't Spieghel 2010

6.2 Bestemmingen

Agrarisch

Voor de in het plangebied aanwezige agrarische gronden is de bestemming "Agrarisch" opgenomen. In deze gebieden is de landbouw de primaire functie. Op enkele terreinen bevinden zich met hoge landschapswaarden. Voor die terreinen is de bestemming "Agrarisch met waarden" opgenomen. De landschapswaarde in deze gebieden is openheid. Daarom is voor deze gebieden de aanduiding 'openheid van het landschap' opgenomen. Het terrein van een bestaande kwekerij heeft een bestemming 'Agrarisch- Kwekerij' meegekregen.

In het plangebied is één agrarisch bouwvlak opgenomen met een nadere aanduiding paardenhouderij. Paardenhouderijen of paardenpensions zijn gericht op het stallen, houden, voederen, laten grazen of huisvesten, en eventueel ook opleiden of africhten van paarden. De activiteiten zijn niet gericht op productie en er vinden geen specifieke fokactiviteiten plaats. Het omvormen naar een manege is hier niet toegestaan. In hun aard zijn paardenhouderijen geen agrarische bedrijven.

Een paardenhouderij kan eventueel als semi-agrarisch bedrijf beschouwd worden, dat door het beweiden van de paarden ook een duidelijke binding heeft met het landelijk gebied. Op het bouwvlak is de bouw van bouwwerken en gebouwen ten behoeve van de paardenhouderij mogelijk.

Op het bouwvlak zijn gebouwen met een goothoogte van 6 m en bouwhoogte van 10 m toegestaan. De betreffende paardenhouderij krijgt geen nieuwe uitbreidingsruimte meer in het bestemmingsplan. In de praktijk komen bij steeds meer percelen in het buitengebied van Leusden paardenbakken (buitenbakken) voor. Vanwege de uitstraling en ruimtelijke relevantie van paardenbakken (incl. tredmolens e.d.) is hiervoor een aparte juridische regeling in het bestemmingsplan gewenst.

In verband met de mogelijk rommelige uitstraling en de bijkomende voorzieningen (hoge hekken, verlichting) zijn paardenbakken in principe beperkt tot agrarische bouwvlakken (en maneges).

Het oprichten van paardenbakken buiten bouwvlakken is een vorm van verboden gebruik. Wel is het onder voorwaarden mogelijk via ontheffing een paardenbak buiten het agrarisch bouwvlak of het bestemmingsvlak op te richten. In het plangebied moet bij een dergelijke vergroting tevens beoordeeld worden of de aanwezige landschaps- en/of natuurwaarden niet onevenredig worden geschaad. Hierbij dient in ieder geval de paardenbak op een zorgvuldige manier in het landschap te worden ingepast, eventueel door afschermende beplanting die bestaat uit een verscheidenheid van beplanting die van oudsher in de streek voorkomt. Hierbij is een koppeling gemaakt met het Landschapsontwikkelingsplan Gelderse Vallei.

Bedrijf/ bedrijventerrein

Bestaande bedrijven

De bestaande bedrijven in het plangebied worden specifiek bestemd. De bedrijven hebben een bedrijfsbestemming gekregen met daarbij de aanwezige functie specifiek bestemd. Dit betekent bijvoorbeeld dat de gemeentewerf de bestemming "specifieke vorm van bedrijf- gemeentereiniging" heeft gekregen. Een regeling met een dergelijke specifieke bestemming betekent dat op deze locatie enkel een dergelijk type bedrijf gevestigd kan zijn.

Mocht het zo zijn dat in de toekomst de wens bestaat dat er op de betreffende locatie een ander type bedrijf zich wil vestigen, dan is daarvoor een ontheffingsregeling opgenomen. Door middel van deze ontheffing kan onder voorwaarden zich een ander type bedrijf vestigen. Van deze ontheffing kan gebruik worden gemaakt mits het geen detailhandels- of horecabedrijven betreft en mits deze, gezien de gevolgen daarvan voor de omgeving, redelijkerwijs kunnen worden gelijkgesteld met bedrijven die op de betreffende plaats zijn toegestaan in de 'oude' specifieke bestemming.

Naast bedrijfsvestigingen zijn ook wegen met bijbehorende voorzieningen toegestaan, ter ontsluiting van de betreffende bedrijven. Tevens zijn water, groen, parkeervoorzieningen, nutsgebouwtjes e.d. binnen de bestemming toegelaten.

Nieuwe bedrijven

Conform de visie uit hoofdstuk 4 zal in het bestemmingsplan een regeling worden opgenomen die het mogelijk maakt nieuwe bedrijven in het plangebied op te richten. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt in de woon-werkkavels aan de noordzijde van de Ursulineweg en het gebied 'De Plantage'.

Woon-werkkavels Het Lint

De invulling van dit gebied staat nog niet geheel vast. Wel wordt aangesloten bij de uitgangspunten en visie uit het Masterplan. Hierbij wordt voor het aspect beeldkwaliteit aangesloten bij de uitgangspunten als verwoord in het Masterplan. Er is een aantal ruimtelijke voorwaarden waaraan de ontwikkeling moet voldoen:

• de totale bvo niet meer mag bedragen dan 8.570 m²;
• de oppervlakte van een bouwperceel niet meer mag bedragen dan 1300 m², alleen met een ontheffing zijn oppervlaktes tot 1.600 m² toegestaan;
• het bebouwingspercentage van een bouwperceel niet meer mag bedragen dan 30%.

Ter plaatse van deze bestemming zijn enkel bedrijven toegestaan die in de milieucategorie 1 vallen ten opzichte van gemengd gebied, van de bijlage "Staat van Inrichtingen", die deel uitmaakt van de regels (categorie 2 alleen mogelijk via ontheffing).

Bij deze milieuzonering moet in principe de vanuit milieuoverwegingen voor dat bedrijf geldende "grootste afstand" tot woonbebouwing in acht worden genomen. Deze "grootste afstand" is herleid uit de voor dat bedrijf meest bepalende milieufactor(en), namelijk geur, stof, gevaar, trilling en/of geluid:

Milieucategorie	maximale afstandsmaat
1	0
2	10

Het kan gebeuren dat een bedrijf in eerste instantie niet kan voldoen aan de afstandsmaat uit de tabel en dus niet past op een bepaalde plaats waar een bepaalde milieucategorie als recht is toegestaan. Het is dan wellicht toch mogelijk om door middel van met name technische maatregelen de milieuhinder zodanig terug te brengen dat het bedrijf in de praktijk wél binnen de afstandsmaat en dus in de praktijk binnen de milieucategorie past.

Gebied De Plantage

De invulling van dit gebied staat vast, er is een gedetailleerde bestemming voor deze percelen opgenomen. Hierbij wordt voor het aspect beeldkwaliteit aangesloten bij de uitgangspunten als verwoord in het Masterplan.

Ter plaatse van deze bestemming zijn enkel bedrijven toegestaan die in de milieucategorieën 1 en 2 vallen, van de bijlage "Staat van Inrichtingen", die deel uitmaakt van de regels. Bij deze milieuzonering moet in principe de vanuit milieuoverwegingen voor dat bedrijf geldende "grootste afstand" tot woonbebouwing in acht worden genomen. Deze "grootste afstand" is herleid uit de voor dat bedrijf meest bepalende milieufactor(en), namelijk geur, stof, gevaar, trilling en/of geluid:

Milieucategorie	Maximale afstandsmaat
1	0
2	10

Daarnaast zijn er voorzieningen voor ontspanning en vermaak, niet zijnde horecabedrijven toegestaan, evenals verkeers- en verblijfsvoorzieningen, groenvoorzieningen en andere voorzieningen, zoals parkeer- en nutsvoorzieningen.

Ter plaatse van de entree is een ontheffingsgebied opgenomen om hier ook kantoren toe te staan. Hier geldt ook een representatieve zone.

Bebouwing langs de Burgemeester de Beaufortweg

Voor een viertal woningen langs de Burgemeester de Beaufortweg (nr. 13, 15, 17 en 19) is in het plan een speciale regeling opgenomen. Achter deze woningen, aansluitend aan het gebied De Plantage, is het mogelijk om een kleinschalige vorm van bedrijvigheid te realiseren. Dit kan gebeuren in bedrijfsbebouwing van maximaal 150 m² tot een milieucategorie 2. Deze nieuwe bedrijfsbebouwing dient te worden opgericht op het terrein achter de woningen en in lijn met de betreffende woning. Om dit te regelen in het bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid met nadere voorwaarden opgenomen, evenals een aanduiding op de betreffende gronden waar de wijzigingsbevoegdheid van toepassing is.

Bouwen

De bouwbepalingen zijn opgenomen op de verbeelding. Dat betekent dat de maximale bebouwingspercentages en hoogtematen zijn aangegeven.

De bebouwingspercentages worden gerekend of toegedeeld per bedrijfsvestiging, om te voorkomen dat in delen van een vlak bijvoorbeeld 100% wordt bebouwd, waardoor in andere delen veel minder kan en mogelijk zelfs het minimum van 50% niet kan worden gehaald. De bebouwing is alleen toegestaan binnen de bouwvlakken.

Binnen deze bestemming gelden enkele uitwerkingsregels waaronder:

• de bouwhoogte van kantoren mag maximaal 12 meter bedragen;
• de bouwhoogte van bedrijfshuisvesting mag maximaal 7 meter bedragen en voor losse bedrijfsruimte maximaal 4 meter.

Daar waar geen bedrijfswoning op het perceel is toegestaan is de aanduiding '-bw' opgenomen.

Beeldkwaliteit

In het Masterplan is per te ontwikkelen deelgebied door middel van een beeldkwaliteitsparagraaf aangegeven hoe er tegen dit aspect bij de ontwikkelingen is aangekeken. Deze beeldkwaliteitsaspecten zijn in het plan waar mogelijk direct vertaald.

Dit is onder andere gedaan door bouwvlakken op te nemen en de hoogtes en oppervlaktepercentages. Hiermee is de omvang en plaatsbepaling van de gebouwen bepaald. Voor enkele aspecten als materiaal, kleurgebruik, gevelopbouw etc. wordt verwezen naar de welstandsnota. Dit wordt niet in het bestemmingsplan geregeld.

Voor de uit te werken bedrijfsbestemming is een koppeling gemaakt met het Masterplan. Hiermee wordt gestreefd om de beeldkwaliteitsaspecten voor de nieuwe bebouwing in dit gebied vorm te geven op het moment dat van de uit te werken bestemming gebruik wordt gemaakt.

Buitenopslag

In het plangebied is geen buitenopslag toegestaan.

Kantoren, tuincentrum en sport

Aan de oostzijde van 'De Plantage' wordt de ontwikkeling van een aantal losstaande kantoorgebouwen beoogd. De invulling van dit gebied staat vast waarbij een gedetailleerde bestemming past. Er dient daar waar aangegeven sprake te zijn van een representatieve bebouwing.

De in het plangebied aanwezige tuincentra, manege, sportcentra hebben respectievelijk de bestemming "Detailhandel-tuincentrum", "Sport-Manege" en "Sport" gekregen. Hier wordt het gewenste bebouwings- en inrichtingsbeeld ondersteund door het bouwvak en specifieke bouw- en gebruiksbepalingen. De bouwbepalingen, zijn opgenomen op de verbeelding. Dat betekent dat de maximale bebouwingspercentages en hoogtematen zijn aangegeven. Het tuincentrum heeft daarnaast op het terrein nog kassen staan. Deze hebben de aanduiding 'kas' gekregen. De in het plangebied aanwezige caravanstalling is door middel van de aanduiding 'caravanstalling' op de verbeelding opgenomen met bijbehorende regeling in de regels.

Groen, natuur en water

De in het plangebied aanwezige groenstroken zijn bestemd tot "Groen". De nabij de Groene Zoom gelegen bijen en vlindertuin is door middel van de aanduiding "bijen - en vlindertuin" op de verbeelding opgenomen, met bijbehorende regeling in de regels.

Ook zijn er enkele natuurgebieden in het plangebied. Deze bevinden zich ten noorden van de Randweg en zijn overeenkomstig bestemd tot 'Natuur". Deze bestemming biedt de ruimte aan de beheerder om het beheer van het gebied naar eigen inzicht te doen. Waar gewenst kan bijvoorbeeld dan bos worden omgevormd tot lage begroeiing of andersom. De in het plangebied aanwezige watergangen zijn bestemd tot "Water".

De gemeente acht de verdere versterking van de EHS van groot belang en wil in het bestemmingsplan hiervoor de nodige ontwikkelingsruimte handhaven. Op basis van het Natuurgebiedsplan van de provincie zijn op de verbeelding het toekomstige natuurgebied (d.m.v. de aanduiding wijzigingsbevoegdheid naar natuur) en de ecologische verbindingszone langs het Valleikanaal (dubbelbestemming "waarde - ecologie") opgenomen. Realisatie kan alleen plaats vinden met instemming van de betrokken eigenaren en een procedure die ruimte laat voor bezwaar maken van belanghebbenden.

Daarnaast bestaat voor realisering van de EHS de mogelijkheid om gebruik te maken van particulier natuurbeheer. Doordat particulieren (veehouders) hun agrarisch grond omvormen naar nieuwe natuur en/of beheermaatregelen treffen en daarvoor subsidies ontvangen kan een (groot) deel van de EHS worden gerealiseerd.

Infrastructuur

De wegen die de hoofdontsluiting ván en ín het plangebied vormen zijn aangewezen als "Verkeer". De overige wegen in het plangebied, die toegankelijk zijn voor gemotoriseerd verkeer kunnen binnen de bestemmingen "Bedrijventerrein -uit te werken", "Detailhandel-Tuincentrum" worden gerealiseerd. De in het plangebied gelegen openbare parkeerplaatsen zijn door middel van de bestemming "Verkeer-Parkeerterrein" opgenomen.

In het plan is rekening gehouden met een mogelijke verbreding van de A28 met nieuwe rijbanen door ter plaatse een vrijwaringszone van 60 meter breed op te nemen.

In het plangebied loopt een aardgastransportleiding, waterleiding, rioolpersleiding en een straalpad. Deze zijn respectievelijk door de dubbelbestemming "Leiding-gas", "Leiding-water", "Leiding-riool" en aanduiding "vrijwaringszone - straalpad" opgenomen met bijbehorende regeling in de regels.

Net buiten het plangebied bevindt zich één risico-object. Het betreft een tankstation met LPG aan de Randweg. De risicocontouren van het tankstation betreft een zone van 45 m rondom het LPG vulpunt. Deze contour valt voor een deel binnen het plangebied en is voor dat deel op de verbeelding opgenomen. Hierbinnen mogen geen kwetsbare objecten worden opgericht.

Wonen

De in het plangebied aanwezige burgerwoningen zijn positief bestemd. Binnen de bestemming "Wonen" zijn behalve de woning (en eventuele uitbreidingen) ook toegestaan bijgebouwen, andere bouwwerken en tuinen. Daar waar meerdere woningen vlak naast elkaar zijn gelegen is op de kaart het toegestane aantal woningen aangegeven middels een matrixsymbool met daarin aangegeven het maximum aantal wooneenheden. Conform de regeling in het bestemmingsplan buitengebied 1996 wordt een inhoudsmaat gehanteerd van 600 m3 bij recht. Via een algemene ontheffingsbevoegdheid is een inhoudsmaat van maximaal 660 m3 toegestaan (10% verruiming).

Bijgebouwen mogen worden gebouwd binnen het totale bestemmingsvlak voor "Wonen" met een maximum van 50 m2. Door middel van een ontheffing is het onder voorwaarden mogelijk de oppervlakte te vergroten tot maximaal 80 m².

Tuinen

Deze bestemming bevat de gronden die vrij dienen te blijven van gebouwen. Andere bouwwerken zijn wel toegestaan, mits deze voldoen aan de aangegeven maatvoering. Deze gronden worden niet meegerekend bij het bouwvlak, hetgeen voortvloeit uit de begripsbepalingen. Op grond van het Besluit bouwvergunningsvrije en licht-bouwvergunningplichtige bouwwerken kan wel vergunningsvrij worden gebouwd in de zijtuinen. Voor het bouwen van tuinhuisjes in de voortuinen zal geen ontheffing (ex artikel 3.23 Wro) worden verleend.

Cultuurhistorie

In het plangebied komt één rijksmonument voor. Dit monument wordt beschermd door de Monumentenwet. Het opnemen van een beschermende regeling voor deze monumenten in het bestemmingsplan is dan ook niet noodzakelijk.

In het plangebied komen naast monumenten nog diverse gebouwen voor die cultuur-historisch waardevol zijn. Deze hebben de aanduiding "karakteristiek" gekregen met een beschermende regeling in de regels. Binnen het plangebied ligt een deel van de Liniedijk. Deze is onder andere beschermd door middel van de aanduiding "cultuurhistorische waarden".