5.1 Inventarisatie en analyse
Voor de opstelling van de stedenbouwkundige visie is gestart met het in kaart brengen van de huidige situatie en de autonome ontwikkelingen. Daarnaast is een waardering van de huidige situatie gemaakt en zijn de bewoners van Est betrokken bij de ontwikkeling van de stedenbouwkundige visie en het voorliggende bestemmingsplan. Enerzijds door middel van een bewonersavond in de vorm van een werkatelier, anderzijds door een enquête over de wensen ten aanzien van de voorgenomen ontwikkelingen. Vervolgens zijn de mogelijke ontwikkelingsrichtingen in kaart gebracht. Samengevat zijn de volgende zaken aan de orde gekomen:
Kerneigenschappen voor de omgeving van Est zijn:
- gave en karakteristieke gradiënten en ensembles van kommen, oeverwallen en uiterwaarden;
- karakteristieke kleinschalige oeverwallen met afwisseling van boomgaarden, beeldbepalende boerderijen, verspreide bebouwing, buurtschappen, dorpen en kasteelterreinen;
- kleine karakteristieke, matig grootschalige open kommen met weidebouw;
- Est ligt te midden van zoekgebied regionale waterberging.
Kerneigenschappen van Est zijn:
- solitaire ligging te midden van het open agrarisch landschap;
- ligging langs de westelijk gelegen oude stroomgeul, niet langs de dijk;
- klein agrarisch dorp (600 inwoners);
- veel kleine dorpen in de omgeving;
- veel fruitteelt;
- opvallend grootschalige kassencomplexen bij Est. In de verdere omgeving nauwelijks aanwezig;
- nabij en ontsloten vanaf de A15;
- Geldermalsen rukt op aan de noordzijde van de A15.
Analyse van de structuur van Est:
- Kleinschalig karakter;
- Verweving van wonen, bedrijvigheid en boomgaarden;
- Doorzichten naar boomgaarden en open landschap;
- Verkavelingstructuur van zuid naar noord steeds rechter en grootschaliger;
- Karakteristieke dorpse sfeer van Est vooral in zuidelijke en westelijk deel;
- Noordoostelijke deel wel dorps, maar niet karakteristiek;
- Grote kassencomplexen ten noordoosten van Est;
- Gebied rond de kassen heeft een grootschalig bedrijfsmatig karakter.
Zwakke punten van Est zijn±
- aanwezigheid van de grootschalige kassencomplexen aan noordoostzijde van Est;
- aanwezigheid van milieuhinderlijke bedrijven;
- het zicht vanuit de westzijde van het dorp op de snelweg A15 en de daardoor veroorzaakte geluidshinder
- het kunstmatig karakter van de rondweg aan de oostzijde van het dorp wordt minder gunstig beleefd
- ook de afwijkende verkavelingstructuur van de naoorlogse bebouwing wordt beoordeeld als 'minder gepast';
- verder ontbeert het dorp basisvoorzieningen.