Leusden-Oost - Cohensteeg e.o.

5.3 Uitgangspunten

Het conserverende deel van het bestemmingsplan bestaat uit de huidige situatie van het plangebied. Dit wil echter niet zeggen dat er geen ontwikkelingen mogelijk zijn; deze ontwikkelingen betreffen geen nieuwe bouwlocaties maar zaken betreffende de bestaande bebouwing en inrichting van het gebied.

Bij het bestemmen van de bestaande woonwijken moet worden nagedacht over de uniformiteit van de juridische regeling versus eventuele beperking óf verruiming van bestaande rechten (bijvoorbeeld ten aanzien van dakopbouwen, bedrijf-aan-huis en erfbebouwing).

5.3.1 Ruimtelijke structuur

Voor de hoofdbebouwingsstructuur zijn als regel de geldende bestemmingsregelingen als uitgangspunt genomen. Hierbij wordt extra aandacht geschonken aan het eigen karakter van ieder object. De bestaande ruimtelijke kwaliteit dient beschermd te worden door:

• 1. het wijkoverschrijdend groen te borgen;
• 2. waar mogelijk ruimte te bieden voor versterking van het leefklimaat;
• 3. ruimte te bieden voor gedifferentieerde en aantrekkelijke woonmilieus;
• 4. voldoende uitbreidingsmogelijkheden te bieden voor bestaande woningen.

Het plan is zo opgezet dat waar mogelijk ruimte is geboden om de ruimtelijke structuur in het plangebied te versterken. Hierop wordt in paragraaf 5.3.3 nader op ingegaan. In voorliggend bestemmingsplan worden daarnaast mogelijkheden geboden voor uit- en aanbouwen. Met de uitbreidingsruimte is rekening gehouden met de bestaande uitbreidingsruimte uit de geldende plannen.

5.3.2 Functionele structuur

Wonen
Het grootste deel van de zes woonbuurten heeft de functie wonen. Het is dan ook gewenst de huidige woonfunctie in het gebied te handhaven en waar mogelijk te versterken. Dit betekent dat bij het ontstaan van vrije ruimten in eerste plaats wordt gedacht aan opvulling met woonfunctie of functies die de woonfunctie ondersteunen. Hierbij is het wel van belang om te zorgen dat de nieuwe woonfunctie niet leidt tot een toename van de parkeerdruk in het openbaar gebied. De extra parkeerbehoefte zal dan ook op het eigen terrein gerealiseerd worden.

Aanpassingen aan de woning
Over het algemeen kan worden gesteld dat bij het ouder worden van de woning, de wens tot verandering in en aan de woning zal toenemen. Deze hebben over het algemeen betrekking op het uitbreiden van de woonruimte, het luxer maken van de woning of een grotere of nieuwe berging/garage in de achter-, zij- of voortuin. Deze nieuwe wensen hangen voor een groot deel samen met de verandering van levensfase (kinderen uit huis, pensionering e.d.).

Het nieuwe bestemmingsplan dient mogelijkheden te bieden voor veranderde verbouw- en gebruikswensen. Dit betekent echter niet dat de uitbreiding van de woningen ongelimiteerd kan zijn. De ruimte is doorgaans beperkt. Uitbreidingen aan de woning kunnen hinderlijk zijn voor de buren, omdat de ruimte tussen woningen in veel situaties te krap is of wordt. Ook laten de stedenbouwkundige opzet en de architectuur niet elke willekeurige verbouwing of gebruiksverandering toe.

De mogelijkheden om een woning aan te passen zijn met name geregeld in de bestemming "Wonen" en in mindere mate in de bestemming "Tuin".

Maximaal toegestane oppervlakte
Overigens worden de werkelijke mogelijkheden tot uitbreiding van de woning op kleinere percelen, bijvoorbeeld bij tussenwoningen, in de praktijk beïnvloed en soms beperkt vanwege een bepaling in de regels omtrent de maximum toegestane oppervlakte aan bouwwerken per perceel. Deze bepaling houdt rekening met de grootte van het perceel, teneinde te voorkomen dat een te grote bebouwingsmassa ontstaat, welke uit stedenbouwkundige- en rechtszekerheidsoverwegingen ongewenst is. De gezamenlijke oppervlakte aan bijgebouwen, kleine bouwwerken en aanbouwen aan de oorspronkelijke woning (overkappingen niet meegerekend) mag als recht 20% bedragen van de oppervlakte van het bouwperceel, met dien verstande dat de maximale oppervlakte echter niet meer dan 50 m² mag bedragen. Gevolg hiervan is, dat bij kleine percelen soms een keuze gemaakt moet worden tussen òf een uitbreiding van de woning, òf de bouw van een bijgebouw. In enkele specifieke gevallen, kan middels een afwijking de maximale, oppervlakte aan bijgebouwen worden verhoogd tot 80 m2, mits het bebouwingspercentage van 20% dientengevolge niet wordt overschreden.

Achterzijde van de woning
Aanbouwen aan de achterzijde van de woning worden toegestaan binnen de bestemming 'Wonen'. De aanbouwmogelijkheid aan de achterzijde van de oorspronkelijke woning mag worden uitgebreid met een diepte van 3 meter en mag in principe niet hoger zijn dan 3 m. Uitgevoerd met een schuine kap mag de hoogte van de uitbreiding 3,6 m zijn.

Zijkant van de woning
Voor uitbreidingsmogelijkheden aan de zijkant van een woning zijn voor verschillende situaties ook verschillende oplossingen wenselijk. Immers een dergelijke uitbreiding heeft een directe uitstraling op de omgeving en is in dat opzicht gelijkwaardig aan de voorgevel van de woning. Voor uitbreiding aan de zijkant is daarom gewenst dat maatwerk wordt toegepast per situatie. Op welke wijze omgegaan wordt bij de beoordeling van plannen voor de uitbreiding van de woning aan de zijkant wordt hierna beschreven.
Uitgangspunt bij de beoordeling is dat de uitbreiding zelf ondergeschikt blijft aan het volume van het hoofdgebouw (de oorspronkelijke woning).

De woning kan standaard worden uitgebreid tot 3 meter breed, gemeten vanuit de zijgevel. De uitbouw dient één meter terug te liggen ten opzichte van de bestaande voorgevel van de woning. De hoogte mag maximaal 3 meter bedragen en bestaan uit één bouwlaag. De uitbreiding mag tevens aansluiten bij de uitbreidingen aan de achterzijde van de woning.

Maatwerk:
Een grotere uitbreiding is mogelijk mits de nieuwe bebouwing niet conflicteert met de bestaande bebouwing en de directe omgeving. Medewerking kan alleen worden verleend indien hier een positief Welstandsadvies en/of stedenbouwkundige beoordeling aan ten grondslag ligt.

Uitgangspunt voor de hoogte van de uitbreiding is dat er maximaal twee bouwlagen als verblijfsruimte kunnen worden ingericht. De maatvoering dient afgestemd te zijn op de oorspronkelijke woning. Als de woning een plat dak heeft dan krijgt de uitbouw ook een plat dak. Bij een woning met een kap moet de tweede bouwlaag van de uitbreiding als kap worden uitgevoerd. De dakhelling dient overeenkomstig de dakhelling van de woning te worden uitgevoerd. De nokhoogte van de uitbreiding mag daarbij hoger uitkomen dan twee bouwlagen met dien verstande dat deze ten minste één meter lager uitkomt dan de nok van de oorspronkelijke woning. Centraal uitgangspunt blijft dat de uitbreiding ondergeschikt blijft. De maximale breedte van de uitbouw (gemeten vanuit de zijkant van de woning) is 2/3 van de breedte van oorspronkelijk de woning. Een uitzondering hierop kan bijvoorbeeld zijn dat in de oorspronkelijke bouw/stedenbouwkundige opzet al een garage aan de zijkant is gerealiseerd die breder is dan deze verhouding. Bij een aanvraag voor een tweede bouwlaag op die garage wordt dan dezelfde breedte gehanteerd.

Indien woningen door de uitbreiding aan de zijkant (mogelijk) geschakeld worden met de uitbreiding van de naburige woning is de maximale hoogte van de uitbreiding 5 meter. Een grotere hoogte kan het stedenbouwkundig aanzicht van bijvoorbeeld een serie twee-aan-één woningen doen veranderen in rijwoningen. Dit is niet gewenst. In deze situaties is er extra aandacht voor de ondergeschiktheid van de uitbreiding.

Voor zover voor de aanpassingen een vergunning voor bouwen nodig is worden deze niet alleen getoetst aan het bestemmingsplan maar ook aan de gemeentelijke welstandsnota.

Tuinen
De tuinen behorende bij de woningen in de verschillende buurten dragen in hoge mate bij aan de groenstructuur van de buurt. Vandaar dat de gronden gelegen tussen de bebouwing en de openbare weg, zoveel mogelijk als tuin zijn bestemd.

Op deze wijze wordt het groene karakter van de buurt op de kaart beter aangegeven en komt het werkelijke profiel van het openbare gebied tussen de bebouwing beter in beeld.

Carports voor de woning
In dit bestemmingsplan is het niet toegestaan om aan de voorzijde van een woning een nieuwe carport op te richten. De bestaande carports in het plangebied die voor de woningen staan worden toegestaan.

Er zijn situaties denkbaar dat in individuele gevallen een carport wel acceptabel kan zijn. Bijvoorbeeld bij de aanwezigheid van meerdere vergelijkbare carports in een serie woningen. Dit kan echter alleen op individueel niveau worden beoordeeld en vereist daarom een aparte ruimtelijke procedure.

Functiemenging
De vraag kan worden gesteld in hoeverre de leefbaarheid van een wijk wordt verhoogd door het toelaten van bedrijfsmatige activiteiten aan huis. Steeds vaker wordt een sterkere verwevenheid van wonen en werken bepleit; functiemenging binnen een woonbuurt.

Met functiemenging kan enerzijds een bijdrage worden geleverd aan het plaatselijke voorzieningenniveau. Anderzijds kan het werken-aan-huis een stimulans geven aan de economische ontwikkelingen. Veel startende ondernemers zijn op deze manier begonnen. Bij de uitbreiding van de activiteiten dient vanzelfsprekend uitgezien te worden naar meer passende huisvesting.

In principe staat de gemeente positief tegenover deze ontwikkeling, echter zonder de mogelijke nadelen uit het oog te verliezen. Binnen de ruimtelijk-functionele opzet van bestaande woonwijken zijn de mogelijkheden namelijk doorgaans beperkt. Voorkomen dient te worden dat er overlast voor het wonen ontstaat, omdat bijvoorbeeld het verkeerssysteem, parkeervoorzieningen en de verkaveling niet inspelen op andere functies en de gevolgen van die andere functies. In het bestemmingsplan zijn derhalve voorwaarden opgenomen waarmee voorkomen wordt dat bedrijfsmatige activiteiten aan huis hinder veroorzaken voor de omgeving.

Maatschappelijk
Zoals uit de beschrijving van de bestaande situatie blijkt, bevinden zich in het plangebied enkele maatschappelijke voorzieningen. Met betrekking tot deze maatschappelijke voorzieningen worden geen ingrijpende veranderingen verwacht. In het bestemmingsplan wordt derhalve volstaan met het positief bestemmen van de aanwezige maatschappelijke voorzieningen, waarbij per voorziening een redelijke uitbreidingsmogelijkheid is gegeven, teneinde zich voldoende te kunnen ontplooien.

Enige flexibiliteit in het bestemmingsplan is wenselijk. Mocht binnen de komende 10 jaar blijken, dat een aanwezige maatschappelijke voorziening moet worden verplaatst (of opgeheven), dan dient het zonder herziening van het bestemmingsplan mogelijk te zijn om ter plaatse een andere passende maatschappelijke functie toe te staan (bijvoorbeeld een school in gebruik nemen als peuterspeelzaal).

5.3.3 Openbare ruimte

De openbare (open) ruimten, te weten wegen -en soortgelijke verkeers- en verblijfsruimten-, water en groen zijn zoveel mogelijk als zodanig bestemd. Binnen de diverse bestemmingen zijn verscheidene mogelijkheden opgenomen voor het uitvoeren van ondergeschikte aanpassingen in de bestaande inrichting.
In het nieuwe bestemmingsplan wordt uitgegaan van de bestaande verkeerssituatie. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen de wegen die toegankelijk zijn voor motorvoertuigen en de langzaamverkeerverbindingen. In het bestemmingsplan is dit als volgt ingevuld:

• de wegen die geschikt zijn voor de auto, zowel de voorlopige gebiedsontsluitingswegen als de wegen met een verblijfsfunctie en woonerven krijgen de bestemming "Verkeer - Verblijfsgebied". Binnen deze bestemming zijn ook onder andere groen-, speel-, en watervoorzieningen toegestaan;
• de hoofdfietsroutes Cohensteeg en Jacht- en Eempad hebben in ieder geval de aparte bestemming "Verkeer - Fiets en voetpaden" gekregen. Hiermee worden deze paden gewaarborgd en wordt voorkomen dat deze paden in de toekomst geschikt worden gemaakt voor eventueel het autoverkeer. Binnen deze bestemming zijn tevens groenvoorzieningen toegestaan.

Watergangen en -partijen met een structurele functie voor waterberging en waterhuishouding zijn specifiek bestemd tot "Water".

afbeelding - groenstructuur binnen het plangebied

In 2011 wordt het groenbeleid geactualiseerd en uitgebreid met een bomenplan. De bestaande groenstructuren zullen met deze actualisatie echter niet veranderen. In het belang van de instandhouding van de groenstructuur worden deze beeldbepalende groengebieden specifiek bestemd tot "Groen". De groenbestemming wordt een beperkte bestemming, waarin hoofdzakelijk groenvoorzieningen en speelvoorzieningen worden toegestaan. Het aanleggen van parkeervoorzieningen of waterpartijen is binnen de groenbestemming niet mogelijk.

De kleinere groene gebieden, zoals de bermen langs wegen, worden betrokken binnen de verkeersbestemmingen. Met het bestemmen op deze wijze wordt het mogelijk om het openbare gebied opnieuw in te richten. Hierbij wordt op buurtniveau bekeken welke behoeften en problemen er zijn op het gebied van parkeren, groen en speelvoorzieningen.

5.3.4 Cultuurhistorie en archeologie

Met name voor een aantal gebieden aan de rand van het plangebied geldt volgens de IKAW een middelhoge tot hoge archeologische verwachtingswaarde. In het bestemmingsplan is de (verwachte) archeologische waarde beschermd met behulp van de dubbelbestemming "Waarde - Archeologie".

In het plangebied zijn voorzover bekend geen rijks- en gemeentelijke monumenten aanwezig die een doorwerking in het bestemmingsplan behoeven. Daarnaast is het zo dat de monumentenverordening voorziet in de bescherming van de gemeentelijke monumenten en de Monumentenwet 1988 de bescherming van rijksmonumenten regelt.