Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op de locatie Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55 te Rhenen is een gedateerd gezondheidscentrum aanwezig. Tot voor kort werd het gezondheidscentrum geflankeerd door een leegstaand kerkgebouw. Het kerkgebouw is intussen gesloopt om calamiteiten (onrust, overlast en/of brandstichting) te voorkomen. De locatie is al lange tijd in beeld voor een herontwikkeling. In de afgelopen jaren zijn meerdere plannen ontwikkeld, maar deze bleken niet haalbaar. Het maatschappelijke belang om een modern gezondheidscentrum te realiseren is groot. Om die reden is er onderzocht op welke manier een gezondheidscentrum stedenbouwkundig ingepast kan worden op deze locatie. Deze zoektocht heeft geleid tot het besef, dat een gezondheidscentrum in combinatie met appartementen een kansrijke optie is voor deze locatie.

Van verschillende kanten is geadviseerd over de wijze waarop een gezondheidscentrum gecombineerd kan worden met appartementen. Deze adviezen zijn verwerkt in een Nota van Uitgangspunten. Deze Nota van uitgangspunten is op 2 februari 2021 vastgesteld door het College van B&W en als Bijlage 1 in deze toelichting opgenomen. Door vaststelling van de Nota van Uitgangspunten kan de ruimtelijke kwaliteit geborgd worden bij de verdere uitwerking van de plannen. Deze nota vormt dan ook het ruimtelijk-planologisch kader voor de verdere planontwikkeling, waaronder het opstellen van dit bestemmingsplan. Op dit bestemmingsplan is de Crisis en Herstelwet van toepassing.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Nieuwe Veenendaalseweg. Op onderstaande luchtfoto is het plangebied aangegeven. Links is het bestaande gezondheidscentrum te zien, terwijl aan de rechterkant de (inmiddels gesloopte) kerk goed zichtbaar is.

Begrenzing plangebied (Bron: Nota van Uitgangspunten)

1.3 Geldend bestemmingsplan

Het plangebied is gelegen binnen de begrenzing van het bestemmingsplan 'Rhenen Stad 2012'. Dit bestemmingsplan is onherroepelijk geworden op 28 januari 2014. Hieronder is een uitsnede van de plankaart opgenomen, waarbij het plangebied rood omlijnd is:

Uitsnede plankaart bestemmingsplan 'Rhenen Stad 2012' (Bron: Ruimtelijkeplannen)

Op basis van het vigerende bestemmingsplan zijn vrijwel alle gronden binnen het plangebied bestemd voor 'Maatschappelijk' (bruin van kleur). Hierbinnen zijn maatschappelijke voorzieningen met daaraan ondergeschikte horeca toegestaan. Gebouwen zijn uitsluitend toegestaan binnen de op de plankaart aangegeven bouwvlakken tot een hoogte van 10 meter.

In het westelijke deel van het plangebied is een beperkte oppervlakte voorzien van de bestemming 'Wonen' (geel van kleur). Omdat er binnen deze bestemming 'Wonen' geen bouwvlakken zijn opgenomen kunnen hier geen woningen worden gebouwd.

Tenslotte zijn enkele gronden in het zuidelijke deel van het plangebied voorzien van de bestemming 'Verkeer-Verblijfsgebied' (grijs van kleur).

Voor het gehele plangebied geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' (op de plankaart aangeduid met 'plusjes').

Daarnaast is het "Paraplubestemmingsplan Parkeren" van kracht. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de raad op 6 maart 2018. Met het opstellen van het "Paraplubestemmingsplan Parkeren" heeft de gemeente Rhenen voor het hele grondgebied haar parkeerbeleid juridisch-planologisch vastgelegd. Concreet betekent dit, dat bij nieuwe ontwikkelingen rekening gehouden dient te worden met de uitgangspunten, zoals opgenomen in de "Beleidsnota Parkeernormen en parkeerfonds", dd 14 april 2011. Daarnaast moeten de parkeervoorzieningen op eigen terrein worden gerealiseerd zodat voorkomen wordt dat het parkeren op de directe omgeving wordt afgewenteld. Ten slotte geldt dat indien de beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, er getoetst zal worden aan de nieuwe beleidsregels.

1.4 Strijdigheid bestemmingsplan

Omdat de voorgenomen ontwikkeling niet gerealiseerd kan worden op basis van het geldende bestemmingsplan is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk. In dit bestemmingsplan wordt aangetoond, dat het voornemen in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

1.5 De bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan 'Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55' bestaat uit de volgende stukken:

• verbeelding (tek. nr. NL.IMRO.0340.BPNweVeendsw51a55-ON01);
• regels.

Het bestemmingsplan wordt vergezeld door een toelichting. De verbeelding en de regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan en moeten samen 'gelezen' worden.

Op de verbeelding staan de bestemmingen van de gronden in het plangebied. Aan deze bestemmingen zijn regels en bepalingen gekoppeld die de uitgangspunten van het plan zeker stellen.

De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten, maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

1.6 Leeswijzer

Na dit hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving van het plan gegeven. Daarbij wordt ingegaan op de huidige situatie en de toekomstige situatie. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van het van belang zijnde beleidskader, waarna in hoofdstuk 4 een toetsing aan de omgevingsaspecten volgt. In hoofdstuk 5 volgt een toelichting op de werking van het bestemmingsplan en de daarin opgenomen regeling. Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan, waarbij aandacht wordt besteed aan de economische en de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

In dit hoofdstuk wordt het plangebied en de omgeving beschreven. Dit hoofdstuk gaat in op de huidige en toekomstige situatie.

2.1 Huidige situatie

In de Nota van Uitgangspunten wordt aandacht besteed aan de huidige situatie. Bij de beschrijving van de huidige situatie in deze paragraaf is mede gebruik gemaakt van delen uit deze Nota.

De locatie is onderdeel van het gebied 'boven de binnenstad' in Rhenen dat grofweg begrensd wordt door de Bantuinweg, Groeneweg, Platanenlaan en de Nieuwe Veenendaalseweg. Kenmerkend voor dit gebied is de mix van functies en verschillende gebouwen. Het merendeel betreft relatief grotere bouwvolumes (voorzieningen, gestapelde woningen) van maximaal vijf bouwlagen. Deze worden afgewisseld met kleinschaliger grondgebonden woningen (maximaal twee bouwlagen met kap) met tuinen.

Situering plangebied in groter verband (Bron: Nota van Uitgangspunten)

Het hoogteverschil en het aanwezige groen zijn een wezenlijk onderdeel van het gebied. Naast de privé tuinen bij de grondgebonden woningen is dit vooral openbaar groen rond de gestapelde woningen en voorzieningen. De kwaliteit van deze buitenruimte is wisselend, mede omdat het soms stukken restgroen zijn en omdat het groen onderbroken wordt door parkeerplaatsen.

Het gebied is goed bereikbaar via de omliggende wegenstructuur en wegen in het plangebied. De Nieuwe Veenendaalseweg heeft daarin een functie als gebiedsontsluiting. De doorkruisbaarheid van het gebied voor langzaam verkeer is niet optimaal. Er bevinden zich weliswaar paden, maar de onderlinge koppelingen ontbreken en soms blokkeren gebouwen de routes.

De locatie ligt aan de Nieuwe Veenendaalseweg. Deze weg maakt deel uit van de ruimtelijke en beeldbepalende hoofdstructuur van Rhenen en is een historisch bebouwingslint. Naast de nodige variatie in ouderdom, type, plaatsing en architectuur is er ook verschil in massa en hoogte. De toevoegingen van gebouwen van grotere massa en hoogte zijn vooral van de laatste jaren. De betreffende kavels, het bestaande gezondheidscentrum en een leegstaand kerkgebouw, liggen tussen de relatief grote bouwmassa van het direct aangrenzende verzorgingstehuis De Tollekamp en de kleinschalige grondgebonden woningen aan de Groeneweg. Iets verderop volgt dan weer een groter gebouw in de vorm van het gemeentehuis.

Op de volgende foto's wordt een impressie gegeven van het plangebied (situatie april 2021).

Het gezondheidscentrum met links daarvan het verzorgingstehuis De Tollekamp

Het gezondheidscentrum bestaat uit 3 bouwlagen, met hier het terugliggende gedeelte

Het voorste gedeelte van het gezondheidscentrum met ernaast het kerkgebouw

Het gezondheidscentrum, frontaal gezien vanaf de Nieuwe Veenendaalseweg

Het leegstaande kerkgebouw, frontaal gezien vanaf de Nieuwe Veenendaalseweg (de kerk is inmiddels gesloopt, zodat zich naast het gezondheidscentrum nu een braakliggend terrein bevindt)

Het leegstaande kerkgebouw verkeert in slechte staat (is inmiddels gesloopt)

Het plangebied (rechts op de foto) gezien vanuit noordelijke richting

Achter het gezondheidscentrum bevindt zich een bescheiden parkeerterrein

Het parkeerterrein achter het gezondheidscentrum met enkele garageboxen

2.2 Toekomstige situatie

2.2.1 Nota van Uitgangspunten

In de Nota van uitgangspunten zijn de volgende stedenbouwkundige uitgangspunten opgenomen voor de uitwerking van plannen op deze locatie:

• Locatie is circa 5.000 m2, hiervan maximaal 60% bebouwen (op toekomstig maaiveld). Van de niet bebouwde ruimte (circa 2.000 m2) dient minimaal 50% een groene invulling te krijgen. In beginsel komt dit groen in de buitenruimte, maximaal 10% kan ook als groengevel worden uitgevoerd (aanvullend op de hierna aangegeven groengevels);
• Bebouwing concentreren Langs de Nieuwe Veenendaalseweg in één of twee hoofdvolumes, verspringend ten opzichte van elkaar. Het nieuwe bouwvolume naast de Tollekamp ligt terug ten opzichte daarvan;
• Bouwmassa in korrelgrootte en frontbreedte ondergeschikt aan de volumes van De Tollekamp en het Gemeentehuis, maximum frontbreedte 17 m;
• Afstand tussen hoofdbouwvolumes hoger dan één bouwlaag langs de Nieuwe Veenendaalseweg minimaal 10 m;
• Groenbuffer opnemen langs achterperceelsgrenzen woningen Groeneweg. Voor de privacy dienen er bladhoudende bomen en struiken gedurende de winterperiode te zijn waarbij de kruinen de erfgrenzen van de Groeneweg niet overschrijden;
• Bouwhoogte langs de Nieuwe Veenendaalseweg beperken tot 3 bouwlagen met een terugliggende 4e laag gemeten vanaf het peil van de Groeneweg = 42 m boven NAP (NB: gezondheidscentrum en parkeerkelder liggen onder dit peil). De terugligging op de 4e laag bedraagt minimaal 5 m en wordt toegepast zowel richting de Nieuwe Veenendaalseweg als richting de percelen van de Groeneweg;
• Binnenterrein: nevenvolume, geen gestapelde bebouwing van meer dan drie bouwlagen gemeten vanaf het peil van de Groeneweg = 42 m boven NAP (NB: gezondheidscentrum en parkeerkelder liggen onder dit peil). Het bouwvolume is boven de begane grond substantieel kleiner dan de volumes aan de Nieuwe Veenendaalsweg, het oppervlak is maximaal 500 m2;
• Groene uitstraling naar buiten toe, ten minste de in de hierna opgenomen afbeelding aangegeven gevels (waaronder die richting de percelen van de Groeneweg) worden als groengevel uitgevoerd;
• Alle bebouwing krijgt een platte afdekking. Bij toepassing voorzieningen voor energieopwekking op deze daken (zoals zonnepanelen): aanpak per blok en doordachte plaatsing en afscherming bezien vanuit het gebouwontwerp en zichtbaarheid vanuit de omgeving. Het ontnemen van zicht op voorzieningen voor energieopwekking moet niet leiden tot een toename van het visueel bouwvolume;
• Dakvlakken die zichtbaar zijn vanuit (alle verdiepingen van) aangrenzende bebouwing uitvoeren als groendak;
• Natuurinclusief bouwen, zie http://www.bouwnatuurinclusief.nl/;
• Hoofdontsluiting van het gezondheidscentrum via de Nieuwe Veenendaalseweg met veilige oversteek voor fietsers en voetgangers. Ondergeschikte ontsluiting achterzijde richting Dr. Wallerstraat, voor specifieke functies zoals calamiteiten, hulpdiensten, parkeren personeel;
• Veilige en overzichtelijke ontsluiting van alle entrees met voldoende ruimte voor de daar voorkomende verkeerssoorten mede in beeld gebracht met bochtstralen/rijcurves, hoogte- en lengte profielen;
• Openbaar voet-wandelpad van minimaal 2,5 m breed opnemen door het plangebied van Nieuwe Veenendaalseweg naar Dr. Stegemanhof-Dr. Wallerstraat. Bij voorkeur begeleiden/inpassen met groen;
• Parkeren geheel op eigen terrein oplossen, bij voorkeur ondergronds. Uitgangspunten:

• a. Aantal parkeerplaatsen voor zowel auto- als fietsparkeren minimaal conform gemiddeld kencijfer CROW. Eigen parkeerplaatsen tellen niet mee in gedeeld gebruik;
• b. Per 50 parkeervakken ten minste 1 mindervalideparkeerplaats, bij voorkeur minstens 2 gezien de functie van gezondheidscentrum.
• c. Alle maatvoeringen en parkeerplaatsen voor E-laden conform aanbevelingen CROW;

• Uitgangspunten parkeergarage:

• 1. Zo min mogelijk doodlopende gangen;
• 2. Opstellen palenplan: palen voor uitrit garage;
• 3. Aandacht voor inpassing inrit parkeergarage in voorruimte. Zo veel mogelijk uit het zicht, zo compact mogelijk en met zo min mogelijk aantasting van groen. Voorkomen lichthinder (koplampen) van uitrijdende auto’s uit parkeergarage;
• 4. Eigen toegang voor fietsers en voetgangers maken;
• 5. Aanduiding nabij inrit met open en beschikbaarheid vakken zichtbaar vanaf de weg;
• 6. Voldoende vrije hoogte in garage, mede gezien leidingen bovenliggende woningen.

• Specifieke aandacht voor de voorruimte richting Nieuwe Veenendaalseweg. Hier geen parkeren op maaiveld, uitnodigende entree en veilig voor langzaam verkeer. Uitgangspunt is een groene voorruimte die enkel doorbroken wordt voor in-uitrit naar parkeervoorziening en toegangen voor langzaam verkeer naar het gezondheidscentrum en het binnengebied. Paden zoveel mogelijk bundelen.

In de Nota van Uitgangspunten zijn de belangrijkste stedenbouwkundige uitgangspunten als volgt verbeeld:

Ontwerpprincipes uitwerking bouwplan Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55

2.2.2 Inrichtingsvoorstel

Op basis van de stedenbouwkundige uitgangspunten, zoals opgenomen in de Nota van Uitgangspunten heeft Luijk Architecten in samenwerking met Buro Son (buro voor tuin- en landschapsontwerpen) een ontwerp gemaakt voor het plangebied. Dit ontwerp zal hieronder beschreven worden, waarbij illustraties gebruikt worden van de architect.

Met nadruk moet hier vermeld worden, dat het ontwerp nog in ontwikkeling is in overleg met de toekomstige gebruikers. Er kunnen nog wijzigingen plaatsvinden, maar de hoofdopzet blijft gelijk. Er kunnen aan deze tekeningen dan ook geen rechten ontleend worden

Ten behoeve van het gezondheidscentrum en de daarboven gelegen appartementen wordt een gezamenlijke parkeerkelder gerealiseerd, die onder het maaiveld gelegen is. De parkeerkelder is bereikbaar vanaf de Nieuwe Veenendaalseweg. De uitgang van de parkeerkelder is aan de achterzijde gelegen. Er is dus sprake van éénrichtingsverkeer: Erin vanaf de Nieuwe Veenendaalseweg en eruit aan de achterzijde. Aan de achterzijde sluit de uitrit aan op de Dokter Stegemanhof, waarna het verkeer via de Dokter Wallerstraat weer de Nieuwe Veenendaalseweg kan bereiken.

Een gezamenlijke parkeerkelder met aparte in- en uitgang

Op de parkeerkelder wordt het gezondheidscentrum gerealiseerd als een "plateau". Het gezondheidscentrum kan zowel vanaf de voorzijde (zijde Nieuwe Veenendaalseweg) als de achterzijde (zijde Dokter Stegemanhof) bereikt worden. In beide gevallen komen bezoekers in een centrale hal. Vanuit deze hal zijn de verschillende zorgverleners bereikbaar

Gezondheidscentrum met centrale hal

Op het gezondheidscentrum worden drie bouwblokken gerealiseerd, die benut worden voor appartementen. De beide bouwblokken aan de Nieuwe Veenendaalseweg (blok 1 en 3) bestaan uit 3 woonlagen. Het blok, dat meer naar achteren is gelegen (Blok 2) bestaat uit 2 woonlagen. In totaal kunnen er op deze manier maximaal 40 appartementen gerealiseerd worden, verdeeld over verschillende prijssegmenten en groottes (45 tot 150 m2).

Een dergelijke opbouw komt in grote lijnen overeen met de Nota van Uitgangspunten. Daarbij dient opgemerkt te worden, dat tijdens het proces gekozen is voor wat lagere bebouwing: Geen 4 bouwlagen aan de voorzijde, maar 3 en geen 3 bouwlagen aan de achterzijde maar 2. Op deze manier kan een betere aansluiting bewerkstelligd worden op de directe omgeving.

Situeren 3 woonblokken op het gezondheidscentrum

De 3 woonblokken worden geleed door de bouwvolumes in kleinere delen te knippen met eigen entrees. Hierdoor kan een betere aansluiting bewerkstelligd worden op de bouwvolumes in de directe omgeving:

Het opdelen van de bouwblokken in kleinere volumes

Om de "schaalsprong" vanaf de Tollenkamp naar de bebouwing aan de Groeneweg beter te kunnen realiseren zijn de bouwvolumes extra geleed:

Extra geleding ten behoeve van het overbruggen van de schaalsprong

De verschillende onderdelen van de bouwvolumes worden afzonderlijk voorzien van lessenaarsdaken, waardoor het geheel een levendige uitstraling krijgt. Daarbij wordt ervoor gezorgd dat de daken van de bouwvolumes die grenzen aan de achtertuinen van de Groeneweg aflopen. Dat wil zeggen dat het laagste deel van deze lessenaarsdaken zich bevinden aan de zijde van de Groeneweg.

Aflopende daken in de richting van de Groeneweg

De woningen worden voorzien van buitenruimtes in de vorm van balkons en loggia's. Daarbij is ervoor gezorgd dat deze buitenruimtes vooral georiënteerd zijn op het zuiden en niet in de richting van de Groeneweg.

Situering van balkons en loggia's

De bouwvolumes worden rondom voorzien van groen:

Rondom groen

Daarnaast wordt de ruimte tussen de bouwblokken ingericht als een groene daktuin:

Groene dak tuin boven het gezondheidscentrum

Het straatbeeld vanaf de Nieuwe Veenendaalseweg wordt als volgt verrijkt door de nieuwe bebouwing. Te zien is dat de zogenaamde "korrelgrootte" van deze nieuwbouw zich goed voegt in het straatbeeld:

De nieuwbouw voegt zich in het straatbeeld

Uiteindelijk leidt dit tot de volgende nieuwe situatie, waarbij aangetekend moet worden, dat het ontwerp nog niet definitief is en dus nog (licht) gewijzigd kan worden in het vervolgproces:

Vogelvluchtimpressie vanaf de zijde van de Nieuwe Veenendaalseweg

Impressie op straatniveau zijde Nieuwe Veenendaalseweg met ingang parkeerkelder

Impressie op straatniveau vanaf de zijde van de Nieuwe Veenendaalseweg met de toegang tot het gezondheidscentrum

Impressie overgangszone van nieuwbouw naar achtertuinen Groeneweg.

Impressie vanaf de zijde van de Dokter Stegemanhof

Impressie op straatniveau vanaf de zijde van de Dokter Stegemanhof met de uitrit van de parkeerkelder

Op het dak van het gezondheidscentrum wordt een daktuin aangelegd, waardoor de toekomstige bewoners van de nieuwe appartementen de beschikking krijgen over een "tuin op niveau".

Schetsontwerp buitenruimte (Bron SON, Buro voor tuin- en landschapsontwerpen)

Op het inrichtingsvoorstel is verder te zien, dat er een openbaar voetpad geprojecteerd is tussen de Nieuwe Veenendaalseweg en het Dokter Stegemanhof langs de zuidzijde van de geplande nieuwe bebouwing (zijde Tollekamp).

Impressie daktuin

Het is gewenst om de hoogte van de verschillende bouwblokken te kunnen meten vanaf een vast punt. In het plangebied komen echter behoorlijke hoogteverschillen voor. Daarom kan er niet gewerkt worden met de hoogte, gemeten vanaf het aansluitende maaiveld, omdat dit maaiveld hellend is. Om misverstanden te voorkomen zijn de hoogtematen uitgedrukt in meters boven het referentieniveau van 42 m boven NAP. Deze hoogte komt overeen met het niveau van de Groeneweg. In het veld is deze hoogte inmiddels gemarkeerd door middel van een bout met een roze kleur op de zijmuur aan de rechterkant van het kerkterrein:

Markering 42 m + NAP op zijmuur kerkterrein

In de gesprekken met omwonenden is dit niveau van de Groeneweg ook een herkenbaar ijkpunt geweest. Op onderstaande doorsnede is het een en ander in beeld gebracht. Daaruit blijkt onder andere, dat de geplande parkeerkelder in zijn geheel gelegen is ONDER het niveau van de Groeneweg, terwijl het gezondheidscentrum nagenoeg geheel is gelegen ONDER het niveau van de Groeneweg. Verder blijkt daaruit, dat het hoogste punt van de geplande nieuwbouw iets lager is dan de bestaande hoogte van het verzorgingstehuis De Tollekamp. Voor de goede orde kan hier vermeld worden, dat op de doorsnede ook het "bouwkundige peil" (bovenzijde afgewerkte beganegrondvloer) is aangegeven. Deze ligt op 39,2 meter boven NAP en dus 2,8 meter beneden het niveau van de Groeneweg.

Doorsnede Noord-Zuid over de woonblokken 1 en 3

Doorsnede Oost-West over de rechtergevel

Op deze afbeeldingen is goed te zien, dat van de nieuwbouw alleen de woonblokken boven het niveau van de Groeneweg gelegen zijn. De woonblokken 1 en 3 (bestaande uit 3 bouwlagen) komen maximaal 11 meter boven het niveau van de Groeneweg uit. Woonblok 2 (bestaande uit 2 woonlagen) komt maximaal 8 meter boven het niveau van de Groeneweg uit.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

Bij ruimtelijke plannen moet worden weergegeven hoe rekening is gehouden met relevant beleid. In de volgende paragrafen wordt het relevante beleid op nationaal, provinciaal, regionaal en gemeentelijk schaalniveau en de relatie met de voorgenomen ontwikkeling behandeld.

3.1 Nationaal beleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld als rijksstructuurvisie. De NOVI vervangt onder andere de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). De NOVI is de langetermijnvisie voor een duurzame fysieke leefomgeving in Nederland.

Nederland staat voor een aantal urgente maatschappelijke opgaven, die zowel lokaal als regionaal, nationaal en internationaal spelen. Grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland flink veranderen. Nederland heeft een lange traditie van zich aanpassen. Deze opgaven worden benut om vooruit te komen en tegelijkertijd het mooie van Nederland te behouden voor de generaties na ons. De NOVI biedt een perspectief om deze grote opgaven aan te pakken, om samen Nederland mooier en sterker te maken en daarbij voort te bouwen op het bestaande landschap en de (historische) steden. Omgevingskwaliteit is het kernbegrip: dat wil zeggen ruimtelijke kwaliteit én milieukwaliteit. Met inachtneming van maatschappelijke waarden en inhoudelijke normen voor bijvoorbeeld gezondheid, veiligheid en milieu. In dat samenspel van normen, waarden en collectieve ambities, stuurt de NOVI op samenwerking tussen alle betrokken partijen.

De NOVI heeft de maatschappelijke opgaven samengevat in 4 prioriteiten:

• 1. Ruimte voor klimaatadaptie en energietransitie;
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel;
• 3. Sterke en gezonde steden en regio's;
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Onder deze prioriteiten hangen 21 nationale belangen die het lokale, regionale en provinciale niveau overstijgen. Deze belangen hebben onder andere betrekking op het realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit, zorgt dragen voor een woningvoorraad die aansluit op woonbehoeften, het beperken van klimaatverandering, et cetera. De verantwoordelijkheid van het omgevingsbeleid ligt voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen, waardoor inhoudelijke keuzes in veel gevallen ook het beste regionaal kunnen worden gemaakt. Met de NOVI wordt het proces in gang gezet waarmee de keuzes voor de leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden.

Conclusie

Onderhavig initiatief betreft een ontwikkeling van beperkte omvang zonder strijdigheid met rijksbelangen. De ontwikkeling is passend binnen de NOVI.

3.1.2 Besluit Algemene regels Ruimtelijke Ordening (Barro)

Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden. Gemeenten moeten bij het vaststellen van bestemmingsplannen, wijzigingsplannen of uitwerkingsplannen rekening houden met het Barro. Doel van het Barro is bepaalde onderwerpen uit het nationale beleid te verwezenlijken. In het Barro worden een aantal projecten opgesomd die een groot Rijksbelang hebben. Per project worden regels gegeven, waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen. De regels zijn een uitwerking van de onderwerpen uit het nationale beleid.

In het Barro zijn veertien onderwerpen met bijzonder rijksbelang beschreven:

• Rijksvaarwegen;
• Project mainportontwikkeling Rotterdam;
• Kustfundament;
• Grote rivieren;
• Waddenzee en waddengebied;
• Defensie;
• Hoofdvaarwegen en landelijke spoorwegen;
• Elektriciteitsvoorziening;
• Buisleidingen van nationaal belang voor het vervoer van gevaarlijke stoffen;
• Natuurnetwerk Nederland;
• Primaire waterkeringen buiten het kustfundament;
• IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte);
• Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden;
• Ruimtereservering parallelle Kaagbaan.

Conclusie

Het initiatief valt niet onder een van de projecten uit het Barro. Door de gewenste ontwikkeling zal geen nationaal belang worden geschaad.

3.1.3 De Ladder van Duurzame verstedelijking

Het nationale beleid vraagt om een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dit moet met behulp van de ladder voor duurzame verstedelijking worden onderbouwd. Deze verplichte toetsing is vastgelegd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het Barro verwijst naar het Bro; geformuleerd is dat deze toetsing een procesvereiste is bij alle nieuwe ruimtelijke besluiten en plannen ten aanzien van bijvoorbeeld kantoorlocaties en woningbouwlocaties. Gemotiveerd dient te worden hoe een zorgvuldige afweging is gemaakt ten aanzien van het ruimtegebruik. De kernbepaling van de Ladder, artikel 3.1.6 lid 2 Bro, luidt:

'De toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.'

Om dit te onderbouwen dienen de volgende stappen te worden doorlopen:

• 1. er dient een beoordeling plaats te vinden door betrokken overheden of de beoogde ontwikkeling voorziet in een behoefte;
• 2. indien er een vraag is aangetoond, dient een beoordeling plaats te vinden door betrokken overheden of de ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd door locaties voor herstructurering of transformatie te benutten. Indien het bestemmingsplan de ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, is een motivering benodigd waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Stedelijke ontwikkeling

Om aan deze verplichting uit het Bro te kunnen voldoen dient allereerst te worden nagegaan of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling.

In het Bro is het begrip stedelijke ontwikkeling als volgt vastgelegd:

'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.'

Uit jurisprudentie blijkt dat er in beginsel sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling vanaf de realisatie van 12 woningen. Onderhavig initiatief betreft de bouw van maximaal 40 woningen, waardoor het doorlopen van de laddertoets noodzakelijk is.

Beoordeeld dient te worden of de beoogde ontwikkeling voorziet in een behoefte. In 3.2.2 wordt dit aangetoond. De ontwikkeling vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied door een locatie voor herontwikkeling te benutten.

Conclusie

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd, dat de nieuwe ontwikkeling voldoet aan de eisen, die de Ladder van Duurzame Verstedelijking stelt aan een nieuwe ontwikkeling.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie

Op 10 maart 2021 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie en Interim Omgevingsverordening vastgesteld. Deze zijn vanaf 1 april 2021 in werking getreden.

De Omgevingsvisie gaat over de fysieke leefomgeving. Dit omvat alle aspecten van de fysieke leefomgeving op, onder en boven de grond. De Omgevingsvisie van de provincie Utrecht is uitgewerkt in thema's en gebieden. Het betreft de volgende beleidsthema's:

• 1. Stad en land gezond;
• 2. Klimaatbestendig en waterrobuust;
• 3. Duurzame energie;
• 4. Vitale steden en dorpen;
• 5. Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar;
• 6. Levend landschap, erfgoed en cultuur;
• 7. Toekomstbestendig natuur en landbouw.

Voor de beoogde ontwikkeling is vooral het volgende thema uit de Omgevingsvisie relevant:

Stad en land gezond - Stedelijk gebied

De provincie Utrecht kent een grote diversiteit aan steden, dorpen en kernen en een grote diversiteit aan woon- en vestigingsmilieus. De grote steden Utrecht en Amersfoort zijn een populaire vestigingsplaats voor zowel inwoners als bedrijven en groeien snel. Naast deze agglomeraties ligt de charme van de provincie voor een belangrijk deel juist in kleinschaligheid en een aantrekkelijke, vriendelijke leefomgeving in de kleinere, landelijk gelegen kernen.

Prognoses wijzen uit dat de provincie de komende decennia nog fors gaat groeien, en dat er extra ruimte nodig is om deze groei op te vangen. De toekomstige ontwikkeling van woon- en werklocaties hangt samen met met bereikbaarheid, en in samenhang met de overige opgaven en kwaliteiten zoals in de visie wordt verwoord. Bij de locatiekeuze voor nieuwe verstedelijking worden de volgende basisprincipes gehanteerd:

• zo veel mogelijk binnenstedelijk/binnendorps (binnen het stedelijk gebied) nabij knooppunten;
• daarnaast in overig stedelijk gebied;
• eventuele nieuwe (grootschalige) uitleg koppelen aan hoogwaardig openbaar vervoer en aan (bestaande of nieuwe) knooppunten van de belangrijkste infrastructurele corridors.

De planlocatie wordt in de Omgevingsvisie bestempeld als stedelijk gebied.

Conclusie

De planlocatie ligt op een binnenstedelijke locatie. De beoogde herontwikkeling van deze locatie past goed in het beleid, dat in de Omgevingsvisie wordt verwoord.

3.2.2 Kader voor regionale programmering wonen en werken

In aansluiting op de Omgevingsvisie en de Interim omgevingsverordening heeft Provinciale Staten een Kader voor de regionale programmering wonen en werken vastgesteld. Gemeenten en provincie stellen op basis van dit kader en andere visies en strategieën een regionaal programma op. De essentie van de regionale programma’s wordt opgenomen in een provinciaal programma, dat door GS wordt vastgesteld. Daarbij wordt cyclisch gewerkt: op basis van monitoring en evaluatie worden de regionale programma’s en het provinciale programma elk jaar bijgesteld.

Rhenen maakt deel uit van het Utrechtse deel van de Foodvalley. Op basis van de nieuwste prognosecijfers (van Primos 2020) is becijferd hoe groot de bandbreedte van de woningbouw is tot 2040. Dit is in tabelvorm als volgt opgenomen in het Kader voor regionale programmering wonen en werken:

Bandbreedte woningbouw tot 2040 (Bron: Primos 2020) NB: Bij de regio Foodvalley gaat het om het Utrechtse deel van deze regio

De bandbreedtes zijn leidend voor de omvang van de regionale programma’s. Deze omvang dient zich in totaliteit tussen de aangegeven bandbreedtes te bevinden. De ‘schotten’ tussen de verschillende tijdvakken zijn richtinggevend, maar niet absoluut. Mits goed gemotiveerd is hier enige flexibiliteit in mogelijk.

In de Regio Foodvalley bedraagt de bandbreedte voor wonen tot 2040 in totaal 7.900 – 9.100 woningen. In de regio is in totaal voor 4.000 woningen aan plancapaciteit aanwezig (stand van zaken augustus 2020), waarvan realisatie volledig voor 2030 gepland is. Hoewel 68 % van deze plancapaciteit als ‘hard’ kan worden aangemerkt, is het niet voldoende om aan de behoefte tot 2030 te voldoen. De Regio heeft in de gesprekken aangegeven thans een grote overloop-druk vanuit de Randstad te ervaren en vraagt zich af of daarmee in deze bandbreedte voldoende rekening wordt gehouden en zij pleiten voor een verdere ophoging. Dit zal echter bij de keuzes voor de langere termijn, die in het kader van de Verstedelijkingsstrategie worden uitgewerkt, moeten worden betrokken. Gezien de beperkte mogelijkheden in het Utrechtse deel van de regio ligt samenwerking en afstemming met de Gelderse gemeenten voor de hand. Bij toekomstige bijstelling van het programma zal ook deze gesignaleerde overloop-trend nader worden bezien.

De provincie gebruikt de provinciale planmonitor voor woningbouwlocaties (welke door gemeenten wordt ingevuld) als belangrijk vertrek-/ uitgangspunt in de gesprekken met gemeenten. De plancapaciteit is een dynamisch gegeven. Er kunnen locaties bijkomen, afvallen en/of opgenomen locaties kunnen wijzigen qua aantal (bv. geoptimaliseerd). In de planmonitor zijn harde, zachte en potentiële locaties opgenomen.

Conclusie

In de regio Foodvalley is op dit moment onvoldoende plancapaciteit aanwezig om aan de behoefte tot 2030 te kunnen voldoen. De beoogde herontwikkeling op de locatie aan de Nieuwe Veenendaalseweg te Rhenen kan een (bescheiden) bijdrage leveren aan het inlopen van het tekort.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Stedenbouwkundige structuurvisie Elst, Achterberg en Rhenen - Woningbouwlocaties tot 2020

De gemeente Rhenen heeft in 2008 een stedenbouwkundige structuurvisie opgesteld, die perspectief biedt voor de woningbouw op de langere termijn. Het is een ontwikkelingsvisie die richting geeft aan de gewenste bouwinitiatieven passend bij de schaal en het karakter van de 3 kernen Elst, Achterberg en Rhenen.

Navolgende afbeelding toont een uitsnede van de visiekaart voor de kern Rhenen. Het plangebied ligt binnen het gebied ‘Boven de Binnenstad’. Dit gebied is aangewezen als herontwikkelingslocatie, zodat een mix van maatschappelijke voorzieningen en wooncomplexen ontstaat, waarbij groen behouden blijft. Het gebied rondom het gemeentehuis is geschikt geacht voor een intensief voorzieningencluster met wonen en parkeren in meervoudig ruimtegebruik. Dit gebied is tevens goed bereikbaar. Ondergronds of gebouwd parkeren is hier gewenst. Qua doelgroep voor de woningen is overal in Rhenen een menging van leeftijdsgroepen gewenst.

Uitsnede stedenbouwkundige Structuurvisie Elst, Achterberg en Rhenen - Woningbouwlocaties tot 2020 (plangebied is blauw omcirkeld)

Conclusie

Uit de beschrijving van de voorgestelde ontwikkeling blijkt, dat het initiatief qua programma en parkeeroplossing goed past binnen de gemeentelijke structuurvisie.

3.3.2 Beleidsnota parkeernormen en parkeerfonds

De gemeente Rhenen heeft parkeernormen vastgesteld in de ‘Beleidsnota parkeernormen en parkeerfonds’ (d.d. 14 april 2011), die als uitgangspunt kunnen worden gehanteerd bij ruimtelijke ontwikkelingen. In deze nota is vastgesteld dat bij ruimtelijke ontwikkelingen waarvoor een omgevingsvergunning is vereist voldaan moet worden aan de parkeernormen. Daarnaast moeten de parkeervoorzieningen op eigen terrein worden gerealiseerd zodat voorkomen wordt dat het parkeren op de directe omgeving wordt afgewenteld. Voor een efficiënte benutting van de parkeercapaciteit kunnen parkeerplaatsen op een locatie uitwisselbaar zijn. Dit dubbelgebruik geldt bijvoorbeeld voor een parkeerplaats voor een winkelvoorziening die in de avonduren ook benut kan worden door bewoners en bezoekers van een horecavoorziening. De mogelijkheden van het dubbelgebruik zijn in de beleidsnota inzichtelijk gemaakt aan de hand van aanwezigheidspercentages.

In paragraaf 4.5 zal aangetoond worden, dat de parkeerbehoefte ten gevolge van de voorgenomen nieuwe ontwikkelingen grotendeels op eigen terrein gehonoreerd kan worden.

3.3.3 Woonvisie Kiezen voor Rhenen

De gemeente Rhenen heeft in 2018 een nieuwe woonvisie vastgesteld. In de visie worden vier ambities van de gemeente Rhenen uitgezet voor de ontwikkeling van de woningmarkt tot 2030. dit zijn:

• 1. Karaktervol Rhenen
• 2. Voorrang aan Rhenen
• 3. Betaalbaar Rhenen
• 4. Lang wonen in Rhenen

De woonvisie heeft een horizon tot 2030 maar is concreet voor de komende vier jaar, via de uitvoeringsagenda.

Gezien de snelle veranderingen in het woondomein is het de bedoeling om na twee jaar de uitvoeringsagenda te actualiseren. In de woonvisie formuleert de gemeente haar ambities en strategieën om met de verschillende woonopgaven om te gaan. De gemeente biedt daarbij een stappenplan om de komende jaren de bouwstroom te kunnen garanderen en tegelijkertijd de woonkwaliteit te kunnen behouden. Het gaat daarbij om de wijze waarop lage inkomens, senioren en zorgbehoevenden een thuis in onze gemeente kunnen vinden, hoe wij de kernen vitaal houden en hoe onze bestaande woningvoorraad toekomst bestendig te maken is.

De woonvisie is niet alleen een uiting van de gemeentelijke inzet, maar ook een uitnodiging aan de corporatie, marktpartijen en bewoners om een bijdrage te leveren. De woonvisie biedt de basis voor de prestatie afspraken en de huisvestingsverordening.

Bij de totstandkoming van het woningbouwprogramma dient er ingespeeld te worden op ontwikkelingen als vergrijzing en op ontwikkelingen ten behoeve van de huidige bewoners van Rhenen. Ook duurzaamheid is een belangrijk aspect. Voor nieuwe woningbouwinitiatieven heeft de gemeente in de woonvisie een afwegingskader woningbouw opgenomen. Hierin worden nieuwe initiatieven getoetst aan zowel de ambities van de gemeente als de kwantitatieve opgave.

Beoordeling en conclusie

Het project voorziet in de komst van maximaal 40 koopappartementen, verdeeld over verschillende prijssegmenten en groottes (45 tot 150 m²). Dit aantal is passend binnen de kwantitatieve behoefte van 50 woningen per jaar voor de gemeente Rhenen zoals genoemd in de woonvisie.

Het plan draagt bij aan het realiseren van een mix aan woningtypen, waaronder levensloopgeschikte woningen en zorgt met het realiseren van een gezondheidscentrum daarnaast voor een positieve bijdrage aan het voorzieningenniveau en de bereikbaarheid van voorzieningen in Rhenen. De appartementen worden gasloos gerealiseerd en daarnaast worden er zonnepanelen, ledverlichting en maximale isolatiewaardes toegepast bij het gebouw. Het plan past daarmee binnen de ambities van de gemeente.

Gezien de aansluiting bij de ambities van de Woonvisie en het feit dat er kwantitatief voldoende ruimte in de woningbouwopgave aanwezig is, past het plan binnen de Woonvisie.

3.3.4 Verordening Vereveningsfonds gemeente Rhenen 2020

De gemeente Rhenen heeft op 15 december 2020 de Verordening Vereveningsfonds vastgesteld. Dit vereveningsfonds is speciaal bedoeld als hulpmiddel om bij nieuwbouw het gewenste percentage sociale huurwoningen en middenhuur- of goedkope koopwoningen ( <€ 850 p/maand of <€ 250.000) te realiseren. Via het fonds worden ontwikkelaars van projecten die niet aan de kwalitatieve kaders kunnen voldoen, verplicht die woningen op een andere locatie te bouwen. Als zelf bouwen geen optie is, kan een afkoopsom worden betaald zodat de niet-gebouwde woningen elders kunnen worden gerealiseerd, bijvoorbeeld door middel van een bijdrage aan ontwikkelaars die de niet gerealiseerde woningen opnemen in hun projecten.

3.3.5 Doelgroepenverordening gemeente Rhenen 2020

Tegelijk met de Verordening Vereveningsfonds heeft de gemeenteraad op 15 december 2020 ook een doelgroepenverordening ingesteld. Met de doelgroepenverordening kunnen sociale en midden huurwoningen langdurig voor de beoogde doelgroep behouden blijven.

In de Woonvisie 'Kiezen voor Rhenen' is bepaald dat het nieuwbouwprogramma moet voorzien in 25% sociale huurwoningen en 15% huur- en koopwoningen voor de lage middeninkomens om daarmee te kunnen voorzien in de behoefte. De Wet ruimtelijke ordening biedt gemeenten de mogelijkheid om in het bestemmingsplan te bepalen dat een bepaald percentage woningen in de sociale huur, sociale koop of middenhuur wordt gerealiseerd. In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is gedefinieerd wat wordt verstaan onder dit soort woningen, echter onder meer de doelgroep en instandhoudingstermijnen voor deze woningen kan de gemeente zelf bepalen in een doelgroepenverordening.

Met de vaststelling van deze doelgroepenverordening ontstaat een wettelijke basis om te borgen dat sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en middenhuur woningen worden gebouwd en blijven behouden voor de in deze verordening benoemde doelgroepen zodat er doorstroming op de woningmarkt in Rhenen komt. In de betreffende bestemmingsplannen zal een verwijzing worden opgenomen naar deze doelgroepenverordening.

De doelgroepenverordening is van toepassing op alle nieuwbouwplannen in de gemeente Rhenen, met uitzondering van de plannen waarvoor op het moment van inwerkingtreding van deze verordening (24 december 2020) al vergaande afspraken zijn gemaakt.

3.3.6 Actualisatie woonvisie

De gemeenteraad heeft op 8 juni 2021 de actualisatie van de woonvisie 'Kiezen voor Rhenen' uit 2018 vastgesteld. Deze actualisatie is in werking getreden op 24 juni 2021. Het gaat hier niet om een integrale herziening van de woonvisie, maar om aanpassing van punten aansluitend bij de actualiteit. Daarmee vormt de notitie een 'oplegger' bij de eerder genoemde woonvisie.

De aanpassingen betreffen enerzijds beleidsuitgangspunten, anderzijds de uitvoering van het beleid (actiepunten). Bij deze actualisatie heeft de gemeente het accent gelegd op de volgende thema’s:

• Vernieuwen van het kwantitatief en kwalitatief kader op basis van recentere prognoses en woningmarktonderzoeken zodat de gemeente veranderingen in de vraag naar woningen op kan nemen in haar programma.
• Het inventariseren van de ontwikkelingen rond wonen en zorg en deze vertalen naar een actieplan om de effecten van vergrijzing en behoefte rond langer zelfstandig thuis wonen een plaats te geven in de visie en het daaruit volgende beleid.
• De huisvestingsopgave voor woonwagenbewoners in kaart brengen en het gemeentelijk beleid actualiseren op basis van recente veranderingen in landelijk beleid.
• De huisvestingsopgave van arbeidsmigranten opnemen in het programma op basis van bevindingen van regionale onderzoeken om zo de impact die deze groep heeft in kaart te brengen en mee te nemen in lokaal beleid.

Voor het onderhavige bestemmingsplan zijn vooral de volgende actualisaties van belang:

Toetsing

In het voorbereidende stadium zijn in het kader van de intentieovereenkomst afspraken tussen de ontwikkelaar en de gemeente gemaakt over het aantal woningen, dat gerealiseerd mag worden alsmede het aandeel sociale woningen, dat gerealiseerd dient te worden.

Deze afspraken passen binnen het kader van de geactualiseerde Woonvisie.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

Ingevolge artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening wordt in dit hoofdstuk een beschrijving opgenomen van het verrichte onderzoek naar relevante feiten en belangenafweging (artikel 3.2. Algemene wet bestuursrecht).

4.1 Bodem

Ten aanzien van de bodemkwaliteit geldt de Wet bodembescherming (Wbb) en het (bijbehorende) Besluit bodemkwaliteit. Gestreefd wordt naar een duurzaam gebruik van de bodem. Bij een ruimtelijk plan moet de bodemkwaliteit van het betreffende gebied inzichtelijk worden gemaakt. Hierbij is van belang te weten of er bodemverontreiniging is die de functiedoelen kan frustreren, of er gezondheidsrisico's of ecologische risico's daardoor zijn en wat de mogelijkheden zijn om er tijdig iets aan te doen. Hiervoor is wettelijk verplichte informatie over de bodemkwaliteit nodig. Het uitgangspunt wat betreft de bodem in het plangebied is, dat de kwaliteit ervan zodanig dient te zijn dat er geen risico's zijn voor de volksgezondheid bij het gebruik van het plangebied voor de voorgenomen functie(s).

Aangezien het een beperkte functiewijziging betreft (plangebied heeft grotendeels al een maatschappelijke bestemming en er vindt al deels wonen op de verdieping plaats) en er geen mogelijke bodemverontreinigende activiteiten bekend zijn, worden er geen problemen verwacht op het gebied van bodemverontreiniging. Door middel van een bodemonderzoek dient aangetoond te worden dat deze verwachting terecht is.

Bodemonderzoek

In april 2021 is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd door Van Dijk Geo- en milieutechniek b.v. Hetzelfde bedrijf heeft ook een asbestinventarisatie uitgevoerd ter plaatse van de leegstaande kerk. De resultaten van deze onderzoeken zijn opgenomen in een tweetal rapporten, die als Bijlage 2 en Bijlage 3 zijn opgenomen. Op basis van de onderzoeken kan het volgende geconcludeerd worden:

Verkennend bodemonderzoek

• Uit de analyseresultaten blijkt dat de zintuiglijk schone toplaag van de bodem slechts licht verontreinigd is met lood;
• De puinhoudende toplaag is licht verontreinigd met meerdere metalen en PAK;
• Daarnaast is de gehele toplaag alsmede de onderlaag als gevolg van de AS3000-correctie licht verontreinigd met PCB;
• De vastgestelde verontreinigingen zijn vermoedelijk te relateren aan de lichte bijmenging van puin en/of het van oudsher gebruik van het terrein;
• Expliciet wordt opgemerkt, dat de puin(houdende) lagen NIET verontreinigd zijn met asbest;
• Met betrekking tot de vastgestelde milieuhygiënische kwaliteit van de bodem ter plaatse kan worden geconcludeerd dat er gezien de geringe mate aan verontreiniging geen bezwaar is tegen de toekomstige nieuwbouw.

Asbestinventarisatie

• Uit een in 2009 uitgevoerde asbestinventarisatie type A is gebleken dat de plafondbeplating in de cv-ruimte (bron 01, 9 m², 15-30% amosiet) en het koord in de cv-ketel (bron 02, > 60% chrysotiel) asbesthoudend zijn.
• Voor zover bekend zijn de bronnen niet gesaneerd.
• Op basis van de uitgevoerde asbestinventarisatie wordt geconcludeerd dat ter plaatse van de kerk de volgende asbesthoudende toepassingen zijn aangetroffen:

• bron 1.1: plafondbeplating (9 m²) in cv-ruimte;
• bron 1.2: verontreiniging op vloer in cv ruimte (9 m²);
• bron 1.3: verontreiniging op maaiveld buiten cv ruimte (76 m²);
• bron 2: koord in cv-ketel (1 stuk) in cv-ruimte;
• bron 3: stapel golfplaten (20 stuks) op achterterrein.
• Voorafgaand aan de sloop dienen de asbesthoudende toepassingen verwijderd te worden door een daartoe gecertificeerd bedrijf.

Opgemerkt kan worden, dat het asbest in de bodem bij de kerk en in het kerkgebouw zelf intussen reeds gesaneerd is in het kader van de sloop van de kerk.

Conclusie

Het aspect bodem leidt niet tot belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkelingen indien er rekening wordt gehouden met de hiervoor aangegeven aanbevelingen.

4.2 Water

Sinds 1 november 2003 is voor alle ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van het Rijk, provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten.

Op onderstaande afbeelding is links de huidige situatie aangegeven en rechts de beoogde nieuwe situatie.

Het plangebied is in de huidige situatie voor een groot deel verhard. Aan de westzijde (op de tekening bovenaan) is groen aanwezig. Verder zijn er nog wat snippers groen aanwezig. In totaal is er in de huidige situatie 1.378 m2 onverhard terrein aanwezig.

In de nieuwe situatie is 1.149 m2 van het terrein onverhard en is 125 m2 halfverhard. Dat is een kleine afname ten opzichte van de huidige situatie. Maar daar staat tegenover dat er in de nieuwe situatie een daktuin wordt voorzien met een oppervlakte van bijna 1.000 m2. Hoewel deze daktuin niet voor 100% onverhard zal zijn, mag wel geconcludeerd worden, dat er per saldo in de nieuwe situatie MEER onverhard terrein aanwezig zal zijn ten opzichte van de huidige situatie. Bovendien zal van de geplande daktuin met een leeflaag van meer dan 30 cm een bufferende werking uitgaan.

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en Besluit ruimtelijke ordening is voor dit ruimtelijke plan een watertoetsproces doorlopen.

De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is niet een toets achteraf, maar een proces dat de gemeente en waterbeheerder met elkaar in gesprek brengt in een zo vroeg mogelijk stadium. De inzet daarbij is om in elk afzonderlijk plan met maatwerk het reeds bestaande waterhuishoudkundige en ruimtelijke beleid goed toe te passen en uit te voeren.Het watertoetsproces voor het project Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55 is op 3 juni 2021 digitaal doorlopen via www.dewatertoets.nl. Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden is via deze weg door de initiatiefnemer van de ruimtelijke ontwikkeling op de hoogte gebracht van de plannen.

Uit de digitale analyse blijkt dat er geen grote waterbelangen zijn (zie ook Bijlage 4). De ruimtelijke ontwikkeling voldoet aan de belangrijkste minimale voorwaarde: "het standstill beginsel". Dit beginsel houdt in dat door het plan geen verslechtering van de waterhuishouding ontstaat. Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden adviseert positief over het ruimtelijk plan.

Het Hoogheemraadschap wijst nog op de volgende gebiedsspecifieke aandachtspunten:

Gebiedsspecifieke aandachtspunten

Water in relatie tot de ruimtelijke ontwikkeling

De ruimtelijke ontwikkelingen hebben weinig tot geen gevolgen voor het huidige watersysteem. In het kort gaat het om:

• Het verhard oppervlak neemt gering toe (Zie de Keur bepalingen voor de grenswaarden). Deze geringe toename van verhard oppervlak heeft weinig gevolgen voor het watersysteem. Het bestaande watersysteem kan tijdens een hevige regenbui al het hemelwater vanaf dit oppervlak verwerken en bergen;
• Het bestaande oppervlaktewater wordt niet aangepast;
• Water wordt niet buiten het plangebied geborgen;
• Er vindt geen lozing plaats van verontreinigingen en/of verontreinigd water naar oppervlaktewater;
• Het plangebied ligt niet op of nabij een waterkering of belangrijke watergang;
• Het plangebied ligt niet nabij een rioolwaterzuiveringsinstallatie (rwzi) of rioolpersleiding.

Afvoer hemelwater

Hemelwater wordt geïnfiltreerd in de bodem. In het waterbeleid is afvoer van overtollig hemelwater door middel van infiltratie in de bodem het uitgangspunt. Oppervlakkige afvoer naar de infiltratievoorziening en infiltratie via wadi's heeft daarbij de voorkeur. Als oppervlakkige infiltratie niet mogelijk is, is ondergrondse infiltratie door middel van bijvoorbeeld een infiltratieriool een optie. Afvalwater kan worden afgevoerd naar vuilwaterriool/DWA-riool.

Afvalwater

Afvalwater wordt als volgt afgevoerd: Het afvalwater zal afgevoerd worden naar het vuilwaterriool dat aanwezig is ter plaatse van de Nieuwe Veenendaalseweg.

Ondergrondse bouwwerken

Het plan is om ondergrondse bouwwerken aan te leggen. Deze bouwwerken dienen waterdicht te worden uitgevoerd. Permanente onttrekking van grondwater is niet toegestaan. Daarnaast mogen geen deklagen doorsneden worden, waardoor grondwaterstromen worden verstoord.

Grondwateronttrekking

Het plan is om grondwater tijdelijk (indien tijdens de bouwfase grondwater wordt onttrokken voor drooglegging) of permanent te onttrekken en af te voeren naar oppervlaktewater. Voor onttrekking en lozing van grondwater dient een Watervergunning te worden aangevraagd of een melding te worden gedaan bij het waterschap. In de Keur van het waterschap staat dat het verboden is om permanent grondwater (dus ook drainage) te lozen op oppervlaktewater.

Naast deze gebiedsspecifieke aandachtspunten wijst het Waterschap op de volgende aandachtspunten:

Algemene aandachtspunten

Kansen pakken

Ondanks dat de ruimtelijke ontwikkeling weinig gevolgen heeft voor het huidige watersysteem, kan het zijn dat er kansen zijn om verbeteringen door te voeren ten behoeve van duurzaam waterbeheer en het klimaatbestendig maken van de leefomgeving (omgaan met extremen als wateroverlast, hitte en droogte). Wij adviseren bijvoorbeeld om bij alle nieuwbouw goed te kijken naar het juiste vloerpeil om wateroverlast te voorkomen, groene daken aan te leggen om hittestress te voorkomen en de juiste beplanting te kiezen afhankelijk van de grondwaterstand tijdens droge perioden. Conform gemeentelijk beleid dient u schoon hemelwater niet af te voeren naar een gemengd rioolstelsel maar te infiltreren in de bodem of af te voeren naar oppervlaktewater (eventueel via een gescheiden rioolstelsel). Voor straten of parkeerplaatsen kunt u halfverharding aanleggen of groenvoorzieningen gebruiken voor tijdelijke waterberging. Meer informatie op ruimtelijkeadaptatie.nl

Aanleghoogte

Wij adviseren om de nieuwbouw aan te leggen met een ontwateringsdiepte van minimaal 80 centimeter, en bij voorkeur 1 meter. Dit is de afstand tussen de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) en het maaiveld. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een geringere ontwateringsdiepte.

Grondwater

Grondwateroverlast als gevolg van afwijkende aanleghoogten is voor de verantwoordelijkheid van de initiatiefnemers. Om een goed inzicht te krijgen in het grondwatersysteem adviseren wij om zo spoedig mogelijk te starten met een grondwateronderzoek. Om wateroverlast en -schade in woningen en bedrijven te voorkomen adviseren wij om een drempelhoogte van 30 centimeter boven het straatpeil te hanteren.

Waterketen

Het plan heeft gevolgen voor de rioleringssituatie. Wij adviseren om een lokaal rioleringsplan op te stellen. Het waterschap zal dit plan vervolgens goedkeuren.

Basisprincipes omgaan met water:

• Klimaatbestendige leefomgeving (ruimtelijke adaptatie);
• Vasthouden - bergen - afvoeren (waterkwantiteit);
• Schoon houden - scheiden - zuiveren (waterkwaliteit).

Conclusie

Uit de watertoets blijkt, dat er binnen het plangebied op een verantwoorde manier omgegaan wordt met het hemelwater en het afvalwater.

4.3 Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie

De bescherming van archeologische waarden bij ruimtelijke ontwikkelingen is geregeld in de Erfgoedwet 2016. De essentie van de wettelijke bescherming is dat archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem bewaard blijven. Bij ruimtelijke plannen geldt de verplichting om rekening te houden met bekende en te verwachten archeologische waarden. Indien ingrepen gepaard gaan met een verstoring van de bodem, kan het nodig zijn om nader onderzoek te doen, zodat - waar nodig - de archeologische waarden veiliggesteld kunnen worden en/of het plan aangepast kan worden. De verantwoordelijkheid voor archeologische waarden ligt bij de gemeente.

Op basis van artikel 5.10 van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken.

Op basis van het geldend bestemmingsplan geldt voor het plangebied een onderzoeksplicht voor archeologie als er een bouwwerk groter dan 100 m² wordt gerealiseerd. Aangezien er buiten de contouren van de bestaande bebouwing een oppervlakte groter dan 100 m² wordt bebouwd, is het uitvoeren van archeologisch onderzoek noodzakelijk.

Door het Bureau voor Archeologie is in juni 2021 een verkennend archeologisch onderzoek alsmede een archeologisch booronderzoek uitgevoerd. De resultaten van deze onderzoeken zijn opgenomen in een rapport, dat als Bijlage 5 is opgenomen. Op basis van deze onderzoeken kan het volgende geconcludeerd worden:

• De top van de zogenaamde C-horizont is een potentieel archeologisch niveau en ligt tussen 30 en 125 cm -mv. In slechts één boring is een (deels intacte) A-horizont aanwezig. De oorspronkelijke bodemopbouw is grotendeels verstoord waardoor de kans dat behoudenswaardige archeologische resten aanwezig zijn als klein wordt ingeschat.
• Op basis van het verrichte archeologische booronderzoek wordt geadviseerd geen nader onderzoek uit te voeren.

Cultuurhistorie

Op basis van de provinciale cultuurhistorische waardenkaart zijn er in en rondom het plangebied geen cultuurhistorische waarden aanwezig die door de ontwikkeling beïnvloed kunnen worden.

Conclusie

Het aspect archeologie en cultuurhistorie leidt niet tot belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkelingen.

4.4 Ecologie

Bij elk ruimtelijk plan dient, met het oog op de natuurbescherming, rekening te worden gehouden met de Wet natuurbescherming. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Een ruimtelijk plan mag namelijk geen significante negatieve gevolgen hebben voor een te beschermen gebied en/of soort.

4.4.1 Quickscan Wet natuurbescherming

Door Blomecologie is in maart 2021 een Quickscan Wet natuurbescherming uitgevoerd. De resultaten van dit onderzoek zijn opgenomen in een rapport, dat als Bijlage 6 is opgenomen. Op basis van het onderzoek kan het volgende geconcludeerd worden:

Soortenbescherming

In het onderstaande overzicht is aangegeven voor welke diersoorten het plangebied een mogelijke functie als verblijfsplaats kan vervullen. Voor de benoemde soorten geldt, dat aanvullend onderzoek nodig is.

Vervolgens is aangegeven wat de potentie is voor verblijfsplaatsen van de verschillende vleermuissoorten (soortenbescherming) en essentiële vliegroute en/of foerageergebied.

Van de gearceerde vleermuissoorten is tenslotte de potentie per type verblijfplaats aangegeven:

Conclusie:

• Er dient aanvullend onderzoek uitgevoerd te worden naar de mogelijke functie van de planlocatie voor steenmarter, vleermuizen en gierzwaluwen.

Gebiedsbescherming

Conclusies:

• De planlocatie maakt geen deel uit van een Natura 2000-gebied, het Natuurnetwerk Nederland of de Groene Contour;
• Gelet op de aard van de werkzaamheden, de afstand tot de gebieden en de beoogde situatie dienen de effecten van stikstofemissie inzichtelijk gemaakt te worden. Dit kan middels de AERIUS Calculator.

Houtopstanden

Conclusie:

• In de beoogde ingreep zijn geen kapwerkzaamheden voorzien.

Uitvoerbaarheid

De beoogde ontwikkeling leidt niet tot overtreding van houtopstanden in het kader van de Wnb. Er dienen enkele algemene maatregelen te worden getroffen ten aanzien van de Algemene zorgplicht, foeragerende vleermuizen en algemene broedvogels. Voorafgaand aan de werkzaamheden dient met aanvullend onderzoek te worden vastgesteld of de te slopen bebouwing een relevante functie heeft voor steenmarter, vleermuizen en gierzwaluwen (soortenbescherming). Indien er sprake is van overtreding van verbodsbepalingen van de Wet natuurbescherming kan bevoegd gezag onder voorwaarden een ontheffing verlenen. De voorwaarden betreffen: er is geen andere bevredigende oplossing, er is sprake van een wettelijk belang (vleermuizen: er is sprake van een reden van sociale of economische aard) en er wordt geen afbreuk gedaan aan de gunstige staat van instandhouding van de soort (een robuust en ruim maatregelenpakket van tijdelijke en permanente voorzieningen wordt hiertoe voorgesteld en uitgevoerd).

Om negatieve effecten omtrent gebiedsbescherming uit te sluiten, dient vooraf een berekening door middel van de AERIUS Calculator uitgevoerd te worden.

Gezien het voorgaande onderzoek is er geen reden om aan te nemen dat eventueel benodigde ontheffingen, mits de juiste maatregelen worden getroffen, er sprake is van een gedegen alternatievenafweging en een wettelijk belang kan worden aangevoerd, niet verkregen zouden kunnen worden.

Conclusie

Het saneren van de huidige bebouwing aan de Nieuwe Veenendaalseweg 51a – 55 te Rhenen ten behoeve van de realisatie van een vervangend gezondheidscentrum met ruimte voor appartementen is uitvoerbaar zoals bepaald in de Wro (art. 3.1.6 Bro).

4.4.2 Nader onderzoek naar vleermuizen, steenmarter en gierzwaluwen

In de quickscan Wet natuurbescherming is geconcludeerd, dat een nader onderzoek naar vleermuizen, steenmarter en gierzwaluwen nodig is. Dit onderzoek is uitgevoerd door Bleijerveld/ Ruimte voor Advies B.V. De resultaten van het onderzoek zijn opgenomen in een rapport, dat als Bijlage 7 is opgenomen. Op basis van het onderzoek kunnen de volgende conclusies getrokken worden:

• In het onderzoek zijn geen vaste rust- en verblijfplaatsen van vleermuizen, steenmarter of gierzwaluw vastgesteld. Hieruit volgt dat er wat de Wet natuurbescherming betreft geen belemmeringen zijn voor de sloop van de gebouwen. Een mitigatieplan of ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming zijn niet aan de orde.
• Broedsels van vogelsoorten zonder vaste nestplaats zijn beschermd gedurende de periode dat zij in gebruik zijn. De aanwezigheid van broedsels van bijvoorbeeld spreeuw of witte kwikstaart is in toekomstige broedseizoenen niet uit te sluiten. Om vertraging te voorkomen wordt aangeraden om de sloop buiten het broedseizoen uit te voeren, dat wil zeggen buiten de periode van 1 maart t/m 31 augustus.

4.4.3 Stikstofdepositie

Gezien de ligging van het plangebied op korte afstand (circa 1,1 km) van stikstofgevoelige delen van het Natura 2000-gebied Rijntakken, is het aspect stikstofdepositie van belang voor de haalbaarheid van het project. Omdat er in de huidige situatie al functies aanwezig zijn die voor stikstofuitstoot zorgen, kan hiermee zo nodig worden gecompenseerd (intern gesaldeerd). De verwachting is dat er (zo nodig na intern salderen) geen sprake is van een toename van stikstofdepositie op de Rijntakken.

Met de rekenprogrammatuur Aerius Calculator 2021 kunnen deze mogelijke effecten berekend worden. Door Langelaar Milieuadvies is in april 2022 berekend wat de stikstofdepositie zal zijn in de aanlegfase, de gebruiksfase en de referentiefase. De resultaten van deze berekening zijn opgenomen in een rapport, dat als Bijlage 8 is opgenomen. Op basis van het onderzoek kunnen de volgende conclusies getrokken worden:

Vanwege de partiële vrijstelling van de Natura 2000-vergunningplicht voor de gevolgen van stikstofdepositie door activiteiten van de bouwsector op grond van de Wet stikstofreductie en natuurverbetering (Wsn) is de aanlegfase buiten het onderzoek gelaten.

Uit het uitgevoerde onderzoek stikstofdepositie blijkt dat het verkeer in de gebruiksfase niet leidt tot een stikstofdepositietoename die groter is dan 0,00 mol/ha/jr op stikstofgevoelige habitats en leefgebieden in Natura2000-gebieden.

Significant negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen van Natura 2000-gebieden door stikstof kunnen op voorhand worden uitgesloten. Er is geen vergunningplicht op grond van de Wet Natuurbescherming ten gevolge van stikstoftoename.

4.4.4 Eindconclusie

De bepalingen in de Wet Natuurbescherming vormen geen beletsel voor de ontwikkeling van de voorgenomen nieuwbouw.

4.5 Verkeer

Voor de ontwikkeling is door Advies- & ingenieursbureau RA Infra in februari 2020 een verkeerstoets uitgevoerd. Deze verkeerstoets is in januari 2022 geactualiseerd door RA Infra op basis van de voorgestelde verkeerscirculatie in de parkeerkelder en het actuele aantal te bouwen nieuwe woningen.

Op basis van de parkeernormen van de Beleidsnota parkeernormen en parkeerfonds is in eerste instantie de parkeerbehoefte bepaald. Vanwege de differentiatie in type appartementen binnen het bouwplan is aanvullend een doorkijk gemaakt aan de hand van de meest actuele kencijfers van het CROW. Dit omdat het CROW nader onderscheid maakt tussen woningen en appartementen (koop en huur).

Tevens is de toename van het aantal verkeersbewegingen berekend. Daarbij is uiteraard uitgegaan van het programma, zoals dat in de meest recente ontwerptekeningen is opgenomen.

De resultaten van het uitgevoerde onderzoek zijn opgenomen in een rapport, dat als Bijlage 9 is opgenomen. Op basis van het onderzoek kunnen de volgende conclusies getrokken worden:

Parkeren

Voor het onderdeel parkeren is de toekomstige situatie in beeld gebracht om het benodigd aantal parkeerplaatsen te bepalen. Aan de hand van een parkeerbalans is (theoretisch) inzichtelijk gemaakt in hoeverre een gecombineerd gebruik van parkeerplaatsen in het plangebied mogelijk is. Voor de verschillende dagperioden, is met behulp van aanwezigheidspercentages, bepaald in hoeveel (nieuwe) parkeerplaatsen moet worden voorzien (= parkeervraag).

Uitgaande van de gemiddelde parkeernormen van het CROW -zonder rekening te houden met dubbelgebruik- zouden er 121 parkeerplaatsen nodig zijn. Op basis van de meest recente parkeernormen van het CROW is berekend dat er -rekening houdend met dubbelgebruik en uitgaande van de minimale parkeernormen- op het maatgevende moment (de ochtend van een werkdag) minimaal 90 parkeerplaatsen nodig zijn. Op basis van de meest recente ontwerptekeningen van Luijk architecten is beoordeeld of in voldoende parkeerplaatsen is of kan worden voorzien. In het meest recente plan zijn 83 parkeerplaatsen in de kelder en 12 parkeerplaatsen op het maaiveld aan de achterzijde opgenomen.

Hiermee kan op eigen terrein aan de minimale parkeernormen van de CROW voldaan worden. Bezoekers aan bewoners in de appartementen kunnen tijdens de openingstijden van het gezondheidscentrum gebruikmaken van de parkeerplaatsen in de parkeerkelder. Naar verwachting is de toegang naar de parkeerkelder buiten de openingstijden afgesloten. Bezoekers kunnen dan nog altijd gebruikmaken van de parkeerplaatsen aan de achterzijde van het gebouw welke op maaiveldniveau zijn gelegen.

Met de gemeente is overeengekomen, dat de openbare parkeerplaats aan de Dokter Stegemanhof gebruikt mag worden om te voldoen aan de parkeernorm. Er zijn parkeertellingen gehouden om te beoordelen, of er daadwerkelijk parkeerplaatsen "over" zijn, die benut zouden kunnen worden door het gezondheidscentrum. De resultaten van deze parkeertelling zijn opgenomen in Bijlage 10.Op basis van de parkeertellingen kan geconcludeerd worden, dat er inderdaad een aantal parkeerplaatsen (minimaal 8) aan de Dokter Stegemanhof niet benut wordt voor parkeerdoeleinden en dus beschikbaar zijn als "overloop". Met nadruk kan hier echter gesteld worden, dat de reguliere parkeerbehoefte van het gezondheidscentrum en de nieuwe woningen op eigen terrein gehonoreerd kan worden. De openbare parkeerplaats aan de Dokter Stegemanhof is dus NIET nodig om te voldoen aan de parkeernorm, maar kan wel benut worden als beperkt overloopterrein.

Verkeersgeneratie en afwikkeling

In het geactualiseerde rapport van RA Infra is de verkeersaantrekkende werking (verkeersgeneratie) bij realisatie van het gezondheidscentrum en de appartementen in beeld gebracht. Deze verkeersgeneratie wordt uitgedrukt in het aantal autoverplaatsingen per etmaal. De effecten zijn bepaald aan de hand van een theoretische benadering op basis van kencijfers van het CROW. Op deze manier kan berekend worden welke toename van het aantal verkeersbewegingen op de Nieuwe Veenendaalseweg verwacht mag worden.

Op een gemiddelde werkdag zal het gaan om een toename van ruim 700 motorvoertuigen per etmaal. Omdat de verkeersbewegingen gespreid over de (werk)dag plaatsvindt in 2 richtingen heeft dit nauwelijks gevolgen voor de verkeersafwikkeling en invloed op de verkeersveiligheid (gemiddeld één extra auto per 100 seconden tussen 8-18 uur).

De parkeerkelder zal vanaf de Nieuwe Veenendaalseweg ontsloten worden (alleen inrit!). Wat betreft verkeersveiligheid vraagt de aansluiting wel om extra aandacht. De aansluiting op de openbare weg is op een hellend gedeelte van de Nieuwe Veenendaalseweg aanwezig. Hierdoor hebben fietsers meer snelheid in zuidelijke richting. In de huidige situatie is een parkeerstrook met langsparkeren aanwezig. Deze ontneemt nu een goed zicht. Daarom zal de vormgeving van deze aansluiting betrokken worden bij de planvorming voor de reconstructie van de Nieuwe Veenendaalseweg.

Conclusie:

Het aspect verkeer is geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkelingen in het plangebied.

4.6 Geluid

De mate waarin het geluid het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. Voor geluidsgevoelige objecten, zoals woningen, kunnen tot een bepaald niveau hogere waarden worden verleend.

Het gezondheidscentrum is geen geluidsgevoelige functie. De toekomstige appartementen zijn wel geluidsgevoelig. Daarom is door De Milieuadviseur in april een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd. De resultaten van deze berekening zijn opgenomen in een rapport, dat als Bijlage 11 is opgenomen. Op basis van het onderzoek kunnen de volgende conclusies getrokken worden:

• De hoogste geluidsbelasting, afkomstig van de Nieuwe Veenendaalseweg (50 km/uur), bedraagt 57 dB, inclusief aftrek op grond van artikel 110g Wgh;
• Bij de nieuwe woningen wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wgh overschreden, echter de hoogst toelaatbare geluidsbelasting van 63 dB wordt niet overschreden;
• Op basis van de Wgh kan de gemeente Rhenen een hogere waarde verlenen voor de geluidsbelasting van 54 respectievelijk 57 dB voor Blok 1 en 3 afkomstig van de Nieuwe Veenendaalseweg. De verlening van de hogere waarde vindt plaats in een aparte hogere waarde-procedure gelijktijdig met de ruimtelijke procedure.

Conclusie:

De woningen kunnen na de verlening van de hogere waarden worden gerealiseerd.

4.7 Luchtkwaliteit

Op 15 november 2007 is de Wet luchtkwaliteit samen met de AMvB "Niet in betekenende mate bijdragen" (NIBM), de ministeriële regeling NIBM, de ministeriële regeling Projectsaldering en de ministeriële regeling Beoordeling luchtkwaliteit in werking getreden. Projecten die "niet in betekenende mate bijdragen" aan de luchtverontreiniging, hoeven volgens de nieuwe wet niet meer afzonderlijk getoetst te worden aan de grenswaarden voor de buitenlucht.

Het "Besluit niet in betekenende mate" (NIBM) omschrijft het begrip nader: een project dat minder dan 3% van de grenswaarden bijdraagt is NIBM. Dit komt overeen met 1,2 microgram/m³ voor fijn stof en NO2. Voor woningbouw ligt de 3%-grens op 1.500 woningen. Voor wat betreft de luchtkwaliteit wordt voldaan aan een goed woon- en leefklimaat als de grenswaarden (jaargemiddelde concentratie van stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10)) niet worden overschreden.

In de directe nabijheid van de locatie zijn geen activiteiten zoals veehouderijen, industrieën of/en verkeer die een extra toename NO2 of PM10 produceren, waardoor de achtergrondconcentratie bepalend is. De achtergrondconcentratie is de totale concentratie van alle bronnen per vak van 1 kilometer bij 1 kilometer. De achtergrondconcentratie wordt jaarlijks bepaald door de emissies van veehouderijen, industrieën en verkeer bij elkaar op te tellen. De jaargemiddelde achtergrondconcentratie ter plaatse van de locatie ligt ver beneden de wettelijke grenswaarde van 40 ìg/m³. De concentratie fijn stof ter plaatse van de locatie is dermate laag dat uit het oogpunt van luchtkwaliteit dan ook sprake van een goed woon-en leefklimaat.

Om te bepalen of de bijdrage van de geplande ontwikkeling Niet In Betekenende Mate (NIBM) zal zijn is een berekening uitgevoerd met behulp van de NIBM-tool 2021. Het resultaat van deze berekening is hieronder opgenomen:

Conclusie:

Het aspect luchtkwaliteit is geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkelingen in het plangebied.

4.8 Bedrijven en milieuzonering

Uit het oogpunt van goede ruimtelijke ordening moet bij nieuwe ontwikkelingen worden nagegaan welke bronnen in of nabij het plangebied een belemmering kunnen vormen voor gevoelige functies als wonen. Daarnaast dient te worden bezien of sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat (de 'omgekeerde werking').

Het is gebruikelijk om voor ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving van bedrijvigheid aansluiting te zoeken bij de afstanden uit de publicatie Bedrijven en milieuzonering (VNG-uitgeverij, 2009). Deze publicatie is als Bijlage 12 opgenomen. Andersom kan deze publicatie worden gebruikt voor het op verantwoorde wijze inpassen van bedrijvigheid in de fysieke omgeving.

In de VNG-publicatie zijn richtafstanden voor diverse omgevings- en gebiedstypen opgenomen. Het gaat onder andere om de volgende omgevings- en gebiedstypen: ‘rustige woonwijk’, ‘rustig buitengebied’ en ‘gemengd gebied’. In een rustige woonwijk en een rustig buitengebied komen vrijwel geen andere functies dan de woonfunctie voor. Gemengde gebieden betreffen gebieden die langs hoofdinfrastructuur liggen en/of gebieden met matige tot sterke functiemenging. In een dergelijk gebied komen direct naast woningen andere functies voor, zoals winkels, maatschappelijke voorzieningen, horeca en kleine bedrijven.

Wanneer we de omgeving van het plangebied in ogenschouw nemen, dan valt het op, dat er naast enkele woningen ook maatschappelijke voorzieningen, winkels, bedrijven en horecagelegenheden aanwezig zijn. Tezamen met de ligging van het plangebied kan gesteld worden, dat hier zeker geen sprake is van een 'rustige woonwijk'. In plaats daarvan is hier sprake van een 'gemengd gebied'.

De VNG-handreiking geeft op systematische wijze informatie over de milieukenmerken van vrijwel alle voorkomende bedrijfstypen. Het biedt daarmee een hulpmiddel om ruimtelijke ordening en milieu op gemeentelijk niveau op elkaar af te stemmen. In de publicatie zijn richtafstanden gegeven. Hierbij wordt onderscheid gemaakt naar richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De afstanden gaan uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet worden beoogd, dan kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting (in plaats van de richtafstanden).

In de VNG-publicatie zijn voor het bepalen van de richtafstanden de volgende uitgangpunten gehanteerd:

• het betreft ‘gemiddeld’ moderne bedrijfsactiviteiten met gebruikelijke productieprocessen en voorzieningen;
• de richtafstanden hebben betrekking op de omgevingstypen ‘rustige woonwijk’ en ‘rustig buitengebied’. Bij het omgevingstype ‘gemengd gebied’ kan worden uitgegaan van kortere afstanden (verlaging met één afstandsstap);
• de richtafstanden bieden in beginsel ruimte voor normale groei van de bedrijfsactiviteiten;
• bij activiteiten met ruimtelijk duidelijk te onderscheiden deelactiviteiten (zoals productie, opslag, kantoren, parkeerterreinen) kunnen deze deelactiviteiten desgewenst als afzonderlijk te zoneren activiteiten worden beschouwd, bijvoorbeeld bij ligging van de activiteit binnen zones met een verschillende milieucategorie.

De richtafstanden lopen op naar mate sprake is van een bedrijf in een hogere milieucategorie. Zoals bij de uitgangspunten voor de richtafstanden is gesteld, kan bij het type gemengd gebied de richtafstand zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat met één afstandsstap worden verlaagd (dus van bijvoorbeeld 50 naar 30 meter voor milieucategorie 3.1). Verdere reducties zijn blijkens de toelichting in de VNG-publicatie niet te verantwoorden, omdat in algemene zin niet aannemelijk kan worden gemaakt dat het woon- en leefklimaat niet wordt aangetast en het functioneren van bedrijven niet in gevaar wordt gebracht. De richtafstand wordt gemeten vanaf de grens van het bedrijfsperceel tot de gevel van het gevoelige object.

Navolgende tabel geeft aan wat de richtafstanden zijn voor de verschillende milieucategorieën, zowel voor ‘rustige woonwijken’ of ‘rustige buitengebieden’ als voor ‘gemengde gebieden’.

Richtafstanden en omgevingstype (bron: VNG, 2009)

In het plangebied worden milieugevoelige functies (appartementen) en milieubelastende functies (gezondheidscentrum) gerealiseerd.

Appartementen

Op korte afstand van het plangebied zijn een winkel (Nieuwe Veenendaalseweg 61), een verzorgingshuis (Dokter Wallerstraat 2) en een bedrijf (Groeneweg 15b) aanwezig:

• Voor de winkel wordt door de VNG een richtafstand van 0 meter geadviseerd in een gemengd gebied (milieucategorie 1). Aan deze richtafstand wordt voldaan.
• Voor een verzorgingshuis wordt in gemengd gebied een richtafstand van 10 meter geadviseerd (milieucategorie 2, op basis van het aspect geluid). Dit is ook wat betreft het planologisch toegestane gebruik de maximale milieucategorie. Het verzorgingstehuis ligt op een afstand van circa 8,5 meter van de toekomstige appartementen, waarmee niet aan de richtafstand wordt voldaan. Aangezien het deel van het verzorgingstehuis dat binnen de richtafstand van 10 meter ligt enkel de interne trappen/hallen betreft, kan overlast vanuit het maatgevende aspect geluid echter uitgesloten worden.
• Voor het bedrijf geldt maximaal milieucategorie 2 met een bijbehorende richtafstand van 10 meter. De appartementen zullen aan de westzijde op iets meer dan 10 meter van de perceelsgrens af staan. Daarmee zal aan de richtafstand voor het bedrijf worden voldaan.

Gezondheidscentrum

Voor een gezondheidscentrum kan worden uitgegaan voor de richtafstand die de VNG geeft voor Artsenpraktijken, klinieken en dagverblijven. Hiervoor wordt een richtafstand van 0 meter in gemengd gebied geadviseerd. Aan deze richtafstand zal ten opzichte van omliggende milieugevoelige functies worden voldaan.

Conclusie:

Er zal in de toekomstige appartementen sprake zijn van een goed woon- en leefklimaat en omliggende bedrijven worden niet in hun bedrijfsvoering belemmerd. Daarnaast zal bij realisering van de beoogde nieuwe ontwikkelingen in de omliggende woningen sprake blijven van een goed woon- en leefklimaat.

4.9 M.e.r.-beoordeling

De procedure van een milieueffectrapportage (m.e.r.-procedure) is bedoeld om het milieubelangvolwaardig en vroegtijdig in de plan- en besluitvorming in te brengen. Een m.e.r.-procedure is altijd gekoppeld aan een plan of besluit, bijvoorbeeld een structuurvisie, bestemmingsplan of vergunning.

De wettelijke eisen ten aanzien van de m.e.r.-procedure zijn vastgelegd in de Wet milieubeheer (Wm) en in het Besluit milieu-effectrapportage (hierna Besluit). In de Wm en in het Besluit wordt een onderscheid gemaakt in activiteiten die m.e.r.-plichtig zijn (de zogenaamde onderdeel C-activiteiten) en activiteiten die m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn (de zogenaamde onderdeel D-activiteiten).

Voor onderhavig initiatief is activiteit D11.2 uit onderdeel D van de Bijlage van het Besluit m.e.r. van toepassing: De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen, in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op:

• 1. een oppervlakte van 100 hectare of meer;
• 2. een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of;
• 3. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer

Hieronder wordt beschreven of de onder 1 tot en met 3 genoemde drempelwaarden al dan niet worden overschreden.

Ad 1: De oppervlakte van het initiatief bedraagt aanzienlijk minder dan 100 hectare. Aldus geldt dat de drempelwaarde niet wordt overschreven.

Ad 2: Het initiatief heeft geen betrekking op het bouwen van 2000 of meer woningen. Deze drempelwaarde is daarom niet relevant en wordt dus niet overschreden.

Ad 3: Het initiatief voorziet niet in de realisatie van 200.000 m2 of meer aan bedrijfsvloeroppervlakte.

Conclusie

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd, dat het opstellen van een MER in dit geval niet nodig is.

Hoofdstuk 5 Juridische planopzet

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op het plangebied, het relevante beleid en de omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van het juridische deel van het bestemmingsplan: de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de opzet van dit juridische deel.

5.1 Opzet van de regels

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. In de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen. Naast de SVBP zijn ook het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening en de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten normerend bij het vastleggen en beschikbaar stellen van bestemmingsplannen.

De SVBP geeft normen voor de opbouw van de planregels en voor de digitale verbeelding van het bestemmingsplan. Voor alle plannen die vanaf 1 juli 2013 in procedure gaan, is de RO Standaarden 2012 verplicht. Dit bestemmingsplan is opgesteld conform de normen van de SVBP2012.

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.

Bij het opstellen van de regels is nauw aangesloten bij de regels van het vigerende bestemmingsplan "Rhenen Stad 2012".

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

• 1. Inleidende regels.
• 2. Bestemmingsregels.
• 3. Algemene regels.
• 4. Overgangs- en slotregels.

Inleidende regels

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten:

• Begrippen. In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee is een eenduidige interpretatie van deze begrippen vastgelegd;
• Een nadere toelichting op het begrip 'peil' is hier op zijn plaats. Omdat er binnen de locatie grote hoogteverschillen voorkomen kan er niet 'standaard' gewerkt worden met het begrip peil. Daarom zijn de hoogtematen van de gebouwen uitgedrukt in meters boven het referentieniveau van 42 m boven NAP, overeenkomend met de hoogte van de Groeneweg. Op onderstaande doorsnede is het een en ander in beeld gebracht. Daaruit blijkt onder andere, dat de geplande parkeerkelder in zijn geheel gelegen is ONDER het niveau van de Groeneweg, terwijl het nieuwe gezondheidscentrum nagenoeg geheel gelegen is ONDER het niveau van de Groeneweg. Verder blijkt daaruit, dat het hoogste punt van de geplande nieuwbouw net onder de bestaande hoogte van het verzorgingstehuis De Tollekamp blijft. Voor de goede orde kan hier vermeld worden, dat op de doorsnede ook het "bouwkundige peil" (bovenzijde afgewerkte beganegrondvloer) is aangegeven. Deze ligt op 39,2 meter boven NAP en dus 2,8 meter beneden het niveau van de Groeneweg.

• Voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde wordt als peil de hoogte van het aansluitende maaiveld gehanteerd. Juist op een hellend terrein sluit deze definitie het beste aan bij het beoogde resultaat.
• Wijze van meten. Dit artikel geeft onder meer bepalingen waar mag worden gebouwd en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemmingen. De regels zijn onderverdeeld in onder andere:

• Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan.
• Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bebouwingshoogte, bebouwingspercentage, et cetera).
• Specifieke gebruiksregels: welk gebruik van gronden en opstallen in ieder geval strijdig zijn.
• Afwijken van de gebruiksregels: onder welke voorwaarde mag afgeweken worden van de aangegeven bestemming.

In paragraaf 5.2 worden de bestemmingen nader toegelicht en wordt ook per bestemming aangegeven waarom voor bepaalde gronden voor deze bestemming is gekozen.

Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

• Anti-dubbeltelregel.
  Deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze verdichting kan zich met name voordoen, indien een perceel of een gedeelte daarvan, meer dan een keer betrokken wordt bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage.

• Algemene bouwregels
  Hierin is een regeling opgenomen voor nutsvoorzieningen.
• Algemene gebruiksregels.
  In dit artikel worden de algemene gebruiksregels beschreven. Deze gaat uit van de gedachte dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming. Dit brengt met zich mee dat de bestemmingsomschrijving van de te onderscheiden bestemming helder en duidelijk moet zijn.
• Algemene afwijkingsregels
  In dit artikel worden de algemene afwijkingsregels beschreven. Deze regels maken het mogelijk om op ondergeschikte punten van de regels in het bestemmingsplan af te wijken.

Overgangs- en slotbepalingen

In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels. In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregels wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.

5.2 Toelichting op de bestemmingen

Bestemming Maatschappelijk

Deze bestemming is toegekend aan vrijwel het gehele plangebied. Door middel van een bouwvlak is aangegeven welk deel van de gronden met de bestemming 'Maatschappelijk' bebouwd mogen worden. Het gehele bouwvlak mag benut worden voor de realisatie van een gezondheidscentrum. Dit gezondheidscentrum vormt straks de begane grond van het nieuwe complex.

Op het gezondheidscentrum zijn 3 woonblokken geprojecteerd. Deze mogen gebouwd worden ter plaatse van de functieaanduiding 'Wonen'. De beide woonblokken aan de Nieuwe Veenendaalseweg bestaan uit 3 woonlagen. Het woonblok op het achterste gedeelte van het perceel bestaat uit 2 woonlagen. Door middel van hoogtebepalingen op de plankaart is precies aangegeven wat de maximale goothoogte en bouwhoogte is van de verschillende onderdelen, gemeten ten opzichte van het referentieniveau, zijnde de hoogte van de Groeneweg van 42 meter boven NAP. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de goot- en bouwhoogtes van de bouwvolumes, die voorzien zijn van een lessenaarsdak. In de regels is specifiek aangegeven, dat de dakvlakken van de bouwvolumes, die grenzen aan de achtertuinen aan de Groeneweg af dienen te lopen in de richting van de Groeneweg. Met andere woorden: het laagste gedeelte van de lessenaarsdaken dient gesitueerd te worden aan de zijde van deze achtertuinen.

De grens van het bouwvlak vormt tevens de begrenzing van de functieaanduiding 'parkeergarage'. Op deze manier wordt het mogelijk gemaakt om onder het gezondheidscentrum een parkeerkelder te realiseren. Deze komt geheel beneden het maaiveld te liggen. Hierdoor wordt het parkeren aan het zicht onttrokken vanaf de Nieuwe Veenendaalseweg. Omdat het gezondheidscentrum voorzien zal worden van een daktuin hoeven de toekomstige bewoners niet uit te kijken op geparkeerde auto's, maar kunnen zij in plaats daarvan genieten van een 'groen' uitzicht.

In de regels zijn 2 voorwaardelijke verplichtingen opgenomen. Deze voorwaardelijke verplichtingen hebben ten doel om ervoor te zorgen, dat er ter plaatse voldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd voor de beoogde nieuwe functies en dat de onbebouwde gronden voor minimaal 50% 'groen' ingericht zullen worden.

Bestemming Verkeer - Verblijfsgebied

Deze bestemming is toegekend aan een smalle strook grond langs de zuidzijde van het plangebied, grenzend aan het terrein van De Tollekamp. Het is de bedoeling om hier een openbare verbinding te maken voor langzaam verkeer tussen de Nieuwe Veenendaalseweg en het woongebied ten westen van het plangebied. Een dergelijke voorziening is ook mogelijk op basis van het vigerende bestemmingsplan 'Rhenen Stad 2012'.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. In dat verband wordt een onderscheid gemaakt tussen de economische en de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Conform artikel 3.1.6. van het Besluit ruimtelijke ordening dient een onderzoek te worden verricht naar de uitvoerbaarheid van het plan. De gemeente Rhenen zal voordat het plan in procedure gaat met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst sluiten, zodat de economische uitvoerbaarheid 'anderszins verzekerd' is.

De kosten voor de uitvoering van dit bestemmingsplan komen voor rekening van de initiatiefnemer. Aangenomen wordt dat deze over de financiële middelen beschikt om het plan uit te kunnen voeren. Hiermee wordt het plan economisch uitvoerbaar geacht.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Vanaf maart 2020 zijn de plannen besproken met een afvaardiging van de omwonenden. Daarbij werd het al gauw duidelijk, dat de omwonenden en dan met name de bewoners van de Groeneweg moeite hebben met de hoogte van de geplande appartementen. Tijdens een aantal bijeenkomsten is stapsgewijs onderzocht op welke manier tegemoet gekomen kan worden aan de wensen van de omwonenden. Van dit proces is een participatieverslag opgesteld, dat als Bijlage 13 is toegevoegd.

De verschillende stappen in het ontwerpproces zijn verbeeld in Bijlage 14. Hieronder zijn ter illustratie enkele stappen opgenomen, maar voor het volledige beeld wordt kortheidshalve verwezen naar Bijlage 14 (Bron: Luijk architecten):

Er zijn veel verbeteringen in het plan doorgevoerd (denk aan: meer volume naar de kant van de Tollekamp en minder op bouwblok 2, werken met verspringingen in de gevel waardoor het complex minder massief oogt, werken met een terugliggende bovenste laag op blok 2 en zoeken naar mogelijkheden voor enerzijds daglicht in de nieuwe appartementen maar geen rechtstreekse inkijk in de tuinen anderzijds). Belangrijk is de hoofdconclusie van die laatste sessie in 2020:

• Bewoners geven aan dat ze vertrouwen hebben in de plannen mbt het privacy-deel. Ze zien dat er veel oplossingen mogelijk zijn om dat te kunnen borgen;
• Bewoners houden moeite met het terugliggende penthouse op bouwblok 2;
• Beide partijen geven aan vertrouwen te hebben om nog verder met elkaar in gesprek te gaan.

Op punt twee zit de meeste spanning. Bewoners geven aan moeite te houden met de hoogte van bouwblok 2 vanwege het uitzicht vanuit hun woning en tuin. Echter, om het project financieel haalbaar te houden -en te voldoen aan de eisen vanuit ruimtelijke kwaliteit, sociale koop, verkeer, duurzaamheid – is het totale bouwvolume nodig.

Na deze bijeenkomst met de bewoners is inmiddels de Nota van Uitgangspunten op 2 februari 2021 vastgesteld door het College van B&W, zodat de kaders vanaf dat moment vastliggen voor alle partijen.

In 2021 en begin 2022 is er -mede naar aanleiding van een behandeling van het bouwplan in de welstandscommissie- nog een flinke aanpassing gepleegd. Hierbij is van alle bouwblokken 1 bouwlaag afgehaald. Om toch het gewenste totale bouwvolume te kunnen benaderen zijn de bouwblokken 1 en 3 ten opzichte van de eerdere voorstellen iets verlengd.

Deze aanpassingen zijn onderwerp van gesprek geweest tijdens de (digitale) bijeenkomst van 13 januari 2022 met omwonenden. Ook van deze bijeenkomst is een verslag gemaakt (zie Bijlage 15). Om het beeld compleet te maken is in dit verslag een overzicht opgesteld van de stappen, die tot nu toe gemaakt zijn richting omwonenden.

De belangrijkste conclusie, die getrokken kan worden op basis van het overleg van 13 januari 2022 is dat de omwonenden nog steeds moeite hebben met de voorgestelde bouwhoogtes (met name van bouwblok 2). Dit ondanks het feit, dat er een bouwlaag af gehaald is. Het feit, dat het gehele bouwplan nog iets is opgetild, waardoor de "winst" minder is dan 1 hele bouwlaag is de belangrijkste oorzaak van dit gevoel bij omwonenden. Verdere verlaging van de bouwvolumes is echter niet mogelijk omdat daardoor de financiële haalbaarheid in gevaar komt. Ook van de zijde van de welstand is niet aangedrongen op een verdere verlaging van de bouwvolumes.

Vervolgens is het plan medio februari onderwerp van gesprek geweest tijdens een consultatieronde van de raadscommissie Ruimtelijke Ordening. Dit heeft aanleiding gegeven tot een aantal vragen en opmerkingen, die tijdens deze consultatieronde niet allemaal van een adequate reactie konden worden voorzien. Daarom heeft de initiatiefnemer een aantal onderwerpen wat nader uitgediept. Het resultaat hiervan is opgenomen in Bijlage 16.

De belangrijkste elementen uit deze nadere toelichting luiden als volgt:

• Het vertrekpunt voor de ontwikkeling van het gezondheidscentrum is van het begin af aan de Nota van uitgangspunten van de gemeente geweest. Waar een nuance of interpretatie van specifieke uitgangspunten een beter beoogd resultaat oplevert is dit voorgelegd aan en getoetst door de gemeente.
• Een opvallend verschil ten opzichte van de Nota van Uitgangspunten heeft betrekking op het aantal bouwlagen: De bouwhoogte aan de zijde van de Nieuwe Veenendaalseweg (blok 1 en 3) staat in de Nota van Uitgangspunten omschreven als maximaal 3 bouwlagen met een terugliggende 4e laag. Dit is in het voorliggende plan teruggebracht naar 3 bouwlagen (dus zonder 4e terugliggende laag). Op sommige plekken is ook de 3e laag iets teruggelegd. De bouwhoogte van het woonblok op het binnenterrein (blok 2) staat in de Nota van Uitgangspunten omschreven als 3 lagen. Dit is in het voorliggende plan teruggebracht naar 2 bouwlagen. Door deze vermindering van het aantal bouwlagen is door B&S Realestate een significante concessie gedaan in het woonvolume. Het resultaat is een vermindering van 20,8% van het bruto woonoppervlak.
• Ten opzichte van het vorige plan wat besproken is in de raadscommissie is, naar aanleiding van het welstandsadvies, het gebouw met 1,2 meter omhooggekomen. Tegelijkertijd is er 1 woonlaag van alle drie woonblokjes afgehaald. Per saldo levert dit een aanzienlijke vermindering van het totale bouwvolume op, zoals hierboven is aangegeven. Echter van verschillende zijden werd geopperd het gebouw vervolgens toch weer met meer dan een meter te laten zakken. Deze suggestie is bewust niet opgevolgd en wel om de volgende redenen:

• 1. Bij verlaging van het gehele gebouw is het nodig om de parkeerkelder een langere in- en uitrit te geven om een gelijke hellingshoek te houden voor in- en uitrijden. De hellingen voor in- en uitrijden worden dan te steil en voldoen niet meer aan de regelgeving;
• 2. Bij verlaging van het gehele gebouw wordt de looproute naar de hoofdentree te steil voor mindervaliden. Er kan een (langere) omweg gecreëerd worden, maar het wordt niet wenselijk geacht om bij een nieuw gezondheidscentrum een dergelijke oplossing toe te passen;
• 3. Bij verlaging van het gehele gebouw is er meer verkeersruimte nodig. Dit gaat ten koste van het te realiseren groen;
• 4. Bij verlaging van het gehele gebouw zal de zichtbaarheid van het gezondheidscentrum vanaf de zijde van de Nieuwe Veenendaalseweg verminderen. Juist deze zichtbaarheid is door de Welstandcommissie Mooisticht als cruciaal beoordeeld;
• 5. Tenslotte gaat het verlagen van het gehele gebouw in tegen de uitdrukkelijke wens van de zorgverleners voor meer daglichttoetreding (dus niet vanuit "een kuil;").

• Een ander onderwerp dat de gemoederen bezig houdt is de hoogte van het gebouw aan de zijde van de achtertuinen van de Groeneweg. Hier is uiteindelijk gekozen voor de volgende "oplossing": De dakvlakken van de bouwblokken, die grenzen aan de achtertuinen van de Groeneweg zijn voorzien van lessenaarsdaken. Daarbij is er voor gezorgd, dat deze lessenaarsdaken aflopen in de richting van deze achtertuinen. Met andere woorden: het laagste punt van deze lessenaarsdaken is gesitueerd aan de zijde van deze achtertuinen.