't Spieghel 2010

4.2 Visie op het ontwikkelingsgebied

Algemeen

In het planconcept van het Masterplan voor de gebieden die herontwikkeld worden is het bijzondere karakter van de Westflank, de overgang van de Utrechtse Heuvelrug en de Gelderse Vallei terug te vinden. De bedrijfshuisvesting wordt gerealiseerd in twee kleinschalige groene kamers die elk een eigen karakter hebben, geïnspireerd door de hiervoor aangegeven landschapstypen.

De twee kamers worden verankerd in de groenstructuur in de wijdere omgeving door de toevoeging van een 'parklijst'. De parklijst bestaat uit een brede grasberm, een waterloop en een transparante boombeplanting. De parklijst voorziet Leusden tevens van een entree met allure. Naast het groen speelt ook het water een belangrijke rol in de twee te ontwikkelen gebieden. In navolging van de twee al bestaande waterelementen, Het Zwanenwater als onderdeel van de buitenplaats Heiligenberg en de Ijsbaan, worden twee formele waterelementen toegevoegd. De waterelementen dragen mede de identiteit van het gebied. Tevens voorzien deze waterelementen in de nodige berging en afvoer van oppervlaktewater.

Onderzoek bedrijfsruimte

Het adviesbureau BRO heeft in juli 2007 onderzoek gedaan naar de ruimtebehoefte van bedrijven in de gemeente Leusden. Dit onderzoek is een actualisatie van eenzelfde onderzoek uit 2002. In het onderzoek van 2007 wordt het volgende geconcludeerd:

• De toekomstige vraag naar ruimte zal in de toekomst verder dalen. Oorzaken hiervan zijn een krimpende beroepsbevolking en een dalende behoefte aan ruimte per werknemer. Daarnaast wordt er steeds meer ingezet op intensief ruimtegebruik.
• De groeicijfers van de werkgelegenheid zijn in Leusden vele malen hoger dan de groeicijfers van Nederland, provincie en het Gewest. Deze groei is voornamelijk toe te schrijven aan de zakelijke dienstverlening.
• Berekening op de vraag naar ruimte voor bedrijventerrein en kantoren in Leusden op basis van de nieuwe BLM laat voor beide gevallen een minder grote vraag zien dan in het onderzoek van 2002 wordt voorspeld.
• Het model voorspelt een vraag van 0,25-0,5 hectare netto bedrijventerrein per jaar voor Leusden, gebaseerd op het scenario TM en een behoefte van +/- 600 m² bvo (bedrijfsvloeroppervlak/ bruto vloeroppervlak) aan kantoorruimte per jaar.
• Het toepassen van een groeipercentagecorrectie voor de zakelijke dienstverlening voor 2006-2010 op 600-1.900 m² bvo per jaar te liggen. Daarna zal de behoefte liggen tussen circa 600 - 800 m² bvo per jaar.
• Op dit moment ligt er tenminste al een ruimtevraag van 3,4 hectare + 1,25 - 3 hectare aan vraag die tussen 2002 - 2006 niet gefaciliteerd is. Dit is wel een minimum. Hierin is niet de behoefte meegenomen van bedrijven die uit willen breiden op eigen terrein. Voor kantoren ligt er op dit moment al een behoefte van minimaal 5.250 m².

In dit bestemmingsplan is aangesloten op deze uitgangspunten door de realisatie van woon-werkcombinaties en kantoren. In overleg met marktpartijen worden deze kavels ontwikkeld die voorzien in de lokale behoefte. De eerder voorziene ontwikkeling van de Buitenplaats is vooralsnog buiten dit bestemmingsplan gehouden vanwege gebrek aan afnemers.

In "Het visitekaartje van Leusden", Masterplan voor de herontwikkeling van 't Spieghel wordt de herontwikkeling van twee deelgebieden beschreven en vastgelegd. Het gaat om De Buitenplaats, het toekomstige kantorenpark met een rand van woon- werkkavels, en De Plantage, bedrijventerrein met een aantal woon-werkkavels. Binnen beide deelgebieden ligt Het Lint. In het onderhavige bestemmingsplan wordt De Plantage in zijn geheel bestemd. Van De Buitenplaats worden uitsluitend de woon-werkkavels die langs de oost-westgerichte Ursulineweg komen te liggen, opgenomen. Deze woon-werkkavels maken onderdeel uit van Het Lint.

De gemeente dient ter voldoening aan een goede ruimtelijke ordening de uitvoerbaarheid van een plan aan te tonen. Deze uitvoerbaarheid is voor het grootste deel van De Buitenplaats nog ongewis. Het gedeelte van de gronden betreffende de realisatie van woon-werkkavels (Het Lint) is in eigendom van de gemeente en kan los van de rest van De Buitenplaats worden ontwikkeld. Dit gedeelte van de ontwikkeling is financieel en ruimtelijk uitvoerbaar. In onderstaande worden aldus alleen Het Lint en de Plantage beschreven.

Het Lint

In totaal is er in het lint langs de Ursulineweg 8.570 m2 bvo beschikbaar voor de ontwikkeling van zogenaamde 'woon-werkkavels'. In dit bestemmingsplan is alleen een deel van het gebied Het Lint opgenomen. In dit gebied is nog geen concrete ruimtelijke invulling bekend. Desondanks is er een aantal ruimtelijke voorwaarden waaraan de ontwikkeling moet voldoen:

• de totale bvo mag niet meer bedragen dan 8.570 m²;
• de oppervlakte van een bouwperceel niet meer mag bedragen dan 1300 m²;
• het bebouwingspercentage van een bouwperceel niet meer mag bedragen dan 30%;
• het maximaal te bouwen volume is twee bouwlagen met een kap (50% van een volledige verdieping;
• losse bedrijfsruimte is toegestaan, mits niet hoger dan 4 meter.

Op deze kavels kunnen woon-werkwoningen worden gerealiseerd. Het betreft vrijstaande woningen waar specifieke werkruimten onderdeel van uitmaken. Het woonhuis op de woon-werkkavel bepaalt het beeld aan de Ursulineweg en is altijd aan de voorzijde van de kavel gelegen. De ligging van het bedrijfsgedeelte is afhankelijk van de aard van de bedrijvigheid en de kwaliteit van de bebouwing. Het kantoorgedeelte kan zowel los achter op de kavel als aan het woonhuis vast gesitueerd worden. Daarbij wordt er van uit gegaan dat ontwerp, kleur en materiaalgebruik van het kantoorgedeelte verwantschap heeft met de woning. Eventuele afzonderlijke bedrijfsruimte ligt altijd aan de achterzijde van de kavel.

Op deze kavels zijn bedrijven toegestaan met een milieucategorie 1 zoals kantoren in de zakelijke en financiële dienstverlening, zoals advocatenkantoren, bedrijven die zich bezighouden met verzekeringen, financieel advies, vastgoedadvies en -ontwikkeling, automatisering, en om werkzaamheden die bij de woning worden uitgevoerd zoals kantoor aan huis, schoonheidsspecialiste, (tand)artspraktijk, zelfstandig adviseurs, architectenbureaus etc. Detailhandelsbedrijven zijn uitgezonderd. Alleen via een ontheffing zijn bedrijven uit milieucategorie 2 toegestaan.

Aanvragen voor vestiging in dit deel van 't Spieghel zullen altijd getoetst worden op de criteria verkeersaantrekkende werking, bedrijfstijden en milieucategorie.

Het lint van woon-werkkavels langs de Ursulineweg krijgt een groen karakter doordat de kavels op de zij- en achtererfgrenzen beplant worden met circa 3 meter hoog haagstruweel. Aan de voorzijde vormt een sloot de overgang van de voortuinen naar de Ursulineweg. Aan de kant van de weg zal door middel van het gemeentelijke onderhoud een natuurlijke vegetatie ontwikkeld worden. De voortuinen mogen uitsluitend van een groene inrichting worden voorzien. De bebouwing op naast elkaar gelegen kavels mag niet in dezelfde voorgevelrooilijn staan; er moet minimaal 2,50 meter verschil tussen zitten. Dit om het informele beeld van de Ursulineweg te versterken.

De ontsluiting van de woon-werkkavels vindt plaats langs de Ursulineweg. Omdat de Ursulineweg zijn kleinschalige karakter behoudt, legt dit beperkingen op aan de aard van de bedrijvigheid. Bijvoorbeeld voor wat betreft de verkeersaantrekkende werking of geluidsoverlast. In dit bestemmingsplan is alleen de bebouwing ten noorden van de oost-westgerichte Ursulineweg meegenomen.

Voor de inrichting van de kavel gelden de volgende regels:

• woonhuis aan voorzijde is beeldbepalend, eventuele afzonderlijke bedrijfsruimte altijd aan de achterzijde van de kavel;
• maximaal bebouwingspercentage 30%;
• minimale diepte voortuin 5 meter, groene inrichting, groene erfafscheiding;
• maximaal 40% van de kavelbreedte bebouwen (tot 5 meter achter voorgevelrooilijn);
• minimaal 2 meter van de zijerfgrens af bouwen;
• minimaal 5 meter vanaf de achtererfgrens bouwen;
• parkeren op eigen terrein. Opstelplekken en garage achter de voorgevelrooilijn;
• inrit maximale breedte 3 meter.

Gebouw

De nokhoogte van de woning bedraagt maximaal 9 meter. Daarbinnen is plaats voor maximaal 2 lagen en een kap. Voor de hoogte van een bouwlaag wordt uitgegaan van 3 meter. Als er afzonderlijke bedrijfsruimte achter op de kavel staat is deze maximaal 4 meter hoog (met eventueel een kap).

Voor de architectuur gelden de volgende regels:

• altijd een kap. Dit mag ook een lessenaarskap zijn;
• de nok staat altijd haaks op de weg;
• de garage wordt geïntegreerd onder de hoofdkap en dient 5,5 m achter de voorgevelrooilijn geplaatst te worden;
• hoofdmateriaal baksteen: oranje, rood, bruin, paars. De woning mag ook wit gestuukt of gekeimd zijn.

De Plantage

Algemeen

De Plantage is geïnspireerd op de oorspronkelijke oost-west gerichte kavels en de bebouwingsstructuur van de kassen.

De gebouwen staan haaks op de Groene Zoom in een reeks van 'tuinen'. De gebouwen die langs de Groene Zoom liggen hebben hun oriëntatie op de Groene Zoom en dragen zo bij aan herkenbaarheid, oriëntatie en kwaliteit van de Groene Zoom. Deze gebouwen staan op een zichtlocatie en dienen een representatief karakter te hebben.

Boomsingels haaks op de Groene Zoom tussen de gebouwen accentueren de oorspronkelijke langgerekte kavelstructuur. De groenstructuur begeleidt de ontsluiting van het gebied op de Groene Zoom en geeft deze een bijzonder en kenmerkend karakter. De overgang van De Plantage naar de woningen langs de Burg. de Beaufortweg en de Ursulineweg krijgt de vorm van weidelinten (smalle sloten met weidebloembeplanting).

De Plantage biedt huisvesting aan kleine kantoren (direct aan de Groene Zoom), en bedrijven met een kantoorfunctie. Parkeren gebeurt op eigen terrein; de ontsluiting vindt plaats via de Groene Zoom. Ook de ontsluiting van De Inslag wordt hierop aangesloten. De ontsluiting wordt aangepast binnen de verbrede noordelijke kop van de Groene Zoom en voorzien van een Verkeersregelinstallatie.

Bebouwing

De Plantage bestaat uit een serie 'tuinen' haaks op de Groene Zoom waarin de kantoren zijn gehuisvest. Er bestaat een onderscheid tussen kleinschalige kantoorgebouwtjes grenzend aan de Groene Zoom, en bedrijfs- en kantoorbebouwing op één of twee kavels per 'tuin' op het binnenterrein. In totaal wordt een gebied van circa 32.000 m2 uitgegeven, waarvan maximaal 18.000 m2 bvo beschikbaar is voor bebouwing.

De kavels die aan de Groene Zoom grenzen zijn bestemd voor kleinschalige kantoren. Er zijn zeven kavels direct aan de Groene Zoom. De maximale bebouwingsvlak op de begane grond bedraagt circa 300 m2. De bebouwingshoogte is maximaal bijna 12 meter. Per gebouw is maximaal circa 920 m2 bvo te realiseren. Het is toegestaan dat de verdiepingen van de kantoren 2 meter uitkragen boven de tuinen aan de voorzijde. De bebouwing dient een representatief karakter te hebben.

De maximale breedte van de bebouwing op het binnenterrein bedraagt per kavel 20 meter en de maximale diepte is 60 meter. De afstanden van de gebouwen tot aan de bestaande woningen aan de Burg. De Beaufortweg en de Ursulineweg maken het niet nodig rekening te houden met een afnemende hoogte van de nieuwbouw in die richting.

De oriëntatie is op de Groene Zoom waar de gevels een voorgeveluitstraling hebben.

Groenstructuur

De groenstructuur in De Plantage kenmerkt zich door een reeks van 'tuinen' die door hoogopgaande, zuilvormige boombeplanting haaks op de Groene Zoom, worden gescheiden. De kavels worden op de uiteinden geflankeerd door haagstruwelen.

De parkeerplaatsen op de kavel worden omgeven door hagen. Het karakter en de groene sfeer van De Plantage worden verder bepaald door drie bijzondere elementen. Langs de Groene Zoom ontstaat een 'openbare tuin'. De kavels worden omgeven met hagen met daarin verspreid staande bloesemdragende bomen. De 'openbare tuin' is een verwijzing naar de oorspronkelijke functie van tuinderijen/kwekerijen.

Afbeelding De Plantage (bron: Masterplan voor de herontwikkeling van 't Spieghel)

Het belangrijkste beeldbepalende element van De Plantage is de entree die wordt vormgegeven als een allee. De allee bestaat uit een groenstructuur begeleid door een dubbele rij zuilvormige bomen.

De overgang naar de aangrenzende kavels langs de Burg. de Beaufortweg en de Ursulineweg wordt gevormd door middel van weidelinten: 4 tot 6 meter brede sloten met weidebloemenbeplanting.

Waterstructuur

Door aanpassing van de bestaande afvoersloten wordt het water afgevoerd in de richting van de Horst en het Valleikanaal.