Utrechtseweg 371 375 en Utrechtseweg 302

4.3 Utrechtseweg 371

Zoals is beschreven in de inleiding van deze toelichting omvat de herontwikkeling van het perceel Utrechtseweg 371 de sloop van het bestaande kantoor en een daarachter gelegen tuinhuis/boswachterswoning (inclusief het saneren van parkeergelegenheid en een belangrijk deel van de overige verharding op het terrein) ten gunste van de nieuwbouw van 17 gezins(hof)woningen, 6 woningen in gestapelde vorm en 1 vrijstaande villa, ter plaatse van de huidige boswachterswoning. De hofkavels worden ontsloten door een weg aan de noordzijde, die ook de villa ontsluit. Het parkeren is onder de woningen gesitueerd.

De voor de herontwikkeling opgestelde ruimtelijke onderbouwing (inclusief beeldmateriaal) bestaat uit een aantal documenten en is opgenomen in de bijlagen bij deze toelichting. Kortheidshalve zij daarnaar verwezen.

• Stedenbouwkundige uitgangspunten

Voorafgaande aan de planvorming zijn door de gemeente (stedenbouwkundige) uitgangspunten geformleerd. Daarbij is primair aangegeven dat de plannen een aanzienlijke ruimtelijke verbetering van het betrokken gebied moeten opleveren. Verder zijn de volgende randvoorwaarden geformuleerd:
1. De nadere uitwerking dient een integraal karakter te hebben, waarbij bebouwing, ontsluiting, parkeren en landschappelijke vormgeving in een samenhangend totaalplan worden uitgewerkt.
2. Op de kavel langs de Utrechtseweg moet een strook van minimaal 25 meter vrij blijven van bebouwing.
3. Het parkeren dient te worden geïntegreerd in de bebouwing.
4. De bebouwing dient zoveel mogelijk te worden geclusterd. Het boskarakter blijft dominant. Tuinen zijn niet gewenst.
5. Er zijn maximaal vier bouwlagen toegestaan.
6. Volgens vast gemeentelijk beleid mogen de nieuwe woningen een maximale inhoud van 600 m³ hebben (exclusief ondergrondse bebouwing en exclusief 10% ontheffing).

• Bestaande bebouwing

De restauratie van de monumentale "Rietveldvilla" (nr. 375) in originele staat is een bijzonder initiatief geweest en garandeert een duurzame oplossing voor het verval - en daarmee het behoud - van het pand. Met het project wordt de woonfunctie behouden. Dat is conform de bestemming in het vigerende bestemmingsplan.

• Programma nieuwbouw

Ter vervanging van het huidige kantoor komen er 17 hofwoningen, 6 woningen in gestapelde vorm en 1 vrijstaande woning. Voor de woningen is een beeldkwaliteitsplan opgesteld, waarin situering, volumes en de beeldkwaliteit weergegeven zijn (Beeldkwaliteitsplan Utrechtseweg 371 dd. 8 februari 2012). Ook dat beeldkwaliteitsplan is opgenomen in de bijlagen bij deze toelichting. In dat plan is voor iedere woning de maximale footprint aangegeven waarbinnen de woning gerealiseerd mag worden. De maximale privé-buitenruimte wordt ook aangegeven. De overige buitenruimte is gemeenschappelijke ruimte. Dit wordt onderhouden door de VVE. Iedere woning zal minimaal 2 ondergrondse of halfverdiepte parkeerplaatsen op de eigen kavel realiseren. De ontsluiting zal worden gewijzigd door een doorsteek te maken over de kavels van nr. 375.

• Analyse woningbouwbehoefte

Marktanalyse

De marktanalyse is opgesteld op basis van eigen marktonderzoek, een deskresearch van Fakton in Rotterdam (contactpersoon dhr. G.J. Peek) en de taxatie van Troostwijk Taxaties bv uit Amsterdam (contactpersoon dhr. A. de Kreek).

Projectomschrijving

Aan de Utrechtseweg 371-375 in Amersfoort komt een bijzonder project. Op een grote boskavel van 4 ha komen 17 hofwoningen, 6 appartementen en 1 vrijstaande villa. Het principe van het plan is dat alle woningen op een privé-kavel hun woningen realiseren binnen het beeldkwaliteitplan en binnen de kavel hun privé-buitenruimte realiseren. De overblijvende kavel is gemeenschappelijk en wonen de toekomstige bewoners in een volwassen bos met een landgoedgedachte.

Onderdeel van het plan is de renovatie van Huis van Beek dat oorspronkelijk door Rietveld ontworpen is. Bij de open monumentendag van 2011 hebben ca. 250 personen de woning bezichtigd en hebben reeds 20 gegadigden zich aangemeld voor het nieuwbouwplan.

Projectformule/doelgroep

Het project wordt gerealiseerd in particulier opdrachtgeverschap (PO) of collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). Het PO wordt sinds 2000 door de overheid gestimuleerd. Het PO verkoopt landelijk beter dan de regulier woningbouwontwikkelingen. Volgens het Kadaster gaat het om 2.665 afgegeven bouwvergunningen in december 2009, tegenover 3.611 in december 2010. Projecten in onder andere Almere en Amsterdam laten zelfs wachtlijsten zien.

Deze aanpak heeft de toekomst. In Almere werd er, in deze tijden van crisis, voor 22 miljoen aan grond in optie genomen. Andere wijken Roombeek (Enschede), IJburg (Amsterdam), Nieuw Leyden (Leiden) en de Amsterdamsebuurt in Haarlem, hebben een voorbeeldfunctie waar het PO betreft.

Bij particulier opdrachtgeverschap koopt de bewoner een kavel en is hij opdrachtgever. Hij laat zijn huis naar eigen wens bouwen. Bij collectief Particulier opdrachtgeverschap is dit een groepje van toekomstige bewoners dat als opdrachtgever fungeert. In de uitwerking zijn er vele varianten mogelijk.

(C)PO vraagt om een goede procesorganisatie en een andere marketing. De klassieke vorm van verkoop via makelaars ligt minder voor de hand. Meer eigentijdse vormen van netwerken, internet en groepsbenadering zijn effectiever.

Op de Utrechtse Heuvelrug is het aanbod in (C)PO nog enigzins beperkt (zie paragraaf huidig aanbod). Oorzaken daarvoor lijken de schaarste van geschikte locaties gecombineerd met hoge grondprijzen.

Planbeschrijving

De tussenliggende 13 vrije kavels in het hof:

Gedeeltelijk collectief (een groepje van een paar gelijk gerichte kennissen) of in PO.

Ter vergroting van de doelgroep dienen de voorbeeld plannen ook groei woningen te bevatten. Men start met 120 m2 en breidt dit later uit tot het maximum. Dit impliceert dat ook iets minder draagkrachtige (jongere) kopers kunnen worden aangetrokken.

De 4 kavels aan de Utrechtseweg:

Ofwel collectief, of in de klassieke projectontwikkelings formule. Deze kavels fungeren ook als geluidbuffer.

De 2 hoekkavels aan de noordrand:

Volgens aangevraagde bestemming, 2 blokjes met 3 appartementen van ieder 450 m3.

Dit kan in klassieke projectontwikkeling of CPO. Ter vergroting van de kans van slagen van de afzet is de overweging deze kavels te verkopen als woon/werk kavels met een grote inhoud, men spreekt een extra doelgroep aan en de opbrengst is vermoedelijk hoger. Dit kan binnen de bestemming 3 appartementen.

De vrije kavel:

De vrije kavel wordt als grond uitgegeven en daarmee door Particulier Opdrachtgeverschap gerealiseerd. Dit sluit duidelijk aan bij de behoefte van de doelgroep van kopers van vrije kavels.

Afzetsnelheid

Gezien de het product (PO/CPO), de ligging en de huidige markt in Amersfoort is een afzetperiode van 1,5 tot 2 jaar reëel. Dit wordt bevestigd door de taxatie van Troostwijk. Met name de afzetsnelheid bij het project Tabaksteeg is hier een goede referentie. Het project is zo opgezet dat het in 5 fasen gerealiseerd kan worden. De afzetbaarheid wordt hiermee sterk vergroot.

Mogelijke fasering

Fase 1: vrijstaande villa

Fase 2: 4 hofwoningen aan de Utrechtseweg

Fase 3: linker of rechter rij van 5 hofwoningen

Fase 4: linker of rechter rij van 5 hofwoningen

Fase 5: 3 hofwoningen en 6 appartementen

Verkoopprijs

De verkoopprijs van de kavels wordt ingeschat op ca. € 250.000,- VON per kavel. Op basis van deze grondprijs kan een woning met een waarde van € 500.000,- tot € 700.000,- worden gerealiseerd. De gemiddelde kavelgrootte is circa 150 m2. In bijlage 1 is de onderbouwing van deze prijsstelling opgenomen.

Concurrentie

Momenteel is er geen een op een vergelijkbaar plan in en om Amersfoort. Het plan Sinaï van LCG heeft enige gelijkenis. Dit plan ligt tussen de Stichtse Rotonde en de A28 en bevindt zich in de planvormingfase. Voor dit plan loopt nog geen bestemmingsplanprocedure. Dit plan heeft voor een beperkt aantal woningen enige gelijkenis qua grootte van de woning. Het concept wijkt sterk af doordat een kant en klaar product wordt geleverd. Door de afwijking qua concept en ligging is het geen concurrent voor het project Utrechtseweg.

• Marktreferenties

Vergelijkbare vrije kavels

Er zijn geen echt vergelijkbare projecten. Projecten die enige vergelijking hebben zijn:

Tabaksteeg

In dit project in Leusden is 20% in vrije kavels uitgegeven. Het verkooptempo lag op 2 tot 3 kavels per maand. En heeft een prijsstelling van € 630,- per m2 bij een kavel van 500 m2. Een kavel kost daarmee ca. € 315.000,- VON.

Vathorst

Deze vinexlocatie heeft een klein deel vrije kavels die verkocht worden voor € 500 tot € 550,- per m2 voor kavels van ca. 500 m2. Qua type project is Vathorst slecht vergelijkbaar . De prijsstelling van de kavels is in ieder geval lager dan aan de Utrechtseweg door de ruimte en de ligging.

Prijzen bestaande bouw in Amersfoort

Kenmerkend voor Amersfoort is het prijs verschil tussen Amersfoort Noord en Amersfoort Bergkwartier. Deze laatste wijk is zeer gewild en grenst aan of is gelegen in het bosgebied. Het Noorden zijn VINEX-wijken.

Als wij de gemiddelde KK prijzen in het Noorden herleiden tot VON en corrigeren voor betere ligging (aangenomen +15%; berekend 19,2%) en afkeer van bestaande VINEXbouw (aangenomen 5%; berekend 15,0%) dan komt men tot een prijs voor de Dyade terreinen van € 3.250 / m2 GBO VON

Doen wij dit voor het Bergkwartier (betere ligging 5%) dan zou een woning op het Dyade terrein VON ca. € 3.400 / m2 GBO VON mogen kosten. Hier is niet afgewaardeerd voor bestaande bouw omdat het vaak zeer geliefde villa's van voor 1940 betreft.

Prijzen nieuwbouw in en om Amersfoort

De prijzen voor nieuw aangeboden woning in VAThorst liggen boven de € 3.100 a 3.150 /m2 (soms er ver boven € 4.100 voor vrijstaande schiereiland kavels) Als we dit corrigeren voor de Utrechtseweg dan komen we op VON prijzen van € 3.500 tot 3.600 /m2 GBO.

Kijken we naar projecten in de omgeving in deze prijsklasse dan zien wij prijzen van 3.400 tot 4.500 /m2; met een uitzondering in Soest 2.850.In Soestduinen (Royal Parc) staan appartementen te koop voor € 4.000,- tot 4.500,- per m2 gbo.

Zeer hoog zijn de prijzen in Park Bloeyendael in De Bilt (gated community) Hoewel de woningen in een hogere prijs categorie liggen ( > € 1.000.000) zijn de prijzen /m2 GBO fors: > € 4.100.

• Stedenbouwkundige motivering voor het plan in relatie tot de omgeving

Een belangrijk kenmerk van de bebouwing langs dit deel van de Utrechtseweg is dat er twee typologieën zijn te onderscheiden. Enerzijds zijn dat vrijstaande villa's, zeer divers van architectuur, anderzijds grootschalige bebouwingscomplexen zoals bv. de Lichtenberg en het Hoornbeeckcollege.

Een ander kenmerk is dat deze bebouwing niet aaneengesloten is en dat, een enkele uitzondering daargelaten, de bebouwing op ruime afstand van de Utrechtseweg is gesitueerd.

In combinatie met het karakteristieke profiel van de Utrechtseweg resulteert dat in een beeld waarin het boskarakter domineert en de bebouwing daaraan ondergeschikt is.

Nieuwe ontwikkelingen in dit gebied zullen bovengenoemde karakteristieken dienen te respecteren.

Het nieuwbouwplan voor de locatie Dyade voldoet aan deze randvoorwaarden: het betreft een geclusterd bebouwingscomplex en sluit daarmee aan op één van de bebouwingstypologieén in dit gebied, tussen de nieuwbouw en de aangrenzende bebouwing blijft een groene, bosachtige dooradering intact en de nieuwbouw is op ruime afstand van de Utrechtseweg gesitueerd. Een en ander resulteert in een beeld waarbij het boskarakter blijft domineren en de nieuwbouw daaraan ondergeschikt is.

• Locatiekeuze vrijstaande villa

Om het vrij liggende karakter van de nieuwe villa binnen het plan zo goed mogelijk te garanderen is gekozen voor een locatie op min of meer gelijke afstand van enerzijds de sortie en anderzijds de nieuwe bebouwing rond de hof. Het groene beeld van de sortie wordt hierdoor zo veel mogelijk gerespecteerd en door de ruime afstand tot de andere woningen zijn geen privacy problemen te verwachten.

Op deze locatie zijn geen bijzondere of te behouden bomen aanwezig. Het betreft hier een beplanting van voornamelijk Den en Berk. De woning komt bovendien te liggen op een locatie die aansluit op de plek waar op dit moment al een kleine boswoning is te vinden (deze wordt uiteraard gesloopt). Voor de toegang naar de nieuwe woning kan gebruik gemaakt worden van de ontsluiting van deze bestaande bebouwing. Het rooien van extra bomen is hiervoor dan ook niet noodzakelijk.

De locatie zelf word gekenmerkt door een hoogtesprong die een zeer interessante aanleiding kan zijn voor het ontwerp van de villa. Door een deel van het programma (zoals bergingen of garage) ondergronds (in de sprong van het terrein) te realiseren kan de hoogte van de nieuwe bebouwing worden beperkt. De villa zal hierdoor nog nadrukkelijker als een vrij liggend element in het bos komen te liggen.

• Cultuurhistorische motivering voor het plan in relatie tot de omgeving

Door de geconcentreerde complexmatige opzet van de woningen en de axiale positionering van het geheel binnen het vak, past de nieuwbouw die in dit bestemmingsplan is uitgewerkt goed in de monumentale uitgangspunten van de 17de-eeuwse vakkenverkaveling langs de weg.

• Verkeer

Voor de verkeersgeneratie van de bestaande en toekomstige situatie op de locatie Dyade is gebruik gemaakt van de CROW-publicatie nummer 256, getiteld 'Verkeersgeneratie van woon- en werkgebieden' met als ondertitel 'vuistregels en kengetallen gemotoriseerd verkeer'.

Voor woningen is tabel 4 'gemiddeld aantal motorvoertuigbewegingen per woning per werkdagetmaal naar woningtype' (blz 19) gebruikt. Hierin wordt onderscheid gemaakt naar type woonmilieu:

Type I centrum-stedelijk met hoge dichtheid 2,0 mvt-bewegingen/woning/etmaal

Type II buiten-centrum met hoge dichtheid 3,1 ,,

Type III centrum-stedelijk (ov) en buiten-centrum 5,5 ,,

Type IV groen-stedelijk 6,4 ,,

Type V centrum-dorps 7,0 ,,

Type VI landelijk wonen 8,2 ,,

Type IV is voor dit gebied van toepassing. Type VI zou kunnen maar heeft meer betrekking op wonen op het platteland verder weg van voorzieningen en openbaar vervoer.

Voor kantoren is tabel 10 'gemiddeld aantal motorvoertuigbewegingen per 100 m2 bvo kantoorlocatie per werkdagetmaal, naar werkmilieutype en soort kantoor' (blz 25) gebruikt. Hierbij is als type werkmilieu 'snelweglocatie' en als type kantoor administratief/zakelijk toegepast. Zowel type administratief als zakelijk geeft als factor 9 mvt-bewegingen/100 m2/etmaal.

Verkeersgeneratie van de bestaande situatie:

• 1 villa (1x6,4) + 1 kantoor met bvo circa 2000 m2 (20x9) = 186,4 mvt-bewegingen/etmaal

Verkeersgeneratie van de toekomstige situatie:

• 2 villa's + 17 grondgebonden woningen + 6 appartementen = 25 woningen
• 25 woningen genereren 25x6,4 = 160 mvt-bewegingen/etmaal

Conclusie:

• 1. De verschillen tussen de bestaande en toekomstige situatie zijn gering;
• 2. Qua verkeersveiligheid t.h.v. de uitrit is de verkeersintensiteit in de spitsuren maatgevend omdat men dan moeilijk de uitrit in of uit kan rijden waardoor men risico's neemt;
• 3. De toekomstige situatie genereert op werkdagen minder mvt-bewegingen/etmaal dan de oude bestaande situatie en is daarom verkeerskundig gunstiger;
• 4. Bij woningen (dus in de toekomstige situatie) vinden in de drukke spitsperiodes minder mvt-bewegingen plaats dan bij een kantoor. Ook om die reden is de toekomstige situatie verkeerskundig gunstiger dan de bestaande;
• 5. In de weekenden en 's avonds zal de toekomstige situatie meer mvt-bewegingen genereren dan de bestaande. Omdat dan de verkeersintensiteit op de Utrechtseweg veel lager is, vormt dat geen extra verkeersveiligheidsrisico of doorstromingsprobleem ter hoogte van de uitrit op de Utrechtseweg.

NB Voor de zekerheid is ook de verkeersgeneratie bij toepassing van woningtype VI berekend. Bij type VI (in feite hier dus niet van toepassing) komt het aantal mvt-bewegingen uit op 25x8,2 = 205/werkdagetmaal. Ook nu is het verschil met de bestaande situatie gering. In de spitsperiode scoort de nieuwe situatie beter dan de bestaande omdat het kantoor meer verkeer in de spits genereert dan de 25 woningen.

figuur: nieuwe situatie Utrechtseweg 371-375

• Beeldkwaliteitsplan

figuur: beeldkwaliteitsplan

Volgens het beeldkwaliteitsplan worden alle eengezinswoningen en de vrijstaande woning in samenspraak met de toekomstige bewoners individueel ontwikkeld, ontworpen en gebouwd. De appartementen worden ontwikkeld in collectief particulier opdrachtgeverschap. Het bouwvolume moet worden gerealiseerd in vastgelegde bouwenveloppen. Binnen de hoofdvorm zijn er in het beeldkwaliteitsplan eisen gesteld aan bouwtypologie en materiaalgebruik. Gestreefd wordt naar eenheid in verscheidenheid. Eenheid in het hof wordt bereikt door aan de buitenzijde alle woningen te plaatsen op een natuurstenen plint. Het hoofdvolume daarboven is van baksteen. Iedere woning zal worden opgetrokken uit één type baksteen. Het huis is dan als individuele woning herkenbaar. Zowel de woningen in het hof als de vrijstaande woningen krijgen dakoverstekken. Dit kan een dakoverstek zijn over de volle breedte van het kavel of een luifel boven het terras op de onderste woonlaag.

figuur: impressie hofwoningen

• Bouwtypologie en materiaalgebruik villa

In het beeldkwaliteitsplan is voor de bouwtypologie van de villa vastgelegd, dat het hoofdvolume horizontaal is en met platte daken wordt gewerkt. Dakterrassen zijn op lagere daken toegestaan. De dakrand van de villa is over minimaal 25 strekkende meter uitgevoerd met een luifel of een uitkraging van minimaal 600 mm diep. Rond de terrassen komen bij voorkeur geen balustrades op de begane grond. Indien gewenst kan een transparante balustrade worden toegepast van maximaal 1 m hoog. Onder de villa wordt plaats geboden aan minimaal 2 auto's. De garage moet worden afgesloten.

Voor wat betreft het materiaalgebruik gelden de volgende regels. Voor de plint kan hetzelfde materiaal worden toegepast als de woningen in het hof. De mate van vrijheid is groter. Het hoofdvolume moet worden uitgevoerd in baksteen of natuursteen in lichte tinten. Baksteen kan ook wit gekeimd worden. Als accenten in de gevels kunnen andere metselverbanden, lichter materiaal of schilderwerk worden toegepast. De terrassen op de begane grond zijn indien nodig voorzien van een transparante balustrade. Voor de luifel is het materiaal vrij. Het kan onbehandeld zijn of dekkend geschilderd in een witte, grijze, bruine of zwarte tint.

• Bouwtypologie en materiaalgebruik hofwoningen

In het beeldkwaliteitsplan is een aantal eisen gesteld aan de bouwtypologie van de hofwoningen. Er wordt uitgegaan van platte daken. Dakterrassen zijn op de lagere daken toegestaan. Het bovenste dak mag niet worden benut als dakterras. Voor luifels geldt dat de dakrand over minimaal 25 strekkende meter is uitgevoerd met een luifel van minimaal 600 mm diep. De terrassen op de begane grond zijn voorzien van een transparante balustrade van maximaal 1 meter hoog. Daar waar de balustrade dienst doet als geluidwering mag een hogere volledig transparante glazen afscherming worden toegepast. Op de dakterrassen wordt ofwel dezelfde balustrade toegepast ofwel deze worden voorzien van een gemetselde borstwering. Op de erfgrens is een gesloten borstwering verplicht om inkijk bij de buren te voorkomen. De bouwmuren direct grenzend aan de erfgrens dienen compleet gesloten te worden uitgevoerd. Erfoverschrijdende gevelbekleding is niet toegestaan. Woningen hebben een eigen draagconstructie. Rondom de woning wordt een plint toegepast tot minimaal 1 meter boven peil. In deze plint mogen uitsparingen worden gemaakt ten behoeve van ramen en deuren. Onder de woning wordt plaats geboden aan minimaal 2 auto’s. Erfafscheidingen mogen alleen toegepast worden tussen het eigen bouwvolume en het bouwvolume van het aangrenzende erf. De erfafscheiding moet mee ontworpen worden met de woning en maakt onderdeel uit van bouwaanvraag.

Voor het materiaalgebruik van de hofwoningen geldt, dat materiaal wordt toegepast dat een robuuste natuurlijke uitstraling heeft en dat ook in een bosomgeving positief veroudert. De woningen binnen het hof bestaan uit een aantal onderdelen. Ieder met een eigen materiaal. Voor de plint geldt daarbij ruwe steen (grijs tot donkergrijs). Over het gehele hof wordt dezelfde steen gehanteerd. Het type steen zal vooraf
worden voorgeschreven. De hoofdvolumes zijn in baksteen of natuursteen in lichte gemêleerde tinten. De horizontaliteit wordt versterkt door het toepassen van
langere, platte stenen, dan wel stootvoegloos metselen. Wit keimwerk is ook mogelijk. Per kavel moet 1 type steen en uitvoering worden toegepast.

Bouwmuren moeten in de steen van de plint dan wel de baksteen van het hoofdvolume worden uitgevoerd. Als accenten in de gevels kunnen andere metselverbanden, lichter materiaal of schilderwerk worden toegepast (aluminium, hout, keimwerk; geen signaalkleuren). De eventuele uitkragende terrassen op de begane grond zijn voorzien van een transparante balustrade. Wanneer deze tevens als geluidwering dienst doet dient glas te worden toegepast. De dakterrassen kunnen dezelfde balustrade hebben of rondom een gemetselde borstwering. Voor de luifel is het materiaal vrij (dekkend geschilderd in grijs, wit of zwarte tint).

• Bouwtypologie en materiaalgebruik appartementen

De appartementen vormen een integraal onderdeel van het hof. De bouwtypologie komt in grote lijnen overeen met die van het hof.

Er wordt uitgegaan van platte daken. Dakterrassen zijn op de lagere daken toegestaan. Het bovenste dak mag niet worden benut als dakterras. Voor luifels geldt dat de dakrand over minimaal 25 strekkende meter is uitgevoerd met een luifel van minimaal 600 mm diep. De terrassen op de begane grond zijn voorzien van een transparante balustrade van maximaal 1 meter hoog. Op de dakterrassen wordt ofwel dezelfde balustrade toegepast ofwel deze worden voorzien van een gemetselde borstwering. Op de erfgrens is een gesloten borstwering verplicht om inkijk bij de buren te voorkomen. De bouwmuren direct grenzend aan de erfgrens dienen compleet gesloten te worden uitgevoerd. Erfoverschrijdende gevelbekleding is niet toegestaan. Woningen hebben een eigen hoofddraagconstructie. Rondom de woning wordt een plint toegepast tot minimaal 1 meter boven peil. In deze plint mogen uitsparingen worden gemaakt ten behoeve van ramen en deuren. Onder de woning wordt plaats geboden aan minimaal 2 auto’s.

De appartementen vormen een integraal onderdeel van het hof. Het materiaalgebruik dient dan ook gelijk te zijn aan de eengezinswoningen in het hof.

• Overgang privé / gemeenschappelijk

De terrassen van de woningen aan het hof kragen uit boven het gemeenschappelijk bosperceel. Het uitkragend terras markeert de heldere grens tussen privé en
gemeenschappelijke buitenruimte. Eventueel kan een transparante balustrade worden toegepast. Parkeren vindt verdiept plaats op eigen terrein. In de gemeenschappelijke ruimte zijn geen parkeerplaatsen opgenomen. Ter plaatse van de entree van het hof zijn de bouwenveloppen verbijzonderd. Aan weerszijden van de oprijlaan is de hoge zijde van de bouwenvelop naar de weg gericht.

• Bouwenvelop vrijstaande villa

De vrijstaande villa (kavel 2) heeft een ruime bouwenvelop. Er mag maximaal 600m3 bouwvolume bovengronds gerealiseerd worden exclusief bijgebouwen. Als er sprake is van een hoogteverschil tussen de aangrenzende maaivelden wordt een denkbeeldige lijn getrokken van het ene naar het andere maaiveld. Alles wat daarboven is gelegen telt mee in de volumeberekening van de 600 m3. Naast de eis aan het volume is als eis gesteld dat de begane grond niet groter mag zijn dan 150 m2. Ook de verdieping mag niet groter zijn dan 150 m2. Bijgebouwen mogen buiten de bovenstaande volume- en oppervlakte-eisen worden toegevoegd, mits wordt voldaan aan de eisen gesteld in het bestemmingsplan. Parkeren vind plaats in het souterrain. Het volume ten behoeve van het parkeren dient meegenomen te worden in bovenstaande berekening.

• Bouwenvelop hof kavels en appartementen

Rondom het hof worden 19 kavels vrijgegeven. De bouwenvelop is groter dan het maximale bouwvolume. Binnen de gestelde voorwaarden is er vrijheid om een eigen invulling aan de zelfte bouwen woning te geven. De woningen aan de zuidzijde (kavel 3 t/m 6) lopen getrapt af met dakterrassen richting de Utrechtseweg. Het doorgaande autoverkeer vraagt om geluidsvoorzieningen. Door hoge borstweringen rond de terrassen te plaatsen is het mogelijk in de gevel te openen delen te hebben. De woningen vormen een doorgaande rij. Het binnenhof blijft daardoor geluidsluw.

De woningen aan de noordzijde (kavel 15, 16 en 17) hebben smallere kavels met de mogelijkheid over lagen over de volle kavelbreedte te bouwen. Terrassen kunnen zowel gericht zijn op de zon aan het binnenhof als op de bossen aan de noordgevel.

De woningen aan de oostzijde (kavel 7 t/m 11) kunnen vrijstaand zijn of geschakeld. Ook deze terrassen kunnen zowel gericht zijn op de zon aan het binnenhof als op de bossen aan de oostgevel.

De woningen aan de westzijde (kavel 21 t/m 25) hebben globaal dezelfde opzet als de woningen aan de oostgevel. Terrassen zullen met name gericht zijn op de bossen aan de westgevel. De kopgevel van kavel 21 is 3 lagen hoog om de entree van het binnenhof te markeren. De woningen kunnen vrijstaand of geschakeld zijn, twee of drie lagen hoog.

De appartementsgebouwen (kavel 12, 13, 14 en 18, 19 en 20) zijn maximaal 4 lagen hoog boven een gemeenschappelijke half verdiepte garage. Het grotere volume trapt aan drie zijden af.

figuur: bouwenveloppen hofkavels en appartementen 3 t/m 25

De verdeling in woonlagen is indicatief. Parkeren vindt plaats in het souterrain. Er mag maximaal 660m3 bovengronds gerealiseerd worden. Alleen het gedeelte van het bouwvolume dat zichtbaar is vanaf het maaiveld telt mee als bouwvolume. Als er sprake is van een hoogteverschil tussen de aangrenzende maaivelden, dan wordt een denkbeeldige lijn getrokken van het ene naar het andere maaiveld. Alles wat daarboven is gelegen telt mee in de volumeberekening van de 660 m3. De peilmaten zoals op deze en de volgende pagina's weergegeven betreffen het peil genomen ten opzichte van de bovenkant van de afgewerkte vloer begane grond. Het aangrenzende maaiveld ligt gelijk aan de begane grondvloer.

figuur: doorsnede hofwoningen en berekening inhoud

Het beeldkwaliteitsplan omvat de stedenbouwkundige randvoorwaarden en wordt, voor zover het de beeldkwaliteits- c.q. welstandsaspecten betreft, mede betrokken bij de welstandstoets van de bouwplannen. Volume en situering van de woningen is geregeld in dit bestemmingsplan. In de regels van het bestemmingsplan wordt naar het beeldkwaliteitsplan verwezen. Het beeldkwaliteitsplan wordt tegelijk met dit bestemmingsplan door de gemeenteraad vastgesteld en heeft daarmee een status die vergelijkbaar is met de welstandsnota.

* Het beeldkwaliteitsplan is opgenomen in de bijlage van de toelichting (Beeldkwaliteitsplan Utrechtseweg 371 d.d. 8 februari 2012). Indien hetgeen hier voorafgaand is beschreven over het beeldkwaliteitsplan niet geheel overeenstemt met de bijlage, dan prevalteert hetgeen is beschreven in de bijlage.

• Ecologie

De bij de herontwikkeling van het perceel Utrechtseweg 371 betrokken percelen liggen in de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Over het plangebied zijn geen verbindingszones voorzien of andere inrichtingsmaatregelen opgenomen. Wel heeft de provincie Utrecht een aantal algemene natuurdoeltypen ontwikkeld. Binnen de EHS geldt het zogenaamde 'nee, tenzij-regime'. Dat betekent dat nieuwe projecten alleen zijn toegestaan indien deze wezenlijke kenmerken en waarden van het gebied niet significant aantasten. Uit het in opdracht van de initiatiefneemster uitgevoerd onderzoek blijkt, dat er in casu geen sprake is van een significante aantasting van bijzondere soorten in dit deel van de EHS. Door de voorgestelde inrichtings- en beheersmaatregelen worden eventuele nadelige effecten voor de natuur voldoende gemitigeerd. Het bovengenoemde ecologische onderzoek (en het landschappelijke ontwerp van de nieuwe situatie) maken deel uit van de ruimtelijke onderbouwing van het project en zijn opgenomen in de bijlagen bij deze toelichting. In hoofdstuk 5 van deze toelichting wordt nader ingegaan op het aspect "ecologie" en het terzake ingestelde onderzoek.

• Landschappelijke terreininrichting

In de rapportage "Landschapsontwerp Utrechtseweg 371-375" d.d. 9 januari 2012 van Deltavormgroep is de toekomstige landschappelijke inrichting van het gebied beschreven. Deze rapportage is toegevoegd aan de bijlagen bij deze toelichting. De plannen voorzien in een meer natuurlijke inrichting van de buitenruimte. Bij deze inrichting wordt gerefereerd aan het beeld van een open plek, zoals die ook elders op de Utrechtse Heuvelrug is te vinden. Het maaiveld heeft hierbij een licht glooiend karakter en is beplant met grassen en heidevlakken. De boombeplanting bestaat uit bomen die hier van nature thuishoren, zoals, berk en den afgewisseld met stukken eiken en beuken.

figuur: landschappelijke inrichting Utrechtseweg 371 en 375

De hofwoningen staan centraal op de kavel, net zoals de andere grotere bouwvolumes langs de Utrechtseweg, iets terug ten opzichte van de aangrenzende woningen. Hierdoor wordt het complex opgenomen in het omringende bosgebied. Door in de zone voor het gedeelte van de hofwoningen en de Rietveldvilla selectief te dunnen ontstaat een (beperkt) doorzicht en krijgt het complex, net zoals elders langs de Utrechtseweg, een eigen karakteristieke voorgrond.

De inrichting van het gebied rond de woningen krijgt een natuurlijk karakter met een beplanting van grassen en heidevlakken die op een natuurlijke en duurzame wijze zullen worden onderhouden. In aansluiting op de meer open zone rond de hof wordt, zoals voorgesteld in het natuurwaardenonderzoek, in het noordwestelijk deel van het plangebied de meer open structuur met heidebeplanting hersteld. Daarnaast is er voor gekozen om al het regenwater dat op dakvlakken en verhardingen valt af te koppelen en te infiltreren in een reeds bestaande voorziening nabij de Rietveld villa.

Het bosgebied op de kavel wordt gedund waarbij met name wordt ingezet op het behoud van de meer duurzame soorten zoals eik en beuk. Dit sluit aan bij het streven naar een passende en meer gebiedseigen beplanting en een duurzamere wijze van onderhoud. Het bos krijgt bovendien een meer open karakter door het verwijderen van de vogelkers en het kappen van enkele gaten. In het noordelijk deel van het plangebied wordt een poel gegraven.

Het gehele gebied krijgt een collectief karakter waarbij geen individuele tuinen zijn te onderscheiden. Dit betekent ook dat het gehele terrein gemeenschappelijk zal worden onderhouden. Door dit gemeenschappelijk onderhoud kan het behoud en de versterking van de natuurwaarden op het terrein ook daadwerkelijk worden bereikt. Naast het voor allen toegankelijke collectieve deel hebben alle woningen ook een eigen buitenruimte in de vorm van een ruim terras. Enkele nieuw aangeplante heestergroepen, aangeplant langs de bosranden, zorgen hierbij voor voldoende privacy.

Zoals ook al eerder in deze toelichting is aangegeven, zal de sortie aan de westzijde van het plangebied in overleg met de provincie zo veel mogelijk worden behouden en waar mogelijk hersteld. Hierbij wordt gestreefd naar het herstel van het kenmerkende profiel van 18 meter met aan weerszijden een houtwal en een laanbeplanting langs de weg. Uiteraard is voor het herstel ook de medewerking van de eigenaar van de aangrenzende kavel noodzakelijk. De route die hierbij ontstaat zou kunnen dienen als toegang naar de Vlasakkers die mogelijkerwijze in de toekomst een meer openbaar karakter krijgen.

figuur: sortie

• Beheer en onderhoud

Het beheer en onderhoud van het gehele plangebied zal worden uitgevoerd onder de verantwoordelijkheid van een vereniging van eigenaren van alle bewoners. Een belangrijk uitgangspunt is hierbij dat het gebied als een eenheid zal worden onderhouden. Er wordt hierbij geen onderscheid gemaakt tussen de afzonderlijke kavels. Streefbeeld voor het onderhoud van het gebied zijn de natuurdoeltypen zoals die door de provincie zijn aangegeven. Hierbij zal sprake zijn van een geleidelijke omvorming naar een bos met meer loofhout en meerdere open plekken. Er wordt gestreefd naar een zo extensief mogelijke wijze van beheer, mogelijk met de inzet van grazers. Alleen het gebied direct rond de vrijstaande woningen en ter plekke van de hof zal op een intensievere wijze worden beheerd.

Door Bureau Viridis is nog onderzoek ("Natuurtoets Utrechtseweg 375 en 371" dd. 14 september 2011) gedaan naar de ecologische kwaliteiten van het gebied (zie hoofdstuk 5). Uit dat onderzoek vloeit een aantal te treffen mitigerende maatregelen voort. Deze maatregelen zijn toegevoegd aan het landschapsontwerp voor het bosgebied van Deltavormgroep en zullen worden geborgd in een ecologisch werkprotocol. In een overeenkomst met de ontwikkelaar worden afspraken gemaakt over het (laten) inrichten en beheren van het gebied volgens het landschappelijke inrichtingsplan. Daarmee is naast de in het bestemmingsplan opgenomen regeling gewaarborgd dat het niet voor wonen bestemde gebied een overwegend bosachtig karakter houdt en de hiervoor genoemde mitigerende maatregelen worden getroffen.

• Milieu

Het plan is getoetst aan de relevante milieucomponenten en akkoord bevonden. Er dient nog een hogere waarden-procedure als bedoeld in de Wet geluidhinder te worden gevolgd. Dat gebeurt tegelijk met de bestemmingsplanprocedure.

• Parkeren en ontsluiting

De ontsluiting van het gebied vindt zoveel mogelijk plaats via de reeds bestaande wegen waarbij gekozen is voor een zo kort mogelijke route. Om deze reden is de locatie van de hofwoningen zo gekozen dat de ontsluiting hiervan precies samenvalt met de reeds bestaande ontsluitingsroute. Daarnaast zal de huidige ontsluiting via de noordzijde van de kavel komen te vervallen. Dit deel van het terrein is alleen toegankelijk voor voetgangers.

figuur: ontsluiting

De norm van de gemeente Amersfoort voor dure woningen in de rest van de stad (dus geen binnenstad en schil) bedraagt 2 parkeerplaatsen per woning. Deze norm is ontleend aan de Nota Parkeernormen 2009. Het plan voldoet aan deze norm. De parkeerplaatsen kunnen ook worden gebruikt door bezoekers. Gekozen is om alle parkeerplaatsen fysiek en verdiept onder de woningen op te lossen. Dit levert ten opzichte van de bestaande situatie een kwaliteitsimpuls op aangezien momenteel dagelijks 55 auto's op het terrein (maaiveld) aanwezig zijn.

• Consequenties

De belangrijke consequenties van het plan zijn:

- de omleiding van de ontsluiting: de ontsluiting die momenteel van de Utrechtseweg naar de Vlasakkers loopt wordt omgelegd en krijgt halverwege een doorsteek over de kavel van nummer 375. Het achterliggende terrein wordt hierdoor niet meer door autoverkeer belast;

- een vermindering van bestratingsoppervlakte: de bestrating van de huidige parkeerplaatsen van ca. 1850 m2 komt te vervallen. Dat levert een substantiële vermindering van verhard materiaal op de kavel op;

- een grotere footprint : de huidige footprint van 990 m2 gaat naar maximaal 2400 m2 waardoor het plan binnen de bouwmogelijkheden volgens het huidige bestemmingsplan (3300 m2) blijft;

figuur: huidige situatie Utrechtseweg 371

- fysieke oplossing voor auto's: gekozen is om alle parkeerplaatsen fysiek en verdiept aan te leggen. Dit levert een kwaliteitsimpuls op ten opzichte van de bestaande situatie (momenteel zijn dagelijks ca. 55 auto's op het terrein aanwezig);

- architectuur en kwaliteitsverbetering: gekozen is om architectuur te maken die aansluit op de bosomgeving; de kwaliteit van het huidige kantoor is laag;

- aanpassing bosstructuur: voor het realiseren van de woningen moeten bomen worden gekapt. In de ruimtelijke onderbouwing is een inventarisatie van de bomen in het terrein in de buurt van de nieuwe bebouwing aangegeven. Deze inventarisatie is toegevoegd aan de bijlagen bij deze toelichting. Zoveel mogelijk bomen worden teruggeplant op het deel van de ontsluitingsweg, dat komt te vervallen. De overige bomen worden op een nader in overleg met de provincie Utrecht te bepalen plaats gecompenseerd. Voor het beheer van het bos en de buitenruimte is een plan van aanpak gemaakt om de in het landschapsontwerp verwoorde doelstellingen te realiseren. Het doel is om het (verwilderde) dennenbos te vervangen door loofbos (zie Landschapsontwerp Utrechtseweg 371-375 d.d. 9 januari 2012).

Tenslotte is in het briefrapport Boombeplanting Utrechtseweg 375 van Deltavormgroep d.d. 16 september 2011 (zie bijlage) een inventarisatie gedaan naar de kwaliteit van de bomen in het plangebied.

Hierin wordt het volgende geconcludeerd:

De gevolgen voor de boombeplanting beperkt zich met name tot het noordelijk deel van de kavel. De toekomstwaarde van de boombeplanting die hier moet worden gerooid is relatief gering. De te rooien beplanting bestaat grotendeels uit Dennen, deels met een matige kwaliteit, en een onderbeplanting van zaailingen van Beuk en Eik. Rond de nieuwe villa betreft het over het algemeen een beplanting van Berken, opnieuw van een matige kwaliteit. Verder zullen er langs de randen van de bestaande open plek op een aantal locaties een beperkt aantal bomen moeten worden gerooid. De kwaliteit hiervan is over het algemeen goed.

Een deel van de werkzaamheden zouden in het kader van een noodzakelijke dunning van het bosgebied kunnen worden uitgevoerd. Hierbij is het van groot belang om vanuit een totaal visie op de ontwikkeling van het gebied keuzes te maken in het al of niet behouden van bepaalde beplantingen. De door de provincie aangegeven natuurdoeltypen zouden hierbij leidend moeten zijn.

Bij de verdere uitwerking van het bouwplan zal het noodzakelijk zijn om aan de hand van een exacte inventarisatie te bepalen welke bomen gespaard kunnen worden en waar rooien noodzakelijk is. Deze werkzaamheden zouden in samenhang met de overige beheers- en onderhoudswerkzaamheden in het bosgebied moeten worden gepland en uitgevoerd. Hierbij zou ook inzicht gegeven moeten worden in de mogelijkheden voor compensatie op de kavel, bijvoorbeeld ter plekke van de huidige toegangsroute. Tenslotte zouden in het plan ook de maatregelen moeten worden beschreven die noodzakelijk zijn om de te handhaven boombeplanting ten tijde van de bouw te beschermen.