Halvemaanstraat

2.4 Planbeschrijving

Huidige toestand

De gronden aan weerszijden van de Halvemaanstraat (de zone Paardenwal - Melatensteeg) worden gekenmerkt door een rommelig en extensief grondgebruik. Zo wordt op onbebouwde delen geparkeerd, maar dit zijn geen officiële parkeerplaatsen. De stedelijke ruimtes worden slecht en onvoldoende begeleid door bebouwing en zijn nauwelijks te definiëren. De bestaande bebouwing, vooral langs de Halvemaanstraat, bestaat deels uit achtererfbebouwing en deels uit woningen met voorkanten naar de straat. Opvallend is de aanwezigheid van een tweetal karakteristieke hofjes: het Ruitershofje en de David Evekinkhof. Dit geeft het gebied een geheel eigen karakteristiek met een menging van openbaar en privé. De openbare ruimte is rommelig ingericht en weinig eenduidig. Dit komt vooral vanwege het feit dat al jaren gewacht wordt op een herontwikkeling van het gebied. De beplanting vertoont eveneens weinig samenhang en is deels spontaan ontstaan op de voor een deel braakliggende gronden. Resumerend kan gesteld worden dat sprake is van een dissonant binnen de stedenbouwkundige structuur van dit deel van de binnenstad. Wel is er een grote potentie door de ligging binnen de oude stadscontouren en de omringende historische bebouwing en aanwezige ruimtelijke dragers.

Stedenbouwkundig kader voor de planvorming: Lange termijn visie Paardenwal - Halvemaanstraat

In januari 2011 is door de stedenbouwkundige van de gemeente Zutphen, vanuit de wens om het plangebied in een breder perspectief te bekijken, een middellange en lange termijn visie met betrekking tot het totale gebied Paardenwal - Halvemaanstraat opgesteld. Deze visies geven een beeld van een mogelijke invulling van het gebied op termijn.

De middellange termijnvisie betreft een beperkte ontwikkeling en heeft een looptijd tot 2020. De lange termijnvisie betreft een volledige visie en heeft een looptijd tot 2030. Echter, het is afhankelijk van onder andere de omstandigheden op de woningbouwmarkt en eventuele financiële bijdragen of dit beeld gerealiseerd zal worden binnen die periode.

Voor het opstellen van de visie is het primaire uitgangspunt het tot stand brengen van een groen woon- en verblijfsgebied, allereerst voor omwonenden en daarvan afgeleid het beperken van het autoverkeer en extern parkeren en het maken van bijzondere woonmilieus behorend bij de binnenstad (hofjes en steegjes).

 

Als ruimtelijke knelpunten in het gebied worden gesignaleerd:

• Rommelige openbare ruimte met verspreid parkeren en versnipperd groen; geen eenduidige verharding en onduidelijke verkeersafwikkeling.
• Tekort aan parkeerplaatsen voor omwonenden en ondernemers.
• Rommelige aanblik achterkanten Laarstraat.
• Parkeerboxen in binnenterrein achter Berkelsingel.
• Tekort aan speelplekken.
• Zwakke woonfunctie.

Ontwikkeling

Om de knelpunten in het hele gebied te kunnen oplossen zijn als totaalvisie twee modellen opgesteld. Daarbij wordt opgemerkt dat deze modellen nog niet aan alle in het totaalgebied gesignaleerde knelpunten tegemoet komen. Een deel daarvan dient te zijner tijd te worden opgelost. Onderdeel van de totaalvisie betreft het deelgebied Halvemaanstraat - Melatensteeg. De beide, op basis daarvan ontwikkelde, modellen geven aan dat het plan dat AWG Architecten voor dit deelgebied heeft opgesteld passend is binnen de totaalvisie. De historie van het gebied vormt de basis van de geschetste ontwikkelingsrichting.

Model 1 Middellange termijnvisie (2020) - Beperkte ontwikkeling

• De vorm van het historisch bolwerk wordt zoveel mogelijk weer teruggebracht. De woonstraat wordt er om heen gelegd en de Evekink-woningen komen in het groen te staan.
• Rondom het bolwerk wordt de woonfunctie versterkt door zoveel mogelijk een gesloten pleinwand te creëren bij de achtererven van de Laarstraat.
• In dit model wordt nog op het bolwerk geparkeerd, wel worden de parkeerplaatsen weggeplant door hagen.
• In het binnenterrein van de Berkelsingel worden de garageboxen gehandhaafd en langs de Melatensteeg wordt een speelplek aangelegd.

Model 2 Lange termijnvisie (2030) - Volledige ontwikkeling

• In dit model worden de verblijfsfunctie en de woonfunctie verder versterkt.
• De structuur van het bolwerk wordt verder versterkt door het toevoegen van de oude waterlopen er omheen.
• Het parkeren op het bolwerk verdwijnt en wordt ondergebracht in een half-verdiepte parkeervoorziening onder het groen van het bolwerk; het bolwerk kan nu echt als een buurtplein worden ingericht.
• De garageboxen achter de Berkelsingel-woningen zijn verdwenen en vervangen door een half-verdiepte parkeerkelder. Daarbovenop wordt een hofje gemaakt met woningen in 1-2 bouwlagen (totaal 12 stuks). De parkeerkelder staat ten dienste van omwonenden (circa 85 parkeerplaatsen).

Met de invulling van het deelgebied Halvemaanstraat - Melatensteeg kan een eerste aanzet gegeven worden om het totale gebied op termijn te ontwikkelen. De invulling van dit deelgebied wordt vastgelegd in het voorliggende bestemmingsplan.

Model 1 Beperkte ontwikkeling

Model 2 Volledige ontwikkeling

Stedenbouwkundige randvoorwaarden herontwikkeling Halvemaanstraat

Voor het gebied zijn vervolgens door de stedenbouwkundige van de gemeente Zutphen gedetailleerde randvoorwaarden opgesteld:

Algemeen

Het hoofduitgangspunt is het ontwikkelen van een intiem en gevarieerd woonmilieu voor verschillende doelgroepen. Dit nieuwe woonmilieu dient zich duidelijk te onderscheiden van dat van de nieuwbouwwijken van Zutphen. De structuur van de omringende hofjes zou daarbij als inspiratie kunnen dienen.

Nadere uitgangspunten

• Het tracé van de Halvemaanstraat dient gehandhaafd te blijven. Het betreft hier een historisch tracé. Bovendien kan door de lichte kromming meteen een intiem straatbeeld ontstaan.
• Een smal ruimtelijk profiel van 8-9 m breed dient uitgangspunt te zijn voor de Halvemaanstraat, voor de Melatensteeg is dit 4-5 m, langs de straten dienen de rooilijnen strak te zijn.
• Het uitgangspunt is een bebouwing met kappen en de bouwhoogte dient gevarieerd te zijn. De bebouwing bestaat afwisselend uit 2 en 3 bouwlagen met kap. De kap is hierbij niet per definitie een bouwlaag in die zin dat er gewoond wordt. Door deze bouwhoogte wordt aansluiting gezocht bij het gevarieerde beeld van de omringende bebouwing van Laarstraat en Berkelsingel.
• De bouwhoogte van de bebouwing langs het noordelijk deel van de Melatensteeg is 3 bouwlagen, 2 lagen plus een kaplaag waarin gewoond wordt. De bebouwing van het zuidelijk deel is 2 bouwlagen, 2 lagen inclusief een kap waarin niet gewoond wordt.
• Bij de aansluiting met de bebouwing van het Ruitershofje/Davind Evekinkplein is de bebouwing lager, namelijk 2,5 bouwlaag met kap, in de kap wordt gewoond. De halve laag betreft de half verdiepte parkeerkelder. Op de kop bij de Paardenwal is sprake van 4,5 laag. De vierde laag is een kaplaag waarin gewoond wordt. Hierdoor presenteert de nieuwe bebouwing zich nadrukkelijk en zet het de toon voor een opwaardering van het gebied.
• Aan de Halvemaanstraat is aan de noordzijde sprake van 2,5 bouwlaag met kap, in de kap wordt niet gewoond. De halve laag betreft de half verdiepte parkeerkelder. Aan de zuidzijde is sprake van 3 bouwlagen, 2 lagen plus een kaplaag waarin wordt gewoond. In de tweede bouwlijn van de zuidzijde komt een hoogteaccent waarin sprake is van 3,5 bouwlaag, 2 lagen plus een kap waarin gewoond wordt. Zo ontstaat binnen het plan een gelaagd hoogteprofiel wat aansluit bij het historisch karakter van de stad.
• In materialisering van de gevels dient metselwerk en/of pleisterwerk uitgangspunt te zijn; de kleurstelling is rood, bruin en/of wit.

Noordelijke begrenzing van het gebied: de zuidgevel van het Ruitershofje

Links de nieuwbouw aan de Melatensteeg, rechts het plangebied

Achterzijde woningen aan de Laarstraat

De Halvemaanstraat in westelijke richting, op de voorgrond het garagebedrijf

Groen

Het aanwezige groen is geïnventariseerd, zie hiervoor Bijlage 1. In de kaderstelling zoals vastgesteld door de raad op 12 september 2011 is bepaald dat op de erven, gelegen op de parkeerdekken, een zo groen mogelijke inrichting dient te worden gerealiseerd. Met de realisatie van het plan worden onder andere de tuinen van het Ruitershofje verlengd. Daarnaast worden de parkeerdekken en de pleintjes met groen ingericht. Met het plan wordt dus groen toegevoegd en het overige deel wordt elders gecompenseerd. De regels van het bestemmingsplan voorzien ook in de aanleg van tuinen en groenvoorziening.

In het plangebied is geen speelplek voorzien. In de kaderstelling van de raad is aangegeven dat er binnen het plan geen speelgelegenheid wordt gerealiseerd, maar dat er wel in de directe omgeving bekeken wordt of er een geschikte locatie is.

Het bouwplan

Door AWG Architecten is voor het oostelijk deel van de Halvemaanstraat en de Melatensteeg een ontwerp gemaakt dat gezien moet worden als een eerste ontwikkeling van het totale gebied tussen Paardenwal en Melatensteeg. Het ontwerp biedt in de eerste fase ruimte aan 52 woningen, waarvan 2 vervangende. In de tweede fase worden daar nog eens 11 woningen aan toegevoegd die allen vervangende woningbouw betreffen. Het plan voor de tweede fase moet nader worden uitgewerkt; hiervoor gelden de voornoemde stedenbouwkundige randvoorwaarden als vertrekpunt. De 52 woningen zijn onderverdeeld in sociale huurwoningen, middeldure en dure huur-/koopwoningen. Het parkeren geschiedt volledig uit het zicht in half verdiepte parkeerkelders.

De voorgevellijnen van de nieuwbouw volgen de historische rooilijnen. De 'rafelranden' die de huidige toestand kenmerken worden aangeheeld. Er ontstaan op die manier weer de voor een binnenstad kenmerkende gesloten bouwblokken.

De invulling heeft een kleinschalig karakter dat nauwgezet aansluit op het binnenstedelijk milieu. Zo verdwijnt het parkeren volledig uit het zicht in halfondergrondse parkeergarages. Het dak van de parkeergarages, dat ongeveer een halve verdieping boven het maaiveld uitsteekt, maakt ruimtelijk onderdeel uit van de binnenterreinen en wordt ook als zodanig ingericht. De inritten tot de parkeergarages worden als onderdeel van de bebouwingswand opgenomen en zijn overbouwd. De garages bieden plaats aan 54 parkeerplaatsen. In het gebied is de auto te gast.

De binnenterreinen zijn altijd zicht- en voelbaar aanwezig en voegen zo nieuwe ruimtes en routes toe aan het stedenbouwkundig weefsel van de stad. Om de percelen aan de Laarstraat te voorzien van een achterpad wordt een zone van 3 á 4 meter gevrijwaard en ter plekke van de erfdienstbaarheid dient rekening te worden gehouden met een breedte van 5 meter.

Het bouwplan is gepercelleerd in eenheden die qua maat en schaal aansluiten op de karakteristiek van de omgeving. Elke eenheid is voorzien van een eigen kapvorm. Dit is een bewuste keuze die aansluiting zoekt bij het historisch referentiekader van de binnenstad.

In verband met de verwerving van de percelen wordt het project in twee fasen uitgevoerd.

Het bouwplan voor de tweede fase moet nog nader worden uitgewerkt in verband met de verwerving van de gronden die onderdeel uitmaken van de tweede fase. De gedachte is dat er in de tweede fase een pleintje aan de Halvemaanstraat ontstaat en ook hier sprake is van twee bouwlijnen.

Situatietekening met daarin aangegeven de snedes A-A, B-B en C-C

Drie principedoorsnedes: differentiatie in categorieën

Referentiebeelden binnenterreinen