Leebrug II 2e fase

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doelstelling

Het voorliggende uitwerkingsplan Leebrug II 2e fase betreft een ontwikkelingsgericht plan gericht op woningbouw. Het is een van de gebieden in Houten-Zuid die onderdeel uitmaken van de Vinex-uitbreidingen.

De gemeenteraad heeft op 22 december 2011 de proefverkaveling en op 26 maart 2013 het uit te werken bestemmingsplan 'Leebrug II 2e fase' voor dit gebied vastgesteld. Dit uitwerkingsplan heeft tot doel om in een directe bouwtitel te voorzien voor de beoogde woningen.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen in het westelijk deel van Houten-Vinex, ten zuiden van het bedrijventerrein de Schaft. Het plangebied wordt globaal begrensd door de fietspaden Hoonpad, Houtensewetering en het Schaftpad.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Voor het plangebied geldt momenteel het bestemmingsplan 'Leebrug II 2e fase'. Dit plan is vastgesteld op 26 maart 2013. In het vigerende bestemmingsplan hebben de gronden een uit te werken woonbestemming gekregen. Na uitwerking zijn woningen mogelijk met bijbehorende voorzieningen zoals verkeer, groen, water, nutsvoorzieningen en een gemeenschapshuis.

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt de bestaande en toekomstige situatie beschreven. Hoofdstuk 3 gaat vervolgens in op de omgevings- en milieuaspecten waarna in hoofdstuk 4 de plansystematiek wordt beschreven. Hoofdstuk 5 gaat in op handhaving en uitvoering van het uitwerkingsplan. Hoofdstuk 6 beschrijft tenslotte de uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Bestaande situatie

Leebrug II is een deels bebouwde locatie in Houten-Vinex. De bebouwing bestaat voornamelijk uit bedrijfsbebouwing behorende bij een bouwbedrijf. In het bestemmingsplan Leebrug II 2e fase zijn de mogelijkheden voor woningbouw op deze locatie onderzocht.

Verkeersstructuur

Het plangebied wordt voor het autoverkeer vanaf de rondweg aan de westzijde ontsloten, via de inprikker van Het Hout of De Koppeling. De hoofdontsluiting voor het fietsverkeer vindt plaats via de oost-westfietsroute Weteringhout.

Functionele structuur

Het plangebied wordt momenteel gekenmerkt door de aanwezigheid van een bouwbedrijf en voormalige agrarische bedrijfsbebouwing. De percelen worden omzoomd door opgaand groen.

2.2 Toekomstige situatie

Proefverkaveling Leebrug II

In het gebied is woningbouw voorzien. Ter plaatse zal sprake zijn van invulling van één van de laatste open plekken in Houten-Zuid. Op 22 december 2011 heeft de gemeenteraad een proefverkaveling voor Leebrug II vastgesteld. Deze proefverkaveling is opgenomen in figuur 2.1. In deze proefverkaveling wordt uitgegaan van de bouw van circa 55 woningen en een school. Inclusief de invulling van het EMC en de Ecowijk, zullen tussen 120 en 140 woningen worden gerealiseerd. 35 appartementen en het EMC zijn inmiddels gerealiseerd.

De basisidee voor de buurt is gelegen in een bosachtig ontwerp (zie figuur 2.1). Uitgangspunt is een boomrijk gebied waarin, in een onregelmatig patroon, woningen zijn geprojecteerd. Het ontwerp houdt rekening met een aantal factoren. Allereerst moeten een aantal bestaande woningen in het ontwerp geïntegreerd worden. Ten tweede is er een brede leidingenstrook die onder een deel van het plangebied doorloopt en die niet bebouwd kan worden. En ten slotte zijn er bestaande wegen- en groenstructuren die geïntegreerd moeten worden.

Door een bos als uitgangspunt te nemen en bestaande structuren en woningen daarin op te nemen, blijven plekken over waar woningen geprojecteerd kunnen worden. Het orthogonale patroon van woningen zorgt voor eenheid tussen de woningen en het flexibele stratenpatroon en verbindt de onderdelen met elkaar tot een buurt met een eenduidig karakter.

Figuur 2.1 Basisopzet

De woningen en omgeving worden in de vorm van een Engels tuindorp gebouwd. De onderstaande proefverkaveling is nader uitgewerkt tot een gedetailleerde verbeelding zoals opgenomen in het voorliggend uitwerkingsplan.

Figuur 2.2 Proefverkaveling Leebrug II 2e fase

Ecowijk

Een gedeelte van het plangebied betreft een ecowijk. De positionering van de woningen in deze wijk is uitgewerkt in de onderstaande schets. Het type woning is nog deels flexibel gelaten, waarbij een mix mogelijk wordt gemaakt tussen grondgebonden woningen en gestapelde woningen. In het centrum van de ecowijk wordt een gemeenschapshuis van maximaal 100 m² mogelijke gemaakt. De onderstaande uitwerking is doorvertaald naar de verbeelding en de regels van het voorliggend uitwerkingsplan. Daarnaast is een beeldkwaliteitplan opgesteld. De vorm en plaats van de woningen in de ecowijk mogen afwijken van dit beeldkwaliteitplan als dit in het belang is van de ecologische doelen van de wijk.

De ontsluiting van de zuidelijk gelegen woningen verloopt via een doorgang aan de noordzijde van de ecowijk. Aan de zuidzijde van de wijk is een calamiteitenontsluiting via het voet- en fietspad beoogd.

 

Figuur 2.3 Uitwerking van de Ecowijk

Programma

Het totaal aantal woningen binnen het plangebied bedraagt ten hoogste 70, waarvan 34 in het westelijk deel van het plangebied en maximaal 36 in de ecowijk. De woningen worden vrijstaand, twee-onder-een-kap, geschakeld en/of gestapeld uitgevoerd. Te midden van de ecowijk is ruimte voor een gemeenschapshuis met een maximum oppervlak van 100 m².

Verkeer

De hoofdontsluiting vindt plaats via Het Hout naar De Koppeling. Het Hout heeft een beperkte ontsluitende functie en kent een maximum snelheid van 30 km/uur. Vanaf De Koppeling vindt verdere ontsluiting plaats naar de Rondweg van Houten. In bijlage 1 van de rapportage 'Akoestisch onderzoek Leebrug II Houten-VINEX' (Goudappel Coffeng, 2011) is de verkeersgeneratie van de gehele ontwikkeling bepaald. Hierbij is tevens een verkeersverdeling opgesteld. Hieruit blijkt dat de verkeersintensiteit, na de ontwikkeling van Leebrug II als geheeld, op Het Hout ter hoogte van het Hoonpad (nabij de aansluiting op De Koppeling) maximaal circa 5.500 mvt/etmaal bedraagt. Ter hoogte van de aansluiting op de Schelhout bedraagt deze intensiteit nog slechts 2.700 mvt/etmaal. Dergelijke intensiteiten zijn passend bij wegen met een beperkt ontsluitend karakter. De intensiteiten op de zijwegen van Het Hout, welke de directe ontsluiting naar de woningen in het plan voorzien, bedragen tussen de circa 500 en 900 mvt/etmaal. De kruispunten tussen deze zijwegen en Het Hout bieden voldoende capaciteit om het verkeer te kunnen verwerken.

Parkeernormen

In de uit te werken woonbestemming van het vigerend bestemmingsplan zijn de volgende parkeernormen opgenomen. Daaraan is een parkeernorm van 2 parkeerplaatsen per vrijstaande woning toegevoegd.

Voor de ecowijk geldt dat het bevoegd gezag bij omgevingsvergunning kan afwijken van de onderstaande parkeernormen tot circa 1,5 parkeerplaats per woning.

type woning	aantal parkeerplaatsen per woning
bejaardenwoning	0,8
seniorenwoning	1,2
huur (laag)	1,3
huur (hoog) en koop (laag)	1,5
koop (midden)	1,7
koop (duur)	1,9
vrijstaand	2

Hoofdstuk 3 Omgevings- en milieuaspecten

In dit hoofdstuk wordt nagegaan of de verschillende omgevings- en milieuaspecten de uitvoerbaarheid van het uitwerkingsplan niet in de weg staan.

3.1 Onderzoeken

			Onderzoek	Conclusie	bijlage
Geluid			Akoestisch onderzoek verkeerslawaai 2011, Goudappel	Geen beperkingen als gevolg van berekende geluidsbelasting. Binnen dit onderzoek zijn de woningen in de Ecowijk niet nader onderzocht. De afstand tussen deze woningen en de omliggende wegen is groter dan de meest kritische afstand tussen deze wegen en woningen die wel in het akoestisch onderzoek zijn opgenomen. Deze afstanden bedragen respectievelijk circa 4,0 meter en 2,0 meter. Voor de woningen in de Ecowijk gelden derhalve dezelfde conclusies en gelden zodoende geen beperkingen ten gevolge van wegverkeerslawaai.	Bijlage 1
			Geluidscontour bedrijfsterrein De Schaft	Geen woningen binnen de geluidscontour.	Bijlage 2
Bodem			Zie paragraaf 3.2 voor een toelichting op het onderzoek	Er is mogelijk sprake van een vervuiling. De bodem is geschikt voor woningbouw, zodra de twee plaatselijke vermoedens van asbest zijn gesaneerd.	Bijlage 3
Luchtkwaliteit			Zie paragraaf 3.3 voor het onderzoek	Het onderdeel luchtkwaliteit staat de uitvoerbaarheid van het uitwerkingsplan niet in de weg.
Externe veiligheid			Uit raadpleging van de Risicokaart (www.risicokaart.nl) blijkt dat zich in de nabijheid van het plangebied geen relevante risicobronnen bevinden. De afstand tot de spoorlijn Utrecht-Geldermalsen bedraagt bijvoorbeeld meer dan 500 m. Op deze afstand heeft realisatie van extra woningen geen invloed op de hoogte van het groepsrisico. Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit uitwerkingsplan.
Water			Zie voor de waterparagraaf paragraaf 3.4.
Archeologie			Voor het gehele grondgebied van de gemeente Houten is een beleidskaart archeologie gemaakt, waarin de verwachtingswaarden zijn weergegeven en waarin uitspraken zijn gedaan over de noodzaak van aanvullend archeologisch onderzoek bij ontwikkelingen. Een klein gedeelte van het uitwerkingsplan heeft een hoge archeologische verwachtingswaarde. Voor dit gebied is het noodzakelijk archeologisch onderzoek uit te voeren voordat werken en werkzaamheden worden uitgevoerd. Om dit te waarborgen is een dubbelbestemming opgenomen. Voor de rest kent het plangebied een lage tot geen archeologische verwachtingswaarde. Voor dit gedeelte is geen dubbelbestemming opgenomen. Eventuele vondsten gedaan tijdens werkzaamheden, vallen wel onder de meldingsplicht zoals vastgelegd in artikel 53 van de Monumentenwet 1988.
Cultuurhistorie	In of in de omgeving van het plangebied zijn beperkte cultuurhistorische waarden aanwezig. Het enige element binnen het plangebied is de Ambachtsweg. Deze is aangelegd ter ontsluiting van bedrijven die werden uitgeplaatst bij de realisatie van Houten-Noord. Inmiddels zijn alle bedrijven hier weer verdwenen. De gemeente is van mening dat deze weg geen dusdanige cultuurhistorische waarden heeft dat deze weg beschermd moet worden. Vanuit praktisch (leidingen) en financieel oogpunt is gekozen om de Ambachtsweg te behouden. De exacte ligging van de weg kan wel beperkt worden aangepast.
Ecologie			Onderzoek flora en fauna 2011	Er zijn in het plangebied geen streng beschermde soorten waargenomen, met uitzondering van vogels, waarvoor ontheffing is vereist. Voorafgaand aan werkzaamheden dient te worden nagegaan of daardoor vaste verblijfplaatsen of streng beschermde dieren worden verstoord. Voor alle soorten geldt vanuit de Flora- en faunawet de algemene zorgplicht.	Bijlage 4
Milieuzonering	Ten noorden van het plangebied ligt het bedrijventerrein De Schaft. Voor dit bedrijventerrein is met name het onderdeel geluid relevant. In dit kader is een geluidszone opgesteld.	De beoogde woningen vallen buiten de geluidszone van het bedrijventerrein. Op De Schaft bevinden zich enkele bedrijven uit milieucategorie 3.1. Het merendeel van de bedrijven valt binnen milieucategorie 2. Er wordt voldaan aan de richtafstanden. Het onderdeel milieuzonering staat de uitvoering van het uitwerkingsplan niet in de weg.	Bijlage 2
Leidingen	In of in de omgeving van het plangebied zijn geen planologisch relevante leidingen aanwezig.
(Plan)MER	Een (plan)MER is niet noodzakelijk, zie paragraaf 3.5.

3.2 Bodem

Voor gemeente Houten (binnen de rondweg) en de omliggende dorpskernen is in 2010 een bodemkwaliteitskaart opgesteld.

Aan deze bodemkwaliteitskaart is in 2011 een Nota bodembeheer met gebiedsspecifiek beleid gekoppeld. Deze nota geeft de voorwaarden aan waaronder grond en baggerspecie op of in de bodem toegepast mogen worden binnen het beheergebied.

De bodemkwaliteitskaart en de Nota bodembeheer vormen samen een belangrijk middel voor het gemeentelijk beheer van de bodem, waarmee een duurzaam en verantwoord hergebruik van grond en baggerspecie wordt beoogd.

Onderzoeken en conclusie

Gemeente Houten heeft in het kader van de herontwikkeling enkele bodemonderzoeken laten uitvoeren. Uit het verkennend bodemonderzoek CSO 2011 wordt geconcludeerd dat binnen het plangebied mogelijk niet alle bodem geschikt is voor de toekomstig beoogde functies. Het betreft twee plaatselijke vermoedens van asbest. Bij de uitvoering zullen de betreffende gronden worden gesaneerd.

Voor het perceel CZP is (in 2010) een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (zie bijlage 3). Hieruit blijkt dat het perceel licht is verontreinigd (overschrijding achtergrondwaarde). De overschrijding is echter dusdanig beperkt dat er vanuit milieukundig oogpunt geen bezwaren zijn voor activiteiten zoals bewoning. De bodemkwaliteit op dit perceel levert dan ook geen belemmering op voor de beoogde ontwikkeling.

3.3 Luchtkwaliteit

Beleid en normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer (ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd, Wlk). Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in de volgende tabel weergegeven.

Tabel 3.1 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

stof	toetsing van	grenswaarde	geldig
stikstofdioxide (NO2)	jaargemiddelde concentratie	60 µg/m³	2010 tot en met 2014
	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³	vanaf 2015
fijn stof (PM10)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³	vanaf 11 juni 2011

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate (nibm)

In dit Besluit is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen.

Onderzoek en conclusie

In voorliggend uitwerkingsplan wordt na uitwerking woningbouw mogelijk gemaakt. Het aantal woningen dat mogelijk wordt gemaakt ligt ver onder de 1.500, waardoor de ontwikkeling niet in betekende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de monitoringstool (www.nsl-monitoring.nl) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. Hieruit blijkt dat in 2011 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof direct langs de Rondweg (als maatgevende doorgaande weg langs het plangebied) ruimschoots onder de grenswaarden uit de Wet milieubeheer zijn gelegen. Omdat direct langs deze weg aan de grenswaarden wordt voldaan, zal dit ook ter plaatse van het plangebied het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt. Daarom is ter plaatse van het hele plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

3.4 Water

In 2001 hebben het Rijk, provincies, gemeenten en waterschappen de 'Startovereenkomst waterbeleid 21e eeuw' (WB 21) ondertekend met als doel het verkrijgen van een duurzaam watersysteem. Onderdeel van het nieuwe waterbeleid is de 'watertoets': de check van ruimtelijke plannen aan de gevolgen voor het watersysteem. Initiatiefnemers van ruimtelijke plannen dienen de waterbeheerder in een vroegtijdig stadium te betrekken bij het planvormingsproces. Deze waterbeheerder brengt vervolgens een 'wateradvies' uit. Het Hoogheemraadschap 'De Stichtse Rijnlanden' hanteert als uitgangspunt voor bouwplannen het zogenaamde 'standstill-beginsel'. Dit beginsel houdt in dat ruimtelijke plannen geen verslechtering van de waterhuishouding tot gevolg mogen hebben.

In de situatie, die hier aan de orde is, is sprake van een ontwikkelingsgericht uitwerkingsplan, waarin de huidige planologische mogelijkheden worden overgenomen. Met een uit te werken bestemming worden woningen mogelijk gemaakt, met een maximum van 35 woningen per hectare. De locatie en grootte van de woningen zijn in het voorliggend uitwerkingsplan nader uitgewerkt.

In het rapport detaillering watersysteem Houten-Zuid 2007 is de waterhuishouding ontworpen voor Houten-Zuid. Deze waterhuishouding is inmiddels gerealiseerd. De hierin voorziene waterberging is voldoende voor de compensatie van verharding en de berging en afvoer van water. Bij dempingen zal het oppervlak waterberging moeten worden gecompenseerd. Verder wordt conform het Gemeentelijk Riolerings Plan (GRP) ernaar gestreefd dat minimaal 20% van het verhard gebied in Houten wordt afgekoppeld van het gemengd stelsel. Afkoppeling kan plaatsvinden richting de watergang langs Beukenhout. De maximaal 36 woningen in de ecowijk zullen worden afgekoppeld. Maatregelen om hemelwater te infiltreren zoals wadi's, IT-riolen en/of waterdoorlatende verharding worden afgestemd met het Waterschap.

Op 12 maart 2012 zijn verder afspraken tussen de gemeente en het Waterschap vastgelegd met betrekking tot de waterhuishouding bij kleine ontwikkelingslocaties in Houten-Zuid. Deze afspraken dienen als lokaal waterbeleid gehanteerd te worden.

3.5 Vormvrije mer-beoordeling

Toetsingskader

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Onderzoek en conclusies

De voorgenomen ontwikkelingen in het plangebied zouden kunnen worden aangemerkt als een stedelijk ontwikkelingsproject conform categorie D11.2 uit de D-lijst in de bijlage bij het Besluit m.e.r. In het Besluit is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject mer-beoordelingsplichtig is bij activiteiten die betrekking hebben op een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat. De beoogde ontwikkeling betreft de realisatie van maximaal 140 woningen. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde.

Gelet op de kenmerken van het plan (zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het plan en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Dit blijkt ook uit de onderzoeken naar de verschillende milieuaspecten zoals deze in de voorgaande paragrafen zijn opgenomen. Voor dit uitwerkingsplan is dan ook geen mer-procedure of mer-beoordelingsprocedure noodzakelijk conform het Besluit m.e.r.

Hoofdstuk 4 Plansystematiek

4.1 Algemeen

Het voorliggend uitwerkingsplan is gericht op de ontwikkeling van een terrein in het gebied Leebrug II, 2e fase, gelegen ten zuiden van bedrijventerrein De Schaft.

Het uitwerkingsplan maakt, na inwerkingtreding, onderdeel uit van het bestemmingsplan Leebrug II, 2e fase. De regels van het bestemmingsplan Leebrug II 2e fase zijn dan ook van toepassing op dit uitwerkingsplan, naast de regels die zijn opgenomen in het voorliggend uitwerkingsplan.

De regels zijn vormgegeven conform de uitwerkingsregels zoals opgenomen in artikel 5 van het bestemmingsplan Leebrug II 2e fase en de standaarden die in het kader van de per 1 juli 2008 in werking getreden Wet ruimtelijke ordening zijn opgesteld. Daarnaast is bij het opstellen van dit uitwerkingsplan het Handboek Digitale Uitwisseling Bestemmingsplannen van de gemeente Houten gebruikt.

Ten aanzien van prostitutie en mantelzorg is onderstaand een beleidsmatige toelichting opgenomen.

Regeling voor beroep en bedrijf aan huis (2012)

Naar aanleiding van nieuwe regelgeving, technische ontwikkelingen en beleidsmatige keuzes heeft de gemeente onlangs een nieuwe notitie opgesteld met betrekking op beroep en bedrijf aan huis. Deze notitie beschrijft de beleidsmatige uitgangspunten van de gemeente ten aanzien van beroep en bedrijf aan huis. Deze uitgangspunten worden vervolgens vertaald in juridische regelingen die vervolgens wordt opgenomen in bestemmingsplannen.

Conclusie

In dit bestemmingsplan wordt rekening gehouden met het toetsingskader zoals beschreven in de notitie.

Prostitutie

Met de wetswijziging van 1 oktober 2000 is het wettelijk bordeelverbod (ex art. 250 Wetboek van Strafrecht) opgeheven. Belangrijkste consequentie hiervan was, dat het exploiteren van prostitutie, uitgeoefend onder de randvoorwaarden, volkomen legaal is geworden. De gemeenten zijn daardoor genoodzaakt om een integraal prostitutiebeleid te ontwikkelen en uit te voeren. De wetgever gaat er van uit dat gemeenten in de vorm van een vergunningenstelsel regels stellen met betrekking tot prostitutiebedrijven en andere vormen van seksinrichtingen waardoor zij een belangrijke regisserende rol krijgen.

Op grond van de algemene verordenende bevoegdheid (ex artikel 108 Gemeentewet) heeft de gemeente Houten inmiddels al een aantal jaar regels in haar algemene plaatselijke verordening (APV) gesteld ter uitvoering van het gemeentelijk prostitutiebeleid. Het regulerend optreden dient naast de APV mede via het bestemmingsplan te geschieden, omdat daarmee kan worden bepaald waar (welke vorm van) seksinrichtingen zich wel en niet kunnen vestigen. In de APV is strijdigheid met het bestemmingsplan als een dwingende weigeringsgrond opgenomen, hierdoor wordt door aanpassing van de bestemmingsplannen een sluitend systeem gecreëerd. Het paraplubestemmingsplan Prostitutie is op 3 april 2007 vastgesteld door de gemeenteraad van Houten en goedgekeurd op 17 juli 2007. Het plan past de gebruiksbepalingen uit de vigerende bestemmings- en uitwerkingsplannen aan, waardoor seksinrichtingen worden uitgesloten. In het paraplubestemmingsplan is een ruimtelijke onderbouwing gemaakt, waarbij de Houtense bedrijventerreinen, aangegeven zijn als enige mogelijke locaties waar middels een vrijstellingsbevoegdheid van burgemeester en wethouders, één prostitutiebedrijf gevestigd zou kunnen worden. Deze terreinen zijn onderling ook weer vergeleken op geschiktheid.

In het onderhavige uitwerkingsplan is op grond van dit prostitutiebeleid de vestiging van prostitutiebedrijven, via de begripsbepaling 'beroep of bedrijf aan huis', uitgesloten (zie artikel 1 van het bestemmingsplan Leebrug II 2e fase).

Mantelzorg

Vanuit sociaal-maatschappelijk oogpunt is een toenemende behoefte aan mogelijkheden voor mantelzorg. Mantelzorg kan worden omschreven als langdurende zorg die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden. Deze zorg wordt geboden door personen uit de directe omgeving, zoals partners, kinderen, buren, vrienden of familie. Belangrijk is de sociale relatie die de mantelzorger veelal heeft met de hulpbehoevende. Het zolang mogelijk thuiswonen voor allerlei doelgroepen wordt door de overheid gestimuleerd. Daarom wil Houten mantelzorg faciliteren. Vanwege de langdurige aard en het vrijwillige aspect van de zorg is inwoning bij de hulpbehoevende veelal noodzakelijk. Dit kan bij recht in de woning plaatsvinden. Als dit niet mogelijk is, kan hiervoor een bijbehorend bouwwerk geschikt worden gemaakt of een tijdelijke unit worden geplaatst. Zodra dit noodzakelijk blijkt, is afwijking van het bestemmingsplan/uitwerkingsplan ten behoeve van het gebruik van een losstaand bijgebouw gewenst. In het voorliggend uitwerkingsplan is hiervoor een algemene afwijkingsregeling opgenomen in hoofdstuk 3 (zie artikel 11.2).

4.2 Planregels

De juridisch bindende onderdelen van het uitwerkingsplan worden gevormd door de verbeelding in combinatie met de regels. Dit deel van de toelichting beoogt een beschrijving te geven van de wijze waarop de plannen voor het plangebied zijn vertaald in de verbeelding en regels. Hierbij wordt de opzet van de regels gevolgd.

Ten aanzien van de opgenomen regels kan het volgende worden opgemerkt:

Inleidende regels

In artikel 1 worden begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het uitwerkingsplan zal moeten worden uitgegaan van de in dit artikel (en artikel 1 van het bestemmingsplan Leebrug II, 2e fase) aan de betreffende woorden toegekende betekenis.

Artikel 2 Wijze van meten geeft uitleg hoe in het plan genoemde maten en afmetingen worden bepaald. Voor dit artikel geldt eveneens dat de regels van het bestemmingsplan Leebrug II, 2e fase van toepassing zijn op dit uitwerkingsplan.

Enkelbestemmingen

Groen  

Deze bestemming is opgenomen ten behoeve van de structuurbepalende groenvoorzieningen binnen het plangebied. Binnen de bestemming Groen mogen naast groenvoorzieningen ook speelvoorzieningen, afvalsystemen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen en verkeer en verblijf waaronder voet- en fietspaden, (calamiteiten)ontsluitingen, kunstwerken en straatmeubilair gerealiseerd worden. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - gemeenschapshuis' een gemeenschapshuis beoogd. Het gemeenschapshuis kent een maximumoppervlakte van 100 m2, een maximumgoothoogte van 3 m en bouwhoogte van ten hoogste 10 m. In de 'binnentuin' en aan de zuidzijde van de ecowijk mag per woning maximaal één bijgebouw worden gebouwd met een oppervlak van maximaal 6 m2 en een bouwhoogte van maximaal 3 m.

Daarnaast zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan. De bouwhoogte van terreinafscheidingen bedraagt ten hoogste 1 m en voor de overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt de bouwhoogte ten hoogste 5 m.

Tuin - Voortuin

De voor 'Tuin - Voortuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen, erven en verhardingen of luifels behorende bij het hoofdgebouw, inritten ten behoeve van parkeren, en water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het westelijk plandeel geldt dat binnen de bestemming Tuin - Voortuin uitsluitend balkons en luifels behorende bij het hoofdgebouw in de aangrenzende bestemming mogen worden gebouwd. Ter plaatse van de ecowijk (het oostelijk plandeel) zijn ook erkers binnen de bestemming Tuin - Voortuin toegestaan.

Vekeer - Wegverkeer

De bestemming 'Verkeer - Wegverkeer' (artikel 5) is opgenomen voor de verkeersruimte in het plangebied. Naast verkeer en verblijf (waaronder parkeervoorzieningen, voet- en fietspaden, (calamiteiten)ontsluitingen, kunstwerken en straatmeubilair) zijn ook groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, afvalvoorzieningen, speelvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan. De bouwhoogte van erfafscheidingen bedraagt ten hoogste 2 m. De bouwhoogte van overige bouwwerken bedraagt maximaal 3 m.

Wonen

De (globale) bestemming wonen is opgenomen voor de ecowijk (het oostelijk deel van het plangebied). Binnen de bestemming 'Wonen' is wonen en uitoefening van een aan huis verbonden beroep of bedrijf toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding 'twee-aaneen' mogen woningen in de vorm van halfvrijstaand en/of vrijstaand worden gebouwd. Ter plaatse van de aanduiding 'grondgebonden woningen' zijn vrijstaande, halfvrijstaande woningen, geschakelde woningen en aaneen gebouwde woningen toegstaan. Ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld' zijn naast grondgebonden woningen ook gestapelde woningen toegestaan. Het totaalaantal woningen in de ecowijk bedraagt maximaal 36. De goot- en bouwhoogten van de hoofdgebouwen zijn regeld in lid 6.2.2 en de maximum goot- en bouwhoogten van de bijbehorende bouwwerken zijn opgenomen in lid 6.2.3.

Wonen - Twee-aaneen

De gronden binnen de bestemming 'Wonen - Twee-aaneen' zijn bestemd voor halfvrijstaande en/of geschakelde woningen. Binnen de woonbestemming is de uitoefening van een aan huis verbonden beroep of bedrijf toegestaan. Ten behoeve van de bestemming zijn diverse bouwregels opgenomen. Hoofdgebouwen worden gebouwd binnen het bouwvlak. De andere bouwwerken mogen ook buiten het bouwvlak worden gebouwd. De maximale goot- en bouwhoogten en het maximum toegestane oppervlak van de bijbehorende bouwwerken zijn in lid 7.2.2 opgenomen.

Per woning dienen tenminste twee parkeerplaatsen op eigen terrein te worden gerealiseerd.

Wonen - Vrijstaand

De gronden binnen de bestemming 'Wonen - Vrijstaand' zijn bestemd voor vrijstaande woningen. Binnen de woonbestemming is de uitoefening van een aan huis verbonden beroep of bedrijf toegestaan. Ten behoeve van de bestemming zijn diverse bouwregels opgenomen. Hoofdgebouwen worden gebouwd binnen het bouwvlak. De andere bouwwerken mogen ook buiten het bouwvlak worden gebouwd. De maximale goot- en bouwhoogten en het maximum toegestane oppervlak van de bijbehorende bouwwerken zijn in lid 8.2.2 opgenomen.

Per woning dienen tenminste twee parkeerplaatsen op eigen terrein te worden gerealiseerd.

Dubbelbestemming

Voor een gedeelte van het plangebied geldt een hoge archeologische verwachtingswaarde. Hiervoor is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' (artikel 9) opgenomen. Bodemingrepen zijn hier uitsluitend toegestaan indien deze kleiner zijn dan 500 m² of gelden voor een diepte minder dan 50 cm beneden het maaiveld. Indien dit niet kan worden vermeden, moet eerst archeologisch onderzoek worden uitgevoerd, alvorens bodemingrepen mogelijk zijn.

Algemene regels

De algemene regels van het bestemmingsplan Leebrug II 2e fase blijven onverminderd

van kracht. In aanvulling hierop gelden artikel 10 en 11. Deze regels zijn opgenomen ten behoeve van de te hanteren parkeernormen, het afwijken van de in het uitwerkingsplan aangegeven maten en bouwgrenzen en het mogelijk maken van tijdelijke woonunits (ten behoeve van o.a. mantelzorg) bij een woning.

Overgangs- en slotregels

Het overgangsrecht van het bestemmingsplan Leebrug II 2e fase blijft onverminderd van kracht. In artikel 13 is slot de naamgeving van het plan opgenomen.

4.3 Beeldkwaliteitsplan

Voor het plangebied geldt het beeldkwaliteitsplan Leebrug II 2e fase van 4 november 2011 zoals weergegeven in bijlage 5. Voor het deel Ecowijk geldt dat de woningen mogen afwijken van het beeldkwaliteitsplan.

Hoofdstuk 5 Handhaving en uitvoering

5.1 Algemeen

De aspecten van de handhaving, de handhaafbaarheid alsmede van de integrale veiligheid spelen bij het maken en uitvoeren van nieuwe (bestemmings)plannen een steeds belangrijker wordende rol. In het kader van de fundamentele herziening van belangrijke wetten zoals de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is nadrukkelijk gewezen op het belang van een adequate handhaving van de wettelijke bepalingen en de vastgestelde plannen. Handhaving is daarmee in de loop van de tijd niet alleen speerpunt van rijksbeleid geworden, maar ook van provinciaal en gemeentelijk beleid. In die ontwikkeling tijdens de afgelopen jaren hebben de calamiteiten in Enschede, Volendam, Tiel en Maastricht (maar ook die op lokaal niveau) hun eigen stuwende rol gespeeld.

Niet alleen de overheid richt haar aandacht in toenemende mate op veiligheid en handhaving. Ook in de jurisprudentie van de (bestuurs)rechter is een tendens zichtbaar die de beleidsvrijheid van overheden met betrekking tot de inzet van het handhavinginstrumentarium steeds verder inperkt. Onder deze bestuurlijke en gerechtelijke druk van boven, maar ook door de druk die de steeds mondig wordende burgers via klachten en handhavingsverzoeken opvoeren, ontkomen de handhavingsinstanties zoals de gemeente niet aan het voeren van een actief, strategisch, integraal en operationeel handhavingsbeleid. Hierbij moet de handhavende instantie (jaarlijks) prioriteiten, speerpunten, doelen en activiteiten vastleggen en uitvoeren op basis van heldere probleemanalyses.

Handhaving is overigens veel meer dan feitelijk optreden. Er bestaat een onderscheid tussen preventieve en repressieve handhavingsinstrumenten. Onder preventieve instrumenten vallen onder andere communicatie, voorlichting en vormen van (financiële) ondersteuning als subsidieverlening. De grootste groep klanten/burgers heeft namelijk de intentie om de regels keurig na te leven. Om hen hierin te ondersteunen is het van belang juiste voorlichting te geven en heldere afspraken te maken. Als klanten zich toch niet aan de regels houden proberen we dat tijdig te signaleren, zodat zij en anderen niet onnodig worden geconfronteerd met de vervelende gevolgen van een overtreding.

Hierbij wordt systematisch, wijkgericht en projectmatig onderzocht waarom mensen (welke) regels overtreden. De uitkomsten hiervan gebruiken we om regelovertreding zoveel mogelijk te voorkomen.

Naast deze preventieve maatregelen is het minstens zo belangrijk om klanten die bewust de regels overtreden aan te pakken. Deze overtreders kunnen dan rekenen op een sanctie. Vormen van repressieve instrumenten zijn onder meer controle, toezicht en opsporing plus het hanteren van sancties als bestuursdwang, dwangsom (bestuursrecht) en boetes (strafrecht).

5.2 Jurisprudentie

Ingevolge de jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: ABRvS) geldt dat alleen van handhavend optreden ten opzichte van een illegale situatie kan worden afgezien onder bijzondere omstandigheden dan wel bij concreet zicht op legalisatie. De ABRvS heeft dit vereiste nog eens nader gespecificeerd (ABRvS 16 mei 2007, LJN: BA5244).

De omstandigheid dat een overtreding door een bestuursorgaan lange tijd ongemoeid is gelaten, betekent niet zonder meer dat het bestuursorgaan daartegen niet meer handhavend mag optreden. Gelet op het algemeen belang dat gediend is met handhaving is, ingeval van overtreding van een wettelijk voorschrift, het bevoegde bestuursorgaan verplicht tot handhaving. Alleen onder bijzondere omstandigheden kan het bestuursorgaan afzien van handhaving. Dit is het geval als concreet zicht op legalisatie bestaat of als handhavend optreden zodanig onevenredig is in verhouding met de daarmee te dienen belangen, dat in die concrete situatie van handhavend optreden kan worden afgezien.

5.3 Gemeentelijk beleid

Op 3 februari 2004 heeft de raad de Kaderstellende nota Integrale Handhaving vastgesteld. Jaarlijks doet het college van burgemeester en wethouders verslag van de werkzaamheden die het afgelopen jaar zijn verricht en wordt een jaarplan opgesteld waarin de werkzaamheden en de prioriteiten voor het komende jaar worden bepaald. Met de invoering van het omgevingsrecht (Wabo, Besluit Omgevingsrecht - BOR, en Regeling Omgevingsrecht - MOR) moet dit nog nadrukkelijker gebeuren vanwege het aanscherpen van de wettelijke eisen.

Integrale samenwerking en prioriteitsstelling

Er is anno 2010 sprake van een gecoördineerde samenwerking tussen de afdelingen van onze gemeentelijke organisatie die de meeste vergunningen verlenen en die de meeste controles uitvoeren. De hiervoor noodzakelijke afstemming, coördinatie en samenwerking vinden hun basis nog steeds in de Nota Integrale Handhaving 2004. Ook de externe samenwerking met handhavingspartijen wordt hierbij betrokken. Wat dat betreft heeft het integrale handhavingsbeleid (de nota integrale handhaving) haar duurzaamheid bewezen, maar ook bij het afhandelen van (illegale) situaties worden heldere keuzes gemaakt als resultante van een deugdelijk afwegingsproces. Al of niet optreden vindt plaats op grond van een rangschikking die wordt opgesteld aan de hand van een prioriteitenstelling en risicobepaling (ernst en kans).

Op basis van de nota integrale handhaving heeft de gemeente twee interne overlegverbanden in het leven geroepen: het Vergunningenoverleg en het Handhavingsoverleg. Er is verder gebleken dat de wijze waarop in Houten al jaren wordt samengewerkt bijna naadloos aansluit op de werkwijze die door de Wabo wordt verlangd. De Wabo is op 1 oktober 2010 ingevoerd en beoogd een betere en snellere dienstverlening van de overheid aan burgers en bedrijven. Door integrale vergunningverlening en handhaving ontstaat een doelmatige manier van werken en levert op termijn een besparing op. Voor wat betreft de nieuwe werkwijze onder de Wabo zal gebruikgemaakt blijven worden van het Vergunningenoverleg. Daarnaast zal het Handhavingsoverleg een prominentere rol gaan krijgen.

Minder vergunningverlening en meer nadruk op toezicht/handhaving

Door de inwerkingtreding van het BOR (bouwregelgeving), het Activiteitenbesluit (milieuregelgeving) en het Gebruiksbesluit (brandveiligheidsregelgeving) komt de nadruk steeds minder op vergunningverlening en steeds meer op toezicht en handhaving te liggen. Door deze wetswijzigingen is er steeds vaker sprake is van meldingen en steeds minder vaak van vergunningen. Toetsen en controles vinden daardoor steeds vaker gedurende of na een bepaalde ontwikkeling plaats. En hoewel aanvankelijk de indruk bestond dat, door de afname van het aantal vergunningen, de werkdruk zou verminderen, is het tegendeel waar. Er zullen dus keuzes gemaakt moeten worden. Mede om die reden zijn de landelijke vakorganisaties van de brandweer, het bouwtoezicht en milieu (in opdracht van VROM) bezig met de ontwikkeling van een integraal toezichtprotocol. Medio 2008 was de ontwikkeling zo ver dat het een werkbaar instrument was. Dit instrument is inmiddels getest en het blijkt een goede basis te vormen voor integrale controles.

Doordat steeds meer toezicht plaats zal (moeten) gaan vinden, zullen veel mogelijke overtredingen eerder ('tijdens de rit') ontdekt worden. Of en in hoeverre dit gevolgen zal hebben voor het naleefpercentage, valt op voorhand niet te zeggen. In zijn algemeenheid kan echter wel gezegd worden dat handhavingsacties afnemen en voorkomen worden naarmate het toezicht toeneemt. Het is de bedoeling dat zoveel mogelijk burgers en bedrijven door een strikt toezicht bij een eerste controle blijken te voldoen aan alle regels. Hieruit vloeit het zogenaamde naleefpercentage voort. Is eenmaal vastgesteld dat er sprake is van een overtreding waarop handhaving moet volgen, dan voorziet het beleid in een driestappenplan waarlangs de doelen van de handhaving (ongedaan maken onwenselijke/onveilige situatie) kunnen worden bereikt. Het driestappenplan bestaat uit:

• stap 1: bestuurlijke waarschuwing;
• stap 2: voornemen van een dwangsom/bestuursdwang (voorkeur voor dwangsom);
• stap 3: oplegging dwangsom/uitoefening bestuursdwang.

5.4 Handhaving uitwerkingsplan

Als het uitwerkingsplan van kracht wordt, worden de bouwplannen getoetst aan de regels van dit plan. Een belangrijk aspect van de handhaving is de naleving van de in het plan opgenomen spelregels.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Zienswijzen

Het ontwerp van het uitwerkingsplan Leebrug II 2e fase is gedurende zes weken ter inzage gelegd. Er zijn geen zienswijzen binnengekomen.

6.2 Overleg ex artikel 3.1.1. Bro

Het conceptontwerpplan is in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro) aan een aantal overlegpartners van de gemeente Houten toegestuurd.

6.3 Economische uitvoerbaarheid

De gronden van onderhavig uitwerkingsplan zijn op dit moment voor een groot deel in eigendom bij de gemeente. Het opstellen van een exploitatieplan voor deze delen is daarom niet noodzakelijk. Eventuele kosten worden verhaald door de verkoop van grond. De verwachting is dat vóór de vaststelling van het uitwerkingsplan alle gronden in eigendom zijn bij de gemeente. Indien dit niet het geval is, wordt voor de delen die nog niet in bezit zijn van de gemeente een anterieure overeenkomst gesloten. De kosten en risico's van ontwikkeling komen te liggen bij een partij die de woningen zal realiseren.