Hofstad III Loerik V

2.5 Toekomstige situatie

2.5.1 Hofstad III

In opdracht en in samenwerking met de gemeente heeft een team van Derks Stedebouw b.v., TLU Landschapsarchitecten b.v., Goudappel Coffeng (verkeerskundige) en Grontmij voor het deelgebied Hofstad III een stedenbouwkundig ontwerp opgesteld. Dit ontwerp is weergegeven in afbeelding 5. In deze paragraaf wordt het stedenbouwkundig ontwerp nader toegelicht.

Wonen

Programma

Voor wat betreft het aantal woningen geldt het volgende. Volgens het vigerende bestemmingsplan dient de gemiddelde woningdichtheid in Hofstad III tenminste 35 en ten hoogste 40 te bedragen (artikel 4 lid 3b onder 1 van het vigerende bestemmingsplan). In de overeenkomst die tussen Megahome en de gemeente is getekend is bepaald, dat in Hofstad III minimaal de woningdichtheid van Loerik V dient te worden gehanteerd, doch met inachtneming van de afspraken over realisatie van macro-infrastructuur zoals de realisatie van een speel-/groenvoorziening met een oppervlakte van 5.000 m2 . Op basis hiervan mogen in Hofstad III maximaal 302 woningen worden gerealiseerd.

Het gaat hierbij om een gedifferentieerd programma, dat vrijstaande woningen, halfvrijstaande woningen, rijenwoningen en appartementen omvat. Van dit aantal woningen worden minimaal 50 woningen in de sociale sector gerealiseerd (sociale huuurwoningen). Op basis van de Wro is dit in de vorm van een percentage opgenomen in de regels van dit plan. In afbeelding 5 is weergegeven welke woningtypes waar zijn gewenst. Daar waar geen type is aangegeven kunnen vrijstaande woningen, halfvrijstaande woningen en aaneengebouwde woningen worden gebouwd, maar geen gestapelde woningen (appartementengebouwen).

Woningbehoefte onderzoek

Uit het onderzoek 'Bouwstenen woningbouwprogrammering Locaties ingekleurd' (Companen, 5 september 2012) blijkt dat er voldoende behoefte is aan nieuwe woningen in Houten, mits de juiste woningen op de juiste locatie worden gebouwd. Dit onderzoek is als bijlage 4 bijgevoegd.

Bebouwing

In het plan zijn op twee locaties bebouwingsaccenten geprojecteerd. Deze zijn aangeduid in afbeelding 5.

De maximale bouwhoogte van de woningen bedraagt voor het grootste deel van het plangebied 10,5 meter. Ter plaatse van de aangegeven bebouwingsaccenten bij de entrees van de woonbuurt is de maximale hoogte 12 meter. In het noordoosten van het plangebied is tegenover de bestaande basisschool ook 12 meter toegestaan. In het noordoostelijk deel van het plangebied, waar de woningen zich aan de groenvoorziening, de zogenaamde Vijfwal presenteren, is een maximale hoogte van 15 meter toegestaan.

In de noordoosthoek is woonbebouwing boven de weg geprojecteerd via een overkluizing. Voor twee deelgebieden binnen Hofstad III geldt dat de breedte van de bouwpercelen per woning gemiddeld minimaal 7 meter moet bedragen. Dit is op de verbeelding aangeduid. In onderstaande tabel is woningcategorie de maximale woningdiepte aangegeven.

Woningcategorie	maximale woningdiepte
- aaneengebouwd	10 meter
- aaneengebouwd, twee-aaneen, vrijstaand	12 meter
- gestapeld	-
- twee-aaneen, vrijstaand	12 meter

Verkeer

Ontsluiting

De nieuwe wijk Hofstad III zal voor het autoverkeer ontsloten worden vanaf inprikker Het Gras bij de Rondweg en via de bestaande buurtweg Kamgras door Hofstad IVa. Hiermee ligt Hofstad III als het ware aan het einde van het verkeerssysteem.

Vanaf de nieuwe buurtweg die de wijk in loopt, doortrekking van het Kamgras vanaf de oversteek bij de drager, zullen woonstraten zorgen voor de verdere ontsluiting. Er worden geen doorkoppelingen gemaakt voor autoverkeer tussen de verschillende wijken. De plek waar het Kamgras de hoofdfietsroute oversteekt om Hofstad III in te rijden, wordt vormgegeven als een 'bajonet' rechtsom.

Buurtwegen worden in heel Houten conform een standaardprofiel met een standaard snelheidsregime opgeleverd. Het snelheidsregime is 30 km/u. Het profiel bestaat uit een 5,50 meter rijloper met direct aangrenzend een voetpad en aan de andere zijde een groenstrook. De Kamgras is als een buurtweg vormgegeven. De buurtwegen hebben een maximale rechtstand van 75 meter. Asverspringingen hebben tenminste een hoekverdraaiing van 45o.

Alle overige wegen zijn woonstraten. Hiervoor dient de rijloper smal gehouden te worden. De breedte hierbij is 4 meter. Ook hier zal een snelheidsregime van 30 km/u gelden. Voor 30 km/u wegen geldt dat de landelijke richtlijnen Duurzaam Veilig van toepassing zijn. In woonstraten zijn de rechtstanden niet langer dan 50 meter, waarna een haakse asverspringing (90o) volgt. Hiermee wordt voorkomen dat aanvullende snelheidsremmende maatregelen nodig zijn. In het geval van langere rechtstanden zijn aanvullende snelheidsremmende maatregelen nodig.

De straten worden zodanig aangelegd dat altijd kan worden doorgereden en er geen doodlopende straten voor komen. De uitzondering hierop zijn de wegen die eindigen in een parkeerhofje.

Fietsverkeer

De hoofdontsluitingen (dragers) voor fietsers zijn de reeds bestaande routes via het Overdamsepad, het Westrumspad, Beusichemseweg en in het zuiden de route langs het Dwerggras en Buntgras. Op deze routes bevindt zich geen autoverkeer en wordt het aantal kruisingen met autoverkeer zo beperkt mogelijk gehouden. Alleen de kruising met het Kamgras blijft bestaan en zal conform de standaard worden uitgevoerd middels een 'bajonet' rechtsom.

Vanuit de woonstraten wordt middels fietsdoorsteekjes aangesloten op deze routes. De belangrijkste bestemming voor fietsers in het gebied is de school. Deze is gepositioneerd aan de drager vanuit Castellum en daarmee heel goed per fiets bereikbaar.

De woningen en voorzieningen langs de fietsroutes dienen georiënteerd te zijn op de fietsroutes in verband met de sociale controle.

Schoolomgeving

In het gebied Hofstad III is reeds een school aanwezig, te weten basisschool De Vlinder. Deze ligt in de noordoostelijke hoek van het plangebied. De ontsluiting van de school vindt op dit moment plaats via de Tulpentuin (Loerik V), vanaf inprikker de Tuinen. In de toekomstige situatie zal er in het plangebied een tweede ontsluiting moeten worden geboden. Hierbij wordt bij de verdere uitwerking veel aandacht besteed aan een verkeersveilige inrichting van de schoolomgeving en de bereikbaarheid van de school (onder andere door auto- en langzaam verkeer te scheiden en bijvoorbeeld voor het autoverkeer een eenrichtingscircuit in te stellen).

Belangrijkste aanrijdroutes voor fietsers zijn de reeds bestaande routes via het Overdamsepad, het Westrumspad en de Beusichemseweg. De inrichting van school, schoolplein, fietsenrekken en fietsroutes zijn al goed op elkaar afgestemd en zorgen voor verkeersveilige fietsroutes. Bij het inrichtingsplan zal aandacht besteed moeten worden aan de exacte vormgeving bij de in- en uitgang van het schoolplein.

Parkeren

Vormgeving

Parkeerplaatsen die in de woonstraten worden gerealiseerd, worden vormgegeven conform de standaardprofielen van de gemeente Houten voor Houten-Vinex. Hetzelfde geldt voor de breedte van de weg ter hoogte van deze parkeerplaatsen. Deze moet voldoende zijn om de parkeerplaatsen in en uit te kunnen rijden.

De parkeerplaatsen worden evenwichtig ten opzichte van de woningen gesitueerd, zodat de behoefte aansluit bij de capaciteit en de kans op foutparkeren minimaal is.

Langsparkeren moet zoveel mogelijk worden voorkomen. Aaneengesloten parkeren in de straat kan slechts aan een zijde worden gerealiseerd (geen tweezijdig haaksparkeren langs een woonstraat/buurtweg).

Normering

Parkeren zal voor een belangrijk deel plaats moeten vinden op eigen terrein. Daarnaast zal voor de bezoekers van de woningen parkeren in de openbare ruimte moeten worden gerealiseerd. Daarnaast is in Hofstad III een school aanwezig, basisschool De Vlinder, waarvoor ook parkeerruimte noodzakelijk is in de openbare ruimte. Een deel hiervan is al gerealiseerd aan de Tulpentuin. De parkeernormen die gehanteerd worden zijn hieronder weergegeven:

• 1. binnen de bestemmingen verkeer en wonen tezamen dient voldaan te worden :
  • a. aan een parkeernorm van tenminste gemiddeld 1,6 parkeerplaats per woning;
  • b. bij de volgende woningtypen aan de onderstaande parkeernorm per woning:
    • bejaardenwoning 0,8
    • seniorenwoning 1,2
    • woning klein (> 60-80 m2) 1,3
    • woning middengroot (> 80-120 m2) 1,7
    • woning groot (> 120 m2 bvo) 1,9
• 2. bij aaneengebouwde woningen met een perceel met de aanduiding “minimale breedte” en vrijstaande en halfvrijstaande woningen moet tenminste één parkeerplaats per woning op eigen terrein worden gerealiseerd. Daarnaast is er nog een aantal specifieke percelen aangeduid waar ook tenminste 1 parkeerplaats per woning moet worden aangelegd.

In paragraaf 4.10 wordt nader ingegaan op het aspect parkeren.

De school kent in de huidige situatie 23 groepen met in totaal 500 leerlingen en 47 personeelsleden. Het benodigde aantal parkeerplaatsen voor een dergelijke basisschool is circa 45 parkeerplaatsen, waarbij rekening is gehouden met het halen en brengen (16 plekken voor personeel en 29 plekken voor halen/brengen). In de huidige situatie zijn 23 parkeerplaatsen aanwezig aan het Tuinwalpad. Dit zou betekenen dat er aan de andere zijde nog 22 parkeerplaatsen gerealiseerd moeten worden.

Groen

In het plangebied wordt een grootschalige bovenwijkse groenstructuur met speelvoorzieningen gerealiseerd van
5000 m2. Daarnaast is de zogenaamde Vijfwal met een fietspad in het groen in het plangebied geprojecteerd. Deze voorziening heeft ook een oppervlakte van 5000 m2.

Verder kent de wijk een centraal gelegen wijkgroen- en -speelvoorziening van in totaal 3.000 m2. Daarnaast zijn er 3 grote speelplekken voor kleine kinderen nabij de woningen aanwezig. Deze speelplekken zijn per plek circa 200 à 300 m2 groot. Aan de (zuid)westzijde van het plan wordt een groen- en waterzone van 45 meter breed gerealiseerd, met waar mogelijk uitwaaieringen de wijk in. Daarnaast zal enig snippergroen in de wijk worden gerealiseerd en is langs de hoofdontsluitingsweg een groenberm voorzien. Onder snippergroen wordt bijvoorbeeld kleinschalig groen in de vorm van bomen die in groenvakken staan, verstaan. In de groenstructuren worden fiets- en voetpaden en speelvoorzieningen aangelegd.

Water

Ten aanzien van de waterstructuur geldt dat de bestaande watergang, de Kromme Sloot, intact blijft.

Energie

Er dient rekening te worden gehouden met een trafogebouw die centraal in dit deelgebied is geprojecteerd. Dit is in afbeelding 6 weergegeven. Daarnaast geldt als uitgangspunt dat de warmtevoorziening plaatsvindt via het stadsverwarmingsnet. Hiervoor heeft de gemeente een overeenkomst gesloten met Eneco.

Stedenbouwkundige opzet

Bovenstaande uitgangspunten hebben geleid tot de volgende stedenbouwkundige opzet van het plangebied.

Afbeelding 5: Stedenbouwkundig ontwerp

Verkaveling en beeldkwaliteit

Inleiding

Hofstad III is één van de laatste gebieden in Houten-Vinex die nog niet ontwikkeld zijn. Zij is gelegen aan de zuidoostkant van Houten en is ingeklemd tussen de wijken Castellum, Loerik V en Hofstad IV. Via de ontsluitingsweg Het Gras en de wijk Hofstad IV is Hofstad I I I vanuit de zuidkant de bereiken. De wijk heeft een driehoekige vorm met een bruto oppervlak van ca. 1 2 hectare. De wijk is bedoeld als woongebied en biedt daarnaast nog plaats aan een aantal voorzieningen die van bovenwijks belang zijn zoals de Vijfwal, fietspaden, de Kromme sloot, het Carré en de school de Vlinder. In het raamwerk voor de Vinexlocatie Houten is verder bepaald dat bij de invulling van het plangebied rekening moet worden gehouden met een bovenwijkse groenplek van 5.000m². Na aftrek van de bovenwijkse voorzieningen blijft er een netto plangebied over van ca. 9 hectare.

Voor het plangebied is een globale verkaveling gemaakt. Samen met het bestemmingsplan vormen deze de ruimtelijke- en functionele kaders voor de invulling. Teneinde de gewenste beeldkwaliteit te waarborgen is een beeldkwaliteitplan opgesteld.

Gebruik van het beeldkwaliteitplan

In dit beeldkwaliteitplan zijn naast een algemene beschrijving van het stedenbouwkundige plan, concrete referentiebeelden opgenomen voor de nadere uitwerking van Hofstad III. Deze referentiebeelden en beschrijvingen worden gehanteerd bij de beoordeling van de bouwplannen.

Met de grondeigenaar is overeengekomen dat de stedenbouwkundige invulling en ruimtelijke inrichting van het terrein de toestemming behoeven van de gemeenteraad. Bij dit proces zal het beeldkwaliteitplan en het bestemmingsplan als toetsingskader gebruikt worden.

Het beeldkwaliteitplan is daarmee privaatrechtelijk handhaafbaar. De eisen van het beeldkwaliteitplan worden niet alleen als toetsingskader gebruikt maar zijn – voorzover relevant – ook vertaald in het bestemmingsplan (rooilijnen, hoogtes, zichtlijnen etc.).

Globale verkaveling

Voor de ontwikkeling van Hofstad III is tussen de betrokken partijen afgesproken dat Loerik V als referentie zou dienen, ondermeer ten aanzien van dichtheid, woningtypes, woningcategorieën en architectuurstijl. Bij het opstellen van de stedebouwkundige randvoorwaarden is hier rekening mee gehouden. Daarnaast zijn bestaande afspraken uit “Het Integraal Programma van Eisen Houten-Vinex 2001 ” en het GBHV e.d. als uitgangspunt gehanteerd. Randvoorwaarden zoals het behouden van de Kromme Sloot, 5.000m² speelplek en een vrije zone rondom het Castellum komen hieruit voort.

Afbeelding 6: Stedenbouwkundige uitgangspunten

Het plangebied wordt gekenmerkt door zijn driehoekige vorm. Door het doortrekken van de ontsluitingsweg vanuit Hofstad IV én het verbinden van het Carré met de Vijfwal/Oosterlaakplas ontstaan twee structurerende lijnen. Deze lijnen verdelen het plangebied in een drietal buurtjes namelijk één langs de Vijfwal, één langs het Overdamspad naar het Castellum en een min of meer driehoekig buurtje aan de zuidwestzijde. De drie buurtjes worden middels een verkeerslus met elkaar verbonden.

Komende via het Kamgras (Hofstad IV) bereikt men de entree van Hofstad III. Het Kamgras is een breed vormgegeven straat met een brede groenstrook aan één kant. Het principe van dit profiel wordt in Hofstad III doorgezet. Ter plaatse van de overgang tussen Hofstad III en Hofstad IV is een bebouwingsaccent gedacht die de entree van Hofstad III arkeert. Hier is tevens een knik in de weg (bajonet) geplaatst om een zo veilig mogelijke fietspad-oversteek te realiseren. De weg loopt met een lichte kromming door naar het noorden en eindigt bij een 2e bebouwingsaccent. Hier splitst de weg zich in een weg richting de school (oost) en een doorlopende weg (west) die via een lus weer op de ontsluitingsweg aansluit. De woningen aan weerszijden van de ontsluitingsweg zijn met de voorzijde naar de weg geprojecteerd. Dit principe gaat op voor alle representatieve plekken onder andere bij de Kromme sloot, langs het Overdamspad en aan de zijde van het Carré.

In het noordoostelijk deel van de wijk is een grote groenplek (5.000m²) gesitueerd. Door zijn ligging aan de Vijfwal, nabij de school en in de buurt van fietspaden ontstaat er een optimale wisselwerking tussen de groenplek en de omliggende wijken. Het groen vervult hiermee een bovenwijkse functie. Aan de zijde van het Overdamspad, reageert de bebouwing op de bebouwing aan de overzijde van het fietspad. Zo ontstaan er doorzichten en relaties van wijk naar wijk. Dichter naar het Castellum toe wijkt de bebouwing juist verder van elkaar af zodat een breed zicht (vista) op de oostelijke entree van het Castellum ontstaat. Dit zelfde principe gaat ook op voor de zuidwestzijde bij de Kromme sloot waar ook een vista gecreëerd wordt naar hoektorens van het Castellum. Beide vista's bieden tevens de mogelijkheid om het groen-blauwe Carré ruimtelijk de wijk in te trekken zodat zoveel mogelijk woningen hier van kunnen profiteren. Aan het Carré is tevens een 3.000m² speelplek gelegen die het begin vormt van de doorlopende oost-west groenstructuur en eindigt bij de Vijfwal. Aan de Vijfwal liggen tevens een tweetal hofjes. Ook bij de hofjes wordt getracht het bovenwijkse groen ruimtelijk de wijk in te trekken zodat een prettige leefomgeving ontstaat.

Beeldkwaliteit

Hofstad III kan worden onderverdeeld in een aantal verschillende zone's. Binnen een zone is er een duidelijke samenhang tussen de verschillende woningen. Dit zelfde geldt voor de openbare ruimte die binnen een zone eenduidig wordt vorm gegeven. De verschillende zones kunnen zich van elkaar onderscheiden door juist van elkaar af te wijken, waarbij enige samenhang binnen de wijk moet blijven bestaan. Door te kiezen voor één architectuurstijl wordt de samenhang tussen de bebouwing in de verschillende zones gewaarborgd. In aansluiting op zowel Hofstad IV als Loerik V wordt gekozen voor bebouwing met een jaren '30 uitstraling van overwegend twee lagen met een kap, evenwijdig aan de weg. Een incidentele dwarskap ter plaatse van een hoekwoning is toegestaan en zelfs gewenst. De eis tot een jaren '30 uitstraling zal de vrijheid laten om met instandhouding van het gewenste beeld ook nieuwe duurzame materialen toe te laten. Daarbij kan gedacht worden aan gevels van hout-, keim- of stucwerk en rieten/leistenen daken.

Ten behoeve van de inrichting van de openbare ruimte in Houten-Vinex is het Handboek Openbare Ruimte Vinex-locatie Houten opgesteld door de Grontmij en TLU-landschapsarchitecten. Door TLU-landschapsarchitecten zijn ten behoeve van de globale verkaveling principe-profielen voorgesteld. Beiden vormen samen de basis voor de detaillering van de woonomgeving in Hofstad III.

Afbeelding 7: Architectonische eenheden Hofstad III

Het concept beeldkwaliteitplan is als bijlage 2 bijgevoegd.

2.5.2 Tulpentuin

Voor de woningen aan de Tulpentuin 10-16 en 25-32 is reeds vergunning verleend voor in totaal 12 vrijstaande woningen. Deze woningen zijn niet gebouwd. Ten behoeve van de verkoopbaarheid van de percelen wordt ook de mogelijkheid geboden om in plaats van de vergunde vrijstaande woningen, rijenwoningen of halfvrijstaande woningen te realiseren. Per deelgebied zijn maximaal 4 woningen toegestaan.

2.5.3 Lelietuin

Voor de woningen aan de Lelietuin 31 is reeds vergunning verleend voor 1 vrijstaande woning. Deze woning is niet gebouwd.

2.5.4 Loerik V Zuidwest

In dit deelgebied zijn 16 woningen geprojecteerd, die met de voorzijde zijn georiënteerd op het westen, richting Castellum. Hierbij wordt aangesloten op de stedenbouwkundige opzet van de noordelijk gelegen woningen aan de Heidetuin. Aan de westzijde grenst het plan aan de toekomstige slotgracht van Castellum en een structurele groenvoorziening. Parkeren vindt plaats aan de oostzijde van de woningen. Een globale verkaveling is weergegeven in afbeelding 8. Het gebied is bereikbaar via de Tulpentuin en de Heidetuin. In het plangebied mogen woningen in aaneengebouwde, halfvrijstaande of vrijstaande vorm worden gebouwd, waarbij de breedte van het bouwperceel niet minder mag bedragen dan 7 meter per woning.

Afbeelding 8: globale verkaveling