Hezelstraat 22, Ooij

4.2 Gemeentelijk beleid

Regionaal landschapsontwikkelingsplan voor de gemeenten Groesbeek, Millingen a/d Rijn en Ubbergen

Dit plan biedt in de eerste plaats een landschappelijke analyse van het plangebied. Deze analyse leidt tot een onderscheid in een aantal deelgebieden. Het plangebied maakt deel uit van het oude rivierdijklandschap van de Ooypolder. Dit gebied wordt gekenmerkt door zijn besloten karakter en de ruimtelijke afwisseling van oeverwal, dijk, wielen, oude uiterwaarden en hoven. Het groen bestaat vooral uit erfbeplantingen van dijkwoningen, wielen, ooibossen, tichelgaten.

In functioneel opzicht wordt het gebied gekenmerkt door een kleinschalige menging van wonen, natuur en allerlei vormen van agrarisch gebruik (ook innovatief en "verbredend naar (natuur-)recreatie").

Het landschapsbeleid is gericht op het behoud en versterking van de kleinschaligheid en afwisseling door de historische opbouw langs de kronkelende dijk met de dijkwoningen en hun erven, de wielen, en afritten, maar ook de ingepolderde uiterwaard met de Ooijse Graaf en de oeverwal met de gehuchten Wercheren en de Plak, het oude dorp Ooij met de restanten van het kasteel, de hoven op terp en, kronkelende wege n en onverharde insteekw eggetjes.

Een en ander betekent dat de inrichting van de tuin moet gebeuren met inachtneming van het bestaande kleinschalige landschapsbeeld.

Welstandsnota

De locatie ligt in het buurtschap "Oud Ooy". Dat buurtschap bestaat uit een verdichting van de bebouwing langs de Kruisstraat en de Hezelstraat ten westen van het huidige dorp Ooy. De Hezelstraat behoort volgens de gemeentelijke welstandsnota tevens tot de zogenaamde "polderlinten", dat wil zeggen oude ontsluitingswegen in laag gelegen, in het verleden moeilijk toegankelijk, poldergebied. Een belangrijk deel van de aanwezige bebouwing is van oude datum en heeft een karakteristiek streekeigen karakter.

De polderlinten vallen onder de gebieden waar bijzondere toetsing van toepassing kan zijn, zeker als het gaat om oude bebouwing, zoals het onderhavige pand. Het bouwplan wordt derhalve door welstand kritisch getoetst van uit een cultuurhistorisch perspectief. Het handhaven van de uitwendige vorm van de bebouwing met uitbreidingen die in stijl van de bestaande bebouwing zijn ontworpen is in dat licht een goed vertrekpunt.

Totaalvisie Wonen, Werken en Voorzieningen en nota “Naar vitale kernen”

Deze visie is op 15 juli 2004 door de gemeenteraad van Ubbergen vastgesteld en bijgesteld conform de Inspraaknota gedateerd 4 november 2004. Deze beleidsvisie richt zich met name op de ontwikkeling van de kernen. Het hergebruik van bestaande bebouwing in het buitengebied voor woningbouw is niet in strijd met deze visie.

Kwantitatief woningbouwprogramma

Het bestemmingsplan heeft betrekking op een functieverandering naar woningbouw, die moet passen binnen het gemeentelijk kwalitatief woonprogramma. Dit woonprogramma is afgestemd met de stadsregio en betreft een doorvertaling van het provinciale woonprogramma naar het gemeentelijke programma. Volgens het gemeentelijke woonprogramma dient de nieuwe woning te voldoen aan kwaliteitseisen.

Het betreft hier een particulier initiatief waarbij een voormalig bedrijfsgebouw tot woning wordt verbouwd. In totaal wordt met dit initiatief één woning toegevoegd aan de woningvoorraad. Verwacht mag worden dat de nieuw woning voorziet in de lokale en de door de initiatiefnemer gekende woningbehoefte.

Ten aanzien van een aantal kwaliteitseisen dient de initiatiefnemer zich maximaal in te spannen om daaraan te voldoen. Het betreft dan de eisen met betrekking tot:

• het Politiekeurmerk Veilig Wonen;
• het Nationaal pakket voor Duurzaam Bouwen;
• EPC eisen van het Bouwbesluit voor het Energielabel klasse A;
• Waterbesparende voorzieningen;
• woningen dienen voorts ook geschikt zijn voor bewoning door ouderen, daarbij moet worden voldaan aan de eisen conform het Handboek Toegankelijkheid en de eisen voor een rollator en/of rolstoel toegankelijke en doorgankelijke woning.

Deze inspanningsverplichting wordt vastgelegd in een (realiserings)overeenkomst met de initiatiefnemer. De maximale 'inspanning' (redelijkerwijze te stellen eisen) zal bij de behandeling van de (ver)bouwaanvraag worden beoordeeld cq uitgewerkt.

Conclusie

Over de voormelde kwaliteitseisen, alsmede over de eisen met betrekking tot de aanleg, beheer en onderhoud het omliggende terrein (zie 3.2), worden er tussen de gemeente en de initiatiefnemer nadere afspraken gemaakt. Vanuit het beleid bestaan geen bezwaren tegen het initiatief. De voorgenomen terreininrichting en landschapsontwikkeling draagt bij aan de ontwikkeling van het landschap en wordt als positief ervaren.