Soesterkwartier

4.2 Stedenbouwkundige uitgangspunten

Het Soesterkwartier bestaat voor het grootste gedeelte uit kleinschalige woonbebouwing en is in een periode van circa 50 jaar gefaseerd van oost naar west tot stand gekomen. De ontwikkelingen in stedenbouwkundige opvattingen in die periode zijn binnen de wijk terug te vinden in de verschillen tussen (en soms ook binnen) de diverse buurten. Deze buurten liggen als een stedelijk "patchwork" (lappendeken) tussen de oost-west lopende ruimtelijke hoofdstructuren van de wijk: de Dollardstraat, de Noordewierweg en de Soesterweg.

Het kunnen aflezen van de geschiedenis van de wijk aan de hand van de ruimtelijke structuur van de wijk en aan de karakteristieken waarmee de verschillende buurten zich van elkaar onderscheiden, vinden wij een belangrijke stedenbouwkundige en cultuurhistorische kwaliteit van de wijk. Bovendien geeft dit onderscheid tussen de buurtjes aan elk afzonderlijk buurtje een eigen identiteit. Dit kan bijdragen aan het buurtgevoel.

Een dergelijk "smakenpallet" binnen één wijk is uniek voor Amersfoort, en een kwaliteit van de wijk. Hier willen we zorgvuldig mee omgaan.

• De (zuid-)oostelijke punt van de wijk kenmerkt zich door de lange straten die karakteristiek zijn voor de eind negentiende eeuwse schil rond de binnenstad. Deze eenvoudige stedenbouwkundige verkaveling biedt ruimte aan bebouwing met een grote diversiteit en individualiteit.
• Het westelijke- en middendeel bestaat uit arbeidersbuurten die, in meer of mindere mate, gebouwd zijn volgens de principes van de tuinstadgedachte (Bomenbuurt, Bloemenbuurt en deel Rivierenbuurt). Kenmerk: complexgewijze bebouwing die bestaat uit zorgvuldige en interessante stedenbouwkundige composities, met een grote eenheid in de straatwanden.
• Het oostelijke deel van de Rivierenbuurt is weer een typische jaren '30 middenstandsbuurt, waarbij de relatief eenvoudige verkaveling bestaat uit zorgvuldig gecomponeerde straatwanden die elk een sterke eenheid vormen, en waarbij de horizontale lijnen dominant zijn.

Gemeenschappelijke deler is de kleinschaligheid (het gros van de bebouwing bestaat uit één of twee lagen met een kap), en het toepassen van de kap.
Ook deze kleinschaligheid van de bebouwing vinden wij een waardevolle karakteristiek van de wijk, evenals het kappenlandschap.

Grote diversiteit en individualiteit in het oostelijk deel van de wijk

Complexgewijze bebouwing in de Bloemenbuurt

De Rivierenbuurt-Oost

Het westelijke- en middendeel van de wijk (Bloemenbuurt, Bomenbuurt en deel Rivierenbuurt) is tot nu toe corporatiebezit geweest. Daardoor is de daar zo kenmerkende eenheid van de straatwanden goed bewaard gebleven. De verwachting is, dat in de 10 jaar waarin dit bestemmingsplan geldig zal zijn, een groot deel van de woningen wordt verkocht. Dit zal, naar verwachting, een grote mate van bouwactiviteit opleveren, waarbij de grenzen van het bestemmingsplan zullen worden opgezocht.

Dit bestemmingsplan anticipeert op deze ontwikkeling, door ontwikkelingsruimte aan te bieden passend bij de karakteristiek van deze buurtjes.

Het nu nog geldende bestemmingsplan dateert uit 1965, en is inmiddels flink verouderd. Het bestemmingsplan uit 1965 is (deels) opgezet als een zogenoemd "ontwikkelingsplan". Dit betekent dat op sommige plaatsen een destijds gewenste (maar soms nooit gerealiseerde) situatie op de kaart is weergegeven over de bestaande situatie. Op andere plekken is door ontwikkelingen de situatie op de kaart inmiddels achterhaald.

Een ander kenmerk is dat er redelijk globaal is bestemd: er worden wel goothoogtes, maar geen nokhoogtes aangegeven. De aangegeven goothoogtes komen overigens op een aantal plaatsen niet overeen met de werkelijke goothoogtes.

In de loop der jaren is, in sommige buurten, veel gebruik gemaakt van deze globale manier van bestemmen. Bijvoorbeeld door het bouwen van dakopbouwen (met name in de Rivieren- en Schildersbuurt). Sommige van deze dakopbouwen passen goed in het straatbeeld. In andere gevallen is de kenmerkende eenheid in de straatwand aangetast door het toepassen van een grote diversiteit aan dakopbouwen.

Elders zijn ontwikkelingen ingezet die juist goed aansluiten bij het karakter van de wijk. Deze ontwikkelingen, voorheen mogelijk gemaakt door planologische procedures, willen we nu bij recht mogelijk maken.

Voorliggend bestemmingsplan beoogt het karakter van de wijk als "patchwork" van buurtjes die zich van elkaar onderscheiden door hun stedenbouwkundige kenmerken te behouden, en ontwikkelingen passend bij het karakter van de wijk mogelijk te maken. Naast de stedenbouwkundige kenmerken per buurtje zijn ook de kleinschaligheid van de bebouwing en het kappenlandschap daarbij belangrijke uitgangspunten.

Daarbij willen we op een zo efficiënt mogelijke manier bestemmen. Grotendeels zal dit op een "standaard" manier gebeuren die ook voor andere wijken goed in te zetten is. Op sommige punten zal het nodig zijn om een zekere vorm van maatwerk te hanteren om de doelstelling te bereiken.

Dit leidt tot de volgende uitwerking in het bestemmingsplan:

De structurerende elementen

De Dollardstraat (met de Groengordel), de Noordewierweg en de Soesterweg zijn de drie structurerende elementen van de wijk. Aan deze lijnen zijn de diverse buurten als het ware "opgehangen". De herkenbaarheid en de ruimtelijke kwaliteit van deze lijnen is belangrijk. In de wijkbeschrijving is goed te lezen dat, en in welk opzicht, de lijnen van elkaar verschillen. De aandachtspunten per structurerend element zijn in dit bestemmingsplan dan ook verschillend.

Het groene beeld van de Soesterweg

Het behoud van de kenmerkende bomenlaan wordt onderkend, maar dit is niet een onderwerp dat in het bestemmingsplan aan de orde komt. In het handboek voor de kwaliteit van de openbare ruimte wordt hier al de nodige aandacht aan gegeven.

Een ander kenmerk van de Soesterweg is de aanwezigheid van voortuinen. Op een enkele plek zit de ingang van een woning om de hoek, in een zijstraat. Aan de Soesterwegzijde ligt dan een zijtuin, niet een voortuin. Om het straatbeeld met de open, vaak groene voortuinen langs de Soesterweg te beschermen, willen we deze zijtuinen een tuinbestemming geven. Hierdoor is het, net als in het vigerende plan, niet mogelijk hier een bijgebouw te plaatsen, of een schutting hoger dan 1 meter op de erfgrens.

Winkelbestemming Soesterweg

De Soesterweg had ooit een centrumfunctie in de wijk, met aan weerszijde enkele kleine winkelstrips. Door het verdwijnen van steeds meer buurtvoorzieningen en doordat het steeds meer moeite kost om wijk(winkel)voorzieningen overeind te houden, is er voor gekozen om de focus m.b.t. de voorzieningen te leggen op de centrale as in de wijk, de Noordewierweg. Inmiddels zijn al veel winkels langs de Soesterweg verdwenen, en omgevormd tot woningen. In het bestemmingsplan zal op deze plekken een woonbestemming worden opgenomen in plaats van de winkelbestemming uit het plan van 1965.

In tegenstelling tot bij de woonbestemming, is in de legenda van de bestemmingsplankaart van het plan uit 1965 geen maximale bebouwingsdiepte vastgesteld voor winkels. Aan de zuidzijde van de Soesterweg zijn daardoor, mede door het ontbreken van achterburen, enkele zeer diepe gebouwen ontstaan.

In het nieuwe plan zal er wel een grens aan de bebouwingsdiepte van (voormalige) winkels worden gesteld. Deze zal worden bepaald in relatie tot de directe omgeving, en in het licht van wat er in de afgelopen planperiode al is gerealiseerd. Voor de voormalige winkelbestemming langs de Soesterweg-zuidzijde betekent dit: een maximale bebouwingsdiepte van 11 meter.

Zijtuinen Dollardstraat

In de Dollardstraat is het open karakter van de zijtuinen van de hoekwoningen zeer kenmerkend, en in het bestemmingsplan van 1965 goed beschermd. De open zijtuinen dragen in hoge mate bij aan het aantrekkelijke beeld van de Dollardstraat, als belangrijk structurerend element van de wijk. Daarom willen we dit beeld beschermen, door de paar zijtuinen die aan de weg grenzen een tuinbestemming te geven. Hierdoor is het, net als in het vigerende plan, niet mogelijk hier een bijgebouw te plaatsen, of een schutting hoger dan 1 meter op de erfgrens.

Open hoeken aan de Dollardstraat

Groengordel

In de groengordel bevinden zich veel niet-openbare functies, zoals scholen en sportverenigingen. Hierdoor is een groot deel van de groengordel niet voor iedereen toegankelijk. Dit komt de parkfunctie van de gordel niet ten goede. Uitgangspunt voor dit bestemmingsplan is: geen nieuwe functies toestaan die leiden tot een verdere privatisering van de groengordel.

Bestaande functies mogen alleen uitbreiden als dit noodzakelijk is voor het voortbestaan van de functie, en als dit op een manier gebeurt die de openbare toegankelijkheid niet beperkt en het groene beeld niet onevenredig aantast. Dit vereist maatwerk, en soms ook bijzondere oplossingen (ondergronds bouwen, het toepassen van grasdaken, etc.).

Twee elementen uit de groenstructuur van het park worden in het bestemmingsplan vastgelegd:

- De laanbomen langs de dwarswegen, deze dragen bij aan de herkenbaarheid en oriëntatie.

- Het opgaand groen langs de Amsterdamseweg, dat zoveel mogelijk een gesloten wand vormt als buffer naar bedrijventerrein de Isselt.

De herinrichting van de groengordel is een uitvoeringsproject van de Groenblauwe structuur. Doel is het verbeteren van de toegankelijkheid en het gebruik, en het versterken van de ecologische verbinding met Birkhoven Bokkeduinen.

In afwachting van de herinrichting is in samenspraak met bewoners een beheerplan opgesteld. Hierin staan afspraken over het dagelijks beheer.

Noordewierweg

Aan de Noordewierweg ligt het winkelcentrum van de wijk. In het verleden hebben er diverse uitbreidingen op de beganegrond plaats gevonden. Deze willen we in het nieuwe bestemmingsplan door middel van een afwijking mogelijk maken.

De verwachting is, dat het winkelcentrum het moeilijk gaat krijgen in de toekomst. De vraag ligt er, of er hier ook andere functies dan winkels (met erboven wonen) mogelijk gemaakt moeten worden. Door middel van een afwijking wordt dit mogelijk. Het parkeren is daarbij maatgevend.

Het groene deel van de Noordewierweg

Een deel van de Noordewierweg grenst aan het beschermd stadsgezicht van de Bomenbuurt, en heeft een heel ander karakter dan de rest van de weg. Hier geen wijkontsluitingsweg of voorzieningen, maar een groene, tuindorpachtige straat. De aanwezigheid van voortuinen speelt een belangrijke rol in dit groene beeld. Daarom willen we dit beeld beschermen, door de paar zijtuinen die aan de weg grenzen een tuinbestemming te geven. Hierdoor is het, net als in het vigerende plan, niet mogelijk hier een bijgebouw te plaatsen, of een schutting hoger dan 1 meter op de erfgrens.

Bouwhoogtes, kapvormen en straatwanden

Het heel precies bestemmen van alle individuele goot- en nokhoogtes en kaprichtingen vergt een precisie die weinig ruimte laat voor flexibiliteit. Toch zijn dit zaken die in sommige buurtjes heel kenmerkend zijn en de eigenheid (identiteit) van het betreffende buurtje bepalen.

Daarom:

• Precieze goot- en nokhoogtes en kaprichtingen worden niet geregeld in het bestemmingsplan. Alleen het aantal bouwlagen aangeven, met of zonder kap.
• Er is een nadere eisen regeling opgenomen, waarbij eisen aan maatvoering, vorm en richting van de kappen kunnen worden gesteld, met als een belangrijk toetsingscriterium het aansluiten op de oorspronkelijke architectuur en het zich voegen in het oorspronkelijke straatbeeld.
• De welstandsnota aanvullen met tekst die de welstandscommissie meer handvatten biedt om, binnen de kaders van het bestemmingsplan (en waar nodig) de kenmerkende eenheid binnen buurten en straten te beschermen.

Dakopbouwen

In de oostelijke punt van de wijk en langs het meest westelijke deel van de Soesterweg, is in de afgelopen periode sprake geweest van een schaalsprong, waarbij zeer kleine woningen van één laag met een kap zijn getransformeerd tot woningen van twee lagen met een kap. Het naast elkaar bestaan van woningen met één laag en een kap en met twee lagen en een kap past in het gedifferentieerde bebouwingsbeeld van deze straten.

Daarom:

• wordt de schaalsprong van één laag plus kap naar twee lagen plus kap in de betreffende straten bij recht mogelijk gemaakt (het betreft het meest westelijke deel van de Soesterweg en het Schildersdeel van de Schilders- en Heiligenbuurt). Uitzonderingen zijn de Sint Bonifaciusstraat, de Sint Wilibrordusstraat en de Pieter Pijperstraat. De Sint Bonifaciusstraat - beschermd stadsgezicht - en de Sint Wilibrordusstraat vertonen niet het gedifferentieerde bebouwingsbeeld van de overige straten in deze buurt. De kleinschalige bebouwing vertoont hier juist een grote samenhang, die we waardevol achten en willen beschermen. De Pieter Pijperstraat wordt aan de westzijde gekenmerkt door een aantal aantrekkelijke vrijstaande woningen en twee-onder-een kappers in een stijl kenmerkend voor de late negentiende eeuw. Amersfoort kent niet veel van dergelijke bebouwing, en daarom willen wij er zuinig op zijn en deze straatwand conserverend bestemmen.

Schaalsprong

In de Rivierenbuurt zijn in de afgelopen bestemmingsplanperiode veel verschillende soorten dakopbouwen gerealiseerd. Sommige daarvan passen beter in het straatbeeld dan andere. Het bestaan van verschillende vormen van dakopbouwen binnen een straat tast het voor de Rivierenbuurt kenmerkende straatbeeld van zorgvuldig gecomponeerde straatwanden aan.

Daarom:

• In plaats van het benoemen van specifieke goot- en nokhoogtes worden het aantal bouwlagen plus kap genoemd. Aanvullend is er een nadere eisen regeling met betrekking tot maatvoering, richting en vorm van de kap. Dit maakt het realiseren van dakopbouwen mogelijk binnen bepaalde voorwaarden en daar waar dit binnen het straatbeeld past.

Een diversiteit aan dakopbouwen in de Rivierenbuurt

Woningdieptes

In het oude bestemmingsplan was de diepte van rijtjeswoningen vastgesteld op maximaal 8 meter. In de "goed bij" plannen werd de woningdiepte van rijtjeswoningen standaard op 9 meter gezet. Het uitgangspunt was daarbij de eigentijdse, standaard rijtjeswoning.

Vooral in de Bloemenbuurt en de Rivierenbuurt-west, maar ook op enkele andere plekken in de wijk, komen ondiepe woningen voor (< 8 meter diep). Sommige daarvan zijn zelfs zeer ondiep (4½ - 5½ meter diep). Te vinden aan de Dreef, de Rozenstraat en de Lobeliastraat.

Zeer ondiepe woningen in de Bloemenbuurt

De meeste van deze woningen zijn van ouds her corporatiebezit geweest. In de loop der jaren heeft de woningbouwvereniging geen gebruik gemaakt van het recht om de hoofdbebouwing te vergroten tot 8 meter diepte. Wel zijn structurele aanbouwen gerealiseerd op de begane grond, om de woningen woontechnisch te verbeteren. Deze aanbouwen overschrijden in de meeste gevallen de 8 meter bouwdiepte.

Daarnaast zijn vaak ook nog andere aan- en bijgebouwen gerealiseerd, waardoor in veel gevallen het totale oppervlak aan aan- en bijgebouwen per perceel groter is dan het in de algemene regeling voor het realiseren van aan- en bijgebouwen maximaal toelaatbare. Dit heeft geleid tot een handhavingsprobleem in met name de Bloemenbuurt.

Momenteel worden deze woningen voor een groot deel in de verkoop gebracht. Dit heeft vaak een grotere (ver-)bouwactiviteit ten gevolg, waarbij vaak de grenzen van het bestemmingsplan worden opgezocht.

Volgens het oude bestemmingsplan zouden de zeer ondiepe woningen over de gehele hoogte van de woning aan de achterzijde mogen uitbreiden tot een woningdiepte van 8 meter. Dat zou een uitbreiding van soms wel 3 ½ meter betekenen, over de volle hoogte. Dit zou een zeer grote druk geven op de kleinschalige verkaveling. Het bestaande beeld zou behoorlijk worden aangetast.

Op de naast en achter gelegen woningen zou een dergelijke uitbreiding een grote impact hebben, waarbij de lichttoetreding, de bezonning en de ruimtelijke kwaliteit van deze woningen onder druk komt te staan.

Om enerzijds tegemoet te komen aan de ruimtebehoefte van de bewoners en anderzijds de karakteristieke verkaveling te kunnen behouden wordt het volgende geregeld:

• voor rijtjeswoningen in principe de woningdiepte van 8 meter uit het plan van 1965 aanhouden;
• woningen die dieper zijn dan 8 meter in principe conform de werkelijke situatie bestemmen;
• bij de zeer ondiepe woningen (diepte kleiner dan 5,5 meter) conform de werkelijke diepte bestemmen (dus de 8 meter uit het plan van 1965 loslaten) en de rest van de kavel tot hoofdbebouwing in één laag plat bestemmen;
• bij alle woningen aanbouwen aan de achterzijde als hoofdbebouwing in één laag te bestemmen tot een maximale woningdiepte van 9 meter. Hiermee wordt de ruimte voor het realiseren van aan- en bijgebouwen verruimd ten opzichte van de huidige situatie. Deze verruiming is groter naarmate de woning ondieper is.

Daarnaast bestaat natuurlijk ook nog de mogelijkheid tot het realiseren van dakkapellen om de woonruimte te vergroten.