Ooijse Graaf dl. 1

Artikel 11 Woongebied

11.1 Bestemmingsomschrijving

11.1.1 Algemene bestemmingsomschrijving

De voor 'Woongebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. woondoeleinden;
• b. wegen en paden;
• c. groenvoorzieningen;
• d. parkeervoorzieningen;
• e. water en waterberging;

één en ander met de bijbehorende voorzieningen, zoals tuinen en erven en overeenkomstig de in 11.1.2 opgenomen nadere detaillering van de bestemmingsomschrijving.

11.1.2 Nadere detaillering van de bestemmingsomschrijving

In het onderstaande is een nadere detaillering opgenomen van het bepaalde in 11.1.1:

a Niet-verkeersaantrekkende aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit

Binnen deze bestemming is gebruik van een deel van de woning en/of de daarbij behorende bijbehorende bouwwerken ten behoeve van de uitoefening van een niet-verkeersaantrekkende aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit toegestaan, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

• 1. maximaal 50 m² van het vloeroppervlak van de woning (begane grond + verdiepingen) met inbegrip van gerealiseerde bijbehorende bouwwerken, mag worden gebruikt voor aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat het bebouwingspercentage ten behoeve van de benodigde ruimte voor de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit niet meer mag bedragen dan 40%;
• 2. het gebruik dient de woonfunctie te ondersteunen dat wil zeggen dat degene die de activiteiten in de woning of het daarbij behorende bijbehorend bouwwerk zal uitvoeren, tevens de bewoner van de woning te zijn;
• 3. de woning blijft voldoen aan het Bouwbesluit en de gemeentelijke bouwverordening;
• 4. activiteiten die vergunningplichtig zijn krachtens de Wet milieubeheer of krachtens het Activiteitenbesluit als type B of C inrichting worden aangemerkt, zijn niet toegestaan;
• 5. er mag geen detailhandel plaatsvinden, uitgezonderd een beperkte verkoop als ondergeschikte activiteit en wel in verband met de activiteit;
• 6. het onbebouwde deel van het bouwperceel mag niet worden gebruikt voor de activiteiten, buitenopslag is niet toegestaan;
• 7. er maximaal 2 parkeerplaatsen in het openbaar gebied worden gebruikt.

b Maximum aantal woningen

Binnen deze bestemming zijn maximaal 115 woningen toegestaan.

11.2 Bouwregels

11.2.1 Algemeen

Binnen deze bestemming zijn uitsluitend hoofdgebouwen en daarbij behorende bouwwerken en bouwwerken geen gebouwen zijnde, toegestaan die ten dienste staan van deze bestemming.

11.2.2 Hoofdgebouwen

Voor hoofdgebouwen gelden de volgende regels:

• a. hoofdgebouwen mogen binnen het gehele bestemmingsvlak worden gerealiseerd;
• b. voor de bouwdiepte van hoofdgebouwen geldt het volgende:
  • 1. de bouwdiepte van woningen in de bouwwijze 'aaneengebouwd' mag niet meer bedragen dan 12 m;
  • 2. de bouwdiepte van woningen in de bouwwijze 'twee-aaneen' mag niet meer bedragen dan 14 m;
  • 3. de bouwdiepte van woningen in de bouwwijze 'vrijstaand' mag niet meer bedragen dan 16 m;
  • 4. de bouwdiepte van woningen in de bouwwijze 'patiowoning' mag niet meer bedragen dan 22 m;
• c. voor hoofdgebouwen op een bouwperceel ter plaatse van de aanduiding 'gevellijn' geldt dat de voorgevel van het hoofdgebouw uitsluitend mag worden gekeerd naar de aangeduide gevellijn;
• d. voor de bouwwijze van woningen geldt het volgende:
  • 1. ter plaatse van de aanduiding 'vrijstaand' zijn uitsluitend woningen in de bouwwijze 'vrijstaand' toegestaan;
  • 2. ter plaatse van de aanduiding 'twee-aaneen' zijn uitsluitend woningen in de bouwwijze 'twee-aaneen' toegestaan;
  • 3. ter plaatse van de aanduiding 'aaneengebouwd' zijn uitsluitend woningen in de bouwwijze 'aaneengebouwd' toegestaan;
  • 4. ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld' zijn uitsluitend woningen in de bouwwijze 'gestapeld' toegestaan;
  • 5. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - patiowoning' zijn uitsluitend woningen in de bouwwijze 'patiowoning' toegestaan;
  • 6. indien binnen een bestemmingsvlak meerdere bouwwijzen zijn aangeduid, zijn deze bouwwijzen naast elkaar toegestaan;
• e. de afstand van de voorgevel van het hoofdgebouw tot de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' mag niet minder bedragen dan 3 m, het voorgaande is niet van toepassing op gestapelde woningen en patiowoningen;
• f. voor de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens geldt het volgende:
  • 1. de afstand van een vrijstaande woning tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt aan beide zijden van het bouwperceel ten minste 3 m;
  • 2. de afstand van een twee-aaneengebouwde woning tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt aan één zijde van het bouwperceel ten minste 3 m;
  • 3. de afstand van een aaneengebouwde woning tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt, indien het de hoekwoning van een rij aaneengebouwde woningen betreft, aan één zijde van het bouwperceel ten minste 3 m;
• g. de goot- en bouwhoogte mag niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding “maximale goot- en bouwhoogte (m)” is aangegeven;
• h. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding “maximale bouwhoogte (m)” is aangegeven;
• i. voor het bebouwingspercentage van een bouwperceel geldt het volgende:
  • 1. voor woningen in de bouwwijze "vrijstaand" mag het bebouwingspercentage niet meer bedragen dan 50 %;
  • 2. voor woningen in de bouwwijze "twee-aaneen" mag het bebouwingspercentage niet meer bedragen dan 50 %;
  • 3. voor woningen in de bouwwijze "aaneengebouwd" mag het bebouwingspercentage niet meer bedragen dan 50 %;
  • 4. voor woningen in de bouwwijze "patiowoning" mag het bebouwingspercentage niet meer bedragen dan 80 %;
• j. hoofdgebouwen worden afgedekt met een kap met een dakhelling van minimaal 35º en maximaal 50°, met dien verstande dat:
  • 1. het voorgaande niet van toepassing is op hoofdgebouwen in de bouwwijze "gestapeld";
  • 2. de dakhelling van hoofdgebouwen in de bouwwijze "aaneengebouwd" en "patiowoning" niet minder dan 0º en niet meer dan 65º mag bedragen.

11.2.3 Bijbehorende bouwwerken

Voor bijbehorende bouwwerken gelden de volgende regels:

• a. bijbehorende bouwwerken mogen uitsluitend op een afstand van minimaal 1 m achter (het verlengde van) de voorgevel worden gesitueerd;
• b. de goothoogte mag niet meer bedragen dan 3,5 m;
• c. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 5 m;
• d. de bebouwde oppervlakte van bijbehorende bouwwerken mag per bouwperceel niet meer bedragen dan 100 m²;
• e. in afwijking van het bepaalde in sub a. zijn aan de voorgevel van de woning, kleine aan de woning aangebouwde bouwwerken in de vorm van aan- of uitbouwen (portieken, erkers) en balkons toegestaan, mits voldaan wordt aan de volgende regels:
  • 1. de oppervlakte mag miet meer dan 6 m2 bedragen; voorzover het de oppervlakte van balkons betreft wordt deze buitenwerks gemeten ter hoogte van de bovenzijde van de grondvloer van het balkon;
  • 2. de bouwhoogte mag maximaal 0,35 meter boven de 1e verdiepingsvloer bedragen.

11.2.4 Ondergrondse gebouwen

Het bouwen van ondergrondse gebouwen (kelders) is binnen deze bestemming niet toegestaan.

11.2.5 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels:

• a. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, vóór (het verlengde van) de voorgevel mag niet meer bedragen dan 1 m;
• b. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, achter (het verlengde van) de voorgevel mag niet meer bedragen dan 2 m, met dien verstande dat de bouwhoogte van pergola's maximaal 3 m mag bedragen.

11.3 Nadere eisen

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om nadere eisen te stellen ten aanzien van:

• a. de dakhelling van bijgebouwen teneinde deze af te stemmen op de dakhelling van het op hetzelfde perceel staande hoofdgebouw;
• b. de dakhelling van hoofdgebouwen teneinde deze af te stemmen op de dakhelling van aangrenzende hoofdgebouwen;
• c. de situering van het hoofdgebouw teneinde deze af te stemmen op de aangrenzende hoofdgebouwen;

één en ander ten behoeve van een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld.

11.4 Afwijken van de bouwregels

11.4.1 Omgevingsvergunning ondergrondse gebouwen

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 11.2.4 teneinde ondergrondse gebouwen (kelders) toe te staan, mits voldaan wordt aan het volgende:

• a. het ondergronds bouwen mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van de waterhuishoudkundige situatie ter plaatse; hieromtrent wordt advies gevraagd aan het waterschap.

11.4.2 Omgevingsvergunning bouwregels hoofdgebouw

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 11.2.2 sub b, f, i en j, teneinde een afwijkende dakhelling, bouwdiepte, bebouwingspercentage of afstand tot de zijdelingse perceelsgrens toe te staan, mits voldaan wordt aan het volgende:

• a. het leidt niet tot een onevenredige aantasting van de stedenbouwkundige kwaliteit van de omgeving;
• b. er vindt geen onevenredige aantasting plaats van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en de belangen van derden mogen niet onevenredig worden geschaad.

11.5 Specifieke gebruiksregels

11.5.1 Strijdig gebruik

Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen het gebruiken of laten gebruiken van de gronden en/of opstallen binnen deze bestemming ten behoeve van:

• a. een aan huis verbonden bedrijf, behoudens indien hiervoor een omgevingsvergunning wordt verleend op grond van 11.6.1;
• b. zelfstandige bewoning, indien dit plaatsvindt in een vrijstaand bijgebouw;
• c. een bed and breakfast, indien dit plaatsvindt in een vrijstaand bijgebouw;
• d. opslag-, stort- of bergplaats van andere, al dan niet afgedankte voorwerpen, stoffen of producten behoudens voorzover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik;
• e. het al dan niet ten verkoop opstellen en opslaan van nieuwe of gebruikte, dan wel geheel of ten dele uit gebruikte onderdelen samengestelde motorvoertuigen, aanhangwagens, machines, c.q. onderdelen daarvan.

11.6 Afwijken van de gebruiksregels

11.6.1 Omgevingsvergunning aan huis verbonden bedrijf

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 11.5.1 voor het toestaan van aan huis verbonden bedrijven. Deze omgevingsvergunning kan uitsluitend worden verleend met inachtneming van de volgende voorwaarden:

• a. het bebouwingspercentage ten behoeve van het aan huis verbonden bedrijf mag niet meer bedragen dan 30% van de totaal op het bouwperceel toegestane bebouwde oppervlakte, met dien verstande dat de vloeroppervlakte van 45 m2 voor deze functie niet mag worden overschreden;
• b. de woning blijft voldoen aan de gemeentelijke bouwverordening;
• c. het gebruik ondersteunt de woonfunctie; dat wil zeggen dat de gebruiker van de woning ook de bedrijfsmatige activiteit ontplooit;
• d. het gebruik mag geen ernstige hinder voor het woonmilieu opleveren en mag ook geen afbreuk doen aan het woonkarakter van de wijk of buurt. Dit betekent bijvoorbeeld dat het geen activiteit mag zijn waarvoor een milieuvergunning verplicht is of een meldingsplicht geldt. Ook mag de activiteit geen detailhandel of industriële handelingen inhouden;
• e. het onbebouwde deel van het bouwperceel mag niet worden gebruikt voor de activiteiten; buitenopslag is niet toegestaan;
• f. detailhandel mag niet plaatsvinden tenzij het gaat om detailhandel als ondergeschikte nevenactiviteit die direct verband houdt met het aan huis verbonden bedrijf;
• g. het gebruik mag geen nadelige invloed hebben op de verkeersafwikkeling en de parkeerbalans;