Park Schothorst e.o.

4.2 Beschrijving van ruimtelijke keuzes / landschappelijke uitgangspunten

• 1. Woningen:

In het plangebied komen diverse woningen voor. Net als in het voorgaande bestemmingsplan mogen vanaf 1 meter achter de voorgevel bijbehorende bouwwerken worden gebouwd en geldt aan de voorzijde van de woning - tot 1 meter achter de voorgevel - een strenger bouwregime. Een verschil tussen de twee bestemmingen is dat binnen een tuinbestemming erfafscheidingen tot maximaal 1 meter hoog mogen worden gebouwd en binnen een woonbestemming tot maximaal 2 meter hoog.

Met de tuinbestemming aan de voorzijde van de woningen voorkomen we dat het zicht vanaf de openbare weg op de bebouwing weggenomen wordt door schuttingen en andere bouwwerken. Hiermee voorkomen we een anoniem straatbeeld met blinde muren en hoge, dichte schuttingen. De tuinbestemming ligt tot 1 meter achter de voorgevel, zodat bijbehorende bouwwerken altijd achter de oorspronkelijke hoofdmassa worden gebouwd. Het hoofdgebouw blijft hierdoor als zodanig zichtbaar

Bij de woningen is, net als in het voorgaande bestemmingsplan, aangegeven uit hoeveel bouwlagen een woning mag bestaan en wanneer een woning kan worden afgedekt met een kap.

• 2. Dakkapellen aan achterzijde, zijkant en voorzijde van de woning:

Achterzijde / zijkant:

Dakkapellen aan de achterzijde van de woning en op het niet naar openbaar gebied toegekeerde zijdakvlak zijn (onder voorwaarden) omgevingsvergunningvrij, waardoor veelal niet getoetst hoeft te worden aan het bestemmingsplan en het dus ook niet noodzakelijk is om hiervoor eisen te stellen in het bestemmingsplan. De eisen die gesteld worden aan dakkapellen om vergunningvrij te zijn komen vrijwel overeen met de welstandscriteria van de gemeente Amersfoort. Er is dan ook geen aanleiding aanwezig om in het bestemmingsplan een regeling op te nemen die meer mogelijkheden biedt dan wat wettelijk al is toegestaan.

Hoewel een toetsing aan het bestemmingsplan niet aan de orde is, is de regeling voor vergunningvrije dakkapellen aan de achterzijde of op het niet naar openbaar gebied toegekeerd zijdakvlak ook in de regels van het bestemmingsplan opgenomen. Reden hiervoor is dat het bestemmingsplan waarschijnlijk eerder wordt geraadpleegd door inwoners dan een wettekst en dat voorkomen wordt dat een initiaitefnemer meerdere regelingen naast elkaar moet leggen om te bepalen wat hij / zij wel of niet mag bouwen.

De regeling voor dakkapellen aan de achterzijde en op niet naar openbaar toegankelijk gekeerde zijdakvlakken luidt als volgt:

Toegestaan onder de volgende voorwaarden:

• voorzien van een plat dak
• gemeten vanaf de voet van de dakkapel niet hoger dan 1,75 m
• onderzijde meer dan 0,5 , en minder dan 1 m boven de dakvoet
• bovenzijde meer dan 0,5 m onder de daknok
• zijkanten meer dan 0,5 m van de zijkanten van het dakvlak
• niet op een woonwagen, niet op een gebouw waarvan is bepaald dat het slechts voor een bepaalde periode in stand mag worden gehouden en niet op een bouwwerk ten behoeve van recreatief nachtverblijf door één huishouden.

Voorzijde / zijkant:

Ook dakkapellen aan de voorzijde van woningen kunnen in het plangebied worden gerealiseerd. Deze kunnen onder dezelfde voorwaarden als hiervoor omgevingsvergunningvrij zijn, maar alleen als redelijke eisen van welstand niet van toepassing zijn. In Amersfoort gelden voor dakkapellen wekstandseisen, waardoor een toetsing aan het bestemmingsplan noodzakelijk is. Dit geldt ook voor dakkapellen op een naar openbaar toegankelijk gebied gekeerd zijdakvlak (hierna: dakkapel aan de zijkant).

Vanwege de verplichte toetsing aan het bestemmingsplan is het noodzakelijk om standaard voorwaarden te verbinden aan de dakkapellen aan de voorzijde of aan de zijkant. Dit biedt duidelijkheid aan alle inwoners. Hierbij is zoveel aangesloten bij de welstandsnota van de gemeente Amersfoort en de wettelijke terminologie. Dit resulteert in de volgende voorwaarden:

• voorzien van een plat dak, met uitzondering van dakkapellen op daken met een dakhelling van meer dan 45º;
• gemeten vanaf de voet van de dakkapel niet hoger dan 1,75 m
• onderzijde meer dan 0,5 m en minder dan 1 m boven de dakvoet
• bovenzijde meer dan 0,5 m onder de daknok
• zijkanten meer dan 0,5 m van de zijkanten van het dakvlak

Verder gelden de eisen zoals aangegeven in de welstandsnota van de gemeente Amersfoort.

Dakkapellen zijn alleen op het hoofdgebouw toegestaan en dus niet op aan- of bijgebouwen. De dakkapellen zijn niet specifiek genoemd in de regels, maar zijn wel passend omdat ze de maximaal toegestane bouwhoogte (vaak bepaald door het aantal verdiepingen + een kap) niet overschrijden en binnen het bouwvlak vallen. De reden dat dakkapellen alleen op het hoofdgebouw zijn toegestaam is dat aan- en bijgebouwen ondergeschikte, kleine bouwmassa's moeten zijn die zich duidelijk onderscheiden van de hoofdmassa. Door plaatsing van dakkapellen buiten het hoofdgebouw krijgt de aanbouw of het bijgebouw in uiterlijk meer 'body', waardoor het onderscheid tussen oorspronkelijke en later toegevoegde massa vervaagt. Dit is stedenbouwkundig niet wenselijk.

• 3. Carports

Tot 1 januari 2003 mochten carports (overkappingen met een open constructie) zonder bouwvergunning op het gehele bij een woning behorende perceel gerealiseerd worden. Tegenwoordig is voor de bouw van een carport die bijvoorbeeld (gedeeltelijk) voor de voorgevel van een woning moet komen, weer een vergunning nodig. Met de nieuwe regelgeving is een belangrijke wens van veel gemeenten en stedenbouwkundigen in vervulling gegaan, omdat de bouw van carports voor de voorgevel in veel situaties niet wenselijk wordt geacht. Het nieuwe bestemmingsplan laat de bouw van dergelijke carports daarom in principe niet toe.

• 4. Dakopbouwen

Met dakopbouwen worden (gedeeltelijke) verhogingen van de nok van het hoofdgebouw bedoeld. Dakopbouwen zijn in het plangebied (nog) niet toegepast bij woningen. In dit bestemmingsplan kiezen we voor een regeling waarbij de dakopbouwen via een afwijking van het bestemmingsplan dienen te worden gerealiseerd. Medewerking aan een dakopbouw wordt alleen verleend als deze stedenbouwkundig inpasbaar is.

• 5. Maximale hoogte van gebouwen / kappen

In de oude bestemmingsplannen voor park Schothorst werd per perceel het maximaal aantal toegestane bouwlagen aangegeven, al dan niet in combinatie met een maximale bouwhoogte. In het bestemmingsplan voor Groot-Weede werd per perceel de maximaal toegestane goot- en bouwhoogte aangegeven. Hoewel dit duidelijkheid biedt, kon het voorkomen dat (ver)bouwplannen net niet pasten in het bestemmingsplan, omdat deze (bij wijze van spreken) net 10 cm hoger waren dan de toegestane goothoogte.

Om situaties zoals hierboven beschreven te voorkomen, is in dit bestemmingsplan voor het totale plangebied gewerkt met een toegestaan maximum aantal bouwlagen. Deze zijn op de verbeelding aangegeven en staan vermeld in de regels. Kleine afwijkingen tussen goot- en bouwhoogte in het bestemmingsplan en hoogtes in de werkelijke situatie komen hierdoor niet meer voor. Met een 'bouwlaag" bedoelen we een doorlopend gedeelte van een gebouw dat van voor- tot achtergevel door op (ongeveer) gelijke hoogte liggende vloeren, plafonds of balklagen is begrensd. Souterrains, kelders en ruimten in de kap tellen niet mee als bouwlaag. Ook als een verdieping slechts aan één zijde (gedeeltelijk) begrenst wordt door een kap spreken we in dit bestemmingsplan niet meer van een bouwlaag. Dit is om onduidelijkheid te voorkomen en discussies over 'wat is een bouwlaag' voor te zijn.

In het plangebied komen zowel gebouwen met platte daken als gebouwen met kap voor. Op de verbeelding van het bestemmingsplan is alleen een aantal bouwlagen aangegeven indien het gebouw met een plat dak dient te zijn afgedekt. Indien het gebouw dient te zijn afgedekt met een kap (bovenop het aantal bouwlagen), dan is een bouwaanduiding "kap" opgenomen.

De bouwlagen worden gemeten vanaf de voorgevel, wat vaak de naar de openbare weg gekeerde gevel is.

• 6. Stedenbouwkundige toets bij plaatsing van veel bijbehorende bouwwerken

In dit bestemmingsplan is voor woningen een regeling opgenomen dat op grote percelen meer bijbehorende bouwwerken mogen worden geplaatst. Voor percelen tot 500 m2 hoeft alleen getoetst te worden aan de regels, bij grotere percelen moet beoordeeld worden of de hoeveelheid en locatie van bijbehorende bouwwerken nog stedenbouwkundig aanvaardbaar is.

• 7. Detailniveau bestemmingsplan

Om het bestemmingsplan zo overzichtelijk mogelijk te presenteren, gebruiken we voor het park drie groenbestemmingen. Dit in tegenstelling tot het voorgaande bestemmingsplan, waarin meer soorten groenbestemmingen werden gebruikt, zoals "bosbeplanting", "graslanden" en "groenvoorzieningen". Dergelijke soorten groen zijn nu allemaal binnen één en dezelfde groenbestemming toegestaan.

De reden om drie verschillende groenbestemmingen te hanteren is dat wij binnen het landgoed Schothorst en de natuurgebieden (bestemming Groen 2) meer voorwaarden stellen aan ruimtelijke ontwikkelingen dan daarbuiten (Groen 1). De derde groenbestemming is identiek aan Groen 1, met uitzondering van het feit dat hier onder strikte voorwaarden evenementen als medegebruik zijn toegestaan.

Groen 2:

Het landgoed is van monumentale waarde en kent een stedenbouwkundige opzet die in de loop der tijd nauwelijks gewijzigd is.

Gebied dat een Groen 2 bestemming krijgt. Het huidige landschap is beschermd.

Het gebied heeft een zeer grote waarde voor zowel bezoekers aan het park als Flora en Fauna en bevat een mooi ensemble aan gebouwen. Verder is in dit gebied de verhouding tussen open landschap en bos waardevol, deze verhouding is bewust toegepast in het stedenbouwkundig plan. Een goed voorbeeld is het open landschap ten zuidwesten van de witte villa, waardoor het gebouw zichtbaar is vanaf de Schothorsterlaan. Ook dergelijke zichtlijnen zijn van grote waarde in het gebied. Het verharde oppervlak in dit gebied beperkt, sommige delen bevatten enkel onverharde voetpaden. In het gebied ligt - mede vanwege de waarde van het gebied voor Flora en Fauna - de nadruk op extensieve recreatie, zoals wandelen en fietsen.

Open terrein bij de witte villa

De kleine natuurgebieden ten zuiden van de Schothorsterlaan, ten oosten van de Molenweg en bij vijver Emiclaer, krijgen ook een Groen 2 bestemming. Ook hier geldt dat vanwege de waarde van de gebieden voor Flora en Fauna de nadruk op extensieve recreatie ligt.

Natuurgebieden met een Groen 2 bestemming

De diverse waarden van de genoemde gebieden beschermen we door middel van een Groen 2 bestemming. Binnen deze bestemming is het bouwen van gebouwen of bijbehorende bouwwerken, alsmede het aanleggen van verhardingen zoals een fietspad niet mogelijk. In het landgoed geven we binnen de bestemming aan welke delen uit open landschap bestaan en welke delen uit bos. In het open landschap mag geen groen worden geplant en in bos mag niet worden gekapt. Op deze manier blijven de bestaande verhoudingen intact.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning van de hiervoor genoemde regels afwijken, mits de cultuurhistorische, landschappelijke en natuurlijke waarden van de groenvoorzieningen niet worden aangetast.

Groen 1:

Buiten het landgoed Schothorst krijgen de gronden in het park de bestemming 'Groen 1". Ook deze gebieden zijn waardevol, maar ze zijn geen monument. Deze gebieden spelen ook een grote rol voor Flora en Fauna , maar kunnen voor meer intensieve recreatie worden gebruikt, bijvoorbeeld voor een speel- en ligweide. In de regels is dan ook recreatief gebruik onder andere in de vorm van wandelen, spelen, verblijven en beleven toegestaan. De regels voor deze groenbestemming zijn iets minder 'streng' dan de regels voor het landgoed, bijvoorbeeld omdat de verhouding tussen open landschap en bos hier niet strict is voorgeschreven.

Onder voorwaarden mogen binnen Groen 1 kleine gebouwtjes of bouwwerken worden gerealiseerd. Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning verhardingen aanleggen (bijvoorbeeld voor fietspaden of parkeervoorzieningen), speelvoorzieningen toestaan of bouwwerken hoger dan in de regels aangegeven toestaan, mits dit stedenbouwkundig inpasbaar is en mits de cultuurhistorische en landschappelijke waarden van de groenvoorziening niet worden aangetast. Een toets aan de natuurlijke waarden is hier niet aan de orde.

Groen 3:

De beschrijving van groen 1 is ook van toepassing bij groen 3. Binnen deze bestemming zijn ook evenementen als medegebruik toegestaan (onder voorwaarden).

Gebieden met een Groen 3 bestemming.

In het onderstaande schema zijn de verschillen tussen de drie groenbestemmingen nog een keer overzichtelijk weergegeven:

• 8. Bomen / Laanbeplanting

Park Schothorst bestaat uit vele verschillende functies, zoals sportvelden, open landschap, recreatieterreinen, volkstuinen en woningen. In het stedenbouwkundig ontwerp van het stadspark zijn deze functies visueel van elkaar afgescheiden door middel van laanbeplanting. Hiermee wordt bijvoorbeeld voorkomen dat vanuit natuurgebieden in het park direct zicht is op sport- of overige functies. Tevens zorgt laanbeplanting voor een zekere begeleiding van zichtlijnen, zoals bij de Schothorsterlaan richting de witte Villa.

Laanbeplanting in park Schothorst. Op deze luchtfoto is te zien hoe voetbalvelden visueel zijn afgescheiden van open recreatiegebied.

Verder zijn de diverse boomgroepen in het stadspark kenmerkend. Deze waren in het voorgaande bestemmingsplan als zodanig bestemd.

De laanstructuren en boomgroepen worden in het kader van het nieuwe bomenbeleid geinventariseerd en waar nodig beschermd. Dit is ook beschreven in paragraaf 3.2.3.9.

De bescherming van de bomen in het bestemmingsplan verdwijnt, omdat de bescherming nu in het bomenbeleid is geregeld en wij willen voorkomen dat we zaken dubbelop beschermen.

• 9. Niet volledig benutte bouwmogelijkheden uit vorig bestemmingsplan

In dit bestemmingsplan kijken we of de huidige situatie nog overeenkomt met de situatie op de verbeelding van het oude bestemmingsplan. Opvallend is dat in sommige gevallen een bouwvlak in het oude bestemmingsplan staat, terwijl in de praktijk deze mogelijkheden nog niet volledig benut zijn.

Uitgangspunt is dat niet-benutte bouwruimte uit de oude bestemmingsplannen in dit nieuwe bestemmingsplan wordt aangehouden. Hierdoor kan eventueel in de toekomst nog een uitbreiding plaatsvinden zonder dat daarvoor een nieuwe planologische procedure gevoerd hoeft te worden. Dit scheelt tijd en kosten, zonder dat de planologische situatie nadeliger wordt voor omwonenden of de initiatiefnemers.

• 10. Maatschappelijke gebouwen en clubgebouwen in relatie tot de omgeving

Het plangebied kent meerdere vrijliggende gebouwen met een maatschappelijke bestemming of een sportbestemming. De gebouwen liggen in het groen van park Schothorst, met uitzondering van het (leegstaande) onderwijsgebouw aan de Hamseweg, dat grenst aan het agrarisch gebied in Groot-Weede.

De vrijstaande ligging en de inpassing van de maatschappelijke gebouwen en clubgebouwen in het groen is stedenbouwkundig een belangrijke waarde in het plangebied. De hoofdgebouwen zijn, net als in het voorgaande bestemmingsplan, begrensd door een bebouwingsvlak. Bouwen buiten het bebouwingsvlak is niet toegestaan, om de hoofdvorm en massa, alsmede de vrijstaande ligging van het hoofdgebouwen niet aan te tasten.

Door de vrije ligging van de maatschappelijke gebouwen en de clubgebouwen zijn deze vanaf de gronden daaromheen vaak goed zichtbaar. Om deze reden is het niet direct toegestaan om bijbehorende bouwwerken, zoals bijgebouwen, te bouwen op het terrein. Via een afwijkingsmogelijkheid bieden we wel een gelegenheid om bijbehorende bouwwerken te bouwen, maar hierbij vindt dan wel eerst een stedenbouwkundige toets plaats om te bepalen of de uitstraling van het gebied niet teveel wordt aangetast. Om te voorkomen dat de terreinen teveel 'verstenen' mag tot een maximaal gezamenlijk oppervlak van 15 % van het kadastrale perceel worden gebouwd.

• 11. Volkstuinen

In het vorige bestemmingsplan kregen de volkstuinen een bestemming 'dagrecreatie - volkstuin'. In de nieuwe landelijke standaard voor bestemmingsplannen valt een volkstuin onder de bestemming 'recreatie', al dan niet aangevuld met een nadere aanduiding 'volkstuin' (vt). Aangezien in dit bestemmingsplan geen andere recreatieve bestemmingen aanwezig zijn dan volkstuinen, voldoet de bestemming recreatie.

Voor de bestaande volkstuinen geldt dat bestaande hoofdgebouwen op het terrein, zoals een verenigingsgebouw of een berging, via een bouwvlak zijn aangegeven op de verbeelding. Daarbuiten mogen in principe geen nieuwe gebouwen worden gebouwd, omdat gebouwen zorgvuldig (stedenbouwkundig) dienen te worden ingepast in de groene omgeving van park Schothorst.

• 12. Kinderopvang, peuterspeelzaal, voor- en naschoolse opvang

In het voorgaande bestemmingsplan 'Groot-Weede' had het schoolgebouw aan de Hamseweg een bestemming "opvang- en onderwijsvoorzieningen", waardoor ook voorzieningen als voor- en naschoolse opvang rechtstreeks waren toegestaan. Deze relatief ruime bestemming houden we aan, omdat anders de gebruiksmogelijkheid van het pand beperkt zou worden. Daarnaast maakt een ruimere bestemming het (procedureel) makkelijker om te voorzien in de eventuele behoefte aan opvangvoorzieningen voor kinderen.

• 13. Uitwisseling functies in clubgebouwen

Uitgangspunt is verbreding van de sportaccommodaties, waarbij ook extra maatschappelijke taken ondergebracht moeten kunnen worden. In dit bestemmingsplan is uitgegaan van een brede sportbestemming op de sportterreinen, zodat meerdere sportieve activiteiten op één terrein mogelijk zijn en een terrein ook intensiever kan worden benut.

Verder is binnen de sportbestemming een mogelijkheid opgenomen om af te wijken van het bestemmingsplan, door ondergeschikt maatschappelijke voorzieningen, zoals kinderopvang, toe te staan. Met 'ondergeschikt' wordt maximaal 30% van het bestemmingsvlak bedoeld, hiermee voorkomen we dat de nieuwe functie teveel ten koste gaat van de hoofdbestemming sport. De maatschappelijke voorzieningen zijn niet beperkt tot binnen het bouwvlak, omdat deze vaak ook buitenruimte nodig hebben. Een voorbeeld hiervan is kinderopvang, waarbij het verplicht is om buiten speelgelegenheid te bieden aan de kinderen.
Maatschappelijke voorzieningen zijn niet rechtstreeks in de sportbestemming opgenomen, omdat eerst moet worden beoordeeld of deze onevenredig nadelige gevolgen hebben voor de woonomgeving in de vorm van geluids-, verkeers-, of parkeeroverlast en wordt voorzien in de gemeentelijke parkeernota van 27 januari 2009.

Over de uitwisseling van functies in sportgebouwen is een beschrijving opgenomen in paragraaf 3.2.3.8.

• 14. Vervallen reservering begraafplaats

In het voorgaande bestemmingsplan was in een deel van het stadspark een mogelijkheid opgenomen voor het gebruik van de gronden als begraafplaats (bijvoorbeeld in geval van calamiteiten). Deze mogelijkheid is nu verwijderd, omdat inmiddels besloten is dat deze reservering voor een begraafplaats op deze locatie niet noodzakelijk is. Overige locaties vangen de eventuele piekvraag naar grafruimte op.

• 15. Evenementen als medegebruik

In park Schothorst zijn drie terreinen aanwezig waar regelmatig (meer dan drie keer per jaar) activiteiten in de buitenlucht plaatsvinden: het terrein langs de Hamseweg, de Dekzandrug en het zuidelijk deel van de vijver Emiclair. Voor deze gebieden hebben we regels in het bestemmingsplan opgenomen. Alle terreinen hebben een groenbestemmiings, aangezien dat de hoofdbestemming is in het stadspark en evenementen alleen als medegebruik zijn toegestaan. De terreinen op de Dekzandrug en langs de Hamseweg hadden in het voorgaande bestemmingsplan een aanduiding 'manifestatieterrein'. Hieraan was een bevoegdheid van burgemeester en wethouders gekoppeld om ter plekke manifestaties toe te staan. Nu staan we evenementen als medegebruik direct toe in het bestemmingsplan, aangezien in de tussentijd door de gemeente een evenemenennota is vastgesteld waarin de spelregels voor evenementen in de gebieden uitgebreid staan beschreven. Om rechtszekerheid te bieden in dit bestemmingsplan zijn de voorwaarden waaraan evenementen in het stadspark moeten voldoen overgenomen in de regels van dit bestemmingsplan. Een uitgebreide omschrijving over evenementen is opgenomen in paragraaf 3.1.3.10.

 

16. Agrarisch gebied (boerderij) Groot-Weede

Het agrarisch gebied in Groot-Weede is ruim 18 hectare groot. Binnen dit gebied bevindt zich de 'heerlijkheid groot Weede', een biologisch dynamische boerderij. Aangezien het gebied onderdeel uitmaakt van een oud hoevenlandschap, is ter plekke de bestemming "agrarisch met waarden" opgenomen, waarbij om de bebouwing van de boerderij een bouwvlak is getrokken. Tot zover is de regeling identiek aan de regeling van het voorgaande bestemmingsplan "Groot Weede".

Naar aanleiding van een inloopavond over dit bestemmingsplan heeft de huidige eigenaar van de boerderij gevraagd of een drietal zaken die in het (agrarisch) buitengebied van Amersfoort zijn toegestaan ook hier van toepassing kunnen worden verklaard. Het betreft het toestaan van een bed and breakfast, het eventueel toepassen van de ruimte-voor-ruimte regeling en het toepassen van de landgoederenregeling. Daarnaast is gevraagd om het bouwvlak uit het voorgaande bestemmingsplan dusdanig aan te passen, dat een bestaande (vergunde) kippenschuur binnen het bouwvlak valt. De kippenschuur is 73 m2 groot en bestaat uit 1 bouwlaag en een kap.

Het bouwvlak voor de boerderij is tot nu toe als volgt in bestemmingsplan Groot Weede opgenomen:

 

Bouwvlak in bestemmingsplan 'Groot Weede'.

Ter hoogte van de pijl zit een bestaande kippenschuur.

Landschappelijk zijn er geen bezwaren tegen het opnemen van de kippenschuur binnen het bouwvlak, omdat het vooral de zuidelijke grens van het bouwvlak is dat van belang is bij het beschermen van flora en fauna en het landschappelijk karakter van het gebied (hoevenlandschap). Ten zuiden van het bouwvlak ligt de belangrijkste verbindingszone tussen stadspark Schothorst en het Maatweggebied, deze wordt niet aangetast. Verder neemt de zichtbaarheid van het landschap vanaf de Hamseweg door de oostwaartse verschuiving niet af. Tot slot is van belang dat het totaal aantal vierkante meters aan toegestane bebouwing in het gebied niet toeneemt.

Met de bovenstaande argumenten in het achterhoofd is gekozen voor een kleine oostwaardse verschuiving van het bouwvlak, zodat de kippenschuur onderdeel uitmaakt van het bouwvlak. Feitelijk neemt hierdoor het aantal vierkante meters dat nog bebouwd mag worden voor gebouwen binnen het bouwvlak iets af, maar dit wordt gecompenseerd door het feit dat de gebruiksmogelijkheden toenemen.

De overige drie gevraagde regelingen, te weten bed & breakfast, ruimte voor ruimte en een landgoederenregeling, worden over het algemeen alleen in het agrarisch buitengebied toegepast. Aangezien Groot Weede veel overeenkomsten heeft met het buitengebied van Amersfoort en het agrarisch gebruik de boventoon voert in het gebied, ligt het toepassen van de daarbij behorende regelingen ook voor de hand. Om deze reden zijn binnen de bestemming "Agrarisch met waarden" een drietal wijzigingsbevoegdheden opgenomen om de bestemming te wijzigen. Daarbij zijn randsvoorwaarden opgenomen om de karakteristieken van het hoevenlandschap te beschermen en om eventuele hinder voor omwonenden en flora en fauna te voorkomen, in welke vorm dan ook. Ter bescherming van de waarden van het gebied mag de hoeveelheid bebouwing in geen geval toenemen. Een beschrijving van de regelingen is opgenomen in hoofdstuk 3 van dit bestemmingsplan.