Toelichting

HOOFDSTUK 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De gemeente Tiel werkt momenteel aan een actualisatieslag voor alle bestemmingsplannen. Directe aanleiding hiertoe vormt de verouderde status van de geldende bestemmingsplannen, alsmede vele mutaties die sinds de totstandkoming van deze bestemmingsplannen hebben plaatsgevonden. De actualisatie moet leiden tot een actuele en uniforme opzet en systematiek voor de hele stad. Hierdoor ontstaat meer rechtszekerheid voor de burger, omdat na voltooiing van de actualisatie voor heel Tiel grotendeels dezelfde regeling geldt. Tevens wordt met de actualisatie voldaan aan de verplichting en gemeentelijke wens tot digitalisering en digitaal gebruik van de bestemmingsplannen. De bestemmingsplannen zijn hiermee geheel in lijn met de (nieuwe) Wro, die in juli 2008 in werking is getreden, en de digitaliseringsvereisten, die gelden sinds 1 januari 2010.

Tiel-Oost is één van de wijken waarvoor in het kader van de actualisatie een afzonderlijk bestemmingsplan wordt opgesteld. De gemeente Tiel heeft in haar Nota planologisch beleid Tiel, strategie tot behoud van de samenhang der dingen, het gebied Tiel-Oost aangewezen als een gebied waar voorafgaand aan het opstellen van een actueel bestemmingsplan een gebiedsvisie moet worden opgesteld. Reden hiervoor is dat Tiel-Oost een gebied is met een grote (te verwachten) dynamiek.

Op basis van de projectdocumenten voor enkele projecten die in Tiel-Oost in ontwikkeling zijn, en op basis van relevante integrale en sectorale beleidsnota's, zoals de structuurvisie Tiel en de mobiliteitsvisie, is voorafgaand aan dit bestemmingsplan een gebiedsvisie Tiel-Oost opgesteld.

De gebiedsvisie Tiel-Oost is op 15 juni 2011 vastgesteld door de gemeenteraad van Tiel. De visie geeft de ruimtelijke en functionele ontwikkelingsrichting van Tiel-Oost voor de komende 10 jaar, met een doorkijk tot 30 jaar, weer. Uit de visie valt op te maken waar kwaliteiten moeten worden gehandhaafd, waar kwaliteiten moet worden toegevoegd en waar plannen en projecten tot ontwikkeling zullen komen. De visie biedt hiermee het kader voor onderhavig bestemmingsplan Tiel Oost. Mede op basis van de visie is besloten welk juridisch-planologisch kader aan de wijk wordt gegeven en welke ontwikkelingen via dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt.

1.2 Doelstelling

Met dit bestemmingsplan wordt voorzien in een uniforme juridisch-planologische regeling voor het gebruik en de bouwmogelijkheden voor het stadsdeel Tiel-Oost. Het plan is in lijn met de overige geactualiseerde bestemmingsplannen van de gemeente en is opgesteld conform het gemeentelijk handboek "Tiel, digitaal geordend!". Kleine verschillen met het handboek zijn alleen het gevolg van specifieke situaties binnen het onderhavige plangebied.

Het plan heeft grotendeels een beheersfunctie en daarmee een conserverend karakter. Dat wil zeggen dat het vastleggen en behouden van de bestaande ruimtelijke en functionele situatie voorop staat. Kleinschalige ontwikkelingen zijn binnen de bestaande functies mogelijk, waaronder het beperkt uitbreiden van bestaande bebouwing. Tevens is in enkele gevallen een bestaand bouwrecht overgenomen.

Onderhavig bestemmingsplan Tiel Oost biedt daarnaast de mogelijkheid om enkele grotere plannen en projecten uit de vastgestelde gebiedsvisie Tiel-Oost te realiseren, en een aantal individuele (woning-) bouwplannen mogelijk te maken. Het betreft plannen en projecten waarvan de realisatie binnen de planperiode van onderhavig bestemmingsplan (10 jaar) is voorzien en waarvan de (maatschappelijke) haalbaarheid naar verwachting onomstreden is.

1.3 Aanpak

Algemeen

Om voor onderhavig plangebied te komen tot een planologische opzet die zoveel mogelijk recht doet aan de huidige specifieke karakteristiek, en die tevens ruimte biedt aan gewenste ontwikkelingen, is aan het opstellen van het onderhavige bestemmingsplan een ruim traject vooraf gegaan. Hierbij is rekening gehouden met bestaande rechten, uniformiteit en toegankelijkheid. Om de uniformiteit te waarborgen is inhoudelijk aangesloten op het gemeentelijke Handboek bestemmingsplannen.

Werkwijze

Na het definitief worden van de gebiedsvisie Tiel-Oost en het vaststellen van haalbare ontwikkelingen binnen de planperiode van onderhavig bestemmingsplan, is gestart met het opstellen van het bestemmingsplan.

Hiertoe heeft allereerst een inventarisatie van het plangebied plaatsgevonden. Het betreft zowel een bureau-inventarisatie als een veldinventarisatie. De bureau-inventarisatie bestaat uit een inventarisatie van het provinciale en gemeentelijke beleid. De veldinventarisatie omvat het vastleggen van functies en bebouwing op perceelsniveau.

De tweede stap omvat het uitvoeren van een retrospectieve toets. De toets geeft aan welke situaties in bouw en gebruik er bestaan, die niet in overeenstemming zijn met de geldende bestemmingsplannen en vrijstellingen. Met andere woorden: een inventarisatie van alle illegale situaties. Hiertoe zijn de resultaten uit de veldinventarisatie vergeleken met de geldende bestemmingsplannen en verleende bouwvergunningen / omgevingsvergunningen.

Strijdige situaties zijn vervolgens getoetst aan het beleidskader waar onderhavig bestemmingsplan op is gebaseerd, de gebiedsvisie Tiel-Oost. Aangegeven is in welke situaties een nieuwe bestemming wordt gegeven, waarmee een strijdige situatie wordt gelegaliseerd. In algemene zin geldt dat strijdige situaties die reeds 10 jaar of langer aanwezig zijn worden ingepast in het bestemmingsplan.

Voorgaande heeft geresulteerd in een vertaling in een passende juridisch-planologische regeling voor het plangebied Tiel-Oost in de vorm van een voorontwerp bestemmingsplan, bestaande uit een toelichting, regels en een verbeelding. Hierbij moet nog worden opgemerkt dat de retrospectieve toets een momentopname is. Op de kaarten is de gewenste bestemming op basis van de analyse in het veld weergegeven. Het komt in enkele gevallen voor dat de uiteindelijk gekozen bestemming in dit bestemmingsplan afwijkt van de bestemming op de kaarten in de retrospectieve toets, omdat altijd maatwerk noodzakelijk is.

Het voorontwerp bestemmingsplan heeft gedurende zes weken ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn diverse inspraak- en vooroverlegreacties ontvangen, welke zijn beoordeeld en deels hebben geleid tot aanpassingen aan het bestemmingsplan. Daarnaast hebben in de tussenliggende tijd zich diverse ontwikkelingen voorgedaan die hebben geleid tot aanpassingen aan het bestemmingsplan. Al deze aanpassingen zijn verwerkt in het voorliggende bestemmingsplan.

1.4 Opzet van het bestemmingsplan

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en deze toelichting. De toelichting is opgebouwd uit 8 hoofdstukken en 36 bijlagen. Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 "bestaande situatie" een beschrijving gegeven van de huidige ruimtelijke en planologische situatie in het plangebied. In hoofdstuk 3 komt het beleidskader, dat ten grondslag ligt aan het bestemmingsplan, aan bod. In hoofdstuk 4 wordt vervolgens ingegaan op de planbeschrijving. Per bestaande functie in het plangebied wordt aangegeven hoe deze wordt beheersd en in welke mate ruimte wordt geboden aan eventuele kleinschalige ontwikkelingen. Tevens komen voorziene ontwikkelingslocaties, die een rol zullen spelen binnen de planperiode van onderhavig bestemmingsplan, aan bod. Aangegeven wordt op welke wijze deze ontwikkelingen in onderhavig bestemmingsplan zijn opgenomen. In hoofdstuk 5 wordt vervolgens de haalbaarheid van het bestemmingsplan aangetoond voor wat betreft relevante wet- en regelgeving op het gebied van milieu en overige ruimtelijk relevante omgevingsaspecten. Daarna worden in hoofdstuk 6 de juridische aspecten behandeld en wordt uiteengezet op welke wijze het in hoofdstuk 4 beschreven plan juridisch is vertaald naar de verbeelding en de regels. Tevens komen in dit hoofdstuk de resultaten van de retrospectieve toets aan bod. Het 7^e hoofdstuk gaat vervolgens in op de economische uitvoerbaarheid van het plan. Resultaten van inspraak en overleg komen tot slot in het 8^e en tevens laatste hoofdstuk aan de orde.

HOOFDSTUK 2 Bestaande situatie

2.1 Ligging plangebied

Het plangebied omvat het stadsdeel Tiel-Oost. Het plangebied wordt in grote lijnen begrensd door Rijksweg A15, met daarachter het bedrijventerrein Kellen. Aan de oostzijde vormt de gemeentegrens aan de overzijde van het Amsterdam-Rijnkanaal de grens. De Echteldsedijk, de waterkering van de Waal, vormt de zuidelijke grens van het plangebied. Aan de westzijde vormen het oude centrum van Tiel en de Spoorzone samen de plangrens. Het Hotel Tiel maakt geen onderdeel uit van het plangebied Tiel-Oost omdat daarvoor recent een separaat bestemmingsplan is vastgesteld.

Onderstaande afbeelding geeft inzicht in de globale ligging en begrenzing van het plangebied. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding behorend bij dit bestemmingsplan.

[image]

Ligging en begrenzing plangebied Tiel-Oost.

2.2 Ontstaansgeschiedenis

De oudste bewoningssporen binnen de begrenzing van de kern Tiel dateren uit de Romeinse tijd. Op basis van archeologisch onderzoek is vast komen te staan dat ter plaatse van de huidige woonwijk Passewaaij, ten zuiden van het Inundatiekanaal, in de Romeinse tijd een woonplaats van de Bataven was gesitueerd. Er zijn ter plaatse 4 nederzettingen en 2 grafvelden gelokaliseerd.

De stad Tiel is ruim voor het jaar 1000 ontstaan op de westoever van de Linge. Als gevolg van de gunstige ligging aan de Linge en waterwegen richting Utrecht groeide Tiel uit tot een handelsnederzetting van internationale betekenis. In de loop van de tijd nam de rol van de Linge in betekenis af, terwijl die van de Waal juist steeds belangrijker werd. In 1304 is de Linge dan ook ter hoogte van Tiel afgedamd, waarna de stad zich ontwikkelde richting de Waal. De Doode Linge vormt sindsdien enkel een herinnering aan de oorsprong van de stad.

In de 19^e eeuw groeide de stad in bescheiden mate zowel ten noordoosten als ten westen van de oude ommuring. Dicht bij de fabrieken ten oosten van de binnenstad, bijvoorbeeld aan de Binnenhoek en langs de Grotebrugse Grintweg werden vanaf circa 1860 (complexen met) arbeiderswoningen gebouwd.

Aan het eind van de 19^e eeuw zijn de spoorlijn richting Dordrecht en Elst (deels door het plangebied) en het Inundatiekanaal aangelegd. Het Inundatiekanaal had daarbij als doel het voeden van de Hollandse waterlinie in tijden van oorlog. Vanaf het begin van de 20^e eeuw groeide Tiel gestaag verder, over de grenzen van het historische centrum. De spoorlijn, het Inundatiekanaal en vanaf 1952 het Amsterdam-Rijnkanaal vormden de nieuwe begrenzing. Aangezien in de '70-er jaren het gebied tussen voornoemde grenzen vrijwel geheel was opgevuld, is in de '70-er jaren een sprong over het spoor gemaakt met de bouw van Tiel-Noord. Met de bouw van Passewaay heeft Tiel vanaf de '90-er jaren de sprong over het Inundatiekanaal gemaakt.

Tiel-Oost

Tiel-Oost is, in tegenstelling tot de oorspronkelijke binnenstad, gelegen aan de noord-oostzijde van de Linge. Hier lagen vrij in het landschap de buurtschappen Westeroyen en Zandwijk aan enkele belangrijke ontsluitingswegen richting het noorden en oosten. Voor de Tweede Wereldoorlog werd de eerste schil rond de historische kern van Tiel gebouwd. In Tiel-Oost werden Westeroyen en Zandwijk ingesloten in bebouwing.

Vanaf de 19^e eeuw is in Tiel-Oost een aantal bedrijven, waaronder grotere industriecomplexen als De Betuwe en Daalderop, gevestigd. Deze bedrijven hebben een belangrijke rol voor de ontwikkeling van Tiel gehad, zowel voor de werkgelegenheid als de bouw van woonwijken rond de fabrieken.

In de eerste 10 jaar na de oorlog werden de woongebieden Het Ooij en Tiel-Oost in het hart van het plangebied ontwikkeld als planmatige uitbreiding in oostelijke richting. In die periode is ook het Amsterdam-Rijnkanaal gegraven en het sluizencomplex Prins Bernardsluizen (1952) gebouwd. Het gebied tussen de woonwijken en het kanaal is in de '60-er jaren van de vorige eeuw ontwikkeld als bedrijventerrein Latenstein. Het plangebied wordt in de periode 1970 - 1980 ‘volgebouwd’, doordat aan de noordkant van het spoor het kantorenpark Westroijen wordt ontwikkeld. Recent is een aantal inbreidingen ontwikkeld, waaronder de locaties van de voormalige fabrieken van De Betuwe (De Batouwe) en Daalderop (De Binnenheuvel).

2.3 Bestaande ruimtelijke situatie

Uit voorgaande paragraaf blijkt dat onderhavig plangebied, het stadsdeel Tiel-Oost, voor een groot deel in de jaren '50 en '60 van de vorige eeuw is gebouwd. Onderstaande afbeelding geeft inzicht in de ontwikkeling van het plangebied.

[image]

Ontwikkeling Tiel-Oost (bron: Gebiedsvisie Tiel-Oost, Pouderoyen Compagnons)

Tiel-Oost is in hoofdlijnen op te delen in twee ruimtelijke eenheden. De eerste eenheid is het historisch gegroeide deel (Westeroyen en Zandwijk), met bebouwingslinten richting het oosten. Samen met de vooroorlogse woonbuurten, ontstaat hiermee de eerste schil rond de historische kern. In deze vooroorlogse buurten is sprake van een pluriformer bebouwingsbeeld.

De tweede ruimtelijke eenheid is de meer planmatige en grootschalige uitbreiding na de Tweede Wereldoorlog naar het oosten met woongebieden en een bedrijventerrein. De woongebieden worden gekenmerkt door monofunctionaliteit, terwijl op Latenstein een zekere menging van functies aanwezig is. Dit in tegenstelling tot de vooroorlogse buurten, waar diverse functies naast en door elkaar aanwezig zijn. De kenmerkende bouwstijlen en verkavelingen van die tijd bepalen voor een groot deel het beeld. De verkavelingen uit de jaren '50 en '60 zijn rationeel en ruim van opzet. Het woningaanbod bestaat voor een groot deel uit (sociale) huur, waarvan een klein deel in de vorm van flats.

Naast deze stedelijke gebieden vallen ook enkele meer landschappelijke eenheden binnen Tiel-Oost. Aan de zuidzijde is dat de waterkering van de rivier de Waal: de Echteldsedijk. Aan de oostzijde is dit het Amsterdam-Rijnkanaal met het sluizencomplex Prins Bernhardsluizen en omliggende gronden.

Voor de beschrijving van de bestaande situatie in Tiel-Oost, die ten grondslag ligt aan onderhavig bestemmingsplan, wordt onderscheid gemaakt in de bebouwingsstructuur, de groen- en waterstructuur en de verkeersstructuur.

2.3.1 Bebouwingsstructuur

Ten behoeve van de beschrijving van de bebouwingsstructuur, met bijbehorende kwaliteit van de openbare ruimte, is het plangebied Tiel-Oost verdeeld in een aantal uniforme ruimtelijke eenheden. Onderstaande afbeelding geeft inzicht in deze verdeling.

[image]

Deelgebieden Tiel-Oost (bron: Gebiedsvisie Tiel-Oost, Pouderoyen Compagnons)

De begrenzing van de eenheden wordt bepaald door harde grenzen, zoals infrastructuur, functionele begrenzingen en de bouwperiode. Hierna volgt per deelgebied een korte toelichting, waarin de belangrijkste kenmerken van de bebouwingsstructuur staan beschreven.

2.3.1.1 Vooroorlogse gebieden / Schil rond het centrum

Rond het historische centrum van Tiel ligt een schil met bebouwing uit diverse perioden. Dit geeft een zeer gevarieerd beeld. De bebouwing ontstond in eerste instantie rond de (historische) uitvalswegen van Tiel. De ruimte tussen de historische linten is voor de oorlog opgevuld met de eerste uitbreidingen van de oude kern in de vorm van kleine tuindorpen.

Historische linten

De historische linten binnen het plangebied Tiel-Oost zijn: de Binnenhoek, de Grotebrugse Grintweg, de Medelsestraat/ Oude Medelsestraat, de Echteldsedijk/ Zwaluwstraat, de Binnenweg en het Hovenierslaantje/ Kijkuit. De bebouwing is zeer divers in verschijningsvorm en gebruik. Samen met de belangrijke verkeersfunctie van de wegen zijn de linten levendig door de menging van diverse functies. De huidige hoofdontsluitingsweg in het plangebied (Westroijensestraat - Lokstraat - Binnenhoek) heeft echter een zwakke stedenbouwkundige- en verkeersstructuur.

Tuindorpen

De vooroorlogse tuindorpen st. Josephplein en dr. Pameijerstraat zijn monofunctionele woongebieden en worden in de Welstandsnota aangegeven als gebieden met een bijzonder welstandsniveau. De tuindorpen hebben een hoge ruimtelijke kwaliteit en vormen bijzondere eenheden ten opzichte van hun omgeving. Er is sprake van een zorgvuldige ruimtelijke compositie van de bouwblokken en de openbare ruimte.

2.3.1.2 Naoorlogse woonbuurten

Onder de naoorlogse woonbuurten vallen de Bomenbuurt, Het Ooij en de Vogelbuurt. Tot de Tweede Wereldoorlog bestond dit deelgebied hoofdzakelijk uit historische bebouwing rond het zuidelijke deel van de Grotebrugse Grintweg en het fabrieksterrein van jamfabriek ‘De Betuwe’. In de jaren '50 en '60 werden enkele buurten met eenvoudige rijenwoningen gebouwd in een traditionele blokverkaveling.

Na de verplaatsing van ‘De Betuwe’ in de jaren '90 is het voormalige fabrieksterrein planmatig ingevuld met kleinschalige uniforme woonbebouwing. Uitzondering hierop is het hoofdkantoor van de voormalige jamfabriek dat is opgenomen in een modern appartementengebouw.

Het karakter van dit deelgebied wordt enerzijds bepaald door het historische lint van de Grotebrugse Grintweg en anderzijds door een schakering van uitbreidingen uit verschillende perioden in een betrekkelijk uniforme vormgeving. Het ruimtelijke patroon wordt in belangrijke mate beïnvloed door het beloop van oude (veld)wegen en door de onregelmatige vorm van het voormalige bedrijfsterrein van ‘De Betuwe’. De grote verschillen in functie en verschijningsvorm van de randen van dit gebied (spoorlijn, bedrijventerrein, Waaldijk en kanaalzone) dragen bij aan het ruimtelijke beeld. Het gebied zelf is functioneel eenzijdig bestemd als wonen.

2.3.1.3 Binnenheuvel

Op het oude terrein van de Daalderop fabriek aan de Binnenhoek wordt sinds 2005 een complex voor wonen, winkelen en ontspanning ontwikkeld. Beeldbepalende stedelijke aaneengesloten bebouwing tot 7 lagen staat in een parkachtige setting aan de Binnenhoek. Het hoofdgebouw is een vierkant hoofdvolume met een binnentuin en kent een oriëntatie naar alle zijden. De onderste bouwlagen bevatten voorzieningen. Aan de zijde van de Binnenhoek bevat de onderste laag (de entree naar) de parkeergarage. Inmiddels is het grootste deel van de bebouwing van het plan voor de Binnenhoek gerealiseerd.

De bebouwing markeert (scheiding voor- en naoorlogs deel) de Binnenheuvel als belangrijke beeldbepalende structuur in Tiel. De openbare ruimte bevat vrij veel groen in de vorm van een park, een daklandschap, en groene taluds rondom de Binnenheuvel. De straten hebben echter doorgaans sobere profielen zonder beplanting.

2.3.1.4 Bedrijventerrein Latenstein

Het bedrijventerrein Latenstein is aansluitend op de naoorlogse woonbuurten in de jaren '50 van de vorige eeuw gerealiseerd. Het kenmerk van het bedrijventerrein is de rationele en functionele opzet, de aanwezigheid van (grote) opslagterreinen, de eenvoudige bebouwing in de vorm van grote loodsen en bedrijfshallen, en de variatie in materiaal- en kleurgebruik.

Daarnaast wordt het noordelijke en westelijke deel van Latenstein in toenemende mate gekenmerkt door de aanwezigheid van perifere detailhandel, en ligt langs de Oude Medelsestraat een historisch lint van woningen.

De bebouwing is voor een deel verouderd en voor een deel recent opgeknapt. De bebouwing bestaat hoofdzakelijk uit kleinschalige bedrijfsbebouwing van 1 bouwlaag (tot 5,0 m), incidenteel met een bedrijfswoning. De vormgeving is sober en eenvoudig, maar divers. De kleinschalige bedrijfsbebouwing met incidenteel een bedrijfswoning zorgt voor een divers beeld en beleving van het gebied. De overgang van het bedrijventerrein naar de naoorlogse woonbuurten (zoals de Vogelbuurt) is echter zeer hard.

2.3.1.5 Kantorenpark Westroijen

Ten opzichte van de overige werkgebieden in Tiel is Westroijen onderscheidend van karakter doordat het een typische kantorenlocatie is. Het gebied ligt ingeklemd in de driehoek tussen de Laan van Westroijen, de A15 en het spoor. De bebouwing ten noorden van de Laan van Westroijen presenteert zich nadrukkelijk naar de snelweg. De bebouwing kent een individueel karakter en is tot 5 bouwlagen hoog. De bebouwing is op ruime afstand van elkaar geplaatst waarbij de tussenruimte wordt benut voor

ontsluiting, parkeerterreinen en groene randen. De bebouwing ten zuiden van de Laan van Westroijen heeft een meer individueel en kleinschalig karakter. De gebouwen staan geordend aan de straat in een relatief hoge dichtheid en hebben een beperkte bouwhoogte van 1 à 2 bouwlagen.

Een bijzonder gebouw is het recent gerealiseerde waterschapsgebouw. Het gebouw staat met de voet in een waterpartij en markeert door zijn vorm en positionering de entree van het kantorenpark. Waar de presentatie naar de snelweg veel aandacht heeft gekregen is dit in de richting van de spoorlijn niet het geval.

Daarnaast vormt het Hotel Tiel (Van der Valk), met het ervoor gelegen tankstation, een markante publiekstrekker in de oksel tussen de A15 en de Westroijensestraat. Door de aanstaande renovatie van het hotel inclusief de realisatie van een markante hoteltoren zal de ruimtelijke kwaliteit en de uitstraling van deze belangrijke entree van Tiel en Westroijen op korte termijn verbeteren. Hiervoor is in 2011 een separaat bestemmingsplan vastgesteld, om welke reden het Hotel Tiel niet in dit bestemmingsplan is opgenomen.

2.3.1.6 Landschapszone

Naast het stedelijke gebied ligt er ook een meer landschappelijke zone binnen de plangrenzen van de gebiedsvisie. Aan de zuidzijde ligt de Echteldsedijk als waterkering van de rivier de Waal. Tussen de waaldijk (Echteldsedijk) en de naoorlogse uitbreidingen ligt het binnendijkse uitloopgebied. Aan de oostzijde ligt het Amsterdam-Rijnkanaal met het sluizencomplex Prins Bernhardsluizen. Tot slot is aan de noordzijde het driehoekige gebied tussen de spoorlijn, de Rijksweg A15 en het kantorenpark Westroijen aanwezig.

De Waaldijk vormt door zijn hoogte een sterke visuele afbakening in het landschap. Het is een heldere lijn tussen de open uiterwaarden en het gesloten stedelijke gebied. Andere opvallende elementen in de landschapszone zijn de Vijverberg en het grootschalige sluizencomplex van de Prins Bernhardsluizen. De heftorens staan als markante objecten in het landschap. Langs de sluis staan nog enkele kleinschalige woningen. Het gehele complex is omkaderd met veel opgaand groen.

2.3.2 Groen- en waterstructuur

Het openbare gebied van Tiel-Oost bestaat voornamelijk uit wegen en paden. Het aandeel groen in het plangebied is zeer beperkt. Open water is er nauwelijks. Mede door de vele verharding (wegen en daken) en het ontbreken van groen en open water kampt Tiel-Oost met wateroverlast: er is een hoge grondwaterstand, een tekort aan waterberging bij een piekbelasting en er is sprake van een overbelasting van het riool. De recent opgestelde watervisie (Tiel-Oost; Droger en mooier) stuurt aan op een set van samenhangende maatregelen voor heel Tiel-Oost om tegemoet te komen aan de huidige en toekomstige verwachte problematiek. Door water als een integraal ontwerpuitgangspunt te beschouwen bij toekomstige ontwikkelingen kan de problematiek in Tiel-Oost op den duur worden verholpen.

Water en groen zijn belangrijk voor de leefbaarheid van de stad. Dit geldt op diverse schaalniveaus; van stads- tot straatniveau. De huidige situatie binnen de vier schaalniveaus wordt hierna besproken.

[image]

Bestaande en gewenste groen- en waterstructuren in Tiel-Oost (bron: Gebiedsvisie Tiel-Oost, Pouderoyen Compagnons)

Stadsniveau

Voor Tiel-Oost zijn de rivier de Waal met uiterwaarden en het Amsterdam-Rijnkanaal op hoger schaalniveau van belang. In de huidige situatie wordt de potentie ervan nog niet volledig benut. De hoge waterkering ligt als een blokkade in het landschap. Binnen de waterkering ligt de Willemspolder als groene wig. De beplanting rond de Prins Bernhardsluizen is van goede kwaliteit en maakt de sluizen in het landschap beleefbaar.

Wijkniveau

Tiel-Oost beschikt in verhouding tot de rest van Tiel over weinig openbaar groen en water. De compacte stedenbouwkundige structuur van de wijken laat ook weinig ruimte voor groen en water. Daarnaast ontbreekt het aan continue (stedelijke) groenstructuren, wat de oriëntatie, de herkenbaarheid en de samenhang in het al fragmentarisch opgebouwde Tiel-Oost niet ten goede komt.

Het enige grotere groengebied in Tiel-Oost is de voormalige vuilstort die zich bevindt in de oksel van de waterkering van de Waal en het Amsterdam-Rijnkanaal (De Vijverberg). De decentrale ligging, de slechte toegankelijkheid en de matige inrichting maken het niet gebruiksvriendelijk. Momenteel vindt in het gebied een ingrijpende herinrichting plaats om de kwaliteit van de groenvoorzieningen en de gebruiksmogelijkheden aanzienlijk te verbeteren.

Buurtniveau

Het ontbreekt op buurtniveau in Tiel-Oost vaak aan grotere groene plekken en waterpartijen. Dit is een groot gemis voor de kwaliteit en de gebruikswaarde van de openbare ruimte. Hierdoor is er in de huidige structuur geen plek voor een structurele oplossing van de heersende waterproblematiek. Het enige groen dat aanwezig is bestaat uit bescheiden laanbeplanting langs enkele wegen. De continuïteit en kwaliteit van deze structuren zijn beperkt.

Straatniveau

Over het algemeen geldt dat laanbeplanting in een straat voor een verbetering van de beeldkwaliteit zorgt. In Tiel-Oost ontbreekt het veelal aan aaneengesloten laanbeplanting; het beeld is dan ook vaak stenig. De groene uitstraling van de straten is vaak afhankelijk van de invulling van particuliere tuinen.

2.3.3 Verkeersstructuur

Routes en verbindingen zijn belangrijk voor de bereikbaarheid en de samenhang van de stad Tiel. Daarnaast zijn de routes van belang voor de beleving van de stad. Routes kunnen zowel voor snel- als langzaamverkeer zijn. Routes voor doorgaand autoverkeer hebben invloed op hun omgeving. Door een goede inpassing moeten eventuele negatieve effecten voorkomen worden.

[image]

Bestaande wegenstructuur Tiel-Oost (bron: Gebiedsvisie Tiel-Oost, Pouderoyen Compagnons) NB Inmiddels is de Grotebrugse Grintweg geen primaire ontsluiting meer.

Autoverkeer

De belangrijkste routes voor autoverkeer in Tiel-Oost zijn op dit moment:

hoofdroutes:

Westroijensestraat – Lokstraat – Binnenhoek – Havendijk: De belangrijkste ontsluiting van het centrum richting de Rijksweg A15;
Kijkuit – Voor de Kijkuit: Een belangrijke ontsluiting van de westzijde van het centrum en het stationsgebied richting de A15;
Bevrijdingslaan: een belangrijke verbinding van de westzijde van het centrum en het stationsgebied richting Tiel-Oost.

wijkontsluitingsroutes:

Bulkweg – Buitenbulkweg – Latensteinse Rondweg: Een belangrijke ontsluiting van bedrijventerrein Latenstein;
Grotebrugse Grintweg: Als historische uitvalsweg de ruggengraat voor de stedenbouwkundige structuur van Tiel-Oost;
Echteldsedijk – Zwaluwstraat – Oude Medelsestraat: Een lange lijn vanuit het centrum richting bedrijventerrein Latenstein;
Meeslaan: Een belangrijke oost-west verbinding tussen de diverse uitvalswegen;

Langzaamverkeer

Op het gebied van langzaamverkeer staat Tiel voor een flinke opgave. De stad maakt onvoldoende gebruik van de eigen landelijke omgeving en het ontbreekt aan goede verbindingen.

In de Mobiliteitsvisie wordt ingezet op regionale- en stedelijke hoofdroutes. Dat regionale netwerk sluit aan op het voorontwerp Fietsnetwerk van de provincie. De volgende wegen in Tiel-Oost behoren tot deze regionale hoofdroutes:

Westroijensestraat – Lokstraat – Binnenhoek – Havendijk: De belangrijkste ontsluiting van het centrum richting het provinciale hoofdfietsnetwerk;
Grotebrugse Grintweg: Als historische uitvalsweg de ruggengraat voor de stedenbouwkundige structuur van Tiel-Oost;
Echteldsedijk – Zwaluwstraat – Oude Medelsestraat: Een lange lijn vanuit het centrum via het bedrijventerrein Latenstein richting de Prins Bernhardsluizen;
Laan van Westroijen en Meeslaan: Belangrijke oost-west verbindingen tussen de diverse uitvalswegen;
Kijkuit – Voor de Kijkuit: Een belangrijke ontsluiting van de westzijde van het centrum richting het sportpark De Lok en omliggende woonbuurten;
Bevrijdingslaan: een belangrijke verbinding van de westzijde van het centrum en het stationsgebied richting Tiel-Oost.

Verblijfsfunctie van de openbare ruimte

Naast de functie ten behoeve van het auto- en langzaam verkeer heeft de openbare ruimte een belangrijke functie als verblijfsgebied. Onder verblijfsgebieden wordt verstaan grotere open gebieden waar andere functies dan verkeer en parkeren aanwezig zijn, zoals speelplaatsen en pleinen. De gebruiks- en belevingswaarde van de openbare ruimte bepaalt voor een groot deel de waardering die de mensen aan hun woonomgeving geven. In het beleid nemen behoud en versterking van de kwaliteit van die openbare ruimte dan ook een belangrijke plaats in.

Er is weinig openbare ruimte in Tiel-Oost ten gevolge van de compacte stedenbouwkundige structuur van de wijken. Daarnaast wordt deze openbare ruimte voornamelijk gebruikt voor de auto, in de vorm van wegen en parkeerplaatsen. Op buurtniveau ontbreekt het aan grotere gebieden waarbij andere functies dan verkeer en parkeren aanwezig zijn. Dit heeft nadelen zoals een verminderde beeldkwaliteit, minder ruimte voor andere functies (verblijven, ontmoeten en spelen) en een verminderde verkeersveiligheid. Dit wordt ervaren als een groot gemis voor het gebruik en de kwaliteit van de openbare ruimte.

Om te voorkomen dat de schaarse openbare ruimte in Tiel-Oost teveel in beslag wordt genomen door de auto en de huidige verblijfsgebieden te behouden en zodoende zorg te dragen voor een goede woonomgeving moeten daarom de gebieden die momenteel een gebruiks- en/of belevingswaarde hebben in de openbare ruimte worden beschermd. Dit betekent dat bij herinrichtingsprojecten in de openbare ruimte moet worden voorkomen dat verblijfsgebieden hun functie verliezen ten koste van bijvoorbeeld wegen of parkeerplaatsen.

[image]

Te beschermen verblijfsgebieden in Tiel-Oost.

2.4 Geldende planologische situatie

Voorliggend bestemmingsplan herziet (soms gedeeltelijk) de bestemmingsplannen die van kracht zijn in het plangebied alsmede alle partiële herzieningen en wijzigingen. Het betreft de volgende bestemmingsplannen:

Naam bestemmingsplan	Vastgesteld	Goedgekeurd
Uitbreidingsplan Tiel herziening 1957	6 januari 1958	29 oktober 1958
Uitbreidingsplan Tiel-Oost partiële herziening 1964 nr. 1	18 november 1964	29 november 1965
Westroijen 1972	20 juni 1973	1 mei 1974
Oost-Westroijenstraat '75	20 oktober 1976	11 mei 1977
Amsterdam-Rijnkanaal 1976	15 december 1976	17 augustus 1977
Amsterdam-Rijnkanaal zuidoost '77	15 november 1977	12 april 1978
Westroijen-motel 1980	17 september 1980	22 januari 1982
Tiel-Oost 1988	19 april 1989	1 november 1989
Hogeweidseweg 1990	19 september 1990	3 januari 1991
Tiel-Oost Lokstraat - Westroyensestraat	22 februari 1994	14 maart 1994
Grotebrugse Grintweg 156a - 160	24 augustus 1994	25 oktober 1994
Tiel-Oost woonwagenerf Latensteinse Rondweg	18 januari 1995	26 april 1995
Tiel-Oost Windturbine	17 mei 1995	20 december 1995
Tiel-Oost 1988 Vatenterrein	11 juli 1995	25 augustus 1995
Binnenstad	19 juli 1995	5 februari 1996
Tiel-Oost Grotebrugse Grintweg 12	21 februari 1996	12 april 1996
Tiel-Oost de Betuwe	17 juli 1996	14 maart 1997
Tiel-Oost Fabriekslaantje	15 januari 1997	24 april 1997
Tiel-Oost Beukstraat	18 juni 1997	5 september 1997
Tiel-Oost Peppellaan	19 november 1997	11 februari 1998
Binnenhoek	20 november 2002	3 juni 2003
Hoofdkantoor Waterschap Rivierenland	19 januari 2005	17 maart 2005
Peppellaan	19 januari 2005	2 mei 2005
Walstede	18 mei 2005	17 augustus 2005
Buitengebied	16 maart 2005	1 november 2005
Tiel-Oost Bulkweg 4 - 6	8 november 2005	1 februari 2006
Paraplu-bestemmingsplan Archeologie	10 maart 2010	n.v.t.

HOOFDSTUK 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Flora- en faunawet

De Flora- en faunawet regelt de bescherming van in het wild voorkomende inheemse planten en dieren. De wet spreekt van activiteiten met een (mogelijk) schadelijk effect op beschermde soorten. De wet spreekt niet van ruimtelijke plannen. Op basis van de onderzoeksplicht Wro en de plicht tot het vaststellen van een uitvoerbaar plan dient echter al bij het maken van een bestemmingsplan beoordeeld te worden of er belemmeringen aanwezig zijn voor de realisatie van het plan.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen is in veel gevallen een vrijstelling van de verbodsbepalingen uit de Flora- en faunawet van toepassing. Bij de vrijstellingsregeling is de zeldzaamheid van de aangetroffen soort en de ingrijpendheid van de werkzaamheden van belang. Hoe zeldzamer de soort en he ingrijpender de activiteit, hoe strikter de regelgeving. De Flora- en faunawet maakt hiervoor onderscheid in tabel 1, tabel 2 en tabel 3-soorten.

Ruimtelijke plannen worden als volgt getoetst:

− voor tabel 1 soorten geldt bij ruimtelijke ontwikkeling een vrijstelling;

− voor tabel 2 soorten geldt een vrijstelling mits er een gedragscode aanwezig is;

− voor tabel 3 soorten is een ontheffing nodig; echter voor bijlage lV soorten (dit is een onderdeel van tabel 3) kan geen ontheffing meer worden verleend op basis van belang 'ruimtelijke ontwikkeling'.

− voor vogels kan naast voor belang ‘ruimtelijke ontwikkeling’ ook geen ontheffing meer worden verleend voor belang 'dwingende reden van groot openbaar belang'.

Indien bijlage lV soorten en/of vogels aan de orde zijn, moet overtreding van de Flora- en faunawet worden voorkomen door het van tevoren treffen van zogenaamde mitigerende maatregelen. Dit zijn maatregelen die zijn gericht op het voorkomen van schadelijke effecten aan de betreffende soort. Indien mitigerende maatregelen niet mogelijk zijn, dient er een ontheffing te worden aangevraagd. Deze ontheffing kan echter enkel worden verleend als de werkzaamheden het voortbestaan van de soort niet in gevaar brengen, er geen alternatief is voor de activiteit en de activiteiten passen binnen één van de belangen uit artikel 68 van de Flora- en faunawet, te weten bescherming van flora en fauna, veiligheid van het luchtverkeer, volksgezondheid of openbare veiligheid en (indien het geen vogels betreft) dwingende redenen van groot openbaar belang.

3.1.2 Natuurbeschermingswet 1998

In de Natuurbeschermingswet 1998 zijn de bepalingen vanuit de Europese Vogel- en Habitatrichtlijn verwerkt. Bij toetsing aan de Natuurbeschermingswet gaat het om soorten en habitats waarvoor Natura 2000-gebieden zijn aangewezen en instandhoudingdoelstellingen zijn geformuleerd.

Het is van belang na te gaan of er een beschermd natuurgebied binnen de invloedsfeer van een plangebied ligt, waardoor er mogelijk sprake is van (significant) negatieve effecten. Indien dit het geval is, dienen de mogelijke effecten van de voorgenomen ingrepen op de instandhoudingdoelstellingen bepaald te worden. Dit kan leiden tot een vergunningplicht op grond van de Natuurbeschermingswet, middels een "verstorings- en verslechteringstoets" bij negatieve effecten en een passende beoordeling wanneer er significant negatieve effecten verwacht worden.

3.1.3 Ecologische Hoofdstructuur

Gebieden kunnen ook onderdeel uitmaken van de Ecologische Hoofdstructuur. (EHS) Dit kunnen (gedeeltelijk) dezelfde gebieden zijn als de Natura 2000-gebieden, maar het kunnen ook andere gebieden zijn.

Het hoofddoel van het ruimtelijke beleid voor de EHS is het bijdragen aan een samenhangend netwerk van kwalitatief hoogwaardige natuurgebieden en natuurrijke cultuurlandschappen. Het ruimtelijke beleid, vastgelegd in de provinciale structuurvisies en verordeningen, is gericht op behoud, herstel en ontwikkeling van de wezenlijke kenmerken en waarden van de EHS. Nieuwe plannen, projecten of handelingen binnen de EHS zijn niet toegestaan als deze de wezenlijke kenmerken of waarden van het gebied significant aantasten, tenzij er geen reële alternatieven zijn én er sprake is van redenen van groot openbaar belang.

3.1.4 Beleidslijn grote rivieren

De beleidslijn grote rivieren is op 26 juli 2006 formeel in werking getreden. Bij maatgevende hoogwatersituaties treden er in het rivierbed verschillen op in de rivierkundige omstandigheden. Ook verschilt de rivierkundige opgave van plek tot plek. Deze verschillen rechtvaardigen – binnen de doelstellingen van deze beleidslijn – een meer gedifferentieerde afweging van het toelaten van activiteiten.

Deze beleidslijn maakt een onderscheid tussen twee afwegingsregimes:

Het “stroomvoerend regime”. Dit geldt voor delen van het rivierbed waar, op grond van rivierkundige overwegingen, in principe alleen specifiek omschreven “riviergebonden” activiteiten, zoals een scheepswerf, zijn toegestaan (“Ja, mits”). Deze activiteiten dienen te voldoen aan rivierkundige voorwaarden. Niet-riviergebonden activiteiten zijn niet toegestaan; alleen onder specifieke criteria zijn uitzonderingen mogelijk. (“Nee, tenzij”);
Het “bergend regime”. Dit geldt voor delen van het rivierbed waar – in principe – alle activiteiten kunnen worden toegestaan, mits deze voldoen aan de gestelde rivierkundige voorwaarden (“Ja, mits”).

[image]

Uitsnede kaart beleidslijn grote rivieren; in blauw het stroomvoerend regime rond Tiel

In de beleidslijn grote rivieren staat dat een aantal activiteiten - waar ook gelegen in het rivierbed - onder voorwaarden zijn toegestaan. Het betreft hier:

omgevingsvergunningvrij bouwen als bedoeld in het Besluit Omgevingsrecht;
activiteiten als bedoeld in artikel 20 van het (oude) Besluit op de Ruimtelijke Ordening (tegenwoordig bijlage 2 bij het Besluit Omgevingsrecht);
de eenmalige uitbreiding van ten hoogste 10% van de bestaande bebouwing;
overige activiteiten van, vanuit rivierkundig opzicht, ondergeschikt belang;
activiteiten ten behoeve van rivierbeheer of –verruiming;
tijdelijke activiteiten.

Veiligheid in het buitendijkse gebied is een verantwoordelijkheid van lokale overheden. In bestemmingsplannen en bouwregels moeten gemeenten, in aanvulling op de wettelijke voorschriften, bepalingen opnemen die onveilige situaties kunnen voorkomen. Evacuatieplannen kunnen een belangrijke aanvulling zijn op het voorkomen van onveilige situaties bij hoogwaterstanden.

Door de bouwwijze of de situering van de activiteit zo te kiezen dat de gevolgen van hoogwater zo gering mogelijk zijn kan de gebruiker zijn risico's, ook wat betreft veiligheid, aanzienlijk beperken. De mogelijke verzekerbaarheid tegen schade zal hiervan afhankelijk zijn. Aan de dynamiek van het water aangepaste bouwvormen, zoals drijvend of op palen, biedt in dit opzicht interessante mogelijkheden.

3.1.5 Nationaal Waterplan

In december 2009 is het Nationaal Waterplan vastgesteld. Het Nationaal Waterplan is de opvolger van de Vierde Nota Waterhuishouding uit 1998 en vervangt alle voorgaande nota's waterhuishouding. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten de status van structuurvisie.

Het Nationaal Waterplan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2009 - 2015 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, voldoende en schoon water en diverse vormen van gebruik van water. Ook worden de maatregelen genoemd die hiervoor worden genomen.

Het plangebied Tiel-Oost ligt in het gebied 'Rivierengebied'. Het Rijk streeft ernaar rivieren te verruimen. Hiertoe worden de pkb Ruimte voor de Rivier en de Maaswerken voortvarend uitgevoerd. Toekomstige afspraken worden gemaakt in het licht van de overstromingsrisicorichtlijn. Buitendijks en eventueel binnendijks dienen gronden te worden gereserveerd. In samenwerking met alle betrokken overheden wordt een langetermijnopgave voor buitendijkse gronden langs de rivieren geformuleerd. Hierbij wordt rekening gehouden met veiligheid, waterkwaliteit, natuur, ruimtelijke kwaliteit en (regionale) ruimtelijke ontwikkelingen ten behoeve van een afgewogen inzet, beheer en benutting van het rivierbed. Vooralsnog heeft dit geen gevolgen voor het bestemmingsplan.

3.1.6 Archeologie

Het Verdrag van Malta, ook wel Conventie van Valletta genoemd, is de grondslag van de bescherming van cultureel erfgoed dat zich in de bodem bevindt. Het Verdrag van Malta is de opvolger van een eerder Europees verdrag uit 1969 waarin vooral de bescherming van archeologische monumenten werd geregeld. Uitgangspunt van het nieuwe verdrag is dat het archeologische erfgoed al voordat het tot monument is verklaard, integrale bescherming nodig heeft en krijgt. In het kader van het verdrag van Malta dient bij ingrepen waarbij de ondergrond wordt geroerd te worden aangetoond dat de eventueel aanwezige archeologische waarden niet worden aangetast.

Het verdrag is in Nederlandse wetgeving vertaald middels de Wet op de Archeologische Monumentenzorg, welke heeft geleid tot aanpassingen van de Monumentenwet (artikel 38 e.v.). Volgens de Wet moeten gemeenten bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening houden met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten monumenten.

De gemeente Tiel heeft aan het voorgaande voldaan door archeologische waardenkaarten op te laten stellen, en hieraan regels te verbinden middels dubbelbestemmingen in het bestemmingsplan, zie ook paragraaf 5.4.2.

3.1.7 Verwerking in het bestemmingsplan

In het plangebied zijn geen gebieden aanwezig die behoren tot Natura 2000-gebieden. Wel is een deel van het plangebied gelegen in de EHS-natuur. Dit betreft het buitendijkse gebied (Waalzijde Echteldsedijk en monding Amsterdam-Rijnkanaal). Hier zijn echter geen ruimtelijke ontwikkelingen voorzien. In hoofdstuk 5 heeft een nadere toets van de ontwikkelingslocaties aan de natuurwetgeving plaatsgevonden. Het stroomvoerend regime en de EHS-natuur zijn middels de dubbelbestemming 'Waterstaat - Stroomvoerend Rivierbed' op de verbeelding en in de regels opgenomen en de bescherming van archeologische waarden vindt plaats door middel van de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 2 t/m 6.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Streekplan Gelderland 2005

Het ruimtelijke beleid van de provincie Gelderland tot 2015 is vastgelegd in het Streekplan Gelderland 2005. Met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening per 1 juli 2008 heeft het streekplan Gelderland 2005 de status van structuurvisie gekregen. Dat betekent dat de inhoud van het streekplan voor de provincie de basis blijft voor haar eigen optreden in de ruimtelijke ordening.

Het provinciale ruimtelijke beleid gaat uit van een tweeledige provinciale hoofdstructuur, waarbij Gelderland enerzijds 'hoog dynamische' functies met een intensieve vorm van ruimtegebruik kent, zoals stedelijke functies en intensieve vormen van recreatie/leisure. Dit deel van de provinciale ruimtelijke hoofdstructuur wordt in de beleidskaart 'Ruimtelijke structuur' met overwegend 'rode' tinten aangeduid: het rode raamwerk. Anderzijds kent de provincie 'laag dynamische' functies zoals de EHS en waardevolle open gebieden. Dit wordt ook het groenblauwe raamwerk genoemd. Deze gebieden zijn kwetsbaar voor intensieve vormen van ruimtegebruik. Het provinciale ruimtelijke beleid is er op gericht deze gebieden te vrijwaren van intensieve gebruiksvormen en er ruimte voor onder andere natuur en water te creëren.

Tiel is gelegen in het bebouwde gebied van het rode raamwerk als regionaal centrum. In het provinciale beleid voor stedelijke ontwikkeling wordt onderscheid gemaakt tussen 'bestaand bebouwd gebied' en 'stedelijke uitbreiding'. Het accent van de provinciale beleidsambities ligt op de vernieuwing en het beheer en onderhoud van bestaand bebouwd gebied. Hiervoor zijn nodig:

verhogen van de kwaliteit van de leefomgeving en openbare ruimte door fysieke aanpassingen;
oplossen en voorkomen van milieuproblemen en -knelpunten door een duurzame planontwikkeling;
door kwalitatief woonbeleid bevorderen dat woonmilieus en de kwaliteit van de woningen aansluiten op de vraag van de inwoners van Gelderland;
intensiveren van het stedelijke grondgebruik, maar wel met behoud van karakteristieke elementen en zorgvuldig omgaan met open ruimten daarbinnen;
optimaliseren van het gebruik van het bestaande bebouwde gebied: meer gebruik van de verticale dimensie (hoogte, diepte) en van de tijdsdimensie (meervoudig gebruik van dezelfde gebouwde ruimte).

De provincie acht het bovendien van belang dat bij uitbreiding of herstructurering/ transformatie van stedelijk gebied voldoende ruimte wordt gereserveerd voor voorzieningen, speelruimte en ontmoetingsmogelijkheden.

Het Gelders Kwalitatief woonbeleid richt zich zowel op bestaand bebouwd gebied (herstructurering, transformatie) als op nieuw stedelijk gebied (uitbreiding). Een belangrijk ruimtelijk beleidsaccent is het beter laten aansluiten van het aanbod aan woningen en woonmilieus bij de voorkeuren van bewoners. Om deze reden bevordert de provincie vooral de realisatie van woningen voor ouderen en starters en van de woonmilieus 'centrumstedelijk' en 'landelijk wonen'. Voorts wil de provincie een versnelling bevorderen van de herstructurering en transformatie van bestaand bebouwd gebied, het aanpakken van de stagnerende (nieuwbouw)productie, het vergroten van het aanbod aan levensloopbestendige woningen en wijken en het versterken van verscheidenheid en identiteit.

In het streekplan is regiospecifiek beleid weergegeven voor de regio Rivierenland, waar de gemeente Tiel onder valt. De regionale centrumfunctie van Tiel dient te worden voortgezet en versterkt. Tiel zal zich meer profileren als een krachtige en aantrekkelijke stad. Deze centrumfunctie houdt onder meer in dat voorzieningen en werkgelegenheid zijn geconcentreerd in Tiel en dat de stad een regionale opvangtaak heeft voor woningzoekenden. Teneinde invulling te geven aan de centrumfunctie staat de stad voor een aantal omvangrijke ruimtelijke investeringen. Het accent dient hierbij meer en meer te liggen op herstructurering van bestaand stedelijk gebied.

Inmiddels heeft de provincie de Ruimtelijke Verordening Gelderland (RVG) vastgesteld en is dit beleid in werking getreden. De RVG betekent geen verandering in het ruimtelijke beleid van de provincie, maar is de 'juridische vertaling' van de structuurvisie.

3.2.2 Ruimtelijke Verordening Gelderland

Op 15 december 2010 hebben Provinciale Staten van Gelderland de Ruimtelijke Verordening Gelderland (RVG) vastgesteld en deze is op 2 maart 2011 in werking getreden. In een provinciale ruimtelijke verordening ex artikel 4.1 Wro worden regels gesteld ten aanzien van de inhoud, toelichting of onderbouwing van bestemmingsplannen. De RVG vormt een beleidsneutrale vertaling van het in het Streekplan Gelderland 2005 en de beleidsuitwerkingen daarvan verwoorde beleid. Hier is verder geen nieuw beleid aan toegevoegd.

In artikel 2.2 van de RVG is opgenomen dat nieuwe bebouwing ten behoeve van wonen en werken in een bestemmingsplan, voor wat betreft de regio rond Tiel, slechts is toegestaan binnen bestaand bebouwd gebied.

Op onderstaande uitsnede van de kaart 'Verstedelijking' behorende bij de RVG is te zien dat het plangebied grotendeels behoort tot 'bestaand stedelijk gebied'. Hier is bebouwing ten behoeve van wonen en werken zonder meer toegestaan.

[image]

Uitsnede van de kaart 'verstedelijking' uit de Ruimtelijke Verordening Gelderland

Het gedeelte van het plangebied aan de Waalzijde van de Echteldsedijk en rondom het Amsterdam-Rijnkanaal behoort tot het buitengebied. Hier is volgens artikel 2.3 nieuwe bebouwing ten behoeve van wonen en werken slechts, onder voorwaarden, toegestaan indien de bebouwing functioneel gebonden is aan het buitengebied.

3.2.3 Waterplan Gelderland 2010-2015

Het Waterplan Gelderland 2010-2015 is de opvolger van het 3^e Waterhuishoudingsplan Gelderland (WHP3). Het Waterplan heeft op basis van de nieuwe Waterwet de status van structuurvisie. In het Waterplan is beschreven welke instrumenten uit de Wet ruimtelijke ordening de provincie wil inzetten voor realisatie van specifieke waterdoelen.

Het beleid uit WHP3 wordt grotendeels voortgezet in het Waterplan. In het Waterplan staan de doelen voor het waterbeheer, de maatregelen die daarvoor nodig zijn en wie ze gaan uitvoeren. Voor oppervlaktewaterkwaliteit, hoogwaterbescherming, regionale wateroverlast, watertekort en waterbodems gelden provinciebrede doelen. Voor een aantal functies, zoals landbouw, natte natuur, waterbergingsgebieden en grondwaterbeschermingsgebieden, zijn specifieke doelen geformuleerd. In het waterplan heeft het plangebied grotendeels de functie 'stedelijk gebied'.

Zowel in nieuw als in bestaand stedelijk gebied streeft de provincie naar een duurzaam watersysteem. Nadelige effecten op de waterhuishouding moeten in beginsel voorkomen worden. Hierbij wordt het water in de stad met het omringende watersysteem als één geheel beschouwd. De inrichting en het beheer van het waterhuishoudkundige systeem zijn in stedelijk gebied gericht op:

het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van wateroverlast;
de ontwikkeling en het behoud van de natuur in stedelijk gebied;
het voorkomen van zettingen;
het herbenutten van ontwateringswater voor drink- en industriewatervoorziening of voor herstel van verdroogde natuur;
het uit de riolering weren van (diepe) drainage en instromend water;
het beperken van de vuilbelasting door riooloverstorten en hemelwateruitlaten;
het beperken van de invloed van bronbemaling;
het realiseren van de basiskwaliteit voor oppervlaktewater.

3.2.4 Cultuurhistorische beleidskaart

Cultuurhistorie is een belangrijk aspect van de ruimtelijke kwaliteit in Gelderland. Door inventarisatie van Gelderse waarden in combinatie met de ontwikkelingsgeschiedenis, is de provincie opgedeeld in tien gebieden met elk een aantal typerende kenmerken. Samen vormen ze unieke, cultuurhistorische identiteitsdragers van het landschap. De verdeling in 10 unieke gebieden leidde tot de Cultuurhistorische Beleidskaart (CHB). Dit is een kaart waarop die 10 gebieden worden weergegeven, elk met 2 tot 5 identiteitsdragers. De grenzen van die gebieden zijn niet absoluut; soms is er overlap.

De gemeente Tiel valt in het "Rivierengebied". Voor dit gebied gelden de volgende cultuurhistorische identiteitsdragers:

Gelaagd landschap: iedere periode uit 5000 jaar bewoning heeft een, soms inmiddels begraven, laag in het land gelegd; zandige oeverwallen en kleikommen vormen een ingewikkeld driedimensionaal patroon;
Strijd en leven met water: de rivieren creëerden kansen maar vormden ook bedreigingen, binnendijks ontstond een ingenieus ontwateringsstelsel;
Grens en front: grensregio in Romeinse tijd en Middeleeuwen, later via waterlinies te verdedigen;
Bouwmarkt: klei, zand en grind zijn door de rivieren in grote hoeveelheden neergelegd en in de loop der jaren gewonnen voor de bouw;
(Inter)nationaal netwerk: rivieren waren voorwaarde voor bloeiende handel in de Middeleeuwen en bouw van kastelen ter verdediging van het land.

De provincie hanteert de Cultuurhistorische Beleidskaart om bij de ruimtelijke ontwikkeling actief bij te dragen aan behoud, herstel en ontwikkeling van cultuurhistorische kwaliteiten. De cultuurhistorische beleidskaart geeft regionale cultuurhistorische kenmerken weer die inspiratie leveren bij planvorming door anderen.

Stedelijke ontwikkeling heeft gevolgen voor aanwezige cultuurhistorische identiteiten. In de planvorming moeten die gevolgen zorgvuldig worden meegenomen. De provincie heeft daarvoor alle Gelderse cultuurhistorische waarden geïnventariseerd en vertaald in de Cultuurhistorische Waardenkaart (CHW) met de lagen:

gebouwde monumenten;
(historische) landschappen;
archeologische waarden.

Een uitsnede van deze kaart is op onderstaande afbeelding voor het plangebied weergegeven. Op de kaart is te zien dat het landschap rondom Tiel-Oost een lage of onbekende historische geografische waardering kent. Aan de Hoogendijkstraat, de Grotebrugse Grintweg en de Betuwestraat staat een complex van historische bouwkundige monumenten.

[image]

Uitsnede van de cultuurhistorische Waardenkaart ter hoogte van het plangebied (Provincie Gelderland, 2011)

3.2.5 Verwerking in het bestemmingsplan

Onderhavig bestemmingsplan heeft voor een groot deel van het plangebied een beheersfunctie en daarmee een conserverend karakter. Dit betekent dat ter plaatse de bestaande ruimtelijke en functionele situatie is vastgelegd en wordt behouden. Ontwikkelingen worden niet mogelijk gemaakt. Het provinciale beleid heeft dan ook geen directe invloed op dit conserverende deel van voorliggend bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan biedt echter ook de mogelijkheid om enkele plannen en projecten uit de gebiedsvisie Tiel-Oost te realiseren, zoals beschreven in paragraaf 4.2. De voorziene ontwikkelingen hebben allemaal betrekking op vernieuwing van bestaand stedelijk gebied. Met de binnenstedelijke ontwikkelingen wordt een bijdrage geleverd aan een verhoging van de kwaliteit van de leefomgeving en openbare ruimte. Het betreft met name ontwikkelingen die tot gevolg hebben dat hinderveroorzakende bedrijvigheid wordt vervangen door een woonfunctie met bijbehorende (maatschappelijke) voorzieningen. De woonfunctie zal daarbij worden afgestemd op de aanwezige woonbehoefte. Het ontwikkelingsgerichte deel van het bestemmingsplan is hiermee in lijn met het provinciale beleid.

3.3 Waterschapsbeleid

3.3.1 Waterbeheerplan 2010-2015

Het Waterbeheerplan 2010 - 2015 heeft een integraal en strategisch karakter. De koers voor de komende 6 jaar wordt in het plan vastgelegd. De opgaven waar het waterschap voor staat zijn groot. Het waterschap wil het beheergebied in 2015 klimaatbestendig hebben op basis van de huidige klimaatscenario's. De primaire waterkeringen zijn dan op orde (dat wil zeggen dat deze voldoen aan de dan geldende normen) en het bergend vermogen van watersysteem van het landelijk gebied is zodanig vergroot dat slechts bij zeer uitzonderlijke regenval wateroverlast optreedt. Daarnaast stelt het waterschap zich tot doel om in 2027 de Kaderrichtlijn Water (KRW) -doelstellingen voor de waterkwaliteit te halen. Hiervoor is het nodig in de periode 2010 tot en met 2015 een groot aantal maatregelen te treffen om vooral de ecologische waterkwaliteit te verbeteren.

Ook het stedelijke gebied zal klimaatbestendig moeten worden gemaakt. Samen met de gemeenten gaat het waterschap in de planperiode verder op de ingeslagen weg om het waterbergende vermogen van stedelijk water te vergroten en de waterkwaliteit te verbeteren. Daarnaast geeft het waterschap met de gemeenten verder vorm aan de samenwerking in de afvalwaterketen. Ten slotte wil het waterschap de watercondities voor natte natuur, zoals Natura-2000 gebieden en verdroogde gebieden, verbeteren en de waterkwaliteit in wateren met aquatische natuurwaarden beschermen en waar mogelijk verbeteren. Het waterschap vindt het belangrijk dat het Waterbeheerplan niet alleen betrekking heeft op de ontwikkeling van nieuwe waterpartijen en waterkeringen, maar dat het ook gaat over de wijze waarop het beheer en onderhoud plaatsvindt. Bijvoorbeeld over peilbeheer, natuurvriendelijk onderhoud en energiebewust beheer. Het Waterbeheerplan heeft geen directe gevolgen voor onderhavig bestemmingsplan.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie Tiel 2030

Op 17 februari 2010 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie Tiel 2030 vastgesteld. In de structuurvisie geeft de gemeente haar visie op het ruimtelijke beleid voor de periode tot 2030. Uitgangspunt voor de structuurvisie vormt het geldende gemeentelijke beleid, met bijvoorbeeld Masterplannen voor het Waalfront en het Stationsgebied en de Mobiliteitsvisie. Tussen de verschillende beleidsstukken zijn verbanden gelegd en keuzes gemaakt.

De gemaakte keuzes zijn in een plankaart verwerkt. Voor de periode tot 2030 zijn 18 integrale ontwikkelingsgebieden onderscheiden. De omschrijving van de ontwikkelingsgebieden vormt tevens een uitwerking van de strategiekaart. Binnen Tiel-Oost is met name de waterproblematiek een onderwerp waaraan aandacht wordt besteed. Ook komt de herstructurering van bedrijvigheid aan bod. Tevens kent Tiel-Oost een bouwopgave van circa 980 woningen in de periode tussen 2005 en 2015 (NB inmiddels is deze bouwopgave teruggebracht tot 775 woningen).

[image]

Plankaart 2030 (bron: Structuurvisie 2030)

Er zijn 5 ontwikkelingsgebieden die betrekking hebben op Tiel-Oost:

Waalfront

De ontwikkeling van het Waalfront heeft als doel de relatie tussen de stad en de rivier te versterken (Masterplan Waalfront). Daarbij is ruwweg sprake van 3 deelgebieden:

de Willemspolder ten oosten van het centrum;
het centrum en de Waalplaat (mede in relatie tot de ontwikkeling van 2 stadspoorten);
de groengebieden ten zuidwesten van het centrum.

Alleen de Willemspolder heeft een directe relatie met het plangebied. In de Willemspolder ligt de nadruk op natuur(ontwikkeling) en het benutten van de potenties van het gebied als groene uitloop voor de dichtbebouwde wijken in Tiel-Oost. Afgezien van een proef met nieuwe, watergebonden woonvormen is verstedelijking in de Willemspolder niet gewenst.

Centrum en poorten

Rond het Tielse centrum worden in de komende jaren 3 ‘poorten’ ontwikkeld. De Burensepoort, de Westluidense poort en de Santwijckse poort. Deze laatste poort is gelegen aan de oostzijde van het centrum en maakt onderdeel uit van het plangebied. De poort is bedoeld voor winkelvoorzieningen die te grootschalig zijn voor het historische centrum. Nabij de haven is het voornemen wijkgerichte voorzieningen te ontwikkelen.

Latenstein

De structuurvisie zet voor bedrijventerrein Latenstein in op het verder ontwikkelen en vormgeven van het werklandschap. Gestreefd wordt naar een diversiteit aan functies waaronder werken, wonen, perifere detailhandel (thema: ‘in en om het huis en buitenleven’), sport en fitness en ontspanning. De ontwikkeling van perifere detailhandel vindt plaats langs de nieuwe verdeelroute. Met deze insteek wordt voortgeborduurd op het in uitvoering zijnde herstructureringsplan voor Latenstein.

Westroijen

Kantorenpark Westroijen is de locatie in Tiel waar het aanbod van kantoren geclusterd is. Hier is, aan de oostkant van het kantorenpark, nog enige ruimte voor de ontwikkeling van kantoren. De Laan van Westroijen is de directe ontsluitingsweg van dit kantorenpark. Sinds de doortrekking van de Laan van Westroijen naar de Grotebrugse Grintweg en de aanpassing van de aanliggende waterpartijen in 2012 is de ontsluiting van Westroijen en achterliggende gebieden (Latenstein) sterk verbeterd. Ook zijn de ontwikkelpotenties voor de stedenbouwkundige afronding aan de oostkant van het kantorenpark Westroijen vergroot.

Tiel-Oost

In Tiel-Oost is al jaren sprake van overlast als gevolg van kwelwater vanuit de Waal en het Amsterdam-Rijnkanaal. Die overlast neemt door een combinatie van factoren, maar vooral doordat er steeds meer huizen en verharding bij zijn gekomen en door de klimaatverandering, alleen maar toe.

Op basis van de uitkomsten van een brede werkgroep is een aantal potentiële maatregelen geformuleerd, waaronder de aanleg van wadi’s en waterpleinen, open water en afvoergoten, het realiseren van een klimaatdijk, ophogingen en extra open water door een circuit van watergangen rondom en dwars door de wijk. De verbreding van de Doode Linge en de aanleg van een nieuwe spoorsingel spelen bij deze laatste ingreep een belangrijke rol.

In het hart van Tiel-Oost wordt gezocht naar mogelijkheden om het overtollige water snel naar het nieuwe open watercircuit rondom de wijk te krijgen. Er zijn 2 routes die mogelijkheden bieden:

het zuidelijke deel van de Grotebrugse Grintweg;
de historische loop van de Binnenboomse Wetering.

Door de introductie van nieuwe groene en blauwe structuren is het tevens uitdrukkelijk de bedoeling de ruimtelijke kwaliteit in Tiel-Oost te verbeteren. De keuze voor de precieze route moet nog gemaakt worden.

3.4.2 Waterbeleid

3.4.2.1 Integraal Waterplan Tiel

Het Integraal Waterplan Tiel (december 2004) is een gezamenlijk beleidsplan van de gemeente en het Waterschap Rivierenland. Het waterplan vervult een paraplufunctie voor alle wateraspecten en de daaraan gerelateerde beleidsvelden. Het doel van het waterplan is 'het realiseren van een gezond en veerkrachtig watersysteem in de stad met het oog op een aantrekkelijke gezonde leefomgeving. Dit uiteraard binnen de ontwikkelingsmogelijkheden van een duurzaam watersysteem en een duurzame waterketen en overige aanpalende beleidsterreinen.

3.4.2.2 Waterstructuurplan Tiel

Het Integraal Waterplan Tiel heeft zich in eerste instantie vooral gericht op waterkwaliteitsknelpunten. Vanuit landelijke wetgeving en beleid is ook het in beeld brengen van de kwantitatieve knelpunten, de wateropgave, van belang. In het Integraal Waterplan Tiel is afgesproken een Waterstructuurplan op te stellen, om de kwantitatieve wateropgave en oplossingsrichtingen in beeld te brengen. Het Waterstructuurplan Tiel (2009) geeft de wateropgave per afwateringsgebied weer en geeft een visie en een eerste set maatregelen om de wateropgave in te vullen.

3.4.2.3 Wateropgave Tiel-Oost; Tiel-Oost, droger en mooier

De hoge grondwaterstand en het overbelaste riool in Tiel-Oost geven problemen. Deze problemen worden zonder ingrijpen groter, door onder andere klimaatverandering. Er zijn 3 opgaven: verminderen van de overlast van grondwater, realiseren van meer waterberging en het laten afnemen van de overbelasting van het riool door afkoppeling.

Eind 2007 besloot het gemeentebestuur de waterproblematiek in Tiel-Oost, samen met Waterschap Rivierenland, op te pakken. Een team van experts van onder andere Rijkswaterstaat, Provincie Gelderland, Leven met Water en ontwikkelaars, heeft met de gemeente en waterschap meegedacht over oplossingen voor de wateropgave in Tiel-Oost. Ook bewoners van de wijk zijn actief betrokken geweest bij de zoektocht naar oplossingen.

Op basis van een voorkeursscenario is een definitief plan ontwikkeld, in samenwerking met het waterschap Rivierenland. Kern van het plan is dat water leidend is bij de gebiedsontwikkeling en dat er in de komende jaren een goed functionerend watersysteem in Tiel-Oost ontstaat. Voor dat watersysteem worden onder andere wadi's, waterpleinen en watergangen aangelegd, regenwaterafvoeren afgekoppeld van het vuilwaterriool en stuwen aangepast en geautomatiseerd. Onderdeel van het systeem om wateroverlast in het gebied te verminderen is het aanleggen van een zogenaamde kwelremmende voorziening.

Het is van nature drassig in Tiel-Oost. Dit komt vooral door de hoge grondwaterstand die wordt veroorzaakt door kwelwater afkomstig van de Waal en het Amsterdam-Rijnkanaal. Daarnaast zal er door klimaatverandering en hogere waterstanden in de toekomst meer kwelwater komen.

De laatste jaren is de wateroverlast alleen maar erger geworden omdat er meer huizen en verharde wegen zijn bijgekomen. Ook regent het vaker en harder. Tegelijkertijd beschikt Tiel-Oost over weinig sloten, vijvers en/of grachten die regenwater kunnen opvangen. Bijna al het regenwater stroomt rechtstreeks naar het riool, dat al dit water niet kan verwerken.

Tiel-Oost staat daarom voor 3 opgaven:

De overlast van het grondwater moet verminderen. Het streven is dat het grondwater op een diepte van ten minste 50 cm staat;
Er moet meer waterberging komen om overvloedige regen tijdelijk in te bergen. In de hele wijk zijn duizenden kubieke meters berging nodig;
De overbelasting van het riool moet met de helft afnemen. Dat betekent dat minder regenwater naar het riool mag stromen. In Tiel-Oost moet 6 ha verhard oppervlak, voornamelijk daken, afgekoppeld worden van het riool.

Na een zorgvuldig proces is er een voorkeursscenario opgesteld met daarin mogelijke maatregelen om de wateroverlast in Tiel-Oost te verminderen. Deze zijn afgewogen op hun haalbaarheid. Uiteindelijk zijn de volgende maatregelen voor Tiel-Oost geformuleerd:

[image]

Waterkaart Tiel-Oost (bron: Tiel-Oost; Droger en mooier, bewerking Pouderoyen Compagnons)

Open watergangen

Open watergangen, zoals sloten en vijvers zijn nodig om regenwater te kunnen bergen én afvoeren. In het voorkeursscenario zijn 3 nieuwe / aan te passen watergangen opgenomen:

Er komt een nieuwe watergang langs de nieuwe ontsluitingsroute die via de verlengde Laan van Westroijen over Westroijen en Latenstein naar het Vijverterrein loopt;
De Doode Linge is een bestaande watergang die verbreed wordt en aantrekkelijker gemaakt met fiets- en wandelpaden en openbaar groen;
Er komt een nieuwe watergang ten zuiden van de spoorlijn: de Spoorsingel. Langs het oostelijke deel komen een vrijliggend fietspad en een wandelgebied voor de wijk. Het westelijke deel krijgt eveneens een groene inrichting en vrijliggende fietspaden en daarnaast een nieuwe verkeersweg voor een betere verbinding met het station.

Wadi’s

Groene ruimten in Tiel-Oost kunnen water bergen door ze in wadi’s te veranderen. De laaggelegen wadi’s vangen bij hevige regenval het water op en houden het een tijdje vast. Zo komt het minder snel in het riool. Als het lange tijd niet regent, staan ze droog. De wadi’s kunnen op de lange termijn in verbinding staan met de nieuwe / aan te passen watergangen.

Waterpleinen

Waterpleinen zijn laaggelegen pleinen die tijdelijk water kunnen bergen. Waterpleinen hebben een dubbelfunctie, bijvoorbeeld als speelplein. In het voorkeursscenario zijn 2 nieuwe waterpleinen opgenomen in Tiel-Oost:

Halverwege de Grotebrugse Grintweg;
In het midden van de Vogelbuurt.

Noord-zuidafvoer

Midden in Tiel-Oost zijn één of meer waterverbindingen nodig om overtollig water snel naar het circuit van open watergangen (Spoorsingel / Doode Linge) te voeren. Twee routes bieden daarvoor mogelijkheden:

via het zuidelijke deel van de Grotebrugse Grintweg;
via de historische loop van de Binnenboomse Wetering.

Met behulp van oude kaarten is de loop van de Binnenboomse Wetering te achterhalen. Deze waterloop verzorgde in het verleden de waterafvoer uit de boomgaarden in Tiel-Oost. Herstel van deze wetering maakt de wateropgave zichtbaar en beleefbaar. De keuze voor de precieze route moet nog gemaakt worden.

Drainage

Bij hevige regen stroomt het water nu heel snel naar goten en putten. Het riool krijgt in korte tijd veel te veel water te verwerken. Het voorkeursscenario begint daarom met de aanleg van drainage waarmee de waterstroom naar het riool onmiddellijk wordt vertraagd. Drainage is niet zo’n duurzame oplossing en het onderhoud van drainagebuizen is duur. In de loop van de tijd zal daarom de drainage vervangen moeten worden door meer duurzame oplossingen zoals de aanleg van open water, wadi’s en waterpleinen en het afkoppelen van verharding.

Kunstwerken

Om het water binnen het plan te beheersen dient een aantal kunstwerken (gemalen, duikers en stuwen) te worden aangepast of aangelegd.

3.4.3 Mobiliteitsvisie Tiel 2008 - 2020

De gemeenteraad van Tiel heeft op 16 januari 2008 de mobiliteitsvisie voor Tiel vastgesteld. De Mobiliteitsvisie schetst de hoofdlijnen van het verkeers- en vervoersbeleid in Tiel tot 2020. De maatregelen en het beleid in dit plan zijn gebaseerd op een brede visie op de stad en de functie van de stad in de regio. De Mobiliteitsvisie bevat ook een overzicht van projecten en programma’s, waarmee de nadere invulling van de visie inzichtelijk wordt gemaakt.

De centrale bundel (geel) is een stedelijke doorstroomroute die een functie heeft om het interne autoverkeer van oost naar west en vice versa af te wikkelen. Daarnaast heeft de bundel een verdeelfunctie voor dat deel van het externe verkeer dat niet op de binnenstad is gericht. Daarmee wordt de Grotebrugse Grintweg ten zuiden van de A15 ontlast. Vanaf de centrale bundel gaat het verkeer verder over de invalswegen (blauw) naar het centrum. Aan de zuidkant van het spoor is spreiding van de verkeersdruk gewenst, om de Binnenhoek / Bevrijdingslaan en de Nieuwe Tielseweg te ontlasten.

[image]

Netwerkvisie Tiel (bron: Mobiliteitsvisie Tiel 2008 - 2020)

De visie stelt een aantal ingrepen in de hoofdstructuur voor, die van invloed zijn op de routering in Tiel-Oost. Dat heeft concreet te maken met:

het beperken van doorgaand autoverkeer op de Waalkade;
de noordelijke invalsweg naar centrum-west, parallel aan het spoor (A1);
de doortrekking van de Laan van Westroijen (A4);
de aanpassing van de route Bulkweg - Latensteinse Rondweg (A7);
een nadere oriëntatie op de noordelijke entree via de Westroijensestraat – Lokstraat – Binnenhoek, zowel ten aanzien van de loop van het tracé als de inrichting (A5/A9);
een fietsroute tussen Westroijensestraat en Grotebrugse Grintweg (L5).

De nieuwe hoofdstructuur biedt goede kansen om de Lokstraat en de Waalkade niet verder te belasten c.q. te ontlasten. Dat betekent wel dat de oriëntatie van Tiel-Oost op de hoofdstructuur moet worden aangepast. Immers, nieuwe woningen en intensivering van bedrijven mogen niet leiden tot een toename van de (milieu)druk op de Lokstraat en de Waalkade. Een aantal relatief eenvoudige ingrepen in de wijkcirculatie zorgt er voor dat het oostelijke deel van Tiel-Oost (inclusief Latenstein) ontsloten wordt via de Verlengde Laan van Westroijen en de Latensteinse Rondweg. Het bestaande woongebied direct ten oosten van de Binnenhoek / Lokstraat, dat qua stedelijkheid bij Tiel Centrum aansluit, behoudt de ontsluiting aan de westzijde. In de hierna volgende kaart worden de ingrepen in de verkeerscirculatie weergegeven.

[image]

Mobiliteitskaart Tiel-Oost (bron: Mobiliteitsvisie Tiel 2008 - 2020, bewerking Pouderoyen Compagnons) NB inmiddels is besloten de doortrekking van de Kanaalstraat (G1) niet meer te realiseren.

De belangrijkste effecten van deze ingrepen zijn:

Geen autoverkeer van het te ontwikkelen gebied Vijverterrein / Echteldsedijk (FluviaTiel) door bestaand woongebied;
Scheiding van autoverkeer uit het westelijke en oostelijke deel van Tiel-Oost;
Minder hinder door autoverkeer van/naar Latenstein in woongebieden in Tiel-Oost;
Ontlasting van de Lokstraat en de Grotebrugse Grintweg;
Minder doorgaand autoverkeer op de Waalkade.

3.4.4 Woonvisie 2007 - 2010

In 2007 heeft de gemeenteraad van Tiel de woonvisie vastgesteld. De ambitie van de woonvisie is dat alle inwoners goed in Tiel kunnen wonen in een door hen gewenste woning en omgeving binnen hun financiële mogelijkheden. Hiertoe zijn de volgende hoofddoelen geformuleerd:

Het vergroten van de doorstroming in zowel de huur- als koopsector en onderling.
Het maken van een kwaliteitssprong in de woningvoorraad voor huishoudens met hoge én lage inkomens.
Het waarborgen van de huisvesting van de huishoudens met lage inkomens.

De doelen van de visie kunnen worden bereikt door via de bestaande voorraad meer kwaliteit te realiseren en via nieuwbouw meer gericht, gedifferentieerd en kwalitatief goed aanbod te creëren. Voor wat betreft nieuwbouw wordt de realisatie van betaalbare huurwoningen voor ouderen, waarbij zorg op maat aan huis mogelijk is, gewenst geacht. Daarnaast is de realisatie van betaalbare en duurdere woningen voor huishoudens met een midden- of hoger inkomen noodzakelijk.

In de Woonvisie worden voor Tiel-Oost diverse woningbouwlocaties genoemd als onderdeel van de woningbouwopgave. In dit bestemmingsplan worden enkele daarvan planologisch mogelijk gemaakt.

3.4.5 Detailhandelsnota

Op 22 augustus 2012 is de nieuwe Detailhandelsnota Tiel 2012-2017 vastgesteld. Het doel van de detailhandelsnota, die voortbouwt op de vorige nota uit 2005 en de aanpassing daarop uit 2008, is te komen tot een actueel detailhandelsbeleid voor de gemeente Tiel voor de komende vijf jaar (tot 2016/2017), met een doorkijk naar 2020..

De uitgangspunten van de detailhandelsnota uit 2005 zijn op hoofdlijnen nog actueel. Centraal in de nota staat een ruimtelijk detailhandelsbeleid, waarin de keuze wordt gemaakt voor winkelgebieden, die in aard en omvang aansluiten bij het potentiële verzorgingsgebied (gezonde en duurzame structuur). Hierbinnen wordt gestreefd naar een zo uitgebreid en gevarieerd mogelijk dagelijks en niet-dagelijks winkelaanbod, zodat de afvloeiing naar omliggende centra zo klein mogelijk is. De volgende hoofdlijnen voor de detailhandelsstructuur zijn relevant voor dit bestemmingsplan:

Waarborgen en versterken van de rol van Tiel als koopcentrum van Rivierenland door een duidelijke positionering van het niet-dagelijkse aanbod, met een centrale rol voor het centrum van Tiel;
Behoud van winkelvoorzieningen voor dagelijkse artikelen in de buurt- en wijkwinkelcentra;
Clustering en thematisering van detailhandel op Latenstein binnen het thema 'in en om het huis en buitenleven';
Clustering en thematisering van detailhandel op Kellen binnen het thema 'mobiliteit';
Meewerken aan verzoeken tot herbestemming tot niet-winkelfuncties van onvoldoende levensvatbare winkelvoorzieningen en winkellocaties (alle locaties die buiten de gewenste structuur vallen).

De detailhandel met betrekking tot de niet dagelijkse voorzieningen hoort in het centrum van Tiel thuis. Perifere detailhandel is in het centrum moeilijk in te passen en kan een plaats buiten het centrum krijgen voor zover de betreffende branches niet concurrerend zijn met die in het centrum. Onder perifere detailhandel wordt detailhandel verstaan die vanwege de omvang van de gevoerde artikelen en vanwege de gevoerde formule een groot oppervlak nodig heeft, zoals de verkoop van wooninrichtingsartikelen, bouwmarkten, doe-het-zelf zaken, diervoeders, tuincentra, bruin- en witgoed, auto's, boten, tenten, caravans.

Het bedrijventerrein Latenstein heeft gezien de aanwezigheid van de huidige perifere detailhandel, de ligging nabij de woonomgeving en relatief dichtbij het centrum de potenties om invulling te geven aan de accommodatie van perifere detailhandel rondom het thema “in en om het huis en buitenleven”. Het betreft de volgende branches:

woninginrichting incl. keukens en badkamers
bouwmarkten en doe-het-zelfartikelen
tuincentrum en tuinartikelen
tenten en kampeerbenodigdheden

alsmede de volgende branches, voorzover het vestigingen met een brutovloeroppervlak van meer dan 1.000 m² betreft:

diervoerders en dierbenodigdheden
bruin- en witgoed
rijwielen en bromfietsen (incl. accessoires)
auto-accessoires

Vooral het westelijke gedeelte van Latenstein, waar nu al perifere detailhandel is gevestigd rondom dit thema, komt hiervoor in aanmerking. Er zijn plannen voor de ontwikkeling van een Retailpark in het noordwesten van Latenstein, waarin ruimte geboden wordt aan winkels in de hiervoor genoemde branches. Latenstein wordt daarmee een koopcentrum op het gebied van wonen voor Tiel en omgeving. Hiermee wordt invulling gegeven aan het hiaat dat in Tiel aanwezig is in het assortiment.

[image]

Perifere detailhandel op Latenstein: In het gele gedeelte wordt het Retailpark Latenstein voorzien, Hier zijn de branches binnen het thema ‘in en om het huis en buitenleven’ toegestaan. In het paarse gedeelte zijn deze branches eveneens toegestaan, maar daar wordt een clustering aansluitend op het Retailpark voorgestaan.

Latenstein West kan op deze wijze een aantrekkelijke entree worden voor het bedrijventerrein en een overgangsgebied vormen tussen het bedrijventerrein en de woonwijk. Tevens is Latenstein van de bedrijventerreinen relatief het dichtst bij het centrum van Tiel gelegen zodat ook hiermee waar mogelijk aansluiting kan worden gezocht. In de detailhandel in woninginrichting is nog marktruimte aanwezig.

Bedrijventerrein Kellen is de gewenste locatie voor verdere clustering van aanbieders

rondom het thema ‘mobiliteit’ (auto’s, boten, caravans).

3.4.6 Hoogbouwvisie

De gemeenteraad van Tiel heeft in 2007 de Hoogbouwvisie vastgesteld. De hoogbouwvisie is allereerst een beoordelingskader voor initiatieven vanuit de markt. Het beleid is er op gericht de cohesie en leesbaarheid van de stedelijke structuur te verbeteren door alleen op specifieke locaties sterker te verdichten en hoger te bouwen. Door het concentreren van bebouwing kan de bestaande structuur en de draagkracht van het voorzieningenapparaat versterkt worden. Daarnaast is het doel om met de nieuwe bijzondere hoge gebouwen of objecten een nieuw stadssilhouet op te bouwen. In de Hoogbouwvisie zijn een aantal zoekgebieden benoemd en nader onderzocht.

Wat betreft het plangebied komt hieruit naar voren dat langs de Waal mogelijkheden zijn voor hoogbouw, het zogenaamde panoramisch wonen. Langs de Binnenhoek, aan de westzijde van het plangebied, is eveneens een zoekgebied voor hoogbouw gelegen in het kader van de inbreidingslocaties rondom het centrum. Tenslotte behoren de bedrijventerreinen aan de noordoostrand (deels) tot het zoekgebied, met name Westroijen.

Per zoekgebied gelden andere stedenbouwkundige eisen. Voor de bebouwing op de flanken van de Waal geldt dat hier strenge stedenbouwkundige eisen worden gesteld; de gebouwen moeten slank zijn en in een lamelvormige opstelling worden geplaatst om doorzichten te behouden. Wat betreft de inbreidingslocaties rond het centrum geldt dat maatwerk geleverd moet worden; de gebouwen moeten de bestaande structuur versterken en een alledaagse uitstraling hebben. Voor de kantorenlocatie Westroijen geldt een ‘laissez-faire benadering’, de gebouwen mogen hier opvallend zijn.

3.4.7 Groenstructuurplan

Het in 2006 door de gemeenteraad vastgestelde groenstructuurplan Tiel is een aanvulling op het groenstructuurplan uit 1995. Het plan maakt gemeentelijke (groen)ambities, potentiële ontwikkelingsgebieden en het belang van landschappelijke inpasbaarheid tot circa 2015 zichtbaar. Het dient als inspiratiebron en uitgangspunt voor zowel groene als stedelijke ontwikkelingen.

De Landschappelijke context van Tiel wordt gevormd door het landschap van rivieren, uiterwaarden, stroomruggen en komgronden. In de loop der jaren is de relatie met het onderliggende landschap minder sterk geworden. De stad Tiel heeft zich in zichzelf en van het omliggende landschap afgekeerd. De dijken fungeren niet als logische grens tussen stad en landschap en er wordt geen relatie gelegd met de groene zone langs het kanaal. De wijken in Tiel hebben geen duidelijke ruimtelijke begrenzing en lopen in elkaar over. De groenstructuur dient een rol te spelen in het versterken van de identiteit van de wijken en als basis voor ontwikkelingen:

Het benutten van landschappelijke waarden en relaties;
Infrastructuur als visitekaartje;
Versterken interne structuur.

3.4.8 Kadernota Culhuurhistorie & cultuurhistorische waardenkaart Tiel

In de kadernota cultuurhistorie heeft de gemeente haar verplichtingen en ambities ten aanzien van cultuurhistorie en archeologie vastgelegd. Het doel van de kadernota is het ontwikkelen en vaststellen van (sectoraal) cultuurhistorisch beleid, maar tevens het bereiken van een integratie met andere beleidsvelden en een integraal planproces.

In de kadernota wordt hierbij uitgegaan van de volgende missies:

Cultuurhistorie maakt integraal deel uit van de identiteit en de ontwikkeling van Tiel;
Het erfgoed is van ons allemaal en Tiel laat haar geschiedenis zien;
Behoud door ontwikkeling maakt het mogelijk cultuurhistorie als toegevoegde waarde en niet als beperking te ervaren;
Cultuurhistorie wordt vroegtijdig ingezet in de ontwikkelingen.

In 2005 is de kadernota verder uitgewerkt in de vorm van een gebiedsdekkend onderzoek. Op basis hiervan zijn een ‘historisch-geografische en architectuurhistorische kenmerkenkaart’ een ‘archeologische waarden- en verwachtingskaart’ en een ‘geomorfogenetische en archeologische kenmerkenkaart’ opgesteld. Op basis van deze kaarten is het paraplubestemmingsplan archeologie opgesteld en in maart 2010 vastgesteld. De dubbelbestemmingen uit dit paraplubestemmingsplan zijn in het bestemmingsplan Tiel Oost als dubbelbestemming overgenomen.

[image]

Uitsnede Cultuurhistorische waardenkaart gemeente Tiel: archeologische waarden- en verwachtingenkaart. Voor het plangebied geldt grotendeels een hoge archeologische verwachtingswaarde (rood en oranje). Rond de Waal en de voormalige Linge geldt een lage tot middelhoge verwachtingswaarde (groen en licht-geel).

3.4.9 Milieuvisie 2010 - 2020

De milieuvisie is in 2009 door de gemeenteraad vastgesteld. In de Milieuvisie 2010-2020 is aangegeven wat de milieudoelstellingen van de gemeente voor deze periode zijn. De visie valt in twee delen uiteen. Het eerste deel geeft een doelstelling voor 2020 per milieuthema aan. Het tweede deel omschrijft de gewenste milieukwaliteit die bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen wordt nagestreefd. Daarbij is de gewenste milieukwaliteit afgestemd op het gebiedstype. Voor de ontwikkellocaties in het plangebied Tiel-Oost geldt over het algemeen het gebiedstype 'Groenstedelijk wonen', behalve voor bedrijventerrein Latenstein waar het gebiedstype 'Werken 2' geldt.

[image]

Omdat de milieukwaliteit in Tiel op veel plaatsen wezenlijk beter is dan de wettelijke milieunormen aangeven, is het uitgangspunt van de Milieuvisie om deze kwaliteit tenminste te behouden.

De bijbehorende na te streven milieukwaliteit zoals gedefinieerd voor onder andere de thema's geluid, luchtkwaliteit en bodem kan consequenties hebben voor het ontwerp en de inrichting van deze ontwikkellocaties. Daarom is bij de wijzigingsbevoegdheden in de regels opgenomen dat vanuit milieuoogpunt geen bezwaar mag bestaan tegen de voorgenomen ontwikkeling, hetgeen inhoudt dat de relevante milieuaspecten onderzocht moeten worden voordat tot wijziging kan worden overgegaan.

3.4.10 Speelruimtebeleidsplan Tiel

In 2005 heeft de gemeenteraad het Speelruimtebeleidsplan vastgesteld. Dit plan beschrijft de aanpak om te komen tot het nagestreefde voorzieningenniveau voor de totale groep kinderen en jongeren van 0 tot 18 jaar. De gemeente Tiel streeft naar voldoende en veilige speelruimte voor kinderen en jongeren. Er geldt een richtlijn van 300 m² speelruimte per ha woongebied, waarbij een goede spreiding van belang wordt geacht. Flexibiliteit van de inrichting van speelruimte, waardoor kan worden ingespeeld op de bevolkingssamenstelling van de wijk, staat centraal.

Ten aanzien van Tiel-Oost wordt aangegeven dat er grote verschillen binnen de wijk zijn ten aanzien van de behoefte aan speelruimte. Enerzijds bestaat de wijk uit een ouder, dichtbebouwd deel met weinig ruimte voor spelen. Anderzijds is er een ruim opgezette nieuwbouwwijk met voldoende speelruimte. In het oudere deel is een gebrek aan ruimte voor speelvoorzieningen en is er behoefte aan voorzieningen voor de oudere jeugd. De bewoners zijn dan ook ontevreden over de aanwezige voorzieningen.

In het kader van het project Buurschakels zijn er vanaf 2002 verschillende projecten opgestart om het voorzieningenniveau te verbeteren, bijvoorbeeld door het openstellen van schoolpleinen. Op het terrein bij de Vijverberg is inmiddels een Jongeren ontmoetingsplek (JOP) gerealiseerd.In het bestemmingsplan Tiel Oost wordt middels een brede bestemmingsregeling voor Verkeer en Groen zo veel mogelijk ruimte gehouden om speel- en jongerenvoorzieningen te kunnen realiseren.

3.4.11 Verwerking in het bestemmingsplan

Het gemeentelijke beleid vormt een essentieel kader voor de vastgestelde gebiedsvisie Tiel-Oost. Deze gebiedsvisie ligt aan de basis van onderhavig bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan heeft voor een groot deel van het plangebied een beheersfunctie en daarmee een conserverend karakter. Dit betekent dat ter plaatse de bestaande ruimtelijke en functionele situatie is vastgelegd en wordt behouden. Kleinschalige ontwikkelingen binnen de bestaande functies zijn mogelijk. De vastgelegde bestemmingen en geboden kleinschalige ontwikkelingsruimte zijn uiteraard afgestemd op gemeentelijke beleidsuitgangspunten. Zo zijn relevante groen- en waterstructuren en voorzieningen, waarvan in het gemeentelijke beleid is aangegeven dat het van groot belang is dat deze structuren en voorzieningen worden behouden en/of versterkt, voorzien van een passende bestemming.

Binnen diverse bestemmingen in onderhavig plan wordt bovendien ruimte geboden aan kleinschalige ontwikkelingen, waarmee onder andere kleinschalige uitbreiding van gebouwen, de realisatie van een fijnmazig netwerk van fietsroutes, vrijliggende fietspaden en speelvoorzieningen en een beperkte herinrichting van hoofdinfrastructuur is gewaarborgd. Hiermee wordt met het beheersgerichte deel van het bestemmingsplan aangesloten op het gemeentelijke beleid. Voor een nadere toelichting op de flexibiliteit, die binnen diverse bestemmingen wordt geboden, wordt verwezen naar hoofdstuk 6 Juridische aspecten. Van belang is te vermelden dat sommige beleidsuitspraken geen directe doorwerking in het bestemmingsplan kunnen krijgen, als gevolg van bijvoorbeeld een ander detailniveau. Het betreft onder andere uitspraken ten aanzien van onderhoud en op inrichtingsniveau. Hoewel het bestemmingsplan deze uitgangspunten niet in de weg staat, hebben ze geen concrete gevolgen voor de regels en/of verbeelding.

Het bestemmingsplan biedt echter ook de mogelijkheid om enkele plannen en projecten uit de gebiedsvisie Tiel-Oost, waarvan de realisatie binnen de planperiode van onderhavig bestemmingsplan aan de orde is, te realiseren. Daarnaast wordt op enkele plekken de bouw van één of enkele woningen mogelijk gemaakt, deels middels een directe bestemming, deels middels een wijzigingsbevoegdheid. Voor een nadere onderbouwing van de opgenomen ontwikkelingen wordt verwezen naar paragraaf 4.2 van deze toelichting.

Met de opgenomen ontwikkelingen wordt bijgedragen aan een aantal essentiële gemeentelijke beleidsdoelen voor Tiel-Oost de komende 10 jaar. Zo wordt ruimte geboden aan het vervangen van enkele hinderveroorzakende voormalige bedrijfslocaties in het plangebied door woningbouw en bijbehorende voorzieningen, wordt kantoorontwikkeling langs de verlengde Laan van Westroijen mogelijk, alsmede de reconstructie van de Binnenhoek en de realisatie van een parallelweg ten zuiden van het spoor (tussen de Westroijensestraat en de Kijkuit). Ook wordt een groot aantal van de maatregelen uit de Wateropgave Tiel Oost (aanleg van wadi's, waterpleinen, open water en afvoergoten, ophogingen en extra open water door een circuit van watergangen rondom en dwars door de wijk) mogelijk gemaakt door het opnemen van een brede bestemmingsomschrijving voor de bestemmingen Verkeer, Groen en Water. Een belangrijke ontwikkeling die in dit bestemmingsplan is opgenomen betreft de ontwikkeling van Latenstein tot werklandschap inclusief de clustering van perifere detailhandel. Hiervoor is een specifieke bestemmingsregeling opgenomen.

De nieuwe woningbouw in het plangebied Tiel-Oost wordt afgestemd op de aanwezige woningbehoefte. Voor de ontwikkelingslocaties wordt in lijn met het gemeentelijke beleid de milieukwaliteit, die geldt voor het gebiedstype Groenstedelijk wonen, nagestreefd en staat energiezuinige bouw centraal. Voor een nadere onderbouwing van de haalbaarheid op het gebied van diverse milieuaspecten wordt verwezen naar hoofdstuk 5 van deze toelichting. Het ontwikkelingsgerichte deel van het bestemmingsplan is op basis van voorgaande in lijn met het gemeentelijke beleid. Voor enkele ontwikkelingen moet overigens, ten behoeve van de daadwerkelijke realisatie, te zijner tijd een wijzigingsplan worden opgesteld. Het geldende gemeentelijke beleid biedt het kader voor de voorziene ontwikkelingen. Desondanks zal in het betreffende wijzigingsplan de afweging ten aanzien van het dan actuele en geldende gemeentelijk beleid nogmaals specifiek voor die ontwikkeling moeten worden gemaakt.

3.5 Gebiedsvisie Tiel-Oost

3.5.1 Algemeen

De gebiedsvisie Tiel-Oost is op 15 juni 2011 vastgesteld door de gemeenteraad van Tiel. De visie geeft de ruimtelijke en functionele ontwikkelingsrichting van Tiel-Oost voor de komende 10 jaar weer, met een doorkijk tot 30 jaar. Uit de visie valt op te maken waar kwaliteiten moeten worden gehandhaafd, waar kwaliteiten moet worden toegevoegd en waar plannen en projecten tot ontwikkeling zullen komen. De visie biedt hiermee het kader voor onderhavig bestemmingsplan Tiel-Oost. Mede op basis van de visie is besloten welk juridisch-planologisch kader aan de wijk wordt gegeven en welke ontwikkelingen via dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt.

In de gebiedsvisie Tiel-Oost zijn de belangrijkste beleidsuitgangspunten en actuele projecten in samenhang beschouwd. Uit de Structuurvisie Tiel 2030, de wateropgave ‘Tiel-Oost Droger en mooier’ en de Mobiliteitsvisie 2008 - 2020 zijn die aspecten overgenomen die planologisch / ruimtelijk van belang zijn. Naast de projecten die direct voortkomen uit gemeentelijk beleid zijn ook de grotere bouwprojecten meegenomen die binnen het plangebied op stapel staan. De samenvoeging heeft geresulteerd in de Visiekaart voor Tiel-Oost.

[image]

Visiekaart Gebiedsvisie Tiel-Oost (bron: Pouderoyen Compagnons)

Vervolgens is een selectie gemaakt van de beleidsuitgangspunten en projecten die een directe relatie hebben met de inhoud van het nieuwe bestemmingsplan Tiel-Oost. Daarbij zijn die projecten geselecteerd waarvan de planologische procedure ver genoeg gevorderd is om in het bestemmingsplan Tiel Oost te worden opgenomen. Deze selectie resulteert in de Kaderkaart voor Tiel-Oost.

De onderdelen op de kaderkaart zijn in het bestemmingsplan Tiel Oost vertaald. Onderdelen die wel op de visiekaart staan, maar niet op de kaderkaart, waren bij het opstellen van de gebiedsvisie onvoldoende uitgekristalliseerd om in het bestemmingsplan te worden opgenomen.

[image]

Kaderkaart Gebiedsvisie Tiel-Oost (bron: Pouderoyen Compagnons)

3.5.2 Ruimtelijke hoofdstructuur

De Gebiedsvisie Tiel-Oost sluit aan bij de Structuurvisie Tiel 2030, die voor het plangebied Tiel-Oost inzet op de (her)ontwikkeling van de volgende gebieden:

Woongebieden: Herontwikkeling Vijverterrein en diverse kleinschalige ontwikkelingen, voornamelijk in de vooroorlogse woongebieden;
Bedrijventerrein: Herstructurering en revitalisering van Latenstein met perifere detailhandel, gemengde bedrijven en wonen;
Kantoorgebieden: Verder ontwikkelen kantorenpark Westroijen.

De gewenste verruiming van de branchering op Latenstein, als onderdeel van de revitalisering, zal volgens de Gebiedsvisie verder uitgewerkt worden in het bestemmingsplan voor Tiel-Oost. Daarnaast worden alleen de concrete projecten uit de Structuurvisie vertaald in het nieuwe bestemmingsplan.

3.5.3 Waterhuishouding

Ten aanzien van de waterhuishouding is de visie ‘Tiel-Oost Droger en mooier’ maatgevend voor de Gebiedsvisie. Onderdelen van de visie ‘Tiel-Oost Droger en mooier’ die ruimtelijk relevant zijn, zijn (in blauw) overgenomen op de Visiekaart. Dit betreft de volgende planologisch relevante aspecten:

Watergangen verbreden en vernieuwen;
Ruimte geven aan nieuwe watergangen, zoals de Spoorsingel;
De aanleg van afvoergoten, zoals de Binnenboomse Wetering, mogelijk maken;
De waterpleinen 30 en 31 mogelijk maken;
Ruimte bieden voor de aanleg van wadi’s;
De aanleg van fiets- en wandelpaden mogelijk maken in de omgeving van watergangen en openbaar groen;
De aanleg van kunstwerken ten behoeve van de waterhuishouding mogelijk maken binnen het openbare gebied.

De projecten Vogelbuurt (W1) en Spoorsingel (W2) zijn concrete uitwerkingen van het voorgestelde beleid en dragen bij aan het oplossen van de waterproblematiek in Tiel-Oost. In het bestemmingsplan zijn beide projecten opgenomen. Tevens zal het nieuwe bestemmingsplan volgens de Gebiedsvisie in moeten spelen op de behoefte om water en/ of waterhuishoudkundige voorzieningen te kunnen realiseren binnen het openbare gebied.

3.5.4 Verkeer

De netwerkvisie, zoals beschreven in de Mobiliteitsvisie 2008 - 2020, bevat volgens de Gebiedsvisie voor Tiel-Oost als belangrijkste aspecten:

Hoofdstructuur: ruimte bieden aan de gevraagde verkeerscapaciteit;
Aanleg van nieuwe weg (Laan van Westroijen) mogelijk maken, als concreet project.

De onderdelen uit de Mobiliteitsvisie zijn in rood aangegeven op de Visiekaart. De doortrekking van de Laan van Westroijen is inmiddels gerealiseerd. De reconstructie van de Binnenhoek is een concreet project dat vertaald is in voorliggend bestemmingsplan. Met andere ruimteclaims voor toekomstige projecten zal, op basis van het huidige gebruik, zoveel mogelijk rekening worden gehouden in het bestemmingsplan.

3.5.5 Projecten

Voor de volgende projecten uit de gebiedsvisie Tiel-Oost is inmiddels vergunning (met evt. vrijstelling) verleend. Deze zijn of worden al (deels) gerealiseerd, en zijn dus in het bestemmingsplan opgenomen zonder dat een uitgebreide onderbouwing nodig is:

Verlengde Laan van Westroijen inclusief waterberging (M1 & W3);
Het Bruggehoofd (P5);
Hogestraat (P10);
Verbreding straten Vogelbuurt (W1).

De volgende projecten zijn zodanig uitgewerkt en compleet dat ze middels een directe bestemming kunnen worden meegenomen in het nieuwe bestemmingsplan:

Ontwikkeling kantoren langs de verlengde Laan van Westroijen (M1 & W3);
Bouw appartementen Vogelbuurt (W1);
Hogeweidseweg (P2);
De Boomgaard (P4);
Watergang Spoorsingel (W2);
Reconstructie Binnenhoek (M2).

Daarnaast is onderstaand project meegenomen in het bestemmingsplan door middel van een wijzigingsbevoegdheid:

Parallelroute langs het spoor (A1);

Voor het plan 'De Boomgaard' (P4) is nog geen vrijstelling verleend of een andere planologische procedure doorlopen. De ruimtelijke onderbouwing voor dit project is opgenomen als bijlage 4 bij het bestemmingsplan.

HOOFDSTUK 4 Planbeschrijving

Voorliggend bestemmingsplan Tiel Oost is grotendeels gericht op het behoud en beheer van de bestaande situatie in het plangebied. Daarnaast biedt het bestemmingsplan de mogelijkheid om enkele plannen en projecten uit de vastgestelde gebiedsvisie Tiel-Oost te realiseren, alsmede enkele verzoeken voor de bouw van één of enkele woningen. Ten behoeve van de planbeschrijving wordt een onderscheid gemaakt tussen enerzijds het beheersgerichte deel van het bestemmingsplan en anderzijds de voorziene ontwikkelingen, die met het plan direct of indirect mogelijk worden gemaakt.

4.1 Beheersgericht

Naast enkele ontwikkelingslocaties, die in paragraaf 4.2 aan bod komen, is voorliggend bestemmingsplan vooral gericht op het behoud en beheer van de bestaande ruimtelijke en stedenbouwkundige structuur in het plangebied. Het plan doet hiermee ter plaatse recht aan het behoud van bestaande functies en waarden en voorziet nauwelijks in nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Hoewel het bestemmingsplan zich in het algemeen toelegt op het verbeteren van het ruimtelijke beeld in de bebouwingsconcentratie Tiel-Oost, is het relevant te vermelden dat een bestemmingsplan niet het middel is om beeldkwaliteit te verbeteren. Bepaalde zaken, zoals toegestane bouwhoogten, kunnen met het plan worden vastgelegd. Op het gebied van het verbeteren van de kwaliteit van openbare ruimten en/of de uitstraling van erven zijn de mogelijkheden beperkt.

Voorliggend plan biedt voor bestaande functies, in beperkte mate, mogelijkheden voor veranderingen ten aanzien van het gebruik of de bebouwing. Hiermee wordt onnodige starheid van het plan voorkomen. Onderstaand worden deze mogelijkheden per functie beschreven. Indien en voor zover zich binnen de planperiode van het bestemmingsplan Tiel Oost (circa 10 jaar) alsnog nieuwe ontwikkelingen aandienen, zal op dat moment moeten worden bezien of daarvoor een afzonderlijke herziening van het bestemmingsplan kan worden gemaakt dan wel andere planologische mogelijkheden toereikend zijn.

4.1.1 Wonen & aan huis gebonden beroepen en bedrijven

De woonfunctie is een belangrijke functie in het plangebied. De woonbebouwing is opgenomen in de bestemming 'Wonen' en 'Wonen - Woonwagens', waarbij voor de bestemmingsbepalingen van de bestemming 'Wonen - Woonwagens' zoveel mogelijk aansluiting is gezocht bij de bestemming 'Wonen'. Dit laatste houdt in dat ter plaatse ook een woning is toegestaan, evenals de uitoefening van een aan huis verbonden beroep.

Het bestemmingsplan is erop gericht de bestaande woningen te behouden. Wijziging van de woonfunctie in een andere functie is daarom niet toegestaan. Wel mogen bestaande woningen worden uitgebreid of veranderd binnen stedenbouwkundig en milieukundig aanvaardbare grenzen. Tevens is, binnen de bestemmingsbepalingen, een beperkte wijziging van het type woning mogelijk.

Uitgangspunt van de bestemmingsregeling is om het bestaande bebouwingsbeeld, zowel wat betreft de plaats en diepte van de woning als de hoogte, te bewaren. Op de verbeelding zijn daartoe binnen de bestemming bouwvlakken aangegeven waarbinnen de hoofdgebouwen dienen te worden gesitueerd. Daarbij zijn de bouwvlakken van vrijstaande woningen los van elkaar getekend teneinde te voorkomen dat deze, waar dat niet gewenst is, aan elkaar worden gebouwd.

Binnen dit bestemmingsplan is ruimte geboden voor uitbreidingen aan de achterzijde van de percelen, behorend bij de woningen. Er is flexibiliteit in de maatvoeringen aangebracht, bijvoorbeeld door ruime bouwvlakken. De voorste grens van de bouwvlakken is gesitueerd op de voorgevellijn van de (bestaande) woningen. De bouwvlakken kennen een vaste diepte afhankelijk van het type woning:

10 m aaneengebouwde woningen;
12 m bij half-vrijstaande woningen;
15 m bij vrijstaande woningen.

Daar waar de bestaande diepte groter is, is de bestaande diepte aangehouden voor het bepalen van het bouwvlak. Op de verbeelding zijn in de bouwvlakken de maximum goot- en bouwhoogten aangegeven.

Aantal lagen & kap	Goothoogte (m)	Bouwhoogte (m)
1 laag met kap	3,0	7,0
1,5 laag met kap	4,5	8,0
2 lagen met kap	6,0	10,0
3 lagen met kap	9,0	12,0

uitzondering

Wanneer de bestaande feitelijke situatie hoger is, is de bestaande feitelijke situatie gehanteerd. Bij platte daken geldt de hiervoor gestelde goothoogte als maximum bouwhoogte.

Bij het toekennen van een bouwmogelijkheid voor nieuwe woningen in dit bestemmingsplan is zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij deze uitgangspunten, door de voorgevellijn en toegestane bouwhoogte zoveel mogelijk aan te laten sluiten bij de naastgelegen bestaande woningen. Uit het oogpunt van standaardisering van regels en rechtsgelijkheid is gekozen voor deze regeling.

Aan de voorzijde van de woningen is de bestemming 'Tuin' opgenomen. Hier is het bouwen van gebouwen niet toegestaan, met uitzondering van erkers en bijgebouwen, voorzover aangeduid. De tuinbestemming springt tussen bouwvlakken 3 m terug. In een aantal gevallen zijn ook de zijtuinen bestemd als tuin. Dit is bijvoorbeeld gebeurd bij ontsluitingswegen en hoeksituaties. Dit is gedaan om te voorkomen dat er gebouwd gaat worden op deze locaties. Hiermee zou het stedenbouwkundige beeld verstoord worden en/of zouden onoverzichtelijke situaties voor het verkeer kunnen ontstaan.

Garageboxen zijn in de bestemming 'Wonen' opgenomen en specifiek aangeduid en begrensd op de verbeelding. Dit betreft complexen van aaneengeschakelde garageboxen die, los van de woningen van de gebruikers, vaak centraal tussen de woonblokken aan zogenaamde garagepleinen zijn gelegen.

In elke woning is het uitoefenen van een aan huis verbonden beroep of bedrijf, waaronder juridische, medische en kunstzinnige beroepen, toegestaan. Hiermee wordt tegemoet gekomen aan de wens van velen om thuis enige activiteiten en/ of werkzaamheden te ontplooien, of om op deze manier een eerste start te maken met een eigen bedrijf. Daarnaast levert het toestaan van aan huis verbonden beroepen levendigheid op, hetgeen ten goede komt aan de leefbaarheid van het plangebied. In de regels bij dit bestemmingsplan is een aantal randvoorwaarden opgenomen ten aanzien van bijvoorbeeld het bedrijfstype, de omvang en parkeren.

Het verstrekken van logies en ontbijt (Bed & breakfast), met een maximum van 2 kamers en 5 bedden per woning, wordt eveneens binnen een woning toegestaan.

Naast de bestemming 'Wonen' zijn binnen de bestemmingen 'Detailhandel', 'Dienstverlening', 'Gemengd', Gemengd - 3' en 'Horeca', woningen (op de verdieping) toegestaan.

4.1.1.1 Bedrijfswoningen

In het plangebied zijn binnen de bestemmingen 'Bedrijf' en 'Bedrijventerrein' bedrijfswoningen toegestaan, voor zover ze zijn voorzien van een aanduiding op de verbeelding. Dit betreft de op het moment van tervisielegging van dit plan bestaande en/of vergunde bedrijfswoningen. Nieuwe bedrijfswoningen worden niet mogelijk gemaakt. Het is immers gebleken dat bedrijfswoningen tegenwoordig in veel gevallen niet meer noodzakelijk zijn voor een goede bedrijfsvoering. Bovendien gaan deze woningen ten koste van bedrijfsruimte en heeft het hindergevoelige karakter van de woningen tot gevolg dat ze beperkingen opleggen aan omliggende bedrijven, hetgeen een ongewenste beperking van de binnen deze bestemmingen prevalerende bedrijfsfunctie betekent.

4.1.1.2 Woonzorginstellingen

Bestaande woonzorginstellingen hebben de bestemming 'Maatschappelijk - Woonzorginstelling' gekregen.

4.1.2 Bedrijven, detailhandel, horeca & dienstverlening

In het plangebied bevindt zich bedrijvigheid. Uitgangspunt is om bedrijvigheid die zich niet verdraagt met de omgevingskarakteristiek zo veel mogelijk te beperken c.q. voorkomen. Dit betekent dat in woongebieden geen nieuwe bedrijvigheid is toegestaan en terughoudend wordt omgegaan met het legaliseren van bestaande bedrijvigheid.

Bestaande bedrijven zijn hier voorzien van de bestemming 'Bedrijf'. Ten behoeve van het voorkomen van extra hinder ten opzichte van de woonfunctie, zijn grotere uitbreidingen van de bedrijfsbebouwing hier niet toegestaan en dient de bedrijvigheid beperkt te blijven tot bedrijvigheid in de categorieën 1 en 2 uit de staat van bedrijfsactiviteiten, zoals opgenomen in de bijlage bij de regels. Daar waar nu al bedrijven in hogere categorieën aanwezig zijn, zijn deze specifiek bestemd.

In de structuurvisie is voor Latenstein een transitie naar een werklandschap opgenomen. Dit betekent dat hier een grotere menging van functies wenselijk is. Het gaat daarbij om het westelijke en zuidelijke deel van Latenstein en het aangrenzende, reeds bebouwde deel van het Vijverterrein. In paragraaf 4.2.1 wordt hier nader op ingegaan.

Het oostelijke en noordoostelijke deel van Latenstein zal als meer traditioneel bedrijventerrein blijven fungeren, waarbij geen functiemenging is voorzien. Bedrijven in zwaardere milieucategorieën blijven hier dan ook mogelijk voorzover er geen conflicten met omliggende woningen ontstaan. Waar momenteel bedrijven aanwezig zijn uit een zwaardere milieucategorie dan wenselijk gezien de afstand tot aanwezige woningen, zijn deze met een specifieke aanduiding aangegeven, waarmee bestaande rechten worden gerespecteerd en tegelijk voorkomen wordt dat nieuwe ongewenste bedrijvigheid zich ter plaatse kan vestigen. Voor een uitgebreidere beschrijving van de toegepaste milieuzonering wordt hier verwezen naar paragraaf 5.2.3.

De bestaande detailhandel, dienstverlening en horeca is verspreid over het plangebied gelegen waarbij voor horeca geldt dat, indien geen horeca-aanduiding op de verbeelding is opgenomen, horeca uit horecacategorie 1 en 2 is toegestaan om zo overlast voor de omliggende woningen te voorkomen.

Voor detailhandel en dienstverlening is het uitgangspunt dat deze in principe alleen in het centrum van Tiel of buurtwinkelcentra gewenst zijn, en dat versnippering moet worden voorkomen. De verspreid liggende detailhandel en dienstverlening is daarom bestemd conform het meest doelmatige gebruik na beëindiging van deze functie. Het voorgaande houdt in dat bestaande winkel- en dienstverleningspanden die relatief eenvoudig tot woning te transformeren zijn, zijn bestemd als woning met een aanduiding voor detailhandel of dienstverlening. Hiermee wordt bereikt dat leegkomende winkelpanden eenvoudig als woning in gebruik kunnen worden genomen overeenkomstig de karakteristiek van de omliggende wijk en zo leegstand wordt voorkomen, terwijl tevens het bestaande gebruik positief is bestemd.

In het plan Binnenheuvel is een menging van diverse functies, waaronder wonen, detailhandel, dienstverlening en kantoren toegestaan middels een gemengde bestemming (Gemengd - 3). Het geldende bestemmingsplan Binnenhoek is een ontwikkelingsgericht bestemmingsplan waarbij nog veel onduidelijkheid bestond omtrent de uiteindelijke realisatie en invulling van de plannen. Omdat intussen het grootste deel van de plannen is gerealiseerd zijn de planologische mogelijkheden, zoals de bestemmings- en aanduidingsvlakken, meer toegespitst op de feitelijke situatie. Dit betekent dat een groot deel van de gebouwde woningen een bestemming wonen heeft gekregen, en de overige functies slechts zijn toegestaan op de plekken waar ze nu aanwezig zijn, met uitzondering van een beperkte oppervlakte dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen en sport waarvoor op grond van het geldende bestemmingsplan nog ruimte was.

4.1.3 Groen

Het plangebied heeft niet zo'n groen karakter. De groene inrichting moet voornamelijk van de percelen zelf komen. Wel zijn er enkele grotere structurele groengebieden aanwezig. Het gaat daarbij met name om de groene zone Echteldse Dijk - Vijverberg – Kanaaldijk en de groenstrook langs de spoorlijn. Daarnaast zijn enkele beeldbepalende, structurerende groenvoorzieningen binnen de wijken aanwezig.

Deze grotere en structurerende groengebieden en –voorzieningen, waar het in principe niet gewenst is dat een herinrichting ten behoeve van (auto-) verkeer en parkeren plaatsvindt, zijn als 'Groen' bestemd om ze op die manier te vrijwaren van ontwikkelingen die het groene karakter aantasten. Ten behoeve van het behoud van groene waarden zijn hier wegen en parkeerplaatsen niet toegestaan en is slechts in beperkte mate bebouwing toegestaan.

Voet- en fietspaden en speel- en jongerenvoorzieningen en dergelijke, die geen afbreuk doen aan het groene karakter, zijn wel mogelijk gemaakt om de gewenste uitbreiding daarvan mogelijk te maken. Bovendien is de aanleg van water en waterhuishoudkundige voorzieningen binnen de groenbestemming mogelijk, om de vereiste maatregelen in het kader van de Wateropgave te kunnen realiseren.

Verder is er nog groen in het openbare gebied dat niet structureel van aard is. Dit groen is opgenomen in de bestemming 'Verkeer' of 'Water', uitgezonderd terreinen met een specifieke andere functie, zoals nutsvoorzieningen. Zo blijft een herinrichting van de openbare ruimte mogelijk zonder hiervoor een bestemmingsplanprocedure te hoeven doorlopen.

4.1.4 Verkeer & water

De bestaande wegenstructuur (openbare wegen) is in het bestemmingsplan vastgelegd. Ten aanzien van de inrichting van wegen, voet- en fietspaden met bijbehorende bermen, snippergroen, uitritten en waterlopen biedt het bestemmingsplan een grote mate aan flexibiliteit. Wegen zijn inclusief genoemde bijbehorende voorzieningen globaal als 'Verkeer' bestemd. Dit is gedaan om aan de praktijk van alle dag tegemoet te komen. De inrichting van de openbare ruimte wil namelijk nog wel eens veranderen. De loop van een wandelpad, de aanpassing van een bocht in een weg en het verleggen van een groenstrook zal binnen de plantermijn op meerdere locaties kunnen voorkomen. Dit plan laat ruimte voor die aanpassingen.

In de bestemmingsomschrijving van diverse bestemmingen is daarnaast opgenomen dat de gronden mede bestemd zijn voor 'waterhuishoudkundige doeleinden' . Hiermee is het ook mogelijk om buiten de bestemming 'Water' waterhuishoudkundige voorzieningen te realiseren (zoals ruimte voor waterberging in het kader van de Wateropgave Tiel-Oost).

4.2 Ontwikkelingsgericht

Binnen het plangebied Tiel-Oost zijn diverse ontwikkelingen van verschillende schaalniveaus op korte en langere termijn voorzien. Deze ontwikkelingen komen in verschillende beleidsdocumenten aan bod, waaronder de Structuurvisie 2030 en de visie 'Tiel-Oost; Droger en mooier'. Naast deze ruimtelijke beleidsdocumenten zijn er diverse sectorale nota's, zoals de mobiliteitsvisie, die beleidsuitspraken over het plangebied bevatten. Al deze documenten zijn samengevoegd in de gebiedsvisie Tiel-Oost, waarin op een lager schaalniveau de ontwikkelingsrichting van Tiel-Oost voor de komende 10 tot 30 jaar is vastgelegd (zie paragraaf 3.5). De onderstaande afbeelding geeft inzicht in de meest relevante ontwikkellocaties uit deze gebiedsvisie.

[image]

Kaderkaart Gebiedsvisie Tiel-Oost (bron: Pouderoyen Compagnons)

De ontwikkelingen in Tiel-Oost worden gefaseerd gerealiseerd. Een aantal ontwikkellocaties is binnen de planperiode van onderhavig bestemmingsplan aan de orde. Enkele van deze ontwikkelingen, ter plaatse van de Grotebrugse Grintweg (P5: Het Bruggehoofd), de Hogestraat (P10: Schiltmans erf) en de Verlengde Laan van Westroijen inclusief waterberging (M1 & W3)zijn inmiddels gerealiseerd en worden in dit bestemmingsplan opgenomen conform de nieuwe situatie. De projecten aan de Hogeweidseweg (P2) en de Hogedijksestraat (P4: De Boomgaard) zijn reeds vergevorderd, maar nog niet geheel vergund. Deze worden in dit bestemmingsplan direct mogelijk gemaakt.

Daarnaast worden de watermaatregelen en appartementen in de Vogelbuurt (W1) en de aanleg van de Spoorsingel (W2) direct mogelijk gemaakt.

Een aantal ontwikkelingen was bij het opstellen van dit bestemmingsplan nog niet voldoende concreet om in het bestemmingsplan te worden verwerkt. Voorbeelden hiervan zijn de ontwikkeling van het Retailpark Latenstein, de woningbouwlocatie tussen het Fabriekslaantje en de Echteldsedijk en de ontwikkeling van de haven-kanaaldijkzone inclusief het Vijverterrein (FluviaTiel). Voor deze gebieden is ervoor gekozen om de bestaande bestemming voor deze gronden te handhaven. Om de ontwikkelingen te kunnen realiseren zal te zijner tijd, als de planvorming hiervoor genoeg gevorderd is, een separate planologische procedure moeten worden doorlopen.

4.2.1 Werklandschap Latenstein

In de structuurvisie Tiel 2030 en de gebiedsvisie Tiel-Oost is vastgelegd dat voor Latenstein wordt ingezet op de ontwikkeling van een werklandschap, waarbij een menging van functies wordt mogelijk gemaakt. Dit betreft het westelijke en zuidelijke deel van Latenstein en het aangrenzende, reeds bebouwde deel van het Vijverterrein. De grondgedachte voor deze ontwikkeling is reeds gelegd in het Revitaliseringsplan Latenstein uit 2005. In de bij deze toelichting behorende bijlage 3 "Werklandschap Latenstein, van idee naar bestemmingsplan" is het idee van het Werklandschap Latenstein aan de hand van de kenmerken van het gebied en diverse beleidsvragen en ontwikkelingen uitgewerkt in een gebiedsvisie, die vervolgens vertaald is in een concreet functieprofiel. Het functieprofiel op Latenstein moet ondersteunend zijn aan de andere werkgebieden en zo het totale aanbod in Tiel versterken zonder de concurrentiekracht van de andere werkgebieden aan te tasten. Op basis van dit functieprofiel is een toegespitste bestemmingsregeling voor het Werklandschap Latenstein in dit bestemmingsplan Tiel Oost opgenomen.

Het Werklandschap Latenstein wordt gekenmerkt als een gemengd "intermediair" gebied met functies die enerzijds niet in de woongebieden of het stadscentrum van Tiel thuishoren en anderzijds niet op de bedrijventerreinen Westroijen, Kellen of Medel. Daarbij is een driedeling gemaakt tussen het (noord-) westelijke gebied waar plaats is voor perifere detailhandel (o.a. in het geplande Retailpark Latenstein), het centrale en zuidelijke deel waar een menging van lichte bedrijven en andere functies met wonen mogelijk is en het (noord-) oostelijke gebied waar uitsluitend bedrijven zijn toegestaan, ook in de wat zwaardere milieucategorieën.

De aanwezige bedrijven en (bedrijfs-) woningen zijn al in het geldende bestemmingsplan mogelijk. Wel moet een zonering met toegestane milieucategorieën worden toegevoegd, waarmee een voldoende afstand tussen woningen en bedrijven wordt bewerkstelligd.

In dit bestemmingsplan wordt de realisatie van het werklandschap op de volgende wijzen mogelijk gemaakt:

Voor de concentratie van perifere detailhandel in het westelijke deel van Latenstein is een specifieke aanduiding opgenomen;
In het centrale en zuidelijke deel wordt een menging van functies mogelijk door het opnemen van een passende gemengde bestemming. Deze gemengde bestemming omvat de functiecategorieën die in paragraaf 4.2 van de bijlage "Werklandschap Latenstein, van idee naar bestemmingsplan" zijn genoemd. Daarbij is bewust gekozen om in de gemengde bestemming geen extra milieubelastende functies mogelijk te maken (de toegestane milieucategorieën worden juist beperkt tot 1 en 2) en geen gevoelige functies toe te staan. Daarnaast levert de hogedrukgasleiding die langs de oostzijde van Latenstein loopt een beperking op van de mogelijkheden voor vestiging van kwetsbare groepen in een strook langs deze leiding.

[image]

beoogde functionele indeling van het Werklandschap Latenstein:

- paars: retailpark Latenstein: perifere detailhandel (wonen en buitenleven).

- oranje: deelgebied centraal & vijverterrein: gemengd gebied (bedrijven cat 1+2, verspreide bedrijfswoningen en diverse andere functies).

- paars gearceerd: gebied binnen deelgebied centraal waarbinnen een concentratie van perifere detailhandel wordt nagestreefd.

- oranje/wit gearceerd: gebied binnen deelgebied centraal waarbinnen vestiging van andere functies beperkt is (vanwege risicocontour A15 en Betuweroute).

- rood: deelgebieden noordoost en oost: bedrijven t/m milieucategorie 3.

- groen/blauw: groene randzone: groenvoorzieningen en wateropvang/-berging.

- geel: woningen: (linten van) burgerwoningen en woonwagenlocaties.

4.2.2 Retailpark Latenstein

Uit onderzoek uit 2005 (ten behoeve van de detailhandelsnota) bleek er behoefte en marktruimte te bestaan voor een retailpark in Tiel. Door de gemeente is er in de Detailhandelsnota voor gekozen om een onderscheid te maken in de soorten perifere detailhandel welke zijn toegestaan op bedrijventerrein Latenstein en perifere detailhandel welke is toegestaan op bedrijventerrein Kellen. Om het eigen profiel van het retailpark te bewaren en het park goed te positioneren ten opzichte van het centrum van Tiel, is een thematische insteek ('in en om het huis en buitenleven') van belang.

De locatie in de noordwesthoek van Latenstein is bij uitstek geschikt voor het positioneren van een retailpark vanwege:

de ligging op een perifere locatie;
de goede bereikbaarheid vanaf de A15, zeker na het doortrekken van de Laan van Westroijen;
reeds aanwezige perifere detailhandel in de omgeving;
de behoefte om het gebied een kwaliteitsimpuls te geven;
het beleid om de westzijde van bedrijventerrein Latenstein tot werklandschap te transformeren.

In de afgelopen jaren is door diverse partijen samen met de gemeente gewerkt aan de ontwikkeling van een retailpark op deze plek. Omdat de planvorming voor dit retailpark bij de tervisielegging van het ontwerp bestemmingsplan Tiel Oost nog niet ver genoeg is gevorderd om in het bestemmingsplan opgenomen te worden, is ervoor gekozen om het bestaande grondgebruik in te passen. Voor het te ontwikkelen retailpark zal een separaat bestemmingsplan in procedure worden gebracht zodra de planvorming daarvoor ver genoeg gevorderd is.

4.2.3 Herinrichting Vogelbuurt (W1)

De gemeente Tiel heeft met de provincie een zogenaamd 'stadscontract' afgesloten, waarin staat waar de gemeente de komende jaren haar inspanningen gaat leveren en waarvoor de provincie subsidie beschikbaar stelt. In dit contract is de wijk Tiel-Oost een belangrijke pijler, met als doel:

het versterken van de identiteit en samenhang van de wijk en het vergroten van de leefbaarheid en betrokkenheid in de wijk;
het voorkomen van een snelle achteruitgang van het oude deel van de wijk.

Een van de buurten in Tiel-Oost is de Vogelbuurt. Hiervoor is het project 'Herstructurering Vogelbuurt' opgestart, dat bijdraagt aan de doelen uit het stadscontract.

In 2008 is de notitie 'Werken aan de Vogelbuurt' vastgesteld. Hierin zijn de volgende problemen in de Vogelbuurt gesignaleerd:

de waterproblematiek;
de onderhoudssituatie van de scholen in Tiel-Oost;
de leefbaarheid in de Vogelbuurt.

Deze notitie is uitgewerkt en heeft geresulteerd in het 'Stedenbouwkundig programma van Eisen' (Dolte, mei 2009). Hierin zijn de opgaven voor de buurt verder uitgewerkt, en zijn na raadpleging van de buurtbewoners de volgende oplossingen opgenomen:

Mogelijk maken van tweezijdig langsparkeren in de woonstraten in plaats van éénzijdig langsparkeren;
Creëren van een groen waterplein met ontmoetings- & speelmogelijkheden;
Realiseren van beperkte nieuwbouw;
Verbreden van de achterpaden en vervangen van de schuren.

In april 2010 is met het waterschap het 'Gebiedscontract Water Tiel-Oost' ondertekend. Hierin zijn afspraken gemaakt over de watermaatregelen in Tiel-Oost. Eén van de onderdelen hierin is de aanwijzing van het centrale plein in de Vogelbuurt voor de aanleg van een waterplein.

Dit alles heeft geleid tot een schets voor de Vogelbuurt, waarin zowel ruimte is gemaakt voor de sloop van 24 en nieuwbouw van 36 woningen, de sloop en nieuwbouw van de school op de huidige locatie, de aanleg van een waterplein en de verbreding van de wegen ten behoeve van parkeren. Deze schets is in december 2010 vastgesteld door het college.

Op basis van deze schets zijn in onderhavig bestemmingsplan Tiel Oost de volgende onderdelen mogelijk gemaakt:

Sloop en nieuwbouw woningen

Ter plekke van de Meeuwstraat 1 t/m 19 worden grondgebonden rijenwoningen teruggebouwd. In het deel van de Meeuwstraat 21 t/m 33 en aan de Kievitstraat ter hoogte van 17 t/m 29 kunnen gestapelde woningen (beneden-/ bovenwoningen en appartementen) worden gerealiseerd. Deze woningen vormen een nieuw front aan het noordoostelijk deel van het plein. Hiervoor is een aanpassing van de bouwvlakken en bouwhoogten in dit bestemmingsplan opgenomen.

Verbreden wegen

De Meeuwstraat, Gruttostraat en Sperwerstraat worden verbreed ten behoeve van tweezijdig parkeren in plaats van eenzijdig. Om de verbreding van de wegen mogelijk te maken is voorzien in de verwerving (en voor zover nodig onteigening) van de betreffende gronden. Hiervoor is in 2012 een uitgebreide omgevingsvergunning verleend, die in dit bestemmingsplan is verwerkt.

Waterplein

Op de plaats van de voormalige kerk naast de school wordt een waterplein gerealiseerd. Hiervoor is ter plaatse een bestemming 'Verkeer' opgenomen, waarbinnen alle voorzieningen voor het waterplein mogelijk zijn.

School

De nieuwbouw van de school past binnen de bestaande bestemming. Overigens zal na de daadwerkelijke inrichting geen harde grens tussen schoolplein en waterplein meer bestaan, maar kan het waterplein ook als schoolplein fungeren.

4.2.4 Spoorsingel (W2)

Om de wateroverlast in Tiel-Oost te verminderen wordt aan de noordoostzijde van het plangebied de Spoorsingel aangelegd. Het betreft de vergroting en herinrichting van de bestaande watergang tussen bedrijventerrein Latenstein en het spoor, die doorloopt aan de oostzijde van het plangebied tussen het bedrijventerrein en het Amsterdam-Rijnkanaal.

De aanleg van de watergang is direct mogelijk binnen de bepalingen van de ter plaatse opgenomen bestemmingen Groen en Verkeer. Bovendien is aan de noordzijde van Latenstein de verbreding van de watergang mogelijk gemaakt door het vergroten van het oppervlak met bestemming Water op een strook grond die daarvoor is aangekocht door de gemeente.

4.2.5 Verlengde Laan van Westroijen & waterberging (M1 & W3)

In de Mobiliteitsvisie Tiel 2008-2020 is het gewenste hoofdwegennet van Tiel beschreven. Een doorgaande hoofdroute voor autoverkeer tussen Passewaaij en bedrijventerrein Latenstein / Tiel-Oost maakt hier onderdeel van uit. Vanaf deze route wordt ook het bedrijventerrein Medel voor personenauto's ontsloten. De Laan van Westroijen is de centrale as van het bedrijvenpark Westroijen en vormt een ontbrekende schakel in deze doorgaande route.

De Laan van Westroijen was tot voor kort een doodlopende weg. Deze weg is recent doorgetrokken en aan de oostzijde aangesloten op de Grotebrugse Grintweg. Hierdoor worden bedrijventerrein Latenstein en Tiel-Oost beter ontsloten. Bovendien is 1.000 m² extra waterberging gerealiseerd in het gebied. De nieuwe weg ligt namelijk langs de bestaande waterplas. Deze plas, die in strenge winters in gebruik is als schaatsbaan, wordt uitgebreid. In het bestemmingsplan is eveneens een clubgebouw voor de ijsvereniging mogelijk gemaakt.

Voor de aanleg van de weg is in augustus 2011 een uitgebreide omgevingsvergunning verleend, deze omgevingsvergunning is verwerkt in het bestemmingsplan.

Omdat de langs het tracé aanwezige woning verdwijnt ten gunste van de bouw van kantoren is in het bestemmingsplan de woonbestemming ter plaatse niet meer opgenomen.

4.2.6 Kantoorontwikkeling Westroijen

In de structuurvisie Tiel 2030 is Westroijen opgenomen als ontwikkelingsgebied voor kantoren. Daarbij is aangegeven dat met het doortrekken van de Laan van Westroijen ontwikkelpotenties worden geboden voor de stedenbouwkundige afronding van het kantorenpark Westroijen. In deze lijn is op 17 april 2007 door burgemeester en wethouders besloten om op de gronden tussen de doorgetrokken Laan van Westroijen en de spoorlijn Tiel – Arnhem de ontwikkeling van kantoren met een gezamenlijk vloeroppervlak van maximaal 10.000 m² mogelijk te maken. De ter plaatse aanwezige woning is daarvoor aangekocht door de Stichting Volkshuisvesting Tiel die ter plaatse de kantoorbebouwing (deels voor eigen gebruik) zal realiseren. Met deze kantoorbebouwing wordt het kantorenpark Westroijen afgerond.

In december 2009 is voor deze ontwikkeling een externe veiligheidsonderzoek uitgevoerd, waarin is geconcludeerd dat de ontwikkeling van 10.000 m² kantoren een geringe, maar acceptabele toename van het groepsrisico oplevert (zie verder paragraaf 5.2), op basis waarvan tot het ontwikkelen van dat oppervlak aan kantoorbebouwing is besloten.

Stedenbouwkundige uitgangspunten

De stedenbouwkundige visie Westroijen uit 2003 en de hoogbouwvisie uit 2006 vormen de grondslag voor de ruimtelijke inrichting van Westroijen. Omdat het tracé van verlengde Laan van Westroijen afwijkt van de ligging waar in 2003 vanuit werd gegaan, sluit de randvoorwaardenkaart niet meer aan op de ruimtelijke uitgangspunten, die nog wel van toepassing zijn.

De Stedenbouwkundige visie Westroijen zet in op een hoogwaardige kantoorlocatie met smalle hoge objecten, een samenhangend bebouwingspatroon en versterking van het groene karakter van Westroijen.

De hoogbouwvisie is specifiek gericht op de zichtbaarheid van Tiel vanuit de omgeving. De ontwikkeling van het oostelijk deel van Westroijen, dat aan de Rijksweg A15, het spoor en de invalsweg vanuit het noorden ligt, biedt hier een kans voor de ontwikkeling van hoogbouw (tot 80 meter) in de vorm van hoogwaardige kantoren op een zichtlocatie.

Zorgvuldige invulling van bebouwing op deze plek aan één van de entrees van Tiel kan een gezicht zijn naar de omgeving en de barrière van de A15 en Betuwelijn en -route minder tastbaar maken. Uitgangspunt is daarbij beperking van de mogelijkheden voor laagbouw, waardoor het groene karakter van de omgeving wordt ondersteund. Dit versterkt tevens de impuls voor hoogbouw waarmee een bebouwingsbeeld kan worden bereikt van losstaande bedrijfspanden in een groene setting. De intentie is dat de toegestane bouwhoogte zo maximaal mogelijk wordt benut. Bebouwing krijgt daarbij een slanke vorm met een markant silhouet.

afweging bouwhoogte

Bij de afweging tussen enerzijds de stedenbouwkundige wens om de kantoren zoveel mogelijk als smalle hoge gebouwen (tot 80 meter hoogte) te realiseren en anderzijds de wens vanuit het externe veiligheidsbeleid om de hoogte te beperken in verband met goede evacuatiemogelijkheden is ervoor gekozen om, naast de beperking van het brutovloeroppervlak van het kantoor en daarmee het aantal aanwezige personen, de hoogbouw te beperken tot één bouwdeel van maximaal 60 meter hoogte en één bouwdeel van maximaal 25 meter hoogte, en de overige bebouwing als laagbouw van maximaal 2 bouwlagen toe te staan. Op die manier is de stedenbouwkundige wens voor hoogbouw te realiseren terwijl het aantal mensen in de hoogbouw en het daarmee verbonden risico op een aanvaardbaar niveau blijft (zie verder paragraaf 5.2).

4.2.7 Parallelroute langs het spoor (A1)

Ten behoeve van een betere ontsluiting van de noordkant van het stadscentrum en vermindering van het autoverkeer over de drukke route Lokstraat – Binnenhoek is in de Mobiliteitsvisie, het Masterplan Stationsgebied en de gebiedsvisie Tiel-Oost een nieuwe weg vanaf de Westroijensestraat langs de spoorbaan Tiel-Arnhem opgenomen. De weg wordt in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt middels een wijzigingsbevoegdheid. Zodra het exacte tracé bekend is en alle benodigde onderzoeken zijn afgerond volgt een nadere uitwerking in het daartoe strekkende wijzigingsplan.

4.2.8 Hogeweidseweg (P2)

Achter de woningen aan de Karel Doormanstraat en de Hogeweidseweg is een bouwplan opgesteld dat voorziet in de bouw van 12 woningen. Het betreft een plan voor een 3-onder-1-kapwoning en 9 aaneengeschakelde woningen in het tussengebied, welke reeds mogelijk waren op basis van het vigerende bestemmingsplan.

Daarnaast is aan de Hogeweidseweg een directe bouwmogelijkheid opgenomen teneinde ter plaatse 2 woningen te kunnen realiseren.

4.2.9 Hoogendijkstraat (De Boomgaard )(P4)

Voor het gebied aan de noordzijde van de Hoogendijkstraat en achter de woningen aan de Grotebrugse Grintweg en Flipje's Erf is het bouwplan 'De Boomgaard' ontwikkeld voor de bouw van 37 woningen. Voor deze woningen is nog geen planologische procedure doorlopen. Daarom is er voor gekozen om deze ontwikkeling mogelijk te maken in het bestemmingsplan Tiel Oost. De ruimtelijke onderbouwing is opgenomen als bijlage 4: Ruimtelijke onderbouwing 'De Boomgaard'.

4.2.10 Grotebrugse Grintweg (Het Bruggehoofd) (P5)

Op de hoek van de Grotebrugse Grintweg en de Meeslaan is fase 1 van het bouwplan 'Het Bruggehoofd' gerealiseerd in de vorm van een appartementengebouw. Deze fase wordt als zodanig in het bestemmingsplan opgenomen. In het gedeelte van het plangebied waar fase 2 is geprojecteerd blijft de huidige bestemming gehandhaafd.

De invulling van de tweede fase is onderdeel van een op te stellen stedenbouwkundige verkenning naar de inrichting van het gebied rond de hoek Grotebrugse Grintweg – Westroijensestraat – Meeslaan, waarbij de herinrichting van het openbare gebied inclusief de realisatie van een waterplein en de mogelijke bouw van woningen in het gebied wordt onderzocht.

4.2.11 Hogestraat (Schiltmans Erf) (P10)

Aan de Hogestraat is een bouwplan ontwikkeld voor 9 rijwoningen in het gebied achter de woningen aan de Doctor Pameijerstraat en de Hogestraat en een 2-onder-1-kapper aan de Hogestraat. Het betreft de 1^e fase van het bouwplan 'Schilmans Erf'. Voor deze woningen is in 2009 een ruimtelijke onderbouwing opgesteld, waarmee ontheffing is verleend van de bouwverordening (voor het gebied is geen geldend bestemmingsplan).

De bouw van de eerste fase is inmiddels afgerond en wordt daarom in dit bestemmingsplan overgenomen. In het gedeelte van het terrein waar fase 2 is geprojecteerd zijn nog geen concrete plannen bekend. Deze gronden krijgen conform het huidige gebruik een groenbestemming.

4.2.12 Binnenheuvel

In het gebied de Binnenheuvel, tussen de Binnenhoek en de Grotebrugse Grintweg, wordt een gebied met verschillende functies gerealiseerd. Het grootste deel van dit gebied is inmiddels bebouwd, maar er is op basis van het in 2002 vastgestelde bestemmingsplan nog planologische ruimte beschikbaar voor enkele woongebouwen en 500 m² aan voorzieningen. Deze planologische ruimte is in dit bestemmingsplan grotendeels overgenomen, met uitzondering van de bouwmogelijkheid van de vrijstaande woningen langs de Schullenhofstraat (door gewijzigde plannen wordt afgezien van de realisering van deze woningen) en de mogelijkheid om buiten de toegestane zone op de eerste verdieping van het hoofdgebouw kantoren te kunnen realiseren.

Voor het overige is de bestemming toegesneden op de gerealiseerde bebouwing en het bestaande gebruik.

4.2.13 Reconstructie Binnenhoek

De Binnenhoek vormt een belangrijke entree van (het centrum van) Tiel. De openbare ruimte op de Binnenhoek wordt opnieuw ingericht. Ten behoeve van een betere verkeersafwikkeling en daardoor betere doorstroming worden de aansluitingen van het Vinkenstraatje en de Binnenheuvel-parkeergarage op de Binnenhoek aangepast. Daarnaast worden rijbanen, fietspaden en trottoirs opnieuw aangelegd en worden bomen geplant en groenvoorzieningen aangelegd, waardoor de ruimtelijke kwaliteit van de Binnenhoek verbetert. Voor deze reconstructie, met name voor de gewenste nieuwe aansluiting van het Vinkenstraatje, is op enkele plaatsen een verbreding van het totale wegprofiel nodig, waarvoor ter plaatse (een klein deel van) de geldende woonbestemming in dit bestemmingsplan de bestemming 'Verkeer' heeft gekregen.

4.2.14 Woongebied Fabriekslaantje

Tussen de Echteldsedijk en het Fabriekslaantje is een perceel aanwezig waar op basis van het vigerende bestemmingsplan de mogelijkheid bestaat om woningbouw te realiseren met een bebouwingspercentage van 30% en een bouwhoogte van 20 meter. Deze planologische mogelijkheden zijn deels gebruikt door de bouw van drie appartementencomplexen langs de Echteldsedijk, er is echter nog ruimte voor woningen op het achterterrein.

De geldende bebouwingsregeling is overgenomen in dit bestemmingsplan middels de bestemming 'Woongebied', waarbij de resterende bouwmogelijkheden zijn opgenomen. Om het toegestane bebouwingspercentage op het resterende deel te bepalen, is een exacte berekening gemaakt uitgaande van 30% van de oppervlakte van het bestemmingsvlak in het oude bestemmingsplan minus de oppervlakte van de reeds gerealiseerde bebouwing. Dit heeft geresulteerd in een percentage van 27% van de oppervlakte van het bestemmingsvlak dat in dit nieuwe bestemmingsplan is opgenomen.

4.2.15 Fabriekslaantje 17-21

Op de percelen Fabriekslaantje 17 t/m 21 was in het verleden een smederij gevestigd. Tegenwoordig is op een deel van het terrein een hengelsportwinkel gevestigd, het resterende terrein ligt braak. Recent is door de eigenaar van de grond een verzoek ingediend om de hengelsportwinkel uit te breiden, hetgeen binnen de geldende bestemming mogelijk is, en daarnaast 8 woningen te realiseren, waarvan 4 appartementen boven de (uit te breiden) winkel en 4 grondgebonden woningen naast de winkel.

Met het realiseren van de woningen wordt de ter plaatse niet wenselijke bedrijfsbestemming omgezet in een woonbestemming, passend bij de aansluitende woonbebouwing.

4.2.16 Nieuwbouw Prins Willem Alexanderschool

Het bestaande gebouw van de Prins Willem Alexanderschool op de hoek Grotebrugse Grintweg – Fabriekslaantje dateert uit 1922 en kan niet meer voldoen aan de hedendaagse eisen. Bovendien is de wens van de school om de vestigingen aan de Bakkerstraat en de Grotebrugse Grintweg samen te voegen. Het is daarom noodzakelijk dat de huidige bebouwing wordt gesloopt en vervangen door een nieuw schoolgebouw. Bovendien worden langs de straten rondom de school extra parkeerplaatsen aangelegd om parkeren en verkeer (halen en brengen) beter af te kunnen wikkelen.

Om een goede vormgeving van het gebouw, aangepast aan de eisen, mogelijk te maken is het nodig dat de begrenzing van het bouwvlak en de maximum bouwhoogte op (een deel van) het perceel worden aangepast. In dit bestemmingsplan zijn deze aanpassingen op de verbeelding opgenomen.

4.2.17 Individuele woningbouwverzoeken

Naast de hiervoor beschreven projecten worden in dit bestemmingsplan diverse afzonderlijke verzoeken voor de bouw van één of enkele woningen mogelijk gemaakt. Het betreft 5 locaties verspreid over Tiel-Oost, waar woningbouw vanuit stedenbouwkundig oogpunt wenselijk is, bijvoorbeeld op plekken waar nu ontsierende schuren aanwezig zijn.

Fabriekslaantje (watertoren)

De beeldbepalende watertoren aan het Fabriekslaantje is al jaren niet meer als zodanig in gebruik. Recent is door de huidige eigenaar een plan ontwikkeld om in de watertoren 4 appartementen te realiseren, met behoud van de architectonische waarde van het gebouw. Op deze manier wordt dit voor het aanzicht van Tiel belangrijke gebouw duurzaam behouden en ter plaatse een positieve bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit geleverd doordat het nu ongebruikte en rommelige perceel op een goede manier wordt ingevuld.

Op korte termijn wordt één woning gerealiseerd onder in de watertoren, waarvoor in dit bestemmingsplan een directe bouwmogelijkheid wordt opgenomen. Om de overige drie appartementen op een later moment mogelijk te maken wordt bovendien daarvoor een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Zodra het kostenverhaal voor deze drie woningen is geregeld kan van de wijzigingsbevoegdheid gebruik gemaakt worden.

Meeslaan naast nr. 1

Het perceel Medelsestraat 2 strekt zich aan de achterzijde uit tot aan de Meeslaan. Op dit achterste deel bevinden zich enkele schuren waarin in het verleden een klein bedrijf was gevestigd. De eigenaar heeft een verzoek ingediend om op dit deel van het perceel de schuren te verwijderen en een woning te bouwen. Hierdoor wordt de ontsierende bebouwing opgeruimd en woonbebouwing in lijn met de bestaande naastgelegen woningen gerealiseerd, hetgeen bijdraagt aan de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse.

In dit bestemmingsplan wordt voor de woning een directe bouwmogelijkheid opgenomen middels het toevoegen van een bouwvlak ter plaatse.

Lutterveldweg achter Medelsestraat 57

Achter de woning Medelsestraat 57 bevindt zich een groot aantal garageboxen en schuren. In het geldende bestemmingsplan is ter plaatse nog een bouwmogelijkheid voor een (vrijstaande) woning opgenomen. Door de schuren en garageboxen, alsmede de momenteel geparkeerde te verkopen auto's te vervangen door een vrijstaande woning wordt de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse verbeterd.

Deze bouwmogelijkheid wordt in dit bestemmingsplan nader ingevuld door het opnemen van een bouwvlak ter plaatse, naar aanleiding van een verzoek daartoe van de eigenaar van het perceel. Door het bouwvlak op een afstand van 10 meter van het naastgelegen bedrijfsperceel te leggen wordt de gewenste afstand tussen de woning en bedrijvigheid (ter plaatse wordt maximaal milieucategorie 2 toegestaan) bereikt.

Hovenierslaantje 3

Op het perceel tussen de woningen Hovenierslaantje 1 en 5 is momenteel een aantal garageboxen aanwezig. De eigenaar van het perceel heeft verzocht om ter plaatse 2 woningen te kunnen bouwen. Hiermee wordt de ontsierende bebouwing vervangen door woonbebouwing, passend in het straatbeeld ter plaatse.

Omdat de planvorming nog niet zodanig is gevorderd dat een directe bouwmogelijkheid kan worden opgenomen, wordt ter plaatse een wijzigingsbevoegdheid voor de bouw van 2 woningen opgenomen.

Grotebrugse Grintweg 87

Achter de woningen aan de Grotebrugse Grintweg 93 t/m 97 is een schuur aanwezig, die in het verleden als bedrijfsruimte in gebruik was. Door de eigenaar is een verzoek ingediend om ter plaatse een woning te kunnen realiseren. Met het vervangen van de schuur door een woning wordt ter plaatse een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit gerealiseerd, mede gezien de recente bouw van een woning op het naastgelegen perceel.

Omdat de planvorming nog niet zodanig is gevorderd dat een directe bouwmogelijkheid kan worden opgenomen, wordt ter plaatse een wijzigingsbevoegdheid voor de bouw van 1 woning opgenomen.

HOOFDSTUK 5 Randvoorwaarden en onderzoek

5.1 Inleiding

Het al dan niet voldoen aan verschillende randvoorwaarden en uitgangspunten is bepalend voor de vraag of een nieuw bestemmingsplan ook daadwerkelijk uitvoerbaar is. Hierbij speelt de uitvoerbaarheid op basis van milieuaspecten als geluid, bodem en hinder van bedrijven een rol, evenals water, archeologie en flora en fauna. De uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan is dan ook getoetst op deze aspecten. Dit hoofdstuk geeft de resultaten hiervan weer. Daarnaast moet worden aangetoond dat het plan economisch uitvoerbaar is. Daarvoor wordt verwezen naar hoofdstuk 7 van deze toelichting.

5.2 Milieuaspecten

5.2.1 Bodem

De bodem is van belang voor de mens. Landbouw, wonen, infrastructuur, natuur en recreatie zijn mogelijk dankzij de "diensten" die de bodem levert. Ecosystemen staan aan de basis van die diensten. Uitstoot van schadelijke stoffen en een niet duurzaam bodemgebruik hebben invloed op de kwaliteit van de bodem. Ook de mens kan daardoor risico's lopen.

Het doel van de provincie is dat in 2030 geen Gelderse inwoners meer in hun woonomgeving worden blootgesteld aan ernstige bodemverontreinigingen. Dit is conform het landelijke bodemsaneringsbeleid. De provincie geeft voorrang aan het schoonmaken van locaties in woongebieden en grondwaterbeschermingsgebieden. Gedeputeerde Staten van de provincie zullen alleen in uitzonderlijke gevallen de sanering zelf ter hand nemen. Zij willen hun budget in de toekomst vooral inzetten voor financiële bijdragen aan derden om zo de bodemsanering een impuls te geven. Het is de bedoeling dat de markt een groot deel van de saneringen financiert, op momenten dat er ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden op de locaties.

De gemeenten in Gelderland hebben samen met de provincie alle verdachte locaties in Gelderland in beeld gebracht. Daarnaast kunnen er bij de gemeenten nog meer of andere locaties bekend zijn dan die bij de provincie bekend zijn. Dat komt doordat de provincie alleen betrokken wordt bij een verontreiniging als uit onderzoek blijkt dat deze verontreiniging (vermoedelijk) ernstig is. Voor niet-ernstige verontreinigingen is de geldende gemeentelijke regelgeving van toepassing. De provinciale inventarisatiekaart bodemverontreiniging - samengesteld op basis van archiefonderzoek naar historisch gebruik van het gebied of uitgevoerde onderzoeken bekend bij de provincie - geeft in het plangebied verdachte en/of (voormalig) verontreinigde locaties weer.

[image]

Mogelijk verontreinigde locaties in het plangebied, waarbij de rode en okergele gebieden mogelijk verontreinigd zijn (Kaart bodematlas provincie Gelderland, 2011)

Daar waar de bestaande bebouwing en functies in dit bestemmingsplan worden vastgelegd, is geen verkennend bodem- en grondwateronderzoek noodzakelijk. Bij eventuele bebouwingsuitbreidingen, die binnen de beheerskaders van dit bestemmingsplan mogelijk zijn, is via de bouwverordening in het kader van de bouwvergunningverlening zorggedragen voor een goede bodemkwaliteit. In principe is altijd een bodemonderzoek nodig bij vergunningplichtige bouwwerken die als verblijfsruimte(n) gebruikt gaan worden. Minimaal moet een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd worden. In de regel moet een bodemonderzoek worden uitgevoerd als de voorgenomen ontwikkeling een nieuwbouwwoning betreft of een bedrijf met verblijfsruimte(n) en nieuwbouw, aan- of uitbouw bij bouwwerken die voor 1970 gebouwd zijn.

Van het uitvoeren van een verkennend bodemonderzoek kan geheel of gedeeltelijk vrijstelling worden verleend, als bij de gemeente reeds bruikbare historische informatie beschikbaar is. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als in een periode van minder dan 2 jaar geleden daadwerkelijk een bodemonderzoek is uitgevoerd en sindsdien op het terrein geen bodembedreigende activiteiten hebben plaatsgevonden. Deze vrijstelling geldt alleen voor nieuwbouwwoningen en bedrijven.

Voorgaande geldt niet voor de nieuw te ontwikkelen locaties in onderhavig bestemmingsplan. Voor de locaties waaraan een wijzigingsbevoegdheid is toegekend, moet de haalbaarheid van de ontwikkeling in ieder geval in het op te stellen wijzigingsplan zijn aangetoond.

5.2.1.1 Historisch bodemonderzoek

Ten behoeve van onderhavig bestemmingsplan is een historisch bodemonderzoek uitgevoerd (bijlage 5). Uit dit onderzoek blijkt dat er in het plangebied verschillende potentiële bodemverontreinigingen voorkomen, zowel op de ontwikkelingslocaties die direct mogelijk worden gemaakt als in de wijzigingsgebieden. Ook in de rest van het plangebied komen (potentiële) bodemverontreinigingen voor. Onder het plangebied Tiel-Oost bevinden zich twee omvangrijke verontreinigingen van het diepere grondwater. Daarnaast zijn delen van het plangebied nog niet onderzocht. Bij planuitwerking zal middels verder bodemonderzoek de omvang van de verschillende verontreinigingen moeten worden vastgesteld en de kwaliteit van de bodem op de nog niet onderzochte delen moeten worden bepaald.

5.2.1.2 Verkennend bodemonderzoek

Voor de diverse ontwikkelingslocaties die in dit bestemmingsplan direct mogelijk worden gemaakt zijn (verkennende) bodemonderzoeken uitgevoerd. Deze bodemonderzoeken zijn als bijlagen bij deze toelichting gevoegd.

Kantoorontwikkeling Westroijen

Op het perceel langs de doorgetrokken Laan van Westroijen is in 2012 een verkennend bodem- en asbestonderzoek uitgevoerd (verkennend bodemonderzoek Grotebrugse Grintweg 225 te Tiel, Arcadis, 19 oktober 2012, bijlage6). Hierin is geconcludeerd:

Nergens in zowel grond als grondwater is de waarde voor nader onderzoek (tussenwaarde) en/of de interventiewaarde overschreden,
Een aantal gemeten gehaltes overschrijden de achtergrond/streefwaarde in grond en grondwater,
Zowel zintuiglijk als analytisch is geen asbest in of op de bodem aangetroffen.

Er is vanuit de Wet bodembescherming geen noodzaak voor het uitvoeren van nader onderzoek en/of het treffen van saneringsmaatregelen. De gevonden gehalten in de bodem vormen in milieuhygiënische zin geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

Herinrichting Vogelbuurt

Voor de bouw van de nieuwe woningen in de Vogelbuurt is in het kader van deze bestemmingsplanherziening geen bodemonderzoek noodzakelijk aangezien de bestemming niet wordt gewijzigd; enkel het bouwvlak en de bouwhoogte wijzigen.

Watergang spoorsingel

Voor de aanleg / verbreding van de watergang is een partijkeuring uitgevoerd van de uit te graven grond (BO spoorsloot Latenstein te Tiel, MWH, 19 juni 2009, bijlage 7). Op basis van de onderzoeksresultaten kan de vrijkomende grond volgens generiek beleid indicatief (zie opmerkingen 1 en 2 hoofdstuk 2) worden gekarakteriseerd als Bodemkwaliteitsklasse AW2000. Deze grond mag overal als bodem worden toegepast indien de ontvangende bodem is geclassificeerd als bodemkwaliteit AW2000, Wonen of Industrie.

Woningbouwlocatie Hogeweidseweg

Op de woningbouwlocatie aan de Hogeweidseweg is in 2008 een verkennend bodem- en asbestonderzoek uitgevoerd (verkennend bodem- en asbestonderzoek Hogeweidsweg (ong.) te Tiel, Grond-, Gewas- en Milieulaboratorium ‘Zeeuws-Vlaanderen BV, 14 november 2008, bijlage 8). Hierin is geconcludeerd:

De bovengrond bevat licht verhoogde concentraties zware metalen en PAK. In de ondergrond is een licht verhoogde concentratie lood geconstateerd. Nergens in zowel grond als grondwater is de waarde voor nader onderzoek (tussenwaarde) en/of de interventiewaarde overschreden,
Een aantal gemeten gehaltes overschrijden de achtergrond/streefwaarde in grond en grondwater,
Er zijn op het perceel twee asbesthoudende platen (goed hechtgebonden asbest) aangetroffen. Er is geen asbest in de bodem aangetroffen.

Er is vanuit de Wet bodembescherming geen noodzaak voor het uitvoeren van nader onderzoek en/of het treffen van maatregelen. De gevonden gehalten in de bodem vormen in milieuhygiënische zin geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Woningbouwlocatie Hoogendijkstraat (De Boomgaard)

Voor de locatie is in 2007 een actualiserend asbest- en bodemonderzoek uitgevoerd (Actualiserend en nader (asbest)bodemonderzoek Plangebied ‘De Boomgaard’ , Grontmij, 9 mei 2007, bijlage 9, Volledige asbestinventarisatie t.b.v. sloop/verbouwing voormalige panden meubel- en houtwarenbedrijf aan de Grotebrugse Grintweg 108 te Tiel, Grontmij, 9 mei 2007, bijlage 10) waarin is geconcludeerd dat waarschijnlijk de gehele locatie is verontreinigd en sprake is van meerdere gevallen van ernstige bodemverontreiniging waarvoor sanering noodzakelijk is. Zie verder de onderbouwing in bijlage 4.

Woningbouwlocatie Fabriekslaantje 17-21

Voor deze locatie is in 2012 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (Verkennend bodemonderzoek Fabriekslaantje C 4535/4536 Tiel, Bakker milieuadviezen Waalwijk, oktober 2012, bijlage 11). Hierin is geconcludeerd:

De bodem bevat duidelijke bijmengingen van puin en koolas/kooldeeltjes. Door grof puin in de bodem kon niet bij alle boringen de gewenste diepte worden bereikt,
De sterk geroerde bovengrond is op minimaal de helft van het terrein sterk verontreinigd met koper en plaatselijk met lood, nikkel of zink. Op de helft van het terrein bevindt zich al 230 m³ sterk verontreinigde grond, waarmee sprake is van een ernstig geval van bodemverontreiniging,
Het grondwater is licht verontreinigd met Barium en Kwik. Dit zijn geen relevante verhogingen.
Zowel zintuiglijk als analytisch is geen asbest in of op de bodem aangetroffen.

Aanbevolen wordt om aanvullend onderzoek te verrichten voor de omvangsbepaling van de bodemverontreiniging, gevolgd door sanering van de sterk verontreinigde grond. De sanering zal bestaan uit het vervangen van de bovengrond door een leeflaag van voldoende kwaliteit en dikte voor het gebruik als woning en tuin. De kosten hiervoor worden geschat op circa € 38.000,-.

Woning Fabriekslaantje (watertoren)

Voor deze locatie is bodemonderzoek uitgevoerd op basis waarvan een saneringsplan is opgesteld en goedgekeurd door de provincie (deelsaneringsplan terrein Fabriekslaantje 67 te Tiel, Oranjewoud, 13 mei 2002, bijlage 12). Hierin is gekozen voor een functionele sanering van het perceel. Dit behelst het aanbrengen van een leeflaag van 1 meter dikte van voldoende kwaliteit voor de voorgenomen gebruiksfunctie van het terrein; wonen met tuin. De kosten hiervoor worden geschat op circa € 25.000,-.

Nieuwbouw Prins Willem Alexanderschool

Voor de nieuwbouw van de Prins Willem Alexanderschool is in het kader van deze bestemmingsplanherziening geen bodemonderzoek noodzakelijk aangezien de bestemming niet wordt gewijzigd; enkel het bouwvlak en de bouwhoogte wijzigen.

Woning Meeslaan naast nr.1

Voor het woningbouwplan aan de Meeslaan zijn een verkennend bodemonderzoek (verkennend bodemonderzoek Medelsestraat 2 Tiel, Bakker milieuadviezen Waalwijk, augustus 2012, bijlage 13) en een asbestonderzoek (asbest-bodemonderzoek Medelseweg 2 Tiel, Linge milieu BV, 16 augustus 2012, bijlage 14) uitgevoerd. Hierin is geconcludeerd:

In de bovengrond op het gehele onderzoeksterrein is alleen cobalt licht verhoogd aangetroffen. Dit heeft geen consequenties;
De extra onderzochte bestrijdingsmiddelen in een mengmonster van de kleibodem direct onder de puinlaag op het zuidelijk terreindeel zijn niet verhoogd aangetroffen in deze bovengrond;
In de ondergrond is alleen cobalt in een gehalte boven de AW 2000 aangetroffen.
Het grondwater is licht verontreinigd met barium. Voor barium komt een overschrijding van de streefwaarde nagenoeg standaard voor. Meestal en zo ook in dit geval is er geen aanwijsbare oorzaak en kan het gehalte als van nature verhoogd worden beschouwd.
Zowel zintuiglijk als analytisch is geen asbest in of op de bodem aangetroffen.

5.2.2 Geluid

De mate waarin het geluid veroorzaakt door het (spoor-) wegverkeer het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). Voor wegverkeer stelt de wet dat de wettelijke voorkeursgrenswaarde op nieuw op te richten geluidgevoelige functies de wettelijke voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet mag overschrijden. Voor spoorweglawaai bedraagt de wettelijke voorkeursgrenswaarde 55 dB. Indien in een bestemmingsplan nieuwe geluidgevoelige functies worden toegestaan, legt de Wgh de verplichting op om een akoestisch onderzoek te verrichten indien deze functies binnen een geluidzone van een weg, spoorweg of bedrijventerreinen komen te liggen.

In het kader van de Wgh is voor het beheersgerichte deel van dit bestemmingsplan geen akoestisch onderzoek noodzakelijk. Binnen dit conserverende deel worden geen nieuwe geluidgevoelige functies mogelijk gemaakt.

Op aan aantal ontwikkelingslocaties zal woningbouw worden gerealiseerd. In dat geval moet worden aangetoond dat aan de geldende normen wordt voldaan.

5.2.2.1 akoestisch onderzoek

De gemeente Tiel heeft in het kader van de voorziene ontwikkelingen akoestisch onderzoek uit laten voeren. Doel van dit onderzoek is om na te gaan of er akoestische belemmeringen zijn c.q. de beoogde ontwikkelingen binnen de grenswaarden uit de Wet geluidhinder mogelijk zijn. De voor de Wet geluidhinder relevante ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt zijn:

− aanleg van nieuwe wegen:

reconstructie Binnenhoek
aanpassing Bulkweg t.h.v. Retailpark (wijzigingsbevoegdheid).
spoorparallel Oost (wijzigingsbevoegdheid);

− realiseren van geluidgevoelige bestemmingen:

herinrichting Vogelbuurt;
woningbouwplan Hoogendijkstraat (De Boomgaard);
woningbouwplan Fabriekslaantje 17-21;
2 woningen Hogeweidseweg;
4 woningen (waarvan 3 via wijziging) Fabriekslaantje (watertoren);
1 woning Meeslaan naast nr.1;
1 woning Lutterveldweg (achter Medelsestraat 57);
herinrichting Vogelbuurt;
1 woning Grotebrugse Grintweg 87 (wijzigingsbevoegdheid);
2 woningen Hovenierslaantje 3 (wijzigingsbevoegdheid);

− uitbreiden/wijzigen van geluidgevoelige bestemmingen:

uitbreiding Prins Willem Alexanderschool aan de Grotebrugse Grintweg.

De nieuw te bouwen woningen in de Vogelbuurt, het woningbouwplan De Boomgaard en de nieuwe woning(en) in de watertoren liggen niet binnen de geluidzone van een (spoor) weg. Akoestisch onderzoek is hier niet nodig. Voor de overige ontwikkelingen is akoestisch onderzoek uitgevoerd.

Reconstructie Binnenhoek

Voor de reconstructie van de Binnenhoek is het noodzakelijk dat de verkeersbestemming op enkele plaatsen op enigszins kortere afstand van bestaande woningen komt te liggen. Deze bestemmingswijziging heeft geen invloed op de geluidbelasting door de weg op de aanliggende woningen. Een akoestisch onderzoek is daarom voor dit bestemmingsplan niet noodzakelijk.

Spoorparallel-Oost

Er is akoestisch onderzoek uitgevoerd (Regio Rivierenland, rapportnr. 17.2085.1101 / R05, d.d.29 januari 2013, bijlage 15) waarin onder andere is onderzocht wat de gevolgen zijn van de aanleg van de Spoorparallel-Oost. Als gevolg van de aanleg van de Spoorparallel-Oost zal bij 76 woningen de voorkeursgrenswaarde van 48 dB worden overschreden. De hoogst berekende geluidbelasting bij woningen bedraagt 59 dB (Hogeweidseweg 2).

Uit de rekenresultaten blijkt dat met een stil wegdektype een geluidsreductie van circa 3 dB kan worden gerealiseerd. De maximale grenswaarden (voor woningen en scholen 63 dB en voor woonwagenerf 53 dB) worden niet overschreden.

bouwplannen geluidgevoelige bestemmingen

Het hiervoor genoemde akoestisch onderzoek is ook uitgevoerd ten behoeve van de bouw van een aantal woningen en een school. Uit de resultaten van de geluidsberekeningen blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB bij twee bouwplannen wordt overschreden:

- bij de woning Lutterveldweg naast nr. 1: 50 dB door de Lutterveldweg (30 km/uur-weg)

- bij de Prins Willem Alexanderschool aan de Grotebrugse Grintweg 16: 49 dB door de Havendijk en 54 dB door de Grotebrugse Grintweg (30 km/uur-weg).

woningbouwplan Hoogendijkstraat (De Boomgaard)

Voor het woningbouwplan De Boomgaard is een separaat akoestisch onderzoek uitgevoerd (akoestisch onderzoek Nieuwbouwlocatie Hoogendijkstraat te Tiel, Grontmij, 21 mei 2008, bijlage 16). Hieruit blijkt dat alleen als gevolg van de Hoogendijkstraat een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wgh optreedt. Op de Hoogendijkstraat is een 30 km/uur regime van toepassing. Wegen waar een 30 km/uur regime geldt hebben geen geluidzone volgens de Wgh. Hierdoor behoeven deze wegen geen toetsing aan de Wet geluidhinder. Aanvullende akoestische maatregelen zijn hierom niet verplicht. De geluidbelastingen als gevolg van de overige wegen overschrijden de voorkeursgrenswaarde uit de Wgh niet.

De woning aan de Lutterveldweg is gelegen aan een 30 km/uur-weg. Het regime van de Wet geluidhinder is hier niet van toepassing, waardoor de geluidbelasting geen beletsel is voor de bouw van de woning. Bovendien was ook in het geldende bestemmingsplan ter plaatse een bouwmogelijkheid voor een woning aanwezig. Ook aan de nieuwbouw van de school staat de geluidbelasting niet in de weg, omdat de functie ter plaatse ongewijzigd blijft.

conclusie

Binnen het plangebied worden wel voorkeursgrenswaarden overschreden, maar nergens de maximale grenswaarden. Welke maatregelen er moeten worden getroffen en of hogere grenswaarden nodig zijn, zal te zijner tijd bij de uitwerking van de plannen (opstellen wijzigingsplan) worden onderzocht.

5.2.2.2 Geluidzone bedrijventerreinen Kellen en Medel

In de Wet geluidhinder is bepaald dat rond industrieterreinen waarop bepaalde krachtens de Wet milieubeheer aangewezen inrichtingen zijn gevestigd of zich mogen vestigen (grote lawaaimakers), een geluidzone moet zijn vastgesteld.

Binnen het plangebied zijn geen gezoneerde bedrijventerreinen gelegen. Wel ligt de zonegrens van het industrieterrein Kellen over het noordelijke deel van het plangebied en de zonegrens van het industrieterrein Medel over een klein deel van de noordoostzijde. Binnen de zonegrens zijn in dit bestemmingsplan geen geluidgevoelige bestemmingen toegelaten. De geluidzones van de beide bedrijventerreinen vormen daarm geen belemmering voor onderhavig bestemmingsplan.

5.2.3 Milieuzonering

Een doel van de ruimtelijke ordening en het milieubeleid is het handhaven en verbeteren van de kwaliteit van de leefomgeving. In een bestemmingsplan wordt daarom onder andere ingezet op de milieuzonering van bedrijfsfuncties. Dit betreft het verantwoord vastleggen van voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende inrichtingen en bedrijven enerzijds en milieugevoelige functies zoals wonen anderzijds.

Bij de milieuzonering wordt gebruikt gemaakt van de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgestelde brochure 'Bedrijven en Milieuzonering’ (editie 2009). In deze brochure is een groot aantal soorten bedrijven en inrichtingen ingedeeld in categorieën in een zogenaamde "Staat van bedrijfsactiviteiten", afhankelijk van hun milieu-effecten op de omgeving. Per milieuaspect (geur, stof, geluid, gevaar, lucht-, water- en bodemverontreiniging, verkeersaantrekkende werking en visuele hinder) is voor elk soort bedrijf en inrichting een afstand genoemd, welke tot de dichtstbijzijnde milieugevoelige bebouwing in beginsel in acht moet worden genomen. Bepalend is de afstand van het meest hinderlijke milieuaspect, de zogenaamde "grootste afstand". De grootste afstand is de afstand, die tenminste in acht dient te worden genomen ten opzichte van een rustige woonwijk.

Op deze wijze zijn bedrijven en inrichtingen die weinig milieuhinder veroorzaken en waarbij dus een kleinere afstand tot gevoelige functies zoals woningen aangehouden moet worden, in een lage categorie ingedeeld. Bedrijven en inrichtingen die meer milieuhinder veroorzaken en waarvoor dus een grotere afstand tot gevoelige functies moet worden aangehouden, zijn in een hogere categorie ingedeeld. De gronden waar bedrijven zijn toegestaan kunnen vervolgens, op basis van hun afstand tot gevoelige bestemmingen zoals woningen, worden ingedeeld in zones. Daarbij is in de zone die het dichtste bij de gevoelige bestemming ligt de laagste bedrijfscategorie toegestaan, en kunnen in verderweg gelegen zones steeds hogere categorieën worden toegestaan.

De in de brochure genoemde afstanden zijn richtafstanden om te bepalen of een bepaalde categorie bedrijven en inrichtingen in het bestemmingsplan op een bepaalde plaats toelaatbaar is. In concrete situaties kan (gemotiveerd) afgeweken worden van deze richtafstanden. Op deze manier moet worden voorkomen dat in het bestemmingsplan typen bedrijven mogelijk worden gemaakt op plaatsen waar ze vanuit milieuoogpunt niet toelaatbaar zijn, met andere woorden de bestemming moet uitvoerbaar zijn.

Uit specifiek milieuonderzoek in het kader van het milieuvergunningtraject kan blijken dat de aan te houden afstand voor het betreffende bedrijf kleiner is dan op basis van de VNG-lijst is aangegeven, bijvoorbeeld door de omvang en / of aard van de activiteiten en / of technische vooruitgang. Als dit het geval is kan bij het verlenen van de omgevingsvergunning worden afgeweken van de betreffende bepaling uit het bestemmingsplan.

5.2.3.1 Situatie plangebied

Op basis van de Staat van bedrijfsactiviteiten uit de VNG-brochure is voor dit bestemmingsplan een toegesneden "Staat van bedrijfsactiviteiten" opgesteld, waarin de soorten bedrijven die zijn beoordeeld als passend binnen het plangebied zijn ingedeeld in categorieën met bijbehorende minimaal aan te houden afstanden tot gevoelige functies.

Voor het plan is gekeken naar de aanwezigheid van bedrijven in het plangebied en in de omgeving van het plangebied. Op basis van de bedrijfsactiviteiten kunnen de bedrijven overlast veroorzaken voor milieugevoelige functies, zoals wonen.

Woongebied

Binnen de woongebieden in Tiel-Oost is – in aansluiting op het provinciale beleid – maximaal milieucategorie 2 aanvaardbaar. Voor bedrijven in milieucategorie 1 geldt een minimaal aan te houden afstand van 0 of 10 m en voor bedrijven in milieucategorie 2 geldt een afstand van 30 m. De bedrijvigheid en andere functies in het woongebied zijn bestemd conform de feitelijke situatie. Daar waar bedrijven in hogere categorieën reeds aanwezig zijn, zijn deze specifiek bestemd door middel van een nadere aanduiding binnen de bestemming 'Bedrijf'.

Voor de bestaande bedrijven en gevoelige functies in het woongebied geldt dat de onderlinge afstanden tussen de bestaande functies niet met dit bestemmingsplan worden gewijzigd. Het bestemmingsplan voorziet niet in nieuwe mogelijkheden voor bedrijven. De bestaande bedrijven in het woongebied waren op basis van het geldende planologisch regime reeds toegestaan. Deze bedrijven zijn planologisch ingepast in onderhavig bestemmingsplan. Voor deze bestaande bedrijven is de milieuhinder voor gevoelige functies geregeld via de Wet milieubeheer (milieuvergunning of AMvB). Het bestemmingsplan maakt geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk die de bedrijven beperken in de bestaande bedrijfsvoering. Eventuele ontwikkelingsmogelijkheden van de bedrijven zijn, door strakke bestemmingsgrenzen en specifieke aanduidingen, wel aan banden gelegd.

Latenstein

In de structuurvisie is voor Latenstein een transitie naar een werklandschap opgenomen. Dit betekent dat hier een grotere menging van functies wenselijk is. In dit bestemmingsplan wordt daaraan invulling gegeven door de aanwezige woningen positief te bestemmen en op een groot deel van Latenstein en het Vijverterrein meer planologische ruimte te bieden aan andere functies dan bedrijvigheid, zoals beschreven in paragraaf 4.2.1 en in bijlage 3 "Werklandschap Latenstein, van idee naar bestemmingsplan".

In dit gebied met functiemenging, dat de bestemming 'Gemengd – Werklandschap' heeft, zijn bedrijven in hogere milieucategorieën niet passend. Daarom is gekozen om daar de toegestane bedrijven te beperken tot die milieucategorieën die zich verdragen met een grotere menging van functies, namelijk categorie 1 en 2. Waar momenteel bedrijven aanwezig zijn uit een zwaardere milieucategorie dan wenselijk, zijn deze met een specifieke aanduiding aangegeven, waarmee bestaande rechten worden gerespecteerd en tegelijk voorkomen wordt dat nieuwe ongewenste bedrijvigheid zich ter plaatse kan vestigen.

Voor het nog onbebouwde deel van het Vijverterrein, dat in het geldende bestemmingsplan een bedrijfsbestemming heeft, is in de structuurvisie de ontwikkeling van een woongebied voorzien. Om de vestiging van bedrijven die zich niet verdragen met woningbouw tegen te gaan is ook in dit gebied er voor gekozen om de toegestane bedrijven te beperken tot de milieucategorieën 1 en 2.

Het (noord-) oostelijke deel van Latenstein zal als meer traditioneel bedrijventerrein blijven fungeren, waarbij geen functiemenging is voorzien. Bedrijven in zwaardere milieucategorieën (tot en met categorie 3.2) blijven hier dan ook mogelijk voorzover de nabijheid van woningen of woonwagens dit niet verhindert. Waar dat wel het geval is is gekozen voor een lagere categorie, uitgaande van de vereiste afstand tot de aanwezige woningen (inwaartse zonering).

De afstand die is aangehouden tussen toegestane bedrijfscategorieën binnen de bestemming 'Bedrijventerrein' en omliggende woningen is afhankelijk van de vraag of deze woningen zich bevinden in een 'rustig woongebied' of in een 'gebied met functiemenging'. Indien een gebied is te typeren als een 'gemengd gebied' (een gebied met matige tot sterke menging van woningen met andere functies zoals bedrijven) kan de richtafstand verkleind worden met 1 categorie, conform onderstaande:

Milieucategorie	Richtafstand tot omgevingstype rustige woonwijk en buitengebied	Richtafstand tot omgevingstype gemengd gebied
1	10 m	0 m
2	30 m	10 m
3.1	50 m	30 m
3.2	100 m	50 m

Een groot gedeelte van de woningen op en nabij het bedrijventerrein Latenstein bevindt zich in een 'gemengd gebied', waardoor kleinere richtafstanden aangehouden kunnen worden. Dit betekent dat rondom een woning (niet zijnde een bedrijfswoning) binnen een afstand van 30 m uitsluitend bedrijven uit de categorieën 1 en 2 zijn toegestaan, en tot een afstand van 50 m bedrijven uit de categorieën 1, 2 en 3.1. Het deel van Latenstein dat grenst aan de als een 'rustig woongebied' aan te merken Vogelbuurt krijgt in dit bestemmingsplan de bestemming 'Gemengd – Werklandschap', waarbinnen sowieso enkel bedrijfscategorieën 1 en 2 zijn toegestaan.

Kantorenpark Westroijen

Op het kantorenpark Westroijen zijn (binnen de grenzen van dit bestemmingsplan) uitsluitend kantoren toegestaan, welke in de Staat van Bedrijfsactiviteiten vallen onder milieucategorie 1 (10 m afstand). Aangezien de bestaande woningen op een grotere afstand liggen ten opzichte van het kantorenpark wordt ruimschoots voldaan aan deze richtafstand.

5.2.3.2 Conclusie

Middels een Staat van bedrijfsactiviteiten en een daaraan gekoppelde zonering is in dit bestemmingsplan gewaarborgd dat zich geen bedrijven kunnen vestigen op een plaats die te veel milieuhinder oplevert voor nabijgelegen gevoelige functies en waarvoor dientengevolge geen omgevingsvergunning verleend kan worden. Bestaande bedrijven die niet binnen de ter plaatse toegestane categorieën vallen zijn door middel van een aanduiding op de verbeelding mogelijk gemaakt. De mate van hinder geproduceerd door deze bedrijven is vastgelegd in milieuvergunningen.

Het aspect bedrijvigheid vormt hiermee geen belemmering voor de haalbaarheid van het beheersgerichte deel van voorliggend plan.

Ter plaatse van een aantal ontwikkelingslocaties is voorzien in milieugevoelige functies, waaronder de woonfunctie. Deze ontwikkelingslocaties bevinden zich op voldoende afstand van bedrijven met hogere milieucategorieën, die zijn geconcentreerd op het bedrijventerrein Latenstein. Eventuele lichtere bedrijvigheid in de directe omgeving van deze ontwikkellocaties heeft geen hinder van deze nieuwe ontwikkelingen.

5.2.4 Geurhinder

Er zijn geen bedrijven in en om het plangebied aanwezig met een geurcontour die een overlap kent met (een deel van) het plangebied.

5.2.5 Luchtkwaliteit

De Wet luchtkwaliteit (verankerd in de Wet Milieubeheer hoofdstuk 5, titel 2) is een implementatie van diverse Europese richtlijnen omtrent luchtkwaliteit waarin ter bescherming van mens en milieu onder andere grenswaarden voor vervuilende stoffen in de buitenlucht (o.a. fijn stof en stikstofdioxide) zijn vastgesteld. De wet stelt bij een (dreigende) grenswaardenoverschrijding aanvullende eisen en beperkingen voor ruimtelijke plannen die 'in betekenende mate' (IBM) leiden tot verslechtering van de luchtkwaliteit of 'gevoelige bestemmingen' binnen onderzoekszones van provinciale- en rijkswegen. Daarnaast moet uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening afgewogen worden of het aanvaardbaar is het plan op deze plaats te realiseren. Hierbij speelt de blootstelling aan luchtverontreiniging een rol, ook als het plan 'niet in betekende mate' (NIBM) bijdraagt aan de luchtverontreiniging.

Voor het consoliderende deel geldt dat in het kader van dit bestemmingsplan geen nieuwe ontwikkelingen of uitbreidingen mogelijk worden gemaakt, die leiden tot een verbetering of verslechtering van de luchtkwaliteit. Het bestemmingsplan is hier beheersgericht en leidt hierdoor niet tot een wijziging in de verkeersaantrekkende werking. Bovendien blijkt uit de "Rapportage luchtkwaliteit 2006" van de gemeente Tiel dat er geen overschrijdingen in het plangebied zijn voor wat betreft stikstofdioxide en fijn stof. Zowel vanuit de Wet milieubeheer als vanuit een goede ruimtelijke ordening vormt de luchtkwaliteit hier geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

De meeste ontwikkelingen die in dit bestemmingsplan worden mogelijk gemaakt dragen ‘niet in betekenende mate’ bij aan de luchtverontreiniging. Het betreft woningbouwlocaties die alle (ruim) onder de NIBM-grens voor woningbouwlocaties van de regeling NIBM vallen. Ook de kantoorontwikkeling op Westroijen valt (ruim) onder de NIBM-grens voor kantoorlocaties. De bestemmingswijziging ten behoeve van de reconstructie van de Binnenhoek heeft geen gevolgen voor de luchtkwaliteit ter plaatse van de aanliggende woningen. Voor de aanleg van de Parallelroute langs het spoor is wel een specifiek luchtkwaliteitsonderzoek uitgevoerd.

Onderzoek luchtkwaliteit Parallelroute

De aanleg van de Spoorparallel-Oost valt niet onder het Besluit “niet in betekende mate bijdragen”. Voor de aanleg is daarom een luchtkwaliteitonderzoek uitgevoerd (nr. TIEL2012001, d.d. 23 maart 2012, bijlage 17).

Uit de berekening blijkt dat bij aanleg van de Spoorparallel-Oost aan de luchtkwaliteitseisen van de Wet milieubeheer wordt voldaan. De aanleg heeft zelfs een positief effect op de luchtkwaliteit van de omliggende wegen. Er zijn daarom geen belemmeringen voor de planontwikkeling op het punt van luchtkwaliteit.

5.2.6 Externe veiligheid

5.2.6.1 Algemeen

Externe veiligheid gaat over de beheersing van activiteiten met gevaarlijke stoffen. Deze activiteiten kunnen bestaan uit het opslaan, verwerken of transporteren van gevaarlijke stoffen en kunnen een risico veroorzaken voor de leefomgeving. Daarbij zijn de soort activiteiten, de afstand tot kwetsbare bestemmingen en de hoeveelheid en kwetsbaarheid van de personen in die kwetsbare bestemmingen bepalend voor de risico's.

In en nabij het plangebied zijn diverse activiteiten met gevaarlijke stoffen aanwezig. Gezien de risico’s van deze activiteiten en de afstand tot kwetsbare bestemmingen is externe veiligheid relevant voor dit bestemmingsplan.

5.2.6.2 Beleid en regelgeving

De vertaling van de veiligheid naar de ruimtelijke inrichting rond transportassen wordt beschreven in de nota 'Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen' (1996). Hierin is aangegeven aan welke risiconormen moet worden voldaan bij transport van gevaarlijke stoffen. Verdere verankering vindt plaats in de circulaire 'Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen' (verder: de Circulaire).

Er bestaat nog geen wettelijke borging voor de normering van externe veiligheidsrisico's als gevolg van het vervoer van gevaarlijke stoffen. De overheid en het bedrijfsleven hebben daarom samen een systeem ontwikkeld om de balans tussen vervoer en veiligheid in evenwicht te houden. In dat systeem, het Basisnet, zijn de maximaal toelaatbare risico’s met bijbehorende risicozones voor alle relevante spoor-, weg- en vaarwegtrajecten in Nederland vastgelegd. Hierin wordt ondermeer bepaald op welke wijze de ruimtelijke planvorming langs transportassen kan plaatsvinden. Het Basisnet houdt alleen rekening met stoffen die in grote hoeveelheden worden vervoerd (bulkvervoer) en die als ze vrijkomen levensbedreigend kunnen zijn over een groot gebied rondom het incident. Het invoeren van Basisnet is nog voorgenomen beleid. De Tweede Kamer heeft ingestemd met het voorstel tot wijziging van de Wet vervoer gevaarlijke stoffen (wet Basisnet). Het Wetsvoorstel ligt ter behandeling bij de Eerste Kamer. Volgens planning wordt Basisnet in 2013 van kracht. Tot die tijd zijn zogenaamde risicoruimten te vinden in de Circulaire ‘Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen’. Zo kunnen gemeenten alvast rekening houden met het voorgenomen beleid.

De normering voor het vervoer van aardgas door ondergrondse buisleidingen is geregeld in het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Dit besluit is op 1 januari 2011 in werking getreden.

Voor de normstelling van risicovolle bedrijven, zoals LPG- tankstations, moet worden aangesloten bij het Besluit externe veiligheid voor inrichtingen (Bevi). Het toetsingskader is meer gedetailleerd uitgewerkt in de Regeling externe veiligheid voor inrichtingen (Revi).

De gemeente Tiel heeft een Beleidskader externe veiligheid gemeente Tiel opgesteld ('Wegen en verantwoorden', vastgesteld 22 september 2009). Hierin wordt gesteld dat de zones van circa 200 meter langs de A15 en Betuweroute gebieden zijn waarin externe veiligheid veel frictie kan veroorzaken in de belangenafweging tussen ruimtelijke planvorming, milieukwaliteit en rampenbestrijding. Daarom maakt de gemeente Tiel de keuze om bij ruimtelijke besluitvorming een integrale afweging te maken tussen deze belangen. De onderbouwing van deze afweging wordt hierna weergegeven.

Risicomaten

Voor het aspect externe veiligheid worden 2 risicomaten onderscheiden: het plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

Het plaatsgebonden risico (PR) wordt uitgedrukt in de kans op overlijden van een denkbeeldig aanwezige persoon op een bepaalde plaats als gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Van elk object in de nabijheid van een risicovolle activiteit kan het plaatsgebonden risico worden berekend. De Circulaire, het Bevb en het Bevi maken daarbij onderscheid in kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten. Voor het plaatsgebonden risico geldt, afhankelijk van de vraag of het een kwetsbaar of een beperkt kwetsbaar object betreft, een grenswaarde en een richtwaarde. Deze zijn beide vastgesteld op een kans van 10^-6 (kans van 1 op de 1 miljoen) per jaar dat een denkbeeldig persoon op die plaats overlijdt.

Voor kwetsbare objecten geldt het maximaal toegestane plaatsgebonden risico (10^-6) als een grenswaarde. Hieraan moet worden voldaan. Voor beperkt kwetsbare objecten geldt het maximaal toegestane plaatsgebonden risico (10^-6) als een richtwaarde. Van deze richtwaarde kan gemotiveerd worden afgeweken.

Het groepsrisico (GR) wordt uitgedrukt in de kans op overlijden ineens van een groep personen als gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Bij de bepaling van het groepsrisico wordt ingezoomd op het gebied waarbinnen nog 1% van de aanwezige personen kan komen te overlijden. Dit wordt ook wel het invloedsgebied van het groepsrisico genoemd. Het invloedsgebied wordt niet op de verbeelding van het bestemmingsplan opgenomen, maar is enkel uitgangspunt bij de berekening van het groepsrisico. Het groepsrisico wordt gepresenteerd in een grafiek waarbij de omvang van de groep dodelijke slachtoffers wordt uitgezet tegen de kans dat die groep komt te overlijden. Dit heeft vooral een signalerende waarde en naarmate het groepsrisico hoger wordt, wordt de lat voor de verantwoording hoger gelegd. De normstelling voor het groepsrisico heeft een status van oriëntatiewaarde. Verantwoording van het groepsrisico moet plaatsvinden bij toename van het groepsrisico of overschrijding van de oriëntatiewaarde, door de overwegingen en maatregelen te beschrijven die van invloed zijn op het groepsrisico.

5.2.6.3 Aanwezige risicobronnen

In en nabij het plangebied zijn diverse activiteiten met gevaarlijke stoffen aanwezig. Dit betreft transport van gevaarlijke stoffen over wegen, spoorwegen en vaarwegen en door een buisleiding, en op- en overslag van LPG bij LPG-tankstations.

Wegen en spoorwegen

De A15 en de Betuweroute zijn belangrijke transportassen voor het (internationaal) vervoer van gevaarlijke stoffen. Het vervoer van brandbare gassen (zoals propaan en LPG) over de A15 en de Betuweroute vormt het belangrijkste risico voor de omgeving. Het maatgevende scenario van dit vervoer is een explosie van een tankwagen die het (onder druk) vloeibare LPG bevat (zogenaamde Bleve). Dit scenario is het meest relevant binnen een zone van 200 meter vanaf de transportassen. Daarnaast moet ook rekening worden gehouden met het vervoer van giftige vloeistoffen en gassen over de Betuweroute.

Vaarwegen

Over de Waal en het Amsterdam-Rijnkanaal vindt bulkvervoer van brandbare vloeistoffen en gassen plaats.

Buisleidingen

Door de buisleiding langs de oostzijde van het plangebied, direct ten oosten van Latenstein en het Vijverterrein, wordt aardgas getransporteerd. De leidingen worden getypeerd als 'regionale leiding'. De leiding heeft een invloedsgebied 135 meter.

LPG-tankstations

In Tiel-Oost zijn twee LPG-tankstations aanwezig (waar dus op- en overslag van LPG plaatsvindt). Eén LPG-tankstation is gelegen aan de Grotebrugse Grintweg 236 en is gelegen in het plangebied. Het andere LPG-tankstation ligt aan de Havendijk 13, net buiten de plangrens. Het invloedsgebied rond een vulpunt is 150 meter..

Risicobron	PR-10^-6 aanwezig	Invloedsgebied
A15	Ja	1500 meter (zie opmerking)
Betuweroute	Ja	5000 meter (zie opmerking)
Aardgastransportleiding	Ja, op de leiding	135 meter
Waal	Ja, op de oever	Niet relevant
Amsterdam-Rijnkanaal	Ja, op de oever	Niet relevant
LPG-tankstation	Ja	150 meter

Tabel 1: relevante risicobronnen nabij het plangebied

Opmerking:

De omvang van de beide genoemde invloedsgebieden is zeer groot. Dit zou de indruk kunnen wekken dat de risico's navenant groot zijn. Dit is echter niet het geval, aangezien de omvang bepaald wordt door stofcategorieën die (zeer) beperkt vervoerd worden, waarbij geen rekening is gehouden met de vervoersfrequentie. Bij de risicoberekening wordt wel rekening gehouden met de vervoersfrequentie.

De stofcategorie die over de A15 getransporteerd wordt met het grootste invloedsgebied is GT3 (bijv. ammoniak). Het invloedsgebied van deze stofcategorie bedraagt 1500 meter. Deze stofcategorie wordt echter zeer beperkt vervoerd over de A15.

De voornaamste stofcategorie die over de Betuweroute getransporteerd wordt is C3: brandbare vloeistoffen. De stofcategorie met de grootste invloed is B3: zeer toxische gassen. Alhoewel deze stofcategorie minder frequent vervoerd wordt, bepaalt zij de omvang van het invloedsgebied.

5.2.6.4 Ontwikkelingen in relatie tot externe veiligheid

In het plangebied vinden diverse wijzigingen plaats die van invloed zijn op de personendichtheid of de kwetsbaarheid van objecten in het plangebied. De meeste nieuwbouwprojecten liggen centraal in het plangebied. De effecten van deze wijzigingen zijn door de ligging op grote afstand van de risicobronnen te verwaarlozen.

In het noordelijk deel van het plangebied zijn 2 wijzigingen voorgenomen. Het realiseren van het Retailpark op Latenstein is niet opgenomen in dit bestemmingsplan maar is wel in de berekeningen meegenomen om te kunnen bepalen hoeveel ruimte vanuit het oogpunt van externe veiligheid bij realisatie van het Retailpark overblijft voor de ontwikkelingen die in dit bestemmingsplan worden mogelijk gemaakt. Voor het realiseren van een nieuw kantorencomplex ten zuiden van de doorgetrokken Laan van Westroijen is in het voorliggende bestemmingsplan wel een directe bestemming opgenomen. Ook de vestiging van verenigingen en perifere detailhandel ter plaatse van de voormalige gemeentewerf is in dit bestemmingsplan direct mogelijk gemaakt. Daarbij is, uitgaande van de totale te verantwoorden oppervlakte aan perifere detailhandel op het Retailpark en aanliggende gronden, ter plaatse maximaal 8.000 m² vloeroppervlak voor verenigingsleven of perifere detailhandel toegestaan. Beide ontwikkelingen liggen binnen de aandachtszone van de A15 en de Betuweroute. Een gedeelte van de voorgenomen kantoren ligt binnen het invloedsgebied van het LPG- tankstation dat gelegen is aan de Grotebrugse Grintweg 236. Deze voorgenomen ontwikkelingen zijn van invloed op het groepsrisico.

Daarnaast biedt het bestemmingsplan de mogelijkheid voor de realisatie van woningen tussen de appartementen aan de Echteldsedijk en het Fabriekslaantje, deels binnen het invloedsgebied van het LPG- tankstation aan de Havendijk.

Tenslotte biedt het bestemmingsplan op een groot deel van het bedrijventerrein Latenstein en het Vijverterrein ruimte voor de ontwikkeling van andere activiteiten dan bedrijvigheid (omvorming naar een zogenaamd ‘werklandschap’). Het meest oostelijke deel daarvan ligt binnen het invloedsgebied van de aardgastransportleiding.

5.2.6.5 Beoordeling risico's

Plaatsgebonden risico

Wegen en spoorwegen

In de bijlagen van de Circulaire zijn afstanden opgenomen voor (spoor-)wegen die deel uitmaken van het Basisnet Weg en Basisnet Spoor. Deze afstanden komen overeen met de PR-10^-6–contour die maximaal in 2020 mag gelden. Aan deze afstanden moet worden getoetst bij ruimtelijke besluiten. De snelweg A15 maakt onderdeel uit het Basisnet weg. De maximale PR-10^-6–contour voor deze weg (ter plaatse van het plangebied) bedraagt 38 meter. Binnen deze afstand wordt geen bebouwing mogelijk gemaakt. Daarmee wordt voldaan aan de grenswaarde voor het plaatsgebonden risico.

De Betuweroute maakt onderdeel uit van het Basisnet spoor. De maximale PR-10^-6-contour voor de Betuweroute ter hoogte van het plangebied is 16 meter. De Circulaire geeft daarnaast aan dat de Betuweroute een plasbrand-aandachtgebied heeft van 30 meter. Aangezien binnen 30 meter van de Betuweroute geen bebouwing mogelijk wordt gemaakt wordt voldaan aan de grenswaarde voor het plaatsgebonden risico en legt ook het plasbrand-aandachtgebied geen beperkingen op aan het plan.

Vaarwegen

Het Basisnet onderscheidt drie categorieën vaarwegen. Zowel de Waal als het Amsterdam-Rijnkanaal worden ingedeeld als ‘zwarte vaarweg’. Voor een zwarte vaarweg ligt de PR-10^-6-contour op de oever en is daarom niet relevant voor het plangebied. Op (vaar-) wegen waar veel vervoer van brandbare stoffen plaatsvindt worden de gevolgen van deze brandbare vloeistoffen niet goed meegenomen in de risicoberekeningen. Daarom moet naast het plaatsgebonden en groepsrisico ook rekening worden gehouden met de effecten van een zogenaamd plasbrand-scenario. Langs deze (vaar-) wegen wordt daarom een plasbrand-aandachtsgebied aangehouden. In deze zone mag uitsluitend onder strikte voorwaarden nieuwbouw worden gerealiseerd. Het plasbrand-aandachtsgebied strekt zich uit tot 25 meter landinwaarts vanaf de oeverlijn. Binnen deze zone is in dit geval geen bebouwing aanwezig. Ook wordt geen nieuwe bebouwing binnen deze zone mogelijk gemaakt. Het plaatsgebonden risico in verband met vervoer over de Waal en het Amsterdam-Rijnkanaal is daarom voor dit bestemmingsplan niet relevant

Buisleidingen

Het plaatsgebonden risico van de aardgastransportleiding ligt op de leiding zelf. Daarom heen ligt een vrijwaringszone van 4 meter. Binnen deze 4 meter worden geen kwetsbare objecten toegestaan zodat voldaan wordt aan de grenswaarde voor het plaatsgebonden risico en de eis van de vrijwaringszone.

LPG-tankstations

Rond het vulpunt van een LPG-tankstation ligt een PR-10^-6-contour. De grootte van deze contour is afhankelijk van de hoeveelheid LPG die wordt verkocht. Binnen de PR-10^-6-contouren van de twee LPG-tankstations liggen geen (beperkt) kwetsbare objecten. Aan de grenswaarde uit het Bevi wordt daarom voldaan.

Groepsrisico

Het bestemmingsplan bevat wijzigingen die gevolgen hebben voor de hoogte van het groepsrisico. Om deze reden is er met behulp van berekeningen van elke risicobron bepaald of de wijzigingen effect hebben op het groepsrisico. Hiermee wordt beoordeeld of verantwoording van het groepsrisico noodzakelijk is.

Wegen en spoorwegen

In de (voor externe veiligheid relevante) 200-meter zone langs de A15 en Betuweroute wordt het Retailpark Latenstein (niet in dit bestemmingsplan opgenomen, zie hiervoor) en het kantorencomplex Westroijen ontwikkeld. Op de gronden van de voormalige gemeentewerf wordt daarnaast maximaal 8.000 m² vloeroppervlak voor verenigingsleven toegestaan, waarbij het hiervoor gebruikte oppervlak in mindering moet worden gebracht op de ter plaatse te realiseren oppervlakte voor perifere detailhandel. Slechts een klein deel van het plangebied ligt in de zone van 200 meter vanaf de A15 en Betuweroute. Als gevolg van het plan neemt het aantal mensen dat kan verblijven binnen de invloedsgebieden van de A15 en de Betuweroute toe. In de Circulaire wordt gesteld dat elke toename van het groepsrisico of overschrijding van de oriëntatiewaarde van het groepsrisico verantwoord moet worden. In de rapportages van de A15 en de Betuweroute is het huidige en toekomstige groepsrisico berekend (Onderzoek externe veiligheid A15 en Betuweroute, ontwikkelingen Tiel-Oost, projectnummer 74300136, RMB, februari 2013, Bijlage 18).

Vaarwegen

Volgens de uitgangspunten van het basisnet moet het groepsrisico berekend en verantwoord worden indien de bevolkingsdichtheid groter is dan 2250 personen per hectare. De bevolkingsdichtheid binnen het invloedsgebied van de beide vaarwegen is veel lager. Een verdere verantwoording is dan ook niet nodig.

Buisleidingen

Het groepsrisico als gevolg van de aardgastransportleiding is met behulp van het rekenprogramma CAROLA berekend op basis van de door de Gasunie ter beschikking gestelde gegevens (Kwantitatieve risicoberekening aardgastransportleiding, gemeente Tiel, ontwikkelingen Tiel-Oost, projectnummer 74300265, RMB, februari 2013, Bijlage 19). De uitbreidingsmogelijkheden die het bestemmingsplan bieden veroorzaken een verhoging van het groepsrisico. Het groepsrisico is minder dan 10% van de oriëntatiewaarde. Op grond van artikel 12 lid 3 van de Besluit externe veiligheid buisleidingen kan met een beperkte verantwoording van het groepsrisico worden volstaan.

LPG-tankstations

Binnen de invloedsgebieden van beide tankstations worden nieuwe (beperkt) kwetsbare objecten geprojecteerd. Op grond van artikel 13 van het Bevi is verantwoording van het groepsrisico noodzakelijk. Met behulp van de LPG groepsrisico berekeningsmodule is de hoogte van het groepsrisico voor beide LPG- tankstations berekend (rapport “GR berekening LPG- tankstation, Grotebrugse Grintweg 236”, gemeente Tiel, Tiel- Oost, projectnummer 74300265, maart 2013, bijlage 20, en “Groepsrisico berekening LPG-tankstation, havendijk 13”, gemeente Tiel, Tiel-Oost, projectnummer 74300265, maart 2013, bijlage 21).

5.2.6.6 Verantwoording groepsrisico

Uit de hiervoor genoemde groepsrisicoberekeningen blijkt dat bij enkele risicobronnen de oriëntatiewaarde van het groepsrisico wordt overschreden en de toename van de personendichtheid zorgt voor een toename van het groepsrisico. Een verantwoording van het groepsrisico is daarom nodig.

De Regionale Brandweer is wettelijk adviseur wanneer het groepsrisico verantwoord moet worden. De Regionale Brandweer van de Veiligheidsregio Gelderland Zuid heeft op 1 april 2011 (kenmerk; VR/BRW/11/3075/HH) en op 27 februari 2013 (briefnummer; VR/BRW/3055/13/SvdH) advies uitgebracht naar aanleiding van dit bestemmingsplan. Deze adviezen, die met name betrekking hebben op de toegankelijkheid voor hulpdiensten en rampenbestrijding en op bouwkundige maatregelen en vluchtmogelijkheden, zijn betrokken in de hierna volgende risicoverantwoording.

In de verantwoording wordt ingegaan op:

De hoogte van het groepsrisico vóór en na realisatie van het bestemmingsplan;
De mogelijkheden van zelfredzaamheid van de bevolking in het plangebied;
De mogelijkheden voor de hulpverlening en bestrijding van een ramp;
Mogelijkheden tot beperking van het groepsrisico;
De voor- en nadelen van andere mogelijkheden voor ruimtelijke ontwikkelingen met een lager groepsrisico.

Ad 1)

De uitbreiding van het kantorenpark zorgt voor een toename van het groepsrisico van het tankstation aan de Grotebrugse Grintweg, maar het groepsrisico blijft onder de oriëntatiewaarde. Ook bij het LPG-tankstation aan de Havendijk is een toename van het groepsrisico te zien, zij het dat de toename marginaal is. In de berekening blijft ook hier het groepsrisico onder de oriëntatiewaarde.

In de huidige en in de toekomstige situatie is er sprake van een overschrijding van de oriëntatiewaarde van het groepsrisico ten gevolge van de A15 en Betuweroute. Het groepsrisico van de Betuweroute en de A15 neemt echter zichtbaar toe, doordat rekening gehouden is met de aanwezigheid van een speelhal voor kinderen (voorheen Klauterland), de realisatie van het Retailpark Latenstein en de uitbreiding van het kantorencomplex Westroijen. De ontwikkeling van het Retailpark is zeer beperkt van invloed op het groepsrisico van de A15 en Betuweroute. Overigens is de mogelijkheid voor een kinderspeelhal in het ontwerp bestemmingsplan Kanaalzone, dat vrijwel gelijktijdig met onderhavig bestemmingsplan in procedure wordt gebracht, niet meer opgenomen, waardoor het groepsrisico van de Betuweroute en de A15 aanzienlijk zal verminderen.

Ad 2)

De bevolking in het plangebied rondom de A15, de Betuweroute en het tankstation aan de Grotebrugse Grintweg bestaat hoofdzakelijk uit ondernemers, werknemers van bedrijven en bezoekers van de winkels en bedrijven in het gebied. De toekomstige gebruikers van het kantorencomplex zijn over het algemeen zelfredzaam maar uitsluiting van minder valide bezoekers of aanwezigen kan niet worden geborgd in een bestemmingsplan. Wel worden functies uitgesloten die op voorhand kwetsbaar zijn (bijv. zorgfuncties). De meeste bezoekers van het Retailpark zullen het gebied met eigen vervoer kunnen ontvluchten en worden gekenmerkt als zelfredzaam.

De bevolking rondom de hogedruk aardgasleiding bestaat uit ondernemers en werknemers. Een aantal (bedrijfs-) woningen en woonwagens is ook rondom de leiding aanwezig. Nabij de leiding biedt het bestemmingsplan ruimte voor de ontwikkeling van bedrijven. De in het geldende bestemmingsplan aanwezige mogelijkheid voor nieuwe bedrijfswoningen is in het onderhavige (nieuwe) bestemmingsplan niet meer aanwezig. Binnen de 100% letaliteitszone van de leiding worden geen maatschappelijke functies waarbij kwetsbare groepen aanwezig zijn toegestaan. De aanwezigen rondom de leiding worden gekenmerkt als zelfredzaam.

Het tankstation aan de Havendijk 13 is gelegen aan de rand van het centrum van Tiel. Rondom het tankstation zijn winkels, bedrijfsgebouwen en woningen aanwezig. Onderhavig bestemmingsplan maakt, conform het vigerende bestemmingsplan, de bouw van een aantal woningen mogelijk op de gronden achter het appartementencomplex aan de Echteldsedijk. Het appartementencomplex is het meest nabije kwetsbare object. Vanwege de beperkte toevoeging van kwetsbare objecten gaat de Regionale brandweer niet verder in op deze ontwikkeling. Overigens is met de exploitant overeengekomen dat het tankstation op korte termijn zal worden verplaatst naar een nieuwe locatie buiten de bebouwde kom van Tiel, waardoor te verwachten is dat deze risicobron op de huidige locatie zal verdwijnen. Een bestemmingsplan-procedure voor vestiging van het tankstation op de nieuwe locatie is reeds opgestart.

Ad 3)

De hulpverleningsdiensten kunnen in het geval van een calamiteit in voldoende mate in het gehele plangebied aanwezig zijn. De bereikbaarheid van de plek van een incident evenals het plangebied is goed. De regionale brandweer heeft wel geconstateerd dat de bluswatervoorziening langs de A15 ontoereikend is. De gemeente is in onderhandeling met Rijkswaterstaat om extra bluswatervoorziening te realiseren. Deze optimalisatie staat los van de deze planontwikkeling. Daarnaast wordt geadviseerd om goede ontvluchtingsmogelijkheden vanuit het gebouw te realiseren en de ontsluiting van het kantorencomplex langs twee routes te bewerkstelligen. Ondanks dat dit niet in een bestemmingsplan kan worden geborgd heeft de gemeente het voornemen uitgesproken deze voorzieningen in een latere fase, met name bij de vergunningverlening, te (laten) realiseren.

Ad 4)

Bij het besluit tot de kantoorontwikkeling en het opstellen van het bestemmingsplan zijn in overleg met de veiligheidsregio enkele maatregelen getroffen die bijdragen aan een veiliger plan. Zo is in het stedenbouwkundige ontwerp van het kantorenpark / Laan van Westroijen nagedacht over de vorm en plaatsing van het kantorencomplex. Daarbij is de keuze gemaakt om de verlenging van de Laan van Westroijen aan de A15-zijde te leggen. Het kantoorcomplex komt hierdoor op grotere afstand van de A15 en Betuweroute te liggen. Een andere maatregel is het beperken van de omvang van het kantoorgebouw tot maximaal 10.000 m² (bruto vloeroppervlakte). De Regionale brandweer adviseert de bouwhoogte zoveel mogelijk te beperken. De bouwhoogte is van invloed op de tijd die nodig is voor ontvluchting van het rampgebied (zelfredzaamheid). Dit advies over de bouwhoogte is strijdig aan de hoogbouwvisie die de gemeente voor dit gebied heeft ontwikkeld, waarin de bouw van kantoren met een hoogte tot 80 meter wordt voorgestaan. In onderhavig bestemmingsplan wordt één bouwdeel van maximaal 60 meter hoogte toegestaan, en één bouwdeel van maximaal 25 meter hoogte. Daarnaast wordt de bouwhoogte indirect beperkt door beperking van het vloeroppervlak van het kantorencomplex . Een verdere inperking heeft daardoor slechts beperkte invloed op de zelfredzaamheid en is, vanwege de strijdigheid met de hoogbouwvisie, vanuit stedenbouwkundige optiek niet wenselijk.

Tot slot kan de bluswatervoorziening langs de A15 nog verder geoptimaliseerd worden. De Regionale brandweer zal, onafhankelijk van deze ontwikkeling, een voorstel voor optimalisatie uitwerken. Hiertoe zijn de eerste contacten gelegd met de eigenaar van de grond (Rijkswaterstaat). Omdat de bluswatervoorziening niet in dit plan geborgd kan worden, is in dit plan geen rekening gehouden met deze maatregel.

De invulling van het Retailpark Latenstein wordt in een latere fase uitgewerkt, waarvoor een separate bestemmingsplanprocedure zal worden doorlopen.Eventuele maatregelen zijn daarom in onderhavig bestemmingsplan niet aan de orde.

In onderhavig bestemmingsplan zijn binnen de bestemming ‘Gemengd – Werklandschap’ middels een specifieke aanduiding kwetsbare functies uitgesloten op de gronden binnen de 100% letaliteitscontour van 70 meter langs de aardgasleiding. Verdere maatregelen om het groepsrisico terug te dringen worden niet nodig geacht.

Ad 5)

Voorafgaand aan het opstellen van het bestemmingsplan is uitgebreid nagedacht over de ontwikkeling van het kantorencomplex en andere wijzigingen in het bestemmingsplan Tiel Oost, mede in relatie tot de geplande ontwikkeling van het Retailpark Latenstein. Het kantorencomplex sluit aan op een bestaand kantorenpark. Een andere functie met een lagere personendichtheid is vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet wenselijk. De invulling van het Retailpark wordt in een separaat bestemmingsplan uitgewerkt, waarbij de hoogte van het groepsrisico een rol kan spelen. Door uitsluiting van de meest kwetsbare functies aan de oostgrens van het plangebied, staat de verdere invulling van dit deel van het plangebied niet ter discussie.

5.2.6.7 Conclusie

Het bestemmingsplan Tiel Oost beoogt de herziening van de vigerende bestemmingsplannen. Het bestemmingsplan is grotendeels conserverend van aard. Externe veiligheid is voor het plan relevant door de ligging binnen het invloedsgebied van de A15, Betuweroute, aardgastransportleiding en twee LPG- tankstations.

Het plan voldoet aan de grens- en richtwaarden voor het plaatsgebonden risico. Voor de Betuweroute is voor de toetsing aan het plaatsgebonden risico vooruitgelopen op vaststelling van het Basisnet spoor (naar verwachting in 2013).

Het groepsrisico laat een toename zien door de toename in de bevolkingsdichtheid rondom de risicobronnen. Daarnaast is in de berekeningen een geringe overschrijding van de oriëntatiewaarde van het groepsrisico vastgesteld bij de A15, de Betuweroute en bij het LPG-tankstation aan de Havendijk.

In het plan voor het kantorencomplex is rekening gehouden met het advies van de Regionale brandweer. De bouwhoogte van het kantorencomplex wordt in de regels van het bestemmingsplan beperkt ten opzichte van de voor dit gebied in de hoogbouwvisie genoemde hoogtemaat. Het is echter niet mogelijk om in het bestemmingsplan op te nemen om het kantorencomplex te ontsluiten langs twee onafhankelijke routes en de ontvluchtingsroutes vast te leggen. Dit zal in het proces van de vergunningverlening in overleg met de ontwikkelaar geregeld worden. Ook kan de bluswatervoorziening langs de A15 nog verder geoptimaliseerd worden. Dit kan echter niet in dit plan geborgd worden.

In de ontwikkeling van het werklandschap op het bedrijventerrein Latenstein worden de meest kwetsbare functies uitgesloten.

Rekening houdend met de bovenstaande maatregelen en de keuze om een bouwhoogte van het kantorencomplex tot 60 meter mogelijk te maken, wordt de (geringe) toename van het groepsrisico als gevolg van dit plan aanvaardbaar geacht.

5.2.7 Elektromagnetische straling

Over het oostelijke deel van het plangebied, met name over Latenstein, loopt een bovengrondse hoogspanningsverbinding, te weten de 150 kV hoogspanningslijn van Dodewaard naar Tiel.

In de afgelopen decennia zijn veel onderzoeken gedaan naar de mogelijke effecten op de gezondheid van de magnetische velden afkomstig van hoogspanningslijnen, waaruit wisselende resultaten naar voren kwamen. In twee analyses van al deze onderzoeken op hun wetenschappelijke waarden blijkt bij magneetstraling boven de 0,4 microtesla (de magneetveldzone uitgedrukt in µT) een zwak statistisch verband met het voorkomen van leukemie bij kinderen (leeftijdcategorie 0-15 jaar). De Gezondheidsraad en het RIVM benadrukken in hun advies naar aanleiding van deze analyses dat er geen aanwijzigen zijn voor een oorzakelijk verband tussen blootstelling en effect.

De staatssecretaris van VROM heeft naar aanleiding van deze onderzoeken en de maatschappelijke onrust in zijn brief van 3 oktober 2005 geadviseerd om vanuit het voorzorgprincipe bij de vaststelling van nieuwe plannen, zo veel als redelijkerwijs mogelijk is, te vermijden dat er nieuwe situaties ontstaan waarbij kinderen langdurig verblijven in het gebied rond bovengrondse hoogspanningslijnen waarbinnen het jaargemiddelde magneetveld hoger is dan 0,4 µT. Gelet op de maatschappelijke kosten-baten afweging en ook gezien de huidige onzekerheden over de mogelijke gezondheidsrisico's, concludeert VROM dat er geen aanleiding is om maatregelen te nemen in bestaande situaties.

In haar brief van 4 november 2008 ter verduidelijking van het voornoemde advies geeft de minster van VROM aan dat onder bestaande situaties moet worden verstaan het eind 2005 vigerende bestemmingsplan en de reeds in gang gezette wijzigingen daarop. Bestemmingsplannen waardoor het aantal gevoelige bestemmingen in de zone niet toeneemt zijn ook niet bezwaarlijk.

Voor de hoogspanningsverbinding Dodewaard – Tiel geldt een zone van 80 meter ter weerszijden van de lijn waarbinnen het jaargemiddelde magneetveld hoger is dan 0, 4 µT en dus geadviseerd wordt geen nieuwe gevoelige bestemmingen toe te staan. Binnen deze zone is een aantal (bedrijfs-) woningen en woonwagens aanwezig Daarnaast is in het geldende bestemmingsplan Tiel Oost 1988 binnen deze zone de bouw van bedrijfswoningen (op gronden met de bestemming Handel en Nijverheid) en één burgerwoning bij recht mogelijk. In het voorliggende bestemmingsplan is de bouw van nieuwe bedrijfswoningen niet meer mogelijk. De bouwmogelijkheid voor de burgerwoning is gehandhaafd. Omdat in dit geval de bouwmogelijkheid al in het geldende bestemmingsplan aanwezig was op genoemde datum, is hier sprake van een bestaande situatie.

Er worden in voorliggend bestemmingsplan geen nieuwe gevoelige bestemmingen in de zin van het advies van de minister van VROM mogelijk gemaakt binnen de magneetveldzone. Door het schrappen van de (generieke) bouwmogelijkheid voor bedrijfswoningen op Latenstein neemt het aantal gevoelige bestemmingen in de zone juist af. Bovendien bestaan landelijk plannen om bovengrondse hoogspanningslijnen binnen bewoonde gebieden ondergronds te leggen, waarmee de zone en de daardoor ontstane beperkingen op Latenstein in de toekomst mogelijk geheel verdwijnen.

Er zijn derhalve geen belemmeringen voor de planontwikkeling door elektromagnetische velden.

5.3 Waterhuishouding

De waterhuishouding is een aspect dat in Tiel-Oost bijzonder veel aandacht heeft, gezien de problemen met wateroverlast in de wijk. Zoals in paragraaf 3.4.2 is beschreven is daarvoor in het kader van de Wateropgave Tiel-Oost een uitgebreid pakket aan maatregelen samengesteld die de wateroverlast in Tiel-Oost moeten verminderen. In dit bestemmingsplan wordt maximale ruimte geboden om deze maatregelen te kunnen realiseren.

Om het water in Tiel-Oost en bedrijventerrein Kellen beter en gecontroleerder te kunnen sturen naar de Linge, passen Waterschap Rivierenland en de gemeente op vier plaatsen de stuwen aan in de Linge. Het aanpassen van de stuwen zorgt ervoor dat het regen- en kwelwater beter wordt verdeeld over het gebied.

De straten in de Vogelbuurt zijn opnieuw ingericht waarbij nieuwe riolering en drainagebuizen voor de afvoer van overtollig grond- en regenwater zijn aangelegd. Een deel van de ruimte waar nu de school (de Achtbaan) en het TKV-gebouw (voormalige kerk) staan, wordt ingericht als waterplein. Dit plein vangt in tijden van hevige regenval water op, van waar het langzaam afgevoerd wordt. In droge tijden is het een plein waar buurtbewoners elkaar kunnen ontmoeten en kinderen spelen. Het waterplein is één van de oplossingen voor de wateroverlast in Tiel-Oost en de Vogelbuurt. Voor de aanleg van het plein is aankoop en sloop van het TKV-gebouw noodzakelijk. Het plein is op de verbeelding voorzien van de bestemming 'Verkeer', waarbinnen de aanleg van voorzieningen voor water(opvang) mogelijk is.

Voor de nieuwe watergang De Spoorsingel, die een belangrijke rol speelt bij de afwatering van Tiel-Oost, is de realisatie mogelijk gemaakt door het opnemen van een bestemming 'Water' ter plaatse van het tracé rondom Latenstein, evenals voor de watergang en -opvang bij de doorgetrokken Laan van Westroijen, waarbinnen deze maatregelen gerealiseerd kunnen worden.

In voorliggend bestemmingsplan zijn de A- watergangen bestemd als "Water". De dijken zijn voorzien van de dubbelbestemming "Waterstaat - Waterkering". Om het bestemmingsplan flexibel te houden is in de overige bestemmingen waarin water voorkomt, zoals Groen en Verkeer, opgenomen dat water en waterhuishoudkundige voorzieningen zijn toegestaan. Daarom hoeft voor de hiervoor genoemde ondergeschikte waterhuishoudkundige aanpassingen geen aparte planologische procedure te worden doorlopen, waardoor realisatie voor wat betreft het bestemmingsplan zoveel mogelijk is vereenvoudigd en versneld.

De meeste bouwplannen die in dit bestemmingsplan direct worden mogelijk gemaakt betreffen kleine ontwikkelingen (bouw één of enkele woningen en herbouw school). Bovendien betreft het locaties die in de oude / bestaande situatie geheel of grotendeels verhard en / of bebouwd zijn, en waar in de nieuwe situatie de oppervlakte bebouwing / verharding niet toeneemt: bij de school blijft het verharde / bebouwde oppervlak hetzelfde, en bij de woningbouwlocaties wordt slechts een deel van het voorheen bebouwde en verharde oppervlak bebouwd en een deel als tuin in gebruik genomen, waardoor de waterhuishoudkundige situatie ter plaatse verbetert.

Voor het woningbouwplan De Boomgaard is een watertoets uitgevoerd die inclusief de waterparagraaf voor het bouwplan als separate bijlage is bijgevoegd (bijlage 22). Voor het water in het gebied van De Boomgaard wordt een berging gerealiseerd ter plaatse van een bestaande greppel aan de oostzijde van het gebied, en een gescheiden rioolstelsel voor de afvoer van het regenwater. Hiermee wordt voldaan aan de waterhuishoudkundige vereisten. Zie verder in bijlage 4.

Bij de kantoorontwikkeling aan de Laan van Westroijen zal het oppervlak bebouwd en verhard gebied toenemen ten opzichte van de huidige situatie. In de huidige situatie is een oppervlakte van ongeveer 1.000 m² bebouwd dan wel verhard. In de nieuwe situatie mag maximaal 2.800 m² bebouwd worden. Daarnaast zullen op het terrein (verharde) toegangswegen en parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Door deze toename aan bebouwing en verharding is extra waterberging nodig binnen de locatie zelf. Door het toepassen van half open verharding op de parkeerplaatsen en groene daken wordt regenwater vertraagd afgevoerd en kan ter plaatse in de bodem infiltreren, waardoor de behoefte aan waterberging vermindert. Bovendien is voldoende ruimte aanwezig om binnen de ontwikkelingslocatie waterberging te realiseren, bij voorbeeld in de vorm van een uitbreiding van de watergang langs de Laan van Westroijen . Bij het maken van een concreet bouwplan zullen in overleg met het waterschap voldoende maatregelen worden genomen om aan de vereisten voor de waterhuishouding te voldoen, hetgeen is vastgelegd in de overeenkomst met de ontwikkelaar.

De gemeente maakt nog nadere afspraken over de uitwerking van de watergerelateerde aspecten bij de diverse wijzigingslocaties in het gebied. Deze afspraken worden geborgd in het wijzigingsplan voor de desbetreffende locaties.

Geconcludeerd kan worden dat door de ontwikkelingen die in onderhavig bestemmingsplan worden mogelijk gemaakt geen nadeliger situatie ontstaat voor wat betreft de opvang en berging van water.

5.4 Cultuurhistorie & archeologie

5.4.1 Cultuurhistorie

In de gebiedsvisie Tiel-Oost is opgenomen dat dicht bij de fabrieken ten oosten van de binnenstad, aan de Binnenhoek, de Betuwestraat en de Hoogendijkstraat een complex met cultuurhistorisch waardevolle arbeiderswoningen is gelegen, de Hoogendijkstichting. Het complex is voorzien van een strak bouwvlak met een goot- en bouwhoogte die aansluiten bij het bestaande gebouw.

In het bestemmingsplan is verder geen specifieke beschermende regeling voor cultuurhistorische waarden opgenomen. Voorzover binnen het plangebied rijks- en gemeentelijke monumenten aanwezig zijn vindt bescherming plaats op grond van respectievelijk de Monumentenwet of de Erfgoedverordening.

Voor de ontwikkelingslocaties geldt dat deze niet leiden tot wijziging en/of aantasting van cultuurhistorisch waardevolle elementen. Cultuurhistorie wordt dus niet bedreigd door uitvoering van onderhavig bestemmingsplan.

5.4.2 Archeologie

Met de beleidsnota cultuurhistorie geeft de gemeente Tiel aan te streven naar een gebiedsgerichte benadering met archeologie als onderdeel van de cultuurhistorie. Zij wil de identiteit van de gemeente benutten en vanuit cultuurhistorisch perspectief versterken. De gemeente zorgt ervoor dat het archeologisch erfgoed volwaardig deel uitmaakt van het gemeentelijk beleid in het algemeen en de ruimtelijke ordening in het bijzonder. In dit kader is een beleidsadvieskaart archeologie opgesteld, waarvan hieronder een uitsnede is weergegeven. Het doel van deze kaart is de archeologische verplichting te reguleren op basis van archeologische verwachtingen en de aanwezigheid van bekende archeologische waarden. De mate en noodzaak tot onderzoek hangt daarmee af van de verwachte kans op het voorkomen op archeologische relicten in de bodem.

[image]

Uitsnede Cultuurhistorische waardenkaart gemeente Tiel; Archeologische waarden- en verwachtingenkaart.

De beleidsadvieskaart is vertaald in een paraplubestemmingsplan specifiek voor het aspect archeologie. De regeling uit het parapluplan is in dit bestemmingsplan overgenomen.

Uit de beleidsadvieskaart blijkt dat in het grootste deel van het plangebied sprake is van een hoge archeologische verwachtingswaarde (okergele arcering). Aan de zuid- en westzijde, direct aangrenzend aan het gebied met een hoge archeologische verwachtingswaarde, heeft het plangebied over een smalle strook een middelmatige archeologische verwachtingswaarde (lichtgele arcering). Ter plaatse van de zone '(vroeg-) Middeleeuwse bewoningskernen Zandwijk en Westeroijen' en de omringende zone 'historische dorpskernen met laat-Middeleeuwse bewoning' is sprake van vindplaatsen en terreinen (maar zonder monumentale status). Het plangebied ter hoogte van de bedding van de Doode Linge (blauwe/ grijze arcering), ten noorden en oosten van de oude binnenstad, heeft een lage archeologische verwachtingswaarde, met een verhoogde kans op het aantreffen van een specifieke archeologische dataset (natte archeologie).

Voor locaties met een hoge en middelhoge verwachtingswaarden staat het streven naar behoud in de huidige staat centraal. Bodemingrepen dieper dan de huidige bouwvoor/verstoringsdiepte (circa 30 cm –mv) moeten worden vermeden. Indien dit niet mogelijk is, is bij bodemingrepen groter dan 500 m² bij een hoge waarde respectievelijk 5.000 m² bij een middelmatige waarde voorafgaand aan ruimtelijke planvorming archeologisch onderzoek noodzakelijk.

Voor het gebied met een lage archeologische verwachtingswaarde, maar met een verhoogde kans op het aantreffen van een specifieke archeologische dataset (natte archeologie), is streven naar behoud in de huidige staat niet vereist. Bij bodemingrepen groter dan 10.000 m² en dieper dan de huidige bouwvoor/ verstoringsdiepte (circa 30 cm –mv) moeten de werkzaamheden archeologisch begeleid worden.

Ter plaatse van de zone '(vroeg-) Middeleeuwse bewoningskernen Zandwijk en Westeroijen' en de omringende zone 'historische dorpskernen met laat-Middeleeuwse bewoning' moeten bodemingrepen dieper dan de huidige bouwvoor/ verstoringsdiepte (circa 50 cm –mv) worden vermeden. Indien dit niet mogelijk is, is bij bodemingrepen groter dan 30 m²respectievelijk 100 m², voorafgaand aan ruimtelijke planvorming archeologisch onderzoek noodzakelijk.

De bovenstaande verwachtingswaarden zijn op de verbeelding en in de regels vertaald in de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 2 t/m 6', waarbij Waarde - Archeologie 2 staat voor het gebied met de hoogste verwachtingswaarden en Waarde - Archeologie 6 voor het gebied met de laagste verwachtingswaarde.

In de regels van de dubbelbestemming is opgenomen dat archeologisch onderzoek moet worden gedaan bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen.

Conclusie

Omdat voorliggend bestemmingsplan voor een groot deel een conserverend karakter heeft en hiermee niet voorziet in ontwikkelingen waarvoor de grond wordt geroerd, hoeft voor een groot deel van het plangebied geen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. Desondanks zijn de gronden die archeologische waarden kunnen bezitten in dit bestemmingsplan voorzien van een dubbelbestemming. Hiermee is de bescherming van archeologische en cultuurhistorische waarden gewaarborgd. Het parapluplan heeft hierbij als uitgangspunt gediend.

Ter plaatse van de ontwikkelingslocaties is overwegend sprake van een hoge archeologische verwachtingswaarde. Nader onderzoek naar archeologische waarden is dan ook noodzakelijk. Voor de locaties waaraan een wijzigingsbevoegdheid is toegekend, moet de haalbaarheid van de ontwikkeling in ieder geval in het op te stellen wijzigingsplan zijn aangetoond.

5.5 Flora en fauna

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met natuurwetgeving, zoals aangegeven in paragraaf 3.1. Binnen de natuurwetgeving wordt onderscheid gemaakt in bescherming van soorten en bescherming van gebieden. Soorten en hun directe leefomgeving worden beschermd door de Flora- en faunawet. De Natuurbeschermingswet draagt zorg voor bescherming van de Natura 2000-gebieden, daarnaast is er het beschermingskader van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS).

Indien de kans bestaat dat ruimtelijke ontwikkelingen negatieve effecten hebben op beschermde inheemse flora en fauna, Natura 2000-gebieden of de EHS, dienen dergelijke plannen getoetst te worden aan de Flora- en faunawet, de Natuurbeschermingswet en het beleidskader voor de EHS.

5.5.1 Bescherming van gebieden

Een deel van het plangebied ligt binnen een natura 2000-gebied en de EHS, namelijk het buitendijkse gebied. Het betreft de helling van de Echteldse dijk en de monding inclusief oevers van het Amsterdam-Rijn Kanaal. Met uitzondering van het bestaande radarstation van Rijkswaterstaat geldt voor dit hele gebied de bestemming Groen dan wel Water, waarbinnen ruimtelijke ontwikkelingen niet mogelijk zijn. Bovendien heeft dit gebied de dubbelbestemming “Waterstaat - Stroomvoerend Rivierbed”. De gronden binnen deze dubbelbestemming zijn mede bestemd voor de bescherming van de aanwezige natuurwetenschappelijke waarden, en bouwen is enkel mogelijk indien er sprake is van een zodanige situering en uitvoering van de activiteit dat de aantasting van de aanwezige natuurwetenschappelijke waarden zo gering mogelijk is.

In het overige deel van het plangebied zijn geen ontwikkelingen mogelijk gemaakt die een negatief effect kunnen hebben op de waarden van het natura 2000-gebied / de EHS in het buitendijkse gebied. Het bestemmingsplan Tiel Oost is voor een groot deel conserverend van aard, dit betekent dat ter plaatse geen sprake is van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. De ontwikkelingen die in het bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt betreffen vooral kleinschalige woningbouwlocaties en enkele andere kleinschalige ontwikkelingen die, mede gezien hun afstand tot het natura 2000-gebied / de EHS, geen effect hebben op dat gebied of de daar aanwezige natuurwaarden.

Conclusie

Zowel directe als indirecte negatieve effecten op beschermde gebieden in het kader van de Natuurbeschermingswet 1998 en de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) worden niet verwacht. Dit aspect staat realisering van het bestemmingsplan niet in de weg.

5.5.2 Bescherming van soorten

Bij het maken van een bestemmingsplan moet beoordeeld worden of er vanuit de bepalingen van de Flora- en Faunawet belemmeringen aanwezig zijn voor de realisatie van het plan. Indien bijlage lV soorten en/of vogels aan de orde zijn, moet overtreding van de Flora- en faunawet worden voorkomen door het van tevoren treffen van zogenaamde mitigerende maatregelen. Dit zijn maatregelen die zijn gericht op het voorkomen van schadelijke effecten aan de betreffende soort.

In dit kader is voor de ontwikkelingen die in dit bestemmingsplan worden mogelijk gemaakt het noodzakelijke ecologisch onderzoek uitgevoerd. De uitkomsten van deze onderzoeken zijn als bijlagen bij deze toelichting gevoegd. De conclusies zijn hieronder kort samengevat.

Integrale onderzoeken Tiel-Oost

In het kader van de voorbereiding van onderhavig bestemmingsplan zijn enkele integrale ecologische onderzoeken uitgevoerd voor het grootste deel van het plangebied, om een beeld te krijgen van (mogelijk) aanwezige beschermde soorten in Tiel-Oost. Het betreft de volgende onderzoeken:

Quickscan natuurwaarden onderzoeksgebied Stationsgebied en Tiel-Oost te Tiel, Staro, 2008, bijlage 23.

In de Quickscan wordt geconcludeerd dat in het plangebied mogelijk verschillende beschermde soorten van de Flora- en faunawet voorkomen. Nader onderzoek naar wilde marjolein, vleermuizen, holenbroeders, rugstreeppad, bermpje en kleine modderkruiper moeten worden uitgevoerd (dit is gebeurd in de hiernavolgende onderzoeken).

Quickscan Flora- en faunawet gemeente Tiel (concept), Arcadis, 15 aug 2008, bijlage 24.

In deze Quickscan wordt geconcludeerd dat in het plangebied beschermde soorten van de Flora- en faunawet voorkomen, en dat schade waarschijnlijk grotendeels kan worden voorkomen door het treffen van maatregelen. Er worden mogelijk verbodsbepalingen overtreden t.a.v. kleine zoogdieren en amfibieën van tabel 1, waarvoor echter een algemene vrijstelling geldt bij ruimtelijke ontwikkelingen. Er moet bij concrete plannen / projecten waarschijnlijk voor sommige soorten (o.a. vleermuizen) uitgebreid veldonderzoek plaatsvinden.

Flora, vogels, rugstreeppad en vleermuizen in Tiel, rapportage inventarisatie Tiel-Oost en Tiel-stationsgebied, Staro, oktober 2009, bijlage 25.

In dit onderzoek wordt geconcludeerd dat in het onderzoeksgebied geen wilde marjolein of rugstreeppad voorkomt. Op een aantal plaatsen zijn (jaarrond beschermde) nesten van gierzwaluwen waargenomen. Steenuil en Buizerd zijn waargenomen, vermoed wordt dat de (eveneens jaarrond beschermde) nesten van deze soorten in de omgeving of aan de rand van het plangebied aanwezig zijn. Ontwikkelingen naar stedelijk gebied op het Vijverterrein zijn daarom in strijd met de Flora- en faunawet, en er zal vóór ontwikkeling duidelijk moeten worden welk gebied de steenuil gebruikt als territorium. Er zijn meerdere soorten vleermuizen waargenomen, van Laatvlieger en gewone dwergvleermuis zijn verblijfplaatsen aangetroffen. Ruimtelijke ingrepen in de fourageergebieden hiervan hebben geen invloed op de populaties, voor ingrepen waarbij de verblijfplaatsen verloren gaan (sloop gebouwen) is mitigatie en compensatie noodzakelijk.

Nader onderzoek beschermde soorten stadsontwikkelingsgebied Tiel, De Groene Ruimte, 19 oktober 2009, bijlage 26.

In dit nader onderzoek naar specifieke soorten zijn wilde marjolein, bermpje, kleine modderkruiper en rugstreeppad niet aangetroffen in het onderzoeksgebied, maar de aanwezigheid van bermpje en modderkruiper kan niet worden uitgesloten. Vaste verblijfplaatsen van vleermuizen en vogels zijn wel vastgesteld. Op de bijgevoegde kaarten is te zien dat beschermde soorten met name in de groene zones langs de rand van het plangebied zijn waargenomen.

Herinrichting Vogelbuurt

Voor de herinrichting van de Vogelbuurt, waaronder de sloop en nieuwbouw van een aantal woningen, is een ecologisch onderzoek uitgevoerd (Maatregelen beschermde fauna Vogelbuurt Tiel, Tauw, 5 januari 2012, bijlage 27) naar het voorkomen van de huismus, gierzwaluw en vleermuizen in de Vogelbuurt. Hierbij zijn in de te slopen woningen verblijfsplaatsen van huismus en gierzwaluw waargenomen. In het onderzoek zijn tevens de benodigde mitigatiemaatregelen beschreven. De beschreven maatregelen zijn voldoende om negatieve effecten te minimaliseren en om de lokale gunstige staat van instandhouding van de soorten te behouden.

Spoorsingel

Voor de nieuwe watergang aan de rand van latenstein (Spoorsingel) is een ecologisch onderzoek uitgevoerd (Quickscan nieuwe watergang in de gemeente Tiel, bureau Viridis, april 2009, bijlage 28). Uit de in deze quick scan verzamelde gegevens blijkt dat er twee beschermde soorten voorkomen die nadelige gevolgen van de werkzaamheden kunnen ondervinden, nl. de kleine modderkruiper en de roek. Tevens worden mitigatiemaatregelen beschreven, welke voldoende zijn om negatieve effecten te minimaliseren en om de lokale gunstige staat van instandhouding van de soorten te behouden.

Kantoorontwikkeling Westroijen

Voor het gebied aan de doorgetrokken Laan van Westroijen is in eerste instantie een Quickscan uitgevoerd (Quickscan Doortrekken Laan van Westroijen, Tauw, 7 januari 2011, bijlage 29), waarin is geconcludeerd dat aanvullend onderzoek noodzakelijk is naar vleermuizen. In aanvullend onderzoek (Quickscan Bouw kantorencomplex Laan van Westroijen, Tauw, 10 februari 2011, bijlage 30) wordt geconcludeerd negatieve effecten op de vliegroute van de Gewone dwergvleermuis door de beoogde ingreep niet kunnen worden uitgesloten, en dat aanvullend onderzoek nodig is. In dat onderzoek (Vleermuisonderzoek kantoren Laan van Westroijen, Tauw, 8 augustus 2011, bijlage 31) is geconcludeerd dat er geen verblijfsplaatsen van vleermuizen zijn aangetroffen en dat negatieve effecten op verblijfplaatsen, vliegroutes en foerageergebieden door de beoogde werkzaamheden kunnen worden uitgesloten als er nieuwe bomen(rijen) (met een donkere zone) langs de aan te leggen waterberging en door te trekken weg worden aangeplant. Deze bomen zijn inmiddels aangeplant.

Nieuwbouw Prins Willem Alexanderschool

Voor de nieuwbouwplannen van de school is een ecologisch onderzoek uitgevoerd (Soortgericht onderzoek en mitigatie P.W.A.school Tiel, Tauw, 6 februari 2013, bijlage 32) waarin is geconcludeerd dat ter plaatse enkele nesten van de huismus aanwezig zijn. Daarbij is geconcludeerd dat mitigerende maatregelen mogelijk zijn waardoor overtreding van de Flora- en faunawet wordt voorkomen. De beschreven maatregelen zijn voldoende om negatieve effecten te minimaliseren en om de lokale gunstige staat van instandhouding van de soort te behouden.

Hoogendijkstraat (De Boomgaard)

Voor de woningbouwplannen aan de Hoogendijkstraat is ecologisch onderzoek uitgevoerd (Quickscan natuurwetgeving woningbouwlocatie Hoogendijkstraat te Tiel, Grontmij, 16 maart 2009, bijlage 33; Vleermuisonderzoek Hoogendijjkstraat te Tiel, Ecochore natuurtechniek, september 2007, bijlage 34), waarbij is geconcludeerd dat geen beschermde soorten aanwezig zijn die de bouwplannen in de weg staan. Zie verder de ruimtelijke onderbouwing in bijlage 4.

Fabriekslaantje 17-21

De locatie Fabriekslaantje 17-21 is momenteel een braakliggend perceel zonder bebouwing of begroeiing, grotendeels verhard met betonplaten. De locatie is in zijn huidige staat (geen bebouwing aanwezig) ongeschikt als verblijfplaats voor de in de omgeving voorkomende soorten huismus, gierzwaluw en vleermuis. Geconcludeerd kan worden dat er geen beschermde soorten aanwezig zijn die de ontwikkeling in de weg staan.

Fabriekslaantje (watertoren)

Voor de herontwikkeling van de watertoren aan het fabriekslaantje is ecologisch onderzoek uitgevoerd (Vleermuisonderzoek watertoren Tiel, De Groene Ruimte, 13 januari 2012, bijlage 35). Op basis van het onderzoek is vastgesteld dat er vaste winterverblijfplaatsen van Gewone dwergvleermuis in de watertoren aanwezig zijn. Andere soorten vleermuizen worden niet verwacht. Met een op de situatie toegesneden ecologisch werkprotocol kan worden voorkomen dat verstoring optreedt, zowel tijdens als na de werkzaamheden. Daarmee kan overtreding van de Flora- en faunawet worden voorkomen.

Meeslaan naast nr.1

Voor het woningbouwplan aan de Meeslaan is een ecologisch onderzoek uitgevoerd (Quickscan flora en fauna locatie Meeslaan Tiel, IJzerman advies, 13 juli 2012, bijlage 36). Hierbij zijn geen (strikt) beschermde soorten aangetroffen en worden deze gezien het ontbreken van een geschikt biotoop ook niet verwacht.

Hogeweidseweg

De woningbouwlocatie aan de Hogeweidseweg betreft een braakliggend perceel zonder bebouwing of begroeiing. De locatie is in zijn huidige staat (geen bebouwing aanwezig) ongeschikt als verblijfplaats voor de in de omgeving voorkomende soorten huismus, gierzwaluw en vleermuis. Geconcludeerd kan worden dat er geen beschermde soorten aanwezig zijn die de ontwikkeling in de weg staan.

Wijzigingsbevoegdheden

Voor de overige locaties met een wijzigingsbevoegdheid wordt ten tijde van het opstellen van de wijzigingsplannen ecologisch onderzoek uitgevoerd, voor zover dit gelet op de ontwikkeling noodzakelijk is. De haalbaarheid moet immers in het wijzigingsplan worden aangetoond.

Conclusie

In het plangebied Tiel-Oost zijn enkele beschermde soorten aanwezig op plekken waar ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt. Middels mitigerende maatregelen kunnen negatieve effecten van deze ontwikkelingen op de instandhouding van de betreffende soorten en daarmee overtreding van de Flora en faunawet worden voorkomen. De Flora en Faunawet staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

5.6 Verkeer & parkeren

5.6.1 Verkeer

Het bestemmingsplan biedt ruimte aan de realisatie van nieuwe infrastructuur in het plangebied Tiel-Oost. Tiel ontwikkelt zich immers verder door als een stad met een regionale functie. De diverse ruimtelijke ontwikkelingen die in dit kader op stapel staan, waaronder de herontwikkeling van de stationsomgeving, het retailpark Latenstein en de ontwikkeling van het Vijverterrein als woongebied, hebben een groeiende mobiliteitsbehoefte tot gevolg. Negatieve effecten van het autoverkeer, in de vorm van luchtvervuiling, geluidsoverlast, barrièrewerking van hoofdroutes en verkeersonveiligheid, moeten waar mogelijk worden teruggedrongen. Het stimuleren van het gebruik van fiets en openbaar vervoer als alternatief voor de auto staat centraal.

Om de bereikbaarheid van Tiel-Oost te kunnen waarborgen is de Laan van Westroijen doorgetrokken, komt er parallel aan het spoor een noordelijke invalsweg naar het westelijk deel van het centrum, vindt aanpassing plaats van de Latensteinse Rondweg en de Binnenhoek en wordt doorgaand snelverkeer op de Waalkade beperkt. Daarnaast wordt de realisatie van een fijnmazig netwerk van fietsroutes nagestreefd.

Er is voor de bestaande wegen inclusief aanliggende gronden (bermen, voet- en fietspaden) een ruime bestemming 'Verkeer' opgenomen zodat flexibeler met de inrichting van wegen kan worden omgegaan. Het bestemmingsplan maakt daarmee herinrichting en verbetering van de bestaande wegen direct mogelijk. Op deze manier kan de route Buitenbulkweg – Latensteinse Rondweg worden aangepast om te kunnen functioneren als ontsluitingsroute voor het oostelijke deel van Latenstein en het Vijverterrein.

De reconstructie van de route Lokstraat-Binnenhoek als ontsluiting van de oostkant van het centrum (Santwijckse poort) en omliggende gebieden wordt eveneens op deze manier mogelijk gemaakt. Bovendien wordt hier op enkele plaatsen het profiel verbreed door het ter plaatse wijzigen van de woonbestemming in de bestemming 'Verkeer'. Hiermee is een goede ontsluiting van de in dit plan opgenomen woningbouwlocaties aan het Fabriekslaantje en de Prins Willem Alexanderschool mogelijk.

Nieuwbouw Prins Willem-Alexanderschool

De locaties "Bakkerstraat" en "Grotebrugse Grintweg" van de Prins Willem Alexanderschool worden samengevoegd in de nieuwbouw aan de Grotebrugse Grintweg, waardoor het aantal leerlingen daar toeneemt met circa 70. Hierdoor neemt het aantal auto's, fietsers en voetgangers van en naar de schoollocatie toe.

In de huidige situatie is er één toegang tot het schoolplein. Die is gelegen aan het Fabriekslaantje, naast huisnummer 1-B02. Bij de nieuwbouw van de school worden twee toegangen tot het schoolplein en het schoolgebouw gerealiseerd. Daardoor worden de verkeersstromen van en naar de school (auto- en fietsverkeer, voetgangers) meer gespreid, over het Fabriekslaantje en de Grotebrugse Grintweg.

a) autoverkeer

De toename van het autoverkeer wordt geschat op enkele tientallen auto's, gespreid over de kruispunten Grotebrugse Grintweg-Binnenhoek en Fabriekslaantje-Santwijcksepoort en geconcentreerd in korte perioden vóór aanvang van de school en na afloop van de lessen. De intensiteit van het autoverkeer op deze kruispunten blijft daarmee ruim onder de piekbelastingen op zaterdag. De kruispunten kunnen de beperkte toename van het verkeer als gevolg van uitbreiding van de school goed verwerken. Het Fabriekslaantje wordt daarnaast ter hoogte van de school heringericht waardoor er minder overlast van parkerende auto’s is en de verkeersafwikkeling wordt verbeterd.

b) flankerende maatregelen

Een deel van de schoolkinderen woont in het gebied ten westen van de Binnenhoek en moet deze hoofdroute dagelijks meermalen oversteken. Voor de veiligheid van de meest kwetsbare verkeersdeelnemers (fietsers en voetgangers, schoolkinderen) wordt een extra oversteekvoorziening aangelegd op de Binnenhoek, ter hoogte van het kruispunt met de Grotebrugse Grintweg.

Woningbouw Fabriekslaantje

De bouw van 8 woningen op het perceel Fabriekslaantje 17-21 en 1 woning in de watertoren brengt een zeer beperkte toename van het autoverkeer ter plaatse mee. Hiervoor is, mede door de herinrichting van het Fabriekslaantje, voldoende capaciteit op het Fabriekslaantje en het kruispunt met de Binnenhoek, zoals hierboven aangegeven.

Woningbouw Hoogendijkstraat (De Boomgaard)

De woningbouwlocatie De Boomgaard wordt ontsloten via de Hoogendijkstraat / Betuwestraat en de Grotebrugse Grintweg.

De Hoogendijkstraat en de Betuwestraat zijn erftoegangswegen die voornamelijk gebruikt worden door bewoners en bezoekers. Doorgaand verkeer is hier niet aanwezig vanwege het ontbreken van verbindingen met achterliggende straten. In de ontwerpberekening van woonstraten wordt rekening gehouden met het aantal verkeersbewegingen per woning. Conform landelijke richtlijnen worden per woning gemiddeld 5-7 gemotoriseerde verkeersbewegingen per dag gerekend. Aan de Hoogendijkstraat staan 23 woningen. Uitgaande van gemiddeld 6 bewegingen zijn voor deze straat 138 verkeersbewegingen per etmaal te verwachten. Voor de Betuwestraat (50 woningen) zijn dat 300 verkeersbewegingen. Voor de 37 woningen in het plan De Boomgaard wordt uitgegaan van 222 verkeersbewegingen die worden toegevoegd.

Het aantal verkeersbewegingen in de Grotebrugse Grintweg bedraagt 234 (woningen) x 6 = 1404 motorvoertuigen.

In principe is er vanuit Duurzaam Veilig geen maximumgrens gesteld aan de intensiteit van het autoverkeer. Als bovengrens wordt in de praktijk voor erftoegangswegen 5000-6000 motorvoertuigen per etmaal gehanteerd. Door de uitbreiding van 37 woningen blijft de intensiteit van het verkeer ruimschoots onder deze bovengrens.

Ontwikkelingen Westroijen, Latenstein en Vogelbuurt

De doortrekking van de Laan van Westroijen is al gerealiseerd en in dit bestemmingsplan opgenomen. Ook de al gerealiseerde aanpassing van de kruising Laan van Westroijen – Westroijensestraat heeft een belangrijke bijdrage geleverd aan het vergroten van de capaciteit van de (doorgetrokken) Laan van Westroijen. Daarnaast is in de plannen voor het Retailpark Latenstein ter plaatse een nieuwe weg ter vervanging van de huidige Bulkweg voorzien. Al deze maatregelen tezamen zorgen voor een goede, doorgaande ontsluitingsroute vanaf de A15 en de woongebieden in Tiel Noord naar het kantorenpark Westroijen, Latenstein en het toekomstige woongebied op het Vijverterrein en aansluitend Tiel-Oost. De projecten in deze gebieden die in dit bestemmingsplan worden mogelijk gemaakt (kantoorontwikkeling Westroijen, werklandschap Latenstein en woningbouw in de Vogelbuurt) zijn daarmee goed ontsloten voor het verkeer. Bovendien worden hierdoor tevens de Grotebrugse Grintweg en Binnenhoek ontlast, hetgeen de milieukwaliteit en bereikbaarheid ter plaatse verbetert.

Individuele woningbouwplannen

De diverse individuele woningbouwplannen in dit bestemmingsplan hebben door hun geringe omvang (1 of 2 woningen) geen merkbare invloed op de verkeersstromen.

Aanleg spoorparallel

De aanleg van de parallelweg langs de spoorbaan richting de westkant van het centrum en het stationsgebied wordt niet direct in het bestemmingsplan opgenomen, maar geregeld door middel van een wijzigingsbevoegdheid. Door gebruik te maken van de wijzigingsbevoegdheid kunnen burgemeester en wethouders de gronden binnen de bestemming 'Verkeer - Rail' wijzigen in de bestemming 'Verkeer'.

Met voornoemde infrastructurele ingrepen is gewaarborgd dat de verkeersaantrekkende werking van diverse ontwikkelingen in Tiel-Oost, die met onderhavig bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt, in voldoende mate kan worden opgevangen.

5.6.2 Parkeren

Voor wat betreft het aspect parkeren moet bij de ontwikkelingslocaties voldoende ruimte worden geboden aan parkeergelegenheid. Het uitgangspunt is dat de parkeerbehoefte als gevolg van een ontwikkelingslocatie binnen die locatie, ‘op eigen terrein’, wordt opgevangen.

Parkeernormen worden in Tiel geregeld in de Regeling Reserve Parkeerbijdrage (vastgesteld 17 maart 2010) en hoeven daarom niet in het bestemmingsplan te worden vastgelegd. Bij het berekenen van de parkeerbehoefte wordt uitgegaan van landelijke kengetallen, waarbij de gemeente Tiel in principe als parkeernorm hanteert het midden van de bandbreedtes die het CROW adviseert in de publicatie 'Parkeerkencijfers - basis voor parkeernormering (publicatie 182)'. De bebouwde kom van Tiel valt daarbij in de stedelijkheidsklasse "matig stedelijk".

Individuele woningbouwplannen

Voor de individuele woningbouwplannen Fabriekslaantje (watertoren), Hogeweidseweg, Meeslaan en Lutterveldweg is voldoende ruimte om de parkeerbehoefte binnen de ontwikkelingslocatie op te vangen.

Hoogendijkstraat (De Boomgaard)

In het plan De Boomgaard worden 37 woningen gerealiseerd. Hiervoor zijn 67 parkeerplaatsen benodigd. Er worden in en om het plangebied 70 nieuwe parkeerplaatsen gerealiseerd, waarmee dus voldoende parkeerruimte voor de ontwikkeling is gerealiseerd. Zie verder de onderbouwing in bijlage 4.

Fabriekslaantje 17-21

Op de locatie Fabriekslaantje 17-21 worden naast een uitbreiding van de bestaande winkel 4 appartementen en 4 kleine grondgebonden woningen gerealiseerd. Uitgaande van de Tielse parkeernormen en de ligging in de schil / overloopgebied van het centrum worden voor deze locatie de volgende parkeernormen gehanteerd:

Functie	Opp. / aantal	Norm (per stuk / 100 m² bvo)	Benodigd
Uitbreiding winkel	140 m²	1,3	1,8 pp
appartementen	4	1,4	5,6 pp
woningen	4	1,4	5,6 pp

Totaal

13,0 pp

De benodigde 13 extra parkeerplaatsen kunnen worden gerealiseerd op grond direct tegenover de ontwikkelingslocatie. Op deze gronden wordt door dezelfde ontwikkelaar een woningbouwplan ontwikkeld, waarbij in de planvorming rekening is gehouden met het reserveren van de betreffende grond voor de benodigde parkeerplaatsen ten behoeve van het project Fabriekslaantje 17-21. Middels een overeenkomst tussen gemeente en ontwikkelaar is dit vastgelegd.

Kantoorontwikkeling Westroijen

Op het perceel langs de doorgetrokken Laan van Westroijen wordt de realisatie van kantoren met een maximaal bruto vloer oppervlak van 10.000 m² mogelijk gemaakt. Hiervoor zijn, uitgaande van de Tielse parkeernormen, 3,1 parkeerplaatsen per 100 m² benodigd indien het kantoren met baliefunctie betreft, en 1,8 parkeerplaatsen per 100 m² indien het kantoren zonder baliefunctie betreft (ligging in de “rest van de bebouwde kom”). Er zijn dus maximaal 310 parkeerplaatsen benodigd. Hiervoor is op het perceel voldoende ruimte aanwezig, mede gezien het feit dat van het totale bestemmingsvlak, dat gebruikt mag worden voor parkeren, slechts 30% bebouwd mag worden. Bovendien is het door de toegestane bouwhoogte mogelijk om, indien nodig, parkeerruimte onder het gebouw te realiseren.

Herinrichting Vogelbuurt

Naast het vervangen van 24 woningen door 36 (deels gestapelde) woningen en het realiseren van een waterplein is het realiseren van meer parkeerruimte een belangrijk onderdeel van het herinrichtingsproject Vogelbuurt. Hiervoor zijn de straten in de buurt opnieuw ingericht, hetgeen heeft geresulteerd in de realisatie van 98 extra parkeerplaatsen in de wijk, waarvan 31 extra parkeerplaatsen in de directe omgeving van de nieuwe woningen.

In totaal worden 24 grondgebonden woningen gesloopt en 12 grondgebonden en 24

gestapelde woningen herbouwd. In totaal is er dus een toevoeging van 12 woningen. Uitgaande van een parkeernorm van 1,8 zijn hiervoor 22 extra parkeerplaatsen benodigd. Gezien het aantal extra parkeerplaatsen die in de wijk worden gerealiseerd is dit ruim voldoende. Gezien het feit dat 31 extra parkeerplaatsen worden gerealiseerd, kan worden geconcludeerd dat de parkeerbehoefte van de nieuwe woningen voldoende wordt opgevangen.

Nieuwbouw Prins Willem-Alexanderschool

De nieuwbouw van de Prins Willem Alexanderschool aan de Grotebrugse Grintweg omvat de samenvoeging van twee locaties en daardoor uitbreiding van het aantal klassen en leerlingen. Daardoor stijgt de parkeerdruk in de directe omgeving van de school, enerzijds door toename van haal- en brengverkeer, anderzijds doordat meer leerkrachten werkzaam zijn. Op basis van de Tielse parkeernormen, zoals vastgesteld door de Raad op 17 maart 2010, is de parkeerbehoefte voor medewerkers van de bestaande school zes parkeerplaatsen. Als gevolg van de uitbreiding van de school neemt dit aantal toe tot 10 parkeerplaatsen.

Het college heeft op 23 mei 2012, op basis van het raadsbesluit van 9 november 2011, besloten in het gebied rondom de Prins Willem Alexanderschool een vorm van vergunninghoudersparkeren in te voeren. Daarbij is het beleid erop gericht, om werknemers in en rondom de binnenstad in beginsel parkeervergunning te verlenen op één van de parkeerterreinen buiten de binnenstad. Slechts bij hoge uitzondering wordt vergunning verleend om nabij het bestemmingsadres te parkeren. Docenten vallen hier niet onder. Zij komen in aanmerking voor een parkeervergunning op de Waalkade. In de directe omgeving van de school vallen door deze maatregel zes parkeerplaatsen vrij. Deze kunnen voor halen en brengen worden gebruikt.

Door de toename van het aantal leerlingen neemt de behoefte aan plaatsen voor halen en brengen toe van 13 in de huidige situatie tot 21 plaatsen in de nieuwe situatie.

In de directe omgeving van de school wordt in de behoefte aan haal- en brengplaatsen voorzien door:

het vrijvallen van zes parkeerplaatsen voor medewerkers (zie boven);
de inrichting van 15 parkeerplaatsen voor halen en brengen van leerlingen.

Om het optimale gebruik van de parkeerplaatsen op het Fabriekslaantje en de Grotebrugse Grintweg te sturen worden twee ingangen naar het schoolplein gerealiseerd:

één aan de zijde van de Grotebrugse Grintweg, in beginsel bestemd voor de onderbouw
één aan de zijde van het Fabriekslaantje, in beginsel vooral bestemd voor de bovenbouw.

Op het terrein van de school worden 190 stallingsplaatsen gerealiseerd en in standgehouden voor het stallen van alle fietsen van leerlingen en medewerkers van de school.

Wijzigingsplannen

De overige ontwikkelingslocaties met een parkeerbehoefte kunnen op basis van onderhavig bestemmingsplan enkel worden gerealiseerd op basis van een wijzigingsplan. Het betreft de bouw van enkele individuele woningen. De haalbaarheid voor het aspect parkeren is gezien de aard van deze ontwikkelingen naar verwachting geen probleem en zal, aan de hand van het concrete initiatief, in de op te stellen wijzigingsplannen worden aangetoond.

Conclusie

In de diverse ontwikkelingen die in het bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt kan voldoende ruimte worden gerealiseerd om de parkeerbehoefte op te vangen. Dit aspect staat realisering van het bestemmingsplan daarom niet in de weg.

5.7 Duurzaamheid

In het Klimaatbeleidsplan 2010 - 2020 van de gemeente Tiel is aangegeven op welke manier de gemeente Tiel omgaat met klimaatverandering. Voor Tiel-Oost is dit onder meer meegenomen in het integrale waterscenario, zodat niet alleen de huidige waterproblematiek wordt aangepakt, maar ook nieuwe problemen in de toekomst zo veel mogelijk worden voorkomen.

Regels met betrekking tot duurzame nieuwbouw zijn opgenomen in het Bouwbesluit 2012 en komen derhalve in het kader van de omgevingsvergunning voor het bouwen aan de orde. In het bestemmingsplan worden daarvoor geen regelingen opgenomen.

HOOFDSTUK 6 Juridische aspecten

6.1 Algemeen

6.1.1 Wat is een bestemmingsplan?

Het gemeentelijke bestemmingsplan is een instrument waarmee functies aan gronden worden toegekend. Het gaat dus om het toekennen van gebruiksmogelijkheden. Vanuit de Wet ruimtelijke ordening volgt een belangrijk principe: het gaat om toelatingsplanologie. Het wordt de grondgebruiker (eigenaar, huurder etc.) toegestaan om de functie die het bestemmingsplan geeft, uit te oefenen. Dit houdt in dat:

de grondgebruiker niet kan worden verplicht om een in het bestemmingsplan aangewezen bestemming ook daadwerkelijk te realiseren, en
de grondgebruiker geen functie mag uitoefenen in strijd met de gegeven bestemming (de overgangsbepalingen zijn hierbij mede van belang).

Afgeleid van de gebruiksregels in het bestemmingsplan zijn regels voor bebouwing (omgevingsvergunning voor het bouwen) en regels voor het verrichten van 'werken' (omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden).

Een bestemmingsplan regelt derhalve:

het toegestane gebruik van gronden (en de bouwwerken en gebouwen).

en een bestemmingsplan kan daarbij regels geven voor:

het bebouwen van de gronden;
het verrichten van werken (aanleggen).

Het bestemmingsplan is een belangrijk instrument voor het voeren van ruimtelijk beleid, maar het is zeker niet het enige instrument. Andere ruimtelijke wetten en regels zoals de Woningwet, de Monumentenwet 1988, de Algemene Plaatselijke Verordening, de Wet milieubeheer en de Bouwverordening zijn ook erg belangrijk voor het uitoefenen van ruimtelijk beleid.

6.1.2 Over bestemmen, dubbelbestemmen en aanduiden

Op de verbeelding wordt aangegeven welke bestemming gronden hebben. Dit gebeurt

via een bestemmingsvlak: Voor het op de verbeelding aangegeven bestemmingsvlak gelden de gebruiksmogelijkheden zoals die in de bijbehorende regels worden gegeven. Die gebruiksmogelijkheden kunnen op twee manieren nader worden ingevuld, namelijk met een dubbelbestemming of een aanduiding;
via een dubbelbestemming: Een dubbelbestemming is, zoals de naam al zegt, een bestemming die óók aan de gronden wordt toegekend. Voor gronden kunnen dus meerdere bestemmingen gelden. Er geldt altijd één 'enkel' bestemming (dat is dé bestemming) en soms geldt er een dubbelbestemming (soms zelfs meerdere). In de regels van de dubbelbestemming wordt omschreven wat er voor de onderliggende gronden geldt aan extra bepalingen in aanvulling, of ter beperking, van de mogelijkheden van de onderliggende bestemmingen;
Via een aanduiding. Een aanduiding is een teken op de verbeelding. Dat teken kan bestaan uit een lijn, een figuur, een lettercode, et cetera. Via een aanduiding wordt in de regels 'iets' geregeld. Dat 'iets' kan betrekking hebben op extra mogelijkheden of extra beperkingen voor het gebruik en/ of de bebouwing en/ of het aanleggen van werken. Aanduidingen kunnen voorkomen in een bestemmingsregel, in meerdere bestemmingsregels en kunnen ook een eigen regel hebben.

6.1.3 Hoofdstukindeling van de regels

De regels zijn verdeeld over 4 hoofdstukken:

Inleidende regels. In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de regels worden gebruikt (artikel 1). Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de regels te waarborgen. Ook is bepaald de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels (artikel 2);
Bestemmingsregels. In dit tweede hoofdstuk zijn de regels van de bestemmingen opgenomen. Dit gebeurt in alfabetische volgorde. Per bestemming is het toegestane gebruik geregeld en zijn bouwregels en, eventueel, ook een omgevingsvergunningstelsel voor het uitvoeren van werken of werkzaamheden opgenomen. Als er dubbelbestemmingen zijn worden die ook in dit hoofdstuk opgenomen. Die komen, ook in alfabetische volgorde, achter de bestemmingsregels. Ieder artikel kent een vaste opzet. Eerst wordt het toegestane gebruik geformuleerd in de bestemmingsomschrijving. Vervolgens zijn bouwregels opgenomen. Aansluitend volgen afwijkingsregels met betrekking tot bouw- en/ of gebruiksregels. Ten slotte zijn eventueel een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden en/of wijzigingsbevoegdheden opgenomen. Belangrijk om te vermelden is dat naast de bestemmingsregels ook in andere artikelen relevante informatie staat die mede gelezen en geïnterpreteerd moet worden. Alleen zo ontstaat een volledig beeld van hetgeen is geregeld;
Algemene regels. In dit hoofdstuk zijn regels opgenomen met een algemeen karakter. Ze gelden dus voor het hele plan. Het zijn achtereenvolgens een anti-dubbeltelbepaling, algemene bouwregels, algemene gebruiksregels, algemene afwijkingsregels en algemene wijzigingsregels;
Overgangs- en slotregels. In het laatste hoofdstuk is het overgangsrecht en een slotregel opgenomen. Hoewel het hier in wezen ook algemene regels betreft, zijn deze vanwege hun meer bijzondere karakter in een apart hoofdstuk opgenomen.

6.1.4 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht

Op 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in werking getreden. Het doel van deze wet is om te komen tot een samenhangende beoordeling in één procedure van verschillende activiteiten die invloed hebben op de fysieke leefomgeving. De Wabo heeft tot gevolg dat verschillende vergunningen worden verleend in één besluit, de omgevingsvergunning. Ook de thans in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen vergunningen en ontheffingen vallen onder de Wabo.

Voor het bestemmingsplan heeft dit gevolgen voor de gebruikte terminologie. Termen als 'bouwvergunning', 'aanlegvergunning', 'sloopvergunning' en 'ontheffing' zijn vervangen door 'omgevingsvergunning ten behoeve van…'.

6.2 Dit bestemmingsplan

6.2.1 Algemeen

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangegeven. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

6.2.2 Algemene bestemmingssystematiek

Met onderhavig bestemmingsplan Tiel-Oost wordt voorzien in een uniforme juridisch-planologische regeling voor het gebruik en de bouwmogelijkheden voor het stadsdeel Tiel-Oost. Het plan heeft voor een groot deel een beheersfunctie en daarmee een conserverend karakter. Dat wil zeggen dat het vastleggen en behouden van de bestaande ruimtelijke en functionele situatie voorop staat. Kleinschalige ontwikkelingen zijn binnen de bestaande functies mogelijk. Tevens is in enkele gevallen een bestaand bouwrecht overgenomen. Daarnaast wordt met dit bestemmingsplan de mogelijkheid geboden om een aantal plannen en projecten uit de vastgestelde gebiedsvisie Tiel-Oost en verzoeken voor o.a. de bouw van woningen te realiseren.

Voor wat betreft het conserverende deel van het bestemmingsplan is de woonfunctie de overheersende functie. Het bestemmingsplan is erop gericht de bestaande woningen te behouden. Wijziging van de woonfunctie in een andere functie is daarom niet toegestaan. Wel mogen bestaande woningen worden uitgebreid of veranderd binnen stedenbouwkundig en milieukundig aanvaardbare grenzen. Daarnaast wordt belang gehecht aan het opheffen van hinder als gevolg van niet-woonfuncties in een rustige woonomgeving. Hiertoe zijn de betreffende hinderveroorzakende niet-woonfuncties, waaronder bedrijven, voorzien van strakke bouwgrenzen en waar nodig van een nadere aanduiding. Waar in woonbuurten niet-woonfuncties aanwezig zijn in panden die relatief eenvoudig (in zijn geheel) in gebruik zijn te nemen als woning, is een woonbestemming gegeven met een aanduiding voor de niet-woonfunctie. Daardoor kan in deze panden eenvoudig een omzetting van de niet-woonfunctie naar de woonfunctie plaatsvinden, waarmee een gewenste ontwikkeling wordt gefaciliteerd.

Voor wat betreft het openbaar gebied (wegen, groen, water, et cetera) is gekozen voor een grote mate van flexibiliteit. Daarmee kan de inrichting van de openbare ruimte aangepast worden aan nieuwe ontwikkelingen en inzichten en wordt optimaal ruimte geboden aan projecten uit de Mobiliteitsvisie en de Wateropgave Tiel-Oost.

Op Latenstein wordt in het (noord-) oostelijke deel een conserverende bestemming gehanteerd waarbij de bestaande bedrijvigheid positief wordt bestemd met ruime bouwgrenzen. Daarbij wordt wel een verplichte zonering van bedrijfscategorieën toegevoegd, waarbij de vestigingsmogelijkheden van nieuwe zwaardere bedrijven wordt beperkt. Op een groot deel van Latenstein, waar de ontwikkeling van een werklandschap is voorzien, is een gemengde bestemming geïntroduceerd, waarin lichte bedrijvigheid naast een breed scala van passende andere functies wordt toegestaan. Aanwezige bedrijven met een meer milieubelastend karakter worden hier met een specifieke aanduiding ingepast.

De ontwikkelingen die met het bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt volgen voor een belangrijk deel, zoals gezegd, uit de gebiedsvisie Tiel-Oost. Voor een gedeelte van deze ontwikkelingen is inmiddels de planologische procedure doorlopen (artikel 19 vrijstelling of een buitenplanse omgevingsvergunning), en deze ontwikkelingen zijn direct opgenomen in het bestemmingsplan.

Ontwikkelingen waarvoor alle benodigde onderzoeken zijn uitgevoerd en kostenverhaal is geregeld worden in dit bestemmingsplan bij recht mogelijk gemaakt Daarnaast zijn enkele ontwikkelingen niet bij recht mogelijk gemaakt, maar door middel van een wijzigingsbevoegdheid. De reden hiertoe is dat de plannen op dit moment nog niet volledig zijn uitgekristalliseerd of dat kostenverhaal nog niet geregeld is.

6.2.3 Het bouwvlak als centrale aanduiding

6.2.3.1 Het bouwvlak als aanduiding

Het bouwvlak is een bijzondere aanduiding. Deze aanduiding wordt doorgaans gebruikt om binnen een bepaalde bestemming aan te geven waar bepaalde bebouwing of bepaalde concentraties van bebouwing zijn toegestaan. De mate van bebouwing en de locatie binnen een bouwperceel bepalen in belangrijke mate de ruimtelijke uitstraling van het desbetreffende perceel.

6.2.3.2 Verhouding met het vergunningsvrij bouwen

Op grond van het Besluit omgevingsrecht (Bor) geldt voor bepaalde categorieën van bouwwerken dat hiervoor geen omgevingsvergunning is vereist. Deze zijn opgenomen in bijlage II van het Bor. In vergelijking met het oude Besluit bouwvergunningsvrije en licht bouwvergunningsplichtige bouwwerken (Bblb) is de regeling met betrekking tot vergunningsvrije bouwwerken niet wezenlijk veranderd met uitzondering van één onderdeel. Op grond van het Bblb konden aan- en uitbouwen en bijgebouwen¹ uitsluitend vergunningsvrij worden gebouwd bij woningen. In het Bor is dit gewijzigd zodat dergelijke gebouwen vergunningsvrij kunnen worden gebouwd bij hoofdgebouwen in het algemeen. Hiermee blijft het vergunningsvrij bouwen dus niet beperkt tot de woonbestemming, maar geldt deze regeling ook voor een groot aantal andere bestemmingen.

6.2.3.3 Bouwvlakken in de bestemmingen van dit bestemmingsplan

In het bestemmingsplan Tiel Oost kunnen de bestemmingen voor wat betreft bouwregels worden ondergebracht in de volgende categorieën:

hoofdgebouwen worden gebouwd binnen het bouwvlak. Buiten het bouwvlak zijn ook gebouwen (van beperktere omvang) toegestaan;
hoofdgebouwen worden gebouwd binnen het bouwvlak. Buiten het bouwvlak zijn geen gebouwen toegestaan;
hoofdgebouwen zijn niet toegestaan.

Ad a.

De bestemmingen die tot deze categorie behoren zijn de bestemmingen 'Bedrijf', 'Maatschappelijk', 'Maatschappelijk - Woonzorginstelling', 'Verkeer – Rail', 'Wonen' en 'Wonen – Woonwagens'. Binnen deze bestemmingen mogen, naast de hoofdgebouwen binnen het bouwvlak, ook buiten het bouwvlak gebouwen worden gebouwd. In de bestemmingen 'Bedrijf' beperkt deze bebouwing zich tot bijgebouwen behorende bij de bedrijfswoning.

Voor de bestemmingen 'Maatschappelijk', 'Maatschappelijk - Woonzorginstelling' en 'Wonen' geldt een algemene regeling voor bijgebouwen die bij hoofdgebouwen zijn toegestaan. Voor de bestemming 'Verkeer – Rail' geldt dat buiten het bouwvlak uitsluitend beperkte gebouwen ten behoeve van kunstwerken zijn toegestaan. Tot slot geldt voor de bestemming 'Wonen – Woonwagens' dat gebouwen buiten het bouwvlak zijn toegestaan, maar alleen daar waar een aanduiding hiervoor is opgenomen. Zoals besproken onder 6.2.3.2 geldt dat bij alle hoofdgebouwen vergunningsvrije bouwwerken mogen worden gebouwd.

Ad b.

De bestemmingen die tot deze categorie behoren zijn de bestemmingen 'Bedrijf - Nutsbedrijf', 'Bedrijf - Nutsvoorziening', 'Bedrijf - Verkooppunt motorbrandstoffen met LPG', 'Bedrijventerrein', 'Detailhandel', 'Detailhandel - Detailhandel Perifeer 1', 'Dienstverlening', ‘Gemengd’, 'Gemengd - 3', 'Gemengd - 5', ‘Gemend – Werklandschap’, 'Horeca', 'Kantoor', 'Sport' en 'Woongebied'. Voor deze bestemmingen geldt dat gebouwen uitsluitend binnen het bouwvlak mogen worden gebouwd. Dit neemt echter niet weg dat vergunningsvrije bouwwerken ook binnen deze bestemmingen zijn toegestaan.

Ad c.

De bestemmingen die tot deze categorie behoren zijn de bestemmingen 'Groen', 'Tuin', 'Verkeer' en 'Water'. Deze bestemmingen lenen zich niet voor een grote bebouwingsdichtheid. Op deze gronden mogen ook geen vergunningsvrije bouwwerken worden gebouwd omdat er geen sprake is van bouwen bij een hoofdgebouw. Dit laatste geldt overigens niet voor de bestemming 'Tuin', omdat de gronden binnen deze bestemming horen bij het hoofdgebouw van de aangrenzende woonbestemming. Binnen de bestemming 'Tuin' zijn wel erkers toegestaan bij de aangrenzende hoofdgebouwen evenals bijgebouwen, voorzover aangeduid op de verbeelding.

6.2.4 Wonen buiten de woonbestemming

In dit bestemmingsplan is wonen, niet zijnde wonen in bedrijfswoningen, in meerdere bestemmingen buiten de woonbestemmingen toegestaan. Dit geldt voor de bestemmingen 'Detailhandel', 'Dienstverlening', 'Horeca', 'Gemengd' en 'Gemengd - 3'. Omdat er verschillende woonmogelijkheden gelden binnen deze bestemmingen is gekozen voor een gelijke systematiek voor deze bestemmingen.

De basis van de systematiek wordt gevormd door het toestaan van wonen op de verdieping. Dit is het standaarduitgangspunt. Er geldt één afwijking op deze regel, namelijk voor gronden met de bestemming 'Gemengd – 3'. Binnen deze bestemming is wonen toegestaan op zowel de begane grond als op de verdieping(en).

Bestaande bedrijfswoningen zijn binnen de bestemmingen 'Bedrijf', 'Bedrijventerrein' en ‘Maatschappelijk’ toegestaan. Nieuwe bedrijfswoningen zijn niet toegestaan, omdat wonen op een bedrijventerrein niet wenselijk is (zie paragraaf 4.1.1 voor een nadere toelichting).

6.2.5 Bestemmingen

Bedrijf

De voor Bedrijf aangewezen gronden zijn bestemd voor doeleinden van handel en bedrijf, in de categorieën 1 en 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten, die als bijlage bij de regels is opgenomen. Bedrijven die niet binnen deze categorieën vallen zijn specifiek aangeduid op de verbeelding, het gaat hier om de volgende bedrijven:

een machinefabriek aan de Verlengde Spoorstraat 2, met de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - machinefabriek';
een garagebedrijf met autohandel en een spuitcabine aan de Voor de Kijkuit 34, met de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - autohandel en spuitcabine';

Bestaande bedrijfswoningen zijn toegestaan met een maximum goot- en bouwhoogte van respectievelijk 6 en 10 m en een inhoud van maximaal 600 m³, met de bijbehorende aan- en uitbouwen en bijgebouwen. Geluidzoneringsplichtige inrichtingen, Bevi-inrichtingen en vuurwerkbedrijven mogen niet worden gerealiseerd.

Gebouwen mogen binnen deze bestemming uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. Maximaal één bedrijfswoning is toegestaan per bedrijf en deze mag uitsluitend worden gebouwd waar dat op de verbeelding met een aanduiding is aangegeven.

De bestemming Bedrijf kent een afwijkingsbevoegdheid voor wat betreft de toegestane categorie van bedrijven op grond waarvan bedrijven in een hogere categorie kunnen worden gerealiseerd, mits de mate van hinder vergelijkbaar is met bedrijven in de categorieën 1 en 2. Daarnaast zijn enkele afwijkingsmogelijkheden van de bouwregels opgenomen.

Het gebruik van gebouwen als zelfstandige kantoren is niet toegestaan.

Bedrijf - Nutsbedrijf

Het hoogspanningsverdeelstation aan de Wethouder Schootslaan is voorzien van de specifieke bestemming 'Bedrijf - Nutsbedrijf'. Op de verbeelding is een ruim bouwvlak opgenomen met daarin een bebouwingspercentage van 60 %.

Bedrijf - Verkooppunt Motorbrandstoffen

De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor de verkoop van motorbrandstoffen, inclusief bijbehorende, ondergeschikte nevenactiviteiten zoals detailhandel en bij de bestemming behorende bouwwerken en voorzieningen. Gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. Het vulpunt en overkappingen zijn aangeduid binnen deze bestemming.

Bedrijventerrein

Het oostelijke en noordoostelijke deel van het bedrijventerrein 'Latenstein', waar geen menging van functies is voorzien, is bestemd als Bedrijventerrein. De voor Bedrijventerrein aangewezen gronden zijn bestemd voor doeleinden van handel en bedrijf, waarbij de maximaal toegestane bedrijfscategorie is aangeduid op de verbeelding door middel van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie ...'.

Het uitgangspunt van de categorisering op Latenstein is dat in het (noord-) oostelijke deel, waar de bestemming ‘Bedrijventerrein’ geldt, bedrijven tot en met categorie 3.2 zijn toegestaan voorzover de nabijheid van woningen of woonwagens dit niet verhindert. Waar dat wel het geval is is gekozen voor een lagere categorie, uitgaande van de vereiste afstand tot de aanwezige woningen (inwaartse zonering). Dit betekent dat rondom een woning (niet zijnde een bedrijfswoning), binnen een afstand van 30 m uitsluitend bedrijven uit categorie 2 zijn toegestaan, en tot een afstand van 50 m uitsluitend bedrijven uit categorie 3.1. Bestaande bedrijven die (deels) niet binnen de ter plaatse toegestane categorieën vallen zijn specifiek aangeduid op de verbeelding. Ter plaatse van deze aanduiding zijn zowel bedrijven uit de aangeduide categorie toegestaan als het aangeduide bedrijf, teneinde de bestaande bedrijven niet weg te bestemmen. Als het bedrijf zijn activiteiten beëindigd is enkel een vergelijkbaar bedrijf toegestaan, of een bedrijf dat valt binnen de ter plaatse toegestane lagere milieucategorie. Indien een bedrijfsperceel binnen verschillende zones met toegestane categorieën valt geldt dat op het perceel de lichtste van die categorieën is toegestaan.

De inwaartse zonering is met name toegepast langs de woningen aan de Oude Medelsestraat, die in het vigerende bestemmingsplan onder de overgangsbepalingen vielen. Aangezien het gebruik van deze woningen de afgelopen 23 jaar niet is beëindigd, en er geen plannen bestaan om de gronden als bedrijventerrein in gebruik te nemen, is in het voorliggende bestemmingsplan ervoor gekozen om de woningen conform het bestaande gebruik positief te bestemmen.

Gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd en de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan aangegeven. Het bebouwingspercentage van een bouwperceel mag niet meer bedragen dan aangegeven ter plaatse van de aanduiding 'maximum bebouwingspercentage'.

De bestaande bedrijfswoningen met aan- en uitbouwen en bijgebouwen zijn op de verbeelding aangeduid als 'bedrijfswoning'.

Geluidzoneringsplichtige inrichtingen en vuurwerkbedrijven mogen niet worden gerealiseerd. Bevi-inrichtingen zijn ook niet toegestaan, tenzij anders aangeduid op de verbeelding.

De bestemming Bedrijventerrein kent een afwijkingsbevoegdheid voor wat betreft de toegestane categorie van bedrijven op grond waarvan bedrijven in een hogere categorie kunnen worden gerealiseerd, mits de mate van hinder vergelijkbaar is met bedrijven in de maximaal toegestane bedrijfscategorie. Daarnaast zijn enkele afwijkingsmogelijkheden van de bouwregels opgenomen. Het gebruik van gebouwen als zelfstandige kantoren is binnen deze bestemming niet toegestaan.

Perifere detailhandel 1

Op een klein deel in het noordwesten van het gebied met de bestemming ´Bedrijventerrein´, aansluitend op het geplande Retailpark, is de aanduiding ´detailhandel - detailhandel perifeer 1´ opgenomen, teneinde op deze gronden perifere detailhandel rondom het thema “in en om het huis en buitenleven” toe te staan, overeenkomstig de Detailhandelsnota Tiel en de bij de toelichting behorende bijlage 3 ´Werklandschap Latenstein, van idee naar bestemmingsplan´. Hiermee wordt een concentratie van perifere detailhandel aansluitend op het geplande Retailpark mogelijk gemaakt.

Verenigingsleven

Op het meest noordwestelijke deel van het gebied met de bestemming ´Bedrijventerrein´, aansluitend op het geplande Retailpark, is tevens de aanduiding ´verenigingsleven´ opgenomen, conform de bij deze toelichting behorende bijlage 3 ´Werklandschap Latenstein, van idee naar bestemmingsplan´. Hier kunnen, ter plaatse van de voormalige gemeentewerf, diverse verenigingen een plek vinden. Het maximaal toegestane aantal vierkante meters vloeroppervlak dat daarvoor gebruikt mag worden is beperkt in verband met de vanuit het externe veiligheidbeleid maximaal te verantwoorden aantallen aanwezige personen. Daarbij is een koppeling gelegd met het ter plaatse gerealiseerde oppervlak voor perifere detailhandel.

Detailhandel

De voor Detailhandel aangewezen gronden zijn bestemd voor detailhandel met op de verdieping(en) wonen, met daarbij behorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde en voorzieningen.

Voor een gedeelte van het bestemmingsvlak voor Detailhandel aan de Grotebrugse Grintweg 156a is de aanduiding 'horeca' opgenomen, ter plaatse van deze aanduiding is zowel detailhandel toegestaan als horeca uit horecacategorie 1 en 2.

Detailhandel - Detailhandel Perifeer 1

De voor ‘Detailhandel - Perifeer 1’ aangewezen gronden zijn primair bestemd voor perifere detailhandel rondom het thema “in en om het huis en buitenleven”. Het betreft uitsluitend het perceel Bulkweg 6, dat functioneel gezien deel zal gaan uitmaken van het te ontwikkelen Retailpark Latenstein. Het gaat daarbij om de volgende branches die vanwege de gevoerde formule een groot oppervlak nodig hebben:

detailhandel in meubels en woninginrichtingsartikelen;
detailhandel in keukens;
detailhandel in badkamers / sanitair;
bouwmarkten / detailhandel in doe het zelf artikelen en bouwmaterialen;
tuincentra / detailhandel in tuinartikelen
detailhandel in tenten en kampeerbenodigdheden
detailhandel in diervoeders en dierbenodigdheden met een minimaal bruto vloeroppervlak van 1.000 m²;
detailhandel in bruin- en witgoed (electra) met een minimaal bruto vloeroppervlak van 1.000 m²;
detailhandel in rijwielen en bromfietsen en/of bijbehorende accessoires) met een minimaal bruto vloeroppervlak van 1.000 m²;
detailhandel in autoaccessoires met een minimaal bruto vloeroppervlak van 1.000 m².

In aanvulling op de bovenstaande functies zijn ook voorzieningen ten behoeve van de inrichting van het gebied rondom de detailhandelsfunctie toegestaan, zoals groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen, water, paden en wegen e.d.

Dienstverlening

De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor dienstverlenende bedrijven alsmede voor wonen op de verdieping. Onder dienstverlening wordt verstaan 'het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder kapperszaken, schoonheidsinstituten, fotostudio's, reisbureaus, uitzendbureaus en bankkantoren met baliefunctie'.

Gemengd

Een pand op de hoek van de Grotebrugse Grintweg en de Binnenhoek is voorzien van de bestemming 'Gemengd'. Binnen deze bestemming zijn meerdere functies toegestaan, zoals detailhandel (met uitzondering van perifere detailhandel), horeca van categorieën 1 en 2, maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening, ambachtelijke bedrijven, ateliers en galeries, en op de verdieping(en) wonen.

Gemengd – Werklandschap

Een groot deel van Latenstein heeft de bestemming ‘Gemengd – Werklandschap’. Hier is een menging van functies mogelijk, gebaseerd op het functieprofiel uit de bij deze toelichting behorende bijlage 3 “Werklandschap Latenstein, van idee naar bestemmingsplan”. Het betreft bedrijven in de milieucategorieën 1 en 2 en een groot aantal functies zoals verenigingen, sport, wellness, ontspanning en vermaak en welzijnsinstellingen. Daarnaast is op een deel van deze gronden, aangegeven middels een aanduiding, tevens perifere detailhandel 1 mogelijk. Bestaande bedrijven die niet binnen milieucategorie 1 of 2 vallen, en bestaande perifere detailhandel die niet binnen de aanduiding voor detailhandel perifeer-1 past, zijn specifiek aangeduid op de verbeelding. Ter plaatse van deze aanduiding zijn zowel bedrijven uit categorie 1 of 2 en de andere functies van de bestemming Gemengd-Werklandschap toegestaan als het aangeduide bedrijf, teneinde de bestaande bedrijven niet weg te bestemmen. Indien het bedrijf zijn activiteiten beëindigd is enkel een vergelijkbaar bedrijf toegestaan, of een bedrijf dat valt binnen de bestemmingsbepalingen van deze bestemming.

De bestaande bedrijfswoningen met aan- en uitbouwen en bijgebouwen zijn op de verbeelding aangeduid als 'bedrijfswoning'.

Geluidzoneringsplichtige inrichtingen, Bevi-inrichtingen en vuurwerkbedrijven mogen niet worden gerealiseerd.

Vanwege de hogedrukgasleiding die ten oosten van Latenstein / Vijverterrein loopt is op de percelen binnen een strook van 70 meter langs deze leiding de aanwezigheid van kwetsbare objecten in de zin van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), zoals gebouwen waarin minder zelfredzame of grote groepen personen aanwezig zijn, niet gewenst. Daarom is op de percelen binnen de bestemming Gemengd-Werklandschap in deze zone een aanduiding "specifieke vorm van gemengd – bevi" gelegd. Binnen deze aanduiding zijn de functies uit de bestemming Gemengd-Werklandschap die (mogelijk) als kwetsbaar object moeten worden aangemerkt uitgesloten. Daarbij is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen om activiteiten die gezien de aard, grootte en aanwezigheidsduur van de aanwezige groepen personen zijn aan te merken als beperkt of niet kwetsbaar object na een expliciete afweging en risicoverantwoording wel te kunnen toestaan.

De bestemming Gemengd-Werklandschap kent een afwijkingsbevoegdheid voor wat betreft de toegestane categorie van bedrijven op grond waarvan bedrijven in een hogere categorie kunnen worden gerealiseerd, mits de mate van hinder vergelijkbaar is met bedrijven in de maximaal toegestane bedrijfscategorie. Daarnaast zijn enkele afwijkingsmogelijkheden van de bouwregels opgenomen.

Gemengd - 3

De bestemming Gemengd - 3 is opgenomen voor het centrale gedeelte van het complex 'Binnenhoek'.

In het gebied is een menging van diverse functies, waaronder wonen, detailhandel, dienstverlening en kantoren toegestaan, waarbij de functies door middel van aanduidingen strakker zijn bestemd dan in het vigerende plan. Het geldende bestemmingsplan Binnenhoek is namelijk een ontwikkelingsgericht bestemmingsplan waar bij het opstellen nog veel onduidelijkheid bestond omtrent de uiteindelijke realisatie en invulling van de plannen. Omdat intussen het grootste deel van de plannen is gerealiseerd zijn de planologische mogelijkheden, zoals de bestemmings- en aanduidingsvlakken, meer toegespitst op de feitelijke situatie. Dit betekent dat een groot deel van de gebouwde woningen een bestemming wonen heeft gekregen, en de overige functies slechts zijn toegestaan op de plekken waar ze nu aanwezig zijn, met uitzondering van een beperkte oppervlakte dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen en sport waarvoor op grond van het geldende bestemmingsplan nog ruimte was.

De begrenzing van deze functies is geregeld middels de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - 1 t/m 3.

Gemengd - 5

De voor Gemengd - 5 aangewezen gronden zijn bestemd voor kantoren en bedrijven uit categorie 1 en 2, alsmede voor dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen en ateliers, studio's en galerieën. Woningen zijn binnen deze bestemming niet toegestaan.

Groen

De gronden binnen de bestemming Groen zijn bestemd voor groenvoorzieningen, alsmede voor waterhuishoudkundige doeleinden (zoals waterberging). Tevens mogen evenementen hier plaatsvinden en kunnen de gronden worden ingericht ten behoeve van speelvoorzieningen en jongeren ontmoetingsplaatsen.

Gebouwen zijn toegestaan ten behoeve van speelvoorzieningen, jongeren ontmoetingsplaatsen, waterhuishoudkundige doeleinden en nutsvoorzieningen.

Horeca

De voor Horeca aangewezen gronden zijn bestemd voor horeca. Binnen de bestemming Horeca is in algemene zin horeca uit horecacategorie 1 en 2 toegestaan (winkelondersteunende horeca en snackbars / restaurants). Een hogere horecacategorie (3 of 4) is uitsluitend toegestaan indien hiervoor een aanduiding is opgenomen op de verbeelding (dit komt in dit bestemmingsplan niet voor).

Kantoor

De voor Kantoor aangewezen gronden zijn bestemd voor kantoren, met bijbehorende voorzieningen en bouwwerken. Onder meer het kantorenpark Westroijen is voorzien van deze bestemming, alsmede enkele verspreid voorkomende kantoren in Tiel-Oost.

Ter plaatse van de nieuwe kantoorontwikkeling langs de doorgetrokken Laan van Westroijen is een bouwvlak opgenomen met een bouwregeling die specifiek is toegesneden op de ontwikkeling van kantoorbebouwing met een beperkt grondoppervlak en hoge, slanke bebouwing conform de stedenbouwkundige uitgangspunten voor deze locatie. Hiertoe is een bouwvlak met een maximum bebouwingspercentage van 60% opgenomen, waarbinnen twee bouwdelen met een oppervlak van elk 450 m² en een hoogte van 60 resp. 25 meter mogelijk zijn en de overige bebouwing maximaal 8 meter hoog kan worden.

Maatschappelijk

De gronden binnen de bestemming Maatschappelijk zijn bestemd voor maatschappelijke voorzieningen, met bijbehorende voorzieningen en bouwwerken. Gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. Buiten het bouwvlak mogen bijgebouwen worden gebouwd, zoals fietsenstallingen.

Tussen de Nachtegaallaan en de Echteldsedijk is in het bestemmingsvlak de aanduiding 'verenigingsleven' opgenomen, teneinde te regelen dat hier uitsluitend verenigingsgebouwen zijn toegestaan. Op deze gronden is geen bebouwing opgericht, maar lag in het vigerende bestemmingsplan nog wel een vergelijkbare bestemming.

Ter plaatse van de aanduiding 'sporthal' is, in aanvulling op de toegestane maatschappelijke voorzieningen, ook een sporthal toegestaan.

Maatschappelijk – Woonzorginstelling

De gronden binnen de bestemming Maatschappelijk – Woonzorginstelling zijn bestemd voor woonzorginstellingen. Gelet op de ruime omschrijving van dit begrip in artikel 1, worden alle gronden waarbinnen op een structurele wijze wonen en zorg met elkaar worden gecombineerd ondergebracht in deze bestemming. Gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. Buiten het bouwvlak mogen bijgebouwen (bijvoorbeeld fietsenstallingen) worden gebouwd.

Deze bestemming kent een afwijkingsmogelijkheid ten aanzien van de toegestane bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen.

Sport

De voor Sport aangewezen gronden zijn bestemd voor sportieve doeleinden, zoals een sporthal of een fitnesscentrum. Sauna's en wellness inclusief massage- en schoonheidsbehandeling zijn toegestaan als ondergeschikte activiteit.

Tuin

De voor Tuin aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen.

Op de gronden binnen deze bestemming mogen erkers bij op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen worden gebouwd.

Verkeer

De gronden binnen de bestemming Verkeer zijn bestemd voor wegen, straten en paden, voet- en rijwielpaden, evenementen en bijbehorende voorzieningen en bouwwerken. Teneinde flexibiliteit bij inrichtingsprojecten te creëren is in de bestemmingsomschrijving tevens opgenomen dat groenvoorzieningen en water / waterhuishoudkundige voorzieningen zijn toegestaan. Kleinschalige gebouwen mogen binnen de bestemming worden gebouwd.

Verkeer - Rail

De gronden binnen de bestemming Verkeer - Rail zijn bestemd voor spoorwegvoorzieningen, met de bijbehorende bouwwerken. Teneinde flexibiliteit bij inrichtingsprojecten te creëeren is in de bestemmingsomschrijving tevens opgenomen dat groenvoorzieningen en water / waterhuishoudkundige voorzieningen zijn toegestaan.

Water

De voor Water aangewezen gronden zijn bestemd voor water, waterberging en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor de prins Bernhard-sluizen is een bouwregeling opgenomen op basis van het vigerende bestemmingsplan. Ter plaatse van de aanduiding 'sluis' zijn gebouwen met een maximum bouwhoogte van 50 m toegestaan, alsmede bouwwerken, geen gebouwen zijnde tot een maximum hoogte van 50 m. Hiermee passen de bestaande sluistorens binnen de bepalingen van het bestemmingsplan.

De ijsbaan aan de Laan van Westroijen is op de verbeelding aangeduid door middel van de aanduiding 'ijsbaan'. Hier zijn lichtmasten van maximaal 18 meter hoogte toegestaan.

Wonen

Binnen de bestemming Wonen komen woningen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van aan-huis verbonden beroepen of bed&breakfast, voor. Uitsluitend de gestapelde woningen worden op de verbeelding middels een aanduiding aangegeven. Tevens zijn de gronden bestemd voor diverse functies. Deze functies zijn allemaal aangeduid op de verbeelding en hebben betrekking op: een tuincentrum, detailhandel, en (aan huis verbonden) bedrijven. Als uitgangspunt voor deze functies geldt dat de feitelijk aanwezige functies positief worden bestemd. Tevens zijn enkele ondergeschikte functies opgenomen op de verbeelding, te weten een onderdoorgang.

Als hoofdgebouw mogen uitsluitend woningen worden gebouwd. Hoofdgebouwen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd.

De maatvoering van de hoofdgebouwen is opgenomen op de verbeelding, waarbij voor de goot- en bouwhoogte de bestaande situatie als uitgangspunt is genomen.

Voor een beschrijving van de bepaling van de goot- en bouwhoogte, de ligging (diepte) van de bouwvlakken, alsmede de ligging van de bestemming Tuin wordt verwezen naar paragraaf 4.1.1.

De maatvoering en situering van aan- en uitbouwen en bijgebouwen is opgenomen in de regels. De situering van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij de woning is eveneens opgenomen in de regels, met dien verstande dat voor bijgebouwen bij gestapelde woningen geldt dat deze uitsluitend inpandig zijn toegestaan dan wel waar deze op de verbeelding met een aanduiding zijn aangegeven. Ook is in bijzondere situaties een aanduiding opgenomen voor bijgebouwen die zijn toegestaan op een afwijkende locatie dan op grond van de regels is toegestaan.

Zoals aangegeven is naast de woonfunctie het gebruik van ruimten in het hoofdgebouw en erfbebouwing ten behoeve van een aan-huis-verbonden beroep, aan-huis-verbonden-bedrijf en/of bed & breakfast toegestaan. Ten aanzien van activiteiten aan huis wordt een onderscheid gemaakt in:

Aan-huis-verbonden beroep (beroep aan huis):

het uitoefenen van een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerp-technisch of hiermee gelijk te stellen gebied waarvan de aard, omvang en uitstraling zodanig zijn, dat de activiteit in de woning met behoud van de woonfunctie ter plaatse kan worden uitgeoefend;

Aan-huis-verbonden bedrijf (bedrijf aan huis):

het verlenen van diensten en/ of het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid (geheel of overwegend door middel van handwerk uit te oefenen) waarvan de aard, omvang en uitstraling zodanig zijn dat de activiteit in de woning met behoud van de woonfunctie ter plaatse kan worden uitgeoefend; welke bedrijven zijn toegestaan bij bedrijf aan huis is weergegeven in bijlage 2: Staat van bedrijfsactiviteiten functiemenging.

Bed & breakfast:

het kleinschalig verlenen van de mogelijkheid tot een toeristisch en veelal kortdurend verblijf met het serveren van ontbijt in een woning, met een maximum van 2 kamers en 5 bedden per woning.

De hierboven genoemde activiteiten zijn toegestaan indien de woonfunctie in overwegende mate behouden blijft. Ter begrenzing hiervan is opgenomen dat de oppervlakte in ieder geval niet meer mag bedragen dan 50 m², dan wel 30 % van het vloeroppervlak van de woning en bijbehorende bijgebouwen, en dat de bewoner het beroep of de activiteit uit dient te oefenen. Verder mogen deze activiteiten geen hinder opleveren voor de omgeving.

Wonen - Woonwagens

De voor Wonen - Woonwagens aangewezen gronden zijn bestemd voor woonwagens en/of woonwagenwoningen al dan niet in combinatie met de uitoefening van aan huis gebonden beroep.

Een woonwagen en/of woonwagenwoning mag uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. De maatvoering van de woonwagen / woonwagenwoning is opgenomen op de verbeelding.

Aan- en uitbouwen mogen eveneens alleen binnen het bouwvlak worden gebouwd. Bijgebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen', met dien verstande dat de oppervlakte aan bijgebouwen niet meer dan 38 m² mag bedragen.

Woongebied

Het terrein langs het fabriekslaantje is voorzien van de algemene bestemming 'Woongebied', waarbij voor de regeling is uitgegaan van de resterende bouwmogelijkheden uit het vigerende plan. Het voorgaande houdt in dat een algemene bouwregeling geldt waarbij de oppervlakte van de bebouwing wordt begrensd door een bebouwingspercentage.

Waarde – Archeologie 2 tot en met 6

Deze dubbelbestemmingen zijn opgenomen ter bescherming van de (potentiële) archeologische waarden in de grond. De inhoud van de artikelen is ontleend aan het Paraplu-bestemmingsplan Archeologie, welke is gebaseerd op de archeologische waardenkaart, zie paragraaf 5.4.2.

In de archeologische dubbelbestemmingen zijn de specifieke archeologische waarden voor een deelgebied vertaald in een juridische regeling. Binnen de dubbelbestemming gelden beperkingen voor het bouwen van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en voor het uitvoeren van bepaalde grondroerende werken en werkzaamheden (zoals het afgraven van gronden). De dubbelbestemming maakt het mogelijk een archeologisch rapport te verbinden aan de omgevingsvergunning voor het bouwen of het uitvoeren van werken en werkzaamheden, en uit het rapport dient te blijken dat door de grondroerende werkzaamheden geen archeologische waarden worden aangetast.

Een belangrijke uitzondering op de verplichting tot het overleggen van een archeologisch rapport geldt indien de oppervlakte van het gebouw niet groter is dan de in de bestemming aangegeven oppervlakte, of niet dieper gaat dan de aangegeven diepte.

Waterstaat - Stroomvoerend rivierbed

Een gedeelte van het water in het Amsterdam - Rijnkanaal tot aan de Prins Bernhardsluizen is op basis van de beleidslijn grote rivieren aangemerkt als 'Stroomvoerend rivierbed'. In verband met deze status is de dubbelbestemming 'waterstaat - stroomvoerend rivierbed' opgenomen, waarin de beperkingen voortvloeiend uit de Beleidslijn grote rivieren zijn verwerkt. Tevens zijn deze gronden aangewezen ter bescherming van de voorkomende natuurwaarden.

Waterstaat - Waterkering

De dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering is opgenomen ter bescherming van de waterkering (rivier- en kanaaldijk). Op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken geen gebouwen zijnde van beperkte omvang worden gebouwd. Tevens is een omgevingsvergunningstelsel opgenomen om werken en werkzaamheden die mogelijk schadelijk zijn voor de waterkering te kunnen reguleren. Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de bouwregels en worden toegestaan dat wordt gebouwd overeenkomstig de andere daar voorkomende bestemmingen, mits dit geen onevenredige aantasting van de waterkering tot gevolg heeft.

veiligheidszone – bevi 1

Deze gebiedsaanduiding is opgenomen in verband met de aanwezigheid van een bevi-inrichting² en een vervoersas van gevaarlijke stoffen. De zone ligt over de plaatsgebonden risicocontour rond het in het plangebied aanwezige lpg-vulpunt en langs de A15. Binnen deze zone zijn geen kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten toegestaan. De zone kan worden verwijderd bij wijziging van het plan indien de activiteiten van de bevi-inrichting zijn geëindigd.

Door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning kan het bevoegde gezag afwijken van het voorgaande teneinde beperkt kwetsbare objecten toe te staan, met dien verstande dat toename van het aantal personen ten gevolge van het toestaan van deze functies dient te worden verantwoord en bij gelijk blijven of vermindering van het aantal personen de veiligheidssituatie niet mag verslechteren.

geluidzone - industrie

De geluidzone van de bedrijventerreinen Kellen en Medel kent een gedeeltelijke overlap met het plangebied aan de noordzijde. Binnen deze gebiedsaanduiding zijn geen geluidgevoelige bestemmingen toegestaan.

wetgevingzone – wijzigingsgebied 1

De aanduiding wetgevingzone – wijzigingsgebied 1 heeft betrekking op de gronden langs de spoorbaan, welke kunnen worden gewijzigd in 'Groen', 'Verkeer' en 'Water' ten behoeve van de aanleg van een parallelweg langs de spoorbaan. Deze ontwikkeling is omschreven in paragraaf 4.2.7 van de toelichting.

Alvorens de bestemming wordt gewijzigd zal onderzocht dienen te worden of de wijziging toelaatbaar is vanuit milieuoogpunt, met name op de gebieden geluid en luchtkwaliteit.

wetgevingzone – wijzigingsgebied 2

De aanduiding wetgevingzone – wijzigingsgebied 2 heeft betrekking op de watertoren aan de Echteldsedijk, waarbinnen na wijziging 3 extra, gestapelde woningen kunnen worden toegestaan. Deze ontwikkeling is omschreven in paragraaf 4.2.16 van de toelichting.

wetgevingzone – wijzigingsgebied 3

De aanduiding 'wetgevingzone - wijzigingsgebied 3' heeft betrekking op het voornemen om aan de Hoveniersweg nr. 3 twee woningen te realiseren. Deze ontwikkeling is omschreven in paragraaf 4.2.16 van de toelichting.

wetgevingzone – wijzigingsgebied 4

De aanduiding 'wetgevingzone - wijzigingsgebied 4' heeft betrekking op het voornemen om aan de Grotebrugse Grintweg nr. 87 één woning te realiseren. Deze ontwikkeling is omschreven in paragraaf 4.2.16 van de toelichting.

wetgevingzone – wijzigingsgebied 5

De aanduiding wetgevingzone – wijzigingsgebied 5 heeft betrekking op het voornemen om bij beëindiging van standplaatsen op de woonwagenlocatie aan de Latensteinse Rondweg in het kader van het woonwagenbeleid de bestemming te wijzigen naar de gewenste bestemming 'Groen'.

Algemene regels

Naast de bestemmingen bevat het plan een aantal algemene regels over bijvoorbeeld begrippen, de wijze van meten, algemene afwijkingen en overgangsrecht. Deze min of meer standaardregels in bestemmingsplannen worden hier verder niet toegelicht, met uitzondering van de standaardregels over evenementen.

De regeling ten aanzien van evenementen is gebaseerd op de buitenplanse afwijkingsbevoegdheid zoals opgenomen in bijlage 2, hoofdstuk 4, artikel 4, achtste lid van het Besluit omgevingsrecht. Voor de bestemmingen 'Verkeer', 'Groen' en 'Water' gelden geen beperkingen ten aanzien van evenementen.

6.3 Retrospectieve toets

Om in beeld te brengen waar verschillen bestaan tussen de geldende bestemmingen in het plangebied en het daadwerkelijk aanwezige gebruik, en hoe hiermee moet worden omgegaan, is tijdens de voorbereiding van onderhavig bestemmingsplan Tiel Oost een zogenaamde 'retrospectieve toets' uitgevoerd (retrospectieve toets, bijlage 1).

De basis voor de retrospectieve toets is een inventarisatiekaart, waarop aangegeven is welke functie op een perceel aanwezig is. Op basis van deze inventarisatie heeft een vergelijking plaatsgevonden tussen de vigerende bestemmingssituatie, dus de situatie volgens het hiervoor geldende bestemmingsplan, en de feitelijke situatie.

Hier kunnen veranderingen zijn opgetreden die door middel van een andere planologische procedure tot stand zijn gekomen, zoals binnenplanse vrijstellingen of een artikel 19 WRO-vrijstelling (oude Wet op de Ruimtelijke Ordening), er kan echter ook sprake zijn van planologisch strijdig gebruik (illegale situatie).

In de bijlage is te zien waar zich strijdige situaties voordoen, waarbij is aangegeven wat de huidige bestemming is en wat de strijdigheid is. Per locatie wordt afgewogen hoe lang de situatie al zo is, of er hinder is en of de feitelijke situatie ook een gewenste situatie is. In dit overzicht is de conclusie opgenomen hoe daar mee om te gaan en op die manier is de situatie in dit bestemmingsplan opgenomen.

Bij het uitvoeren van de retrospectieve toets zijn enkele uitgangspunten gehanteerd op basis waarvan is bepaald of een strijdige situatie wel of niet wordt ingepast. De volgende strijdige situaties worden in principe ingepast:

strijdig gebruik waarvoor een bouw- of gebruiksvergunning of vrijstelling is verleend.
strijdig gebruik dat langer dan 10 jaar aanwezig is en géén overlast oplevert dan wel passend is in de omgeving.
strijdig gebruik van gronden (met name restgroen) die door de gemeente aan aanliggende grondeigenaren zijn verkocht waarbij aannemelijk was dat deze bij de aanliggende bestemming zouden worden getrokken.
strijdig gebruik dat in vergelijking met het toegestane gebruik een aanzienlijke verbetering betekent met betrekking tot de in de omgeving gewenste functies.

Strijdig gebruik dat minder dan 10 jaar aanwezig is, waarvoor geen vergunning is verleend en dat een grotere afwijking betekent ten opzichte van de in de omgeving gewenste functies dan de toegestane functies worden dus niet ingepast.

Ten aanzien van strijdig gebruik op en rond woonwagenlocaties is de inpassing in het bestemmingsplan volgend op het in uitvoering zijnde woonwagenbeleid. Dit houdt in dat de situatie uit het geldende bestemmingsplan is overgenomen.

Het verdient nog opmerking dat voor een groot gedeelte van Tiel-Oost geen bestemmingsplan vigeert (de zuidwestzijde van het plangebied) en dat dit gebied dus ook niet is meegenomen in de retrospectieve toets. Voor de percelen in dit gedeelte van het plangebied is de bestaande situatie als uitgangspunt voor de bestemming in het bestemmingsplan genomen.

6.3.1 Resultaat

Uit de toets is gebleken dat op 30 locaties sprake is van een strijdige situatie. Deze locaties liggen met name langs de Grotebrugse Grintweg en op Latenstein. Toepassing van de hiervoor genoemde uitgangspunten heeft geleid tot het inpassen van de meeste strijdige situaties. In 13 gevallen is besloten om het strijdige gebruik niet in te passen.

HOOFDSTUK 7 Economische uitvoerbaarheid

Voorliggend bestemmingsplan heeft voor een groot deel een beheersfunctie en daarmee een conserverend karakter. Dit betekent dat ter plaatse de bestaande ruimtelijke en functionele situatie is vastgelegd en wordt behouden. Grootschalige ontwikkelingen zijn ter plaatse niet toegestaan. De kosten die met uitvoering van dit conserverend deel zijn gemoeid, hebben enkel betrekking op plankosten. Hiervoor staan fondsen uit de algemene middelen ter beschikking. De economische uitvoerbaarheid van het conserverend deel wordt hiermee geacht voldoende te zijn aangetoond.

In onderhavig bestemmingsplan is daarnaast een aantal ontwikkelingslocaties opgenomen. De meeste ontwikkelingen betreffen aanvragen voor de bouw van één of enkele woningen door private partijen. Er is geen reden om aan te nemen dat deze bouwplannen niet economisch haalbaar zijn. Voorzover er twijfels zouden kunnen bestaan bij de haalbaarheid, bijvoorbeeld ten gevolge van kosten voor vereiste bodemsanering (zie paragraaf 5.2.1.2), is door de gemeente een inschatting (berekening) van de haalbaarheid gemaakt aan de hand van de te verwachten kosten en opbrengsten. Hieruit is gebleken dat ook deze projecten economisch haalbaar zijn.

De Wro verplicht tot het vaststellen van een exploitatieplan als sprake is van de realisatie van een bouwplan, zoals benoemd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), tenzij het kostenverhaal anderszins verzekerd is. In dit kader zijn voor de diverse bouwplannen die in dit bestemmingsplan worden mogelijk gemaakt anterieure overeenkomsten afgesloten met de ontwikkelende partij. Met deze overeenkomsten zijn financiële afspraken zodanig vastgelegd, dat het verhaal van kosten anderszins is verzekerd. Voor de bouwplannen die via een wijzigingsbevoegdheid mogelijk worden gemaakt zal in het kader van het op te stellen wijzigingsplan kostenverhaal worden geregeld, hetzij via een exploitatieplan, hetzij via een anterieure overeenkomst. Op basis van voorgaande vervalt de noodzaak tot het vaststellen van een exploitatieplan.

Daarnaast zijn in dit bestemmingsplan enkele projecten opgenomen die door de gemeente Tiel worden gerealiseerd en waarvoor dus geen sprake is van kostenverhaal, zoals de verbreding van de Spoorsingel, de reconstructie van de Binnenhoek en de nieuwbouw van de Prins Willem Alexanderschool. Voor de uitvoering van deze projecten zijn toereikende budgetten gereserveerd.

De economische uitvoerbaarheid is hiermee aangetoond.

HOOFDSTUK 8 Overleg en inspraak

8.1 Overleg

Het voorontwerp bestemmingsplan is in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 aan alle relevante overheden en instanties toegestuurd. Daarop zijn 6 reacties ontvangen.die zijn samengevat en van een reactie voorzien in het bij deze toelichting als bijlage 2 gevoegde Eindverslag inspraak en overleg.

Het vooroverleg heeft, naast enkele kleine wijzigingen en correcties (met name m.b.t. de aanwezige gas- en hoogspanningsleidingen), twee beleidsmatige wijzigingen tot gevolg gehad:

Naar aanleiding van het verzoek van de provincie om de Ecologische Hoofdstructuur in het plan op te nemen zijn enkele bepalingen aan de ter plaatse (buitendijks gebied) geldende dubbelbestemming 'Waterstaat – Stroomvoerend rivierbed' toegevoegd waarmee daar met de aanwezige natuurwaarden rekening dient te worden gehouden.
Naar aanleiding van het verzoek van de Kamer van Koophandel om een minder strak planologisch kader ten behoeve van de ontwikkeling naar een werklandschap is in het ontwerp bestemmingsplan een bestemming ‘Gemengd-Werklandschap’ opgenomen op een groot deel van Latenstein;

8.2 Inspraak

Het voorontwerp bestemmingsplan heeft van 19 december 2011 tot en met 30 januari 2012 ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn 40 inspraakreacties ontvangen, die eveneens zijn samengevat en van een reactie voorzien in het bij deze toelichting als bijlage 2 gevoegde Eindverslag inspraak en overleg. Ook deze reacties hebben in een aantal gevallen geleid tot het aanpassen dan wel aanvullen van verbeelding of regels, zoals aangegeven in het Eindverslag. Hierbij zijn de uitgangspunten van de retrospectieve toets, zoals genoemd in paragraaf 6.3 van deze toelichting, uitgangspunt geweest. De belangrijkste aanpassingen zijn:

In de inspraak zijn enkele strijdige situaties naar voren gekomen die in het voorontwerp niet geleid hebben tot een (juiste) positieve bestemming. Het college heeft besloten om die situaties waarvoor in het verleden een vergunning is verleend of die langer dan 10 jaar aanwezig zijn en geen overlast veroorzaken alsnog in te passen;
In de inspraak zijn daarnaast in het deel van Tiel Oost waar geen geldend bestemmingsplan voorhanden is enkele situaties naar voren gekomen die in het voorontwerp niet geleid hebben tot een juiste bestemming van het gebruik. Deze situaties zijn bestemd conform de feitelijke situatie, zoals overal waar geen geldend bestemmingsplan voorhanden is.
Daarnaast is in de inspraak gewezen op enkele feitelijk onjuiste of ontbrekende onderdelen van de verbeelding. Deze zijn gecorrigeerd resp. aangevuld.

Plan:	Tiel Oost
Status:	vastgesteld
Plantype:	gemeentelijke overheid/bestemmingsplan
IDN:	NL.IMRO.0281.BP00009-va01