Chw bestemmingsplan Kop van de Hoef en Lichtpenweg 6

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De ontwikkellocatie 'Kop van de Hoef' ligt binnen de bebouwde kom van Amersfoort en omvat de gronden aan de adressen Hoefseweg 3, 5, 7, 9 en 11. Deze gronden maken onderdeel uit van het kantorengebied 'De Hoef-West'. Dit gebied wordt getransformeerd in de richting van gemengde stadswijk met ruimte voor wonen, werken, leren en recreëren.

Momenteel is de ontwikkellocatie ingericht als een bedrijventerrein. Hagedoorn Ontwikkeling uit Amersfoort wil op deze plek een plan realiseren dat onder andere voorziet in woningen en kantoren. Dit bestemmingsplan maakt de bouw van die woningen en kantoren met de bijbehorende voorzieningen mogelijk.

Figuur: Begrenzing ontwikkellocatie Kop van de Hoef

Dit bestemmingsplan legt verder de bestemming (overwegend wonen met op de begane grond in beperkte mate kantoren, maatschappelijke voorzieningen en/of sport) van de gronden aan de Lichtpenweg 6 vast. In het nog geldende bestemmingsplan zijn deze gronden onder andere (geheel) bestemd voor kantoren. Deze bestemming is niet meer passend omdat burgemeester en wethouders op 31 mei 2018 en op 13 mei 2019 omgevingsvergunningen hebben verleend voor de transformatie van het voormalige kantoorgebouw aan de Lichtpenweg 6 naar woningen. Dit project is inmiddels gerealiseerd. Verder is recent ook een omgevingsvergunning aangevraagd voor de bouw van twee appartementengebouwen (61 en 37 woningen) op het bij het voormalige kantoor aan de Lichtpenweg 6 behorende parkeerterrein. Deze woningbouw gaat in 20201 van start.

Figuur: Begrenzing woonlocatie Lichtpenweg 6

De aanleiding om de gronden aan de Lichtpenweg mee te nemen in dit bestemmingsplan vloeit mede voort uit provinciaal beleid, zoals beschreven in de ontwerp Interim Omgevingsverordening (Gedeputeerde Staten, maart 2020).
Op grond van deze verordening (artikel 9.17) kunnen de gronden in het gebied van de Kop van de Hoef alleen (mede) worden bestemd voor nieuwe kantoren/werkmeters indien tegelijkertijd elders in het transformatiegebied van de Hoef-West onbenutte mogelijkheden voor het bouwen van kantoren worden geschrapt.
Daarom worden aan het gebied van dit bestemmingsplan de gronden aan de Lichtpenweg 6 toegevoegd en voorzien van een woonbestemming. Deze woonbestemming vervangt de thans nog geldende kantoorbestemming aan de Lichtpenweg 6. De daarmee vrijkomende 'kantoormeters' voorzien ruimschoots in de kantorenmetrage dat wordt toegevoegd aan de Kop van de Hoef. Daarmee wordt voldaan aan artikel 9.17, lid 6 van de Interim Omgevingsverordening, waarin is vastgelegd dat een verplaatsing van bestaande plancapaciteit van kantoren mogelijk is indien gelijktijdig met de verplaatsing daarvan de gebruiksmogelijkheden voor zelfstandige kantoren op het 'te verlaten bouwperceel' worden beëindigd. In hoofdstuk 6.4.3. (reacties uit het vooroverleg) wordt nader op dit onderwerp ingegaan.

1.2 Bestemmingsplan

 

1.2.1 Ligging en begrenzing van het bestemmingsplan

Het bestemmingsplan “Kop van de Hoef en Lichtpenweg 6” beslaat het gebied van de percelen Hoefseweg 3-11 en het perceel Lichtpenweg 6. Het gebied van de Kop van de Hoef ligt tussen de spoorlijn Amersfoort Zwolle en de Hoefseweg. Het perceel Lichtpenweg 6 ligt op de hoek van de Hoefseweg en de Plotterweg.

Figuur: Luchtfoto van het gebied van het gebied van de Kop van de Hoef
 

1.2.2 Geldend(e) plan(nen)

In het bestemmingsplan Bedrijventerreinen e.o. en snelwegen uit 2014 zijn de gronden van het gebied van de Kop van de Hoef bestemd voor "Bedrijventerrein 4" . Op de als zodanig aangewezen gronden zijn toegestaan bedrijven in de categorie 1 tot en met 3.2, zoals die zijn aangeduid in de bij de regels van het bestemmingsplan behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten. Verder zijn toegestaan bedrijfsgebonden, onzelfstandige kantoren voor zover zij behoren bij de toegelaten bedrijven. Het bestemmingsplan voorziet onder voorwaarden verder in de mogelijkheid van functieverruiming ten behoeve van ten behoeve van (1) vrije tijdsvoorzieningen (fitness, dansschool, leisure, sport, cultuur e.d.), (2) vergaderfaciliteiten/congres, (3) persoonlijke dienstverlening (kapper, stomerij e.d.) en (4) maatschappelijke functies. De bouwhoogte van gebouwen mag maximaal 15 meter bedragen.

De gronden in het gebied 'Kop van de Hoef' zijn verder bestemd voor "Waarde - archeologie categorie 3 (dubbelbestemming)". Deze gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor het behoud en bescherming van de archeologische waarden. Volgens het bestemmingsplan Bedrijventerreinen e.o. en snelwegen mag hier slechts worden gebouwd mits de aanvrager van een omgevingsvergunning een archeologisch onderzoeksrapport heeft overgelegd waarin de archeologische waarden van de gronden die blijkens de aanvraag zullen worden verstoord naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate zijn vastgesteld (tenzij de met de oprichting van een bouwwerk samenhangende bodemingrepen niet dieper zijn dan 30 cm).

De voorgenomen bebouwing in het gebied van de Kop van de Hoef voorziet overwegend in woningen en zelfstandige kantoren. Dat is op grond van het geldende bestemmingsplan niet toegestaan. Dat geldt ook voor de bouwhoogten. Die zijn hoger dan is toegestaan op grond van het bestemmingsplan.

Figuur: Fragment van de verbeelding van het geldende bestemmingsplan Bedrijventerreinen e.o. en snelwegen (Kop van de Hoef)

Het perceel Lichtpenweg 6 valt ook binnen het gebied van het bestemmingsplan Bedrijventerreinen e.o. en snelwegen. In dat bestemmingsplan zijn de bij de aanvraag betrokken gronden bestemd voor “Gemengd". Op de als zodanig aangewezen gronden mogen de woningen niet worden gebouwd. Voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor het voorliggende plan is daarom separaat een procedure voor een Wabo-projectbesluit (artikel 2.12, lid 1, sub a., onder 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht) doorlopen. Daarmee kan voor de aanvraag worden afgeweken van de regels van het bestemmingsplan. De verleende omgevingsvergunning voor de (ver)bouw van de woningen aan de Lichtpenweg is in dit bestemmingsplan verwerkt.

Figuur: Fragment van de verbeelding van het geldende bestemmingsplan Bedrijventerreinen e.o. en snelwegen (Lichtpenweg 6)

1.2.3 Chw-bestemmingsplan met verbrede reikwijdte

Dit bestemmingplan is een zg. bestemmingsplan met verbrede reikwijdte. Op 27 juni 2017 is de 15e tranche van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet (Bu Chw) in werking getreden. Daarin is onder meer aan Amersfoort de mogelijkheid geboden om te experimenteren met zo'n bestemmingsplan met een bredere reikwijdte. Daarmee krijgt zo'n plan in feite het karakter van een omgevingsplan en wordt vooruit gelopen op en ervaring opgedaan met de nieuwe Omgevingswet.

Om duidelijk aan te geven dat er met dit bestemmingsplan sprake is van een aparte planfiguur in de ruimtelijke ordening, wordt niet gesproken over het bestemmingsplan Kop van de Hoef en Lichtpenweg 6, maar over het Chw bestemmingsplan Kop van de Hoef en Lichtpenweg 6.
In hoofdstuk 5.2.2 van deze toelichting wordt nader aangegeven welke mogelijkheden uit het experiment worden gebruikt in dit bestemmingsplan. Deze hebben uitsluitend betrekking op de Kop van de Hoef. Voor het gedeelte Lichtpenweg 6 (dat alleen de vergunde situatie vastlegt) worden geen Chw-instrumenten gebruikt.

1.3 Leeswijzer

Dit bestemmingsplan bestaat uit drie delen: een verbeelding (voorheen:plankaart) waarop de bestemmingen in het plangebied zijn aangegeven, planregels waarin de regels voor de op de verbeelding vermelde bestemmingen zijn opgenomen en een toelichting waarin de achtergronden van het bestemmingsplan zijn beschreven. De verbeelding vormt samen met de planregels het bindende deel van het bestemmingsplan.

De toelichting begint met een beschrijving van de bestaande en de nieuwe situatie in hoofdstuk 2 en geeft een overzicht van de beleidskaders in hoofdstuk 3. De omgevingsaspecten, met name milieubeperkingen, worden in hoofdstuk 4 uiteengezet. De juridische planopzet wordt toegelicht in hoofdstuk 5. Tot slot behandelt hoofdstuk 6 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

De toelichting bij dit bestemmingsplan is primair gericht op de ontwikkeling van de Kop van de Hoef. Voor de bouw van woningen aan de Lichtpenweg 6 is een afzonderlijk document gemaakt, waarin de nieuwe situatie wordt gemotiveerd met een ruimtelijke onderbouwing (Ruimtelijke onderbouwing Appartementengebouwen Lichtpenweg 6). In deze ruimtelijke onderbouwing wordt in hoofdstuk 2 de bestaande en nieuwe situatie van de Lichtpenweg 6 beschreven en bevat hoofdstuk 3 de planbeoordeling en de geldende beleidskaders. De omgevings- en milieuaspecten komen aan de orde in hoofdstuk 4 van de ruimtelijke onderbouwing. Hoofdstuk 6 bevat informatie over de economische en maatschappelijke haalbaarheid (waaronder de beantwoording van de ingekomen reacties uit het overleg als bedoeld in artikel 6.18 Bor en artikel 3.1.1 Bro) van het project.
In de de toelichting van dit bestemmingsplan is wel de juridische planbeschrijving van de gronden aan de Lichtpenweg opgenomen.

De Ruimtelijke onderbouwing Appartementengebouwen Lichtpenweg 6 (vastgesteld juli 2021) wordt tegelijk met het voorliggende bestemmingsplan ter inzage gelegd en wordt geacht ook deel uit te maken van de toelichting van dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Planvorming Kop van de Hoef

2.1 Bestaande situatie

Bedrijventerrein de Hoef is nu nog vooral een kantoorgebied met een aantal grote onderwijsinstellingen en enkele industriële functies. De ambitie is om dit gebied de komende jaren te veranderen in een stadswijk waar het prettig is om te wonen, werken, leren en ontspannen.
In het gebied van het bestemmingsplan staan enkele hallen en bedrijfspanden. Aan de zuidkant staat een gebouw van een kinderdagverblijf en er is een hondenopvang gevestigd. Het plangebied van het bestemmingsplan is in totaal ongeveer 25.000 m2 groot, waarvan het overgrote deel verhard is. Ongeveer 3.500 m2 van het gebied is nu bebouwd.
Langs de zuidelijke rand is een groenstructuur aanwezig van bomen met daarop aansluitend een watergang.

2.2 Nieuwe situatie

Programma

Hagedoorn Ontwikkeling wil een bouwplan realiseren van maximaal 600 woningen in combinatie met 3.500 - 4.000 m2 kantoren, dienstverlening en voorzieningen in vorm van welzijn en zorg. Binnen het woonprogramma is sprake van een gevarieerd programma met ruimte voor sociale huurwoningen (minimaal 35%), woningen voor middenhuur (minimaal 20%) en koopwoningen.

Figuur : Nieuwe situatie Kop van de Hoef

Stedenbouwkundige hoofdopzet

De geplande ontwikkeling in de Kop van de Hoef omvat een langgerekt driehoekig gebied tussen het spoor (westzijde), de snelfietsroute Hoefseweg (oostzijde) en aan de zuidzijde een oud relict namelijk groen van de Oude Schothorsterlaan. Het plan heet Kop van de Hoef, omdat het in het noordelijkste punt van het transformatiegebied de Hoef-West (Hoefkwartier) ligt.
Het plan voorziet in 3 Hoefse gemengde stadsblokken met dwarsstraten, openbaar toegankelijke binnenhoven en een gebouwde “special' in de noordelijke punt. Onder delen van de gebouwen en het binnenterrein komt een parkeergarage.

Spoorzijde

Aan de spoorzijde wordt er 20 meter afstand gehouden van de buitenste spoorstaaf in verband met het Plasbrandaandachtsgebied. Deze zone wordt optimaal benut door een parkeergarage, een ontsluitingsweg met parkeren en een groene invulling. Deze ontsluitingsweg verbindt de Printerweg met de Monitorweg. Hieraan wordt gewoond. Doordat er een plasbrandgeul met geluidwering is geïntegreerd, is de ruimtelijke afscheiding zo beperkt mogelijk gehouden. Hierdoor blijft er visueel contact met het spoor mogelijk, ook vanaf de onderste lagen van de bebouwing. Vanuit Schothorst/Zielhorst zal de verstedelijking en transformatie van de Hoef zichtbaar worden. De nieuwbouw ondersteunt ruimtelijk de stedelijke structuren Zielhorsterweg en het spoor, waardoor een aantrekkelijk, stedelijk en levendig beeld ontstaat. De bebouwingshoogte aan de spoorzijde wisselt zich af tussen de 5- 8 bouwlagen pandsgewijs en soms met setbacks.

Figuur: doorsnede plasbrandgeul met geluidscherm

Figuur : impressie spoorzijde richting noordelijke punt

Hoefseweg

In het Ontwikkelkader van de Hoef-West is er een gebiedssfeer voor de Hoefseweg benoemd. De Hoefseweg is een hartlijn door het transformatiegebied. Het is een snelfietsroute tussen het noorden van Amersfoort en het centrum van de stad met er langs groen en water en aan de zijde van de planontwikkeling een brede (leef)stoep. Stadswoningen met privézones wisselen zich af met appartementen die zich oriënteren met buitenruimten en entrees naar de Hoefseweg. De Hoefseweg transformeert daarmee tot levendige aangename route waarlangs voornamelijk gewoond wordt. De bebouwing aan deze zone oogt wat kleinschaliger dan aan de spoorzijde, maar wisselt ook tussen de 5 en de 8 bouwlagen.

Voormalige Oude Schothorsterlaan

Ten zuiden van het bestemmingsplan is een oud relict van de Oude Schothorsterlaan aanwezig. Een waterloop met groen en bomen, waar vroeger een overgang over het spoort was. Dit groen en de watergang worden zoveel mogelijk geïntegreerd. Hiermee wordt ingespeeld op de wenselijke Derde Groene Ring als ecologische verbindingszone tussen park Schothorst en het Waterwingebied. Het voorstel is om de watergang (stilstaand) een waterbergingsgreppel te laten worden, zodat het bij droogte ook als speelruimte gebruikt kan worden. Het gebied wordt hier ook voor de auto ontsloten. Met het groen en de waterberging ontstaat er tussen de ontwikkelingen in een aantrekkelijk middengebied. De verdere uitwerking van dit gebiedje is onderdeel van een ontwerp voor de openbare ruimte.

Figuur: Impressie blok zuidzijde - zicht vanaf de Hoefseweg

Bouwmassa Hoefse gemengde stadsblok

De drie stadsblokken in het bestemmingsplan zijn opgedeeld in architectonisch afzonderlijk afleesbare volumes in verschillende hoogten, materialisatie en verspringende rooilijnen. Daarmee ontstaat een divers en stedelijk karakter. De massa van de bebouwing aan de stationszijde is hoger dan de rest van het plan om meer verbinding aan te gaan met naastgelegen nieuwbouwplannen en de hogere dichtheid rondom het station. De voorgestelde setbacks vanaf de vijfde bouwlaag zijn voornamelijk toegepast tussen de (woon)straten en binnentuinen om meer licht en lucht te realiseren.

Doorwaadbaarheid en binnenhoven

Tussen de Hoefse stadsblokken zijn woonstraten gesitueerd, die alleen voor voetgangers en fietsers toegankelijk zijn. Deze dwarsstraten maken een directe verbinding mogelijk tussen de hartlijn Hoefseweg en de nieuwe straat langs het spoor. De woonstraten maken vervolgens halverwege connectie met de drie verschillende luwe groene binnentuinen, waardoor goed doorwaadbaar, aantrekkelijk en gevarieerd openbaar toegankelijk verblijfs- en speelgebieden ontstaan. Elk binnenhof krijgt zijn eigen thema. Het plan voorziet in een groot aandeel volle grond groen, groene daken en draagt bij aan de vergroening van het gebied en een gezonde balans tussen bebouwd en groen.

Figuur: impressie dwarsstraat zicht vanaf Hoefseweg

Figuur: Impressie blok zuidzijde - zicht vanaf de spoorzijde

Figuur : Impressie puntblok - zicht vanaf de spoorzijde (L) en Hoefseweg (R)

Figuur: Impressie puntblok Hoefseweg 

Aansluiting maaiveld

Er zijn (gemeenschappelijke) woningentrees rondom de bouwblokken en in de (woon)straten gesitueerd om de plint zoveel mogelijk te activeren. Daarnaast zijn er gemeenschappelijke fietsenbergingen naast de gemeenschappelijke woningentrees gepland, zodat fietsen uit het zicht en veilig gestald kunnen worden en bewoners direct toegang hebben tot hun eigen entreehal. Ook heeft elke gemeenschappelijke woningentree een secundaire toegang tot de binnentuin en daarmee een shortcut naar de publieke entrees van de (half) verdiepte parkeergarage.
De plinten/eerste bouwlaag zijn minimaal 4 meter hoog en er is sprake van veel en afleesbare entrees aan de openbare ruimte. Verschillende woningtypen en functies zijn zichtbaar. De overgangen naar de openbare ruimte zijn zorgvuldig ontworpen, zoals delftse stoepen aan de Hoefseweg, mogelijkheid tot voortuintjes aan de spoorzijde en groene stroken met bankjes langs de gevels.

Buitenruimten en parkeren

Elke woning krijgt een buitenruimte die recht doet aan de woning. Woningen krijgen privé buitenruimten zoals bijvoorbeeld privé strook (delftsestoep), tuinstrook met bankjes, balkons, (dak)terras etc. en zijn daarnaast gesitueerd rond luwe groene binnenhoven, waarin gespeeld en verbleven kan worden.
Elk binnenhof krijgt zijn eigen thema. De buitenruimten zullen daar waar mogelijk zuid georiënteerd zijn en zo min mogelijk aan de spoorzijde georiënteerd zijn. Daar waar een setback is gemaakt zal dat worden ingevuld met een functionele buitenruimte. Het autoparkeren vindt plaats in een ondergrondse parkeergarage en op een parkeerdek aan de zijde van het spoor, groen ingepast.

Figuur: Terreininrichting binnenhoven

Hoofdstuk 3 Beleidskaders

3.1 Inleiding

Dit hoofdstuk geeft een overzicht van de inhoud van het ruimtelijk relevante beleid voor het onderhavige bestemmingsplan op provinciaal- en gemeentelijk niveau. De relevante milieuwetgeving komt aan de orde komt in Hoofdstuk 4 (Omgevingsaspecten) van deze toelichting.
Vanwege de omvang en de binnenstedelijke ligging van de ontwikkeling is een beschrijving van het rijksbeleid achterwege gelaten. De ontwikkeling is niet in strijd met dat beleid.

3.2 Provinciaal beleid

In de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (PRS) staat wat de provincie de komende jaren samen met haar partners wil bereiken op het gebied van ruimtelijke ordening. Een belangrijke ambitie is inzetten op binnenstedelijke ontwikkeling. Ten minste tweederde van de woningbouwopgave moet binnenstedelijk worden gerealiseerd. Dit sluit aan bij de vraag, vergroot het draagvlak voor voorzieningen en openbaar vervoer en vermindert de druk op het landelijk gebied. Voor de gemeente Amersfoort wordt uitgegaan van een woningbouwprogramma van 10.000 woningen, waarvan 7000 binnen de rode contour en 3000 buiten de rode contour. Het gebied van dit bestemmingsplan valt in de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) binnen 'stedelijk gebied'. Op 12 december 2016 hebben Provinciale Staten van Utrecht de herijking 2016 van de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie vastgesteld. Daarin is het stedelijk programma voor Amersfoort ongewijzigd gebleven ten opzichte van de PRS 2013-2028.

Afbeelding: Stedelijk gebied (Wonen en werken) PRS, herijking 2016

 

In het bestemmingsplan zijn mogelijkheden voor zelfstandige kantoren opgenomen. Volgens provinciaal beleid in de PRV en de PRS is nieuwvestiging van kantoren niet mogelijk. Dat is beschreven in artikel 4.3.2 van de PRV:
"Een ruimtelijk besluit bevat geen bestemmingen en regels die voorzien in nieuwvestiging van zelfstandige kantoren, tenzij het betrekking heeft op:
(1) zelfstandige kantoren met een lokaal vestigingsgebied, oftewel zelfstandige kantoren ten behoeve van activiteiten die in hoofdzaak een aan de gemeente gebonden karakter hebben of gebonden zijn aan één specifieke locatie, voor zover deze niet gevestigd kunnen worden in gerealiseerde gebouwen of binnen plancapaciteit op basis van het vigerende planologische regime, of
(2) een eenmalige uitbreiding van gerealiseerde kantoren met ten hoogste 10% van het bestaande bvo van het gebouw, voor zover deze niet gerealiseerd kan worden op basis van het vigerende planologische regime, of;
(3) transformatie naar zelfstandige kantoren tot een maximum bvo van 1.500 m2 per gebouw, of;
(4) zelfstandige kantoren ter plaatse van “kantoren op knooppunt”, waarbij voor de locatie Driebergen-Zeist een maximum bvo aan zelfstandige kantoren van 19.000 m2 geldt of
(5) zelfstandige kantoren ter plaatse van “reductielocaties Thematische Structuurvisie Kantoren”, mits gelijktijdig binnen dezelfde locatie planologische reductie plaatsvindt van tenminste hetzelfde bvo voor zelfstandige kantoren op een onbebouwd perceel."

Onder 'nieuwvestiging' van kantoren wordt verstaan de toevoeging of uitbreiding van een kantoor of de transformatie van een gebouw naar een kantoor ten opzichte van het vigerende planologische regime door middel van een ruimtelijk besluit. In het geldende bestemmingplan zijn geen kantoren toegestaan. Als die in het voorliggende bestemmingsplan (alsnog) worden gefaciliteerd is er dus sprake van nieuwvestiging van kantoren en dat is formeel in strijd met het huidige provinciale beleid.

Hierover is overleg geweest met de provincie. Dat heeft erin geresulteerd dat de nieuwvestiging van kantoren in het bestemmingsplan (mits de behoefte daaraan aantoonbaar aanwezig is) alsnog mogelijk is, indien een 'verschuiving' plaatsvindt van kantoormeters elders in het gebied van de Hoef-West. De provincie bereidt daarvoor een wijziging/aanvulling van de PRV voor in de vorm van een interim-verordening.

Die voorgenomen 'verschuiving' is juridisch verankerd door in dit bestemmingsplan de gronden aan de Lichtpenweg 6 mee te nemen en te bestemmen voor 'wonen'. Daarmee wordt voldaan aan artikel 9.17, lid 6 van de Interim Omgevingsverordening, waarin is vastgelegd dat een verplaatsing van bestaande plancapaciteit van kantoren mogelijk is indien gelijktijdig met de verplaatsing daarvan de gebruiksmogelijkheden voor zelfstandige kantoren op 'et te verlaten bouwperceel' worden beëindigd. In hoofdstuk 6.4.3. (reacties uit het vooroverleg) wordt nader op dit onderwerp ingegaan.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie 2030

In 2013 heeft de raad de “Structuurvisie 2030” vastgesteld. Daaruit blijkt dat de stad haar vitaliteit wil vergroten door de kenniseconomie te versterken en het woonklimaat nog aantrekkelijker te maken. Aangename woonwijken blijven onverminderd aantrekkelijk voor jong en oud, gezin en alleenstaand. Wijken worden aantrekkelijker oor werken en voorzieningen waar dat kan meer te mengen. Wijken bieden uiteraard ook een rustig en een veilig woongenot waar dat hoort. De openbare ruimte biedt mensen de mogelijkheden om elkaar te ontmoeten. Vanuit de wijken zijn optimale verbindingen met het groen in de stad en het landschap buiten de stad van groot belang. Werklocaties zijn voor Amersfoort vitaal en multifunctioneel. De gemeente Amersfoort zet in op het intensiveren van de bestaande stad. Dit wordt beoogd door verder verdichten te rondom het stadshart, de voorzieningencentra en de goed bereikbare knooppunten met stedelijke woonmilieus. Met het bouwen in hogere dichtheden wordt tevens een bijdrage geleverd aan het behouden en vergroten van het draagvlak voor hoogwaardige voorzieningen in Amersfoort. In de Structuurvisie Amersfoort 2030 is de ambitie opgenomen om het gebruik van de Hoef-West te intensiveren, meer menging van functies te bewerkstelligen en het gebied levendiger te maken.

3.3.2 Structuurvisie de Hoef-West

De door de raad op 31 januari 2017 vastgestelde Structuurvisie De Hoef-West en de ruimtelijke uitwerking daarvan in het Ontwikkelkader De Hoef-West bouwen voort op het beleid uit de Structuurvisie 2030. In de structuurvisie De Hoef-West staat een aantal thema's centraal: stedenbouw, beeldkwaliteit, openbare ruimte en mobiliteit en duurzaamheid. Amersfoort staat voor een forse woningbouwopgave. De Hoef-West kan daaraan een belangrijke bijdrage leveren wanneer het verkleurt naar een gemengde stadswijk met voldoende ruimte voor wonen. Door de woningbouwopgave en de kantorenleegstand te combineren kan de binnenstedelijke ruimte op een goede manier worden benut. Hoewel er sprake is van structurele kantorenleegstand is recent ook een kentering op de kantorenmarkt zichtbaar. Er is weer een toenemende vraag naar kantoorruimte vooral bij stations. Het is belangrijk om naast het toevoegen van woningen ook de bestaande werkgelegenheid in het gebied te behouden. In de gemengde nieuwe stadswijk De Hoef-West komt meer ruimte voor wonen, maar er wordt ook gewerkt en geleerd. “Wonen' moet voldoende body krijgen, zodat er een prettig leefbaar gebied ontstaat. Het aandeel 'werken' zal afnemen maar blijft van belang. En de combinatie met 'leren' geeft levendigheid. Er komt een mix van bestaande gebouwen, getransformeerde kantoren en nieuwbouw. De buitenruimte wordt een aantrekkelijk verblijfsgebied. Waar mogelijk worden ook horecavoorzieningen in het gebied toegevoegd en er wordt ingezet op slimme mobiliteitsconcepten.

Raadspeiling 2017

In het kader van de uitwerking van de Structuurvisie De Hoef-West is de raad tussentijds gevraagd om zich uit te spreken over een aantal belangrijke onderdelen van de toekomstige inrichting van de Hoef-West. In de Ronde van 16 mei 2017 heeft de raad aangegeven dat er: (a) ruimte is voor hoogteaccenten op De Hoef; (b) ingezet kan worden op verdichting van de bebouwing; (c) gestreefd moet worden naar een hoog ambitieniveau op het gebied van duurzaamheid en kwaliteit van de openbare ruimte. Verder is door de raad aangegeven dat zorgvuldigheid moet worden betracht met het omlaag bijstellen van parkeernormen.

3.3.3 Afwegingskader kantoren

De raad heeft op 16 april 2019 het Afwegingskader Transformatie Kantoren vastgesteld. Daarin is vastgelegd dat voor de Hoef-West de bestaande werkgelegenheid van 5.000 arbeidsplaatsen moet worden behouden . Ook is vastgelegd dat ruimtelijk gezien de economische zwaartepunten in de gebieden rondom het station Schothorst en rondom de Computerweg moeten liggen.

3.3.4 Ontwikkelkader de Hoef-West

De in de Structuurvisie De Hoef-West genoemde doelen vragen om een nadere uitwerking. Dat is nodig om (nog) concreter zichtbaar te maken waar de mogelijkheden en kansen in het gebied liggen en daarnaast om duidelijke spelregels en kaders te hebben over hoe wordt omgaan met initiatieven van private partijen, welke verbindingen daarbij van belang zijn en welke rol de gemeente daarin zelf kan vervullen. De ruimtelijke uitwerking van de Structuurvisie De Hoef-West is vastgelegd in het Ontwikkelkader De Hoef-West. Dat Ontwikkelkader is op 10 september 2019 door de gemeenteraad vastgesteld. In het Ontwikkelkader staat dat er in het gebied een mix moet komen van bestaande bouw, getransformeerde kantoren en nieuwbouw. De buitenruimte, zowel publiek als privaat wordt veel meer een aantrekkelijk en gezond verblijfsgebied met passende gebruikswaarde. Om aantrekkelijk te wonen, werken en te leren zijn (maatschappelijke) voorzieningen ook van belang. In het Ontwikkelkader is (voorlopig) het maximaal aantal woningen voor de Hoef-West vastgesteld op 2.500, waarvan minimaal 35% sociale huurwoningen. De resultaten van nadere onderzoeken en de op stellen MER kunnen mogelijk nog leiden tot andere aantallen. Er zijn in het Ontwikkelkader puntsgewijs 5 kernambities voor De Hoef-West geformuleerd: (1) De Hoef-West is een gemengde en inclusieve stadswijk met ruimte voor wonen, werken, leren en voorzieningen; (2) De Hoef-West is optimaal bereikbaar; (3) De Hoef-West is een aantrekkelijk verblijfsgebied met veel ruimtelijke kwaliteit; (4) De Hoef-West is CO2-neutraal, circulair en klimaatadaptief en (5) De Hoef-West heeft een gezond woon- en werkklimaat. Om de bovengenoemde ambities te behalen zet het Ontwikkelkader in op vijf leidende principes. De gedachte in het Ontwikkelkader is dat deze principes samen een slimme, duurzame en gezonde stadswijk maken.

Leidende principes

Deze principes zijn in het Ontwikkelkader uitgewerkt in de vorm van uitgangspunten waaraan de nieuwe bebouwing in de Hoef-West moet voldoen (o.a. rooilijnen, hoogten, programma). Er wordt op deze plaats volstaan met een beschrijving van de uitgangspunten voor nieuwbouw in het bij dit project betrokken deelgebied.

In paragraaf 3.4 is beschreven hoe het voorliggende project zich verhoudt tot de in het Ontwikkelkader beschreven principes.

Het gemengde stadsblok

Een belangrijk uitgangspunt voor de bebouwing is dat in De Hoef-West wordt gekozen voor nieuwbouw (of verbouw) in de vorm van een gemengd stadsblok in een bouwveld. Soms neemt het blok de vorm aan van een gesloten bouwblok en op andere plekken is het blok meer opengewerkt. Bestaande (grote) kantoren kunnen goed opgenomen worden in de principes van dit gemengde stadsblok. De eigen identiteit van deze kantoorpanden blijft zo behouden. Daarnaast is er ruimte voor op zichzelf staande panden. Hieronder is een illustratie opgenomen hoe een gemengd stadsblok eruit zou kunnen zien.

Het gebied binnen een stadsblok moet fijnmazig en doorgankelijk zijn. Er wordt naar gestreefd dat de routes in deze (private) blokken vrij toegankelijk zijn. In de binnenhoven ontstaat daarmee ook ruimte voor aantrekkelijke verblijfs- en of speelruimtes. Door het gemengd samengestelde blok kan intern de logistiek worden opgelost. Hierbij is het uitgangspunt om gezamenlijk collectieve parkeervoorzieningen en mobiliteitsconcepten aan te bieden. Dit kan in aparte mobiliteitshubs of gebruik van parkeergarages op kavel. De parkeereis kan gereduceerd worden door middel van deelconcepten, fietsen en Mobility as a Service (MaaS)toepassingen. Er ontstaat daarmee ruimte voor 'volle grond'; een kwaliteit voor het wonen. Uitgangspunt is dat het samengestelde blok een goede balans heeft tussen bebouwd en onbebouwd. Tenminste 50% oppervlak van elke ontwikkelkavel/blok wordt groen ingericht. Minimaal 20% daarvan op maaiveld niveau en de rest van het groen is vrij in te vullen op daken en gevels. Binnen het blok wordt gemengd gebouwd. De plinten geven de mogelijkheid tot aantrekkelijke functies. Er is een grote mate van diversiteit in woninggroottes binnen het blok met verschillende woningtypes. Goede hoogwaardige panden kunnen gecombineerd worden met kantoren. De ontwikkeling van het samengestelde bouwblok gaat gelijk op met een integraal duurzaamheidsconcept. Daken worden maatschappelijk benut, dus ofwel energie, of biodiversiteit, of klimaat of recreatie of een combinatie daarvan.

Gebiedssfeer Hoefseweg

De belangrijkste gebieden voor de nieuwe bebouwing in de Hoef-West zijn in het Ontwikkelkader geordend naar gebiedssferen. Het voorliggende plangebied maakt deel uit van het gebied "Hoefseweg". Volgens het Ontwikkelkader blijft de Hoefseweg in de toekomst een snelfietsroute die de buitenwijken van Amersfoort en omliggende gemeenten verbindt met de binnenstad. Langs de Hoefseweg ontstaat een divers beeld van bebouwing. De rooilijn verspringt en er is ruimte voor (openbare) plekken. Ook qua bouwhoogte is de diversiteit groot. Hoogteaccenten worden afgewisseld door stadswoningen. Gebouwen hun voordeur aan de Hoefseweg met meestal een privé buitenruimte. Aan de Hoefseweg zal wonen de belangrijkste functie zijn, incidenteel voorzien van (kleinschalige) voorzieningen en werkfuncties in plinten.

Bebouwing, dichtheden en programma
In het Ontwikkelkader zijn de principes voor de bebouwing, dichtheden en het programma van het gebied de Hoefseweg vastgelegd.

De bouwhoogte voor het plangebied is volgens het Ontwikkelkader zeer afwisselend. Stadswoningen zijn 3 tot 4 lagen hoog, de basishoogte voor middelhoogbouw is circa 5 lagen met incidenteel tot maximaal 8 lagen. Vanaf 5 lagen ligt de bebouwing middels een setback terug van de rooilijn. De maximale dichtheid van de kavel is uitgedrukt in FSI (de FSI - floor space index geeft de verhouding tussen het bebouwde bruto vloeroppervlak en de oppervlakte van het terrein). Voor het totale ontwikkelveld van het gebied van het bestemmingsplan die 2,5. Tenslotte moet 5% van het totale brutovloeroppervlak worden benut voor 'werken'.

3.3.5 Startnotitie en modelkeuze

In de gemeente Amersfoort is de procedure voor bestemmingsplannen vastgelegd in de notitie “Rol van de Raad in RO-procedures” (vastgesteld op 10 februari 2009). In deze notitie wordt een driedeling gemaakt in soorten bestemmingsplannen: model 1, 2 en 3 plannen. Model 1 volgt in feite de wettelijk voorgeschreven behandeling met een zo kort mogelijke procedure, model 2 voegt hieraan een extra moment van kaderstelling door de raad toe en model 3 voorziet in de meest uitgebreide behandeling.

Op 24 maart 2020 heeft de gemeenteraad de startnotitie bestemmingsplan 4 projecten stationsgebied de Hoef-West vastgesteld. Het voorliggende bestemmingsplan faciliteert één van de 4 projecten. Bij de vaststelling van de startnotitie is besloten om voor dit bestemmingsplan de procedure voor model 2 volgens de notitie 'Rol van de raad in RO-procedures' te volgen. In de startnotitie is de aanpak voor het nieuwe bestemmingsplan beschreven.

De procedure van model 2 houdt in dat er een ontwerpbestemmingsplan ter inzage wordt gelegd (en geen voorontwerp waarop inspraak mogelijk is). Belanghebbenden krijgen de gelegenheid om hun zienswijze in te dienen over het ontwerp bestemmingsplan.

3.3.6 Behoefte woningen en kantoren

Het bestemmingsplan voorziet in de bouw van woningen en kantoren. Op 28 mei 2019 heeft de gemeenteraad het Deltaplan Wonen vastgesteld. Daaruit komt naar voren dat er in de stad een grote vraag is naar woningen. Om in die vraag naar voldoende woningen te voorzien, moeten er in de periode 2018 - 2030 10.000 tot 12.000 extra woningen bij komen. Dat zijn gemiddeld ongeveer 1.000 woningen per jaar. Dit betekent meer groei dan voorheen: van gemiddeld ongeveer 600 woningen per jaar in de afgelopen 10 jaar naar ongeveer 1.000 woningen per jaar richting 2030. Het Deltaplan stelt vast dat de grootschalige binnenstedelijke groei moet worden geconcentreerd in gebieden waar een stedelijk woonmilieu met hoge dichtheid passend is en waar een goede ontsluiting per openbaar vervoer mogelijk is. De Hoef-West is aangewezen als een van de groeigebieden. Er zijn in het gebied circa 2500 nieuwe woningen gepland. Het voorliggende bestemmingsplan draagt bij aan deze doelstelling van het Deltaplan.

In het Deltaplan Wonen zijn specifieke regels opgenomen voor nieuwbouwprojecten. Zo geldt onder andere de verplichting dat minimaal 35% als sociale huurwoning wordt gerealiseerd en dat voldoende woningen in het middensegment worden gebouwd. De raad heeft op 24 maart 2020 besloten dat voor de plannen in het stationsgebied van de Hoef-West een woonprogramma moet worden gehanteerd conform het Deltaplan Wonen en het Besluit huisvesting middeninkomens. Daarbij is door de raad op 3 onderdelen een afwijking toegestaan: (1) het percentage sociale huurwoningen tot de eerste aftoppingsgrens; (2) de instandhoudingstermijn van de sociale huurwoningen en (3) de instandhoudingstermijn van de midden huurwoningen. In plaats van minimaal 75% is het toegestaan om minimaal 50% van de sociale huurwoningen tot de eerste aftoppingsgrens te bouwen. Verder is ingestemd met een instandhoudingstermijn van sociale huur van minimaal 20 jaar (in plaats van onbepaalde tijd) en voor middenhuur van minimaal 15 jaar (in plaats van 20 jaar).

Dat heeft voor de woningen in het bestemmingsplan Kop van de Hoef geresulteerd in een woonprogramma van in totaal 550 - 600 overwegend niet-grondgebonden woningen, waarvan
- minimaal 35% van het aantal woningen als zelfstandige sociale huurwoningen wordt gebouwd, waarvan (a) minimaal 25% in de zogenaamde lage categorie; (b) minimaal 25% in de zogenaamde middencategorie en (c) maximaal 50% in de zogenaamde hoge categorie;
- minimaal 10% van het aantal woningen als geliberaliseerde woningen voor middenhuur in de zogenaamde lage categorie wordt gebouwd;
- minimaal 10% van het aantal woningen als geliberaliseerde woningen voor middenhuur in de zogenaamde hoge categorie wordt gebouwd.

Ladder voor duurzame verstedelijking woningen

Volgens artikel 3.1.6 lid 2 Bro moet bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling (zoals in dit geval de bouw van woningen en kantoren) de behoefte aan die ontwikkeling worden beschreven. Indien de ontwikkeling is voorzien buiten het bestaand stedelijk gebied, dan moet worden gemotiveerd waarom de ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd. In dit geval worden de woningen en kantoren in bestaand stedelijk gebied gebouwd. Ligt een plangebied in bestaand stedelijk gebied en voorziet de stedelijke ontwikkeling in een behoefte dan wordt voldaan aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Het voorliggende project is getoetst aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking.

Voor wat betreft de woningen in het gebied van het bestemmingsplan zijn de resultaten van die toets zijn verwerkt in de rapportage 'Toets Ladder voor duurzame verstedelijking' Kop van de Hoef juni 2020 - SAB adviseurs in ruimtelijke ontwikkeling'. Deze rapportage is toegevoegd aan de bijlagen bij deze ruimtelijke onderbouwing. Op basis van de rapportage kan worden geconcludeerd dat de Ladder voor duurzame verstedelijking positief is doorlopen. De ontwikkeling voorziet in een behoefte en vindt binnen bestaand stedelijk gebied plaats. Daarmee wordt de ontwikkeling als haalbaar geacht voor wat de betreft de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Ladder voor duurzame verstedelijking kantoren

Voor wat betreft de kantoren in het gebied van het bestemmingsplan zijn de resultaten van de laddertoets verwerkt in de rapportage 'Laddertoets kantoren Kop van de Hoef''. Deze toets is toegevoegd aan de bijlagen bij deze ruimtelijke onderbouwing. In de rapportage wordt geconcludeerd, dat de kantoren voorzien in een behoefte van het marktgebied. De kantorenontwikkeling sluit aan op de kwantitatieve vraag naar kantoren in het verzorgingsgebied. Overigens is ook niet slechts de kwantitatieve vraag naar vierkante meters bepalend voor de behoefte, maar ook de kwalitatieve vraag. In het Ontwikkelkader voor De Hoef West wordt immers ingezet op het behoud van de huidige werkgelegenheid. Die werkgelegenheid kan slechts behouden worden door te investeren in moderne, nieuwe kantoorconcepten voor het gebied. Op die wijze is immers sprake van voldoende kwalitatief goede en passende huisvesting voor kantoorkandidaten op De Hoef. Bovendien is er op De Hoef ook geen sprake van het toevoegen van nieuw programma als wel het verschuiven van het kantoorprogramma naar andere bouwvlekken.

De kantoren in dit plan liggen bovendien op loopafstand (230 meter) van het station op een redelijk aantrekkelijke locatie. Weliswaar is de locatie binnen het plangebied zelf geen absolute toplocatie, maar gezien het advies van de Stec Groep mag zeker verwacht worden dat op deze locatie ruimte is voor een hippe, informele stedelijke (werk)omgeving. De kantoren vormen op deze locatie dan ook een overgangsgebied naar een meer hoogstedelijke woon- en werkomgeving zoals deze direct aan het station vorm zal gaan krijgen. Dit maakt dat de kantoorontwikkeling van het plangebied voorziet in een behoefte van het marktgebied.

Als het plan voor kantoren voorziet in een behoefte en gepland is binnen bestaand stedelijk gebied dan wordt voldaan aan de Ladder. SAB heft in de rapportage 'Toets Ladder voor duurzame verstedelijking' Kop van de Hoef juni 2020' al aangeduid dat sprake is van bestaand stedelijk gebied (hoofdstuk 2.4). Het kantorenplan voorziet voorts in een kwalitatieve en kwantitatieve behoefte. Daarmee wordt met de kantoorontwikkeling voldaan aan de Ladder voor duurzame verstedelijking

3.3.7 Mobiliteitsbeleid en Nota Parkeernormen

In de gemeentelijke Nota parkeernormen Amersfoort zijn specifieke parkeernormen geformuleerd voor diverse functies. Met de parkeernormen kan bij een bepaalde omvang van een functie of een groep functies een berekening worden gemaakt van het te verwachten aantal auto's op diverse momenten. Het piekmoment is leidend voor het aantal benodigde parkeerplaatsen. De normen worden gebruikt voor nieuwbouwsituaties of bij functiewijzigingen, waarvoor een vergunning of ontheffing dient te worden verkregen. Parkeerplaatsen moeten volgens de Nota Parkeernormen zoveel mogelijk op eigen terrein aangelegd worden plaatsvinden, zodat een ontwikkeling geen extra parkeerdruk in het openbaar gebied geeft.

Voor de Hoef-West geldt dat door verdichting de vraag naar mobiliteit zal toenemen en het daarom nodig is dat er toegewerkt wordt naar een gedeeld parkeer- en mobiliteitssysteem. Station Schothorst met intercityverbindingen naar de randstad, het busstation en de ketenvoorzieningen (P+R en fietsparkeren) vormen hierin een natuurlijk mobiliteitsknoopppunt. Ten behoeve van een prettig woon- en leefklimaat is het streven om de auto een minder dominante rol in het straatbeeld te laten vervullen. Daarvoor wordt ingezet op gezamenlijk gebouwde parkeervoorzieningen en op het aanbieden van deelmobiliteit, waarmee het autobezit kan worden verlaagd. Hiertoe gaan we werken volgens het 'Mobility as a Service' (MaaS) dienstenmodel (waarover de gemeenteraad in 20201 nog een finaal besluit moet nemen). Dit trekt mensen aan die in een compacte stadswijk willen wonen en die hun eigen parkeerplaats niet zullen gaan missen, maar die juist wel optimaal toegang willen hebben tot mobiliteit. In Hoef-West zou er dan ook een variëteit aan mobiliteitsdiensten beschikbaar moeten komen in collectieve mobiliteitshubs met uitgebreide fietsstallingsmogelijkheden, gedeeld parkeren, deelauto's, deelfietsen en logistieke diensten.

Het voorliggende plan heeft nog geen relatie met een eventueel toekomstige Hub. Wel wordt deelmobiliteit aangeboden. In dit bestemmingsplan wordt geparkeerd op eigen terrein. Op 24 maart 2020 zijn nieuwe parkeernormen vastgesteld door de gemeenteraad. Totdat de gemeente nieuw beleid ten aanzien van MaaS vaststelt, is bij de inzet van deelauto's een reductie van de parkeereis volgens de Nota parkeernormen Amersfoort 2009 mogelijk met maximaal 20% op het bewonersaandeel in de parkeereis. Hierbij vervangt de inzet van 1 deelauto 5 reguliere auto's en is er dus per saldo een reductie van 4 parkeerplaatsen per deelauto. Voorwaarde hiervoor is wel dat de initiatiefnemer zorg  draagt voor het beschikbaar stellen en in stand houden van deze deelauto's gedurende een looptijd van 10 jaar. Deze reductie op de parkeereis kan voor dit bestemmingsplan worden toegepast. Voor de inzet van deelauto's worden eisen gesteld ten aanzien van onder andere aantallen en soort deelauto's, vraagvolgende beschikbaarheid, aantrekkelijke voorwaarden voor gebruikers, gebruik van een mobiliteitspas met ook toegang tot OV, een app met reserveringssysteem, klantenservice, kostenafhandeling, en promotie.

Bij de vaststelling van de nieuwe parkeernormen door de gemeenteraad op 24 maart 2020 is besloten dat voor de toepassing van de nieuwe parkeernormen het principe wordt gehanteerd, dat voor ontwikkelingen die al in een vergevorderd stadium van voorbereiding zijn en waarover al overeenstemming is over de aantallen parkeerplaatsen met de ontwikkelaar, nog de normen kunnen worden gehanteerd uit Nota Parkeernormen 2009, vastgesteld door de raad op 23 september 2014. De locatie Hoefseweg 11 (Sminklocatie) is zo'n ontwikkeling, waarvoor de 'oude' normen nog gelden.

3.4 Conclusie

 
Voorliggend bestemmingsplan maakt de bouw van woningen en kantoren mogelijk. Dit is in overeenstemming met het voorgaande beleid c.q. de voorgaande beleidsdocumenten. Met dit bestemmingsplan wordt een aantal beleidsuitgangspunten van het gemeentelijk beleid daadwerkelijk gerealiseerd.

Beoordeling toekomstig bouwplan

In het vastgestelde Ontwikkelkader De Hoef West zijn er veel uitgangspunten voor de stedenbouwkundige typering en beeldkwaliteit vastgelegd. Het onderhavige plan geeft gebalanceerd vorm aan de uitgangspunten en ambities van het Ontwikkelkader. Het Hoefse stadsblok met een pandsgewijze benadering, lichte kleurmaterialen, goede buitenruimten, setbacks, duurzame materialen en goede overgangen naar en interactie met de openbare ruimte. Er zijn veel entrees, verschillende groene luwe binnenhoven en er wordt vorm gegeven aan vergroening en bijgedragen de Derde Groene Ring.

Tegelijk met de vaststelling van dit bestemmingsplan zal ter voldoening aan artikel 12a van de Woningwet een beeldkwaliteitsplan voor de bij het bestemmingsplan betrokken gebied worden vastgesteld door de raad.
Daarmee maakt dat beeldkwaliteitsplan te zijner tijd deel uit van de gemeentelijke welstandsnota en is het toetsingskader, waaraan de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit en de stadsbouwmeester het toekomstige bouwplan kunnen toetsen aan redelijke eisen van welstand. Het beeldkwaliteitsplan is een wijziging van de welstandsnota voor het gebied Kop van de Hoef in de Hoef-West.
Met de vaststelling van het bestemmingsplan zal ook (onder intrekking van de Welstandsnota 2017 voor de Kop van de Hoef) het nieuwe beeldkwaliteitsplan door de raad worden vastgesteld.

Beoordeling parkeren en bereikbaarheid
Op basis van de parkeerberekening Hoefseweg, waarin rekening is gehouden met een reductie van de parkeereis volgens de Nota parkeernormen Amersfoort in verband met de inzet van deelauto's, is vastgesteld dat de parkeervraag 468 parkeerplaatsen bedraagt. De parkeerberekening is toegevoegd aan de bijlagen bij deze toelichting.
Op eigen terrein worden 475 parkeerplaatsen aangelegd. Daarmee is voldaan aan het gemeentelijke parkeerbeleid.

Verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid
Voor de verkeersafwikkeling zijn 2 opties beoordeeld.
(1) al het autoverkeer naar het gebied van het bestemmingsplan rijdt het gebied in via de Monitorweg. Daar is de ingang van de parkeergarage. Vanaf de Monitorweg kan het verkeer de ondergrondse parkeergarage inrijden of gebruik maken van het parkeerdek aan de zijde van het spoor. Het verkeer vanaf het parkeerdek kan het gebied uitrijden via de Printerweg. Het autoverkeer vanuit de parkeergarage rijdt het gebied uit via de Monitorweg of de Printerweg
(2) al het autoverkeer naar het gebied van het bestemmingsplan rijdt het gebied in via de Monitorweg en de Printerweg. Daar is de ingang van de parkeergarage. Vanaf de Monitorweg kan het verkeer de ondergrondse parkeergarage inrijden of gebruik maken van het parkeerdek aan de zijde van het spoor. Het verkeer vanaf het parkeerdek kan het gebied uitrijden via de Printerweg. Het autoverkeer vanuit de parkeergarage rijdt het gebied uit via de Monitorweg of de Printerweg.
De parkeergarage heeft bij optie 1 dus één ingang (via de Monitorweg) en twee uitgangen (via Printerweg en Monitorweg). Bij optie twee zijn er twee ingangen en twee uitgangen.
 

Figuur : Ontsluiting optie 1

Door RoyalHaskoning DHV is onderzocht wat de consequenties zijn van het bestemmingsplan voor de verkeersafwikkeling en de verkeersveiligheid in de directe omgeving van het plangebied. Dit onderzoek (Verkeersonderzoek voor bestemmingsplan Kop van de Hoef, 9 juli 2020) is toegevoegd aan de bijlagen bij deze toelichting. In het onderzoek wordt het navolgende geconcludeerd.

De ontwikkeling Kop van de Hoef genereert verkeer dat het fietspad Hoefseweg moet kruisen om het gebied in of uit te rijden. Dit verkeer rijdt via de Printerweg of Monitorweg. Het verkeer kan voldoende afgewikkeld worden bij deze kruispunten zowel in de ochtend- als avondspits (wachtrijen en wachttijden zijn acceptabel). Dit geldt zowel voor de situatie waarbij al het verkeer de Kop van de Hoef inrijdt via de Monitorweg (optie 1) als de situatie waarbij het verkeer via de Monitorweg en de Printerweg de Kop van de Hoef inrijdt (optie 2). Wanneer rekening wordt gehouden met andere ontwikkelingen in het gebied die ook ontsloten worden via de Monitorweg, zijn wachtrijen en wachttijden ook nog net acceptabel. Wel kan het verkeer dat het gebied inrijdt via de Monitorweg, verkeer vanaf de Printerweg (het wegvak tussen Monitorweg en Printerweg) blokkeren (zowel bij optie 1 als 2). Voor de verkeersveiligheid is voldoende zicht op het fietspad van belang. Dit is het geval in relatie tot de bebouwing. In de toekomst dient dit zicht niet belemmerd te worden door hoge begroeiing. Daarnaast moeten automobilisten erop geattendeerd worden dat ze direct vanuit de parkeergarage/ vanaf het parkeerdek bij de Printerweg of vanaf de Monitorweg een tweerichtingen snelfietspad kruisen (dit kan door middel van duidelijke bebording en een hoogteverschil tussen fietspad en kruisende wegen). Op basis van de intensiteit van het verkeer dat de parkeergarage in- en uitrijdt is 1 inrit en 2 uitritten voldoende.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Inleiding

Afhankelijk van de uitwerking van de verschillende gebieden moet milieuonderzoek worden uitgevoerd om te bepalen of er en zo ja welke milieuhygiënische belemmeringen in het gebied van dit bestemmingsplan aanwezig zijn.

Bij de voorbereiding van Ontwikkelkader de Hoef-West, waartoe ook het gebied van dit bestemmingsplan behoort, waren al diverse milieuonderzoeken uitgevoerd. Daarbij werd vastgesteld dat de geplande ontwikkelingen in het gebied mogelijk tot verhoogde risico's kunnen leiden vanwege externe veiligheid, geluidsbelasting en luchtkwaliteit. Eerste onderzoeken wezen uit dat oriëntatiewaarde van het groepsrisico voor externe veiligheid zou worden overschreden. Ook was er sprake van een hoge geluidsbelasting vanwege de sporen en was mogelijk de luchtkwaliteit van het gebied van de Hoef-West een aandachtspunt. Omdat in sommige delen van het gebied bovendien sprake zou kunnen zijn van een stapeling (cumulatie) van milieurisico's is in 2019 besloten om voor de gebiedsontwikkeling van de Hoef-West geen m.e.r.-beoordeling te doen maar (meteen) een m.e.r. procedure te starten.

Om de beoogde ontwikkelingen in de Hoef-West mogelijk te maken, worden nieuwe bestemmingsplannen (en later een omgevingsplan) opgesteld. Daarvoor is een plan m.e.r. nodig. Vooruitlopend op de inwerkingtreding van de nieuwe bestemmingsplannen worden ook al omgevingsvergunningen aangevraagd. Omdat zowel sprake is van bestemmingsplannen (omgevingsplan) als een vergunning is er voor gekozen om voor het gebied van de Hoef-West een gecombineerde plan- en project m.e.r.op te stellen, waarbij zowel aan de eisen van de plan- als de project m.e.r. wordt voldaan. Daarmee wordt een stapeling van de milieueffectrapportage voorkomen. Het MER omvat alle mogelijke ontwikkelingen die mogelijk gaan plaatsvinden en hoeft daarom maar één keer opgesteld en vastgesteld te worden.

In hoofdstuk 4.12 van deze toelichting wordt nader op het MER voor de Hoef-West ingegaan. Het MER milieueffectrapport de Hoef-West (16 juni 2021) met bijlagen zijn toegevoegd aan de bijlagen bij deze toelichting. De m.e.r.-procedure is gekoppeld aan de planologische procedure voor de Lichtpenweg 6 en niet aan de procedure van dit bestemmingsplan.

Het doorlopen van de gecombineerde plan- en project-m.e.r - procedure is gekoppeld aan het eerste ruimtelijke besluit voor het gebied van de Hoef-West. Dat is de planologische procedure voor de bouw van 98 appartementen aan de Lichtpenweg 6. Bij die gelegenheid is ook het advies van de Commissie MER gevraagd en heeft het bevoegde gezag het MER aanvaard bij het verlenen van de omgevingsvergunning voor de Lichtpenweg 6.
Omdat het MER en het volgen van de m.e.r.-procedure is gekoppeld aan het bouwproject aan de Lichtpenweg (dat is immers het eerste ruimtelijke besluit dat uitvoering geeft aan het voornemen tot transformatie van de Hoef-West) kan voor alle volgende projecten die binnen het MER passen (zoals dit bestemmingsplan) worden gesteld dat aan de m.e.r.-plicht is voldaan.

4.2 Bodem

4.2.1 Bodemkwaliteit de Hoef-West

In het kader van de MER voor de Hoef-West is de bodemkwaliteit beoordeeld. De Hoef-West is gelegen op zandgronden. De ondergrond bestaat overwegend uit lemig fijn zand. De bodem van de Hoef-West is veelal in kaart gebracht. Er is voor een deel van het plangebied een bodemonderzoek beschikbaar. Onderstaande figuur toont de resultaten van deze onderzoeken. Daaruit blijkt dat er in de Hoef-West geen overschrijding van de interventiewaarde bekend is. Wel is er op meerdere locaties sprake van overschrijving van de toetsingswaarde.

Figuur : Mate van verontreiniging
 

4.2.2 Bodemkwaliteit bestemmingsplan Kop van de Hoef

Door PJ Milieu b.v. is verkennend bodemonderzoek gedaan naar de bij dit bestemmingsplan betrokken gronden. Dat onderzoek d.d. 26 juni 2017 is toegevoegd aan de bijlagen bij deze toelichting. Op basis van het gehouden onderzoek is geconcludeerd dat de gronden deels verdacht zijn ten aanzien van bodemverontreiniging. De opzet van het bodemonderzoek is gebaseerd op de NEN 5740. Geconcludeerd wordt dat de hypothese 'verdachte locatie' ten aanzien van de deellocaties A t/m F formeel gezien stand houdt. Enkele parameters zijn aangetoond in een gehalte waarbij in lichte mate sprake is van verontreiniging.
De hypothese 'onverdachte locatie' ten aanzien van deellocatie G houdt geen stand. In de vaste bodem en het grondwater zijn enkele parameters aangetoond in een gehalte waarbij in lichte mate sprake is van verontreiniging. Een aanvullend onderzoek met een gewijzigde hypothese wordt echter niet noodzakelijk geacht, aldus het onderzoek van PJ Milieu b.v.

De tijdens voorgaand bodemonderzoek (uit 1998) aangetoonde matige verhoogde gehalten minerale olie en PAK zijn tijdens dit onderzoek niet opnieuw aangetoond. De vastgestelde milieuhygiënische bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor de aanvraag van een omgevingsvergunning of een onroerend goed transactie.

In het verkennende bodemonderzoek wordt aangegeven dat de onderzoeksresultaten geen aanleiding geven om aanvullend of nader bodemonderzoek te doen. Het onderzoek is onder Kwalibo (een onderdeel van het Besluit bodemkwaliteit) uitgevoerd. Het betreft echter geen partijkeuring. Bij afvoer van grond of verhardingsmaterialen van de locatie kan er sprake zijn van verwerkingskosten. Door derden kan, ongeacht de resultaten van dit bodemonderzoek, een keuring van de af te voeren partij verlangd worden.

Het verkennende bodemonderzoek is beoordeeld door de gemeente. Daarbij is in eerste instantie vastgesteld dat het niet voldoet aan de indieningsvereisten voor een omgevingsvergunning bouw. De conclusie dat een asbest onderzoek niet is vereist wordt niet onderschreven. Zoals ook in de conclusie van het asbest inventarisatie rapport van SGS Search Ingenieursbureau BV is geadviseerd en tevens voor de gebieden waar bodemvreemd materiaal is aangetroffen dient een aanvullend asbest onderzoek conform de NEN 5707, Bodem - inspectie, monstername en analyse van asbest in bodem te worden uitgevoerd.

Uit een op 12 juni jl van PJ Milieu BV ontvangen aanvullende rapportage visuele inspectie na asbest verwijdering van Sanitas metingen & inspecties BV d.d. 24 mei 2016 kan worden geconcludeerd dat aanvullend asbest onderzoek niet (langer) noodzakelijk wordt geacht. Het verkennend bodemonderzoek voldoet daarmee aan de indieningsvereisten voor een toekomstige omgevingsvergunning bouw.

Aanvullende informatie

Uit het gemeentelijke bodeminformatie systeem blijkt dat in de nabijheid van de locatie geen verontreinigingen zijn geregistreerd die van invloed zijn geweest op de bodemkwaliteit ter plaatse van de huidige onderzoekslocatie (geen mobiele verontreinigingen). De gemeente Amersfoort heeft een Nota Bodembeheer (maart 2013) opgesteld. Daaruit blijkt dat op het perceel Hoefseweg 3-11 de bodemfunctieklasse Industrie van toepassing is. Indien in het kader van de herontwikkeling grond op de locatie zal worden toegepast geldt hiervoor dat deze tenminste dient te voldoen aan de kwaliteitsklasse achtergrondwaarde. Verder dient er rekening mee te worden gehouden dat wanneer grond wordt afgevoerd of toegepast bij eventuele werkzaamheden op de locatie, mogelijk een onderzoek op PFAS volgens de richtlijnen van het handelingskader (8 juli 2019 tijdelijk handelingskader voor hergebruik PFAS-houdende grond en baggerspecie; geactualiseerde versie 2 juli 2020) moet worden uitgevoerd.

4.2.3 Niet gesprongen explosieven

In 2013 heeft Opsporingsbedrijf REASeuro in opdracht van de gemeente Amersfoort een Historisch Vooronderzoek conventionele explosieven (CE) en de daarbij behorende CE Bodembelastingkaart afgerond. Hieruit blijkt dat een deel van de Hoef-West hoog verdacht is op niet gesprongen explosieven uit WOII. Het gaat om afwerpmunitie (vliegtuigbommen), munitie van boordwapens en klein kaliber munitie.

Figuur : Risicoprofielkaart CE

\

Dit betekent dat grondroerende werkzaamheden in het gebied van het bestemmingsplan met een risicoprofiel pas uitgevoerd kunnen worden als aangetoond is dat men hier veilig kan werken. Daarom moet het gebied eerst door een gecertificeerd opsporingsbedrijf op niet gesprongen explosieven onderzocht en vrijgegeven worden, voordat de civieltechnische werkzaamheden kunnen plaatsvinden.

Om te borgen dat er vooraf onderzoek wordt gedaan naar niet gesprongen explosieven wordt in de regels van het bestemmingsplan (door middel van een gebiedsaanduiding) vastgelegd, dat ter plaatse van die de aanduiding (in casu "veiligheidszone - munitie") grondroerende werkzaamheden of bouwwerkzaamheden uitsluitend zijn toegestaan, indien: (1) door middel van rapportage na onderzoek (proces-verbaal van oplevering) door een gecertificeerd opsporingsbedrijf is aangetoond dat de te ontgraven gronden vrij zijn van explosieven (met een correcte afbakening bij werkzaamheden die door trillingen effect kunnen hebben op detonatie van munitie buiten het te ontgraven gebied) en de werkzaamheden daarmee zonder gevaar op niet gesprongen explosieven kunnen worden uitgevoerd.

4.3 Flora en Fauna / ecologie

4.3.1 Soorten- en gebiedsbescherming de Hoef-West

In het kader van de MER voor de Hoef-West is door Antea Group een natuurtoets uitgevoerd, waarin onderzocht is welke beschermde soorten in de Hoef-West aanwezig (kunnen) zijn en of er sprake kan zijn van aantasting van het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Het gebied bevindt zich binnen de bebouwde kom, zodat de wettelijke bescherming van houtopstanden niet van toepassing is. In de natuurtoets wordt geconcludeerd dat indien nesten van broedvogels aanwezig en in gebruik zijn deze tijdens de broedperiode niet verwijderd of verstoord mogen worden. Mocht het niet mogelijk zijn om buiten het broedseizoen om te werken dan dient het gebied waar de werkzaamheden plaatsvinden vóór het broedseizoen ongeschikt gemaakt te worden voor (broed)vogels.

Voorafgaand aan de realisatiefase dient onderzocht te worden of er daadwerkelijk vliegroutes en foerageergebieden voor vleermuizen aanwezig zijn. Wanneer hieruit blijkt dat er daadwerkelijk vliegroutes en foerageergebieden aanwezig zijn zal naar verwachting sprake zijn van vernietiging van deze functies door het realiseren van het bestemmingsplan. Dit is in strijd met de Wet natuurbescherming en er dient daarvoor een ontheffing aangevraagd te worden bij de provincie Utrecht. Als onderbouwing van de ontheffing dient een ecologisch activiteitenplan te worden opgesteld. Hierin worden mitigerende en compensatiemaatregelen beschreven die aantoonbaar maken dat negatieve effecten worden voorkomen, verminderd of al dan niet gecompenseerd.

In de natuurtoets wordt verder geconcludeerd dat de Hoef-West niet is gelegen in of nabij een NNN-gebied. Ook komt er geen NNN voor binnen de invloedsfeer van het plangebied. Het dichtstbijzijnde NNN gebied ligt circa 900 meter ten zuidoosten van het plangebied. Van zowel indirecte als directe aantasting van NNN zal dan ook geen sprake zijn. (Significant) negatieve effecten op NNN gebieden zijn uitgesloten. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is het Arkemheen, gelegen ten noordoosten van de Hoef-West op ca 5,5 km afstand. Dit gebied is aangewezen als Vogelrichtlijn gebied. Aan dit gebied grenst ook het Natura 2000-gebied Veluwerandmeren op ca 9 km afstand. Deze gebieden kennen geen stikstofgevoelige habitattypen. Verder weg van de Hoef-West liggen nog twee Natura 2000-gebieden, beide op minder dan 20 km afstand. Ten westen is dit het Natura 2000-gebied de Oostelijke Vechtplassen (op ca 18 km) en ten oosten de Veluwe (op ca 14,5 km). Deze beide gebieden zijn aangewezen als Vogel en Habitatrichtlijngebieden en bevatten stikstofgevoelige habitattypen. De effecten van de ontwikkeling op stikstofgevoelige habitat zijn berekend voor zowel de realisatiefase als voor de gebruiksfase (zie hoofdstuk 4.3.3).

4.3.2 Soorten- en gebiedsbescherming bestemmingsplan Kop van de Hoef

Om te onderzoeken of er een mogelijkheid bestaat dat er bij de sloopwerkzaamheden jaarrond beschermde nesten of andere verblijfplaatsen van beschermde soorten worden verstoord of vernield is een omgevingscheck uitgevoerd (Schenkeveld, bureau voor natuur en landschap, mei 2020). In het onderzoek wordt geconcludeerd, dat de aanwezigheid van verblijfplaatsen van vleermuizen op een enkele plek, de kleine schuur midden op het terrein, niet is uit te sluiten. Hun af- of aanwezigheid is aan te tonen door vervolgonderzoek volgens het vleermuisprotocol. De vraag of voor de uitvoering van het bestemmingsplan een ontheffing op grond van het soortenbeschermingsregime in de Wnb nodig is en zo ja, of deze ontheffing kan worden verleend, komt in beginsel pas aan de orde in een procedure op grond van de Wnb.

Dat doet er echter niet aan af dat de raad een bestemmingsplan niet kan vaststellen indien hij op voorhand in redelijkheid inziet dat het soortenbeschermingsregime in de Wnb aan de uitvoerbaarheid van het plan in de weg staat. Dat is voor dit bestemmingsplan niet het geval. Uit de quick scan blijkt dat het zeer waarschijnlijk om een situatie gaat, waarvoor de provincie in de regel (onder het verbinden van voorwaarden over aanvullende maatregelen) ontheffing verleent. Mogelijk kan deze situatie nog aansluiten bij de generieke Wnb-ontheffing die de gemeente voor de gehele stad aanvraagt stad (september 2020). In dat geval kan in de te verlenen omgevingsvergunning voor het bouwen de ontheffing op grond van de Wnb worden doorgemachtigd aan de vergunninghouder.

Er is nader (vervolg)onderzoek gedaan naar de eventuele aanwezigheid van verblijfplaatsen van vleermuizen (Natuuronderzoek Hoefseweg Amersfoort - vleermuizen, Schenkeveld bureau voor natuur en landschap, oktober 2020). Het onderzoek is toegevoegd aan de bijlagen bij deze toelichting. Uit het onderzoek blijkt dat er geen verblijfplaatsen van vleermuizen zijn. Bij het slopen van de gebouwen wordt derhalve artikel 3.5 van de Wet natuurbescherming niet overtreden. Het is daarom niet nodig ontheffing aan te vragen.

4.3.3 Wet Natuurbescherming - stikstofdepositie

In het kader van de MER voor de Hoef-West zijn de effecten van de ontwikkeling van het gehele gebied op stikstofgevoelige habitats berekend door Antea Group (16 juni 2021) voor zowel de realisatiefase als voor de gebruiksfase (bijlage 9 in de Bijlagenbundel bij het MER) d.d. 16 juni 2021). De AERIUS-berekening is uitgevoerd met de meest recente versie van AERIUS Calculator (2020). In deze berekening zijn de eventuele effecten van verkeer in de gebruiksfase op een afstand van meer dan 5 kilometer van het wegvak in beeld gebracht. Met de inwerkingtreding van de Wet stikstofreductie en natuurherstel vormt de realisatiefase geen belemmering voor een plan of project.

Op basis van de resultaten met betrekking tot de gebruiksfase kunnen de volgende conclusies worden getrokken.
Wat betreft het Programma 2019 kunnen significante gevolgen op Natura 2000-gebieden als gevolg van stikstofdepositie worden uitgesloten. Daarmee staat het aspect stikstof verdere besluitvorming niet in de weg. Dit kan geconcludeerd worden op voorwaarde dat zowel de nieuwbouw als de bestaande bouw gasloos gerealiseerd wordt. Daarnaast dient het verkeer met ten minste 6% gereduceerd te worden door bijvoorbeeld woningtypen te realiseren die minder verkeer genereren en/of in te zetten op deelmobiliteit.

Met betrekking tot het scenario Optie B 2020 kunnen significante gevolgen op Natura 2000-gebieden als gevolg van stikstofdepositie niet uitgesloten worden bij de gehanteerde verkeersgeneratie. Bij welk aantal woningen sprake is van meer dan 0,00 mol/ha/jr stikstofdepositie is niet eenduidig te bepalen. Dit is afhankelijk van vele factoren, zoals het type woningen, het autobezit en de inzet en efficiëntie van mobiliteitsmaatregelen om de verkeersgeneratie te beperken.

4.3.4 Bomeneffectanalyse

In opdracht van Hagedoorn Ontwikkeling is door Dendrologic Boomadvies een Bomen Effect Analyse (hierna te noemen BEA) uitgevoerd voor het bestemmingsplan Kop van de Hoef. Deze analyse is toegevoegd aan de bijlagen bij deze toelichting (projectnr. 20-08BE, september 2020). Een Bomen Effect Analyse of BEA is een instrument binnen het proces rond planvorming en vergunningen om invloeden op bestaande bomen binnen een projectlocatie in beeld te brengen op basis van het ontwerp en de verder beschikbare informatie. De BEA geeft per boom antwoord op de vraag of en met welke maatregelen deze met het oog op de voorgenomen bouw of aanleg in zijn huidige verschijningsvorm duurzaam behouden kan blijven.

In het gebied van het bestemmingsplan staan in totaal 86 bomen die in de BEA individueel zijn benaderd. Hierbij komen nog de bomen in de oever langs de watergang aan de zuidzijde van het gebied. Deze zijn binnen de BEA als samenhangend element benaderd waarvoor een apart advies is uitgebracht.

In de BEA wordt geconcludeerd dat door de geplande ontwikkeling een aantal bomen moet wijken doordat zij in de footprint van een nieuw gebouw of ter plaatse of pal naast een nieuw aan te leggen weg staan. Een aantal essen langs het fiets- en voetpad van de Hoefseweg is inpasbaar en een aantal van de beeldbepalende bomen langs de huidige watergang Oude Schothorsterlaan kunnen met de nodige maatregelen ook behouden worden.

Ter compensatie van de te kappen bomen wordt er op de binnenterreinen, langs het spoor en in de doorsteken vanaf de Hoefseweg opgaande beplanting aangebracht. Daarnaast komt er nieuwe aanplant in de omgeving van de Oude Schothorsterlaan.

Bescherming en inpassing essen langs fietspad

Bij de langs het fietspad is behoud en duurzame inpassing het uitgangspunt. Om dit te waarborgen moet gekeken worden naar enkele boven- en ondergrondse aspecten en naar de nodige beschermende maatregelen tijdens de bouw.
Voor de essen is het belangrijk dat zij tijdens de uitvoeringsperiode goed beschermd worden zodat er geen schade aan boven- of ondergrondse delen ontstaat. Daarnaast moet gewaarborgd zijn dat geen bodembederf plaatsvindt binnen de nu open groenstrook waarin de bomen voornamelijk wortelen.

Voor de aanleg van de ondergrondse parkeergarage onder delen van het project is naar verwachting een bronbemaling nodig. Afhankelijk van de werkwijze (dichte kuip met damwanden, open kuip met ontgraven talud) kan een bemaling leiden tot een structurele tijdelijke verlaging van de grondwaterstanden. Als dit in het groeiseizoen plaatsvindt kan bij bomen schade door verdroging ontstaan. Om dit te voorkomen dient vochtmonitoring als onderdeel van de boombescherming meegenomen te worden. Dit houdt in het maken van waarnemingen m.b.t. de vochttoestand in de wortelzone van te beschermen bomen en het geven van water in perioden wanneer het bodemvochtgehalte te laag wordt en bij de bomen schade door verdroging kan ontstaan.

Keuzes voor bomen in oeverstrook Oude Schothorsterlaan

De bomen in de oeverstrook van de watergang aan de zuidzijde van het projectgebied vormen een samenhangend groen element dat tevens in het bestemmingsplan is verankerd. De huidige kwaliteit van de bomen is echter beperkt omdat het gaat om een vrij dichte en samenhangende groep. Individueel en zonder dit groepsverband is de waarde en de toekomstverwachting van de bomen beperkt. Doordat de grotere bomen bovenop het talud naar verwachting moeten wijken voor de ontwikkeling, verandert de context en daarmee de rol waarin deze bomen staan. Geadviseerd wordt om dit specifieke onderdeel met de gemeente te overleggen en hier te kijken naar een gezamenlijke insteek. Uiteindelijk moet het doel zijn dat de ontwikkeling leidt tot een ruimtelijk en functioneel goede groenzone (beeld, beleving, ecologische waarde). Er moet een keuze gemaakt worden waarbij zich meerdere opties voordoen: behoud van de bestaande bomen en eventuele aanplant van enkele nieuwe bomen, behoud van een selectie van bestaande en herplant van nieuwe bomen, of kap van alle bomen en aanleg van een nieuwe oeverstrook met andere soorten en functies. Afhankelijk van de keuze die hier gemaakt wordt dient voor de oeverstrook een apart ontwerp opgesteld te worden binnen het totale ontwerp voor de projectlocatie. De beplanting langs de watergang Oude Schothorsterlaan vormt een geheel. Sommige bomen zijn van slechte kwaliteit, enkele grote bomen zijn beelbepalend. De watergang is doodlopend, waardoor er veel stilstaand water in voorkomt. Enkel bij grotere regenbuien wordt deze doorgespoeld. In het ontwerp voor de openbare ruimte wordt voorgesteld, om de watergang in een ondiepe wadi te transformeren. Daardoor komt er ter plaatse meer ruimte beschikbaar voor nieuwe aanplant en voor de ontwikkeling van een kruidenrijke vegetatie. Bestaande bomen, nieuwe aanplant en de kruidenrijke onderlaag vormen in de toekomst een geheel, dat zowel een belangrijke stapsteen in de gewenste ecologische verbinding Waterwingebied – Park Schothorst (3e Groene Ring) is, als ook een aantrekkelijk buurtparkje voor de aangrenzende woningen en werkplekken. Dit buurtparkje wordt in samenspraak met de gemeente en de omliggende partijen op een later moment nader uit gewerkt.

4.4 Geluid

4.4.1 Wet geluidhinder

De basis voor de ruimtelijke afweging van geluid is de Wet geluidhinder (Wgh). Bij vaststelling van een bestemmingsplan of het voeren van de onderhavige procedure om te komen tot een omgevingsvergunning komen in de volgende gevallen de regels van de Wgh aan de orde: (1) het bestemmen van gronden voor nieuwe of gewijzigde geluidsgevoelige objecten nabij (spoor-)wegen en industrieterreinen; (2) het bestemmen van gronden voor de realisatie of wijziging van (spoor-) wegen en (3) en industrieterreinen. De Wgh werkt met een systeem van voorkeursgrenswaarden en maximaal toegestane geluidsbelastingen. Indien een voorkeursgrenswaarde wordt overschreden, kan onder bepaalde voorwaarden een hogere grenswaarde worden vastgesteld. Hierbij mag de geluidsbelasting nooit hoger zijn dan de maximaal toegestane geluidsbelasting. De voorkeursgrenswaarde en maximaal toegestane geluidsbelasting voor nieuwe of bestaande geluidsgevoelige bestemmingen verschillen per locatie en per geluidsoort.

4.4.2 Verkeerslawaai en spoorweglawaai

In de Wgh is bepaald dat elke weg van rechtswege een geluidszone heeft (Wgh art. 74 lid 1). Een uitzondering hierop zijn wegen die zijn gelegen in een 30 km/uur-zone of in een woonerf. De breedte van de geluidszones is afhankelijk van het aantal rijstroken en de ligging van een weg (zie onderstaande tabel).

Tabel zones langs wegen

	aantal rijstroken	zonebreedte (meter)
stedelijk gebied	1 of 2	200
	3 of meer	350
buitenstedelijk gebied	1 of 2	250
	3 of 4	400
	5 of meer	600

In geval van een nieuwe of gewijzigde weg of nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen binnen zones langs wegen is akoestisch onderzoek vereist. Op basis van de uitkomsten kunnen zo nodig maatregelen worden overwogen. De voorkeursgrenswaarde voor geluidsgevoelige bestemmingen bedraagt in de meeste gevallen 48 dB (Lden). De maximaal toegestane geluidsbelasting bedraagt 68 dB (Lden), afhankelijk van de situatie.

Spoorwegen hebben een zone, waarvan de breedte afhankelijk is van de hoogte van het geluidsproductieplafond. In artikel 1.4 van het Besluit geluidhinder is de breedte van de zone aangegeven. De zonebreedte varieert van 100 tot 1.200 meter. Bij ontwikkelingen rond geluidsgevoelige bestemmingen in de zone of wijzigingen aan de spoorlijn moet akoestisch onderzoek worden gedaan. Op basis van de uitkomsten kunnen zo nodig maatregelen worden overwogen. De voorkeursgrenswaarde en maximaal toegestane geluidsbelasting bedragen respectievelijk 55 en 68 dB (Lden), afhankelijk van de situatie.

4.4.3 Geluidsnota gemeente Amersfoort

De gemeente heeft beleid opgesteld met betrekking tot het vaststellen van hogere grenswaarden (Geluidsnota Amersfoort Wet geluidhinder, september 2015). Hierin zijn criteria en voorwaarden opgenomen die aan de hogere grenswaarde worden verbonden.

4.4.4 Geluid de Hoef-West

In het kader van de MER voor de Hoef-West is een akoestisch onderzoek opgesteld door Alcedo (10 november 2020). Om de akoestische effecten goed in beeld te brengen zijn naast de effecten binnen het gebied van de Hoef-West ook de directe omgeving rondom het plangebied meegenomen.

Figuur: de Hoef-West (rood) en onderzoeksgebied (blauw)

In het akoestische onderzoek wordt geconcludeerd dat de ontwikkeling van de Hoef-West leidt tot de toename van woningen (en andere geluidgevoelige bestemmingen) in een geluidbelast gebied. In de directe omgeving is sprake van spoorlijnen en wegen die geluid produceren. Uit het onderzoek blijkt dat de planontwikkeling geen relevant effect heeft op de geluidbelasting ter plaatse van woningen in omliggende woonwijken. De maximale toename door de planontwikkeling is 1 dB vanwege reflectie van railverkeerslawaai en 1,5 dB vanwege wegverkeerslawaai. Uit het onderzoek blijkt verder dat geluidreducerende maatregelen moeten worden getroffen, om bij de geluidgevoelige gebouwen in de Hoef-West te laten voldoen aan wettelijke grenswaarden en ter verbetering van het algehele woon- en leefklimaat. In het geluidonderzoek van Alcedo is daarvoor een set aan maatregelen uitgewerkt. Het gaat daarbij om maatregelen aan wegen, spoorlijnen en overige maatregelen.

4.4.5 Geluid bestemmingsplan Kop van de Hoef

In opdracht van Hagedoorn Ontwikkeling is door Cauberg Huygen B.V. een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de optredende geluidbelastingen vanwege weg- en railverkeer ten behoeve van het nieuwbouwplan Kop van de Hoef. Het onderzoek (Akoestisch onderzoek wegverkeer- en spoorweglawaai d.d. 9 december 2019/ref. 05649-51564-05 - Cauberg Huygen) is toegevoegd aan de bijlagen bij deze toelichting.

De geplande geluidgevoelige bestemmingen (woningen) betreffen een nieuwe situatie in de zin van de Wet geluidhinder. Het bestemmingsplan bevindt zich volgens de Wet geluidhinder binnen de zone van het wegverkeer op de Computerweg, Outputweg/Rondweg-Oost en de Zielhorsterweg. De overige omliggende wegen worden heringericht tot 30 km/u wegen vanwege de gebiedstransformatie van De Hoef West. Het bestemmingsplan lig ook binnen de zone van de spoorlijn Amersfoort-Nijkerk. Om die redenen is voor het plan een onderzoek op grond van de Wet geluidhinder noodzakelijk. De geluidbelasting vanwege de spoorlijn Amersfoort- Apeldoorn wordt ook beschouwd in dit onderzoek. De locatie is niet gelegen binnen de zone van een gezoneerd industrieterrein. De overige wegen rondom het plan zijn uitgevoerd als 30 km/uur wegen. Deze wegen hebben geen geluidzone volgens de Wet geluidhinder. In het kader van een goede ruimtelijke ordening (ten behoeve van de vaststelling van het bestemmingsplan) en het gemeentelijk geluidbeleid is het desalniettemin noodzakelijk om de invloed van de nabijgelegen 30 km/uur wegen inzichtelijk te maken. Hierbij gaat het met name om de Printerweg, Monitorweg en de nieuw te realiseren wegen binnen het plangebied.

Ten behoeve van het geluidonderzoek is gebruik gemaakt van de Wet geluidhinder, zoals deze geldt per 1 mei 2017. De geluidbelastingen vanwege wegverkeer zijn berekend conform de Standaard Rekenmethode II uit bijlage III van het Reken- en meetvoorschrift geluid 2012 en die vanwege het spoorweglawaai conform methode II uit bijlage IV. De berekende geluidbelastingen zijn getoetst aan de grenswaarden uit de Wet geluidhinder: (1) Stedelijke wegen: voorkeurswaarde 48 dB maximale grenswaarde 63 dB, (2) Spoorweg: voorkeurswaarde 55 dB maximale grenswaarde 68 dB.

In het akoestische onderzoek is het volgende geconcludeerd:

• a. Ten gevolge van de spoorlijn Amersfoort – Nijkerk wordt niet overal voldaan aan de voorkeurswaarde van 55 dB. De maximaal berekende geluidbelasting bedraagt 70 dB Lden. De maximale grenswaarde wordt hiermee tevens overschreden. Ter hoogte van de noordwestgevels gesitueerd aan het spoor, wordt de maximaal te verlenen ontheffingswaarde overschreden ter hoogte van de hoger gelegen bouwlagen. Deze gevels dienen 'doof' uitgevoerd te worden. Een dove gevel is een gevel zonder aanwezige te openen delen.
• b. Ten gevolge van de spoorlijn Amersfoort-Apeldoorn wordt overal voldaan aan de voorkeurswaarde van 55 dB (maximaal 45 dB Lden).
• c. Ten gevolge van wegverkeer op de Zielhorsterweg wordt niet overal voldaan aan de voorkeurswaarde van 48 dB (maximaal 55 dB Lden). De maximale grenswaarde wordt (63 dB) niet overschreden.
• d. Ten gevolge van wegverkeer op de Outputweg/Rondweg-Oost wordt niet overal voldaan aan de voorkeurswaarde van 48 dB (maximaal 57 dB Lden). De maximale grenswaarde wordt (63 dB) niet overschreden.
• e. Ten gevolge van wegverkeer op de Monitorweg (30 km/u weg) wordt niet voldaan aan de voorkeurswaarde van 48 dB (maximaal 56 dB Lden exclusief aftrek) indien van toepassing. In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt deze geluidbelasting meegenomen in de cumulatie en de gevel geluidwering.
• f. Ten gevolge van wegverkeer op de nieuw te realiseren wegen binnen het plangebied (30 km/u wegen) wordt niet voldaan aan de voorkeurswaarde van 48 dB (maximaal 62 dB Lden exclusief aftrek) indien van toepassing. In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt deze geluidbelasting meegenomen in de cumulatie en de gevel geluidwering.
• g. Ten gevolge van wegverkeer op de overige beschouwde wegen inclusief de 30 km/u wegen wordt overal (ruim) voldaan aan de voorkeurswaarde van 48 dB.
• h. De gecumuleerde geluidbelasting ten gevolge van weg- en railverkeer bedraagt maximaal 66 dB (Lvl,cum) en 71 dB (Lrl,cum). Bij de aanvraag omgevingsvergunning dient een akoestisch onderzoek gevel geluidwering bijgevoegd te worden, uitgaande van de cumulatieve geluidbelastingen zonder aftrek wegverkeerslawaai.
• i. In het bijgevoegde akoestische onderzoek is in hoofdstuk 6 een maatregelenonderzoek (bron- en overdrachtsmaatregelen) uitgevoerd. Bronmaatregelen aan de wegen en een geluidscherm langs het spoor lijken doelmatige oplossingen te zijn. Een verdere afweging verdient de voorkeur.
  
  Bronmaatregelen
  Ten gevolge van wegverkeer op de Zielhorsterweg en de Outputweg/Rondweg-Oost wordt de voorkeurswaarde overschreden. Bronmaatregelen in de vorm van minder verkeer of lagere rijsnelheid zijn met betrekking tot de wegverkeerscirculatie zeer ingrijpend. Bronmaatregelen aan een weg zijn duur en worden door de gemeente Amersfoort in beginsel alleen overwogen bij de realisatie van meer dan 20 woningen. Het toepassen van een geluidreducerend asfalttype lijkt technisch uitvoerbaar in voorliggende situatie, gezien er geen kruisingen zijn bij deze wegen in de directe nabijheid van het plangebied. De benodigde reductie om de geluidbelastingen terug te brengen tot de voorkeurswaarde, bedraagt 7 en 9 dB voor de Zielhorsterweg en de Rondweg-Oost respectievelijk. Door het vervangen van de (standaard) asfaltverharding op de Zielhorsterweg en Rondweg-Oost door het geluidreducerend asfalttype .dunne deklagen type B. is een reductie van ca. 4 dB mogelijk. Dit is bijgevolg onvoldoende om de geluidbelastingen terug te brengen tot de voorkeurswaarde wegverkeerslawaai. Bovendien wordt opgemerkt dat de geluidbelastingen vanwege railverkeer maatgevend zijn ten opzichte van het wegverkeerslawaai. Door de gemeente (wegbeheerder) kan een afweging gemaakt worden of de kosten van het aanbrengen van een stil asfalt opweegt ten opzichte van de voorgenomen gebiedstransformatie van Hoef-West. Bronmaatregelen aan een spoorweg worden door de gemeente Amersfoort in beginsel alleen overwogen bij de realisatie van meer dan 50 woningen. Een mogelijke bronmaatregel is het toepassen van raildempers op (een deel van) het spoortraject Amersfoort . Nijkerk. Het effect van raildempers bedraagt circa 2 dB. Omdat de maximaal berekende geluidbelasting 70 dB bedraagt, zou het mogelijk zijn o m de geluidbelasting te reduceren tot aan de maximale ontheffingswaarde door de toepassing van raildempers.
  
  Overdrachtsmaatregelen
  Geluid afschermende maatregelen nabij de bebouwing is vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet gewenst en niet-effectief ten opzichte van de hoger gelegen bouwlagen. Door de gemeente Amersfoort worden geluidschermen langs binnenstedelijke wegen in beginsel enkel overwogen bij de gemeentelijke hoofdwegen en niet bij lagere orde wegen. De Rondweg-Oost is ter hoogte van het plangebied (gedeeltelijk) verdiept gelegen. Dit zorgt reeds voor een (geluid)afschermende werking ten aanzien van de lagere bouwlagen. Door het realiseren van een geluidscherm (3 m hoog) langs deze weg op de bovenkant van het talud wordt de geluidbelasting gereduceerd ter hoogte van de lagergelegen bouwlagen (reductie tot 6 dB). Echter deze maatregel is niet doelmatig voor de hoger gelegen bouwlagen. Hiervoor is een aanzienlijk hoog geluidscherm nodig. Door het realiseren van een 3 m hoog geluidscherm langs de Zielhorsterweg (dicht aan de bron) over de lengte van het plangebied wordt een reductie van ca. 3 dB gerealiseerd. Om de geluidbelasting terug te brengen tot aan de voorkeursgrenswaarde, is een aanzienlijk hoog geluidscherm nodig, zeker voor de bovenste bouwlagen. Bovendien wordt opgemerkt dat de geluidbelastingen vanwege railverkeer maatgevend zijn ten opzichte van de Zielhorsterweg.
  In de rekenresultaten opgenomen in hoofdstuk 5 is reeds rekening gehouden met een 2,5 m hoog geluidscherm langs het spoor, zie tevens paragraaf 3.2. In paragraaf 5.5 zijn daarnaast diverse schermvarianten doorgerekend. Om de geluidbelasting vanwege het railverkeer (verder) terug te brengen tot aan de voorkeurswaarde, zou langs het spoor over een aanzienlijke lengte een scherm met een aanzienlijke hoogte (circa gebouw-hoog) geplaatst dienen te worden, wat niet realistisch is.
  
  Ontvangermaatregelen
  Het is tenslotte ook mogelijk om maatregelen te treffen aan geluidgevoelige functies zelf teneinde aan de voorkeursgrenswaarde te voldoen. Maatregelen bij de ontvanger (gebouwgebonden gevelschermen, balkons, balustrades, etc.) beperken het geluid dat het gebouw binnendringt. Indien het treffen van (aanvullende) maatregelen aan de geluidbron, het stedenbouwkundig ontwerp en de afschermende voorzieningen niet mogelijk zijn, blijkt uit hoofdstuk 5 dat voor een groot aantal woningen hogere grenswaarden aangevraagd dienen te worden. Het is realistisch om de overschrijding van de voorkeursgrenswaarde toe te staan en de overschrijding door een goede gevel geluidwering op te lossen. Voor het merendeel van de woningen bedraagt de cumulatieve geluidbelasting (excl. aftrek wegverkeerslawaai) meer dan 53 dB. Bij de aanvraag omgevingsvergunning moet een akoestisch onderzoek gevel geluidwering bijgevoegd worden. De karakteristieke geluidwering van de uitwendige scheidingsconstructies dient te worden bepaald conform NEN 5077. Hiermee wordt een goed akoestisch woon- en leefklimaat gewaarborgd.

j. Er dienen verder hogere waarden te worden verleend voor de woningen binnen het voorliggende plan. Verder is in het akoestische onderzoek getoetst aan het gemeentelijke geluidbeleid (hoofdstuk 4.5 en bijlage VI). Bij de nadere uitwerking van het bouwplan vormt het gemeentelijke geluidbeleid een belangrijk aandachtspunt.

De verleende hogere waarden zijn tezamen met de aanvullende voorwaarden (geluidscherm, geluidwering gevels, geluidluwe geveldelen, dove gevels) opgenomen in de algemene regels van dit bestemmingsplan (hoofdstuk 3, artikel 11 van de regels). Daarmee worden ze vastgesteld door de gemeenteraad. Artikel 7c, lid 9 van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet maakt het mogelijk om een 'hogere waarden besluit' rechtstreeks op te nemen in het bestemmingsplan met verbrede reikwijdte. Normaal gesproken is zo'n hogere waarde een afzonderlijke procedure die gelijk oploopt met het ontwerpbestemmingsplan. De hogere waarden worden uiteindelijk door het college vastgesteld. De Crisis- en herstelwet biedt de mogelijkheid om de benodigde hogere waarden op te nemen in de regels van het bestemmingsplan en daarmee te laten vaststellen door de raad. In de fase van het ontwerpbestemmingsplan kunnen daartegen zienswijzen worden ingediend. Door het besluit onderdeel te laten zijn van het bestemmingsplan is geen afzonderlijk hogere waarden besluit van het college nodig en ontstaat een overzichtelijker situatie.

4.5 Bedrijven- en milieuzonering

4.5.1 Betekenis

Milieuzonering is het aanbrengen van een noodzakelijke ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende en milieugevoelige functies ter bescherming of vergroting van de kwaliteit van de leefomgeving. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geur, stof, geluid en gevaar. Als hulpmiddel voor de inpassing van bedrijvigheid in haar fysieke omgeving of van gevoelige functies nabij bedrijven, heeft de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG), in samenwerking met de Ministeries van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer en Economische zaken, in 2009 een indicatieve bedrijvenlijst opgesteld.

De indicatieve bedrijvenlijst in de VNG-publicatie geeft richtafstanden, gebaseerd op de omgevingskwaliteit zoals die wordt nagestreefd in een rustige woonwijk of gemengd gebied. Een 'rustige woonwijk' is een woonwijk die is (wordt) ingericht volgens het principe van functiescheiding. Langs de randen (in de overgang naar mogelijke bedrijfsfuncties) is weinig verstoring door verkeer. Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Hieronder valt ook gebied dat is gelegen direct langs de hoofdontsluitingsstructuur. Indien sprake is van een gemengd gebied mogen de richtafstanden in de VNG-brochure met één afstandsstap worden verlaagd.

4.5.2 Bedrijven- en milieuzonering in relatie tot de Hoef-West

In het kader van de MER voor de Hoef-West is de milieuhinder van de aanwezige bedrijven beoordeeld. De aanwezige bedrijven met de bijbehorende milieucontour zijn opgenomen in de onderstaande figuur. De richtafstand tot de dichtstbijzijnde woning is bepaald op basis van de SBI code, waarmee het type bedrijf wordt omschreven. De meeste vestigingen in de Hoef-West zijn kantoren van bedrijven met een productielocatie elders in Nederland. Daardoor zijn de richtafstanden niet van toepassing op deze vestigingen. Alleen de hondendagopvang de Hoef is vanwege de aanwezige geluidcontour van 100 meter een aandachtspunt bij de transformatie. De bedrijvigheid in De Hoef-Oost heeft geen milieucontouren die over het plangebied heen

liggen.

Figuur: bedrijvigheid en richtafstanden binnen de Hoef-West

Met de transformatie kunnen ook nieuwe hinder veroorzakende functies een plek krijgen in het plangebied. Nieuwe bedrijven en voorzieningen worden toegestaan onder voorwaarde dat deze mengbaar zijn met woningen, om te voorkomen dat ongewenste milieuhinder op treedt.

4.5.3 Bedrijven- en milieuzonering in relatie tot het bestemmingsplan Kop van de Hoef

De hondenopvang bevindt zich in het gebied van het voorliggende bestemmingsplan. Bij de uitvoering van het bouwplan conform het bestemmingsplan zal de hondenopvang verdwijnen. Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt daarmee geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de beoogde ontwikkeling.

4.6 Water

4.6.1 Watertoets

Bij ruimtelijke plannen geldt vanaf 1 november 2003 de wettelijke verplichting van een waterparagraaf/watertoets. De watertoets is een van de pijlers van het Waterbeleid voor de 21 eeuw, waarin aan water een meesturende rol in de ruimtelijke ordening is toegekend. Met de watertoets wordt beoogd waterbeheerders vroegtijdig in het ruimtelijke ordeningsproces te betrekken. De watertoets betreft het hele proces van informeren, adviseren, afwegen en beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van een waterparagraaf is een samenhangend beeld te geven van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met duurzaam waterbeheer en de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het voorkomen van negatieve effecten op de waterhuishouding staat bij de watertoets voorop. Dan pas komen inrichtingsmaatregelen en compensatie in beeld.

4.6.2 Water in relatie tot de Hoef-West

In het kader van de MER voor de Hoef-West is de huidige situatie met betrekking tot water en klimaat beoordeeld. Daarbij zijn verschillende knelpunten geconstateerd. De Hoef-West bestaat grotendeels uit verhard bedrijventerrein en parkeerplaatsen, doorbroken met een aantal groene lanen en watergangen. De bedrijfsgebouwen bestaan veelal uit donkere gevels, welke hittestress in de hand werken.
Het oppervlaktewatersysteem in het plangebied is via een viertal duikers verbonden met het water van het bedrijventerrein aan de andere kant van de Outputweg. Via een handmatig regelbare stuw kan het water afstromen in zuidelijke richting naar de wijk Rustenburg en uiteindelijk naar de Eem. Bij eerdere hevige regenbuien is gebleken dat bij de Geintunnel bij Station Schothorst wateroverlast wordt ervaren. De beelden uit de klimaateffectatlas bevestigen dat. Dit is ook het geval bij de verdiepte onderdoorgang onder de Liendertseweg en bij de Modemweg.

De water- en oeverkwaliteit in het plangebied is matig. Er is een matig tot slechte plantenrijkdom in de watergangen aangetroffen. De oevers zijn over het algemeen beplant en in eigendom van derden en leveren daarmee weinig mogelijkheden voor het creëren van natuurvriendelijke oevers met bijbehorende oeverbeplanting en fauna. Anderzijds zijn er slechts beperkt problemen met de waterkwaliteit in de zin van blauwalg, botulisme, vissterfte en dergelijke. Door verandering van het klimaat met langere periodes van hogere temperaturen kan dat onder andere leiden tot extra blauwalggroei en verminderde zuurstofrijkheid van het water met botulisme tot gevolg.

De Hoef-West wordt beschermd door dijkring 45. Het overstromingsrisico van dijkringgebied 45 wordt bepaald door doorbraken van de Grebbedijk. Wel zijn er enkele hoger gelegen locaties in het gebied aanwezig, die kunnen dienen als hoogwatervluchtplaatsen. Voor het in beeld brengen van de impact van de planontwikkeling in het gehele gebied van de Hoef-West en de nog te maken keuzes is een wateronderzoek opgesteld. In het onderzoek is het effect van de planontwikkeling op de leefomgeving onderzocht. Daaruit blijkt dat er knelpunten kunnen ontstaan als gevolg van de beoogde transformatie. Ter voorkoming van deze knelpunten zijn randvoorwaarden opgesteld voor de verdere uitwerking in de planvorming. Deze randvoorwaarden zijn:

• het lokale watersysteem verfijnen waar mogelijk natuurvriendelijke oevers aanleggen in watergangen waar mogelijk
• versterken verbindingen met het Waterwingebied en Park Schothorst
• inrichting openbare ruimte: zoveel mogelijk groen en als verblijfplek
• overgangen tussen privé en publiek terrein worden groen en blauw ingericht
• toepassen verticale geveltuinen en groene daken op bebouwing waar mogelijk
• aanleg waterpasseerbare bestrating of grasbetontegels waar mogelijk
• bij het herinrichten van de ruimte zullen wateroverlastlocaties zo veel mogelijk worden ingericht zodat het water met natuurlijk afschot voldoende af kan stromen (belangrijk hierbij is het voorkomen van wateroverlast bij de Geintunnel)
• breng vitale infrastructuur zoals servers hoog aan en niet in de kelders
• toepassen van lichte, en waar mogelijk groene, gevels
• mogelijk toepassen van de groen (50%) en groenstructuren met waterbuffer assen
• binnen de percelen op particuliere grond.

4.6.3 Water in relatie tot het bestemmingsplan Kop van de Hoef

In opdracht van Hagedoorn Ontwikkeling is de Watertoets Amersfoort de Hoef (1 mei 2020, projectnummer 200152 - SAB) opgesteld. Deze is toegevoegd aan de bijlagen bij deze toelichting. In de toets is beschreven op welke wijze rekening is gehouden met de waterhuishoudkundige aspecten en het beleid van de waterbeheerders. Uit de opgestelde watertoets komt het volgende naar voren:
- in het plangebied liggen geen belangrijke oppervlaktewateren, waterkeringen of gebieden die zijn aangewezen voor regionale waterberging. Dit betekent dat dit plan geen essentiële waterbelangen raakt. Op basis daarvan wordt door het waterschap voor het onderhavige plan een positief wateradvies gegeven.
- in de nieuwbouw dient net als de bestaande situatie het hemelwater afgekoppeld te zijn.
- door de beoogde ontwikkeling van 565 woningen wordt er meer vuilwater geloosd op de riolering dan in de huidige situatie. De mogelijkheden en wijze van aansluiting zal in overleg met de gemeente besproken moeten worden. Tevens zal voor de aansluiting een vergunning aangevraagd moeten worden.
- het plan zorgt voor een afname van ruim 25 procent aan verhard oppervlakte. Waterberging is daarmee in dit plan geen punt van discussie. Wel liggen er volop kansen om zo veel mogelijk hemelwater op eigen terrein vast te houden.
- om grondwateroverlast te voorkomen adviseert het waterschap om boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) te ontwerpen. De parkeerkelder is beoogd beneden de GHG. In en rondom het plangebied is geen grondwateroverlast bekend. De parkeerkelder dient in ieder geval tot aan maaiveld waterdicht te worden gebouwd. Daarnaast dient nader te worden onderzocht of rondom de parkeerkelder aanvullende drainage benodigd is en of de grondwaterstromen niet negatief beïnvloed worden.

De klimaatthema's uit de gemeentelijke 'Richtlijn klimaatbestendige bouw' komen aan de orde in hoofdstuk 4.9 (Duurzaamheid) van deze toelichting.

4.6.4 Reactie Waterschap Vallei en Veluwe

Met het Waterschap Vallei en Veluwe is de afspraak gemaakt dat voor plannen waarvan het verhard oppervlak met meer dan 1.400 m2 toeneemt, een watertoets en watercompensatie nodig is. Dat is met dit bestemmingsplan niet aan de orde. Het verhard oppervlak neemt af.
In het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro zal dit bestemmingsplan nog worden voorgelegd aan het Waterschap Vallei en Veluwe.

4.7 Luchtkwaliteit

De 'Wet luchtkwaliteit' is opgenomen in de Wet milieubeheer onder hoofdstuk 5, titel 2. De kern van de Wet luchtkwaliteit bestaat uit luchtkwaliteitseisen voor de buitenlucht die in bijlage 2 van de Wet milieubeheer zijn vastgelegd. Door Alcedo (10 november 2020) is in het kader van de MER voor de Hoef-West een luchtkwaliteitsonderzoek opgesteld. Dat onderzoek is toegevoegd aan de bijlagen bij deze ruimtelijke onderbouwing. In het onderzoek is het effect van de gebiedsontwikkeling van de Hoef-West (basisvariant), waarvan het bestemmingsplan Kop van de Hoef deel uitmaakt, op de luchtkwaliteit in beeld gebracht. Om de effecten goed in beeld te brengen is naast de effecten binnen het plangebied ook de directe omgeving rondom het plangebied meegenomen.

Figuur: plangebied (rood) en onderzoeksgebied (blauw)

Uit het onderzoek blijkt dat de ontwikkeling van het gebied van de Hoef-West invloed kan hebben op de luchtkwaliteit in het gebied. In de onderstaande tabel zijn de resultaten weergeven voor de plansituatie. De achtergrondconcentraties worden niet significant beïnvloed door de planontwikkeling, wel is er een kleine toename te zien in de achtergrondconcentratie NO2. Hieruit blijkt dat voor alle criteria wordt voldaan aan de wettelijke eisen.

Figuur: Achtergrondconcentratie stikstofdioxide in bestaande situatie (links) en nieuwe situatie (rechts)

Uit het onderzoek naar luchtkwaliteit kan worden geconcludeerd, dat zowel met als zonder de ontwikkeling van de Hoef-West (en het bestemmingsplan Kop van de Hoef) met betrekking tot de luchtkwaliteit wordt voldaan aan de eisen uit de Wet milieubeheer. De achtergrondconcentratie van luchtverontreinigende stoffen als NO2, PM10 en PM2,5 kent een autonoom dalende trend. De planbijdrage is verwaarloosbaar. Dit geldt voor zowel het gebied van de Hoef-West zelf als voor de omgeving.

4.8 Externe veiligheid

4.8.1 Beleid en normstelling

Externe veiligheid heeft betrekking op de gevaren die mensen in de directe omgeving lopen als gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen zijn betrokken. Er kan onderscheid worden gemaakt tussen inrichtingen waar gevaarlijke stoffen worden bewaard en/of bewerkt en transportroutes waarlangs gevaarlijke stoffen worden vervoerd. De aan deze activiteiten verbonden risico's moeten aanvaardbaar blijven. Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door leidingen.

4.8.2 Plaatsgebonden risico en groepsrisico

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang: het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Voor bedrijvigheid staat dit in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Voor het vervoer van gevaarlijke stoffen staat dit in het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt, zie onder 'Basisnet'). Voor buisleidingen staat dit in het Besluit externe veiligheid buisleidingen. De centrale begrippen hierbij zijn het plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

Het plaatsgebonden risico (PR) is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het groepsrisico (GR) drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval in een inrichting waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De normen voor het GR hebben een oriënterende waarde (inspanningsverplichting). Indien de oriënterende waarde voor het GR wordt overschreden, legt dit in het algemeen ook ruimtelijke beperkingen op aan een gebied buiten de 10-6-contour (PR).

4.8.3 Externe veiligheid in relatie tot de Hoef-West

In het kader van het MER voor de Hoef-West is door de Regionale Uitvoeringsdienst Utrecht (RUD) onderzoek gedaan naar de externe veiligheidssituatie van de integrale gebiedsontwikkeling van de Hoef-West. Dat onderzoek (29 oktober 2020) is toegevoegd aan de bijlagen bij deze ruimtelijke onderbouwing. In het onderzoek van de RUD wordt uitgegaan van twee scenario's (1) de bouw van 2000 woningen in de Hoef-West en (2) de bouw van 2500 woningen in de Hoef-West. In het onderzoek worden de volgende conclusies getrokken.

De Hoef West grenst aan twee zijden aan het spoor en aan één zijde aan een route waar gevaarlijke stoffen over de weg worden getransporteerd. Zodoende moet binnen het invloedsgebied van deze transportassen rekening worden gehouden met externe veiligheid. Het invloedsgebied als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen over de Outputweg bedraagt 355 meter. Voor beide spoorlijnen is deze meer dan 4 kilometer.

Spoor westzijde
Met name het spoor aan de westzijde is relevant voor externe veiligheid. Er zijn geen belemmeringen vanwege het plaatsgebonden risico. Wel neemt het groepsrisico als gevolg van de nieuwe ontwikkelingen toe van een factor 0,189 ten opzichte van de oriëntatiewaarde. Voor de toekomstige situatie bedraagt het groepsrisico 0,993 ten opzichte van de oriëntatiewaarde uitgaande van 2000 woningen en een factor 1,359 indien 2500 woningen worden gerealiseerd. Het groepsrisico overschrijdt dus bij 2500 woningen de oriëntatiewaarde voor het groepsrisico. Gezien de toename van het groepsrisico en de hoogte van het groepsrisico is een verantwoording conform artikel 7 en 8 van het Bevt noodzakelijk voor het spoor aan de westzijde. Hiertoe wordt verwezen naar hoofdstuk 4.1 van de rapportage van de RUD. Bij de verantwoording worden de volgende aanbevelingen gedaan: (1) de vluchtmogelijkheden vanaf de zuidelijke punt van De Hoef tussen de sporen is beperkt. Al het verkeer zal alleen via de Disketteweg het gebied kunnen bereiken en/of verlaten. Wanneer de Disketteweg is afgesloten lijkt er geen mogelijkheid voor hulpdiensten om het gebied te bereiken. Het verdient aanbeveling om hier nader te beoordelen of deze situatie verbeterd kan worden; (2) gezien de toename van het groepsrisico wordt aanbevolen om na te gaan of populatie verder van het spoor geprojecteerd kan worden. Hierdoor neemt de hoogte van het groepsrisico af; (3) vooralsnog is ervan uitgegaan dat er geen verminderd zelfredzame functies worden toegelaten. Mocht hier wel sprake van zijn dan dient hier nader op worden ingegaan in verband met externe veiligheid.

Langs het doorgaande spoor in de richting van Nijkerk ligt een plasbrandaandachtsgebied. Deze bedraagt 30 meter, gemeten vanaf de buitenste spoorstaven. Voor bebouwing die in het plasbrandaandachtsgebied wordt gerealiseerd, worden in de Regeling bouwbesluit aanvullende eisen gesteld met betrekking tot brandveiligheid.
De bouwmogelijkheden volgens het bestemmingsplan liggen voor een deel binnen het plasbrandaandachtsgebied. De dichtstbijzijnde gebouwen liggen op circa 20 meter van de buitenste spoorstaven. Ter hoogte van deze bebouwing wordt een verdiept ballastbed gerealiseerd afgescheiden door een muur welke er voor zorgt dat uitstromende vloeistoffen in het ballastbed zakken. Indien de dampen uit de vloeistof ontsteken zullen deze zich vrijwel direct doven door gebrek aan zuurstof. Het risico voor brandoverslag naar de gebouwen als gevolg van een plasbrand wordt hiermee gereduceerd tot een nihil risico. Deze maatregel zou hiermee als gelijkwaardige maatregel kunnen worden beschouwd voor de doelen als beoogd in de regeling basisnet (artikel 2.5 t/m 2.10). Zie hoofdstuk 4.8.4.

In het plasbrandaandachtsgebied (PAG) langs het spoor Amersfoort-Zwolle worden geen functies mogelijk gemaakt die kunnen worden geclassificeerd als verminderd zelfredzaam. Daarnaast worden er geen zeer kwetsbare objecten toegestaan en gerealiseerd in het PAG.
Het toepassen van scherfvrijglas wordt verplicht bij het realiseren van kwetsbare objecten binnen 80 meter van de buitenste spoorstaaf. Dat zal in de omgevingsvergunning voor het bouwen worden voorgeschreven. Al vanaf het eerste moment van de planontwikkeling in het gebied is ventilatie een belangrijk aandachtspunt. Er zal in de omgevingsvergunning worden voorgeschreven dat de mechanische ventilatie afsluitbaar moet zijn. Verder worden de gebouwen in het PAG voorzien van calamiteitenplannen en duidelijk gemarkeerde vluchtroutes.

Spoor zuidzijde
Over het spoor aan de zuidzijde vind een dusdanig lage hoeveelheid aan transport van gevaarlijke stoffen plaats dat hier geen plaatsgebonden risico aanwezig is en tevens geen groepsrisico wordt berekend. Zodoende is alleen een beperkte verantwoording voor het groepsrisico noodzakelijk. Hiertoe wordt verwezen naar hoofdstuk 4.2 van de rapportage van de RUD.

Outputweg

De Outputweg is een aangewezen route voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Conform de Handreiking analyse risico’s transport (HART) hebben wegen binnen de bebouwde kom geen PR 10-6 risicocontour. Het groepsrisico is lager dan 10% van de oriëntatiewaarde. Zodoende kan voor de Outputweg worden volstaan met een beperkte verantwoording. Hiertoe wordt verwezen naar hoofdstuk 4.3. van de rapportage van de RUD.

Veiligheidsregio Utrecht

Voor de volledigheid wordt in het rapport van de RUD nog vermeld dat inzake het groepsrisico advies moet worden gevraagd aan het bestuur van de veiligheidsregio. Deze verplichting staat in artikel 9 van het Bevt.

4.8.4 Gelijkwaardige maatregel ballastgeul

Het plangebied De Hoef wordt aan de zuid- en westzijde begrensd door spoorlijnen. Over beide spoorlijnen worden gevaarlijke stoffen vervoerd. Over het traject Amersfoort Zwolle worden daarbij zodanig veel brandbare vloeistoffen vervoerd, dat er langs de spoorlijn een zone is vastgesteld waarin ter bescherming van de bewoners - bouwkundige eisen van toepassing zijn. In plaats van deze maatregelen mag ook een gelijkwaardige oplossing worden toegepast. De rapportage (Plasbrandvoorziening de Hoef Amersfoort, onderbouwing van gelijkwaardigheid - 28 februari 2020, Antea Group), die is toegevoegd aan de bijlagen bij deze toelichting, beschrijft die oplossing. De oplossing is een ballastgeul.

Door deze voorziening wordt het ontstaan van plasbranden voorkomen. Het is daardoor een betere maatregel dan enkel bouwkundige maatregelen. Daarnaast biedt een ballastgeul ook bescherming bij een incident met giftige vloeistoffen, omdat de giftige vloeistof in het ballastbed wordt opgevangen en de uitdamping vermindert. Voor een goede werking moet de ballastgeul nabij het spoor worden gerealiseerd. Dat betekent dat de voorziening binnen een afstand van 11 meter van het buitenste spoor zal komen en Pro-Rail toestemming moet verlenen op grond van artikel 19 van de Spoorwegwet.

De transformatie van het plangebied de Hoef is deels geprojecteerd is het wettelijke plasbrandaandachtsgebied langs de spoorlijn Amersfoort Zwolle. Binnen het plasbrandaandachtsgebied bestaan vanuit het Bouwbesluit 2012 en de Ministeriële Regeling aanvullende Bouwbesluit 2012 bouweisen die bewoners beschermen tegen de effecten van een plasbrand. De bouwkundige maatregelen hoeven, conform artikel 1.3 van het Bouwbesluit, niet getroffen te worden als de bescherming op een gelijkwaardige manier geboden kan worden. Met een ballastgeul langs het spoor wordt een gelijkwaardige voorziening geboden. Met toepassing van het ontwerp wordt plasbrand voorkomen door gebruik te maken van het feit dat vloeistof afstroomt naar het laagste punt en er geen plasbrand kan optreden bij gebrek aan zuurstof. Hierdoor is ook geborgd dat de voorziening werkt op het moment van het incident en geen menselijk of technisch ingrijpen nodig is om de ballastgeul te activeren. Het ontwerp is gebaseerd op het toepassen van gebiedseigen materiaal en het toepassen van ProRail-specificaties. De aanpassingen beperken de integriteit van de spoorwegfunctie niet.
Door voor het optimaliseren van de veiligheid gebruik te maken van omgevingsmaatregelen in plaats van gebouwgebonden maatregelen, wordt een win-win situatie gecreeerd. Zowel de mensen in de te nieuw te bouwen gebouwen als de bestaande gebouwen worden beschermd tegen de effecten van een incident op het spoor én omgevingsmaatregelen kunnen doeltreffend op de beperking van de effecten van het incident worden ontworpen. Bouwkundig gezien biedt het toepassen van gelijkwaardigheidsmaatregelen ook voordelen. Het effect van de voorgestelde maatregelen is dat plasbrand niet kan optreden. Daardoor zijn geen aanvullende brandwerende maatregelen aan het gebouw nodig. Dit betekent weer dat het architectonisch ontwerp meer vrijheden kent en balkons aan de buitengevel mogelijk zijn.
Het aanbrengen van de voorzieningen (plasbrandgeul) zal via het opnemen van een voorwaardelijke verplichting in de regels van dit bestemmingsplan worden geborgd.
 

In het plasbrandaandachtsgebied (PAG) langs het spoor Amersfoort-Zwolle worden geen functies mogelijk gemaakt die kunnen worden geclassificeerd als verminderd zelfredzaam. Daarnaast worden er geen zeer kwetsbare objecten toegestaan en gerealiseerd in het PAG.
Het toepassen van scherfvrijglas wordt verplicht bij het realiseren van kwetsbare objecten binnen 80 meter van de buitenste spoorstaaf. Dat zal in de omgevingsvergunning voor het bouwen worden voorgeschreven. Al vanaf het eerste moment van de planontwikkeling in het gebied is ventilatie een belangrijk aandachtspunt. Er zal in de omgevingsvergunning worden voorgeschreven dat de mechanische ventilatie afsluitbaar moet zijn. Verder worden de gebouwen in het PAG voorzien van calamiteitenplannen en duidelijk gemarkeerde vluchtroutes.

4.9 Duurzaamheid

Stadswijk De Hoef wil in 2030 CO2 neutraal zijn en gaat overstappen naar een alternatief duurzaam energiesysteem. De organische, gefaseerde ontwikkeling en transformatie van De Hoef-West is gebaat bij flexibiliteit in energiesystemen. De meest geschikte oplossing kan bovendien verschillen afhankelijk per type ontwikkeling: nieuwbouw, transformatie, of renovatie. Zo vindt er al een verduurzamingsopgave plaats bij de bestaande gebouwen. Kantoren worden op energielabel C en bij voorkeur op A gebracht.

Er lopen projecten voor het plaatsen van zonnepanelen of ze zijn al geplaatst en met name vanuit de Bedrijvenvereniging De Hoef is er de ambitie om met een gebiedsgerichte aanpak voor het verduurzamen van het gehele gebied De Hoef (incl. De Hoef-West) te komen. De aardgasloze, energieneutrale nieuwbouw wordt direct op een duurzaam energiesysteem aangesloten. De getransformeerde kantoren worden op basis van no-regret maatregelen direct of gefaseerd voorbereid op overstap naar CO2- neutrale energieconcepten.

We hebben te maken met klimaatveranderingen en de gevolgen daarvan hebben een grote impact op de maatschappij. Het is van groot belang dat op de De Hoef-West klimaatadaptief gebouwd wordt. Alle partijen die rol hebben in de bouw, zowel publiek als privaat, hebben gezamenlijke verantwoordelijkheid hierin. Klimaatadaptatie gaat over de onderwerpen: wateroverlast door extreme regenval, droogte, groen, biodiversiteit en hittestress. De nieuwe ontwikkelingen,transformatie en opnieuw inrichten van openbare ruimte op De Hoef- West bieden kansen om deze klimaatrobuust in te richten en kwalitatief vergroenen.

Er wordt circulair ontwikkeld en geleefd in De Hoef-West. Bij de bouwsector sturen we op circulair (demontabel) bouwen en hoogwaardig circulair materiaal hergebruik. Bruikbare, secundaire materialen die vrijkomen bij sloop worden ingezet bij de bouw en transformatie van gebouwen en voorzieningen op gebiedsniveau. De nieuwe gebouwen krijgen een grondstoffenpaspoort. De Milieuprestatie van gebouwen, zgn. MPG-norm wordt aangescherpt. De Hoef-West stapt geleidelijk over naar duurzame huishoudelijke afval inzameling, een zogenaamd omgekeerd inzamelsysteem. Daarnaast heeft de gemeente voor Amersfoort de Warmtevisie en routekaart ontwikkeld om richting te geven aan de energietransitie naar een duurzaam verwarmde gebouwde omgeving. Vanuit de Warmtevisie worden vanaf 2019 specifieke wijkwarmteplannen opgesteld. De routekaart geeft aan welke wijken als eerste een wijkwarmteplan krijgen. De Hoef West is een van de eerste wijken die een wijkwarmteplan krijgen.

4.9.1 Beleid gemeente

Op 10 september 2019 is door de gemeenteraad het Ontwikkelkader de Hoef-West vastgesteld. In dat kader  wordt beschreven welke duurzaamheidsambities ontwikkelende partijen meekrijgen.

Energie

Voor nieuwbouw wordt gestreefd naar aardgasloze, energieneutrale  of energieleverende gebouwen. Dit om te voorkomen dat de transitieopgave voor de bestaande stad verder vergroot wordt. Van januari 2021 wordt EPC methodiek vervangen door de BENG methodiek (Bijna Energie Neutraal Gebouwen). Het gebouw gebonden energieverbruik wordt drastisch beperkt en het aandeel duurzame, gebouwgebonden energie  moet per gebouw aan een minimum percentage voldoen. Energieambitie van Amersfoort gaat verder dan de  BENG-norm. In de Raadsinformatiebrief van juli 2019 stelt de gemeente de norm voor nieuwbouw op energieneutraal. De energieneutrale definitie nieuwbouw in Amersfoort:
- Energiebehoefte BENG-1:  Energiebehoefte verder omlaag brengen (maximale energievraag beperking);
- Primair fossiel energiegebruik BENG-2 = 0 kWh/m2
- Aandeel hernieuwbare energie BENG-3 = 100%
- Eis TOjuli voor woningbouw conform wettelijk minimum

Energieneutraliteit  mag op gebouwniveau, of binnen ontwikkelgebieds-niveau gerealiseerd worden indien op gebouwniveau niet lukt (Amersfoortsbeleid). Bij nieuwbouw worden  laagtemperatuur-oplossingen en slimme inzet, opslag en uitruil van energie gestimuleerd; alles wordt in het werk gesteld  om in het eindbeeld geen fossiele brandstoffen te gebruiken in de gebouwde omgeving.

Circulair bouwen

De inzet bij de nieuwe planontwikkelingen richt zich enerzijds op het beperken van het gebruik van grondstoffen en anderzijds op het ontwikkelen en toepassen van principes van  circulaire bouw. In 2050 moet de Nederlandse economie immers 100% circulair zijn. De grootste afvalstromen (tussen 30% a 40%) zijn voornamelijk van de bouwindustrie afkomstig.  Dit betekent zorgvuldige, weloverwogen, milieuvriendelijke  materiaaltoepassing bij de realisatie van gebouwen en infrastructuur.

De gemeente zet actief in op een circulaire economie. Bij de bouwsector stuurt de gemeente op circulair (demontabel) bouwen en hoogwaardig circulair materiaal hergebruik. De bruikbare, secundaire materialen die vrij komen bij sloop worden zo hoogwaardig mogelijk ingezet bij de bouw, transformatie van gebouwen en de voorzieningen op gebiedsniveau. De MPG (Milieu Prestatie Gebouw)-norm wordt gestaag aangescherpt en de nieuwe gebouwen krijgen een grondstoffenpaspoort. De Ketensamenwerking tussen architect, bouwer en sloper wordt gestimuleerd. Voor uitlogende bouwmetalen (koper, lood en zink) voor zover deze worden toegepast op plaatsen die zijn blootgesteld aan weersinvloeden, geldt een toepassingsverbod gebaseerd op het gemeentelijk bodembeleid (Nota bodembeheer 2013). Daarnaast dient uitsluitend FSC of PEFC  gecertificeerde hout of gemodificeerd hout (Plato, of geacetyleerd hout Accoya) te worden toegepast.

Klimaatbestendigheid

Amersfoort wil een klimaat- en toekomstbestendige stad zijn om de gevolgen van de klimaatverandering te kunnen opvangen. Klimaatadaptatie gaat over wateroverlast door extreme regenval, waterveiligheid, droogte, biodiversiteit en hittestress. De gemeente heeft hiervoor beleid opgenomen in de Structuurvisie Amersfoort, de Groenvisie en de Toekomstagenda Milieu. Nieuwbouw biedt kansen voor een klimaatrobuuste inrichting. Nieuwe bouwprojecten moeten zoveel mogelijk rekening  houden met de klimaatverandering verschijnselen zoals : zware buien, hitte en perioden van droogte. De  stad moet meer 'veerkracht' kunnen bieden en  bestand zijn tegen de klimaatverandering. Voor het inrichten van de nieuwe ontwikkelgebieden hanteert de gemeente de volgende klimaatadaptieve richtlijnen https://www.amersfoort.nl/bouwen-en-verbouwen/to/richtlijn-klimaatbestendige-bouw.ht m.

Er moet op het eigen perceel voldoende opvang van water mogelijk zijn en daken moeten maatschappelijk worden benut, dus ofwel energie, of biodiversiteit, of klimaat of recreatie of een combinatie van deze. Nieuwe ontwikkelingen worden inclusief en integraal ontworpen met in alle ontwikkelingen de condities voor natuur te betrekken. Groene gevels en groene daken worden integraal onderdeel van de groene structuur in het plangebied.

4.9.2 Duurzaamheid in relatie tot het plangebied

Door INNAX Bouwkundig adviseurs bv is de visie op duurzaamheid voor dit bestemmingsplan beschreven. Deze visie (Visie duurzaamheidsplan Kop van de Hoef 7 juli 2020) is toegevoegd aan de bijlagen bij deze toelichting en regels. Hierna zijn voor de belangrijke duurzaamheidspijlers de concrete maatregelen beschreven.

Energietransitie
Voor het bouwplan is een quickscan BENG gemaakt van een referentiegebouw uit het voorlopig ontwerp. Op basis van een aangenomen energieconcept is aan de BENG eisen (2021) getoetst. Het energieconcept bestaat op hoofdlijnen uit: isolatiewaarden volgens het bouwbesluit per 2021; collectieve warmte-koude bronnen met een bronnet;  per woongebouw een collectieve warmtepomp voor ruimteverwarming/koeling via de (vloer) en warmwater, aangesloten op het bronnet; PV panelen t.b.v. de collectieve warmtepomp, circulatiepompen en algemene verlichting; zonnecollectoren t.b.v. warmtapwater en balansventilatie met warmteterugwinning. Uit de quickscan BENG toets blijkt dat de gebouwen met dit energieconcept voldoen aan de BENG eisen. In de onderstaande tabel zijn de resultaten weergegeven.

Tabel met resultaten quickscan BENG

Toelichting BENG resultaat

Met de gestelde isolatiewaarden volgens het bouwbesluit 2021 en het installatieconcept wordt BENG 1 ruimschoots behaald. Met een optimale invulling (behorende bij het energiegebruikspatroon) van duurzame technieken zoals zonnewarmte (t.b.v. warmtapwater) en zon PV. BENG 2 komt hierbij uit op maximaal 50 kWh/jr primaire energie bij een BENG 3 percentage van minimaal 41%. Het energieconcept zal op onderdelen mogelijk nog aangepast worden afhankelijk de verdere ontwikkeling van het plan en de definitieve software voor de BENG berekeningen. In de quickscan BENG is aan de hand van een omrekening van de EPC-berekening naar de uitgangspunten van de NTA 8800 een indicatie van de BENG resultaten verkregen.

BENG ambitie gemeente Amersfoort

De ambitie vanuit de gemeente Amersfoort om de gebouwen te realiseren met een BENG eis 2 van 0 kWh/m2 en BENG 3 op 100% kan in de praktijk voor gestapelde bouw niet in alle situaties gehaald worden. Het beschikbaar dakoppervlak is hiervoor niet toereikend. Ook worden de daken voor andere duurzame ambities ingezet. De daken van hoge gebouwen worden standaard als energiedaken uitgevoerd. De daken van de lage gebouwen, die permanent in de schaduw van de hoge gebouwen liggen of al buitenverblijfsruimte fungeren of een klimaatadaptieve functie hebben worden als groene daken uitgevoerd. De energiedaken vormen een combinatie van zonnecollectoren en zonnepanelen (PV). De goed afgestemde combinatie van zonnepanelen (PV) met zonnecollectoren draagt maximaal bij aan het verlagen van primaire warmtevraag (BENG2) en het aandeel hernieuwbare energie (BENG3). De grote zon PV installaties hebben nadelige impact op de MPG eis, waardoor de in de Hoef-West gehanteerde streefwaarde van 0,75 niet altijd gehaald kan worden. De minimum MGG-eis = 0,9 blijft van toepassing. Naast het behalen van de BENG-eisen wordt in dit project gezocht naar verdere verduurzaming zodat het percentage BENG3 nog hoger wordt (richting energieneutraal).

Circulaire economie

In het belang van een circulaire economie is het bewust gebruik en hergebruik van milieuvriendelijke grondstoffen van groot belang. Niet milieuvriendelijke materialen behoren niet thuis in een circulaire economie omdat dit nadelige effecten heeft op het milieu en volgende generaties. Aan de hand van een wettelijke toetsing van materialen van de beoogde toe te passen materialen wordt de 'milieu impact' gemeten. De 'milieu impact' wordt uitgedrukt in een schaduwprijs (milieukosten). Aan de hand van de wettelijke verplichte MilieuPrestatieGebouw (MPG) wordt de milieu impact worden getoetst. Gelet op de wettelijk eisen en ambitie van de gemeente Amersfoort zal worden voldaan aan de MPG.

Op hoofdlijnen worden bij het ontwerp en realisatie de volgende materialen en technieken geselecteerd : gebruik uitsluitend hout met FSC keurmerk; afhankelijk toepasbaarheid: geen gebruik van tropisch hardhout maar gelijkwaardig Europees verduurzaamd hout; indien mogelijk geen materiaal met PVC of koper maar PE of PP kunststofleidingen voor de distributie van warmte en koude; hoogwaardige isolatie materiaal met milieukeur; mogelijkheden demontabele bouwwijze; indeling (woning)plattegrond flexibel aan te passen; minimaal gebruik van zon PV echter voldoende voor ten minste voor de BENG 3 eis (zon PV heeft een groot nadelig milieu impact); gebruik van milieuvriendelijke bouwmaterialen; gebruik van verven op waterbasis; toepassing van warmte-koude installatie met collectieve warmtepomp;  toepassing van collectieve zonnewarmte installatie en PV installatie; zoektocht naar prefab bouw elementen (bijvoorbeeld vloeren en daken); korte leiding tracés voor warmte distributie, elektriciteit en data en materialenpaspoort. 

Klimaatadaptatie

Door energiegebruik uit fossiele energiebronnen ontstaat o.a. CO2, NOx en CO. Samen met deze broeikasgassen en niet milieuvriendelijke stoffen (bijv. VOS) is ons klimaat aan het veranderen met weersextremen (zware regenval, extreme hitte, etc.) als gevolg. Gebouwen en woningen moeten voorzieningen hebben opgenomen om de weersextremen op te vangen ter bescherming van mens. De weersinvloeden hebben ook invloed op ecosystemen. Deze verschralen in hoge mate (bijv. door NOx). Ter ondersteuning van de biodiversiteit en ecologische (hoofd)structuren moeten voorzieningen worden getroffen om de biodiversiteit duurzaam in balans te houden.

De beoogde klimaatadaptatie maatregelen zijn:
- in overleg met gemeente onderzoeken om toegangswegen voor auto's in openstructuur te realiseren (zoals een wegdek dat voor geperforeerd is);
- ontkoppeling van het hemelwater en berging hemelwater in het binnengebied van het bouwplan; natuur inclusief bouwen: door mogelijkheden voor bijvoorbeeld huismussen, vleermuizen of zwaluwen te realiseren in of aan de woning blijft de biodiversiteit in de stad behouden;
- groene dak (sedum) op dak delen waar geen zonne energie mogelijk is. Een groen dak zorgt voor een bufferende werking bij hevige regenval. Groene dak zorgt ook voor demping van hitte;
- het binnengebied wordt als een grote tuin ingericht voorzien van diverse soorten planten en bomen met vogelhuizen. Dit alles draagt bij aan de biodiversiteit en klimaatadaptatie;
- energiezuinige en duurzame koeling van woningen vanuit de warmte-koude bronnen.

Nadere invulling van de richtlijn klimaatbestendige bouw

De richtlijn klimaatbestendige bouw van de gemeente Amersfoort wordt in het ontwerp en realisatie zo goed mogelijk geïntegreerd . De bouw van dit plan biedt dan ook goede kansen en mogelijkheden voor een klimaatrobuuste inrichting. Met de klimaatbestendige maatregelen worden klimaat extremen niet afgewenteld op de omgeving en zo realistisch mogelijk opgevangen.

De volgende klimaatbestendige thema's uit de richtlijn worden in dit plan getroffen:
 

Wateroverlast (extreme neerslag): De woongebouwen worden niet aangesloten op het HemelWater Afvoerysteem (HWA). Met de strategie 'vasthouden – bergen – afvoeren' zal hemelwater wordt opgevangen. Waar mogelijk worden groene dak toegepast om ook het hemelwater in eerste instantie op te vangen om deze vertraagd door te laten naar het binnengebied. Het binnengebied zal, indien nodig worden voorzien van zogenaamde 'bodem infiltratie bedden' waarin hemelwater in eerste instantie wordt opgevangen. Na verzadiging van deze infiltratie bedden zal het hemwelwater vertraagd aan de bodem worden afgegeven. De wandelpaden in het binnengebied hebben een openstructuur en worden ook niet aangesloten op het HWA. Het is aan de gemeente Amersfoort om het waterpeil in het Hoefseweg gebied gebalanceerd laag te houden om hemelwater zo goed mogelijk te kunnen bergen. In het uiterst geval van extreme en langdurige neerslag zal een nood overstortvoorziening naar het nabij gelegen oppervlaktewater zorgdragen dat het gebied 'droog' blijft.

Droogte: Het binnengebied wordt voorzien van bomen, planten en struiken met lange wortels. Deze planten en struiken met lange wortels zijn in staat om water van een lager waterpeil te onttrekken. Deze bomen, planten en struiken hebben een dempende werking op extremen hitte. De genoemde bodem infiltratie bed zorgt verder voor het langer vasthouden van het hemwelwater waardoor de bodem minder snel uitdroogt.

Hitte: Het binnengebied worden voorzien van bomen, planten en struiken waardoor in de zomer voldoende schaduw aanwezig is. Door toepassing van zonwering wordt de invloed van hitte al behoorlijk gedempt. De woongebouwen worden voorzien van een vloerkoeling. Via de installatie techniek wordt 'koude' uit de bodem benut voor het koelen van de woning. Met deze koeling blijft de temperatuur in de woning binnen de maximaal toegestane temperatuur overschrijding volgens de BENG TO.

Waterveiligheid: Gelet op de informatie en de uitgevoerde check op www.overstroomik.nl zal bij een eventueel dijkdoorbraak (dijk langs de Eem of De Grebbedijk langs de Rijn tussen Wageningen en Rhenen) het gebied Hoefseweg 1 meter onderwater staan. Kwetsbare voorzieningen zoals voedingen en verdeel inrichtingen van elektriciteit, internet en telefoon kunnen beschermt worden tegen dit watergevaar door de technische ruimte of kasten waterdicht uit te voeren of de voorzieningen boven de 1 meter te plaatsen. In het ontwerp en de uitvoering wordt dit meegenomen. Visie duurzaamheidplan Hoefseweg

Biodiversiteit: Het binnengebied zal met een diversiteit aan bomen, planten en struiken worden voorzien die hun bijdragen leveren aan de biodiversiteit. Het binnengebied zal een thuis zijn voor vogels, bijen en vlinders door vogel- en vlinderkasten. Bewoners krijgen de mogelijkheid om samen groen en tuinafval in het binnengebied te composteren. Ook een gezamenlijk ecologisch moestuin kan tot de mogelijkheden behoren.

4.10 Archeologie

Op 1 september 2007 is de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (als onderdeel van de Monumentenwet 1988) in werking getreden. Op grond van de Monumentenwet is de raad verplicht bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening te houden met de in de grond aanwezige of te verwachten archeologische waarden.

4.10.1 Archeologische verwachtingen de Hoef-West

Amersfoort maakt onderdeel uit van de Regio Eemland. In deze regio zijn veel boerderijen uit de ijzertijd opgegraven. De bewoningssporen zijn voornamelijk op de dekzandruggen gevonden of op de overgang van dekzandrug naar vlakte. In de regio Eemland worden sporen uit de Romeinse tijd en Vroege Middeleeuwen slechts sporadisch aangetroffen. Sporen uit de Late Middeleeuwen worden vaak aangetroffen. Dit hangt samen met de start van de ontginning van de Gelderse Vallei in de 11e eeuw. De ontginningen zijn de basis voor het cultuurlandschap met strook en blokverkavelingen, afgewisseld met dorpen. De ontginningen zetten voort in de 12e-14e eeuw en in deze tijd ontstond ook de stad Amersfoort.

Het plangebied ligt op de overgang van een dekzandrug naar een vlakte van ten dele verspoelde dekzanden in het oosten. Ten noorden van het plangebied ligt een hoge dekzandrug die naar verwachting meer in trek was voor bewoning in de Ijzertijd. De kans op het aantreffen van aantreffen van archeologische resten in de Ijzertijd is daardoor laag. Toch zouden resten die met agrarische activiteiten te maken hebben uit deze periode kunnen worden gevonden. De verwachting is het hoogst in het westen en noorden waar de laarpodzolgronden de resten goed heeft beschermd. Het plangebied van De Hoef-West ligt daarnaast op de grens tussen oude ontginning van Hoogland en de stadsvrijheid van Amersfoort. Op basis van de het oudste kadastrale minuutplan is afgeleid dat het gebied vooral als bouwland in gebruik was. In het noorden en oosten van het gebied waren enkele bossen en vooral weilanden te vinden. De voormalig Liendertseweg (nu de Hoefseweg) is als ontginningsas waarschijnlijk al aan het begin van de 11e eeuw ontstaan. Ook de Schothorsterweg en de Rottewetering zijn ongeveer in deze periode ontstaan. Concrete aanwijzingen voor bewoning van het plangebied dateren uit de 18e eeuw al is het niet onwaarschijnlijk dat de bebouwing in de 17e eeuw al aanwezig was. De rest van het plangebied is tot de komst van het bedrijventerrein in de jaren ’80 van de 20e eeuw in gebruik als wei- en bouwland. In het plangebied kunnen daardoor met name in het westen en noorden resten voorkomen van bewoning vanaf de Middeleeuwen. Deze resten hebben te maken met de boerderij Groot Liendert die hier in deze periode heeft gestaan. Ook langs de Hoefseweg en de Schothorsterlaan is het niet onwaarschijnlijk resten van bewoning aan te treffen. De verwachting langs de Liendertseweg is gerelateerd aan de tabaksplantages die in de 17e eeuw in het gebied waren gevestigd.

In het Noorden van het plangebied is vanaf de jaren ’60 van de 20ste eeuw veel zand gewonnen voor onder andere de aanleg van snelwegen. Door deze afgravingen en het bouwrijp maken van het terrein voor het bedrijventerrein en de aanleg van bedrijfspanden is de bodem van het plangebied voor een groot deel zodanig verstoord dat er geen archeologische resten meer te verwachten zijn. Van de archeologische resten zijn veelal alleen de diepere resten terug te vinden.

Op basis van de analyse van verwachte archeologische waarden is een nieuwe verwachtingenkaart opgesteld.

Figuur : Kaart met nieuwe verwachtingen 

4.10.2 Archeologie in relatie tot het bestemmingsplan Kop van de Hoef

Als gevolg van de transformatie van De Hoef-West vinden grondroerende werkzaamheden plaats. Om aantasting van archeologische waarden te voorkomen moet voordat wordt gestart met de werkzaamheden nader archeologisch onderzoek uitgevoerd worden. Het gebied van het bestemmingsplan ligt een zone met een lage tot middelhoge verwachting. Voor gebieden met deze verwachtingswaarde moet onderzoek worden gedaan voor bodemingrepen van meer dan 500 m2 op een diepte van -30 cm onder maaiveldhoogte.

Gezien de daarbij betrokken belangen en de wettelijke plicht om in de bestemmingsplannen nadrukkelijk rekening te houden met archeologie wordt in voorkomende gevallen gekozen voor een dubbelbestemming. Het opnemen van een dubbelbestemming brengt goed tot uitdrukking dat archeologie op zichzelf dient te worden beoordeeld en ten opzichte van de medebestemming van primair belang is. De dubbelbestemming omvat een eigen stelsel van regels voor bouwen en gebruik, dat functioneert naast (of boven) de regeling die is verbonden aan de onderliggende bestemming. In de regels van dit bestemmingsplan is een dubbelbestemming archeologie opgenomen, waarin is voorgeschreven dat bij bodemverstorende werkzaamheden > 500 m2 en dieper dan 30 cm voorafgaand archeologisch onderzoek moet plaatsvinden.

4.11 Trillingen

In het kader van de MER voor de Hoef-West is de mogelijke trillingshinder vanwege het spoor in beeld gebracht. De sporen zijn de enige relevante trillingsbronnen die aanwezig zijn in het gebied van de Hoef-West. Er treedt geen cumulatie van trillingen op door gelijktijdig passeren van spoor- en wegverkeer wegens de sterk afwijkende trillingsfrequenties van deze bronnen.

De ondergrond van de Hoef-West bestaat uit zand- en zwak lemige zandlagen. Deze bodemtypen hebben relatief weinig demping. Trillingen kunnen hierdoor tot op grotere afstanden voelbaar zijn. Het trillingsonderzoek is uitgevoerd met behulp van metingen. De maximale trillingsterkte (Vmax) en het tijdsgemiddelde van de trillingen (Vper) zijn gemeten om deze te kunnen toetsen aan de SBR-richtlijn. Langs het spoor richting Apeldoorn treden ondanks de spoorsloot tussen het spoor en de gebouwen de meeste trillingen op. De trillingen liggen hoger bij wissels in het spoor. De grootste trillingen zijn afkomstig van goederentreinen. Maatgevend voor de trillingen zijn de verticale trillingen die door de treinen worden veroorzaakt. Er is in het trillingenonderzoek gerekend voor zowel laag- als middenbouw met als uitgangspunten normale betonnen vloeren en conventionele bouwwijze. Op basis van de SBR B-richtlijn is in kaart gebracht welke randvoorwaarden gelden vanwege trillingen. De resultaten zijn in de onderstaande figuur weergegeven.

Figuur : Randvoorwaarden trillingen
 

Het gebied van het bestemmingsplan Kop van de Hoef is op bovenstaande figuur geel en oranje gekleurd. Daar is onderzoek naar trillingen nodig voor woningen en kantoren. Daarvoor is in de regels van het bestemmingsplan een voorwaardelijke verplichting opgenomen, die voorschrijft dat het bouwen van woningen en kantoren uitsluitend is toegestaan indien uit onderzoek naar trillingshinder van treinverkeer blijkt dat de streefwaarden uit de SBR-richtlijn Trillingen, deel B “Hinder voor personen in gebouwen” niet worden overschreden. In afwijking daarvan is bouwen ook toegestaan indien aantoonbaar minimaal een vergelijkbare situatie bereikt kan worden door het nemen van andere maatregelen.

4.12 MER

De in het Ontwikkelkader De Hoef-West beschreven transformatie van het gebied is een ontwikkeling die kan worden gedefinieerd als een 'stedelijk ontwikkelingsproject'. Een stedelijk ontwikkelingsproject is een activiteit die is opgenomen in Bijlage D van het Besluit m.e.r. Voor een stedelijk ontwikkelingsproject binnen de bebouwde kom dat meer 2000 woningen omvat dient volgens het Besluit m.e.r. een m.e.r.-beoordeling te worden uitgevoerd. Het doel van een m.e.r.-beoordeling is om vast te stellen of er mogelijk aanzienlijke milieueffecten optreden als gevolg van het ontwikkelingsproject. In het geval aanzienlijke milieugevolgen niet kunnen worden uitgesloten, dient een m.e.r.-procedure te worden gestart.

Bij de voorbereiding van Ontwikkelkader de Hoef-West waren al diverse milieuonderzoeken uitgevoerd. Daarbij werd vastgesteld dat de geplande ontwikkelingen in het gebied mogelijk tot verhoogde gezondheidsrisico's kunnen leiden vanwege externe veiligheid, geluidsbelasting en luchtkwaliteit. Eerste onderzoeken wezen uit dat oriëntatiewaarde van het groepsrisico voor externe veiligheid zou worden overschreden. Ook was er sprake van een hoge geluidsbelasting vanwege de sporen en was mogelijk de luchtkwaliteit van het gebied van de Hoef-West een aandachtspunt. Omdat in sommige delen van het gebied bovendien sprake zou kunnen zijn van een stapeling (cumulatie) van milieurisico's is in 2019 besloten om voor de gebiedsontwikkeling van de Hoef-West geen m.e.r.-beoordeling te doen maar (meteen) een m.e.r. procedure te starten.

Doel van het MER is om het milieubelang volwaardig te laten meewegen bij de aanstaande vaststelling van plannen en besluiten. De m.e.r.-procedure is dus gekoppeld aan de (planologische) procedure(s) die wordt of worden doorlopen voor de gebiedsontwikkeling van de Hoef-West.

Notitie Reikwijdte en Detailniveau

Voordat het MER kon worden opgesteld, moest de reikwijdte en het detailniveau worden bepaald van de informatie die in het milieurapport zou worden opgenomen. De reikwijdte betreft antwoord op de vraag welke onderwerpen moeten worden meegenomen in de m.e.r. Het detailniveau is het antwoord op de vraag met welke diepgang deze onderwerpen worden behandeld. De reikwijdte en het detailniveau zijn vastgelegd in de Notitie Reikwijdte en detailniveau (NRD).

De NRD is opgesteld in samenhang met het maken van het Ontwikkelkader de Hoef-West. De NRD is op 21 mei 2019 vastgesteld en heeft vanaf 30 mei 2019 ter visie gelegen. Ook zijn adviseurs en bestuursorganen geraadpleegd over de NRD.
Op de NRD is één zienswijze ingediend. De zienswijze is afkomstig van ProRail en heeft betrekking op de aspecten: externe veiligheid, geluid en trillingen. ProRail adviseert tot het gebruik van de meest recente gegevens die beschikbaar zijn voor externe veiligheid en geluid. Daarnaast wordt in de zienswijze benadrukt dat hoewel er geen wettelijke normen zijn voor trillingshinder hier wel aandacht aan moet worden geschonken in het MER. Deze reactie wordt overgenomen bij de uitwerking van het

MER.

In het participatieproces is verder een informele inspraakreactie ingediend door de “Vrienden van het Waterwingebied”. Deze reactie is gericht op de beoogde verbinding tussen De Hoef-West en het Waterwingebied. De “Vrienden van het Waterwingebied” geven aan bij voorkeur geen (nieuwe) verbinding te zien. Indien een verbinding noodzakelijk blijkt, dan gaat de voorkeur uit naar een voetgangersverbinding en wordt aandacht gevraagd voor de aanwezige natuurwaarden. De varianten met betrekking tot de verbinding met het Waterwingebied moeten in het MER worden afgewogen om tot een zorgvuldig besluit te komen.

Gecombineerde plan- en project m.e.r.

Om de beoogde ontwikkelingen in de Hoef-West mogelijk te maken wordt een nieuw bestemmingsplan (omgevingsplan) opgesteld. Daarvoor is een plan m.e.r. nodig. Vooruitlopend op de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan (omgevingsplan) worden ook al omgevingsvergunningen aangevraagd. Omdat zowel sprake is van een bestemmingsplan (omgevingsplan) als een vergunning is er voor gekozen om een gecombineerde plan- en project m.e.r. op te stellen, waarbij zowel aan de eisen van de plan- als de project m.e.r. wordt voldaan. Daarmee wordt een stapeling van de milieueffectrapportage voorkomen. Het MER is daarmee een plan m.e.r. voor de gehele transformatie van de Hoef-West en een project m.e.r. voor de Lichtpenweg 6.

Het MER heeft samen met de ontwerp-omgevingsvergunning, de ontwerp-verklaring van geen bedenkingen van de gemeenteraad en het ontwerp-besluit tot vaststelling van hogere waarden als bedoeld in de Wet geluidhinder vanaf 4 februari tot en met 17 maart 2021 voor een ieder voor een periode van 6 weken ter inzage gelegen. Dit is voorgeschreven in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en de Algemene wet bestuursrecht.

Er zijn gedurende deze termijn zienswijzen ingediend tegen zowel het bouwplan als het MER. Op 13 juli 2021 heeft de gemeenteraad de 'Zienswijzennota Milieueffectrapport (MER) De Hoef-West en Wabo-projectbesluit voor de bouw van 98 appartementen en 200 m2 horeca aan de Lichtpenweg 6' vastgesteld. Op 13 juli 2021 heeft de raad ook het gecombineerde plan- en project milieueffectrapport De Hoef-West (MER) voor de transformatie van Hoefkwartier met de daarin opgenomen (1) aanvullingen naar aanleiding van het advies van de Commissie voor de milieueffectrapportage en (2) ambtshalve wijzigingen aanvaard.

Kort samengevat komt de commissie tot de conclusie dat in het MER nog informatie ontbreekt om het milieubelang volwaardig mee te kunnen wegen bij de besluitvorming over de transformatie van De Hoef-West. Daarbij gaat het om (1) onvoldoende inzicht in alternatieven met een maximale invulling van de woon- en werkplekken in het gehele plangebied en de effecten hiervan op de omgeving en (2) onvoldoende borging van ambities. Het beoogde en minimale ambitieniveau is niet concreet genoeg geformuleerd. Hierdoor is niet duidelijk of de ambities in samenhang gerealiseerd kunnen worden. Het advies van de commissie is om het MER eerst aan te vullen en pas daarna een besluit te nemen over de Hoef-West. Hieruit moet blijken wat de gevolgen voor de omgeving zijn bij de komst van meer woningen en wat het beoogde en minimale niveau van de ambities is.

Aanvullingen in het MER

Naar aanleiding van het advies van de Commissie voor de milieueffectrapportage is het MER aangepast. Het gaat daarbij om de volgende aanpassingen:
1. De toevoeging van bijlage 4 bij het MER als aanvulling op dat MER waarin de milieueffecten van een alternatief maximaal programma (meer dan 4000 woningen) zijn onderzocht. Hiervoor zijn aanvullende onderzoeken uitgevoerd.
2. De ambities voor De Hoef-West zijn geconcretiseerd en opgenomen in het spelregelkader (bijlage 2 bij het MER), zodat een helder kader ontstaat om met monitoring te bepalen of de ambities behaald worden. De ambities zijn in termen van een ondergrens en een streven geformuleerd. De ondergrens worden op basis van het MER haalbaar geacht, het streven is een hoger ambitieniveau waarop de gemeente stuurt.
3. Concretisering van enkele randvoorwaarden in het spelregelkader (bijlage 2 bij het MER).

Ambtshalve wijzigingen in het MER

In het MER is ook een aantal ambtshalve wijzigingen aangebracht.
1. Verdieping op de optie van energieleverende ontwikkelingen in paragraaf 8.3.
2. Toevoegen van enkele spelregels op het gebied van omgevingsveiligheid naar aanleiding van vooroverleg met de Veiligheidsregio Utrecht (VRU), opgenomen in paragraaf 8.5 en in het spelregelkader.
3. Naar aanleiding van recente jurisprudentie is de stikstofberekening geactualiseerd. Daarnaast is de berekening aangevuld met een berekening voor het alternatief maximaal programma.
4. Actualisatie van de toetsing Lichtpenweg 6 (bijlage 3) naar aanleiding van de aanpassingen aan het spelregelkader.

Uit die aanvulling op het MER wordt geconcludeerd dat met de huidige kaders uit het Ontwikkelkader weliswaar meer dan 2.500 woningen gerealiseerd kunnen worden, maar dat een groter programma knelpunten oplevert ten aanzien van de verkeersafwikkeling. Een maximaal programma in het gebied is op basis van de verkeersstructuur voor het gebied, de aansluitingen op de Outputweg en de impact buiten de wijk niet realistisch. De kaders zullen daarom bijgesteld moeten worden, waarmee een beperking van de verkeersgeneratie kan worden bereikt, bijvoorbeeld door te sturen op programma, mobiliteitsmaatregelen of het treffen van infrastructurele maatregelen. Voor de eerste ontwikkelingen (tot 2.500 woningen) in Hoefkwartier, waaronder de in dit bestemmingsplan begrepen woningbouw, geeft het MER voldoende inzicht in de effecten.

Het door de raad aanvaarde MER met aanvullingen (16 juni 2021) en de daarbij behorende bijlagen (Bijlagenbundel bij het MER met 15 bijlagen) zijn toegevoegd aan de bijlagen bij deze ruimtelijke onderbouwing. Dat geldt ook voor het advies van de Commissie voor de milieueffectraportage d.d. 8 april 2021.

De bijlagenbundel bij het MER omvat de navolgende onderzoeken:
bijlage 1 Verkeersonderzoek
bijlage 2 Parkeerdrukonderzoek
bijlage 3 Akoestisch onderzoek
bijlage 4 Luchtkwaliteitsonderzoek
bijlage 5 Trillingsonderzoek
bijlage 6 Archeologisch onderzoek
bijlage 7 Wateronderzoek
bijlage 8 Natuurtoets
bijlage 9 Stikstofberekening
bijlage 10 Onderzoek verbinding Waterwingebied – De Hoef-West
bijlage 11 Toepassing scherfvrij glas
bijlage 12 Plasbrandvoorziening de Hoef
bijlage 13 Onderzoek Externe Veiligheid
bijlage 14 Verkeersonderzoek alternatief maximaal programma
bijlage 15 Onderzoek geluid en luchtkwaliteit alternatief maximaal programma

Het MER omvat alle mogelijke ontwikkelingen die mogelijk gaan plaatsvinden en hoeft daarom maar één keer opgesteld en vastgesteld te worden. Een gecombineerde plan- en project-m.e.r. wordt gekoppeld aan het eerste ruimtelijke besluit in het gebied. Dat is het besluit tot het verlenen van een omgevingsvergunning voor het voorliggende project van de appartementengebouwen. Voor opvolgende omgevingsvergunningen of ruimtelijke besluiten moet worden gemotiveerd dat het project past in het MER.

Toetsing bestemmingsplan Kop van de Hoef aan het spelregelkader uit het MER

Het MER voor de Hoef-West is gebruikt om aanvullend op het Ontwikkelkader de Hoef-West spelregels en randvoorwaarden te bepalen voor het meewegen van het omgevingsbelang bij alle plannen en projecten in De Hoef-West. Het spelregelkader is geen juridisch-planologisch kader, zoals de planregels van een bestemmingsplan; het kader vormt een leidraad voor ruimtelijke plannen en andere instrumenten waarmee de gemeente Amersfoort de transformatie van De Hoef-West kan sturen en bijsturen.

In het MER is vastgelegd dat elk ruimtelijk besluit dat uitvoering geeft aan de transformatie van De Hoef-West (dus ook dit bestemmingsplan) een paragraaf moet bevatten, waarin wordt getoetst of het besluit past binnen de ambities voor De Hoef-West en waarin wordt beschreven hoe wordt voldaan aan het spelregelkader. Het spelregelkader heeft betrekking op de navolgende thema's: algemene randvoorwaarden (fasering van maatregelen), gezondheidsbescherming en veiligheid, ecologie, duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit, ondergrond en realisatiefase. De resultaten van de toets van dit bestemmingsplan aan het spelregelkader uit het MER zijn opgenomen in de bijlagen bij deze toelichting (Toetsing plannen en projecten aan MER de Hoef-West, Kop van de Hoef, Antea Group 27 augustus 2021). In de toets aan het spelregelkader wordt geconcludeerd, dat de ontwikkeling van Kop van de Hoef past binnen de uitgangspunten van de voor het MER uitgevoerde onderzoeken. Er is geen sprake van meer blootgestelden of significant meer of andere (verkeers)hinder door de ontwikkeling. Het ontwerp voldoet aan kwaliteitseisen voor de inrichting en de noodzakelijke spelregels om negatieve milieugevolgen te voorkomen zijn toegepast of worden opgenomen in de nog te verlenen omgevingsvergunning. De milieueffecten van de ontwikkeling van Kop van de Hoef wijken niet significant af van de milieueffecten beschreven in het MER De Hoef-West. Het aanvullen van het MER of opnieuw doorlopen van de m.e.r.-procedure voor deze ontwikkeling is dan ook niet noodzakelijk.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Inleiding

5.1.1 Wat is een bestemmingsplan

Een bestemmingsplan bepaalt hoe de gronden gebruikt mogen worden, of er ergens gebouwd mag worden en wat voor bebouwing dat mag zijn. Het gaat om het toelaten van bepaalde gebruiksmogelijkheden (toelatingsplanologie). De grondgebruiker (zoals eigenaar, huurder) mag de functie die het bestemming geeft uitoefenen. Dit houdt in dat de grondgebruiker niet kan worden verplicht om een aangewezen bestemming daadwerkelijk te realiseren, maar ook dat de grondgebruiker geen andere functie mag uitoefenen die in strijd is met de gegeven bestemming, of in strijd met het bestemmingsplan mag bouwen.

Het is belangrijk om voor de toekomstige en bestaande bebouwing en functies een bestemmingsregeling te ontwerpen die zo veel mogelijk ruimte biedt voor verandering en aanpassing aan veranderende wensen. Het plan dient, met andere woorden, flexibel en doelmatig te zijn, en dient rechtszekerheid te bieden omtrent de ruimte voor verandering. Daar staat tegenover, dat het plan de nodige bescherming moet bieden tegen ontwikkelingen die schadelijk zijn voor anderen. Bescherming tegen een zodanige ontwikkeling wordt samengevat in de term rechtsbescherming.

5.1.2 Waaruit bestaat een bestemmingsplan

Een bestemmingsplan bestaat uit:

• De verbeelding (voorheen plankaart).
• De regels (voorheen voorschriften).
• De toelichting.
  

De verbeelding en de regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouw- en gebruiksregels gekoppeld. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar is wel een belangrijk onderdeel van het bestemmingsplan. Hierin staat hoe een plan tot stand is gekomen, een beschrijving van het gebied en wat de bedoelingen van de gemeente zijn in het plangebied.

5.2 Dit bestemmingsplan

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. In de volgende paragraaf wordt nog een nadere uitleg gegeven over de regels in het bestemmingsplan.

5.2.1 Chw bestemmingsplan

Zoals in hoofdstuk 1.2 van deze toelichting is aangegeven is het voorliggende bestemmingsplan een bestemmingsplan verbrede reikwijdte. 
Een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte biedt kansen om af te wijken van bestaande wet- en regelgeving en meer zaken te regelen dan onder de reguliere wetgeving mogelijk is. Die reguliere wetgeving wordt beperkt tot het criterium 'goede ruimtelijke ordening'. Het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet (en de nieuwe Omgevingswet) bevatten een ruimere doelstelling. Binnen die doelstelling van 'het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit' kunnen in het experiment van de Crisis- en herstelwet nu ook regels voor duurzaamheid, veiligheid, gezondheid, beeldkwaliteit, uitvoerbaarheid etc worden opgenomen in het bestemmingsplan. Ook kunnen lokale verordeningen over de fysieke leefomgeving in het bestemmingsplan worden geïntegreerd en is het bijvoorbeeld mogelijk om een hogere waarden besluit als bedoeld in de Wet geluidhinder op te nemen in het bestemmingsplan.

Artikel 7c in samenhang met artikel 7g van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet biedt voor Amersfoort een aantal mogelijkheden om af te wijken van de wettelijke regels. Deze mogelijkheden staan in onderstaande tabel (uit: Inspiratiegids bestemmingsplannen met verbrede reikwijdte juni 2017 van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu). In de tabel is met een rode kleur aangegeven welke mogelijkheden uit het experiment worden gebruikt in dit bestemmingsplan, voor zover dat betrekking heeft op de gronden van de Kop van de Hoef.

5.2.2 Experiment verbrede reikwijdte

Verbrede reikwijdte : Open normen en beleidsregels

In de regels van dit bestemmingsplan is op een aantal plekken 'open normen' met bijbehorende beleidsregels opgenomen. Deze hebben onder meer betrekking op de thema's duurzaamheid, parkeren en kamerverhuur (bestemming Wonen-1 en Kantoor Kop van de Hoef).

In een aantal bestemmingen is bijvoorbeeld de regel opgenomen dat er een aantoonbare bijdrage moet worden geleverd aan de verduurzaming van de fysieke leefomgeving of dat er voldoende parkeergelegenheid moet zijn voor auto's en fietsen. Deze open normen worden uitgewerkt in een beleidsregel.

Waarom beleidsregels en open normen ? Het is onder de Crisis- en herstelwet (Chw) mogelijk 'open normen' te stellen die vervolgens in een beleidsregel verder worden uitgewerkt. Daar waar open normen zijn gesteld is ook altijd een verwijzing opgenomen naar de betreffende beleidsregel. Deze constructie biedt flexibiliteit. Wijzigingen in beleid kunnen – los van het bestemmingsplan – zonder voorbereidingsprocedure worden vastgesteld. Daarmee is het mogelijk om sneller in te spelen op maatschappelijke behoeften en ontwikkelingen, waardoor de robuustheid van het bestemmingsplan toeneemt. Met open nomen en beleidsregels worden thema's op een dynamische wijze geregeld. Dit houdt in dat de beleidsregels buiten het bestemmingsplan om mogen worden vastgesteld en gewijzigd.

Binnen het Chw experiment kunnen zowel burgemeester en wethouders als de gemeenteraad de beleidsregels vaststellen. Voor de beleidsregels die gelden voor de gehele stad (zoals de Nota Parkeernormen of de regels inzake kamerverhuur in woningen) wordt verwezen naar vindplaats van die regels op de gemeentelijke website.
Hogere waardenbesluit

Artikel 7c, lid 9 van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet maakt het mogelijk om een 'hogere waarden besluit' rechtstreeks op te nemen in het bestemmingsplan met verbrede reikwijdte. Normaal gesproken is zo'n hogere waarde een afzonderlijke procedure die gelijk oploopt met het ontwerpbestemmingsplan. De hogere waarden worden uiteindelijk door het college vastgesteld. De Crisis- en herstelwet biedt de mogelijkheid om de benodigde hogere waarden op te nemen in de regels van het bestemmingsplan en daarmee te laten vaststellen door de raad.
In de fase van het ontwerpbestemmingsplan kunnen daartegen zienswijzen worden ingediend. Door het besluit onderdeel te laten zijn van het bestemmingsplan is geen afzonderlijk hogere waarden besluit van het college nodig en ontstaat een overzichtelijke situatie.

Het besluit hogere waarden (met de bijbehorende voorschriften) voor de Kop van de Hoef maken onderdeel uit van dit bestemmingsplan (hoofdstuk 3 van de regels, artikel 11).

5.2.3 Regels

De regels zijn verdeeld over vier hoofdstukken:

• 1. Inleidende regels. In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de regels worden gebruikt. Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de regels te waarborgen. Ook is bepaald de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels.
• 2. Bestemmingsregels. In dit tweede hoofdstuk zijn de bepalingen van de bestemmingen opgenomen. Elk artikel kent de volgende opzet: eerst wordt het toegestane gebruik geformuleerd in de bestemmingsomschrijving. Vervolgens zijn bouwregels opgenomen. Aansluitend volgen afwijkingsbevoegdheden met betrekking tot bouw-en/of gebruiksregels.
• 3. Algemene regels. In dit hoofdstuk zijn bepalingen opgenomen met een algemeen karakter. Ze gelden dus voor het gehele plan. Het zijn achtereenvolgens een antidubbeltelbepaling, algemene gebruiksregels en een bepaling uitsluiting aanvullende werking bouwverordening.
• 4. Overgangs- en slotregels. In het laatste hoofdstuk zijn respectievelijk het overgangsrecht en een slotregel opgenomen. Hoewel het hier in wezen ook algemene regels betreft, zijn deze vanwege hun meer bijzondere karakter in een apart hoofdstuk opgenomen.
  

Hieronder volgt een uitleg van een aantal bestemmingen die het bestemmingsplan kent. Behalve bestemmingen zijn binnen het bestemmingsplan ook aanduidingen te onderscheiden. Deze aanduidingen bevatten specificaties van bestemmingen met betrekking tot het gebruik of het bouwen. Functieaanduidingen en bouwaanduidingen worden opgenomen in het artikel van de bestemming waarin ze voorkomen. Gebiedsaanduidingen (gebiedsaanduiding 'veiligheidszone-munitie') hebben een eigen artikel omdat deze aanduidingen zich meestal over meerdere bestemmingen uitstrekken.

5.2.3.1 Groen

Aan de zuidzijde van het plan Kop van de Hoef is een groenstructuur gelegen. Deze is bestemd voor "Groen'". In deze bestemming zijn waterhuishoudkundige voorzieningen en voet- en fietspaden toegestaan alsmede in- en uitritten en verhardingen ten behoeve van hulpdiensten. Er zijn in de bestemming op de verbeelding twee aanduidingen opgenomen. Ter plaatse van de aanduiding 'geluidscherm' is een scherm nodig met een hoogte van 2,5 meter ten opzichte van het spoortalud. Ter plaatse van de aanduiding 'plasbrandgeul' is een plasbrandgeul voorgeschreven, zoals beschreven in het rapport van Antea Group “Plasbrandvoorziening De Hoef Amersfoort - Onderbouwing van gelijkwaardigheid” d.d. 28 februari 2020.
In de bestemming Groen is de mogelijkheid opgenomen om een rijbaan voor autoverkeer ter breedte van maximaal 3 meter aan te leggen.

5.2.3.2 Kantoor

Aan de zuidkant van het bestemmingsplan voor de Kop van de Hoef is een gedeelte van de gronden bestemd voor "Kantoor". Ter plaatse zijn kantoren toegestaan en dienstverlening alsmede voorzieningen in de vorm van welzijn en zorg, met dien verstande dat de bruto vloeroppervlakte van deze functies en de op grond van artikel 8 (bestemming Wonen 1) toegelaten functies op de gronden met de aanduiding 'gemengd-gd' gezamenlijk minimaal 3.500 m2 moet en maximaal 4.000 m2 mag bedragen. In de bestemming "Kantoor" is een aantal voorwaardelijke verplichtingen opgenomen.

Het bouwen van kantoren is uitsluitend toegestaan indien uit onderzoek naar trillingshinder van treinverkeer blijkt dat de streefwaarden uit de SBR-richtlijn Trillingen, deel B “Hinder voor personen in gebouwen” niet worden overschreden. Verder is het in gebruik nemen van kantoren uitsluitend toegestaan als een plasbrandgeul langs de spoorlijn is aangelegd.
Kantoren moeten voldoen aan de beleidsregels duurzaamheid en parkeren.
Gevoelige functies in het kader van externe veiligheid zijn niet toegestaan in het plasbrandaandachtsgebied. Dat gebied is met een aanduiding op de verbeelding aangegeven.

 

5.2.3.3 Tuin

Het gemeenschappelijke open gebied van de Kop van de Hoef in de vorm van een binnentuin in een deel van de toekomstige bebouwing is bestemd voor "Tuin". Op deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd met uitzondering van de (half)ondergrondse parkeervoorzieningen. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegestaan tot maximaal 2 meter hoog. Om te voorkomen dat ter plaats vergunningvrije bouwwerken worden geplaatst is in de regels opgenomen dat de voor "Tuin" bestemde gronden niet dienen te worden beschouwd als erf in de zin van artikel 1 van bijlage II behorende bij het Besluit omgevingsrecht.

5.2.3.4 Verkeer en Verkeer - verblijfsgebied

De voor "Verkeer" bestemde gronden zijn bestemd voor gemotoriseerd en langzaam verkeer. De voor "Verkeer-verblijfsgebied" bestemde gronden zijn verblijfsgebied voor langzaam verkeer. Er zijn in de bestemming "Verkeer" op de verbeelding voor de Kop van de Hoef twee aanduidingen opgenomen. Ter plaatse van de aanduiding 'geluidscherm' is een scherm nodig met een hoogte van 2,5 meter ten opzichte van het spoortalud. Ter plaatse van de aanduiding 'plasbrandgeul' is een plasbrandgeul voorgeschreven, zoals beschreven in het rapport van Antea Group “Plasbrandvoorziening De Hoef Amersfoort - Onderbouwing van gelijkwaardigheid” d.d. 28 februari 2020 ;

5.2.3.5 Wonen - 1

In het plangebied komen 2 woonbestemmingen voor: Wonen-1 en Wonen-2. Wonen-1 is aangegeven voor de Kop van de Hoef. Binnen deze bestemming zijn stadswoningen en appartementen toegestaan. Onder stadswoningen worden verstaan woningen verdeeld over meerdere lagen met een toegang aan de straat en onderdeel uitmakend van een complex met gestapelde woningen. Onder voorwaarden zijn in woningen beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten en kamerverhuur toegestaan.

Het totaal aantal toegestane woningen voor de Kop van de Hoef bedraagt maximaal 600 woningen, waarvan minimaal 35% van het aantal woningen uit zelfstandige sociale huurwoningen bestaat, minimaal 10% van het aantal woningen uit geliberaliseerde woningen voor middenhuur in de zogenaamde lage categorie bestaat en minimaal 10% van het aantal woningen binnen deze bestemming uit geliberaliseerde woningen voor middenhuur in de zogenaamde hoge categorie bestaat.

Er moet ten aanzien van het bouwen van woningen worden voldaan aan een aantal regels. Zo mag de bouwhoogte niet meer bedragen dan op de verbeelding is aangegeven en geldt een aparte regeling voor de hoogte van de eerste volledige bouwlaag. De bouwhoogte wordt berekend vanaf het peil. Het peil voor een gebouw is de hoogte ten opzichte van het Normaal Amsterdams Peil +3.600 mm.

Op de verbeelding is aangegeven waar in de Kop van de Hoef onderdoorgangen komen. In de bestemming "Wonen' zijn op een paar plekken (ter plaatse van de aanduiding 'gemengd'') andere functies dan wonen toegestaan op de begane grond. Het gaat dan om kantoren, dienstverlening en voorzieningen in de vorm van welzijn en zorg.
Woningen moeten voldoen aan de beleidsregels duurzaamheid en parkeren.
 

In de regels is vastgelegd dat het bouwen van woningen in de Kop van de Hoef uitsluitend is toegestaan indien uit onderzoek naar trillingshinder van treinverkeer blijkt dat de streefwaarden uit de SBR-richtlijn Trillingen, deel B “Hinder voor personen in gebouwen” niet worden overschreden (artikel 8.2.2). Verder is het in gebruik nemen van woningen uitsluitend toegestaan als het noodzakelijke geluidscherm langs het spoor is gerealiseerd (artikel 11) en de plasbrandgeul in het plasbrandaandachtsgebied is aangelegd (artikel 8.5.3).
Gevoelige functies in het kader van externe veiligheid zijn niet toegestaan in het plasbrandaandachtsgebied. Dat gebied is met een aanduiding op de verbeelding aangegeven.

5.2.3.6 Wonen-2

Deze bestemming heeft betrekking op de gronden aan de Lichtpenweg 6. Binnen deze bestemming zijn woningen in gestapelde vorm toegestaan. De woningen in het bestaande gebouw Lichtpenweg 6 bestaan uit sociale huurwoningen.
In één van de woongebouwen is in beperkte mate horeca van categorie 1 (h=1) mogelijk met een terras aan de zijde van de Plotterweg. Voor het terras geldende specifieke gebruiksregels, die mede zijn ontleend aan het akoestisch onderzoek geluiduitstraling terras van Deern, 28 april 2020, werknummer 160.05016.00.0001.
In het gebouw van de Alliantie (het gebouw aan de noordzijde van het perceel) zijn op de begane grond in beperkte mate dienstverlening/kantoren, maatschappelijke voorzieningen en sport mogelijk (gezamenlijk maximaal 600 m2).

Onder voorwaarden zijn in de woningen ook beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten en kamerverhuur toegestaan. Er moet ten aanzien van het bouwen van woningen worden voldaan aan een aantal regels. Zo mag de bouwhoogte niet meer bedragen dan op de verbeelding is aangegeven en zijn woningen alleen binnen het bouwvlak toegestaan. Via een aanduiding op de plankaart is aangegeven waar ondergronds halfverdiept parkeren is toegestaan.

Onder voorwaarden (waaronder de aanwezigheid van voldoende parkeergelegenheid) zijn op de begane grond van het bestaande gebouw van de Alliantie (Lichtpenweg 6) functies ten dienste van dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen en sport toegestaan. De gezamenlijke brutovloeroppervlakte van deze functies mag niet meer dan maximaal 600 m2 bedragen.

In dit project Lichtpenweg 6 (oud- en nieuwbouw) wordt geparkeerd op eigen terrein. Op 24 maart 2020 zijn nieuwe parkeernormen vastgesteld door de gemeenteraad. In het voorliggende bouwproject zijn echter al vergaande afspraken gemaakt en de gemeenteraad heeft bij de vaststelling van de nieuwe normen op 24 maart 2020 tevens besloten dat onder andere dit project gebruik mag maken van de parkeernormen zoals die zijn vastgesteld in januari 2019. In de regels is daarmee rekening gehouden.

5.2.3.7 Waarde-Archeologie

Het voorliggende plangebied van de Kop van de Hoef is een gebied met een lage tot middelhoge archeologische verwachting. In de regels en op de verbeelding is hiervoor de dubbelbestemming "Waarde-Archeologie" opgenomen. Bij bodemingrepen groter dan 500 m2 en dieper dan 30 cm-mv is voorafgaand archeologisch onderzoek nodig.

5.2.3.8 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat onder andere de regels voor de Kop van de Hoef ten aanzien van de hogere waarden als bedoeld in de Wet geluidhinder en aanvullende geluidsvoorwaarden die voortvloeien uit het akoestische onderzoek (zie hoofdstuk 4.4), zoals bijvoorbeeld de geluidwering van gevels, de geluidluwe geveldelen en de toepassing van dove gevels op bepaalde plekken.

In dit hoofdstuk staan ook de beleidsregels voor de Kop van de Hoef. De regels van dit bestemmingsplan bevatten op een aantal plekken open normen. Deze hebben betrekking op de thema's duurzaamheid, parkeren en kamerverhuur in woningen. Deze open normen worden uitgewerkt in een beleidsregel per thema. In de beleidsregels in artikel 13 wordt steeds verwezen naar het artikel in de bestemmingsregels waarop de desbetreffende beleidsregel betrekking heeft. Ook in de bouwregels wordt, voor zover van toepassing, aangegeven dat moet worden voldaan aan de beleidsregels.

In artikel 13 is ook een regeling opgenomen ten aanzien van de wijziging van de beleidsregels. Deze regels kunnen na de vaststelling van het bestemmingsplan door burgemeester en wethouders worden gewijzigd.

Hoofdstuk 3 van de regels bevat ook de algemene aanduidingsregels. Vastgelegd is dat ter plaatse van de aanduiding "veiligheidszone - munitie" grondroerende werkzaamheden of bouwwerkzaamheden uitsluitend toegestaan, indien door middel van rapportage door een gecertificeerd opsporingsbedrijf is aangetoond dat de te ontgraven gronden vrij zijn van explosieven en de werkzaamheden daarmee zonder gevaar op niet gesprongen explosieven kunnen worden uitgevoerd.

Hoofdstuk 3 bevat verder de algemene bouw- en afwijkingsregels.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Inleiding

Bij de beschrijving van de uitvoerbaarheid van het plan gaat het zowel over het overleg dat bij de voorbereiding van het plan gevoerd is, als om de economische uitvoerbaarheid.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Het onderhavige bestemmingsplan betreft een ontwikkelingsgericht bestemmingsplan. Het maakt de bouw van 550-600 .woningen en maximaal 4000 m2 kantoren mogelijk. Gelet op het stelsel van de Wro moet de gemeenteraad een exploitatieplan vaststellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur (= Besluit ruimtelijke ordening) aangewezen bouwplan is voorgenomen. Op grond van artikel 6.2.1a Bro wordt een plan van een of meer woningen als aangewezen bouwplan beschouwd. Daarom moet in het voorliggende geval een exploitatieplan worden vastgesteld, tenzij er sprake is van een anterieure overeenkomst tussen de ontwikkelaar en de gemeente.

6.2.1 Exploitatieplan of overeenkomst

Gemeenten zijn op grond van de Wro verplicht om de kosten van de grondexploitatie te verhalen. Ingeval de gemeente de uitgeefbare gronden in eigendom heeft, vindt verhaal van de kosten van de grondexploitatie plaats door verkoop van bouwrijpe grond. Ingeval de gemeente niet over de gronden beschikt, kan de gemeente een overeenkomst over grondexploitatie aangaan waarbij de grondeigenaar zich verbindt de kosten van grondexploitatie aan de gemeente te voldoen. Indien het niet mogelijk is het kostenverhaal bij overeenkomst te verzekeren dient er, gelijktijdig met het bestemmingsplan, een exploitatieplan vastgesteld te worden. In dat laatste geval worden de kosten van de grondexploitatie verhaald door een financiële voorwaarde aan de bouwvergunning te verbinden. Kostenverhaal met behulp van een exploitatieplan wordt het verplichte kostenverhaal genoemd, in tegenstelling tot het vrijwillige kostenverhaal bij overeenkomst.

Overeenkomsten die tot stand komen voorafgaand aan de vaststelling van een exploitatieplan worden anterieure overeenkomsten genoemd. Ook na vaststelling van een exploitatieplan is het mogelijk een overeenkomst over grondexploitatie aan te gaan. Laatstbedoelde overeenkomsten worden posterieure overeenkomsten genoemd.

6.2.2 Conclusie

In dit geval is niet de gemeente maar een ontwikkelaar eigenaar van de grond. Er is met deze ontwikkelaar een anterieure overeenkomst gesloten. Op grond van deze overeenkomst komt de ontwikkeling en realisatie van het project voor rekening en risico van de ontwikkelaar. De door de gemeente gemaakte en te maken plan- en apparaatskosten evenals de mogelijk uit te keren tegemoetkomingen in schade (planschade) worden door de ontwikkelaar aan de gemeente vergoed. Geconcludeerd kan worden dat het project vanuit gemeentelijk perspectief financieel en economisch uitvoerbaar is.

6.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.3.1 Inleiding

De procedure voor vaststelling van een bestemmingsplan is door de wetgever geregeld. Aangegeven is dat tussen gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd alvorens een ontwerpplan ter visie gelegd kan worden. Bovendien is het noodzakelijk dat belanghebbenden de gelegenheid hebben om hun visie omtrent het plan te kunnen geven. Pas daarna kan de wettelijke procedure met betrekking tot de vaststelling van het bestemmingsplan van start gaan.

6.3.2 Inspraak

De Wet ruimtelijke ordening zelf bevat geen bepalingen omtrent inspraak. Dat neemt niet weg dat het de gemeente vrij staat toch inspraak te verlenen b.v. op grond van de gemeentelijke inspraakverordening. In relatie daarmee bepaalt artikel 150 van de Gemeentewet onder meer dat in een gemeentelijke inspraakverordening moet worden geregeld op welke wijze bovenbedoelde personen en rechtspersonen hun mening kenbaar kunnen maken. Inspraak zal plaatsvinden volgens de in de "Rol van de Raad" opgenomen gevallen. In deze notitie wordt een driedeling gemaakt in soorten bestemmingsplannen; model 1, 2 en 3 plannen. Model 1 volgt in feite de wettelijk voorgeschreven behandeling met een zo kort mogelijke procedure, model 2 voegt hieraan een extra moment van kaderstelling door de raad toe en model 3 voorziet in de meest uitgebreide behandeling.

Dit bestemmingsplan voldoet aan de voorwaarden om de procedure behorende bij model 2 te volgen omdat het om een bestemmingsplan gaat dat op beperkte schaal nieuwbouw mogelijk maakt. Op 24 maart 2020 heeft de gemeenteraad de startnotitie voor dit bestemmingsplan vastgesteld en daarmee ingestemd met model 2. Wanneer de procedure behorende bij model 2 wordt gevolgd, betekent dit dat er (na het vooroverleg met de betrokken instanties (zie paragraaf 6.3.3) direct een ontwerpbestemmingsplan ter inzage wordt gelegd.

Betrokkenheid buurt

Belanghebbenden in het gebied zijn betrokken geweest bij het opstellen van het Ontwikkelkader de Hoef-West. Het eerste concept ontwikkelkader is op 29 november 2018 in het Hoef café gepresenteerd waarna reacties hierop werden ingediend door omwonenden, ontwikkelaars en andere belanghebbenden. Er zijn aparte bijeenkomsten geweest met ontwikkelaars, bedrijven en een gesprek met een kleine groep bewoners van Zielhorst over de hoogbouw. Naar aanleiding van de reacties en gesprekken is een tweede concept van het ontwikkelkader gemaakt.

Naar aanleiding van de tweede reactieronde is een en ander verduidelijkt in tekst en beeld. Een belangrijke inhoudelijke wijziging van het ontwikkelkader betreft het minimaal te realiseren percentage werkmeters per ontwikkeling. Het uitgangspunt om het bestaande aantal arbeidsplaatsen in de Hoef-West (ca 5.000) te behouden is niet gewijzigd. Dit uitgangspunt is vastgelegd in het Afwegingskader transformatie kantoren, van 16 april 2019. In het ontwikkelkader wordt dat uitgangspunt vertaald naar regels voor de ontwikkelingen, die regels zijn ten opzichte van het concept ontwikkelkader aangepast. Het minimaal aantal te realiseren arbeidsplaatsen per ontwikkelveld is (ten opzichte van het tweede concept ontwikkelkader) 10% naar beneden bijgesteld. Het feitelijk aantal arbeidsplaatsen in De Hoef-West wordt jaarlijks, op het moment van publicatie van het Provinciaal Arbeidsplaatsen Register (PAR), geëvalueerd. Afhankelijk van de initiatieven die zich op dat moment voordoen en eventuele, toegenomen leegstand, wordt het ontwikkelprincipe bijgesteld. Dit geeft het ontwikkelprincipe een dynamisch karakter. Ten opzichte van het tweede concept ontwikkelkader is het plangebied voor het ontwikkelkader aangepast. In het concept ontwikkelkader was aangegeven dat de plannen voor de SOMT campus nader worden uitgewerkt. De projectgrens De Hoef-West wordt niet aangepast, maar door de plangrens van het ontwikkelkader aan te passen (zonder de SOMT campus) is het duidelijker dat voor de SOMT campus eerst een visie/ masterplan gemaakt moet worden alvorens spelregels per kavel kunnen worden uitgewerkt.

Voorafgaand aan de bestemmingsplanprocedure is er op 31 oktober 2019 een informatie- en participatieavond geweest voor omwonenden en andere betrokkenen van het gebied Kop van de Hoef, waarbij zij door de ontwikkelende partij en de gemeente zijn geïnformeerd over de bouwplannen. Een verslag van deze avond is toegevoegd aan de bijlagen bij deze toelichting.

6.3.3 Wettelijk (voor)overleg

Het Besluit ruimtelijke ordening geeft in artikel 3.1.1 aan dat burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

Op 14 maart 2019 hebben de onderstaande instanties het conceptontwerpbestemmingsplan ontvangen met het verzoek daarop in het kader van artikel 3.1.1 Wro te reageren:

• 1. het Waterschap Vallei en Veluwe
• 2. de provincie Utrecht
• 3. de Veiligheidsregio Utrecht (VRU)
• 4. de Regionale Uitvoeringsdienst (RUD)
• 5. de Samenwerkende Groeperingen Leefbaar Amersfoort (SGLA)
• 6. de Nederlandse Spoorwegen
• 7. ProRail
• 8. Vereniging Vrienden van het Waterwingebied
• 9. Bedrijvenvereniging De Hoef
• 10. Klankbordgroep de Hoef-West

6.3.4 Reacties uit het vooroverleg

De ingekomen reacties zijn hierna samengevat en van een gemeentelijk antwoord voorzien.

Provincie Utrecht
Het bestemmingsplan geeft de provincie geen aanleiding om opmerkingen te plaatsen in het kader van het provinciaal belang zoals dat is opgenomen in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (herijking 2016) en de Provinciale Ruimtelijke Verordening, Provincie Utrecht 2013 (herijking 2016). Ook wordt aangegeven dat het bestemmingsplan in lijn is met de ontwerp interim verordening (artikel 9.17, lid 6), maar op dit moment nog wel in strijd met de vigerende PRV (artikel 4.3.2). In die PRV wordt de nieuwvestiging van kantoren op de Hoef-West verboden. De nog in werking te treden interim verordening heft dat verbod onder voorwaarden op.

Antwoord gemeente

De gemeente heeft bij de provincie een nadere toelichting gevraagd over de uitleg van de provinciale interim verordening in relatie tot artikel 4.4.3 van de regels van het concept-ontwerpbestemmingsplan Kop van de Hoef. De provincie heeft aangegeven dat de transformatie van het kantoorgebouw aan de Lichtpenweg 6 niet gebruikt kan worden voor het toevoegen van extra kantoormeters in het bestemmingsplan Kop van de Hoef. Dat is in strijd met artikel 9.17 lid 6 onder c van de ontwerp interim-verordening van de provincie omdat de transformatie naar woningen aan de Lichtpenweg 6 al in mei 2019 via een omgevingsvergunning is geregeld. Het omzetten van kantoormeters die 'vrijkomen' in verband met de bouw van de twee nieuwe woongebouwen (98 appartementen, 200 m2 horeca en een parkeerdek) aan de Lichtpenweg 6) is wel in overeenstemming met de provinciale interim-verordening. Daarvoor moet de kantoorbestemming op de gronden aan de Lichtpenweg 6 ook daadwerkelijk worden geschrapt gelijktijdig en gecombineerd met het bestemmingsplan Kop van de Hoef. Daarom worden aan het gebied van het voorliggende bestemmingsplan de gronden aan de Lichtpenweg 6 toegevoegd en voorzien van een woonbestemming. Op verzoek van de eigenaar is nog de mogelijkheid opgenomen om op de begane grond van het pand van de Alliantie (aan de noordzijde van het perceel) in beperkte mate dienstverlening/kantoren, sport en maatschappelijke voorzieningen te realiseren. Het gaat daarbij om een maximaal metrage van 600 m2.

ProRail

ProRail adviseert om kritisch te kijken naar de ligging van de woningen op een korte afstand van een transportroute van gevaarlijke stoffen. Toekomstige bewoners dienen actief te worden geïnformeerd over de risico's die dat met zich meebrengt en hoe te handelen in het geval van een calamiteit.
Er worden geen maatregelen getroffen aan de woningen, maar in het overgangsgebied tussen het spoor en de woningen. ProRail vraagt zich af of hiermee een 'gelijkwaardige bescherming' kan worden bereikt en of bij een fakkelbrand wel een gelijkwaardige bescherming aan de woningen wordt gerealiseerd.
De beschermingsmaatregelen (ballastgeul) vallen deels op grondgebied van ProRail en zelfs binnen 11 meter van het spoor. Daar is een spoorwegwetvergunnuing voor nodig. ProRail staat zeer kritisch tegenover maatregelen binnen de 11 meter-zone als deze niet bedoeld zijn ten behoeve van het spoorvervoer. Geadviseerd wordt daarom het bestemmingsplan te baseren op beschermingsmaatregelen aan de woning zelf of eventueel gelijkwaardige maatregelen te treffen in het overgangsgebied maar dan buiten het terrein van ProRail.

ProRail geeft aan dat in verband met het borgen van de stabiliteit van de spoorbaan met de bijbehorende voorzieningen het waterpeil niet mag wijzigen. De gemeente moet verder borgen dat alle bij het project betrokken werkzaamheden geen invloed zullen hebben op de stabiliteit van de spoorbaan alsmede op het ongehinderd gebruik van het spoor met de bijbehorende voorzieningen.

Antwoord gemeente
De wet- en regelgeving bieden mogelijkheden om in plaats van het treffen van maatregelen aan de woningen met gelijkwaardige oplossingen te werken indien kwetsbare gebouwen (o.a. woningen en appartementen) gerealiseerd worden in een plasbrandaandachtsgebied van 30 meter. In het kader van een bredere belangenafweging, waarbij de nadruk ligt op de grote gemeentelijke woningbouwopgave, is gekozen om deels (woon)bebouwing mogelijk te maken in de laatste 10 meter van het plasbrandaandachtsgebied langs het spoor. Hierbij is vanuit omgevingsveiligheid onderzocht of er mogelijkheden waren om met een gelijkwaardige maatregel te voldoen aan de ter zake geldende wettelijke voorwaarden. Bij dit onderzoek is integraal naar een oplossing gezocht. Hierbij zijn alle van belang zijnde partijen, waaronder Prorail betrokken geweest.
In het plasbrandaandachtsgebied van de spoorlijn Amersfoort – Zwolle wordt een zogeheten plasbrandgeul, een grote greppel gevuld met ballast, aangelegd. Door onderzoeksbureau Antea is in een onderzoeksrapport uitgebreid beschreven waarom dit als een gelijkwaardige voorziening gezien kan worden. Dit verdiepte ballastbed wordt afgescheiden door een muur, die er voor zorgt dat uitstromende vloeistoffen in het ballastbed zakken. Indien de dampen uit de vloeistof ontsteken zullen deze zich vrijwel direct doven door gebrek aan zuurstof. Het risico voor brandoverslag naar de gebouwen als gevolg van een plasbrand wordt hiermee gereduceerd tot een nihil risico. Deze maatregel kan hiermee als gelijkwaardige maatregel worden beschouwd voor de doelen als beoogd in de regeling basisnet (artikel 2.5 t/m 2.10). Door het realiseren van deze voorziening wordt het mogelijk dat er op 20 meter van het spoor kwetsbare objecten (woningen en appartementen) gerealiseerd kunnen worden.

Toekomstige bewoners zullen zowel door de gemeente als door de ontwikkelende partij blijvend worden geïnformeerd over “Hoe te handelen bij calamiteiten”. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de expertise van de beleidsadviseur risicocommunicatie van de VRU. Vooralsnog wordt gedacht aan goede informatieborden in de gebouwen en in koop- en huurovereenkomsten.

De ballastgeul zal op grondgebied van de ontwikkelaar worden gerealiseerd. Met ProRail vindt daarover overleg plaats alsmede over de te verlenen vergunning op grond van de spoorwegwet. Het is verder de verantwoordelijk van de houder van de vergunning om er voor te zorgen dat de bouwactiviteiten geen invloed hebben op de stabiliteit van de spoorbaan. Dit zal in de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen ook worden vastgelegd.

Bedrijvenvereniging De Hoef

In het bestemmingsplan is geen enkele beoordeling van werken opgenomen. Voor de Kop van de Hoef is voor 'werken' een percentage van 5 (bvo) opgenomen in het Ontwikkelkader de Hoef-West. Op basis van een inschatting aantal bvo's wordt met 3500 m2 'werken' voldaan aan het streefcijfer van 5%. Gevraagd wordt om in het bestemmingsplan een onderbouwing op te nemen, waarin wordt ingegaan in welke mate het plan bijdraagt aan de doelstelling om 5000 banen in het gebied te behouden en om aan te geven om welke type banen het gaan (kantoren, dienstverlening, welzijn en zorg).

Antwoord gemeente
Bij de transformatie van de Hoef-West is het uitgangspunt dat het huidige aantal arbeidsplaatsen van circa 5000 op gebiedsniveau gehandhaafd blijft. In het Ontwikkelkader de Hoef-West is het minimaal aantal arbeidsplaatsen op het niveau van de ontwikkelvelden procentueel vastgesteld. Dit percentage (5%) is herleid door het aandeel van het aantal m2 b.v.o. ten opzichte van het aantal maximaal te realiseren b.v.o.'s volgens de toegestane FSI's te bepalen. Het uitgangspunt daarbij is dat elke arbeidsplaats een ruimtebeslag heeft van maximaal 25 m2 b.v.o. (21 m2 v.v.o.). In het bestemmingsplan Kop van de Hoef wordt met een minimum van 3.5000 m2 voldaan aan het percentage van 5 voor werkfuncties.

Indien iedere kavel binnen de Hoef ontwikkeld wordt zijn de percentages zoals opgenomen in het Ontwikkelkader niet voldoende om 5.000 arbeidsplaatsen te behouden. Er zijn vele initiatieven, maar ook panden met langlopende huurcontracten. Het uitgangspunt is het behoud van 5.000 arbeidsplaatsen. Hoeveel arbeidsplaatsen per herontwikkeling gerealiseerd moet worden om dit te bereiken is afhankelijk van welke en hoeveel locaties er herontwikkeld worden. Het feitelijk aantal arbeidsplaatsen in de Hoef-West wordt jaarlijks, op het moment van publicatie van het Provinciaal Arbeidsplaatsen Register (PAR), geëvalueerd. Afhankelijk van de initiatieven die zich op dat moment voordoen wordt het ontwikkelprincipe bijgesteld. Het aantal te realiseren arbeidsplaatsen per ontwikkelveld wordt vastgeklikt op het moment dat overeenstemming is bereikt over een VO, aangezien het na dat moment complexer en kostbaar wordt om de plannen aan te passen.

De werkfuncties zijn gedefinieerd zoals dat in het 'Afwegingskader Transformatie Kantoren' is aangegeven. Het gaat daarbij om kantoorfuncties, voorzieningen in de vorm van welzijn en zorg en dienstverlening. Onder dienstverlening worden verstaan zakelijke dienstverlening en publieksgerichte dienstverlening. Voorbeelden daarvan zijn opgenomen in artikel 1.34 van de regels van het bestemmingsplan Kop van de Hoef.

Regionale Uitvoeringsdienst (RUD)

Het verkennend bodemonderzoek voldoet aan de indieningsvereisten voor een omgevingsvergunning bouw.

In de natuurtoets is uitgegaan van een worst case scenario, waarbij ervan uit wordt gegaan dat alle verhardingen, bomen en vegetatie zullen worden verwijderd en alle watergangen in het plangebied worden gedempt. In het zuidelijke deel van de projectlocatie bevindt zich een watergang met aangrenzend bos, geschikt als biotoop voor beschermde soorten. Met het dempen van de watergangen kan daarom niet op voorhand worden uitgesloten dat dit zal leiden tot negatieve effecten voor beschermde amfibie soorten. Indien het voornemen bestaat de watergangen te dempen dient aanvullend onderzoek naar de alpenwatersalamander en vinpootsalamander te worden uitgevoerd.
Op grond van het soortenmanagementplan van de gemeente Amersfoort zal een gebiedsgerichte ontheffing worden aangevraagd. Deze gebiedsgerichte ontheffing voor de gemeente Amersfoort is nog niet afgegeven, en daarom (nog) niet beschikbaar voor de voorgenomen werkzaamheden. Als wordt begonnen met werken voordat de gebiedsgerichte ontheffing is afgegeven zal er aanvullend vleermuisonderzoek moeten worden uitgevoerd en moet ook de aanwezigheid van gebouwbewonende soorten zoals de huismus en gierzwaluw worden uitgesloten.
Nader onderzoek naar de aanwezigheid van essentiële vliegroutes voor vleermuizen en de aanwezigheid van essentiële foerageergebieden is noodzakelijk indien wordt begonnen met werken voordat de gebiedsgerichte ontheffing afgegeven is. Wanneer de gebiedsgerichte ontheffing is afgegeven kan de initiatiefnemer hiervan gebruik maken en is aanvullend vleermuis onderzoek niet noodzakelijk. Er kan worden gewerkt volgens de richtlijnen in het soortenmanagementplan.
In de vegetatie en in de bomen is broedgelegenheid aanwezig voor algemene broedvogels. Werkzaamheden dienen buiten het broedseizoen te worden uitgevoerd en het te verwijderen plantsoen en de te verwijderen bomen dienen voor aanvang van de werkzaamheden geïnspecteerd te worden op nesten van (algemene) broedvogels. Indien nesten aanwezig zijn mogen deze nooit verplaatst of vernield worden en dient er met een ter zake deskundige overlegd te worden over mogelijke vervolgstappen.
Er zijn grondgebonden zoogdieren te verwachten binnen het plangebied. Deze dienen in het kader van de zorgplicht voorafgaand aan het bouwrijp maken van het terrein te worden gezocht en afgevangen. Alle dieren die gevonden worden binnen het plangebied dienen de kans te krijgen te vluchten of zij moeten overgezet worden naar een veilige, geschikte andere plek. Het doden of verwonden van dieren is niet toegestaan.

In de toelichting van het bestemmingsplan wordt verder niet ingegaan op de aanbevelingen van de RUD met betrekking tot de verantwoording over externe veiligheid. Deze aanbevelingen betreffen: (1) de vluchtmogelijkheden vanaf de zuidelijke punt van De Hoef tussen de sporen is beperkt. Al het verkeer zal alleen via de Disketteweg het gebied kunnen bereiken en/of verlaten. Wanneer de Disketteweg is afgesloten lijkt er geen mogelijkheid voor hulpdiensten om het gebied te bereiken. Het verdient aanbeveling om hier nader te beoordelen of deze situatie verbeterd kan worden; (2) gezien de toename van het groepsrisico wordt aanbevolen om na te gaan of populatie verder van het spoor geprojecteerd kan worden. Hierdoor neemt de hoogte van het groepsrisico af en (3) vooralsnog is ervan uitgegaan dat er geen verminderd zelfredzame functies worden toegelaten. Mocht hier wel sprake van zijn dan dient hier nader op te worden ingegaan in verband met externe veiligheid.
In de toelichting van het bestemmingsplan wordt niet verder ingegaan op deze afweging. Geadviseerd wordt om in de toelichting (conform artikel 7 en 8 van het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) in te gaan op de afwegingen en tevens toe te lichten wat met de uitkomst van deze afwegingen is gedaan.

Het in de toelichting opgenomen geluidsrapport is een duidelijk rapport. De gemeente zal conform het geluidonderzoek wel hogere grenswaarden moeten vaststellen voor de woningen waar de voorkeurswaarde wordt overschreden.

Bij de berekening van de stikstofdepositie door onder meer de sloop en bouw zijn allerlei kentallen gebruikt voor de stikstofemissies van deze activiteiten. Het is niet duidelijk waar deze kentallen vandaan komen. Op dat punt wordt een nadere toelichting gevraagd. Voor zowel de realisatiefase als de gebruiksfase is het rekenresultaat maximaal 0,00 mol/ha/j stikstofdepositie op de stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden. Hierbij is in de realisatiefase de uitkomst gebaseerd op het gebruik van schone werktuigen, waardoor minimaal werktuigen stage 4 (2014) en vrachtwagens Euro VI (2013) zijn vereist voor de bouw van de woningen en kantoorruimte. Dit betekent dat met betrekking tot de stikstofdepositie voor zowel de realisatiefase als de gebruiksfase geen vergunning in het kader van de Wet natuurbescherming nodig is. Geadviseerd wordt om bij de aanbesteding van de realisatiefase vast te laten leggen dat met betrekking tot de stikstofemissies schone werktuigen worden gebruikt, zoals minimaal werktuigen stage 4 (2014) en vrachtwagens Euro VI (2013). Nader onderzoek voor luchtkwaliteit en stikstofdepositie is niet noodzakelijk.

Antwoord gemeente
Er wordt kennis genomen van de mededeling dat het verkennend bodemonderzoek voldoet aan de indieningsvereisten voor een omgevingsvergunning bouw.
Ten zuiden van het bestemmingsplan is een oud relict van de Oude Schothorsterlaan aanwezig. Een waterloop met groen en bomen, waar vroeger een overgang over het spoort was. Dit groen en de watergang worden zoveel mogelijk geïntegreerd. Het voorstel is om de watergang (stilstaand) een waterbergingsgreppel te laten worden, zodat het bij droogte ook als speelruimte gebruikt kan worden. Het gebied wordt hier ook voor de auto ontsloten. Met het groen en de waterberging ontstaat er tussen de ontwikkelingen in een aantrekkelijk middengebied. De verdere uitwerking van dit gebiedje is onderdeel van een ontwerp voor de openbare ruimte.

Er is nader (vervolg)onderzoek gedaan naar de eventuele aanwezigheid van verblijfplaatsen van vleermuizen (Natuuronderzoek Hoefseweg Amersfoort - vleermuizen, Schenkeveld bureau voor natuur en landschap, oktober 2020). Het onderzoek is toegevoegd aan de bijlagen bij deze toelichting. Uit het onderzoek blijkt dat er geen verblijfplaatsen van vleermuizen zijn. Bij het slopen van de gebouwen wordt derhalve artikel 3.5 van de Wet natuurbescherming niet overtreden. Het is daarom niet nodig ontheffing aan te vragen. 

Werkzaamheden zullen buiten het broedseizoen worden uitgevoerd en te verwijderen plantsoen en bomen zullen voor aanvang van de werkzaamheden geïnspecteerd  worden op nesten van (algemene) broedvogels. Eventueel aanwezige grondgebonden zoogdieren worden in het kader van de zorgplicht voorafgaand aan het bouwrijp maken van het terrein gezocht en afgevangen.  

In verband met het vervoer van brandbare vloeistoffen op het spoortraject Amersfoort – Zwolle is er langs die spoorlijn een zone vastgesteld waarin – ter bescherming van de bewoners - bouwkundige eisen uit het Bouwbesluit van toepassing zijn voor nieuwe woningen. Die zone (plasbrandaandachtsgebied) heeft een breedte van 30 meter.
Een aantal toekomstige woningen in het gebied van de Hoef-West is geprojecteerd binnen het plasbrandaandachtsgebied op een afstand van 20 meter van het spoor. Vanwege de woonopgave van het gebied is er voor gekozen tot hogere dichtheden kort bij het spoor te bouwen. Uit een oogpunt van omgevingsveiligheid is dat verantwoord.
In plaats van het treffen van specifieke bouwkundige eisen aan de woningen, zal een ballastgeul worden aangelegd. Dat is een grote greppel gevuld met ballast. Deze voorziening zorgt er voor dat uitstromende vloeistoffen in de geul zakken. Indien de dampen uit de vloeistof ontsteken zullen deze zich vrijwel direct doven door gebrek aan zuurstof. Door deze voorziening wordt het ontstaan van plasbranden voorkomen. Het is daardoor een betere maatregel dan enkel bouwkundige maatregelen. Daarnaast biedt een ballastgeul ook bescherming bij een incident met giftige vloeistoffen, omdat de giftige vloeistof in het ballastbed wordt opgevangen en de uitdamping vermindert.
Het voordeel van een ballastgeul ten opzichte van bouwkundige maatregelen is dat het zowel de mensen in de nieuw te bouwen als de bestaande gebouwen worden beschermd tegen de effecten van een incident op het spoor. Het effect van een ballastgeul is ook geen aanvullende brandwerende maatregelen aan het gebouw nodig zijn. Dat geeft ook architectonisch meer vrijheden maakt balkons aan de buitengevel aan de spoorzijde mogelijk.
 
In het plasbrandaandachtsgebied (PAG) langs het spoor Amersfoort-Zwolle worden geen functies mogelijk gemaakt die kunnen worden geclassificeerd als verminderd zelfredzaam. Daarnaast worden er geen zeer kwetsbare objecten toegestaan en gerealiseerd in het PAG. In het kader van de planontwikkeling is al contact met de VRU en de overige hulpdiensten over de bereikbaarheid van het gebied. Dit zal in overleg nader worden uitgewerkt.

De hogere grenswaarden die voortvloeien uit het geluidsrapport zullen in de regels van het (Chw)bestemmingsplan worden opgenomen.  

Bij de berekening van de stikstofdepositie door onder meer de sloop en bouw zijn kentallen gebruikt voor de stikstofemissies van deze activiteiten. Ze zijn gebaseerd op de volgende uitgangspunten en bepaald met behulp van het emissiemodel van TNO:
(1) sloop – mobiele werktuigen
aan de hand van een aantal concrete situaties (projecten) is voor de sloop van een bouwvolume van 10000 m3 bepaald hoeveel uur een laadschop en een graafmachine (sloop/drilboor) daarmee bezig zijn. Op basis van het gemiddelde vermogen van een laadschop en het gemiddelde vermogen van een graafmachine is het kengetal bepaald. Daarbij is uitgegaan van materieel Stage IIIB.
(2) rijden vrachtwagens sloopwerkzaamheden
Er is uitgegaan van 20% puin bij de sloop van een bouwvolume van 10.000 m3, dus 2.000 m3 puin. Bij een inhoud van een laadbak van een vrachtwagen van 20 m3 zijn er 100 vrachtwagens (= 200 vrachtbewegingen) nodig om het puin af te voeren.
(3) laden vrachtwagens sloopwerkzaamheden.
Bij een laadtijd van 5 minuten per vrachtwagen (door de laadschop) staan de 100 vrachtwagens in totaal 8 uur met draaiende motor (stationair) stil.  Vervolgens is het kengetal bepaald, waarbij is uitgegaan van een Euro V vrachtwagen.
(4) NOx-emissie realisatie woningen.
Aan de hand van een aantal concrete situaties (projecten) is voor de realisatie van 100 woningen  bepaald hoeveel uur het bouwmaterieel daar mee bezig is. Het bouwmaterieel betreft voor het funderen:  graafmachine, heistelling, koppensnellen, hijsen palen. Voor de bouw van de woningen: hoogwerker, verreiker, aggregaten, lossen betonmixer, verpompen beton, mobiele kraan en stilstaande vrachtwagen. Voor het woonrijp maken: mobiele kraan en shovel.  Daarnaast is met 10 % onvoorzien gerekend. Op basis van het gemiddelde vermogen per werktuig is het kengetal per woning bepaald. Daarbij is uitgegaan van materieel Stage IV.
(5) Verkeersgeneratie bij realisatie woningen (bouwverkeer).
Aan de hand van een aantal concrete situaties (projecten) is voor de realisatie van 100 woningen bepaald hoeveel bouwverkeer er wordt case zou kunnen rijden. Dit komt per 100 woningen neer op 30 mvt.bew./etmaal (werklui) en 10 mvt.bew./etmaal (transport materiaal). Om een voorstelling van de aantallen te hebben: als er 500 woningen per jaar gebouwd worden gaan daar volgens dit kengetal ca. 8500 vrachtwagens naar toe.  
Via een voorwaarde aan de omgevingsvergunning zal worden vastgelegd, dat bij de realisatiefase schone werktuigen worden gebruikt, waardoor minimaal werktuigen stage 4 (2014) en vrachtwagens Euro VI (2013) zijn vereist voor de bouw van de woningen en kantoorruimte.

Samenwerkende Groeperingen Leefbaar Amersfoort (SGLA)

Onduidelijk is welke ruimtelijke problemen ter plaatse bestaan en hoe het bestemmingsplan bijdraagt aan een oplossing daarvan.
Het aanleggen van een geul in het plasbrandaandachtsgebied naast het spoor is geen oplossing voor niet-plasbrandvormende incidenten (bv chloortransport). Er is geen inzicht in hoe de opvangcapaciteit van het ballastbed/plasbrandgeul zich verhoudt tot het volume van de maatgevende spoorwegtransporten.
Ook kan niet worden afgezien van het treffen van bron- en overdrachtsmaatregelen (asfalttype, raildempers) om de geluidhinder van het treinverkeer te beperken.
Er wordt in de toelichting een heldere afweging gemist tussen de belangen van woningbouw enerzijds en de belangen van leefbaarheid anderzijds.

Gevraagd wordt in de toelichting aan te geven in welke woningvraag per type huishouden wordt voorzien en hoe zich dat verhoudt tot het Deltaplan Wonen. Ook ten aanzien van de parkeersituatie en waar ondergronds en op maaiveld wordt geparkeerd is een verduidelijking nodig.
De gemeente heeft er lang over gedaan om de bestemming van kantoren te wijzigen naar wonen. Het instorten van de kantorenmarkt is al in 2009 begonnen en het Inpassingsplan Kantoren dateert van 2018. Het opnemen van ruimte voor 'werken' is onverstandig. Beter is het om te kiezen voor een dubbelbestemming voor wonen en kantoren.

Om redenen van integraliteit is het beter om één bestemmingsplan te maken met een stedenbouwkundige visie op het gehele gebied (Hoef-West). Die ontbreekt hier.
De keuze van een Chw-bestemmingsplan gaat ten koste van de rechtsbescherming van bewoners. Gevraagd wordt om een toelichting waarom is gekozen voor een bestemmingsplan met een verbrede reikwijdte. Gevraagd wordt waar de alternatieve locatie voor de hondenopvang wordt gevestigd.
Ten aanzien van het onderzoek naar PFAS moeten niet de richtlijnen van het handelingskader van 8 juli 2019 worden gevolgd maar de richtlijnen van 2 juli 2020.
MER-rapport
Gevraagd wordt waarom de MER-procedure is gekoppeld aan de procedure voor het bouwplan aan de Lichtpenweg 6 en niet aan het bestemmingsplan Kop van de Hoef. Onduidelijk is verder hoe de rechtszekerheid is geborgd ten aanzien van de vaststelling van het spelregelkader uit de MER door de raad en wanneer de besluitvorming daarvan plaatsvindt. En hoe staat deze vorm van besluitvorming in relatie tot de onlangs vastgestelde participatiegids ?

Onduidelijk is hoe monitoring wordt ingezet als instrument voor bijsturing. En in hoeverre is bijsturing mogelijk als plannen in uitvoering zijn en wat zijn hiervan de financiële consequenties ? Er zijn grote risico's verbonden aan het tussentijds sturen op aantal woningen, type woningen en de aanleg van groenstructuren.
Een fietsverbinding via het waterwingebied wordt ten stelligste afgewezen. Er zijn voldoende alternatieven aanwezig en een verbinding past niet in het Beheerplan Waterwingebied.

Er is steun voor de klimaatbestendige maatregelen in de MER. Er wordt vanuit gegaan dat deze maatregelen en in het bijzonder de ecologische verbinding tussen Schothorst en waterwingebied gebeuren in overleg met de betrokken partijen, zoals de Vrienden voor het Waterwingebied en de groepering Behoud Park Schothorst. De SGLA betreurt het dat in de MER wordt gekozen voor de basisvariant als minimum variant. Er wordt gepleit voor een keuze van variant 4 met maximale ecologische waarde als uitgangspunt. Deze variant wordt ook als meest positief beoordeeld. In het bestemmingsplan moet voor een maximale ecologische waarde worden gekozen.

In overweging wordt gegeven om met de ontwikkelaar in gesprek te gaan over de mogelijkheden om in de nieuwbouw ruimte te maken voor verblijf en nestvorming van beschermde diersoorten. Ten slotte stelt SGLA vast dat de participatie over het plan heeft geleid tot een positieve waardering van de beoogde woningbouw, de inrichting van het openbare gebied en de gekozen oplossing voor parkeren in een parkeerbak.

Antwoord gemeente

Amersfoort staat voor een forse woningbouwopgave. De Hoef-West en daarin het plan voor de bouw van woningen op de Kop van de Hoef dragen daaraan bij. Het bouwplan draagt ook bij aan de doelstelling om werkgelegenheid in het gebied te behouden.
De ambitie van het Deltaplan Wonen is dat er voldoende, betaalbare en passende woningen worden gebouwd, voor alle doelgroepen. Dat heeft voor de woningen in het bestemmingsplan Kop van de Hoef geresulteerd in een woonprogramma van in totaal 550 - 600 overwegend niet-grondgebonden woningen, waarvan (1) minimaal 35% van het aantal woningen als zelfstandige sociale huurwoningen wordt gebouwd, waarvan (a) minimaal 25% in de zogenaamde lage categorie; (b) minimaal 25% in de zogenaamde middencategorie en (c) maximaal 50% in de zogenaamde hoge categorie; (2) minimaal 10% van het aantal woningen als geliberaliseerde woningen voor middenhuur in de zogenaamde lage categorie wordt gebouwd en (3) minimaal 10% van het aantal woningen als geliberaliseerde woningen voor middenhuur in de zogenaamde hoge categorie wordt gebouwd. Deze diversiteit zorgt ervoor dat er voor diverse doelgroepen gebouwd kan worden, passend bij de ambities van het Deltaplan Wonen.

In verband met het vervoer van brandbare vloeistoffen op het spoortraject Amersfoort – Zwolle is er langs die spoorlijn een zone vastgesteld waarin – ter bescherming van de bewoners - bouwkundige eisen uit het Bouwbesluit van toepassing zijn voor nieuwe woningen. Die zone (plasbrandaandachtsgebied) heeft een breedte van 30 meter. 
Een aantal toekomstige woningen in het gebied van de Hoef-West is geprojecteerd binnen het plasbrandaandachtsgebied op een afstand van 20 meter van het spoor. Vanwege de woonopgave van het gebied is er voor gekozen tot hogere dichtheden kort bij het spoor te bouwen. Uit een oogpunt van omgevingsveiligheid is dat verantwoord. 
In plaats van het treffen van specifieke bouwkundige eisen aan de  woningen, zal een ballastgeul worden aangelegd. Dat is een grote greppel gevuld met ballast, die voldoende groot is gedimensioneerd om vloeistoffen op te vangen. Deze voorziening zorgt er voor dat uitstromende vloeistoffen in de geul zakken. Indien de dampen uit de vloeistof ontsteken zullen deze zich vrijwel direct doven door gebrek aan zuurstof. Door deze voorziening wordt het ontstaan van plasbranden voorkomen. Het is daardoor een betere maatregel dan enkel bouwkundige maatregelen. Daarnaast biedt een ballastgeul ook bescherming bij een incident met giftige vloeistoffen, omdat de giftige vloeistof in het ballastbed wordt opgevangen en de uitdamping vermindert. 
Het voordeel van een ballastgeul ten opzichte van bouwkundige maatregelen is dat het zowel de mensen in de nieuw te bouwen als de bestaande gebouwen worden beschermd tegen de effecten van een incident op het spoor. Het effect van een ballastgeul is ook geen aanvullende brandwerende maatregelen aan het gebouw nodig zijn. Dat geeft ook architectonisch meer vrijheden maakt balkons aan de buitengevel aan de spoorzijde mogelijk. 
 
In het plasbrandaandachtsgebied (PAG) langs het spoor Amersfoort-Zwolle worden geen functies mogelijk gemaakt die kunnen worden geclassificeerd als verminderd zelfredzaam. Daarnaast worden er geen zeer kwetsbare objecten toegestaan en gerealiseerd in het PAG. Ook rijden er sinds 2015 geen treinen meer met chloor.

Ter voorkoming van geluidhinder worden er maatregelen getroffen langs het spoor en op de meest relevante wegen. Nabij het spoor (Amersfoort-Zwolle) wordt net naast de ballastgeul een geluidsscherm gerealiseerd van 2,5 meter hoogte. Nabij de spoorlijn Amersfoort-Apeldoorn wordt een laag geluidsscherm met een diffractor (totaal 1,1 meter hoog) gerealiseerd. De wegen in en om het plangebied zullen daar waar mogelijk worden voorzien van geluidsreducerend wegdek. Met al deze maatregelen is op een verantwoorde wijze de realisatie van de woningen mogelijk en daarnaast wordt hiermee een goed woon- en leefklimaat geborgd.

Het autoparkeren vindt plaats in een (halfverdiepte) ondergrondse parkeergarage en op een parkeerdek aan de zijde van het spoor.

Het opnemen van kantoren in het bestemmingsplan vloeit voort uit het door de gemeenteraad vastgestelde Afwegingskader Transformatie Kantoren en uit de Ontwikkelingsvisie de Hoef-West. Er is inderdaad tot omstreeks 2015 sprake geweest van een toename in kantorenleegstand. Sinds enige tijd is echter sprake van een kentering op de kantorenmarkt van Amersfoort en is er toenemende vraag naar kantoorruimte op goede locaties nabij stations. Door de vraag naar kantoorruimte op een goed bereikbare locatie als de Hoef-West te combineren met de woningbouwopgave wordt het gebied op een optimale manier benut en ontstaat een gemengde wijk, waarin wordt gewoond en gewerkt (en geleerd).
In de bijlagen 'bij het bestemmingsplan is ook een rapportage opgenomen over de daadwerkelijke behoefte aan kantoren. Daaruit blijkt dat kantoren voorzien in een behoefte van het marktgebied. De kantorenontwikkeling sluit aan op de kwantitatieve vraag naar kantoren in het verzorgingsgebied. Overigens is ook niet slechts de kwantitatieve vraag naar vierkante meters bepalend voor de behoefte, maar ook de kwalitatieve vraag. In het Ontwikkelkader voor De Hoef West wordt immers ingezet op het behoud van de huidige werkgelegenheid. Die werkgelegenheid kan slechts behouden worden door te investeren in moderne, nieuwe kantoorconcepten voor het gebied.
Vanwege het belang van kantoren voor de werkgelegenheid in het algemeen en de bijdrage die het levert aan de transformatie van de Hoef-West naar een gemengde stadswijk wordt niet gekozen voor een dubbelbestemming wonen/werken (waarbij een keuze wordt gelaten tussen deze beide functies), maar wordt ingezet op een gedeeltelijk gebruik van de nieuwe gebouwen voor kantoren en daarmee het behouden van werkmeters in het gebied.

Er ontbreekt geen visie op het gehele gebied; integendeel. Voordat dit bestemmingsplan in procedure werd gebracht zijn door de raad een structuurvisie (2017) en een ontwikkelkader (2019) vastgesteld. Deze documenten bevatten de (stedenbouwkundige) visie op de toekomst van het gebied en op de relatie met de omgeving. Ze zijn de kaders voor de stapsgewijze transformatie en verkleuring van de Hoef-West en bevatten alle voor de inrichting van het gebied relevante thema's. Om praktische redenen worden de visies, althans voor het stationsgebied, uitgewerkt in twee separate bestemmingsplannen. Dat heeft te maken met het feit dat de bouwplannen een verschillende voortgang kennen en in nog niet allemaal zijn uitgewerkt. Omdat de inhoud van de bestemmingsplannen worden gebaseerd op de door de raad vastgestelde gebiedsvisies blijft de integraliteit van de gebiedsontwikkeling gewaarborgd.

De keuze van een Chw-bestemmingsplan houdt onder andere verband met het feit dat flexibiliteit kan worden geboden. In een aantal bestemmingen is bijvoorbeeld de regel opgenomen dat er een aantoonbare bijdrage moet worden geleverd aan de verduurzaming van de fysieke leefomgeving of dat er voldoende parkeergelegenheid moet zijn voor auto's en fietsen. Deze zogenaamde open normen worden uitgewerkt in beleidsregels die deel uitmaakt van het bestemmingsplan (bijlage 8 bij de regels).
Deze constructie biedt flexibiliteit. Wijzigingen in beleid kunnen – los van het bestemmingsplan – zonder voorbereidingsprocedure worden vastgesteld. Daarmee is het mogelijk om sneller in te spelen op maatschappelijke behoeften en ontwikkelingen, waardoor de robuustheid van het bestemmingsplan toeneemt. Met open nomen en beleidsregels worden thema's op een dynamische wijze geregeld. Dit houdt in dat de beleidsregels buiten het bestemmingsplan om mogen worden vastgesteld en gewijzigd. Dat wil niet zeggen dat daarmee de rechtsbescherming of rechtszekerheid van bewoners worden aangetast. De beleidsregels zijn objectief begrensd te zijn, zodat een initiatiefnemer en derden op voorhand in redelijkheid kunnen inschatten op welke wijze een aanvraag binnen de gestelde kaders wordt beoordeeld en of de gevraagde bestemmingsplanactiviteit kan worden vergund. Dit komt de voorspelbaarheid en daarmee de rechtszekerheid van het bestemmingsplan juist ten goede.

De hondenopvang is al lang niet meer in het gebied aanwezg. Deze voorziening wordt ook niet opgenomen in het bestemmingsplan voor de Kop van de Hoef.

In hoofdstuk 4.2 (Bodem) van de toelichting van dit bestemmingsplan staat dat er rekening mee moet worden gehouden dat wanneer grond wordt afgevoerd of toegepast bij eventuele werkzaamheden op de locatie, mogelijk een onderzoek op PFAS moet worden uitgevoerd. Dat moet, aldus de toelichting, gebeuren volgens de richtlijnen van het handelingskader (8 juli 2019 tijdelijk handelingskader voor hergebruik PFAS-houdende grond en baggerspecie). Sinds de vaststelling van de oorspronkelijke versie van het tijdelijk handelingskader (juli 2019) is het wetenschappelijk onderzoek naar PFAS voortgezet. Dit heeft in november 2019 tot een eerste actualisatie van het tijdelijk handelingskader geleid. In juni 2020 zijn wederom nieuwe resultaten beschikbaar gekomen op basis waarvan het tijdelijk handelingskader voor de tweede keer geactualiseerd is. Dat is op 2 juli 2020 gebeurd. Dit wordt verwerkt in de toelichting bij dit bestemmingsplan.

Om de beoogde ontwikkelingen in de Hoef-West mogelijk te maken worden nieuwe bestemmingsplannen (en later een omgevingsplan) opgesteld. Daarvoor is een plan m.e.r. nodig. Vooruitlopend op de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan (omgevingsplan) worden echter ook al omgevingsvergunningen aangevraagd. Omdat zowel sprake is van bestemmingsplannen (omgevingsplan) als een vergunning/project is er voor gekozen om een gecombineerde plan- en project m.e.r.op te stellen, waarbij zowel aan de eisen van de plan- als de project m.e.r. wordt voldaan. Daarmee wordt een stapeling van de milieueffectrapportage voorkomen. Het MER omvat alle mogelijke ontwikkelingen die mogelijk gaan plaatsvinden en hoeft daarom maar één keer opgesteld en vastgesteld te worden.

De gecombineerde plan- en project-m.e.r. procedure wordt gekoppeld aan de planologische procedure voor de bouw van appartementen aan de Lichtpenweg 6 omdat deze procedure in de tijd vooruit loopt op de procedure van het bestemmingsplan Kop van de Hoef. De gemeenteraad besluit eerder over de woningbouw aan de Lichtpenweg (verklaring van geen bedenkingen) en pas daarna over het bestemmingsplan Kop van de Hoef (vaststelling). Daarom ligt het ook in de rede om de MER-procedure te koppelen aan het bouwplan voor de Lichtpenweg. In het kader van de procedure voor het bouwplan zal de Commissie MER om advies gevraagd worden over de MER voor het gehele gebied van de Hoef-West en zal de raad een voorstel worden gedaan omtrent de aanvaarding van de MER.

In het MER is vastgelegd dat elk ruimtelijk besluit dat uitvoering geeft aan de transformatie van De Hoef-West (dus ook dit bestemmingsplan) een paragraaf moet bevatten, waarin wordt getoetst of het besluit past binnen de ambities voor De Hoef-West en waarin wordt beschreven hoe wordt voldaan aan het spelregelkader. Het spelregelkader heeft betrekking op de navolgende thema's: algemene randvoorwaarden (fasering van maatregelen), gezondheidsbescherming en veiligheid, ecologie, duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit, ondergrond en realisatiefase. De resultaten van de toets van dit bestemmingsplan aan het spelregelkader uit het MER zullen in deze toelichting worden verwerkt voordat het ontwerpbestemmingsplan ter visie wordt gelegd. De besluitvorming daarover door de raad vindt plaats bij de vaststelling van het bestemmingsplan. De rechtsbescherming is geregeld in de Wet ruimtelijke ordening en de Algemene wet bestuursrecht. Tegen een ontwerp van een bestemmingsplan (en de daarin opgenomen toets aan het spelregelkader) kunnen zienswijzen kenbaar worden gemaakt bij de gemeenteraad en tegen een besluit van de gemeenteraad over de vaststelling van een bestemmingsplan kan beroep worden ingesteld bij de Raad van State.

Monitoring is van belang om te sturen op de verschillende ruimtelijke thema's. Het gaat hierbij om het duiden van de milieugevolgen in nog niet getransformeerde ontwikkelvelden. Het gaat hierbij dus niet om plannen die al in uitvoering zijn. Er wordt nog een apart monitoringsplan voor De Hoef-West opgesteld. Daarin staat op welke manier de gemeente gaat zorgen voor monitoring, evaluatie en bijsturing. Bijsturing kan het gevolg zijn van een beleids- of koerswijziging die wordt doorgevoerd, maar kan ook noodzakelijk zijn om te zorgen dat eerder bepaalde doelstellingen gehaald worden. Indien uit de monitoring en evaluatie blijkt dat het spelregelkader niet optimaal functioneert, kan er worden bijgestuurd door spelregels aan te passen. Voor ontwikkelingen geldt altijd het spelregelkader op het moment van het ruimtelijk besluit. De monitoringsopgave is in het MER beschreven.

Voor de verbinding (fietser/voetganger) door het gebied zijn verschillende alternatieven bekeken en is geoordeeld dat onder de huidige omstandigheden (dus in deze fase van de planvorming van het gebied) met de huidige druk op de openbare ruimte) de bijdrage van een nieuwe verbinding door het Waterwingebied beperkt is. Pas bij de transformatie van de SOMT campus is er sprake van significante meerwaarde. Het MER zegt daarover ".....Indien gekozen wordt voor een nieuwe verbinding, vergt dit een goed ontwerp ten aanzien van de natuurwaarde van het Waterwingebied. De haalbaarheid en de inpasbaarheid van een dergelijk ontwerp moeten nog worden aangetoond. Ook de locatie kan nog worden geoptimaliseerd...." Vooralsnog wordt er geen voorkeur uitgesproken voor een eventuele fietsverbinding. In het spelregelkader van het MER wordt als randvoorwaarde opgenomen dat een definitieve keuze moet worden gemaakt voorafgaand aan de transformatie van de SOMT campus (bij het opstellen van het omgevingsplan voor de Hoef-West). Dan komen dus alle relevante aspecten nadrukkelijk aan de orde.

De ecologische verbinding Waterwingebied-Schothorst is ook een in het MER beschreven dilemma, waarover nog geen finaal besluit kan worden genomen omdat de haalbaarheid van de vierde variant (met een extra hoog ambitieniveau om maximale ecologische waarde te bieden) niet vanzelfsprekend is en afhankelijk is van de bijdrage van de ontwikkelaars aan de ecologische kwaliteit van De Hoef-West. Vanzelfsprekend zal over de inrichting van een eventuele verbinding overleg worden gevoerd met de betrokken partijen.

In de beleidsregels van het bestemmingsplan is vastgelegd, dat in de nieuwe gebouwen en bij de inrichting van de om- en tussenliggende terreinen de klimaatadaptieve maatregelen moet worden getroffen en in stand gehouden. Daarvoor is de Visie duurzaamheidsplan Kop van de Hoef van 7 juli 2020 opgesteld. In de beleidsregels ligt onder andere vast dat natuurinclusief moet worden gebouwd, hetgeen betekent dat bij gebouwen nestelgelegenheden voor mussen, vleermuizen en gierzwaluwen moeten worden ingebouwd.

Vereniging Vrienden van het Waterwingebied

Het MER-rapport wordt als positief en inspirerend ervaren. Het onderbouwt de verschillende ontsluitingsvarianten voor een verbinding met het waterwingebied zodanig dat tot een afgewogen besluit kan worden gekomen. De conclusie dat er geen ontbrekende fietsschakel is en dat er expliciet naar het natuurbelang wordt gekeken wordt onderschreven. Gevraagd wordt om duidelijk in de stukken naar voren te brengen dat de fietsverbinding met het waterwingebied vervalt.
In deze onderbouwing, het bestemmingsplan voor de Kop van de Hoef en in het Omgevingsplan moet naar voren komen dat als ooit anders wordt besloten er in ieder geval (ook voor een voetgangersverbinding) rekening wordt gehouden met (1) de beperking van het ruimtebeslag in het waterwingebied; (2) de passeerbaarheid voor zoogdieren; (3) de maximalisatie van het bosgebied en (4) de aansluiting bij het groenbeheerplan van het waterwingebied.

Aangenomen wordt dat niet een nieuwe MER wordt gemaakt (en zeker niet voor wat betreft de verbinding waterwingebied) als het SOMT wordt geregeld in een bestemmingsplan of een omgevingsplan. De bezwaren tegen de verbinding blijven immers onveranderd. Waarom kan niet nu al op basis van de huidige MER besloten worden om definitief van de verbinding af te zien ?
In de MER wordt nadrukkelijk de route Waterwingebied-Schothorst genoemd als ecologische verbinding naast andere varianten. Er wordt een voorkeur uitgesproken voor een vierde variant met een extra hoog ambitieniveau om maximale ecologische waarde te halen. Gevraagd wordt om een uitspraak van het college over deze variant.
Ten slotte wordt aanbevolen om het waterwingebied te (blijven) monitoren op recreatiedruk.

Antwoord gemeente

Het concrete eindbeeld van de Hoef-West is nog onzeker. Dit heeft gevolgen voor de opzet van het MER. In dat MER is een basisalternatief gebruikt om de milieueffecten van de fysieke leefomgeving te onderzoeken. Het basisalternatief is het door de raad vastgestelde Ontwikkelkader de Hoef-West. Daarvan beschrijft het MER dus concreet de gevolgen voor het milieu. Bijvoorbeeld door meer woningen te bouwen vermindert de doorstroming en de verkeersveiligheid en neemt het energiegebruik en de afval toe. In het MER worden daar spelregels en randvoorwaarden aan verbonden, zodat deze negatieve effecten worden voorkomen of verzacht.

Uit de beoordeling van het basisalternatief volgen echter nog resterende keuzes of dilemma's. Deze hebben o.a. betrekking op een mogelijke langzaam verkeersverbinding met het Waterwingebied. Onderkend wordt dat het Waterwingebied ruimte biedt voor recreatie en met nieuwe verbinding beter kan worden ontsloten vanuit de Hoef-West. Vanwege zorgen over aantasting van aanwezige natuurwaarden en de recreatieve druk die met deze verbinding gepaard zou kunnen gaan is echter een goede nadere afweging gewenst. Voor de verschillende dilemma's zijn alleen varianten ontwikkeld en afgewogen in het MER en worden nu dus nog geen finale keuzes gemaakt. De mate waarin deze varianten bijdragen aan de ambities voor de Hoef-West vormt de basis voor de beoordeling.

Voor de verbinding (fietser/voetganger) zijn verschillende alternatieven bekeken en is geoordeeld dat onder de huidige omstandigheden (dus in deze fase van de planvorming van het gebied) de bijdrage van een nieuwe verbinding beperkt is. Pas bij de transformatie van de SOMT campus is er sprake van significante meerwaarde. Het MER zegt daarover ".....Indien gekozen wordt voor een nieuwe verbinding, vergt dit een goed ontwerp ten aanzien van de natuurwaarde van het Waterwingebied. De haalbaarheid en de inpasbaarheid van een dergelijk ontwerp moeten nog worden aangetoond. Ook de locatie kan nog worden geoptimaliseerd...."
Vooralsnog wordt er geen voorkeur uitgesproken. In het spelregelkader van het MER wordt als randvoorwaarde opgenomen dat een definitieve keuze moet worden gemaakt voorafgaand aan de transformatie van de SOMT campus (bij het opstellen van het omgevingsplan voor de Hoef-West). Dan komen dus alle relevante aspecten nadrukkelijk aan de orde.

De ecologische verbinding Waterwingebied-Schothorst is ook een in het MER beschreven dilemma, waarover nog geen finaal besluit kan worden genomen omdat de haalbaarheid van de vierde variant (met een extra hoog ambitieniveau om maximale ecologische waarde te bieden) niet vanzelfsprekend is en afhankelijk is van de bijdrage van de ontwikkelaars aan de ecologische kwaliteit van De Hoef-West.

Veiligheidsregio Utrecht (VRU)
De VRU heeft herhaaldelijk gepleit om in verband met omgevingsveiligheid te kiezen voor een andere ruimtelijke indeling van het plangebied (zie het advies 'Omgevingsveiligheid De Hoef-City te Amersfoort' d.d. 06/09/2018 met kenmerk 08745). Daarin is geadviseerd om rekening te houden met een lagere personendichtheid per vierkante meter, bij voorkeur geen kwetsbare objecten te bouwen in het plasbrandaandachtsgebied en de bereikbaarheid voor de hulpdiensten te optimaliseren. In het bestemmingsplan is er voor gekozen om hoogstedelijke bebouwing mogelijk te maken in het plasbrandaandachtsgebied van de spoorlijn Amersfoort-Zwolle.

Het plangebied ligt binnen de invloedsgebieden routes waarover het transport van gevaarlijke stoffen plaats vindt: spoorlijn Amersfoort – Hattem (basisnet-routedeel 360A.1), grenzend aan het plangebied; spoorlijn Amersfoort-Deventer (basisnet-routedeel 30EL.6) op circa 350 meter afstand; rijksweg A1 op circa 700 meter afstand; rijksweg A28 op circa 1,2 kilometer afstand en Outputweg (gemeentelijke route vervoer van gevaarlijke stoffen) op circa 35 meter afstand. Het vervoer van gevaarlijke stoffen op de bovengenoemde transport-modaliteiten kan leiden tot ongevalsscenario's, die een effect hebben op het plangebied "Kop van de Hoef": Toxisch wolk (relevant i.v.m. spoorlijn Amersfoort - Hattem , A1 en A28); BLEVE Boiling Liquid Expanding Vapour Explosion (relevant i.v.m. spoorlijn Amersfoort – Hattem en spoorlijn Amersfoort-Deventer) en Plasbrand (relevant i.v.m. spoorlijn Amersfoort-Zwolle). Door de VRU wordt geconcludeerd dat als gevolg van de geplande ontwikkelingen het groepsrisico significant toeneemt. Het groepsrisico stijgt van 0,189 naar 0,992 (bij het scenario van 2000 woningen) of naar 1,359 (bij het scenario van 2500 woningen) maal de oriënterende waarde bij 591 slachtoffers. Een verantwoording van het groepsrisico conform artikel 7 en 8 van het Bevt is noodzakelijk.

Aangegeven wordt dat in de paragraaf verantwoording groepsrisico niet wordt ingegaan op maatregelen ter bevordering van de zelfredzaamheid bij het toxisch scenario als ook bij het Bleve-scenario.
Om in geval van een calamiteit een incident veilig te kunnen bereiken, moeten er voor de hulpdiensten minimaal twee onafhankelijke, in tegenovergestelde windrichting gelegen toegangswegen de wijk in aanwezig zijn. Dit is hier niet het geval. Door de ligging van de twee spoorlijnen zal dit niet eenvoudig te realiseren zijn. De kans is aanwezig dat ook na het realiseren er nog altijd delen van de wijk niet optimaal bereikt kunnen worden in geval van een calamiteit. De bestaande infrastructuur wordt in dit plan niet gewijzigd, wel zal de druk op de infrastructuur verder toenemen, waardoor de huidige bereikbaarheid (met relatief hoge opkomsttijden) van de Hoef hiermee verder onder druk komt te staan. De bereikbaarheid (t.b.v. de hulpdiensten) van het spoor Amersfoort-Zwolle via het plangebied staat niet aangegeven.

Geadviseerd wordt om:
(1) geen verminderd zelfredzame functies in de bebouwing binnen het plasbrandaandachtsgebied toe te staan;
(2) de toepassing van scherfvrijglas in de bebouwing, zoals beschreven in de MER-rapportage van Antea voor dit plangebied vast stellen;
(3) de woningen in het plangebied te voorzien van een afsluitbaar mechanisch ventilatiesysteem. Door deze maatregel kunnen de aanwezigen in de gebouwen zich tijdelijk onttrekken aan een toxische wolk en veilig schuilen;
(4) de voorstellen ter bevordering van de zelfredzaamheid (toepassing scherfvrijglas, afsluitbare mechanische ventilatie) in de omgevingsvergunning(en) bouw als voorwaarden op te nemen;
(5) het concept stedenbouwkundig plan ter finale goedkeuring aan de VRU voor te leggen m.b.t. de aspecten bereikbaarheid (woningen en het spoor) en bluswatervoorziening;
(6) bij de nadere uitwerking en projectering van de wegen en/of straten gebruik te maken van de CROW30 publicatie 164 a t/m d met als aanvulling CROW publicatie 165 en de handreiking bereikbaarheid en bluswatervoorziening van Brandweer Nederland (2020);
(7) in afstemming met de beleidsadviseur risicocommunicatie van de VRU de toekomstige bewoners te informeren over de risico's in het plangebied en het bieden van handelingsperspectieven bij het voordoen van de ongevalsscenario's (BLEVE, toxische wolk en plasbrand) die het plangebied kunnen bedreigen en
(8) in het kader van de integrale gebiedsontwikkeling van de Hoef-West te onderzoek op welke wijze de bereikbaarheid van de hulpdiensten in de wijk geoptimaliseerd kan worden.

Antwoord gemeente

Vanwege de woonopgave van het gebied is er voor gekozen tot hogere dichtheden kort bij het spoor te bouwen. Uit een oogpunt van omgevingsveiligheid is dat ook verantwoord. In plaats van het treffen van specifieke bouwkundige eisen aan de woningen, zal een ballastgeul worden aangelegd. Door onderzoeksbureau Antea is in een rapport uitgebreid beschreven waarom dit als een gelijkwaardige voorziening gezien kan worden. De ballastgeul zorgt er voor dat uitstromende vloeistoffen in de geul zakken. Indien de dampen uit de vloeistof ontsteken zullen deze zich vrijwel direct doven door gebrek aan zuurstof. Door deze voorziening wordt het ontstaan van plasbranden voorkomen. Het is daardoor een betere maatregel dan enkel bouwkundige maatregelen. Daarnaast biedt een ballastgeul ook bescherming bij een incident met giftige vloeistoffen, omdat de giftige vloeistof in het ballastbed wordt opgevangen en de uitdamping vermindert.
Het voordeel van een ballastgeul ten opzichte van bouwkundige maatregelen is dat het zowel de mensen in de nieuw te bouwen als de bestaande gebouwen worden beschermd tegen de effecten van een incident op het spoor. Het effect van een ballastgeul is ook geen aanvullende brandwerende maatregelen aan het gebouw nodig zijn. Dat geeft ook architectonisch meer vrijheden maakt balkons aan de buitengevel aan de spoorzijde mogelijk.

Met betrekking tot de door de VRU genoemde adviespunten wordt het volgende opgemerkt:
In het plasbrandaandachtsgebied (PAG) langs het spoor Amersfoort-Zwolle worden geen functies mogelijk gemaakt die kunnen worden geclassificeerd als verminderd zelfredzaam. Daarnaast worden er geen zeer kwetsbare objecten toegestaan en gerealiseerd in het PAG.
Het toepassen van scherfvrijglas wordt verplicht bij het realiseren van kwetsbare objecten binnen 80 meter van de buitenste spoorstaaf.
Al vanaf het eerste moment van de planontwikkeling in het gebied is ventilatie een belangrijk aandachtspunt. Er zal zal worden voorgeschreven dat de mechanische ventilatie afsluitbaar moet zijn.
In het kader van de planontwikkeling is al contact met de VRU en de overige hulpdiensten over de bereikbaarheid van het gebied. Dit zal in overleg nader worden uitgewerkt.
Toekomstige bewoners zullen zowel door de gemeente als door de ontwikkelende partij blijvend worden geïnformeerd over “Hoe te handelen bij calamiteiten”. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de expertise van de beleidsadviseur risicocommunicatie van de VRU. Vooralsnog wordt gedacht aan goede informatieborden in de gebouwen en in koop- en huurovereenkomsten.

6.3.5 Vaststelling bestemmingsplan

Het ontwerpbestemmingsplan heeft (tezamen met het ontwerp beeldkwaliteitsplan en de ontwerp beleidsregels) van 25 maart 2021 tot en met 5 mei 2021 ter inzage gelegen waarbij een ieder de mogelijkheid had een zienswijze over het plan kenbaar te maken aan de gemeenteraad. Van deze gelegenheid is gebruik gemaakt.

Het bestemmingsplan is ter vaststelling voorgelegd aan de gemeenteraad. Op 21 september 2021 heeft de gemeenteraad van Amersfoort het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan gewijzigd vastgesteld.

Beroepsprocedure
Omdat het bestemmingsplan de bouw van meer dan 11 woningen mogelijk maakt, is de Crisis- en herstelwet (verder Chw) van toepassing op een eventuele beroepsprocedure van het bestemmingsplan. Dit betekent dat het recht om in beroep te gaan tegen het vaststellen van het bestemmingsplan op een aantal punten wordt ingeperkt (hoofdstuk 1, afdeling 2 van de Chw). Zo is het indienen van een pro forma beroep niet meer mogelijk Dit betekent dat als er beroep wordt ingesteld tegen het plan hiervoor een versnelde procedure van toepassing is. De beroepsgronden kunnen achteraf ook niet meer worden aangevuld.