Eerste herziening De Schaker Twello

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op 26 maart 2012 is het bestemmingsplan De Schaker Twello vastgesteld. Het bestemmingsplan maakt het mogelijk om circa 320 woningen te realiseren aan de oostzijde van Twello. Het betreft drie verschillende bebouwingsgebieden, globaal gelegen ten oosten en zuiden van de wijk Achter 't Holthuis, ten noorden van de Voordersteeg en ten westen van De Fliert.

Inmiddels bestaat aanleiding het bestemmingsplan op enkele ondergeschikte onderdelen aan te passen op zowel de verbeelding als in de regels. De afgelopen anderhalf jaar, waarin de daadwerkelijke realisering van de plannen centraal stond, is een aantal zaken aan het licht gekomen die in de periode van totstandkoming van het bestemmingsplan logisch waren, maar bij een toetsing aan de praktijk toch niet werken. Deels zijn de aanpassingen daarom terug te voeren op 'voortschrijdend inzicht'. Gelijktijdig kunnen enkele schoonheidsfoutjes die in het plan terecht zijn gekomen, hersteld worden. Het betreft de volgende punten:

• verleggen ontsluiting van het meest noordelijke woongebied binnen deelgebied Holthuis-Oost;
• aanpassen van bouwgrenzen binnen ditzelfde woongebied;
• correctie van de aanduiding maximum aantal wooneenheden binnen een bouwvlak aan de zuidkant van deelgebied Holthuis-Oost;
• hanteren van alleen een maximale bouwhoogte en daarmee het vervallen van een maximale goothoogte;
• voor enkele percelen het verruimen van de bouwmogelijkheden voor overige gebouwen en de gebruiksmogelijkheden voor aan huis verbonden beroepen en/of aan huis verbonden bedrijven;
• voor enkele percelen het wijzigen van de afstand tussen hoofdgebouw en zijdelingse perceelsgrens, evenals de onderlinge bouwafstand tussen hoofdgebouwen;
• opnemen van de mogelijkheid om onder voorwaarden bouwgrenzen te kunnen overschrijden;
• opnemen van een flexibiliteitsbepaling voor het uitvoeren van archeologisch onderzoek;
• vervallen van de bestemmingen Verkeer en Water.

Ook zijn enkele tekstuele aanpassingen in de regels wenselijk. Om één en ander mogelijk te maken, dient bestemmingsplan De Schaker Twello op onderdelen herzien te worden.

Daarnaast wordt het plangebied van het geldende bestemmingsplan De Schaker Twello uitgebreid met twee groenstroken tussen deelgebied Fliertbuurt en het Schakerpad. Deze waren in het moederplan al opgenomen, maar zijn met vaststelling van bestemmingsplan Twello Noordoost op 1 juli 2013 planologisch komen te vervallen. In deze herziening worden beide groenstroken weer opgenomen.

1.2 Doel van het bestemmingsplan

Het voorliggende bestemmingsplan dient het aanpassen van enkele onderdelen van de geldende bestemmingsplannen De Schaker Twello en Twello Noordoost juridisch-planologisch mogelijk te maken.

1.3 Ligging plangebied

Voor de herziening geldt dezelfde plancontour als voor het moederplan, bestemmingsplan De Schaker Twello. Hierop is uitgezonderd de weg Voordersteeg; deze weg valt inmiddels onder het op 28 januari 2013 vastgestelde bestemmingsplan Buitengebied. De groenstroken tussen Fliertbuurt en Schakerpad, die zijn komen te vervallen met bestemmingsplan Twello Noordoost, liggen ook binnen de plancontour van het moederplan. Het plangebied valt uiteen in drie bebouwingsgebieden. In Figuur 1 is de ligging van het plangebied weergegeven.

Figuur 1 - Ligging plangebied

1.4 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de aanpassingen die plaatsvinden ten opzichte van het geldende bestemmingsplan. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de haalbaarheid van het plan en hoofdstuk 4 geeft een toelichting op de gekozen planvorm en de juridische regeling. Hoofdstuk 5 gaat in op de economische uitvoerbaarheid van het plan. De maatschappelijke uitvoerbaarheid wordt behandeld in hoofdstuk 6.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Inleiding

In paragraaf 1.1 is al kort ingegaan op de aanpassingen die met dit bestemmingsplan plaats dienen te vinden ten opzichte van de geldende bestemmingsplannen. In dit hoofdstuk worden deze aanpassingen nader omschreven voor zowel de verbeelding als de regels van het bestemmingsplan.

2.2 Aanpassingen op de verbeelding

Bouwgrens noordelijk woongebied

In het meest noordelijke gedeelte van deelgebied Holthuis-Oost mogen op basis van het moederplan 28 woningen worden gebouwd, verdeeld over twee bouwvlakken. Om meer flexibiliteit te bieden binnen de verkaveling van dit deel van het plangebied, worden de twee bouwvlakken aan de oostzijde met elkaar verbonden. Het aantal woningen blijft gelijk. In totaal wordt binnen het nieuwe bouwvlak ruimte geboden voor maximaal 10 bouwvolumes.

Verleggen ontsluiting

Binnen de groenstrook ten westen van het hierboven beschreven woongebied, is een ontsluitingsweg naar Achter 't Holthuis opgenomen met de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied. Deze wordt enkele meters in zuidelijke richting verplaatst, zodat deze in het verlengde van de bestaande weg Boszegge komt te liggen. Ter plekke geldt nu de bestemming Groen. Deze laatste bestemming wordt opgenomen op de plek van de oorspronkelijke locatie van de ontsluitingsweg.

Toevoegen woning zuidelijk gedeelte Holthuis-Oost

De twee zuidelijke bouwvlakken binnen deelgebied Holthuis-Oost voorzien beide in de bouw van maximaal 7 wooneenheden. De actuele verkaveling van één van deze bouwvlakken voorziet echter in de bouw van 8 woningen. Het plan wordt hierop aangepast.

Bestemming Water vervangen door bestemming Groen

In het moederplan is op enkele plekken de bestemming Water opgenomen, ook op plekken waar uiteindelijk geen waterberging, maar groen voorzien is. Hoewel de bestemming ook groen toestaat, leidt dit in de praktijk tot verwarring. Aangezien de bestemming Groen uit het plan mede bestemd is voor water (en in dat opzicht geen onderscheid hoeft te worden gemaakt tussen de twee bestemmingen), komt de bestemming Water te vervallen en wordt deze vervangen door de bestemming Groen. Voor de feitelijke inrichting van het gebied heeft dit geen gevolgen.

Bestemming Groen tussen Fliertbuurt en Schakerpad

Ten noorden van het perceel Schakerpad 9 en ten zuiden van het perceel Schakerpad 11 is in plan De Schaker Twello een groenbestemming opgenomen, met als doel hier een voet- en/of fietspad te realiseren. Per abuis zijn de contouren van deze groenstroken niet correct overgenomen in bestemmingsplan Twello Noordoost, dat op 1 juli 2013 is vastgesteld. Onder dit plan gelden ter plekke de bestemmingen Agrarisch en Wonen. Met onderliggende herziening wordt de regeling uit het oorspronkelijke bestemmingsplan De Schaker Twello teruggebracht.

2.3 Aanpassingen in de regels

Artikel 3 - Agrarisch

Het plan biedt de mogelijkheid op agrarische gronden andere bouwwerken op te richten met een bouwhoogte van een meter en een maximale oppervlakte van 20 m2. Deze regeling is bedoeld voor hekwerken en erfafscheidingen en niet voor het bouwen van overkappingen en/of schuilhutten. Door de gestelde maximale oppervlakte leidt dit tot verwarring. De regeling wordt om die reden aangepast.

Artikel 5 - Verkeer

De Voordersteeg, de enige weg waarvoor in het moederplan de bestemming Verkeer is opgenomen, valt inmiddels onder de werking van bestemmingsplan Buitengebied. De overige wegen in het plangebied zijn bestemd als Verkeer - Verblijfsgebied. De bestemming Verkeer kan om die reden komen te vervallen.

Artikel 7 - Water

Met het vervallen van de bestemming Water op de verbeelding, komt deze bestemming ook te vervallen in de regels.

Artikel 8 - Wonen - 1

Deze bestemming wordt op enkele punten aangepast.

• De goothoogte komt te vervallen, om aansluiting te zoeken bij de bouwmogelijkheden van de aangrenzende wijk Achter 't Holthuis. De in het moederplan opgenomen bouwhoogten blijven gelijk. Bij percelen met de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 3' bedraagt deze hoogte 11 m; voor de overige percelen is dit 10 m. Deze bouwhoogten worden in de regels opgenomen. Met het vervallen van een maximale goothoogte komt ook de regeling voor het plaatsen van dakkapellen te vervallen;
• Bij de locatie voor landhuizen (specifieke bouwaanduiding - 3) is per hoofdgebouw 50 m2 aan overige gebouwen toegestaan. Dit wordt uitgebreid tot 100 m2, gelijk aan de regeling ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 2'. De gebruiksoppervlakte voor aan huis verbonden beroepen en/of aan huis verbonden bedrijven wordt hierop afgestemd;
• Ten behoeve van een optimale verkaveling wordt ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 1' de bouwafstand van hoofdgebouwen tot de zijdelingse perceelsgrens en de onderlinge bouwafstand tussen hoofdgebouwen (als deze niet aaneengebouwd zijn) aangepast naar respectievelijk 3 m en 6 m. In het geldende plan is dit 4 m en 8 m;
• Om flexibiliteit te vergroten, wordt in het plan een afwijkingsbevoegdheid opgenomen om -indien dit uit stedenbouwkundig en milieutechnisch oogpunt aanvaardbaar is- de in het plan aangegeven bouwvlakken te overschrijden. Bestemmingsgrenzen mogen hierbij niet worden overschreden.

Artikel 9 - Wonen - 2

Net als in de bestemming Wonen - 1, wordt een afwijkingsbevoegdheid opgenomen om -indien dit uit stedenbouwkundig en milieutechnisch oogpunt aanvaardbaar is- de in het plan aangegeven bouwvlakken te overschrijden. Bestemmingsgrenzen mogen hierbij niet worden overschreden.

Artikel 10 - Waarde - Archeologie

Ten behoeve de flexibiliteit te vergroten, wordt ten aanzien van de voorwaarden voor het verlenen van een omgevingsvergunning opgenomen dat een archeologisch rapport niet noodzakelijk is indien naar het oordeel van het bevoegd gezag de archeologische waarde van het terrein in andere beschikbare informatie voldoende is vastgesteld.

2.4 Afweging

Voor de stedenbouwkundige planopzet zoals beoogd met het oorspronkelijke bestemmingsplan, vormen de aanpassingen geen belemmeringen. Het moederplan zet in op behoud en versterking van de openheid, het grootschalige karakter van het landschap en het bouwen in en aan het dorp. De ruimtelijke vormgeving van woningen en de goede landschappelijke inbedding dragen bij aan de landschappelijke karakteristiek van het gebied. Met het aaneenschakelen van de twee bouwvlakken in het meest noordelijke gedeelte van deelgebied Holthuis-Oost, wordt de laan die hier als open zone vanuit Achter 't Holthuis wordt doorgezet, beëindigd met woonbebouwing in plaats van de bosstrook die de rand van het Fliertdal markeert. Voor realisatie van deze bosstrook en de landschappelijke inbedding van het geheel heeft het plan echter geen consequenties. De bouwmogelijkheid voor de extra woning in het zuidelijke gedeelte van Holthuis-Oost past binnen het oorspronkelijke programma van 320 woningen. Met het vervallen van de maximale goothoogte wordt aangesloten bij de bouwregeling die geldt binnen de aangrenzende wijk Achter 't Holthuis. Voor de beoogde landhuizen binnen het plangebied vormt de opgenomen goothoogte een beperkende factor om te komen tot een statig ontwerp. De aangepaste regeling biedt meer flexibiliteit, zonder hiermee afbreuk te doen aan ruimtelijke uitgangspunten voor het plangebied. De regeling voor overige gebouwen bij de landhuizen wordt gelijkgeschakeld aan de regeling bij percelen met de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 2'. Gelet op de ruime opzet van de percelen leidt dit niet tot ruimtelijke belemmeringen. De groenstroken tussen Fliertbuurt en Schakerpad waren reeds voorzien in het oorspronkelijke bestemmingsplan voor De Schaker.

Gelet op bovenstaande wordt geconcludeerd dat de aanpassingen ruimtelijk van ondergeschikte aard zijn en deze de werking en reikwijdte van het plan De Schaker Twello niet raken.

Hoofdstuk 3 Haalbaarheid van het plan

3.1 Ruimtelijke beleidskaders

De ruimtelijke beleidskaders van de verschillende overheidsniveaus die van toepassing zijn op woongebied 'De Schaker' zijn beschreven in bestemmingsplan De Schaker Twello. Geconcludeerd is dat het uitbreidingsplan in overeenstemming is met het ruimtelijke beleid van Rijk, provincie, regio en gemeente. Gezien de beperkte afwijkingen die met onderliggende herziening mogelijk worden gemaakt ten opzichte van het moederplan, is sprake van een lokaal belang waar het beleid van de diverse overheden niet nader op ingaat.

3.2 Sectorale aspecten

In bestemmingsplan De Schaker Twello is ingegaan op de diverse sectorale regelgeving die betrekking heeft op de ontwikkelingen van woongebied 'De Schaker', zoals milieuaspecten, verkeersaspecten, planologisch relevante leidingen, water, flora en fauna, cultuurhistorie en archeologie. De aanpassingen die met deze herziening mogelijk worden gemaakt, zijn van ondergeschikte aard en raken de werking en reikwijdte van het oorspronkelijke plan niet. Diverse relevante onderzoeken die zijn uitgevoerd gelden voor het gehele plangebied. De onderbouwing van en conclusies ten aanzien van bestemmingsplan De Schaker Twello blijven onverminderd van kracht en zijn representatief voor onderliggende herziening. Voor verdere onderbouwing wordt daarom verwezen naar de toelichting en bijbehorende onderzoeken uit genoemd bestemmingsplan.

Hoofdstuk 4 Juridische planbeschrijving

4.1 Verantwoording planvorm

Deze bestemmingsplanherziening bestaat uit een verbeelding (plankaart) en regels die vergezeld gaan van de onderhavige toelichting. Het betreft een partiële herziening, die in samenhang met het moederplan (het bestemmingsplan De Schaker Twello) moet worden gelezen.

De plangrens van deze herziening is gelijk aan die van het moederplan. Hierin waren de twee groenstroken tussen Fliertbuurt en Schakerpad, die momenteel vallen onder bestemmingsplan Twello Noordoost, ook opgenomen. Alleen aan de zuidkant is het plangebied verkleind door de contour af te stemmen op de plangrens van bestemmingsplan Buitengebied (Voordersteeg). Binnen de plangrens zijn op de verbeelding alleen de aanpassingen, zoals beschreven in paragraaf 2.2, weergegeven. De overige bestemmingen zijn niet op de verbeelding van de herziening opgenomen; hier geldt dus gewoon de bestemmingslegging van het moederplan.

In de regels van deze herziening zijn de gewijzigde regels ten opzichte van het moederplan opgenomen. Voor het overige blijven de regels van bestemmingsplan De Schaker Twello onverminderd van toepassing. Voor zover de regels ongewijzigd blijven of zijn vervallen, is dit aangegeven. De regels van de bestemming Groen zijn ook van toepassing op de bestemmingsvlakken Groen tussen Fliertbuurt en Schakerpad.

Hoofdstuk 5 Economische uitvoerbaarheid

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarvoor een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Door de aanpassing op de verbeelding voor het toevoegen van een extra wooneenheid, is met dit plan sprake van een aangewezen bouwplan. De gronden zijn in eigendom van de gemeente. Het kostenverhaal is middels gronduitgifte verzekerd. De financieel-economische uitvoerbaarheid is daarmee gewaarborgd. Om die reden kan worden afgezien van het vaststellen van een exploitatieplan.

Hoofdstuk 6 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.1 Inspraak

Op 4 september 2006 heeft de gemeenteraad besloten dat het college van burgemeester en wethouders in het kader van de voorbereiding op ruimtelijke procedures waarmee zij is belast, slechts inspraak verleent voorafgaand aan de zienswijzenfase als sprake is van een plan dat een ingrijpende verandering kan hebben op de ruimtelijke structuur van de gemeente Voorst. Gezien het karakter van de in het plan opgenomen aanpassingen ten opzichte van de geldende bestemmingsplannen is inspraak achterwege gelaten.

6.2 Uitkomsten overleg

Het bestuursorgaan dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan pleegt daarbij overleg met de besturen van de betrokken gemeenten en waterschappen en met de diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het geding zijn.

In dit geval is sprake van het op ondergeschikte onderdelen aanpassen van de reeds geldende bestemmingsplannen. Het betreft een plan van lokaal belang waarvoor provincie en Rijk vooroverleg niet noodzakelijk achten. Met Waterschap Vallei & Veluwe heeft ambtelijk vooroverleg plaatsgevonden. Gezien de aard en omvang van het plan is nader overleg met het waterschap niet noodzakelijk.

6.3 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van 10 oktober 2013 gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegen. Tijdens de inzagetermijn is iedereen in de gelegenheid gesteld een zienswijze over het plan naar voren te brengen. Hiervan is geen gebruik gemaakt.