invloed op de waterveiligheid in de omgeving.

Conclusie

De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse. Het aspect water vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.7 Geluid

Toetsingskader

Langs alle wegen - met uitzondering van 30 km/u-wegen en woonerven - bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidszones waarbinnen de geluidhinder vanwege de weg getoetst moet worden. De breedte van de geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken en van binnen- of buitenstedelijke ligging. De geluidbelasting wordt berekend aan de hand van de Europese dosismaat Lden (L day-evening-night). Deze dosismaat wordt weergegeven in dB. Deze waarde vertegenwoordigt het gemiddelde geluidsniveau over een etmaal.

Voor de geluidsbelasting aan de buitengevels van woningen en andere geluidsgevoelige bestemmingen binnen de wettelijke geluidszone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB. In bepaalde gevallen is vaststelling van een hogere waarde mogelijk. Deze hogere grenswaarde mag de maximaal toelaatbare hogere waarde niet te boven gaan. De maximale ontheffingswaarde in onderhavig situatie bedraagt 53 dB (buitenstedelijk gelegen woningen).

Onderzoek

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de geluidsbelasting vanwege wegverkeer op het plangebied. Dit akoestisch onderzoek is bijgevoegd in Bijlage 9 en geeft inzicht in waar op het perceel de uitbreiding gerealiseerd kan worden ten aanzien van wegverkeer. De uitgangspunten, berekeningen en resultaten zijn vastgelegd in de memo.

Uit het onderzoek blijkt dat het plangebied grotendeels binnen de Lden = 48 dB en de Lden = 53 dB contour ligt (zie figuur 4.7). In de gele zone is de uitbreiding met zorgwoningen mogelijk want de maximale ontheffingswaarde van Lden = 53 dB wordt hier niet overschreden. Wel is het laten vaststellen van hogere waarden nodig vanwege de Birkstraat.

Figuur 4.7 - Overzicht van de berekende geluidcontouren vanwege de Birkstraat op 4,5 meter (Bron: akoestisch onderzoek Rho)

De geluidbelasting vanwege de Zandlaan voldoet aan de voorkeursgrenswaarde. Vanwege de Birkstraat wordt de voorkeursgrenswaarde overschreden. De uitbreiding van het zorgcomplex is mogelijk tot de Lden = 53 dB contour op het perceel.

Als gevolg van het wegverkeer op de Birkstraat wordt de voorkeursgrenswaarde van Lden = 48 dB overschreden. In het kader van de Wet geluidhinder worden maatregelen onderzocht. Er zijn een aantal maatregelen ter reductie van de geluidbelasting denkbaar in genoemde voorkeursvolgorde.

Bronmaatregelen

Het verlagen van de wettelijke snelheid en de omvang van het verkeer is voor deze weg niet mogelijk om verkeerskundige en vervoerskundige redenen. De Birkstraat vormt een belangrijke verkeersverbinding tussen de kernen. Omdat de Birkstraat reeds is voorzien van het geluidreducerende asfalt SMA-NL8 G+ is dit geen optie om de geluidbelasting te verlagen op het perceel.

Overdrachtsmaatregelen

Het plaatsen van afschermende voorzieningen (schermen) is om stedenbouwkundige en landschappelijke redenen niet gewenst en bovendien niet inpasbaar vanwege de inritten naar de percelen. Ook het vergroten van de afstand tussen de wegas en de woningen is niet mogelijk vanwege de beperkte ruimte hiervoor. Overdrachtsmaatregelen zijn niet mogelijk of gewenst.

Beoordeling

Maatregelen om de geluidbelasting vanwege de Birkstraat te reduceren zijn redelijkerwijs niet mogelijk of stuiten op bezwaren van verkeerskundige-, vervoerskundige-, stedenbouwkundige-, landschappelijke- of financiële aard. Het laten vaststellen van hogere waarden is nodig van ten hoogste Lden = 53 dB.

Conclusie

Hogere waarden dienen vastgesteld te worden van ten hoogste Lden = 53 dB voor de ontwikkeling vanwege de Birkstraat. Bij de aanvraag van de bouwvergunning moet worden voldaan aan het gemeentelijk geluidsbeleid als genoemd in Bijlage 9. In ieder geval dient aangetoond te worden dat er sprake is van één geluidluwe gevel.

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

4.8 Verkeer en parkeren

Er moet rekening worden gehouden met de effecten die nieuwe ontwikkelingen hebben op de aspecten verkeer en parkeren. In deze paragraaf wordt de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie van de beoogde woningbouw berekend en beoordeeld.

Toetsingskader

Voor de beoogde ontwikkeling wordt de verkeersgeneratie berekend op basis van kencijfers uit CROW-publicatie 381 'Toekomstbestendig Parkeren' (2018). De parkeerbehoefte wordt berekend op basis van de gemeentelijke parkeernormen (Nota parkeernormen auto en fiets, 4e herziening, 2021). Voor het juiste kencijfer/parkeernorm wordt een ligging in de schil centrum gehanteerd, de gemeente Soest wordt op basis van adressendichtheid getypeerd als matig stedelijk gebied. Gezien het gemiddelde autobezit in Soest wordt er uitgegaan van het gemiddelde binnen de bandbreedte van het kencijfer/de parkeernorm.

Verkeersgeneratie

De Birkstraat is een zit aan de maximale verkeerscapaciteit en een toename in verkeersgeneratie is daarom niet gewenst. Ontwikkelingen aan de Birkstraat zijn daarom uitsluitend uitvoerbaar indien de ontwikkeling niet leidt tot een toename in het aantal verkeersbewegingen. In de huidige situatie zijn twee kantoren en 16 zorgwoningen aanwezig op het perceel.

Om de ontwikkeling mogelijk te kunnen maken wordt in de toekomstige situatie alleen de begane grond van het kantoorpand gebruikt als kantoorruimte. Dit betekent dat het bruto-vloeroppervlak aan kantoor afneemt ten opzichte van de huidige situatie. In de praktijk betekent dat dat één van de twee kantoren op deze locatie zal verhuizen naar een locatie elders. In de verkeersmemo in Bijlage 10 is onderbouwd en berekend dat de beoogde ontwikkeling niet zal leiden tot een toename van de verkeersgeneratie, mits in de toekomst uitsluitend een beperkt aantal vierkante meters als kantoor gebruikt mag worden. Om dit te borgen is in de regels van het bestemmingsplan het maximaal aantal vierkante meters dat gebruikt mag worden als kantoorruimte vastgelegd op 172 m². Dit is de oppervlakte van de begane grond (172 m2).

Parkeren

In Bijlage 11 is een afbeelding opgenomen waarin te zien is welke parkeermogelijkheden er op het erf zijn. In totaal zijn er 21 parkeermogelijkheden op het erf, waarvan 14 rondom het hoofdgebouw en 7 naast de zorgwoningen onder de bomen (zie figuur 4.8 en figuur 4.9). Volgens de parkeersnota van de gemeente Soest geldt voor zorgwoningen een parkeernorm van 0,6 parkeerplaats per woning. Dat betekent dat voor 28 zorgwoningen 16,8 parkeerplaatsen nodig zijn. Voor kantoorruimte geldt een parkeernorm van 1,9 parkeerplaats per 100 m² bvo. In het bestemmingsplan wordt een maximaal kantoorvloeroppervlak toegestaan van 172 m². Dit betekent dat er voor het kantoor nog 3,3 parkeerplaatsen nodig zijn. Dit resulteert in een totale parkeerbehoefte van 20,1 parkeerplaatsen. Geconcludeerd wordt dat volstaan wordt met de aanwezige parkeerplaatsen op het erf.

Figuur 4.8 - Parkeerplaatsen naast zorgwoningen

Figuur 4.9 - Parkeerplaatsen naast zorgwoningen

Conclusie

Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.9 Externe veiligheid

Toetsingskader

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk: bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid; vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde wordt overschreden.

Risicovolle inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Op basis van het Bevi geldt voor het PR een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet aan deze normen worden voldaan, ongeacht of het een bestaande of nieuwe situatie betreft.

Het Bevi bevat geen norm voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied van de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en de regeling Basisnet in werking getreden. Het Bevt vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. Het Bevt en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute.

Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes waarbinnen beperkingen voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen gelden. Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik. Voor het groepsrisico geldt op grond van het Bevt slechts een oriënterende waarde en alleen in bepaalde gevallen is het doen van een verantwoording van een toename van het GR verplicht.

Besluit externe veiligheid buisleidingen

In het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op grond van het Bevb dient zowel bij consoliderende bestemmingsplannen als bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het PR en de hoogte van het GR als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Onderzoek

Overeenkomstig de risicokaart waarin relevante risicobronnen getoond worden, zijn er in de omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen te vinden. Het plangebied bevindt zich in het invloedsgebied van transport van gevaarlijke stoffen plaats via het spoor. Er is geen sprake van transport van gevaarlijke stoffen via weg of spoor in de nabijheid van het plangebied, zie onderstaand figuur.

Figuur 4.10 - Uitsnede risicokaart voor de omgeving van het plangebied. Blauwe omkadering geeft plangebied weer.

Risicovolle inrichtingen

De inrichting ten zuidwesten betreft het bedrijf Parc King's Home waar een propaantank aanwezig is. De risicocontouren en pr-contouren reiken niet tot het plangebied. Ten zuidoosten van het plangebied is een risicobron gelegen, namelijk 'het Bosbad Birkhoven'. Hoewel het aannemelijk is dat hier gevaarlijke stoffen aanwezig zijn, wordt het zwembad niet beschouwd als een Bevi-inrichting, maar valt het wel onder de werkingssfeer van het Activiteitenbesluit. De inrichting beschikt niet over een plaatsgebonden risicocontour en/of invloedsgebied van het groepsrisico. Hiermee legt de inrichting geen beperkingen op de omgeving. De risicovolle inrichtingen ten zuidwesten en zuidoosten zijn niet relevant voor de beoogde ontwikkeling.

Vervoer gevaarlijke stoffen

Ten oosten van het plangebied loopt het spoor tussen Amersfoort en Hilversum. Het spoor ligt op een afstand van circa 675m, zie bovenstaand figuur. Over het spoor worden gevaarlijke stoffen vervoerd, maatgevend is de stof D4 met een invloedsgebied van 4km. Omdat de beoogde ontwikkeling voor het spoor op meer dan 200 meter afstand ligt, hoeven volgens het Bevt in principe geen beperkingen te worden gesteld aan het ruimtegebruik ter plaatse van het plangebied. Desalniettemin is vanwege de ligging binnen het invloedsgebied een beknopte verantwoording noodzakelijk.

Bestrijdbaarheid en bereikbaarheid

Voor zowel de bereikbaarheid en bestrijdbaarheid van 'dagelijkse incidenten', zoals brand of wateroverlast, als voor calamiteiten op het gebied van externe veiligheid, is het van belang dat de bereikbaarheid voor de hulpdiensten en bluswatervoorzieningen voldoende geborgd zijn. De bestrijdbaarheid is afhankelijk van de inzetbaarheid van hulpverleningsdiensten. De brandweer moet in staat zijn om hun taken goed uit te voeren om daarmee verdere escalatie van een incident te voorkomen. Hierbij kan gedacht worden aan het voldoende/adequaat aanwezig zijn van aanvalswegen en bluswatervoorzieningen. Het plangebied wordt ontsloten via de Birkstraat en de Zandlaan. Deze weg sluit aan op het verdere wegennetwerk van Soest. Het wegennetwerk biedt vluchtmogelijkheden in verschillende richtingen, waardoor altijd van de bron af kan worden gevlucht. Het gedegen netwerk komt de bestrijdbaarheid ten goede.

Zelfredzaamheid

In de toekomstige situatie zullen maximaal 12 woningen gerealiseerd worden. De aanwezige kinderen en ouderen worden gezien als verminderd zelfredzame personen. Bij deze groep wordt echter ervan uitgegaan dat in geval van nood de verzorgers de kinderen en ouderen zullen begeleiden. Als gevolg van een incident met toxische stoffen over het spoor en de weg geldt dat een toxische wolk zich snel kan ontwikkelen en verplaatsen. Dit effect is vaak niet zichtbaar. Zelfredzaamheid in deze scenario's is alleen mogelijk als er tijdig alarmering plaatsvindt en gebouwen geschikt zijn om enkele uren te schuilen. Denk hierbij aan het sluiten van ramen en deuren en met name het uitschakelen van (mechanische) ventilatiesystemen. Daarnaast dienen, in het kader van effectieve zelfredzaamheid, de gebruikers van de objecten door risicocommunicatie te worden geïnstrueerd over de risico's en de mogelijke maatregelen die zij kunnen nemen. Ook het personeel dient geïnformeerd te worden over de verschillende risico's bij een incident. De alarmering van de aanwezigen wordt momenteel nog gerealiseerd middels het waarschuwings- en alarmeringssysteem (WAS). Dit systeem wordt de komende jaren uitgefaseerd. Het waarschuwingssysteem wordt vervangen door een totaal pakket aan alarmeringsmiddelen, waaronder de calamiteitenzenders, de sirenes, crisis.nl, NL-Alert en het gebruik van sociale media.

Conclusie

Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van het spoortraject tussen Amersfoort Hilversum waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Vanwege de geringe omvang van de beoogde ontwikkeling en ruime afstand tot de weg en het spoortraject zal het groepsrisico niet merkbaar toenemen. Uit de beknopte verantwoording blijkt daarnaast dat de zelfredzaamheid, bestrijdbaarheid en bereikbaarheid van het plangebied als voldoende worden beschouwd. Wel moet rekening gehouden worden dat de woningen geschikt zijn om enkele uren in te schuilen, denk hierbij aan het sluiten van ramen en deuren en met name het uitschakelen van (mechanische) ventilatiesystemen. Verder zijn in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle bronnen aanwezig. Negatieve effecten omtrent de externe veiligheid zijn uitgesloten.

4.10 Kabels en leidingen

Toetsingskader

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden.

Toetsing

Grenzend aan het plangebied loopt ten oosten een hoogspanningsverbinding van 150 kV. Hiervoor geldt aan beide zijden zone van 22,5 m. Deze zone valt binnen het plangebied. Binnen deze zone wordt geadviseerd nieuwe situaties te voorkomen waarin kinderen langdurig worden blootgesteld aan het magnetisch veld van de hoogspanningsverbinding. De beoogde ontwikkeling maakt dergelijke situaties niet mogelijk. De woonzorgeenheden zijn niet bedoeld voor kinderen tot 15 jaar. Om dit ook planologisch vast te leggen, is in de begripsbepaling bij het begrip 'woonzorgvoorziening' (die voorkomt in de bestemming Maatschappelijk) vastgelegd dat dit niet is toegestaan.

Het plangebied valt ook deels binnen de dubbelbestemming 'Leiding - Hoogspanningsverbinding' uit het bestemmingsplan Landelijk Gebied. Binnen de zone van deze dubbelbestemming mag niet worden gebouwd. De toekomstige bebouwing bevindt zich buiten het bestemmingsvlak van deze dubbelbestemming. De dubbelbestemming 'Leiding - Hoogspanningsverbinding' vormt dan ook geen belemmering.

Naar aanleiding van zienswijze 01 is de dubbelbestemming gespecificeerd omdat de betreffende hoogspanningsverbinding een bovengrondse betreft. De nieuwe benaming voor de dubbelbestemming in dit bestemmingsplan betreft daarom 'Leiding - Bovengrondse hoogspanningsverbinding'. Ook zijn de werkzaamheden die vergunningsplichtig zijn in de juridisch planregels afgestemd op bovengrondse hoogspanningsleidingen.

Binnen het plangebied en in de directe omgeving zijn verder geen planologisch relevante buisleidingen, hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig.

Conclusie

Het aspect kabels en leidingen vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.11 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 4.3 weergegeven.

Tabel 4.3 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Stof	Toetsing van	Grenswaarde
stikstofdioxide (NO2)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
fijn stof (PM10)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
	24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg / m³
fijn stof (PM2,5)	jaargemiddelde concentratie	25 µg /m³

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2 bij één ontsluitingsweg en 200.000 m2 bij twee ontsluitingswegen.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Onderzoek

Met dit bestemmingsplan worden 12 extra woonzorgeenheden mogelijk gemaakt en wordt het aantal kantoren gelimiteerd op 1. De maatschappelijke zorgfunctie is reeds aanwezig op het perceel. Om te voorkomen dat deze ontwikkeling meer verkeer zal genereren, wordt één van de twee kantoren weg bestemd. Dit is onderbouwd in de verkeersmemo in Bijlage 10 en vastgelegd in de regels. Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van een toename in verkeersgeneratie op het perceel. Gelet op de omvang van projecten waarvoor het Besluit Nibm van toepassing is (o.a. woningbouwprojecten tot 1.500 woningen), wordt gesteld dat de beoogde ontwikkeling zelf niet noemenswaardige bijdraagt aan de concentratie luchtverontreinigende stoffen.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het projectgebied gegeven. De indicatie is gedaan op basis van de cijfers van de Atlas Leefomgeving. De Atlas Leefomgeving is een tool van de Rijksoverheid en biedt informatie over de kwaliteit van de Nederlandse leefomgeving.

Uit de kaart van Atlas Leefomgeving (Bron: atlasleefomgeving.nl/check-je-plek) blijkt dat in 2020 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijnstof langs de Birkstraat weg ruimschoots onder de grenswaarden lagen. De concentraties luchtverontreinigende stoffen voor de planlocatie bedroegen in 2020: 13 µg/m³voor NO2 en 8 µg/m³ voor PM2,5. Ter plaatse is sprake van een acceptabel woon- en leefklimaat.

Kippenboer Birkstraat 142

Op een afstand van circa 60 meter is een kippenboer gevestigd, op de Birkstraat 142. Dit bedrijf veroorzaakt fijnstof. Hiervoor de Atlas van Provincie Utrecht geraadpleegd, zie onderstaand figuur.

Figuur 4.11 - Atlas provincie Utrecht fijnstof (Bron: Provincie Utrecht)

Uit deze kaart is te lezen dat er ter plaatse van het plangebied sprake is van een luchtkwaliteit van 20 - 22,5 µg/m³ voor PM10. De luchtkwaliteit rondom de kern van de boerderij reikt niet tot het plangebied. Hiermee wordt binnen het plangebied voldaan aan de grenswaarde van 40 µg/m³ voor PM10 van de wet milieubeheer.

Op 22 september 2021 heeft de World Health Organization (WHO) nieuwe advieswaarden voor de luchtkwaliteit uitgebracht. Deze advieswaarden zijn niet bindend. De advieswaarde voor PM10 bedraagt 15 µg/m³ . Hier wordt niet aan voldaan.

Conclusie

In het plangebied is er sprake van een matige luchtkwaliteit bepaald door de aanwezigheid van de kippenboer. De waardes voor fijnstof overschrijden niet de grenswaarden van de wet milieubeheer vormen daardoor geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling. Geadviseerd wordt om bij de bouw maatregelen te treffen ter bevordering van het binnenklimaat. Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering.

4.12 Ecologie

Toetsingskader

Met de Wet natuurbescherming (Wnb) zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

Bescherming van natuurgebieden wordt gewaarborgd door de Wet natuurbescherming (Wnb) en de Wet Ruimtelijke Ordening (Wro). Natura 2000-gebieden worden beschermd door de Wnb en het Natuurnetwerk Nederland (NNN) wordt beschermd door de Wro.

Natura-2000 gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn;
• overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Onderzoek

Gebiedsbescherming

De ontwikkeling dient getoetst te worden aan de eisen uit de Wet natuurbescherming, waarbij de mogelijk gevolgen voor de stikstofdepositie binnen Natura 2000 een rol spelen. Het meest nabijgelegen stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden is 'Oostelijke Vechtplassen', gelegen op circa 13 kilometer afstand van het plangebied. De andere Natura 2000-gebieden met stikstofgevoelige habitats liggen op (nog) grotere afstand.

Met het rekenmodel Aerius (versie 2022.1) is een berekening uitgevoerd om de mogelijke gevolgen van de bouwwerkzaamheden voor de stikstofdepositie binnen Natura 2000-gebieden in beeld te brengen, daarbij is de realisatiefase beschouwd. In de memo in Bijlage 12 wordt achtereenvolgens ingegaan op de gehanteerde uitgangspunten, de resultaten en de conclusie.

Uit de berekening met AERIUS Calculator (versie 2022.1) voor de realisatiefase blijkt dat er geen toename van stikstofdepositie hoger dan 0,00 mol/ha/jr is berekend. Op basis van de berekening zijn significante negatieve effecten op Natura 2000-gebied in de aanlegfase uitgesloten. De beoogde herontwikkeling is derhalve uitvoerbaar in het kader van de Wet natuurbescherming.

Soortenbescherming

In september 2022 is een ecologische quickscan uitgevoerd door onderzoeksbureau Habitus naar beschermde soorten. De volledige quickscan is bijgevoegd in Bijlage 13. Uit de quickscan volgde dat er vervolgonderzoek nodig is naar vleermuizen, de huismus, hazelworm en glad biggenkruid. Dit onderzoek is uitgevoerd door onderzoeksbureau Van der Goes en Groot en de rapportage is bijgevoegd in Bijlage 14. Geconcludeerd wordt dat voor geen van de onderzochte soorten aanvullend onderzoek noodzakelijk is. Hieronder wordt per onderzochte soort de conclusie samengevat.

Huismus

In het plangebied zijn geen verblijfplaatsen aanwezig van de Huismus. De aanwezige vaste verblijfplaatsen in het hoofdgebouw van het zorgcomplex, gelegen iets ten noorden van het plangebied, zullen door de werkzaamheden niet beschadigd of vernield kunnen worden. Ook zal geen essentieel leefgebied verdwijnen door de voorgenomen werkzaamheden in het plangebied, omdat Huismus geen gebruik maakt van het kortgemaaide gazon en de directe omgeving ervan. De struikjes waar Huismus gebruik van maakt liggen ten noorden en westen van het plangebied, dus buiten de invloed van de werkzaamheden.

Als men toch werkzaamheden aan het hoofdgebouw gaat uitvoeren, zoals dakrenovatie, dan kunnen de holtes alsnog beschadigd worden of verdwijnen. In dat geval dient een ontheffing te worden aangevraagd waarbij in een op te stellen 'activiteitenplan' mitigerende en compenserende maatregelen worden uitgewerkt.

Vleermuizen

Er zijn tijdens de inventarisaties geen verblijfplaatsen van vleermuizen aangetroffen, er zijn geen negatieve effecten van de ingreep op verblijvende vleermuizen mogelijk.

Het foerageergebied van vleermuizen binnen het plangebied maakt slechts een klein deel uit van een veel groter foerageergebied en is geen 'essentieel' deel van het leefgebied. De vleermuizen kunnen derhalve uitwijken.

Na oplevering van de plannen zal vanwege de beschutting toenemen en zal het terrein geschikt blijven voor foeragerende vleermuizen. De tijdelijke achteruitgang van foerageermogelijkheden is vanwege de grootte van het plangebied zeer beperkt en kan opgevangen worden omdat vleermuizen kunnen uitwijken naar vergelijkbaar en beter foerageergebied in de omgeving.

Overige broedvogels

In het plangebied zijn geen vogelsoorten met jaarrond beschermde verblijfplaatsen aanwezig. Er kunnen in het plangebied, in het broedseizoen, wél andere soorten broedvogels vestigen met niet-jaarrond beschermde nesten.

Dergelijke vogelnesten kunnen worden verstoord of vernield bij ecologisch gevoelige werkzaamheden zoals het rooien en kappen van struiken en bomen, diverse graafwerkzaamheden of het verwijderen van de vegetatieve toplaag.

Men dient deze activiteiten waarbij nesten verstoord of vernield kunnen worden daarom buiten het broedseizoen plaats te doen vinden, dus niet van grofweg 15 maart tot 15 juli. Deze periode is afhankelijk van bijvoorbeeld het weer en de betrokken soorten. Als onverhoopt buiten deze periode vogels broedend aanwezig zijn, dienen werkzaamheden plaatselijk te worden uitgesteld.

Wanneer toch in het broedseizoen gewerkt gaat worden is het mogelijk, voorafgaand aan het broedseizoen of voorafgaand aan de vestiging van broedvogels, het plangebied ongeschikt te maken als (nog) geen nesten aanwezig zijn.

Zorgplicht

Voor alle in het wild levende soorten en hun leefomgeving geldt de zorgplicht (zie Bijlage 3.1.1). Teneinde de zorgplicht na te leven kan men voorafgaand aan de werkzaamheden de volgende praktische richtlijnen hanteren:

• Alle aanwezige vegetatie of bodemmateriaal kan gefaseerd verwijderd worden. Dit geeft bodem- en gebouw bewonende dieren de kans om het plangebied te ontvluchten en een alternatief leefgebied te benutten in de (directe) omgeving.
• Ontzie groenvoorzieningen zoveel mogelijk tijdens de werkzaamheden en het (tijdelijk) opslaan van machines en materialen. Gebruik zo klein mogelijke werkbreedtes en probeer dezelfde bouwwegen voor zowel aanvoer als afvoer te gebruiken.
• Het verwijderen van groen kan zoveel mogelijk beperkt worden of na de werkzaamheden kan nieuw groen aangeplant worden op dezelfde locaties als waar groen verwijderd wordt. Houd bij werkzaamheden rondom groenvoorzieningen een zo smal mogelijke werkbreedte aan.
• Vermijd zware trillingen en sterk geluid bij mogelijk gevestigde natuurwaarden. Bij de werkzaamheden moet voorkomen worden dat 's nachts en met sterke bouwverlichting wordt gewerkt.

Conclusie

Het aspect ecologie vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.13 Milieueffectrapportage

Toetsingskader

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Typering activiteit besluit milieueffectrapportage

Om te bepalen of een milieueffectrapportage (m.e.r.) nodig is, moet worden beoordeeld er sprake is van een plan of besluit zoals genoemd in de bijlage van het Besluit m.e.r. Tevens moet er sprake van een m.e.r.-plichtige of m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteit zoals genoemd in de categorieën van de C of de D lijst van de bijlage van het Besluit m.e.r.

Besluit m.e.r. stedelijk ontwikkelingsproject

Het Besluit milieueffectrapportage vermeldt de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen als een activiteit in onderdeel D 11.2 van de bijlage. De vaststelling van dit bestemmingsplan wordt genoemd in kolom 4 van het Besluit m.e.r. (namelijk: art. 3.1 lid 1 Wro).

In kolom 2 van onderdeel D 11.2 wordt beschreven in welke gevallen de activiteit betrekking heeft op:

1°. een oppervlakte van 100 hectare of meer,

2°. een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of

3°. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

Gezien de aard en omvang van de beoogde ontwikkeling wordt geconstateerd dat er geen sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject en daarbij geen m.e.r.-beoordelingsplicht geldt. Onderstaand een korte motivatie.

Motivering

De beoogde ontwikkeling maakt de uitbreiding van de bestaande bedrijfsvoering mogelijk. Naast de 16 bestaande woon zorgeenheden voorziet het voorliggende bestemmingsplan in het mogelijk maken van 12 (extra) woonzorgeenheden. Het vigerende bestemmingsplan laat deze vorm van bedrijfsvoering toe. Echter is er een maximaal bebouwingspercentage en aantal zorgwoningen opgenomen waaraan het voornemen niet aan kan voldoen.

Het voornemen is voor het grotendeels vergelijkbaar met de vigerende planologische situatie en er vindt geen functiewijziging plaats. De toename van 12 extra zorgwoningen brengt geen significante nadelige milieueffecten met zich mee. Er bevinden zich geen milieugevoelige objecten in de omgeving; er worden geen risicovolle inrichtingen mogelijk gemaakt; er wordt geen belemmeringen geconstateerd vanuit ecologie; er zijn geen knelpunten voor de verkeersveiligheid en verkeersafwikkeling, tevens in de parkeerbalans positief.

De conclusie luidt dat gezien de aard en omvang van het voornemen er geen sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject en dat een m.e.r-beoordeling buiten beschouwing wordt gehouden.

Hoofdstuk 5 Juridische planopzet

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt de bestemmingsplanregeling nader toegelicht. Bij het opstellen van het plan is aansluiting gezocht bij de planregels van het vigerend bestemmingsplan 'Birkstraat 134' (vastgesteld d.d. 21 november 2019).

De regels zijn daarnaast conform de standaarden Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012), de Praktijkrichtlijn Bestemmingsplannen (PRBP2012) en de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten (STRI2012). Hiermee wordt de rechtsgelijkheid en de uniformiteit binnen de gemeentelijke dan wel landelijke bestemmingsplannen gediend.

5.2 Regels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd voor zover deze begrippen van het 'normale' spraakgebruik afwijken of een specifiek juridische betekenis hebben. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan zal moeten worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Artikel 2 Wijze van meten

Het onderhavige artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten, die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Maatschappelijk

De bestemming Maatschappelijk is als enkelbestemming opgenomen voor het gehele plangebied en staat een woonzorgvoorziening toe met 28 woonzorgeenheden. Gelet op de resultaten uit het onderzoek naar wegverkeerslawaai is de locatie waar de beoogde woonzorgeenheden zich mogen bevinden, specifiek vastgelegd. Daarnaast is de maximale hoeveelheid bebouwing en kantooroppervlak vastgelegd en is een vergunningsplicht opgenomen voor het kappen, vellen of rooien van houtopstanden of andere opgaande beplanting.

Artikel 4 Tuin

De gronden aan de voorzijde van de bestemming 'Maatschappelijk' zijn voorzien van de bestemming 'Tuin. Binnen de bestemming tuin zijn perceelsafscheidingen, parkeervoorzieningen, perceelsontsluitingen en andere bouwwerken toegestaan.

Artikel 5 Leiding - Bovengrondse hoogspanningsverbinding

De bovengrondse hoogspanningsverbinding die over het perceel ligt, is met deze bestemming vastgelegd en geregeld. Bouwen ten behoeve van samenvallende bestemmingen is alleen toegestaan nadat een positief advies van de betreffende leidingbeheerder is ontvangen. Daarnaast geldt voor deze dubbelbestemming een voorrangsbepaling die bepaalt dat in geval van strijdigheid met regels uit andere artikelen de regels uit dit artikel primair van toepassing zijn.

Artikel 6 Waarde - Archeologie - Hoge verwachting

In dit artikel is de bescherming van de archeologische verwachtingswaarde binnen het plangebied geregeld door middel van een zogenoemde dubbelbestemming. Hierin is nadrukkelijk gesteld dat gebouwen (die op basis van de andere ter plaatse geldende bestemmingen mogelijk zijn) op gronden met een archeologische verwachtingswaarde, ter bescherming van die waarden, alleen onder voorwaarden toegestaan zijn.

De dubbelbestemmingen met betrekking tot archeologie zijn opgesteld op basis van de beleidskaart archeologie Soest. Hierop zijn gebieden met een verschillende archeologische verwachtingswaarde en het beleid ten aanzien van deze gebieden weergegeven.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 7 Anti-dubbeltelregel

Dit artikel bevat een algemene regeling, waarmee kan worden voorkomen, dat er in feite meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt, bijvoorbeeld ingeval (onderdelen van) bouwvlakken van eigenaars verschillen. De regeling is met name van belang met het oog op woningbouw. Deze bepaling is afkomstig uit het Besluit ruimtelijke ordening.

Artikel 8 Algemene bouwregels

• Overschrijding bouwgrenzen

Om te voorkomen, dat kleine ontwikkelingen leiden tot het volgen van aparte procedures, is in dit lid opgenomen, dat voor bepaalde ontwikkelingen de bouwgrenzen overschreden mogen worden.

• Bestaande maten

Met deze regeling wordt voorkomen, dat bestaande situaties, die afwijken van de maatvoering ingevolge hoofdstuk 2 van de regels – onbedoeld – geheel of gedeeltelijk onder het overgangsrecht van dit bestemmingsplan vallen.

• Onderkeldering van gebouwen

In dit lid worden regels gesteld aan onderkeldering van gebouwen.

• Ondergrondse parkeervoorzieningen

In dit lid worden regels gesteld aan het ondergronds bouwen van parkeervoorzieningen.

Artikel 9 Algemene gebruiksregels

Dit artikel bepaalt welke vormen van gebruik als strijdig met het bestemmingsplan moeten worden aangemerkt.

Artikel 10 Algemene afwijkingsregels

Dit artikel voorziet in een limitatief aantal situaties waarvoor van het bestemmingsplan afgeweken kan worden. Het gaat veelal om kleinschalige afwijkingen in maatvoering of om ondergeschikte bouwdelen.

Artikel 11 Algemene wijzigingsregels

Er is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor geringe overschrijdingen van bestemmingsgrenzen en om dit bestemmingsplan te wijzigen als -een wijziging van- de Beleidsnota parkeernormen en parkeerfonds opnieuw door de gemeenteraad is vastgesteld.

Artikel 12 Overige regels

Hierin is geregeld dat voor de wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, deze gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels.

Artikel 13 Overgangsrecht

• Overgangsrecht bouwwerken

Het overgangsrecht ten aanzien van bouwen is in dit lid vastgelegd. Uitbreiding van de bebouwing, die onder het overgangsrecht valt is slechts mogelijk met afwijking van het bevoegd gezag.

• Overgangsrecht gebruik

Het betreft de overgangsbepaling met betrekking tot gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken, voor zover dat gebruik afwijkt van dit bestemmingsplan op het moment, dat dit rechtskracht verkrijgt.

Artikel 14 Slotregel

Dit artikel geeft aan onder welke naam dit bestemmingsplan kan worden aangehaald.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Informatiebijeenkomst

In het voortraject is een informatieavond geweest met de belanghebbenden in de omgeving en de gemeente. De belanghebbenden zijn middels een brief uitgenodigd om kennis te nemen van de plannen en hebben de mogelijkheid gehad om mondeling en schriftelijk te reageren op de plannen van de initiatiefnemer.

Vooroverleg

Op grond van artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het concept ontwerpbestemmingsplan voor vooroverleg toegezonden aan diverse overleginstanties. De daaruit voortgekomen opmerkingen zijn verwerkt in het bestemmingsplan.

Ontwerpfase

Het ontwerpbestemmingsplan heeft, op grond van afdeling 3.4 Awb, van 7 november 2023 tot en met 19 december 2023 ter inzage gelegen. In totaal zijn er 2 zienswijzen ingediend. De zienswijzen zijn binnen de gestelde termijn ingediend en daarmee ontvankelijk. In Bijlage 15 is de nota van beantwoording opgenomen. In deze nota is aangegeven of de binnengekomen zienswijzen hebben geleid tot aanpassingen in het bestemmingsplan.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Voor de onderhavige ontwikkeling worden de proceskosten en de ontwikkelingskosten en het risico op planschade gedragen door de initiatiefnemende partij. Er zijn geen bijzondere kosten voor de aanleg van ontsluitingen, kabels en leidingen. Om de genoemde kosten te dekken is tussen de gemeente Soest en de initiatiefnemende partij een overeenkomst gesloten.

De economische uitvoerbaarheid is daarmee aangetoond en de gemeentelijke kosten zijn op deze manier afgedekt.