| Plan: | Kern Elst 2012 |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0340.BPKernElst2012-oh01 |
In het bestemmingsplan 'Kern Elst 2012' komen de volgende bestemmingen voor:
Daarnaast komen de volgende dubbelbestemmingen voor:
Met dubbelbestemmingen worden ruimtelijk relevante belangen veilig gesteld die niet of onvoldoende met de 'onderliggende' bestemmingen kunnen worden gewaarborgd. Daarbij hebben met de dubbelbestemming samenhangende belangen in beginsel voorrang op de belangen van de onderliggende bestemming. Het waarborgen van belangen met behulp van een dubbelbestemming leidt tot de opname van bijzondere regels binnen deze bestemming en noopt tot een nadere afweging van belangen.
Hieronder volgt een beschrijving van de in het plan opgenomen (dubbel)bestemmingen.
Agrarisch
In het plangebied liggen nog enkele agrarische bedrijven. Deze hebben de bestemming Agrarisch gekregen. Deze gronden kunnen worden gebruikt voor grondgebonden landbouw. Waar sprake is van bebouwing is deze voorzien van een agrarisch bouwvlak en een passende regeling in lijn met de regeling van het bestemmingsplan Buitengebied 2010. In deze regeling is een bedrijfswoning mogelijk.
Bedrijf
De bestemming Bedrijf is opgenomen voor bedrijfsvestigingen binnen het plangebied. Deze komen verspreid voor door het plangebied.
Binnen de bestemming zijn bedrijven genoemd in categorie 1 en 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten mogelijk. Indien een bestaand bedrijf een hogere milieucategorie betreft, is deze voorzien van een specifieke aanduiding en is die activiteit alleen ter plaatse van de desbetreffende aanduiding toegestaan. Tevens zijn aanduidingen opgenomen voor die locaties waar tevens andersoortige bedrijvigheid is toegestaan, hiermee worden kantoren en detailhandel geregeld.
Verder dient bedrijfsmatige opslag achter (het verlengde van) de voorgevel van het hoofdgebouw te worden geplaatst.
Bebouwing dient binnen het bouwvlak te worden geplaatst. Daar waar aangeduid, mag een bedrijfswoning worden gebouwd.
Afwijken
Middels een afwijking van de gebruiksregels is het mogelijk bedrijven te vestigen uit categorie 3.1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten die gelijkgesteld kunnen worden met bedrijven uit categorie 1 en 2.
Bedrijf - Nutsvoorziening
Deze bestemming is bedoeld om de nutsvoorzieningen in het openbare gebied te bestemmen. Op de verbeelding staat de maximale goot- en bouwhoogte aangegeven en een maximale bebouwingspercentage indien deze afwijkt van de standaard 100%.
Cultuur en Ontspanning
Voor de molen 't Wissel is de bestemming Cultuur en Ontspanning, met de aanduiding 'korenmolen' opgenomen. Instandhouding en/of herstel van de bestaande molen en zijn cultuurhistorische en beeldbepalende waarden met de bijbehorende bebouwing en voorzieningen staan hier voorop. Bebouwing mag alleen binnen het bouwvlak worden gerealiseerd.
Gemengd-3
Deze bestemming is gebruikt als verruiming van de mogelijkheden van verschillende centrumfunties voor de desbetreffende kavels. Binnen deze bestemming is het mogelijk om bedrijfsactiviteiten (categorie 1 en 2, alleen op de begane grond), ambachtelijke bedrijvigheid (alleen op de begane grond), detailhandel, maatschappelijke voorzieningen, kantoren, al dan niet in combinatie met wonen, uit te oefenen. Tevens is bij de woonfunctie een beroep- en bedrijf aan huis onder voorwaarden toegestaan. Middels de aanduiding 'horeca tot en met horecacategorie 2' is aangegeven waar horeca genoemd in categorie 1 en 2 van de Staat van horeca-activiteiten is toegestaan.
Afwijken
Middels een afwijking van de gebruiksregels is het mogelijk bedrijven te vestigen uit categorie 3.1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten die gelijkgesteld kunnen worden met bedrijven uit categorie 1 en 2.
Voor een beroep- en bedrijf aan huis is het via een afwijking mogelijk om bedrijven te vestigen uit categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten die gelijkgesteld kunnen worden met bedrijven uit categorie 1.
Groen
Openbare groengebieden die behoren tot het structurele groen in de bebouwde kom, hebben de bestemming 'Groen' gekregen. Binnen deze bestemming komen bijvoorbeeld parken, speelvoorzieningen en groenstroken voor. Het groen is op diverse locaties in Elst gelegen.
Uitgangspunt is dat enkel openbaar groen (dus geen particulier eigendom) als 'Groen' wordt bestemd. Kleinschalig groen in de vorm van bermen of tussenstroken bij fietspaden en wegen worden in de bestemming 'Verkeer-verblijfsgebied' of 'Verkeer' geregeld. Parkeervoorzieningen zijn niet toegestaan in de bestemming 'Groen'.
Horeca
De bestemming 'Horeca' is opgenomen voor de aanwezige horecagelegenheden. Binnen deze bestemming is het bij recht mogelijk horeca in de categorieën 1, 2 en 3 van de Staat van horeca-activiteiten uit te oefenen. Dit betekent feitelijk dat alleen het gebruik als dancing, disco, partycentrum en dergelijke niet is toegestaan, tenzij dit specifiek is aangeduid op de verbeelding.
De bebouwing dient binnen het bouwvlak te worden gebouwd en de goot- en bouwhoogte staan op de verbeelding aangegeven. In de bestemming wordt de aanwezigheid van één bedrijfswoning toegestaan, indien aangeduid.
Kantoor
Deze bestemming wordt gebruikt om zelfstandige kantoren te bestemmen of kantoren welke niet als ondergeschikte kantoorruimte bij een bedrijfsbestemming of als beroep aan huis kunnen worden aangemerkt. Het gaat om panden die in z'n geheel als kantoor in gebruik zijn (dus geen wonen boven het kantoor o.i.d.). Het betreft een enkel pand aan de Houweg.
De bebouwing dient binnen het bouwvlak te worden gebouwd en de goot- en bouwhoogte staan op de verbeelding aangegeven. Middels een aanduiding is een bedrijfswoning toegestaan.
Maatschappelijk
De bestemming 'Maatschappelijk' is een brede bestemming. Hier is voor gekozen om een flexibel gebruik van de gebouwen mogelijk te maken. Hiertoe bestaat weinig bezwaar gezien de vergelijkbare ruimtelijke uitstraling van de mogelijke functies. Gedacht moet worden aan een kerk, verzorgingstehuis, bejaardentehuis, gehandicaptenzorg, verenigingsgebouwen, onderwijs, openbare dienstverlening, bibliotheek, e.d.
In de begripsomschrijving behorend bij 'maatschappelijke voorzieningen', is geregeld dat ondergeschikte horeca (kantines e.d.) ook bij recht mogelijk is. Ter plaatse van de aanduiding 'horeca van categorie 3' is tevens horeca genoemd in categorie 3 van de Staat van horeca-activiteiten toegestaan. Onder deze bestemming vallen tevens sportvoorzieningen, tenzij specifiek aangegeven middels de aanduiding 'sport uitgesloten'.
De bebouwing dient binnen het bouwvlak te worden gebouwd en de goot- en bouwhoogte staan op de verbeelding aangegeven. Waar aangeduid, zijn bedrijfswoningen toegestaan.
Afwijken
Middels het afwijken van de regels, is het mogelijk om het bouwvlak met 15% te vergroten. Hieraan zijn voorwaarden verbonden die hinder voor de omgeving dienen te voorkomen.
Maatschappelijk - Begraafplaats
Voor de begraafplaats is deze bestemming opgenomen. Hierbinnen zijn geen bedrijfswoningen toegestaan. Gebouwen zijn alleen binnen het bouwvlak toegestaan.
Recreatie - Verblijfsrecreatie
Op één locatie in het plangebied is de bestemming Recreatie - Verblijfsrecreatie opgesteld. Hierbinnen zijn geen bedrijfswoningen of gebouwen toegestaan.
Verkeer
De doorgaande wegen binnen de bebouwde kom die een ontsluitende functie hebben, krijgen de bestemming 'Verkeer'. Hieronder vallen de Elsterstraatweg/Rijksstraatweg (N225) en de Veenendaalsestraatweg (N416). Binnen deze bestemming zijn wegen en paden, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, bruggen en nutsvoorzieningen toegestaan met daaraan gerelateerde bouwwerken.
Verkeer - Garagebox
De bestemming 'Verkeer-Garagebox' wordt gelegd op gronden waarop een garagebox, niet specifiek behorend bij een woning, aanwezig is. Het gaat hier vaak om rijtjes garageboxen. Deze garageboxen zijn bestemd voor de stalling van (motor-)voertuigen, maar kunnen ook meer algemeen als berging worden gebruikt. De goot- en bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 3,30 m.
Verkeer - Verblijfsgebied
De bestemming 'Verkeer - verblijfsgebied' wordt gelegd op gebieden met een verblijfskarakter. Binnen de bestemming vallen fietspaden, voetgangersgebieden, pleinen, parkeerterreinen, wegen, alsmede groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, bermen en water. Wat betreft bebouwing zijn bouwwerken mogelijk ten behoeve van de functies wegen en parkeervoorzieningen.
Wonen
De bestemming 'Wonen' betreft alle woonbebouwing. Binnen de bestemming vallen zelfstandige woningen, die specifiek zijn aangeduid als vrijstaand, half-vrijstaand, aaneengebouwd of gestapeld.
Hoofdgebouw
De positie van het hoofdgebouw wordt middels een bouwvlak binnen de bestemming vastgelegd. Deze bouwvlakken variëren in diepte al naar gelang het type woning. Voor vrijstaande woningen bedraagt de diepte 15 m, voor half-vrijstaande woningen 12 m en voor aaneengebouwde woningen 10 m. Is in de bestaande situatie sprake van een afwijkende bouwdiepte, dan wordt het bouwvlak aan deze afwijkende diepte aangepast. Voor de goothoogte van hoofdgebouwen wordt minimaal 3,50 m opgenomen. Ook als in de bestaande situatie de goothoogte lager is.
De toegestane goot- en bouwhoogten zijn op de verbeelding aangegeven. De woningen dienen te worden voorzien van een kap met een dakhelling van niet minder dan 30 graden.
Tevens dient de afstand van de woning totaan de zijdelingse perceelsgrens minimaal 2,50 m te bedragen, of minder indien de bestaande afstand reeds minder is dan 2,50 m.
Mantelzorgwoningen
Specifiek voor de twee, via het bestemmingsplan Rijksstraatweg 219, vergunde mantelzorgwoningen aan De Zwijnsbergen, is de aanduiding 'zorgwoning' opgenomen. Hier zijn twee mantelzorgwoningen toegestaan. Deze woningen dienen te voldoen aan een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 3 en 9 m en een maximale oppervlakte van 80 m2. Voor andere locatiesgeldt de afwijkingsbevoegdheid voor mantelzorgwoningen, zoals opgenomen in artikel 27.
Bijbehorende bouwwerken
Bijbehorende bouwwerken mogen worden gebouwd op het achtererf, zoals gedefinieerd in de Wabo. Door deze definitie wordt geen gebruik gemaakt van de aanduiding 'erf' om het erf waarop gebouwd mag worden aan te duiden. Om onduidelijkheden te voorkomen, wordt in bijzondere stedenbouwkundige situaties wel de voorgevel aangeduid. Op basis hiervan wordt vervolgens het achtererf bepaald (zie ook paragraaf 5.1).
De regeling betreffende de bijbehorende bouwwerken is in lijn met de 'Beleidsregels Omgevingsvergunning 2010' van de gemeente Rhenen. Dit betekent onder andere dat maximaal 25% van de bij de woning behorende kadastrale percelen mag worden bebouwd met bijbehorende bouwwerken met een maximum van 125 m². In afwijking van de Beleidsregels Omgevingsvergunning 2010 mag de goothoogte van bijbehorende bouwwerken maximaal 3,30 m bedragen, de bouwhoogte maximaal 4,50 m.
Beroep en bedrijf aan huis
Binnen de bestemming is het verder mogelijk een beroep en/of bedrijf aan huis uit te oefenen. De omvang van deze activiteiten mag niet meer bedragen dan 25 m2. In afwijking daarop kan tot 50% van de oppervlakte van de woning en bijbehorende bouwwerken worden toegestaan, hierbij moet dan wel worden voorzien in extra parkeerplaatsen zoals weergegeven in de opgenomen tabel. Verder mag er geen detailhandel worden uitgeoefend en dient in ieder geval de bewoner van de woning het beroep- en/of bedrijf aan huis uit te oefenen.
Bed&Breakfast
Een bijzonder bedrijf aan huis is het voeren van een Bed&Breakfast. Hiervoor is een specifieke regeling gemaakt, waarbij in een woning maximaal vijf kamers mogen worden gebruikt met een maximum van 10 slaapplaatsen. De woning dient wel overwegend haar woonfunctie te behouden (geen pension) en er mag geen sprake zijn van een nadelige invloed op de normale afwikkeling van het verkeer en op de parkeerdruk.
Overig
Tenslotte is specifiek in de bestemming opgenomen dat er een zwembad bij de woningen is toegestaan. Per woning is één zwembad toegestaan en deze dient achter (het verlengde van) de achtergevel van de woning te worden gebouwd. Verder dient het zwembad minimaal 3 m afstand te houden tot de zijdelingse perceelsgrens en mag het niet meer dan 0,2 m boven het maaiveld uitsteken.
Afwijken
Een afwijkingsmogelijkheid is opgenomen om inwoning mogelijk te maken.
Tevens is het via een afwijking mogelijk om voor een beroep- en bedrijf aan huis bedrijven te vestigen uit categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten die gelijkgesteld kunnen worden met bedrijven uit categorie 1.
Tot slot is ook mantelzorg via een afwijking mogelijk in bijbehorende bouwwerken bij woningen.
Woongebied
De bestemming 'Woongebied' is een globale bestemming die is opgenomen voor een nog niet gerealiseerde woonwijk in Het Bosje, namelijk fase 3. Hier wordt de bouw van maximaal 70 nieuwe woningen mogelijk gemaakt, bestaande uit aaneen gebouwde, niet gestapelde woningen, maar ook halfvrijstaande en vrijstaande woningen. Op de verbeelding zijn diverse goot- en bouwhoogtes opgenomen binnen deze bestemming.
Binnen de bestemmig is, onder voorwaarden, de vestiging van een beroep- en bedrijf aan huis en een bed and breakfast toegestaan.
Tevens zijn regels opgenomen voor de bijbehorende bouwwerken zoals aan- en uitbouwen, overkappingen, bijgebouwen, erkers en ingangspartijen.
Afwijken
Via een afwijking is het mogelijk om voor een beroep- en bedrijf aan huis, bedrijven te vestigen uit categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten die gelijkgesteld kunnen worden met bedrijven uit categorie 1.
Waarde - Archeologie 2
Voor gebieden met archeologische waarden is een dubbelbestemming opgenomen. De terreinen van archeologische waarden zijn op de 'Archeologische beleidskaart gemeente Rhenen' aangegeven als categorie 2. Hieraan gekoppeld is de bestemming 'Waarde - Archeologie 2'.
Binnen deze dubbelbestemming zijn de gronden, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), bestemd voor doeleinden ter bescherming en veiligstelling van de in de grond aanwezige of verwachte archeologische waarden.
Op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten behoeve van een overige, aan deze gronden toegekende, bestemming worden gebouwd, mits op basis van archeologisch onderzoek is vastgesteld dat ter plaatse geen behoudenswaardige archeologische waarden aanwezig zijn of de aanwezige behoudenswaardige archeologische waarden niet onevenredig worden geschaad.
Dergelijk onderzoek is niet noodzakelijk op bouwaanvragen waarbinnen de bodem tot maximaal 30 cm onder maaiveld wordt geroerd.
Verder is een omgevingsvergunning opgenomen ten aanzien van het uitvoeren van werken of werkzaamheden (de vroegere aanlegvergunning). Deze vergunning is niet nodig wanneer de bodemingrepen niet verder gaan dan 30 cm onder maaiveld.
Waarde - Archeologie 3
Voor de gebieden buiten de terreinen van archeologische waarden, geldt de bestemming 'Waarde - Archeologie 3'. De regeling is gelijk aan die van de bestemming 'Waarde - Archeologie 2' met dien verstande dat onderzoek niet noodzakelijk is voor plangebieden die niet groter zijn dan 100 m² of bouwaanvragen betreffen waarbinnen de bodem tot maximaal 30 cm onder maaiveld wordt geroerd.
Voor wat betreft de omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden. Deze vergunning is niet vereist in het geval het plangebied niet groter is dan 100 m² of de bodem tot maximaal 30 cm onder maaiveld wordt geroerd.
Waterstaat - Waterkering
Deze bestemming wordt gelegd op gronden die vanuit het oogpunt van waterhuishoudkundige doeleinden beschermd moeten worden, in het bijzonder de waterkeringen met de daarbij vanuit de Keur voortvloeiende beschermingszone.
Binnen deze dubbelbestemming mogen geen nieuwe gebouwen worden gebouwd, tenzij ze niet strijdig zijn met het belang van de waterkering en niet hoger zijn dan 3,5 m. Verder is er een regeling opgenomen die bepaalt dat een omgevingsvergunning noodzakelijk is voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden.
Algemene regels
In de algemene bouwregels is een regel opgenomen ten aanzien van afwijkende maatvoeringen. Dit houdt in dat, waar nu bebouwing legaal afwijkt van in de regels genoemde maatvoeringen, deze bestaande afwijkende maten ook zijn toegestaan.
Daarnaast is opgenomen dat ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' de gronden tevens dienen voor bescherming, instandhouding en herstel van de waardevolle bebouwingskenmerken en -elementen.
Tevens is onderkeldering toegestaan onder (bedrijfs-)woningen en bedrijfsgebouwen tot een diepte van niet meer dan 3 m.
Kleine nutsvoorzieningen zijn tevens toegestaan.
In de
algemene gebruiksregels
zijn enkele vormen van strijdig gebruik opgenomen. Hiermee is expliciet aangegeven wat niet is toegestaan binnen de bestemmingen. Dit betreft het gebruik van bijgebouwen voor bewoning, het opslaan van goederen en materialen die niet ten dienste staan van de bestemming en het gebruik van gronden voor windturbines/windmolens, zendmasten/antennemasten, uitgezonderd daar waar toegestaan, of het gebruik van gronden voor paardenbakken en/of tennishallen.
Uitgezonderd van het strijdig gebruik zijn het gebruik van gronden voor weekmarkten, festiviteiten, evenementen en dergelijke, mits daarvoor vergunning of ontheffing is verleend.
Verder is een regel opgenomen die bepaalt dat bestaand legaal gebruik wordt toegestaan in het geval in het bestemmingsplan uitgegaan wordt van een afwijkend gebruik.
In de algemene aanduidingsregels is de 'vrijwaringszone - molenbiotoop' opgenomen, ter borging van voldoende windvang voor de molen 't Wissel. Binnen deze zone worden maximaal toelaatbare bouwhoogtes, afhankelijk van de afstand tot de molen, middels een formule berekend en vastgelegd.
De
algemene afwijkingsregels
bevatten een breed scala aan (kleinschalige) afwijkingen die voor alle bestemmingen kunnen worden gebruikt. Het betreft het kunnen afwijken met niet meer dan 10% van in het plan genoemde maten en afmetingen, het gering aanpassen van wegprofielen, het overschrijden met maximaal 1 m van bestemmingsgrenzen en bouwgrenzen, het toestaan van mantelzorg in bijgebouwen of in een tijdelijke woonunit en het toestaan van openbare nutsgebouwen tot een inhoud van 60 m3 en een hoogte van 4 m.
Een regeling is verder opgenomen voor de aanleg van paden, wegen, parkeerplaatsen en bushalten, mits geen afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, de woonsituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en dergelijke. Op deze wijze kan op een flexibele wijze invulling worden gegeven aan herinrichtingen van wegen en voorzieningen ten behoeve van bijvoorbeeld het openbaar vervoer. Deze kunnen middels een afwijking nu ook in een andere bestemming dan 'Verkeer - Verblijfsgebied' worden gerealiseerd.
De laatste tijd neemt de roep om meer mogelijkheden voor mantelzorg bij huis toe. De gemeente wil hieraan gehoor geven, maar wel op een wijze die voorkomt dat er verkapte nieuwe woonbebouwing wordt toegevoegd. Dit betekent dat een afwijkingsregeling is opgenomen, waarmee een tijdelijke woonunit kan worden geplaatst of gebouwd of een bijbehorend bouwwerk als tijdelijke woonunit kan worden aangewezen. Dit onder voorwaarden.
In de
algemene wijzigingsregels
is een regeling opgenomen om de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' of 'Waarde - Archeologie 3' geheel of gedeeltelijk te verwijderen, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat er geen archeologische waarden meer aanwezig zijn of dat deze in voldoende mate zijn veiliggesteld.
Aan de andere kant kan de dubbelbestemming ook juist worden neergelegd op gronden waar uit archeologisch onderzoek blijkt dat de ter plaatse aanwezige archeologische waarden bescherming behoeven.