Herziening Valleipark 2013

3.2 Stedenbouwkundige opzet en beeldkwaliteit

3.2.1 Inleiding

In de traditie van het Leusdense bouwen zal in het Valleipark tussen de Liniedijk en het Valleikanaal een natuurlijke, eigenzinnige en eigentijdse woonbuurt gebouwd worden. Voor het Valleipark is een stedenbouwkundig plan opgesteld wat de basis vormt voor de planvorming op deze locatie. Het is een flexibel stedenbouwkundig plan: op basis van een ruimtelijke hoofdopzet, waarin de oppervlakte van het uitgeefbaar gebied en de ruimtelijke hoofdopzet van het openbaar gebied zijn vastgelegd, worden verkavelings- en inrichtingsplannen voor deelgebieden, gefaseerd, nader uitgewerkt.

Voor het programma is een woningaantal bepaald in een bandbreedte van min. 120 tot max. 160 woningen. Het betreft grondgebonden woningen. Grondgebonden woningen zijn woningen die rechtstreek toegankelijk zijn op het straatniveau en waarvan één van de bouwlagen aansluit op het maaiveld. Het plangebied is ca. 6 hectare groot.

Het totaal uitgeefbaar gebied heeft een oppervlakte van 39.000 m². Hiervan wordt 9.400 m² door de gemeente uitgegeven als vrije kavels, ca. 20 stuks. Op deze kavels kunnen particulieren zelf een woning realiseren. Voor het overige deel van het uitgeefbare terrein worden woningen ontwikkeld en gerealiseerd door marktpartijen.

Afbeelding - Grondgebruik op basis van een mogelijke verkaveling (bron: BGSV)

Afbeelding - Verklaring grondgebruik (bron: BGSV)

3.2.2 Locatie

Het Valleipark ligt aan de noordrand van Leusden. De 100 meter brede locatie strekt zich over een lengte van bijna 700 meter uit langs het open hoevenlandschap van de Gelderse Vallei aan de noordoostzijde van Leusden. Het Valleipark wordt aan de lange zijden begrensd door twee markante landschappelijke elementen. Tussen de woonbebouwing en de Gelderse Vallei ligt het Valleikanaal. Tussen de bestaande woonbebouwing van Leusden en het Valleipark ligt de Liniedijk. Deze maakt deel uit van de Grebbelinie, een uit de 18e eeuw stammende verdedigingslinie. Deze dijk is ca. 3 m hoog. De Grebbelinie heeft een belangrijke cultuurhistorische waarde en is openbaar toegankelijk via en recreatief wandelpad over de kruin van de dijk. Tussen de woonbebouwing en het Valleikanaal, ligt een 15 meter brede , natuurlijk ingerichte groenzone. Deze maakt deel uit van een provinciale ecologische verbindingszone (EVZ). Via twee fietsbruggen direct ten noorden en ten zuiden van de locatie is een recreatieve fietsverbinding aan de overzijde van het Valleikanaal bereikbaar.

3.2.3 Planconcept

Nieuwe dorpsrand
Met het Valleipark bouwt Leusden aan een nieuwe dorpsrand langs het Valleikanaal. Het is de ambitie om een aantrekkelijk dorpssilhouet tot stand te brengen bestaande uit een gevarieerde, kleinschalige bebouwingscontour afgewisseld met het bestaande groen langs het Valleikanaal.

Ruimtelijk raamwerk Valleipark
De gekozen ruimtelijke opzet van het Valleipark bestaat uit een woongebied met afwisselende sferen: intieme woonstraatjes wisselen af met grotere groene wigvormige plantsoenen die zicht bieden op het omliggende landschap. Deze zogenaamde wiggen strekken zich uit van Liniedijk tot ecologische zone langs het Valleikanaal.

Tezamen vormen de straatjes, wiggen, groenzone langs Valleikanaal en de Liniedijksloot en de Liniedijk de 'groene setting' voor de bebouwing. We noemen het samenstel van deze ruimten: het ruimtelijk raamwerk van het Valleipark.

Dit ruimtelijk raamwerk wordt zo ingericht dat het Valleipark een vriendelijke, groene, informele sfeer krijgt, geïnspireerd op het landelijke karakter van de omgeving. Deze sfeer wordt ondersteund door de architectonische uitwerking van de bebouwing en de toe te passen groene erfafscheidingen.

De bebouwing in Valleipark
De bebouwing van Leusden is te karakteriseren als een lappendeken van eigenzinnige woonbuurten met ieder een eigen architectonische en stedenbouwkundige opzet en allen met een uitgesproken groen karakter. Elke buurt heeft gebiedseigen ruimtelijke kenmerken, die tot een karakteristieke beeldkwaliteit leiden. Voor het Valleipark is dit ook de wens.

De bebouwing kent verschillende posities : aan het laantje, aan de wiggen, langs het Valleikanaal en aan de Liniedijksloot/ Liniedijk.

Stedenbouwkundige hoofdopzet
Het gekozen planconcept leidt tot de volgende beeldbepalende ruimtelijke elementen van Valleipark, die tevens in het beeldkwaliteitsplan zijn vermeld (zie bijlage 1):

• Het 'Leusdens Laantje': een smalle straat, met een eenvoudige gelijkvloerse indeling, afgezoomd door groene hagen. De hagen zijn ca. 1,20 meter hoog. Aan één zijde kan geparkeerd worden. Naast de hagen bepalen de voortuinen mede het groene straatbeeld. De positionering van de woningen en de bebouwingscontour dragen bij aan het gewenste informele karakter van het Leusdens Laantje. Het gewenste straatbeeld kan ook tot stand worden gebracht door verschillende gevelrooilijnen van naast elkaar geplaatste woningen en wisselende nokrichtingen. Doel daarbij is te komen tot een luchtig bebouwingsbeeld.
• De groene wiggen: de groenvoorzieningen in Valleipark worden ingericht als speel- en verblijfsruimte. Het zijn de 'vizieren' op het Kampenlandschap. Een eenvoudige inrichting van gras gemengd met een bloeiende vegetatie van bollen of kruiden, geven de plantsoenen hun eigen karakter.
  Lage hagen, geven vorm aan de overgang van de aanliggende voortuinen. De bebouwing aan de wiggen heeft een extraverter karakter dan die aan de laantjes. De bebouwing kan dichter op de erfgrens worden geplaatst (tot 2 meter) en de gevels kunnen een open karakter krijgen (toepassing van erkers, veranda's, openslaande deuren). Het gewenste informele bebouwingsbeeld wordt mede bepaald door wisselende voorgevelrooilijnen van naast elkaar geplaatste bebouwing en wisselende nokrichtingen van de kappen.

Afbeelding - Vizieren met zicht op het kampenlandschap

Stedenbouwkundige elementen
Hagen
Naast genoemde groene erfgrenzen langs de laantjes en plantsoenen geldt ook voor alle zij- en achtertuinen grenzend aan het openbaar gebied dat hagen als erfscheiding worden toegepast. Voor Valleipark wordt een palet aan sortimenten ontwikkeld.

Parkeervoorzieningen
Het beeld van Valleipark wordt mede bepaald door zoveel mogelijk de auto's op de privé terreinen te parkeren. Twee opstelplaatsen op eigen terrein, buiten de garage, voor tweekappers, vrijstaande woningen en hoekwoningen is uitgangspunt. De breedte van de inrit is maximaal 3 meter.

Elke gebouw is een villa!
Alle woningen in Valleipark hebben een kap. De kap is beeldbepalend vormgegeven, met een knipoog naar de kappen van de landelijke bebouwing in de omgeving. Hierbij is het uitgangspunt dat de kap van elke bouweenheid de uitdrukkingsvorm van één gebouw geeft: elke woning is een villa! Dit geldt dus ook voor rijwoningen. Dit impliceert dat rijen niet te lang kunnen worden. Plat afgesneden kappen worden bij voorkeur niet toegepast.

Kleur, materiaal en detaillering bebouwing
Het groene beeld van Valleipark wordt mede bepaald door een terughoudende, bescheiden manifestatie van de bebouwing; dit geldt voor de kleurtoepassing, de materialisering en de detaillering.
Kleur- en materiaal toepassing in hoofdzaak:

• gevels: baksteen in natuurlijke kleuren in de range van geel-bruin tot bruin-paars (regel) in niet te sterk verzadigde kleurtoon. Wit stucwerk/ wit gekeimd (uitzondering);
• daken: gebakken pannen, riet, zink, lei;
• kozijnen: wit/zwart of in kleuren ton-sur -ton met gevel;
• bijgebouwen: als gevel hoofdgebouw of hout in natuurlijke houtkleur dan wel zwart of wit

Detaillering: zorgvuldige detaillering dakranden is cruciaal. Daarnaast is er een zorgvuldige situering en uitvoering dakdoorvoeren en hemelwaterafvoeren.

3.2.4 Wonen

Woningprogramma
Het woningbouwprogramma in Valleipark voorziet thans in vrije kavels, vrijstaande woningen, 2-onder-1-kappers en woningen in een korte rij (maximaal 5). Omdat de marktvraag mede het bouwprogramma stuurt, is het uiteindelijk te realiseren aantal woningen niet exact, maar alleen in een bandbreedte aan te geven. Het aantal uitgeefbare m², de wens om een gevarieerd programma te realiseren én de parkeeroplossingen begrenzen de omvang van het woningbouwprogramma. In Valleipark zullen tenminste 120 woningen gerealiseerd worden. Het maximum ligt op 160 woningen. Er worden tenminste 20 vrije kavels uitgegeven. De situering er van is onderwerp van de verdere uitwerking. In principe is drie bouwlagen het uitgangspunt, waarbij de mogelijkheid bestaat een steile bouwkap te hebben. Daarom is een maximum bouwhoogte van 13 m aangehouden.

Comfort en keuzevrijheid centraal
Comfort en keuzevrijheid zijn de sleutelwoorden voor de woningen die in het Valleipark worden gerealiseerd. Comfort waar het gaat om de uitrusting en het binnenmilieu van de woning. Keuzevrijheid waar het gaat om keuzes bij de bouw maar ook bij flexibiliteit op de langere termijn.

Comfort (in de zin van toekomstig gebruikgemak, veiligheid, etc.) wordt mede bepaald door de inrichting van woning en woonomgeving. Hiervoor zijn in de basispaketten woonomgeving en woning Woonkeur eisen en wensen geformuleerd. Hoewel ontwikkelende partijen niet gehouden zijn hieraan te voldoen, hebben deze basisvoorwaarden zeker meerwaarde. De ontwikkelaars houden bij de planontwikkeling hiermee dan ook rekening.

Keuzevrijheid wordt gestimuleerd door het per fase of tranche te realiseren woningbouwprogramma zoveel mogelijk te enten op een marktoriëntatie. De vrije kavels worden in particulier opdrachtgeverschap gerealiseerd. Bij particulier opdrachtgeverschap worden wel richtlijnen opgesteld ten aanzien van beeldkwaliteit en welstand om samenhang en een herkenbare identiteit van het Valleipark te bewerkstellingen.

Duurzaam bouwen
Uitgangspunt is de afspraak om tot 1 januari 2015 een gemiddelde besparing van 10% op de wettelijke EPC-normen te realiseren (energie prestatie coëfficiënt. ). Na 1 januari 2015 wordt een EPC van 0,4 als uitgangspunt gehanteerd. Het is gewenst   om bij het gebouwontwerp rekening te houden met het benutten van zonnewarmte en het toepassen van zonne-energiesystemen. Gelet op de ligging van het plangebied en de gehanteerde inspiratiebronnen zal hierin geen optimale situatie te verwachten zijn.

Ter verbetering van de water(bodem)kwaliteit dient de emissie van schadelijke stoffen naar (grond)water door diffuse bronnen beperkt te worden door de toepassing te vermijden van uitlogende verontreinigende bouwmaterialen, in het bijzonder koper, zink en lood, en gebruik te maken van minder milieubelastende alternatieven. Gebruik van duurzaam geproduceerd hout voor massief houten delen is een wens. Met de ontwikkelaar zijn afspraken gemaakt om deze uitgangspunten en wensen te bereiken. De uitgangspunten gelden ook bij de kavels voor particuliere opdrachtgevers.

3.2.5 Verkeer en vervoer

De stedenbouwkundige inpassing van het aspect verkeer en vervoer in het Valleipark is gebaseerd op onderstaande uitgangspunten:

• De interne ontsluiting van Valleipark takt op twee punten aan op het omringende verkeerssysteem;
• de ontsluiting ontmoedigt het sluipverkeer;
• de inrichting maakt geen onderscheid in een hoofdroute en overige routes; het hele plangebied wordt juridisch als 30 km-zone aangewezen;
• efficiënt toepassen van verharding en slimme parkeeroplossingen: veel ruimte voor het groen met weinig barrières.
• Het verankeren van de buurt aan de aangrenzende buurten: fysieke verbindingen voor fietsers, voetgangers en de auto.

Ontsluiting
De ontsluitingsstraat is niet bedoeld voor doorgaand verkeer. De gemeente beschikt over een goed gevulde 'gereedschapkist' om oneigenlijk gebruik van de ontsluitingsstraat te voorkomen. Meest vergaande vorm is het plaatsen van palen waardoor het onmogelijk wordt met de auto van het ene naar het andere deel van het plangebied te rijden. Een minder vergaande maatregel is het instellen van eenrichtingsverkeer (gedurende bepaalde periodes van de dag). Gelet op het voorgestelde beloop van de ontsluitingsstraat wordt de kans op het ontstaan van een sluiproute klein geacht. Mocht deze situatie zich onverhoopt toch gaan voordoen worden maatregelen genomen om dit oneigenlijk gebruik tegen te gaan.

In het plangebied worden maximaal 160 woningen gebouwd. Bij het bepalen van de automobiliteit die het gevolg is van deze uitbreiding is uitgegaan van 6 autoritten per dag. Dit houdt in dat de verkeersproduktie op ongeveer 1.000 extra autobewegingen per dag zal uitkomen. Ongeveer 70% daarvan zal via de Valleilaan rijden; de resterende 30% loopt via de Asschatterweg.

Op het moment waarop de woningbouw gereed is, is ook de situatie op de Asschatterweg ingrijpend veranderd. In de nieuwe situatie is de brug over het Valleikanaal voorzien van een aparte brug voor langzaam verkeer. Deze brug die aan de zuidzijde van de bestaande brug komt maakt onderdeel uit van het vrijliggend fietspad dat langs de gehele zuidzijde van de Asschatterweg wordt/is aangelegd. In het weggedeelte tussen het Valleikanaal en de Walstro/Beemden is een oversteekvoorziening voor het langzaam verkeer gemaakt (een plateau). Overstekende fietsers hebben hier voorrang op het rechtdoorgaand autoverkeer. Deze maatregel heeft een sterk snelheidsremmend effect waar ook het verkeer dat van en naar het Valleipark wil rijden van profiteert. De veiligheid en de doorstroming rond de aansluiting Valleipark op de Asschatterweg zijn daarmee voldoende gewaarborgd.

Het extra verkeersaanbod als gevolg van de ontwikkelingen in het Valleipark (300 autobewegingen extra op de Asschatterweg) is vanuit verkeerskundig oogpunt geen probleem.

De overige 700 autoritten lopen via de Valleilaan. De capaciteit op de Middenweg-Randweg, waarop de Valleilaan aantakt is ruimschoots voldoende om dit extra verkeersaanbod probleemloos te verwerken.

N.B. Tijdens de ochtendspits is er regelmatig sprake van filevorming op het binnen de bebouwde kom gelegen gedeelte van de Asschatterweg. Belangrijkste oorzaak van deze congestie op de Asschatterweg(en Hessenweg) is de gebrekkige doorstroming op het hoofdwegennet. Uiterlijk in 2020 wordt het Knooppunt Hoevelaken gereconstrueerd. Daardoor zal de doorstroming op en rond dit filegevoelige knooppunt aanmerkelijk verbeteren. Aangenomen mag worden dat daardoor ook de sluipverkeerproblematiek op de Hessenweg en Asschatterweg zal afnemen.

Afbeelding - Indicatieve ontsluiting Valleipark

Parkeren
De woningen hebben zoveel mogelijk parkeren op eigen terrein. Dit geldt in ieder geval voor de kavels, vrijstaande woningen, 2-onder-1-kappers en de hoekwoningen met garage. Voor de overige hoekwoningen is parkeren op eigen terrein uitgangspunt. Het overige parkeren (bezoekersparkeren en voor woningen in de rij) is het parkeren geregeld aan het Leusdense laantje.

Voor het parkeren is voor alle woningen gerekend met een parkeernorm van 1,7 parkeerplaats per woning. Bewoners worden verplicht hun parkeerplaats op eigen terrein in stand te houden. Dit wordt in het koopcontract geregeld.

Parkeervoorziening c.q. parkeervorm toerekenfactor

Parkeervoorziening	Toerekenfactor
geen parkeerplaats op eigen terrein	0
tuinparkeerplaats met voorzieningen / carport	0,7
enkele oprit zonder garage / carport*	0,7
lange oprit zonder garage (2 auto's)	1,4
dubbele oprit zonder garage**	1,4
garage zonder oprit	0
garage met korte oprit (1 opstelplaats naast garage)	0,7
garage met lange oprit (2 auto's)	1,4
garage met dubbele oprit (2 auto's)	1,4

*betreft een duidelijk aangelegde parkeerplaats op eigen terrein; minder gewenst i.v.m. handhaving
**2 x carport = 2 x 0,7

Fietsers, voetgangers en openbaar vervoer
Het fietsverkeer wordt afgewikkeld via de ontsluitingsstraat en eventuele vertakkingen daarin. Aansluitingen op het recreatieve fietsnetwerk aan de overzijde van het Valleikanaal zijn er via de Asschatterbrug en de langzaamverkeersbrug direct ten noordwesten van het Valleipark.

Er gaat geen bus door het Valleipark. Gebruikers van het openbaar vervoer (bus) kunnen gebruik maken van de nabijgelegen halteplaatsen aan de Asschatterweg, de Ruige Velddreef en de Middenweg. De afstand tot deze halteplaatsen is respectievelijk ca. 200-500 meter, 450-800 meter en 625-850 meter (hemelsbreed).

Voor voetgangers worden twee informele overgangen over de Liniedijk gecreëerd, om voor deze groep een regelmatige aansluiting op De Wetering te realiseren. Voetgangers kunnen de fiets aan de hand meenemen om snel het Leusdens fietsnetwerk te kunnen bereiken. De voetgangersovergangen over de Liniedijk krijgen een informeel karakter om te voorkomen dat deze als alternatief fietspad worden gebruikt. Hierdoor zullen de overgangen alleen toegankelijk zijn voor voetgangers en niet voor bijvoorbeeld rolstoelgebruikers.

3.2.6 Groen en water

Het Valleipark heeft een unieke ligging ten opzichte van het kampenlandschap, het Valleikanaal en de Liniedijk. Deze ligging vormt de aanleiding voor de op de natuur gebaseerde en georiënteerde inrichting van het Valleipark als nieuw woongebied. Groen en water spelen in de stedenbouwkundige opzet van het Valleipark dan ook een belangrijke rol. Uitgangspunten voor groen en water zijn:

Kansen creëren voor de natuur

• ecologische (groen-)zones langs Valleikanaal zo min mogelijk doorsnijden;
• deze zones definiëren als natuurgebieden en als zodanig vormgeven;
• ecologisch groen niet belasten met parkeren;
• de ecologische zones optimaal inrichten voor de migratie door het gebied van de, in het provinciaal natuurbeleid genoemde, gidssoorten hermelijn, vleermuizen, oranjetipje, ringslang, dwergmuis, kleine watersalamander en glassnijder;
• aanvullend door natuurvriendelijke inrichting van de oever van het kanaal de aanwezigheid bevorderen van de gidssoorten bittervoorn, bermpje en glassnijder.

Een herkenbare Liniedijk met open doorzichten naar het landschap

• versterken van de cultuurhistorische kwaliteit door één van de wiggen in het Valleipark uit te laten komen ter plaatse van de bunker op de dijk. De open ruimte wordt zo als vrije groene wig op het landschap gericht;
• handhaven van de Liniedijk als informeel wandelpad;
• creëren van een onderscheidende landschappelijke kwaliteit met specifieke flora / fauna, met een eigen sfeer en met duidelijke grenzen.

Het groen in het plangebied dat in de reeds aanwezige groene elementen Liniedijk en Valleikanaal al een stevige basis kent, wordt versterkt door wigvormige groenstroken. Het is bij de verdere uitwerking van belang dat de verschillende gebieden zodanig worden ingericht dat de beoogde versterking van de natuur mogelijk wordt.

Voor de verschillende deelgebieden wordt het volgende voorgesteld:

Liniedijk
De Liniedijk heeft een belangrijke cultuurhistorische en recreatieve waarde. Uitgangspunten zijn behoud en reguleren van het gebruik en het voorkomen van erosie. Concreet betekent dit het in stand houden van een smal informeel pad bovenop de dijk en het maken van maximaal twee opgangen aan de zijde van het Valleipark. Onderaan de dijk wordt de bestaande sloot verbeterd (water en natuurkwaliteit) en verbreed (waterberging).
De huidige natuurwaarde van de Liniedijk voor vleermuizen en amfibieën blijft in stand en wordt verder versterkt door een verbeterde inrichting. Verder wordt het gebied onder aan de Liniedijk optimaal ingericht voor hermelijn, vleermuis en oranjetipje.

Valleikanaal
Het deelgebied Valleikanaal bestaat, naast het water zelf, uit een 15 meter brede zone, die als (natte en droge) ecologische verbinding wordt ingericht. Het water zelf (en het landschap aan de overzijde) is nu aan het zicht onttrokken door de grote hoeveelheid beplanting.
Voorgesteld wordt om de (onder)begroeiing uit te dunnen waardoor meer doorzichten mogelijk worden. Binnen de eisen die aan de ecologische verbindingszone worden gesteld, wordt ter plaatse van de groene wiggen gestreefd naar zoveel mogelijk openheid. Daarbij wordt wel rekening gehouden met de inrichtingseisen voor de ringslang, hermelijn, vleermuizen, dwergmuis, oranjetipje, kleine watersalamander en glassnijder.

Groene wiggen
De groene wiggen liggen buiten de ecologische verbindingszone. Bij de inrichting wordt rekening gehouden met de eis om de zichtlijnen vanaf de Liniedijk open te houden. Tevens hebben de groene wiggen in zekere mate een functie voor de waterhuishouding. De wiggen worden, in tegenstelling tot de bebouwde delen van het Valleipark, niet opgehoogd. Ze kunnen daardoor een rol spelen bij de tijdelijke waterberging in het Valleipark. Dit komt ook de versterking van de natuurwaarden ten goede.

De wiggen worden bewust ingericht voor een intensiever gebruik, zodat ook de aanleg van speelplekken mogelijk is.

Water en riolering
In het watersysteem van Valleipark wordt uitgegaan van de trits 'vasthouden-bergen-afvoeren'. Regenwater of grondwater wordt pas afgevoerd naar het Valleikanaal als er overlast in het Valleipark dreigt te ontstaan. Het systeem is zoveel mogelijk gesloten; het moet in droge en natte tijden goed functioneren. De sloot onderaan de Liniedijk speelt een belangrijke rol. In normale omstandigheden heeft deze sloot een vast waterpeil dat door een stuw in stand wordt gehouden. Aansluitend aan de sloot ontstaat mogelijk in zeer uitzonderlijke situaties een drassige strook tot aan de voet van de dijk. In natte tijden stijgt het peil en loopt het hele gebied tot aan de dijk onder, waardoor een brede watergang ontstaat. In het oostelijke deel van het Valleipark worden voor het weg- en waterniveau een hoger peil voorgesteld. Ook de groene wiggen spelen een rol in het watersysteem.
Het (huishoudelijk) afvalwater wordt in een afzonderlijk rioolstelsel ingezameld en afgevoerd.

Afbeelding - Indicatief: Waterstructuur Valleipark

3.2.7 Speelvoorzieningen

Met betrekking tot speelvoorzieningen staat het onderstaande doel centraal:

Menging van verschillende doelgroepen in het gebied

• spreiding van speelvoorzieningen

Het Valleipark biedt speelmogelijkheden voor verschillende leeftijdsgroepen met een bij de betreffende groep behorend bereik. De wiggen zijn daarvoor de aangewezen plek. De grootte en spreiding van de speelvoorzieningen worden afgestemd op de leeftijdsklassen.
De groep van 12-15 jaar kan gebruik maken van de bestaande speelvoorziening bij de buurtentree ter hoogte van de Valleilaan. Deze ligt binnen de maximale loopafstand van 800 meter vanaf de verst gelegen woning in het Valleipark.
Voor alle leeftijdsgroepen bieden de groene wiggen en het groengebied langs de Liniedijk (bunkers) aanvullend informele speelruimte.