Bedrijventerreinen Nijverheid - 't Belt, Twello

Voorliggend bestemmingsplan betreft een conserverend plan. Dit betekent dat de huidige en vigerende situatie uitgangspunt zijn bij het opstellen van dit bestemmingsplan. In dit hoofdstuk zijn de uitgangspunten opgenomen zoals die bij het opstellen van het bestemmingsplan zijn gehanteerd.

De bedrijventerreinen Nijverheid - 't Belt zijn gelegen aan de noordwestkant van het dorp Twello, grenzend aan de kern van Twello. Het spoor doorkruist de twee bedrijventerreinen. Met name 't Belt heeft een belangrijke entreefunctie voor het dorp. De bedrijventerreinen kennen een grote diversiteit in bedrijfstypen. Naast de bedrijfsfuncties zijn er diverse woningen in het plangebied aanwezig. Deels (voormalige) bedrijfswoningen, maar ook reguliere woningen behorend bij de kern.

Bestemmingen

De actualisatie van het bestemmingsplan betreft het consoliderend bestemmen van de huidige functies. De functie "Bedrijventerrein" vormt hierbij de hoofdmoot. Andere bestemmingen in het bestemmingsplan zijn: "Wonen", "Groen", "Verkeer" (waarbij railverkeer en verblijfsgebied apart zijn bestemd), "Horeca" en "Detailhandel". Daarnaast zijn er de dubbelbestemmingen "Leiding - Hoogspanning" en "Archeologie".

Hieronder zijn de belangrijkste uitgangspunten van onderliggend plan opgesomd:

(Bedrijfs)woningen

De bedrijventerreinen kennen diverse (bedrijfs)woningen. Deze zijn in onderliggend bestemmingsplan als zodanig gehandhaafd. Een uitbreiding van bedrijfswoningen is echter niet gewenst. Door stringentere milieuregelgeving zou uitbreiding van het aantal nieuwe bedrijfswoningen een beperking betekenen voor de bestaande bedrijven. Een woning of bedrijfswoning geeft te veel beperkingen ten aanzien van de milieuhinder voor aangrenzende bedrijven (denk aan geluidhinder etc.). Daarbij komt dat een bedrijfswoning met de nu beschikbare beveiligingstechniek niet meer noodzakelijk is voor de economische bedrijfsvoering.

De vigerende bestemmingsplannen laten nog wel nieuwe (extra) bedrijfswoningen toe. Het niet meer opnemen van deze mogelijkheid zou een verlies van bestaande rechten zijn. Daarnaast kan dit planschade tot gevolg hebben. Tegelijkertijd is het de vraag of de bedrijven gebruik zullen maken van deze bebouwingsmogelijkheid, omdat de behoefte er niet is en omdat een woning de ruimte voor bedrijfsbebouwing zou innemen. Er is daarom gekozen voor een tweesporenbeleid. In overeenstemming met de vigerende plannen is per perceel één bedrijfswoning mogelijk. Tegelijkertijd wordt aan de bedrijven een periode van een jaar gegeven vanaf de inwerkingtreding van het bestemmingsplan, om een omgevingsvergunning voor de bouw van een bedrijfswoning aan te vragen. Als daar geen gebruik van is gemaakt, kunnen burgemeester en wethouders het bestemmingsplan op dit punt wijzigen door de mogelijkheid van bouw van nieuwe bedrijfswoningen te schrappen. De periode van een jaar is gebaseerd op de jurisprudentie over planschade. Een wijziging van het planologisch beleid moet een bepaalde periode van tevoren bekend worden gemaakt. Als dat is gebeurd dan is sprake van voorzienbaarheid en is er geen recht op planschade. Met deze regeling wordt recht gedaan aan de bestaande planologische mogelijkheid en tegelijkertijd worden geen onnodige beperkingen opgelegd aan de bedrijfsactiviteiten. De al bestaande bedrijfswoningen blijven positief bestemd en vallen buiten deze regeling.

Actualisering milieuzonering

In de vigerende situatie is een ruime milieuzonering opgenomen op beide bedrijventerreinen. Alle categorieën zijn onder voorwaarden mogelijk. Voor de bedrijventerreinen Nijverheid - 't Belt betekent dit concreet dat in de directe nabijheid van woningen in principe zware industrie mogelijk is. Dit is niet wenselijk. In de huidige situatie is de milieuzonering op sommige locaties al in conflict met de aanwezige (bedrijfs)woningen. Met dit bestemmingsplan is de milieuzonering daarom geactualiseerd. Bij het toepassen van de milieuzonering is zoveel mogelijk rekening gehouden met de aanwezige (bedrijfs)woningen. Paragraaf 5.2.3 geeft hierop een verdere toelichting. Bij het opstellen van de milieuzonering is waar mogelijk zoveel mogelijk ruimte geboden. In de directe nabijheid van de kern zijn lagere categorieën opgenomen.

Op plaatsen waar de huidige bedrijfsvoering niet in overeenstemming is met de milieuzonering, hebben de bedrijven een specifieke aanduiding (maatbestemming) gekregen. Hiermee kan de huidige bedrijfsvoering worden voortgezet. Bij eventueel beëindigen van de bedrijfsactiviteit, wordt teruggevallen op de milieuzonering zoals die is opgenomen.

Detailhandel in volumineuze goederen

Op het bedrijventerrein is in de huidige situatie op een aantal plaatsen detailhandel in volumineuze goederen aanwezig en toegestaan. Detailhandel in volumineuze goederen – 1 is bij recht toegestaan op de bedrijventerreinen. Voor detailhandel in volumineuze goederen - 2 geldt dit niet. In het kernwinkelgebied van Twello bestaan voor deze vorm van detailhandel gezien aard en omvang beperkte vestigingsmogelijkheden. Het is wenselijk hiervoor wel enige ruimte te faciliteren in Twello en dit te concentreren. Op de verbeelding is een locatie aangeduid met 'wro - zone afwijkingsgebied'. In deze zone is vestiging van detailhandel in volumineuze goederen - 2 onder voorwaarden mogelijk.

De aangegeven locatie is in de beleidsvisie voor de bedrijventerreinen aangemerkt als herontwikkelingsruimte en ligt op/in de omgeving van bestaande locaties met detailhandel en detailhandel in volumineuze goederen-2, zoals de fietsenwinkel en bouwmarkt. Aan de andere zijde van het spoor zijn Dekamarkt, Woonhal en outdoorwinkel aanwezig. Er is voor gekozen om eventuele vestiging van nieuwe detailhandelsbedrijven in volumineuze goederen-2 hierop te laten aansluiten, zodat aan de rand van de kern Twello in deze functie kan worden voorzien. Herontwikkeling van de locatie en verbetering van de ruimtelijke entree van Twello kunnen hiermee bovendien een positieve stimulans krijgen.

Infrastructuur en openbare ruimte

De huidige infrastructuur en functies in de openbare ruimte zijn gehandhaafd. Naast wegen en een spoorweg loopt er ook een hoogspanningsverbinding door het gebied. Ook deze is opgenomen in het bestemmingsplan.

Bebouwingsbepalingen en bouwvlakken

In het bestemmingsplan is voor de bouwhoogtes voor de bestemming "Bedrijventerrein" aangesloten bij de bouwhoogtes uit het vigerende bestemmingsplan. Het bebouwingspercentage binnen de bestemming "Bedrijventerrein" is 80%. Dit komt overeen met het bebouwingspercentage in de voorheen vigerende bestemmingsplannen.

Voor de positionering van de bouwvlakken is zoveel mogelijk aangesloten bij de vigerende bestemmingsplannen. Daarbij is rekening gehouden met de ligging van de aanwezige panden. Alle binnen dit bestemmingsplan aanwezige bedrijfsgebouwen zijn gelegen binnen een bouwvlak. Voor woningen geldt een soortgelijke regeling, bijgebouwen binnen deze bestemming mogen echter ook buiten het bouwvlak gerealiseerd worden. Bij het vastleggen van de bouwvlakken is ook steeds gelet op de kadastrale grenzen. Daar waar deze afwijkt van de vigerende plannen is er voor gekozen de kadastrale grens te volgen.

Wijzigingsbevoegdheid

Het is gewenst om langs de Rijksstraatweg meer representatieve bebouwing mogelijk te maken, waarbij de hoofdingang van de bedrijven geörienteerd is op deze weg. Op een brede strook aan de Rijksstraatweg rust daarom een wijzigingsbevoegdheid waarmee een andere inrichting van dit gebied mogelijk kan worden gemaakt. Hier kan een ontsluitingsweg en een andere situering en maatvoering van gebouwen mogelijk gemaakt worden. Met de wijzigingsbevoegdheid wordt uitvoering gegeven aan het beleid uit de Beleidsvisie Bedrijventerreinen van de gemeente.

Aan huis verbonden beroepen en bedrijven

Bij woningen zijn aan huis verbonden beroepen en bedrijven mogelijk. Voor overige gebouwen voor beroep of bedrijf aan huis is de standaardmaat van 50 m2 opgenomen. Bij de woningen aan de Oude Rijksstraatweg is een verruiming van overige gebouwen opgenomen. Deze woningen grenzen veelal aan bedrijfskavels, waardoor de locatie zich goed leent voor een verdergaande combinatie van wonen en werken. Hier is maximaal 100 m2 aan overige bebouwing toegestaan.