Partiële herziening Centraal Stadsgebied-Noord

1.2 Bestemmingsplan

1.2.1 Ligging en begrenzing van het bestemmingsplan

Figuur: ligging totale plangebied

Het totale plangebied wordt globaal begrensd door:

• de Friesestraat aan de oostzijde
• de Puntenburglaan aan de zuidzijde
• de nieuwe Poort aan de noordzijde
• het Spoorlijn Amersfoort Apeldoorn/Zwolle en de Flevostraat aan de westzijde

De Flevostraat, Puntenburglaan en de nieuwe Poort zelf zijn voor de betreffende gedeelten opgenomen in het bestemmingsplan. Ook een deel van de Frieseweg aan de kant van de nieuwe Poort is meegenomen. Puntenburg (het gedeelte tussen de Puntenburglaan en Spoorlijn Amersfoort Apeldoorn/Zwolle) is niet meegenomen omdat hiervoor een actueel bestemmingsplan vigeert.

Binnen het plangebied ligt het “Oppidium” in het Centraal Stadsgebied-noord ten westen van de Nieuwe Poort.

De ligging van het Oppidium in het Centraal Stadsgebied-noord ten opzichte van de nieuwe Poort is aangegeven op Figuur 1.

Het gebied wordt begrensd door:

• de nieuwe Poort;
• de Groningerstraat;

Figuur : ligging Oppidium

1.2.2 Geldend(e) plan(nen)

Binnen het plangebied geldt op dit moment het volgende bestemmingsplan:

Nr.	Naam plan	Raad	GS	Kroon/RvS
	Centraal Stadsgebied-Noord	15 juni 2000	30 januari 2001	2 oktober 2002, onherroepelijk 3 oktober 2002

A) Ten aanzien van het Oppidium

Bestemmingsplan “Centraal Stadsgebied-Noord” voor lokatie Oppidium

De lokatie ligt binnen het bestemmingsplan “Centraal Stadsgebied-Noord”. De bestemming van deze lokatie is 'kantoren' met de aanduiding 'detailhandel (Dh)' en 'woongebied' met de aanduiding 'woon-werkwoningen (WW)'.

Op basis van artikel 4 van de voorschriften van dat bestemmingsplan zijn de gronden die aangewezen zijn voor woongebied bestemd voor:

• wonen in de vorm van geschakelde, aaneengesloten en gestapelde woningen
• verkeers- en verblijfsdoeleinden
• groenvoorzieningen en waterpartijen
• nutsvoorzieningen
• parkeervoorzieningen

Op de gronden met de bestemming woongebied en de aanduiding “woon-werkwoningen” zijn gebouwen met een maximale hoogte van 8 tot 16 meter toegestaan.

Op basis van artikel 5 van de voorschriften zijn de gronden die aangewezen zijn voor kantoren bestemd voor:

• kantoren;
• verkeers- en verblijfsdoeleinden;
• groenvoorzieningen en waterpartijen;
• nutsvoorzieningen;
• parkeervoorzieningen;
• onder- en bovengrondse fietsenstallingen.

Daarnaast zijn de gronden bestemd voor kantoren met de aanduiding 'detailhandel (Dh)' tevens bestemd voor detailhandel. Op de gronden met deze bestemming zijn binnen het bouwvlak gebouwen met een hoogte van 15 tot 44 meter toegestaan.

Verleende vrijstelling ex artikel 19 lid 1 WRO voor lokatie Oppidium

Voor het Oppidium is, met toepassing van een artikel 19 lid 1 WRO vrijstelling (oud), op 21 april 2009 bouwvergunning verleend omdat dit bouwplan in strijdt was met het geldende bestemmingsplan “Centraal Stadsgebied-Noord”. Het betrof de navolgende afwijkingen:

1) strijdigheid met doeleindenomschrijving

- Strijdigheid van de functie detailhandel met de doeleindenomschrijving van artikel 4 en de functie woningen;

- Strijdigheid van de functie horeca en hotel met de doeleindenomschrijving van artikel 5;

2) strijdigheid met bouwvoorschriften

Voor artikel 4 en 5 gelden tevens bouwvoorschriften waaraan het bouwplan niet geheel voldeed. Op grond van artikel 4 lid 2, sub b en artikel 5 lid 2, sub b mag de goothoogte van de gebouwen niet meer bedragen dan op de plankaart is aangegeven. Op een aantal plaatsen werd de maximale hoogte echter overschreden. De toren aan de oostzijde is 45,9 meter terwijl 44 meter is toegestaan en staat gedeeltelijk op op een stuk waar maar 15 meter is toegestaan. Het gebouw zelf is in het midden 17,15 meter terwijl 15 meter is toegestaan. De toren aan de zuidzijde links is 26,5 meter hoog terwijl daar 16 meter is toegestaan. Daarnaast is de plaatsing van de gebouwen gedeeltelijk buiten het bouwvlak, hetgeen in strijd is met het in artikel 4 lid 2, sub a en artikel 5 lid 2, sub a bepaalde.

Ontwikkelingen Oppidium

Voor het Oppidium is een nieuwe aanvraag omgevingsvergunning ingediend.

In het gebouw zijn, met in achtneming van de onderverdeling zoals aangegeven in de regels van onderhavig bestemmingsplan, de navolgende functies toegelaten:

Hotel, leisure en zaalverhuur, detailhandelsruimten, horecavoorzieningen, woningen, kantoren en parkeervoorzieningen.

Strijdigheden met vigerende planologie Oppidium

Het onderhavige bouwplan is voor een deel niet in overeenstemming met de bestemming 'kantoren' met de aanduiding 'detailhandel (Dh)' van het bestemmingsplan “Centraal Stadsgebied-Noord”.

Het bouwplan wijkt voor wat betreft de bouwhoogte in het centrale deel van het gebouw ook af van de eerder verleende bouwvergunning die met toepassing van vrijstelling ex artikel 19 lid 1 WRO (oud) is verleend. Ook de (indeling van) het gebruik van de ruimtes in het gebouw wijkt af van de bouwtekeningen waarvoor de vrijstelling ex artikel 19 lid 1 WRO (oud) is verleend.

Dit bestemmingsplan voorziet ten opzichte van de vigerende planologie in de mogelijkheid van een extra bouwhoogte in het middendeel van het gebouw in de derde bouwlaag met een oppervlakte van ca 900 m2 ten opzichte van de verleende bouwvergunning. De bouwhoogte voor dit gedeelte overschrijdt de maximale bouwhoogte van 15 meter in het vigerende bestemmingsplan CSG-Noord.

Ook wordt ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan en de verleende artikel 19 lid 1 WRO vrijstelling binnen het oppervlakte van de huidige toegestane gebruiksfuncties, vermeerderd met de eerder genoemde uitbreiding van het middengedeelte van het gebouw, de navolgende gebruiksfuncties toegevoegd:

• 1846 m2 Horeca cat. H
• 1205 m2 Horeca cat. A
• 3000 m2 Leisure

In dit bestemmingsplan krijgt de gewenste ontwikkeling een bestemming op maat met een zekere mate van flexibiliteit.

B) Overig deel van het plangebied

Voor het overige deel van het plangebied worden alleen voor de delen waar in het bestemmingsplan “Centraal Stadsgebied-Noord” detailhandel en publieksgerichte diensverlening mogelijk zijn ook kleinschalige kantoren tot maximaal 250 m2 b.v.o toegelaten. Het bestemmingsplan “Centraal Stadsgebied-Noord” voorziet niet in deze mogelijkheden.

1.2.3 Totstandkoming van het bestemmingplan

Voorliggend bestemmingsplan betreft voornamelijk een actualisatie van het plangebied en heeft een beheersgericht karakter. Dit heeft tot gevolg dat helder moet worden vastgelegd wat de bestaande situatie in het plangebied is, aangezien deze situatie het uitgangspunt voor het toekomstig beheer vormt.

Ten behoeve van het vastleggen van de huidige situatie zijn allereerst de geldende bestemmingsplannen in het plangebied bestudeerd. Daarnaast zijn recente luchtfoto's bekeken en heeft een analyse van documenten plaatsgevonden, waarin voor het plangebied relevante structuren en karakteristieken zijn opgenomen.

Tot slot hebben voor het gehele plangebied eveneens inventarisaties in het veld plaatsgevonden.

De ruimtelijke situatie die op deze manier is vastgelegd, betreft een momentopname waarbij geen nieuwe ontwikkelingen zijn meegenomen. Enkel recente plannen, die reeds maatschappelijk en bestuurlijk zijn geaccordeerd en waarvan de ruimtelijk-juridische procedures volledig zijn doorlopen, zijn opgenomen.

Het bestemmingsplan is conform de IMRO-standaard (informatie model ruimtelijke ordening) vervaardigd. Hierdoor is het bestemmingsplan eenvoudig in te brengen in het gemeentelijk (raadpleeg-)systeem en kan het bestemmingsplan op een eenvoudige wijze worden uitgewisseld met andere overheden zoals de provincie. De nieuwe digitale systematiek heeft weliswaar gevolgen voor het vertrouwde kaartbeeld en de opbouw van de planregels, maar sluit naadloos aan bij de huidige eisen van het bestemmingsplan.