Bedrijventerrein Engelenburg, Twello

Voorliggend bestemmingsplan betreft grotendeels een conserverend plan. Dit betekent dat de huidige en vigerende situatie uitgangspunt zijn bij het opstellen van dit bestemmingsplan. In dit hoofdstuk zijn de uitgangspunten opgenomen zoals die bij het opstellen van het bestemmingsplan zijn gehanteerd.

Het bedrijventerrein Engelenburg is in de jaren '80 in fases ontwikkeld. Het terrein vormt aan de zuidzijde van Twello een belangrijke entree functie voor het dorp. Het bedrijventerrein kent een grote diversiteit in bedrijfssoorten. Naast de bedrijfsfuncties kent het plangebied aan de oostzijde een agrarisch perceel.

Tevens zijn diverse woningen in het plangebied aanwezig. Langs de Leigraaf zijn dit reguliere burgerwoningen, aan de oostzijde en aan de westzijde van de Leigraaf is een strook ingericht voor woon-werk locaties. Nog niet alle hier beschikbare percelen zijn uitgegeven.

De infrastructuur van het bedrijventerrein is afgestemd op de functie van het gebied. De wegen zijn ruim van opzet en het gebied is goed bereikbaar.

Bestemmingen

In dit bestemmingsplan worden de aanwezige functies zoveel mogelijk conserverend bestemd. De functie "Bedrijventerrein" vormt de hoofdmoot. Andere bestemmingen in het bestemmingsplan zijn: "Agrarisch", "Wonen 1" en "Wonen 2", "Groen", "Verkeer", "Verkeer-Verblijfsgebied" en "Water". Er is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor een groen perceel aan de westzijde van de Leigraaf. Deze wijzigingsbevoegdheid maakt de bouw van een woning met bedrijfsgebouwen mogelijk.

Hieronder zijn de belangrijkste uitgangspunten van onderliggend plan opgesomd:

Actualisering milieuzonering

In de vigerende situatie is een milieuzonering opgenomen op een groot deel van het bedrijventerrein. In het algemeen zijn aan de randen van het bedrijventerrein die in de nabijheid van woongebied liggen lagere categorieën toegestaan. Hogere milieucategorieën zijn toegestaan aan de westzijde van het terrein en in de zuidoosthoek. De categorieën van de aanwezige bedrijven passen niet (meer) overal bij de milieuzonering. Daarnaast is de milieuzonering soms in conflict met de aanwezige (bedrijfs)woningen. De milieuwetgeving die ten grondslag ligt aan de milieuzonering is in de loop der jaren verder aangescherpt waardoor de feitelijke en de vigerende situatie op sommige locaties in strijd zijn met de huidige regelgeving. Met dit bestemmingsplan is de milieuzonering geactualiseerd. Bij het toepassen van de milieuzonering is zoveel mogelijk rekening gehouden met de aanwezige (bedrijfs)woningen in en om het plangebied. Paragraaf 5.2.3 geeft hierop een verdere toelichting. Bij het opstellen van de milieuzonering is tevens zoveel mogelijk aangesloten bij de huidige milieuzonering voor zover deze in het vigerend bestemmingsplan (Engelenburg-Noord) is opgenomen.

Op plaatsen waar de huidige bedrijfsvoering niet in overeenstemming is met de milieuzonering, hebben de bedrijven een specifieke aanduiding (maatbestemming) gekregen. Hiermee kan de huidige bedrijfsvoering worden voortgezet. Bij eventueel beëindigen van de bedrijfsactiviteit, wordt teruggevallen op de milieuzonering zoals die is opgenomen.

Bedrijfswoningen

Het bedrijventerrein kent diverse (bedrijfs)woningen. Deze zijn in onderliggend bestemmingsplan gehandhaafd. Een uitbreiding van bedrijfswoningen is echter niet gewenst, Door stringentere milieuregelgeving zou uitbreiding met nieuwe bedrijfswoningen ook een beperking betekenen voor de bestaande bedrijven. Ook voor bedrijfswoningen geldt eenzelfde beschermingsniveau ten aanzien van de milieuhinder voor aangrenzende bedrijven (denk aan geluidhinder etc.), als voor burgerwoningen. Daarbij komt dat een bedrijfswoning met de nu beschikbare beveiligingstechniek niet meer noodzakelijk is voor de economische bedrijfsvoering.

Het vigerende bestemmingsplan Engelenburg Noord laat op een aantal locaties nog wel nieuwe bedrijfswoningen toe. Het verwijderen van deze mogelijkheid zou een verlies van bestaande rechten zijn en daarmee planschade tot gevolg kunnen hebben. Tegelijkertijd is het de vraag of de bedrijven gebruik zullen maken van deze bebouwingsmogelijkheid, omdat de behoefte er niet is en omdat een woning de ruimte voor bedrijfsbebouwing zou innemen. Er is daarom gekozen voor een tweesporenbeleid. Daar waar het vigerende plan een nieuwe bedrijfswoning mogelijk maakt, is dat in het nieuwe bestemmingsplan opgenomen. Tegelijkertijd is aan de bedrijven een periode van een jaar na inwerking treding van het plan gegeven om van de mogelijkheid van de bouw van een bedrijfswoning gebruik te maken. Als daar geen gebruik van is gemaakt, kunnen burgemeester en wethouders het bestemmingsplan op dit punt wijzigen door de mogelijkheid van bouw van nieuwe bedrijfswoningen te schrappen. De periode van een jaar is gebaseerd op de jurisprudentie over planschade. Een wijziging van het planologisch beleid moet een bepaalde periode van tevoren bekend worden gemaakt. Als dat is gebeurd dan is er sprake van voorzienbaarheid en is er geen recht op planschade. Met deze regeling wordt er recht gedaan aan de bestaande planologische mogelijkheid en tegelijkertijd worden er geen onnodige beperkingen opgelegd aan de bedrijfsactiviteiten. De al bestaande bedrijfswoningen houden hun planologisch recht en vallen buiten deze regeling.

Detailhandel in volumineuze goederen

In Twello bestaan verschillende bedrijventerreinen, namelijk bedrijventerrein Engelenburg, bedrijventerrein Nijverheid en bedrijventerrein 't Belt. Binnen deze bedrijventerreinen is ruimte voor detailhandel in volumineuze goederen. We onderscheiden op de bedrijventerreinen twee soorten van detailhandel in volumineuze goederen.

1. Detailhandel in volumineuze goederen zoals auto's, boten, caravans, motoren, aanhangwagens en landbouwwerktuigen;

2. Detailhandel in volumineuze goederen zoals keukens, badkamers, meubels, tuinartikelen en bouwmarkten.

Op het bedrijventerrein is in de huidige situatie op een aantal plaatsen detailhandel in volumineuze goederen-1 aanwezig en toegestaan. In dit bestemmingsplan wordt deze vorm van detailhandel in volumineuze goederen bij recht binnen de bestaande bestemming toegestaan. Detailhandel in volumineuze goederen-2 is echter op het bedrijventerrein Engelenburg niet aanwezig en wordt ook in de toekomst niet toegestaan. Als in dit bestemmingsplan gesproken wordt over detailhandel in volumineuze goederen, dan betreft het dus de detailhandel in volumineuze goederen zoals auto's, boten, caravans, motoren, aanhangwagens en landbouwwerktuigen.

Bebouwingsbepalingen en bouwvlakken

De bouwhoogtes zoals in de vigerende situatie waren vastgelegd worden gehandhaafd. Tevens is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen waarmee een verruiming van de bouwhoogte (tot een hoogte van 15 meter) mogelijk wordt. Het bebouwingspercentage is 80%.

Voor de positionering van de bouwvlakken is zoveel mogelijk aangesloten bij de vigerende bestemmingsplannen. Daarbij is rekening gehouden met de ligging van de aanwezige panden. Alle binnen dit bestemmingsplan aanwezige bedrijfsgebouwen zijn gelegen binnen een bouwvlak. Voor woningen geldt een soortgelijke regeling, bijgebouwen binnen deze bestemming mogen echter ook buiten het bouwvlak gerealiseerd worden. Bij het vastleggen van de bouwvlakken is ook rekening gehouden met de kadastrale grenzen. Daar waar deze afwijkt van de vigerende plannen is er voor gekozen de kadastrale grens te volgen.

Infrastructuur en openbare ruimte

De huidige infrastructuur en functies in de openbare ruimte worden gehandhaafd. In het vigerend bestemmingsplan waren nog niet alle wegen specifiek aangeduid omdat delen van het bedrijventerrein nog niet ontwikkeld waren. Nu zijn deze conform de huidige infrastructuur op de verbeelding vastgelegd.

Daarnaast loopt er door het plangebied een hogedruk aardgasleiding. Deze krijgt in het bestemmingsplan de dubbelbestemming "Leiding - Gas".

Woningen Leigraaf

De woningen aan de Leigraaf krijgen zowel aan de west- als aan de oostzijde een woon-werkfunctie. Voor de woningen aan de westzijde komt dit overeen met de vigerende situatie. Eenzelfde regeling is nu ook opgenomen voor de woningen aan de oostzijde. De woningen behouden hun woonfunctie, maar daarnaast wordt de bewoners meer ruimte gegeven voor het combineren van wonen en werken.