Waardenburg-West

5.3 Gebiedsvisie Boomgaard

Voor het gebied Waardenburg-West, dat ligt ingeklemd tussen de A2 aan de oost-, de Steenweg aan de noord- en west- en de Waal(bandijk) aan de zuidzijde, zijn enkele ontwikkelingen voorzien. Omdat in een deel van dit gebied diverse initiatieven op stapel staan, heeft de gemeente Neerijen besloten voor het gebied een ruimtelijke visie op te stellen om de ontwikkelingsrichting te kunnen sturen. Deze paragraaf bevat diverse ruimtelijke modellen voor Waardenburg-West, waarbij is gevarieerd in gehanteerde uitgangspunten voor het gebied.

Het plangebied voor de ontwikkelingsvisie bestaat uit de locatie die wordt begrensd door de Steenweg, Achterweg en Waalbandijk. Grofweg gaat het om de gronden behorende bij de adressen Steenstraat 18a, Achterweg 16 (drukkerij) en het gehele perceel van Achterweg 10 (boomgaard). De bestande bedrijfsvoering is onderdeel van de ontwikkeling. De drukkerij heeft plannen om een nieuw bedrijfspand te realiseren. Het plangebied heeft een oppervlakte van circa 2 hectare.

Figuur 5.1: Herontwikkelingsgebied Waardenburg-West

5.3.1 Analyse

Het plangebied en omgeving wordt gekenmerkt door een menging van functies, te weten land- en tuinbouw (boomgaard), bedrijvigheid, maatschappelijke functies (brandweerkazerne/gemeentewerf) en wonen. De schaal van de verschillende functies in het gebied is over het algemeen klein. Uitzondering hierop vormt de bebouwing die behoort bij de brandweerkazerne / gemeentewerf die qua schaal aansluit op de (bedrijfs)bebouwing aan de overzijde van de Steenweg.

Figuur 5.2: Brandweerkazerne/ gemeentewerf aan de Steenweg (links) en boomgaard en kleinschalige bedrijvigheid aan de Achterweg

Langs de Achterweg en de Steenweg ligt een groot aantal bedrijven. Het karakter van deze bedrijven is divers, maar autoherstelbedrijven en aanverwante bedrijven hebben de overhand. Vaak is bij de bedrijven een bedrijfswoning aanwezig.

Ontsluiting

De belangrijkste weg in de omgeving van het plangebied is de Steenweg, die de verschillende dorpen langs de Waal met elkaar en de A2 verbindt. De Achterweg heeft uitsluitend een ontsluitende functie voor de aanliggende percelen en loopt ter hoogte van de Waalbandijk dood. De Achterweg is smal, waardoor auto's elkaar moeilijk kunnen passeren. De verkeersfunctie van de Waalbandijk is zeer beperkt; de weg is alleen toegankelijk voor langzaam verkeer en bestemmingsverkeer. Op de kruising Steenweg-Achterweg heeft een reconstructie plaatsgevonden in de vorm van een rotonde.

De Waalbandijk vormt een hoofdwaterkering, waarvoor in het kader van de veiligheid keurzones zijn vastgesteld. Hierdoor kunnen beperkingen aan het grondgebruik worden opgelegd.

De Steenweg vormt niet alleen een fysieke, maar ook een functionele scheiding tussen de gebieden ten noorden en zuiden ervan. Ten noorden van de weg bevindt zich de (grootschalige) bedrijvigheid van bedrijventerrein Slimwei. Dit deel heeft veel meer de uitstraling van een traditioneel bedrijventerrein en herbergt veel handels- en distributiebedrijven. Vanwege de prominente ligging van Slimwei aan de A2 is in de Welstandsnota het volgende voor dit deelgebied opgenomen:

"Dit bedrijventerrein (Slimwei) ligt aan één van de drukste wegen van het landelijke snelwegnet; de A2. Vanwege deze prominente ligging is op dit deelgebied welstandsniveau 1 van toepassing. Voor belangrijke ingrepen in dit deelgebied zal door het gemeentebestuur steeds een programma van eisen betreffende de stedenbouwkundige en architectonische inpassing van deze ingrepen worden opgesteld".

Omdat het her te ontwikkelen gebied ook prominent aan de A2 ligt, zal bij een nieuwe invulling ook aandacht moeten worden besteed aan de uitstraling richting deze Rijksweg.

Figuur 5.3: Luchtfoto herontwikkelingsgebied (boven) en panorama gezien vanaf de Waalbandijk

5.3.2 Visie

Vanuit de huidige kenmerken van het plangebied en de omgeving is een aantal uitgangspunten voor de toekomstige invulling te benoemen. De belangrijkste uitgangspunten voor de herontwikkeling zijn:

• behoud van de woning Achterweg 10;
• rekening houden met de kleinschalige aard van het plangebied;
• gebruik maken van de zichtlocatie langs de A2;
• creëren van een goede ontsluiting van het gebied op de Steenweg;
• functies mogelijk maken, die zich verenigen met de huidige woon-werkfunctie van het gebied;
• ruimte bieden aan de herontwikkelingsplannen van de drukkerij aan de Achterweg 16 (gezien de ligging van deze locatie aan de Steenweg is hier een grotere schaal mogelijk).

Op basis van bovenstaande uitgangspunten lijkt voor het plangebied een invulling, die voortborduurt op de bestaande woon-werkfunctie van het gebied, het meest voor de hand liggend. Voorgesteld wordt om een invulling met kleinschalige bedrijvigheid in combinatie met bedrijfswoningen mogelijk te maken. Naast het feit dat daarmee wordt aangesloten op de bestaande functionele invulling van het gebied, blijkt dat er in de regio veel vraag is naar dergelijke functies. In de gemeente Maurik blijkt veel interesse te zijn voor de mogelijkheid om een bedrijf met bedrijfswoning te realiseren (zie nevenstaand krantenartikel).

Een ontwikkeling van kleinschalige bedrijvigheid met bedrijfswoningen biedt mogelijkheden om ongewenste woon-werksituaties in het buitengebied of in de kernen van de gemeente Neerijnen te verplaatsen naar Waardenburg-West. In de Welstandsnota is voor het plangebied het volgende opgenomen:

"Het beleid is vooral gericht op het behoud van het individuele karakter van de panden passend in het beeld van de historisch gegroeide context. Bij aanpassingen en renovatie dient het oorspronkelijke architectonische karakter van de bebouwing als uitgangspunt te worden genomen. Moderne interpretaties van het architectonische karakter zijn binnen dit diverse karakter mogelijk.

Bij nieuwbouw is het essentieel dat de gebiedskenmerken tot uitgangspunt worden genomen en dat een bijdrage wordt geleverd aan de eenheid van het straatbeeld. Deze kunnen met de nodige terughoudendheid in een eigentijdse architectuuropvatting worden uitgewerkt. Behoud van het veelal verticale karakter van de gevelopbouw en van de kenmerkende plasticiteit in het gevelvlak is daarbij essentieel. Karakteristiek voor de Steenweg is de schuine richting van de bebouwing ten opzichte van de weg. Bij de Achterweg staat de bebouwing evenwijdig aan de straat."

Bij de herontwikkelingsplannen wordt op bovenstaande kenmerken en beleidsuitgangspunten aangesloten.

5.3.3 Modellen

In deze paragraaf zijn - zoveel mogelijk op basis van de beschreven uitgangspunten - enkele ontwikkelingsmodellen voor het plangebied opgenomen. De modellen schetsen mogelijke ontwikkelingsrichtingen en moeten derhalve niet als inrichtingsplannen worden gezien. Binnen de geschetste modellen is nog een veelheid aan varianten mogelijk, waarbij kan worden gevarieerd in omvang van kavels, ligging ontsluiting, grootte bedrijfsgebouwen en locatie van de bedrijfswoningen. In de verschillende modellen zijn nog geen bedrijfswoningen ingetekend.

Opgemerkt dient te worden dat - los van het te kiezen model - nader onderzoek moet plaatsvinden naar de (milieutechnische) inpassing van de nieuwe functies. Zo zal moeten worden gekeken naar de invloed op de omliggende woningen, maar bijvoorbeeld ook naar de impact van de A2 op het gebied (geluidhinder, externe veiligheid, e.d.).

5.3.3.1 Model 1

Kenmerken model

• Behoud Achterweg als hoofdontsluiting;
• Geen aanleg nieuwe infrastructuur;
• Ruimte voor de plannen van de drukkerij / bedrijfsverzamelgebouw;
• Ruimte voor twee diepe kavels ten noorden en zuiden van het perceel Achterweg 10;
• Watercompensatie aan oostzijde plangebied (verbreden waterloop aan de teen van de dijk).

Aandachtspunten

• Opwaarderen Achterweg als hoofdontsluiting;
• Beeldkwaliteit richting A2 (er is sprake van achterkantsituaties);
• Calamiteitenontsluiting.

Model 1

5.3.3.2 Model 2

Kenmerken model

• Behoud Achterweg als hoofdontsluiting;
• Realisatie nieuwe weg ten zuiden van het perceel Achterweg 10;
• Ruimte voor plannen van de drukkerij / bedrijfsverzamelgebouw;
• Ruimte voor circa 5 bedrijfskavels;
• Watercompensatie aan oostzijde plangebied (verbreden waterloop aan de teen van de dijk).

Aandachtspunten

• Opwaarderen Achterweg als hoofdontsluiting;
• Beeldkwaliteit richting A2 (er is sprake van achter- en zijkantsituaties);
• Calamiteitenontsluiting.

Model 2

5.3.3.3 Model 3

Kenmerken model

• Behoud Achterweg als hoofdontsluiting;
• Realisatie ringstructuur;
• Ruimte voor plannen van de drukkerij / bedrijfsverzamelgebouw;
• Ruimte voor circa 5 bedrijfskavels;
• Watercompensatie aan oostzijde plangebied (verbreden waterloop aan de teen van de dijk).

Aandachtspunten

• Opwaarderen Achterweg als hoofdontsluiting.

Model 3

5.3.3.4 Model 4

Kenmerken model

• Achterweg wordt onderdeel van nieuw aan te leggen lusstructuur;
• Realisatie aansluiting op bestaande rotonde;
• Ruimte voor de drukkerij / bedrijfsverzamelgebouw (planaanpassing vereist);
• Ruimte voor circa 5 bedrijfskavels;
• Zichtlocaties richting A2;
• Watercompensatie aan oostzijde plangebied (verbreden waterloop aan de teen van de dijk).

Aandachtspunten

• Plannen drukkerij / bedrijfsverzamelgebouw aanpassen (locatie ten zuiden van kavel drukkerij kan bij de plannen worden betrokken, zie 'A');
• Huidige Achterweg aanpassen aan nieuwe infrastructuur.

Model 4

5.3.3.5 Model 5

Kenmerken model

• Achterweg wordt onderdeel van nieuw aan te leggen lusstructuur;
• Realisatie aansluiting op bestaande rotonde;
• Huidige plannen drukkerij zijn niet uitvoerbaar;
• Zichtlocaties richting A2;
• Ruimte voor circa 7 bedrijfskavels;
• Watercompensatie aan oostzijde plangebied (verbreden waterloop aan de teen van de dijk).

Aandachtspunten

• Heroverwegen plannen drukkerij / bedrijfsverzamelgebouw (twee kavels aan Steenweg?);
• Huidige Achterweg aanpassen aan nieuwe infrastructuur.

Model 5

5.3.3.6 Model 6

Kenmerken model

• Achterweg wordt onderdeel van nieuw aan te leggen lusstructuur;
• Realisatie nieuwe aansluiting op Steenweg;
• Ruimte voor de drukkerij / bedrijfsverzamelgebouw (planaanpassing vereist);
• Ruimte voor circa 7 bedrijfskavels;
• Watercompensatie aan oostzijde plangebied (verbreden waterloop aan de teen van de dijk).

Aandachtspunten

• Plannen drukkerij / bedrijfsverzamelgebouw aanpassen (bouwplan is uit te breiden naar het zuiden);
• Huidige Achterweg aanpassen aan nieuwe infrastructuur;
• Beeldkwaliteit richting A2 (er is sprake van achterkantsituaties).

Model 6

5.3.4 Conclusie

Een definitief voorkeursmodel is nog niet gekozen. Voor het plangebied van de studie zijn een 'wro-zone - wijzigingsgebied 1' (drukkerij) en 'wro-zone - wijzigingsgebied 2' (boomgaard) opgenomen. In de wijzigingsregels wordt op hoofdlijnen aangegeven wat de ruimtelijke kaders zijn voor de herontwikkeling van het studiegebied.