Stadscentrum

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De gemeente Wageningen is, in overeenstemming met de Wet ruimtelijke ordening (Wro) bezig haar bestemmingsplannen te actualiseren. De bestemmingsplannen voor het stadscentrum van Wageningen zijn aan vernieuwing toe. Het overgrote deel van het planologisch kader dateert uit 2004. Dit kader is verouderd en biedt onvoldoende ruimte voor ondernemers om nieuwe initiatieven te ontwikkelen. De gemeente is daarom van plan om voor het Stadscentrum Wageningen een nieuw omgevingsplan vast te stellen. In de aanloop naar dit omgevingsplan voert de gemeente een interactief proces met de stad om te komen tot een visie op de binnenstad. Deze visie kan als basis dienen voor het nieuw te ontwikkelen omgevingsplan.

Het proces om te komen tot een omgevingsplan is alleen langer dan de geldigheidsduur van de diverse bestemmingsplannen voor het centrum. Om tot die tijd te voldoen aan de verplichtingen uit de Wro is gekozen voor het opstellen van een beheersverordening. In de beheersverordening is al het vigerende beleid overgenomen. Daarmee vormt het een juridisch sluitende overbrugging totdat het nog te ontwikkelen omgevingsplan kan worden vastgesteld.

1.2 Ligging verordeningsgebied

Deze beheersverordening heeft betrekking op het stadscentrum van Wageningen (zie onderstaande afbeelding).

Afbeelding 1: indicatieve ligging plangebied beheersverordening Stadscentrum Wageningen (bron: google.nl)

1.3 Geldende bestemmingsplannen

Voor dit gebied gelden de volgende bestemmingsplannen:

• Bestemmingsplan 'Parkeren Costerweg';
• Bestemmingsplan 'Plan Nude';

• Bestemmingsplan 'Stadscentrum 2003';
• Reparatieplan 'Herenstraat/Salvadaplein';
• Stadsvernieuwingsplan 'Herenstraat e.o.';
• Uitwerkingsplan 'Herenstraat III';
• Uitwerkingsplan 'Herenstraat IV'.

1.4 Leeswijzer

De toelichting van de beheersverordening is als volgt opgebouwd:

• hoofdstuk 2 geeft een beeld van het verordeningsgebied;
• hoofdstuk 3 bevat een samenvatting van de relevante beleidsstukken;
• hoofdstuk 4 beschrijft de uitvoerbaarheid van het plan;
• hoofdstuk 5 gaat over de uitgangspunten van de beheersverordening en geeft uitleg van de regeling die bij deze verordening hoort.

Hoofdstuk 2 Verordeningsgebied

2.1 Begrenzing verordeningsgebied

Het verordeningsgebied voor deze beheersverordening is het stadscentrum van Wageningen. Specifiek gaat het om het gebied binnen de stadsgracht met als aanvulling ten zuidwesten het gebied 'Nieuw Wageningen' wat begrensd wordt door de Grebbedijk, Havenweg en Costerweg en ten noordoosten een gebied dat begrensd wordt door Stationsstraat, Gerdestraat en Stadsbrink. De stadsgracht is ook onderdeel van de beheersverordening.

De exacte begrenzing is weergegeven op de verbeelding.

Afbeelding 2: bestemmingsplan Stadscentrum Wageningen 2003

2.2 Functies stadscentrum

Het stadscentrum en het aangrenzende gebied 'Nieuw Wageningen' voorziet in verschillende functies. Grote delen van het plangebied zijn bestemd als woongebied (de oranje-gele gebieden in afbeelding 2). Dit sluit aan op het bestaande gebruik. Het wonen is echter niet beperkt tot de gronden met de specifieke bestemming 'woondoeleinden'. Ook binnen de bestemming 'centrumvoorzieningen' is wonen toegestaan. In de meeste gevallen is dit wel beperkt toegestaan, bijvoorbeeld tot wonen op de verdiepingen.

Er zijn drie verschillende bestemmingen 'centrumvoorzieningen'. Deze drie bestemmingen omvatten een scala van toegelaten functies in het centrale deel van het plangebied met gronden waar winkels, horeca, dienstverlenende bedrijven en enkele andere functies zijn gevestigd.

Afbeelding 3: Impressie Wageningen Centrum

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Inleiding

In het kader van deze beheersverordening is gekeken naar het relevante rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid. De beheersverordening is conserverend van aard. Daarom is alleen naar het beleid gekeken dat consequenties kan hebben op de uitvoering van de beheersverordening. Een uitgebreidere toetsing is in dit kader niet noodzakelijk.

3.2 Rijksbeleid

3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR, 13 maart 2012) bevat een concrete, bondige actualisatie van het mobiliteit- en ruimtelijke ordeningsbeleid. Dit beleid vervangt onder meer de Nota Mobiliteit, de Nota Ruimte en de structuurvisie Randstad 2040. De SVIR heeft betrekking op:

• rijksverantwoordelijkheden voor basisnormen op het gebied van milieu, leefomgeving, (water)veiligheid en het beschermen van unieke ruimtelijke waarden;
• rijksbelangen met betrekking tot (inter)nationale hoofdnetten voor mobiliteit en energie;
• rijksbeleid voor ruimtelijke voorwaarden die bijdragen aan versterking van de economische structuur.

Het Rijk hanteert een filosofie die uitgaat van vertrouwen, heldere verantwoordelijkheden, eenvoudige regels en een selectieve rijksbetrokkenheid. Zo laat het Rijk de verantwoordelijkheid voor de afstemming tussen verstedelijking en groene ruimte op regionale schaal over aan provincies. Daarmee wordt het aantal regimes in het landschap- en natuurdomein fors ingeperkt. Daarnaast wordt (boven)lokale afstemming en uitvoering van verstedelijking overgelaten aan (samenwerkende) gemeenten binnen provinciale kaders. Alleen in de stedelijke regio's rond de mainports (Amsterdam c.a. en Rotterdam c.a.) zal het Rijk afspraken maken met decentrale overheden over de programmering van verstedelijking. Overige sturing op verstedelijking, zoals afspraken over percentages voor binnenstedelijk bouwen, Rijksbufferzones en doelstellingen voor herstructurering, laat het Rijk los.

Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen neemt het Rijk de 'ladder voor duurzame verstedelijking' op (gebaseerd op de 'SER-ladder'). Hierdoor neemt de bestuurlijke drukte af en ontstaat er ruimte voor regionaal maatwerk. Gezien het conserverende karakter van deze beheersverordening is de betekenis van de nationale structuurvisie en de ladder voor duurzame verstedelijking voor het verordeningsgebied zeer beperkt. Het relevante beleidskader wordt gevormd door provincie en gemeentelijk beleid.

3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

De nationale belangen uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte die juridische borging vragen, zijn geborgd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Daarmee vervangt het Barro het bestaande planologisch beleid uit de Nota Ruimte en een aantal Planologische Kernbeslissingen. In het besluit zijn de regelingen met betrekking tot de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), Rijksbufferzones, Nationale Landschappen, de Waddenzee en militaire terreinen opgenomen. Uitgangspunt daarbij is dat het huidige beleid zoveel mogelijk 'beleidsneutraal' wordt voortgezet. Een aantal regelingen is 'getrapt' vastgelegd. Dit wil zeggen dat de provincies en gemeenten verplicht zijn dit beleid nader uit te werken.

Een deel van het verordeningsgebied is gelegen in de Romeinse Limes, een erfgoed met uitzonderlijke universele waarden. Voor ieder erfgoed van uitzonderlijke universele waarde zijn de kernkwaliteiten op hoofdlijnen beschreven in een bijlage van het Barro. De erfgoederen zijn middels de Ruimtelijke Verordening Gelderland (RVG) verder beschermd. De beheersverordening behelst geen verandering in de bescherming van de binnen het plangebied aanwezige erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde. Vanuit het Barro zijn voor deze beheersverordening geen belemmeringen te verwachten.

3.3 Provinciaal beleid

3.3.1 Omgevingsvisie en -verordening Gelderland

Gedeputeerde Staten hebben op 9 juli 2014 de Omgevingsvisie vastgesteld. Op 24 september 2014 is ook de Omgevingsverordening Gelderland vastgesteld. Beide instrumenten zijn inmiddels in werking getreden. In de Omgevingsvisie staan de hoofdlijnen en in de -verordening de regels van het toekomstig provinciaal omgevingsbeleid. De gedachte van de Omgevingsvisie is dat van de zogenoemde uitnodigingsplanologie: de provincie bepaalt op hoofdlijnen welke doelen en kwaliteiten gewenst zijn. Binnen die kaders stelt de provincie zich uitnodigend op tegenover initiatiefnemers, zowel privaat als publiek, die willen bijdragen aan duurzame economische structuurversterking en de kwaliteit en veiligheid van onze leefomgeving. De Omgevingsvisie en -verordening richten zich op zorgvuldige en transparante locatiekeuzes en regionale afspraken voor verstedelijking en op de zorg voor Gelderse kwaliteiten, zoals natuur, landschap en cultuurhistorie.

De provincie kiest er in deze Omgevingsvisie voor om vanuit twee hoofddoelen bij te dragen aan gemeenschappelijke maatschappelijke opgaven. Deze zijn:

• een duurzame economische structuur;
• het borgen van de kwaliteit en veiligheid van onze leefomgeving.

Deze twee hoofddoelen benadrukken de rol en kerntaken van de provincie als middenbestuur. Zij beïnvloeden elkaar. Economische structuurversterking vraagt om een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Dat is een goede bereikbaarheid en voldoende vestigingsmogelijkheden. Het betekent ook een aantrekkelijke woon- en leefomgeving met de unieke kwaliteiten van natuur, water en landschap in Gelderland.

Wageningen is onderdeel van de FoodValley. De FoodValley is een belangrijke voedingsbodem voor de Nederlandse economie en een inspirerende kennisregio in Europa. Karakteristiek voor FoodValley zijn de toonaangevende innovatie en vakkennis op het gebied van agrofood, het aantrekkelijke vestigingsklimaat en de groene leefomgeving. De regio wil in een goede balans de specifieke kwaliteiten verder ontwikkelen. Deelaspecten daarbij zijn: werken, onderwijs, wonen, bereikbaarheid, vernieuwing landbouw, duurzaamheid en kwaliteit van de leefomgeving.

De gezamenlijke inspanningen richten zich op zes speerpunten, waarvan voor het bestemmingsplan de volgende twee relevant zijn:

• Wonen en woningmarkt:
  - afstemming van de ontwikkelingen op de woningmarkt;
  - woonbeleid ook laten gaan over het bestaande woningaanbod.
• Kwaliteit leefomgeving en duurzaamheid:
  - dynamiek is nodig om de economische waarde te behouden;
  - anticiperen op meer extreme weersomstandigheden.

De conservering van de huidige bestemmingsplannen voor het stadscentrum van Wageningen in deze beheersverordening maakt concreet geen ontwikkeling mogelijk. Deze verordening past daarmee binnen de Omgevingsvisie en -verordening en daarmee ook binnen het beleid van de provincie.

3.4 Regionaal beleid

3.4.1 Gebiedsvisie Regio FoodValley

De FoodValley regio heeft een centrale ligging in Nederland en is gelegen in de provincies Utrecht en Gelderland. De regio bestaat uit de gemeenten Barneveld, Ede, Nijkerk, Renswoude, Rhenen, Scherpenzeel, Veenendaal en Wageningen. De regio vormt een belangrijke vestigingsplaats voor zowel internationale topbedrijven als Midden-en Kleinbedrijven (MKB). In de Strategische Agenda 2011-2015 heeft de Regio FoodValley de gezamenlijke regionale ambities om van de FoodValley regio een topregio te maken gepresenteerd.

In de Strategische Agenda Regio FoodValley zijn twee hoofddoelen geformuleerd:

• Het realiseren van een krachtige regionale economie met een onderscheidend kennisprofiel op de wereldmarkt.
• Het realiseren van een sterk vestigingsklimaat en aantrekkelijke woonomgeving.

De Gebiedsvisie Regio FoodValley vormt de basis om diverse ambities te integreren.

De FoodValley regio heeft een onderscheidend kennisprofiel op het gebied van 'food' en is tegelijkertijd exporteur voor de wereldmarkt binnen de primaire sector. Bovendien heeft de regio een aantal sterke specialisaties binnen een deel van het bedrijfsleven, dat gericht is op 'food'. Voedsel bindt de gemeenten in onze regio, waarbinnen elk een eigen accent heeft. Het mag geen toeval heten dat de regio FoodValley heet. Dit is zo gekomen door de aanwezigheid van Wageningen University & Research centre (WUR) en door een sterke agrarische sector door het hele gebied heen. Het gebied ligt tussen de twee stuwwallen van Midden-Nederland: De Veluwe en de Utrechtse Heuvelrug. Deze ligging bepaalt de ondergrond en het landschap waarin geleefd wordt en de agrarische sector zich van oudsher heeft ontwikkeld. Een landschap met talrijke natuurwaarden en een samenhangend watersysteem.

Een bijzondere afgeleide van dit landschap is de aanwezigheid van de Grebbelinie, die meerdere gemeenten in de FoodValley aan elkaar rijgt. Dit landschap levert gemeenschappelijke kwaliteiten, maar stelt ook opgaven, die niet los van elkaar te zien zijn. Ook in de gemeenschappelijke opgaven leren de gemeenten van elkaar.

Het landschap bepaalt de kwaliteit van de woonomgeving. Dicht bij de natuur en het fijnmazige landschap is het prettig wonen. Een deel van het gebied kent ook een gezamenlijke sociale achtergrond en cultuur. Die kenmerkt zich door een sterke sociale samenhang en een sterk arbeidsmoraal. Bijzonder sterke en herkenbare uitgangspunten voor een goed vestigingsklimaat voor bewoners en bedrijven.

De Gebiedsvisie Regio FoodValley beschrijft de gezamenlijke ambities, de gezamenlijke opgaven en levert handreikingen op voor de regio, samenwerkingsverbanden van enkele gemeenten en individuele gemeenten om te komen tot bovengenoemde missie en ambitie.

In verdiepende sessies met bestuurders, burgers en ondernemers die begin 2013 hebben plaatsgevonden, zijn per thema diverse doelen en wensen geformuleerd als perspectief voor de langere termijn. Het gaat dan om de volgende thema's:

• faciliteren van bedrijven;
• relatie onderwijs en arbeidsmarkt;
• mobiliteit en bereikbaarheid;
• afstemmen regionale woningmarkt;
• vernieuwen landbouw;
• leefomgeving;
• duurzaamheid;
• recreatie.

De bovengenoemde thema's hebben allen te maken met de hoofddoelen uit de Strategische Agenda Regio FoodValley die we willen bereiken door het uitzetten van hoofdrichtingen. Om deze hoofdrichtingen te bepalen, is gekeken naar de samenhang tussen de uitkomsten per (focus)thema. Door deze analyse te doen zijn meer integrale en strategische doelen bepaald dan via de benadering per thema.

De conservering van het huidige bestemmingsplan voor het stadscentrum van Wageningen in deze beheersverordening maakt concreet geen ontwikkeling mogelijk. Deze verordening past daarmee binnen het regionale beleid.

3.5 Gemeentelijk beleid

3.5.1 Structuurvisie Wageningen

In de structuurvisie wordt aangegeven wat de urgente ruimtelijke opgaven zijn voor de gemeente. De structuurvisie beschrijft de ruimtelijke ambities en vormt een kwalitatief ruimtelijk ontwikkelings- en toetsingskader voor de komende 10 jaar. De structuurvisie biedt voldoende flexibiliteit om te kunnen sturen op veranderingen in de markt en om te kunnen anticiperen op nog onbekende ontwikkelingen. De structuurvisie is vastgesteld door de gemeenteraad van Wageningen in haar vergadering van 3 december 2013.

Afbeelding 4: Visiekaart Structuurvisie Wageningen

In de Structuurvisie zijn de zeven belangrijkste overkoepelende opgaven opgenomen, die deels van sociaal-economische aard zijn. Het gaat hierbij om:

• 1. Het op orde brengen van de basiskwaliteit: regionale en lokale verbondenheid, stedenbouwkundige structuur, landschap en cultuurhistorie en duurzaamheid en klimaat;
• 2. Het toekomstbestendig maken van de wijken en haar voorzieningen;
• 3. Het bieden van een kwaliteitskader voor de ontwikkellocaties;
• 4. Het versterken van het toeristische en recreatieve profiel;
• 5. Het versterken van de relatie tussen stad, universiteit (Wageningen UR) en de kenniseconomie;
• 6. Het bieden van ruimte voor de lokale en regionale werkgelegenheid;
• 7. Het versterken van de binnenstad.

Daarbij dienen ruimtelijke opgaven bij voorkeur bij te dragen aan een viertal ambities dat in Structuurvisie is geformuleerd: open, sociale en culturele stad; Stad der Bevrijding; kennisstad, productief stad & land.

Voor de binnenstad van Wageningen wordt een kwaliteitsimpuls beoogd. Zo is herontwikkeling van een aantal locaties gewenst, waarvan de locatie "Stationsstraat e.o." binnen het plangebied van de beheersverordening ligt. Voor deze locatie is de ambitie geformuleerd het gebied aantrekkelijker te maken als entree van het centrum. Dit wordt onder andere bereikt door het herstel van de stadsgracht en de ruimtelijke verbetering van het Plantsoen. Deze ambities vertalen zich daarmee niet in een ruimtelijke ontwikkeling, waarvoor planologische ruimte dient te worden geboden anders dan deze beheersverordening mogelijk maakt. De beheersverordening is slechts een tijdelijk instrument in afwachting van de totstandkoming van het nieuwe omgevingsplan. Tijdens het proces van het nieuwe omgevingsplan zal de nodige aandacht zijn voor de ambities voor de binnenstad.

3.5.2 Gemeentelijk mobiliteitsplan

Het Gemeentelijk Mobiliteitplan (GMP) bevat de visie die de gemeente heeft op het gebied van mobiliteit. Het plan is door de gemeenteraad op 22 april 2013 vastgesteld. De belangrijke punten uit het visiedocument zijn:

• het stimuleren van het fietsgebruik;
• het verbeteren van de doorstroming voor het autoverkeer op de Nijenoord Allee;
• het behalen van klimaatdoelstellingen en het verbeteren van de parkeersituatie in en rond het centrum.

Om deze doelen te bereiken, is de aanpak volgens de ladder van Verdaas gekozen. Daaruit volgt een aantal keuzes voor de manier waarop de gemeente omgaat met vraagstukken over langzaam verkeer, autoverkeer, parkeren en openbaar vervoer. Gezien het conserverende karakter van deze beheersverordening past deze binnen het bestaande beleid.

3.5.3 Parkeerbeleid

In november 2015 heeft de gemeente Wageningen de parkeernormen vastgelegd. Dit is een vertaling van de CROW-kengetallen naar de lokale situatie. In deze notitie wordt het grondgebied van Wageningen opgedeeld in drie typen gebieden. De bereikbaarheid van diverse vervoersmodaliteiten en de aan auto's gerelateerde functies vormen het onderscheid. Het centrum van Wageningen is geclassificeerd als zone A: schil/ overloopgebied (zie afbeelding 5).Afbeelding 5: Zone's parkeerbeleid Wageningen

Op 29 november 2014 is de Reparatiewet BZK 2014 in werking getreden. Deze wet regelt dat gemeenten de stedenbouwkundige bepalingen uit hun bouwverordening voor 1 juli 2018 in bestemmingsplannen moeten hebben opgenomen. Het gaat hier ook om bepalingen met betrekking tot parkeren. Om die reden staan in deze beheersverordening regels over parkeren. De parkeernormen zijn als bijlage 16 Parkeernormen Wageningen 2015 aan de regels toegevoegd.

3.5.4 Beleidsregels 'Kamergewijze verhuur'

Op 7 juli 2015 zijn de 'Beleidsregels kamergewijze verhuur Gemeente Wageningen 2015-2018' door burgemeester en wethouders van de gemeente Wageningen vastgesteld. Doelstelling van deze beleidsregels is vast te leggen onder welke voorwaarden kamergewijze verhuur is toegestaan en onder welke voorwaarden een omgevingsvergunning wordt verleend voor het afwijken van het bestemmingsplan ten gunste van kamergewijze verhuur.

Kamergewijze verhuur kan plaatsvinden in drie varianten:

• 1. Kamergewijze verhuur volgens de hospitaconstructie. Hier wordt onder begrepen dat in een woning of appartement (met een woonbestemming) door de eigenaar (die daar tevens woonachtig is) of door een toegelaten instelling, maximaal twee kamers worden verhuurd aan maximaal één persoon per kamer. Er is hierop één uitzondering mogelijk: de eigenaar verhuurt maximaal drie kamers (aan maximaal één persoon per kamer) en heeft met één van de bewoners een eerstegraads familiaire relatie. De eigenaar is zelf niet woonachtig in de woning. Deze situatie is alleen tijdelijk toegestaan gedurende de duur van de studie van de bewoner waarmee de eigenaar een eerstegraads familiaire relatie heeft;
• 2. Kamergewijze verhuur boven winkels en horecabedrijven. Dit betreft één pand waar op de begane grond één winkel of horecabedrijf is gevestigd en op de bovenliggende verdieping(en) bedrijfsmatig kamers worden verhuurd aan maximaal één persoon per kamer. Het gaat dus niet om een complex met meerdere panden/woningen;
• 3. Kamergewijze verhuur in woningen, appartementen, kantoren en/of winkels. Dit betreft het kamergewijs verhuren in een appartement of woning (met een woonbestemming) of in kantoren of winkels, die bedrijfsmatig worden verhuurd aan maximaal één persoon per kamer. Hier worden ook aanvragen voor kamergewijze verhuur bij meerdere aaneengesloten woningen onder verstaan. In een bestemmingsplan wordt alleen de mogelijkheid van kamergewijze verhuur in woningen en appartementen mogelijk gemaakt. Voor de kamergewijze verhuur in kantoren en/of winkels is het mogelijk af te wijken van het bestemmingsplan via een omgevingsvergunning op grond van artikel 2.1 lid 1 sub c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in de gevallen als bedoeld in artikel 2.12 lid 1 onder a onder 2o van de Wabo juncto artikel 4 van bijlage ll van het Besluit omgevingsrecht.

Al deze varianten worden mogelijk gemaakt, met uitzondering van de variant kamergewijze verhuur in kantoren en/of winkels. Gelet op de geringe impact op de omgeving wordt hospita – verhuur en kamergewijze verhuur boven winkels en horecabedrijven rechtstreeks toegestaan.

Kamergewijze verhuur in woningen en appartementen is alleen mogelijk via een afwijkingsprocedure. Met name een concentratie van deze vormen van kamergewijze verhuur kan overlast veroorzaken (parkeren) en het woon- en leefklimaat aantasten (geluidshinder, beeldkwaliteit). Via de afwijkingsprocedure kan per situatie bekeken worden in hoeverre hier sprake van is. De criteria zijn:

• 1. Welstand: Er vindt welstandstoetsing plaats overeenkomstig het bepaalde in de Welstandsnota op het moment dat een omgevingsvergunning voor bouwen wordt aangevraagd.Naast het aanzicht van het pand kan daarbij ook gedacht worden aan verstoring van het beeld door gestalde fietsers op straat of in het zicht, extra aanbod aan huisvuil en 'rommelig' aanzicht van het betreffende pand. Het gaat hier niet om een ruimtelijk relevant criterium, dat geregeld kan worden in dit bestemmingsplan.
• 2. Leefbaarheid: Het verlenen van een omgevingsvergunning ten behoeve van kamergewijze verhuur mag niet leiden tot onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat in een straat of buurt. De gemeente kijkt hierbij of er geen sprake is van een risico voor concentratie van overlast in de straat. Dit wordt getoetst aan de hand van volgende aspecten:
  • a. Reeds bestaande kamerverhuurpanden in de omgeving:
    • Bij eengezinswoningen wordt een maximum gehanteerd van maximaal 15% kamerverhuurpanden binnen een straal van 50 meter. Hierbij worden alle reeds bestaande kamerverhuurpanden en studentencomplexen meegenomen;
    • Bij appartementen wordt een vergunning geweigerd als in 2 woningen boven, onder of naast de flat ook al kamers worden verhuurd.
  • b. Het beeld van het klachtenpatroon uit de buurt. Dit wordt getoetst aan het aantal meldingen/processen-verbaal van de afgelopen 2 jaar met betrekking tot woonoverlast van het betreffende pand en panden binnen een straal van 50 meter (politie en BOA's);
  • c. De staat van onderhoud van het pand. Aan de hand van fotomateriaal of eventueel bezoek ter plaatse wordt een beoordeling gedaan van de situatie van het onderhoud van het pand. In geval er sprake is van een verbouwing kan eventueel een inschatting worden gedaan van de verwachte staat van onderhoud na de bouwwerkzaamheden;
  • d. Reacties op de publicatie van de aanvraag van de vergunning. De inhoudelijke reacties op de aanvraag worden afgewogen.

Aan de hand van deze vier criteria wordt een score gehangen van plussen en minnen. Vervolgens vindt een belangenafweging plaats en wordt aanvraag af- dan wel toegewezen.

Daarnaast geldt dat moet worden voldaan aan de geldende parkeernormen gemeente Wageningen.

Verenigingen van Eigenaren (VvE) hebben privaatrechtelijke mogelijkheden om via het huishoudelijk reglement kamerbewoning tegen te gaan. VvE's worden in voorkomende gevallen op die mogelijkheid gewezen. Kamerverhuurders worden geadviseerd om het huishoudelijk reglement van de VvE door te nemen alvorens een woning te onttrekken.

In het besluit op de vergunningaanvraag wordt de belangenafweging nader toegelicht.

Van bovenstaande criteria zijn het criterium over aan te houden afstand ten opzichte van de omgeving en het criterium over parkeren ruimtelijk relevant. Deze zijn dan ook opgenomen in het de regels van dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid van het plan

4.1 Inleiding

In dit hoofdstuk is de haalbaarheid van het plan onderzocht. Hierin is onderzocht in hoeverre het plan haalbaar is qua omgevingsaspecten, zoals geluid, externe veiligheid, water en flora en fauna en financiële haalbaarheid.

4.2 Bodem

Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen is inzicht in de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem en het grondwater noodzakelijk. Aangetoond dient te worden dat er geen sprake is van een ernstige bodemverontreiniging en dat de bodemkwaliteit geen belemmering vormt voor de beoogde functie. Omdat deze verordening geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt, staan bodemkwaliteitsaspecten de beheersverordening niet in de weg.

4.3 Geluid

Deze beheersverordening maakt geen nieuwe geluidsgevoelige functies mogelijk. Akoestisch onderzoek in het kader van de Wet geluidhinder kan daarmee achterwege blijven. Nieuwe ontwikkelingen die kunnen leiden tot een wegreconstructie zijn ook niet aan de orde. Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van deze verordening.

Een gedeelte van de gebied waarvoor deze beheersverordening geldt, ligt binnen de geluidszone van het bedrijventerrein Havengebied. Dit is op de verbeelding met behulp van het besluitvlak 'Geluidszone - industrieterrein' aangeduid. Binnen dit gedeelte van de beheersverordening wordt niet de mogelijkheid gecreëerd om geluidgevoelige objecten te realiseren. Deze geluidszone was reeds opgenomen in het Bestemmingsplan 'Stadscentrum 2003', maar de ligging hiervan was onjuist. Voorliggende beheersverordening repareert dit.

4.4 Luchtkwaliteit

Gezien het conserverende karakter heeft het plan geen extra verkeersaantrekkende werking. De verordening maakt geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk. De luchtkwaliteit blijft op hetzelfde niveau. Specifieke effecten als gevolg van individuele bedrijfsontwikkelingen komen aan bod tijdens de milieukundige toetsing van een aanvraag of melding in dat kader.

4.5 Bedrijven en milieuzonering

De bestaande mogelijkheden voor bedrijven zijn met dezelfde kaders toegestaan. Hierbij zijn de bestemmingsvlakken, bouwvlakken, categorieën en aard van de bedrijven ongewijzigd overgenomen. Ook de milieugevoelige functies zijn op ongewijzigde wijze toegestaan. Een nader onderzoek naar de milieuzonering van bedrijvigheid is niet noodzakelijk gezien het conserverende karakter van deze beheersverordening. Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van deze verordening.

4.6 Externe veiligheid

Externe veiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van opslag of handelingen met gevaarlijke stoffen. Dit kan betrekking hebben op inrichtingen (bedrijven) of transportroutes. Op beide categorieën is verschillende wet- en regelgeving van toepassing. Volgens de risicokaart van 13 april 2015 zijn in het verordeningsgebied geen risicovolle aspecten aanwezig. Gezien het conserverende karakter van de beheersverordening is nader onderzoek niet noodzakelijk.

4.7 Water

4.7.1 Watertoets

Bij ruimtelijke plannen geldt vanaf 1 november 2003 de wettelijke verplichting van een waterparagraaf/watertoets. De watertoets is één van de pijlers van het Waterbeleid voor de 21 eeuw, waarin aan water een meesturende rol in de ruimtelijke ordening is toegekend. Met de watertoets wordt beoogd waterbeheerders vroegtijdig in het ruimtelijke ordeningsproces te betrekken. De watertoets betreft het hele proces van informeren, adviseren, afwegen en beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van een waterparagraaf is een samenhangend beeld te geven van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met duurzaam waterbeheer en de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het voorkomen van negatieve effecten op de waterhuishouding staat bij de watertoets voorop. Dan pas komen inrichtingsmaatregelen en compensatie in beeld.

De beheersverordening maakt geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk waardoor verharding of bebouwing wordt toegevoegd. Het plan past daarmee binnen de kaders van de watertoets.

4.7.2 Waterplan Wageningen

Op 19 december 2005 heeft de gemeenteraad het “Waterplan Wageningen” vastgesteld. Wageningen is de “City of Life Sciences” en wil zich verder ontwikkelen tot een duurzame en complete stad. Verder wil Wageningen verantwoord met water omgaan. Dat betekent ruimte bieden voor waterberging en zorgen voor schoon en beleefbaar water in de stad. Voor het gehele grondgebied van Wageningen is daarvoor een viertal streefbeelden bepaald. Deze streefbeelden zijn 'levendig en schoon', 'hoog en droog', 'plezierig en bereikbaar' en 'ruim en robuust'. Alle nieuwe ontwikkelingen worden, afhankelijk van de ligging, aan een van deze streefbeelden en de daarbij behorende omschrijving getoetst.

De beheersverordening maakt geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk waardoor verharding of bebouwing wordt gerealiseerd. Het plan past daarmee binnen het kader van Waterplan Wageningen.

4.8 Ecologie

De bescherming van natuur in Nederland is vastgelegd in Europese-, nationale en provinciale wet- en regelgeving, waarin een onderscheid wordt gemaakt tussen soortenbescherming en gebiedsbescherming. De beheersverordening maakt geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk waardoor verharding of bebouwing wordt gerealiseerd. Het plan past daarmee binnen de kaders van Europese, nationale en provinciale wet- en regelgeving op het gebied van flora en fauna.

4.9 Archeologie en cultuurhistorie

4.9.1 Archeologie

In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch Erfgoed ondertekend (ook wel het Verdrag van Malta, Conventie van Malta, Verdrag van Valletta genoemd). Dit heeft ertoe geleid dat in Nederland vanaf dat moment meer aandacht is gekomen voor de bescherming van het archeologische bodemarchief.

Ter implementatie van de uitgangspunten van het Verdrag van Malta is op 1 september 2007 de Wet op de archeologische monumentenzorg in werking getreden. Deze wet betreft een aanpassing van de Monumentenwet 1988. Uitgangspunt in de wet is bescherming 'waar nodig'. De wet gaat ervan uit dat de gemeenteraad bij het vaststellen van een bestemmingsplan rekening houdt met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten monumenten (artikel 38a Monumentenwet 1988). Verder introduceert de Wet op de archeologische monumentenzorg het beginsel van 'de verstoorder betaalt'. De redenering hierachter is, dat initiatiefnemers van projecten mogelijk schade toe brengen aan het bodemarchief en daarom de kosten voor het behoud hiervan voor hun rekening moeten nemen. In verband hiermee is een inventariserend veldonderzoek (IVO) uitgevoerd.

De gemeente is volgens de Monumentenwet gehouden aan de verplichting om in bestemmingsplannen rekening te houden met de in de grond aanwezige dan wel te verwachte monumenten. Dit betekent dat in de beheersverordening een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' wordt toegevoegd. Aan deze dubbelbestemming is een stelsel van omgevingsvergunningen voor bouwen en voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden toegevoegd.

Om het archeologiebeleid vorm te geven heeft de gemeente Wageningen een archeologische waarden en verwachtingenkaart laten maken. Deze kaart is de basis geweest voor de archeologische beleidskaart (vastgesteld in 2011). De archeologische basis beleidskaart (zie afbeelding 6) met het bijbehorende rapport vormt de basis voor het gemeentelijke archeologiebeleid.

Afbeelding 6: archeologische basis beleidskaart gemeente Wageningen

Voor het historische stadscentrum is een uitsnede van de kaart opgesteld (zie afbeelding 7).

Afbeelding 7: archeologische beleidskaart historisch centrum Wageningen

Bovenstaande archeologische verwachtingsgebieden en bekende archeologische terreinen zijn middels een besluitvlak voor archeologie op de verbeelding opgenomen. Aan dit besluitvlak is een regeling gekoppeld conform het onderstaande:

• Gebieden met een bekende archeologische waarde zijn bestemd als 'Archeologie 1';
• Gebieden met een lage archeologische verwachtingswaarde zijn bestemd als 'Archeologie 2';
• Gebieden met een middelhoge archeologische verwachtingswaarde zijn bestemd als 'Archeologie 3';
• Gebieden met een hoge archeologische verwachtingswaarde zijn bestemd als 'Archeologie 4'.

De regelingen ter bescherming van de verschillende archeologische verwachtingsgebieden zijn opgenomen in Artikel 3 tot en met Artikel 6 van deze beheersverordening.

Ter plaatse van bovenstaande archeologische verwachtingsgebieden is een omgevingsvergunningstelsel voor werken en werkzaamheden van toepassing. Dit stelsel ziet toe op bescherming van (mogelijk aanwezige) archeologische waarden. Indien werkzaamheden, zoals graven, toch aan de orde zijn zal vooraf onderzoek plaats moeten vinden. In de gemeentelijke erfgoedverordening (vastgesteld in 2010) is bepaald dat vrijstelling van de onderzoeksplicht kan worden verleend. Dit kan in de volgende gevallen:

• in een gebied met lage archeologische verwachtingswaarde en als het te verstoren gebied kleiner is dan 10.000 m2, of;
• in een gebied met een middelhoge archeologische verwachtingswaarde en het te verstoren gebied is kleiner dan 1.000 m2, of;
• in een gebied met hoge archeologische verwachtingswaarde en het te verstoren gebied is kleiner dan 250 m2, of;
• in de historische stadskern als het te verstoren gebied kleiner is dan 50 m2.

In een gebied met vastgestelde archeologische waarde kan geen vrijstelling worden verleend.

4.9.2 Cultuurhistorie

4.9.2.1 Gemeentelijk cultuurhistorische verkenning

De gemeente Wageningen heeft in 1993 een cultuurhistorische verkenning laten opstellen door de Rijksdienst voor de Monumentenzorg, die nog steeds actueel is. Deze verkenning dient ter ondersteuning van een samenhangende belangenafweging op gemeentelijk en provinciaal niveau, maar eveneens ter stimulering van ontwikkelingsscenario's op basis van de cultuurhistorische identiteit. Er worden gebieden met kansen, risico's en gebieden met mengvormen van kansen en risico's aangemerkt.

4.9.2.2 Monumentenwet 1988 en Erfgoedverordening 2013 gemeente Wageningen

De op basis van de Monumentenwet 1988 aangewezen monumenten genieten bescherming van rijkswege ingevolge deze wet. Zonder monumentenvergunning van het Rijk mag er geen wijziging, afbraak of verwijdering van het monument plaatsvinden (artikel 11 van de Monumentenwet). De op basis van de Erfgoedverordening 2013 gemeente Wageningen aangewezen monumenten genieten bescherming van gemeentewege op grond van deze verordening. Ook mag er zonder omgevingsvergunning eveneens geen sloop, verstoring, verplaatsing of in enig opzicht wijziging van een beschermd monument plaatsvinden, dit op grond van artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

Vanwege het conserverende karakter van de beheersverordening zijn geen waarden in het geding. De aanwezige cultuurhistorische waarden zijn met de onderliggende bestemmingsplannen en het geldende beleid voldoende beschermd.

4.10 Economische uitvoerbaarheid

In deze beheersverordening wordt de bestaande situatie vastgelegd. Daarom brengt de ontwikkeling van deze verordening voor de gemeente alleen plankosten met zich mee. Dekking van deze kosten wordt gevonden in de fondsen uit de algemene reserve.

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt het instrument beheersverordening toegelicht alsook de keuze voor dit instrument. Verder is een toelichting op de planologische regeling opgenomen.

5.2 Beheersverordening

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) biedt gemeenten de mogelijkheid om in plaats van een bestemmingsplan een beheersverordening voor een gebied vast te stellen. Net als het bestemmingsplan vormt een beheersverordening het kader waaraan bouwaanvragen worden getoetst en de basis waarop de gemeente handhavend kan optreden. Handhaven vindt plaats op het moment dat sprake is van handeling in strijd met bepalingen uit de verordening. Bijvoorbeeld bij illegale gebruiksvormen of illegale bebouwing.

Een beheersverordening is een regeling voor het beheer van een gebied zoals nu gebruikt wordt en volgens de vigerende regels. Een beheersverordening is juridisch vergelijkbaar met een bestemmingsplan, maar heeft een consoliderende werking. Onder de beheersverordening wordt een regeling voor de daadwerkelijk aanwezige situatie verstaan, maar ook een regeling op basis van de planologisch vigerende ruimte. Voor het stadscentrum van Wageningen is gekozen voor het laatste.

Voor een zeer beperkt gedeelte van deze beheersverordening wordt aangesloten bij het plan Reparatieplan 'Herenstraat/Salverdaplein' en Stadsvernieuwingsplan 'Herenstraat e.o.'. Binnen dit besluitvlak geldt op grond van dit reparatieplan de bestemming 'Woondoeleinden (uit te werken door B&W). Gezien de conserverende aard van het instrument worden dergelijke uitwerkingsplichten alsook wijzigingsbevoegdheden niet overgenomen in een beheersverordening. Omdat voor dit gebied niet kan worden terugvallen op een planologische regeling waarin geen uitwerkingsplicht hiervoor is opgenomen, wordt voor het besluitvlak Reparatieplan 'Herenstraat/Salverdaplein' en Stadsvernieuwingsplan 'Herenstraat e.o.' aangesloten bij het bestaand gebruik en, voor zover aanwezig, de bestaande bouwwerken.

De verplichte onderdelen van een beheersverordening zijn een toelichting en verordeningsregels. Ook moet er altijd een analoge kaart van het toepassingsgebied worden gemaakt. De Wet ruimtelijke ordening (Wro) stelt geen eisen aan de inhoud van de verordeningsregels. Wel is er een aantal digitale vereisten waar de beheersverordening aan moet voldoen. Er geldt geen standaard voor beheersverordening, maar wel geldt de 'Praktijkrichtlijn Gebiedsgerichte Besluiten'. De beheersverordening moet zijn vormgegeven, ingericht en beschikbaar gesteld overeenkomstig IMRO 2012 en STRI 2012. De voorliggende beheersverordening voldoet aan deze vereisten.

5.3 Toelichting regeling

5.3.1 Algemeen

Deze beheersverordening bestaat uit:

• een besluitgebied met besluitvlakken;
• regels;
• een toelichting.

Via besluitvlakken zijn specifieke regels gesteld. De regels zijn als volgt opgebouwd:

• Inleidende regels;
• Gebiedsregels;
• Algemene regels en slotregel.

5.3.2 Gebiedsregels

De in de beheersverordening opgenomen gebiedsregels hebben betrekking op:

• het van toepassing verklaren van de achterliggende ruimtelijke plannen;
• de bescherming van archeologische waarden in het besluitgebied;
• de verplichte toepassing van gemeentelijke parkeernormen.

Op de verbeelding van de beheersverordening is een aantal besluitvlakken te zien. De besluitvlakken corresponderen met de achterliggende ruimtelijke plannen. Van elk plan, bijvoorbeeld bestemmingsplan 'Stadscentrum 2003', zijn de regels en de verbeelding opgenomen als bijlage van deze beheersverordening.

Toelichting gebiedsregels ten behoeve van de achterliggende ruimtelijke plannen

Het centrum van Wageningen kent een lange geschiedenis van bestemmingsplannen. Op dit moment gelden in het centrum zeven verschillende planologische regimes naast en/of op elkaar. Voor de beheersverordening is een reconstructie gemaakt van de lappendeken om te begrijpen wat waar aan regime van toepassing is.

Het bestemmingsplan 'Stadscentrum 2003' omvat het grootste deel van het plangebied. Dit bestemmingsplan heeft bij vaststelling de meeste onderliggende bestemmingsplannen en uitwerkingsplannen vervangen. Een klein deel van het plangebied van de beheersverordening aan de westzijde valt buiten het bestemmingsplan 'Stadscentrum 2003'. Hier gelden de bestemmingsplannen 'Parkeren Costerweg' en 'Plan Nude'.

Er is ter hoogte van de Molenstraat een klein deel buiten het plangebied van het bestemmingsplan 'Stadscentrum 2003' gelaten. Ook heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in haar uitspraak van 18 november 2005 een deel van de goedkeuring van de provincie Gelderland van het bestemmingsplan 'Stadscentrum 2003' vernietigd voor wat betreft de bestemming 'Centrumvoorzieningen III' aan de Burgstraat (op een kaart bij de uitspraak aangeduid). Op deze twee plekken in het centrum is het onderliggend planologisch regime intact gelaten.

Voor het gebied aan de Burgstraat vormt het 'Stadsvernieuwingsplan Herenstraat e.o.' uit 1990 het geldend planologisch regime.

Voor het deel aan de Molenstraat is de situatie iets complexer. Voor dit deel geldt in eerste instantie het 'Stadsvernieuwingsplan Herenstraat e.o.'. Bij Koninklijk besluit (dec.1992) is voor een deel van het Stadsvernieuwingsplan de goedkeuring van de provincie vernietigd. Om deze vernietiging te repareren heeft de gemeente Wageningen het 'Reparatieplan Herenstraat/Salverdaplein' opgesteld. Dit bestemmingsplan is op 24 oktober 1994 vastgesteld en in de regels is aangegeven dat het reparatieplan geldt als aanvulling op het onderliggende regime. Voor het middelste deel van het gebied aan de Molenstraat (geel gebied op de verbeelding van de beheersverordening) geldt dan ook het Stadsvernieuwingsplan samen met het Reparatieplan. Echter, bij uitspraak van de Raad van State is een deel van de goedkeuring van het reparatieplan vernietigd. Het gaat om de reparatie van de regeling voor het accentpunt. Door deze vernietiging geldt er geen mogelijkheid om een accentpunt in hoogte te realiseren.

Afbeelding 8: verschillende plannen ter plaatse van de Molenstraat en de uitsnede van de verbeelding van de beheersverordening met de besluitvlakken geel, cyaan en groen

In het Stadsvernieuwingsplan is voor het deel aan de Molenstraat een bestemming 'Woondoeleinden (uit te werken door B en W)' neergelegd. Nog voordat het reparatieplan is opgesteld is het Uitwerkingsplan Herenstraat III opgesteld en vastgesteld. Dit uitwerkingsplan geldt ook voor een klein deel van het gebied aan de Molenstraat (het zuidelijke deel). Aangezien het reparatieplan het onderliggende regime intact laat, geldt voor het zuidelijke deel van het gebied aan de Molenstraat zowel het Uitwerkingsplan Herenstraat III als het Reparatieplan (met cyaan aangeduid op de verbeelding van de beheersverordening).

Na de vaststelling van het reparatieplan heeft een tweede uitwerking plaatsgevonden middels het Uitwerkingsplan Herenstraat IV (vastgesteld juni 1996). Dit uitwerkingsplan vervangt wel alle onderliggende plannen en omvat het noordelijke deel van het gebied aan de Molenstraat (met groen aangeduid op de verbeelding van de beheersverordening).

Dit alles heeft er toe geleid dat er zeven besluitvlakken zijn gedefinieerd:

• Bestemmingsplan 'Parkeren Costerweg' (grijs besluitvlak)
• Bestemmingsplan 'Plan Nude' (lichtgeel besluitvlak)
• Reparatieplan 'Herenstraat/Salverdaplein' en Stadsvernieuwingsplan 'Herenstraat e.o.' (felgeel besluitvlak)
• Bestemmingsplan 'Stadscentrum 2003' (zalmroze besluitvlak)
• Stadsvernieuwingsplan 'Herenstraat e.o.' (oranje besluitvlak)
• Uitwerkingsplan Herenstraat III (cyaanblauw besluitvlak)
• Uitwerkingsplan Herenstraat IV (lichtgroen besluitvlak)

Afbeelding 9: verbeelding van de Beheersverordening Stadscentrum met de verschillende besluitvlakken

Naast het van toepassing verklaren van de onderliggende ruimtelijke plannen, zijn in hoofdstuk 2 ook andere gebiedsregels opgenomen. Zo is de geluidszone van industrieterrein Havengebied opnieuw opgenomen in deze beheersverordening en zo een omissie in Bestemmingsplan 'Stadscentrum 2003' te herstellen. Daarnaast zijn regels opgenomen waarmee voorwaarden worden gesteld voor het toestaan van kamergewijze verhuur. Tot slot zijn regels opgenomen waarmee de gemeentelijke parkeernormen van toepassing worden verklaard op voorliggende beheersverordening.

Algemene regels en slotregels

De beheersverordening is een juridische regeling waarin het bestaande planologische situatie wordt verankerd. Vandaar dat reeds verleende vrijstellingen en ontheffingen, zowel binnen- als buitenplans, zoals vrijstellingen ex artikel 19 WRO, projectbesluiten en omgevingsvergunningen voor het afwijken van het bestemmingsplan worden middels deze beheersverordening positief bestemd. Daarnaast zijn, gezien de conserverende aard van het instrument, de wijzigingsbevoegdheden en uitwerkingsplichten uit de achterliggende plannen niet overgenomen in de voorliggende beheersverordening. Tot slot is de terminologie van de achterliggende plannen met deze beheersverordening in lijn gebracht met de sindsdien ingevoerde Wet ruimtelijke ordening (Wro) en Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).