| Plan: | Eemdijk |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0313.Eemdijk0400-0301 |
De groenstroken die van belang zijn voor de uitstraling van Eemdijk hebben in dit bestemmingsplan de bestemming 'Groen' gekregen. Het betreft hier enkele gebieden aan de Ringvaart, Kerkepad en Vaartweg. Kleinere groene gebieden, zoals de bermen langs wegen en het zogenaamde snippergroen, worden betrokken binnen de verkeersbestemmingen. Binnen de bestemming 'Groen' zijn ook voetpaden, speelvoorzieningen en ondergrondse nutsvoorzieningen toegestaan evenals waterpartijen.
Het restaurant op Eemdijk 59 heeft de bestemming 'Horeca' gekregen. Op de verdieping mag uitsluitend worden gewoond. Op verbeelding is het bouwvlak aangegeven waar de bebouwing zich mag bevinden. Daarnaast zijn de maximale bouwmaten op de verbeelding vastgelegd.
Alle bestaande maatschappelijke voorzieningen hebben de bestemming 'Maatschappelijk' gekregen. Op de verbeelding is per locatie door middel van een bebouwingsvlak, in combinatie met een bebouwingspercentage aangegeven, welk deel van het perceel bebouwd mag worden. Daarnaast zijn op de verbeelding de maximale hoogtematen voor het gebouw opgenomen.
Om te voorkomen dat totaal verschillende en strijdige functies onderling volledig uitwisselbaar worden (bijvoorbeeld een kerkgebouw in gebruik nemen als school), is de huidige functie middels een nadere aanduiding op de verbeelding vastgelegd.
Het 'evenemententerrein' op het terrein van het Gemeenschapshuis 'Amalia' van de Christelijke Oranjevereniging is als zodanig op de verbeelding aangeduid.
Het sportveld annex trapveld heeft de bestemming 'Sport' gekregen. Op de betreffende gronden zijn geen gebouwen toestaan.
De bestemming 'Tuin' ligt aan de voorzijde van de in het plangebied voorkomende bestaande burgerwoningen. Binnen deze bestemming zijn in principe geen gebouwen toegestaan. Uitzondering hierop vormt de gemeentelijke standaard regeling voor erkers en ingangspartijen. Voor bestaande situaties die niet voldoen aan de erkerregeling (diepere erkers dan de gebruikelijke 1 m) is een aparte regeling opgenomen. Datzelfde geldt voor bergingen en carports.
Achtertuinen tussen de Eem en de Eemdijk
In het geval van Eemdijk is de bestemming 'Tuin' tevens gelegd op de gronden, gelegen tussen de Eemdijk en de Eem. Deze gronden behoren bij de woningen op hetzelfde perceel. De belangen van de waterkering verzetten zich tegen het bieden van mogelijkheden om bijbehorende gebouwen (schuren, bergingen en dergelijke) te realiseren. Ook de vanuit landschappelijk en ecologisch oogpunt is het niet wenselijk om gebouwen te realiseren.
Een uitzondering wordt gevormd door:
Ten behoeve van het behoud en de versterking van de ecologische verbindingszone-Eem is binnen de tuinbestemming de functieaanduiding 'ecologische verbindingszone' opgenomen. Deze aanduiding is van toepassing op een zone van 5 meter breed van de directe oeverzone.
Tot slot wordt opgemerkt dat op de verbeelding de aanduiding 'specifieke vorm van recreatie - langshaven' is opgenomen. Hier kunnen onder voorwaarden langs-aanlegplaatsen worden gerealiseerd voor boten. Aanvullend geldt een specifiek gebruiksverbod om, buiten de aanduiding, land om te zetten in water.
Wijzigingsbevoegdheid
Op een deel van de tuinbestemming aan Eemdijk 31 is een wijzigingsbevoegdheid gelegd. Hier mag de bestemming worden gewijzigd ten behoeve van de realisatie van één vrijstaande woning. Aan de wijziging zijn voorwaarden verbonden.
In het plangebied zijn de bestaande wegen, (ondergeschikte) groenvoorzieningen, speelvoorzieningen en parkeerplaatsen bestemd als 'Verkeer - Verblijfsgebied'. De bestemming Verkeer - Verblijfsgebied benadrukt het verblijfskarakter.
De Eem en de Bikkersvaart, voor zover gelegen binnen de plangrenzen, zijn bestemd als 'Water'. De betreffende 'gronden' zijn onder andere bestemd voor openluchtrecreatie en aanlegplaatsen. De ligplaatsen in de Eem zijn door middel van de aanduiding 'specifieke vorm van recreatie - langshaven' binnen de tuinbestemming geregeld. Mede vanwege de aanwezige vaarroute is de aanleg van steigers niet toegestaan.
Naast de twee hoofdwateren bevinden zich in het plangebied ook nog enkele kavelsloten op de grens met het buitengebied. Deze kavelsloten hebben eveneens de waterbestemming gekregen. Daarnaast heeft de vijver nabij het Kerkepad de bestemming 'Water' gekregen.
Alle bestaande woningen in het plangebied hebben een woonbestemming gekregen. Afhankelijk van het woningtype is dit een specifieke woonbestemming:
Bouwregels
De belangrijkste bouwregels zijn die met betrekking tot het bouwen van de woning binnen het bouwvlak en de goot- en bouwhoogte van de woning. In de regels is vastgelegd dat de goot- en bouwhoogte van de woningen niet meer mag bedragen dan de oorspronkelijke goot- en bouwhoogte. Met oorspronkelijk wordt bedoeld de woning zoals deze volgens de eerste daarvoor verleende bouwvergunning is gebouwd. Een uitzondering op deze regel geldt voor nieuwe woningen die op de verbeelding de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte (m)' hebben gekregen.
Bijgebouwen mogen uitsluitend 1 m achter de voorgevelrooilijn worden gerealiseerd. Onder de voorgevelrooilijn wordt in dit verband verstaan: de voorgevel en het verlengde daarvan.
Tot slot zijn burgemeester en wethouder bevoegd om nadere eisen te stellen aan de plaats en afmeting van bijbehorende bouwwerken, die hetzij in de erfafscheiding, hetzij binnen een afstand van 2 m hiervan worden gebouwd. Daarnaast kunnen burgemeester en wethouders een omgevingsvergunning verlenen in afwijking van de bouwregels.
Vrije beroepen aan huis
Binnen de woonbestemming is als recht opgenomen dat het mogelijk is om een 'vrij beroep' aan huis uit te oefenen. Hier vallen beroepen onder, zoals huisarts, accountant en pedicure. De oppervlakte die gebruikt mag worden voor een 'vrij beroep' aan huis mag niet meer bedragen dan 15% van de totale oppervlakte van de woning en bijbehorende bouwwerken tot een maximum van 40 m².
Beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten aan huis
In de regels behorende bij dit bestemmingsplan is in de woonbestemming, door middel van een afwijking, geregeld dat in de woning of bijgebouwen in beperkte mate bedrijfsactiviteiten, anders dan 'vrije beroepen' kunnen worden uitgeoefend.
De afwijkingsregel is aan voorwaarden verbonden die er zorg voor moeten dragen dat het karakter van de omgeving zo veel mogelijk blijft gehandhaafd en dat er geen overlast voor de woonomgeving ontstaat. De activiteiten dienen bedrijfsmatige activiteiten te zijn die geen milieuvergunning nodig hebben of milieumeldingplichtig zijn. Daarnaast is bepaald dat het geen horeca mag betreffen. Detailhandel is zeer beperkt mogelijk en dient zich te beperken tot de verkoop van de thuis vervaardigde producten en niet concurrerend te zijn.
Maximaal 15% van het totale vloeroppervlak van de woning mag worden gebruikt voor de bedrijfsmatige activiteit met een maximum van 40 m². Ten aanzien van verkeers- en parkeerdruk wordt bepaald dat de bedrijfsactiviteit niet mag leiden tot een onevenredige vergroting daarvan in de omgeving.
Gebruik van woningen|
Het gebruik van woningen wordt in eerste instantie voorbehouden aan reguliere huishoudens. In woningen groter dan 80 m2 bvo mogen ook vier afzonderlijke personen (c.q. éénpersoonshuishoudens) worden gehuisvest. Onder voorwaarden kunnen burgemeester en wethouders toestaan dan in woningen groter dan 150 m2 bvo meer dan vier afzonderlijke personen worden gehuisvest.
Wijzigingsbevoegdheid
Op een deel van de woonbestemming is een wijzigingsbevoegdheid gelegd. Hier mag de bestemming worden gewijzigd ten behoeve van de realisatie van maximaal zeven woningen.
Aan de wijziging zijn in de regels voorwaarden verbonden, waaronder dat het te ontwikkelen woongebied op een verantwoorde wijze (lees: voldoende breed) wordt ontsloten.
Overige
Waardevolle en/of beeldbepalende panden en hooibergen zijn op de verbeelding aangeduid als 'karakteristiek'. In hoofdstuk 3 is een sloop- en nadere eisenregeling opgenomen om deze bebouwing te beschermen.
De detailhandelsvestiging gevestigd op Eemdijk 81 heeft door middel van de aanduiding 'detailhandel' een passende regeling gekregen.
De delen van het plangebied waar sprake is van een hoge en middelhoge archeologische verwachtingswaarde hebben naast de hoofdbestemming ook de dubbelbestemming 'Waarde- Archeologie 3' respectievelijk 'Waarde- Archeologie 4' . Met deze dubbelbestemmingen wordt het onbedoeld verstoren van het mogelijk waardevolle bodemarchief voorkomen.
De Eemdijk maakt zoals gemeld onderdeel uit van de primaire waterkering langs de rivier De Eem. Om de functie als waterkering te waarborgen heeft de 'zone waterkering' van de dijk de dubbelbestemming 'Waterstaat-Waterkering' gekregen. Binnen de strook grond met deze dubbelbestemming mag niet zomaar worden gebouwd: eerst dient advies te worden ingewonnen bij het Waterschap Vallei & Eem.
Voor de volledigheid wordt opgemerkt dat op grond van de Keur formeel ook nog watervergunning dient te worden aangevraagd bij het Waterschap Vallei & Eem.